6ª AULA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Pelo Código de Defesa do Consumidor, é obrigatório o respeito às normas elaboradas pela ABNT;
sua desobediência corresponde a uma infração legal e sujeita às sanções prescritas. A falta de
observação dessas normas e deficiências no material e na mão-de-obra empregada, aliadas a
eventual negligência dos construtores, pode provocar vários defeitos construtivos.
Vícios construtivos são anomalias da construção: inadequação da qualidade ou da quantidade
prometidas ou esperadas; e falhas que tornam o imóvel impróprio para uso ou diminuem seu valor.
Isto acontece em casos específicos como um flexível mal operado, pequeno defeito na pintura ou
falha no rejuntamento de azulejos ou esquadrias mal reguladas, que nem tornam o imóvel
impróprio para uso, nem diminuem o seu valor. Um profissional habilitado poderá avaliar danos
mais comprometedores.
Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou de serviços afete a saúde e
segurança do consumidor. Como os vícios, eles podem ser aparentes – de fácil constatação, que
podem ser notados na entrega do imóvel - ou ocultos – que diminuem o valor do imóvel ao longo
do tempo ou o tornam impróprio ao uso. Se o consumidor na ocasião da aquisição tivesse
conhecimento do vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra. De
acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é possível pleitear
abatimento ou desistir da compra, no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio
para uso ou diminua o seu valor e desde que não tenha sido satisfeito nas exigências de reparação
do vício no prazo de 7 a 180 dias, conforme pactuado entre as partes.
Danos são as consequências de vícios e defeitos que na construção da obra afetem a ela própria, ao
imóvel vizinho, a bens ou pessoas nele situados ou a terceiros, como transeuntes.
Em geral, a partir da entrega do imóvel (chaves), o consumidor tem 90 dias para reclamar de vícios
ou defeitos de fácil constatação. No caso de vício oculto, os 90 dias começam a correr a partir do
momento em que ele foi constatado – e isto vale até o último dia do quinto ano da entrega do
imóvel pronto. Mas, para o caso de defeito que afete a solidez e a segurança do edifício ou a saúde
do morador, este prazo se amplia para vinte anos. Entenda-se entrega da obra como entrega das
chaves e não o "habite-se".

Este prazo de 90, dias, contudo, se interrompe entre "a reclamação comprovadamente formulada
pelo consumidor perante o fornecedor, até a resposta negativa correspondente, que deve ser
transmitida de forma inequívoca" (qrt. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se que esta
reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos danos causados,
independentemente da existência de culpa; basta haver relação de causa e efeito entre o dano
causado e o defeito ou vício que causou esse dano.
O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele restar provada. A culpa,
segundo o artigo 159 do Código Civil: "Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano".
Neste caso, a reparação dos danos exige que se prove que houve ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência. O engenheiro está sob regime em que culpa deve ser comprovada.

O consumidor ou pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final (art. 2º do CDC) deve receber o Manual de Uso e Manutenção do
empreendimento, bem como as plantas com a colocação correta dos pontos e das tubulações de
luz e de água e as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos (CDC e a norma NB 578
da ABNT, de julho de 1989).
Com tais documentos, o consumidor se torna responsável pelo uso e manutenção correta do
imóvel. Caso não siga as instruções recebidas e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não
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poderá reclamar, já que o usou indevidamente. Exemplo disso é furar uma parede por onde passa
um cano d’água, constante da planta recebida pelo consumidor. Se a planta, porém, estiver errada
e o cano não passar pelo local indicado, a responsabilidade é do construtor, que forneceu a
informação errada.
Recomenda-se, por outro lado, que modificações ou reformas de grande monta (como instalações
hidráulicas), que irão ser efetuadas após a entrega do imóvel ao usuário, também integrem o rol de
documentos citados, com a descriminação do seu responsável, preferentemente com a análise
prévia do engenheiro ou construtor do imóvel, a fim de assegurar que as modificações pleiteadas
não interfiram ou prejudiquem o mesmo.
De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento.
Assim, se alguém estiver passando na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser
indenizado, independentemente da culpa do construtor, como se fosse um consumidor.

OS REQUISITOS

Os requisitos dos usuários devem ser atendidos de forma a promover segurança, habitabilidade e
sustentabilidade, tendo para cada um desses tópicos solicitações particulares e expressos pelos
seguintes fatores (Norma ABNTNBR 15.575, 2013):

1. SEGURANÇA - Segurança estrutural - Segurança contra o fogo - Segurança no uso e na

operação

2. HABITABILIDADE - Estanqueidade - Desempenho térmico - Desempenho acústico -

Desempenho lumínico - Saúde, higiene e qualidade do ar - Funcionalidade e acessibilidade -
Conforto tátil e antropodinâmico

3. SUSTENTABILIDADE - Durabilidade - Manutenibilidade - Impacto ambiental entenda a

garantia obrigatória para obras na construção civil

Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que
possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil
aqui no Brasil. Como o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício
dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para impermeabilização e outros
aspectos como encanamentos, colocação de pisos, enfim tudo que foi feito pela construtora.

Desde quando existe esta garantia?

Na verdade, esta garantia é antiga, pois já estava presente no Código Civil de 1916.
Até 2002, quando entrou em vigor o novo Código Civil, houve muita controvérsia devido ao fato do
artigo 1.245 – no Código Civil de 1916 – dispor a respeito do prazo de garantia da obra que o
construtor deveria dar ao contratante, fixando-o em 20 anos.
A garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória
para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos
proprietários, caso sejam necessárias, e são pagas pelas construtoras.
O que algumas pessoas não sabem é que imóvel usado também pode ter garantia, já que ela
começa a valer a partir do momento em que o proprietário recebe a casa ou o apartamento pronto
e sua validade varia de 90 dias a cinco anos.

Vida Útil (VU)

“Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas, elementos e componentes se prestam
às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando: o atendimento dos níveis

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de desempenho previstos na NBR 15.575, e a periodicidade e a correta execução dos processos de
manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção”.
A Vida Útil se inicia com a emissão do Habite-se ou Auto de Conclusão da Obra e depende
diretamente de que cada envolvido na construção da edificação cumpra seu papel. Não devemos
confundir Vida Útil com: garantia contratual- que é o período de tempo concedido pelo
incorporador ou construtor ao comprador para reclamação de defeitos ou vícios do produto
adquirido; garantia legal - que é o período de tempo que o comprador tem direito legalmente para
reclamação de defeitos ou vícios do produto adquirido;

Vida Útil de Projeto (VUP) “Período de tempo estimado para o qual um edifício e/ou seus sistemas,
elementos e componentes são projetados a fim de atender às atividades para as quais foram
projetados e construídos considerando:
o atendimento dos níveis de desempenho previstos na NBR 15.575, e a periodicidade e a correta
execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e
Manutenção”.
A VUP Deve ser definida pelo incorporador e seus prepostos e norteará todo o trabalho de projeto
a ser desenvolvido. É fundamental para sua correta análise o levantamento e registro das condições
do entorno da edificação identificando as condições de exposição e risco. O projeto deve
especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto (VUP)para cada um dos sistemas que o
compõem, não inferiores aos estabelecidos pela Norma.

TABELA 1 – VIDA ÚTIL DE PROJETO MÍNIMA A SER ESTABELECIDA PELO PROJETISTA

Vida Útil de Projeto (VUP)
SISTEMA
Mínima*
Estrutura > 50 anos
Pisos Internos > 13 anos
Vedação Vertical
> 40 anos
Externa
Vedação Vertical Interna > 20 anos
Cobertura > 20 anos
Hidrossanitário > 20 anos

Conceitos de desempenho na NBR 15575

Existem alguns conceitos de desempenho contemplados pela NBR 15575, já que a norma
estabelece critérios técnicos para o uso de uma edificação.
O desempenho acústico, a durabilidade da edificação, a garantia das principais peças e a sua vida
útil são alguns dos indicadores que devem respeitar um nível mínimo de aceitabilidade.
Numa parede, por exemplo, a estrutura não pode apresentar trincas, rachaduras ou outras falhas
após ser submetida a certo impacto.
Em termos de vedação, as paredes devem propiciar a redução da temperatura interna, frente à
temperatura externa. As paredes também devem conter proteção acústica, abafando os sons
externos.
As coberturas devem ser resistentes contra o fogo durante um período de tempo predeterminado.
As tubulações não devem estar escondidas e devem suportar até cinco vezes o seu peso, evitando o
rompimento e os possíveis transtornos ocasionados por este problema.
Existem outras situações que a norma de desempenho estabelece critérios, buscando sempre a
melhor utilização possível por parte dos usuários.
Pode-se dizer, inclusive, que os critérios estabelecidos pela norma visam assegurar a qualidade e a
melhor praticidade da construção.

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Além do desempenho quanto ao uso, a norma também estabelece parâmetros que buscam evitar
situações de risco, medindo a segurança do imóvel. Também existem critérios em termos de
sustentabilidade e a habitabilidade, como o desempenho lumínico, a funcionalidade e a
acessibilidade do imóvel como um todo.
Aplicando a norma
Você deve estar pensando: como verificar se todos esses indicadores e critérios estão sendo
cumpridos? Como garantir se a edificação proporciona a melhor usabilidade possível para os
usuários?
Existem diversos testes que visam garantir que a norma foi devidamente cumprida. Para garantir o
isolamento acústico, por exemplo, são realizados ensaios em laboratórios.
Já as esquadrias devem ser testadas dentro do sistema de vedação vertical, para requisitos como
estanqueidade e outros.
No âmbito da estanqueidade, deve-se ainda certificar que a edificação seja estanque às fontes
externas de iluminação, provenientes de água de chuva, umidade do solo e do lençol freático.
Os pisos e áreas molhadas, como banheiros e áreas descobertas, não podem permitir o surgimento
de umidade.
No caso de lajes, é necessário colocar uma lâmina d’água, durante certo tempo, em que não pode
haver infiltrações e outros problemas.
Portanto, pode-se afirmar que todos os indicadores preconizados contemplam quais os testes que
devem ser realizados em cada parte da edificação.
Sendo assim, a sua aplicação torna-se simples e efetiva para arquitetos e demais profissionais da
construção civil.

O que diz o Código de Defesa do Consumidor, vale destacar que, para qualquer defeito que apareça
na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que
for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do
imóvel. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também comenta sobre os prazos para reclamar
das falhas construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:
Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:
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Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou
do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos
e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar
evidenciado o defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do
produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir
do conhecimento do dano e de sua autoria.
 
O que isso significa na prática
De acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da
data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha. Se o
reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito de
reclamar, conforme o conceito de decadência.
Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz que o reclamante tem um prazo prescricional de
cinco anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja,
dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito.
O Código Civil e a garantia de imóveis usados
A garantia começa a valer assim que é emitido o Habite-se do imóvel em questão. Este é o
documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local. O
proprietário tem, também como respaldo, o Código Civil Brasileiro e também o Código de Defesa
do Consumidor.
Por exemplo, o artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos para defeitos ou falhas
que comprometem de forma séria a segurança e a solidez dos imóveis.
Mas como definir se um determinado problema interfere verdadeiramente nas condições de
habitação? O que deve ser avaliado é quanto a gravidade do problema está comprometendo o uso
do imóvel. Se há vazamentos, só para citar um exemplo bastante comum, dependendo do
tamanho, eles podem ameaçar definitivamente a segurança dos moradores.
Validade pode ir além dos cinco anos
E mais uma boa notícia para quem comprou um imóvel usado é que os especialistas em Direito
Imobiliário afirmam que a responsabilidade do construtor pode ir além da garantia prevista no
Código Civil, e não necessariamente perde validade após os cinco anos da emissão do Habite-se.
Então, caso o atual dono do imóvel prove que uma falha ou defeito – que esteja afetando a solidez
e a segurança do imóvel, comprometendo a parte estrutural ou de engenharia hidráulica ou
elétrica –, ocorreu nesse prazo, ele pode alegar que o dano ficou não aparente por um tempo e aí
requerer o reparo mesmo após vencidos os cinco anos.
O Código Civil aborda, ainda, que a garantia para imóveis usados que venham a apresentar defeitos
não identificáveis ou, na linguagem mais técnica: vícios redibitórios. Se isto correr, o novo dono do
imóvel deve fazer a reclamação até um ano depois do surgimento do problema. Ele aciona a
construtora responsável pela obra e não o antigo morador do imóvel, que não pode ser
responsabilizado sobre as falhas.
Em caso de problemas com o imóvel usado, o Código de Defesa do Consumidor também deve ser
analisado. Ele determina que se o imóvel usado tiver sido comprado de uma pessoa e não
diretamente da construtora, ai não se configura mais relação de consumo, Portanto, o problema

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aparente deve ser identificado no ato da entrega das chaves. Por isso, recomendamos uma
fiscalização detalhada e criteriosa antes da assinatura do contrato de compra.
Fim do prazo de garantia
Se o condomínio entrasse com a ação em março de 2005, 5 anos e 1 mês após a entrega da obra, o
prazo de garantia já teria expirado. Porém, ainda estaria dentro do prazo para propor a ação para
buscar a reparação dos defeitos, que é de 10 anos, de acordo com o Código Civil.
Em termos mais técnicos, “a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra, nos cinco
anos seguintes à entrega da edificação, sendo de dez anos o prazo prescricional da ação contra a
construtora em relação a defeitos verificados no período de sua responsabilização”.
Então o que vale? 5 anos ou 10 anos? Ambos. O defeito no edifício (evento danoso) deve ser
constatado dentro do prazo de garantia, ou seja, dentro dos 5 anos após a entrega do edifício.
Ocorrendo o evento danoso dentro da garantia, o construtor poderá ser acionado no prazo de 10
anos.
Portanto, se o condomínio ou morador notificar a construtora sobre um defeito relevante e grave
dentro dos 5 anos de garantia obrigatória, terá o prazo de 10 anos para obter a reparação por via
judicial. A notificação, que não acompanhada de laudo técnico especializado, é documento hábil
para impedir a perda do direito.
Caso semelhante ocorreu no Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação nº 9070413-
70.2009.8.26.0000), com uma particularidade: por ser um prédio mais antigo, o vício reclamado
obedece à regra anterior ao Código Civil de 2002, com o prazo de 20 anos para obter a reparação, e
não de 10, como vigora atualmente.

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