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MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO

LEI DO CONDOMÍNIO Nº 10.406 DE


10/01/2003
NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO.

Título I – Do Condomínio
Capítulo I – Do Condomínio

Art.1.331. Podem haver, em constar daquele ato, além do


edificações, partes que são disposto em lei especial:
propriedade exclusiva, e partes -2-
que são propriedades comum dos I. A discriminação e
condôminos. individualização das
§1º As partes suscetíveis de unidades de propriedade
utilização independente, tais como exclusiva, estremadas uma
apartamento, escritórios, salas, das outras e das partes
lojas, sobrelojas ou abrigos para comuns;
veículos, como as respectivas II. A determinação da fração
frações ideais no solo e nas outras ideal atribuída a cada
partes comuns, sujeitam-se a unidade relativamente ao
propriedade exclusiva, podendo terreno e partes comuns;
ser alienadas e agravadas III. O fim a que as unidades
livremente por seus proprietários. se destinam.
§2º O solo, a estrutura do prédio, o
telhado, a rede geral de Art. 1.333 A Convenção que
distribuição de água, esgoto, gás e constitui o condomínio edifício
eletricidade, a calefação e deve ser subscrita pelos titulares
refrigeração centrais, e as demais de, no mínimo, dois terços das
partes comuns, inclusive o acesso frações ideais e torna-se desde
ao logradouro publico, são logo, obrigatória para os titulares
utilizados em comum pelos de direito sobre as unidades, ou
condôminos, não podendo ser para quantos sobre elas tenham
alienados separadamente, ou posse ou detenção.
divididos. Parágrafo único. Para ser
§3º A fração ideal no solo e nas oponível contra terceiros, a
outras partes comuns e convenção do condomínio devera
proporcional ao valor da unidade ser registrada no cartório de
imobiliária, o qual se calculem Registro de imóveis.
relação ao conjunto da edificação. Art.1334. Alem das
§4º Nenhuma unidade imobiliária Cláusulas referidas no
pode ser privada do acesso ao art.1332 e das que os
logradouro publico. interessados houverem por
§5º O terraço de cobertura é, parte bem estipular, a convenção
comum, salvo disposição contraria determinará:
de constituição do condomínio.
Art.1332. Institui-se o condomínio I. A quota proporcional e o
edifício por ato entre vivos ou modo de pagamento das
testamento, registrado no cartório contribuições dos
de registro de imóveis, devendo condôminos para atender
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as despesas ordinárias e II. Sua forma de
extraordinárias do administração;
condomínio;

III. A competência das tem a edificação, e não as


assembléias, forma de sua utilizar de maneira
convocação e quorum prejudicial ao sossego,
exigido para deliberações; salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos
IV. O regimento interno bons costumes.
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§1º A convenção poderá ser feita §1º O condômino que não pagar a
por escritura pública ou por sua contribuição ficará sujeito aos
instrumento particular. juros moratórios convencionados
§2º São equiparados aos ou, não sendo previstos, os de 1%
proprietários, para os fins deste (um por cento) ao mês e multa de
artigo, salvo disposição em até 2% (dois por cento) sobre o
contrário, os promitentes débito.
compradores e os cessionários de
direitos relativos as unidades §2º. O condômino, que não
autônomas. cumprir qualquer dos devedores
estabelecidos nos incisos II a IV,
Art. 1335. São direitos do pagará a multa prevista no ato
condômino: constitutivo ou na convenção, não
I. Usar, fruir e livremente podendo ela ser superior a cinco
dispor das suas unidades; vezes o valor de suas contribuições
II. Usar das partes comuns, mensais, independentemente das
conforme a sua perdas e danos que se apurarem;
destinação, e contanto não havendo disposição expressa,
que não exclua utilização caberá a assembléia geral, por dois
dos demais terços no mínimo dos condôminos
compossuidores; restantes, deliberar sobre a
III. Voltar nas deliberações da cobrança da multa.
assembléia e delas
participar, estando quite. Art. 1337. O condomínio, ou
possuidor; que não cumpre
Art. 1336· São deveres do reiteradamente com os seus
condômino: deveres perante o condomínio
I. Contribuir para as poderá, por deliberação de três
despesas do condomínio quartos dos condôminos restantes,
na proporção de sua ser constrangido a pagar multa
fração ideais; correspondente até ao quíntuplo
II. Não realizar obras que de valor atribuído a contribuição
comprometam a para as despesas condominiais,
segurança da edificação; conforme a gravidade das faltas e
a reiteração, independentemente
III. Não alterar a forma e a das perdas e danos que se
cor da fachada, das partes apurem.
e esquadrias externas; Parágrafo único. O condômino
ou possuidor que, por seu reiterado
IV. Dar as suas partes a comportamento anti-social, gerar
mesma destinação que incompatibilidade de convivência
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com os demais condôminos ou §1ºAs obras ou reparações
possuidores, poderá ser necessárias podem ser realizadas,
constrangido a pagar multa independentemente de
correspondente ao décuplo de autorização, pelo sindico, ou, em
valor atribuído a contribuição para caso de omissão ou impedimento
as despesas condominiais, até deste, por qualquer condômino.
anterior deliberação da §2ºSe as obras ou reparos
assembléia. necessários forem urgentes e
importarem em despesas
Art 1.338. Resolvendo o excessivas, determinada sua
condômino alugar área no abrigo realização, o síndico ou o
para veículos, preferir-se-á, em condômino que tomou a iniciativa
condições iguais, qualquer dos delas, dará ciência a assembléia,
condôminos a estranhos, e, entre que deverá ser convocada
todos, os possuidores. imediatamente.
§3ºNão sendo urgente, as obras ou
Art. 1.339. Os direitos de cada reparos necessários, que
condômino às partes comuns são importarem em despesas
inseparáveis de sua propriedade excessivas, somente poderão ser
exclusiva; são também efetuadas após autorização
inseparáveis das frações ideais da
correspondentes as unidades
imobiliárias, com as suas partes -4-
acessórias.
assembléia, especialmente
§1º Nos casos deste artigo é convocada pelo síndico, ou, em
proibido alienar ou gravar os bens caso de omissão ou impedimento
em separados deste, por qualquer dos
condôminos.
§2ºÉ permitido ao condômino
alienar parte acessória de sua §4º. O condômino que realizar
unidade imobiliária a outro obras ou reparos necessários será
condômino, só podendo faze-lo a reembolsado das despesas que
terceiro se essa faculdade constar efetuar, não tendo direito à
do ato constitutivo do condomínio; restituição das que fizer com obras
e se a ela não se opuser a ou reparos de outra natureza,
respectiva assembléia geral. embora de interesse comum.

Art. 1.340. As despesas relativas Art 1.342. A realização de obras,


a partes comuns de uso exclusivo em partes comuns, em acréscimo
de um condômino, ou de alguns as já existentes, a fim de lhes
deles, incumbem a quem delas se facilitar ou aumentar a utilização,
serve. depende da aprovação de dois
terços dos votos dos condôminos,
Art. 1.341. A realização de obras não sendo permitidas construções,
no condomínio depende: I – se nas partes comuns, das partes
voluptuárias, de votos de dois próprias, ou comuns.
terços dos condôminos, II – se
úteis, de voto da maioria dos Art. 1.343. A construção de outro
condôminos. pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias,
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depende da aprovação da que interessem aos
unanimidade dos condôminos. possuidores;
VI. Elaborar o orçamento da
Art. 1.344. Ao proprietário do receita e da despedida
terraço de cobertura incumbem as relativa a cada ano;
despesas da sua conservação, de VII. Cobrar dos condôminos
modo que não haja danos ás as suas contribuições,
unidades imobiliárias inferiores. bem como impor e
cobrar as multas devidas;
Art. 1.345. O adquirente de VIII. Prestar contas a
unidade responde pelos débitos do assembléia, anualmente
alienante, em relação ao e quando exigida;
condômino, inclusive multas e IX. Realizar o seguro da
juros moratórios. edificação.

§1º Poderá a assembléia investir


Art. 1.346. É obrigatório o outra pessoa, em lugar do síndico,
seguro de toda a edificação contra em poderes de representação ou
o risco de incêndio ou destruição, as funções administrativas,
total ou parcial. mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em
contrario da convenção.
Art. 1.347. A assembléia
escolherá um sindico, que poderá §1º O síndico pode transferir a
não ser condômino, para outrem, total ou parcialmente, os
administrar o condomínio, por poderes de representação ou as
prazo não superior a dois anos, o funções administrativas, mediante
qual poderá renovar-se. aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrario da
Art. 1.348. Compete ao síndico: convenção.
I. Convocar a assembléia -5-
dos condôminos; Art. 1.349. A assembléia,
II. Representar, ativa e especialmente convocada para o
passivamente, o fim estabelecido do §2ºdo artigo
condomínio, praticando, antecedente, poderá, pelo voto da
em juízo ou fora dele, os maioria absoluta de seus
atos necessários a defesa membros, destituir o síndico que
dos interesses comuns; praticar irregularidades, não
III. Dar imediato prestar contas, ou não administrar
conhecimento a convenientemente o condomínio.
assembléia da existência
de procedimento judicial Art. 1.350. Convocará o síndico,
ou administrativo, de anualmente, reunião da
interesse do condomínio; assembléia dos condomínios, na
IV. Elaborar o orçamento da forma prevista na convenção a fim
receita e da despesa de aprovar o orçamento das
relativa a cada ano; despesas, as contribuições dos
V. Diligenciar a conservação condôminos e prestação de contas,
e a guarda das partes e eventualmente eleger-lhe o
comuns e zelar pela substituto e alterar o regimento
prestação dos serviços interno.
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§1º Se o síndico não convocar a Art.1.355. Assembléias
assembléia, um quarto dos extraordinárias poderão se
condôminos poderá fazê-lo. convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos.
§2º Se a assembléia não se reunir,
o juiz decidirá, a requerimento de Art. 1.356. Poderá haver no
qualquer condômino. condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos
pela assembléia, por prazo não
Art.1.351. Depende da aprovação superior a dois anos, ao qual
de dois terços dos votos dos compete dar parecer sobre as
condôminos a alteração da contas do síndico.
convenção e do regimento interno;
a mudança da destinação do Art. 1.357. Se a edificação for
edifício, ou da unidade imobiliária, total ou consideravelmente
depende de aprovação pela destruída, ou ameace ruína, os
unanimidade dos condôminos. condôminos deliberarão em
assembléia sobre a
Art. 1.352 Salvo quando exigido
quorum especial, as deliberações
da assembléia serão tomadas, em reconstrução, ou venda, por votos
primeira convocação, por maioria que representem metade mais
de votos dos condôminos uma das frações.
presentes que representam pelo
menos metade das frações ideais.
§1º Deliberada a reconstrução,
Parágrafo único. Os votos serão poderá o condômino eximir-se do
proporcionais às frações ideais no pagamento das despesas
solo e nas outras partes comuns respectivas, alienando os seus
pertencentes a cada condômino, direitos a outros condôminos,
salvo disposição diversa da mediante avaliação judicial.
convenção de constituição do
condomínio. §2º realizada a venda, em que se
preferirá, em condições iguais de
oferta; o condômino ao estranho,
Art. 1.353. Em segunda será repartido o apurado entre os
convocação, a assembléia poderá condôminos, proporcionalmente ao
deliberar por maioria dos votos dos valor das suas unidades
presentes, salvo quando exigido imobiliárias.
quorum especial.
Art. 1.358. Se ocorrer
Art. 1.354. A assembléia não desapropriação, a indenização será
poderá deliberar se todos os repartida na proporção a que se
condôminos não forem convocados refere o §2º do artigo antecedente.
para a reunião.
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Qualidades de uma boa


Administradora de
Condomínio
• Ser empresa consolidada no mercado, e
com registro no Conselho Regional de Administração.
• Ter profissionais gabaritados e treinados,
com experiência.
• Fazer prestação de contas mensal, fácil de
conferir.
• Ter serviço de “busca/leva”, rápido e
eficiente, sem custo adicional.
• Ter controle de cobrança bancaria.
• Prover fornecimento de relatório mensal e
despesas rateadas.
• Ter controle de todas as contas do
condomínio e extratos on-line sem custos adicionais.(opcional)
• Fazer lançamento e arquivamento de
documentos do condomínio.
• Fornecer assessoria de cobrança de
condomínio em atraso (inclusão no SPC), com relatórios semanais,
quinzenais ou mensais.
• Efetuar coordenação dos funcionários
(registro, dispensa, contratação, orientação...) em nome do edifício.
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• Dar emissão de todos os editais, circulares,
avisos, quando necessários.
• Secretariar as atas de assembléias gerais,
quando convocada.
• Fazer contratação de todos os serviços
necessários e orçamentos solicitados a terceiros para edifício.
(opcional)

Obs: Dentre as Administradoras (contador, imobiliárias e pessoas


físicas, que não são registradas no CRA, e não são autorizadas pelo
Conselho Regional de Administração-CRA,portanto não podem atuar
neste mercado).

Neste caso a Maior não é necessariamente a mais cara, é a que tem


melhor condições de administrar todos os custos e problemas de seu
edifício.

-7-

DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
A palavra condomínio significa “propriedade comum”. Viver em um
condomínio exige um espírito diferente, uma vez que nos condomínios
imobiliários existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de
uso da área comum e a conservar o que é de todos são condições básicas
para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área
privativa corresponderá uma fração ideal da área comum.

Todos os participantes de um condomínio devem contribuir para suas


despesas comuns, além de acatar a Convenção e o Regulamento Interno.

ATRIBUIÇÃO DO SÍNDICO
Cabe ao síndico a responsabilidade pela Administração do Condomínio.

Por Administração entenda-se: Planejamento, organização e controle das


atividades necessárias ao bom funcionamento do condomínio.

Isso envolve inúmeras atividades, tais como:


➫ Contratação de serviços,
➫ Rateio de despesas,
➫ Prestação de contas,
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➫ Execução de benfeitorias e obras de conservação,
➫ Adoção de medidas visando a segurança dos condôminos,
➫ Recolhimento de encargos trabalhistas, pagamentos de contas, etc.
-8-

➫ Efetuar a manutenção dos equipamentos do condomínio,


➫ Contratação de toda a mão de obra necessária ao funcionamento do
condomínio,
tais como : Zelador, porteiro, vigias, seguranças, faxineiros,
auxiliares gerais, etc.

O síndico não deve carregar sózinho esta responsabilidade. Juntamente com


ele, são eleitos os Conselheiros. É desejável que haja a cooperação destes, e as
vezes, um subdivisão de tarefas.

Administrar o condomínio, portanto, não é uma tarefa das mais simples,


mesmo porque o síndico normalmente se ausenta do prédio durante todo o dia.

-9–

DICAS PARA UMA BOA


CONVIVÊNCIA
 O morador deve avisar a
O morador deve ter em mente portaria para que receba as
que sua compreensão e encomendas que fez, como pizza,
colaboração são fundamentais lanche, fita de vídeo, etc. Enviar
para a segurança eficaz do cheque ou dinheiro para o
condomínio. pagamento da encomenda.

Por isso, sempre que solicitado, Ao chegar ou sair da garagem


verifique se o assunto lhe diz do seu edifício, observe se há por
respeito e só então desça à perto pessoas estranhas ou
portaria. suspeitas. Havendo, dê voltas
com seu carro até sentir-se em
Não se exponha segurança.
desnecessariamente.
 Os objetos que chegarem de
Se durante a fase de surpresa ao condômino, como
identificação, amigos ou parentes flôres e presentes, deverão
do morador permanecerem do permanecer na portaria e depois
lado de fora do edifício, não se retirados pelo morador ou
deve criticar o funcionário encaminhados ao apartamento
responsável; este deverá ser por um funcionário do edifício.
elogiado por zelar pela segurança
do edifício em nome de todos os  Evite comentários sobre seus
moradores. bens e ganhos, na frente dos
empregados,
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- 10 -  As portas do apartamento
devem ter olho mágico de 180
solicitando ainda que esses graus.
funcionários não comentem sobre
seus hábitos.

 A guarita deve ser recuada do


 Os moradores, assim como os portão; grades altas ao redor do
síndicos, devem exigir a prédio; portão da garagem
documentação dos funcionários controlado pela portaria, etc.
do edifício. Não devem contratar
empregados, babás, motoristas,
sem exigir a documentação e as  A utilização de vidros
respectivas referências espelhados (quem está dentro vê,
necessárias. quem está fora não vê) e/ou
vidros à prova de bala são
recomendados.
 Os candidatos nunca deverão
ser recebidos no apartamento e
sempre na portaria ou recepção  Estacionamento na garagem
do edifício. do seu edifício, nunca deixe o
carro aberto.

 Não deixe todas as chaves do


apartamento com os empregados.  Não esqueça pacotes e objetos
à vista no veículo e ligue sempre
o alarme do seu automóvel.
 Algumas dependências devem
ficar isoladas. Se um empregado
for atacado ele não terá as  Senha: poderá ser combinada
chaves para abrir os outros uma senha entre os moradores e
cômodos do apartamento. empregados em caso de perigo.
Esta senha deverá mudar de
tempos em tempos, e ficar em
 Recomenda-se também, que se sigilo entre os próprios
houver necessidades, deixe as moradores.
chaves com o vizinho mais
próximo.
 Se além de tudo isso, você for
 Cópias de chaves dos surpreendido por assaltantes,
apartamentos não devem ser procure manter a calma, não
deixadas na portaria. encare com afronto e nem discuta
com eles. Procure gravar o
Os condôminos, examinadas as máximo possível as
condições financeiras, precisam características do meliante, tais
cooperar com instalação de como: cor, altura, cabelos, olhos,
equipamentos indispensáveis à roupas, cicatrízes, tatuagens,
segurança: interfone, forma de falar e o mais que
intercomunica-dor (porteiro puder, sem, contudo, repetimos,
eletrônico) , alarmes. afrontá-los.
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Vale lembrar que, embora se


- 11 - tenha um prazo maior, o Perfil
Profissiográfico deve ser
Decreto Federal elaborado quanto antes, com
base no: LTCAT – Laudo Técnico
aumenta a multa do de Condições Ambientais de
Perfil Profissiográfico Trabalho, PPRA – Programa de
Prevenção de Riscos Ambientais,
no PGR – Programa de
O Decreto Federal número Gerenciamento de Riscos e no
4.709/03 aumentou para R$ PMCSO – Programa de Controle
9.910,20 a multa para quem Médico de Saúde Ocupacional, e
deixar de elaborar e atualizar o expedido por um médico de
PPP – Perfil Profissiográfico trabalho ou engenheiro de
Previdenciário, com segurança.
obrigatoriedade a partir de 1o. de
Novembro de 2003. Além disso, deve ser mantido
eletronicamente na empresa /
O objetivo do PPP é colher condomínio, em que o
dados referentes as atividades empregador estiver trabalhando,
desempenhadas pelos seja empresa de vínculo
empregados e as possíveis empregatício ou não.
exposições à agentes nocivos
para apreciação do INSS –
Instituto Nacional de Seguridade
Social, quando da concessão de
benefícios previdenciários (auxílio
doença, acidentes e
aposentadoria especial).
TIRE SUAS DÚVIDAS
No caso de locação, de quem é a responsabilidade por danos ao
imóvel?
- Do locatário, sem que caiba questionar quanto a sua culpa, por aqueles
danos que venham a provocar no imóvel e que não podem ser tidos como
simples desgastes, pelo uso natural do mesmo.

Pode a unidade autônoma, sendo único bem de família, ser passível


de penhora para pagamento de taxas condominias em atraso?
- Sim, o imóvel pode sofrer constrição judicial para garantir a execução da
dívida

O pagamento das despesas extraordinárias do condomínio pelo


inquilino pode, se de acordo entre as partes, fazer parte integrante
do contrato de locação?
- As despesas extraordinárias do condomínio não podem ser cobradas dos
inquilinos, pois constituem obrigações a ser assumida legalmente pelo
locador – artigo 22, inciso X, da lei 8.245/91.

O locador que exigir o pagamento das despesas extraordinárias


pelo locatário pode ser preso?
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-É O o locador
conjuntoquedecobrar
normasdespesas
e alémcomdas aprevistas
colaboração
em lei,
não ousó seja,
dos
aluguéis e encargos,
procedimentos referentes
estará sujeito
ao à pena prevista
proprietários
pelo artigo
dos apartamentos,
43, inciso I. da
lei 8.425/91, sendo
comportamento e aqueconduta
o locador
dos poderá ser
como
condenadotambém
a prisão simplesdos de
cinco a seis emeses
moradores freqüentadores,
ou multa de três acompromissários
doze meses do último compradores,
aluguel
atualizado.
disciplinando o uso das áreas cessionários e promitentes
comuns e solucionando os cessionários. Pode ser aprovado
As despesas
problemas referentes
mais ao seguro
corriqueiros do obrigatório
através do de condomínio
Assembléia devemGeral,
ser pagas pelo proprietário
condomínio, ou pelo inquilino?
apresentando, todavia obedecendo o quórum
-inclusive,
O Seguro obrigatório
penalidadesé definido
aos como despesa ordinária,
previsto o que obriga
na Convenção, se aoa
locatário pagar
infratores. o valor do seguro
O Regulamento Interno incluindomesma
nas demais despesas ordinárias
estipular.
com pode
não regracontrariar
prevista pelo artigo 23 da lei 8.245/91.
a Convenção,
sob pena de nulidade. A Convenção e o Regulamento,
Numa Assembléia de Condomínios a maioria pode decidir pela
com o tempo, tendem a
validade do voto dos inquilinos mesmo que estes apresentem
O Regulamento Interno desatualizar-se. O condomínio
procuração do proprietário com firma reconhecida?
normalmente consta da própria pode, e deve, promover revisões
- A validade dos votos dos inquilinos é definida por lei e não por decisão
Convenção ou é redigido periódicas nesse texto, de modo a
assemblear, se existem irregularidades de representação, não compete aos
posteriormente. Sendo feito em garantir-lhes eficácia.
condôminos validarem o ato, pois a validade somente é alcançada se forem
documento separado, deve contar
respeitados os requisitos legais.

SEGUROS
Os condôminos que chegarem a assembléia após o horário previsto
para a segunda convocação podem ser impedidos de votar?
- Os impedimentos e regras para conduzir uma assembléia devem constar
no texto da convenção de condomínio, sendo ela omissa, e se a votação
ainda Fazer
não seseguro
iniciou,é não
a há única
impedimento legal para os que chegarem - 13 -
maneira
atrasadosde transferir
votem como os uma serie
demais. “Art. 1346 : É obrigatório o
de “RISCOS” do (s) proprietário seguro de toda a edificação
O Condômino
(s) para uma seguradora.
que tumultuarPara oa assembléia
quantopodeao risco
ser expulso
de incêndio
pelos
demais? talvez a tarefa mais
sindico ou destruição, total ou
- O condômino
importante na que
direção
não respeitar
de seu a reuniãoparcial”.
assemblear poderá ser retirado
por determinação
condomínio é fazer
do presidente
o seguro,que tem o poder e o dever de manter a
ordem
pois o cargo
e a disciplina
o obriga “civilmente”
durante as assembléias,
“Art. mas
1348os demais
: Compete
condôminos
ao
não devem
no caso de intervir,
não sobfazê-lo.
pena Ade envolvimento
sindico: pessoal
(...) com a questão,
podendo caracterizar
legislação é clara. cerceamento de direitos
IX– dorealizar
condôminoorebelde.
seguro da
- 12 - edificação”.
MODELOa DO
Consultamos lei REGULAMENTO
condomínio de n.º 4591 de 16 de
do INTERNO
Abaixo descrevemos
coberturas:
algumas das

dezembro de 1964 e encontramos


em seu artigo 13º a obrigação de A. Básica: incêndio; Raio;
se fazer o seguro da edificação de Explosão; fumaça e Queda de
um condomínio. Aeronaves. Cobre até o valor
Indo além, consultamos o novo contratado, o bem segurado
código civil que, no seu capitulo contra os eventos acima.
VII, seção I – Esta é a cobertura básica
como diz o seu próprio nome
e é de contratação
disposições gerais – e na seção II obrigatória. Além desta, mais
– da administração do condomínio uma outra cobertura de livre
– faz menção ao assunto escolha, é necessária para a
especifico “seguro contratação do seguro;
de condomínio” principalmente B. Vendaval; Tornado;
através de dois artigos: Ciclone e Granizo;
C. Danos Elétricos;
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D. Roubo de Bens; condomínio (área quadrada total,
Responsabilidade Civil Condomínio; privativa e comum somadas).
Esta informação esta contida no
E. Responsabilidade Civil documento chamado de
Sindico; “Escritura de Instituição, Divisão,
F. Responsabilidade Civil Especificação e Convenção de
Garagista (02 modalidades condomínio”.
de contratação); Este documento geralmente está
com a administradora do
G. Portões automáticos; condomínio.
H. Vida em Grupo de
Empregados do Condomínio Algumas coberturas consideradas
(obrigatório através da as mais importantes, alem da
convenção coletiva de básica, para o seguro condomínio.
trabalho da classe); 1. Vendaval
I. Desmoronamento (os 2. Danos Elétricos
muros da propriedade 3. Responsabilidade Civil
geralmente estão excluídos Condomínio
dessa cobertura); 4. Responsabilidade Civil
J. Quebra de vidros de Garagista
àreas Comuns 5. Responsabilidade Civil
K. Tumultos; Sindico
L. Impacto de veículos 6. Vida em grupo de
terrestres; empregados do
M. Incêndio de bens dos condomínio.
condôminos;
N. Roubo de bens dos QUEREMOS LEMBRAR QUE
condôminos SEGURO ALÉM DE SER UM
ASSUNTO SÉRIO É TAMBÉM
Informações Gerais CHEIO DE DETALHES E
REQUER PERFEITO
No seguro de condomínio, o valor ENTROSAMENTO ENTRE
a ser adotado para a cobertura SEGURADO (SÍNDICO) E UM
básica deve ser o do seu custo de CORRETOR PROFISSIONAL.
reconstrução, e nunca o seu valor
de mercado. Para definir melhor Colaborou:
este custo de reconstrução, é Gunnar Vollmer – Corretor
necessário saber quantos metros
quadrados de área total TMV Corretora de Seguros Ltda.
construída tem o edifício ou o

ADAPTAÇÃO DA CONVENÇÃO
A Nova Lei
disposto no art.1.334, do Novo
Código Civil, podem permanecer
Os critérios até então adotados como estão.
pelas atuais escrituras de  No novo Código os juros
convenção, de acordo com o moratórios são de 1%. O Secovi
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recomenda que os juros dessa transferência será
moratórios a serem estabelecidos de metade mais um dos
não sejam superiores a 2% ao presentes na
mês, ou seja,o dobro da taxa assembléia. Esta
legal. Os que pretendem aplicar também poderá, em
os juros de 2% ao mês deverão, maioria absoluta,decidir
obrigatoriamente, alterar a pela destituição do
convenção condominial. síndico que praticar
 Para as convenções que irregularidades,não
venham a ser instituídas, a partir prestar contas ou não
do Novo Código Civil, o critério de administrar
rateio deverá ser, convenientemente o
necessariamente, o da fração condomínio.Este item
ideal da unidade.Não há deve constar da ordem
necessidade de mudar as do dia da convenção,
Convenções anteriores ao Novo em razão da
Código Civil, caso o critério de subjetividade da
rateio atual seja satisfatório. hipótese pelo legislador
A convenção deverá trazer a quanto à conveniência
previsão de aplicação de da administração.
penalidades no caso de
descumprimento dos deveres dos • O novo Código Civil não
condôminos. explicita os
procedimentos para
 O novo Código não prevê a deliberar sobre a
formação de conselho consultivo. destituição do sindico. O
No entanto, não há necessidades Secovi-Blumenau
de extinguir o conselho, que é um recomenda que as
órgão de suporte ao sindico. O novas Convenções
Secovi-Rj entende que o Conselho disciplinem essa
Consultivo deve ser mantido nas convocação. Na nova
Convenções anteriores á redação, a aprovação,
promulgação do Novo Código que até então
Civil. necessitava de 2/3 dos
votos, pode ser feita por
• A instituição do maioria simples.
Conselho Fiscal é
facultativa, e seus • O Código Civil reforça a
membros não precisarão vedação do voto do
ser, necessariamente, inadimplente,
condôminos. especialmente nos
- 15 - condomínios cujas
Convenções forem
• O Código Civil prevê a omissas sobre a
transferência de matéria.
poderes do sindico para
outra pessoa, se for • O fundo de reserva
aprovado pela previsto na Convenção
assembléia, salvo permanece legítimo. O
disposição em contrário documento deve
da Convenção. O estabelecer sua forma
quorum para aprovação de constituição,
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
utilização e reposição. criado em assembléia
Se não estiver previsto especialmente
na Convenção, o fundo convocada.
de reserva poderá ser
O Regimento Interno do
condomínio deverá integrar a As Convenções têm diversos
escritura de Convenção. quóruns específicos para
aprovação em assembléia ou
O Secovi-Blumenau sugere que mesmo para a modificação de
esse documento determine as seus dispositivos. Esses quóruns,
regras gerais, destinando-se a desde que não colidam com os
deliberação da assembléia, estabelecimentos pelo Novo
através de quórum simples, ao Código Civil, permanecerão em
estabelecimento das normas de vigor.
utilização das áreas de lazer,
salão de festas, garagem etc.

SÍNDICOS VAMOS REAPROVEITAR O LIXO


Iniciativas isoladas começam a especificados, e o recolhimento é
despertar a consciência coletiva feito normalmente duas vezes ao
para o recolhimento, com dia pelos empregados do
reaproveitamento daquilo que condomínio. Garrafas e vidros,
não serve mais. plásticos, papeis, jornais e caixas
são armazenados em uma área
Alguns condôminos, por iniciativa apropriada até volume suficiente
de seus administradores, dotaram para ser negociado com os
as lixeiras de cada pavimento sucateiros. O dinheiro apurado
com prateleiras, caixas reverterá para o condomínio, e
suspensas, e cestos aramados, a todos estarão colaborando para
fim de recolher papéis, latas, uma maior preservação de nosso
plásticos e materiais orgânicos ambiente que hoje já se ressente
separadamente. Cada morador pelo volume de matéria prima
deposita em seu andar, nos locais desperdiçada.

DICAS PARA O SINDICO


Que tal pintar aquele piso manchado ou que já perdeu a cor? O segredo da
boa pintura é a correta preparação da superfície. A seguir, algumas dicas
para o preparo do piso antes da pintura:

PISOS NOVOS:

• Lave com água para eliminar pó, areia e sujeiras. Pinte com tinta especifica
para piso, conforme instruções. A secagem total de um piso novo dá-se em
30dias.

PISOS VELHOS:

• Lave com solução de água e detergente, para eliminar impurezas.


MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• Quando houver muita cera, graxa ou óleo, remova-os com tiner antes
da lavagem.
• Enxágüe toda área com água e aguarde a secagem total.
• Pinte com tinta especifica para pisos, conforme instruções.

- 16 -
PISOS QUEIMADOS:

• Lave com solução de ácido muriático (duas partes de água e uma de


ácido), deixando agir por 10minutos.
Enxágüe com água em abundancia e aguarde a secagem total.
• Pinte com tinta especifica para piso, conforme instruções.

REPINTURA:

• Remova as partes soltas e lixe a superfície até a perda do brilho.


• Lave com água e sabão e aguarde secagem total
• Pinte com tinta especifica para piso, conforme instruções.

RECOMENDAÇÃO PARA CONSERVAÇÃO DE PINTURA EM AZULEJO:

• É simples conservar a superfície pintada. Basta usar água limpa e um


produto de limpeza (detergente, sabão, água sanitária, etc), com um plano
limpo ou esponja macia. Não utilize removedor, solvente, álcool, palha de
aço ou produtos abrasivos.

ANTES DE EFETUAR QUALQUER LIMPEZA, AGUARDE NO MINIMO 72 HORAS,


PARA SECAGEM COMPLETA DA TINTA.

COMO REDUZIR ENERGIA


ELÉTRICA
Utilize sempre que possível a  Em áreas externas (jardins,
iluminação natural, abrindo estacionamentos, áreas de lazer
janelas, cortinas e persianas em etc.), estude a possibilidade de
ambientes como hall social, sala substituir as lâmpadas existentes
de visitas, salão de festas, salão por lâmpadas a vapor de sódio
de jogos,etc. a alta pressão, que
Limpe regularmente paredes,
janelas, pisos e forros; uma - 17 -
superfície limpa reflete melhor a
luz, o que permite manter em fornecem mais luz com menor
nível menos intenso a iluminação consumo de energia elétrica.
artificial.  Em locais onde houver muitas
Nos corredores, no hall social e lâmpadas acesas, verifique a
nas escadas, verifique a possibilidade do desligamento
possibilidade de substituir as alternado.
lâmpadas incandescentes por  Instrua os empregados do
lâmpadas fluorescentes prédio a desligarem as lâmpadas
compactas. de ambientes não ocupados,
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
salvo aquelas que contribuam no lugar de várias lâmpadas de
para a segurança. menor potência.
Limpe regularmente as Tratando-se de lâmpadas de um
luminárias, lâmpadas e demais mesmo tipo, as de maior potência
aparelhos de iluminação. A sujeira são em geral mais eficientes que
acumulada reduz a iluminação. as de potência menor.
Onde for possível, use uma
única lâmpada de maior potência

TODO construídas.
credenciado
Tudo
no
deve
Cartório
ser
de
Registro de Imóveis, das plantas
CUIDADO É até mesmo o numero de vagas na
garagem.
POUCO COM O conjunto desses documentos
permitirá afetivamente que você
IMÓVEIS EM registre o seu contrato de compra
e venda. Alem disso, de posse
CONSTRUÇÃO desses documentos, você pode
exigir, em juízo, que o
Quem estiver pretendendo incorporador lhe entregue o
comprar um apartamento em apartamento na forma contratada
construção ou em fase de e a escritura definitiva, se você
acabamento, deve tomar muito cumpriu o contrato. Porém,
cuidado na finalização do enquanto não se der a entrega
negócio. Como sabemos, essa das chaves, os incorporadores
transação exige uma são obrigados a prestar conta do
documentação especial, além andamento da obra,
daquela comum à toda a especialmente quanto ao
aquisição de um imóvel. cumprimento dos prazos. Essa
Acreditamos que, em primeiro fiscalização deve ser feita por
lugar, você deve exigir a planta uma comissão de representantes,
aprovada pela prefeitura, eleita em assembléia. No campo
inclusive com as modificações dos contratos de construção a
traçadas posteriormente. Em preço de custo, essa Comissão
seguida, ou depois, peça o deve rever as estimativas de
registro de incorporação, custo e a taxa de contribuição dos
juntamente com o memorial condôminos, podendo cobra-los e,
descritivo da obra e dos ate mesmo, vender as unidades,
acabamentos, alem da caso eles estejam com prestações
discriminação das frações ideais em atraso. É preciso acentuar,
do terreno, com as unidades que é muito importante o registro
autônomas correspondentes. da incorporação, cujo número
Solicite, também a minuta da deve obrigatoriamente constar do
Convenção do Condomínio, com a material publicitário para a
indicação das áreas a serem venda.

TESTE
PARA FUNCIONARIOS DE CONDOMINIO
conhecimentos sobre segurança
Chegou o momento dos em condomínios, fazendo o teste
empregados avaliarem seus que vem a seguir. Para cada
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
pergunta, há três opções de um morador quiser sair do
resposta, mas apenas uma esta prédio, você deve:
correta. A- Pedir que o morador aguarde
alguns instantes na portaria,
Marque com um x a letra que enquanto você identifica a
corresponde a alternativa certa. pessoa.
B-Deixar o morador sair,
enquanto você identifica a
- 18 - pessoa.
1- Se uma C-Pedir que a pessoa espere,
pessoa enquanto o morador sai.
estranha puxa 5- Se entregadores de flores
conversa com (vendedores, etc.) quiserem
você, e faz entrar no prédio, você deve:
perguntas A-Permitir que entrem.
sobre o B-Impedir ou controlar a entrada,
condomínio e dependendo da orientação do
seus sindico.
moradores, C-Ligar para o sindico, e
você: perguntar se pode deixar entrar.
6- Empregados de
A-Deve responder a todas as concessionárias devem:
perguntas A-Ser identificados, e se for o
B-deve responder a algumas caso, confirmar por telefone se
realmente são da concessionária.
perguntas
E, se possível, um funcionário do
prédio deve acompanha-lo até o
C-Jamais deve fornecer qualquer
apartamento.
tipo de informação.
B -Ter livre acesso ao prédio
2-Se uma mulher grávida
C-Ter sua entrada barrada.
desconhecida pedir para usar
7- Mensageiro com entrega
o banheiro do prédio, você:
deve:
A-Deve permitir sua entrada.
- 19 -
B-Não deve deixar entrar,
A-Ser impedido de entrar no
orientando-a para procurar um
prédio.
banheiro público.
B-Entrar acompanhado de um
C-Deve ligar para o síndico, e
funcionário do prédio.
pedir autorização para ela utilizar
C-Entrar no prédio após confirmar
o banheiro.
com o morador, e ele autorizar.
3- Se uma pessoa
Antes de abrir a porta, deve-se
desconhecida deseja entrar
observar se há pessoas em
no prédio, você deve:
atitudes suspeitas. Verificar se o
A- Abrir a porta imediatamente.
morador realmente se dirigiu ao
B- Deixa-la entrar, e depois
apartamento indicado. Após ele
comunicar ao morador.
deixar a unidade visitada, deve-se
C- Identifica-la através do
entrar em contato com o
interfone, e pedir autorização do
morador, e verificar se esta tudo
morador para deixar entrar. Caso
em ordem, informando também
ele autorize, aí sim, abrir a porta
que o mensageiro esta deixando
para a pessoa.
o prédio.
4- Se você estiver
identificando uma pessoa
estranha, e ao mesmo tempo,
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
8- Em relação a prestadores 9- Quando houver
de serviço, o procedimento apartamento a ser locado ou
correto deve ser: vendido, você deve:
A-Permitir sempre a entrada. A - Permitir visitas ao imóvel
B-Pedir autorização ao sindico apenas nos horários de maior
para deixar entrar. movimento do prédio.
C-Antes de permitir a entrada B-Exigir a presença do corretor
deve-se confirmar a solicitação do ou proprietário, antes de permitir
serviço com o morador. Se for a entrada no prédio. O corretor
dada autorização para subir, pedir deverá estar devidamente
sua identificação, e anotar seus identificado pelo respectivo
dados (nome, número da registro do seu órgão fiscalizador,
identidade, etc) em livro e se estiver vinculado a uma
específico. Informar ao morador corretora ou administradora. A
quando o prestador de serviço mesma também deverá ser
estiver deixando o prédio. Mesmo identificada.
o profissional já sendo conhecido, C - Permitir a entrada no prédio
não se deve permitir que entre mesmo sem a presença de
acompanhado de estranhos. corretor ou do proprietário do
imóvel.

GAS NATURAL CANALIZADO


UMA ALTERNATIVA VIAVEL
A companhia de gás de Santa Catarina Outras cidades do Estado começarão a
– SCGAS, trás uma novidade para receber o gás natural a partir do
Santa Catarina. Com pouco mais de próximo ano.
dois anos de atuação a SCGAS já Não só os edifícios novos, mas
abastece 70 indústrias e 12 postos de também aqueles onde são utilizados
gás natural veicular – GNV espalhados outros combustíveis podem receber o
pelo Estado. Através de 460km de gás natural. Portanto se você é
redes de gás natural canalizado já engenheiro, arquiteto, construtor,
construídos, a empresa inicia sua sindico, ou administrador de
atuação no mercado urbano condomínios, fique atento a essa
atendendo os segmentos novidade, pois ela representa a
residencial e comercial. Isso oportunidade da utilização de uma
significa que a partir deste ano alternativa muito mais competitiva e
algumas cidades do estado como viável que só um produto nobre e
Joinville e Blumenau já poderão contar ecologicamente desejado aliado a
com as vantagens e os benefícios que atuação de uma empresa de
o gás natural oferece em residências excelência e de comprovada
e no comercio, através de sua competência pode oferecer.
utilização em fogões, aquecimento de Conheça melhor a SCGAS, consulte
água, substituindo o gás de cozinha nosso site www.scgas.com.br ou ligue
(GLP) ou qualquer outro combustível 0800482300.
com muito mais economia e
segurança.

- 20 -
FEIRAS DEMONSTRAM IMPORTÂNCIA
DE CONDOMÍNIOS.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
Síndicos e condomínios têm, realmente, conquistados a atenção de vários
setores, tanto de serviços, como de fornecedores de materiais e
equipamentos, que contribuem para o bom desempenho das pessoas e
profissionais que se dedicam a tarefa de administrar as mais diversas formas
de comunidade, para aqueles que utilizam edifícios como moradia ou
escritórios. Já neste segundo semestre acontece a Feira A MORADIA.

DEVERES DOS INQUILINOS DE CONDOMÍNIO


• Pagar as despesas - 21 -
ordinárias. Entendem-se
por despesas ordinárias, também com o síndico, a fim de
aquelas necessárias a facilitar o relacionamento
manutenção e interpessoal;
conservação do • Respeitar os
condomínio; funcionários, observando
sempre que esses são
• Repor verba no fundo de empregados do
reserva, desde que condomínio, portanto,
utilizado para estão proibidos de fazer
pagamento de despesas serviços particulares
ordinárias; durante o expediente;
• Manter seus dados
• Participar da cadastrais atualizados
administração do perante a administração
condomínio, do condomínio.
comparecendo, na Para que haja uma administração
medida do possível, em eficaz e um ambiente tranqüilo,
todas as reuniões; inquilinos e proprietários devem
ter igualdade de tratamento. É
• Cumprir as normas
condição indispensável para a
estabelecidas na
existência da dignidade e do
Convenção e no
respeito. Deve-se assegurar a
regulamento interno.
todos os moradores, idênticas
• Compreender e
oportunidades no
colaborar com as normas
acompanhamento e
relativas a segurança;
gerenciamento do condomínio,
• Manter uma política de (manifestação), nas assembléias,
boa vizinhança com e exame dos documentos,
os moradores e quando necessário.

IDENTIFICAÇÃO DE CANALIZAÇÕES

A norma para Identificação de Canalizações (P-NB54R), define as


seguintes côres:
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO

VERMELHO – água para incêndio


VERDE – água potável (para beber)
AZUL – ar comprimido
AMARELO – gases não liquefeitos
MARRON – cor vaga para fins não indicados antes
PRETO – inflamáveis e combustíveis de alta viscosidade
ALUMÍNIO – gases liquefeitos, inflamáveis e
combustíveis de baixa viscosidade.
CINZA CLARO – vácuo
CINZA ESCURO - eletrodos
BRANCO – vapor

Diz a norma em apreço que as cores fundamentais adotadas devem


ser aplicadas em toda extensão das canalizações.

MEDIDAS A SEREM TOMADAS EM CASO DE INCÊNDIO

☛Telefonar ao Corpo de Bombeiros.


☛Fechar o registro de gás na rua.
☛Fechar o registro de gás secundário existente perto do medidor.
☛Chamar os elevadores para o pavimento térreo, certificar-se de
que os mesmos estão vazios e desligá-los.

☛Desligar a chave geral do quadro de distribuição de energia


elétrica.

- 22 -
CUIDADOS QUE O ZELADOR DEVE TER PARA PREVENIR INCÊNDIOS

☛Manter circulações, ☛Manter os materiais


escadarias e saídas inflamáveis em local apropriado e
completamente desimpedidas e bem ventilado.
livres.
☛Revisar periódicamente os
☛Manter o lixo em recipiente hidrantes do edifício.
metálico e tampado.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO

☛Revisar periódicamente o
hidrantes, alarmes,
elétricos, etc.
dispositivos

quadro geral quanto à fiação,


chaves e fusíveis. ☛Manter sempre aberto,

☛ Revisar quanto ao estado


registro de água da reserva de
incêndio.
geral, os aparelhos e acessórios
de ligação.

☛Vistoriar os extintores de Notas:


incêndios e mangueira.

☛Ventilar o local em que esteja • Extintor, hidrante, escada e luz


de emergência e porta corta fogo
havendo vazamento de gás, são equipamentos obrigatórios
abrindo portas e janelas. em prédios residenciais.
☛Não ligar chave elétrica nem • As portas corta fogo devem
acender fósforo, isqueiro ou
permanecer fechadas.
similar ao perceber vazamento de
gás.
• Verificar sempre as baterias que
☛Orientar, sempre que comandam
emergência.
as luzes de
oportuno, moradores e outras
pessoas quanto as causas de
possíveis incêndios. • O corrimão na escada de
emergência é obrigatório.
☛Instruir os vigias noturnos de
como devem proceder no caso de • Caso a escada seja em formato
ocorrências de fogo. de leque, o corrimão estará à
direita; sua extremidade deve
☛Não permitir que pessoas estar virada para a parede,
fumem ou entrem com cigarros colada a ela.
acesos no elevador

- 23 -
RECEPÇÃO E
PORTARIA DE
☛Não permitir que seus EDIFÍCIOS
subordi-nados esquentem
refeições em lata com álcool, Serviços e Responsabilidades
principalmente na área da do Porteiro do Edifício
garagem.

☛Não permitir o acúmulo de • Informar


visitantes.
e encaminhar
lixo, entulho, jornais e revistas,
colchões, móveis velhos, etc. nas • Receber e distribuir correspon-
áreas de garagem e casa das dências.
máquinas. • Controlar a entrada e saída de
pessoas.
☛Nunca reforçar fusíveis os • Atender interfones e/ou
substituí-los por outros materiais. telefone.

☛Não obstruir equipamentos • Abrir e fechar as portas em seus


devidos horários.
de emergência como extintores, • Apagar e acender luzes.
• Controlar o quadro de chaves.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• Limpar a portaria
• Manter seu superior informado ☛Horário de abrir e fechar
do portas


andamento do trabalho.
Aceitar sugestões e
☛Controle do quadro de
Chaves
reclamações.
• Zelar pela segurança
Recomendações
Importantes
Cuidados ao • Nunca abrir portas ou portões
assumir posto na para visitantes, sem antes fazer a
devida identificação e solicitar a
Portaria autorização do condômino para
sua entrada.
•Chegar pelo menos 10 minutos
• As encomendas que chegarem
antes do seu horário.
aos condôminos devem
• Verificar se a portaria está em permanecer na portaria (não
ordem e limpa. deverão ser recebidas
• Verificar o funcionamento do diretamente no apartamento),
interfone para serem retiradas
• Verificar o funcionamento dos posteriormente.
portões automáticos. • Solicitar a presença na portaria
• Verificar arquivos, livros, de um dos moradores do
canetas e demais objetos apartamento, quando da entrega
pertencentes à portaria. de encomendas (flores, pizzas,
• Verificar se há recados para presentes, etc). Nunca abrir os
serem entregues. portões da garagem sem antes
• Verificar o quadro de chaves. identificar devidamente o
• Verificar com o seu antecessor motorista e o veículo.
se há visitas em algum • Não fornecer informações de
apartamento ou algum técnico ordem particular com referência
especializado prestando serviços aos moradores do prédio.
no prédio, etc. • Quando algum interessado
desejar visitar um imóvel (para
- 24 - alugar ou comprar), não permitir
Cuidados Essenciais sua entrada sem antes reter um
documento na portaria e que
de Segurança esteja acompanhado de um
corretor.
Manter constante vigilância • Não se deixe intimidar por
sobre: visitas arrogantes, por medo de
☛Entrada de Estranhos criar atrito com os moradores,
autorizando sua entrada sem
☛Recebimento de Pacotes fazer uma consulta pelo interfone.
• Quando houver uma visita na
☛Falsos técnicos entrada do edifício, não abrir as
portas para condôminos que
☛Movimentação estranha. eventualmente estejam
chegando, sem antes proceder a
☛Horário de visitas. devida identificação.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• Cuidar da abertura da porta da • Enrolar devidamente o fio do
garagem, quando da entrada ou maquinário.
saída de veículo, nos horários de • Pendurar vassouras e rolos.
limpeza, remoção de lixo e dias • Lavar panos e flanelas após o
de mudança. uso.
• Evitar que os funcionários do • Guardar esponjas de aço secas.
edifício comentem • Ter o máximo cuidado com
particularidades sobre hábitos os inflamáveis como: gasolina,
bens de moradores, varsol, inseticida, removedor, etc.
freqüentadores ou clientes. • Evitar batidas da enceradeira
• Não permitir aglomerações no nas paredes, móveis e objetos.
hall de entrada, saguão e portaria • Não desligar tomadas puxando o
do edifício. fio.
• Estabelecer normas de • Colocar escovas com cuidado na
segurança. enceradeira.
• Manter cadastro de • Limpar periodicamente as
fornecedores do condomínio. escovas de pelo, com detergente
• Manter forte iluminação nas e removedor.
áreas frontais, corredores, • Enxugar escovas de nylon
garagens e em todos os pontos depois de usá-las.
considerados críticos. • Limpar e lubrificar a enceradeira
semanalmente.
SUPERVISÃO DOS • Limpar periodicamente o
TRABALHOS DE aspirador.
CONSERVAÇÃO E
LIMPEZA PELO ZELADOR SISTEMA ELÉTRICO
• Distribuir tarefas. O sistema elétrico é composto de:
• Vistorias os trabalhos de • Caixa de distribuição geral de
limpeza energia elétrica.
• Controlar o material utilizado. • Caixas secundárias de
• Treinar seus auxiliares distribuição de energia elétrica.
• Medidor de corrente elétrica.
Conservação de Materiais • Chaves e fusíveis.
e Equipamentos de Limpeza:
• Não deixar em locais de Como inspecionar o Sistema
passagem. de Iluminação do Edifício:
• Evitar deixar lixo no caminho
• Não derramar água durante o • Verificar se há lâmpadas
transporte. queimadas nas áreas comuns do
• Limpar vassouras depois de usá- edifício.
las. • Trocar lâmpadas queimadas.
• Verificar se há defeitos nos
- 25 - interruptores.
• Enxugar rodos, baldes e latas, • Substituir interruptores
antes de guardá-los. • Verificar o funcionamento da
• Não deixar sabão e/ou sapólio minuteria.
em lugares úmidos. • Verificar se há fusível queimado.
• Deixar vidros e latas tampados. • Trocar fusíveis queimados.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
PRECAUÇÕES: É necessária a verificação diária
pelo zelador, do funcionamento
Antes de proceder a troca efetiva do painel localizado no térreo do
do fusível, verificar se todo o edifício, do painel localizado na
edifício sofre carência de energia cabine e do elevador em geral.
elétrica e qual a causa de queima
do fusível. Cuidados Gerais:
• O fusível deve ser da mesma • Manter a casa das máquinas
amperagem que a do retirado. permanentemente trancada e
• Em nenhuma circunstância o com lâmpadas.
fusível deverá ser reforçado ou • Permitir seu acesso somente a
substituído por outro material. pessoas autorizadas.
• Nunca substituir fusíveis da • Manter a chave em lugar
chave geral da caixa de prontamente acessível.
distribuição geral (fusíveis de 300 • Exigir identificação do
a 1200 A) quando ocorrer a funcionário da firma de
queima de um deles, desligar a manutenção.
chave geral e chamar a • Informar com rapidez
concessionária para que localize o irregularidades ou paralisações
defeito. do elevador.
• Não desligar disjuntores como • Desligar o elevador, qualquer
se fossem interruptores. seja a irregularidade , ao fazer o
pedido de • • Controlar a
freqüência das inspeções e
PARA-RAIOS: assinar o comprovante de visita.
• Manter o extintor de incêndio na
• É necessário examinar o fio casa de máquinas em condições
terra, para evitar rompimentos e de uso eficiente.
interrupções.
• Nunca tocar o para-raios com as Observações:
mãos desprotegidas, nem • Proibir o transporte excessivo de
permanecer perto do mesmo. peso.
• Não permitir amarrar cordas de • Alterar o uso dos elevadores,
roupas ou antenas de televisão, deixando um deles parado,
fator comum quando o para-raios sempre que puder.
é colocado em área útil. • Conservar o elevador no térreo,
quando não estiver em trânsito.
SISTEMA DE • Evitar paradas desnecessárias
ELEVADORES do elevador nos andares.
• Em caso de acidente, não
O sistema de elevadores é permitir saída pelo teto do
constituído de: elevador.
• Elevador. • Não manobrar em hipótese
• Casa de máquinas. alguma, o nivelador do elevador.
• Poço do elevador. • Em caso de acidente mecânico,
• Cabos. a primeira providência é desligar
- 26 - a chave do gerador que se
• Roldanas encontra na cabine.
• Correntes • Em caso de acidente grave,
chamar o P. S., polícia e
conservadora.
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
• No período de uma revisão a • Controlar o abastecimento e a
outra, anotar todas as distribuição de água.
irregularidades que forem • Desentupir a canalização do
aparecendo, por exemplo: porta esgoto.
que não fecha, painéis de luz que • Se ocorrer vazamento fora do
não acendem, etc. prédio, os reparos deverão ser
• Cuidar que nos trilhos das executados pela companhia que
portas não existam pontas de fornece água.
cigarros, chicletes, moedas, etc. • Os reparos nos encanamentos
pois muitas vezes a paralisação internos e suas conexões deverão
das portas deve-se a este fato. ser feitos por encanadores
• Nunca colocar o aviso “elevador especializados.
quebrado” e sim “aguardando • No caso de vazamento que
manutenção” ou “inspeção”, o possam por em perigo a estrutura
que evita medos psicológicos. do edifício comunicar o fato ao
• Não permitir apertar os dois síndico ou à empresa
botões do painel externo administradora.
simultaneamente. • Alternar o funcionamento das
• Evitar incêndios, não permitindo bombas. O trabalho excessivo de
fumar dentro dos elevadores. uma bomba poderá estragá-la por
• Não permitir guardar varais, superaquecimento.
móveis, colchões, etc., na casa • Quando as bombas não
das máquinas. estiverem funcionando, verificar
• Ao lavar escadas, evitar a se é falta de energia elétrica ou
penetração de água nas portas falha.
dos elevadores. • Orientar os ocupantes do
• Não colocar venenos para ratos edifício como proceder quanto da
no poço do elevador. falta de água.
• Não assinar a ficha de • Abastecer o reservatório
manutenção em branco ou em superior quando da chegada da
que o horário não coincida. água.
• Fechar o registro geral de
SISTEMA distribuição de água para as
unidades autônomas.
HIDRÁULICO • Deixar encher o reservatório
inferior.
O sistema hidráulico é o conjunto
• Ligar uma das bombas
constituído de:
• Aguardar o abastecimento do
• Entrada de água potável da rua
reservatório superior.
• Reservatório de água
• Abrir o registro geral
• Casa das bombas
• Controlar o funcionamento das
• Caixa de inspeção bombas até a normalização do
• Caixa de água pluvial reabastecimento.
Observações: IMPORTANTE
• Inspecionar o estado de
conservação dos encanamentos Toda caixa de água superior tem
em geral. bloqueado 1/3 de sua capacidade
d’água para reserva de incêndio,
- 27 - com um registro que só deve ser
fechado, quando da necessidade
MANUAL DE ORIENTAÇÃO DO SÍNDICO
de reparo na rede. O registro
deve estar sempre aberto.

LEI DO INQUILINATO – Nº 8245/91 –


SEÇÃO IV – DOS DEVERES DO LOCADOR
E DO LOCATÁRIO
aos gastos rotineiros de manutenção
Dispõe sobre as Locações dos Imóveis do edifício, especialmente::
Urbanos e os Procedimentos a elas a-) obras de reformas ou acréscimos
Pertinentes. que interessem a estrutura integral do
imóvel;
Seção IV – Dos Deveres do Locador - 32 -
e do Locatário (arts. 22 a 26) b) pintura das fachadas,
poços de aeração e
Art. 22 – O locador é obrigado a: iluminação, bem como das
esquadrias externas;
I – entregar ao locatário o imóvel c) obras destinadas a repor as
alugado em estado de servir ao uso a condições de habitabilidade
que se destina; do edifício;
II – garantir, durante o tempo da d) indenizações trabalhistas e
locação, o uso pacífico do imóvel previdenciárias pela
locado; dispensa de empregados,
III – manter, durante a locação, a ocorridas em data anterior
forma e o destino do imóvel; ao início da locação
IV – responder pelos vícios ou defeitos e) instalação de equipamentos
anteriores à locação; de segurança e de incêndio,
V – fornecer ao locatário, caso este de telefonia, de
solicite, descrição minuciosa do estado intercomunicação, de
imóvel, quando de sua entrega, com esporte e de lazer;
expressa referência aos eventuais f) despesas de decoração e
defeitos existentes; paisagismo nas partes de
VI – fornecer ao locatário recibo uso comum;
descriminado das importâncias por g) constituição de fundo de
este pagas, vedada a quitação reserva
genérica;
VII – pagar as taxas de administração Art 23. O locatário é obrigado é:
imobiliária, se houver, e de I)pagar pontualmente o aluguel e os
intermediações, nestas compreendidas encargos da locação, legal ou
as despesas necessárias à aferição da contratualmente exigíveis, no prazo
idoneidade do pretendente ou de seu estipulado ou, em sua falta, até o
fiador; sexto dia útil do mês seguinte ao
VIII – pagar os impostos e taxas, e vencido, no imóvel locado, quando
ainda o prêmio de seguro outro local não tiver sido indicado no
complementar contra fogo, que contrato;
incidam ou venham a incidir sobre o II) servir-se do imóvel para uso
imóvel, salvo disposição expressa em convencionado ou presumido,
contrário no contrato; compatível com a natureza deste e
IX – exibir ao locatário, quando com o fim a que se destina, devendo
solicitado, os comprovantes relativos trata-lo com o mesmo cuidado, como
as parcelas que estejam sendo se fosse seu;
exigidas. III) restituir o imóvel, finda a locação,
X – pagar as despesas extraordinárias no estado em que o recebeu, saldo as
de condomínio. deteriorações decorrentes do seu uso
Parágrafo único. Por despesas normal;
extraordinárias de condomínio se IV) levar imediatamente ao
entendem aquelas que não se refiram conhecimento do locado o surgimento
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de qualquer dano ou defeito cuja necessárias à administração
reparação a este incumba, bem como respectiva, especialmente:
as eventuais turbações de terceiros; a) salários, encargos
V) realizar a imediata reparação dos trabalhistas, contribuições
danos verificados no imóvel, ou nas previdenciárias e sociais do
suas instalações, provocados por si, condomínio;
seus dependentes, familiares, b) consumo de água e esgoto,
visitantes ou prepostos; gás, luz e força das áreas de
VI) não modificar a forma interna ou uso comum;
externa do imóvel sem o c) limpeza, conservação e
consentimento prévio ou por escrito do pintura das instalações e
locado; dependências de uso
VII) entregar imediatamente ao comum;
locador os documentos de cobrança de d) manutenção e conservação
tributos e encargos condominiais, bem das instalações e
como qualquer intimação, multa ou equipamentos hidráulicos,
exigência de autoridade pública, ainda elétricos, mecânicos e de
que dirigida a ele, locatário; segurança, de uso comum;
VIII) pagar as despesas de telefone e e) manutenção e conservação
de consumo de força, luz e gás, água e das instalações e
esgoto; equipamentos de uso
IX) permitir a vistoria do imóvel pelo comum, destinadas à prática
locador ou por seu mandatário, de esportes e lazer;
mediante combinação prévia de dia e f) manutenção e conservação
hora, bem como admitir que seja, o de elevadores, porteiro
mesmo visitado e examinado por eletrônico e antenas
terceiros, na hipótese prevista no coletivas;
artigo 27; g) pequenos reparos nas
X) cumprir integralmente a convenção dependências e instalações
de condomínio e os regulamentos elétricas e hidráulicas de
internos; uso comum;
XI) pagar o prêmio do seguro de h) rateio de saldo devedor,
fiança; salvo se referentes a
XII) pagar as despesas ordinárias de período anterior ao início da
condomínio. locação.
i) Reposição do fundo de
Parágrafo 1. Por despesas ordinárias reserva, total ou
de condomínio se entendem as
parcialmente, utilizado no custeio ou ordinárias de condomínio, o locador
complementação das despesas poderá cobrar tais verbas juntamente
referidas nas alíneas anteriores, salvo com o aluguel do mês a que se
se referentes a período anterior ao refiram.
início da locação.
Parágrafo único. Se o locador
Parágrafo 2. Os locatários ou antecipar os pagamentos, a ele
sublocatários que deixarem o imóvel pertencerão as vantagens daí
estarão desobrigados do aluguel advindas salvo se o locatário
durante a execução das obras reembolsá-lo integralmente.
necessárias à regularização.
Art. 26 – Necessitando o imóvel de
Parágrafo 3. Os depósitos efetuados reparos urgentes, cuja realização
em juízo pelos locatários ou incumba ao locador, o locatário é
sublocatários poderão ser levantados obrigado a consentí-los.
mediante ordem judicial, para
realização das obras ou serviços Parágrafo único. Se os reparos
necessários à regularização do imóvel. durarem mais de dez dias, o locatário
terá direito ao abatimento do aluguel,
Art. 25 - Atribuída ao locatário a proporcional ao período excedente, se
responsabilidade pelo pagamento dos mais de trinta dias, poderá reiscindir o
tributos, encargos e despesas contrato.
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