Considerações sobre estatística, pescarias e planejamento

estratégico na construção de unidades habitacionais para a

classe c brasileira.
Outro dia, estava almoçando com amigos e discutíamos
sobre estratégia das construtoras para a produção de imóveis para a
emergente classe c brasileira.

Um contestou a estratégia de se construir apartamentos

de dois quartos em Macaé, citando como argumento a oferta
existente para este tipo de imóvel na localidade.

Como alguns dos participantes da conversa eram

espanhóis, os mesmos alegaram o crescimento da cidade em função
da indústria petrolífera como forte indicativo para se construir com a
certeza de venda das unidades.

A discussão passou então para o déficit habitacional

brasileiro na classe c, que, ao contrário do existente em outros países
de primeiro mundo, não necessitava de nenhuma obra para se criar
demanda, que já existia na maioria das cidades brasileiras.

Um dos espanhóis então concluiu que se o mercado era

assim, então construir seria como uma pescaria. Só colocar o anzol
na água, paralelo com qual nós prontamente concordamos.

Sendo assim, mais fácil se faz explicitar como uma

pescaria deve ocorrer, por depender de menos variáveis que as
necessárias para determinar a viabilidade de se empreender um
conjunto residencial.

Para tanto, usaremos dois conceitos de estatística como a

média e a moda.

Média é o valor central de uma série de dados. A média

aritmética calcula-se somando as classificações, dividindo este total
pelo seu número.

Moda indica a frequência que determinados dados se

repetem dentro de uma faixa determinada.
 Voltando a pescaria, imagine contratar a maior
consultoria do Brasil para definir o peixe médio nas nossas águas.

Se for este o objeto da contratação, a consultoria, depois

de diversos estudos, definiria o peixe médio existente e, com base
neste peixe, definiria a vara média, o anzol médio, a linha média e a
isca média para se pescar tal peixe médio.

De posse de todos os apetrechos especificados, iríamos a

um lago e não pescaríamos nenhum peixe.

Teríamos desconfiança sobre a competência da

consultoria contratada, mesmo sabedores da definição de razão como
capacidade da mente humana que permite chegar a conclusões a
partir de suposições ou premissas e que é a competência mais bem
distribuída do universo pois todo mundo acha que têm.

O mais provável, entretanto, talvez fosse que não

existisse o peixe médio em tal lago.

O trabalho da consultoria deveria ter levado em conta a

moda para determinar a qualidade de peixe por categoria e ainda a
quantidade de peixe por categoria em cada local.

Vamos detalhar melhor a pescaria.

Peixes tem hábitos distintos e é necessário individualizá-

los para que o mesmo seja pescado em quantidade e com maior
facilidade.

Ao se pescar um piau, por exemplo, devemos ter em

mente que sua alimentação tende mais para vegetariana. São
encontrados em locais com galhadas finas, margens com bastante
capim e até mesmo no meio de rios em pequenas corredeiras e
remansos. Eventualmente chega a ter até seis quilos. Tem uma boca
pequena que obrigatoriamente deve ser considerada para se
especificar o anzol e os outros apetrechos.

Quando se vai pescar um pintado, peixe de couro, de

água doce, com boca grande, carnívoro, que possuem hábitos
noturnos, ainda que ocorrendo com menor freqüência também é
comum seus ataques durante o dia. Principalmente no começo da
manhã e final de tarde quando o sol já não está tão forte. Se
alimentam próximo a margem e são carnívoros . Chega a pesar 105
kg e seu tamanho atinge 2 metros de comprimento. Também é
conhecido como “surubim-pintado e deve ser pescado com
equipamento totalmente diferente, em outro horário.

A principal conclusão que podemos extrair da experiência

é que geralmente o peixe médio não existe e portanto não pode ser
pescado. Trata-se de uma construção matemática.

No planejamento estratégico das empresas deve-se ter

muito cuidado para analisar médias pois as mesmas podem levar a
grandes distorções, inviabilizando empreendimentos e empresas.

Podemos ainda dar como exemplo, para reduzir ao

absurdo, um grupo de pessoas que contivessem 1000 pessoas com
renda de R$1.000,00 e 1000 outras pessoas com renda de
R$10.000,00. Temos que ter muito cuidado com média, mas neste
caso ela vai ser usada apenas para exemplo e não para decidir
investimento. Considerando o citado grupo de 2000 pessoas,
rapidamente definiríamos a renda média de R$5.500,00 e
projetaríamos um imóvel adequado para esta faixa de renda.

Certamente o empreendimento estaria fadado ao

insucesso por falta do público alvo. Exceções apenas confirmariam a
regra.

Caso fosse examinada a moda do conjunto, seriam

projetadas duas unidades diferentes, sendo uma adequada ao grupo
da população com renda de R$1.000,00 e outro preparada para o
grupo com renda de R$10.000,00, acertando portanto os alvos
previstos, por ser tal grupo bimodal.

A matemática pode e deve ser utilizada porém com muito

cuidado. Engenheiro então, adora matemática.

Pergunta-se a eles que, se dois gatos comem 4 ratos em

dois dias, quantos ratos comeria meio gato em um ano? Vamos ver
se conseguem acertar.

Na pescaria se observarmos a moda num agrupamento de

peixe, teríamos especificados os anzóis para o peixe encontrado com
maior frequência no local dos trabalhos.
 Não poderíamos esquecer ainda de observar o tipo de
vara, a isca, a linha, a temperatura da água, a estação do ano, a
existência de correnteza ou não, dentre outros aspectos.

Temos certeza apenas que o sucesso do planejamento

estratégico se dará se for feito com base na moda dos peixes, para
atingir somente a eles, sendo as demais definições apenas
consequência da definição maior.

Vocábulos rotineiramente utilizado no ramo das

incorporações como VGV alto podem representar um alto risco se não
for levado em conta a rentabilidade; lucratividade sobre a exposição
máxima de capital leva em conta a exposição somente no mês em
que ela é máxima, desconsiderando por quanto tempo ela ocorre; Tir
alta pode representar que está sendo considerada a aplicação das
sobras de caixa pela mesma taxa de lucratividade do
empreendimento; este produto vai ser o carro chefe da empresa pois
vendemos por R$ xxx.000,00 o m² em tal cidade, como se o cliente
importasse com isto; o custo da unidade é de R$yyy.000,00 por m²
desconsiderando o preço de diferentes cômodos; tantos são os
jargões do ramo utilizando as médias que podemos parar apenas
nestes citados.

Não podemos esquecer também que o peixe sobe para as

cabeceiras do rio na época da reprodução para queimar as gorduras e
conseguir reproduzir e depois desce para a foz, e que o planejamento
estratégico deve, ou prever tal fato ou mudar rapidamente e
acompanhar o peixe, repito, sendo acessórias as demais decisões.

Para terminar, fica aos engenheiros a última dica que

meio gato não come rato nenhum.

Jairo Boechat Junior - 11/02/2011