VIDEOAULA:

Medidas Judiciais e Administrativas: https://youtu.be/3lKfuHXI5R4

Terreno de Marinha: https://youtu.be/Tpd3nWzGVOs

Direito Urbanístico: https://youtu.be/DpMYr8zzhlQ

Direitos reais da coisa alheia

Gozo e fruição (usufruto, uso, habitação); e garantia, pressupõe uma obrigação principal
e servem para garantir esta (penhor, hipoteca, anticrese).
Usufruto, é quando o proprietário transfere os poderes de usar e gozar, tornando-se nú-
proprietário, sendo possível que o proprietário exija caução do usufrutuário. São direitos
do usufrutuário a posse, ao uso, administração e aos frutos. São deveres do usufrutuário
pagar as despesas ordinárias, tributos e seguro, se a coisa estiver segurada. O
usufrutuário é intuito personae. Pode ser extinto pela renúncia, morte, duração do termo,
prática de ato ilícito, dentre outros.
Uso é mais restrito, os frutos somente poderão ser extraídos para a subsistência do
usuário e de sua família.

A habitação direito de uso de um imóvel para fim de moradia.

4 Ações possessórias

Estas ações são de titularidade do possuidor, independente de ser proprietário ou não,

tendo havido a perda da posse de forma injusta, se usa a reintegração de posse para
reaver a posse perdida de forma violenta ou por meio de esbulho.
A manutenção de posse é usada quando não houve perda da posse, mas há o perigo de
perda. A ação de interdito proibitório é usada quando há ameaça de perda de posse, é
uma ação preventiva que visa assegurar a defesa da posse. Como disposto no art. 1210,
CC. (https://direitodiario.com.br/aquisicoes-posse-propriedade/)

Medidas Judiciais e Administrativas

O que é ação de demarcação?

- Ação de demarcação é a que cabe ao proprietário, para obrigar o seu vizinho a estremar os respectivos
prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando os apagados.

O que é a ação de divisão?

- Ação de divisão é a que cabe ao condômino de coisa indivisa, para obrigar os demais condôminos a
separar os quinhões.

Essas ações podem ser cumuladas?

- Sim. O condômino de coisa indivisa pode cumular essas ações, com citação dos condôminos e dos
confinantes. Processa-se, em primeiro lugar, a demarcação e, depois, a divisão da coisa já demarcada.

A demarcação e a divisão são necessariamente judiciais?

- Não. Sendo os condôminos e os confinantes todos maiores e capazes, tanto a demarcação quanto a
divisão podem realizar-se por escritura pública.

Como se procede, na ação de demarcação?

- O autor da ação de demarcação precisa instruir a petição inicial com o título de domínio ou
condomínio, determinar o imóvel por sua situação e denominação, descrever os seus limites, requerer a
citação de todos os confinantes e a intimação dos condôminos, se houver.

A seguir, citam-se os réus, pelo correio e os interessados incertos, por edital.

Feitas as citações, segue-se o prazo comum de 15 dias para os réus contestarem a ação, após o que se
observa o procedimento comum.

Salvo em se tratando de prédio com georreferências constantes do registro de imóvel, o juiz nomeia um
ou mais peritos para levantar o traçado da linha demarcanda.

Concluídos os estudos, os peritos apresentam laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando
os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e
outros elementos que coligirem.

Realizada a audiência de instrução e julgamento, o juiz profere sentença, em que determina o traçado da
linha demarcanda e a restituição de área invadida, se houver.

Transitada em julgado a sentença, o perito efetua a demarcação, colocando os marcos necessários, com
observância das regras constantes dos artigos 582 a 585 do CPC.

Apresentado o relatório do perito, têm as partes o prazo comum de 15 dias para se manifestarem a
respeito.

Feitas as alterações determinadas pelo juiz, lavra-se o auto de demarcação.

Finalmente, o juiz profere sentença homologatória da demarcação.

A sentença em que o juiz determina o traçado da linha demarcando e a decisão que homologa o auto de
demarcação produzem coisa julgada?

Certamente. Pode ocorrer, porém, que depois de fixados os marcos e de proferida sentença
homologatória da demarcação, no curso da subsequente divisão entre os condôminos, processo em que o
confinante já não é parte, venha ele a sofrer invasão, caso em que pode reivindicar a porção de que foi
despojado ou reclamar indenização pelo equivalente, citando todos os condôminos, se ainda pendente a
ação de divisão ou todos os quinhoeiros, se já finda.

A sentença que julga procedente essa ação do confinante vale como título executivo em favor dos
quinhoeiros prejudicados, para haverem dos outros composição pecuniária do desfalque sofrido, na
proporção que lhes tocar.

Como se procede na ação de divisão?

O autor da ação de divisão precisa instruir a inicial com o título de domínio e indicar:
I – a origem da comunhão, a denominação, situação, limites e características do imóvel;
II – o nome, o estado civil, a profissão e residência dos condomínios, especificando os estabelecidos no
imóvel com benfeitorias ou culturas;
III – as benfeitorias comuns.
Citam-se os condôminos pelo correio, para contestar, no prazo comum de 15 dias, observando-se, a
seguir, o procedimento comum.

A seguir, o juiz nomeia perito para promover a medição do imóvel e para descrevê-lo, indicando as vias
de comunicação existentes, as construções e as benfeitorias, com indicação dos seus valores, as águas
que banham o imóvel e outras informações relevantes respeitadas as benfeitorias permanentes feitas
pelos confinantes há mais de 1 anos, que não se computarão na área dividenda.

A seguir, os condôminos são intimados a apresentar, no prazo comum de 10 dias, os seus títulos, bem
como a formular os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões.
Segue-se nova intimação das partes, agora com prazo de 15 dias, para manifestarem-se sobre os
documentos e pretensões uns dos outros. Não havendo impugnação, o juiz determina a divisão do imóvel.
Havendo impugnação, o juiz profere decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos.

Na seqüência, cabe ao perito apresentar laudo, propondo a forma da divisão, observando o disposto no
artigo 595 do CPC.

Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 dias, o juiz profere decisão sobre a partilha.

Segue-se o cumprimento da decisão, procedendo o perito à demarcação dos quinhões e à apresentação

do memorial descritivo. O escrivão lavra, então, o auto de divisão e o juiz profere sentença
homologatória da divisão.

Transitando em julgado essa decisão, cada condômino recebe a respectiva folha de pagamento.

Terrenos de Marinha
O Código Civil elenca como direitos reais sobre coisas alheias a enfiteuse, as
servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas
sobre imóveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca.
Alguns são direitos de garantia, outros de gozo e fruição.
Dá-se a enfiteuse"... aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de
última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a
pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou
foro anual, certo e invariável."
O enfiteuta tem todos os direitos inerentes ao domínio, menos o domínio.
Exatamente por caberem tantos poderes ao enfiteuta, o seu direito se denomina
"domínio útil", ou seja, ele tem os direitos de: usufruir o bem, aliená-lo e transmiti-lo
por sucessão hereditária. O senhorio tem o domínio direto.
O que se entende por enfiteuse?
A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois
consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a
coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da
coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o
foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive
poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a
pensão ao senhorio direto.
A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o
preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao
enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas
obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e
invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao
proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio
não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o
negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou
chegar até 100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do
negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa
transferência de geração em geração. Com o intuito de evitar essa cláusula abusiva
o novo Código Civil proibiu não só sua cobrança como força a extinção do instituto nos
termos do dispositivo abaixo:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se
as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior , Lei no 3.071 ,
de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o
valor das construções ou plantações;
Assim, o CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a
instituição de novas.
Nada disso se aplica às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que nos
termos do parágrafo 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as
regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses
de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do
bem.
Terrenos de marinha e terrenos acrescidos de marinha
O Código Civil elenca (art. 674) como direitos reais sobre coisas alheias a enfiteuse, as
servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas
sobre imóveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca.
Alguns são direitos de garantia, outros de gozo e fruição.
Dá-se a enfiteuse"... aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de
última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a
pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou
foro anual, certo e invariável."
O enfiteuta tem todos os direitos inerentes ao domínio, menos o domínio.
Exatamente por caberem tantos poderes ao enfiteuta, o seu direito se denomina
"domínio útil", ou seja, ele tem os direitos de: usufruir o bem, aliená-lo e transmiti-lo
por sucessão hereditária. O senhorio tem o domínio direto.
O Código Civil regula a enfiteuse de bens particulares, pertencentes a pessoas naturais
ou jurídicas; a dos terrenos de marinha sempre se regrou por leis especiais.

Atualmente, a legislação básica a respeito de terrenos de marinha é o Decreto-lei n.º

9.760/46, com suas posteriores modificações. Pelo art. 2.º, do Decreto-lei n.º 9.760, são
terrenos de marinha: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos
rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas
situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
"Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de
marinha."

Terrenos alodiais: não sujeitos a enfiteuse

Terrenos alodiais ou terras alodiais são aqueles que se mostram livres e isentos de
encargos, ou ônus, como aforamento, ou enfiteuse. Por isso, quando se determina a
qualidade alodial do terreno, significa que trata-se daquele que não está sujeito ao
pagamento de qualquer foro ou laudêmio. O proprietário tem o domínio pleno sobre ele,
estando livre de qualquer outro senhor. Indica, pois, o terreno ou imóvel que não está
sujeito a enfiteuse.
Terreno alodial é o terreno de formação antiga e vizinho ao terreno de marinha. O
terreno alodial é sempre de propriedade privada; o terreno de marinha pertence ao
Estado e está sujeito ao aforamento para o uso particular.
Parcelamento do solo em terrenos de marinha
Se a gleba for objeto de enfiteuse, aprazamento ou aforamento, sua divisão depende do
consentimento do senhorio. Por sua vez, o § 6.º, do art. 3.º, do Decreto-lei n.º 9.760/46,
com redação modificada pelo art. 32, da Lei n.º 9.636/98, estabelece ser
"... vedado o loteamento ou o desmembramento de áreas objeto de ocupação sem
preferência ao aforamento, (...), exceto quando: a) realizado pela própria União (...); b)
solicitado pelo próprio ocupante (...)".
É necessária a anuência da União, não havendo transferência das vias públicas, áreas
verdes, de lazer e institucionais ao domínio do Município, que passa a ser, única e
exclusivamente, seu foreiro, sem pagamento de laudêmio e dispensado o Município de
pagamento do foro anual respectivo.
Incorporação imobiliária em terrenos de marinha
Não há em texto legal referência aos requisitos formais e substanciais para a instituição
do condomínio de edifício dividido em unidades autônomas, subordinado à Lei n.º
4.591/64 em terrenos de marinha.
Em doutrina, há a observação de Rosita de Sousa Santos no sentido de que se o foreiro
constrói um prédio de apartamentos e passa a vendê-los por unidade, para o Serviço de
Patrimônio da União, cada unidade vendida representa um aforamento novo.

Há, também, a sempre interessante e prática colocação do Tabelião Antonio Albergaria

Pereira, interpretando a expressão "título de propriedade", constante da letra "a", do art.
32, da Lei n.º 4.591/64 e questionando se, apesar de não ser proprietário, nem titular de
direitos reais de aquisição, o enfiteuta pode assumir a iniciativa e responsabilidade de
uma incorporação imobiliária, quando a lei especifica título de propriedade do terreno.
E título enfitêutico não é título de propriedade, mas sim título de um direito real sobre
imóvel alheio.Princípio da unitariedade da matrícula.
A Lei 6.015/73 disciplina que "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por
ocasião do primeiro registro ..." (inciso I, § 1.º, art. 176) e que"Todo imóvel objeto de
título a ser registrado deve estar matriculado no Livro n. 2 _ Registro Geral _ obedecido
o disposto no art. 176."
Em decorrência do princípio da unitariedade:
a) a matrícula deve objetivar um só imóvel;
b) cada imóvel somente pode estar em uma única matrícula.
São dois os requisitos para fusão de matrículas de imóveis distintos:
a) sua contiguidade;
b) que o(s) proprietário(s) seja(m) o(s) mesmo(s) para os dois imóveis.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo já afirmou ser
possível o registro de memorial de incorporação em terrenos de marinha, desde que haja
contrato de aforamento ou enfiteuse, em vez de simples ocupação.
O sistema registral com fundamento na matrícula. A grande novidade introduzida no
direito positivo brasileiro pela Lei n.º 6.015/73 foi a adoção do sistema fundamentada
na Matrícula. Quando se alude a imóvel, e segundo doutrina de Afranio de Carvalho, "...
pressupõe-se a delimitação de um espaço na superfície terrestre, a configuração de um
terreno como corpo distinto, vale dizer, a sua descrição e separação, de maneira a
ganhar individualidade, em virtude da qual o imóvel não se confunde com nenhum
outro semelhante, é a inscrição no registro imobiliário."

O DIREITO URBANÍSTICO E A DISCIPLINA DA PROPRIEDADE

1. O Direito Urbanístico

A disciplina urbanística é hoje um dos imperativos mais prementes da civilização, em

face da crescente urbanização e, especificamente no Brasil, o crescente processo de
urbanização descontrolado.
Emprega-se o termo urbanização para designar o processo pelo qual a população urbana
cresce em proporção superior à população rural. Não se trata de mero crescimento das
cidades, mas de um fenômeno de concentração urbana.
A urbanização da humanidade é um fenômeno moderno da sociedade
industrializada,fruto mesmo da revolução industrial. Ao nos referirmos à cidades logo
visualizamos os grandes centros em que se aglomeram fábricas e serviços, atividades
necessariamente desvinculadas do produto natural da terra, este, ao contrário, objetivo
principal das atividades do campo.

A população urbana no Brasil representa, progressivamente, 32% em 1940, 45% em

1960, 50% em 1970, atingindo 70% em 1980 e 80% em 2000, revelando urbanização
crescente, porém prematura e despreparada.
Em verdade, “o fenômeno urbano, aqui e alhures, é constatado como um daqueles em
que é preciso disciplinar e conformar para que o homem não se veja engolfado pela
civilização do caos que se avizinha, na visão dos futurólogos e dos filósofos do nosso
tempo.”
O urbanismo é, pois, uma ciência que se ocupa do fenômeno urbano, tratando-o a partir
de seus preceitos e parâmetros. Leopoldo Mazzaroli, na sua obra fundamental, I piani
regulatori urbanistici, definiu o urbanismo, do ponto de vista técnico, como “a ciência
que se preocupa com a sistematização e desenvolvimento da cidade buscando
determinar a melhor posição das ruas, dos edifícios e obras públicas, de habitação
privada, de modo que a população possa gozar de uma situação sã, cômoda e estimada.”
Esta concepção restringia-se aos limites da cidade, visão superada a partir da obra de
Ebenezer Howard (Garden cities of tomorrow, 1902), em que o urbanismo começa a
abranger a cidade e o campo, preocupando-se com algo mais que os aspectos
meramente físicos do território. A partir daí, o urbanismo deixa de ser mera disciplina
da cidade e passa para projetos de estruturação regional e, posteriormente, os planos
nacionais de um país.
Tal concepção moderna deve-se ao reconhecimento de que a cidade não é entidade com
vida autônoma, destacada e isolada no território. Em verdade, o urbanismo ultrapassa os
limites da cidade para englobar um território inteiro, que se influencia mutuamente,
devendo, pois, ser estudado de forma sistêmica e conjugada. Torna-se, assim, o
urbanismo, em razão da escola racionalista ou funcional representada por Le Corbusier,
na “ciência da organização do espaço, para além das restritas fronteiras das cidades. ”

A inevitável incidência das diversas ciências no estudo e disciplina do fenômeno urbano

leva a crer que o jurista ou arquiteto sozinhos, não mais resolvem os problemas da
cidade, porque convergem, na solução deles, conhecimentos sociológicos
especializados, geográficos, estatísticos, de engenharia sanitária, de biologia, de
medicina, e sobretudo políticos e econômicos.

A matéria urbanística é, assim, necessariamente interdisciplinar e infinitamente rica em

aspectos.
Em verdade, como ensina o Prof. Fernando Alves Correia, o conceito de urbanismo
“tem uma natureza polissémica, já que comporta uma pluralidade de sentidos”. Dentre
esses sentidos ou acepções, o referido jurista português destaca quatro: o urbanismo
como facto social, como técnica, como ciência e como política. Seriam estes os
sentidos fundamentais do “urbanismo”, que delineiam seu entendimento.
Como fato social o Urbanismo expressa o fenômeno do crescimento da “urbis” ou da
cidade. A atração que as cidades promovem sobre as populações originariamente rurais
e o consequente aumento contínuo da população nos centros urbanos está na base da
urbanização, conforme conceituamos anteriormente.
Discute-se, nesse diapasão, qual seriam os critérios para definir que uma determinada
região detém o título de “cidade” ou centro urbano. Critérios como o densidade
populacional por quilômetro quadrado, ou ainda a forma predominante da atividade
económica, uma vez considerados isoladamente não representam elementos exaustivos
do conceito de cidade.
As Nações Unidas, bem como inúmeros autores que optaram por esse conceito, define
população urbana como a que reside em localidades com pelo menos 2.000 habitantes.
Qualquer que seja o critério, todos levam à identificação da cidade, auxiliando na
reflexão de seus problemas.
Além de ser um fato social, o urbanismo é uma técnica de criação, desenvolvimento e
reforma das cidades. Urbanismo, nesse caso, é sinônimo de técnica urbanística.
Atualmente, todo projeto de urbanismo exige estudos baseados no trabalho de
especialistas das mais diferentes matérias, cada vez mais fragmentadas e mais precisas e
seu resultado refletirá a convergência de todos esses conhecimentos. Além de ser uma
técnica o Urbanismo também passou a ser apresentado como uma ciência autónoma,
surgida na Europa no período que medeia entre finais do século XIX e a 1ª Guerra
Mundial.
O urbanismo é, em suma, elemento de importante transformação das cidades,
promovido através de atividades próprias, destinadas a aplicar seus princípios e realizar
seus fins.
A doutrina é unânime na afirmação de que esta nova ciência assume uma natureza
eminentemente interdisciplinar. Como técnica e ciência interdisciplinar, o urbanismo
correlaciona-se com a cidade industrial, como instrumento de correção dos
desequilíbrios urbanos, nascidos da urbanização e agravados com a chamada explosão
urbana do nosso tempo. O Direito é, também, uma das ciências que regula o fenômeno
do urbanismo, lançando sobre este seus elementos, conceitos e princípios.
A ciência jurídica manifesta-se objetivamente em suas normas, adota os conceitos e as
abordagens de outras ciências e cria sobre elas sua própria concepção, enquadrando o
fenômeno urbano com o fim de adequá-lo, transformando-o de forma que atenda aos
seus objetivos e aos anseios dos que lhe legitimam. Urbanismo vem de “urbs”, cidade.
O conceito de Urbanismo guarda, assim, independência e peculiaridade do conceito de
Direito Urbanístico.
Tratam, em verdade, de duas ciências cujo objeto de estudo é o mesmo, porém, avaliado
sob óticas peculiares. Ambas se debruçam sobre o fenômeno urbano, propriamente
sobre a utilização do espaço nos centros urbanizados e rurais.
Neste contexto, o fenômeno urbano, como objeto de estudo científico, leva o
pesquisador à busca multidisciplinar, para o atendimento da demanda de soluções
imediatas, exigência que se observa de forma ainda mais evidente nos países com baixo
índice de desenvolvimento, como é o caso do Brasil.
“O urbanismo apresenta-se, assim, como uma ciência compósita, que vai buscar
conhecimentos a várias ciências, tais como a geografia, a arquitetura e a técnica de
construção, a estatística, a ciência económica, a ciência política, a ciência
administrativa, a sociologia, a história, a ecologia humana, e, inclusive, à própria
medicina, com o objetivo de possibilitar um desenvolvimento harmonioso e
racional dos aglomeramentos humanos.”
Conceito de Moreira Neto, Diogo de Figueiredo: “Direito Urbanístico é o conjunto da
disciplina jurídica, notadamente de natureza administrativa, incidente sobre os
fenômenos do Urbanismo, destinada ao estudo das normas que visem a impor valores
convivenciais na ocupação e utilização dos espaços habitáveis.”

2. Os Princípios Constitucionais e a autonomia do Direito Urbanístico

As normas urbanísticas, entre nós especialmente, ainda não adquiriram unidade
substancial, formando conjunto coerente e sistematizado legislativamente. Encontram-
se dispersas em diversas leis e apenas guardam, entre si, conexão puramente material
em função do objeto regulado. Para identificá-las, torna-se necessário estabelecer com
precisão qual é esse objeto, que vem a ser o próprio objeto do Direito Urbanístico.”

Segundo José Afonso da Silva, o Direito Urbanístico é “(...)conjunto de técnicas, regras

e instrumentos jurídicos, sistemáticos e informados por princípio apropriados, que tenha
por fim a disciplina do comportamento humano relacionado aos espaços habitáveis, ou
seja,(...)arte e técnica social de adequar o espaço físico às necessidades e à dignidade da
moradia humana.”
A Constituição Federal do Brasil menciona o Direito Urbanístico no inciso I, do Artigo
24 que trata das competências concorrentes da União, Estados e Distrito Federal o que,
para alguns autores, indica a autonomia da matéria no contexto da ciência jurídica.
A matéria de direito urbanístico, longe de se esgotar no art. 24 da Constituição, encontra
relevante disposição no art. 182 que trata da política de desenvolvimento
urbano executada pelo Poder Público Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em
lei, com o objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes. Nesse contexto, fica evidente que
“o princípio da função social da propriedade constitui o núcleo central do Direito
Urbanístico”.
Outros são, ainda, os princípios Constitucionais de conferem ao Direito Urbanístico
autonomia e relevância material. Destacamos o princípio da dignidade da pessoa
humana e o princípio da igualdade.
O princípio da dignidade da pessoa humana está disciplinado na Constituição Federal de
1988 no Art. 1º, inciso III. Tal princípio reveste-se do entendimento atual de que o ser
humano deverá ser respeitado por se tratar, simplesmente, de um ser humano. É de tal
relevância o princípio da Dignidade da Pessoa Humana que na elaboração da nova Carta
Constitucional da União Européia tal preceito encontra-se à frente mesmo do direito à
vida. Não é dever garantir-se apenas a vida, mas a vida com dignidade.
Considerando o respeito pelas virtudes e qualidades humanas, o Direito Urbanístico,
uma vez voltado ao desenvolvimento das técnicas de ordenação dos territórios e
utilização social da propriedade, apresenta-se como ciência das mais relevantes para a
concretização do direito à dignidade da pessoa humana. Não há dignidade sem moradia,
sem condições de habitação, sem instrumentos urbanos que garantam a circulação, o
lazer e o trabalho. O Direito Urbanístico é fundado, ainda, no princípio da igualdade. O
princípio da igualdade do cidadão perante a lei, consagrado na Constituição Federal do
Brasil no artigo 5º, caput. É, pois, um direito fundamental do cidadão brasileiro.
Considerando a vinculação da Administração Pública ao princípio da igualdade, esta
deve se traduzir na elaboração e aprovação de planos que estabelecem regras
respeitantes à ocupação, uso e transformação do solo urbano ou rural. A todo cidadão
deve estar garantido, igualitariamente, o acesso à cidade.
Mas é com a Lei Federal n. 10.257/2001, o “Estatuto da cidade” que fica
definitivamente consolidada a chamada “Ordem Urbanística”, entendida como conjunto
de normas de direito urbanístico, ramo autônomo na disciplina jurídica.
De fato, vislumbramos progressivo incremento das normas que visam ordenar o uso e a
propriedade do solo. Tal preocupação, pode ser justificada, no caso do Brasil, pela
extremada situação de risco que apresentam as cidades mais populosas do nosso país.
Interessante observarmos, nesse aspecto, a lição de Fernando Garrido Falla, que,
avaliando as razões para a numerosa literatura sobre direito urbanístico e regime do
solo.
Para o referido jurista, a escassez do solo, como a escassez de qualquer recurso natural,
justifica a ordenação jurídica do seu uso e consumo. Assim, o planejamento do uso do
solo é necessário para conseguir um equilíbrio entre a demanda e a oferta.
A qualidade de vida pode, ainda, efetivamente ver-se deteriorada pela concentração
populacional em determinados lugares. A busca pela qualidade de vida é, então,
justificativa para que se ditem medidas limitadoras da densidade máxima de edificações
por área, volume por superfície, entre outras.
A proteção do meio ambiente, intimamente ligada ao elemento anterior, também
representa forte argumento para a regulamentação do solo. Desta feita, não só os
habitantes atuais, mas para as gerações futuras devem ser, desde já, protegidas de um
meio ambiente degradado.
No que concerne, ainda, às medidas de aproveitamento e utilização do solo, estas estão
inspiradas na finalidade de combater a especulação e proteger o usuário do solo, uma
vez que este se trata de bem primário para a construção da vida do cidadão.
As justificativas elencadas, segundo o ensinamento do Professor FALLA, coadunam-se,
em nossa avaliação, com os princípios constitucionais do Estado Brasileiro e
reafirmam-se na vontade do legislador constituinte. É o que se depreende dos artigos
24, que conferiu expressamente à União competência legislativa para editar normas de
Direito Urbanístico, aos Estados competência suplementar (§2o , art. 24 ) e aos
municípios competência para editar normas de direito urbanístico de interesse local
(inciso II, art. 30). Além disso, cumprirá ao Direito Urbanístico, “servir à definição e
implementação da „política de desenvolvimento urbano‟, a qual tem por finalidade
„ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem – estar
de seus habitantes‟ (art. 182, caput).”
Desta feita, “o Direito Urbanístico é uma disciplina jurídica que a cada dia ganha foros
de desenvolvimento, justamente porque a cidade, essência do urbanismo, e onde tal
Direito incide, exige diuturnamente a sua participação, quer seja buscando compor
litígios, quer seja oferecendo os instrumentos necessários para que o Poder Público e o
particular possam encontrar formas de convivência no âmbito dos seus interesses.”
Ressalte-se, nesse diapasão, que no Direito Urbanístico (do latim: urbanus, de urbs,
urbis), “não se entende a expressão urbano como oposição ao que é rural. Ao
mecanismo evidentemente dinâmico da cidade soma-se a atividade peculiar do campo,
integrando-se de modo a se formar uma única comunidade, que é produto natural, de
ordem física, moral e mental.”
Em se tratando, ainda, acerca da autonomia do Direito Urbanístico em relação aos
demais ramos do Direito, por uma questão epistemológica. Comungam do entendimento
de que o Direito Urbanístico é ramo autônomo do Direito vários dos mais conceituados
juristas brasileiros. A posição contráriA, por sua vez, atrai outros tantos juristas da mais
alta respeitabilidade.
Simpatizamo-nos com a posição de que o Direito Urbanístico é ramo autônomo do
Direito, uma vez que este possui princípios e disciplina próprios, ampliados com a
aprovação do Estatuto da Cidade, apesar de guardar larga identidade com o Direito
Administrativo. Dessa forma, “ (...) não há mais como negar a autonomia acadêmica e
político – institucional do Direito Urbanístico, não só pelas referências explícitas feitas
ao ramo do Direito na Constituição Federal de 1988, mas também pelo fato de que
foram claramente cumpridos todos os “critérios” tradicionalmente exigidos para o
reconhecimento da autonomia de um ramo do Direito: o Direito Urbanístico tem objeto,
princípios, institutos e leis próprias.”

3. Objeto do Direito Urbanístico

O Direito Urbanístico objetivo (conjunto de normas) tem por objeto regular a atividade
urbanística, disciplinar a ordenação do território. Visa “precipuamente a ordenação das
cidades, como nota Hely Lopes Meirelles, mas os seus preceitos incidem também sobre
as áreas rurais, no vasto campo da ecologia e da proteção ambiental, intimamente
relacionadas com as condições da vida humana em todos os núcleos populacionais, da
cidade e do campo. É o ramo do Direito que visa a promover o controle jurídico do
desenvolvimento urbano, isto é, dos vários processos de uso, ocupação, parcelamento e
gestão do solo nas cidades.
O Direito Urbanístico como ciência, é “ramo do direito público que tem por objeto
expor, interpretar e sistematizar as normas e princípios; vale dizer: estabelecer o
conhecimento sistematizado sobre essa realidade jurídica.”
Para Hely Lopes Meirelles, ainda, manifestam-se dois aspectos do Direito Urbanístico:
a) “o Direito Urbanístico objetivo, que consiste no conjunto de normas jurídicas
reguladoras da atividade do poder público destinada a ordenar os espaços habitáveis, o
que vale dizer: conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade urbanística;
b) o Direito Urbanístico como ciência, que busca o conhecimento sistematizado
daquelas normas e princípios regulardores da atividade urbanística.”

4. Natureza jurídica das normas de Direito Urbanístico

As normas de direito Urbanístico são de natureza pública, cogentes, fruto do poder de

polícia do Estado que intervindo na disciplina das relações jurídicas estabelece o
condicionamento do exercício do direito de propriedade ao interesse coletivo, uma vez
que o delineamento da propriedade atual se dá em razão da primazia do interesse
público em relação ao interesse particular. As imposições urbanísticas são preceitos de
Ordem Pública e inserem-se no contexto jurídico como disciplina do conteúdo do
direito de propriedade. Substancialmente, elas se justificam pela necessidade de
adequar-se o exercício do direito dominial ao bem-estar social e compatibilizá-lo com a
utilidade coletiva. É por meio das limitações e dos atos legislativos que impõem o
funcionalismo da propriedade que as normas urbanísticas se exteriorizam. As limitações
são medidas de interesse público, decorrentes de lei genérica e abstrata, que se revestem
do poder de imperium estatal e decorrem do poder de polícia inerente à Administração
Pública.
As normas que tratam da utilização da propriedade baseiam-se no poder de polícia do
Estado. De certo, o direito de propriedade privada a muito deixou de ser
considerada como absoluto, conotação que a caracterizava até as primeiras décadas do
século XX. “Ampliaram-se as intervenções públicas e ocorreu a mudança da própria
configuração estrutural do direito de propriedade ante sua funcionalização social,
percebida de modo
sensível em matéria urbanística e agrária.”
A idéia, assim, de propriedade absoluta apresenta-se incompatível com a organização
sócio – política atual. Diferem, entretanto, as normas delineadoras do direito de
propriedade em razão da natureza jurídica. Em atendimento aos critérios da ciência
jurídica, estabelecem-se diferenças entre as normas de Direito Público e de Direito
Privado, na tentativa de sistematizarmos o conhecimento e o objeto de estudo analisado.
As normas de direito urbanístico, repita-se, cujo objeto é delinear o direito de
propriedade, são públicas porque estabelecidas para conformar o interesse do indivíduo
e o da coletividade. Ao contrário, assim, das normas de direito privado que visam
estabelecer critérios na relação entre os particulares, as normas de direito urbanístico
constituem verdadeiras “cláusulas” de um contrato social firmado entre o indivíduo e o
Estado, titular, este último, de interesses e direitos os quais pretende representar e em
razão dos quais lhe são conferidos poderes. Desta feita, a disciplina da propriedade,
elementarmente construída pela doutrina civilista, é também regulada pela disciplina da
“propriedade urbanística”, esta última fundamentada no Estado de Direito interventor.
A disciplina da propriedade que se dá no Código Civil Brasileiro, delineia o conteúdo
da propriedade interna (usar, gozar e dispor) e seu aspecto externo, no momento em que
estabelece os limites no que tange à vizinhança e demais relações jurídicas de caráter
privado.
Na disciplina urbanística, a propriedade é definida e delineada por um corpo
descentralizado de Leis e princípios, cujos órgãos legiferantes e executores são
igualmente descentralizados, a critério da distribuição de competências definida pelo
Constituinte Brasileiro, para o atendimento ao interesse público, conforme exposto nos
valores acolhidos na Constituição Federal de 1988. Nesse contexto convencemo-nos da
natureza pública dos diversos instrumentos jurídicos apresentados para a adequação do
uso da propriedade, mais propriamente clamada como solo, urbano ou rural, normas que
compõem a nova Ordem Urbanística.
A razão evidente para a intervenção de Ordem Pública do Direito de Propriedade
encontra – se na Constituição Federal de 1988, precisamente no Art. 5o , inciso XXIII,
que trata do princípio da função social da propriedade.
Para a efetiva realização da função social da propriedade, é indispensável a atuação do
Poder Municipal que atua com uma função pública de destaque. No atual Estado de
Direito Social, as decisões sobre o urbanismo deixaram mesmo de pertencer aos
proprietários privados e passaram a ser de competência da Administração Pública.
Cabe ao Município a elaboração dos Planos Diretores que definirão, (art. 182, CF/88)
em substância, a utilidade funcional da propriedade, sempre em atendimento ao
interesse comum, calcado nos princípios solidários ditados pela Constituição Federal,
em busca da redistribuição das riquezas e minimização da miséria de nosso país.

5. Conclusões
No que tange à matéria abordada no presente artigo, concluímos que o Direito
Urbanístico ou Direito do Urbanismo é disciplina autônoma do Direito, uma vez que
tem por objeto um conjunto de normas específicas, voltadas para a realização e
aplicação de princípios norteadores próprios e princípios constitucionais, bem como
nomeclatura, objeto e tratamento individualizados.
Não se trata, dessa feita, de nova matéria, mas de matéria amadurecida ao longo do
despertar legislativo e doutrinário, bem como de disciplina necessária para o tratamento
de fatos sociais irredutíveis. O operador do direito está, assim, diante de uma disciplina
que reúne especialistas de diversas áreas da ciência atual, bem como da ciência jurídica.
A disciplina do Direito Urbanístico está, outrossim, diretamente ligada ao Direito de
Propriedade. O Direito de propriedade, como visto, objeto de proteção e de disputa ao
longo da história do mundo ocidental, passa por momento de “coletivização”. Isso
significa que seu conteúdo não mais se justifica pela utilidade que proporciona a um
indivíduo, o proprietário, mas a toda a sociedade.
No sistema jurídico brasileiro isso está expresso através dos princípios da função social,
da dignidade da pessoa humana e da igualdade. Além de constituir objeto da República
Federativa Brasileira a erradicação da pobreza e da marginalização, além de reduzir as
desigualdades sociais e regionais (art. 3º, inciso III).

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