MARÇO/2021

#EXTERNO.TODOS

Apresentação
Diante do importante papel da CAIXA junto à sociedade é essencial reforçarmos
a Missão, Visão e Valores da empresa com os seus parceiros, identificando res-
ponsabilidades e reconhecendo a contribuição de cada um dos envolvidos no
atendimento aos clientes e usuários de produtos e serviços CAIXA.

Para isso, apresentamos a cartilha Concessão Habitacional Pessoa Física, aqui

você encontrará informações sobre como realizar o melhor atendimento ao nos-
so cliente.

Afinal, você é o consultor imobiliário do cliente.

Convidamos você a ler, esclarecer as dúvidas e trazer esse conhecimento para

o seu dia a dia, buscando consolidar cada vez mais a marca CAIXA como o
banco da habitação da população brasileira.

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 #EXTERNO.TODOS

Sumário
Missão, Visão e Valores ................................................................................4

O que é Suitability? .......................................................................................5

Crédito Imobiliário SBPE - PF .......................................................................6

Etapas do Financiamento ............................................................................19

Tipos de Financiamento no SBPE - PF .......................................................26

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 #EXTERNO.TODOS

Missão, Visão e Valores

Atender bem não significa necessariamente realizar todos os desejos do cliente,
significa entender suas necessidades e verificar quais as possibilidades de
atendimento, além de indicar as melhores soluções disponíveis no momento pa-
ra atender totalmente ou parcialmente as expectativas do cliente.

É importante que o atendimento seja realizado de acordo com as possibilidades

físicas e estratégicas da empresa de forma sustentável sem comprometer sua
Missão, Visão e Valores.

Tratar todos os clientes com respeito e empatia é obrigação de todos os empre-

gados e parceiros CAIXA, somos isentos de qualquer tipo de preconceito, seja
de origem, etnia, gênero, cor, idade, classe social ou qualquer tipo de diferença
entre as pessoas, inclusive as relacionadas à aparência, comportamento, cren-
ças e opiniões pessoais.

O grande desafio hoje no atendimento CAIXA é atender pessoas tão diferentes

de forma ágil, eficaz, satisfatória e personalizada de forma que cada cliente se
sinta especial e único, no momento do atendimento.

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O que é Suitability?
Suitability é a oferta de produtos e serviços que atendam às necessidades, inte-
resses e objetivos dos clientes e que sejam adequados ao perfil de cada um.

Para ofertamos produtos e serviços adequados a cada perfil de clientes, deve-

mos nos atentar a alguns pontos importantes:

• Entender as necessidades dos clientes para melhor atendê-los;

• Esquematizar todos os pontos de contato com os clientes, na busca da me-

lhoria contínua das experiências de cada um em todos os canais, serviços
prestados e produtos consumidos;

• Assegurar-se de que a estratégia adotada é a centrada no cliente com ofer-

tas de produtos e serviços nos canais adequados e no tempo ideal de acor-
do com o perfil de cada cliente.

Quais as premissas que devo seguir para efetuar o atendimento do

cliente?
O atendimento ao cliente visa “garantir clareza e transparência em cada conta-
to, além do fornecimento de informações necessárias à tomada de decisão pelo
cliente”.

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Crédito Imobiliário SBPE - PF

O que significa financiamento imobiliário com recursos SBPE?

SBPE significa Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo onde são utiliza-
dos os recursos provenientes de depósitos de poupança.

Quais as informações iniciais a serem passadas ao cliente sobre o fi-

nanciamento com recursos SBPE?
• A Caixa financia até 80% do valor do imóvel e o restante deverá ser pago
com recursos próprios ou com os recursos da conta vinculada do FGTS,
caso o imóvel e o proponente estejam enquadrados nas normas para utili-
zação, conforme MO43000D. A regra de quota de financiamento está defini-
da na Resolução BACEN 4.676/2018, portanto os Bancos não financiam
100% do valor do imóvel.
Obs: Para operações vinculadas a empreendimentos com financiamento PJ
na CAIXA o financiamento pode chegar até 90%.
• Será efetuada pela CAIXA a avaliação do imóvel a ser dado em garantia do
financiamento para verificar se o mesmo poderá ser aceito e que, para este
serviço, é cobrada a Tarifa de Avaliação de Bens Recebidas em Garantia,
cujo valor está disponível no site da CAIXA - Tabela de Tarifas.
• Deverão ser apresentados documentos pessoais, de renda e do imóvel pa-
ra análise de crédito.
• O valor da conta vinculada do FGTS, juntamente com o valor financiado,
serão creditados ao vendedor, após a apresentação do contrato registrado,
em uma conta que o mesmo tenha na Caixa, ou em uma conta de outra
instituição financeira.

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Após os esclarecimentos acima deverá ser informado ao cliente as modalida-

des de financiamento disponíveis, sistemas de amortização, prazos mínimos e
máximos de financiamento, quotas, taxas de juros e tipos de contratação, a
depender do indexador - IPCA, TR, Taxa Fixa (sem indexador) ou com Crédito
Imobiliário Poupança CAIXA (com saldo devedor indexado pela TR).

Deverá também ser informado ao cliente sobre os seguros obrigatórios MIP –

Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físico do Imóvel, explicando a
que se destinam e os nomes das seguradoras disponibilizadas pela CAIXA
para contratação dos referidos seguros bem como da possibilidade de apre-
sentação de outra Apólice de seguro de sua escolha, desde que a mesma
atenda as coberturas exigidas pela CAIXA, sendo cobrado, para essa análise,
uma tarifa cujo valor encontra-se disponibilizado no site da CAIXA – Tabela de
Tarifas.

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Crédito Imobiliário SBPE - PF

Para iniciarmos o entendimento sobre o financiamento com recursos SBPE,
vamos esclarecer os tópicos abaixo:

1. Comprometimento de renda
2. Prazos de amortização
3. Enquadramento
4. Limites de financiamento
5. Quotas de financiamento
6. Estratégia de concessão de taxa de juros
7. Taxa customizada
8. Seguros
9. Sistemas de Amortização
10. Indexadores
11. Encargo mensal
12. Saldo devedor
13. Despesas acessórias e cartorárias
14. Regime de Casamento
15. Alienação Fiduciária
Antes de iniciarmos as definições de cada tópico, vale lembrar que todas as in-
formações e procedimentos a serem adotados estão no MO 43000.

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1. Comprometimento de renda
O que significa comprometimento de renda?
É a parcela do orçamento mensal que será direcionada ao pagamento da par-
cela de financiamento.
O comprometimento de renda pode variar de 15% a 30%, conforme sistema de
amortização e indexador, TR, IPCA , Taxa Fixa (sem indexador) ou crédito imo-
biliário Poupança CAIXA (com saldo devedor indexador pela TR) escolhidos
pelo cliente.
É muito importante orientar o cliente quanto ao comprometimento da renda, in-
formando a necessidade de um bom planejamento no decorrer do período de
pagamento das prestações do contrato habitacional.

2. Prazo de Amortização
Qual o conceito de prazo de amortização?
Entende-se por prazo de amortização, o tempo determinado que o cliente pa-
gará os encargos mensais do financiamento habitacional.
Os prazos do financiamento variam de acordo com o sistema de amortização,
modalidade e o indexador, TR, IPCA , Taxa Fixa (sem indexador) ou crédito
imobiliário Poupança CAIXA (com saldo devedor indexador pela TR) escolhi-
dos pelo cliente e podem variar entre 120 e 420 meses. Outro fator que pode
ser determinante para definir o prazo de financiamento é a idade do proponen-
te mais velho. Neste caso, o prazo de amortização mais a idade não podem
ultrapassar 80 anos e 6 meses, exceto se ocorrer autorização da seguradora.

3. Enquadramento
Como podem ser enquadrados os financiamentos no SBPE?
SFH e SFI

Qual a definição de SFH e SFI?

O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação – operações com taxa de juros na
faixa tabelada, ou seja, taxa efetiva máxima de 12% a.a., conforme determina-
ção do Conselho Monetário Nacional. Esse sistema foi criado pelo Governo Fe-
deral a partir da Lei 4.380, de 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitaci-
onal brasileiro. Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósi-
tos em caderneta de poupança e do FGTS. Atualmente, o valor máximo de
avaliação do imóvel, para enquadramento no SFH, é R$ 1.500.000,00.

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O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário – Esse sistema engloba todos

os financiamentos que não estão no SFH e oferece opções mais flexíveis com
várias possibilidades para os compradores de imóveis, como imóveis de valores
mais elevados inclusive imóveis comerciais, não havendo limite máximo de va-
lor de avaliação do imóvel. Os recursos do SFI são provenientes de investidores
do setor imobiliário, como bancos e financeiras. Esse sistema foi criado em
1997 pela Lei 9.514.

4. Limites de Financiamento
Como são definidos os limites de financiamento na Caixa?
Os limites de financiamento são definidos de acordo com o tipo de financiamen-
to escolhido pelo cliente, indexado pela TR, IPCA , Taxa Fixa (sem indexador) ou
crédito imobiliário Poupança CAIXA (com saldo devedor indexador pela TR), e
podem variar, sendo o valor mínimo de R$ 50.000,00 e o valor máximo é defini-
do de acordo com a quota máxima para cada tipo de financiamento ou sistema.
de amortização.

5. Quotas de Financiamento
Como podemos definir quota de financiamento?
É o percentual definido como limite para a concessão de financiamento de acor-
do com o programa/modalidade. A quota é variável em função do enquadramen-
to e modalidade, sendo os percentuais aplicados sobre o valor do imóvel/
operação, sendo que os valores calculados estão limitados ainda a quota esta-
belecida na avaliação de risco de crédito.

6. Estratégia de Concessão de Taxa de Juros

Existe uma estratégia para concessão de taxa de juros?
A Estratégia Habitação Mais Negócios tem como premissa, ofertar melhores
condições de taxas de juros, de acordo com o grau de relacionamento do cliente
com a CAIXA.
O relacionamento varia de acordo com a condição contratada, por meio de
Conta Integrada ou Cesta de Serviços e débito em conta da prestação.
Caso, além dos produtos acima, ele opte pela conta salário será ofertado um re-
dutor maior em sua taxa de juros.

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Saiba mais no MO43000B.

Importante explicar ao cliente que para manter a taxa de juros com aplicação do
redutor, o cliente deverá manter a adimplência do contrato e o débito em con-
ta, devendo permanecerem ativos os produtos/serviços da conta integrada e/ou
conta de serviços contratados. Caso o cliente também tenha optado pela Conta
Salário é necessário a manutenção da mesma na CAIXA para a aplicação do
redutor.
Caso haja descumprimento das condições acima o cliente perderá a taxa bonifi-
cada.

7. Taxa Customizada
O que é taxa de juros customizada?
A CAIXA oferece a aplicação de taxas de juros diferenciadas, reajustadas pela
TR, IPCA , Taxa Fixa (sem indexador) ou crédito imobiliário Poupança CAIXA
(com saldo devedor indexador pela TR), condicionada à aprovação pela Ferra-
menta da Mesa da Habitação PF.
A Taxa Customizada/Taxa Customizada Plus/Taxa customizada Premium reú-
nem as mesmas condições mínimas, tendo como diferencial a alíquota da taxa
de juros apresentada, indicada aos clientes que apresentarem maior rentabilida-
de, atratividade e engajamento à CAIXA.
A simulação é realizada no endereço http://relacionamento.caixa, opção Mesa
de Habitação. O resultado da simulação é apurado a partir dos dados inseridos
e condições negociadas pela Agência/PA concessora, ficando o empregado res-
ponsável pela fidedignidade dos dados informados na simulação.
A simulação tem validade de 90 dias contados da data da sua execução, data
expressa no documento gerado ao final do procedimento.
O documento gerado ao final da simulação é de uso interno da CAIXA e não de-
ve ser entregue ao cliente, devendo ser digitalizado para envio à Conformidade
e arquivado no dossiê.
A agência concessora deverá certificar e acompanhar a contratação dos produ-
tos negociados para concessão de Taxa Customizada até a data da assinatura
do contrato, tanto para as propostas concedidas pela Agência/PA quanto para
as prospectadas pelo Canal Parceiro, bem como assegurar a manutenção dos
mesmos pelos proponente(s).

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8. Seguros
O que significa cobertura securitária?
Podemos dizer que é o que está relaciona-
do com seguro, contrato que estabelece a
obrigação do pagamento de uma mensali-
dade, assegurando uma indenização no ca-
so do risco segurado se cumprir.

Na Caixa, quais os seguros são obri-

gatórios para os financiamentos habi-
tacionais?
É obrigatória a contratação dos seguros
MIP – Morte e invalidez Permanente e DFI
– Danos Físicos ao imóvel.

O que significa MIP e DFI?

MIP é o seguro de morte e invalidez permanente para cobertura de riscos de
natureza pessoal. O valor assegurado do MIP corresponde, na concessão do
contrato, ao valor do financiamento e, na evolução do contrato, ao valor do sal-
do devedor. As taxas do MIP são variáveis em função da faixa etária dos propo-
nentes que pactuam renda no financiamento habitacional.
DFI é o seguro sobre Danos Físicos do Imóvel, destinado à cobertura de riscos
de natureza material. O valor assegurado do DFI corresponde, na concessão do
contrato, ao valor de avaliação do imóvel e, na evolução do contrato, ao valor
atualizado da garantia.

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9. Sistemas de Amortização
O que é a amortização no financiamento imobiliário?
Sistema de amortização é um método que o banco disponibiliza para quem vai
contratar um Crédito Imobiliário CAIXA, pagar sua dívida (saldo devedor) de for-
ma parcelada, tendo por finalidade liquidar a dívida ao término do prazo contra-
tado.

Quais os sistemas de amortização disponíveis atualmente?

a. Sistema de Amortização Constante – SAC. A prestação é composta das
parcelas de amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de
amortização é constante.

PRESTAÇÃO
No SAC a parcela é atualizada pelo mesmo índi-
ce de atualização do saldo devedor, sendo recal-
culada pela divisão do saldo devedor pelo prazo
JUROS
remanescente do financiamento.
A parcela de juros é recalculada, mensalmente,
AMORTIZAÇÃO
pela aplicação da taxa de juros contratada inci-
dindo sobre o saldo devedor.

PRAZO

b. Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price - SFA/TP: sistema de

amortização em que as prestações são sempre iguais.

PRESTAÇÃO

No PRICE, as parcelas são atualizadas pelo

AMORTIZAÇÃO mesmo índice de atualização do saldo devedor.
A cada período, a parcela de amortização au-
menta e a parcela de juros diminui

JUROS

PRAZO

c. Tabela Comparativa SAC X Price

PRESTAÇÃO
Primeira prestação no SAC é maior

Neste mês a parcela no SAC é igual a Price

PRICE
SAC

Última prestação no SAC é menor

PRAZO
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Qual a diferença entre tabela Price e SAC?

A diferença entre tabela Price e SAC está na forma e rapidez de amortização,
ou seja, a diminuição gradativa da dívida.
A escolha do sistema de amortização afeta o valor das parcelas e a quantia total de juros. No SAC, as
prestações são mais altas no início e menores no final porque há amortização mensal do valor financi-
ado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque há uma diminuição progressiva
dos juros. Na tabela Price, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período
de financiamento.

Qual a vantagem da tabela Price e do SAC?

Nos financiamentos imobiliários, paga-se juros sobre o saldo devedor. Por isso,
quanto maior a amortização, menos o comprador desembolsa com juros.
Se o comprador pagar uma prestação maior no início, será mais vantajoso. O
sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) é preferível à tabela Price
porque representa uma economia de cerca de 10%, em média. A vantagem da
tabela Price é que a parcela inicial é, normalmente, bem menor. No entanto, pe-
lo SAC, apesar de as parcelas serem maiores no começo, há uma amortização
maior da dívida, que leva a uma economia significativa no final.
Quando se necessita de financiamento, o melhor a fazer é sempre optar pelo
prazo mais curto possível, para pagar menos juros.

10. Indexadores

O que é TR?
A TR é uma taxa de juros pós fixada. Esta é
utilizada no cálculo do rendimento de vários
investimentos, tais como títulos públicos, ca-
derneta de poupança e outras operações. É
calculada pelo Banco Central do Brasil.

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A Taxa Referencial (TR) é uma taxa de juros

de referência, instituída pela Medida Provisó-
ria n° 294, de 31 de janeiro de 1991 (depois
transformada na Lei n° 8.177, de 1º de março
de 1991[1]). Integrava um conjunto de medi-
das de política econômica do governo brasilei-
ro - o chamado Plano Collor II - visando a de-
sindexação da economia e o combate à infla-
ção.
Atualmente a TR é utilizada no cálculo do ren-
dimento de vários investimentos, tais como
títulos públicos, caderneta de poupança e ou-
tras operações, tais como empréstimos do
Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pa-
gamentos a prazo e seguros em geral.
É calculada pelo Banco Central do Brasil, com
base na taxa média mensal ponderada ajusta-
da dos CDBs prefixados das trinta maiores instituições financeiras do país, eliminando-se as duas me-
nores e as duas maiores taxas médias. A base de cálculo da TR é o dia de referência, sendo calcula-
da no dia útil posterior. Sobre a média apurada das taxas dos CDBs é aplicado um redutor que varia
mensalmente.

O que é IPCA?
O IPCA, índice nacional de preços ao consumidor amplo, é um indexador pós
fixado que tem por objetivo medir a inflação de um conjunto de produtos e servi-
ços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias.
O Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor – SNIPC produz contínua e sistematica-
mente o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA que tem por objetivo medir a infla-
ção de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal
das famílias. Esta faixa de renda foi criada com o objetivo de garantir uma cobertura de 90% das famí-
lias pertencentes às áreas urbanas de cobertura do Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consu-
midor - SNIPC.

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, também do Instituto Brasileiro de Geografia e Esta-
tística, calculado desde 1980, semelhante ao INPC, porém refletindo o custo de vida para famílias
com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. A pesquisa é feita em nove regiões metropolitanas
(São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Belém, Fortaleza, Salvador e Curiti-
ba) além dos municípios de Goiânia e Brasília, tendo sido escolhido como alvo das metas de inflação
(inflation targeting) no Brasil.

O que é Crédito Imobiliário Poupança CAIXA ?

É uma linha de Financiamento habitacional com taxa de juros atrelada ao rendi-
mento da poupança. A taxa de juros é composta pela remuneração da poupan-
ça, acrescida de uma taxa fixa que varia conforme o perfil do cliente, sendo o
saldo devedor atualizado pela TR.

TAXA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO = RENDIMENTO POUPANÇA + TAXA FIXA CLIENTE

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O diferencial deste indexador é que o cliente pode ficar tranquilo pois não terá surpresas durante o
financiamento, pois existe um teto que lhe garante a taxa máxima
.
Quando a Selic está abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% desse valor. Hoje a SELIC está
em 2,0%, consequentemente a taxa seria de 70% de 2,0%, resultando em 1,4% ao ano. Já quando a
Selic ultrapassa os 8,5%, a poupança rende 0,5% ao mês mais a TR, ou seja, em 6,17% ao ano.

SELIC >= 8,5%

6,17% + 3,0% = 9,17% a.a.

Se considerarmos uma taxa fixa, que varia de acordo com o perfil do cliente, de 3% ao ano teríamos:

SELIC = 2,0% a.a.

1,4% + 3,0% = 4,4% a.a.

Esta linha de financiamento, atualmente parece ser mais vantajosa para o cliente, tendo em vista que
possibilita parcelas e juros menores por conta dos juros da poupança estar rendendo 1,40%. Em caso
de disparada da SELIC, haverá o limitador teto de 10,16% ao ano.

O que é uma Taxa FIXA?

Neste caso a taxa de juros é definida previ-
amente no contrato, ou seja, o cliente sabe-
rá exatamente a quantia que pagará em ca-
da parcela.
As condições para contratação do financia-
mento são prefixadas e não há indexador
para o contrato.
Ao fazer um financiamento habitacional a juros pré-
fixados, por exemplo, “ o cliente tem a vantagem de
conhecer o valor exato da parcela durante todo o perío-
do. Isso facilita seu planejamento financeiro e reduz os
riscos de inadimplência pois o cliente já sabe quanto
terá de gastar .

Exemplo: o cliente pegou um crédito e se planejou a

longo prazo para quitá-lo de acordo com suas condições financeiras. Pouco tempo depois, a parcela
que ele achou que seria em determinado valor passa por um reajuste maior que o esperado. Caso ele
não esteja preparado, pode gerar uma enorme dor de cabeça.

Normalmente a falta de previsibilidade da variação das taxas é compensada por taxas nominais mais
baixas, ou seja, no pós fixado a taxa tende a ser menor. Isso pode significar um valor de prestação
mais barato no início. Contudo, a longo prazo as prestações podem sofrer reajustes altos, resultando
em um valor real mais caro que o praticado em empréstimos com taxa de juros pré-fixados.

Sendo assim, na hora da aquisição é preciso ficar atento não só ao valor das prestações iniciais, mas
também ao valor final. Outro ponto importante é avaliar o perfil do cliente e condições de pagamento.
Se o cliente tem um perfil mais conservador e gosta de ter controle do quanto vai pagar por um em-
préstimo, optar por juros pré-fixados pode ser a melhor escolha.

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A escolha do financiamento pré-fixado ou pós-fixado depende da situação eco-

nômica do país e do perfil do cliente. É aconselhável que o cliente compare a
taxa de juros efetiva oferecida em cada opção, bem como analise a taxa de in-
flação atual (IPCA).
Por exemplo: em tempos de crise econômica, os índices de inflação aumentam
e, consequentemente, os juros pós-fixados também aumentam consideravel-
mente as parcelas do financiamento. Neste caso, os juros pré-fixados seriam a
melhor opção.

11. Encargo Mensal

O que é encargo mensal?
É o valor que o cliente pagará mensalmente referente à parcela a prazo para
saldar uma dívida ou encargo.

Do que é composto o encargo mensal?

Parcela de Juros, amortização, seguros (MIP e DFI), tarifa e taxas.
Na fase de obra, juros, atualização monetária, prêmios de seguro e tarifa de ad-
ministração, esta última se contrato no SFH.

12. Saldo Devedor

O que significa saldo devedor?

É a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total já amortizado. É
também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual
liquidação do financiamento.

Qual o regulamento que prevê a atualização do saldo devedor?

A Resolução Bacen nº 4.676, de 31 de julho de 2018 prevê a atualização do sal-
do devedor dos contratos de financiamento imobiliário por índice de preços ou
pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

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13. Despesas Acessórias e Cartorárias

O que são despesas acessórias?
São as custas cartorárias com o registro do imóvel e o ITBI (Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis)

Qual o valor das despesas acessórias?

A estimativa é que seja em torno de 5% do valor do financiamento.
O valor liberado para o financiamento dessas despesas é deduzido do valor to-
tal do financiamento contratado, limitado à quota de 80%.

14. Regime de Casamento

Quem deve assinar o contrato de financiamento imobiliário?
Dependendo do regime de casamento, há a necessidade de diferentes assina-
turas, tanto por parte dos vendedores como dos compradores.
O regime de casamento está disposto no MO43000.

15. Alienação Fiduciária

O que é alienação fiduciária?
É um tipo de garantia aceita para possibilitar o financiamento do imóvel, onde o
devedor, para garantir o pagamento do valor financiado transfere o bem para
credor até a quitação da dívida.
Quais as vantagens da alienação fiduciária?
Uma das principais vantagens da alienação fiduciária é a diminuição dos juros
e a possibilidade de parcelar em mais vezes a compra do imóvel, uma vez que
o próprio bem comprado é a garantia do financiamento.

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Etapas do Financiamento
Educação Financeira
É importante explicar ao cliente que é necessário ter o valor da entrada, de no
mínimo, 20% do valor do imóvel, podendo em algumas modalidades ser, de no
mínimo 10%, conforme MO43000.
Esse valor pode ser composto por recursos próprios ou valor do FGTS para os
casos em que há possibilidade de utilização conforme condições estabelecidas
no MO43000D.

O que são recursos próprios?

É o valor em moeda corrente que o cliente precisará dispor para dar de entrada
no valor total da negociação do imóvel, deduzindo o valor obtido de financia-
mento.
Os valores do cliente depositados em sua conta vinculada do FGTS também
são considerados recursos próprios.

Simulador
No site da CAIXA é possível simular o valor da prestação, podendo ser parame-
trizado o valor de entrada, indexador, prazo de pagamento e sistema de amorti-
zação.
É uma ferramenta bastante útil pois sinali-
za para o cliente as condições de financia-
mento permitindo que o mesmo ao aportar
na agência já tenha feito uma análise pré-
via da sua capacidade financeira.
É importante informar que o valor das par-
celas encontrado no simulador não é defi-
nitivo e não representa com exatidão o va-
lor das prestações futuras, uma vez que o
valor real dependerá das variações do in-
dexador ao longo do tempo.
Para os clientes que não desejem “correr
riscos” os mesmos devem ser orientados
a contratar com taxa fixa.

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Documentação
Quais os documentos necessários a serem providenciados pelo(s) cli-
ente(s) para a concessão do crédito habitacional?
Para a concessão do financiamento habitacional é necessária a apresentação
de documentos do comprador, do vendedor e do imóvel transacionado.
A relação de documentos e formulários, o checklist para composição do dossiê
habitacional, bem como a relação de minutas contratuais utilizadas na conces-
são dos financiamentos, encontram-se disponibilizadas no encontram-se dispo-
nibilizadas nos MO abaixo:
• relação de documentos – MO30344
• relação de formulários – MO30341
• checklist – MO30340

Avaliação de Risco
O que é uma avaliação de risco de crédito?
É a avaliação do tomador de crédito por meio das informações cadastrais, do
histórico de comportamento, das condições do crédito pleiteado, da capacidade
financeira e do cenário macroeconômico.

Por que é feita essa análise de risco de crédito?

A principal finalidade da análise de risco de crédito é reduzir o grau de inadim-
plência verificando a capacidade de pagamento do cliente avaliado, bem como
se o histórico de comportamento desse cliente é considerado bom no mercado.

O que é necessário para efetuar a avaliação de risco de crédito?

Todas as informações relativas a avaliação, bem como os documentos neces-
sários para a comprovação de renda estão descritos no MO43082.

Análise Jurídica
Quando o Jurídico da Caixa deverá ser consultado?
O Jurídico da CAIXA deverá ser consultado sempre que houver alguma ques-
tão de Direito que possa impedir o prosseguimento da operação. Nestes ca-
sos deve-se abrir chamado para consulta ou para análise do documento e
emissão de parecer.

Pode explicar com um exemplo?

Um bom exemplo em que o JURIR deve ser acionado é a apresentação
do habite-se.
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 #EXTERNO.TODOS

Caso haja inclusão do documento com função correspondente ao Habite-

se, mas com nomenclatura diferente, deverá ser consultado o jurídico da CAIXA
para análise e emissão de parecer sobre a correspondência de função do docu-
mento apresentado, para atender à solicitação da Conformidade devido às de-
voluções de parecer por este motivo.

Avaliação do Imóvel
Quais os conceitos de avaliação de imóvel?
A avaliação do imóvel é uma exigência do Banco Central, que além da determi-
nação de valor de mercado também são verificadas algumas características físi-
cas do imóvel (limitadas ao visível na data da vistoria) relativas a estabilidade e
habitabilidade da edificação.

Qual a documentação necessária para efetuar uma avaliação?

• Certidão de Inteiro Teor do Imóvel com as seguintes informações (se imóvel
usado este é o único documento necessário):
- Iniciar informando o número da matrícula objeto da avaliação (não
aceitar certidão de matrícula mãe);
- Endereço do imóvel objeto da avaliação;
- Divisão interna/cômodos;
- Informações relativas ao Alvará de construção;
- Informações relativas ao Habite-se;
- Todas as áreas e frações e coeficientes pertencentes a matrícula e
constantes no quadro da NBR 12.721 registradas em cartório;
- Demais registros e averbações pertencentes a matrícula.

• Certidão de Ônus Reais e Ações Pessoais e Reipersecutórias – exigida ca-

so não esteja contemplada na Certidão Atualizada de Inteiro Teor da Matrí-
cula.
Para as modalidades de Aquisição apresentar, ainda:
- Se Imóvel Novo:
 ART - Anotação de Responsabilidade Técnica, RRT – Registro de
Responsabilidade Técnica ou TRT – Termo de Responsabilidade
Técnica de execução de obra contendo os dados do Responsável
Técnico, da empresa Produtora /Construtora e identificação da
21
 #EXTERNO.TODOS

Obra (o campo “atividade técnica” da ART/RRT deve constar as

atividades: “realização ou execução ou construção civil ou edifica-
ção”);
 ART/RRT/TRT do projeto legal aprovado pelos órgãos competen-
tes (projeto legal, conforme NBR 13.532);
 Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualifica-
ção ou Certificação do Material de Construção - exclusivamente
quando a tipologia do imóvel for casa nova.
- Para modalidades de construção, conclusão, Ampliação ou melhoria
apresentar, ainda:
 Proposta de Financiamento de Unidade Isolada – PFUI, devida-
mente preenchida e datada. Deve ser enviada via assinada pelo
RT da obra em formato PDF e via em formato de planilha eletrôni-
ca;
 Projeto Legal (apresentar também o projeto arquitetônico caso a
Prefeitura análise/aprove projeto simplificado);
 Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel objeto do financia-
mento, individualizada e atual;
 ART/RRT/TRT do projeto legal;
 ART/RRT/TRT dos projetos estrutural, elétrico, hidrossanitário e
impermeabilização;
 Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio e Pânico, quando exi-
gível pelo órgão responsável pela aprovação (para imóvel comerci-
al);
 ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, RRT – Registro de
Responsabilidade Técnica ou TRT – Termo de Responsabilidade
Técnica de execução de obra contendo os dados do Responsável
Técnico, da empresa Contratada ou Contratante - Produtora/
Construtora e identificação da Obra (o campo “atividade técnica”
da ART/RRT /TRT deve constar as atividades: “realização ou exe-
cução ou construção civil ou edificação.
- Para modalidades de Melhoria e/ou Reforma sem ampliação e sem al-
teração de estrutura apresentar, ainda:

22
 #EXTERNO.TODOS

 Estudo preliminar de arquitetura, com informações sucintas e su-

ficientes para a caracterização geral da concepção adotada con-
forme NBR nº 16.636/2017;
 Proposta de Financiamento de Unidade Isolada - PFUI, devida-
mente preenchida e datada (deve ser enviada via assinada pelo
RT da obra em formato PDF e via em formato de planilha eletrô-
nica), com a descrição dos elementos da edificação, dos compo-
nentes construtivos e dos materiais de construção, informações
estas que são preenchidas no item “Valores/Custos”.

Quais os requisitos mínimos?

A tabela de requisitos mínimos foi desenvolvida de acordo com:
• Expertise em processos de financiamento habitacional da empresa e his-
tórico de ocorrências;
• Normas técnicas da ABNT;
• Legislações regulatórias externas a CAIXA (Federais, Estaduais, Munici-
pais, etc...);
• Imposições dos gestores das fontes de recursos.
A atuação da engenharia da CAIXA, neste quesito, será limitada aos aspectos
visuais.
Descumprimentos de normas da ABNT que resultem em vícios, constatados
durante a vistoria, com capacidade de comprometer no presente ou futuro a
habitabilidade, estabilidade ou possuírem potencial desvalorizante também po-
derão ser motivos de negativa de garantia.
Sugerimos também consultar as tipologias construtivas e características dos
imóveis que podem fazer ser aceito (ou não) como garantia, constantes res-
pectivamente nos do MO43000

Quando é realizada a avaliação do imóvel?

Após o pagamento da 1ª parte da tarifa. O valor remanescente é pago na data
da assinatura do contrato, estando o seu valor disponível na Tabela de Tarifas
da CAIXA.

23
 #EXTERNO.TODOS

Como identificar o enquadramento: individual ou empreendimento?

Se UH nova concluída vinculada a empreendimento com origem de recursos
SBPE, passível de enquadramento como alocação de recursos , caso o vende-
dor opte pelo enquadramento no individual, é obrigatória que a matrícula da uni-
dade a ser financiada esteja individualizada com a averbação da construção e o
Laudo de Avaliação deverá ser somente da unidade a ser contratada:

SITUAÇÃO DAS SOLICITAÇÃO DA RESPONSÁVEL PELA

EMPREENDIMENTO
UNIDADES AVALIAÇÃO/ANÁLISE AVALIAÇÃO/ANÁLISE
A agência ou CCA deman-
Nova, livre de ônus;
da a avaliação à empresa
ou O profissional credenci-
credenciada de engenhari-
Nova, hipotecada ou alie- ado realiza a avaliação
Com até 12 unidades a/arquitetura mediante Or-
nada em outra Instituição com emissão do Laudo
dem de Serviço – O.S ou
Financeira Bancária/Não de Avaliação.
Autorização de Serviço –
Bancária
AS
A agência ou CCA deman-
Nova, livre de ônus; da a avaliação com a em-
ou presa credenciada de en-
Nova, Livre de ônus, mas genharia/arquitetura medi-
Com mais de 12 que já tenha sido hipote- ante Ordem de Serviço –
O profissional credenci-
unidades cada ou alienada anteri- O.S ou Autorização de Ser-
ado realiza a avaliação
ormente viço – AS preenchido(a)
Contratado na Modali- com emissão do Laudo
ou da seguinte forma: “Mesmo
dade Individual de Avaliação.
Nova, Hipotecada ou alie- se tratando de empreendi-
nada em outra Instituição mento com mais de 12 uni-
Financeira Bancária/Não dades a avaliação poderá
Bancária ser excepcionalmente reali-
zada.”

Nova, livre de ônus;

ou
Nova, Livre de ônus, mas
que já tenha sido hipote- A agência encaminha o
Com mais de 12
cada ou alienada anteri- processo para a GIHAB Emissão do Laudo de
unidades
ormente O CCA encaminha o pro- Análise de Empreendi-
Contratado como ou mentos Concluídos.
cesso para a Agência que
Alocação de Recursos Nova, Hipotecada ou alie- o remete para a GIHAB
nada em outra Instituição
Financeira Bancária/Não
Bancária

Conformidade Proativa
O que é conformidade proativa?
Podemos dizer que é a etapa do processo de financiamento habitacional onde são verifica-
dos se todos os documentos encaminhados estão em conformidade com os documentos
exigidos para a concessão do crédito habitacional antes da assinatura do contrato pelas
partes.

24
 #EXTERNO.TODOS

Qual a finalidade da conformidade proativa?

Garantir a conformidade legal e normativa das propostas de financiamento
prospectadas nos diversos canais, estabelecendo padrões e procedimentos
com foco no controle do crédito, segurança e efetividade dos processos de
execução ou securitização desses créditos.

Onde encontrar informações sobre a conformidade proativa?

Todas as informações referentes a conformidade proativa estão descritas no

Assinatura do Contrato
Como é formalizada a contratação na Caixa?
O contrato é emitido em 3 vias e assinado pelas partes, Uma via assinada fica
arquivadas no dossiê e as outras duas são entregues ao cliente para provi-
denciar o registro no cartório

Qual o procedimento após a assinatura do contrato?

As 2 vias assinadas devem ser levadas ao cartório correspondente ao imóvel financiado
para ser averbado o instrumento contratual e formalizada a garantia para a Caixa. O con-
trato deve ser levado ao cartório para registro em até 30 dias.

Conformidade da Garantia
Quando os valores são liberados ao ven-
dedor?
Assim que for emitida matrícula com averbação da
compra e venda e registrada a garantia em favor da
Caixa. O documento será analisado e após atestada a
conformidade.

25
 #EXTERNO.TODOS

Tipos de Financiamento no SBPE—PF

Imóvel Novo ou Usado
Quando um imóvel é considerado Novo?
Para fins de enquadramento no Programa SBPE é aquele que, na data da en-
trega da documentação para pesquisa cadastral encontra-se em uma das se-
guintes condições:
• com até 180 dias da data de emissão do “habite-se” ou documento equiva-
lente, expedido por órgão público competente;
• tenha ultrapassado 180 dias da data de emissão do “habite-se”, mas não
tenha sido habitado ou alienado, excetuando-se os casos em que o propo-
nente for o primeiro comprador do imóvel e comprove a sua ocupação du-
rante a negociação de venda ou quando tratar-se de imóvel recebido pelo
vendedor do terreno do empreendimento, mediante dação em pagamento.

Imóvel Comercial
É possível financiar imóvel comercial?
Sim, inclusive imóveis comerciais (misto) em empreendimentos financiados ou
não pela CAIXA.
As condições de financiamento são diferenciadas, tais como: quota, prazo, sis-
tema de amortização e taxa de juros. Mais detalhes verificar no MO43000B. Pa-
ra imóveis comerciais, é cobrado IOF:
• à vista, no ato da contratação, para as modalidades de Aquisição;
• parcelado, na liberação das parcelas de obra, para as modalidades de
Construção.

Imóvel Comercial
Quais são as modalidades de financiamento para construção?
• Aquisição de terreno e construção: financiamento para compra de terreno
(lote urbanizado) conjuntamente com a construção de imóvel.
• Construção em terreno próprio: financiamento para construção de imóvel
para clientes que já possuam a escritura definitiva do terreno (lote urbani-
zado).
• Reforma e/ou ampliação: financiamento de obra ou serviços que resultem
na melhoria e/ou aumento da área construída do imóvel, para clientes com
escritura definitiva do imóvel.
26
 #EXTERNO.TODOS

Quais as vantagens desde produto?

O projeto é elaborado pelo próprio cliente, conforme suas necessidades e dese-
jos. Portanto ele poderá personalizar, planejar e construir sua casa como sem-
pre sonhou.
Caso a obra seja bem gerida pelo cliente, existe grande possibilidade do custo
ser inferior ao custo de aquisição de uma casa semelhante pronta.

Existe limite do valor do imóvel?

Não existe limite para o valor de avaliação do imóvel. Imóveis com valor de ava-
liação até R$1.500.000,00 são enquadrados no SFH e acima disso no SFI.

Como a engenharia determina o valor de avaliação do imóvel antes

de sua construção?
Com base no projeto apresentado pelo cliente, e nas especificações dos materi-
ais discriminados na PFUI, a engenharia da CAIXA vai até o terreno e determi-
na o valor de avaliação da casa como se pronta estivesse.

Quais são os itens que posso financiar no imóvel?

É permitida a construção de imóveis, incluindo todos os itens necessários a sua
funcionalidade e habitabilidade, além de itens adicionais/acessórios de acaba-
mento, melhoria da habitação, segurança, lazer e sustentabilidade, como por
exemplo: sistemas de monitoramento e segurança (câmeras, alarme, etc), pisci-
na, quiosque/churrasqueira, área de lazer em geral, sistema de aquecimento
solar, sistema de geração de energia, sistemas residenciais automatizados e di-
versos outros.

Quem é o responsável pela construção?

O cliente é o responsável pela construção. Este deverá contratar um profissio-
nal da área de engenharia/arquitetura para elaboração dos projetos e execução
da obra. A CAIXA atua apenas como agente financeiro.

E se o cliente já iniciou a obra com recursos próprios? Pode contratar

o financiamento?
Sim. A contratação das modalidades “Aquisição de terreno e construção e cons-
trução em terreno próprio” pode ocorrer com percentual de obra executada de
até 70%.

27
 #EXTERNO.TODOS

Qual o prazo que o cliente tem para concluir a obra?

O prazo de construção pode variar entre 2 e 24 meses, contados a partir da da-
ta de assinatura do contrato.
Em algumas situações é permitida a reprogramação do cronograma pelo clien-
te, porém isso deve ser evitado, pois gera custos e retrabalho para o cliente e
para a CAIXA. Portanto, recomendamos que o cronograma seja elaborado con-
siderando também possíveis eventualidades, que comumente atrasam as
obras.
O cliente pode alterar o projeto e os materiais de acabamento durante
a obra?
Alterações de projetos e especificações de materiais devem ser evitadas. Quan-
do isso ocorre, o cliente poderá incorrer em novas tarifas de reanálise de proje-
to, além de correr o risco de atrasar seu cronograma.
Quando as alterações foram realmente necessárias, a CAIXA deverá ser comu-
nicada previamente, para nova análise da documentação e emissão de parecer
sobre as alterações propostas.
Descrevemos abaixo, exemplos de simulação de financiamento para constru-
ção:
• Construção em terreno próprio
Valor do terreno: R$ 250.000,00
Valor máximo do financiamento: 80% do valor do orçamento, portanto R$
320.000,00.
Valor do custo/orçamento (custo): R$ 400.000,00
Valor de avaliação da casa como se pronta estivesse: R$ 750.000,00
• Aquisição de terreno e construção
Valor do terreno: R$ 250.000,00
Valor do custo/orçamento (custo): R$ 400.000,00
Valor de avaliação da casa como se pronta estivesse: R$ 750.000,00
Valor máximo do financiamento: 80% da soma do custo/orçamento com o
terreno, portanto R$ 520.000,00.
Onde pode ser consultada a lista de documentos/formulários necessários para
o financiamento de construção?
• MO30340
• MO30341
• MO30344

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 #EXTERNO.TODOS

A planilha da proposta de financiamento de unidade isolada (PFUI) pode ser

capturada no seguinte endereço: http://www.gehpa.mz.caixa/?p=empreendpf
Como são feitas as liberações de recursos?
A CAIXA realiza o acompanhamento da obra mediante vistorias periódicas e de
forma visual, com o intuito de verificar a evolução das obras e se a sua execu-
ção está de acordo com as condições e especificações contratadas e com às
boas práticas construtivas.
Tal atividade não se caracteriza fiscalização de
obras e permite que as liberações de recursos ocor-
ram de acordo com o cronograma físico-financeiro
proposto.
O projeto arquitetônico precisa estar aprova-
do para assinatura do contrato de constru-
ção?
Não é necessário, na fase de análise, que o projeto
apresentado pelo proponente esteja aprovado pelos
órgãos competentes, sendo, no entanto, exigível
quando da contratação.
Ressaltamos que o alvará de construção pode ser
apresentado para a primeira vistoria.
O cliente precisa de algum recurso financeiro próprio para iniciar a
obra?
Sim. Primeiro o cliente executa a etapa, depois a CAIXA realiza a vistoria e faz
a liberação dos recursos.
Para financiamentos com fonte de recursos SBPE existe a possibilidade de an-
tecipação das duas primeiras parcelas, limitado à 20%.
Qual o prazo para o cliente quitar o financiamento?
O prazo máximo de financiamento é de até 420 meses, porém pode variar con-
forme sistema de amortização ou indexador/taxa fixa escolhido.

Quando o cliente começa a amortizar o saldo devedor?

A amortização do saldo devedor tem início após o fim do período de obras.
Durante a fase de obras, serão pagos pelo cliente encargos mensais compos-
tos de atualização monetária e juros sobre o saldo devedor, tarifa de adminis-
tração e prêmio de seguros.

29
 #EXTERNO.TODOS

Quais são os principais erros na criação de uma proposta no SIOPI?

Um erro muito comum é o cadastro do número da matrícula errado que gera
inconformidade e atrasos no processo. Dada a importância desta informação e
a impossibilidade de corrigi-la de forma simples, recomendamos extrema aten-
ção a matrícula ao lançar os dados no SIOPI (número da matrícula, número do
CRI e comarca, principalmente).

Imóveis sob propriedade da CAIXA

É possível financiar imóvel sob propriedade da CAIXA?
Sim, os imóveis ou lote (terreno) de propriedade da CAIXA adjudicado, arrema-
tado ou recebido em dação em pagamento, administrado pela CAIXA ou levado
a leilão devido a execução ou consolidação da propriedade que originalmente
foi objeto de alienação fiduciária.
As condições de financiamento são diferenciadas, tais como: quota, prazo, sis-
tema de amortização e carência. Possuem as melhores condições de taxa de
juros pois enquadram nos perfis de interesse.
A quota máxima de 100% do Valor de Compra e Venda, observada a exigência
do % (percentual) do valor do imóvel. Mais detalhes verificar no MO43000B

Unidades de empreendimentos financiados na

CAIXA
Quais as vantagens que o cliente tem em financiar um imóvel cujo
empreendimento foi realizado na CAIXA?
Para unidades vinculadas a empreendimentos com produção financiada pela
CAIXA - desligamento (PEC ou Apoio à Produção) e financiamento de imóvel
certificado com o “Selo Casa Azul + Caixa”, os clientes têm acesso à condições
diferenciadas.
Ainda, possuem a possibilidade de financiar até 90% do valor do imóvel. Mais
detalhes verificar no MO43000B.

Lote urbanizado
É possível financiar lote ou terreno?
Sim, é possível, inclusive lotes de propriedade da CAIXA. No caso de financia-
mento de lote (terreno) não há incidência de seguro DFI – Danos Físicos ao
Imóvel. Mais detalhes verificar no MO43000B.

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