Sentenca Casa Verde Bancoop

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO

2ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11-3951-
2525, São Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tj.sp.gov.br
SENTENÇA
Processo nº: 0628848-67.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinário
VISTOS.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS -
Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0628848-67.2008.8.26.0001 e o código 0100000021X19.
BANCOOP ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA contra JOÃO FERNANDO MARCELINO
alegando, em síntese, haver celebrado com o réu instrumento de adesão e
compromisso de participação para aquisição de unidade habitacional pelo preço de R$
60.717,36, tendo transmitido ao final a obra e a posse precária do imóvel ao réu.
Contudo, diz: “devido a diversas variáveis que podem incidir no decorrer das obras
como a do empreendimento em questão, constatou-se que o valor estimado inicialmente
não seria suficiente para cumprir com todas as despesas necessárias para finalização
de tal obra”, sendo necessário “adicional/reforço de caixa”. Sustenta que nos termos de
adesão do contrato, dividindo entre os cooperados da referida seccional, com base na
participação de cada um, a ré deveria arcar com o valor do custo adicional de R$
20.614,50 em 30 parcelas de R$ 687,15. Entretanto deixou o mesmo de quitar as
parcelas de custo adicional desde 25/5/2007, por isso pretende cobrar tal débito
atualizado no montante de R$ 25.459,64.
Juntou os documentos de fls. 19/117.
Este documento foi assinado digitalmente por MARIA SALETE CORREA DIAS.
Indeferido pedido de gratuidade de justiça, recolheu as
custas devidas a fls. 121/126.
A requerida contestou a fls. 143/162, argüindo
litispendência e conexão relativamente à ação coletiva que a associação dos
adquirentes de apartamentos do Condomínio Residencial Casa Verde move contra a ré
em que se pretende declarar quanto à inexigibilidade de um suposto “valor residual”, o
mesmo aqui cobrado. Pede a remessa dos autos ao juízo da 40ª Vara Cível do Foro
Central Processo nº 2007.1 00995-2 -, ou a suspensão do feito. Sustenta que a
relação jurídica entre as partes era de consumo encontrando-se apenas travestida da
natureza de cooperação, pois os dirigentes da Bancoop eram sócios de empresas, as
quais prestavam serviços à cooperativa, fato inadmissível no regime das cooperativas,
sendo que os aludidos dirigentes auferiam lucro com a aludida prestação de serviço. Diz
ser fato notório que a ré vem sendo investigada por supostos crimes de apropriação
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2ª VARA CÍVEL
indébita, estelionato, formação de quadrilha.

Aduz ainda que nulo é o contrato que deixa ao arbítrio de
uma das partes a fixação do preço, ressaltando que a autora jamais justificou o suposto
rateio através de notas ficais, livros contábeis ou outros meios idôneos; que para gastos
excedentes deveria ocorrer aprovação de constas em assembléia especialmente
convocada para tal fim, mas desde o exercício de 2.005 a autora não realiza assembléia
de prestação de contas.
Argumenta ainda que sendo os valores unilateralmente
fixados pela autora, que não trouxe qualquer comprovante de relação de custo da obra,
materiais utilizados, mão-de-obra, comprovantes de desembolso, construção de outras
unidades habitacionais, não há débito, não se podendo falar em inadimplência, sendo
ilegal a cobrança, reputando a autora litigante de ma-fé
Juntou os documentos de fls. 163/301.
Réplica a fls. 309/330.
É o relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
A ação comporta julgamento no estado em que se

encontra, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil, por não haver
necessidade de produção de outras provas.
Não há falar em litispendência, não sendo a presente
idêntica à ação coletiva referida nos autos. No mesmo sentido, não há conexão entre as
mesmas, por não se cuidarem da mesma causa de pedir e pedido.
Mesmo que o desfecho da ação coletiva possa ser

aproveitado às partes, não há dizer que a suspensão destes autos seja indispensável
até o julgamento daquela, podendo perfeitamente a presente ser resolvida à luz dos
elementos contidos nos autos.
Desse modo, afasto as preliminares.
Inegável, ante a documentação carreada ao feito, que

muito se tem discutido quanto à natureza jurídica da autora, se a mesma é ou não uma
cooperativa.
2
2ª VARA CÍVEL
A documentação de constituição da autora está

regulamentada no sentido de que fosse uma cooperativa voltada a associados na
qualidade de bancários de São Paulo (fls.23/46), sujeita, portanto, à Lei nº 5.764/71.
Todavia, na medida em que as unidades do

empreendimento são oferecidas à venda no mercado, o produto se submete também às
normas do Código de Defesa do Consumidor, sem falar ainda, que, em se tratando de
venda de imóvel construído a preço de custo, ao regime da Lei nº 4.561/64
Assim, pelo que se vê do termo de adesão e compromisso

de participação (fls. 60/71), o preço da unidade foi fixado, a obra foi terminada e
entregue à ré, sendo fato incontroverso, que a autora está exigindo da mesma
pagamento de valor sobressalente, dito a título de “adicional/reforço de caixa”.
Desse modo, impõe-se que a autora, desde a inicial,

comprovasse o dispêndio de valores no sentido de que o valor estimado não seria
suficiente para cobrir as despesas necessárias para a finalização da obra, como é
referido, ademais, na inicial, e a aprovação dessas contas mediante assembléia
específica.
Trata-se, pois, de fato indispensável a ser demonstrado

desde a propositura da ação, o que não ocorreu.
Pela Lei nº 4.591/64, aliás, pelo menos, semestralmente, o
custo da obra é revisado a fim de que, se o caso, se alterar o esquema de arrecadação
a fim de se apurar o valor e eventuais diferenças entre o custo estimado e o custo
efetivo, mas isso também não contou com a observância da autora.
O balanço social de fls. 72/117, refere-se ao ano de

2.005/2006, portanto, supostamente apurado antes da cobrança em questão, dita
ocorrida em maio de 2.007, contudo, não há demonstração de assembléia que desse
conta do mesmo ao adquirente.
Aliás, o termo de acordo da autora com o Ministério

Público comprova que a autora (fls. 45/59) não aplicava transparência dos
procedimentos de apuração de alteração de custo e seus respectivos valores e nem
3
2ª VARA CÍVEL
contabilizava separadamente as contas de cada empreendimento que administrava.
A comprovar, assim, que a autora não praticava a revisão

da estimativa de custo ao longo da construção da obra. E é lógico que tal requisito era
indispensável a fim de se apurar as despesas havidas com a obra, o respectivo cálculo,
comprovando-se através de documentos respectivos os dispêndios e isso não foi feito
pela autora, também, no caso em exame.
Note-se que a autora não cumpriu nem mesmo o
estabelecido em seu estatuto, não há nos autos mostra através de assembléia ordinária
quanto ao rateio de eventual perda como determina o artigo 39, II.
Desse modo, a autora não comprovou de qualquer modo

como apurou o suposto valor residual, deixando de cumprir, portanto, com as normas
específicas, não demonstrando gastos adicionais nem a provação específica dos
mesmos relativamente ao empreendimento em questão.
Por conseguinte e também pela de falta de boa-fé objetiva

no contrato firmado, transparência, princípio fundamental da norma consumerista, sem
observância, ademais, do contido no artigo 60 da Lei 4.591/64 e do próprio estatuto da
autora, não procede a demanda.
A propósito, o mesmo entendimento do Egrégio Tribunal de
Justiça, nos seguintes julgados:
“OBRIGAÇÃO DE FAZER Ação ajuizada por associação

de moradores em face de cooperativa habitacional com múltiplos pedidos, em especial
de instituição de condomínio edilício, reconhecimento de inexigibilidade de resíduo e
suprimento de consentimento na celebração de contrato definitivo de venda e compra
Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro resumo do termo de
adesão ao empreendimento Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a
título de diferença de custo de construção Impossibilidade da cooperativa, anos após a
entrega das obras, pleitear elevado resíduo sem comprovação cabal do descompasso
entre o custo do empreendimento e do preço pago pelos adquirentes Violação ao
princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum
4
2ª VARA CÍVEL
proprium) e inércia (supressio), por deixar os cooperados em situação de eterna

insegurança Desnecessidade de fixação de astreintes em obrigação de fazer de
prestar declaração de vontade, juridicamente fungível Manutenção da sentença de
procedência parcial da ação Recurso improvido com observação”. Apelação
994.08.018648-0 - Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo
Bancoop Apelada: Associação dos Adquirentes de Apartamento do Conjunto
Residencial Orquídeas. 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. FRANCISCO LOUREIRO
J. 11/03/2.010.
“CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Ação

relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel, Julgamento antecipado
da lide Possibilidade. Matéria exclusivamente de Direito. Preliminar rejeitada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel. Construção pelo sistema
cooperativo. Obra entregue, com saldo a finalizar. Cobrança. Impossibilidade. Hipótese
em que não há comprovação da extensão dos custos e nem aprovação do valor exigido
em assembléia. Ação improcedente. Negativa de outorga de escritura legítima. Ação e
reconvenção improcedentes. Sentença mantida. Recursos improvidos”. Apelação
990.10.035494-9 6ª Câmara de Direito Privado - Apelantes/Apelado: Orlando Carlos
Rossoni e Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop 6ª
Câmara de Direito Privado Rel. VITO GUGLIELMI, J. 8/4/2.010.
“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Autora não efetuara a
prestação de contas conforme estabelecido em seus estatutos sociais. Prestação
ocorrida ' a posteriori' é insuficiente para a alteração da sentença. Matéria exige análise
pormenorizada de eventual pendência junto às partes. Relação de consumo
caracterizada. Cooperativa habitacional está equiparada à construtor. Apelo desprovido”.
Apelação 994.09.336810-6 Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São
Paulo Bancoop Apelada: Noeli Campos de Oliveira 4ª Câmara de Direito Privado -
Rel. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA j. 25/3/2.010.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação.

Condeno a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que
fixo em 20% sobre o valor dado à causa corrigido.
No que diz respeito ao requerimento das penas de litigância
5
2ª VARA CÍVEL
de má-fé, não há prova inconcussa disso, limitando-se a improcedência ao fato da

autora não ter logrado demonstrar sua alegação, não sendo caso de concedê-las.
P.R.e Int.
São Paulo, 04 de março de 2.011.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Juíza de Direito

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Processo nº: 0628848-67.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinário

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS -

indébita, estelionato, formação de quadrilha.

A ação comporta julgamento no estado em que se

Não há falar em litispendência, não sendo a presente

Mesmo que o desfecho da ação coletiva possa ser

Desse modo, afasto as preliminares.

Inegável, ante a documentação carreada ao feito, que

A documentação de constituição da autora está

Todavia, na medida em que as unidades do

Assim, pelo que se vê do termo de adesão e compromisso

Desse modo, impõe-se que a autora, desde a inicial,

Trata-se, pois, de fato indispensável a ser demonstrado

O balanço social de fls. 72/117, refere-se ao ano de

Aliás, o termo de acordo da autora com o Ministério

contabilizava separadamente as contas de cada empreendimento que administrava.

A comprovar, assim, que a autora não praticava a revisão

Desse modo, a autora não comprovou de qualquer modo

Por conseguinte e também pela de falta de boa-fé objetiva

A propósito, o mesmo entendimento do Egrégio Tribunal de

“OBRIGAÇÃO DE FAZER Ação ajuizada por associação

proprium) e inércia (supressio), por deixar os cooperados em situação de eterna

“CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Ação

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Autora não efetuara a

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação.

No que diz respeito ao requerimento das penas de litigância

de má-fé, não há prova inconcussa disso, limitando-se a improcedência ao fato da

São Paulo, 04 de março de 2.011.

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