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Impresso por Fernando, CPF 880.475.440-04 para uso pessoal e privado.

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13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes


à Segurança

Itens Principais Cuidados Freqüência


INCÊNDIO - Extintores • Vericação: manômetros, • diária
lacre, obstrução, vazamentos,
bicos e válvulas.
• Recarga: após utilização, se • imediatamente
despressurizado, material
empedrado e após teste
hidrostático.
• Não usados:
- tipo espuma • anual
- tipo pó químico e água • anual

INCÊNDIO - Mangueiras • Não podem ser enroladas • imediatamente


molhadas e necessitam de
tratamento adequado.

INSTALAÇÃO ELÉTRICA • Revisão efetiva • mensal

PÁRA-RAIOS • Vericação Geral • anual


• Após reparos • semestral
• Após descarga atmosférica • imediatamente
• Quando apresentar corrosão • imediatamente

ILUMINAÇÃO DE • Funcionamento geral • semanal


EMERGÊNCIA • Funcionamento do sistema • trimestral
por hora

ÁREA DE CIRCULAÇÃO • Devem estar sempre livres • diária

GÁS • Vercar se não há vazamento • na chegada do gás


• Inspeção nas instalações • a cada dois anos

ELEVADORES • Manutenção geral • mensal


• Pagar taxa anual de licença- • pagar até abril
funcionamento

14. Assaltos
Infelizmente, hoje não estamos seguros em lugar nenhum.
Todo cuidado é pouco para impedir que marginais entrem no
condomínio. Além da instalação de grades de segurança, portões
com dispositivos eletrônicos, alarmes, comandos a distância para
as garagens e vigias permanentes, outras precauções podem ser
adotadas pelo condomínio:

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• O síndico pode pedir a todo funcionário, no ato da contratação,


que apresente “Atestado de Antecedentes”, requerido no Insti-
tuto de Identificação (delegacia), tentando evitar que elementos
fichados na polícia façam parte do quadro de funcionários.
• Manter um bom relacionamento com os funcionários e efetuar
os pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar ações
vingativas.
• Proporcionar aos funcionários, principalmente aos porteiros e
zeladores, treinamento específico para segurança.
• Todo empregado do condomínio deve usar crachá para identi-
ficação.
• Lembrar sempre aos moradores do perigo existente na abertura
da garagem através do comando remoto que, devido a algum
descuido do motorista, pode facilitar a entrada de alguém mal-
intencionado. O uso de identificação nos pára-brisas dos veículos
auxilia o reconhecimento.
• Não permitir que desconhecidos entrem no condomínio sem
serem anunciados e sem que o morador autorize sua entrada.
• O morador não deve abrir a porta de seu apartamento a um
desconhecido, mesmo que ele esteja na companhia de um fun-
cionário do condomínio.
• Pedir aos visitantes ou prestadores de serviços (funcionários
das empresas telefônicas, de água, de força e luz, de correio,
entregadores, tintureiros, etc.) que exibam, na portaria, seu
documento de identidade, cabendo ao funcionário anotar em
livro próprio: data, nome, número do documento e finalidade
da visita.

Anotações/dicas

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Exercícios Propostos
1 - É também chamada de “lei” que regula a vida dos moradores do edifício em con-
domínios:
( ) a) Convenção do Condomínio
( ) b) Reunião do Condomínio
( ) c) Contrato do Condomínio
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

2 - O que é necessário para destituir o síndico?


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3 - Geralmente constituído para atender despesas urgentes, inadiáveis e imprevistas


no orçamento e de necessidade comprovada nos condomínios:
( ) a) Fundo Especial.
( ) b) Fundo de Reserva.
( ) c) Verba Auxiliar.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

4 - Mencione dois tipos de documentação básica que um síndico, ao assumir o cargo,


deve examinar e manter sob controle.
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oãçil

7 Incorporações Imobiliárias
Introdução O apartamento é colocado a venda, antes ou
durante a construção, por um preço já acer-
Uma das funções atribuídas ao Corretor tado, invariável, em moeda corrente ou em
de Imóveis é a de incorporador imobiliário11. algum outro valor indexado (BTN, TR, OTN,
Veremos nesta lição as diferenças entre os UFIR, UPC, etc.).
tipos de incorporação e a responsabilidade
civil do incorporador. No sistema de preço de custo o incorpo-
rador obtém seu lucro na revenda do terreno;
1. Tipos de Incorporação por exemplo: compra por “X” e repassa por
“X + Y”. No sistema de preço fechado, o in-
Basicamente, existem dois tipos mais corporador assume o risco da construção sair
comuns de incorporações: mais cara que o preço de venda. Assim, se
o custo for maior que o previsto, ele arcará
1º) Sistema Preço de Custo ou Administra- com o prejuízo; se o custo for menor que o
do - Neste sistema, o valor do apartamento, previsto ele certamente terá grandes lucros
no momento da venda, é mera expectativa. e se o custo for o planejado o lucro será o
O comprador não tem garantia nenhuma aguardado.
quanto aos valores das prestações que terá
que arcar durante o período da construção. As más construtoras se aproveitam dos
O único preço constante do contrato que desentendimentos entre o incorporador-
permanece inalterado é o valor da fração construtor e o adquirente de unidade
ideal do terreno, quando a construção tem o autônoma. Elas funcionam como meras
seu preço dependente do custo real da obra. administradoras e, quando o sistema em-
pregado foi o de preço de custo, a entrega
2º) Sistema de Preço Fechado - Neste siste- das chaves do apartamento a quem pagou a
ma a unidade é prometida à venda por valor construção somente é feita quando houver
fixo, ou reajustável, mas não de acordo com quitação de todas as contas da obra e dos
as variações dos preços dos materiais e da defeitos, além de se pagar uma determinada
mão-de-obra, e sim exclusivamente de acor- quantia para diferenças de correções, etc.
do com as variações dos índices econômicos.
Assim, aproveitando-se do fato do com-
11. Quando o agente imobiliário atua na venda, pro- prador estar cheio de problemas e num mo-
messa de venda, cessão ou promessa de cessão de uma mento psicologicamente desfavorável, as más
cota ideal de terreno e, estando este terreno associado construtoras acabam conseguindo acordos
ao projeto de construção, caracteriza-se uma incor- vantajosos e criando uma total inversão dos
poração imobiliária. É comum em uma incorporação
imobiliária a presença de três agentes: o proprietário, papéis, onde o proprietário fica sujeito às
o construtor e o agente imobiliário (que efetuará as imposições de quem contratou para prestar-
vendas das unidades). lhe serviços.

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2. Lei nº 4.591, Art. 31 A iniciativa e a responsabilidade


de 16 de Dezembro de 1964 das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador, que somente poderá ser:
TÍTULO II a) o proprietário do terreno, o promitente
DAS INCORPORAÇÕES comprador, o cessionário deste ou promi-
tente cessionário com título que satisfaça os
CAPÍTULO I requisitos da alínea a do art. 32;
Disposições Gerais b) o construtor ou corretor de imóveis
§ 1º - No caso da alínea b, o incorporador
Art. 28 As incorporações imobiliárias, em será investido, pelo proprietário de terreno, o
todo o território nacional, reger-se-ão pela promitente comprador e cessionário deste ou
presente Lei. o promitente cessionário, de mandato outor-
Parágrafo único: Para efeito desta Lei, con- gado por instrumento público, onde se faça
sidera-se incorporação imobiliária a ativida- menção expressa desta Lei e se transcreva
de exercida com o intuito de promover e o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir
realizar a construção, para alienação total ou todos os negócios tendentes à alienação das
parcial, de edificações ou conjunto de edifica- frações ideais de terreno, mas se obrigará
ções compostas de unidades autônomas. pessoalmente pelos atos que praticar na
qualidade de incorporador.
Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa § 2º - Nenhuma incorporação poderá ser
física ou jurídica, comerciante ou não, que proposta à venda sem a indicação expressa
embora não efetuando a construção, com- do incorporador, devendo também seu nome
promisse ou efetive a venda de frações ideais permanecer indicado ostensivamente no lo-
de terreno objetivando a vinculação de tais cal da construção.
frações a unidades autônomas, em edifica- § 3º - Toda e qualquer incorporação,
ções a serem construídas ou em construção independentemente da forma por que seja
sob regime condominial, ou que meramente constituída, terá um ou mais incorporares
aceite propostas para efetivação de tais solidariamente responsáveis, ainda que em
transações, coordenando e levando a ter- fase subordinada a período de carência, re-
mo a incorporação e responsabilizando-se, ferido no art. 34.
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras
CAPÍTULO I-A
concluídas.
Do Patrimônio De Afetação
Parágrafo único: Presume-se a vinculação
entre a alienação das frações do terreno e
Art. 31A. A critério do incorporador, a incor-
o negócio de construção, se, ao ser contra-
poração poderá ser submetida ao regime da
tada a venda, ou promessa de venda ou de
afetação, pelo qual o terreno e as acessões
cessão das frações de terreno, já houver sido
objeto de incorporação imobiliária, bem como
aprovado e estiver em vigor, ou pender de
os demais bens e direitos a ela vinculados,
aprovação de autoridade administrativa, o
manter-se-ão apartados do patrimônio do
respectivo projeto de construção, responden-
incorporador e constituirão patrimônio de afe-
do o alienante como incorporador.
tação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imo-
Art. 30 Estende-se a condição de incorpora-
biliárias aos respectivos adquirentes.
dor aos proprietários e titulares de direitos
§ 1o - O patrimônio de afetação não se comu-
aquisitivos que contratem a construção de
nica com os demais bens, direitos e obriga-
edifícios que se destinem a constituição em
ções do patrimônio geral do incorporador
condomínio, sempre que iniciarem as alie-
ou de outros patrimônios de afetação por ele
nações antes da conclusão das obras.
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constituídos e só responde por dívidas e obri- patrimônios de afetação separados, tantos


gações vinculadas à incorporação respectiva. quantos forem os:
§ 2o - O incorporador responde pelos prejuí- I - subconjuntos de casas para as quais esteja
zos que causar ao patrimônio de afetação. prevista a mesma data de conclusão (art. 8o,
§ 3o - Os bens e direitos integrantes do patri- alínea “a”);
mônio de afetação somente poderão ser ob- II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art.
jeto de garantia real em operação de crédito 8o , alínea “b”).
cujo produto seja integralmente destinado § 10 - A constituição de patrimônios de afeta-
à consecução da edificação correspondente ção separados de que trata o § 9o deverá estar
e à entrega das unidades imobiliárias aos declarada no memorial de incorporação.
respectivos adquirentes. § 11 - Nas incorporações objeto de finan-
§ 4o - No caso de cessão, plena ou fiduciária, ciamento, a comercialização das unidades
de direitos creditórios oriundos da comer- deverá contar com a anuência da instituição
cialização das unidades imobiliárias compo- financiadora ou deverá ser a ela cientificada,
nentes da incorporação, o produto da cessão conforme vier a ser estabelecido no contrato
também passará a integrar o patrimônio de de financiamento.
afetação, observado o disposto no § 6o. § 12 - A contratação de financiamento e
§ 5o - As quotas de construção correspon- constituição de garantias, inclusive mediante
dentes a acessões vinculadas a frações ide- transmissão, para o credor, da propriedade
ais serão pagas pelo incorporador até que a fiduciária sobre as unidades imobiliárias
responsabilidade pela sua construção tenha integrantes da incorporação, bem como a
sido assumida por terceiros, nos termos da cessão, plena ou fiduciária, de direitos cre-
parte final do § 6o do art. 35. ditórios decorrentes da comercialização dessas
§ 6o - Os recursos financeiros integrantes unidades, não implicam a transferência para
do patrimônio de afetação serão utilizados o credor de nenhuma das obrigações ou res-
para pagamento ou reembolso das despesas ponsabilidades do cedente, do incorporador
inerentes à incorporação. ou do construtor, permanecendo estes como
§ 7o - O reembolso do preço de aquisição do únicos responsáveis pelas obrigações e pelos
terreno somente poderá ser feito quando deveres que lhes são imputáveis.
da alienação das unidades autônomas, na
proporção das respectivas frações ideais, Art. 31B. Considera-se constituído o patri-
considerando-se tão-somente os valores efe- mônio de afetação mediante averbação, a
tivamente recebidos pela alienação. qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de
§ 8o - Excluem-se do patrimônio de afetação: termo firmado pelo incorporador e, quando
I - os recursos financeiros que excederem a for o caso, também pelos titulares de direitos
importância necessária à conclusão da obra reais de aquisição sobre o terreno.
(art. 44), considerando-se os valores a rece- Parágrafo único: A averbação não será
ber até sua conclusão e, bem assim, os recur- obstada pela existência de ônus reais que
sos necessários à quitação de financiamento tenham sido constituídos sobre o imóvel
para a construção, se houver; e objeto da incor poração para garantia do
II - o valor referente ao preço de alienação da pagamento do preço de sua aquisição ou do
fração ideal de terreno de cada unidade vendida, cumprimento de obrigação de construir o
no caso de incorporação em que a construção empreendimento.
seja contratada sob o regime por empreitada
(art. 55) ou por administração (art. 58). Art. 31C. A Comissão de Representantes e a
§ 9o - No caso de conjuntos de edificações de instituição financiadora da construção pode-
que trata o art. 8o, poderão ser constituídos rão nomear, às suas expensas, pessoa física

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ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o V - manter e movimentar os recursos finan-


patrimônio de afetação. ceiros do patrimônio de afetação em conta de
§ 1o - A nomeação a que se refere o caput não depósito aberta especificamente para tal fim;
transfere para o nomeante qualquer respon- VI - entregar à Comissão de Representantes
sabilidade pela qualidade da obra, pelo balancetes coincidentes com o trimestre civil,
prazo de entrega do imóvel ou por qualquer relativos a cada patrimônio de afetação;
outra obrigação decorrente da responsabili- VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos
dade do incorporador ou do construtor, seja do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como
legal ou a oriunda dos contratos de alienação aos livros, contratos, movimentação da conta
das unidades imobiliárias, de construção e de de depósito exclusiva referida no inciso V
outros contratos eventualmente vinculados deste artigo e quaisquer outros documentos
à incorporação. relativos ao patrimônio de afetação;
§ 2o - A pessoa que, em decorrência do exer- VIII - manter escrituração contábil completa,
cício da fiscalização de que trata o caput ainda que esteja desobrigado pela legislação
deste artigo, obtiver acesso às informações tributária.
comerciais, tributárias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimônio afetado Art. 31E. O patrimônio de afetação extin-
responderá pela falta de zelo, dedicação e guir-se-á pela:
sigilo destas informações. I - averbação da construção, registro dos
§ 3o - A pessoa nomeada pela instituição títulos de domínio ou de direito de aquisi-
financiadora deverá fornecer cópia de seu ção em nome dos respectivos adquirentes e,
relatório ou parecer à Comissão de Represen- quando for o caso, extinção das obrigações
tantes, a requerimento desta, não constituin- do incorporador perante a instituição finan-
do esse fornecimento quebra de sigilo de que ciadora do empreendimento;
trata o § 2o deste artigo. II - revogação em razão de denúncia da
incorporação, depois de restituídas aos ad-
Art. 31D. Incumbe ao incorporador: quirentes as quantias por eles pagas (art.
I - promover todos os atos necessários à boa 36), ou de outras hipóteses previstas em lei;
administração e à preservação do patrimônio III - liquidação deliberada pela assembléia
de afetação, inclusive mediante adoção de geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos obje- Art. 31F. Os efeitos da decretação da falência
to de cada incorporação; ou da insolvência civil do incorporador não
III - diligenciar a captação dos recursos ne- atingem os patrimônios de afetação consti-
cessários à incorporação e aplicá-los na for- tuídos, não integrando a massa concursal o
ma prevista nesta Lei, cuidando de preservar terreno, as acessões e demais bens, direitos
os recursos necessários à conclusão da obra; creditórios, obrigações e encargos objeto da
IV - entregar à Comissão de Representantes, incorporação.
no mínimo a cada três meses, demonstrativo § 1o - Nos sessenta dias que se seguirem à
do estado da obra e de sua correspondência decretação da falência ou da insolvência
com o prazo pactuado ou com os recursos civil do incorporador, o condomínio dos
financeiros que integrem o patrimônio de adquirentes, por convocação da sua Comis-
afetação recebidos no período, firmados são de Representantes ou, na sua falta, de
por profissionais habilitados, ressalvadas um sexto dos titulares de frações ideais, ou,
even tuais modificações sugeridas pelo ainda, por determinação do juiz prolator da
incorporador e aprovadas pela Comissão de decisão, realizará assembléia geral, na qual,
Representantes; por maioria simples, ratificará o mandato

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da Comissão de Representantes ou elegerá transmitindo posse, direito, domínio e ação,


novos membros, e, em primeira convocação, manifestar a responsabilidade pela evicção,
por dois terços dos votos dos adquirentes imitir os futuros adquirentes na posse do
ou, em segunda convocação, pela maioria terreno e das acessões.
absoluta desses votos, instituirá o condomí- § 8o - Na hipótese do § 7o , será firmado o res-
nio da construção, por instrumento público pectivo contrato de venda, promessa de venda
ou particular, e deliberará sobre os termos ou outra modalidade de contrato compatível
da continuação da obra ou da liquidação do com os direitos objeto da transmissão.
patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); § 9o - A Comissão de Representantes cumprirá
havendo financiamento para construção, a o mandato nos termos e nos limites estabele-
convocação poderá ser feita pela instituição cidos pela deliberação da assembléia geral e
financiadora. prestará contas aos adquirentes, entregando-
§ 2o - O disposto no § 1o aplica-se também à lhes o produto líquido da alienação, no prazo
hipótese de paralisação das obras prevista de cinco dias da data em que tiver recebido
no art. 43, inciso VI. o preço ou cada parcela do preço.
§ 3o - Na hipótese de que tratam os §§ 1o e § 10 - Os valores pertencentes aos adquiren-
2o, a Comissão de Representantes ficará in- tes não localizados deverão ser depositados
vestida de mandato irrevogável para firmar em Juízo pela Comissão de Representantes.
com os adquirentes das unidades autônomas § 11 - Caso decidam pela continuação da
o contrato definitivo a que estiverem obri- obra, os adquirentes ficarão automaticamen-
gados o incorporador, o titular do domínio te sub-rogados nos direitos, nas obrigações
e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel e nos encargos relativos à incorporação,
objeto da incorporação em decorrência de inclusive aqueles relativos ao contrato de
contratos preliminares. financiamento da obra, se houver.
§ 4o - O mandato a que se refere o § 3o será § 12 - Para os efeitos do § 11 deste artigo,
válido mesmo depois de concluída a obra. cada adquirente responderá individualmen-
§ 5o - O mandato outorgado à Comissão de te pelo saldo porventura existente entre as
Representantes confere poderes para trans- receitas do empreendimento e o custo da
mitir domínio, direito, posse e ação, mani- conclusão da incorporação na proporção
festar a responsabilidade do alienante pela dos coeficientes de construção atribuíveis
evicção e imitir os adquirentes na posse das às respectivas unidades, se outro critério de
unidades respectivas. rateio não for deliberado em assembléia ge-
§ 6o - Os contratos definitivos serão cele- ral por dois terços dos votos dos adquirentes,
brados mesmo com os adquirentes que observado o seguinte:
tenham obrigações a cumprir perante o I - os saldos dos preços das frações ideais e
incorporador ou a instituição financiadora, acessões integrantes da incorporação que
desde que comprovadamente adimplentes, não tenham sido pagos ao incorporador até
situação em que a outorga do contrato fica a data da decretação da falência ou da insol-
condicionada à constituição de garantia real vência civil passarão a ser pagos à Comissão
sobre o imóvel, para assegurar o pagamento de Representantes, permanecendo o somató-
do débito remanescente. rio desses recursos submetido à afetação, nos
§ 7o - Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Co- termos do art. 31-A, até o limite necessário
missão de Representantes ficará investida à conclusão da incorporação;
de mandato irrevogável para, em nome dos II - para cumprimento do seu encargo de
adquirentes, e em cumprimento da deci- administradora da incorporação, a Comissão
são da assembléia geral que deliberar pela de Representantes fica investida de mandato
liquidação do patrimônio de afetação, efe- legal, em caráter irrevogável, para, em nome
tivar a alienação do terreno e das acessões, do incorporador ou do condomínio de cons-

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trução, conforme o caso, receber as parcelas do § 16 - Dos documentos para anúncio da ven-
saldo do preço e dar quitação, bem como pro- da de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso
mover as medidas extrajudiciais ou judiciais III do art. 43, constarão o valor das acessões
necessárias a esse recebimento, praticando não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o)
todos os atos relativos ao leilão de que trata o e o preço da fração ideal do terreno e das
art. 63 ou os atos relativos à consolidação da acessões (arts. 40 e 41).
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. § 17 - No processo de venda de que trata o
26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em
1997, devendo realizar a garantia e aplicar na igualdade de condições com terceiros:
incorporação todo o produto do recebimento I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses
do saldo do preço e do leilão; em que este seja pessoa distinta da pessoa do
III - consideram-se receitas do empreen- incorporador, a preferência para aquisição
dimento os valores das parcelas a receber, das acessões vinculadas à fração objeto da
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas
cada adquirente, correspondentes ao preço seguintes à data designada para a venda;
de aquisição das respectivas unidades ou do II - ao condomínio, caso não exercida a pre-
preço de custeio de construção, bem como os ferência de que trata o inciso I, ou caso não
recursos disponíveis afetados; haja licitantes, a preferência para aquisição
IV - compreendem-se no custo de conclusão da fração ideal e acessões, desde que delibera-
da incorporação todo o custeio da construção da em assembléia geral, pelo voto da maioria
do edifício e a averbação da construção das simples dos adquirentes presentes, e exercida
edificações para efeito de individualização no prazo de quarenta e oito horas a contar da
e discriminação das unidades, nos termos data designada para a venda.
do art. 44. § 18 - Realizada a venda prevista no § 14,
§ 13 - Havendo saldo positivo entre as recei- incumbirá à Comissão de Representantes,
tas da incorporação e o custo da conclusão sucessivamente, nos cinco dias que se segui-
da incorporação, o valor correspondente a rem ao recebimento do preço:
esse saldo deverá ser entregue à massa falida I - pagar as obrigações trabalhistas, previ-
pela Comissão de Representantes. denciárias e tributárias, vinculadas ao res-
§ 14 - Para assegurar as medidas necessárias pectivo patrimônio de afetação, observada a
ao prosseguimento das obras ou à liquidação ordem de preferência prevista na legislação,
do patrimônio de afetação, a Comissão de em especial o disposto no art. 186 do Código
Representantes, no prazo de sessenta dias, a Tributário Nacional;
contar da data de realização da assembléia II - reembolsar aos adquirentes as quantias que
geral de que trata o § 1 o , promoverá, em leilão tenham adiantado, com recursos próprios, para
público, com observância dos critérios esta- pagamento das obrigações referidas no inciso I;
belecidos pelo art. 63, a venda das frações III - reembolsar à instituição financiadora a
ideais e respectivas acessões que, até a data quantia que esta tiver entregue para a cons-
da decretação da falência ou insolvência não trução, salvo se outra forma for convencio-
tiverem sido alienadas pelo incorporador. nada entre as partes interessadas;
§ 15 - Na hipótese de que trata o § 14, o ar- IV - entregar ao condomínio o valor que
rematante ficará sub-rogado, na proporção este tiver desembolsado para construção das
atribuível à fração e acessões adquiridas, acessões de responsabilidade do incorpora-
nos direitos e nas obrigações relativas ao dor (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na
empreendimento, inclusive nas obrigações de proporção do valor obtido na venda;
eventual financiamento, e, em se tratando da V - entregar ao proprietário do terreno, nas
hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações hipóteses em que este seja pessoa distinta
perante o proprietário do terreno. da pessoa do incorporador, o valor apurado

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na venda, em proporção ao valor atribuído indicando, cada tipo de unidade a respectiva


à fração ideal; e metragem de área construída;
VI - entregar à massa falida o saldo que por- f) certidão negativa de débito para com a
ventura remanescer. Previdência Social, quando o titular de di-
§ 19 - O incorporador deve assegurar à reitos sobre o terreno fôr responsável pela
pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o arrecadação das respectivas contribuições;
acesso a todas as informações necessárias à g) memorial descritivo das especificações
verificação do montante das obrigações refe- da obra projetada, segundo modelo a que se
ridas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
ao respectivo patrimônio de afetação. h) avaliação do custo global da obra, atua-
§ 20 - Ficam excluídas da responsabilidade lizada à data do arquivamento, calculada de
dos adquirentes as obrigações relativas, de acordo com a norma do inciso III, do art. 53
maneira direta ou indireta, ao imposto de com base nos custos unitários referidos no
renda e à contribuição social sobre o lucro, art. 54, discriminando-se, também, o custo
devidas pela pessoa jurídica do incorpora- de construção de cada unidade, devidamente
dor, inclusive por equiparação, bem como as autenticada pelo profissional responsável
obrigações oriundas de outras atividades do pela obra;
incorporador não relacionadas diretamente i) discriminação das frações ideais de ter-
com as incorporações objeto de afetação. reno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
CAPÍTULO II j) minuta da futura Convenção de condomí-
Das Obrigações e Direitos do Incorporador nio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
Art. 32 - O incorporador somente poderá l) declaração em que se defina a parcela do
negociar sobre unidades autônomas após ter preço de que trata o inciso II, do art. 39;
arquivado, no cartório competente de Re- m) certidão do instrumento público de man-
gistro de Imóveis, os seguintes documentos: dato, referido no § 1º do artigo 31;
a) título de propriedade de terreno, ou de n) declaração expressa em que se fixe, se
promessa, irrevogável e irretratável, de com- houver, o prazo de carência (art. 34);
pra e venda ou de cessão de direitos ou de o) atestado de idoneidade financeira, forneci-
permuta do qual conste cláusula de imissão do por estabelecimento de crédito que opere
na posse do imóvel, não haja estipulações no País há mais de cinco anos.
impeditivas de sua alienação em frações ide- p) declaração, acompanhada de plantas elu-
ais e inclua consentimento para demolição e cidativas, sobre o número de veículos que a
construção, devidamente registrado; garagem comporta e os locais destinados à
b) certidões negativas de impostos federais, guarda dos mesmos.
estaduais e municipais, de protesto de títulos § 1º - A documentação referida neste artigo,
de ações cíveis e criminais e de ônus reais após o exame do Oficial de Registro de Imó-
relativamente ao imóvel, aos alienantes do veis, será arquivada em cartório, fazendo-se
terreno e ao incorporador; o competente registro.
c) histórico dos títulos de propriedade do § 2o - Os contratos de compra e venda, promes-
imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, sa de venda, cessão ou promessa de cessão de
acompanhado de certidão dos respectivos unidades autônomas são irretratáveis e, uma
registros; vez registrados, conferem direito real oponível
d) projeto de construção devidamente apro- a terceiros, atribuindo direito a adjudicação
vado pelas autoridades competentes; compulsória perante o incorporador ou a
e) cálculo das áreas das edificações, discrimi- quem o suceder, inclusive na hipótese de in-
nando, além da global, a das partes comuns, e solvência posterior ao término da obra.

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