ETAPA 01 – PROJETOS E

PLANEJAMENTO

EPISÓDIO 02

ESTUDO DE VIABILIDADE

MeuEstágio na Engenharia
O que é o Estudo de
Viabilidade?
Um estudo realizado
para verificar se um
empreendimento é
viável ou não!

Ver se é viável e não

torná-lo viável
Estádio de Futebol Mané Garrincha
3º mais caro do Mundo Dados: 23/09/2019

Custo: R$ 1,5 Bilhões

Manutenção: R$ 700 mil/mês

50 Jogos pós copa

Público total: 81.051 pessoas
Média de 1.805 por jogo
Renda total: R$ 885 mil
Renda média de R$ 17,7 mil

Será que é Viável?

Quando é feito o Estudo de
Viabilidade?
O Estudo de Viabilidade deve ser feito sempre
que houver um projeto em fase de avaliação.

Ele pode ser:

Uma ação estratégica de expansão da empresa;

Abertura de uma nova empresa;
Um investimento em um novo empreendimento;
Aquisição de novos maquinários.
É um estudo essencial em um planejamento
empresarial.
Como é feito um Estudo de Viabilidade?
Primeiramente entenda que cada projeto é único, por isso cada
estudo é exclusivo para cada plano.

1. Análise de Mercado
2. Viabilidade Técnica
3. Viabilidade Econômica Financeira
1 - Análise de Mercado
O estudo da Análise de Mercado
proporciona um maior entendimento do
mercado e do perfil dos clientes para
desta forma conseguir posicionar melhor
os seus produtos e serviços, auxiliando o
desenvolvimento e crescimento do
negócio.

- Análise do seu mercado alvo

- Estudo dos Clientes

- Análise da Localização do terreno

Análise do seu mercado alvo

Competitividade entre concorrentes

Fornecedores
Estudo dos Clientes

Quem? O que? E porque estão comprando?

Qual é a renda e nível cultural?

Onde moram?

Quais seus hobbys?

Qual é o estilo de vida?

Análise da Localização do terreno

Acessibilidade e Mobilidade

Infraestrutura de água e esgoto

Infraestrutura de Comercio e Serviços

Segurança Pública

Desejos e Necessidades do Cliente

2 – Viabilidade Técnica
A viabilidade técnica de um projeto imobiliário é
uma análise de risco versus retorno, considerando
elementos do projeto técnico (arquitetônico, legal,
instalações, estrutura, ambiental, entre outros).
Legislação do Município

Estudo de legislação edilícia e urbanística

pertinente (código de obras, leis de uso e
ocupação do solo, plano diretor municipal).

Levantamento de índices urbanísticos:

coeficiente de aproveitamento, taxa de
ocupação, coeficiente de permeabilidade,
recuos, etc.

Restrições de entorno (por exemplo, área

envoltória de patrimônio histórico-cultural
tombado).
Visão Geral de Custos

Estudo de custos estimados de execução do

empreendimento

Estudo de despesas estimadas para a

concretização do projeto

Estudo de valor de mercado estimado do

projeto concluído
Do Escopo

Diretrizes gerais para o partido arquitetônico

Alternativas e cenários

Conclusão fundamentada sobre o escopo

desejado e os recursos necessários
Viabilidade Técnica do Terreno

Levantamento Sondagem Preliminar

Topográfico Um terreno ruim pode Análise Ambiental
Certificar se o terreno inviabilizar todo projeto Realizar análise de
não tem invasão do por causa do tipo de contaminação do solo
vizinho fundação a ser utilizado
3 – Viabilidade Econômica Financeira
O Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira é
uma análise que permite ao empresário ter uma
visão sobre o real potencial de retorno sobre Payback

determinado investimento. Valor Presente Líquido (VPL)

Esse relatório é feito com base em números e

Taxa Interna de Retorno (TIR)
projeções e determina os 3 principais indicadores de
análise de investimentos:
 Análise os indicadores

PAYBACK VPL TIR

São esses indicadores que vão orientar o

gestor durante a análise da viabilidade
econômica, permitindo uma visão mais
ampla do potencial de retorno dos
investimentos. Para isso, é necessário
coloca-los todos em uma planilha para
serem consultados caso haja
necessidade de novas observações e
atualizações.
Payback (Indicador de Retorno de Capital – IRC)

PB (payback) = investimento inicial / resultado médio do

fluxo de caixa

- Uma empresa fez um investimento de R$ 80.000,00.

- Resultado médio mensal de seu fluxo de caixa está
correspondendo a R$ 3.000,00.
- Tem-se: PB = 80.000 / 3.000 = 26,7 meses
(aproximadamente 27 meses, ou seja, 2 anos e 3 meses).

Mostra quando o fluxo de caixa deixa de ser

negativo e se torna positivo, de modo que o
investimento passe a dar lucro. Ou seja, é o período
para o negócio ter retorno.
Valor Presente Líquido - VPL

VPL = Valor Presente Líquido

FC = fluxo de caixa
t = momento em que o fluxo de caixa ocorreu
i = taxa de desconto (ou taxa mínima de
atratividade)
n = período de tempo

Por meio dele, aponta-se, ao longo do tempo, se os

resultados obtidos têm sido economicamente
positivos com base na comparação entre o capital
investido e o custo de capital envolvido.
Taxa Interna de Retorno - TIR

VP = valor presente;
Capital = valor do investimento;
N = quantidade de períodos;
Ft = entrada de capital no período t;
i = taxa interna de retorno.

Possibilita uma visão mais ampla sobre os retornos

do investimento com base no fluxo de caixa livre. A
taxa é medida em porcentagem, o que facilita sua
comparação com outro tipo de investimento de
maneira mais clara.
 Projete as receitas, despesas, custos e
investimentos (projeção de fluxo de caixa)
 Custos e despesas
Nesse momento você deve identificar todos os custos
envolvidos no planejamento, desde investimentos até os
custos operacionais e tributários.

Custo: É uma despesa derivada da elaboração de um

produto ou da prestação de um serviço, que contribui à
geração direta de um ganho. Considera-se um
investimento recuperável no tempo.

Gasto: É uma despesa não identificável diretamente

com um ganho, apesar de que possa contribuir à
geração do mesmo. Considera-se um investimento sem
expectativa de geração direta de ganhos e não
necessariamente recuperável no tempo.

Despesa: Refere-se aos fluxos monetários de saída que

têm origem num processo produtivo. Compreende o
conjunto de todos os custos e gastos.
Receitas

Esse passo é muito importante para definir se o projeto

deve ir para frente ou não. Para isso, as receitas
provenientes do negócio devem superar os custos, de
modo que o tempo estimado para a recuperação do
investimento seja admissível.
Essa projeção deve levar em consideração também
diferentes cenários no qual o empreendedor definirá
diferentes informações sobre preços, produtos e custos em
cada um dos possíveis panoramas.
 Fluxo de caixa = Valores a serem
recebidos – custos e despesas a serem
pagas
Projeção do fluxo de caixa

Essa projeção servirá para avaliar a

saúde financeira e as necessidades de
Capital de Giro para a sua empresa.
Defina em Grupos

Terreno

Incorporação

Construção

Marketing

Ponto de Vendas

Despesas comerciais
Custo do terreno

O custo total do terreno inclui o preço de aquisição e todos os gastos

associados gerados antes da construção do edifício. Estão incluídos assim as
comissões dos agentes intervenientes na operação de compra do terreno, os
custos de escritura, registo e impostos e, se for o caso, o custo das obras de
urbanização necessárias, a demolição das edificações existentes e as possíveis
indenizações a pagar.
Custo da construção

Na fase inicial do projeto, a estimativa do custo da construção possui uma dificuldade extra,
já que depende de parâmetros pouco definidos ou com escassa especificação no
momento da elaboração do estudo de viabilidade.

A determinação do
orçamento de
execução da obra foi /
realizado com base nos
preços ajustados ao
mercado fornecidos
pelo Gerador de preços
da construção da CYPE.
É a partir desses e outros
indicadores que será
determinado se o projeto
é ou não viável para o
gestor de acordo com
suas expectativas e /
premissas.
Resumo de um Estudo de Viabilidade
Qual a diferença entre um plano de
negócio e um estudo de viabilidade?

Apesar de os dois terem como objetivo fazer um diagnóstico do mercado, o estudo

de viabilidade faz uma análise sobre os fatores financeiros deixando claro se ele
será viável ou não.

O Plano de Negócio,
explica como o negócio
será gerido, sua as metas
e perspectivas.
 Após o Estudo de Viabilidade você irá
definir se da continuidade ou não no
empreendimento.

Sendo viável, você vai para próxima

Análise e decisão etapa que é a elaboração dos projetos
para execução da obra.

Esse na qual será o tema da nossa

próxima aula.
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