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Apelação cível. Ação de revisão de contratos de promessa de

compra e venda de imóveis, cumulada com pedidos de indenização
por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência dos
pedidos. Recursos de apelação dos demandantes e da demandada.
Questão preliminar. Em se tratando de ação revisional de cláusulas
contratuais, não há necessidade de perícia para averiguação da
licitude da estipulação contratual.
Mérito. Licitude dos encargos contratuais avençados, especialmente
no que tange a previsão de incidência de juros.
Pretensão dos autores à redução dos preços dos imóveis em razão
da constatação de que suas áreas são inferiores àquelas previstas
nos instrumentos contratuais. O perito do juízo, todavia, em laudo
complementar, salientou que as áreas dos imóveis estão em
conformidade com a NBR 12.721, assim como em acordo com
aquelas constantes no Registro Imobiliário. Conseqüente
improcedência do pleito.
Alegação de que a obra não observou os materiais previstos nos
memorais descritivos. A perícia demonstrou que os materiais
utilizados na edificação dos imóveis são, em parte, efetivamente de
padrão inferior aos previstos nos memoriais descritivos, devendo ser
mantida, no tópico, a procedência da pretensão dos autores à
respectiva reparação.
Danos morais. O montante indenizatório, arbitrado em R$ 2.000,00
para cada demandante, se demonstra adequado e proporcional às
circunstâncias do caso, compensando suficientemente os autores
pelos prejuízos morais sofridos.
Honorários advocatícios. Manutenção da sentença.
Apelação dos autores desprovida. Apelação da demandada provida
em parte.

APELAÇÃO CÍVEL VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

Nº 70038555173 COMARCA DE CANOAS

ALCINO DA COSTA ANDERSON E APELANTE/APELADO

OUTROS

VEJA ENGENHARIA APELANTE/APELADO

ADMINISTRADORA E
INCORPORADORA DE IMOVEIS
LTDA

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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar
provimento ao recurso de apelação dos demandantes e dar provimento, em
parte, ao recurso de apelação da demandada.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes
Senhores DES. RUBEM DUARTE (PRESIDENTE) E DES. GLÊNIO JOSÉ
WASSERSTEIN HEKMAN.
Porto Alegre, 01 de dezembro de 2010.

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI,

Relator.

RELATÓRIO
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI (RELATOR)
Cuida-se de ação de revisão de contrato, cumulada com
pedidos de indenização por perdas e danos e por danos morais, ajuizada por
ALCINO DA COSTA ANDERSON e OUTROS contra VEJA ENGENHARIA
ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA.
Em síntese, sustentam os autores que: a.) adquiriram imóveis,
por meio de promessas de compra e venda avençadas com a demandada;
b.) o saldo dos preços dos imóveis seria quitado em tantas parcelas mensais
e sucessivas, quanto bastem ao pagamento do preço (fl. 04), com
atualização pelo CUB; c.) por ocasião da entrega dos imóveis, os autores
foram compelidos a firmar uma nova promessa de compra e venda, com
modificações na previsão das áreas dos imóveis, assim como nas condições

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de pagamento, acrescendo a demandada juros sobre o valor total do imóvel,

em lugar de fazê-los incidir sobre o saldo devedor; d.) houve ilícita
capitalização da dívida; e.) os demandantes se encontram, por força das
cláusulas contratuais abusivas, impossibilitados de quitar o saldo do preço;
f.) os imóveis entregues, de outra parte, diferem da previsão contratual no
que concerne a tamanho, qualidade e acessórios ... ensejando assim o
pedido de redução do valor e perdas e danos (fl. 05); g.) os novos contratos
firmados pelos demandantes por ocasião da entrega dos imóveis também
modificaram a natureza das garantias contratuais, adotando a alienação
fiduciária, de modo que os demandantes deixaram de obter as respectivas
escrituras públicas; h.) os imóveis apresentam vícios construtivos; i.) deve
ser autorizada, por isso mesmo, a suspensão dos pagamentos das
prestações dos imóveis pelos autores.
Pedem: a.) a declaração de nulidade das cláusulas que
alteraram o contrato original e estabeleceram a inserção de juros e
capitalização; modificaram a forma de garantia e os valores já foram
efetivamente pagos, bem como o expurgo de todas as cláusulas nulas (fl.
14); b.) a devolução de todos os valores pagos a maior e indevidamente
(incluindo aqui os juros, os quais deverão amortizar o saldo devedor de
conformidade com o CUB/RS da data da efetivação dos pagamentos (fl. 14);
c.) indenização dos prejuízos patrimoniais e morais sofridos pelos
requerentes (fl. 15); d.) redução do valor do imóvel proporcional a diminuição
de seu tamanho e qualidade de construção (fl. 15).
No curso da tramitação processual foi apensada ao presente
feito, em razão do reconhecimento da conexão, ação de resolução de
promessa de compra e venda ajuizada pela ora demandada contra ANDRÉA
LOUREIRO FONSECA.

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A sentença (fls. 731-745), examinando conjuntamente os feitos,

julgou procedente, em parte, a ação de revisão contratual, e procedente a
ação de resolução contratual.
Transcrevo a parte dispositiva da sentença (fls. 744-745):
“(...)
Por todo o expostos, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda
revisional aforada, no sentido de declarar hígidas as pactuações firmadas pelo
autores com a requerida Veja Engenharia Ltda no que concerne a alegada
abusividade dos juros/valores pagos. Outrossim, condeno a requerida ao
pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 2.000,00 para
cada autor, devendo, ainda, em sede de liquidação de sentença por
arbitramento ser realizado reajuste no sentido de reduzir o valor dos imóveis,
cada qual em sua proporção, tendo em vista as irregularidades apontadas na
execução da obra.
Havendo sucumbência recíproca, condeno a requerida ao pagamento de
60% das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono dos
autores, os quais fixo em R$ 4.000,00. O restante das custas fica a cargo dos
autores, bem como os honorários advocatícios em favor do procurador do
requerido, que vai fixado em R$ 2.000,00, autorizando-se a compensação nos
moldes do que estabelece a Súmula 306 do STJ.
JULGO PROCEDENTE a demanda de rescisão de contrato entabulada
pela sociedade empresária Veja contra Andréa Loureiro Fonseca, para o
efeito de declarar desfeita a promessa de compra e venda, devendo ser
reintegrada a autora na posse do imóvel e mantendo hígida as clausulações
contratuais. Determino a retenção do equivalente a 25% dos valores pagos,
devendo a restituição aperacionalizar-se via parcela única.
Condeno a requerida ao pagamento de verba indenizatória pelo uso do
bem no percentual de 1% sobre o valor total do contrato por mês de utilização
pelos requeridos, tudo acrescido de juros moratórios legais a partir da citação
(artigo 406, CC) e correção monetária pelo CUB, por ser este o indexador
contratado entre as partes litigantes.
Sucumbente, a requerida Andréa, deverá pagar as custas processuais e
honorários advocatícios os quais fixo em R$ 1.000,00, atento aos vetores do
artigo 20, § 3º do CPC.
(...)”.

Os autores apresentaram embargos de declaração (fls. 753-

756), desacolhidos (fl. 757).
Contra a sentença insurgem-se os demandantes, por meio de
apelação (fls. 761-769), tempestivamente interposta e preparada.
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Em síntese, sustenta que: a.) o reconhecimento da redução do

preço dos imóveis, em razão da área não corresponder às dimensões
previstas no contrato, restou reconhecida na motivação da sentença, mas
não foi objeto da parte dispositiva; b.) assevera que é importante constar do
dispositivo que a redução no valor do imóvel deve ser proporcional também
a da redução do seu tamanho (fl. 762); c.) de outra parte, deve ser majorado
o montante da indenização por danos morais, porque a quantia de R$
2.000,00, para cada um dos demandantes, se demonstra insuficiente para
compensar os prejuízos morais sofridos; d.) é inadmissível a cobrança de
juros calculados sobre o preço do imóvel, e não sobre o saldo devedor; e.)
havia necessidade de produção de prova pericial contábil; f.) deve ser
majorada a verba honorária fixada em favor dos procuradores dos
demandantes.
Contra a sentença insurge-se também a demandada, por meio
de apelação (fls. 772-779), tempestivamente interposta e preparada.
Em síntese, sustenta que: a.) ao contrário da conclusão
pericial, os autores receberam áreas superiores àquelas contratadas; b.)
pelas normas da ABNT (NBR 12.271), existe distinção técnica entre área
total (real) e área de construção (fictícia) (fl. 773); c.) a área real total é a
soma da área privativa real e de área de suso comum real (fl. 774); d.) a
área equivalente de construção não é área total real, apenas um parâmetro
de construção (fl. 774); e.) o perito indicou a área de construção fictícia e
não a área real total, que pode ser facilmente verificada pela leitura dos
instrumentos contratuais firmados pelas partes (fl. 774); f.) os materiais
empregados na construção estão de acordo com o memorial descritivo; g.)
em decorrência, é descabida a condenação da demandada no pagamento
de indenização por danos materiais e morais;
Pede a reforma da sentença nos pontos impugnados.
Intimados, os autores ofereceram contra-razões (fls. 789-793).
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Pedem seja negado provimento ao recurso de apelação da

requerida.
Intimada, a demandada ofereceu resposta (fls. 800-807).
Pede seja negado provimento ao recurso de apelação dos
demandantes.
Os autos vieram conclusos em 20.10.2010, ocasião em que
relatei e minutei o projeto de voto à douta revisão, à espera do julgamento
da Câmara, conforme a escala.
É o relatório.

VOTOS
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI (RELATOR)
Eminentes Colegas.
Desde logo, antecipo o meu voto de negar provimento ao
recurso de apelação dos autores e de dar provimento, em parte, ao recurso
de apelação da demandada.
A argüição de nulidade do processo, por cerceamento de
defesa, face à não-realização da prova pericial contábil, suscitada pelos
autores em seu recurso de apelação, de modo algum merece acolhimento.
Cuidando-se de ação de revisão contratual, onde se discute
exclusivamente a licitude, ou não, das cláusulas ajustadas pelas partes,
resulta desnecessária a realização de perícia, sendo suficientes os
elementos de convicção presentes no feito.
Seguindo no exame dos recursos de apelação, inexiste ilicitude
nos encargos contratuais avençados.
A sentença apelada examinou com critério e correção a
matéria, de modo que estou aderindo aos seus fundamentos, os quais adoto

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como razões de decidir, integrando-os ao voto, transcrevendo-os no que

mais importa ao tópico, assim (fls. 734-735):
“(...)
Passo a análise quanto ao pedido de revisão dos contratos e devolução
dos valores pagos a maior em face da abusividade dos juros:
Tomando-se como exemplo o contrato firmado pelo primeiro demandante,
senhor Alcido da Costa Anderson, lá ficou estipulado que o valor do
apartamento seria de R$ 55.458,65, equivalentes a 112,8011 CUBs (cláusula
sétima) a ser pago da seguinte forma: entrada de R$ 13.143,61, equivalentes
a 26,9655 CUBs, restando um saldo de R$ 42.201,07, o qual seria pago em
em tantas parcelas mensais e sucessivas (não especificava o número)
quantas bastem para o pagamento do preço, atualizadas a partir da
assinatura do contrato, acrescido dos encargos previstos nas cláusula 9 do
contrato.
Após a contemplação, quando do recebimento do bem, cada um dos
litigantes firmou novo contrato, o qual trouxe as descrições pormenorizadas e
individualizadas de cada imóvel. De fato, trata-se de mero complemento
àquela entabulação inicialmente firmada, não compreendendo nova
pactuação ou mesmo novação. Não vislumbro acréscimo de valores ou
mesmo empreendimento de novas cláusulas diferenciadoras daquelas antes
assumidas.
Não vislumbro qualquer ilegalidade quanto a incidência dos juros
compensatórios, da análise do segundo contrato, com efeito, não se vislumbra
abusividade.
O que ocorreu foi a incorporação, ao valor principal, dos juros
compensatórios já previstos no primeiro contrato a incidir após a entrega das
chaves.
Com se vê, nesta cláusula, os valores das parcelas devem sofrer
atualização pelo CUB, além da incidência de juros compensatórios de 12% ao
ano, “que já foram calculados e integram o saldo consolidado do preço total
do imóvel”.
Não se trata de alteração do valor final do imóvel, ou majoração abusiva
das parcelas mensais, visto que tal acréscimo estava previsto já na primeira
contratação, e está de acordo com a legislação pertinente.
Assim, quanto ao pedido de revisão dos contratos e declaração de
nulidade das cláusulas posteriormente estabelecidas de forma abusiva e a
devolução de valores pagos a maior, improcede.
(...)”.

No que tange ao pedido de reparação de danos materiais,

decorrentes da constatação de que os imóveis teriam dimensão inferior

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àquela prevista nos contratos, o que recurso de apelação da demandada

merece acolhimento.
De fato, a perícia realizada nos imóveis dos demandantes
constatou, em um primeiro momento, a alegada diferença (fl. 636, quesitos
“5” e “6”).
Posteriormente, contudo, após veemente impugnação da
demandada, instruída com cópias de manifestações de seus assistentes
técnicos em casos análogos (fls. 669-695), o perito do juízo, em laudo
complementar, salientou que as áreas dos imóveis estão em conformidade
com a NBR 12.721, assim como em acordo com aquelas constantes no
Registro Imobiliário (fls. 700-701).
Intimados do laudo, os demandantes não se manifestaram.
Nestas condições, tenho que a prova técnica não ampara o
acolhimento da pretensão.
Em decorrência, resulta prejudicada a questão suscitada pelos
autores, com relação à omissão do dispositivo da sentença quanto à
matéria.
No que tange, todavia, à reparação dos prejuízos decorrentes
da utilização de materiais diversos daqueles previstos nos memorais
descritos, sem razão a demandada.
A perícia demonstrou que os materiais utilizados são, em parte,
efetivamente de padrão inferior aos previstos nos memoriais descritivos,
merecendo acolhimento a pretensão dos autores à reparação, como bem
destacado na sentença apelada (fls. 735-738):
“(...)
Pertinente a qualidade dos referidos imóveis, o expert, de forma clara e
concisa, concluiu que os materiais empregados na construção não são os
mesmos previstos no memorial descritivo, ou seja, infere taxativamente que o
material empregado, alguns deles, são de qualidade inferior.
Relatou o senhor perito:

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“Não. Diversos itens apresentam diferenças do inicialmente previsto. Estas

discrepâncias envolvem marcas tais como os condutores, interruptores,
ferragens, louças, etc...”
“Em diversos itens verifica-se que as alterações que foram efetuadas são
materiais (marcas) diferentes do inicialmente proposto e de qualidade inferior,
embora atendam as normas técnicas vigentes”.
“Verificou-se nas unidades vistoriadas, que as ferragens são das marca
ALIANÇA ou SOPRANO, marcas que são consideradas inferiores à oferecida
quando do contrato particular de promessa de compra e venda”.
Agiu de má-fé a construtora dos imóveis porquanto, sem anuência ou
autorização dos proprietários, descumpriu as especificações técnicas
constantes do memorial descritivo, descumpridas na execução da obra, entre
elas, as ferragens utilizadas, interruptores, louças. É evidente o prejuízo dos
autores, compradores, pois pagaram o preço por mercadorias de melhor
qualidade daquelas utilizadas nas unidades habitacionais. Certamente, não há
outra consequência, senão concluir de que os imóveis terão uma redução do
valor pago proporcional ao seu tamanho real e a qualidade do material
utilizado na construção.
(...)
Encontra-se configurada, pois, a culpa dos requeridos, pois, com as
alterações ora apuradas pelo expert obra, ou mesmo pela omissão da
emissão do habite-se, providência que lhe competia realizar antes mesmo da
entrega dos apartamentos, deram causa à ocupação das unidades antes da
obtenção do habite-se.
A jurisprudência posiciona-se em igual sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. ENTREGA DE IMÓVEL. OCUPAÇÃO. AUSÊNCIA
DE HABITE-SE. MODIFICAÇÃO DA FACHADA. Tendo a construtora
entregue o imóvel para ocupação pelos condôminos antes da concessão do
HABITE-SE, não pode a mesma alegar que este não foi autorizado porque a
vistoria realizada pela municipalidade detectou alterações realizadas pelos
adquirentes, já que a autorização do município é requisito obrigatório à
ocupação de qualquer edificação, sendo que antes deste momento nem se
considera concluída a obra. Logo, correta a sentença que julgou procedente a
demanda, condenando a promitente-vendedora a cumprir com a obrigação de
providenciar o HABITE-SE. Todavia, resta prejudicada a pena de multa diária
por descumprimento fixada na sentença, ante a notícia da concessão da
licença nas razões de apelação. RECURSO DESPROVIDO. (APELAÇÃO
CÍVEL Nº 70007841273, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DO RS, RELATOR: PEDRO CELSO DAL PRA, JULGADO EM
19/08/2004)
Pelo exposto, procede o pedido de redução do valor dos apartamentos em
face das irregularidades apontadas, as quais deverão ser apuradas em
posterior fase de liquidação de sentença por arbitramento.
No que concerne aos pedidos de indenização por danos materiais,
entendo que o pleito se confunde com o pedido de redução de valores em
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face da inferior qualidade de construção e tamanho. É de bom alvitre a

lembrança de que danos patrimoniais devem ser comprovados e repercutem
diretamente os bens integrantes do patrimônio da vítima.
O dano patrimonial, como assinala Antunes Varela, com propriedade, é
susceptível de avaliação pecuniária, podendo ser reparado, senão
diretamente – mediante restauração natural ou reconstituição específica da
situação anterior à lesão -, pelo menos indiretamente – por meio de
equivalente ou indenização pecuniária (das obrigações em geral, 8a. ed.,
Almedina, p. 611).
Essa reparação, por certo, virá após apuração do novo valor dos imóveis
reduzidos em face das irregularidades alhures apontadas.
(1)Folha 636
(...)”.
Relativamente aos danos morais, estaria, em princípio,
afastando a condenação, porque não vislumbro, no caso, descumprimento
contratual capaz de ensejar abalo moral.
Não obstante, o recurso de apelação da demandada, no tópico,
não ofereceu impugnação específica, limitando-se a sustentar que, por não
ter agido com ilicitude, a reparação não seria devida.
Nestas condições, a ausência de impugnação recursal
específica determina a manutenção da condenação imposta na sentença.
Observo, ademais, que a condenação derivou, como se vê da
sentença (fls. 738 e seguintes), do reconhecimento da existência de
metragem inferior à previsão contratual, conclusão que se está afastando no
presente julgamento, e do reconhecimento da utilização de materiais
diversos daqueles previstos nos memoriais descritivos, que se está
confirmando, em situação que, assim, enseja a manutenção da reparação.
De outra parte, também estou confirmando o montante
indenizatório, arbitrado em R$ 2.000,00 para cada demandante, quantia que
se demonstra adequada e proporcional às circunstâncias do caso,
compensando suficientemente os autores pelos prejuízos morais sofridos.

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Saliento que a demandada deixou de impugnar,

especificamente, o montante da indenização por danos morais, o que
também enseja a sua confirmação.
Considerando o que se pede e o que se julga, não se vislumbra
relevante modificação no grau de decaimento das partes, de modo que se
confirma a distribuição dos encargos sucumbenciais fixada na sentença
apelada.
Especificamente quanto aos honorários arbitrados em favor
dos procuradores da parte demandante, de R$ 4.000,00, saliento que o
referido montante se encontra adequado à natureza da demanda e ao
trabalho realizado, não se justificando a pretendida majoração.
A determinação sentencial de compensação dos honorários
advocatícios, de resto, também vai confirmada, nos termos da Súmula n.
306 do Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação
dos demandantes e dou provimento, em parte, ao recurso de apelação
da demandada, tudo conforme antes enunciado.
É o voto.

DES. GLÊNIO JOSÉ WASSERSTEIN HEKMAN (REVISOR) - De acordo

com o(a) Relator(a).

DES. RUBEM DUARTE (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. RUBEM DUARTE - Presidente - Apelação Cível nº 70038555173,

Comarca de Canoas: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE
APELAÇÃO DOS DEMANDANTES E DERAM PROVIMENTO, EM PARTE,
AO RECURSO DE APELAÇÃO DA DEMANDADA. UNÂNIME."
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