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DL 39 2008 Empreendimentos Turisticos
DL 39 2008 Empreendimentos Turisticos
º 48 — 7 de Março de 2008
dá-se cumprimento às orientações fixadas no Programa do importante conjunto de normas específicas, resultantes da
Governo no sentido de ser reapreciado o actual quadro le- natureza turística do empreendimento.
gislativo da actividade turística e agilizado o procedimento Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Re-
de licenciamento dos empreendimentos turísticos. giões Autónomas, a Associação Nacional de Municípios
Esta agilização do licenciamento traduz uma simpli- Portugueses e as associações representativas do sector.
ficação dos procedimentos, acompanhada de uma maior Assim:
responsabilização dos promotores e de uma melhor fisca- Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Cons-
lização por parte das entidades públicas. tituição, o Governo decreta o seguinte:
No que respeita à classificação dos empreendimentos
turísticos, optou-se por uma significativa diminuição das
tipologias e sub-tipologias existentes e introduziu-se um CAPÍTULO I
sistema uniforme de graduação assente na atribuição das Disposições gerais
categorias de uma a cinco estrelas, com excepção dos
empreendimentos de turismo de habitação e de turismo Artigo 1.º
no espaço rural cujas características não justificam o seu
escalonamento. Objecto
Por outro lado, e tendo como objectivo a promoção da O presente decreto-lei estabelece o regime jurídico da
qualificação da oferta, em todas as suas vertentes, de forma instalação, exploração e funcionamento dos empreendi-
a atingir elevados níveis de satisfação dos turistas que mentos turísticos.
nos procuram, a classificação deixa de atender sobretudo
aos requisitos físicos das instalações, como acontecia até
agora, para passar a reflectir igualmente a qualidade dos CAPÍTULO II
serviços prestados.
Opta-se ainda por um sistema de classificação mais Empreendimentos turísticos
flexível que impõe um conjunto de requisitos mínimos para
cada categoria e que enumera um conjunto de requisitos SECÇÃO I
opcionais, cujo somatório permite alcançar a pontuação
Noção e tipologias
necessária para a obtenção de determinada categoria.
Simultaneamente, e tendo em vista a manutenção dos
níveis de qualidade da oferta turística, introduz-se a obri- Artigo 2.º
gatoriedade de revisão periódica da classificação atribuída, Noção de empreendimentos turísticos
prevendo-se que este controlo de qualidade possa ser reali-
1 — Consideram-se empreendimentos turísticos os
zado não só pelos serviços e organismos do turismo como
estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de
por entidades acreditadas para o efeito.
alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu
Cria-se o Registo Nacional dos Empreendimentos Turís-
funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas,
ticos, organizado pelo Turismo de Portugal, I. P., que deve
equipamentos e serviços complementares.
conter a relação actualizada de todos os empreendimentos
2 — Não se consideram empreendimentos turísticos
turísticos e que será disponibilizado ao público.
para efeitos do presente decreto-lei:
No capítulo da exploração e funcionamento, consagra-se
um novo paradigma de exploração dos empreendimentos a) As instalações ou os estabelecimentos que, embora
turísticos, assente na unidade e continuidade da explora- destinados a proporcionar alojamento, sejam explorados
ção por parte da entidade exploradora e na permanente sem intuito lucrativo ou para fins exclusivamente de so-
afectação à exploração turística de todas as unidades de lidariedade social e cuja frequência seja restrita a grupos
alojamento que compõem o empreendimento, independen- limitados;
temente do regime de propriedade em que assentam e da b) As instalações ou os estabelecimentos que, embora
possibilidade de utilização das mesmas pelos respectivos destinados a proporcionar alojamento temporário com
proprietários. A aferição deste modelo de exploração turís- fins lucrativos, revistam natureza de alojamento local nos
tica passa, desde logo, pelo dever da entidade exploradora termos do artigo seguinte.
assegurar que as unidades de alojamento se encontram
permanentemente em condições de serem locadas para Artigo 3.º
alojamento a turistas e que nela são prestados os serviços
Alojamento local
obrigatórios da categoria atribuída ao empreendimento
turístico. 1 — Consideram-se estabelecimentos de alojamento
Fixam-se igualmente um conjunto de regras que regu- local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de
lam a relação entre a entidade exploradora do empreendi- hospedagem que, dispondo de autorização de utilização,
mento e o respectivo utilizador, reforçando-se os deveres prestem serviços de alojamento temporário, mediante
da primeira, nomeadamente quanto à obrigatoriedade de remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem
publicitação de preços e de informação dos utentes relati- considerados empreendimentos turísticos.
vamente às condições dos serviços prestados. 2 — Os estabelecimentos de alojamento local devem
No que concerne aos empreendimentos turísticos em respeitar os requisitos mínimos de segurança e higiene de-
propriedade plural, determina-se a aplicação subsidiária finidos por portaria conjunta dos membros do Governo
do regime da propriedade horizontal no relacionamento responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.
entre a entidade exploradora e administradora do empre- 3 — Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam
endimento e os proprietários das unidades de alojamento os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoria-
que o compõem, sem prejuízo do estabelecimento de um mente registados na câmara municipal da respectiva área.
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4 — Apenas os estabelecimentos de alojamento local em vigor, quando não fizerem parte das águas recebidas
registados nas câmaras municipais da respectiva área po- pelas câmaras municipais.
dem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus 4 — Nos locais onde não exista rede pública de abas-
proprietários, quer por agências de viagens e turismo. tecimento de água, os empreendimentos turísticos devem
5 — As câmaras municipais devem facultar ao Turismo estar dotados de um sistema de abastecimento privativo,
de Portugal, I. P., o acesso informático ao registo do alo- com origem devidamente controlada.
jamento local. 5 — Para efeitos do disposto no número anterior, a cap-
6 — Os estabelecimentos referidos no presente arti- tação de água deve possuir as adequadas condições de
go devem identificar-se como alojamento local, não po- protecção sanitária e o sistema ser dotado dos processos
dendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou de tratamentos requeridos para potabilização da água ou
turístico, nem qualquer sistema de classificação. para manutenção dessa potabilização, de acordo com as
normas de qualidade da água em vigor, devendo para o
Artigo 4.º efeito ser efectuadas análises físico-químicas e ou micro-
Tipologias de empreendimentos turísticos biológicas.
Artigo 6.º
1 — Os empreendimentos turísticos podem ser integra-
dos num dos seguintes tipos: Condições de acessibilidade
mentos turísticos enquadrados de forma detalhada naquele e na alínea c) do n.º 3 do artigo 18.º do presente decreto-lei
instrumento, pode realizar-se uma única consulta pública, carece sempre de parecer do Turismo de Portugal, I. P.
sem prejuízo de exercício das competências próprias das 2 — O parecer referido no número anterior destina-se
entidades intervenientes. a verificar o cumprimento das normas estabelecidas no
6 — Para os projectos relativos a empreendimentos presente decreto-lei e respectiva regulamentação, designa-
turísticos que sejam submetidos a procedimento de ava- damente a adequação do empreendimento turístico projec-
liação de impacto ambiental e que se localizem, total ou tado ao uso e tipologia pretendidos e implica a apreciação
parcialmente, em áreas incluídas na Reserva Ecológica do projecto de arquitectura do empreendimento turístico.
Nacional, a pronúncia da comissão de coordenação e de- 3 — Quando desfavorável, o parecer do Turismo de
senvolvimento regional competente no âmbito daquela Portugal, I. P., é vinculativo e deve indicar e justificar as
avaliação compreende, também, a sua pronúncia nos ter- alterações a introduzir no projecto de arquitectura.
mos previstos na alínea a) do n.º 2 do artigo 4.º do regime 4 — Ao parecer referido no n.º 1 aplica-se o disposto
jurídico da Reserva Ecológica Nacional. no artigo 13.º do regime jurídico da urbanização e da edi-
7 — Quando os projectos relativos a empreendimen- ficação.
tos turísticos sejam submetidos a procedimento de aná- 5 — Juntamente com o parecer, são fixadas a capacidade
lise de incidências ambientais e se localizem, total ou máxima do empreendimento e a respectiva classificação
parcialmente, em áreas incluídas na Reserva Ecológica de acordo com o projecto apresentado.
Nacional, a pronúncia da comissão de coordenação e de-
senvolvimento regional competente, ao abrigo do disposto Artigo 27.º
na alínea a) do n.º 2 do artigo 4.º do regime jurídico da
Alvará de licença ou admissão da comunicação prévia
Reserva Ecológica Nacional, tem em conta os resultados
daquele procedimento. No caso dos parques de campismo e de caravanismo e
dos empreendimentos de turismo de habitação e de turismo
Artigo 24.º no espaço rural, com excepção dos hotéis rurais, a câmara
Estabelecimentos comerciais e de restauração e bebidas municipal, juntamente com a emissão do alvará de licença
ou a admissão da comunicação prévia para a realização de
1 — As disposições do presente decreto-lei relativas obras de edificação, fixa a capacidade máxima e atribui a
à instalação e ao funcionamento dos empreendimentos classificação de acordo com o projecto apresentado.
turísticos são aplicáveis aos estabelecimentos comerciais
e de restauração ou de bebidas que deles sejam partes Artigo 28.º
integrantes.
2 — O disposto no número anterior não dispensa o Instalação de conjuntos turísticos (resorts)
cumprimento dos requisitos específicos relativos a insta- Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 25.º, a
lações e funcionamento previstos nas respectivas regula- entidade promotora do empreendimento pode optar por
mentações. submeter conjuntamente a licenciamento ou comunicação
prévia as operações urbanísticas referentes à instalação
SECÇÃO II da totalidade dos componentes de um conjunto turístico
(resort), ou, alternativamente, submeter tais operações
Informação prévia a licenciamento ou comunicação prévia separadamente,
relativamente a cada um dos componentes ou a distintas
Artigo 25.º fases de instalação.
Pedido de informação prévia
1 — Qualquer interessado pode requerer à câmara mu- SECÇÃO IV
nicipal informação prévia sobre a possibilidade de instalar Obras isentas de licença e não sujeitas a comunicação prévia
um empreendimento turístico e quais as respectivos con-
dicionantes urbanísticas. Artigo 29.º
2 — O pedido de informação prévia relativo à possi-
bilidade de instalação de um conjunto turístico (resort) Processo
abrange a totalidade dos empreendimentos, estabeleci- As obras realizadas nos empreendimentos turísticos
mentos e equipamentos que o integram. referidos nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 4.º e na
alínea c) do n.º 3 do artigo 18.º que, nos termos do regime
SECÇÃO III jurídico da urbanização e da edificação, estejam isentas de
licença e não se encontrem sujeitas ao regime da comu-
Licenciamento ou comunicação prévia nicação prévia, são declaradas ao Turismo de Portugal,
de operações urbanísticas I. P., mediante formulário a disponibilizar na página da
Internet daquela entidade, no prazo de 30 dias após a sua
Artigo 26.º conclusão, desde que:
Parecer do Turismo de Portugal, I. P.
a) Tenham por efeito a alteração da classificação ou da
1 — O deferimento pela câmara municipal do pedido capacidade máxima do empreendimento;
de licenciamento e a admissão da comunicação prévia ou b) Sejam susceptíveis de prejudicar os requisitos mí-
a aprovação de informação prévia para a realização de nimos exigidos para a classificação do empreendimento,
operações urbanísticas referentes aos empreendimentos nos termos do presente decreto-lei e da respectiva regu-
turísticos previstos nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 4.º lamentação.
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exploradora deve obter de todos os proprietários um título sociados ou beneficiários das entidades proprietárias ou
jurídico que a habilite à exploração da totalidade das uni- da entidade exploradora;
dades de alojamento. b) A reserva temporária de parte ou da totalidade do
4 — O título referido no número anterior deve prever os empreendimento turístico.
termos da exploração turística das unidades de alojamento,
a participação dos proprietários nos resultados da explora- 4 — A entidade exploradora dos empreendimentos tu-
ção da unidade de alojamento, bem como as condições da rísticos pode reservar para os utentes neles alojados e
utilização desta pelo respectivo proprietário. seus acompanhantes o acesso e a utilização dos serviços,
5 — Os proprietários das unidades de alojamento, equipamentos e instalações do empreendimento.
quando ocupam as mesmas, usufruem dos serviços obri- 5 — As normas de funcionamento e de acesso ao em-
gatórios da categoria do empreendimento, os quais es- preendimento devem ser devidamente publicitadas pela
tão abrangidos pela prestação periódica prevista no ar- entidade exploradora.
tigo 56.º
6 — As unidades de alojamento previstas no n.º 3 não Artigo 49.º
podem ser exploradas directamente pelos seus proprietá-
Período de funcionamento
rios, nem podem ser objecto de contratos que comprome-
tam o uso turístico das mesmas, designadamente, contra- 1 — Sem prejuízo de disposição legal ou contratual,
tos de arrendamento ou constituição de direitos de uso e nomeadamente no tocante à atribuição de utilidade turís-
habitação. tica ou de financiamentos públicos, os empreendimentos
Artigo 46.º turísticos podem estabelecer livremente os seus períodos
Deveres da entidade exploradora
de funcionamento.
2 — Os empreendimentos turísticos em propriedade
São deveres da entidade exploradora: plural apenas podem encerrar desde que haja acordo de
a) Publicitar os preços de todos os serviços oferecidos, todos os proprietários.
de forma bem visível, na recepção e mantê-los sempre à 3 — O período de funcionamento dos empreendimentos
disposição dos utentes; turísticos deve ser devidamente publicitado e afixado em
b) Informar os utentes sobre as condições de prestação local visível ao público do exterior do empreendimento.
dos serviços e preços, previamente à respectiva contra-
tação; Artigo 50.º
c) Manter em bom estado de funcionamento todas as Sinais normalizados
instalações, equipamentos e serviços do empreendimento,
incluindo as unidades de alojamento, efectuando as obras Nas informações de carácter geral relativas aos empre-
de conservação ou de melhoramento necessárias para con- endimentos turísticos e aos serviços que neles são ofere-
servar a respectiva classificação; cidos devem ser usados os sinais normalizados constantes
d) Facilitar às autoridades competentes o acesso ao em- de tabela a aprovar por portaria do membro do Governo
preendimento e o exame de documentos, livros e registos responsável pela área do turismo.
directamente relacionadas com a actividade turística;
e) Cumprir as normas legais, regulamentares e contra- Artigo 51.º
tuais relativas à exploração e administração do empreen- Livro de reclamações
dimento turístico.
1 — Os empreendimentos turísticos devem dispor de
Artigo 47.º livro de reclamações, nos termos e condições estabelecidos
Responsabilidade operacional no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de Setembro, com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 371/2007, de
1 — Em todos os empreendimentos turísticos deve 6 de Novembro.
haver um responsável, nomeado pela entidade explora- 2 — O original da folha de reclamação deve ser en-
dora, a quem cabe zelar pelo seu funcionamento e nível viado à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica
de serviço. (ASAE), entidade competente para fiscalizar e instruir os
2 — A responsabilidade operacional dos empreendi- processos de contra-ordenação previstos no decreto-lei
mentos turísticos de cinco, quatro e três estrelas deve caber referido no número anterior.
a um funcionário habilitado ao exercício da profissão de 3 — A ASAE deve facultar ao Turismo de Portugal, I. P.,
director de hotel. acesso às reclamações dos empreendimentos turísticos, nos
Artigo 48.º termos de protocolo a celebrar entre os dois organismos.
Acesso aos empreendimentos turísticos
1 — É livre o acesso aos empreendimentos turísticos, CAPÍTULO VIII
salvo o disposto nos números seguintes.
Propriedade plural em empreendimentos turísticos
2 — Pode ser recusado o acesso ou a permanência nos
empreendimentos turísticos a quem perturbe o seu fun-
cionamento normal. Artigo 52.º
3 — O disposto no n.º 1 não prejudica, desde que de- Noção
vidamente publicitadas:
1 — Consideram-se empreendimentos turísticos em
a) A possibilidade de afectação total ou parcial dos propriedade plural aqueles que compreendem lotes e ou
empreendimentos turísticos à utilização exclusiva por as- fracções autónomas de um ou mais edifícios.
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2 — As unidades de alojamento dos empreendimentos b) A identificação e descrição física e registral das vá-
turísticos podem constituir-se como fracções autónomas nos rias fracções autónomas ou lotes, por forma a que fiquem
termos da lei geral. perfeitamente individualizadas;
Artigo 53.º c) O valor relativo de cada fracção autónoma ou lote,
Regime aplicável
expresso em percentagem ou permilagem do valor total
do empreendimento;
Às relações entre os proprietários dos empreendimentos d) O fim a que se destina cada uma das fracções autó-
turísticos em propriedade plural é aplicável o disposto no nomas ou lotes;
presente decreto-lei e, subsidiariamente, o regime da proprie- e) A identificação e descrição das instalações e equipa-
dade horizontal. mentos do empreendimento;
Artigo 54.º f) A identificação dos serviços de utilização comum;
Título constitutivo g) A identificação das infra-estruturas urbanísticas que
servem o empreendimento, o regime de titularidade das
1 — Os empreendimentos turísticos em propriedade mesmas e a referência ao contrato de urbanização estabe-
plural regem-se por um título constitutivo elaborado e lecido com a câmara municipal, quando exista;
aprovado nos termos do presente decreto-lei. h) O critério de fixação e actualização da prestação
2 — O título constitutivo do empreendimento turístico não periódica devida pelos proprietários e a percentagem desta
pode conter disposições incompatíveis com o estabelecido em al- que se destina a remunerar a entidade responsável pela ad-
vará de loteamento ou título constitutivo da propriedade horizon- ministração do empreendimento, bem como a enumeração
tal aplicáveis aos imóveis que integram o empreendimento. dos encargos cobertos por tal prestação periódica;
3 — O título constitutivo de empreendimento turístico i) Os deveres dos proprietários, designadamente os re-
que se encontre instalado em edifício ou edifícios im- lacionados com o tempo, o lugar e a forma de pagamento
plantados num único lote substitui o título constitutivo da prestação periódica;
da propriedade horizontal, quando esta não tenha sido j) Os deveres da entidade responsável pela administra-
previamente constituída, desde que conste de escritura ção do empreendimento, nomeadamente em matéria de
pública ou de outro título de constituição da propriedade conservação do empreendimento;
horizontal e abranja todas as fracções do edifício ou edi- l) Os meios de resolução dos conflitos de interesses.
fícios onde esteja instalado o empreendimento turístico,
independentemente do uso a que sejam afectas. 2 — Do título constitutivo de um conjunto turístico (re-
4 — O título constitutivo é elaborado pelo titular do sort) constarão a identificação da entidade administradora
alvará de licença para a realização da operação urbanística do conjunto turístico (resort), a identificação e descrição
relativa à instalação do empreendimento, ou pelo titular do dos vários empreendimentos turísticos, estabelecimentos
respectivo alvará de autorização de utilização, e carece de ou instalações e equipamentos de exploração turística que
aprovação pelo Turismo de Portugal, I. P., a qual constitui o integram, por forma a que fiquem perfeitamente indivi-
condição prévia à outorga da escritura pública a que se re- dualizados, o valor relativo de cada um desses elementos
fere o número anterior, quando exista, sendo nesta exarada componentes do conjunto turístico (resort), expresso em
menção expressa à data da aprovação do título constitutivo percentagem ou permilagem do valor total do empreen-
pelo Turismo de Portugal, I. P. dimento, o fim a que se destina cada um dos referidos
5 — O Turismo de Portugal, I. P., deve pronunciar-se sobre empreendimentos turísticos, estabelecimentos e instala-
o título constitutivo no prazo de 30 dias após a apresentação ções ou equipamentos de exploração turística; bem como
do mesmo pelo interessado e só pode recusar a sua aprova- as menções a que se referem as alíneas d) a j) do número
ção caso o mesmo viole o disposto no presente decreto-lei anterior, com as devidas adaptações.
ou noutras disposições legais ou regulamentares aplicáveis. 3 — Do título constitutivo deve fazer também parte
6 — O título constitutivo é registado nos serviços do integrante um regulamento de administração do empreendi-
registo predial previamente à celebração de qualquer con- mento, o qual deve reger, designadamente, a conservação,
trato de transmissão ou contrato-promessa de transmissão a fruição e o funcionamento das unidades de alojamento,
dos lotes ou fracções autónomas. das instalações e equipamentos de utilização comum e dos
7 — Deve fazer parte integrante dos contratos-promessa serviços de utilização comum.
de transmissão, bem como dos contratos de transmissão de
propriedade de lotes ou fracções autónomas que integrem Artigo 56.º
o empreendimento turístico em propriedade plural, uma
cópia simples do título constitutivo devidamente aprovado Prestação periódica
e registado, cópia simples do título referido no n.º 3 do 1 — O proprietário de um lote ou fracção autónoma
artigo 45.º, bem como a indicação do valor da prestação de um empreendimento turístico em propriedade plural
periódica devida pelo titular daqueles lotes ou fracções deve pagar à entidade administradora do empreendimento
autónomas no primeiro ano, nos termos do título consti- a prestação periódica fixada de acordo com o critério de-
tutivo, sob pena de nulidade do contrato. terminado no título constitutivo.
2 — A prestação periódica destina-se a fazer face às
Artigo 55.º despesas de manutenção, conservação e funcionamento do
Menções do título constitutivo empreendimento, incluindo as das unidades de alojamento,
das instalações e equipamentos comuns e dos serviços de
1 — O título constitutivo deve conter obrigatoriamente
utilização comuns do empreendimento, bem como a re-
as seguintes menções:
munerar a prestação dos serviços de recepção permanente,
a) A identificação da entidade exploradora do empre- de segurança e de limpeza das unidades de alojamento e
endimento; das partes comuns do empreendimento.
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3 — Além do disposto no número anterior, a prestação a fim de proceder à respectiva exploração turística, prestar
periódica destina-se a remunerar os serviços do revisor os serviços de utilização comum e outros previstos no título
oficial de contas e a entidade administradora do empre- constitutivo, proceder às vistorias convenientes para efeitos
endimento, podendo suportar outras despesas desde que de conservação ou de executar obras de conservação ou
previstas no título constitutivo. reposição.
4 — Consideram-se serviços de utilização comuns do 4 — Os créditos resultantes da realização de obras de-
empreendimento os que são exigidos para a respectiva correntes do disposto no presente decreto-lei ou no título
categoria. constitutivo, por parte da entidade exploradora do empre-
5 — A percentagem da prestação periódica destinada a endimento, bem como os respectivos juros moratórios,
remunerar a entidade administradora do empreendimento gozam do privilégio creditório imobiliário sobre o res-
não pode ultrapassar 20 % do valor total. pectivo lote ou fracção, graduado após os mencionados
6 — Nos conjuntos turísticos (resorts) cada um dos em- nos artigos 746.º e 748.º do Código Civil e os previstos
preendimentos turísticos, estabelecimentos ou instalações em legislação especial.
e equipamentos de exploração turística que integram o
empreendimento contribuem para os encargos comuns do Artigo 58.º
conjunto turístico (resort) na proporção do respectivo valor
relativo fixado no título constitutivo do empreendimento, Administração
nos termos previstos no n.º 2 do artigo 55.º 1 — A administração dos empreendimentos turísticos
7 — Os créditos relativos a prestações periódicas, bem em propriedade plural incumbe à entidade exploradora,
como aos respectivos juros moratórios, gozam do privilégio salvo quando esta seja destituída das suas funções, nos
creditório imobiliário sobre a respectiva fracção, graduado termos do artigo 62.º
após os mencionados nos artigos 746.º e 748.º do Código 2 — A administração dos conjuntos turísticos (resorts)
Civil e aos demais previstos em legislação especial. incumbe a uma entidade administradora única, designada
8 — Uma percentagem não inferior a 4 % da prestação no título constitutivo do conjunto turístico (resort).
periódica deve ser afecta à constituição de um fundo de 3 — A entidade administradora do empreendimento
reserva destinado exclusivamente à realização de obras de exerce as funções que cabem ao administrador do condo-
reparação e conservação das instalações e equipamentos de mínio, nos termos do regime da propriedade horizontal, e é
uso comum e de outras despesas expressamente previstas responsável pela administração global do empreendimento,
no título constitutivo. incumbindo-lhe, nomeadamente, assegurar o funciona-
9 — Independentemente do critério de fixação da pres- mento e a conservação das instalações e equipamentos
tação periódica estabelecido no título constitutivo, aquela de utilização comum e dos serviços de utilização comum
pode ser alterada por proposta do revisor oficial de contas previstos no título constitutivo, bem como a manutenção
inserida no respectivo parecer, sempre que se revele ex- e conservação dos espaços verdes de utilização colectiva,
cessiva ou insuficiente relativamente aos encargos que se das infra-estruturas viárias e das demais instalações e equi-
destina e desde que a alteração seja aprovada em assem- pamentos de utilização colectiva integrantes do empreen-
bleia convocada para o efeito. dimento, quando tenham natureza privada.
Artigo 57.º Artigo 59.º
Deveres do proprietário Caução de boa administração e conservação
1 — Os proprietários de lotes ou fracções autónomas 1 — Nos empreendimentos em propriedade plural, a
em empreendimentos turísticos em propriedade plural entidade administradora do empreendimento deve prestar
não podem: caução de boa administração e conservação a favor dos pro-
a) Dar-lhes utilização diversa da prevista no título cons- prietários das fracções autónomas ou lotes, cujo montante
titutivo; corresponde a cinco vezes o valor anual do conjunto das
b) Alterar a sua volumetria ou a configuração arquitec- prestações periódicas, a qual pode ser prestada por seguro
tónica exterior; ou garantia bancária emitida por uma entidade seguradora
c) Praticar quaisquer actos ou realizar obras, incluindo ou financeira da União Europeia, devendo o respectivo
pinturas, que afectem a continuidade ou unidade urbanís- título ser depositado no Turismo de Portugal, I. P.
tica, ou paisagística, do empreendimento, ou que preju- 2 — A caução só pode ser accionada por deliberação
diquem o funcionamento ou utilização de instalações e da assembleia geral de proprietários.
equipamentos de utilização comum; 3 — A caução deve ser constituída antes da celebração
d) Praticar quaisquer actos ou realizar obras que afectem dos contratos de transmissão da propriedade dos lotes ou
a tipologia ou categoria do empreendimento; das fracções autónomas que integrem o empreendimento,
e) Impedir a realização de obras de manutenção ou sob pena de nulidade dos mesmos.
conservação da respectiva unidade de alojamento, por
parte da entidade exploradora. Artigo 60.º
Prestação de contas
2 — A realização de obras pelos proprietários de lotes ou
fracções autónomas, mesmo quando realizadas no interior 1 — A entidade administradora do empreendimento
destes, carece de autorização prévia da entidade adminis- deve organizar anualmente as contas respeitantes à utili-
tradora do empreendimento, sob pena de esta poder repor zação das prestações periódicas e submetê-las à apreciação
a situação a expensas do respectivo proprietário. de um revisor oficial de contas.
3 — A entidade exploradora do empreendimento deve 2 — O relatório de gestão e as contas a que se refere o
ter acesso às unidades de alojamento do empreendimento, número anterior são enviados a cada proprietário, junta-
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mente com a convocatória da assembleia geral ordinária, presentem 10 % dos votos correspondentes ao valor total
acompanhados do parecer do revisor oficial de contas. do empreendimento.
3 — Os proprietários têm o direito de consultar os ele- 6 — São aplicáveis à assembleia geral as regras sobre
mentos justificativos das contas e do relatório de gestão a quórum deliberativo previstas no regime da propriedade
apresentar na assembleia geral. horizontal.
4 — A entidade administradora deve ainda facultar aos 7 — As deliberações são tomadas por maioria simples
proprietários, na assembleia geral destinada a aprovar o dos votos dos proprietários presentes ou representados,
relatório de gestão e as contas respeitantes à utilização das salvo:
prestações periódicas, a análise das contas de exploração,
a) Quando esteja em causa accionar a caução de boa
bem como dos respectivos elementos justificativos. administração ou destituir a entidade administradora do
empreendimento, caso em que a deliberação deve ser to-
Artigo 61.º mada pela maioria dos votos correspondentes ao valor total
Programa de administração do empreendimento;
b) Nos outros casos previstos no regime da propriedade
1 — A entidade administradora dos empreendimentos horizontal.
turísticos em propriedade plural deve elaborar um pro-
grama de administração e de conservação do empreendi- Artigo 64.º
mento para cada ano.
2 — O programa deve ser enviado a cada proprietário Títulos constitutivos de empreendimentos existentes
juntamente com a convocatória da assembleia geral or- 1 — As normas do presente capítulo não se aplicam aos
dinária em que se procede à respectiva aprovação para o empreendimentos turísticos em propriedade plural cujo
ano seguinte. título constitutivo já se encontre aprovado à data de entrada
em vigor do presente decreto-lei, sendo-lhes aplicável o
Artigo 62.º disposto no Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho, na re-
Destituição da entidade administradora dacção actualmente em vigor, e seus regulamentos.
2 — As entidades exploradoras de empreendimentos
1 — Se a entidade administradora do empreendimento turísticos em propriedade plural que se encontram em
não cumprir as obrigações previstas no presente decreto- funcionamento à data da entrada em vigor do presente
-lei, a assembleia geral de proprietários pode destituí-la decreto-lei mas que não disponham de título constitutivo
das suas funções de administração. devem proceder à respectiva elaboração e promoção da
2 — A destituição só é eficaz se, no mesmo acto, for respectiva aprovação em assembleia geral de proprietários
nomeada uma nova entidade administradora e se a mesma no prazo máximo de dois anos a contar de tal data.
vier a prestar a caução prevista no artigo 59.º no prazo de 3 — A assembleia de proprietários é convocada nos
15 dias. termos do artigo anterior, devendo a convocatória ser
acompanhada dos documentos a aprovar.
Artigo 63.º 4 — A assembleia geral pode deliberar desde que este-
Assembleia geral de proprietários jam presentes proprietários que representem um quarto do
valor total do empreendimento, sendo as deliberações to-
1 — A assembleia geral de proprietários integra todos madas por maioria dos votos dos proprietários presentes.
os proprietários dos lotes ou fracções que constituem o 5 — O título constitutivo a que se referem os números
empreendimento. anteriores deve integrar o regulamento de administração e
2 — Compete à assembleia geral: ser aprovado pelo Turismo de Portugal, I. P., e registado na
a) Eleger o presidente de entre os seus membros; Conservatória do Registo Predial nos termos do disposto
b) Aprovar o relatório de gestão e as contas respeitantes no artigo 54.º
à utilização das prestações periódicas; 6 — A entidade exploradora deve enviar a cada um dos
c) Aprovar o programa de administração e conservação proprietários uma cópia do título constitutivo devidamente
do empreendimento; aprovado pelo Turismo de Portugal, I. P., e registado na
d) Aprovar, sob proposta do revisor oficial de contas, conservatória do registo predial.
a alteração da prestação periódica, nos casos previstos no 7 — Às alterações aos títulos constitutivos dos empre-
n.º 9 do artigo 56.º; endimentos existentes são aplicáveis as normas do presente
e) Accionar a caução de boa administração; capítulo.
f) Destituir a entidade administradora do empreendi-
mento, nos casos previstos no artigo 62.º; CAPÍTULO IX
g) Deliberar sobre qualquer outro assunto que lhe seja
submetido pela entidade administradora do empreendi- Declaração de interesse para o turismo
mento.
Artigo 65.º
3 — A assembleia geral é convocada pela entidade res-
Declaração de interesse para o turismo
ponsável pela administração do empreendimento.
4 — A assembleia geral deve ser convocada por carta 1 — O Turismo de Portugal, I. P., a requerimento dos
registada, enviada pelo menos 30 dias de calendário antes interessados ou da câmara municipal, pode declarar de
da data prevista para a reunião, no 1.º trimestre de cada interesse para o turismo, nos termos a estabelecer em por-
ano. taria do membro do Governo responsável pela área do
5 — A assembleia geral pode ser convocada pelo res- turismo, os estabelecimentos, iniciativas, projectos ou
pectivo presidente sob proposta de proprietários que re- actividades de índole económica, cultural, ambiental e
1454 Diário da República, 1.ª série — N.º 48 — 7 de Março de 2008
de animação que, pela sua localização e características, des de alojamento do empreendimento turística, tal como
complementem outras actividades ou empreendimentos previsto nos n.os 1 e 2 do artigo 45.º, e a falta de celebração
turísticos, ou constituam motivo de atracção turística das de contrato de exploração com os proprietários ou a falta
áreas em que se encontram. de previsão no referido contrato dos termos da exploração
2 — A declaração de interesse para o turismo pode ser turística das unidades de alojamento, da participação dos
retirada oficiosamente, quando deixarem de se verificar os proprietários nos resultados da exploração das unidades
pressupostos que determinaram a sua atribuição. de alojamento e das condições da utilização destas pelos
respectivos proprietários, tal como previsto nos n.os 3 e 4
CAPÍTULO X do artigo 45.º;
o) A exploração das unidades de alojamento pelos res-
Fiscalização e sanções pectivos proprietários ou a celebração de contratos que
comprometam o uso turístico das mesmas, tal como pre-
Artigo 66.º visto no n.º 6 do artigo 45.º;
Competência de fiscalização e instrução de processos
p) A violação pela entidade exploradora dos deveres
previstos nas alíneas a) a d) do artigo 46.º;
Sem prejuízo das competências das câmaras municipais q) A atribuição da responsabilidade operacional por
previstas no regime jurídico da urbanização e edificação, empreendimentos turísticos de cinco, quatro e três estrelas
compete à ASAE fiscalizar o cumprimento do disposto a funcionário não habilitado ao exercício da profissão de
no presente decreto-lei, bem como instruir os respectivos director de hotel;
processos, excepto no que se refere a matéria de publi- r) A proibição de livre acesso aos empreendimentos
cidade cuja competência pertence à Direcção-Geral do turísticos nos casos não previstos nos n.os 2, 3 e 4 do ar-
Consumidor. tigo 48.º;
s) A falta de publicitação das regras de funcionamento
Artigo 67.º e acesso aos empreendimentos turísticos;
Contra-ordenações t) O encerramento de um empreendimento turístico
em propriedade plural, sem consentimento de todos os
1 — Constituem contra-ordenações: proprietários;
a) A oferta de serviços de alojamento turístico sem tí- u) A falta de publicitação do período de funcionamento
tulo válido; dos empreendimentos turísticos;
b) O não cumprimento pelo estabelecimento de aloja- v) A não utilização de sinais normalizados, nos termos
mento local dos requisitos mínimos previstos no n.º 2 do previstos no artigo 50.º;
artigo 3.º e do registo previsto no n.º 3 do mesmo artigo; x) O desrespeito pelos proprietários de lotes ou fracções
c) O não cumprimento dos requisitos gerais de instala- autónomas em empreendimentos turísticos do disposto nos
ção previstos no artigo 5.º; n.os 1 e 3 do artigo 57.º;
d) O não cumprimento das condições de identificação, z) A falta de prestação de caução de boa administração
segurança no acesso, insonorização e comunicação com o e conservação pela entidade administradora do empreen-
exterior previstas nos n.os 3, 4 e 5 do artigo 7.º; dimento, no termos previstos no n.º 1 do artigo 59.º;
e) O desrespeito pelo número máximo de camas conver- aa) O não cumprimento dos deveres de prestação de
tíveis que podem ser instaladas nas unidades de alojamento contas previstos no artigo 60.º;
dos empreendimentos turísticos, tal como previsto no n.º 2 bb) O não cumprimento dos deveres relativos à elabo-
do artigo 8.º; ração e disponibilização aos proprietários de um programa
f) O desrespeito da capacidade máxima dos empreen- de administração e de conservação do empreendimento
dimentos turísticos, nos termos previstos nos n.os 1 e 4 do turístico em propriedade plural para cada ano, nos termos
artigo 8.º; previstos no artigo 61.º;
g) O desrespeito pela área máxima prevista para insta- cc) A falta de elaboração e promoção da respectiva
lações de carácter complementar destinadas a alojamento, aprovação em assembleia geral de proprietários de título
tal como estabelecido no n.º 4 do artigo 19.º;
constitutivo para os empreendimentos turísticos em pro-
h) A não apresentação do pedido de revisão da classi-
ficação do empreendimento turístico com a antecedência priedade plural já existentes, nos termos previstos no n.º 2
prevista no n.º 2 do artigo 38.º e a falta de apresentação do artigo 64.º;
do requerimento necessário para proceder à reconversão dd) A falta de remessa a cada um dos proprietários de
da classificação previsto no n.º 2 do artigo 75.º; uma cópia do título constitutivo para os empreendimentos
i) A não afixação no exterior da placa identificativa turísticos em propriedade plural, nos termos previstos no
da classificação do empreendimento turístico, tal como n.º 6 do artigo 64.º
previsto no n.º 4 do artigo 36.º;
j) A violação do disposto no artigo 41.º, em matéria de 2 — As contra-ordenações previstas nas alíneas d), e),
identificação dos empreendimentos turísticos; i), m), s), u), v) e dd) do n.º 1 são punidas com coima de
l) A adopção de classificação ou de características que € 100 a € 500, no caso de pessoa singular, e de € 1000 a
o empreendimento não possua na respectiva publicidade, € 5000, no caso de pessoa colectiva.
documentação comercial e merchandising, tal como pre- 3 — As contra-ordenações previstas nas alíneas f), g),
visto no n.º 1 do artigo 42.º; h), j), l), q), r), t) e x) do n.º 1 são punidas com coima de
m) O desrespeito pela regra da unidade da exploração € 500 a € 2500, no caso de pessoa singular, e de € 5000 a
prevista no n.º 1 do artigo 44.º; € 25000, no caso de pessoa colectiva.
n) O desrespeito pelo regime de exploração turística 4 — As contra-ordenações previstas nas alíneas a), b),
em permanência e de exploração continuada das unida- c), n), o), p), z), aa), bb) e cc) do n.º 1 são punidas com
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Artigo 68.º Sem prejuízo das competências atribuídas por lei a ou-
tras entidades, compete ao presidente da câmara municipal
Sanções acessórias
embargar e ordenar a demolição de obras realizadas em
1 — Em função da gravidade e da reiteração das contra- violação do disposto no presente decreto-lei, por sua ini-
-ordenações previstas no artigo anterior, bem como da ciativa ou mediante comunicação do Turismo de Portugal,
culpa do agente, podem ser aplicadas as seguintes sanções I. P., ou da ASAE.
acessórias:
Artigo 73.º
a) Apreensão do material através do qual se praticou
a infracção; Interdição de utilização
b) Suspensão, por um período até dois anos, do exercício A ASAE é competente para determinar a interdição
da actividade directamente relacionada com a infracção temporária do funcionamento dos empreendimentos tu-
praticada; rísticos, na sua totalidade ou em parte, quando a falta de
c) Encerramento, pelo prazo máximo de dois anos, do cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em
empreendimento ou das instalações onde estejam a ser causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública,
prestados serviços de alojamento turístico sem título vá- sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras
lido. entidades.
2 — Quando for aplicada a sanção acessória de encerra- Artigo 74.º
mento, o alvará, quando exista, é cassado e apreendido pela Sistema informático
câmara municipal, oficiosamente ou a pedido do Turismo
de Portugal, I. P., ou da ASAE. 1 — A tramitação dos procedimentos previstos no pre-
sente decreto-lei é realizada informaticamente com recurso
Artigo 69.º a sistema informático articulado com o sistema previsto
no artigo 8.º-A do regime jurídico da urbanização e edifi-
Limites da coima em caso de tentativa e de negligência cação, nos termos a definir por portaria dos membros do
A tentativa e a negligência são puníveis, sendo os limi- Governo responsáveis pelas áreas da administração local
tes mínimos e máximos das coimas aplicáveis reduzidos e do turismo.
para metade. 2 — Para o efeito previsto no número anterior, o Tu-
rismo de Portugal, I. P., tem acesso a toda a informação
relativa a empreendimentos turísticos constante do sistema
Artigo 70.º
informático previsto no regime jurídico da urbanização e
Competência sancionatória edificação.
3 — Enquanto não se encontrarem em funcionamento
1 — A aplicação das coimas e das sanções acessórias
os sistemas informáticos referidos no n.º 1, a tramitação
previstas no presente decreto-lei compete:
dos procedimentos estabelecidos no presente decreto-lei
a) À Comissão de Aplicação de Coimas em Matéria pode ser realizada em papel.
Económica e de Publicidade (CACMEP) relativamente
aos empreendimentos turísticos referidos nas alíneas a) a
f) do n.º 1 do artigo 4.º; CAPÍTULO XI
b) Às câmaras municipais, relativamente aos empre- Disposições finais e transitórias
endimentos turísticos referidos nas alíneas g) do n.º 1 do
artigo 4.º e aos estabelecimentos de alojamento local. Artigo 75.º
2 — A aplicação das coimas e das sanções acessórias
Empreendimentos turísticos, empreendimentos
previstas no presente decreto-lei relativamente aos empre- de turismo no espaço rural, casas de natureza
endimentos de turismo de natureza compete, respectiva- e estabelecimentos de hospedagem existentes
mente, à CACMEP, se estes empreendimentos adoptarem
qualquer das tipologias previstas nas alíneas a) a f) do n.º 1 1 — O presente decreto-lei aplica-se aos empreendi-
do artigo 4.º, e às câmaras municipais, se os referidos em- mentos turísticos existentes à data da sua entrada em vigor,
preendimentos adoptarem a tipologia prevista na alínea g) sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
do n.º 1 do artigo 4.º 2 — Os empreendimentos turísticos, os empreendi-
mentos de turismo no espaço rural e as casas de natureza
Artigo 71.º existentes dispõem do prazo de dois anos, contado a partir
da data de entrada em vigor do presente decreto-lei, para
Produto das coimas se reconverterem nas tipologias e categorias agora esta-
1 — O produto das coimas aplicadas pelas câmaras belecidos, excepto quando tal determinar a realização de
municipais constitui receita dos respectivos municípios. obras que se revelem materialmente impossíveis ou que
2 — O produto das coimas aplicadas pela CACMEP comprometam a rendibilidade do empreendimento, como
reverte: tal reconhecidas pelo Turismo de Portugal, I. P.
3 — A reconversão da classificação prevista no número
a) 60 % para o Estado; anterior é atribuída pelo Turismo de Portugal, I. P., ou pelas
b) 30 % para a ASAE; câmaras municipais, conforme os casos, após realização de
c) 10 % para a CACMEP. auditoria de classificação, a pedido do interessado.
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4 — Caso os empreendimentos referidos no n.º 2 não c) O Decreto Regulamentar n.º 33/97, de 25 de Setem-
possam manter ou obter a classificação de empreendimento bro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Regula-
turístico, nos termos do presente decreto-lei, são reconver- mentar n.º 14/2002, de 12 de Março;
tidos em modalidades de alojamento local. d) O Decreto Regulamentar n.º 34/97, de 25 de Se-
5 — O Turismo de Portugal, I. P., deve inscrever no tembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Re-
RNET os empreendimentos turísticos reclassificados nos gulamentar n.º 14/99, de 14 de Agosto, e pelo Decreto
termos do n.º 2. Regulamentar n.º 6/2000, de 27 de Abril;
6 — Os títulos válidos de abertura dos empreendimen- e) O Decreto Regulamentar n.º 36/97, de 25 de Setem-
tos turísticos, dos empreendimentos de turismo no espaço bro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Regula-
rural e das casas de natureza existentes à data de entrada mentar n.º 16/99, de 18 de Agosto;
em vigor do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho, do f) O Decreto Regulamentar n.º 22/98, de 21 de Setem-
Decreto-Lei n.º 54/2002, de 11 de Março, e do Decreto-Lei bro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Regula-
n.º 47/99, de 16 de Fevereiro, respectivamente, mantêm-se mentar n.º 1/2002, de 3 de Janeiro;
válidos, só sendo substituídos pelo alvará de autorização g) O Decreto Regulamentar n.º 20/99, de 13 de Setem-
de utilização para fins turísticos na sequência de obras de bro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Regula-
ampliação, reconstrução ou alteração. mentar n.º 22/2002, de 2 de Abril;
7 — Os empreendimentos turísticos em propriedade h) O Decreto Regulamentar n.º 2/99, de 17 de Feve-
plural existentes à data da entrada em vigor do presente reiro;
decreto-lei mantêm o regime de exploração turística pre- i) O Decreto Regulamentar n.º 13/2002, de 12 de Março,
visto na legislação vigente aquando do respectivo licen- com as alterações introduzidas pelo Decreto Regulamentar
ciamento, salvo se, por decisão unânime de todos os seus n.º 5/2007, de 14 de Fevereiro;
proprietários, se optar pelo regime de exploração turística j) A Portaria n.º 1063/97, de 21 de Outubro;
previsto no presente decreto-lei. l) A Portaria n.º 1068/97, de 23 de Outubro;
m) A Portaria n.º 1071/97, de 23 de Outubro;
8 — Os estabelecimentos de hospedagem licenciados
n) A Portaria n.º 930/98, de 24 de Outubro;
pelas câmaras municipais ao abrigo dos respectivos regu- o) Portaria n.º 1229/2001, de 25 de Outubro.
lamentos convertem-se automaticamente em estabeleci-
mentos de alojamento local. Artigo 78.º
Artigo 76.º Regiões Autónomas