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PESQUISA DE JURISPRUDÊNCIA

Situação problema: Rescisão do contrato de locação comercial – vício no imóvel; Danos


materiais (lucros cessantes e reembolso do aluguel pago durante o período que a loja esteve
fechada);

Tese principal: Art. 22, I, da Lei nº 8.245/91.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS

Precedentes Favoráveis:

1)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.


CONTRATO DE LOCAÇÃO. ROMPIMENTO DE CANO DE ÁGUA. INUNDAÇÃO. UNIDADE
IMOBILIÁRIA. DANOS AOS LOCATÁRIOS. CONFIGURADOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCADOR.
CONFIGURADA. INDENIZAÇÃO. DEVIDA. VALOR FIXADO. EXTENSÃO DO DANO. REDUÇÃO.
DANOS MORAIS. DEVIDOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE E
PROPORCIONALIDADE. REDUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. É obrigação de o locador entregar o imóvel ao locatário em condições de uso, além de garantir
sua habitualidade e finalidade por todo o prazo da ocupação, respondendo pelos vícios ou
defeitos anteriores à locação (art. 22, incisos I, II e IV da Lei 8.245/91).
2. Deve reparar o dano aquele que violar direito e causar dano a outrem, por ação ou omissão
voluntária, negligência ou imprudência (artigos 186 e 927 do Código Civil).
3. No caso dos autos, restou configurada a responsabilidade civil do locador de ressarcir os
locatários pelos danos materiais sofridos, decorrentes de inundação provocada pelo
rompimento do encanamento de água na laje da unidade alugada, tendo em vista a negligência
do locador ao realizar a instalação do sistema hidráulico de maneira irregular em sua
propriedade.
4. O valor dos danos materiais deve ser mensurado de acordo com a extensão do dano
devidamente comprovada pelo requerente. Dessa forma, necessária a redução dos valores
fixados na sentença conforme a extensão dos prejuízos devidamente comprovados pelos
autores, não contabilizando os bens que as partes não lograram êxito em demonstrar que foram
perdidos em razão do evento danoso.
5. Nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral,
porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações
momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-
se a concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico. Precedentes.
6. In casu, o abalo sofrido pelos autores ultrapassa o mero aborrecimento do cotidiano, portanto
configurados os danos morais passíveis de indenização.
7. A fixação da indenização por danos morais deve ser realizada de acordo com os princípios da
razoabilidade e proporcionalidade, observando a extensão do dano experimentado, a
expressividade da relação jurídica originária, as condições específicas do ofensor e do ofendido,
bem como a finalidade compensatória, sem que o valor enseje enriquecimento sem causa, ou
seja ínfimo a ponto de não coibir a reiteração da conduta.
8. Considerando as particularidades do caso concreto e da finalidade do instituto, é necessário
reduzir o valor dos danos morais fixados na origem, evitando enriquecimento sem causa.
9. Sucumbência invertida.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.
(Acórdão 1321282, 07329623620188070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma
Cível, data de julgamento: 24/2/2021, publicado no DJE: 15/3/2021. Pág.: Sem Página
Cadastrada.)

2)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE


COBRANÇA. ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA.
QUALIFICAÇÃO. CONTAS DE ÁGUA. EXCESSO DECORRENTE DE VAZAMENTOS. MODULAÇÃO.
DEFEITOS APRESENTADOS PELO IMÓVEL. CULPA DA LOCADORA. NECESSIDADE. APURAÇÃO DO
CONSUMO MÉDIO MENSAL. ENERGIA ELÉTRICA. CONSUMO. PAGAMENTO. ÔNUS DA
LOCATÁRIA. LIMITAÇÃO AO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM. LIQUIDAÇÃO. NECESSIDADE.
PEDIDO CONTRAPOSTO. INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. ORIGEM. DEFEITOS NA
ESTRUTURA HIDRÁULICA DO IMÓVEL LOCADO ANTECEDENTES À LOCAÇÃO E NÃO DERIVADOS
DO USO IRREGULAR DO BEM. OBRIGAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL DA LOCADORA.
MANUTENÇÃO DAS INSTALAÇÕES PERMANENTES DO IMÓVEL. OMISSÃO. VAZAMENTO DE
ÁGUA. VOLUME SUBSTANCIAL. DESFALQUE PATRIMONIAL COM CONSERTO DE MÓVEIS
AFETADOS PELO ALAGAMENTO DO IMÓVEL LOCADO. MATERIALIZAÇÃO DO PREJUÍZO. IMÓVEL
DESTINADO À MORADIA DA LOCATÁRIA. FRUSTRAÇÃO, CONTRATEMPOS E SITUAÇÕES
HUMILHANTES E AFLITIVAS. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS.
COMPENSAÇÃO. CABIMENTO. REQUISITOS. RECIPROCIDADE E LIQUIDEZ. EXIGIBILIDADE ATUAL
DAS PRESTAÇÕES. FUNGIBILIDADE DOS DÉBITOS. AFERIÇÃO. CONCORDÂNCIA DA PARTE.
PRESCINDIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO
PROPORCIONAL.
1. Emergindo irreversível a inadimplência da locatária quanto ao pagamento dos alugueres e
impostos gerados pelo imóvel locado durante a vigência do contrato de locação, deve sujeitar-
se ao pagamento dos aluguéis, encargos e correlatos acessórios, assegurando-se, outrossim, a
cobrança proporcional dos acessórios locativos em ponderação com o período de ocupação e,
quanto aos serviços públicos que guarnecem o bem, além da proporcionalidade, a adequação à
média de consumo se houvera grave vazamento de água afetando o imóvel por defeito
apresentado no sistema hidráulico impassível de ser debitado ao mau uso da locatária, mas à
inércia da locadora quanto à obrigação de oferecer e manter o bem locado em condições de uso
regular durante todo o período da locação.
2. Sobejando incontroversa a obrigação da locatária de arcar com o pagamento das contas de
água e energia elétrica provenientes do consumo havido durante o período em que ocupara o
imóvel locado, mas sendo inviável a assimilação dos demonstrativos apresentados pela locadora
ante o fato de que o imóvel fora acometido de sérios problemas hidráulicos que culminaram em
grande vazamento de água e, outrossim, exigira pagamento de faturas de energia elétrica
proveniente de consumo havido após a devolução do imóvel locado, o valor devido deve ser
apreendido em sede de liquidação por cálculo mediante ponderação do consumo havido no
período de ocupação.
3. Os sistemas hidráulico e elétrico e os outros acessórios essenciais do imóvel são
considerados estruturais e imprescindíveis à habitação e, por consequência, a servir ao uso
pacífico a que a edificação se destina, cabendo à locadora mantê-los em perfeitas condições
de uso, como previsto no art. 22, I, II e III, da Lei do Inquilinato nº 8.245/91, e, ainda, a
responder pela reparação dos defeitos ocorridos durante o período de locação, ainda que não
aferidos por ocasião da vistoria havida no momento do recebimento das chaves, salvo se
derivados de mau uso proveniente da locatária.
4. A caracterização do dano como pressuposto da responsabilidade civil consubstancia
verdadeiro truísmo, à medida que, estando plasmada no princípio de que, emergindo do ato
comissivo ou omisso praticado por alguém efeito danoso a terceiro, o havido caracteriza-se
como ato ilícito, por ter afetado a esfera jurídica do lesado, tornando seu protagonista obrigado
a compor os efeitos que irradiara da sua conduta, emergindo dessa constatação que, se do
havido não emerge nenhuma conseqüência lesiva, não irradia efeito jurídico relevante ante o
não aperfeiçoamento do silogismo indispensável à germinação da obrigação reparatória (CC,
arts. 186 e 927).
5. O alagamento do imóvel locado em decorrência da negligência da locadora, haja vista que,
ignorando a obrigação que lhe estava afetada de manter as instalações permanentes do bem
em perfeitas condições e os reclamos da locatária, permitira que o imóvel fosse acometido de
grave defeito no sistema hidráulico por falta de manutenção e reparo que resultara em
inundação de parte da casa alugada, encerra ato injurídico grave que, a par de ensejar à locatária
danos materiais consideráveis, a expôs a situação delicada e humilhante, sujeitando-a a
situações que extrapolam as vicissitudes da vida, maculando os direitos da sua personalidade,
consubstanciando fato gerador do dano moral diante dos aborrecimentos, decepção, angústia
e dissabores que lhe irradiara, legitimando que seja compensada pelos efeitos lesivos que
experimentara.
6. Conquanto o simples inadimplemento contratual não irradie dano moral ao afetado, se
irradia, além dos efeitos materiais inerentes, percalços, contratempos, humilhações e
constrangimentos à parte lesada, provoca ofensa aos direitos da personalidade da vítima,
qualificando-se como fato gerador do dano moral por ter seu equilíbrio emocional afetado,
legitimando que lhe seja assegura justa compensação pecuniária pelos efeitos lesivos que
experimentara.
7. A mensuração da compensação pecuniária a ser deferida à atingida por ofensas de natureza
moral deve ser efetivada de forma parcimoniosa e em conformação com os princípios da
proporcionalidade, atentando-se para a gravidade dos danos havidos e para o comportamento
da ofensora, e da razoabilidade, que recomenda que o importe fixado não seja tão excessivo a
ponto de ensejar uma alteração na situação financeira das inseridas no ocorrido, nem tão
inexpressivo que redunde em uma nova ofensa à ofendida.
8. Consubstancia verdadeiro truísmo que, além da pertinência subjetiva entre credores e
devedores recíprocos, a compensação tem como pressuposto a subsistência de obrigações
líquidas, vencidas e exigíveis, de modo que, estando evidenciado esses requisitos, torna-se
imperativo a utilização do instituto como forma de realização ou mitigação das obrigações na
medida em que se equivalem.
9. A compensação legal, derivada da satisfação dos requisitos pautados pelo legislador civil por
encartarem os mesmos sujeitos a condição de credores e devedores recíprocos, e de obrigações
revestidas de liquidez, certeza e exigibilidade, não tem como pressuposto de realização prévio
concerto de vontade entre os obrigados, realizando-se por imperativo legal derivado do fato de
que repugna ao sistema obrigar-se um dos obrigados a satisfazer a obrigação passiva que o aflige
enquanto subsiste crédito em face do seu credor revestida dos mesmos atributos (CC, art. 368).
10. Aferida a subsistência de confusão nos mesmos sujeitos da condição de credores e
devedores recíprocos de obrigações líquidas, certezas e exigíveis, deve ser assegurada a
compensação dos débitos e créditos que reciprocamente ostentam na medida da sua extensão,
inclusive porque, derivando os créditos de títulos executivos extrajudicial e judicial, sua
liquidação demanda simples cálculos aritméticos, não afastando os pressupostos indispensáveis
à realização da compensação, notadamente a liquidez.
11. Acolhidos parcialmente os pedidos principal e contraposto, mas não equivalendo-se o
acolhido ao refutado, as verbas de sucumbência devem ser rateadas e impostas às partes
litigantes em ponderação com o resultado que obtiveram e a sucumbência que
experimentaram.
12. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.
(Acórdão 1009966, 20150110693456APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de
julgamento: 5/4/2017, publicado no DJE: 3/5/2017. Pág.: 178-201)
3)

EMENTA. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. IMÓVEL ALUGADO VÍCIO


OCULTO. IMPOSSIBILIDADE. HABITAÇÃO DESCUMPRIMENTO DE NORMA LEGAL PELO LOCADOR.
ART. 22, I, DA LEI 8.245/91. APLICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO.
1. É obrigação do locador entregar o imóvel para locação em condições de servir de habitação
para o locatário, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/91.
2. Havendo previsão expressa no contrato a respeito da imposição da cláusula penal, que é de
pleno direito, impõe-se ao locador o pagamento da indenização ao apelado, uma vez que
descumpriu obrigação legal de entregar o imóvel em condições de habitação.
3. Apelo conhecido e improvido.
EMENTA. DIREITO CIVIL. RESCISÃ
(Acórdão 557029, 20060110400933APC, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, , Revisor:
CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 14/12/2011, publicado no DJE: 9/1/2012.
Pág.: 165)

4)

AGRAVO RETIDO - CONHECIMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA - EXISTÊNCIA - INÉPCIA DA INICIAL -


INEXISTÊNCIA - AGRAVO RETIDO CONHECIDO E IMPROVIDO - ATO JURÍDICO - COAÇÃO - VÍCIO
INEXISTENTE - LOCAÇÃO - IMÓVEL SEM COMPLETA CONDIÇÕES DE USO - LUCROS CESSANTES -
RESSARCIMENTO - FORMA DE APURAÇÃO - LIQUIDAÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL -
1)- Se conhece de agravo retido, quando o agravante, em apelação, cumprindo o determinado
no 523 do CPC, requerer a sua apreciação.
2)- Afirmando pessoa jurídica que também teve ela prejuízo, independente daqueles que
possam ter sofridos seus sócios, no exercício de seu comércio, ainda que desenvolvido em loja
locada em nome das pessoas físicas que a integram, correta a sua colocação no pólo ativo.
3)- Inepta não é a inicial que tem partes bem identificadas e legitimas, causa de pedir e pedido
certo e determinando, estando assim atendido o comando do artigo 282 do CPC.
4)- Inexistindo coação, vício que invalidaria o ato jurídico, o negócio estabelecido, se não se tem
provado o fundado temor de dano iminente e considerável, como quer o artigo 151 do Código
Civil Brasileiro.
5)- Locada loja, e não a recebendo as locatárias no dia certo, ajustado em contrato, e quando
a recebe, não tendo o bem plenas condições de uso, apresentado problemas por meses, têm
as locadoras que reparar o prejuízo que deram causa, correspondente aos lucros cessantes,
com a entrega imperfeita do imóvel alugado.
6)- Juros de mora incidem a partir da citação, porque ela é que constitui em mora o devedor,
nos exatos termos dos artigo 405 do Código Civil Brasileiro e 219 do CPC.
7)- Não se podendo apurar, com exatidão, o valor da indenização por lucros cessantes,
necessário que se proceda à liquidação de sentença, para que se fixe a quantia, não se podendo
perder de vista que processo tem finalidade, a busca da justiça, da pacificação social, não
devendo se contentar em atingir a verdade aparente, quando tem meios de descobrir a verdade
real.
8)- Recurso conhecido e provido parcialmente.

(Acórdão 334737, 20030110556410APC, Relator: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, , Revisor:


CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 3/12/2008, publicado no DJE:
15/12/2008. Pág.: 51)
5)

CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL.FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO. INFILTRAÇÃO. REPAROS


POSTERGADOS. IMPOSSIBILIDADE DE INÍCIO DAS ATIVIDADES. TAXA E MULTAS. RESTITUIÇÃO.
DEVIDA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DO LOCADOR. PROVIMENTO. RECURSO ADESIVO.
IMPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 - Comprovada a culpa exclusiva do locador pelo encerramento prematuro do contrato de
locação comercial, cujas reformas exigidas pelo imóvel não se mostraram a contento nem foram
diligentes, o recurso adesivo carece de sustentação.
2 - Ante o descumprimento contratual pelo locador que não disponibilizou o imóvel em
condições de uso, o atraso no início da atividade comercial e sua posterior inviabilização,
exigem o ressarcimento, dentre outros, da taxa paga ao Conselho Regional de Farmácia e das
multas aplicadas pela Secretaria de Fazenda local em razão da suspensão e cancelamento da
inscrição concedida.
3 - Negado provimento ao recurso interposto pelo réu. Dado parcial provimento ao apelo da
autora.

(Acórdão 1038862, 20130111169635APC, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª TURMA CÍVEL, data de


julgamento: 2/8/2017, publicado no DJE: 17/8/2017. Pág.: 413-421)

6)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO.


REPARAÇÃO MATERIAL. INUNDAÇÃO EM LOJA DE SHOPPING CENTER. MAU FUNCIONAMENTO
DE ESTRUTURA INERENTE AO PRÉDIO E AO CONGLOMERADO COMERCIAL. DANIFICAÇÃO DE
PRODUTOS. FECHAMENTO DA LOJA POR OITO DIAS. DANOS CONFIGURADOS. REPARAÇÃO
DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
1 - Os eventuais prejuízos sofridos, em decorrência de inundação, por empresa instalada em
unidade comercial de shopping center, com ciência e concordância do locador, possibilitam que
figure aquela no pólo ativo de lide em que pleiteia a respectiva reparação dos danos, a despeito
de o contrato locatício haver sido celebrado em nome de um de seus sócios. Pretensão vinculada
à cláusula genérica de responsabilidade civil prevista no artigo 927 do Código Civil Brasileiro.
Preliminar de ilegitimidade ativa ad causam repelida.
2 - Devidamente comprovado nos autos que, em virtude de infiltração de água pluvial em
unidade comercial ocupada em shopping center, foram provocados danos à estrutura física
do imóvel, que implicaram o fechamento da loja por 08 dias seguidos, bem assim a danificação
de mercadorias que prejudicaram o seu aproveitamento para os fins a que originalmente se
destinam, decorrentes, segundo relatório técnico encontrado nos autos, de imperfeição no
funcionamento de estrutura do próprio shopping atribuíveis ao locador e à construtora que
edificou o prédio, haja vista encontrarem-se interligados na mesma prumada drenos do
sistema de ar refrigerado e dutos de água pluvial, sobressai patente o dever de indenizar, em
face da identificação dos elementos que lhe são inerentes.
3 - Revela-se desarrazoado condicionar a ocorrência de dano à apresentação de nota fiscal de
mercadorias existentes no interior do estabelecimento comercial por ocasião do infortúnio, uma
vez que ambas as partes assinaram termo que certifica a existência dos produtos, bem assim o
estado em que se encontravam após realização de levantamento conjunto. O documento fiscal
respectivo far-se-á necessário quando da apuração do quantum debeatur por oportunidade da
fase de liquidação do julgado.
4 - O fechamento do ponto comercial ocupado por lojista de shopping por vários dias representa
inegável redução de faturamento, que, certamente, implica em redução de ganhos, diretamente
vinculada ao evento danoso, ensejando, assim, o pagamento de indenização a título de lucros
cessantes, a ser apurada posteriormente, mediante colação aos autos de documentação
contábil da empresa prejudicada, que permitirá conhecer o lucro diário médio, de maneira a
possibilitar a realização do cálculo aritmético proporcional aos dias de interrupção das
atividades empresariais.
Apelação Cível desprovida.

(Acórdão 429032, 20070110176178APC, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, , Revisor:


CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 16/6/2010, publicado no DJE:
30/6/2010. Pág.: 54)

7)

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INDENIZAÇÃO. FUNDO DE


COMÉRCIO. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA EXCLUDENTE. REDUÇÃO. VALOR DO ALUGUEL.
CONTRATO VERBAL ANTERIOR COM TERCEIRO. NÃO COMPROVAÇÃO. REFORMA DO IMÓVEL
PELO LOCADOR. DEMORA INJUSTIFICADA NA DEVOLUÇÃO. CONDICIONAMENTO À QUITAÇÃO
DOS ALUGUÉIS VENCIDOS DURANTE A OBRA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESOLUÇÃO.
COBRANÇA INDEVIDA. MULTA. PREVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA
E JUROS MORATÓRIOS. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO DA ATIVIDADE
EMPRESARIAL NO PRAZO DETERMINADO DA LOCAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR.
INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO VERIFICAÇÃO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU. PREJUDICADO.
1. Não se indeniza fundo de comércio adquirido de terceiro pelos locatários depois de celebrado
o contrato de locação, quando da avença consta cláusula expressa de não indenizar.
2. Sem prova de que o valor do aluguel pago pelo terceiro seria menor que o contratado
posteriormente com os locatários, e inexistente demonstração de que eles prosseguiram na
locação anterior, inviável é o acolhimento do pleito de redução do preço livremente pactuado.
3. A retomada do imóvel pelo locador durante a vigência da locação para reforma e sua retenção
indevida, após atraso injustificado na conclusão das obras, condicionando a devolução aos
locatários ao pagamento de aluguéis vencidos nesse período, configura violação de obrigações
contratuais e viabiliza a resolução da avença, por violação ao pacto e às disposições legais,
notadamente pelo descumprimento da avença quanto à garantia do uso pacífico do bem pelos
inquilinos.
4. Incide a multa pela resolução do contrato de locação em prejuízo do locador, quando este
deu causa, na forma avençada no contrato, com incidência de correção monetária desde a data
do descumprimento do pacto e juros moratórios a contar da citação.
5. Deve o locador indenizar as perdas e danos aos inquilinos, quando eles ficam impossibilitados
de prosseguir na exploração econômica do imóvel comercial alugado por culpa do senhorio,
devendo o prazo corresponder ao de vigência da locação com interregno determinado no
tempo.
6. O descumprimento de contrato não enseja por si só reparação de danos morais, porquanto
dissabores, frustrações e angústias comumente se verificam nessas situações da vida em
sociedade. Além do mais, não consubstanciam tais situações lesão a atributo da personalidade
do prejudicado com a violação contratual.
7. Mantém-se a distribuição isonômica das despesas processuais, quando se verifica que ocorreu
sucumbência recíproca das partes, situação em que os honorários de sucumbência devem ser
compensados.
8. Considera-se prejudicado o recurso adesivo que buscava reformar a sentença para que
fossem julgados improcedentes os pedidos dos autores, quando a condenação é mantida e seu
conteúdo, ampliado quantitativamente.
9. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo do réu prejudicado.
Unânime.
(Acórdão 1014055, 20141110042536APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 4ª TURMA
CÍVEL, data de julgamento: 19/4/2017, publicado no DJE: 18/5/2017. Pág.: 250/271)

8)

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA DO IMÓVEL SEM MEDIDOR PRÓPRIO DE


ENERGIA ELÉTRICA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA
NÃO CONFIGURADA. CONDENAÇÃO AFASTADA.
I. O locador que entrega o imóvel alugado sem medidor próprio de energia elétrica descumpre
o disposto no art. 22, I, da Lei 8.245/91.
II. A falta obrigacional do locador quanto à entrega do imóvel em perfeitas condições de uso
autoriza a resolução do contrato, com a conseqüente restituição dos valores pagos pelo
locatário para a concretização da locação.
III. Cláusula penal instituída para a hipótese de descumprimento de obrigação contratual não
pode ser aplicada em face da infração de dever exclusivamente legal.
IV. Recurso conhecido e provido em parte.

(Acórdão 981426, 20130910110728APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA , 4ª TURMA CÍVEL,


data de julgamento: 9/11/2016, publicado no DJE: 5/12/2016. Pág.: 278/311)

Juizados Especiais - TJDFT:

9)

JUIZADO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.


INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS. DANOS AO PATRIMÔNIO DO LOCATÁRIO. NEXO CAUSAL
DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA
MANTIDA.
1. Narra a petição inicial que as partes firmaram contrato de locação de imóvel. Durante os
períodos de chuva, a locatária teve problemas de infiltração e vazamentos pelas paredes. Sem
que fossem providenciados os reparos pelo locador, seus móveis sofreram danos. Não
bastasse, surgiu um vazamento hidráulico na parede onde estava instalada a descarga do único
banheiro do imóvel, sem que, novamente, os reparos necessários fossem realizados.
2. Diante da situação, não restou outra alternativa senão ajuizar a presente ação, pleiteando a
indenização por danos materiais e morais pelos móveis danificados, em decorrência dos vícios
existentes no imóvel objeto de locação, assim como para restituição dos valores gastos com os
consertos necessários. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
condenar os réus no pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.000,00
(três mil reais).
3. Em se tratando de relação locatícia, o locador tem o dever de entregar o imóvel em
condições para atender ao fim que se destina, assim como responderá pelos vícios e defeitos
preexistentes ao seu arrendamento (art. 22, Lei no. 8.245/91 e art. 568, CC). Nesse mesmo
sentido o precedente da Turma Recursal: "consoante as normas contidas nos artigos 22,
incisos I e IV da Lei n. 8.245/91 e 568 do Estatuto Civil vigente, é obrigação do locador reparar
os vícios e defeitos apresentados no imóvel locado, sejam anteriores ou posteriores à locação,
não tendo o locatário laborado para esse fim" (Acórdão n.210118, 20030310154750ACJ,
Relator: LEILA ARLANCH, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de
Julgamento: 15/02/2005, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 08/04/2005. Pág.: 161).
4. O dever do locador de reparar os vícios e defeitos do imóvel não afasta sua responsabilidade
de reparar os danos suportados pelo locatário, seja pela violação do contrato ou mesmo por
ato ilícito (art. 186, CC). No caso presente, as infiltrações e vazamentos eram recorrentes, daí a
caracterização da negligência, pela falta de manutenção e a realização do conserto tão logo
comunicado, de forma a solucionar definitivamente o problema. Portanto, era previsível que
móveis e utensílios fossem atingidos, devendo ser ressarcidos os danos materiais suportados.
5. O dever de reparar decorre do princípio de que ninguém deve causar prejuízo a outrem (non
laedere), mas se o fizer, tem o dever de reparar.
6. Em suas razões recursais, a parte Ré se insurge, alegando que os danos materiais não restaram
comprovados. Todavia, na contestação, os réus não impugnaram de forma específica os danos
materiais apontados, tampouco rebateram o valor pleiteado a título de indenização. Nesse
passo, reza o art. 302 do Código de Processo Civil, que os fatos afirmados na inicial e não
impugnados na resposta serão considerados incontroversos, por força de expressa previsão
legal, daí porque independem de provas (art. 334, CPC).
7. Recurso conhecido e desprovido.
8. Pela sucumbência, condeno os recorrentes ao pagamento das custas finais, se houver, e
honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
9. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei 9.099/95, servindo a ementa de acórdão.
JUIZADO ESPECIAL. AÇÃO DE INDE
(Acórdão 897126, 20140710171915ACJ, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1ª Turma
Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 29/9/2015, publicado
no DJE: 5/10/2015. Pág.: 379)

10)

JUIZADO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO DE


IMÓVEL. INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS. DANOS AO PATRIMÔNIO DO LOCATÁRIO. NEXO
CAUSAL DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. PREJUÍZO MATERIAL.
COMPROVAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO NA HIPÓTESE. RECURSO DESPROVIDO.
SENTENÇA MANTIDA.
1.Narra a petição inicial que as partes firmaram contrato de locação de imóvel através de
empresa imobiliária. Durante os períodos de chuva, o locatário sempre tinha problemas de
infiltração e vazamentos pelas paredes e luminárias, quando então eram providenciados os
reparos, mas que depois se mostravam ineficientes, já que os vazamentos persistiam. No dia
08/10/2013, o Autor chegou ao imóvel e encontrou os cômodos completamente alagados e
sequer teve chance de salvar seus pertences. Diante da situação, não restou outra alternativa
senão procurar abrigo na residência de sua genitora e até que os consertos fossem realizados.
Com o ajuizamento desta ação, pretendeu-se a condenação do locador e imobiliária a repararem
os danos materiais e morais sofridos em decorrência dos vícios existentes no imóvel objeto de
locação. A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais, para condenar os réus ao pagamento
de indenização por danos materiais no valor de R$ 6.964,94 (seis mil, novecentos e sessenta e
quatro reais e noventa e quatro centavos) e R$ 2.000,00 (dois mil reais) pelos danos morais.
2.Em se tratando de relação locatícia, tem o locador o dever de entregar o imóvel em
condições para atender ao fim que se destina, assim como responderá pelos vícios e defeitos
preexistentes ao seu arrendamento (art. 22, Lei no. 8.245/91 e art. 568, CC). Nesse mesmo
sentido o precedente da Turma Recursal: "consoante as normas contidas nos artigos 22, incisos
I e IV da Lei n. 8.245/91 e 568 do Estatuto Civil vigente, é obrigação do locador reparar os vícios
e defeitos apresentados no imóvel locado, sejam anteriores ou posteriores à locação, não tendo
o locatário laborado para esse fim" (Acórdão n.210118, 20030310154750ACJ, Relator: LEILA
ARLANCH, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento:
15/02/2005, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 08/04/2005. Pág.: 161).
3.O dever do locador de reparar os vícios e defeitos do imóvel não afasta sua responsabilidade
de reparar os danos suportados pelo locatário, seja pela violação do contrato ou mesmo por ato
ilícito (art. 186, CC). No caso presente, as infiltrações e vazamentos eram recorrentes no período
chuvoso, daí a caracterização da negligência, pela falta de obra ou reforma que solucionasse
definitivamente o problema. Portanto, era previsível que móveis, aparelhos elétricos e utensílios
fossem atingidos. Quanto as despesas para lavanderia e com a rede elétrica suportados pelo
locatário devem ser igualmente ressarcidos.
4.Demonstrado pela prova que os danos materiais, é irrefutável o dever de reparar, em razão
do princípio de que ninguém deve causar prejuízo a outrem (non laedere), mas se o fizer, tem
o dever de reparar.
5.A jurisprudência é recorrente no sentido de que o mero inadimplemento contratual não é
suficiente para caracterizar dano moral. Contudo, os fatos retratados nos autos ultrapassaram
o simples aborrecimento, diante da reincidência dos transtornos, a impossibilidade de pernoitar
no imóvel com a família, porque estava inundado, e a necessidade de aguardar os reparos e
limpeza do local, para voltarem a morar.
6.Recurso conhecido e desprovido.
7.Pela sucumbência, condeno os recorrentes ao pagamento das custas finais, se houver, e
honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
8. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei 9.099/95, servindo a ementa de acórdão.
JUIZADO ESPECIAL. AÇÃO DE INDE
(Acórdão 874815, 20140710139925ACJ, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1ª Turma
Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 16/6/2015, publicado
no DJE: 25/8/2015. Pág.: 311)

Possibilidade de imputação do locatário ao pagamento das contas:

11)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - VAZAMENTO DE ÁGUA


- MAJORAÇÃO NA FATURA - RESPONSABILIDADE.
I - O locatário possui obrigação de cuidar do imóvel como se fosse seu e de realizar a imediata
reparação dos danos verificados no bem, (Lei 8.245/91, art. 23, II e V).
II - A empresa administradora possui obrigação, assumida contratualmente, de reparar
imediatamente os danos considerados urgentes.
III - A fatura de água majorada em razão de vazamento verificado no imóvel é
responsabilidade do locatário e da administradora do imóvel que, cientes do vazamento, não
adotaram medidas concretas, urgentes, para solucionar o problema.
IV - Apelações parcialmente providas

(Acórdão 1011535, 20110111903273APC, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª TURMA CÍVEL, data de


julgamento: 29/3/2017, publicado no DJE: 25/4/2017. Pág.: 500/524)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

12)

LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Infiltrações decorrentes de água da chuva - Ação de rescisão


contratual proposta pelos locatários cumulada com restituição de quantias pagas, indenização
por danos morais e consignação das chaves - Propositura pelo locador de ação de despejo por
falta de pagamento cumulada com cobrança - Processos reunidos - Julgamento conjunto -
Sentença de procedência parcial de ambas as ações - Apelo do locador - Vazamentos e goteiras
que impediram o imóvel locado de ser utilizado para os fins a que se destinava - Artigo 22,
inciso I, da Lei nº 8.245/91 - Vício oculto - Problema não solucionado - Responsabilidade do
locador - Rescisão contratual justificada - Ajuste no critério de arbitramento dos honorários de
sucumbência na ação proposta pelos apelados - Valor da condenação como base de cálculo -
Artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil - Apelação parcialmente provida

(TJSP; Apelação Cível 1033695-60.2016.8.26.0100; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan;
Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 9ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 16/12/2019; Data de Registro: 16/12/2019)

13)

Locação de imóvel para fins comerciais - Ação de rescisão contratual cumulada com pretensão
indenizatória - Cerceamento de defesa não caracterizado - Prova concludente acerca da
existência de vício oculto, do qual a autora não tinha conhecimento por ocasião da celebração
da avença - Prévia ciência da locadora comprovada - Rescisão contratual cabível, mas sem a
cominação de multa por infração contratual - Indenização pelos prejuízos sofridos pela
inquilina devida - Valor correspondente ao desconto concedido por ocasião da contratação a
ser abatido da condenação - Apelo provido em parte.

(TJSP; Apelação Cível 1009474-72.2017.8.26.0554; Relator (a): Vianna Cotrim; Órgão Julgador:
26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento:
29/11/2018; Data de Registro: 29/11/2018)

14)

APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS


– INTERDIÇÃO DO ESTABELECIMENTO PELA PREFEITURA – IMPOSSIBILIDADE DE USO DO
IMÓVEL PARA OS FINS A QUE SE DESTINAVA – INFRAÇÃO CONTRATUAL DOS LOCADORES
EVIDENCIADA – NÃO OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 22 DA LEI Nº 8.245/91 – MULTA
CONTRATUAL EM RAZÃO DA RESCISÃO ANTECIPADA – SENTENÇA MANTIDA – NECESSIDADE
DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL – INTELIGÊNCIA DO
ARTIGO 85, § 11, DO CPC/2015 – RECURSO DESPROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1015945-11.2017.8.26.0100; Relator (a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão
Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento:
12/06/2018; Data de Registro: 13/06/2018)

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

OBS: Com os parâmetros adotados, não foram localizados acórdãos no âmbito do STJ que
julgassem o mérito da lide, mas tão somente recursos cujo objeto era meramente processual
e/ou que foram barrados pela súmula 7.

15)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 660.920 - RJ (2005/0027272-0)

DECISÃO

Trata-se de agravo de instrumento, tirado contra decisão proferida pelo E. Tribunal de Justiça
do Estado do Rio de Janeiro, a qual negou seguimento a recurso especial interposto pela
agravante, com fulcro no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, ao fundamento de ofensa
ao artigo 21 do Código de Processo Civil, nos termos da ementa que segue:
"Ação de rescisão contratual cumulada com indenização. Alegação de defeitos e vícios no imóvel
locado. Notificação extrajudicial via cartório de títulos e documentos. Danos materiais não
comprovados.

Danos morais inocorrentes.

1. O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em estado que permite o uso a que se
destina, assim como a assegurar essa condição durante o transcurso do contrato.

2. Se a coisa alugada deteriora-se, sem culpa do locatário, este pode pedir a redução
proporcional do aluguel ou a rescisão do contrato - artigos 22, I, da Lei 8.245/91 e 567 do
CC/2002 (1190 do CC/ 1916).

3. Infiltrações e vazamentos produzidos em decorrência de deficiência no estancamento do


telhado não reparado tempestivamente pelo condomínio ou locador, tornado o imóvel
inabitável.

4. Nesse aspecto, o descumprimento da obrigação contratual pelo locador enseja motivo de


rescisão da locação.

5. Improsperável o pleito reparatório de danos morais, posto que, tratando-se de relação


contratual tem a jurisprudência orientado que o "dissabor ou o aborrecimento pela não
conclusão do negócio não afeta o patrimônio ético, a honra ou a reputação da autora" (AP.

12740/2000). Provimento parcial do recurso."

Irresignada, a agravante interpôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados


(fls.291/292).

Contra-razões (fls.321/325).

É o relatório.

1. O agravo merece prosperar.

Sumariando os autos, verifica-se que a irresignação refere-se à conclusão adotada pelo v.


acórdão proferido na apelação, a qual determinou a repartição dos ônus da sucumbência.

Com efeito, o pleito inicial contém 05 (cinco) pedidos diversos, sendo certo que somente na fase
de apelação fora provido 01 (um) deles, qual seja, o de rescisão do contrato de locação, o qual
se comparado aos demais, em termos patrimoniais, representa quantia menor, visto que a
agravada pleiteara indenizações por danos materiais, morais, no valor de 50 salários mínimos,
reversão da multa contratual, no valor de R$1.833,26 e condenação nas custas e honorários de
20%.

O professor José Dos Santos Bedaque, ao tratar do artigo 21 do Código de Processo Civil, traz o
seguinte comentário:

"A sucumbência parcial influi na distribuição das despesas processuais e dos honorários
advocatícios. Se ambas as partes forem consideradas reciprocamente vencidas e vencedoras, os
ônus da sucumbência serão repartidos de forma proporcional. Para esse fim, o juiz calculará
aproximadamente o que representa, em termos processuais, o acolhimento parcial da
pretensão deduzida pelo autor..."

(...)
"A preocupação do legislador em distribuir de forma equânime essas verbas deve ser levada em
conta na interpretação do parágrafo único.

Apenas se for realmente, mínima a sucumbência, a distribuição não ocorrerá,


responsabilizando-se sozinha aquela que sair vencida na parte substancial. Para que não ocorra
a divisão, a parcela correspondente à perda deve ser insignificante" (CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL INTERPRETADO, COORDENADOR Antonio Carlos Marcato, São Paulo, Editora Jurídico Atlas,
2004, p. 111/112).

No caso em tela, tendo o decreto da Corte de origem de dado parcial provimento à apelação,
para rescindir a locação, não há falar, por certo, em perda insignificante, como acima
especificado, sendo vero aplicar ao caso a conclusão do eminente Ministro FRANCIULLI NETO,
que nos EDcl no RESP 438858/SP (DJ 21.02.2005 p. 124) houve por bem "... determinar que as
partes arquem com as verbas da sucumbência, incluídos os honorários advocatícios
estabelecidos na origem, na proporção do respectivo decaimento, nos termos do artigo 21,
caput, do Código de Processo Civil."

2. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, devendo
cada parte arcar com os valores correspondentes ao seu decaimento, nos termos do artigo 21,
caput, do Código de Processo Civil.

Brasília (DF), 28 de abril de 2005.

MINISTRO HÉLIO QUAGLIA BARBOSA Relator

(Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, 12/05/2005)

16)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

ALUGUÉIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. LUCROS CESSANTES E DANOS


EMERGENTES. DANO MORAL. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS.
SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código
de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a
matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da
parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara
Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção
com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não
corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado.

2. A alteração das conclusões do Tribunal de origem e o acolhimento da pretensão recursal, a


fim de reconhecer o dever de indenizar, exigiria a alteração das premissas fático-probatórias
estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos,
atraindo o óbice da Súmula 7 do STJ, o que impede o conhecimento do recurso por ambas as
alíneas do permissivo constitucional.

3. Agravo interno não provido.


(AgInt no AREsp 1541247/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado
em 19/11/2019, DJe 26/11/2019)

17)

Locação comercial. Ação de rescisão de contrato. Indenização. Lucros cessantes. Honorários de


advogado. Fixação. Recurso especial.

Reexame de matéria fático-probatória. Incidência da Súmula 7. Agravo regimental improvido.

(AgRg no Ag 671.322/MG, Rel. Ministro NILSON NAVES, SEXTA TURMA, julgado em


14/06/2005, DJ 07/11/2005, p. 404)