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Responsabilidade do Corretor Da Corretagem

perante o novo Código Civil


O tema ainda requer reflexão em
Com o advento da Lei 10.406/02 vigente nosso sistema legislativo que tem um histó-
a partir de 11/01/2003, as modificações intro- rico de toda a responsabilidade aplicável ao
duzidas por este novo código muito nos preo- profissional de intermediação imobiliária,
cupam, já que os profissionais do mercado visto que estes assumem notável conota-
imobiliário, mais especificamente os corretores ção nas alterações introduzidas, segundo o
de imóveis, imobiliaristas, consultores e afins, capítulo XIII, sob o título: Da Corretagem,
obrigatoriamente, deverão adequar-se à reali- arts. 722 a 729.
dade imposta pela referida Lei, sob pena de
estarem fadados a suportarem ônus advindo
da evolução tecnológica e concorrência e, Art. 722 - Pelo contrato de corretagem,
ainda, da imposição legal, sob pena de serem uma pessoa, não ligada a outra em virtude
excluídos do mercado. de mandato, de prestação de serviços ou
Incorporada às novas regras impostas por qualquer relação de dependência, ob-
pelo novo Código Civil, têm-se ainda outras le- riga-se o obter para a segunda um ou mais
gislações inerentes à atividade profissional, as negócios, conforme as instruções recebidas.
quais possibilitam aos órgãos fiscalizadores da
categoria, aplicar sanções administrativas, das Art. 723 - O corretor é obrigado a exe-
quais citamos: cutar a mediação com diligência e prudên-
cia, prestando ao cliente todas as
informações sobre o andamento dos negó-
1) Lei nº 6.530-/78
cios; deve, ainda, sob pena de responder
2) Decreto 8.1871/78
por perdas e danos, prestar ao cliente todos
3) Resoluções COFECI nos 146/82;
os esclarecimentos acerca da segurança ou
199/85; 326/92; 334/92; 458/95
risco do negócio, das alterações de valores
e do mais que possa influir nos resultados.

Some, ainda, as disposições inerentes à Art. 724 - A remuneração do corretor,


comercialização de imóveis, como por exem- se não estiver fixada em Lei, nem ajustada
plo: Leis nos. 4591/64; 4.380/64; 6.015/73; entre as partes, será arbitrada segundo a
6.766/79; 8.078/90; 9.514/97; 10.257/01. natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725 - A remuneração é devida ao


corretor uma vez que tenha conseguido o re-
sultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes.
Atualmente, com a vigência da Lei
8.078/90, conhecida como Código de De- Art. 726 - Iniciado e concluído o negó-
fesa do Consumidor, tem se exigido dos cio diretamente entre as partes, nenhuma
prestadores de serviços qualidade em remuneração será devida ao corretor; mas
suas atividades, pondo-os como alvos se, por escrito, for ajustada a corretagem
quando se verificam vícios e defeitos com exclusividade, terá o corretor direito à
quanto à forma da execução dos servi- remuneração integral, ainda que realizado o
ços, exigindo-se a específica reparação negócio sem a sua mediação, salvo se com-
dos danos existentes, dependendo da ve- provada sua inércia ou ociosidade.
rificação de culpa.

Legislação Imobiliária 3 Instituto Universal Brasileiro


Art. 932 - São também responsáveis
Art. 727 - Se, por não possuir prazo de- pela reparação civil.
terminado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posterior- III – O empregador ou comitente, por
mente como fruto da sua mediação, a cor- seus empregados, serviçais e prepostos no
retagem lhe será devida; igual solução se exercício do trabalho que lhes competir, ou em
adotará se o negócio se realizar após a de- razão dele.
corrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor. Art. 935 - A responsabilidade civil é in-
dependente da criminal, não se podendo
Art. 728 – E se o negócio se concluir questionar mais sobre a existência do fato,
com a intermediação de mais de um corre- ou sobre quem seja o seu autor quando
tor, a remuneração será paga a todos em estas questões se acharem decididas no
partes iguais, salvo ajuste em contrário. juízo criminal.

Art. 729 – Os preceitos sobre a corre- Art. 942 - (Parágrafo único) - São so-
tagem constantes deste código não excluem lidariamente responsáveis com os autores
a aplicação de outras normas da legislação os coautores e as pessoas designadas no
especial. art. 932.

Estas são algumas responsabilidades Da Indenização


que todo profissional liberal deve estar ciente
Capítulo II
ao exercer suas atividades junto à coletivi-
dade. Assim, você, consultor imobiliário, que Art. 944 - A indenização mede-se pela
também atua junto a um público e, como pro- extensão do dano.
fissional liberal, deve conhecer as consequên-
cias de uma negociação que possa causar Existem, basicamente, três tipos de res-
algum dano ou prejuízo ao cliente, pois res- ponsabilidade:
ponderá pelos seus atos. Conhecer em pro-
fundidade seus direitos e deveres é importante - Responsabilidade contratual
para que tenha mais segurança durante o - Responsabilidade extracontratual
exercício de sua profissão. Pesquise e estude - Responsabilidade criminal
sempre. Na dúvida, consulte um advogado.

Responsabilidade
Da Responsabilidade Civil
Contratual
Título IX
Capítulo I
Da Obrigação de Indenizar Em sentido amplo, a expressão ex-
prime a obrigação assumida pelas partes
Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito, cau- contratantes, em virtude da qual se acham
sar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. no dever de fazer, ou cumprir, tudo o que te-
nham convencionado ou ajustado.
Parágrafo Único – Haverá obrigação de Desse modo, evidenciada a responsa-
reparar o dano, independentemente de culpa, bilidade contratual da parte, quando não
no casos especificados em Lei, ou quando a cumpre a obrigação a que está sujeita, pode
atividade, normalmente desenvolvida pelo ser compelida pela outra a cumpri-la sob
autor do dano, implicar, por sua natureza, risco pena de responder pelos danos que lhe pos-
para os direitos de outrem. sam ser causados.
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D) Dano Direto - Resultante da ação vio-
Responsabilidade contratual: Esta ladora, contudo se acolhe o dano derivado ou
acepção exprime o mesmo que obrigação reflexo.
contratual ou obrigação derivada do con-
trato ou da convenção. Faz-se necessário que o dano decor-
Neste sentido, entendem-se as ex- rente de outrem, relacionado ou não com o
pressões: responsabilidade do devedor, do lesado, seja traduzido em:
credor, do cedente, do cessionário, do A) ato ilícito
mandante, do mandatário, do fiador, do lo- B) exercício de atividade perigosa
cador, do locatário etc. Revela-se a obriga-
ção que deve ser cumprida por eles, em Dois planos desdobram a teoria da respon-
virtude da convenção estabelecida. sabilidade civil: responsabilidade subjetiva e ob-
jetiva. A ação qualificada pelo direito, faz gerar,
para o violador, a obrigação de reparação no:
Mas, em sentido especial, a responsabili- A) Âmbito do ilícito: Consubstancia-se,
dade contratual é a obrigação de indenizar ou em fato humano próprio (responsabilidade di-
de ressarcir os danos causados pela inexecu- reta) ou de outrem, ou ainda, de coisa inani-
ção de cláusula contratual ou pela má execução mada (responsabilidade extracontratual) e, do
da obrigação nela estipulada. Assim sendo, a outro lado, em retardamento ou descumpri-
responsabilidade, além de fixar a obrigação que mento total ou parcial da obrigação ou do con-
não foi cumprida, determina a obrigação de res- trato (responsabilidade contratual).
sarcir o dano consequente do inadimplemento Na prática de ilícito, fora ou dentro da re-
ou má execução da obrigação contratual. lação contratual, nasce a obrigação de repa-
rar (conforme o sistema das codificações em
Responsabilidade nosso Código Civil Art. 159).
Extracontratual
Art. 159 - Serão igualmente anuláveis os
É verificada pelos agentes, desde que contratos onerosos do devedor insolvente,
seja conhecida e comprovada que esse agiu quando a insolvência for notória, ou houver mo-
ou não com culpa. tivo para ser conhecida do outro contratante.
B) Exercício de atividade perigosa: Há
Responsabilidade Criminal leis especiais sobre atividades perigosas,
apartadas das codificações que estão em vigor
Entende-se a obrigação de sofrer os cas- e que vêm sendo editadas desde a construção
tigos ou incorrer nas sanções penais impostas das estradas de ferro. Estas leis se aplicam
ao agente do fato ou omissão criminosa. atualmente às empresas que desenvolvem ati-
Alguns requisitos são exigidos para a ca- vidades de risco.
racterização do dano em concreto, admitindo
também, certas especificações na respectiva Análise das ações
formulação. Assim, requer-se:
Deve haver vínculo (nexo causal) entre
A) Dano atual - Não é remoto, mas ação e o evento, de sorte a poder-se concluir
aceita-se o dano futuro, ou a perda de oportu- que o dano proveio de fato do agente. Em ou-
nidade, desde que as consequências certas e tras palavras, que exista uma relação certa e
previsíveis da ação sejam violadoras. direta entre o fato desencadeador e o resul-
B) Dano Certo - Definido, ou pelo menos, tado danoso dentro da teoria denominada de
determinável, porém, admite-se o damnum in- equivalência das condições.
fectum e a perda do prêmio face ao acidente. Cumpre, a propósito, demonstrar-se em
C) Dano Pessoal - Refletido na pessoa concreto essa relação pela análise de subjeti-
do lesado. vidade do agente e das circunstâncias do
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caso, caracterizando-se a responsabilidade, Art. 595 - No contrato de prestação de
na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva), serviço, quando qualquer das partes não sou-
pela demonstração da existência de dolo (von- ber ler, nem escrever, o instrumento poderá
tade ou consciência) ou de culpa (negligência ser assinado a rogo e subscrito por duas tes-
ou imperícia) do causador e, na decorrência da temunhas.
atividade perigosa (objetiva) pelo simples im-
plemento da relação causal (independente- Art. 596 - Não se tendo estipulado, nem
mente da subjetividade do agente). chegado a acordo as partes, fixar-se-á por ar-
bitramento a retribuição, segundo o costume
Obrigações do consultor imobiliário do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade.

O consultor imobiliário, podendo atuar Art. 597 - A retribuição pagar-se-á de-


como profissional liberal, deve, no campo profis- pois de prestado o serviço se, por convenção
sional, na qualidade de autônomo/liberal, assu- ou costume, não houver de ser adiantada, ou
mir suas responsabilidades (Artigos 247 a 249). paga em prestações.

Art. 247 - Incorre na obrigação de in- Art. 598 - A prestação de serviço não se
denizar perdas e danos o devedor que re- poderá convencionar por mais de quatro anos,
cusar a prestação a ele só imposta, ou só embora o contrato tenha por causa o paga-
por ele exequível. mento de dívida de quem o presta, ou se des-
tine à execução de certa e determinada obra.
Art. 248 - Se prestação do fato tornar-se Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á
impossível, sem culpa do devedor, resolver- por findo o contrato, ainda que não concluída
se-á a obrigação; se por culpa dele, respon- a obra.
derá por perdas e danos.
Art. 599 - Não havendo prazo estipulado,
Art. 249 - Se o fato puder ser execu- nem se podendo inferir da natureza do con-
tado por terceiro, será livre ao credor trato, ou do costume do lugar, qualquer das
mandá-lo executar à custa do devedor, ha- partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso,
vendo recusa ou mora deste, sem prejuízo pode resolver o contrato.
da indenização cabível.
Parágrafo Único - Dar-se-á o aviso:
Transações imobiliárias
I - Com antecedência de oito dias, se o
salário se houver fixado por tempo de um mês,
Toda transação imobiliária é funda- ou mais.
mentada em contratos de compromisso,
de compra, de venda etc. Pois seu con- II - Com antecipação de quatro dias, se o
trato de trabalho é caracterizado por uma salário se tiver ajustado por semana, ou quin-
prestação de serviços (Artigos 593 a 609). zena.

III - De véspera, quando se tenha contra-


Art. 593 - A prestação de serviço, que tado por menos de sete dias.
não estiver sujeita às Leis trabalhistas ou a Lei
especial, reger-se-á pelas disposições deste Art. 600 - Não se conta no prazo do con-
capítulo. trato o tempo em que o prestador de serviço,
por culpa sua, deixou de servir.
Art. 594 - Toda espécie de serviços ou
trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser Art. 601 - Não sendo o prestador de ser-
contratada mediante retribuição. viço contratado para certo e determinado tra-
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balho, entender-se-á que se obrigou a todo e Art. 607 - O contrato de prestação de
qualquer serviço compatível com as suas for- serviço acaba com a morte de qualquer das
ças e condições. partes. Termina, ainda, pelo escoamento do
prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão
Art. 602 - O prestador de serviço contra- do contrato mediante aviso prévio, por inadim-
tado por tempo certo, ou por obra determi- plemento de qualquer das partes ou pela im-
nada, não se pode ausentar, ou despedir, sem possibilidade da continuação do contrato,
justa causa, antes de preenchido o tempo, ou motivada por força maior.
concluída a obra.
Art. 608 - Aquele que aplicar pessoas ob-
Parágrafo Único - Se, despedir-se sem rigadas em contrato escrito a prestar serviço a
justa causa, terá direito à retribuição vencida, outrem pagará a este a importância que o
mas responderá por perdas e danos. O prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, hou-
mesmo dar-se-á, se despedido por justa vesse de caber durante dois anos.
causa.
Art. 609 - A alienação do prédio agrícola,
Art. 603 - Se o prestador de serviço for onde a prestação dos serviços se opera, não
despedido sem justa causa, a outra parte será importa a rescisão do contrato, salvo ao pres-
obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição tador opção entre continuá-lo com o adqui-
vencida, e por metade a que lhe tocaria de rente da propriedade ou com primitivo
então ao termo legal do contrato. contratante.

Art. 604 - Findo o contrato, o prestador


de serviço tem direito a exigir da outra parte a O profissional deverá responder por
declaração de que o contrato está findo. Igual danos causados no exercício de sua pro-
direito lhe cabe, se for despedido sem justa fissão (artigos 402 a 405).
causa, ou se tiver havido motivo justo para dei-
xar o serviço.
Art. 402 - Salvo as exceções expressa-
Art. 605 - Nem aquele que os serviços mente previstas em Lei, as perdas e danos de-
são prestados poderá transferir a outrem o di- vidas ao credor abrangem, além do que ele
reito aos serviços ajustados, nem o prestador efetivamente perdeu, o que razoavelmente
de serviços, sem concordância da outra parte, deixou de lucrar.
dar substituto que os preste.
Art. 403 - Ainda que a inexecução re-
Art. 606 - Se o serviço for prestado por sulte de dolo do devedor, as perdas e danos
quem não possua título de habilitação, ou só incluem os prejuízo do disposto na Lei
não satisfaça requisitos outros estabeleci- processual.
dos em Lei, não poderá quem os prestou
cobrar a retribuição normalmente corres- Art. 404 - As perdas e danos, nas obriga-
pondente ao trabalho executado. Mas, se ções de pagamento em dinheiro, serão pagas
deste resultar benefício para a outra parte, com atualização monetária segundo índices
o juiz atribuirá a quem o prestou uma com- oficiais regularmente estabelecidos, abran-
pensação razoável, desde que tenha agido gendo juros, custas e honorários de advogado,
com boa-fé. sem prejuízo da pena convencional.

Parágrafo Único - Não se aplica a se- Parágrafo único - Provado que os juros
gunda parte deste artigo, quando a proibição da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo
da prestação de serviço resultar de Lei de pena convencional, pode o juiz conceder ao
ordem pública. credor indenização suplementar, havendo pena
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convencional, pode o juiz conceder ao credor Art. 111 - O silêncio importa anuência,
indenização suplementar. quando as circunstâncias ou usos o autoriza-
rem, e não for necessária a declaração de von-
Art. 405 - Contam-se os juros de mora tade expressa.
desde a citação inicial.
Art. 112 - Nas declaração de vontade se
atenderá mais à intenção nelas consubstan-
O profissional deverá entender sobre
ciada do que ao sentido literal da linguagem.
os negócios jurídicos - Art. 104 à 114.
Art. 113 - Os negócios jurídicos devem
Art. 104 - A validade do negócio jurídico ser interpretados conforme a boa-fé e os usos
requer. do lugar de sua celebração.

I - Agente capaz. Art. 114 - Os negócios jurídicos benéfi-


II - Objeto lícito, possível, determinado ou cos e a renúncia interpretem-se estritamente.
determinável.
III - Forma prescrita ou não na defesa em
Lei. Diante daquilo que está exposto em toda
a legislação pertinente a responsabilidade civil
Art. 105 - A incapacidade relativa de uma do corretor, juridicamente existe ainda as san-
das partes não pode ser invocada pela outra ções disciplinares, que são as resoluções, por-
em benefício próprio, nem aproveita aos coin- tarias e circulares capazes de oferecer aos
teressados, salvo se, neste caso, for indivisí- mesmos os meios e mecanismos necessários
vel o objeto do direito ou da obrigação comum. a coibir uma atividade profissional perniciosa,
danosa e causadora de um complexo efeito,
Art. 106 - A impossibilidade inicial do ob- capaz de denegrir toda uma categoria. Isso
jeto não invalida o negócio jurídico se for rela- pode ir de apenas uma advertência verbal,
tiva, ou se cessar antes de realizada a censura, multa, suspensão da inscrição ou a
condição a que ele estiver subordinado. apreensão da carteira profissional.
Portanto, devemos pautar pelo profis-
Art. 107 - A validade da declaração de sionalismo, para que possamos agregar
vontade não dependerá de forma especial novos cliente, havendo uma integração tão
senão quando a Lei expressamente a exigir. grande que no futuro, talvez, o chamemos
de parceiro.
Art. 108 - Não dispondo a Lei em contrá-
rio, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constitui- Outras Informações
ção, transferência, modificação ou renúncia de Importantes
direitos reais sobre imóveis de valor superior
a trinta vezes o maior salário mínimo vigente Do Condomínio
no país.
O novo Código Civil, que alterou a lei
Art. 109 - No negócio jurídico celebrado n° 4.591/64 (lei do Condomínio), dedicou os
com cláusula de não valer sem instrumento artigos 1.331 a 1.358 e, em especial o artigo
público, este é da substância do ato. 1.340 às obras no condomínio; o artigo
1.343 especifica como deverá ser e a forma
Art. 110 - A manifestação da vontade sub- que ocorrerá a aprovação pelos condômi-
siste ainda que o seu autor haja feito a reserva nos. Outra alteração interessante é a do ar-
mental de não querer o que manifestou, salvo tigo 1.345, que diz que o adquirente de
se dela o destinatário tinha conhecimento. unidades responderá pelos débitos existen-
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tes em relação ao condomínio. Por isso, a Da Habitação
declaração do síndico com firma reconhe-
cida e cópia autenticada da ata que o ele- O direito da habitação está regulamen-
geu, é necessária. Assim, sana-se o risco de tado no artigo 1.414 do CC quando o uso
haver débitos. consistir no direito de habitação gratuita em
casa alheia (sob a denominação de habita-
Das Servidões ção), observando que o titular deste direito não
pode alugá-la, nem emprestar, apenas e sim-
O artigo 1.378 diz: plesmente ocupá-la com sua família. Isto está
“A servidão proporciona utilidade para baseado na Lei n° 6.015/73 no artigo 167, in-
o prédio dominante, e grava o prédio ser- ciso I, número 7.
viente, que pertence a diverso dono, e cons-
titui-se mediante declaração expressa dos Do Penhor
proprietários, ou por testamento, subse-
quente registro no cartório de registro de É a transferência efetiva da posse em ga-
imóveis”. rantia de um débito ao credor, fazendo com
que o devedor disponha de uma coisa móvel
Do Usufruto ou imóvel, suscetível de alienação, regulados
pelo artigo 1.431 do CC. Existem, basica-
Conforme exemplifica o artigo 1.390 mente, dois tipos de penhor: o Penhor Rural,
do CC, pode recair, em um ou mais bens, regulado pelos artigos 1.438 e 1.439 do CC e
imóveis ou móveis em um patrimônio in- o Penhor Industrial ou Mercantil, regulado pelo
teiro ou parte deste, abrangendo-lhe no artigo 1.447 do CC, bem como pelo Decreto
todo ou em parte, os seus frutos e utilida- 413/69 e pela cédula mercantil.
des, com a inscrição obrigatória no regis-
tro imobiliário. Da Hipoteca
É fato muito comum no dia-a-dia imobi-
liário, a instauração desta medida de proteção A hipoteca, de acordo com o artigo 1.473
ao patrimônio de alguém com a total respon- do CC, diz que podem ser objeto de hipoteca
sabilidade do usufrutuário para sua conserva- os imóveis e seus acessórios, o domínio di-
ção e cuidado do bem ou bens, que estão em reto, o domínio útil, as estradas de ferro, os re-
seu poder. cursos naturais, os navios e as aeronaves,
esclarecendo ainda no parágrafo único que a
Da Extinção do Usufruto hipoteca de navios e aeronaves se regerá pelo
disposto em lei especial.
Pode se extinguir o usufruto, também A hipoteca e suas nuances estão es-
com a averbação obrigatória no registro imo- tabelecidas no artigo 1.489 do CC e seus
biliário por diversas formas, tais como: incisos:

- Renúncia ou morte do usufrutuário A lei confere hipoteca:


- Pelo termo de duração
- Outras disposições nos artigos 1.410 e I - Às pessoas de direito público interno
1.411 do CC. (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos en-
carregados da cobrança, guarda ou adminis-
Do Uso tração dos respectivos fundos e rendas.
II - Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou
O artigo 1.412 do CC diz: da mãe que passar a outras núpcias, antes de
“O usuário usará da coisa e perceberá os fazer o inventário do casal anterior.
seus frutos quando exigirem as necessidades III - Ao ofendido, ou aos seus herdeiros,
suas e de sua família “ sobre os imóveis do delinquente, para satisfa-
Legislação Imobiliária 9 Instituto Universal Brasileiro
ção do dano causado pelo delito e pagamento
Consumidor: É toda pessoa física ou
das despesas judiciais.
jurídica que adquire ou utiliza produtos ou ser-
IV - Ao co-herdeiro, para garantia do seu
viços como destinatário final. Numa transação
quinhão ou torna da partilha sobre o imóvel ad-
imobiliária, consumidor é aquele cliente que
judicado ao herdeiro reponente.
utiliza de seus serviços.
V - Ao credor sobre o imóvel arrematado,
Produto: É todo bem móvel ou imóvel
para garantia do pagamento do restante do
adquirido pelo consumidor, mediante remu-
preço da arrematação.
neração do fornecedor.
Serviços: É toda atividade profissional
Para Registro da Hipoteca:
fornecida a título oneroso ao consumidor. A
corretagem de imóveis é um exemplo.
A hipoteca, seja ela convencional ou
legal, deve ser registrada junto ao cartório
imobiliário e irá constar na matrícula do imó-
vel. Os artigos 1.492 e 1.493 esclarecem que
os registros e averbações se darão por
ordem conforme forem requeridos, quanto ao
registro dos imóveis. São disciplinados por lei
especial (Lei 6.015/73, Lei dos Registros Pú- Para a elaboração de um código, as fon-
blicos). Dúvidas profissionais poderão ser sa- tes pesquisadas são: os costumes, a lei, a
nadas junto ao Instituto dos Registradores doutrina, a jurisprudência.
Imobiliários do Brasil - IRIB. Costume é aquilo que disciplina natu-
ralmente um comportamento. Ex.: Aguar-
dar um atendimento em uma fila; não
A hipoteca extingue-se conforme de- existe na lei, mas todos adotam este com-
clara o artigo 1.499 do CC: portamento.
I - Pela extinção da obrigação principal Lei é uma norma imposta pelo estado,
II - Pelo perecimento da coisa que tem observância obrigatória e des-
III - Pela resolução da propriedade creve e prescreve uma pena pelo seu des-
IV - Pela renúncia do credor cumprimento.
V - Pela remissão, arrematação ou ad- Doutrina é a interpretação da lei pelos ju-
judicação risconsultores e doutrinadores do direito.
Além dos motivos acima, ainda é ne- Jurisprudência é um corpo de decisões
cessário o cancelamento junto ao registro junto aos tribunais acerca de fatos e casos
imobiliário. práticos, isto é, a interpretação da lei pelos
tribunais.
Direito do Consumidor
A Lei n° 8.078/90, do Código do Consu-
Devemos, também, observar o Direito do midor, combinada com outras leis e institutos:
Consumidor, para que possamos prestar um Constituição Federal; Código de Defesa do
serviço profissional de relevância. Somos Cor- Consumidor; Novo Código Civil de 2002; Lei
retores responsáveis por aquilo que vendemos Ação Civil Pública e o Decreto 2.181/97, defi-
e devemos procurar, sempre, oferecer um nem a relação de consumo.
atendimento esclarecedor, agindo de tal forma O consumidor tem vários direitos: segu-
que o nosso cliente possa utilizar-se de um rança, escolha, informação, indenização, edu-
serviço que irá primar por sua excelência, pela cação para o consumo, meio ambiente,
ética e conhecimento técnico. revisão contratual, melhoria dos serviços pú-
A transação imobiliária é uma relação de blicos e acesso à justiça e ao órgão de defesa
consumo, em que haverá um código que dis- do consumidor. Dentre todos estes direitos, ire-
ciplina está relação. mos salientar:
Legislação Imobiliária 10 Instituto Universal Brasileiro
Direito à indenização Registros Imobiliários
Qualquer consumidor tem o direito a in- Na legislação imobiliária, devemos nos
denização. O fornecedor é responsável civil e ater ao fato dos registros imobiliários, que têm
criminalmente pelos danos e defeitos que os regras a serem seguidas e observadas quanto
produtos e serviços apresentam e por tudo ao seu procedimento. Esta legislação é muito
aquilo que é fornecido e que possa causar, di- específica e tem leis próprias como a Lei dos
reta ou indiretamente, qualquer problema ou Registros Públicos (Lei 6.015/73) que em seu
dano. Claro que isto terá um período de tempo artigo 221 dispõe o que pode ou não pode ser
para a devida reclamação, expresso no próprio registrado.
código.
Através deste artigo somente são admiti-
Direito à Revisão Contratual dos o registro de:

Os consumidores não estão obrigados a I – Escrituras públicas, inclusive as lavra-


cumprir os contratos dos quais não tenham das em consulado brasileiro.
tido um prévio conhecimento e esclarecimento
das cláusulas impostas, com explicações dos II – Escritos particulares, autorizado em
termos técnicos ou frases legíveis. O fornece- lei, assinados pelas partes e testemunhas,
dor é obrigado a dar garantia dos produtos, ou com as firmas reconhecidas, dispensando o
serviços que prestar ao consumidor. Devemos reconhecimento quando se tratar de atos pra-
lembrar sempre que ele poderá exercer o di- ticados por entidades vinculadas ao sistema
reito de arrependimento pelo período de sete da habitação.
dias corridos da assinatura do contrato ou re-
cebimento do produto. III – Atos autênticos de países estrangei-
ros, com força de instrumento público, legali-
Direito à informação zados e traduzidos na forma da lei, e
registrados no cartório de registro de títulos e
O fornecedor e o fabricante devem sem- documentos, assim como as sentenças profe-
pre apresentar as informações claras e preci- ridas por tribunais estrangeiros após homolo-
sas sobre os produtos e serviços de qualquer gação pelo STF.
natureza, nunca omitindo nada. Principal-
mente para que seu cliente não seja induzido IV – Cartas de sentença, formais de par-
a um erro por você e pelo fornecedor, no caso tilha, certidões e mandados extraídos dos
explícito à construtora ou construtor. autos de processo.

Atos para se obter a declaração ou


aquisição de propriedade imobiliária

I) Compra e venda.
II) Troca ou permuta.
Para intermediar negócios imobiliários III) Doação.
No âmbito imobiliário, quando você inter- IV) Doação em pagamento.
mediar uma situação de compra e venda entre V) Transferência de imóvel à sociedade.
cliente e uma construtora, deve estar ciente de VI) Divisão e demarcação do imóvel.
todas as informações que dará ao seu VII) Renúncia.
cliente/consumidor. Para tal, deverá obtê-las VIII) Usucapião.
junto à construtora/fornecedor para que se IX) Desapropriação.
faça uma transação correta, sem reclamações X) Incorporação imobiliária e instituição
judiciais futuras. de condomínio.
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XI) Desmembramento e loteamento. II) Empréstimos por obrigação ao porta-
XII) Contrato de aquisição da casa própria dor ou debêntures.
pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
XIII) Incorporação de imóveis do patri- Atos relativos às limitações constitucio-
mônio público, para formação de capital de so- nais ou administrativas a imóveis
ciedades de economia mista e empresa
pública. I) Tombamento.
XIV) Acessão.
Atos não registráveis
Atos relativos à constituição de um
direito real sobre imóveis alheio I) Cessão de direitos hereditários.
II) Opção de compra de imóvel.
I) Enfiteuse ou aforamento. III) Ocupação de terreno não aforado.
II) Servidão predial. IV) Protesto contra a alienação de bens.
III) Usufruto, uso e habitação. V) Arrendamento.
IV) Renda constituída sobre imóveis. VI) Comodato (contrato gratuito).
V) Hipoteca.
VI) Anticrese. Atos averbáveis
VII) Penhor rural ou industrial.
VIII) Alienação fiduciária em garantia. I) Das convenções antenupciais e do re-
IX) Compromisso irretratável de compra gime de bens diversos dos legais nos registros
e venda e sua cessão. referentes a imóveis ou a direitos reais perten-
centes a qualquer dos cônjuges, inclusive os
Atos para a formação de adquiridos posteriormente ao casamento.
patrimônio familiar II) Por cancelamento, de extinção do
ônus e direitos reais.
I) Instituição do bem de família III) Dos contratos de promessa de com-
II) Pacto antenupcial pra e venda, das cessões e das promessas de
III) Dote cessão a que alude o Decreto-lei 58/37,
quando o loteamento estiver formalizado ante-
Atos provenientes de decisão judicial riormente à vigência desta lei.
IV) Da mudança de denominação e de
I) Penhora, arresto e sequestro de imó- numeração dos prédios, da edificação, da re-
veis. construção, da demolição, do desmembra-
II) Citação de ação real ou pessoal re- mento e do loteamento de imóveis.
percutente relativa a imóveis. V) Da alteração do nome por casamento
III) Arrematação e adjudicação em hasta ou por separação ou divórcio, ou ainda, das
pública. outras circunstância que, de qualquer modo,
IV) Sentença que adjudicar bens reais tenham influência no registro ou nas pessoas
em pagamento dos débitos da herança. nele interessadas.
V) Ato de entrega de legado de imóvel, VI) Dos atos pertinentes a unidades au-
formal de partilha e sentença de adjudicação. tônomas condominiais a que alude a Lei
VI) Inventário ou arrolamento quando 4.591/64, quando a incorporação tiver sido for-
não houver partilha. malizada anteriormente à vigência desta lei.
VII) Das células hipotecárias.
Atos relativos a direito pessoais VIII) Da caução ou cessão fiduciária de
dos imóveis direitos relativos a imóveis.
IX) Das sentença de separação de dote.
I) Contrato de locação predial com cláu- X) Do restabelecimento da sociedade
sula de vigência em caso de alienação. conjugal.
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XI) Das cláusulas de inalienabilidade, União Estável
impenhorabilidade imposta a imóveis, bem
como a constituição de fideicomisso. Fato muito comum no dias de hoje,
XII) Das decisões, recursos e seus efei- mesmo porque os fatos e atos são muito
tos, que tenham por objeto atos ou títulos re- mais práticos quanto as formalidades legais,
gistrados ou averbados. principalmente quando já houve uma sepa-
XIII) Ex-ofício, dos nomes dos logradou- ração de fato.
ros, decretados pelo poder público. A união estável contemplada e reconhe-
XIV) Das sentenças de separação judi- cida por lei veio para justamente proteger as
cial, de divórcio e de nulidade ou anulação partes, reconhecendo uma sociedade de fato.
de casamento, quando nas respectivas par-
tilhas existirem imóveis ou direitos reais su-
jeitos a registro. A Constituição Federal em seu artigo
XV) Da retificação do contrato de mútuo 226, § 3º.
com o pacto adjetivo de hipoteca em favor de “ Para efeito de proteção de estado,
entidade integrante do sistema financeiro da é reconhecida a união estável entre
habitação, ainda que importando elevação da homem e mulher, como entidade familiar,
dívida, desde que mantidas as mesmas partes devendo a lei facilitar a sua conversão em
e que inexista outra hipoteca registrada em casamento”.
favor de terceiros.
A nossa constituição reconheceu um fato
Quanto ao registro imobiliário, deve- real e, com isso, tenta formalizá-lo com o re-
mos ainda ressaltar que todos os procedi- conhecimento de entidade familiar, para que
mentos estão na lei. Existem garantias disto advenha um contrato legal que é o casa-
como, por exemplo, para que o locatário mento jurídico.
exerça o seu direito de preferência na com-
pra do imóvel. O contrato de locação deverá As Leis 8.971/94 e 9.278/96 regulam o di-
estar averbado junto à matrícula do imóvel, reito dos companheiros a alimentos e suces-
mas isto quase nunca acontece, até por sões e impõe certa regras para que isto
falta de conhecimento. aconteça.
As partes têm que estar desimpedidas
Os regimes de bens, quanto para o ato mais solene, isto é, devem estar
ao casamento viúvos, solteiros, separados judicialmente
ou divorciados, convivendo a mais de 5
Comunhão parcial de bens (após a lei anos, ou que tenham filhos; estas condições
do divórcio): Todos os bens adquiridos den- são fundamentais para o reconhecimento
tro da vigência do casamento serão das par- dos direitos dos companheiros, gerando di-
tes, em partes iguais. reitos à sucessão dos cônjuges, na cadeia
Comunhão total de bens (com decla- hereditária.
ração de vontade): Todos os bens das par-
tes serão partilhados igualmente, mesmo Diante das leis aqui estudadas,
aqueles advindos de herança, doação e atentamos aos principais fundamentos
legados. do tema direito e legislação imobiliária
Separação total de bens (com pacto básica, para formação de corretores de
antenupcial): Todos os bens que houver das imóveis, podendo haver, futuramente,
partes e em seu nome registrado pertence- um aprofundamento quanto às questões
rão unicamente a eles, mesmo dentro de vi- jurídicas e trabalhos a serem desenvol-
gência do casamento, pois houve um pacto vidos pelos corretores, de acordo com
ou acordo antes. suas necessidades.

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