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APUCI - ASSOCIAÇÂO DE PROPRIETÁRIOS DO CAMINHO DO INFANTE

CUSTOS DA URBANIZAÇÃO

1. Introdução
Os custos da Urbanização do Caminho do Infante são predominantemente dominados
pelas despesas associados ao projeto e construção das infraestruturas: ruas, passeios,
rotundas e praças, redes de água, águas pluviais, esgotos, eletricidade, gás e
telecomunicações, espaços verdes e ciclovia. Por isso, a primeira questão que é preciso
definir é a quem compete a responsabilidade de construir estas infraestruturas.

2. Responsabilidade da construção das infraestruturas


Neste momento há duas hipóteses principais sobre a atribuição da responsabilidadade da
construção das infraestruturas da Urbanização do Caminho do Infante: àAPUCI ou à
CMVB.

2.1. Vantagens e desvantagens da solução APUCI


Quando há cinco anos iniciámos um novo diálogo entre um Grupo de Proprietários e a
CMVB foi decidido que teriam de ser os Proprietários, organizados numa Associação,
a dinamizar e pagar o processo de conclusão da Urbanização do Caminho do Infante,
competindo à CMVB a supervisão de todo o processo e a aprovação dos instrumentos
legais que, nos termos da legislação entretanto publicada, enquadrasse o trabalho que se
pretendia fazer.
O trabalho até agora realizado evidenciou as vantagens desta solução:
 Os Proprietários, que pagariam as despesas através de comparticipações entregues à
APUCI, controlariam diretamente o processo;
 A dinâmica de contratação da APUCI é muito superior à morosidade imposta à
CMVB pela falta de recursos humanos, pelo excesso de burocracia cacaterístico do
Estado Português, pelo código de Contratação Pública (CCP) e pelos vistos do
Tribunal de Contas,
Acontece que ao longo dos últimos cinco anos, mudaram algumas condições iniciais e
apareceram vários problemas que não tinham sido considerados inicialmente:
 Há Proprietários que se recusam a fazer pagamentos à APUCI;
 A CMCV decidiu responsabilizar-se pelo pagamento de uma parte muito
significativa das infraestruturas dos Lotes da Fase 1, através do lançamento de uma
empreitada autónoma. Este facto criaria uma situação de injustiça com os restantes
Proprietários, dado que a APUCI paga 23 % de IVA enquanto a Câmara Municipal
só paga 6%.
 O Regulamento do Plano de Pormenor prevê que comparticipações dos
Proprietários passem a ser pagas diretamente à CMCV através de uma taxa
municipal, estando o pagamento salvaguardado por uma hipoteca de cada Lote a
favor da CMVB, no montante da contribuição de cada Lote para a perequação;

2.2. Vantagens e desvantagens da solução CMVB


A possibilidade de fazer todas as obras através da CMVB tem as seguintes vantagens:
 O valor do IVA tem uma redução significativa (Tabela 1);
 Só haverá um empreiteiro geral;
 Reduzem-se as complicações burocráticas relacionadas com as garantias e as
transferências de verbas da Câmara para a Associação
mas também algumas desvantagens;
 Um concurso público internacional deve demorar cerca de ano e meio, enquanto
uma adjudicação pela APUCI pode ser feita em menos de três meses;
 Há eleições autarquicas até Outubro de 2021 e o atual Presidente da CMVB não se
pode recandidatar,
 A APUCI pode perder o controlo do processo de urbanização (secção 6).

3. Estimativa atual de custos


A Tabela 1 apresenta a estimativa atual de custos, a preços de Abril de 2020, com base:
 Na planta de implantação apresentada na reunião de 15 de Maio de 2020 entre a
CMVB e os Proprietários do Caminho do Infante;
 Nos projetos das especialidades e das respetivas memórias descritivas;
 Nos preços praticados nesta altura em urbanizações nos concelhos de Almada e do
Seixal;
e assumindo que
o As obras de urbanização são feitas pela APUCI ou pela CMVB,
o O prazo de execução das obras é de 24 meses
o No caso das obras serem feitas pela APUCI, cada Proprietário resolve a taxa de
garantia por cinco anos, no valor de 10% do custo da obra, que tem de ser dada à
CMVB.
XDESCRIÇÃO APUCI CMVB
Plano de Pormenor 250000 250000
Gastos Diversos 50000 50000
Infraestruturas 5744289 4950363
Gestão e Fiscalização da Obra 250000 215447
Contingências 460000 396423
TOTAL 6754289 5862233

Tabela 1 - Custos da Urbanização

Os Gastos Diversos incluem as despesas administrativas e a aquisição de serviços de


consultadoria jurídica e técnica para apoio da Direção da APUCI. As Contingências
incluem os trabalhos a mais em obra, alterações que venham a resultar de imposições
das entidades que terão de dar pareceres sobre o Plano de Pormenor e custos de
empréstimos bancários que resultem de dificuldades de tesouraria.

3. Comparação com a previsão feita em 2016


Esta secção apresenta algumas justificações para a diferenca de mais de 100% (3754289
Euros) dos valores calculados em 2016 para a estimativa apresentada na secção
anterior para o caso das obras serem feitas pela APUCI.
Assim:
o 1262997 Euros correspodem ao IVA que não estava incluido na estimativa de 2016;
o 215447 Euros são referentes à gestão e fiscalização da obra de construção das
infraestruturas, tarefas que não foram consideradas na estimativa de 2016;
o 396423 Euros correspondem a contingências que não foram previstas em 2016;
o O valor restante, da ordem de 1700000 Euros é justificado pela evolução dos preços
(os preços da habitação e da contrução civil tiveram crescimentos da ordem dos
40% entre 2016 e 2020), pela imposição de uma Avaliação Ambiental Estratégica e
pelas diferenças das soluções urbanísticas:
(i) A estimativa de 2016 foi feita assumindo uma área de contrução de 74731
m2, correspondente à simples redução do número de andares dos edifícios de
oito para dois e as infraestruturas previ stas no Alvará 3/88;
(ii) A solução do Plano de Pormenor, para tentar responder às imposições do
Parque Nacional da Costa Vicentina e do Sudoeste Alentejano e da
legislação entretantopublicada, tem arruamentos mais largos e curvos, muito
mais espaços verdes, percursos pedonais, uma ciclovia, três acessos à
EN125, várias novas infraestruturas e muitas preocupações com a Paisagem,
o Ambiente e a integração no Parque.

4. Esforço de redução dos custos


A APUCI e a CMVB continuarão o esforço de redução dos custos da Urbanização.
Consciente de que a nível da solução urbanística é muito difícil fazer mais economias
significativas, sem degradar a qualidade da proposta apresentada pela Equipa Técnica
de Desenvolvimento do Plano, a Direção da APUCI vai iniciar contatos com grandes
empresas de distribuição de Energia e Telecomunicações para ver se conseguimos obter
ajudas para a construção das infraestruturas, em troca de periodos de exclusividade no
fornecimento, a preços competitivos, dos respetivos bens ou serviços.
Outra hipotética redução de custos poderá resultar da utilização do produto da venda de
dois lotes que existem a mais na Urbanização do Plano de Pormenor, para o pagamento
dos Custos da Urbanização beneficiando, assim, todos os Proprietários.

5. Transparência na execução das obras


Numa obra com um preço tão elevado, é importante garantir princípios de transparência.
Se as infraestruturas forem cobstruídas pela CMVB, a transparência está garantida pelo
cumprimento das normas do CCP e pelo rigoroso visto do Tribunal de Contas.
Se as infraestruturas forem construidas pela APUCI, o processo de adjudicação da obra
deve ser feita a partir de um caderno de encargos rigoroso, de consulta a três firmas e
com a decisão tomada por consenso por uma comissão nomeada pela Direção da
APUCI, e depois ratificada pela Direção e pela Assembleia Geral da APUCI .
Os sócios da APUCI serão convidados a indicarem empresas que possam ser
consultadas para a realização desta obra.
Para facilitar a questão da garantia pela boa execução das obras de infraestruturas, a
obra deve ser adjudicada a um Empreiteiro Geral.

6. Papel da APUCI na construção das infraestruturas


O papel da APUCI na construção das infraestruturas da Urbanização do Caminho do
Infante deve ser esclarecido no Contrato de Urbanização que a CMVB tem de celebrar
com as outras entidades envolvidas.
No caso da APUCI ser responsável pela construção das infraestruturas, o Contrato de
Urbanização deve definir os direitos, os deveres e as responsabilidades das partes
envolvidas.
Se as infraestruturas forem construidas sob a responsabilidade direta da CMVB, a
APUCI deveria continuar a ter um papel relevante no processo. Esta Associação, para
além de uma função aglutinadora dos Proprietários, poderia assegurar a ligação e
informação aos Proprietários e até a gestão da obra, situação prevista na legistação nos
casos em que as infraestruturas são pagas pelos Proprietários.

7. Conclusões
Os Proprietários e o Município de Vila do Bispo têm de decidir qual o esquema que
preferem para a construção das infraestruturas. Se a solução mais barata, se a solução
mais rápida e na qual os Proprietários têm uma voz mais ativa nas várias etapas deste
complicado processo.

8. Nota Final
As estimativas apresentadas neste documento foram calculadas segundo as melhores
práticas do mercado, tendo em consideração o estado atual do desenvolvimento do
Plano de Pormenor. Estimativas mais corretas serão apresentadas mais tarde após a
conclusão dos projetos de execução das infraestruturas e da consulta a uma firma da
especialidade.
Contudo, a atual Direção da APUCI não pode garantir que não existam variações de
preço quando as infraestruturas forem construídas.