IPO do FII Housi

Análise do fundo e da oferta

Fundo de Investimento Imobilário Housi

Introdução
Neste relatório, vamos analisar o lançamento do Fundo de Investimento
Imobiliário FII Housi, que fará seu lançamento a mercado (Initial Public
Offering – IPO) no dia 20 de dezembro de 2019. O lançamento do fundo ainda
não foi aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o código de
negociação (ticker) ainda não foi definido.

A HOUSI é uma empresa que surgiu para atender a demanda de Investidores

que compravam imóveis para locação e enfrentavam dificuldades tanto para
locar os imóveis como para gerenciar os problemas do dia-a-dia.

Além da expertise em gerenciar os problemas que surgem no dia a dia a Housi

desenvolveu uma plataforma que permite a locação das unidades que
administra de maneira simples e descomplicada. A nossa recomendação é SIM,
para a participação do IPO do FII HOUSI.

Gostamos da exposição no setor residencial que deve ser impactado

positivamente pelo reaquecimento da economia, movimento esse que deve ser
acelerado no biênio 2020-2021, e estar bem posicionado com um player
especializado gerenciando todo os processos em nossa visão, é bastante válido.

1
 Sumário

→ Fundo de Investimento Imobiliário Housi...................................1

→ Visão Geral do Fundo...........................................................3

→ Destinação dos recursos.......................................................4

→Estrutura...........................................................................6

→ Dividendos e rentabilidade....................................................8

2
Visão Geral do Fundo

O fundo pretende captar até R$ 350 milhões no IPO. Os recursos captados

serão usados para adquirir imóveis residenciais de médio e alto padrão,
localizados em regiões valorizadas, de modo a obter renda por meio de
aluguéis.

A Housi é uma startup brasileira que desenvolveu uma plataforma de

moradia on demand, oferecendo imóveis mobiliados e decorados para
locação. Sua meta é ser uma companhia como o Uber ou iFood, startups que
mudaram a forma das pessoas se locomoverem ou pedirem comida. A meta
da Housi é mudar a forma de as pessoas alugarem apartamentos ou
investirem em imóveis.

Isso já ocorre fora do Brasil. Nos Estados Unidos, os maiores players do

mercado estão estudando esse conceito. Desde 2018, o Airbnb opera, na
Flórida, um empreendimento de 324 unidades, em conjunto com uma
incorporadora imobiliária local, a Newgard Development Group O primeiro
edifício denominado Niido Powered by Airbnb, fica na cidade litorânea de
Kissimmee. Ele tem entrada sem chave e serviços concierge on demand,
como faxina e armazenamento de bagagem.

As empresas querem lucrar com as preferências da chamada geração dos

millenials, que têm preferido imóveis menores e mais bem localizados para
gastar menos tempo com deslocamento e menos dinheiro adquirindo e
conservando um imóvel. Essa mudança comportamental foi acentuada pelo
desenvolvimento de recursos tecnológicos. Aplicativos como o da Housi
facilitam ao locatário encontrar um imóvel e contratar seu uso, e tornam
mais simples a cobrança do aluguel, reduzindo a inadimplência.

Subsidiária da construtora Vitacon, a Housi desenvolveu uma plataforma

digital de gestão e de aluguel de apartamentos. A plataforma permite aos
proprietários encontrarem inquilinos, divulgando o imóvel em cerca de 20
aplicativos.

3
Ela reduz a burocracia, eliminando a necessidade de assinar contratos.
Facilita o processamento dos pagamentos, por meio de cartão de crédito. E
permite também que o proprietário reforme e decore a unidade, servindo-
se dos recursos da Housi, ligada à Vitacon.

A Housi fechou parcerias com empresas parceiras que oferecem serviços

complementares como alimentação, medicina, bem-estar e outros que
estão presentes de forma física e/ou digital. Outro diferencial é flexibilizar
a duração do contrato de moradia (sem contratos longos) e a gestão baseada
em dados para maximizar a rentabilidade do imóvel.

O preço do aluguel dos apartamentos geridos pela Housi varia de R$ 100 a

R$ 300 por noite ou R$ 1.800 a R$ 6.500 por mês. Não são valores fixos,
variam conforme a oferta e demanda. De forma resumida, os serviços
oferecidos pela empresa são:

- Living as a Service (moradia por assinatura)

- Benefícios e descontos com as maiores startups do País.

- 100% digital, para ficar pelo tempo que quiser, curta ou longa temporada

- Apartamentos mobiliados e decorados

- Precificação inteligente (tarifa flutuante com algoritmo de distribuição).

4
Destinação dos recursos

Os recursos captados serão usados para adquirir imóveis para locação, com
contratos operados pela Housi. Os imóveis alvos têm boa localização, A
meta é adquirir 226 unidades localizadas em 16 empreendimentos, a saber:
- VN Bela Cintra: com 92 Unidades e 2 lojas, totalizando 3.615,98 m² e
679,86 m², respectivamente. O preço de aquisição será R$ 107,98 milhões;
- VN Faria Lima: 62 Unidades totalizando 2.227,91 m². O preço de aquisição
será R$ 59.04 milhões;
O restante são 72 unidades em 14 empreendimentos na cidade de São
Paulo.
A proposta de uso dos R$ 350 milhões captados é a seguinte:
- Aquisição d os empreendimentos selecionados: R$ 231,8 milhões;
- Reserva para futuras aquisições: R$ 87,3 milhões:
- Reserva para contingências: R$ 3,5 milhões (1% do valor captado)
- Custos e despesas: R$ 27,4 milhões, considerando-se os gastos com
estruturação e distribuição, e a estimativa de pagamento de Imposto Sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja alíquota na cidade de São Paulo é
de 3%
Além disso, é previsto um lote adicional de R$ 70 milhões.

5
Informações práticas

Valor para reserva de cotas

O valor mínimo para reserva das cotas é de R$ 1.000, sendo que o valor de
cada cota é de R$ 100.

Coordenadores da Oferta
A Easynvest é o coordenador líder e o BTG Pactual é coordenador. O
administrador é o Vortx e a empresa especializada é a Housi.

Cronograma da Oferta
Início do período de reserva 14 de novembro de 2019

Encerramento do período de reserva 16 de dezembro de 2019

Procedimento de alocação do fundo 18 de dezembro de 2019

Data de Liquidação das Cotas 20 de dezembro de 2019

Custos do Fundo
Taxa de Administração: R$ 24.000,00 + 0,36% a.a sobre Patrimônio Líquido
do Fundo
Taxa de Gestão: R$ 20.000,00
Taxa do Administrador de Locação (HOUSI): R$ 60.000 mensais + 10% do valor
de locação das unidades autônomas
Taxa de Performance: 20% do que exceder CDI + 2% a.a.

6
Estrutura

A estrutura proposta para a Operação é que o Fundo adquira unidades

residenciais bem localizadas e utilize a expertise da Housi em gestão para
maximizar o valor cobrado de aluguel. Essa meta será obtida com o uso de um
algoritmo proprietário, que calcula os preços de maneira dinâmica considerando
a oferta e a demanda momentâneas para a região, e pela melhor experiência do
usuário que a equipe da Housi consegue proporcionar.
Foi previsto que, do total a ser desembolsado para aquisição dos Ativos Alvo,
cerca de R$ 9,45 milhões sejam depositados em uma conta separada. Esses
recursos servirão para cobrir os 7% de retorno em dividendos mínimo que devem
ser pagos nos primeiros dois anos, no caso de os rendimentos com os aluguéis
forem insuficientes para chegar ao valor proposto (R$ 24,5 mi). Essa estratégia
nos parece interessante pois força a HOUSI a maximizar a alocação de capital e
dos aluguéis.
Quando olhamos os Ativos Alvo da oferta, encontramos 16 empreendimentos
bem localizados na cidade de São Paulo. Entretanto temos uma pequena
ressalva em relação ao valor para aquisição de alguns dos ativos, que nos
pareceu um pouco elevado. Isso acaba pressionando o valor esperado das
receitas de aluguel.
Caso a Housi tenha dificuldades em maximizar o valor cobrado no aluguel o
preço pago pode prejudicar a distribuição de dividendos.
A emissão prevê um fundo de reserva para novas aquisições. Gostaríamos de ver
esses recursos sendo utilizados para diversificar as incorporadoras que estão
alienando os imóveis para o FII. Imaginamos esse Fundo como um grande gestor
de propriedades e de aluguéis na cidade de São Paulo, e para isso é importante
estar atento a todas oportunidades.
Para evitar conflitos de interesse no futuro, o regulamento do Fundo prevê que
a Housi estará impedida de votar no Comitê de Investimentos, quando da
aquisição de novos imóveis que tenham sido desenvolvidos pela Vitacon. Esse
mecanismo ajuda a mitigar conflitos de interesse e coloca uma pressão em cima
dos prestadores de serviço do FII para buscarem os melhores ativos disponíveis,
independente de quem foi o responsável pela incorporação.

7
Dividendos e rentabilidade

O fundo montou uma estratégia que visa a distribuição de dividendos com

retorno (dividend yield) de 7% nos primeiros dois anos. Para isso foi criado
uma conta separada com R$ 9,45 milhões de reais.
Acreditamos que essa cota “reserva” será muito provavelmente utilizada,
principalmente no primeiro ano. Uma fonte importante geradora de renda
do FII, o VN Faria Lima, ainda não está concluído, o que deve retirar um
pouco das receitas do Fundo, principalmente no primeiro semestre do ano
de 2020. Com a finalização das obras, e devido à excelente localização do
ativo, achamos que a distribuição de dividendos pode se normalizar a
partir do segundo semestre de 2020, podendo até superar os 7% de retorno
em dividendos no segundo ano. Essa estimativa é reforçada pela convicção
de que, nesse período, o fundo já terá usado os recursos em caixa para
mais aquisições.
Temos um call estrutural de crescimento acelerado do Produto Interno
Bruto (PIB) para o biênio 2020-2021 que, se concretizado, deve
impulsionar o setor imobiliário, especialmente na cidade de São Paulo. Por
exemplo, já notamos hoje, no setor de lajes corporativas, que o eixo de
forças está pendendo para os proprietários nas renegociações. Esse
movimento deve migrar paulatinamente para as locações residenciais.
A gestão profissional e expertise da Housi devem maximizar esse movimento
e gerar valor para seus cotistas.
Esperamos que a distribuição de dividendos (R$) seja:

8
A gestão profissional e expertise da Housi devem maximizar esse movimento
e gerar valor para seus cotistas.
Esperamos que a distribuição de dividendos (R$) seja:

Os dividendos por cota sofrerão uma redução em 2022 por não termos
mais os recursos do Fundo Criado para cobrir a distribuição de dividendos.
Para que a distribuição de dividendos volte ao patamar dos 7% ao ano de
maneira mais rápida será necessário que a Housi consiga reduzir algumas
despesas que impactam a Renda Líquida que é gerada pelas locações.

Realocação na Carteira
Para a entrada na Carteira do FII Housi, recomendamos a exposição de 2%
de sua carteira de Fundos Imobiliários.
Hoje, temos 10% de nossa Carteira Recomendada alocada no KNRI11,
diminuiremos nossa exposição em 2% ficando com 8%.
Os 2% que tínhamos no KNRI11 iremos alocar no FII Housi.
A alocação visa a valorização das cotas do Fundo no médio prazo.

9
Disclaimer

Este relatório foi elaborado pela Levante Ideias de Investimento e o uso é exclusivo de seu
assinante, estando protegido pela Lei de Direitos Autorais. Este conteúdo não pode ser
reproduzido, copiado ou distribuído, no todo ou em parte, a terceiros, sem prévia e
expressa autorização.

Este documento tem como objetivo somente informar os leitores e não tem a finalidade de
assegurar, prometer ou sugerir a existência de garantia de resultados futuros ou isenção
de risco para os leitores. O documento não tem o cunho de ofertar, negociar, comercializar
ou distribuir títulos ou valores mobiliários ou qualquer outro instrumento financeiro.

As decisões de investimentos devem ser realizadas pelo próprio leitor.

O analista responsável poderá esclarecer dúvidas de seus leitores através de vídeos ou

relatórios que serão enviados simultaneamente aos assinantes, mantendo e garantindo a
isonomia de informações.

As informações deste relatório foram baseadas em fontes públicas e consideradas dedignas

na data de publicação, e estão sujeitas a mudanças, não implicando necessariamente na
obrigação de qualquer comunicação com respeito a tal mudança.

Nos termos do artigo 17 da ICVM 598/2018, os analistas responsáveis pela elaboração deste
relatório declaram que as recomendações contidas neste relatório refletem única e
exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente e
autônoma.

Conforme o artigo 16, parágrafo único da ICVM 598/2018, o analista Rafael Bevilacqua
declara-se inteiramente responsável pelas informações e as afirmações contidas neste
relatório de análise.

A reprodução, cópia ou distribuição deste conteúdo, no todo ou em parte, implicará ao

infrator sanções cíveis e criminais, incluindo a obrigação de reparação de perdas e
danos causados, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98.

10