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OS SEGREDOS DAS MATRÍCULAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Dia 23/03/2021 - Aula ao Vivo com professor Marcos Salomão

ABERTURA DE MATRÍCULAS E IMÓVEIS NÃO MATRICULADOS

- Nosso estudo do REGISTRO DE IMÓVEIS se baseia em 3 pilares:

IMÓVEL

TÍTULO REGISTRO
- escrituras públicas; - averbações
- títulos judiciais; - anotações
- instrumentos particulares... - registros

- IMÓVEL (registro) - imóvel real, aquele que tem imperfeições, nem sempre o imóvel da
matrícula é perfeitamente descrito, pode ter problema com a qualificação dos proprietários.

- TÍTULOS – Escrituras públicas, títulos judiciais, instrumentos particulares... (são os


documentos que formalizam os negócios jurídicos: compra e venda, doação...);

- REGISTRO (sentido amplo) - averbações, registros, anotações. O que chega no RI e


transfere a propriedade, ou onera a propriedade.

MATRÍCULA - cada matrícula corresponde a um imóvel e cada imóvel possui uma


matrícula - princípio da unitariedade. Matrícula é a descrição do imóvel, dos seus ônus e
das pessoas relacionadas a ele. É na matrícula que vai estar a descrição do imóvel, das
pessoas, das garantias.

MAS DE ONDE VEM A MATRÍCULA?

O sistema da Matrícula surge com a Lei nº 6015/73 que entrou em vigor em 1976. Muitas
dúvidas surgiram na época.

Antes o sistema era de Transcrições, o qual ainda permanece no sistema atual (está no
arquivo do registro para conservação). O sistema das transcrições focava nas pessoas, por
outro lado o sistema das matrículas é baseado no imóvel.
Então, por exemplo, em uma mesma folha estava descrito um imóvel e logo após tinha uma
compra e venda de outro imóvel.

Transcrições - ocorriam muitas inadequações, seja da qualificação das pessoas, da


descrição do imóvel.

• Ex: negócio jurídico levado a registro em 1970 - foi feita a transcrição pois era o
sistema da época. A partir de 1976 - deve ser aberta a matrícula daquele imóvel na
ocasião do primeiro registro.

Abertura da MATRÍCULA, há dois posicionamentos (importante verificar o código de


normas do estado:
- Devo abrir conforme estava na transcrição? Mesmo se o imóvel estivesse mal descrito?
- Não posso abrir a matrícula porque a descrição é precária - primeiro devo ajustar isso.

Nas transcrições a descrição do imóvel e do proprietário era precária. No sistema da Lei n.


6.015/73 é necessário a descrição pormenorizada do imóvel e do proprietário. Então alguns
entendem que não é possível abrir matricula pela precariedade da descrição do imóvel e
outros entendem que é possível abrir com os elementos da transcrição.

• Ex: imóvel de 100 hectares no sistema da transcrição. Proprietário vende 10


hectares - abre matrícula só dos 10 ha. Após toda a área ser vendida, aquela
transcrição dos 100 hectares será encerrada - mas o livro permanece no arquivo.

DESMEMBRAMENTO TERRITORIAL E CRIAÇÃO DE NOVO CARTÓRIO DE


REGISTRO DE IMÓVEIS

Com o desmembramento do cartório onde estava registrado um imóvel de 100 hectares, os


proprietários abriam matrícula no novo cartório de uma parte do todo, causando uma
confusão.

Na transcrição deve-se fazer uma averbação dessa parte que foi para outro cartório;
encerrando a transcrição.

Em alguns Estados é possível extremação extrajudicial – pega a assinatura dos


confrontantes, todos de comum acordo, e “dividem” o imóvel entre os vários proprietários.

Retificação ou usucapião – parâmetros para regularizar uma área que está com medida
diversa da transcrição.

Abertura de matrícula – descrição do imóvel, proprietário qualificado corretamente.


Crescimento da cidade – o correto seria loteamento. Município deixa crescer sem fazer o
loteamento, faz desdobro ou desmembramento, sendo que o correto seria lotear. Cada lote
vira uma matrícula.

Loteamento fechado? Podem os proprietários dos lotes cercar o empreendimento?

Há o condomínio de acesso controlado, é permitido entrar nesse condomínio com


identificação pois as ruas são públicas (loteamento, com ruas do Município); há o
condomínio de lotes (condomínio fechado, as ruas são dos proprietários), faz analogia com
o condomínio edilício.

- É permitido fazer um prédio em um terreno sem a necessidade de fazer incorporação.


Averba a construção. Há áreas autônomas e áreas comuns. Convenção para os moradores
que vão viver ali; há a venda das áreas autônomas depois da construção, não há venda na
planta (não precisa de incorporação).

Incorporação – venda na planta. Empreendimento para a venda das unidades autônomas


sem construção.
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