XIV COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

IBAPE/BA

NATUREZA DO TRABALHO: PROFISSIONAL

Resumo: avaliação de imóvel rural difere de avaliação de imóvel urbano, principalmente em um ponto:dificuldade de encontrar elementos amostrais em quantidade suficiente para atingir o Grau de Fundamentação exigido no escopo de alguns trabalhos. Este trabalho pretende trazer à discussão uma metodologia proposta visando facilitar o trabalho do engenheiro avaliador, no tocante, especialmente, a ampliar seu horizonte amostral visando, desta feita, maior acuidade.no resultado final da avaliação.

Palavras-chave: Imóvel, Rural, Fator, Transposição.

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INTRODUÇÃO: Posteriormente à edição da Norma Técnica ABNT NBR 14. 3 (k+1) dados de mercado. no mínimo. . será apresentado um estudo sobre área real.5 É obrigatório nos graus II e III: a) .Avaliação de Imóveis Rurais .. um imóvel situado no município de Salto do Céu – Estado de Mato Grosso. onde utilizou-se o fator de transposição de glebas em uma região para o mesmo fim. Muitas vezes. de acordo com o grau de fundamentação”) é raro o trabalho avaliatório onde se encontram elementos amostrais em número suficiente para se atingir um Grau de Fundamentação superior a II.. b) . Onde: Sendo: k = número de variáveis independentes..3. para avaliação de imóveis rurais. OBSERVAÇÕES INICIAIS Esse trabalho tem como origem. Qualquer fator de saneamento à ser utilizado deve exigir. b) no mínimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados.. da utilização de “Fator de Transposição”.A.1. onde normalmente não se tem a quantidade suficiente de elementos amostrais para o grau de fundamentação exigido em escopo do trabalho (inciso. conhecimentos específicos.. principalmente. do engenheiro avaliador. OBJETO DO ESTUDO: A viabilidade.3.. 3. 7. 2. com vistas a aumentar a disponibilidade de elementos amostrais.. como determinado nos inciso a seguir: 9. trabalho apresentado por ARANTES (1998)1..2. As áreas impedidas (preservação 1 ARANTES (C.4. c) a utilização efetiva de. Para demonstração da tese proposta. alínea “c” – “número de dados de mercado efetivamente utilizados.. ao uso com pecuária no sistema extensivo. após saneamentos previstos em Norma Técnica ABNT NBR 14. com o risco de macular o resultado do trabalho com excesso de subjetividade.. mais em especial no tocante à exigência de classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação (inciso 9. havendo como composição de suas áreas: Matas Nativas. criou-se. com base em publicação da SRF Secretaria de Receita Federal.Quanto à fundamentação da norma técnica). 2 .6 É condição para o enquadramento no grau III: a) . não se tem para comparação nem os elementos mínimos exigidos na norma.Discussão de Metodologia).7.. 9.653:2002-3. Com o fito de buscar uma forma de ampliar a disponibilidade de elementos amostrais. em se utilizando tratamento por fatores para avaliação de terra nua. Pastagens Plantadas e como Benfeitorias não reprodutivas. destinado. um “Fator de Transposição para Áreas Rurais”. se obter maior grau de confiabilidade no conjunto..4. Estradas Internas. para.653:2002.4 .2.

reserva legal e interesse ecológico) observam as restrições previstas em Código Florestal – Lei 4. somente dois (02) elementos. Como distribuição de suas áreas internas: Utilização ha. utilizou-se do seguinte: A. 3 . áreas abertas e excedente de Reserva Legal passível de exploração b. Utilizou-se ainda para homogeneização. Como oferta na mesma região do imóvel. as quais interagem capacidade de uso com situação e viabilidade de circulação. Em busca exaustiva frente às imobiliárias. a avaliação do imóvel rural pelo seu valor de mercado.7546 hectares e encontra-se em fase de homologação do laudo pericial. utilizou-se para correção dos valores do imóvel em tela.0146 Área Medida Total 509. e áreas inundáveis. calculado para cada imóvel ofertado.9089 Matas Nativas 59. com a seguinte fórmula: Ip q = Vv x ---------------Iam Onde.) Classe de Capacidade de Uso VIII – Reserva Legal. existiam 12 (doze) ofertas em municípios circunvizinhos de imóveis com declividade semelhante. mesmo tipo de exploração. Ocorre que. não se encontrou oferta de imóvel semelhante no município. O imóvel estudado possui 509. Todos os outros elementos oferta pesquisados encontravam-se em outro município que não do imóvel avaliando. Como Situação Paradigma.7546 A localização do imóvel como um todo é considerada desfavorável. c.) Através de conhecimentos a campo e documentais estabeleceu-se o que se segue: a. dimensão semelhante. Pastagens Plantadas 446. Como escopo da perícia. serão utilizadas ainda as tabelas de Otavio Mendes Sobrinho e José Carlos Pellegrino.8311 Estradas Internas 3.653.771/65 e suas alterações e Resoluções CONAMA. Área de Preservação Permanente.permanente.) Classe de Capacidade de Uso V – pastagens. Em contra partida. o “Índice Agronômico”. os preços de terras nestes municípios eram sabidamente. q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma Ip = Índice Agronômico do imóvel paradigma Vv = valor à vista da amostra de mercado Iam = Índice Agronômico da amostra de mercado Apesar de todos os saneamentos empregados havia um problema. com acesso precário à cidade sede do município Como Fator de Comercialização utilizou-se 10%. diferenciadas.) Declividade 20-40% Como Fator de Correção de Valores. consoante Norma Técnica ABNT 14.

tendo como base o elemento avaliando? 4.17 110.17 115. METODOLOGIA BÁSICA APLICADA Conforme ARANTES (1998).17 110. pode-se através de fórmula seguinte obter o “fator de transposição”: VTN do município avaliando Fator de Transposição = -----------------------------------------VTN do município informado Multiplicando-se este fator pelo valor (por hectare) do imóvel oferta.88 Fator do Elem/o Avaliando 110. interagindo o valor tabelado para diferentes municípios.88 117.17 117.17 110.17 110. e exclusão dos valores de benfeitorias de cada elemento oferta. homogeneizandoos.0000 1.0000 1.17 Fator de Transposição 1. como se utilizar destes elementos.0000 1.Surge daí a questão.17 115.17 110.17 110.0000 1.9566 1.0000 1. o valor para a região do imóvel avaliando. portanto. utilizando-se da Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal (utilizada somente como base para transposição de valores e não como valor de terra nua).17 110.17 110. após utilizados os saneamentos dos fatores.17. com VTN publciado de 110.17 110.88 110. 4 .17 110.9346 VTN Valor de Terra Nua publicado em Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal.17 110. utilizando-se da fórmula proposta.17 110.17 110.17 110.88 117. utiliza-se o “Fator de Transposição”. da seguinte forma: Elementos ofertados: Elemento nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra UF MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT VTN Publicado SRF2 110.17 110.17 110.17 110.15 227.17 110.15 Sendo o imóvel avaliando situado em Salto do Céu.17 110. 5.0000 1.0000 0. transpondo-se então.9346 0.17 117.17 110.17 227. temos os seguintes fatores de transposição: El/o Oferta nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste UF VTN Publicado SRF MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT MT 110.17 110.0000 0.17 110. APLICAÇÃO DA METODOLOGIA PROPOSTA Com base na metodologia proposta.17 110.17 110.

0000 0.15 Fator do VTN Fator de Elem/o R$/ha Transposição Avaliando Transposto 110.560.17 1.00 1.230.15 227.17 1.17 110.00 1.250. A Norma Técnica ABNT NBR 14.429.00 1.0000 1.17 0.15 227.00 MT 1.320.00 MT 1.200.00 1.00 110.4850 227.17 110.2 Tratamento por fatores recomenda: “7. sanear os elementos discrepantes.448.17 110.17 110.217. aplicar a média (ponderada ou aritmética).294.1.0000 1.17 1.00 110.00 110. Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas.22 MT 1.00 MT 1.77 118.2.9346 1.17 110.00 1.550. inclusive em vários processos judiciais onde atuou como perito.17 227.05 110.17 1.17 110.15 Fator do Elem/o Avaliando 110.200. e calculando-se o VTI Valor Total do Imóvel. Em nenhum processo houve negativa por parte do Juízo na aceitação do laudo utilizado com essa metodologia.= 0.0000 1.17 110. DO AMPARO LEGAL Essa metodologia já vem sendo utilizada pelo autor há mais de nove (9) anos.0000 0.00 VTN Publicado SRF 110.230.9346 0.0000 1.00 MT 118.17 110. revisados 5 .17 110.7.00 MT 1.4850 1.00 MT 2.320.17 1.00 1.17 1.00 1.00 1.El/o Oferta nº 12 13 14 Município São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra UF VTN Publicado SRF MT MT MT 110.670.17 227.17 110.00 110.00 1. Acrescer daí as benfeitorias.450.230.88 117.670.17 110.17 110.17 115.17 110.0000 1.62 1.17 Fator de Transposição 1.250.17 Fator de Transposição = ----------------.300. previamente valoradas.7.63 1.17 117.17 110.4850 Exemplo de cálculo com o elemento nº 14: VTN do município avaliando Fator de Transposição = -----------------------------------------VTN do município informado 110.0000 1. e aferir-se o VTN médio final do imóvel.653:2002 em seu inciso 7.15 Multiplicando-se este Fator de Transposição pelo VTN (Valor de Terra Nua) do imóvel (R$/ha).0000 0.280.387.17 110.14 Com o valor transposto há que se somente.180.560.0000 1.280.98 1.180.2 Tratamento por fatores 7.00 MT 2.241.4850 0.00 1.300.230.7. ou seja: El/o Oferta nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Município Salto do Céu Salto do Céu Lambari D´Oeste Lambari D´Oeste Gloria D´Oeste Rio Branco Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Reserva do Cabaçal Mirassol D´Oeste Mirassol D´Oeste São José dos 4 Marcos Tangará da Serra Tangará da Serra Média UF MT MT MT MT MT MT VTN R$/ha 1.9566 1. 6.17 110.4850 0.00 110. teremos o VTNtransposto.88 110.

” Anexando-se a tabela publicada pela SRF Secretaria da Receita Federal.Discussão de Metodologia). – Avaliações e Perícias. • ARANTES (C. Vieira).R. Ed. . BIBLIOGRAFIA • Norma Técnica ABNT 14.F. 6 .A. • Instrução Normativa nº 43 da SRF Secretaria da Receita Federal.Depreciação de Área Remanescente por Apossamento Administrativo).653. Leud).A.periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. . • ARANTES (C. O fato da mesma já vir sendo utilizada por vários anos em processos judiciais. – Perícia Agronômica – Elementos Básicos. Ed. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado.Avaliação de Indenização por Instituição de Servidão de Passagens em Glebas Rurais). 8. Ed. F. 7. • LIMA (M. pode-se entender o cumprimento deste inciso da Norma Técnica. Alternativamente. ou citando-a e reproduzindo trecho pertinentes. • MELLO (L. . à partir do momento em que ela procura disponibilizar um maior número de elementos amostrais. • ARANTES (C.A.C – Avaliação de Imóveis Rurais. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação. CONCLUSÃO: A metodologia demonstrada vem facilitar o trabalho do engenheiro avaliador. corrobora com sua credibilidade.Avaliação de Imóveis Rurais .Leud) • CARVALHO (E.

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