EXMO. SR.

JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA

DE LIMEIRA/SP

Processo nº 0000000000000

FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS, inscrita no CNPJ sob nº

23.320.290/0001-56, localizado na Estrada de Itapecerica, 4.504 B, Jardim Vista
Linda, CEP: 05858-000 São Paulo/SP, neste ato representado pelo seu titular e
administrador, CREIDIVALDO DE FREITAS MELO, brasileiro, solteiro,
empresário, portador do CPF: nº 296.236.328/86 e do RG: 50.239.307-5,residente e
domiciliado na Rua Aviadora Anesia Pinheiro Machado, 291, Bloco B, Conjunto
Habitacional Parque Valo Velho II, CEP 05886-610, São Paulo/SP, vem por seu
advogado (procuração anexa), portador do endereço eletrônico
cassio.acessoria@gmail.com nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS proposta
por H.M.S LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS LTDA.,
vêm, respeitosamente, nos termos do art. 335 do Código de Processo Civil,
apresentar sua CONTESTAÇÃO aos termos da ação proposta, nos termos abaixo
aduzidos.

I - SÍNTESE DA INICIAL

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento

cumulada com cobrança de aluguéis, visando ao recebimento de R$ 296.002,40
(duzentos e noventa e seis mil, dois reais e quarenta centavos).

A Autora alega que a RÉ FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS deixou de

honrar
com o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de abril/20, maio/20, junho/20,
julho/20, agosto/20, setembro/20, outubro/20.

Assevera que o saldo devedor relativo aos 07 (sete)

meses de inadimplência em mora como aluguéis e as parcelas do IPTU referentes aos
períodos adiante discriminados, os quais, acrescidos de juros, multa, atualização
monetária e honorários advocatícios e custas processuais, conforme planilha anexa à
inicial, totalizam, nesta data, a importância de R$ 105.500,66 (cento e cinco mil,
quinhentos reais e sessenta e seis centavos).

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 Pleiteou, outrossim, que a Ré FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS
desocupe o
imóvel pela fata de pagamento, bem como a condenação da Ré ao pagamento do
principal e aluguéis que se vencerem no curso da lide, custas, juros, correção monetária
e demais cominações legais.

Contudo, conforme será demonstrada adiante, o pedido da Autora não

merece prosperar.

II – PREAMBULARMENTE - TEMPESTIVIDADE

A Ré foi regularmente citada no dia 01 de junho de 2021 por

meio do oficial de justiça, cujos avisos de recebimento foram juntados aos autos no dia
04 de junho de 2021. Portanto, o prazo para apresentação de defesa iniciou-se no dia 07
de junho de 2021, ou seja, no primeiro dia útil subsequente, inteligência no inciso I, do
art. 231 do Código de Processo Civil.

O prazo para apresentação de contestação é de 15 (quinze)

dias, os quais computar-serão somente em dias úteis, conforme estabelece o art. 219 do
Código de Processo Civil.

Considerando que o dia 07/09/20 houve o feriado nacional

da Independência do Brasil, não havendo expediente forense no Foro Judicial de
Primeira e Segunda Instância do Estado, o prazo para apresentação de contestação
finda-se no dia 08/09/20, conforme dispõe o Provimento CSM nº 2.538/19, (doc.05), in
verbis:

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 Assim, sendo a presente defesa apresentada no dia 08/09/20 mostra-se
plenamente tempestiva.

(B) - DA PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS E SEUS

EFEITOS NA ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA PELA
RÉ DELTA PONTO

Exercendo o mister para o qual foi criada, a Ré FREITAS VEICULOS

MULTIMARCAS desempenha atividade empresarial no ramo de venda de carros..

Pois bem, como é de conhecimento notório, enfrenta-se

uma grave e severa crise na saúde pública em função da pandemia de COVID-19, que
mesmo após mais de seis meses segue apresentando números altos tanto de novas
contaminações quanto de óbitos relacionados ao novo corona vírus (Covid-19). Durante
todo esse período, a pandemia não apenas não regrediu como cresceu de forma
exponencial, atingindo números assustadores, principalmente na Capital do Estado, que,

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em sua maioria, se encontrava, até recentemente, com suas atividades consideradas não
essenciais paralisadas.

Dentro desse cenário de calamidade, expressamente

reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6 de 20 de março de 2020 e da emergência de
saúde pública de importância internacional e seus efeitos negativos concretos na
economia, o fluxo de caixa da Ré FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS foi e
tem sido drasticamente afetado, mormente pelo prolongamento do período de
quarentena, que já ultrapassou 100 (cem) dias.

Explica-se. que Ré FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS foi

obrigada a suspender as suas atividades em razão do decreto estadual de quarentena
justamente por não ser considerada essencial sua atividade, não escapando dos nefastos
impactos de ter ficado fechada durante os períodos em que o fechamento era requerido
pelas autoridades, tendo sofrido uma queda acentuada de seu faturamento mensal
em mais de 80%. (docs. 06/06.1):

Isso porque, para além dos períodos em que teve que permanecer fechada, as
pessoas em geral não estão adquirindo imóveis , em sua maioria, estão, desde
então, em resguardo em suas residências, optando, via de regra, por cortar gastos e
não adquirir novos bens durante esse período pandêmico.1:

Dentro desse novo normal, traz-se aos autos a interessante

1

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notícia extraída do site oficial do SEBRAE2, destacando que a pandemia, além de trazer
muitas incertezas, vem impactando o mercado de produtos de consumo em todo o
mundo, provocando também uma mudança de hábito nos consumidores, que estão mais
cautelosos durante as compras.

Ainda, segundo o SEBRAE, como forma de prevenção,

muitas pessoas, desde o início da quarentena, têm evitado as lojas físicas e estão se
voltando cada vez mais para o e-commerce a fim de comprar alimentos, remédios e
outros produtos, o que deixa a Ré em uma situação bem delicada, senão dramática,
porque os consumidores, além de estarem priorizando o consumo de produtos essenciais
e indispensáveis, fazem suas compras, via de regra, através da internet e/ou serviços de
entrega.

Ainda, é inegável o dramático momento de reconhecida

retração econômica, largamente noticiada nas mais diversas mídias, com previsões, no
melhor dos cenários, de um recuo de 3% na economia mundial3:

2 https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/artigos/estudo-mostra-novo-comportamento-do-consumidor-dianteda-
pandemia,9388ad41eab21710VgnVCM1000004c00210aRCRD
3
https://www.em.com.br/app/noticia/internacional/2020/04/14/interna_internacional,1138366/economiamu
ndial-tera-retracao-de-3-em-2020-por-covid-19-diz-fmi.shtml

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 Quanto a economia brasileira, é certo que a ocorreu uma
retração recorde de 9,3% (nove vírgula três por cento) no mês de abril de 2020,
conforme noticiou o g14:

Por tudo isso, a Ré encontra -se com enormes

dificuldades de, neste momento, arcarem com as obrigações assumidas perante a Autora
na forma como estabelecida antes da pandemia, priorizando, justamente, preservar os
empregos e a solução da problemática atual da melhor maneira possível.

O contexto acima é de fundamental importância para a

4 https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/06/22/economia-brasileira-teve-retracao-de-93percent-em-abril-
apontamonitor-do-pib-fgv.ghtml

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correta apreciação da presente ação, mormente porque o cenário catastrófico acima
descrito.

III - PRELIMINARMENTE

(A) - DA SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE

Inicialmente, há que se ressaltar que o processo merece

ser suspenso, nos moldes do que determina o art. 313, VI do Código de Processo Civil,
que dispõe:

“Art. 313. Suspende-se o processo:

(...)
VI - por motivo de força maior:

Isso porque a pandemia da Covid-19 se caracteriza como

evento de força maior, conforme entendimento maciço da jurisprudência pátria, in
verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA

Impetração objetivando suspender temporariamente as obrigações
tributárias apontadas na petição inicial, em razão de critérios de urgência e
relevância decorrentes da força maior decorrente da pandemia do COVID19.
Prolatada a r. sentença nos autos principais, é de rigor reconhecer que se
tornou prejudicada a apreciação do presente agravo, não havendo mais o que
se discutir sobre a reforma ou não da decisão interlocutória, razão pela qual
resta patente a perda do objeto deste recurso. Liminar revogada. RECURSO
NÃO CONHECIDO. (Agravo de Instrumento 208703566.2020.8.26.0000 –
TJSP – 8ª Câmara de Direito Privado – Des.
Relator: Antonio Celso Faria – Data do julgamento: 20/06/2020).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

1. Em que pese a ocorrência de força maior provocada pela pandemia

da COVID-19, o magistrado não pode, de ofício, converter o rito da execução
de alimentos escolhidos pelo menor exequente, sem que antes, ao menos,
intime-o para se manifestar no feito, em respeito aos princípios do
contraditório e da vedação à decisão-surpresa. 2. A partir da conjugação dos

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 interesses do alimentando com o direito à saúde do alimentante, é
perfeitamente viável a manutenção do rito da prisão civil para a cobrança
das prestações alimentícias objeto da demanda de origem, mesmo diante da
crise de saúde internacional causada pela COVID-19, desde que limitado o
cumprimento da ordem de prisão ao regime domiciliar, com vistas à
diminuição do risco de sua contaminação pelo coronavírus. 3. Recurso
conhecido e parcialmente provido. (0709144-87.2020.8.07.0000 – Segredo de
Justiça - TJDF – 3ª Turma Cível – Des. Relatora: Maria de Lourdes Abreu – Data
do julgamento: 1/07/2020).

Em sendo incontroverso que a pandemia da Covid-19 é

caracterizada como evento de força maior, imperiosa a suspensão do presente feito, nos
termos do artigo 313, VI, do Código de Processo Civil enquanto perdurar a pandemia da
Covid-19, nos termos do artigo 1º do Decreto Legislativo nº 06/2020.

(B) DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA RÉ COMERCIAL DELTA PONTO

CERTO LTDA.

Conforme já explanado, a pandemia da Covid-19,

caracterizada como evento de força maior, provocou efeitos negativos e concretos na
economia do país, de modo que o fluxo de caixa da Ré foi drasticamente afetado em
razão da absoluta imprevisibilidade dos fatos que interferiram no regular exercício
de sua atividade empresarial.

Bem por isso, a Ré Delta Ponto vem atravessando uma

grave crise financeira e encontra-se com enormes dificuldades
financeiras.

Prova maior disso foi que a Ré, no dia 07/08/2020,

ajuizou pedido de Recuperação Judicial distribuído ao D. Juízo da 5ª
Vara Cível do Foro da Comarca de Limeira/SP, processo nº 1007653-
51.2020.8.26.0320. (docs. 08/08.1).

E o crédito que se persegue na ação de despejo é anterior

ao pedido de Recuperação Judicial:

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 Com efeito, em razão da anterioridade e nos termos do que
dispõe no artigo 49 da Lei 11.101/2005, o crédito objeto desta ação está sujeito aos
efeitos do beneplácito legal, in verbis:

“Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos

existentes na data do pedido, ainda que não vencidos”.

Nem se alegue, ainda, não ter sido deferido o

processamento da recuperação judicial, dado que há nos autos parecer favorável do
Ministério Público. E mais: já foi determinada pelo D. Juízo vistoria prévia por meio de
administradora judicial, apenas para conferência de dados (docs. 09/10).

Assim, dada a manifesta sujeição do débito apontado na

petição inicial à recuperação judicial, imperioso o reconhecimento da falta de interesse
do Autor, impondo-se, por isso, seja extinta a presente ação, nos termos do artigo 485,
VI do Código de Processo Civil.

IV – NO MÉRITO

(A) - DO DESEQUILÍBRO CONTRATUAL EM RAZÃO DA QUEDA

DO FATURAMENTO

É incontroverso que, na singeleza da conceituação legal, a

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pandemia de Corona Vírus se caracteriza como algo “cujos efeitos não era possível
evitar ou impedir”, sendo assim notória a impossibilidade de cumprimento do dever
contratualmente assumido e não um pretexto genérico.

Nesta linha, foi que a RÉ FREITAS VEICULOS MULTIMARCAS, não podendo evitar
os efeitos negativos da pandemia da Covid-19, teve uma drástica e inesperada queda em
seu faturamento mensal, conforme mais uma vez se destaca:

A esse respeito o artigo 393 do Código Civil estabelece

que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força
maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado e,
complementarmente, o parágrafo único traz a previsão de que este instituto somente é
aplicável se os efeitos dele decorrentes forem imprevisíveis e inevitáveis.

Embora haja distinções doutrinárias entre “força maior” e “caso

fortuito”, suas consequências jurídicas em regra são as mesmas. Nesse cenário, não há
muita utilidade em distinguir esses conceitos. O próprio Código Civil, no parágrafo
único do seu artigo 393, estabelece

genericamente que “o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário,

cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir”:

Daí que, na opinião de SILVIO RODRIGUES5, seria possível

afirmar que o Código Civil considerou tais expressões como sinônimas.
Ainda sobre o tema, assim afirma CARLOS ROBERTO GONÇALVES6:

5 Direito civil, v.2 Parte geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 238.

6 Direito civil brasileiro, volume II: teoria geral das obrigações. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 356-357.

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 “O parágrafo único [do art. 393 do Código Civil] supratranscrito,
como se observa, não faz distinção entre um e outro. Em geral, a expressão
caso fortuito é empregada para designar fato ou ato alheio à vontade das
partes, ligado ao comportamento humano ou ao funcionamento de máquinas
ou ao risco da atividade ou da empresa, como greve, motim, guerra, queda de
viaduto ou ponte, defeito oculto em mercadoria produzida etc. E força maior
para os acontecimentos externos ou fenômenos naturais, como raio,
tempestade, terremoto, fato do príncipe (fait du prince) etc.
(...)
Há várias teorias que procuram distinguir as duas excludentes e
realçar seus traços peculiares. O legislador preferiu, no entanto, não fazer
nenhuma distinção no aludido parágrafo único, mencionando as duas
expressões como sinônimas. Efetivamente, se a eficácia de ambas é a mesma
no campo do não-cumprimento das obrigações, os termos precisos da
distinção entre elas deixam de ter relevância. Percebe-se que o traço
característico das referidas excludentes é a inevitabilidade, é estar o fato
acima das forças humanas.
Na lição da doutrina, exige-se, para a configuração do caso
fortuito ou força maior, a presença dos seguintes requisitos:
a) o fato deve ser necessário, não determinado por culpa do devedor, pois, se
há culpa, não há caso fortuito; reciprocamente, se há caso fortuito, não pode
haver culpa, na medida em que um exclui o outro; b) o fato deve ser
superveniente e inevitável. Desse modo, se o contrato é celebrado durante a
guerra, não pode o devedor alegar depois as dificuldades decorrentes dessa
mesma guerra para furtar-se às suas obrigações; c) o fato deve ser
irresistível, fora do alcance do poder humano”.

Sobre o caso fortuito e a força maior, SILVIO DE SALVO

VENOSA7 explica:

“O parágrafo único do artigo em questão [art. 393 do Código

Civil] conceitua o caso fortuito e a força maior como o fato necessário, cujos
efeitos não são possíveis evitar, ou impedir. A lei equipara, portanto, os dois
fenômenos. Para o código, caso fortuito e força maior são situações
invencíveis, que refogem às forças humanas, ou às forças do devedor,
impedindo e impossibilitando o cumprimento da obrigação. É o inadimplente
que deve provar a ocorrência desses fatos. Há dois elementos a serem
provados, um de índole objetiva, que é a inevitabilidade do evento, e outro de
7 Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 254.

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 índole subjetiva, isto é, ausência de culpa. Deve o devedor provar que o
evento surpreendente não poderia ter sido previsto ou evitado”.

Por outro lado, é certo que o Contrato de Locação firmado

entre as partes prevê em sua cláusula terceira que o preço da locação é de 1% (um por
cento) do faturamento bruto da loja, sendo garantido o valor mínimo de R$ 40.000,00
(quarenta mil reais) mensais, senão vejamos:

Todavia, os termos da cláusula terceira foram pactuados

muito antes da pandemia da Covid-19, de modo que com o atual cenário de retração da
economia e a patente queda de faturamento da Ré Delta Ponto, está-se diante de nítido
desequilíbrio contratual, no qual há vantagem excessiva para uma das partes.

É importante destacar que o mínimo de aluguel, ao longo

da vigência do contrato, saltou de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para R$ 67.812,62
(sessenta e sete mil oitocentos e doze reais e sessenta e dois centavos), sendo concedido
um desconto até o dia do vencimento,

de modo que passou a ser considerado como valor mínimo a monta de R$

61.000,00 (sessenta e um mil reais). Veja:

Pegando o mês de maio de 2020 como exemplo, no qual o

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faturamento mensal foi de apenas R$ 255.463,00 (duzentos e cinquenta e cinco mil,
quatrocentos e sessenta e três reis), e considerando o valor mínimo de aluguel de R$
61.000,00, a Ré estaria pagando o equivalente a quase 20% do seu faturamento bruto
mensal, escancarando o
desequilíbrio contratual ora alegado.

Logo, o reequilibro das obrigações face às circunstâncias

atuais é medida necessária para evitar a onerosidade excessiva em prejuízo da Ré Delta
Ponto, de modo a possibilitar a manutenção do vínculo contratual.

Neste diapasão, ressalta-se que são inúmeros os contratos

celebrados em uma realidade econômica e, doravante, executados em um cenário de
crise como o vivido pelo Brasil e o mundo em decorrência da pandemia ora enfrentada.

Se é verdade que o contrato faz lei entre as partes (pacta

sunt servanda), essa máxima não pode, todavia, ser vista de forma absoluta, pois o
panorama contratual é outro, razão pela qual o próprio Código Civil preceitua que a
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social dos
contratos (art. 421, Código Civil).

Não é demais destacar que o artigo 421 do Código Civil

foi acrescido do parágrafo único pela Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade
Econômica), que estabeleceu o princípio da intervenção mínima nos contratos em
obediência a sua força vinculante, prevendo, contudo, a revisão contratual no caso de
excepcionalidade.

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da

função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão
o princípio da intervenção mínima e a
excepcionalidade da revisão contratual”.

Por certo, a possibilidade de revisão ou até mesmo

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resolução contratual com base na pandemia apresenta-se como caso claro e clássico de
“excepcionalidade”, facilmente comprovada pelas necessárias políticas públicas para
contenção da disseminação do vírus.

Assim, as relações contratuais serão (e já estão sendo)

inevitavelmente atingidas, como contratos de locação, de prestação de serviços etc.,
sendo certo que o cumprimento das obrigações contratuais na forma avençada será, em
boa parte dos casos, deveras comprometido.

Não há dúvida, portanto, que a revisão dos contratos se

mostra imprescindível e, ainda que demande análise pormenorizada e individual, não se
pode negar que se trata de situação excepcional.

Nesse ponto, destaca-se o artigo 421-A, introduzido no Código Civil

pela citada Lei da Liberdade Econômica, que estabelece a possibilidade de revisão
contratual de forma excepcional e limitada.

“Art. 421-A. Os contratos civis e

empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de
elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção,
ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também
que:

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira

excepcional e limitada”.

Não obstante a presunção de paridade e simetria dos

contratos civis e empresariais, conforme acima destacado, a situação da pandemia de
Covid-19, bem como as medidas tomadas pelo Poder Público caracterizam-se como
eventos imprevisíveis que afastam essa presunção.

Entrementes, em complemento ao pacta sunt servanda,

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existe a regra da cláusula rebus sic stantibus, que traduz o entendimento de que o
contrato faz lei entre as partes enquanto as coisas permanecerem na forma
estabelecida na época do contrato, da qual veio a decorrer a “teoria da imprevisão”.

Por oportuno, mister destacar que o artigo 4788 do Código Civil prevê
até mesmo a resolução do contrato quando ocorrer a onerosidade excessiva em
decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Portanto, está superado o entendimento de que o que é

contratado é justo e não pode ser revisto, mesmo porque o contrato, repita-se, tem uma
função social que supera os interesses particulares dos contratantes.

Ademais, a rigidez da pactuação, conforme preconizado

pelo pacta sunt servanda, destoa frontalmente da realidade fenomênica, mormente pelo
acelerado processo de acontecimentos verificados nas relações intersubjetivas,
notadamente nas comerciais e contratuais.

Como dito, o contrato tem uma função social que deve ser
respeitada pelos contratantes, cabendo ao Poder Público, coibir qualquer tipo de
desequilíbrio contratual causado por um acontecimento imprevisível e/ou inevitável e
que venha gerar onerosidade excessiva a um dos contratantes.

Neste sentido, traz-se à baila célebre advertência de MARIA HELENA

DINIZ9, ao afirmar que “o Estado intervém no contrato, não só mediante a aplicação
de normas de ordem pública, mas também com a adoção de revisão judicial dos

8 Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar
excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.

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contratos, alterando-os, estabelecendo-lhes condições de execução, ou mesmo
exonerando a parte lesada, conforme as circunstâncias, fundando-se em princípios
de boa-fé e de supremacia do interesse coletivo, no amparo do fraco contra o forte,
hipótese em que a vontade estatal substitui a vontade dos contratantes, valendo a
sentença como se fosse declaração volitiva do interessado”.

Assim sendo, a teoria da imprevisão se aplica aos

contratos desde que haja um fato imprevisto; ausência de estado moratório; dano em
potencial (desequilíbrio contratual); e excessiva onerosidade de uma das partes e
de extrema vantagem de outra.

Neste sentido, muitas empresas celebraram contratos

diante de determinado cenário econômico. Contudo, esse cenário não mais existe,
porque alterado drasticamente, abalando sobremaneira as atividades empresariais, o que
já gera uma situação de impossibilidade do cumprimento dos contratos nos moldes
avençados.

Não há dúvidas que a pandemia causada pelo Corona vírus

funciona como fator de desequilíbrio contratual.

Por outro lado, a aplicação da teoria da imprevisão não

leva somente à resolução do contrato, mas, principalmente neste momento, busca a sua
modificação equitativa para que esse se convalesça, de modo a permitir o
cumprimento do pactuado em harmonia com a ordem econômica e social vigente,
podendo as questões, inclusive, serem resolvidas de forma equitativa entre as
partes, evitando-se a resolução do contrato em razão do princípio da boa-fé,
conforme expressamente previsto pelo artigo 479 do Código
Civil10.

Em suma, a pandemia do coronavírus pode ser

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considerada, por certo, como fato imprevisível, em matéria de contratos, e dar ensejo a
aplicação da teoria da imprevisão para resolver o contrato (art. 478 CC) ou apenas,
como no caso em questão, operar a sua revisão com a modificação equitativa (art.
421, parágrafo único, art. 421-A e, art. 479, ambos do Código Civil).

E nem se argumente que a revisão ou readequação de tais

cláusulas ofenderia a segurança jurídica, posto que tal primado tem por objetivo
precípuo justamente harmonizar as relações jurídicas.

A considerar, portanto, que a instabilidade gera efeito

gravoso no meio social, de modo a impossibilitar o cumprimento de regras e condições
estipuladas antes do seu evento, segue-se que a aplicação da teoria da imprevisão vem
justamente no sentido de dar plena e integral aplicação ao princípio da segurança
jurídica e certeza do direito.

9
Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 10 ed. Saraiva, 1995.
Vol. 3, p. 28-29.
10
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do
contrato.

Bem por isso, é imperiosa a redução do valor mínimo de

locação ou que se pratique a previsão de 1% do valor do faturamento bruto (o que
for mais favorável à locatária), a fim de garantir o efetivo equilíbrio da relação
contratual.

Quanto ao despejo em tempos de pandemia, como medida

de prevenção à crise econômica do Brasil, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por
meio da Recomendação nº 63/20, passou a orientar os magistrados especial cautela
quanto à decretação de despejo por falta de pagamento, a saber:

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 Art. 6º Recomendar, como medida de prevenção à crise econômica
decorrente das medidas de distanciamento social implementadas em todo o
território nacional, que os Juízos avaliem com especial cautela o deferimento
de medidas de urgência, decretação de despejo por falta de pagamento e a
realização de atos executivos de natureza patrimonial em desfavor de
empresas e demais agentes econômicos em ações judiciais que demandem
obrigações inadimplidas durante o período de vigência do Decreto Legislativo
nº 6 de 20 de março de 2020, que declara a existência de estado de calamidade
pública no Brasil em razão da pandemia do novo coronavírus Covid-19.

Há de se considerar, ainda, os termos da Lei 14.010 de 10

de julho de 2020, que institui normas de caráter transitório e emergencial para a
regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia da Covid-19,
dentre as quais a suspensão da decretação de despejo nas ações ajuizadas a partir
de 20/03/2020, in verbis:

Embora o Presidente da República tenha vetado o art. 9º

supracitado, é certo que o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial, de modo a
garantir a eficácia do dispositivo legal, o que impõe a sua aplicação ao caso concreto.

E a jurisprudência não destoa:

LOCAÇÃO – Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança

– Liminar – Indeferimento, não obstante a presença dos requisitos
autorizadores – Decisão que, excepcionalmente, deve subsistir, em razão da
atual situação de calamidade decorrente da pandemia da COVID-19 e da
ausência de perigo de prejuízo irreparável ou de difícil reparação – Agravo
de instrumento não provido. (Agravo de Instrumento
209677803.2020.8.26.0000 – TJSP – 33ª Câmara de Direito Privado – Des.

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Relator: Sá Duarte – Data do julgamento: 28/05/2020).

E na fundamentação do v. acórdão afirmou o relator:

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E, exatamente, como restou afirmado na fundamentação do

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recentíssimo acórdão alhures, o bom senso impõe a aplicação dessa providência no
presente caso, mormente quando há lei em vigor, levando-se em conta (i) que a
presente ação de despejo foi ajuizada em 16/10/2020 e (ii) a ausência de risco de dano
irreparável para o Autor.

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto, requer-se, na ordem, (i) a suspensão da

ação, nos termos do art. 313, VI do Código de Processo Civil, até o término da
pandemia da Covid-19; (ii) o reconhecimento da sujeição dos valores cobrados pelo
Autor à recuperação judicial da Ré Comercial Delta Ponto, com a consequente extinção
da ação, nos termos dos artigos 49 da Lei nº 11.101/2005 e 485,VI, do Código de
Processo Civil; (iii) seja a pandemia de COVID19, caracterizada como evento de força
maior, reconhecida como causa de desequilíbrio contratual, o que impõe, com base na

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teoria da imprevisão, a readequação dos termos do contrato através da redução do valor
mínimo de locação ou da aplicação do percentual de 1% do valor do faturamento bruto
(o que for mais favorável à locatária); (iv) a proibição da decretação de despejo nos
termos da Lei nº 14.010/2020, culminando na improcedência dos pedidos formulados na
inicial, com a consequente condenação do Autor ao pagamento das verbas de
sucumbência.

Os Réus demonstram o desinteresse na designação da

audiência de conciliação, nos exatos termos do disposto no inciso VII do artigo 319
do Código de Processo Civil, bem como protestam pela juntada do instrumento de
procuração outorgado pela Réu CREIDIVALDO DE FREITAS MELO no prazo de 15
(quinze) dias, conforme autoriza o § 1º do art. 114 do Código de Processo Civil.

Por fim, o Réu informa que provarão o alegado por

todos os meios de prova em direito admitidas, especialmente pelo depoimento pessoal
do representante legal do Autor, sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, juntada
de documentos, perícia técnica, expedição de ofícios etc.

Por fim, requer que as intimações de atos processuais

sejam EXCLUSIVAMENTE realizadas em nome do advogado CASSIO
APARECIDO DA SILVA (OAB/SP 388.421), sob pena de nulidade absoluta e
insanável, ex vi do art. 272, § 2º, c/c art. 280 do CPC.

Termos em que, P.
Deferimento.
São Paulo, 08 de setembro de 2020.

CASSIO APARECIDO DA SILVA

OABSP-388421

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