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Especialista em Direito Notarial e Registral. Especialista em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho.
Graduada em Direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul (UNISC). Escrevente autorizada do Registro de
Imóveis e Registro Civil das Pessoas Naturais da cidade e Comarca de Sobradinho/RS. E-mail:
d.dornelles@hotmail.com.
RESUMO
Este artigo aborda a interpretação do artigo 205, caput da Lei nº 6.015/73 (Lei dos
Registros Públicos). Tem como objetivo geral demonstrar as posições positivas
adotadas para o artigo citado. Como objetivos específicos trazer a importância do
Registro de Imóveis no Brasil, a importância da apresentação do título à registro, as
considerações gerais acerca da prenotação, seu conceito e efeitos, a importância da
prioridade no registro e da indisponibilidade sobre o imóvel decorrentes da prenotação.
Contextualizando acerca do prazo de vigência da prenotação, explorando algumas
situações em que há prorrogação do prazo de 30 dias por eventos não imputáveis ao
interessado.
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ABSTRACT
This article discusses the interpretation of Article 205, caput of Law nº 6.015/73 (Public
Records Act). General aim to demonstrate the positive positions adopted for the article
cited, and specific goals to bring the importance of the Register of Deeds in Brazil, the
importance of the presentation of the record title, the general considerations about
property, its concept and effects, the importance priority in enrollment and availability of
the property resulting from property. Contextualizing about the term of property,
exploring some situations where there is extension of 30 days for reasons not
attributable to the interested events.
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NOTAS INTRODUTÓRIAS
Aborda-se como tema central o artigo 205, caput da Lei dos Registros
Públicos e suas positivas interpretações acerca do prazo da prenotação, demonstrando
a mais convicta, percebendo que ainda há dificuldade enfrentada não só pelos
registradores, como também pelos magistrados, na equação do problema, e pelo que
se verifica é um tema que tem resistido, ao longo do tempo, a uma solução definitiva.
2
FILHO, Nicolau Balbino. Registro de Imóveis – Doutrina, Prática, Jurisprudência, 14ª Edição, p. 02.
3
SILVA, Ulysses. Oficial do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Títulos Judiciais e o
Registro de Imóveis. Coordenador Diego Selhane Pérez. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2005,
pg. 486.
4
1. A PRENOTAÇÃO
4
MANGUALDE, Henrique Ananias dos Santos. Importância do Registro de Imóveis no Brasil. Disponível
em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2942.
Acesso em 24 mai. 2012.
5
irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo.
Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam
sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos àqueles que dele se
valessem. Como se depreende nesta breve colocação acerca da importância do
Registro de Imóveis no Brasil vislumbra-se a tamanha segurança e confiabilidade
transmitidas pelo registro, as quais proporcionam a estabilidade nas relações entre os
participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área.
Para o registro, o artigo 1.246 do Código Civil diz que é eficaz desde o
momento em que se apresentar o título ao Oficial do Registro, e este o prenotar no
protocolo. Esta apresentação se faz necessária, tendo em vista que o Registrador não
age espontaneamente, de ofício, não pode ele praticar os atos de seu Ofício sem que
alguém lhe apresente o título ou o requerimento, necessários à movimentação de
sistema registrário. O Oficial só inicia a sua atividade quando alguém lhe apresenta o
instrumento, público ou particular, ou o requerimento postulando a prática de um ato de
registro. Os doutos chamam princípio da instância a essa necessidade que há de as
partes requererem a prática do ato de registro.
Como descreve Flauzilino Araújo dos Santos6, essa gama de atividades não
poderia ficar a livre critério do registrador, pois levaria a arbitrariedades e privilégios,
com evidente ofensa à isonomia, vindo o legislador preventivamente fixar critérios
determinantes, resultando em uma ordem cronológica da apresentação do título e seu
lançamento no Livro 1 - Protocolo, existindo assim a prioridade do título, a qual vem
como um dos princípios da área registral, à vista do número de ordem do protocolo,
5
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997. pg.108.
6
SANTOS, Flauzilino Araújo - Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Pedreira e Professor de
Direito Civil da UNIP. Disponível em http://www.primeirosp.com.br/estudos.htm. Acesso em 07 mai.
2012.
6
que é dado no momento de entrada do título, por rigorosa numeração sucessiva. Assim
é que dispõe o artigo 182 da Lei de registros Públicos: “Todos os títulos tomarão, no
Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de
sua apresentação”.
Esclarecendo que exceto os títulos recebidos para simples exame e cálculo
de emolumentos, os demais títulos apresentados à Serventia com pedido de registro,
independentemente do estudo desse título ou de quaisquer exigências fiscais ou de
dúvida, nos expressos termos do artigo 12, segue-se incontinenti o lançamento desse
título no Livro 1 - Protocolo, não como opção do registrador, mas em atenção ao
enunciado no artigo 174, ambos da Lei de Registros Públicos, gerando a partir desse
lançamento direitos que terão repercussões externas e internas na transmissão ou
oneração do imóvel e deveres do Oficial à publicizar uma situação jurídica que
possibilita que os direitos reais sobre imóveis adquiram a plenitude dos efeitos que o
ordenamento jurídico lhes concede de acordo com sua natureza.
A prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por Oficial
de registro público de um título apresentado para registro. Todo título protocolado está
automaticamente prenotado, passando a gozar de prioridade no registro em relação
àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei 6.015/73).
Maria Helena Diniz7, introduzindo a prenotação em sua obra descreve como
princípio tempus regit actum, o qual faz com que o registro encontre disciplina, ou seja,
é sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título. Diz que a propriedade
considera-se adquirida na data da apresentação do título à registro, ainda que entre a
prenotação e o registro haja decorrido algum tempo. Faz entender que a Lei não dá ao
Registrador a faculdade de filtrar os documentos levados a Protocolo, afirma que
nenhum motivo pode ser suficiente para impedir a prenotação do documento
apresentado ao Registro de Imóveis, ainda que não esteja no rol do art. 221, da LRP.
Tais direitos descritos na legislação não podem ficar na dependência do que entenda o
Oficial, pois a última palavra sobre a regularidade ou não dos títulos não é dele.
7
DINIZ, Maria Helena, Sistemas de Registro de Imóveis, 2ª Ed, Saraiva, 1997, p. 336.
7
Os efeitos da prenotação são consequentes ao ingresso do documento no
Livro 1 – Protocolo, e tem como base a prioridade, ou seja, o direito que o apresentante
do título adquire de vê-lo registrado, uma vez preenchidas as formalidade legais,
precedentemente e com exclusão de outro que tenha sido levado ao Cartório
posteriormente, ainda que esse outro também se revista dos requisitos para o registro,
pois realizado o registro seus efeitos retroagirão à data da prenotação, considerando-
se a aquisição do domínio ocorrida na data da prenotação e não na data do registro.
Na contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se último dia, não se postergando
os efeitos para além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou
feriado.
Pode-se dizer que registrada uma escritura pública de compra e venda, com
obediência à prioridade consequente à precedência na apresentação, outro título de
transmissão do mesmo imóvel não será registrado na matrícula, primeiro porque deve
respeitar a prioridade do anterior, e segundo porque com o registro do primeiro cessou
a disponibilidade do imóvel que não mais pertence ao transmitente, uma vez já
registrado em nome do primeiro apresentante, assim sendo, devemos entender que
feito o registro do título ao qual se assegurou a prioridade, o registro do outro se torna
juridicamente impossível, exatamente porque, sendo contraditório ao primeiro, já não
mais encontra o imóvel desembaraçado juridicamente, de forma a poder ter o ônus ou
a transmissão feitos, sem desobediência e afronta aos princípios da continuidade e da
disponibilidade.
Em decorrência da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os direitos
reais, quando coincidem sobre um mesmo imóvel, é necessário um critério que sirva,
por um lado, para determinar, dentre vários direitos incompatíveis (por exemplo, várias
pessoas pretendem ser o proprietário único de um mesmo imóvel), qual deve
8
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997. pg.107.
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prevalecer, e, por outro lado, entre vários que sejam conciliáveis, como hão de coexistir
e que preferência terá cada um em relação aos restantes. Este critério é fixado no
Direito Registral lmobiliário brasileiro através do princípio da prioridade, que está
explicito nos arts. 190, 191 e 192 da Lei 6.015/73. No primeiro deles se declara que
não serão registrados no mesmo dia os títulos que assegurem direitos reais
contraditórios sobre o mesmo imóvel. No art. 191, o legislador faz referência direta ao
princípio de prioridade, estabelecendo que prevalecerão, para tal efeito, e quando
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados sob número de ordem mais baixo,
adiando-se, pelo prazo nunca inferior a um dia útil, o registro dos títulos apresentados
posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto nos artigos anteriores (arts.
190 e 191) não será aplicável às escrituras públicas da mesma data
apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a hora da sua
lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro
lugar.
Fazendo uma análise fria nos termos do artigo 205 LRP, verificamos que
havendo o cancelamento da prenotação ao fim de trinta dias, contados da
protocolização, (exceto nos procedimentos de regularização fundiária de interesse
9
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 20ª edição, 2010, p. 528.
9
social, que o prazo é de 60 dias, nos termos do art.205, parágrafo único, LRP), caso o
título seja devolvido, fica sem dúvida, condicionado à existência de omissão da parte
em cumprir as exigências legais. Observa-se que essa omissão, só poderá ser
caracterizada se o interessado, tomando conhecimento delas e tendo prazo razoável
para satisfazê-las, quedar-se inerente e deixar que ela transcorra sem providência
alguma.
10
FILHO, Nicolau Balbino. Registro de Imóveis – Doutrina, Prática, Jurisprudência, 14ª Edição, p. 03.
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cumprimento das exigências legais para a efetivação de seu direito, estipulando um
prazo para regularização do título, mas assim a Lei não o fez, pelo menos de maneira
clara, pois ainda predomina o entendimento de que os trinta dias mencionado, tanto
valem para o registro, como para o exame.
Pode-se dizer ser esta a posição mais convicta, mas percebemos que ainda
há dificuldade enfrentada não só pelos registradores, como também pelos magistrados,
na equação do problema, e pelo que se verifica é um tema que tem resistido, ao longo
do tempo, a uma solução definitiva. Como é um tema bastante polêmico, de lacunas e
muitas dúvidas, alguns Estados vêm tomando providências a esse respeito.
A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo resolveu
essa questão através de seu provimento nº 58/89 – Normas de Serviço, Tomo II –
Cartórios Extrajudiciais, Capítulo XX, subseção III, itens 47.1 e 47.2, onde é
determinado que, será prorrogado o prazo da prenotação nos casos dos artigos 189,
198 e 260 da Lei nº 6.015/73 e artigo 18 da Lei n° 6.766/79, bem como nos casos de
procedimento de retificação administrativa bilateral na forma do artigo 213, II, da Lei nº
6.015/73, de regularização fundiária e de registro dos títulos dela decorrentes, quando
houver expedição de notificação, publicação de edital, audiência de conciliação e
remessa ao juízo corregedor permanente para decidir impugnação e que será também
prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de reingresso do título, com
todas as exigências cumpridas, der-se na vigência da força da primeira prenotação.
A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Paraná, através do
Provimento nº 189, vendo a necessidade de adequar às normas de procedimento
Registral ao prazo de trinta dias, estabelecidos nos artigos 188 e 205 da Lei de
Registros Públicos, resolveu que o Registrador anotará a perda da eficácia, de ofício,
das prenotações dos títulos que não forem registrados por omissão do interessado em
atender às exigências legais. Para isso, é indispensável a observância de que
apresentado o título na serventia o registrador efetuará a prenotação no Livro nº 1 -
Protocolo e no prazo máximo de quinze (15) dias, contados da data da apresentação,
verificará sua validade e legalidade; Da prenotação será entregue ao apresentante
recibo contendo data e número do registro no livro protocolo, data da emissão da
diligência registral e data em que cessarão os efeitos da prenotação. Se houver
exigências a serem satisfeitas, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de
maneira clara e objetiva, com a identificação e assinatura do Registrador ou do
Substituto; A nota de diligência registral deverá trazer a advertência do prazo restante
para o cumprimento das exigências formuladas, com a observação de que, decorrido
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esse prazo sem que seja o título reapresentado e cumpridas as exigências, cessarão
automaticamente os efeitos da prenotação, nos termos do art. 205 da LRP. Não sendo
satisfeitas as exigências, os direitos da prenotação cessarão no prazo de trinta (30)
dias, contados da protocolização do título (LRP, art. 205), sendo este o prazo total para
a realização do lançamento devido (registro/averbação), conforme artigo 188 da LRP. A
extensão ou prorrogação desse prazo somente se embasa na ocorrência de dúvida
suscitada ao Doutor Juiz de Registros Públicos competente (art. 198 da LRP) e diante
de exceções legalmente discriminadas (p. ex. caso de 2ª hipoteca do artigo 189; de
loteamento e desmembramento da Lei 6766/79 e do bem de família). Ausentes
exigências a serem satisfeitas, o Registrador fará o registro do título no prazo máximo
de trinta (30) dias, contados da sua apresentação (LRP, art. 188). Incluem-se no prazo
de trinta (30) dias a análise do título, o cumprimento das exigências e a prática do ato
registral.
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SILVA, Ulysses. Oficial do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Títulos Judiciais e o
Registro de Imóveis. Coordenador Diego Selhane Pérez. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2005,
pg. 484.
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estabelecidos nesses dispositivos, como a representação do Oficial ao Juiz, após
exame do título; a manifestação da Promotoria Pública e a sentença final, mas,
sabemos ser isso impossível nos dias atuais, especialmente havendo recurso.
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interessada, com recibo/protocolo de pedido junto ao órgão emissor do documento
hábil a ser apresentado no Serviço Registral, por exemplo. Assim, fica claro que a
prenotação é um ato tão relevante quanto o próprio registro e sem dúvida estaremos
protegendo o tráfego imobiliário do qual depende consideravelmente o
desenvolvimento do país.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
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REFERÊNCIAS
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 20ª edição, 2010.
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997.
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