Classificação dos fundos

O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma

bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII.
Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado
observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar
classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA
de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de
imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com
políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.
A capitalização de mercado é calculada pela multiplicação do preço médio
ponderado mensal das negociações de outubro (por montante negociado) pelo
número de cotas. O número de cotas é o do final de outubro enquanto que o
preço médio ponderado mensal é o do mês de outubro, ou o do mês mais recente
em que houve negociação, dentro de um período de seis meses, caso não tenha
havido negociação em outubro.

Por classe de ativos

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em

cada fundo.
✓ Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais
sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de
desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis
acabados, sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou
parcial. Inclui também investimentos em Sociedades de Propósito
Específico que são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou
direitos aquisitivos sobre Imóveis.
✓ Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na
CVM, tais como debêntures, certificados de
 desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários,
cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii) certificados de
recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) letras de
crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades
preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente
aquelas permitidas aos FII.
✓ Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados
na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons,
direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento;
(ii) ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii)
cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas
de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que
invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado
imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Em todos os casos,
as atividades preponderantes dos emissores têm que ser
necessariamente aquelas permitidas aos FII.

Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou mais

das classes de ativos mencionadas acima.

COMPOSIÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR CLASSE DE

ATIVO
NÚMERO DE FII POR CLASSE DE ATIVO
 Por classe de imóveis
Classifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante
de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.
✓ Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção
destes utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o
armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta categoria
tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e
descarregamento de caminhões.
✓ Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para
seu funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo do
equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do
investimento. Neste caso, a caracterização do investimento como “imobiliário”
poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o
componente imobiliário do investimento deveria ser o predominante para ser
elegível para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem
espaços para estacionamento nos imóveis.
✓ Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a
acomodação de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada,
frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um projeto para
a construção destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma
infraestrutura variada, desde estacionamento, restaurante e piscina até campo
de golfe, quadras de tênis e praia.
✓ Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a
acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades
industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais
podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade industrial principal, tais
como estacionamento e uma área gerencial.
✓ Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais,
normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.
✓ Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a
acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não
seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um prédio de
salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou profissionais liberais. Estes
empreendimentos poderiam incluir espaços de estacionamento e áreas de apoio
ao funcionamento e manutenção do imóvel.
✓ Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o
equipamento necessário para a realização da atividade de ensino, ou projetos
para a construção destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a
exploração comercial de outros espaços associados a estes imóveis como
pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.
✓ Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias,
conforme descrito abaixo.
• Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um
conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento
de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construção destes. O
número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande,
frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente
incluem espaços para estacionamento e áreas de apoio gerencial e de
manutenção.
• Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta
com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou
projetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui cinemas,
mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter espaços para
estacionamento e normalmente tem áreas de apoio gerencial e de manutenção.
• Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e
outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para
a construção destas.
✓ Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou
mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção
destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa área
específica e salas comerciais numa outra área.
✓ Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram
em nenhuma das outras categorias.

COMPOSIÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR CLASSE DE

IMÓVEL

NÚMERO DO FII POR CLASE DE IMÓVEL

 Por Finalidade

Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do

fundo.
✓ Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de
renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela composição
da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóvel, o pagamento
sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, o pagamento
de juros dos títulos investidos.
✓ Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento
do valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens e
direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.
✓ Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida
amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com
investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também
através de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-
se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gestão
patrimonial de imóveis.
✓ Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma
operação de securitização. O fundo participa destas operações
como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa
proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido
pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e securitização na página 26 para maior
detalhamento.

COMPOSIÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR FINALIDADE

NÚMERO DE FII POR FINALIDADE