Dissertação

Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação
Isabel Mota Medeiros Neto Cordeiro
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Júri
Presidente: Doutor Jorge Manuel Caliço Lopes de Brito
Orientador: Doutor Fernando António Baptista Branco
Vogal: Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen
Outubro 2011
Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação
RESUMO
Pretende-se nesta dissertação desenvolver um Manual de Inspecção e Manutenção

da Edificação (MIME), previsto no futuro Regulamento Geral de Edificações (RGE), no
sentido de contribuir para o melhoramento da programação e execução de actividades
de manutenção.
Este manual servirá de base e de roteiro às inspecções periódicas, executáveis por

condóminos, recomendadas pelo referido regulamento, que constituindo uma
ferramenta simples, ilustrativa e de fácil utilização, através do seguimento das etapas
nele previstas, conduzirá ao diagnóstico geral e à manutenção dos edifícios de
habitação.
Neste trabalho são listadas em fichas de registo as anomalias susceptíveis de ocorrer

em edifícios correntes (com exclusão das anomalias de carácter estrutural), e capazes
de serem detectadas por qualquer pessoa, bem como as recomendações de actuação
face aos problemas registados, de forma a contribuir para a conservação da
construção.
Palavras-Chave: inspecção periódica, anomalias, edifícios, manutenção.
i
Building’s Inspection and Maintenance Manual
ABSTRACT
The objective of this thesis is the development of a Manual for Building’s Inspection
and Maintenance (BIMM) to be a part of the General Building’s Regulation and
contribute for a better programming and execution of building maintenance activities.
This manual will support and guide periodic inspections, to be performed by tenants,
recommended by the aforementioned regulation, which, consisting of a simple,
illustrative and easy to use tool, by following the steps it contains, will lead to the
general diagnosis and maintenance of residential buildings.
This work lists in registration sheets the anomalies likely to occur in current buildings
(excluding the structural anomalies), and capable of being detected by any person, as
well as the recommendations of action in the face of the existing problems, so as to
contribute to the conservation of construction.
Key words: periodic inspection, anomalies, buildings, maintenance
ii
AGRADECIMENTOS
Pretendo manifestar os meus profundos agradecimentos a todas as pessoas e

entidades que me apoiaram na realização do presente trabalho.
Ao Professor Fernando Branco, meu orientador científico, pela sugestão do tema,

disponibilidade, apoio, esclarecimentos, conselhos e ensinamentos prestados ao longo
da elaboração da dissertação.
À Arquitecta Susana Fernandes, da empresa Oz, pela disponibilidade e colaboração

na transmissão de informação, relevante para o desenvolvimento deste trabalho.
À empresa ISQ, pelo fornecimento de informação, relativa ao tema do presente

trabalho.
Ao Sr. Luís Lopes, da empresa Loja do Condomínio, pela oportunidade de fotografar

anomalias, em edifícios por esta empresa administrados.
À empresa H24 condomínios, pela participação no caso de estudo, realizado no

âmbito deste trabalho.
À FUNDEC, Fundação para a Formação Contínua em Engenharia Civil (IST), na

pessoa da Professora Inês Flores Colen, pela oportunidade de participação na acção
de formação sobre Planos de Inspecção e Manutenção de Edifícios.
À Professora e amiga Clara Galvão, pela disponibilidade e apoio na revisão da

dissertação.
Às minhas amigas e amigos, pelo incentivo e compreensão da minha ausência em

momentos de convívio.
Ao meu irmão e ao meu tio Carlos, bem como à minha restante família.
Ao João, pela sua enorme paciência, incentivo, apoio e colaboração.
Finalmente, à minha Mãe e aos meus avós, a quem dedico esta dissertação, um
enorme obrigada.
iii
iv
ÍNDICE DO TEXTO
Pág.
Capítulo 1 - Introdução ................................................................................................. 1

1.1 - Considerações iniciais ....................................................................................................... 3
1.2 – Justificação e objectivos da dissertação........................................................................... 4
1.3 – Metodologia de investigação ........................................................................................... 5
1.4 – Organização da dissertação ............................................................................................. 5
Capítulo 2 – Inspecção e Manutenção .......................................................................... 7
2.1 – Introdução ........................................................................................................................ 9
2.2 – Organização da inspecção e manutenção periódica ........................................................ 9
2.3 – Conclusões ..................................................................................................................... 12
Capítulo 3 – Diagnóstico do Edifício com base no MIME ............................................ 13
3.1-Introdução ........................................................................................................................ 15
3.2-Cobertura .......................................................................................................................... 15
3.2.1-Considerações gerais ................................................................................................. 15
3.2.2 - Cobertura em terraço .............................................................................................. 16
3.2.2.1-Anomalias prováveis ............................................................................................... 17
3.2.3- Coberturas inclinadas................................................................................................ 22
3.2.3.1 Anomalias prováveis ............................................................................................... 23
3.2.4- Modo de actuação .................................................................................................... 29
3.3 – Paredes exteriores ......................................................................................................... 29
3.3.1- Considerações gerais................................................................................................. 29
3.3.2 – Anomalias prováveis................................................................................................ 30
3.3.3 – Modo de actuação ................................................................................................... 37
3.4- Vãos exteriores ................................................................................................................ 38
3.4.1 – Considerações gerais ............................................................................................... 38
3.4.3 – Modo de actuação ................................................................................................... 41
3.5 – Áreas interiores comuns ................................................................................................ 42
3.5.1 – Considerações gerais ............................................................................................... 42
3.5.3 – Modo de Actuação .................................................................................................. 44
3.6 – Sumário .......................................................................................................................... 44
Capítulo 4 – Organização do MIME ............................................................................ 45
v
4.1 – Considerações gerais...................................................................................................... 47
4.2 - Estrutura do MIME.......................................................................................................... 47
4.2.1 – Procedimentos Gerais ............................................................................................. 47
4.2.2 – Kit de apoio.............................................................................................................. 48
4.2.3 – Procedimentos de inspecção .................................................................................. 48
4.2.4 – Procedimentos de manutenção .............................................................................. 49
4.2.5 – Medidas pós-inspecção ........................................................................................... 50
4.3 – Caso de estudo ............................................................................................................... 50
4.4 – Considerações finais ....................................................................................................... 51
Capítulo 5 - Conclusões.............................................................................................. 53
5.1 – Considerações finais ....................................................................................................... 55
5.2 – Conclusões gerais ........................................................................................................... 55
5.3 – Perspectivas de desenvolvimento.................................................................................. 56
Bibliografia .................................................................................................................. 59
Anexos
Anexo I – Manual de inspecção e manutenção da edificação
Anexo II – Casos de estudo
vi
ÍNDICE DE FIGURAS
Pág.
Fig. 2. 1 – Metodologias de inspecção.................................................................................. 11

Fig. 3. 1 – Manchas de humidade no tecto do último piso [23] ......................................... 16
Fig. 3. 2 – Presença de objectos na caleira ......................................................................... 17
Fig. 3. 3 – Vegetação parasitária ........................................................................................... 17
Fig. 3. 4 – Acumulação de musgos ....................................................................................... 18
Fig. 3. 5 – Acumulação de água ............................................................................................ 18
Fig. 3. 6 – Acumulação de lixo ao nível da caleira .............................................................. 18
Fig. 3. 7 – Perfuração do revestimento impermeabilizante [25] ........................................ 19
Fig. 3. 8 – Arrancamento do revestimento impermeabilizante [25] .................................. 19
Fig. 3. 9 – Empolamento do revestimento impermeabilizante [23]................................... 20
Fig. 3. 10 – Descolamento do revestimento impermeabilizante [23]................................ 20
Fig. 3. 11 – Fissuração do revestimento cerâmico [23] ...................................................... 21
Fig. 3. 12 – Descolamento do remate ................................................................................... 21
Fig. 3. 13 – Corrosão de elemento fixo na platibanda de cobertura ................................ 22
Fig. 3. 14 – Esquema de cobertura inclinada [19] ............................................................... 23
Fig. 3. 15 – Vegetação parasitária na cobertura [7] ............................................................ 23
Fig. 3. 16 – Musgos em telhas cerâmicas [23] .................................................................... 24
Fig. 3. 17 – Inclinação excessiva da cobertura [23] ............................................................ 24
Fig. 3. 18 – Concavidade na superfície da cobertura [7] ................................................... 25
Fig. 3. 19 – Fissuras em telhas cerâmicas [7] ..................................................................... 25
Fig. 3. 20 – Levantamento de telhas [23] ............................................................................. 26
Fig. 3. 21 – Encaixe insuficiente de telhas [7]...................................................................... 26
Fig. 3. 22 – Excesso de argamassa ao nível do rincão [19] .............................................. 27
Fig. 3. 23 – Deficiente sistema de ventilação da cobertura [7] ......................................... 27
Fig. 3. 24 – Insuficiente altura de remate [19]...................................................................... 28
Fig. 3. 25 – Deficiente remate em laró [3] ............................................................................ 28
Fig. 3. 26 – Vegetação na superfície da parede.................................................................. 30
Fig. 3. 27 – Colonização biológica junto ao piso térreo...................................................... 31
Fig. 3. 28 – Descoloração da pintura .................................................................................... 32
Fig. 3. 29 – Manchas de escorrimentos ................................................................................ 32
Fig. 3. 30 – Graffitis em parede .............................................................................................. 32
Fig. 3. 31 – Criptoflorescências em parede [23] .................................................................. 33
Fig. 3. 32 – Empolamento do revestimento em pintura ...................................................... 34
Fig. 3. 33 – Destacamento do revestimento em pintura..................................................... 34
Fig. 3. 34 – Descamação do vidrado do azulejo ................................................................. 35
Fig. 3. 35 – Fissuração na junta de dilatação ...................................................................... 35
Fig. 3. 36 – Corrosão de elemento fixo na parede .............................................................. 36
Fig. 3. 37 – Armadura exposta e corroída ............................................................................ 36
Fig. 3. 38 – Tubo de queda solto ........................................................................................... 37
Fig. 3. 39 – Colonização biológica em peitoril ..................................................................... 38
Fig. 3. 40 – Eflorescências e destacamento do revestimento em laje de varanda ........ 39
Fig. 3. 41 – Fissura junto ao vão da janela .......................................................................... 39
vii
Pág.
Fig. 3. 42 – Inexistência de pingadeira ................................................................................. 39
Fig. 3. 43 – Insuficiente inclinação da laje de varanda ....................................................... 40
Fig. 3. 44 – Deterioração da massa de vidros ..................................................................... 40
Fig. 3. 45 – Apodrecimento da caixilharia de madeira ....................................................... 41
Fig. 3. 46 – Manchas de humidade em parede de caixa de escadas .............................. 42
Fig. 3. 47 – Eflorescências em parede interior .................................................................... 43
Fig. 3. 48 – Empolamento e destacamento do revestimento de parede de caixa de
escadas ...................................................................................................................................... 43
viii
ix
Capítulo 1
Capítulo 1 - Introdução
1
Introdução
2
Capítulo 1
1 – Introdução
1.1 - Considerações iniciais

Os edifícios iniciam o seu processo de degradação a partir do momento em que são
construídos e iniciam a sua fase de exploração, simultaneamente a necessidade de
manutenção também se inicia. A falta de intervenção, no sentido de correcção das
anomalias, tem como consequência o seu agravamento. Deste modo, é necessário
promover a Prevenção, através de metodologias de inspecções periódicas. Este
conceito de acompanhamento de uma edificação já se encontra previsto no futuro
Regulamento Geral de Edificações no artigo 119º, ponto 2 – “ Durante a vida útil de
uma edificação devem realizar-se actividades de inspecção, manutenção e reparação,
nomeadamente em relação aos diversos componentes da edificação que tenham
durabilidade inferior à vida útil.”
A conservação de uma construção depende do desempenho de cada um dos seus

elementos, pelo que a tarefa de inspecção deve debruçar-se sobre todas as partes de
um edifício. Assim, a inspecção periódica deve ter por objectivo a recolha de
informação relativa ao estado de degradação do edifício, através da realização de um
check-up, de forma a impedir a evolução das anomalias detectadas, pela adopção de
medidas de actuação adequadas a cada anomalia [22].
Nos dias de hoje, o conceito de inspecção encontra-se disseminado no meio técnico

nacional, em resultado de seminários, formações, publicações e consta como
disciplina, em cursos da área de construção civil. No entanto, há necessidade desta
noção ser estendida a pessoal não técnico, nomeadamente a moradores, condóminos
e proprietários. É o que prevê o futuro Regulamento Geral de Edificações através dos
artigos que de seguida se transcrevem:
- artigo 120º, ponto 5 – “No âmbito do projecto de execução das novas edificações
ou do projecto de intervenções do nível IV1 deve ser elaborado um Manual de
Inspecção e Manutenção da Edificação, doravamente também designado por
MIME, que defina as actividades a desenvolver em inspecções correntes e
especiais, a respectiva periodicidade, os eventuais trabalhos de manutenção que
lhe estejam associados, e ainda que sugira eventuais peritagens técnicas e
trabalhos de reparação, suscitados por anomalias que venham a ser detectadas.”
1
Nível IV – quando a percentagem entre o custo de intervenção e o custo de construção de um edifício
novo de características idênticas, é superior a 50%.
3
Introdução
- artigo 121º, ponto 1 – “Durante a VUE2, o proprietário ou seu representante deve

assegurar a realização de inspecções periódicas correntes e especiais de acordo
com o MIME.”
Desta forma espera-se que a implementação desta prática contribua para reduzir
custos de conservação, reparação e para prolongar a vida dos edifícios.
1.2 – Justificação e objectivos da dissertação

A escolha deste trabalho de investigação insere-se no âmbito do Mestrado Integrado
em Engenharia Civil, na área de Construção e justifica-se pela necessidade de
organizar um Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação, que deverá
acompanhar as habitações ao longo da sua utilização.
A presente dissertação tem como objectivo o desenvolvimento de um manual sintético,

de apoio ao diagnóstico de edifícios de habitação correntes em betão armado
(construção pós anos 50), não incluindo os edifícios de carácter histórico e anteriores
a este período, onde se pretende:
a) Que sejam cumpridos os prazos recomendados para a vistoria ao edifício;
b) Que o responsável pela inspecção (pessoa não especializada na área) seja

capaz de identificar e registar as anomalias não estruturais presentes na data
da vistoria;
c) Que o responsável pela inspecção execute as tarefas de manutenção previstas

e aplique as recomendações caso a manutenção não esteja ao seu alcance;
d) Que os resultados das inspecções e a síntese dos trabalhos das intervenções

sejam mantidas em arquivo pelo responsável ou pelo proprietário, durante o
tempo correspondente à vida útil da edificação.
2
VUE (Vida útil da edificação) – período em que a estrutura não apresenta degradação dos materiais,
em resultado das condições, que conduzam à redução da segurança estrutural inicial, nomeadamente
nas secções críticas dos elementos estruturais principais.
4
Capítulo 1
1.3 – Metodologia de investigação

Para a presente dissertação começou-se com a recolha de informação, sobretudo
nacional, relacionada com o tema, através de pesquisa bibliográfica, que
posteriormente foi analisada, seleccionada e organizada, permitindo reunir o conteúdo
que se julga adequado para integrar no MIME.
Como complemento a esta pesquisa contactou-se empresas de inspecção e

reabilitação no nosso mercado, de forma a perceber qual o seu nível de actuação,
quais as dificuldades que surgem, e que anomalias detectam com maior frequência
em diagnósticos.
Depois de organizadas as fichas de inspecção, realizou-se um trabalho de campo, que

consistiu na inspecção a edifícios, em que a recolha de fotografias das anomalias
visualizadas permitiu ilustrar cada uma, servindo de exemplo para facilitar a
identificação das anomalias previstas.
1.4 – Organização da dissertação

A dissertação está organizada em 5 capítulos. No presente capítulo, fez-se a
introdução e definição de objectivos, e apresentou-se a metodologia de investigação.
O capítulo 2 versa os temas da inspecção e manutenção respectivamente,

nomeadamente a periódica, referindo a sua importância, âmbito e modo de execução,
periodicidade, entre outros aspectos.
O capítulo 3 aborda as anomalias susceptíveis de serem detectadas no diagnóstico de

edifícios de habitação, e as medidas de manutenção associadas a cada uma.
O capítulo 4 constitui o modelo do manual que esta dissertação pretende orientar,

sugerindo-se a estrutura que este deve apresentar, tendo em conta o tipo de
inspecção, que aqui se trata, e apresentando-se o caso de estudo.
O capítulo 5 consiste nas conclusões resultantes do desenvolvimento da dissertação,

onde são resumidas as características principais deste trabalho de investigação e
propostos domínios de actuação a desenvolver.
5
Introdução
6
Capítulo 2
Capítulo 2 – Inspecção e Manutenção
7
Inspecção e Manutenção
8
Capítulo 2
2 – Inspecção e manutenção
2.1 – Introdução
A inspecção pode ser definida como a tarefa de avaliação do estado da edificação e
das suas partes constituintes, permitindo constatar as deficiências aparentes, com o
objectivo de orientar as actividades de manutenção [16].
As inspecções têm por objectivo principal manter as condições de habitabilidade,

funcionalidade e segurança das construções durante a sua vida útil [23]. Existem
vários tipos de inspecção, em que se destacam as inspecções correntes, as
inspecções detalhadas e as inspecções de avaliação estrutural. E entre estes níveis, o
MIME rege-se pela inspecção mais simples, ou seja pela corrente.
Associado a esta inspecção, surge a manutenção periódica tratando os aspectos

identificados na fase anterior, definida como a combinação de todas as acções
técnicas e administrativas de modo a que o edifício e seus elementos desempenhem,
durante a vida útil, as funções para os quais foram concebidos, de acordo com [ISO
15686-1]. Este conceito de manutenção permite adoptar acções de rotina e
preventivas durante a fase de exploração dos edifícios [8], minimizando a necessidade
de recorrer a outros tipos de manutenção, mais exaustiva e dispendiosa, pois de
acordo com [5], “ Numa manutenção programada, a previsão de anomalias, quer pelo
planeamento de acções de prevenção, quer pela detecção e controlo de fenómenos
patológicos, revelou ser um meio eficaz para manter um edifício dentro dos níveis de
qualidade estabelecidos.”
2.2 – Organização da inspecção e manutenção periódica

A inspecção corrente, é um dos métodos mais utilizados no diagnóstico de anomalias,
pelo facto de ser de realização simples, de custos reduzidos e de não necessitar de
equipamento especial.
Este tipo de inspecção destina-se a ser realizada por pessoa não especializada na
área, podendo caber a moradores, porteiros ou gestores de condomínios, e baseia-se
na observação visual, em meios de acesso simples e em equipamento de simples
utilização, que no capítulo 4 se listam.
O inspector deve adoptar um roteiro básico, que consiste no seguimento de “check-

lists” de dados a serem observados, o que possibilita a racionalização das actividades,
9
comportando duas atitudes: observar e registar. Deve assim ser estabelecida a

seguinte metodologia:
- inspecção de coberturas;
- inspecção de sistemas de drenagem de águas pluviais;
- inspecção de revestimentos de paredes exteriores;
- inspecção exterior de janelas, portas, portadas e estores;
- inspecção de áreas comuns interiores;
- controlo de vistorias de equipamentos.
A inspecção deve ser planeada tendo em conta a previsão das condições

meteorológicas, de forma a auxiliarem a observação e identificação de anomalias, tal é
previsto no futuro Regulamento Geral dos Edifícios através do artigo 121º “ As
inspecções periódicas correntes devem ser realizadas de 15 em 15 meses contadas a
partir da data da atribuição da licença e destinam-se a detectar anomalias que devem
ser registadas nas fichas de inspecção e a originar as acções indicadas no MIME”, a
recomendação da periodicidade de 15 meses entre inspecções, deve-se ao facto de
assim ser possível avaliar a influência das várias estações do ano no funcionamento
geral da construção, de acordo com [23].
A manutenção constitui uma etapa da fase de exploração dos edifícios de grande

relevância, que muitas vezes passa despercebida e só é executada quando os
problemas se manifestam de forma evidente. Sendo assim, esta etapa deve traduzir-
se em operações que minimizem a evolução de sujidades e outras anomalias [6].
No MIME são contempladas duas categorias de actuação ao nível da manutenção.

Uma diz respeito a tarefas de manutenção rotineira e simples, como sejam trabalhos
de limpeza, trabalhos de substituição local e fácil, e outra que reporta para a
solicitação de peritagens técnicas executáveis por um especialista na área da
inspecção/engenharia. Estas solicitações resultam do aparecimento de determinadas
anomalias que necessitam de uma avaliação técnica de forma a concluir o modo de
actuação mais indicado. É portanto um trabalho não exaustivo, sem ensaios e
reparações complexas.
Tendo em vista a eficiência das operações de inspecção e manutenção, é necessário

que o responsável por estas tarefas reúna um conjunto de acessórios básicos (um kit
10
Capítulo 2
de apoio) indispensáveis para a realização do diagnóstico e manutenção do edifício,

que serão descritos ao longo deste texto no capítulo 4.2.2.
No esquema seguinte, apresenta-se a metodologia esperada para a realização da

Inspecção prevista no MIME, e compara-se com as inspecções detalhadas e de
avaliação estrutural, com necessidade de outros meios que a periódica não carece.
Edifícios de
habitação
Inspecção periódica Inspecção detalhada/

(de 15 em 15 meses) Avaliação estrutural
Equipa
MIME
(Engenheiro)
Diagnóstico
visual Inspecção
Avaliação por
Manutenção Diagnóstico
técnico Ensaios
periódica visual
qualificado
Manutenção
Manutenção simples Reparação/Reforço
Conservação das
edificações
Fig. 2. 1 – Metodologias de inspecção
11
2.3 – Conclusões
A inspecção enquadrada no âmbito do Manual de Inspecção e Manutenção da
Edificação, é de certa forma a etapa que merece mais atenção, pois dela advém a lista
de problemas que afectam a construção, e que posteriormente necessitam de
intervenção.
Uma construção é um investimento importante, devendo ser conservado no tempo,

tanto quanto possível, para tal necessita e merece cuidado. Este tipo de
acompanhamento periódico permite evitar estragos anormais e dispendiosos,
traduzindo-se em prolongamentos da vida útil dos elementos e numa diminuição dos
custos que poderiam ser necessários na reabilitação do edifício, funcionando por isso,
também como um investimento [18].
Poderá dizer-se que o estabelecimento deste manual está associado ao controlo do

estado de degradação dos edifícios de habitação, funcionando como uma primeira
fase de detecção de anomalias.
12
Capítulo 3
Capítulo 3 – Diagnóstico do Edifício

com base no MIME
13
Diagnóstico do edifício com base no MIME
14
Capítulo 3
3 – Diagnóstico do edifício com base no MIME
3.1-Introdução
Tendo em conta os vários tipos de elementos construtivos que possam ser
identificados aquando da actividade de inspecção a um edifício, pretende-se neste
capítulo listar as diversas anomalias possíveis de serem detectadas, através de uma
sequência, que resulta do início do diagnóstico pela cobertura, prosseguindo no
sentido descendente às restantes partes do edifício.
Tal actividade não deverá limitar-se à envolvente exterior do edifício, deverá estender-
-se ao interior deste, sempre que possível, nomeadamente a zonas comuns e ao
último piso do prédio, pois é muitas vezes no tecto e paredes do último fogo, que
surgem os primeiros sinais de anomalias provenientes da cobertura. Não faz parte dos
objectivos desta dissertação, a associação das causas às diversas anomalias que
serão referidas ao longo deste texto.
Sendo este um trabalho que incide no apoio à inspecção periódica de um prédio de

habitação, decidiu-se organizar a vistoria por elementos, passando pela cobertura,
paredes exteriores, vãos exteriores, áreas comuns, equipamentos e instalações.
Relativamente aos dois primeiros elementos, não só são contempladas anomalias das
suas superfícies, mas também anomalias relativas a elementos de sistema de
drenagem de águas pluviais.
3.2-Cobertura
3.2.1-Considerações gerais
As coberturas constituem necessariamente uma zona muito importante na origem de
anomalias, pois são estes elementos os mais susceptíveis à acção dos agentes
atmosféricos, grande causa do surgimento de problemas na construção.
A inspecção de coberturas depara-se com a dificuldade de detecção das zonas de

infiltrações, pois o local de origem não tem necessariamente correspondência com o
local em que a infiltração aparece na superfície, dado que a água pode ser
transportada a distância considerável [25].
O diagnóstico ao estado de conservação de uma cobertura será distinto, consoante

esta seja do tipo inclinada ou em terraço, pois as suas constituições e os modos de
acesso não são semelhantes.
15
Aspectos como o aparecimento de manchas de humidade, destacamentos e

empolamentos, nos revestimentos dos tectos do último piso do edifício, relacionados
com a infiltração de água através da cobertura, são comuns aos dois tipos de
cobertura referidos.
3.2.2 - Cobertura em terraço

De acordo com Appleton [4],“ as coberturas em terraço pela sua geometria específica
violam uma regra fundamental da construção, que recomenda que a água seja
afastada o mais rapidamente possível”, tal facto torna as coberturas planas mais
susceptíveis aos efeitos dos agentes atmosféricos, já que a sua incidência é feita de
forma mais directa e intensa que nos outros elementos da construção.
Por forma a apoiar uma inspecção geral, procurou-se cobrir todos os elementos que
possam fazer parte da constituição desse tipo de cobertura, como sejam: superfície
corrente e elementos emergentes (paredes, platibandas, chaminés, tubagens),
dispositivos de evacuação, guardas de platibandas e juntas de dilatação.
Geralmente, apenas se dá conta da existência de anomalias na cobertura em terraço

quando se verificam manifestações de humidade no interior dos espaços subjacentes
(figura 3.1). Assim, julga-se conveniente iniciar a inspecção pela vistoria ao interior do
último fogo, se possível, caso não seja, aferir junto dos moradores se são visíveis
manchas de humidade no tecto.
Fig. 3. 1 – Manchas de humidade no tecto do último piso [23]
Chegando à cobertura, a avaliação do seu estado de conservação, deverá passar por

assinalar as anomalias detectadas, que, de seguida se referem. Para que não surjam
dúvidas no momento de análise, cada anomalia mencionada na “check-list” é
exemplificada através de uma fotografia.
16
Capítulo 3
3.2.2.1-Anomalias prováveis
Presença de vegetação parasitária, folhas ou outros objectos, bem como a
acumulação de musgos na superfície da cobertura ou elementos emergentes (figuras
3.2, 3.3 e 3.4), são manifestações que ocorrem com frequência, e são resultado de
manutenção não periódica e agravadas quando a cobertura está sujeita a uma
exposição solar pouco favorável.
Fig. 3. 2 – Presença de objectos na caleira
Fig. 3. 3 – Vegetação parasitária
17
Fig. 3. 4 – Acumulação de musgos
É também comum ocorrer zonas de acumulação de água na superfície da cobertura

(figura 3.5), consequência de possíveis falhas de desníveis na superfície ou de
entupimentos de pingadeiras, ou das embocaduras dos tubos de queda, podendo
ainda ser resultado de uma deficiente dimensão dos dispositivos de entrada de águas
pluviais.
Fig. 3. 5 – Acumulação de água
Fig. 3. 6 – Acumulação de lixo ao nível da caleira
18
Capítulo 3
As caleiras podem apresentar-se com troços soltos ou deformados, que deverão ser
rectificados, ou podem também ser detectados entupimentos (figura 3.6) e problemas
na ligação das caleiras aos tubos de queda, havendo assim repasses de água através
desta junção.
De entre todas as camadas, assume particular destaque o revestimento

impermeabilizante, porque é ele o garante principal da estanquidade da cobertura, que
constitui a exigência funcional mais reclamada [20]. Neste nível é muito comum o
aparecimento de defeitos quer de concepção, de falta de manutenção ou de
inadequada utilização [14].
Sendo o revestimento do tipo membrana impermeabilizante, anomalias como

perfurações ou até mesmo arrancamento do revestimento, empolamentos ou
formação de pregas na superfície, fissuração do revestimento, descolamentos nas
juntas de sobreposição do revestimento e material de protecção britado deslocado
(figuras 3.7 a 3.10), são facilmente identificadas neste tipo de inspecção [13], [21].
Fig. 3. 7 – Perfuração do revestimento impermeabilizante [25]
Fig. 3. 8 – Arrancamento do revestimento impermeabilizante [25]
19
Fig. 3. 9 – Empolamento do revestimento impermeabilizante [23]
Fig. 3. 10 – Descolamento do revestimento impermeabilizante [23]
Por outro lado, se a solução para a constituição desta camada, for à base de ladrilhos
cerâmicos, é por vezes visível nas suas superfícies, a acumulação de musgos ou
sujidade, fissuras no revestimento (figura 3.11) e até mesmo descolamento de
ladrilhos.
Ao nível dos elementos emergentes, são nos remates que surgem os problemas mais
frequentes, como sejam a sua insuficiente altura, empolamentos e descolamentos dos
remates (figura 3.12).
20
Capítulo 3
Fig. 3. 11 – Fissuração do revestimento cerâmico [23]
Fig. 3. 12 – Descolamento do remate
Caso a cobertura, possua meios de entrada de luz, como por exemplo uma clarabóia,
não será de dispensar a vistoria a este elemento, em que poderão registar-se vidros
partidos, acumulação de sujidade nos vidros e deficiências na vedação dos vidros.
Julga-se também importante ter em atenção o estado de corrosão, quer de caleiras,

caso estas sejam metálicas, quer de outros elementos metálicos que se encontrem ao
nível da cobertura, como por exemplo os guarda-corpos (figura 3.13).
21
Fig. 3. 13 – Corrosão de elemento fixo na platibanda de cobertura
3.2.3- Coberturas inclinadas

Este tipo de coberturas faz parte da tradição portuguesa, em especial a que faz uso de
telhas cerâmicas, e tem como princípio drenar a água pelo caminho mais rápido,
devido às suas pendentes [19].
Nesta dissertação, não se pretende tratar todos os revestimentos de coberturas

inclinadas que existem no mercado, mas apenas os que têm uma utilização
significativa nos edifícios de habitação, como é o caso das telhas cerâmicas.
Devido aos perigos inerentes, não é recomendável caminhar nas coberturas

inclinadas, sem que nestas existam caminhos de circulação, executados por meio de
telhas passadeira. Caso tal não esteja previsto, aconselha-se a começar a inspecção
da cobertura distanciando-se do edifício para ser possível avistar os pormenores da
cobertura através de uma caminhada à volta do mesmo, sendo útil neste caso a
utilização de binóculos e de escada, para uma melhor percepção das anomalias
visualizadas.
De modo a facilitar o preenchimento da ficha de inspecção relativo a este elemento,

apresenta-se, na figura 3.14, um esquema de uma cobertura inclinada tipo, com a
identificação dos vários elementos que numa cobertura com esta tipologia possam
existir.
22
Capítulo 3
Fig. 3. 14 – Esquema de cobertura inclinada [19]
Tal como na inspecção a coberturas em terraço, recomenda-se neste tipo de

coberturas, como primeiro passo a vistoria ao último piso do edifício, de forma a aferir
acerca de manifestações de humidade no tecto, que como já foi referido, é uma
evidência de anomalias ao nível da cobertura.
3.2.3.1 Anomalias prováveis

O aparecimento de plantas ou vegetação parasitária (figura 3.15), assim como a
acumulação de detritos ou objectos, dificulta o normal escoamento das águas pluviais,
propiciando condições favoráveis à acumulação de humidade, e consequentemente o
risco de infiltrações de água na cobertura. Tais problemas podem ocorrer em qualquer
local da cobertura inclinada, quer seja na superfície corrente, quer nos pontos
singulares da cobertura inclinada.
Fig. 3. 15 – Vegetação parasitária na cobertura [7]
23
O aparecimento de musgos ou verdete é também comum em revestimentos cerâmicos

de coberturas inclinadas (figura 3.16). Normalmente, têm maior incidência quando a
exposição solar é pouco favorável, e na maior parte das vezes, estão presentes em
beirados, caleiras e embocaduras de tubos de queda.
Fig. 3. 16 – Musgos em telhas cerâmicas [23]
Uma inclinação insuficiente prejudica o escoamento das águas pluviais, favorecendo o

desenvolvimento de outras anomalias, como a ocorrência de infiltrações, a criação de
zonas húmidas, o aparecimento de vegetação parasitária e acumulação de detritos.
Por outro lado, o excesso da pendente da cobertura pode levar ao desprendimento de

telhas, assim como roturas ou desalinhamentos em elementos do sistema de
drenagem, devido à elevada velocidade de escoamento das águas (figura 3.17).
Fig. 3. 17 – Inclinação excessiva da cobertura [23]
24
Capítulo 3
A presença ao nível da superfície da cobertura de zonas de concavidade ou

convexidade é um problema (figura 3.18), dado que prejudica o correcto
funcionamento da cobertura, originando zonas de acumulação de água.
Fig. 3. 18 – Concavidade na superfície da cobertura [7]
Um defeito muito comum, em coberturas inclinadas revestidas a telha cerâmica, é a

fissuração de telhas (figura 3.19), e até mesmo a existência de telhas partidas, por
diversas razões, resultando deste problema a infiltração da água das chuvas.
Fig. 3. 19 – Fissuras em telhas cerâmicas [7]
Por outro lado, o desalinhamento das telhas é uma anomalia que resulta na formação
de descontinuidades e juntas nos elementos de revestimento, pontos que são
favoráveis à penetração de água e humidade na cobertura.
É também susceptível, de numa inspecção a este nível do edifício, registar-se o

levantamento de telhas (figura 3.19), propiciando uma exposição directa da cobertura
25
aos agentes atmosféricos, aumentando as probabilidades de degradação dos

elementos subjacentes a esta.
Fig. 3. 20 – Levantamento de telhas [23]
As juntas de sobreposição dos elementos de revestimento são pontos propícios à

infiltração da água das chuvas, havendo portanto uma necessidade para a execução
de sobreposições adequadas entre elementos, por forma a não comprometer a
estanquidade da cobertura.
Fig. 3. 21 – Encaixe insuficiente de telhas [7]
O exagero de argamassa na cobertura é prejudicial (figura 3.22), pois a argamassa

tem uma grande facilidade de absorção de água e humidade, podendo propiciar
maiores condições de humidade para os elementos de revestimento, por exemplo na
fixação de cumeeiras e rincões muitas vezes é utilizada argamassa em quantidades
excessivas.
26
Capítulo 3
Fig. 3. 22 – Excesso de argamassa ao nível do rincão [19]
A ventilação é um aspecto importante ao nível das coberturas e deve ser tida em conta
na sua fase de execução através da aplicação de telhas de ventilação, assim é de
registar como anomalia o facto de não existir este tipo de acessórios ao nível da
cobertura, dispostos de forma alternada na sua superfície (figura 3.23).
Fig. 3. 23 – Deficiente sistema de ventilação da cobertura [7]
À semelhança do que foi referido no capítulo das coberturas em terraço, é de ter em

conta a possibilidade de haver troços de caleiras soltos ou deformados, bem como
problemas na ligação das caleiras aos tubos de queda.
Aspectos como a acumulação de detritos ou vegetação ao longo das caleiras,

entupimento das embocaduras dos tubos de queda, inexistência de ralos de pinha nas
caleiras, entupimento das pingadeiras e dispositivos de entrada da água de dimensões
reduzidas, são deficiências que podem ocorrer nos elementos do sistema de
drenagem de águas pluviais de uma cobertura inclinada.
27
Os remates com elementos emergentes (chaminés, janelas, clarabóias, platibandas)

nas coberturas são geralmente executados recorrendo a rufagem, e são pontos
sensíveis à penetração de água, devendo portanto a sua execução ser correcta e
cuidada. Assim constata-se que muitas vezes tal não acontece, e aspectos como a
degradação da rufagem, quer por descolamento, empolamento, fissuração,
insuficiente altura do remate, para esta é recomendada uma altura de cerca de 10 a 15
cm (figura 3.24) ou até mesmo a ausência de remate, são detectados em inspecções
realizadas a estes elementos.
Fig. 3. 24 – Insuficiente altura de remate [19]
Os problemas de infiltração surgem muitas vezes ao nível das cumeeiras, rincões,

larós ou beirais, uma vez que estes são pontos singulares da cobertura, susceptíveis
por isso de maiores infiltrações, caso não tenham sido efectuados os remates
adequados.
Fig. 3. 25 – Deficiente remate em laró [3]
28
Capítulo 3
É evidente que a existência de vidros de clarabóias partidos é uma anomalia. Pelo

contrário, poderá não ser tão notório que o apodrecimento ou corrosão de caixilharias
de clarabóias seja considerado um problema. Mas de facto é, pois a sua degradação
implicará a formação juntas menos estanques, constituindo-se uma passagem a
infiltrações de água.
Do mesmo modo que se referiu para as cobertura em terraço, é necessário averiguar

o estado de corrosão de caleiras, e de outros elementos metálicos dispostos na
cobertura inclinada.
3.2.4- Modo de actuação

Para as tarefas de manutenção associadas ao tipo de inspecção, no que respeita às
coberturas, definiu-se três tipos de medidas de intervenção, consoante a anomalia
registada. A falta de manutenção e limpeza periódica da cobertura facilita a
acumulação de lixo, vegetação e outros resíduos, assim optou-se por definir um tipo
de tarefa que resulta da acção conjunta da tarefa de inspecção e manutenção, que
estará a cargo do responsável pela inspecção, e que consiste na remoção de resíduos
das caleiras e embocaduras, desentupimento de tubos de queda, limpeza das
superfícies e remoção de vegetação existente.
A outra operação de manutenção que poderá ser executada pelo mesmo indivíduo,
em simultâneo com a vistoria, passa por colocar telhas e vidros, em caso de quebra ou
levantamento. As restantes medidas de actuação, serão remetidas para um técnico
especializado, por exemplo um técnico de colocação de impermeabilizações, dada a
gravidade ou especificidade da anomalia encontrada ou para um engenheiro tendo em
conta a dificuldade de avaliação.
No modelo de ficha de inspecção apresentado em anexo, é descrita para cada

anomalia, a tarefa recomendada.
3.3 – Paredes exteriores
3.3.1- Considerações gerais

Terminada a vistoria à cobertura, segue-se a inspecção às paredes exteriores do
edifício. Nestas, será de ter em atenção a observação não só da superfície das
paredes, mas também dos elementos de drenagem que nelas estejam montados.
29
Aquando do preenchimento da ficha relativa às paredes exteriores, não é esperado

que o responsável classifique a constituição das paredes, mas o tipo de revestimento
das paredes deverá ser assinalado em ficha. Assim, considerou-se como
revestimentos finais para estes elementos, o revestimento a pintura, revestimento em
azulejos ou outros ladrilhos cerâmicos, revestimentos em pedra e acabamento em
betão à vista.
Os revestimentos, quer sejam cerâmicos, pétreos ou de pintura, são dos elementos

que mais influenciam a imagem do edifício, e para além disso têm uma acção muito
importante na protecção das camadas subjacentes.
3.3.2 – Anomalias prováveis

Nas fachadas menos expostas à radiação solar, é comum o aparecimento de manchas
originadas pelo desenvolvimento de microorganismos (figura 3.27) e à acumulação de
sujidade. Tal como para o caso das coberturas, é também possível o aparecimento de
plantas ou vegetação parasitária na superfície das paredes (figura 3.26), em especial
em zonas junto ao piso térreo e em aberturas existentes nas juntas de dilatação.
Fig. 3. 26 – Vegetação na superfície da parede
30
Capítulo 3
Fig. 3. 27 – Colonização biológica junto ao piso térreo
Devido à incidêndia de radiação uv, à escorrência de água mais acentuada e ao

envelhecimento natural da tinta, é muito comum o aparecimento de descolorações na
pintura das paredes exteriores (figura 3.28).
Marcas de graffitis são frequentemente observadas em paredes deste tipo,

constituindo uma anomalia, pois denotam um mau aspecto ao edifício (figura 3.30).
Sendo a maioria dos materiais, que constituem as paredes, porosos é corrente a

acumulação de humidade, razão pela qual são facilmente detectadas manchas de
humidade, com maior incidência em superfícies próximas da cota do terreno e mais
sombrias [2].
Em edifícios, com deficiências a nível do sistema de drenagem, é frequente a

visualização de manchas de escorrências no revestimento da superfície exterior das
paredes (figura 3.29), que como se percebe são consequência de uma constante
incidência de água em períodos de chuva e posteriores a esta.
31
Fig. 3. 28 – Descoloração da pintura
Fig. 3. 29 – Manchas de escorrimentos
Fig. 3. 30 – Graffitis em parede
32
Capítulo 3
Em geral a precipitação é acompanhada por uma dada intensidade do vento, deixando

as paredes sujeitas a uma acção directa de molhagem, originando zonas de
humedecimento, que muitas vezes resultam na cristalização de sais à superfície e
abaixo desta, correspondendo a eflorescências e criptoflorescências, respectivamente.
A presença de eflorescências em paredes é facilmente detectada através de um
depósito branco, em geral pulverulento. Quanto às criptoflorescências (figura 3.31),
estas não são tão visíveis e requerem a observação cuidada, podendo associar-se a
esta anomalia o aparecimento de fissuras, destacamentos ou empolamentos.
Fig. 3. 31 – Criptoflorescências em parede [23]
O empolamento, o destacamento e a erosão ou desagregação do revestimento em

pintura, são problemas frequentemente detectados em paredes exteriores, e podem
originar infiltrações, degradação do reboco, ou até mesmo a formação de crateras,
também denominadas por alveolização, pelo desgaste contínuo a que o reboco fica
sujeito, se não forem corrigidos atempadamente (figuras 3.32 e 3.33).
33
Fig. 3. 32 – Empolamento do revestimento em pintura
Fig. 3. 33 – Destacamento do revestimento em pintura
De acordo com [1], a principal anomalia encontrada nos elementos das paredes
exteriores é a ocorrência de fendilhação, associadas a diversas causas. Este tipo de
manifestação pode apresentar-se sob diversas formas, como sejam: em orientação
vertical, horizontal, mapeada, inclinada, e em vários locais da parede. Por isso optou-
-se, na ficha de inspecção, distinguir três tipos de manifestação para esta anomalia,
34
Capítulo 3
sendo eles, fissuração com abertura inferior a 1mm, fissuração com abertura entre 1 a
3 mm e fissuração com abertura superior a 3mm.
Para o caso do revestimento das paredes ser em azulejos, conclui-se que os

problemas, que podem ser diagnosticados, passam pelo desprendimento de um ou
mais azulejos, abaulamento do revestimento, descamação do vidrado dos azulejos
(figura 3.34) e fissuração nas juntas entre azulejos, constituindo um problema não só
estético, mas também de aceleração da degradação do azulejo.
Fig. 3. 34 – Descamação do vidrado do azulejo
Por vezes, aquando de uma inspecção deste tipo, as anomalias ao nível das juntas de
dilatação dos edifícios são esquecidas, possivelmente por se tratar de um elemento de
extremidade ou por falta de conhecimento do elemento por parte do inspector. Tais
anomalias poderão ser a fissuração dos materiais de impermeabilização das juntas
(figura 3.35) ou mesmo a degradação da junta, visível através de aberturas e
desprendimento de material de enchimento.
Fig. 3. 35 – Fissuração na junta de dilatação
35
No caso de existirem elementos metálicos fixos à parede, como por exemplo,

estendais e escadas de acesso à cobertura, estes poder-se-ão apresentar oxidados,
sendo um aspecto negativo não só quanto à estética, mas também porque pode
originar a contaminação do reboco das paredes (figura 3.36). Não tão comum, mas
possível, é o caso da corrosão de armaduras à vista (figura 3.37), consequência de um
evoluído estado de degradação da estrutura das paredes.
Fig. 3. 36 – Corrosão de elemento fixo na parede
Fig. 3. 37 – Armadura exposta e corroída
36
Capítulo 3
A ventilação da caixa-de-ar quando obstruída é pois uma deficiência, e deve sempre

ser verificada, muitas vezes encontra-se obstruída por plantas, acumulação de detritos
ou até mesmo fechada propositadamente.
Relativamente aos tubos de queda que atravessam as paredes, estes podem ser alvo
de problemas, como a existência de troços partidos ou fissurados (figura 3.38), troços
soltos ou desalinhados, entupimento ou corrosão, caso se trate de tubos de queda
metálicos.
Fig. 3. 38 – Tubo de queda solto
3.3.3 – Modo de actuação

Tendo por base o conceito de manutenção que anteriormente foi referenciado,
recomenda-se em ficha, intervenções, que consistem em remover plantas, musgos,
manchas, eflorescências; substituir ou recolocar azulejos; tratar corrosão de elementos
metálicos; avaliar estado de pequenas fissuras (com auxílio de medidor de fissuras);
desobstruir caixas-de-ar; e ainda reparar troços de tubos de queda que se encontrem
partidos ou desalinhados. Para as anomalias que requerem uma avaliação por parte
de pessoa qualificada na área da construção, a manutenção deverá ficar ao cuidado
de um técnico especializado.
Todas as medidas de manutenção susceptíveis de serem efectuadas pelo inspector,

são descritas na ficha, para que não suscitem dúvidas no modo como deverão ser
efectuadas.
37
3.4- Vãos exteriores
3.4.1 – Considerações gerais

Relativamente aos vãos exteriores, caixilharia exterior, envidraçados e estores,
apresenta-se um conjunto de anomalias que merecem ser conferidas em vistoria, pois
de acordo com [1], quando os caixilhos perdem a sua estanquidade são responsáveis
pela infiltração de água para o interior, afectando outros elementos da construção,
como paredes e pavimentos interiores.
Entende-se como caixilharia exterior, a caixilharia referente a janelas, portas e

portadas de janelas e portas. Na ficha associada a este capítulo da inspecção, deverá
ser assinalado o tipo de material de cada elemento.
Em geral, a humidade de precipitação e o apodrecimento da madeira, assumem

especial relevância nestes elementos da construção.

Ao nível dos elementos em betão ou pedra, como é o caso dos peitoris das janelas,
soleiras de portas e de varandas, ombreiras, vergas e das lajes das varandas, são
frequentes o aparecimento de colonização biológica, eflorescências ou até mesmo
criptoflorescências, descasque ou empolamento do betão, e ainda a um nível mais
avançado de degradação, a fissuração dos elementos [9], (figuras 3.39 a 3.41).
Fig. 3. 39 – Colonização biológica em peitoril
38
Capítulo 3
Fig. 3. 40 – Eflorescências e destacamento do revestimento em laje de varanda
Fig. 3. 41 – Fissura junto ao vão da janela
Relativamente aos pormenores construtivos, surgem defeitos, como por exemplo, a

insuficiência de inclinação de peitoris, lajes de varandas e soleiras de portas (figura
3.43); a inexistência de pingadeira e caleira nos peitoris e lajes de varandas (figura
3.42). Sinais de envelhecimento do material de vedação dos peitoris e soleiras, da
massa de vedação dos vidros (figura 3.44) e a deterioração de fechos e dobradiças
são prováveis de ocorrerem ao longo da vida de um edifício, sendo anomalias também
previstas em ficha de inspecção.
Fig. 3. 42 – Inexistência de pingadeira
39
Fig. 3. 43 – Insuficiente inclinação da laje de varanda
Fig. 3. 44 – Deterioração da massa de vidros
A degradação de estores, por falha ou desalinhamento de réguas, e a fissuração ou

fractura de vidros, serão facilmente detectáveis no decorrer do diagnóstico ao prédio.
A ausência de manutenção periódica dos elementos de madeira, provoca a exposição

contínua da madeira à acção da humidade e dos agentes atmosféricos [1], originando
deficiências de funcionamento em janelas, portadas e portas como sejam o
inchamento ou empenamento das mesmas; bem como o apodrecimento de
caixilharias de madeira (figura 3.45).
40
Capítulo 3
Fig. 3. 45 – Apodrecimento da caixilharia de madeira
Terminada a vida útil da tinta, no que toca à pintura de janelas, portadas,

gradeamentos ou portas, é de esperar que a tinta se apresente descascada.
Consequentemente, a falta de repintura propícia a degradação e corrosão das
caixilharias e gradeamentos, sendo neste caso uma anomalia mais difícil de reparar.
3.4.3 – Modo de actuação

Nesta etapa, são poucas as medidas de manutenção que podem ser tomadas pelo
indivíduo encarregue da vistoria, pois muitas das anomalias susceptíveis de serem
identificadas, requerem intervenção de pessoal especializado em áreas específicas,
como carpinteiros, técnicos de estores e caixilharias ou eventualmente um serralheiro.
Ou seja, no caso de deterioração de estores, da degradação da massa dos vidros, do

apodrecimento e de deficiências de funcionamento de caixilharias, por exemplo, é
necessário que as tarefas de reparação de cada anomalia atrás mencionada, sejam
executadas pelos técnicos atrás mencionados.
No entanto, tal como para outras partes do edifício, existem problemas que devem ser
avaliados por um perito na área da construção, estando mencionados na coluna das
recomendações da check-list como “Comunicar ao técnico especializado”.
41
Assim, ao nível dos vãos exteriores prevê-se como trabalhos executáveis pelo
inspector, a remoção de colonização biológica, a limpeza de eflorescências, a
substituição de vidros e vedantes de caixilharias, a reparação de fechos e dobradiças,
a repintura e tratamento da corrosão de caixilharias.
3.5 – Áreas interiores comuns
3.5.1 – Considerações gerais

As partes comuns de um edifício apresentam, na maior parte dos casos, grande
percentagem de área degradada, dada a sua elevada frequência de utilização por se
tratarem de pontos de passagem, sendo a maior parte dos problemas detectados
nestas áreas uma consequência do desgaste dos seus elementos e mau uso [17].
Para estes locais prevê-se como elementos inspeccionáveis: paredes, pavimentos e

tectos do hall do prédio, da caixa de escadas e dos corredores, e iluminação.
Considerou-se também importante a elaboração de uma ficha de controlo de vistorias
a equipamentos, como sejam os elevadores, rede de gás, bombas elevatórias e
sistema de detecção e combate a incêndios, em que não se pretende uma inspecção
destes equipamentos pelo responsável, mas sim que este averigúe se as entidades
responsáveis têm cumprido as vistorias regulamentadas.

Aspectos como manchas de sujidade, manchas de humidade, eflorescências ou
criptoflorescências têm probabilidades de afectar vários elementos destas áreas
comuns (figuras 3.46 e 3.47). A verificação de vestígios de manchas nos pavimentos,
que possam indiciar entrada de água, deve também ser tida em atenção.
Fig. 3. 46 – Manchas de humidade em parede de caixa de escadas
42
Capítulo 3
Fig. 3. 47 – Eflorescências em parede interior
No que toca aos revestimentos das anomalias com maior incidência, quer nas
paredes, tectos, pavimentos ou caixas de escadas, sublinham-se o empolamento e
destacamento da tinta (figura 3.48); o abaulamento, descolagem e desgaste de
azulejos ou mosaicos; a fissuração das juntas de azulejos ou mosaicos.
Fig. 3. 48 – Empolamento e destacamento do revestimento de parede de caixa de escadas
Tal como no exterior a presença de fissuras é quase inevitável, podendo ser visíveis
em paredes, caixas de escadas, pavimentos ou tectos.
Nas portas interiores e nos corrimões das escadas, podem ser visíveis problemas,
como corrosão ou apodrecimento, fissura de vidros, defeitos em fechos e dobradiças,
entre outros. As caixas de correio e de contadores são por vezes, também alvo de
anomalias, podendo apresentar-se deterioradas, com a presença de vidros partidos,
deficiências nos fechos e dobradiças, corrosão ou apodrecimento da sua caixilharia.
43
3.5.3 – Modo de Actuação

As tarefas de manutenção, previstas de serem efectuadas pelo responsável da
inspecção, o tal morador ou gestor de condomínio, são simples, como não poderia
deixar de ser, e passam por limpar manchas de sujidade e humidade, remover
eflorescências, colocar azulejos ou mosaicos, avaliar evolução de fissuras, tratar
oxidações e colocar protecções em soleiras, encontrando-se o seu procedimento
descrito em ficha.
À semelhança dos vãos exteriores, alguns dos problemas que possam surgir
necessitam de intervenção por parte de pessoas especializadas, em determinadas
áreas, sendo exemplo disso a activação de sinalização de emergência, reparação de
portas, caixilharias, fechos e dobradiças.
De acordo com o previsto na legislação, as vistorias ao sistema de detecção e

combate a incêndios são da competência da Protecção Civil, e as inspecções à rede
de gás, a elevadores e a bombas elevatórias, de empresas certificadas para o efeito.
Assim espera-se que na respectiva ficha de registo seja anotado a conformidade das
vistorias.
As restantes anomalias, que aqui não foram mencionadas devem ser comunicadas ao
técnico especializado, de modo a serem avaliadas as formas de actuação mais
indicadas.
3.6 – Sumário
Neste capítulo, apresentou-se o conjunto de anomalias, agrupadas por elementos do
edifício passíveis de serem identificadas em inspecção visual, bem como as medidas a
tomar para atenuar ou prevenir o aparecimento de anomalias.
No capítulo seguinte, organiza-se a informação aqui apresentada, em modelo de

“check-list”, julgando-se ser a forma mais directa e simplificada de executar o
diagnóstico.
44
Capítulo 4
Capítulo 4 – Organização do MIME
45
Organização do MIME
46
Capítulo 4
4 – Organização do MIME
4.1 – Considerações gerais

Neste capítulo aborda-se o formato de apresentação do Manual de Inspecção e
Manutenção de Edifícios.
Qualquer que seja a tipologia da habitação, é importante que esta seja dividida em
elementos, para uma melhor organização do trabalho de inspecção, daí que o manual
se apresenta constituído por seis fichas de diagnóstico, respectivas à cobertura em
terraço, à cobertura inclinada, às paredes exteriores, aos vãos exteriores, às áreas
comuns interiores e aos equipamentos.
A apresentação da informação a ser diagnosticada em “check-lists” tem a vantagem

de recolher os resultados das inspecções de forma sistematizada, ordenada e
inequívoca, obedecendo a uma metodologia independente da pessoa responsável
[11]. A linguagem utilizada no manual é simples e directa, e são utilizados recursos
visuais adequados à melhor comunicação dos seus conteúdos, como as fotografias e
os quadros síntese.
4.2 - Estrutura do MIME
4.2.1 – Procedimentos Gerais

No manual é referenciado o kit de apoio que o inspector deverá reunir antes de iniciar
o check-up ao edifício, assim como as instruções de preenchimento das fichas de
inspecção, devendo estas informações ser consultadas a montante da inspecção
propriamente dita. São ainda mencionadas as medidas que devem ser tomadas após
o diagnóstico.
O índice está estruturado do seguinte modo:
- Instruções de actuação
- Equipamento de apoio
- Fichas de diagnóstico
- Anexos
Na introdução pretende-se orientar os leitores para a forma de obtenção de

informação, sendo sugeridas algumas medidas:
47
- abordar os moradores acerca do estado de manutenção do edifício e anotar as

suas reclamações, tendo em atenção os elementos referidos, no decorrer da
inspecção;
- iniciar a inspecção seguindo as fichas;
- visitar o interior do último piso caso seja possível;
- efectuar o diagnóstico começando pela cobertura;
- tirar fotografias das anomalias e anexar;
- escolher dia favorável à inspecção em termos de condições meteorológicas;
O anexo é composto por um medidor de fissuras, e por um “catálogo fotográfico”, com

alguns exemplos de anomalias citadas nas fichas de registo, que poderão não ser
muito evidentes para o utilizador do MIME, complementando desta forma as
ilustrações apresentadas na ficha.
4.2.2 – Kit de apoio

O equipamento a levar para o local é suposto ser leve e simples, assim como material
de suporte à inspecção e manutenção periódica. Recomenda-se: fichas de
diagnóstico, lápis ou caneta, medidor de fissuras, máquina fotográfica, escadote,
binóculos como auxiliar visual para coberturas inclinadas não acessíveis, vassoura,
raspadeira, escova de aço, jacto de água, lixívia, água, e, entre outros que sejam
mencionados nas recomendações da “check-list”.
4.2.3 – Procedimentos de inspecção
As seis fichas de inspecção são compostas por:
- cabeçalho com informações acerca da data de inspecção, do nome do

responsável, de características relativas ao elemento em análise e de condições
meteorológicas;
48
Capítulo 4
- listas de verificação para as diversas partes do edifício, considerando todos os

pontos e aspectos que interessa verificar;
- níveis de urgência de actuação de cada anomalia;
- recomendações de actuação relativas a cada anomalia;
- ilustrações exemplares das anomalias, caso haja dúvida da detecção de

problemas;
- e um espaço reservado a observações que o responsável julgue conveniente

deixar registado.
Relativamente aos prazos de actuação, distinguem-se três níveis, estes foram

atribuídos tendo em consideração a gravidade da anomalia, ou seja na influência que
esta poderá ter no funcionamento adequado do edifício. É de salientar que estes
níveis servem apenas como uma referência para o inspector.
Deste modo, para o primeiro nível, a intervenção deverá ocorrer no prazo máximo de 1
mês; para o segundo nível, durante os próximos 6 meses; e para o terceiro nível no
período de 1 ano.
As fotografias tiradas às anomalias detectadas devem ser anexadas às respectivas

fichas preenchidas.
4.2.4 – Procedimentos de manutenção

De modo a actuar sobre as anomalias, as tarefas de manutenção devem ser
executadas no final de cada etapa, ou seja, no fim da verificação da lista de
anomalias. As da cobertura em terraço, por exemplo, devem ser cumpridas as
medidas de actuação previstas na ficha, antes de prosseguir com a vistoria do
elemento seguinte. É por isso importante a recolha prévia do equipamento de apoio à
inspecção e manutenção.
Assim, no decorrer da manutenção periódica, devem ser executadas tarefas como:
- limpeza simples ou limpeza mecânica com recurso a escova ou jacto de água;
49
- desentupimento de embocaduras de tubos de queda e substituição de troços de

caleira/tubos de queda partidos ou desalinhados;
- substituição ou recolocação de telhas, vidros e azulejos;
- tratamento de oxidações;
- solicitação de avaliação da anomalia a pessoa qualificada.
4.2.5 – Medidas pós-inspecção

Finalizada a vistoria, devem ser cumpridas algumas medidas que se relacionam
essencialmente com a conservação da informação recolhida, tendo em conta o
previsto no RGE no artigo 121º, ponto 7 - “ Os resultados das inspecções e a síntese
dos trabalhos das intervenções devem ser mantidas em arquivo pelo proprietário das
edificações ou pelo seu representante, durante o tempo correspondente à VUE da
edificação em vigor.”
Assim sugere-se que as fotografias tiradas no decorrer da inspecção sejam anexas às

fichas preenchidas, devendo este conjunto ser arquivado no final do manual. Esta
recomendação justifica-se pela importância do estudo de evolução de uma anomalia,
que pode em inspecções posteriores necessitar de ser avaliada por perito.
Para o caso de na inspecção terem sido solicitadas intervenções de técnicos

especializados, estes deverão entregar um parecer técnico, na situação de detecção
de anomalia grave.
4.3 – Caso de estudo

O conteúdo do manual foi testado, através da solicitação a um gestor de condomínio
para a inspecção de dois edifícios de habitação do tipo a que se destina este manual,
um com cobertura em terraço e outro com cobertura inclinada, por forma a cobrir todas
as fichas elaboradas, seguindo o roteiro apresentado no MIME.
A realização da inspecção ficou a cargo de uma funcionária da empresa, sem

formação na área de inspecção, e decorreu sem grandes dificuldades, excepto no
caso do edifício com cobertura inclinada, em que o acesso a esta não foi possível,
pela inexistência de meios de acesso seguros.
Os resultados dos referidos casos de estudo, encontram-se no anexo II.
50
Capítulo 4
4.4 – Considerações finais

O modo de apresentação da inspecção e manutenção periódica, apresentado neste
trabalho, tem a vantagem de ser um método expedito e de permitir visualizar todas as
acções a serem executadas. A estrutura completa do Manual de Inspecção e
Manutenção da Edificação é apresentada no anexo I.
Para que se torne válida esta metodologia aqui apresentada é necessário que todas
as check-lists sejam verificadas no período recomendado e as medidas de actuação
previstas tomadas.
51
52
Capítulo 5
Capítulo 5 - Conclusões
53
Conclusões
54
Capítulo 5
5 – Conclusões
5.1 – Considerações finais

A elaboração deste trabalho teve como objectivo principal disponibilizar um documento
de apoio ao levantamento das anomalias susceptíveis de serem identificadas num
edifício corrente, ao nível dos seus elementos exteriores e das áreas interiores
comuns, de modo a que um indivíduo não especialista na área, com o auxílio deste
documento, possa proceder à inspecção de um edifício de habitação.
Para tal efeito, foi elaborada uma colectânea de anomalias, organizadas em fichas de
inspecção, segundo o critério de elementos de um edifício, contendo ilustrações de
exemplos de cada uma das anomalias referidas. Inserida esta dissertação também na
fase de manutenção básica, foram associadas a cada anomalia, as tarefas de
intervenção recomendadas.
Por fim, de modo a testar o conteúdo deste manual solicitou-se a gestores de

condomínios de alguns edifícios que efectuassem a inspecção munindo-se das fichas
que integram o MIME.
5.2 – Conclusões gerais

A inspecção de edifícios é a única forma de prolongar a sua vida útil, de assegurar a
manutenção e a garantia das construções, e também de reduzir custos de reparação
ou reabilitação que seriam desnecessários, caso os problemas fossem detectados
numa fase inicial, pois na maioria dos casos as operações de manutenção são
simples. Torna-se por isso fundamental preservar as construções, o que é possível
através da adopção de adequadas acções de inspecção e manutenção.
São muito frequentes as situações em que as anomalias nos elementos construtivos

resultam ou são agravadas pela falta de operações de manutenção. Assim, quando as
anomalias são detectadas já em fase avançada, o custo das simples tarefas de
manutenção pode passar a ser o de uma operação mais onerosa.
Com esta dissertação, criou-se um conjunto de fichas de apoio necessárias à

implementação do Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação. No entanto,
para que tal seja exequível, conclui-se que os meios de acesso às diferentes partes da
habitação devem ser de acesso seguro e fácil, para não colocar em causa a execução
55
Conclusões
da inspecção e das medidas de intervenção. Existe portanto uma necessidade das

acessibilidades serem estudadas em fase de projecto. Para tal, deverão ser previstas
acções de sensibilização.
Relativamente às anomalias, deverá ser tida especial atenção no acto de inspecção,

às coberturas, pois para além de serem susceptíveis ao desenvolvimento de
problemas, dada a sua exposição e constituição, e muitas vezes à extensão destes
para o interior da habitação, este elemento é certamente o menos visualizado nos dias
correntes pelos moradores.
Para que o sucesso desta nova metodologia e a conservação das edificações seja
possível, é fundamental que o responsável pelo diagnóstico cumpra as etapas, bem
como as recomendações de actuação que se explicitam no MIME, e que seja capaz
de não tomar uma decisão de intervir caso em ficha se remeta a intervenção de um
técnico especializado, ou sempre que este considere não ser capaz de executar com
sucesso as medidas recomendadas, de forma a não colocar em causa a correcta
manutenção ou reparação do edifício.
O estudo de caso, permitiu tirar conclusões satisfatórias relativamente ao modelo

escolhido, considerando-o fácil e rápido de utilizar. No entanto, as dificuldades
sentidas relacionaram-se com a vistoria à cobertura inclinada, pelo acesso e pela falta
de meios de circulação nesta. Este tipo de problema constitui, portanto, uma limitação
ao uso do MIME.
Como conclusão final, julga-se que este Manual favorecerá o trabalho de

levantamento das anomalias com utilidade na definição de prioridades de intervenção.
5.3 – Perspectivas de desenvolvimento

Numa análise geral, considera-se o conteúdo do MIME apresentado nesta dissertação,
um acessório indispensável na realização de inspecções a edifícios de habitação, de
nível visual. No entanto, poderá ser melhorado e alargado, como acontece na maior
parte dos trabalhos de investigação.
Assim, os trabalhos futuros que se prevêm neste âmbito, poderão passar:
- pela extensão da inspecção ao interior dos fogos de habitação, necessitando para

tal da elaboração das respectivas check-lists;
56
Capítulo 5
- pela afectação a outros tipo de edifícios como sejam os edifícios anteriores aos de
betão armado;
- por um trabalho de campo mais exaustivo, de forma a aferir quais as

necessidades de melhoramento do conteúdo das fichas.
Todos os aspectos aqui tratados e os que demais se sugerem necessitam porém da

aprovação e iniciação da implementação do Regulamento Geral das Edificações, no
qual se encontra integrado o MIME.
Considera-se portanto que esta dissertação de mestrado é um contributo à

manutenção e preservação das construções, e ao desenvolvimento de trabalhos
futuros, como os acima mencionados.
57
Conclusões
58
Bibliografia
Bibliografia
59
60
Bibliografia
Bibliografia
[1] Alegre, M. Alexandra. N. (1999), “ Estudo de diagnóstico de consulta e apoio à
reabilitação de casas de rendas económicas das células I e II do bairro de Alvalade”.
Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[2] Andrade, Jorge. F. (1994), “Diagnóstico e tratamento de humidades em edifícios

através de um sistema pericial”. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[3] APICC. (1998), “Manual de aplicação de telhas cerâmicas”. Centro Tecnológico da

Cerâmica e do Vidro, Coimbra
[4] Appleton, J. (1994), “ Patologia Precoce dos Edifícios”. LNEC, Lisboa
[5] Flores, Inês. (2002), “Estratégias de manutenção: Elementos da envolvente de

edifícios correntes”. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[6] Flores, Inês; Brito, Jorge de. (2001), “Manutenção em edifícios correntes. Estado
actual do conhecimento”. In Congresso Nacional da Construção. Vol.2, p. 737-744.
IST, Lisboa
[7] Garcez, Nuno. F. da Silva. (2009), “Sistema de inspecção e diagnóstico de

revestimentos exteriores de coberturas inclinadas”. Tese de Mestrado em Engenharia
Civil, IST, Lisboa
[8] Gomes, João. C. (1992), “Metodologia para a manutenção e exploração de

edifícios: Aplicação a um caso concreto”. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST,
Lisboa
[9] Gonçalves, Carlos. M. F. (2004), “Anomalias não estruturais em edifícios correntes

– Desenvolvimento de um sistema de apoio à inspecção, registo e classificação”. Tese
de Mestrado em Engenharia Civil, FCTUC, Coimbra
[10] Lanzinha, João. C. G.(2006), “ Reabilitação de edifícios – Metodologia de

diagnóstico e intervenção”. Tese de Doutoramento em Engenharia Civil, UBI, Covilhã
[11] Leitão, Dinis. (2003), “Solução e trabalhos de reabilitação – Metodologia para a

implementação de checklists”.Tese de Mestrado em Engenharia Civil, Universidade do
Minho, Braga
[12] LNEC. (2000), “Coberturas de Edifícios”. LNEC, Lisboa
[13] Lopes, Jorge. Grandão. (1998), “Anomalias em impermeabilização de coberturas

em terraço”. Informação Técnica Edifícios ITE 33. LNEC, Lisboa
61
[14] Lopes, Jorge. Grandão. (1998), “Revestimentos de impermeabilização de
coberturas em terraço”. Informação Técnica Edifícios ITE 34. LNEC, Lisboa
[15] Moniteur. (1985), “Guide Veritas du bâtiment resolution dês problemes courants
de construction”. Vol.2: Réhabilitation maintenance. Paris
[16] NBR 14037. (1998), “Manual de operação, uso e manutenção das edificações –
conteúdo e recomendação para a elaboração e apresentação”. Brasil
[17] Portas, Nuno. (1969), “Funções e exigências de áreas de habitação”. Informação

Técnica Edifícios 4. LNEC, Lisboa
[18] Ribeiro, Tiago; Silva, Vítor. Cóias. (2001), “Anomalias em edifícios – Casos de
estudo do ConstruDoctor”. In 2º Simpósio Internacional sobre Anomalia, Durabilidade
e Reabilitação de Edifícios, p. 221-230. LNEC, Lisboa
[19] Rocha, Pedro.T. (2008), “Anomalias em coberturas de terraço e inclinadas”. Tese

de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[20] Silva, J. Mendes da; Gonçalves, Pedro.A. (2001), “Anomalias correntes em

coberturas planas em Portugal”. In Congresso Nacional da Construção. Vol.2, p. 657-
664 IST, Lisboa
[21] Silva, Joaquim. A.G da. (s.d.), “Anomalia dos sistemas de impermeabilização de
coberturas em terraço”. Centro de Formação Profissional da Indústria da Construção
Civil e Obras Públicas do Sul
[22] Sousa, Marília; Freitas, Vasco. P. (2003), “ Anomalia da construção – Um

catálogo”. In 2º Simpósio Internacional sobre Anomalia, Durabilidade e Reabilitação de
Edifícios, p.401-408. LNEC, Lisboa
[23] Vários. (2009), Apontamentos da cadeira de Patologia e Reabilitação da

Construção. IST, Lisboa
[24] Vários. (2011), “Planos de Inspecção e Manutenção de Edifícios”. FUNDEC,

Lisboa
[25] Walter, Ana. (2002), “Sistema de classificação para inspecção de

impermeabilização de coberturas em terraço”. Tese de Mestrado em Engenharia Civil,
IST, Lisboa
62
Bibliografia
Legislação
Decreto-Lei n.º 220/2008 – Segurança contra incêndios em edifícios
Decreto-Lei n.º 521/99 – Instalações de gás
ISO 15686 -1 – Service life planning: Buildings and constructed assets
Projecto de Decreto-Lei, Portaria nº 62/2003, Regulamento Geral de Edificações.

CSOPT – Subcomissão para a revisão do RGEU
63
Anexos
Anexo I
Manual de Inspecção e Manutenção
da Edificação
Introdução
- Este manual constitui um guia à realização de Inspecção e Manutenção Periódica.
- Destina-se a ser utilizado por moradores, porteiros ou gestores de condomínios.
- A vistorias devem ser realizadas de 15 em 15 meses.
- A escolha do dia da inspecção deve ter em conta não só as condições metereológicas da data da inspecção, mas também do
dia anterior a esta. Não deve ser prevista chuva nem ventos fortes.
- Recomenda-se que o responsável pela vistoria, sempre que possível, recolha informação junto dos moradores, de forma a
aferir acerca de problemas detectados por estes ao longo dos 15 meses.
- Prevê-se que parte das tarefas de manutenção/correcção sejam realizadas pelos destinatários do manual, e as restantes por
técnicos especializados.
- Sempre que o inspector considere que não seja capaz de realizar as tarefas recomendadas, deverá solicitar ajuda a um
técnico qualificado.
I- Instruções
1) Abordar os moradores.
2) Reunir o material e equipamento recomendado, consultar ponto II.
3) Consultar legendas das fichas de diagnóstico, no ponto III.
4) Iniciar a vistoria, seguindo a ordem das fichas.
5) Tirar fotografias de anomalias que lhe suscitem dúvida, ou que considere mais graves.
6) Solicitar as intervenções necessárias.
7) Anexar às fichas preenchidas fotografias tiradas, avisos técnicos e relatórios de intervenção, caso sejam disponibilizados pelo técnico.
II- Kit de apoio III- Legenda das Fichas
1) Lápis ou caneta A - anomalia

2) Máquina fotográfica
3) Binóculos (para o caso da cobertura não ser acessível, estes servirão
R - tarefa de manutenção recomendada.
como auxiliar visual)
4) Escada
5) Medidor de fissuras (mede a abertura de fissuras em mm) Urgência - identifica o nível de urgência de actuação para cada
6) Vassoura e pá do lixo anomalia.
7) Raspadeira
8) Saco para recolha de lixo, vegetação, etc.. Nível de urgência 1 - actuar até um mês.
9) Verga para desentupir embocaduras e pingadeira
10) Escova de aço Nível de urgência 2 - actuar durante o prazo de seis meses.
11) Jacto de água
12) Água Nível de urgência 3 - actuar durante o prazo de um ano.
13) Lixívia
14) Massa de enchimento de fissuras (1) Rufagem - cobrimento com chapas metálicas ou
15) Testemunho de gesso membranas de elementos emergentes.
16) Massa de vedação de vidros
17) Silicones vedantes (2) Eflorescências - depósito cristalino de sais solúveis em água,
18) Tintas sobre a superfície de alvenaria, que se manifestam através de
19) Diluente manchas de cor branca.
20) Produto fungicida
21) Produto hidrófugo (2) Criptoflorescências- depósito cristalino de sais solúveis em
22) Lubrificante para fechaduras e dobradiças água, abaixo da superfície de alvenaria.
23) Produtos de tratamento de oxidação
24) Produtos de assentamento de azulejos (3) Testemunho de gesso - a sua colocação permite detectar
eventuais acréscimos da abertura ou deslizamento da fissura
(ver anexo).
(4) Junta de dilatação - é uma separação física entre duas

partes de uma estrutura.
Exemplo de um medidor de fissuras

1- Cobertura em Terraço
1.1- Data da inspecção: _________/ __________/ _____________ 1.2- Nome do Responsável: _________________________
1.4- Condições Metereológicas:

Sim
1.3- A cobertura é de acesso fácil e seguro?
Não
1.5- Se respondeu Sim no ponto 1.3), assinale as anomalias que detectou ao aceder à cobertura e siga as recomendações de actuação:
Anomalias e Recomendações de actuação Urgência Exemplos
A1)Manchas dispersas de humidade no tecto do último piso

2
R1) Limpar com lixívia e água
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do último piso (foto [23])

1
R2) Comunicar ao técnico especializado
A3) Presença de plantas, vegetação parasitária, folhas ou outros objectos
R3) Limpar e remover
A4) Acumulação de musgos
R4) Raspar e limpar
A5) Acumulação frequente de água ou manchas que o indiciem
R5)Comunicar ao técnico especializado
A6)Troços de caleira soltos ou deformados

2
R6)Substituir os troços afectados
A7) Problemas da ligação das caleiras aos tubos de queda

2
A8)Entupimento dos ralos das embocaduras dos tubos de queda

1
R8)Desentupir
A9)Entupimento das pingadeiras/ caleiras

1
R9)Desentupir
A10)Inexistência de ralos de pinha nas caleiras

1
R10)Colocar
A11)Dispositivos de entrada de águas pluviais de dimensão insuficiente

1

A12)Descolamentos nos remates de platibandas, chaminés ou outros elementos emergentes
(foto [19])
2
A13)Empolamentos nos remates de platibandas, chaminés ou outros elementos emergentes

3
A14)Insuficiente altura dos remates de platibandas, chaminés ou outros elementos

emergentes (foto [23])
3
A15) Perfurações no revestimento de impermeabilização (foto [23])

2
A16)Arrancamento do revestimento de impermeabilização (foto [19])

2
A17)Fissuração do revestimento de impermeabilização

2
A18)Formação de pregas no revestimento de impermeabilização (foto [23])

3
A19)Empolamentos no revestimento de impermeabilização (foto [23])

3
A20)Descolamento das juntas de sobreposição do revestimento de impermeabilização (foto

[23])
2
A21)Material de protecção britado deslocado

2
R21)Colocar material idêntico
A22)Autoprotecção da menbrana em folha de alumínio rasgada (foto [19])

2
A23)Descolamentos de ladrilhos cerâmicos

2
A24)Fissuração de ladrilhos cerâmicos (foto [23])

2

A25)Corrosão de guarda-corpos ou outros elementos metálicos
2
R25)Efectuar ou solicitar a remoção de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfície do elemento metálico, aplicar duas demãos de
primário de Zarcão diluído e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A26)Corrosão de caleiras metálicas

2
A27)Corrosão/apodrecimento de caixilharias de clarabóias

2
A28)Vidros de clarabóias partidos (foto [19])

1
R28)Efectuar ou solicitar substituição dos vidros
A29) Sujidade ou acumulação de detritos nos vidros das clarabóias

2
R29)Limpar e remover
1.6 Se respondeu Não no ponto 1.3), assinale as anomalias detectadas para esse caso e siga as recomendações de actuação:

2
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do último piso

1
Observações:
2- Cobertura Inclinada

Sim
2.3- A cobertura é de acesso fácil e seguro?
Não
- Cobertura de uma água - Cobertura de duas águas

2.5- Forma da cobertura
- Cobertura de três águas - Cobertura de quatro águas
2.6- Em caso de dúvida na identificação de elementos da cobertura, consulte o esquema apresentado no final da ficha.
2.7- Se respondeu Sim no ponto 2.3), assinale as anomalias que detectou ao aceder à cobertura e siga as recomendações de actuação:

2

1
A3) Presença de plantas, vegetação parasitária, folhas ou outros objectos (foto [7])
2
A4) Acumulação de musgos (foto [23])

2
R4) Raspar e limpar
A5) Inclinação insuficiente da cobertura (foto [7])

2
A6)Inclinação excessiva da cobertura (foto [23])

2
A7) Zonas de concavidade ou convexidade

1
R7)Comuncar ao técnico especializado
A8)Telhas partidas (foto [7])

1
R8) Substituir telhas
A9)Fissuração ou degradação de telhas (foto [19])

1
R9) Substituir telhas

A10)Telhas desalinhadas ou mal colocadas (foto [19])

3
R10) Efectuar ou solicitar a recolocação de telhas
A11) Levantamento ou ausência de telhas (foto [23])

1
R11) Colocar telhas
A12)Sobreposição ou encaixe insuficiente das telhas (foto [7])

2
A13) Excesso de argamassa ( cumeeira/rincões) (foto [19])

3
A14) Ventilação da cobertura insuficiente

3
A15) Troços de caleira soltos ou deformados

2
R15) Substituir troços soltos ou deformados
A16) Problemas da ligação das caleiras aos tubos de queda

2
A17) Acumulação de detritos e vegetação nas caleiras/beirados

1
A18) Entupimento dos ralos das embocaduras dos tubos de queda

1
R18) Desentupir
A19) Entupimento das pingadeiras

1
R19) Desentupir
A20) Inexistência de ralos de pinha nas caleiras

1
R20) Colocar
A21) Dispositivos de entrada de águas pluviais de dimensão insuficiente

3

(1)
A22) Ausência/degradação de rufagem na ligação da cobertura com elementos
emergentes
2
A23) Descolamentos nos remates de platibandas, chaminés ou outros elementos

emergentes
2
A24) Empolamentos nos remates de platibandas, chaminés ou outros elementos

emergentes
3
A25) Insuficiente altura dos remates de platibandas, chaminés ou outros

elementos emergentes (inferior a 15 cm)
2
A26) Deficiências no remate de larós (foto [3])

3
A27)Deficiências no remate em beirais/beirados

3
A28) Deficiências no remate de cumeeiras/rincões

3
A29) Corrosão/apodrecimento de caixilharias de janelas ou clarabóias

2
A30) Vidros de janelas ou clarabóias partidos

1
R30) Efectuar ou solicitar substituição dos vidros
A31) Sujidade ou acumulação de detritos nos vidros das clarabóias

2
A32) Corrosão de guarda-corpos ou outros elementos metálicos
2
desengordurar com diluente toda a superfície do elemento metálico, aplicar duas demãos
de primário de Zarcão diluído e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A33)Corrosão de caleiras metálicas (foto [19])

2

2.8- Se respondeu Não no ponto 2.3), assinale as anomalias detectadas para esse caso e siga as recomendações de actuação:

2

1
Observações:
Esquema de cobertura inclinada

[19]:
3 - Paredes Exteriores

- Pintura - Azulejos
3.3- Acabamento das paredes - Pedra - Betão à vista
- Outro ____________________________________
3.5- Assinale as anomalias que detecta e siga as recomendações de actuação:
A1) Presença de plantas e/ou vegetação parasitária
R1)Remover
A2)Acumulação de musgos ou fungos
2
R2)Raspar, limpar com água e lixívia e escova de aço, deixar secar e aplicar produto
fungicida, seguido de pintura, caso a anomalia seja localizada. Caso seja de extensão
considerável limpar com jacto de água,deixar secar, aplicar fungicida e pintar.
A3)Alteração de cor/ descoloração
R3)Limpar com jacto de água, deixar secar e pintar
A4)Manchas de sujidade
2
R4)Limpar com água e escova de aço, deixar secar e pintar. Se a anomalia se estender de
forma considerável, limpar com jacto de água, deixar secar e pintar
A5)Manchas de humidade
1
R5)Limpar com jacto de água ,deixar secar, aplicar produto hidrófugo e pintar.
A6) Manchas de humidade junto ao terreno
1
R6)Limpar com jacto de água, deixar secar, aplicar produto hidrófugo e pintar, caso se trate
de anomalia localizada. Se as manchas de humidade surgirem de forma generalizada nos
paramentos junto à cota de terreno comunicar ao técnico especializado
A7)Manchas de escorrimentos
2
R7)Limpar com lixívia e água se for de extensão reduzida. Caso contrário limpar com jacto
de água, deixar secar e pintar
(2)
A8) Eflorescências/ Criptoflorescências (foto [23])
1
R8)Em caso de eflorescências escovar os sais, limpar com água, deixar secar e pintar. No
caso de criptoflorescências, comunicar ao técnico especializado
A9)Graffitis
2
R9)Limpar com jacto de água, deixar secar e pintar
A10)Empolamento do revestimento em pintura

2

A11)Descasque/erosão/ destacamento do revestimento em pintura

1
A12)Alveolização ou crateras
1
A13.1)Fissura com abertura até a 1mm
A13.2)Fissura com abertura entre 1 a 3mm
A13.3)Fissura com abertura superior a 3mm
R13.1)Colocar massa de enchimento e pintar

2
(3)
R13.2)Efectuar ou solicitar colocação de testemunho de gesso e averiguar se a fissura se
encontra estagnada, se sim colocar massa e pintar. Se continuar a abrir comunicar ao
técnico especializado. 1
R13.3)Comunicar ao técnico especializado
A14)Deficiências de planeza/ abaulamento do revestimento em azulejos

2
A15)Descolagem de azulejos
2
R15)Efectuar ou solicitar recolocação de azulejos com produto de assentamento próprio
para colagem de revestimentos cerâmicos. Se forem aproveitados os que lá existiam limpar
a superfície dos azulejos, antes de aplicar produto de assentamento.
A16) Descamação/ desgaste/ riscagem do vidrado dos azulejos

3
R16)Efectuar ou solicitar substituição de azulejos
A17) Fissuração das juntas de azulejos

2
(4)
A18)Degradação/ fissuração na junta de dilatação
1
A19)Corrosão de armaduras da estrutura

1
A20)Corrosão de elementos metálicos incorporados/ fixos no revestimento
2
desengordurar com diluente toda a superfície do elemento metálico, aplicar duas demãos
de primário de Zarcão diluído e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A21)Obstrução da ventilação da caixa-de-ar

1
R21)Desobstruir se possível
A22)Troços de tubos de queda soltos ou desalinhados

1
R22)Substituir troços afectados
Observações:
4- Vãos Exteriores
4.9-Condições
- madeira - madeira - PVC metereoloógicas
4.3- Portas 4.4- Janelas 4.7-Estores
- alumínio - alumínio - madeira
- PVC - PVC
- simples - madeira - madeira

4.8-Guarda-corpos/
4.5-Vidros 4.6- Portadas
- duplos - alumínio Grades de janelas - alumínio
- PVC - vidro
A1) Colonização biológica em peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou lajes de varandas
R1)Raspar e limpar com água, lixívia e escova de aço e pintar se for necessário
A2)Eflorescências/Criptoflorescências em peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou lajes de

varandas
2
R2)Escovar os sais e limpar com água, se for o caso de eflorescências. Na situação de
criptoflorescências, comunicar ao técnico especializado
A3) Insuficiência de inclinação de peitoris, soleiras ou lajes de varandas
A4) Inexistência de pingadeira em peitoris ou lajes de varandas

1
A5) Inexistência de caleiras em peitoris ou lajes de varandas

1
A6)Fissuração em peitoris, soleiras, ombreiras,vergas ou lajes de varandas
A7)Descasque ou empolamento do betão dos peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou da laje

das varandas
2
A8)Fissuração/ Fractura de Vidros
R8)Efectuar ou solicitar a substituição dos vidros
A9)Deterioração de vedantes dos vidros (massa)

2
R9)Efectuar ou solicitar reparação

A10)Deterioração de vedantes do peitoril ou da soleira

2
R10)Efectuar ou solicitar substituição de vedantes
A11)Empenos/ Inchamentos e deficiências de funcionamento de janelas, portadas ou portas

2
R11)Solicitar reparação a técnico especializado
A12)Deterioração de fechos e dobradiças

3
R12)Aplicar lubrificante ou substituir caso necessário
A13)Deterioração de pinturas em janelas, portadas, gradeamentos ou portas

3
R13) Efectuar ou solicitar remoção de tinta antiga lixando, desengordurar com diluente toda a
superfície e aplicar esmalte de acabamento final
A14)Corrosão de caixilharias de janelas, portadas, portas e gradeamentos
3
R14)Efectuar ou solicitar remoção de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfície do elemento metálico, aplicar duas demãos de
primário de Zarcão diluído e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A15)Apodrecimento de caixilharias de janelas, portadas ou portas

2
R15)Solicitar substituição a técnico especializado
A16) Deterioração de estores

2
R16)Solicitar reparação a técnico especializado
Observações:
5 - Áreas Comuns
Nº Pisos ________
5.3- Ano de Construção ____________ 5.4- Tipologia do edifício Madeira
Nº Caves ________
5.7- Corrimões
Alumínio
Outro das escadas
Mosaicos Pedra
5.5- Acabamento do Pavimento
PVC
____________________
Mármores Betão à vista
Observações
- Pintura - Azulejos
5.6- Acabamento das paredes - Pedra - Betão à vista
- Outro ____________________________________
A1)Manchas de sujidade nas paredes, caixas de escadas, pavimentos ou tectos
R1)Limpar com lixívia e água, e repintar se necessário
A2)Manchas de humidade nas paredes, caixas de escadas ou tectos
R2)Limpar com água, deixar secar, aplicar produto hidrófugo e pintar.
A3)Manchas no pavimento que indiciem a entrada de água
R3)Efectuar ou solicitar colocação de calha de protecção na soleira da porta, caso não

exista
A4)Empolamento do revestimento em pintura

2
A5) Descasque/erosão/ destacamento do revestimento em pintura

2
A6)Eflorescências/ Criptoflorescências
R6)Em caso de eflorescências escovar os sais, limpar com água, deixar secar e pintar. No
caso de criptoflorescências, comunicar ao técnico especializado
A7)Deficiências de planeza/ abaulamento do revestimento em azulejos ou mosaicos

3
A8)Descolagem de azulejos ou mosaicos
3
R8)Efectuar ou solicitar recolocação de azulejos com produto de assentamento próprio
para colagem de revestimentos cerâmicos. Se forem aproveitados os que lá existiam limpar
a superfície dos azulejos, antes de aplicar produto de assentamento
A9)Descamação/ desgaste/ riscagem do vidrado dos azulejos, mosaicos ou mármore

3
R9)Efectuar ou solicitar substituição de azulejos

A10)Fissuração das juntas de azulejos ou mosaicos

3
A11)Corrosão ou apodrecimento do corrimão das escadas
R11)Para corrimões metálicos efectuar ou solicitar a remoção de ferrugem e tinta velha 2

com escova de arame, desengordurar com diluente toda a superfície do elemento metálico,
aplicar duas demãos de primário de Zarcão diluído e por fim aplicar esmalte como
acabamento final. No caso de corrimões de madeira solicitar substituição da madeira
apodrecida a técnico especializado.
A12)Degradação de portas interiores ou de envidraçados (vidros partidos,

apodrecimento/corrosão de caixilharia, problemas em fechos ou dobradiças, entre outros)
1
R12)Efectuar ou solicitar reparações a técnico especializado
A13.1) Fissura com abertura inferior a 1mm
R13.1)Colocar massa e pintar

2
R13.2)Efectuar ou solicitar colocação de testemunho de gesso (3) e averiguar se a fissura se

encontra estagnada, se sim colocar massa e pintar. Se continuar a abrir comunicar ao
técnico especializado.
1
R13.3)Comunicar ao técnico especializado
Observações:
6- Controlo de Manutenção de Equipamentos
6.1- Data da inspecção: _________/ __________/ _____________
6.2- Nome do Responsável: _________________________
Anomalias e Recomendações de actuação
A1) Avaria de elevadores ou falta de manutenção (obrigatória a cada mês)
R1) Alertar empresa responsável
A2) Sinalização de saídas de emergência desactivada
R2) Solicitar activação a técnico especializado
A3) Falta de vistoria ao sistema de detecção e combate a incêndios (obrigatória a cada 3

anos)
R3) Solicitar aos Bombeiros/ Protecção Civil inspecção ao sistema
A4) Falta de vistoria à rede de gás (obrigatória a cada 5 anos)
R4) Solicitar vistoria a empresa qualificada
A5) Falta de manutenção de bombas elevatórias
R5) Alertar empresa responsável
Observações:
Anexo
Kit de apoio – Medidor de fissuras
Exemplos complementares
Deficiente remate do laró
Concavidade na cobertura [7]

Deficiente disposição de telhas de ventilação [6]
Eflorescências
Degradação da junta de dilatação
Colocação de testemunho de gesso [23]

Anexo II
Casos de estudo

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Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação

Isabel Mota Medeiros Neto Cordeiro

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Presidente: Doutor Jorge Manuel Caliço Lopes de Brito

Orientador: Doutor Fernando António Baptista Branco

Vogal: Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Pretende-se nesta dissertação desenvolver um Manual de Inspecção e Manutenção

Este manual servirá de base e de roteiro às inspecções periódicas, executáveis por

Neste trabalho são listadas em fichas de registo as anomalias susceptíveis de ocorrer

Palavras-Chave: inspecção periódica, anomalias, edifícios, manutenção.

Key words: periodic inspection, anomalies, buildings, maintenance

Pretendo manifestar os meus profundos agradecimentos a todas as pessoas e

Ao Professor Fernando Branco, meu orientador científico, pela sugestão do tema,

À Arquitecta Susana Fernandes, da empresa Oz, pela disponibilidade e colaboração

À empresa ISQ, pelo fornecimento de informação, relativa ao tema do presente

Ao Sr. Luís Lopes, da empresa Loja do Condomínio, pela oportunidade de fotografar

À empresa H24 condomínios, pela participação no caso de estudo, realizado no

À FUNDEC, Fundação para a Formação Contínua em Engenharia Civil (IST), na

À Professora e amiga Clara Galvão, pela disponibilidade e apoio na revisão da

Às minhas amigas e amigos, pelo incentivo e compreensão da minha ausência em

Ao João, pela sua enorme paciência, incentivo, apoio e colaboração.

Capítulo 1 - Introdução ................................................................................................. 1

Anexo I – Manual de inspecção e manutenção da edificação

Anexo II – Casos de estudo

Fig. 2. 1 – Metodologias de inspecção.................................................................................. 11

1.1 - Considerações iniciais

A conservação de uma construção depende do desempenho de cada um dos seus

Nos dias de hoje, o conceito de inspecção encontra-se disseminado no meio técnico

- artigo 121º, ponto 1 – “Durante a VUE2, o proprietário ou seu representante deve

1.2 – Justificação e objectivos da dissertação

A presente dissertação tem como objectivo o desenvolvimento de um manual sintético,

a) Que sejam cumpridos os prazos recomendados para a vistoria ao edifício;

b) Que o responsável pela inspecção (pessoa não especializada na área) seja

c) Que o responsável pela inspecção execute as tarefas de manutenção previstas

d) Que os resultados das inspecções e a síntese dos trabalhos das intervenções

1.3 – Metodologia de investigação

Como complemento a esta pesquisa contactou-se empresas de inspecção e

Depois de organizadas as fichas de inspecção, realizou-se um trabalho de campo, que

1.4 – Organização da dissertação

O capítulo 2 versa os temas da inspecção e manutenção respectivamente,

O capítulo 3 aborda as anomalias susceptíveis de serem detectadas no diagnóstico de

O capítulo 4 constitui o modelo do manual que esta dissertação pretende orientar,

O capítulo 5 consiste nas conclusões resultantes do desenvolvimento da dissertação,

Capítulo 2 – Inspecção e Manutenção

As inspecções têm por objectivo principal manter as condições de habitabilidade,

Associado a esta inspecção, surge a manutenção periódica tratando os aspectos

2.2 – Organização da inspecção e manutenção periódica

O inspector deve adoptar um roteiro básico, que consiste no seguimento de “check-

comportando duas atitudes: observar e registar. Deve assim ser estabelecida a

- inspecção de sistemas de drenagem de águas pluviais;

- inspecção de revestimentos de paredes exteriores;

- inspecção exterior de janelas, portas, portadas e estores;

- inspecção de áreas comuns interiores;

- controlo de vistorias de equipamentos.

A inspecção deve ser planeada tendo em conta a previsão das condições

A manutenção constitui uma etapa da fase de exploração dos edifícios de grande

No MIME são contempladas duas categorias de actuação ao nível da manutenção.

Tendo em vista a eficiência das operações de inspecção e manutenção, é necessário

de apoio) indispensáveis para a realização do diagnóstico e manutenção do edifício,

No esquema seguinte, apresenta-se a metodologia esperada para a realização da

Inspecção periódica Inspecção detalhada/

Manutenção simples Reparação/Reforço

Fig. 2. 1 – Metodologias de inspecção

Uma construção é um investimento importante, devendo ser conservado no tempo,