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Simone Feigelson Deutsch

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO


Nº da solicitação:

Solicitante: RIO PREVIDÊNCIA


Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e
locação do imóvel

Endereço do Imóvel:

Logradouro: Rua Geremário Dantas, n° 740 Bairro: Pechincha.


Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 22743-010

Método(s) utilizado(s): MÉTODO INVOLUTIVO

Resultados da avaliação:

Valor de mercado para venda do imóvel:

R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais)

Valor de mercado para aluguel do imóvel:

R$ 1.690,00 (um mil, seiscentos e noventa reais)

Classificação quanto à liquidez: Normal


Grau de Fundamentação do Laudo: I
Grau de Precisão do Laudo: II

Simone Feigelson Deutsch


Arquiteta e Urbanista - CREA – 85.1.03397-1 - D – RJ
MSc. Engenharia Civil
Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IBAPE/SP

Rio de Janeiro, 27 de maio de 2013

(21) 2256 5342 (21) 9998 4992 feigelson@globo.com 1


Simone Feigelson Deutsch

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Avenida Geremário Dantas n° 740


Terreno - Pechincha
Jacarepaguá – Rio de Janeiro

Maio de 2013

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SUMÁRIO
1. SOLICITANTE
2. OBJETIVO
3. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
4. CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES
5. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA
6. DA VISTORIA
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
8. METODOLOGIA
9. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
10. RESULTADOS
11. ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES
12. ENCERRAMENTO

1.0 SOLICITANTE

O solicitante deste Laudo é o Fundo Único de Previdência Social do


Estado do Rio de Janeiro.

2.0 OBJETIVO

O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de


compra e venda e do valor de locação do imóvel situado na Avenida
Geremário Dantas n° 740 – Pechincha – Jacarepaguá – Rio de
Janeiro.

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3.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O presente laudo técnico, devidamente enumerado e particularizado,


obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

• Os honorários profissionais não estão sujeitos às conclusões


deste laudo;

• A profissional não tem, nem contempla interesse algum no


bem objeto deste laudo;

• A profissional não aufere qualquer vantagem em relação à


matéria envolvida neste laudo;

• As análises e opiniões expressas no presente trabalho são


baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos;

• O presente laudo foi elaborado com estreita observância aos


postulados dos Códigos de Ética Profissional do Conselho de
Urbanismo e Arquitetura (CAU) e do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

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4.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES

4.1 – CARACTERÍSTICAS GERAIS

4.1.1 – LOCALIZAÇÃO

O Imóvel em análise está localizado na Avenida Geremário


Dantas n° 740 esquina com a Rua Beneventes, Pechincha,
Jacarepaguá – XVI Região Administrativa – Zona Residencial 2 e
Zona de Comércio e Serviços 2 (ZCS2) conforme Projeto de
Estruturação Urbana (PEU) da Taquara, Lei Complementar nº. 70
de 06 de junho de 2004. Pertence à 42º UEP- Unidade Especial de
Planejamento - Trecho não incluído em Macrozona – Lei
Complementar 16 (Prefeitura) de 04/06/1992.

Planta aerofotogramétrica

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Certidão de Informações
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PAA 12182

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Vistas aéreas da edificação.

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4.1.2 – LOGRADOURO/ VIZINHANÇA

A Avenida Geremário Dantas é uma via de mão dupla, com


pavimentação em asfalto, galerias de águas pluviais e iluminação
pública. O local apresenta ocupação de imóveis residenciais e
comerciais com boa infraestrutura de serviços básicos.

O local dispõe de todos os serviços públicos existentes na


cidade, tais como: redes distribuidoras de água; energia elétrica (luz
e força); telefone (sinal regular para telefonia celular); redes
coletoras de esgoto; distribuição de gás e coleta de lixo.

Foto n°1: Vizinhança

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Foto n°2: Av. Geremário Dantas direção Taquara e vizinhança

Foto n°3: Av. Geremário Dantas direção Freguesia e vizinhança

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Foto n°4: Rua Beneventes


4.1.3 – DO TERRENO

O terreno, conforme certidão do Registro de Imóveis n°


255.383, situado na Av. Geremário Dantas, lado par esquina da Rua
Beneventes mede conforme RGI: “... de frente 22,10 m pelo
alinhamento da Rua Beneventes 29,35 m pelo terceiro lado 25,40”.
De acordo com a medição local o terreno totaliza uma área de
193,25 m².

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Planta de Situação do Terreno

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Trata-se de um terreno de esquina da Rua Geremário Dantas


com a Rua Beneventes, dessa forma existem limitações no
afastamento frontal para ambas as ruas, com uma faixa “non
aedificandi” de 3,00m, como mostra o croqui a seguir.

Planta de Situação do Terreno

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5.0 – LEGISLAÇÃO

O imóvel encontra-se submetido à Lei Complementar n° 70 de


06/07/2004, essa legislação institui o PEU Taquara – Projeto de
Estruturação Urbana (PEU) dos Bairros de Freguesia, Pechincha,
Taquara e Tanque, integrantes das Unidades Espaciais de
Planejamento 42 e 43 (UEP 42 e 43).

A ocupação do solo deverá seguir os parâmetros edilícios


estabelecidos na legislação, tal como redigido no artigo 10, a seguir
transcrito.

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“Da Ocupação do Solo


Art. 10. A implantação da edificação no lote será regulada por
índices urbanísticos que variem segundo a zona em que ocorra,
correspondendo aos seguintes parâmetros, além de outros
estabelecidos nesta Lei Complementar:
I – Gabarito;
II – Afastamentos frontais, laterais e de fundos;
III – Área Total da Edificação (ATE);
IV – Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT);
V – Taxa de ocupação máxima (TO);
VI – Coeficiente de adensamento(Q);
VII – Índice de Comércio e Serviços (ICS);
VIII – Taxa de Permeabilidade;
IX – Área útil mínima das unidades;
X – Número mínimo de vagas para estacionamento.”

O terreno está inserido em Zona de Comércio e Serviços 2 na


faixa de influência de ZR2

PARÂMETROS PARA ZCS2

“Seção V
Da Zona Comercial e de Serviços 2 (ZCS 2)

Art. 48. Ficam aprovados os seguintes parâmetros e índices


urbanísticos específicos:

I – Para parcelamento:
a) área mínima do lote: 360m²;
b) testada mínima: 12m;

II – Para edificação:
a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT):
1. na faixa de influência sobre a ZR 1: 1,5;
2. na faixa de influência sobre a ZR 2: 3;
3. na faixa de influência sobre a ZUPI 1 e a ZUPI 2: 2;”
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Dessa forma, no caso em análise pode-se construir até 3


vezes a área do terreno.

5.2 - PARÂMETROS EDILÍCIOS

5.2.1 - GABARITO

“2. na faixa de influência sobre a ZR 2:


– Edificações afastadas das divisas:
• cota de soleira igual ou inferior a +40m: oito, de qualquer natureza;
• cota de soleira superior a +40m e até +50m: seis, de qualquer
natureza;
• cota de soleira superior a +50m: quatro, de qualquer natureza;
– Edificações não afastadas das divisas:
• quatro, de qualquer natureza;”

Número Máximo de Pavimentos

Art. 19. O número máximo de pavimentos das edificações é


estabelecido por zona e obedecerá ao disposto nesta Lei
Complementar.

I – os pavimentos situados em subsolo não serão computados


para efeito do número máximo de pavimentos;

II – o primeiro pavimento em subsolo poderá ser semi-enterrado,


desde que o piso do pavimento imediatamente superior não fique
acima da cota de +1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) em
relação ao ponto mais baixo do meio-fio do logradouro,
correspondente à testada do lote.
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...

Art. 21. Acima do último pavimento permitido nas edificações


residenciais multifamiliares e das partes destinadas a unidades
residenciais das edificações mistas são admitidos pavimentos de
cobertura constituindo dependência das unidades situadas no
pavimento imediatamente inferior ou terraço de uso comum, desde
que:

I – a ocupação máxima seja de cinqüenta por cento da área do


pavimento imediatamente inferior;

II – seja mantido afastamento mínimo de três metros do plano de


fachada voltado para o logradouro e para as edificações não
afastadas das divisas do lote e de cinco metros para as edificações
afastadas das divisas do lote;

III – seja considerado como último pavimento das edificações aquele


correspondente às unidades permitidas;

IV – a parte coberta seja computada na ATE.

PERÍMETRO E TAXA DE OCUPAÇÃO

“Art. 32. Exceto nas Zonas de Conservação Ambiental, não há Taxa


de Ocupação (TO) definida para os lotes das UEP 42 e 43,
devendo ser mantida a taxa de permeabilidade definida para as
zonas, livre de pavimentação ou qualquer construção, mesmo em
subsolo.

Parágrafo único. A área mantida permeável acompanhará a linha de


drenagem natural do terreno, em caso de lote em encosta, e
Incorporará a faixa marginal de proteção, em caso de lote
atravessado por curso d’água.”

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O perímetro da edificação deve estar contido em um polígono


de perímetro máximo igual a 160,00 m , e a maior dimensão não
deve ultrapassar 40,00 m, tal como estabelece o artigo 31, a seguir
transcrito:

“Art. 31. As dimensões máximas da projeção horizontal das


edificações devem permitir a sua inserção em um polígono de
perímetro máximo igual a cento e sessenta metros e cuja maior
dimensão não ultrapasse quarenta metros.”

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO

O índice de aproveitamento do terreno é 3,0, como já


apresentado e a área total edificável permitida é de:
ATE = 3,0 x 193,25m² = 579,75 m²

TAXA DE PERMEABILIDADE

Deverá ser deixada uma área livre de 20% do terreno relativa à


permeabilidade.

USOS

Na presente legislação, para implantação de uma edificação de


qualquer tipo de uso deverá ser analisado o seu impacto no sistema
viário. Para tal, os usos foram definidos em alguns níveis.

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De acordo com o Quadro 2 da Lei n° 70, demonstrado no


anexo 2 ao presente parecer e a seguir transcrito, as atividades
comerciais, de uma forma geral, são ADEQUADAS em ZCS2.

O terreno poderá ter utilização residencial, comercial, de


serviços e até mesmo industrial, tal como quadro a seguir:

A atividade a ser implantada poderá estar sujeita à


apresentação de um Relatório de Impacto de Vizinhança, tal como
estabelece o artigo 12, §3º, a seguir transcrito:
“§ 3º - Poderá ser exigido Relatório de Impacto de Vizinhança-RIV
nas situações de impacto A, B e C de acordo com o art. 445 da Lei
Orgânica do Município do Rio de Janeiro, e com os arts. 120 e 121
do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro.”

A edificação a ser construída poderá utilizar um índice de


aproveitamento de terreno de 3,0, com até 4 pavimentos colada nas
divisas, sendo a cota de soleira inferior a 40 m e com 8 pavimentos
se construída afastada das divisas.

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O afastamento frontal é de 3,00 m e taxa de permeabilidade


que deve ser deixada livre no terreno é de 20%.

ESTACIONAMENTO

“Art. 33. Os locais cobertos para estacionamento ou guarda de


veículos, quando em subsolo, constituindo um ou mais pavimentos
enterrados, poderão ocupar toda a área do terreno com exclusão
do afastamento frontal exigido para o local e do percentual
correspondente à taxa de permeabilidade, que poderá estar total
ou parcialmente localizada neste afastamento, atendidas as
condições do parágrafo único do art. 32 desta Lei Complementar.”

DIMENSÃO DA UNIDADE RESIDENCIAL

“Art. 34. A área útil mínima das unidades residenciais é de trinta


metros quadrados.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não tem aplicação para o


caso das edificações situadas nas Áreas de Especial Interesse
Social (AEIS) das UEP 42 e 43, cujos parâmetros serão definidos
através de legislação específica.”

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Quadro de Resumo

6.0 – DA VISTORIA

Na vistoria realizada no terreno foi constatada a existência de


uma edificação em ruínas, que deverá ser demolida para o pleno
aproveitamento do terreno.

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Foto n°5: Vista Geral Externa do Terreno

Foto n°6: Vista frontal do terreno


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Foto n°7: Vista lateral do terreno pela Rua Beneventes

Foto n°8: Vista lateral do terreno lado esquerdo

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Foto n°9: Vista interna do terreno

Foto n°10: Vista interna do terreno

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Foto no11: Vista interna do terreno

7.0 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um


período de euforia e recuperação de valores como há muitos anos
não ocorre no mercado do Rio de Janeiro. Na Zona Oeste,
principalmente no bairro de Jacarepaguá, percebe-se uma boa
liquidez e a implantação de diversos empreendimentos residenciais.

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8.0 - METODOLOGIA

Dos diversos métodos de avaliação existentes, aquele que


mais se coaduna com a situação do imóvel em análise e que indica o
real valor potencial do imóvel, inserindo-o no mercado imobiliário de
construção local, é o Método Evolutivo. Este método está previsto na
Norma Brasileira que disciplina o assunto.

O Método Evolutivo conforme a NBR 14.653-1 consiste de:


“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser
obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do
terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB). FC”.

O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno


calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias
existentes, com a aplicação de um Fator de Comercialização.
Assim, tem-se:

VI = (VT + VB). FC
sendo :

VI = valor do imóvel novo.

VT = valor do terreno.

VB = valor das benfeitorias, no estado.

FC = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o


imóvel, suas características construtivas e situação do mercado
imobiliário na época da avaliação. No presente caso, adotou-se:
FC = 1,00

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8.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o método


Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e
semelhança, suficientes para aplicação do método comparativo de
mercado.

De acordo com a NBR 14.653-2, tem-se:

“8.2.2 Método involutivo


Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do produto.”

Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método


Involutivo deve seguir os seguintes preceitos:

“8.2.2.2 Projeto hipotético


Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações
deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando,
como definido em 3.1.

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8.2.2.3 Pesquisa de valores


A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do
método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e
tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário
projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo
do tempo.

8.2.2.4 Previsão de receitas


As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são
calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados
a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a
forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o
tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e
evidências de seu desempenho.

8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético


Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e
indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos,
necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto
hipotético.

8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais


Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes
despesas:
a) de compra do imóvel;
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
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c) com impostos, taxas e seguros;


d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades.

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem


fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao
risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo
total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em
modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no
mercado.

8.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível
com as suas características físicas, disponibilidade de recursos,
tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a
estrutura, conduta e desempenho do mercado.”

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9.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

9.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO.

Tal como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma


Brasileira que disciplina o assunto, com a utilização desse método
busca-se determinar o valor do terreno por meio de um estudo de
massa baseado nas condições máximas permissíveis de
aproveitamento eficiente do terreno.

Para tal é necessário que se elabore um estudo de massa do


projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos
de área, como em termos de vocação.

Uma vez isto estabelecido, calcula-se o montante previsto de


receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste
valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação
e venda.

9.2 – ESTUDO DE MASSA – PROJETO DA EDIFICAÇÃO


Área do terreno: 193,25 m²
IAT: 3,0
Área Total Edificável – ATE = área do terreno x índice de
aproveitamento, logo a ATE = 193,25 m² x 3,0 = 579,75 m²
Taxa de permeabilidade 80%
Afastamento frontal exigido de ambos os lados = 3,00m
Gabarito: 8 pavimentos para edificações afastadas das divisas
Para a ATE de 579,75 m²/ 8 pavimentos = 72,46 m² por pavto
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O local possui vocação residencial para apartamentos de sala


e dois quartos, com área de 60,00 m², tal como empreendimentos
existentes em lançamento no local.

Área de ocupação do terreno no subsolo: 154,00 m², em


função dos 80% da taxa de permeabilidade e dos afastamentos
exigidos.

Como a ATE é de 579,75 m², para uma edificação afastada


das divisas, atendendo-se às restrições edilícias, permite-se apenas
a edificação em uma faixa do terreno de 72,46 m²

ATE = 579,75 m²/8 pavimentos = 72,46 m²


Conforme apresentado no croqui a seguir, para uma edificação com
8 pavimentos e uma ATE de 579,75 m², só se permite uma lâmina
com essa área e portanto com afastamentos de 4,00m. Esse
afastamento, conforme legislação deve ser proporcional ao gabarito
da edificação.

Av Geremário Dantas

Rua Benevente

Edificação afastada
das divisas

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Descrição da edificação projetada:


• Subsolo com estacionamento com 154,00 m²
• Pavimento térreo com área de 72,46 m² e área descoberta de
120,00 m², onde ocorrerá a área de lazer da edificação e 2 vagas de
garagem.
• 7 pavimentos tipo com 72,46 m², retirando-se o percentual de área
comum, restam 60,00 m² por pavimentos, contemplando uma
unidade por andar com uma vaga de garagem, totalizando 7
unidades residenciais com 60,00 m² e uma vaga de garagem.

9.3 – TRATAMENTO ESTATÍSTICO PARA AVALIAÇÃO DO


VALOR DE APARTAMENTOS.

Para a obtenção do valor de mercado dos apartamentos no


local será utilizado o Método Comparativo por Tratamento Estatístico
dos Dados de Mercado, obedecendo à NBR 14.653-2, item 8.2.1.4.3.

“Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o


comportamento do mercado e formação de valores, seus
pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados.
Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com
repercussão na classificação dos graus de fundamentação e
precisão.”

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9.3.1 – AVALIAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS


Dados do imóvel avaliando
Av. Geremário Dantas, nº 740
Área: 60,00 m²
VR: R$ 976,89 (dados da planta cadastral atualizados para 2013)

AMOSTRAGEM

A pesquisa de mercado foi realizada em maio de 2013,


tomando-se como base elementos da região geo-econômica, obtidos
em anúncios de jornais de grande circulação, por meio de contatos
com corretores que atuam nesta área e ainda, por pesquisa local
para verificação das amostras.

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AM O S T R AG E M D E AP AR T AM E N T O S

ELEMENTO nº 1:
Av. dos Mananciais, 1501
“Mio Residencial Parque”
Área: 65,00 m²
Valor de oferta: R$ 260.000,00
Fonte: Karioca Imóveis (21) 7827-9552
Valor Unitário: R$ 4.000,00
VR: R$ 1.114,01

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ELEMENTO nº 2:

Rua Retiro dos Artistas, 40


“Colina Residencial”
Área: 65,00 m²
Valor de oferta: R$ 285.987,00
Fonte: Mariano Zatorre (21) 7860-7410
Valor Unitário: R$ 4.399,80
VR: R$ 1.114,01

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ELEMENTO nº 3:
Rua Samuel das Neves, 415
“Vivendas do Castelo”
Área: 60,00 m²
Valor de oferta: R$ 275.000,00
Fonte: Sampaio e Souto (21) 2143-1538
Valor Unitário: R$ 4.583,33
VR: 1.002,57

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ELEMENTO nº 4:
Rua Professor Henrique Costa, 950
“Completto Residencial”
Área: 58,00 m²
Valor de oferta: R$ 260.000,00
Fonte: Karioca Imóveis (21) 7827-9552
Valor Unitário: R$ 4.482,76
VR: R$ 1.115,57

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ELEMENTO nº 5:
Av. Tem. Cel Muniz de Aragão, 1625
“Caminho da Barra”.
Área: 48,00 m²
Valor de oferta: R$ 199.000,00
Fonte: Karioca Imóveis (21) 7827-9552
Valor Unitário: R$ 4.145,83
VR: R$ 549,06

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ELEMENTO nº 6:
Av. Ten Cel Muniz de Aragão, 1625
Caminho da Barra
Área: 48,00 m²
Valor de oferta: R$ 200.000,00
Fonte: Lançamento RJ (21) 2205-0783
Valor Unitário: R$ 4.166,67
VR: R$ 549,06

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ELEMENTO nº 7:
Estrada do Pau Ferro, 1.100
Garden Up Jacarepaguá.
Área: 63,00 m²
Valor de oferta: R$ 430.500,00
Fonte: Lançamento RJ (21) 2205-0783
Valor Unitário: R$ 6.833,33
VR: R$ 1.245,39

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ELEMENTO nº 8:
Rua Professor Henrique Costa, 950
Mais Residencial Clube
Área: 57,00 m²
Valor de oferta: R$ 260.000,00
Fonte: Lançamento RJ (21) 2205-0783
Valor Unitário: R$ 4.561,40
VR: R$ 1115,57

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ELEMENTO nº 9:
Trav. Teodomiro Pereira, 300
High Residence Freguesia.
Área: 58,00 m²
Valor de oferta: R$ 365.000,00
Fonte: Lançamento RJ (21) 2205-0783
Valor Unitário: R$ 6.293,10
VR: R$ 1.246,29

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ELEMENTO nº 10:
Rua Retiro dos Artistas, 855
Vernissage Residence Club
Área: 60,00 m²
Valor de oferta: R$ 300.000,00
Fonte: Wagner de Oliveira (21) 4136-1687
Valor Unitário: R$ 5.000,00
VR: R$ 1114,01

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ELEMENTO nº 11:
Rua Estrada dos Três Rios, 1245
Belle Vie Residence e Charme
Área: 70,00 m²
Valor de oferta: R$ 394.300,00
Fonte: Eduardo Santos (21) 3899-6323
Valor Unitário: R$ 5.632,85
VR: R$ 1245,39

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ELEMENTO nº 12:
Rua Oswaldo Lussac, 355
Sintonia Residencial
Área: 48,00 m²
Valor de oferta: R$ 182.000,00
Fonte: Lançamento do Rio (21) 3683-0700
Valor Unitário: R$ 3.791,67
VR: R$ 697,19

ELEMENTO nº 13:

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Estrada do Bananal, 127 – Lotus


Área: 65,00 m²
Valor de oferta: R$ 425.000,00
Fonte: Blue Chip (21) 2432-2828
Valor Unitário: R$ 6.538,46/m²
VR: R$ 1.293,95

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VARIÁVEIS

Para a utilização pelo INFER-32, das variáveis do modelo


adotado, foram utilizados os seguintes critérios:

A- VARIÁVEL VALOR UNITÁRIO

Valor ofertado dos elementos da amostra divididos pela área


do imóvel

B - VARIÁVEL NUMÉRICA - ÁREA


Variável numérica que define a relação existente entra a área
do imóvel avaliando e a área dos elementos amostrais.

C – VARIÁVEL NUMÉRICA DE LOCALIZAÇÃO


Variável numérica que define a relação existente entra a
localização do imóvel avaliando e a localização dos elementos
amostrais, pela relação entre os VR’s tabelados pela
Municipalidade.

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QUADRO DE ENTRADA DOS DADOS


Nº Am. Va Vl vu
1 65,00 1.114,01 4.000,00
2 65,00 1.114,01 4.399,80
3 60,00 1.002,57 4.583,33
4 58,00 1.115,57 4.482,76
5 48,00 549,06 4.145,83
6 48,00 549,57 4.166,67
7 63,00 1.245,39 6.833,33
8 57,00 1.115,57 4.561,40
9 58,00 1.246,29 6.293,10
10 60,00 1.114,01 5.000,00
11 70,00 1.245,39 5.632,86
12 48,00 697,19 3.791,67
13 65,00 1.293,95 6.538,46

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 13
Nº de variáveis independentes :2
Nº de graus de liberdade : 10
Desvio padrão da regressão : 0,1055
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Ln(vu) 8,4898 0,1970 2,32%
Ln(Va) 4,0677 0,1259 3,10%
Vl3 1,2744x109 6,8084x108 53,42%

Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.

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Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor


ajuste do modelo.

Dispersão em Torno da Média

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Modelo da Regressão

Ln([vu]) = 12,090 - 1,0095 x Ln([Va]) + 3,9694x10-10 x [Vl]3

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8723


Valor t calculado ................................ : 5,642
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,228 (para o nível de
significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7610
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7132

Classificação : Correlação Forte

Análise da Variância

Fonte de Soma dos Graus de Quadrados F


erro quadrados liberdade médios calculado
Regressão 0,3545 2 0,1772 15,92
Residual 0,1113 10 0,0111
Total 0,4658 12 0,0388

F Calculado : 15,92
F Tabelado : 7,559 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 0,08%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão
Grau II.

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Resíduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de


referência influem significativamente nos valores estimados.

Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 16


Graus de liberdade ................... : 15
Valor médio ............................. : -1,5720x10-18
Variância ................................ : 1,4893
Desvio padrão .......................... : 1,2204
Desvio médio ........................... : 0,9808
Variância (não tendenciosa) ...... : 1,9858
Desvio padrão (não tend.) ......... : 1,4092
Valor mínimo ........................... : -2,0869
Valor máximo .......................... : 2,7042
Amplitude ............................... : 4,7912
Número de classes .................. :5

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Histograma

Presença de Outliers

Critério de identificação de outliers:

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem


outliers.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ........... : 0,2774


Valor z (crítico) .................. : 1,6452 (para o nível de significância
de 5%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser


afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média
segue a curva normal (curva de Gauss).

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Reta de Normalidade

Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,2863
(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,95


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,54 4-DU = 2,46

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão
Grau II.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se
as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o
resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

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Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os


dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-
correlação.

Significância dos Regressores (bicaudal)


(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3722

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Va b1 -4,175 0,19% Sim
-4
Vl b2 8,872 4,7x10 % Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão
Grau II.

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O modelo utilizado foi :

[vu] = Exp( 12,090 - 1,0095 x Ln([Va]) + 3,9694x10-10 x [Vl]3)

Valor unitário médio estimado: R$ 4.134,82/ m²

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com a metodologia utilizada e consoante com o
preconizado pela NBR-14653-2, item 9.2, obteve-se grau de
fundamentação II e grau de precisão II para o valor de venda das
lojas, tal como mostram as tabelas a seguir.

a) Tabela – Grau de fundamentação no caso de


utilização de modelos de regressão linear

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MODELO DE REGRESSÃO LINEAR Grau de Fundamentação


Grau
Item Descrição Pontos III II I
(3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
Completa quanto às
Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Adoção de situação
1 3 variáveis utilizadas no
avaliando variáveis analisadas paradigma
modelo
Quantidade de dados de
6 (K + 1) onde K é o nº de variáveis 4 (K + 1) onde K é o nº de 3 (K + 1) onde K é o nº de
2 mercado efetivamente 2
independentes variáveis independentes variáveis independentes
utilizados
Apresentação de informações
Apresentação de Apresentação de
relativas a todos os dados e
informações relativas aos informações relativas aos
Identificação dos dados de variáveis analisados na mo-
3 3 dados e variáveis dados e variáveis efetiva
mercado delagem, com foto e carac -
efetivamente utilizados na mente utilizados no
terísticas observadas no lo-
modelagem modelo
cal pelo autor do laudo
a)Admitida desde que:
Admitida para apenas uma as medidas das ca acte-
variável, desde que:a)as rísticas do imóvel Ava-
medidas das liando não sejam supe -
características do imóvel riores a 100% do limite
avaliando não sejam amostral superior, nem
superiores a 100% do inferiores à metade do li
limite amostral superior, mite amostral inferior
4 Extrapolação 2 Não admitida
nem inferiores à metade b)O valor estimado
do limite amostral inferior não ultrapasse 20% do
b)o valor estimado não ul valor calculado no limi
trapasse 15% do valor cal te da fronteira amos-
culado no limite da frontei tral, para as referidas
ra amostral para a referida variáveis de per si e
variável, em módulo simultâneamente, em
módulo
Nível de significância máximo
para a rejeição
5 3 10% 20% 30%
da hipótese nula de cada
regressor (bicaudal)
6 Nível de significância máximo
admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo 3 1% 2% 5%
através do tes-te te f de
Snedecor
Total pontuação atingida 16 Itens obrigatórios atingidos:Grau II

Grau II de fundamentação

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Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média


variável Inferior Superior Total (%)
Va 4.062,05 4.208,88 146,83 3,55
Vl 3.963,54 4.313,50 349,96 8,46
E(vu) 3.519,20 4.858,12 1.338,92 31,97
Valor Estimado 3.851,95 4.438,46 586,51 14,15

GRAU III DE PRECISÃO

9.4 – VALOR DO TERRENO


9.4.1 – QUADRO DE ÁREAS

Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento


e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a
elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada
para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na
NBR 12.721, que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área
equivalente com suas devidas ponderações:
“5.7 Área equivalente
5.7.1 Conceituação
Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva
área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da
construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que área real correspondente.”

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“5.7.3 Coeficientes Médios


a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c)área privativa (salas com acabamento): 1,00;
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90
e)área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
f) varandas:0,75 a 1,00
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço: 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;
n) piscinas: 0,50 a 0,75
o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”

Pavimentos quantidade fator de equivalência área real área equivalente


Subsolo 1 0,6 154,00 92,40
Térreo 1 1 72,46 72,46
Pavimentos tipo 7 1 72,46 507,22
TOTAL 672,08

9.4.2 – RECEITA BRUTA DE VENDAS


Valor (R$)
Unidades Quantidadesárea unidade (m²)valor unitário(R$/m²) m² Apurado (R$)
apartamentos 7 60,00 4134,82 420,00 1.736.624,40
Volume Global de Vendas 1.736.624,40

VGV = R$ 1.736.624,40

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9.4.3 – CUSTO DE CONSTRUÇÃO

Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela


publicada pela Sinduscon-RJ para abril de 2013, considerando-se o
padrão equivalente – R8N = R$ 1.120,49

VOLUME GERAL DE VENDAS 1.736.624,40


CUSTO DA CONSTRUÇÃO
VALOR UNITÁRIO SINDUSCON 1120,49
BDI 45% 1,35
ÁREA CONSTURÍDA EQUIVALENTE (m²) 672,08
VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$) 1.016.629,54

9.4.4 – OUTRAS DESPESAS

VALORES - R$
Tributos sobre o VGV (COFINS 3%; PIS 0,65%; I.R. 1,2%; Cont.Social 1,08%) (R$) 102.981,83
Despesas de Venda (7% sobre o VGV) - R$ 121.563,71
Despesas Administrativas (1% sobre o VGV) - R$ 17.366,24
Valor total das despesas R$ 241.911,78
Valor total das despesas com custo de construção R$ 1.258.541,32

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9.4.5 – VALOR DO TERRENO

Somando-se as despesas consideradas nos itens 8.4.3 e 8.4.4, tem-


se o seguinte total:
VALOR DO TERRENO
RETORNO BRUTO - VGV - R$ 478.083,08
REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (20% do Retorno Bruto - R$) 95.616,62
Saldo = Retorno Bruto - Remuneração do Incorporador - R$ 382.466,46
Margem - 15% do saldo 57.369,97
Valor do terreno - R$ - (saldo - margem de risco) 325.096,49

9.4.6 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com a metodologia utilizada e consoante o


preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação I e
de precisão II, conforme a tabela a seguir.
Da Norma tem-se:

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O terreno em análise se localiza na esquina, com limitação da


faixa do afastamento frontal em ambos os lados, o que restringe de
forma demasiada sua ocupação.

A liquidez imobiliária e os empreendimentos no local são todos


de imóveis residenciais. O cenário para o projeto de “melhor
aproveitamento econômico” é do cenário de uma edificação de uso
multifamiliar, que limita uma estratégia de vendas que corresponda a
um cenário dinâmico onde se lançariam unidades em momentos
distintos. Assim, foi adotado o cenário único no fluxo estático de
venda, consequentemente passa a ter grau de fundamentação I.

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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO


GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético x
Preço de venda das unidades do projeto
2 x
hipotético
3 Estimativa dos custos de produção x
4 Prazos x
5 Taxas x
6 Modelo x
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado x
8 Cenários x
9 Análises de sensibilidade do modelo x
TOTAL = 15 pontos

Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do


método involutivo

Grau de Fundamentação I

9.5 – VALOR DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias existentes no terreno são de baixo padrão


construtivo e estão em péssimas condições, como foi apresentado
no corpo do laudo, dessa forma não possuem valor, pois necessitam
ser demolidas.

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9.6 – FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

De acordo com a norma técnica NBR 14.653-2, item 8.2.4.2, o


fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se
que pode ser maior ou menor do que a unidade.

No presente caso será adotado um fator de comercialização no


valor de 1,0

9.7 – VALOR DE VENDA DO IMÓVEL

Utilizando-se a fórmula pautada nas normas técnicas tem-se


VI = (VT + VB) . FC

VI = (325.000,00) . 1,00
VI = R$ 325.000,00
VI = 325.000,00 em n°s atrativos de mercado

10.0 - RESULTADOS

Com base no estudo de massa realizado no presente laudo,


devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o
preconizado pela NBR-14653-2, obtendo grau I de fundamentação e
grau II de precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário
da região, o valor de mercado do terreno em questão, em maio de
2013, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em
até ±1%.

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VALOR DE VENDA

R$ 325.000,00
(trezentos e vinte e cinco mil reais)

Para o valor de locação, o procedimento a ser utilizado é o


chamado Método da Rentabilidade, previsto na Norma Brasileira e
detalhado no livro do Professor Sergio Abunahman, “Curso Básico
de Engenharia Legal e de Avaliações”, publicação da PINI, 2008.
Neste método deve-se adotar um percentual de rentabilidade que o
imóvel deve proporcionar quando locado.

A rentabilidade de um imóvel varia em função do tempo e da


sua localização. Para a determinação deste percentual é necessário
que se proceda a uma pesquisa comparativa dos valores unitários
de venda de imóveis na região macroeconômica em que se insere o
imóvel em epígrafe no mês em que se faz a avaliação.

O SECOVI Rio – Sindicato da Construção no Rio de Janeiro,


apresentou uma pesquisa por eles realizada para o mês de abril de
2013, tal como apresentado a seguir.

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Tabela detalhada

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Tabela detalhada

A partir desta pesquisa pode-se verificar que o percentual de


rentabilidade a ser adotado para o imóvel avaliando é de 0,52% ao
ano. Assim o valor de locação mensal, já arredondado, para o imóvel
é de R$ 1.690,00

VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL

R$ 1.690,00
(um mil seiscentos e noventa reais)

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11.0 - ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES


De acordo com a metodologia utilizada e consoante o
preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação e
de precisão II, conforme a tabela a seguir.

Da Norma tem-se:

O terreno em análise localiza-se na esquina. Em termos de


potencial edilício suas limitações são enormes, sendo impossível a
obtenção de grau II no estudo involutivo para obtenção do terreno,
como já explicado no presente laudo, dessa forma o método
evolutivo final também passa a ter grau I de fundamentação.

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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO


GRAU
ITEM DESCRIÇÃO
III II I
1 Estimativa do valor do terreno x
2 Estimativa dos custos de reedição x
3 Fator de comercialização x
TOTAL = 4 pontos

Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do


método Evolutivo

Grau de Fundamentação I

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12.0 – ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente


trabalho com 73 (setenta e três) páginas impressas, sendo a última
assinada e as demais rubricadas.

Rio de Janeiro, 27 de maio de 2013

Simone Feigelson Deutsch


Arquiteta e Urbanista - CREA – 85.1.03397-1 - D – RJ
MSc. Engenharia Civil
Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –
IBAPE/SP

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