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DESNECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO PARA CONTRATOS DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA ACIMA DE 30 SALÁRIOS MÍNIMOS.

CONSULTA:

Gostaria de embasamento legal para a resposta fornecida pelo Colégio a pergunta abaixo colada,
considerando o teor do estúdio feito e publicado no IRIB também abaixo, NO TOCANTE A EXIGÊNCIA DE
INSTRUMENTO PÚBLICO PARA CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ACIMA DE 30 SALÁRIOS
MÍNIMOS.

ME PARECE QUE A RESPOSTA DO COLÉGIO VEIO DE ENCONTRO COM O PARECER DO IRIB.

Porém o texto publicado no IRIB tem vasta fundamentação legal e o resposta do Colégio Registral não
apresenta nenhuma fundamentação legal para a possibilidade de Instrumento particular nas promessas
de compra em venda por instrumento particular. 

Gostaria dessa base legal.

RECONHECIMENTO DE FIRMA EM CONTRATOS ENVOLVENDO BENS IMÓVEIS

Ao recebermos o documento fazemos uma análise prévia do mesmo quanto ao tipo de contrato,
partes envolvidas, objeto do contrato (bem imóvel), valor do contrato.

1 – Nossa decisão é dada levando em conta, inicialmente, o valor do negócio, se o mesmo está
dentro do limite de aproximadamente 30 salários, FAZEMOS o reconhecimento de rma.

2 – Em casos em que o valor do negócio excede o limite, temos nos NEGADO de fazer o
reconhecimento de rma com base em que, tendo em vista o valor, o mesmo deveria ser feito por
Escritura Pública.

3 – Ainda há outras situações, contratos em que percebemos o fracionamento de imóveis rurais

em terrenos, sem que sejam atendidas as normas legais para esse fracionamento.

4 – Outro caso ainda, imobiliária faz CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
de imóvel nanciado junto a CAIXA, imóvel no valor de R$180.000,00, e apresenta para reconhecer
as assinaturas.

RESPOSTA:

1 – Em se tratando de contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA, não existe limite de valor; se o

contrato for de COMPRA E VENDA, deverá ser respeitado o valor de 30 salários;
2 – Esta regra não pode ser aplicada em se tratando de PROMESSA DE COMPRA E VENDA;

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3 – Sempre que houver suspeita de que se está infringindo a legislação que trata do parcelamento do
solo, impõe-se a leitura do art. 596 da CNNR;

4 – O reconhecimento de rma é dispensável nos contratos particulares com força de escritura pública
formalizados pelos agentes nanceiros, entretanto, acaso solicitado pelas partes, nada impede que as
rmas dos contratantes sejam reconhecidas pelo Tabelião. Também oportuno observar que, tendo o
Tabelião o conhecimento de que o imóvel está alienado duciariamente ou hipotecado a entidade do
Sistema Financeiro da Habitação, vedado o reconhecimento de rmas em contratos particulares que
digam respeito a direitos sobre imóveis assim comprometidos, sendo obrigatória a anuência expressa do
duciário, como prevê o art. 29, da Lei 9.514/97, ou a observância do art. 292 da LRP, conforme a
hipótese.

Saudações,
Colégio Registral do RS
25/04/2017

 Resposta:
O tema trazido à baila é de tão fácil solução que não merece maior aprofundamento, visto tratar-se de
assunto recorrente e de simples entendimento, em se resolvendo a partir da combinação de dois
conhecidos e sempre repetidos dispositivos legais, senão, vejamos:

Cita-se, por primeiro, o texto do artigo 108 do CC, in verbis:

“Art. 108.  Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência, modi cação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis
de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (grito proposital)
Nota-se, repisa-se e vale chamar a atenção para a frase inicial do supracitado dispositivo: “Não dispondo
a lei em contrário (…)”. 

Em complemento a isso esposado, apresenta-se o inteiro teor do artigo 1.417 também do CC, abaixo
colado:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada
por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” (grifo proposital)

Novamente, reitera-se e cabe olhar com mais tento para uma das frases do artigo acima: “(…) celebrada
por instrumento público ou particular (…)”. 

Assim, é claro e indiscutível que a regra legal dispensa a forma pública para os negócios jurídicos de
promessa de compra e venda, em se justi cando isso pela inteligível combinação dos dispositivos
supracitados. 

Ainda, corroborando com o ante exposto, informa-se a existência do artigo 462 do CC, a seguir
integralmente trazido:
“Art. 462. O contrato preliminar,  exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao
contrato a ser celebrado.” (grifo proposital)
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Destarte, infere-se, sendo a promessa contrato preliminar à compra e venda de nitiva, admissível está a
possibilidade da lavratura do instrumento seja pela forma pública ou particular, mesmo quando o
negócio ultrapasse os 30 salários mínimos, visto que a LEI ASSIM DISPÕE, conforme preveem os artigos
108 c/c 1.417 c/c 462, ambos do Código Civil. 

Saudações,

Colégio Registral do RS

    