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LAUDO DE AVALIAÇÃO
MODELO COMPLETO

Solicitante: JOAO SILVA


Proprietário/ Cliente: MARIA SILVA
Objeto da Avaliação: Avaliação de uma unidade residencial sob nº 01, situada a Rua
Maria José, Bairro Cidade Universitária, João Pessoa, Estado da Paraíba.
Valor Total do Imóvel: R$ 425.600,00 (Quatrocentos e vinte e cinco mil e seiscentos
reais)

03 de Fevereiro de 2018
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE:

O presente laudo de avaliação foi solicitado por JOAO SILVA, CPF: 001.002.003-04

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:

Identificar o valor venal de um imóvel Urbano, tipo Casa, propiciando ao proprietário a negociação de
preço justo, para utilização em acordo de financiamento.

3. FINALIDADE

Este laudo tem a finalidade de inferir valores de venda, para o imóvel em análise, para ser dado em
garantia em um possível acordo de financiamento entre o solicitante e o proprietário.

4. PRESUPOSTO, RESALVAS E FATORES LIMITANTES:

O laudo aqui descrito, está fundamentado no que estabelece a norma técnica NBR 14653 - Avaliação
de Bens da ABNT, e suas referentes, bem como nas:

 Na documentação fornecida e:
o Em informações coletadas in loco quando da vistoria ao imóvel avaliando,
realizada em 08/01/2018.
o Em informações obtidas junto a representantes de mercado imobiliário local.
o É consignado, se for esta a situação, que não foram efetuadas investigações
quanto à correção dos documentos fornecidos; que as observações in loco
foram feitas sem instrumentos de medição; que as informações obtidas foram
tomadas como de boa fé;

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Avaliação de uma casa residencial sob nº 01, situada a Rua Maria José, Bairro Cidade Universitária,
João Pessoa, Estado da Paraíba. Sua Coordenada Geográfica é de (Latitude: -5.123456 e Longitude:
-38.123456).

O imóvel avaliando, possui forma retangular, com dimensões de 13,00m de frente e fundos e
comprimento de 30,00m de ambos os lados, encerrando uma área de 390,00m 2. Neste terreno encontra-se
uma residência construída de tijolos, concreto e cimento armado, coberta de telhas, recuada do
alinhamento, contendo três quartos, sendo duas suítes, W.C social, instalação de água, luz e saneamento,
com área construída de 142,00m².

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O mercado imobiliário na área do imóvel avaliando, possui característica residenciais e média


capacidade de absorção pelo mercado imobiliário local, em via de fluxo de médio a alto, bem ocupado com
uma oferta média e procura média, a capacidade de absorção do imóvel é rápida, e com sua
possibilidade de liquidez média , com perspectiva de consolidar sua venda num prazo inferior à 6 (seis)
meses.

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
responsabilizam pela utilizaçã o para outros fins que nã o de estudo.
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7. METODOLOGIA APLICADA:

Para a composição final do valor venal do imóvel, e devido a alta capacidade de coleta de amostras
representativa e similares ao avaliando, foi considerado pelo avaliador que a metodologia melhor aplicada á
situação foi o MCDM - Método Comparativo de Dados de Mercado, com aplicação inferência estatística e
a utilização do software SISDEA.

8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:

Para a elaboração deste laudo, foram utilizados 18 (dezoito) dados de valores transacionados em
venda, coletadas no mês janeiro de 2018, de residência unifamiliar, com características semelhantes ao do
avaliando. Foram considerados dados nos Bairros, Cidade Universitária, Bancários e Anatólia.

A modelo desta avaliação, obteve uma amplitude em torno do valor médio de 11,66%, para um nível de
confiança de 80%, atingindo por tanto um percentual inferior a 30%, encerrando-se dessa forma uma
Precisão de grau III.

Em relação ao grau de fundamentação, este modelo, em relação a tabela de fundamentação obteve um


total de 14 pontos, se enquadrando em Grau II de Fundamentação.

 Grau de Fundamentação: Grau I


 Grau de Precisão: Grau III

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
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9. PLANILHA DOS DADOS AMOSTRAIS:
9.1. Classificação dos dados de Mercado:
DADO ENDEREÇO CLASSIF. BAIRRO A (m²) Pu (R$/m2) PREÇO TOTAL site/contato
(R$)

1 R. das Casa Cid. 80,00 R$ 3.500,00 R$ 280.000,00 Eliezer Campos – (83) 9.9999-9999
Orquídeas Universitária
,nº 123
2 R. Casa Cid. 190,00 R$ 1.842,11 R$ 350.000,00 Joao Inácio – (83) 9.9999-9999
Cesar,nº Universitária
123
3 R. Casa Cid. 121,52 R$ 2.468,73 R$ 300.000,00 Joao Inácio – (83) 9.9999-9999
careca,nº Universitária
33
4 R. das Casa Cid. 470,73 R$ 955,96 R$ 450.000,00 Joao Inácio – (83) 9.9999-9999
irineu,nº Universitária
123
5 R. Luiza Casa 200,00 R$ 1.890,00 R$ 378.000,00 Chatuba Silva – (83) 9.9999-9999
santos,nº
123
6 R. das Casa Bancários 280,00 R$ 1.714,29 R$ 480.000,00 Elizete Medeiros – (83) 9.9999-9999
Orquídeas
,nº 123
7 R. das Casa Bancários 330,00 R$ 1.666,67 R$ 550.000,00 Elizete Medeiros – (83) 9.9999-9999
Orquídeas
,nº 123
8 R. Casa Bancários 300,00 R$ 1.500,00 R$ 450.000,00 Romulo Roberto – (83) 9.9999-9999
careca,nº
33
9 R. Casa Bancários 225,00 R$ 2.577,78 R$ 580.000,00 Chatuba Silva – (83) 9.9999-9999
careca,nº
33
10 R. das Casa Bancários 220,00 R$ 2.272,73 R$ 500.000,00 Romulo Roberto – (83) 9.9999-9999
Orquídeas
,nº 123
11 R. das Casa Bancários 204,00 R$ 2.745,10 R$ 560.000,00 Romulo Roberto – (83) 9.9999-9999
Orquídeas
,nº 123
12 R. das Casa Anatólia 130,00 R$ 3.076,92 R$ 400.000,00 Romulo Roberto – (83) 9.9999-9999
Orquídeas
,nº 123
13 R. das Casa Cid. 130,00 R$ 3.076,92 R$ 400.000,00 Romulo Roberto – (83) 9.9999-
Orquídeas Universitária 9999IM%C3%93VEIS.html
,nº 123
14 R. Luiza Casa Cid. 178,00 R$ 2.359,55 R$ 420.000,00 Elizete Medeiros – (83) 9.9999-9999
santos,nº Universitária
123
15 R. das Casa Cid. 136,59 R$ 3.440,95 R$ 470.000,00 Maria Carmem– (83) 9.9999-9999
Orquídeas Universitária
,nº 123
16 R. Luiza Casa Cid. 384,00 R$ 1.250,00 R$ 480.000,00 Maria Carmem– (83) 9.9999-9999
santos,nº Universitária
123
17 R. das Casa Cid. 189,00 R$ 3.068,78 R$ 580.000,00 Maria Carmem– (83) 9.9999-9999
Orquídeas Universitária
,nº 123
18 R. Luiza Casa Bancários 250,00 R$ 1.940,00 R$ 485.000,00 Maria Carmem– (83) 9.9999-9999
santos,nº
123
 Dados ilustrativos para exemplificação

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9.2. Continuação do detalhamento dos dados de mercado:

   

DAD A (m²) SITUAÇÃ Nº DE ESTADO DE PADRÃO DE Pu PREÇO


O O (0;1) DORMITÓRIO CONSERVAÇÃ ACABAMENT (R$/m2) TOTAL (R$)
S O (1,2,3) O (1;2;3;4;5)

1 80,00 1,00 2,00 2,00 3,00 R$ R$


3.500,00 280.000,00
2 190,0 0,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
0 1.842,11 350.000,00
3 121,5 0,00 3,00 2,00 4,00 R$ R$
2 2.468,73 300.000,00
4 470,7 1,00 3,00 1,00 1,00 R$ 955,96 R$
3 450.000,00
5 200,0 0,00 4,00 1,00 2,00 R$ R$
0 1.890,00 378.000,00
6 280,0 0,00 5,00 2,00 2,00 R$ R$
0 1.714,29 480.000,00
7 330,0 0,00 3,00 1,00 1,00 R$ R$
0 1.666,67 550.000,00
8 300,0 0,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
0 1.500,00 450.000,00
9 225,0 0,00 3,00 2,00 2,00 R$ R$
0 2.577,78 580.000,00
10 220,0 0,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
0 2.272,73 500.000,00
11 204,0 0,00 3,00 3,00 2,00 R$ R$
0 2.745,10 560.000,00
12 130,0 0,00 3,00 2,00 2,00 R$ R$
0 3.076,92 400.000,00
13 130,0 1,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
0 3.076,92 400.000,00
14 178,0 0,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
0 2.359,55 420.000,00
15 136,5 1,00 3,00 2,00 3,00 R$ R$
9 3.440,95 470.000,00
16 384,0 1,00 3,00 3,00 4,00 R$ R$
0 1.250,00 480.000,00
17 189,0 0,00 3,00 3,00 3,00 R$ R$
0 3.068,78 580.000,00
18 250,0 1,00 5,00 3,00 4,00 R$ R$
0 1.940,00 485.000,00

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10. DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO:

Para a composição do modelo foram inicialmente testadas, 7 (sete) variáveis independentes,


considerando como variável Dependente o Valor Unitário (R$/m 2), incluindo á edição de dados, apenas
como variável de orientação o Valor Total, este não foi considerado no cálculo.

Após análises e testes da precisão e significância das variáveis de forma global, chegou-se a um
modelo apropriado composto de 5 (cinco) variáveis independentes, conforme descrita na tabela abaixo:

Nome Tipo Classificação Descrição da varável

Área total Numérica Quantitativa Área total do imóvel medida em m²


Situação Numérica Dicotômica Dicotômica que representa se o imóvel possui duas frentes (1)
ou apenas uma frete (0)

Nº de Dormitórios Numérica Quantitativa Quantidade total, representando o número de dormitórios,


incluindo-se suítes e excluindo-se dependência de empregada.

Padrão Construtivo Numérica Qualitativa Características intrínseca, do padrão construtivo do imóvel,


(Códigos analisando-se os materiais de composição de piso, parede e teto.
Alocados) PISO PAREDE TETO PONTUAÇÃO
Cerâmica Antiga Pintura PVA Madeiramento 1
Cerâmica Popular Pintura PVA Madeira e Gesso 2
Cerâmica Popular Pintura PVA Laje inclinada 3
Porcelanato Pintura Óleo Laje Plana 4
Estado de Numérica Qualitativa Estado atual de conservação do Imóvel avaliando de forma
Conservação (Códigos visual os aspectos do estado de manutenção do imóvel, no
Alocados) piso parede e teto.
1 – Imóvel apresentando trincas e/ou destacamento de
pintura.
2 – Imóvel sem muitas trincas aparentes mas com a pintura
necessitando ser refeita
3 – Imóvel sem trincas aparentes com pintura e acabamentos
atuais
Valor total Numérica Dependente Valor total do imóvel (R$)
Valor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela Área total (m²)

Tabela das Variáveis na amostra consideradas e fronteiras mínimas e máximas e média coletada:

Nome Unid. Médio Mínimo Máximo


Área total m2 223,2 80,00 470,73
7
Situação Num. 0,33 0 1
Nº de Dormitórios Num. 3 2 5
Padrão Construtivo Num. 3 1 4
Estado de Num. 2 1 3
Conservação

Além das variáveis independentes apresentadas acima, forma testadas inicialmente as variáveis,
Número de WC (quant.) e Pavimentada (0;1), que após análise preliminar foram descartadas, por atribuir
características ao modelo que o inviabilizaria sua fundamentação e ou apresentavam alta dependência
linear com outras variáveis independentes.

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11. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS:

Relatório Estatístico - Regressão Linear

Modelo:
Avaliação de Apartamentos Cidade Universitária

Data de referência:
01/02/2018

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.


Total de variáveis: 9
Variáveis utilizadas no modelo: 6
Total de dados: 18
Dados utilizados no modelo: 18

Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor


Coeficiente de correlação: 0,9623443 / 0,9623443
Coeficiente de determinação: 0,9261065
Fisher - Snedecor: 30,08
Significância do modelo (%): 0,01

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo


Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 77%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 94%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%

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Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F


Quadrados Liberdade Médio
Explicada 8935394,972 5 1787078,994 30,079
Não Explicada 712950,192 12 59412,516
Total 9648345,164 17

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor unitário = +4446,538222 -7,451364614 * Area privativa +357,7253852 * Situação +155,409842 * Dormitórios
+679,637335 * ln (Padrão construtivo) + 600,4512315 * ln (Estado de conservação)

Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área privativa x -10,20 0,01
Situação x 2,83 1,51
Dormitórios x 2,40 3,35
Padrão construtivo ln(x) 2,66 2,09
Estado de conservação ln(x) 2,41 3,29
Valor unitário y 15,29 0,01
Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área privativa Isoladas Influência


Situação 0,14 0,66
Dormitórios 0,09 0,48
Padrão construtivo 0,51 0,71
Estado de conservação 0,29 0,58
Valor unitário 0,87 0,95

Correlações parciais para Situação Isoladas Influência


Dormitórios 0,08 0,37
Padrão construtivo 0,12 0,49
Estado de conservação 0,09 0,37
Valor unitário 0,06 0,63

Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência


Padrão construtivo 0,17 0,12
Estado de conservação 0,05 0,14
Valor unitário 0,35 0,57

Correlações parciais para Padrão construtivo Isoladas Influência


Estado de conservação 0,71 0,80
Valor unitário 0,34 0,61

Correlações parciais para Estado de conservação Isoladas Influência


Valor unitário 0,35 0,57

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Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos


obtidos
III II I 14 pontos
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação II
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o I
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de II
de mercado informações relativas informações relativas informações relativas
a todos os dados e a todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente
modelagem, com foto modelagem utilizados no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30% III
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5% III
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor

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Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Gráfico de resíduos - Regressão Linear

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Modelo:

Data de Referência:

quinta-feira, 03 de fevereiro de 2018

Informações Complementares:

Avaliação de Imóvel Urbano do Tipo Casa, situado no Bairro Cidade Universitária, em João Pessoa/PB.

Dados para a projeção de valores:

Área privativa = 142,00


Situação = 1,00
Dormitórios = 3
Padrão construtivo = 4
Estado de conservação = 3

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário
Mínimo (5,83%) = 2.822,57
Médio = 2.997,43
Máximo (5,83%) = 3.172,28

Valor Total
Mínimo = 400.805,00
Médio = 425.634,49
Máximo = 450.463,99

Intervalo Predição
Mínimo = 372.537,43
Máximo = 478.731,56
Mínimo (12,47%) = 2.623,50
Máximo (12,47%) = 3.371,35

Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 2.547,81
RL Máximo = 3.447,04

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12. RESULTADO DA AVALIAÇAO E DATA DE REFERÊNCIA:

Conclui-se que o imóvel analisado, na data referência de 03 de fevereiro de 2018, pode ser
transacionado a um valor de venda entre R$ 400.805,00 (Quatrocentos mil e oitocentos e cinco reais) e R$
450.463,99 (Quatrocentos e cinquenta mil e quatrocentos e sessenta e três reais e noventa e nove
centavos) sendo o valor recomendado pelo avaliador, fixado em R$ 425.600,00 (Quatrocentos e vinte e
cinco mil e seiscentos reais), sendo este o valor de tendência central, com arredondamento inferior a 1%
permitido por norma.

13. QUALIFICAÇAO LEGAL COMPLETA DOS PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS

Este laudo de avaliação foi fundamento pelo que preconiza as normas brasileiras vigentes de
avaliação, NBR 14.653, em suas partes 1 e 2, sob responsabilidade direta do Engenheiro Civil xxxxxxxx,
registrado no conselho de Engenharia e Agronomia (CREA/PB) sob o nº xxxxxxxxxxxx.

14. ANEXOS

 Anexo I: Relatório Fotográfico do imóvel avaliando;


 Anexo II: Documentação do Imóvel.
 Anexo III: Planilha de Dados completa.
 Anexo IV: Assinatura de Responsabilidade técnica (ART ou RRT)
 Anexo V: Demais anexos que se fizerem necessário

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ANEXO I – REGISTRO FOTOGRÁFICO

(Colocar neste anexo, fotos da fachada do imóvel, via de acesso e fotos dos cômodos)

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
responsabilizam pela utilizaçã o para outros fins que nã o de estudo.
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ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

(colocar aqui, se possuir, a documentação do imóvel; ex.: certidão de inteiro teor, escritura
pública)

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
responsabilizam pela utilizaçã o para outros fins que nã o de estudo.
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ANEXO III – PLANILHA DE DADOS COMPLETA

(Colocar neste anexo, caso necessário, a planilha de dados completa do modelagem inicial)

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
responsabilizam pela utilizaçã o para outros fins que nã o de estudo.
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ANEXO IV – ASSINATURA DE RESPONSÁBILIDADE TÉCNICA

Este documento se trata de um modelo esquemá tico hipotético e têm cará ter estudantil. É de responsabilidade
do profissional, checar a concordâ ncia com as normas de avaliaçã o vigente. Os seus idealizadores nã o se
responsabilizam pela utilizaçã o para outros fins que nã o de estudo.

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