“ P ROJ ET O E DUC AÇ ÃO C ONTINU AD A”

CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS
ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS KEILA M. HOOG PASTA

Janeiro/Fevereiro / 2007

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários

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SUMÁRIO

1 “PROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA”..............................................................................................................................1 JANEIRO/FEVEREIRO / 2007....................................................................................................................................................1 SUMÁRIO......................................................................................................................................................................................2 1. ASPECTOS CONTÁBEIS........................................................................................................................................................5 1.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA..........................................................................................................................................5 1.2 PLANO DE CONTAS...............................................................................................................................................................5 1.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE...................................................................................................................................................7 1.3.1 REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUE.............................................................................................................................................7 1.3.2 LIVRO REGISTRO DE INVENTÁRIO...................................................................................................................................................8 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO........................................................................................................................................................8 NÃO COMPÕE O CUSTO DA OBRA:..........................................................................................................................................................8 1.4.1 APROPRIAÇÃO DOS CUSTOS...........................................................................................................................................................8 1.4.1.1 CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS..................................................................................................................................................8 CONSIDERANDO QUE A EMPRESA CONSTRUTORA INICIOU UMA OBRA EM JANEIRO DE X6, O “RESIDENCIAL ALFA” COMPOSTO POR 05 UNIDADES AUTÔNOMAS E RESPECTIVAS GARAGENS E UTILIZOU 50% DO MATERIAL ADQUIRIDO NA MESMA, TERÍAMOS O SEGUINTE:.....................................9
A)REGISTRO DA UTILIZAÇÃO DO MATERIAL NA OBRA

“RESIDENCIAL ALFA”:..................................................................................................9 X6:....................................................................................9

B)RATEIO A CADA UNIDADE DA OBRA, PELOS CUSTOS INCORRIDOS EM JANEIRO DE

COMO VIMOS OS CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS NA OBRA, DURANTE O PROCESSO DE CONSTRUÇÃO, SERÃO CONTROLADOS EM CONTA ESPECÍFICA DO PLANO DE CONTAS CHAMADA ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO. O REGISTRO DESTES CUSTOS SERÁ REALIZADO PELO REGIME DE COMPETÊNCIA INDEPENDENTE DE TER SIDO PAGO OU NÃO. ....................................................................................................................10 1.4.1.2 CUSTOS CONTRATADOS............................................................................................................................................................10 1.4.1.3 CUSTO ORÇADO.....................................................................................................................................................................12 1.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................................................................................15 1.5.1 VENDAS DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................................15 1.5.1.1 VENDAS A VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS...............................................................................................................................15 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................15 1.5.1.2 VENDAS A PRAZO DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................16 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................17 A RECEITA RECEBIDA NO MÊS REPRESENTA 7,50% DO TOTAL DO CONTRATO (37.500,00 / 500.000,00 X100 = 7,5%). ENTÃO O CUSTO A SER RECONHECIDO NO PERÍODO SERÁ IGUAL A 273.218,75 X 7,5%, OU SEJA, 20.491,41. SE O CÁLCULO FOSSE REALIZADO PELO OUTRO MÉTODO TERÍAMOS O MESMO RESULTADO, COMO SEGUE:....................................................................................................................................17 RELAÇÃO ENTRE LUCRO BRUTO E RECEITA EXCLUSIVA DE VENDA = 45,3563% - LUCRO BRUTO = 37.500,00 X 45,3563% .......................17 LUCRO BRUTO = 17.008,59 E CUSTO DO PERÍODO = 37.500,00 – 17.008,59 = CUSTO DO PERÍODO = 20.491,41....................................17 CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DA PARCELA 01/12, O RESULTADO DO MÊS 08/X6 SERIA ASSIM REPRESENTADO:.............................................17 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 08/X6............................................................................................................................................17 SEGUE PLANILHA PARA CONTROLE DAS CONTAS DE RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS:............................................................................18 1.5.2 VENDA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO..........................................................................................................................................18 1.5.2.1 VENDA A VISTA DE UNIDADE EM CONSTRUÇÃO, SEM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ............................................................................18 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................19 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................19 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................19 1.5.2.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO, COM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ..........................................................................19 PELO REGISTRO DA PARCELA DE CUSTO ORÇADO A INCORRER APURADOS CONFORME PLANILHA.......................................................................20 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................21
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DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................21 CÁLCULO E LANÇAMENTO DO CUSTO A SER LEVADO A RESULTADO PELO RECEBIMENTO DA 1ª PARCELA DO CONTRATO:.........................................23 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................23 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................23 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................24 1.5.3 DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO...........................................................................................28 DE ACORDO COM O DISPOSTO TEMOS O SEGUINTE:................................................................................................30 A)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO NO PERÍODO-BASE DA VENDA....................30 B)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO APÓS O PERÍODO-BASE DA VENDA...........30 UTILIZANDO O MESMO EXEMPLO CITADO ANTERIORMENTE (SOBRE INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO), PORÉM AGORA SUPONDO UM EXCESSO DE CUSTO REALIZADO PARA A UNIDADE A1 G1 TERÍAMOS O SEGUINTE AJUSTE, DE ACORDO COM O DISPOSTO:.....................................................................31 1.5.4 PERMUTAS................................................................................................................................................................................31 OUTRA FORMA DE CONTABILIZAR A OPERAÇÃO DE PERMUTA SERIA A SEGUINTE:.....................................32 1.5.4.1 PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA A CONSTRUIR..........................................................................................33 A LEGISLAÇÃO DETERMINA QUE O CUSTO A SER CONSIDERADO COMO DE AQUISIÇÃO DO TERRENO, E QUE SABEMOS, DEVERÁ COMPOR O CUSTO DO EMPREENDIMENTO, É O CUSTO RELATIVO À CONSTRUÇÃO DAS UNIDADES QUE SERÃO POSTERIORMENTE DADAS EM PERMUTA. POREM, AS DITAS UNIDADES AINDA NÃO ESTÃO PRONTAS, LOGO, AINDA NÃO SABEMOS QUANTO CUSTOU O TERRENO. A SOLUÇÃO NA VERDADE É BASTANTE SIMPLES, BASTA FAZER O RATEIO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO DE TODAS AS UNIDADES, PELAS UNIDADES CONSTRUÍDAS MENOS AS PERMUTADAS. 33 DAÇÃO EM PAGAMENTO.....................................................................................................................................................33 1.5.5 DISTRATOS........................................................................................................................................................................33 OS DISTRATOS, OU DEVOLUÇÃO DE VENDAS, OU OUTRO NOME SEMELHANTE QUE SE QUEIRA UTILIZAR NADA MAIS SÃO, EM TERMOS DE CONTABILIZAÇÃO, DO QUE A INVERSÃO DOS LANÇAMENTOS DE VENDAS.............................................................................................................................................33 SUPONHAMOS QUE SE TENHA FEITO UMA VENDA, CONFORME OS LANÇAMENTOS QUE SERÃO DEMONSTRADOS A SEGUIR, E POSTERIORMENTE O CLIENTE TENHA DEVOLVIDO O IMÓVEL, SENDO QUE A EMPRESA VENDEDORA DEVOLVERÁ 70% DO VALOR RECEBIDO:........................................................33 SABENDO QUE HOUVE UM DISTRATO DO REFERIDO CONTRATO EM 07/X6, TERÍAMOS OS SEGUINTES LANÇAMENTOS:...................................................................................................................................................................33 PELO SALDO DEVEDOR DO CLIENTE NA DATA DO DISTRATO:..............................................................................33 PELO RETORNO AO ESTOQUE DOS CUSTOS APROPRIADOS:..................................................................................33 PELO REGISTRO DO VALOR DEVOLVIDO AO CLIENTE:...........................................................................................33 ANEXO I – MODE DE REGISTRO DE INVENTÁRIO........................................................................................................33 2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS...................................................................................................................................................34 2.1 LUCRO REAL.......................................................................................................................................................................34 2.1.1 TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO..............................................................34 PARA FINS TRIBUTÁRIOS, O CONTRIBUINTE DEVE DETERMINAR A RELAÇÃO PERCENTUAL EXISTENTE ENTRE A INSUFICIÊNCIA DE CUSTO E O TOTAL DO ORÇAMENTO, INCLUÍDO NESTE OS RESPECTIVOS ACRÉSCIMOS............................................................................................................................................34 2.1.2 TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO..........................................................................35 2.1.3 - APURAÇÃO DO LUCRO REAL TRIMESTRAL.......................................................................................................36 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ACUMULADO EM 02/X6.........................................................................................................................38 2.1.4 INCENTIVOS FISCAIS DEDUTÍVEIS...........................................................................................................................39 2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS..........................................................39 2.2.1 RESTRIÇÃO À OPÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................40 2.2.2 OPÇÃO APÓS A CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM REGISTRO DE CUSTO ORÇADO...........................40 2.2.3 ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA ...............................................................................................................................40
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............................ALÍQUOTA ....................CRÉDITO PRESUMIDO ........................................................41 2...............................................................3..............2................. COAF ........3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO ..44 2................................................................................................................................................................................................................................2.....5 PIS E COFINS CUMULATIVOS.......................................................................2...7 .57 3....................1 FATO GERADOR..............................................................................44 2......................................................................62 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 4 .......................................................................................42 2.....................................53 2......CUSTOS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS VENDIDAS.......3....8 DISTRIBUIÇÃO DE LUCROS ..................................43 2...................2 BASE DE CÁLCULO...................................................58 4............................................. DIMOB – DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS ...............................................4 ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO (DE CAIXA PARA COMPETÊNCIA).............................43 2.....4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS...................................54 3..............44 2...............................44 2...53 2 .9 CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL PELO CRITÉRIO DE LUCRO PRESUMIDO...................................3...........................................4 UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS .................................................................................1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF........................6 PERMUTA – IRPJ E CSL..............3 ALÍQUOTAS .............................41 2....................................2....NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA...2.................................................................3...........................................................................................................................6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.........................................41 2.................45 2................................3....................5 VARIAÇÕES MONETÁRIAS......................................5 CUSTOS ORÇADOS ..........2......................................................................................................................................DETERMINAÇÃO DO IMPOSTO DEVIDO ..............................................................................................2.....................46 2....................................................

1 1.01.1. para alienação.1.2 1.1. provenientes de uma edificação.5.1.2 1.1 1.01 1.01.1.1 1.6 1.1 1.1.1.2.3 1. especificamente aquela que foi criada para regulamentar os tributos incidentes sobre o lucro.5.01.1.2 1.1. 84.5.1.1.01 1.4.2.5 1. ASPECTOS CONTÁBEIS A legislação fiscal brasileira.1. de edificações.7 1.1. 1.1.01.1.3. nos arts.1.1 1.2.1.2.1. permite que a empresa comercialize as unidades.5.1.1.2. veio delimitar os procedimentos para contabilização das operações efetuadas pelas empresas de atividades imobiliárias.1.1 1.01 1.01 1.1.1.2. de 20 de dezembro de 1979.98 1.1.3 1. que veio com normas alternativas e complementares e disciplinam a tributação nas atividades de compra.1. de 16 de dezembro de 1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção.1 1.5.03 1.1.1.1.1.2.5.5. incorporação e construção de imóveis.2.1.5.2.1.1.1.01 1.1. Esta atividade se caracteriza por meio do comprometimento ou da efetivação da venda de frações ideais de terreno com vinculação de tais frações às unidades autônomas.1.01 1.99 1.1.3 1.591.1.1.1 1. Tal regulamentação está definida.1 Contas Analíticas Descrição das Contas ATIVO CIRCULANTE DISPONIVEL CAIXA Caixa geral BANCOS Banco do Brasil APLICAÇÕES FINANCEIRAS DE CURTO PRAZO CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA Cliente A (-) Títulos descontados Empreendimento Alfa (-) Prov.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei nº 4. 1. registrado em cartório. ainda em construção. A Formalização da Incorporação Imobiliária dá-se por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que.2 1. Duvidosa – Empreendimento Alfa IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECUPERAR CRÉDITOS POR ADIANTAMENTOS ADIANTAMENTO A FORNECEDORES Fornecedor X ESTOQUES ESTOQUE DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS RESIDENCIAL LUCA PACIOLI Unidade A ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO OBRA EM ANDAMENTO – RESIDENCIAL ALFA Salários Empreiteiros Material Aplicado ESTOQUES DE MATERIAIS ESTOQUE DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO Cimento DESPESAS DE EXERCÍCIOS SEGUINTES CUSTOS E DESPESAS ANTECIPADAS OUTROS CRÉDITOS REALIZÁVEL A LONGO PRAZO CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 5 . 410 a 414 do RIR/1999 e também pela Instrução Normativa (IN) nº. loteamento. que é definida pela Secretaria da Receita Federal. p/ Créditos de Liq.1. com as modificações introduzidas pela IN 23/1983 e posteriormente a IN 67/1988.02 1.5.1.3.5.1.5.1. venda.01 1.4. total ou parcial.4 1.01 1.01.6.1. para fins de apuração do lucro Real. ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.2.2 PLANO DE CONTAS Modelo de um plano de contas para empresas Construtoras e Incorporadoras: Contas Sintéticas 1 1.01 1.1.01 1.2.

1.01 3.1.1.1 2.1.3 2.1.1 3.1.03 3.3.01.1.2.1.2 2.1.5 2.1.1.01 2.4.1.3.1.1 2.1.2 1.1.1 Cliente A PERMANENTE INVESTIMENTOS IMOBILIZADO DIFERIDO PASSIVO CIRCULANTE EXIGÍVEL A CURTO PRAZO FORNECEDORES DE MATERIAIS E SERVIÇOS EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS OBRIGAÇÕES SOCIAIS OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS OUTRAS OBRIGAÇÕES DE CURTO PRAZO ADIANTAMENTO DE CLIENTES PROVISÕES CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA Custo Orçado (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA Custo Orçado (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado EXIGÍVEL A LONGO PRAZO RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS RECEITA DIFERIDA RECEITA DEFERIDA – RESIDENCIAL ALFA Receita Diferida de Venda Receita Diferida de Juros Receita Diferida de Variações Monetárias CUSTO DIFERIDO CUSTO DIFERIDO RESIDENCIAL ALFA Custo Diferido de Venda PATRIMÔNIO LIQUIDO CAPITAL SOCIAL RESERVAS DE CAPITAL RESERVAS DE REAVALIAÇÃO RESERVAS DE LUCROS LUCROS OU PREJUÍZOS ACUMULADOS DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO RECEITAS OPERACIONAIS RECEITAS OPERACIONAIS LÍQUIDAS RECEITAS BRUTAS DE VENDAS RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS Receitas de Vendas – Residencial Luca Pacioli RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO Receitas de Vendas – Residencial Alfa RECEITAS FINANCEIRAS Variações Monetárias Ativas Juros Contratuais Recebidos Outras Receitas Financeiras (-) DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA TRIBUTOS INCIDENTES S/ RECEITAS OUTRAS DEDUÇÕES CUSTOS E DESPESAS OPERACIONAIS CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS IMÓVEIS CONCLUÍDOS Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 6 .01 2.1.1.1.5.3.1.01 2.01 2.1.01.1.1.1.1.6.3.01 2.3 2 2.1.1.1.1.3.1 2.4.1.7.01 3.1.4.2.1.1.3 1.01 1.1.03.2.03.1.1.3 2.1.1 2.3.01.1.01.7 2.1.02 2.01 2.02.1.1.03.1.1.1.6 2.1.02 2.5.1.2.1.1.1.4.1.01 3.2 2.1.01 2.1 3.02 3.7.1.3.02 2.1.1.5 3 3.02 3.1 3.1.1.1.02 2.4 2.1 3.1.1.03 2.2 3.1 2.1.1 1.3 2.1.1.6.3.1 2.6.2 2.2 2.1.1.2.1.01 3.1.1.01.1.1.2.1.03 3.1.7.4 2.1 2.1.3.4 2.3.1.2.1.1.3.01 3.1.02 3.4.2 3.1.

1 Registro Permanente de Estoque De acordo com o RIR/1999.2. desde o terreno até a mão de obra e os materiais aplicados.2. pela pratica de operações imobiliárias. As empresas do ramo de Incorporação Imobiliária seguem regras específicas para o registro permanente de Estoque e Livro Registro de Inventário como segue: 1. De acordo com a IN SRF nº.2. detalhadamente. 260. a critério do contribuinte.2.1. ou então.2.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE Na contabilidade deve ser apropriada. de unidades vendidas e de unidades em estoque.1.2.1 3. o registro de estoque deverá detalhar.2.2.01 3. ao menos para encerramento do balanço.2 3. ou mapas.2. edificações em andamento e prédios prontos para comercialização. sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado por ocasião de uma eventual fiscalização.2. A falta de controle permanente de estoque a disposição do fisco.2. de acordo com o art.2. referindo-se apenas ao número do lançamento contábil. o custo de cada unidade distinta. deverá autenticar o Livro para Registro Permanente de Estoque na Secretaria da Receita Federal.3 3. no caso de escrita por meio de processamento de dados. do livro diário em que tais lançamentos foram contabilizados. inclusive terrenos. O registro deverá ser feito mediante referência a folha e ao nº. d) O registro de estoque deverá mencionar todos os imóveis destinados à venda. c) A escrituração do registro permanente de estoque deverá ser feita com base nos custos pagos ou incorridos e nas baixas de estoques. as empresas Construtoras e Incorporadoras deverão manter registro permanente de estoque para determinar o custo dos imóveis vendidos.4 Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Luca Pacioli IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Alfa Custo de Exercícios Anteriores DESPESAS OPERACIONAIS DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESPESAS COM VENDAS DESPESAS FINANCEIRAS DESPESAS TRIBUTÁRIAS DESPESAS COM OBRAS CONCLUÍDAS RESULTADO NÃO OPERACIONAL IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES S/ LUCRO 1. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 7 .2. livro.1. o contribuinte que mantiver a escrituração dos empreendimentos ou unidades. o fisco exige que esse controle seja ampliado por mapas complementares para neles se indicar a quantidade de unidades construídas.3 3. para ser dispensado desta obrigação. pode valer-se de cópia da ficha sintética ou da ficha analítica dos lançamentos respectivos para suprimento da exigência do registro permanente de estoque. inciso IV. formulário.02 3.2 3.3. constantes da escrita comercial.2.5 3. do RIR/1999. permitindo um controle rigoroso da evolução da obra e sua comparação com o orçamento fornecido e aprovado pela empresa construtora. b) O Registro Permanente de Estoque não precisa ser autenticado em nenhum órgão. a totalidade dos custos incorridos na construção.2. art. porém deve conter informações específicas da atividade Imobiliária. observando as seguintes regras: a) O modelo deve seguir as fichas usuais de controle de estoque. Observação: A pessoa física equiparada à pessoa jurídica.1. em relação aos termos de abertura e encerramento.4 3. em conta analítica do razão.01 3. Quando o empreendimento compreender duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente.3.2 3. bem como das áreas correspondentes em metros quadrados ou em frações ideais. Devem ser adotadas.1. 260 § 4º. as mesmas regras aplicáveis em caso de substituição do livro diário por fichas ou formulários contínuos. Porém. 084/1979.2. mas deve conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e contabilista legalmente habilitado. individualmente.2. O controle poderá ser feito por meio de fichas.

1.3.2 Livro Registro de Inventário Assim como no Registro Permanente de Estoque, no Livro Registro de Inventário deverão constar todos os imóveis destinados à venda, unidade por unidade, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, edificações em andamento e respectivos terrenos e prédios prontos para comercialização. É o registro permanente de estoque que irá subsidiar o registro de inventário no que se refere à determinação do custo e discriminação das unidades. De acordo com o disposto no regulamento do Imposto de Renda, o livro Registro de Inventário deverá ser registrado e autenticado no Departamento Nacional de Registro do Comércio ou pelas juntas comerciais. Já a IN da SRF nº. 56/92 determinou que a pessoa jurídica com apuração de lucro real até 1996 e trimestral a partir de 1997, está obrigada a legalizar o livro registro de inventário até a data marcada para pagamento do imposto do mês em questão. Com os atuais vencimentos, significa dizer que deverão estar registrados os livros de inventário, até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre. Diz ainda, a referida instrução normativa, que o não cumprimento destas normas sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado. Quanto às pessoas jurídicas que optarem por apurar o imposto de renda de forma anual, estas terão até a data tempestiva da entrega da declaração para autenticar o livro em questão. A legislação não determinou um modelo padronizado de livro de registro de inventário. O contribuinte poderá criar um modelo próprio, que atenda os objetivos e satisfaça as necessidades do seu negócio. Poderá também utilizar algum livro exigido por outra lei fiscal ou substituir o livro por fichas numeradas. Poderá, ainda, utilizar o sistema de processamento de dados (art. 266 do RIR/99). 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO De acordo com o Decreto-Lei nº. 1.598, de 26 de dezembro de 1977 o custo dos imóveis compreenderá obrigatoriamente:
I - O custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; II - Os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.

As atividades a que se refere o item II correspondem à atividade de produção de bens mencionada no art. 290 o RIR/1999. De acordo com o previsto neste artigo compõe o custo da obra, desde que diretamente relacionados com o respectivo projeto: • • • • • • • Os materiais aplicados ou bens consumidos na produção, inclusive os custos com transporte e tributos gastos na aquisição desses insumos; A mão de obra, própria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviços de engenheiros, apontadores, almoxarifes, segurança e demais responsáveis que prestarem serviços na obra; Terreno e projeto; As despesas com legalização, água, energia, telefone, cópias heliográficas, etc. A locação e manutenção de bens aplicados na produção alem dos seus encargos de depreciação; Os encargos de amortização e exaustão diretamente relacionados com a produção; Encargos financeiros provenientes de financiamento obtido especificamente para construção;

Não Compõe o Custo da obra: • As despesas com vendas, como comissões, publicidade, etc.; • • Despesas financeiras não vinculadas ao empreendimento. Despesas gerais e administrativas não vinculadas diretamente à obra.

1.4.1 Apropriação dos Custos A contabilidade da incorporação imobiliária tem características próprias relacionadas aos custos envolvidos no processo de produção. Nesta atividade podem ser adotados os custos incorridos, contratados e orçados para apropriação nos registros contábeis. 1.4.1.1 Custos Pagos ou Incorridos Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que além de estarem pagos, se refiram, a bens ou serviços adquiridos para aplicação específica no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. O reconhecimento destes custos no resultado do exercício somente será feito no momento da venda das unidades. A IN nº. 84/79 dispõe que:

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a)

Os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;

b)

Todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante (obras em andamento), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida;

c)

Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

Exemplo Prático 01: Uma empresa construtora adquire (a prazo) para aplicação em diversas obras determinada quantidade de cimento no valor de R$ 500.000,00. O lançamento Contábil seria o seguinte, considerando que a empresa é optante pela tributação com base no Lucro Real. Pela compra em dezembro de X5:
D – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores (PC) Hist.: Apropriação NF nº. X do Fornecedor Y. 453.750,00 8.250,00 38.000,00 500.000,00

Considerando que a empresa construtora iniciou uma obra em janeiro de X6, o “Residencial Alfa” composto por 05 unidades autônomas e respectivas garagens e utilizou 50% do material adquirido na mesma, teríamos o seguinte:

a)

Registro da utilização do material na obra “Residencial Alfa”:
226.875,00 226.875,00

D – Obra em Andamento – Resid. Alfa (AC) C – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) Hist.: Apropriação de custos incorridos em janeiro de X6 – Residencial Alfa

b) Rateio a cada unidade da obra, pelos custos incorridos em janeiro de X6:
Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total 300m2 1300m2 1000 226.875,00 226.875,00 Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 226.875,00 226.875,00 01/X6 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75 Saldo Final 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75

Os custos incorridos durante a construção da obra deverão ser controlados em planilha de controle de estoque e rateados proporcionalmente entre todas as unidades do empreendimento respeitando a relação entre área da unidade e área total. O documento necessário para elaboração da planilha de controle de estoque é denominado NB – 140 e compõe o processo jurídico da incorporação Imobiliária. A NB-140, que deverá ser fornecida pela empresa incorporadora, é o documento oficial que informa à contabilidade a área total de cada unidade autônoma e a sua relação percentual com a área total do empreendimento permitindo, dessa forma, o rateio dos custos de construção entre todas as unidades, vendidas ou não. No exemplo 01, como a empresa construtora ainda não vendeu nenhuma unidade do Residencial Alfa é feito apenas o controle dos custos na planilha de Controle Permanente de Estoque.

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Como vimos os custos pagos ou incorridos na obra, durante o processo de construção, serão controlados em conta específica do plano de Contas chamada Estoque de Obras em Andamento. O registro destes custos será realizado pelo regime de competência independente de ter sido pago ou não.

1.4.1.2 Custos Contratados
Os custos contratados podem ser definidos como custos adicionais aos pagos ou incorridos relacionados às unidades vendidas. São custos contratados para aplicação futura na obra. Como nos custos incorridos, a apropriação dos custos contratados é feita no momento da venda da unidade. Aplicam-se a tais valores as seguintes regras: a) b) c) Os custos contratados relativos a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. Os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente, desde que cláusula contratual nesse sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens e serviços. Os valores referentes à atualização monetária dos custos contratados serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. É importante observar que o contribuinte fica obrigado a manter, à disposição da fiscalização ou dos órgãos da Receita Federal, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços. Embora estas demonstrações sejam dispensadas de registro ou autenticação em qualquer órgão ou repartição, o contribuinte fica obrigado a manter em boa ordem e guarda tais demonstrações. O custo contratado será contabilizado apenas após a venda das unidades. A contabilidade não registrará custos contratados a unidades por vender. Vale ressaltar que a forma como foi realizada a venda, neste caso, influi diretamente na forma de contabilização destes custos. Se a empresa optar por computar os custos contratados na formação do custo do imóvel vendido, os lançamentos contábeis ficariam registrados conforme segue: a) A IN SRF Nº. 84/1979 determina que no caso de venda a vista ou a prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda o valor dos custos contratados referentes ao imóvel vendido devem ser contabilizados da seguinte forma:
D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Contratados (PC ou PELP)

Contabilização no momento da execução dos custos contratados:
D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

b)

Já na venda a prestação com pagamento restante ou total previsto para depois do período-base da venda, a IN SRF Nº. 84/1979 prevê o seguinte, quanto aos custos contratados:

D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Contratados (PC ou PELP)

Pela execução dos custos contratados:
D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

c)

Os Custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridos depois dessa data, serão assim contabilizados:
D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido (REF)

C – Custos Contratados (PC ou PELP)

d)

À medida que os fornecedores de bens ou serviços vão cumprindo os contratos em que sejam partes, o contribuinte deve proceder, contabilmente, da seguinte forma pelo valor do custo contratado apropriável a cada unidade vendida:

D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários

10

00 75.000. o resultado bruto seria: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 11 .000. teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Apropriação dos custos incorridos até a data da venda. proporcional a unidade vendida.25 Já com a apropriação dos serviços de empreiteiro contratados até a data da venda. 75.718.: Apropriação dos Custos Contratados ref.000.000.00 56.00 75.00 267. por meio deste instrumento legal.00 22. Assim.300m2 300.718.: Baixa do custo contratado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.00 Baixa do custo contratado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res.000.000.062.00 75.800. Unidade A1 G1 68. Alfa (AC) Hist. na venda acima o resultado seria o seguinte sem a apropriação do custo contratado: Receita com Vendas (-) Custo Incorrido até a data da venda = Lucro Bruto 500.00 75.000. será necessário manter controle a parte destes custos nos mesmos moldes de rateio dos custos incorridos conforme planilha a seguir: Controle dos Custos Contratados Empresa : Empreendimento: Área Total Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1.000.00 68.950. a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.00 33. o contribuinte poderá evitar a antecipação de tributação.00 Controle dos Custos Contratados Serviços de Mão de Obra .Empreiteiro PJ Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total Área m2 250 250 250 250 Registro dos custos contratados da unidade A1 G1 na data da venda: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Contratados (PC ou PELP) Hist.062.75 Para registrar o custo contratado até o término do empreendimento.75 443.50 A vantagem de utilizar o custo contratado na apuração do resultado é que.00 em 10/02/X6.50 5.00 Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res.Exemplo Prático 02: No exemplo a seguir vamos admitir que fosse vendida. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento (AC) Hist.281.00 1000 300m2 1300 m2 300.000.250.700.75 56. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Serviços (PC) C – INSS Retido a Recolher (PC) Hist.000.000.00 01/X6 75.700.00 1.00. Por exemplo.: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa 272.000.00 4.237.718.000.50 5. O custo contratado de uma empresa que fornece a mão-de-obra para concluir o empreendimento é de R$ 300.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.237. a vista.50 1.

A opção pelo custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na comparação do orçamento com o realizado: a) b) Insuficiência de Custo Realizado – quando o custo orçado for superior ao realizado. independente do quadro demonstrativo do custo orçado.50 (legalmente). por empreendimento.75 68. no custo da unidade vendida.718.Receita com Vendas (-) Custo Incorrido até a data da venda (-) Custos Contratados até a data da venda = Lucro Bruto 500. até o momento da venda da primeira unidade. vendido à vista ou a prazo.062. Estas são decorrentes de: atualização monetária (quando as despesas são feitas por um preço diferente do que foi orçado). Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades e suas atualizações ou modificações. com pagamento total para o curso do período-base da venda: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) b) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído. alterações no projeto (relacionadas à quantidade ou qualidade dos materiais) e correção monetária (utilizando o mesmo índice de correção do saldo devedor das unidades vendidas a prazo). Assim como os custos incorridos e contratados.062. É importante ressaltar que a escolha do custo a ser adotado na contabilização das unidades comercializadas poderá ser feita. 67/88 permite a atualização monetária dos custos orçados baseada no índice estabelecido no contrato.50 375. agora de posse das seguintes informações sobre a obra: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 12 . demonstração analítica. Excesso de Custo Realizado – quando o custo orçado for inferior ao realizado. vendido a prazo. 1. no exemplo citado. O custo orçado para conclusão do empreendimento pode sofrer alterações.00 56. este critério deverá ser mantido até a venda da última unidade do empreendimento. mediante rateio baseado em critérios usuais em empreendimentos imobiliários. Se o contribuinte optar pela utilização deste critério deverá contabilizar a atualização conforme segue: D – Variação monetária Passiva (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) O contribuinte fica obrigado a manter. dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida.000. por empreendimento.218. além dos incorridos e contratados. Exemplo Prático 03: Consideremos a mesma venda do exemplo prático 02.4.3 Custo Orçado Se a venda da unidade imobiliária for realizada antes da conclusão do empreendimento o contribuinte poderá optar pelo cômputo dos custos orçados.1. para fins de Imposto de Renda e Contribuição Social de 68. a cada uma delas.75 Como o contribuinte. optou por apropriar os custos contratados obteve uma redução no lucro bruto. deverão ser apropriados. com pagamento restante ou total previsto para depois do curso do período-base da venda: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) c) Já as modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão contabilizadas da seguinte forma: D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) A IN da SRF nº. a disposição da fiscalização da Receita Federal ou de qualquer outro órgão fiscalizador. O tratamento contábil dos custos orçados será o seguinte: a) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído. os custos orçados somente poderão ser apropriados às unidades quando efetuada as respectivas vendas. bem como dos efeitos da atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento. Após a opção pelo cômputo dos custos orçados e contratados na apropriação dos custos.

: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa 272.000. Estes custos devem ser ajustados pela exclusão dos valores a serem pagos a Pessoa Física.950.Apropriação do custo da unidade A1 G1 vendida em 10/02/X6 por R$500.000.190.500.000.000.000.: Apropriação NF X do Fornecedor Y – Residencial Alfa 453.00 100.750.190.000.500.00 940. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Serviços (PC) C – INSS Retido a Recolher (PC) Hist.00 62.000.00 235.000.00 235.00 62.000. conforme se verifica a seguir: Controle do Custo Orçado – Rateio Empresa : Empreendimento: Área Total Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1.250.00 235. Alfa (AC) Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.300.00 250. sociais e previdenciários.000.000.000.00 300.800. em relação ao custo orçado. acrescidos dos tributos incidentes na importação.500. encargos trabalhistas.000.00 (-) Custos Incorridos 01/X6 Custo Orcado Saldo a Incorrer 100. Alfa (AC) C – Folha de Pagamento a Pagar 100. O registro destes a medida da execução seriam os seguintes: Lançamento das Notas Fiscais de compra de materiais emitidas pelo fornecedor: D – Obra em andamento – Res. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) Hist.00 Até o final da obra incorrerão os custos apropriados como orçados no momento da venda da unidade.00 62.00 300.200.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .000.00 500.500.00 1. Alfa 216.000.000.00 250.500.250.00 Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída.500.500.000.00 40.718.000.00 38.00 40.00 297.500. adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Materiais (PC) Hist. é necessário fazer o controle desse custo por meio de planilha.75 56.00 1. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda.00 Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res.000.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid.75 Para apropriação do custo orçado referente à unidade vendida. a pessoa jurídica pode utilizar crédito presumido. È importante lembrar que estes créditos serão utilizados na proporção da receita recebida em relação ao valor de venda da unidade imobiliária.718.000.00 8.000.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 13 .00 a vista: Registro dos custos incorridos até a data da venda. e dos bens e serviços.00 Lançamento Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res.000.00 3.00 235.00 250.00 22.00 940.00 297.Empreiteiro PJ Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total 300m2 1300 m2 1000 Área m2 250 250 250 250 297.500.00 297.000.00 15.00 33.000.000.00 235. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.00 100.000.00 62.00 750.000.00 4.00 267.00 500.

conforme exemplo a seguir: Exemplo Prático 04: D – Estoque de Imóveis Concluídos – Resid.: transf.00 V.092.75 1.718.500.218. Lançamento dos Encargos Sociais s/ Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res.75 273.218.00 conclusao da obra 216.00 15.00 216.75 Saldo Final Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 14 . O valor contabilizado anteriormente foi informado por meio da atualização da planilha de controle permanente de estoque.875.000.75 922.00 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 01/X6 conclusao da obra 273.718. Alfa (AC) C – Obras em Andamento Resid.656.75 56.500. depois de incorridos todos os custos para conclusão do empreendimento.218. o valor a ser registrado na conta estoque de obras e andamento e posteriormente baixado da conta custo orçado será o valor do custo MENOS o crédito presumido de PIS e COFINS (para empresas que pagam estas contribuições pela não-cumulatividade). Alfa (AC) C – Encargos Sociais a Recolher Hist.75 273.218.75 Hist.00 SALDO A REALIZAR 213.218.00 649.000.: Apropriação Encargos Sociais s/Folha de Pagamento do Mês. conforme segue: Planilha 01 . 40.75 273.000.000. Planilha 04 .75 273.: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.000.00 1.200.00 3.00 819.718. considerando os custos incorridos em 02/X6 – Custo incorrido da unidade vendida R$22.218. Alfa (AC) 273.218.500.00 Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio: 1.875.00 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial Adições 22.Controle Permanente de Estoque .00 226.000.00 01/X6 56.875. 235.75 226.718.718.Atualização pela conclusao da obra Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total Unidade A1 G1 Total Total Geral área permutada Área Total 750 Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 Saldo Inicial 226. deverão ser transferidos da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos detalhando os valores referentes às unidades não comercializadas durante o processo de construção.875. porém pela apropriação dos créditos.: Apropriação Folha de Pagamento do Mês.75 Saldo Final 273. No final da obra.092.75 56.Movimentação da Conta de Custo Orçado .875.02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 CUSTO ORÇADO Adições 235.75 56.218. da conta estoque de obras em andamento para estoque de imóveis concluídos resid.000. Alfa (AC) Hist.Hist.00 Saldo Final 22.75 273.00 Segue modelo de planilha para controle do custo orçado apropriado à unidade vendida.500.00 866.00.00 Baixa do custo orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custo Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res. Alfa unid. A2 G2 pela conclusão da obra.00 NOTA ITC: Observe que o valor lançado como custo orçado é antes da dedução do credito presumido de PIS e COFINS.000.300.500.000.00 216.00 40.000m2 ESTOQUE DE IMOVEIS CONCLUIDOS X6 226.218.00 216.875.000. Monetária Saldo Final 235.25 273.

75 226. pois estes valores não farão parte do custo do imóvel.00 273.218.781.00 Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Hist. na data em que se efetivar a transação. condomínio.218. A seguir verifica-se cada um desses casos individualmente. no grupo Passivo Circulante. Segundo essa norma.1 Vendas a vista de unidades concluídas Quando se tratar de venda à vista de unidade concluída. tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço.000.75 Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500. por meio da IN 84/1979. o contribuinte deverá converter em receita do período de apuração da efetivação da venda.1. e à vista ou a prestações. estas podem ser de unidades concluídas ou não.00 500. considera efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando: a) Contratada a operação de compra e venda. ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.25 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 15 .Os gastos incorridos após o encerramento da obra. No momento em que for implementada a condição suspensiva que tenha sido convencionada. Nesse caso. ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.000.1 Vendas de unidades concluídas 1. 1. ainda que mediante instrumento de promessa. carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso. Ainda em relação às vendas de unidades imobiliárias.: Venda da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa 500. Vamos supor que em 07/X6 foi vendida a unidade A2 G2 do residencial Alfa nas seguintes condições: Valor da venda: 500. poderão ser registrados como despesas do exercício na conta de resultado Despesas com Obras Concluídas.218. 1. na data em que se efetivar a negociação. como IPTU. Exemplo Prático 05: Consideremos a conclusão da obra Residencial Alfa em 06/X6. após todos os custos incorridos as unidades foram transferidas da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos. Baixa do estoque conforme venda da Unidade A2 G2 em 07/X6 273.000. manutenção. dentre outros.00 Condições: a vista Pela venda à vista da unidade A2 G2 do Residencial Alfa: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA A legislação fiscal.5. Os lançamentos contábeis serão os seguintes: Pela venda à vista de unidade concluída: D – Caixa/bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Imóveis Concluídos (AC) Sendo assim. o lucro bruto será igual ao valor da receita de unidades vendidas diminuído do valor do custo de unidades vendidas.000. o lucro bruto será apurado e reconhecido no resultado do exercício social. O registro das vendas sob e após condição suspensiva deve ser feito da seguinte forma: a) b) Enquanto o bem estiver sob condição suspensiva o contribuinte poderá registrar os valores recebidos na conta adiantamento de clientes. o lucro bruto deverá ser reconhecido no resultado do período-base.75 273. é suspensiva a condição que: a) Subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto.5.

poderá ser utilizado o critério de diferimento. b) Vendas a prazo de unidade concluída. parte do lucro bruto proporcional à referida receita nele recebida. o que determina a possibilidade. os registros contábeis das operações mencionadas na alínea “b” seriam os seguintes: Pelo Registro da Venda: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (Resultado de Exercícios Futuros .000.75 226. para o resultado do exercício. nas quais se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel. ainda.00 450. até 31 de dezembro do próprio ano da venda. Os registros contábeis da venda e dos custos seriam assim representados: Registro da Receita: D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Registro do Custo: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Nesse caso o lucro bruto deverá ser apurado e reconhecido no resultado do exercício social. vendida a prazo em 07/X6.218.5. recebimento do ato e receita a ser tributada em 07/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 50. ser reconhecido nas contas de resultado de cada exercício social.2 Vendas a prazo de unidades concluídas De acordo com a IN 84/1979. com pagamento total no mesmo exercício o qual ocorreu a venda. os seguintes dados: Valor da Venda (-) Custo Incorridos e pagos = Lucro Bruto Apurado 1ª parcela no ato – 10% 12 parcelas mensais 500.00 273.00 50.1.000. o grupo Resultado de Exercícios Futuros é bastante utilizado nas empresas de incorporação imobiliária.000. será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e. Se a venda for contratada com parcelas a vencer após o ano-calendário da venda. ou não. vencendo a primeira em 08/X6 e a última em 07/X7.REF) Pelo registro dos custos do imóvel vendido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Pelos recebimentos no mesmo exercício em que ocorreu a venda: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Pelo registro da receita a ser tributada: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento do custo. não poderá haver diferimento. proporcionalmente à receita de venda recebida observando-se as seguintes normas determinadas por esta instrução normativa: • • O lucro bruto deverá ser controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios futuros.500. até o final de cada período base.25 50.000. será transferida. de diferir a tributação.000. Ao contrário se as parcelas vencerem integralmente. Admitamos.1.00 Os lançamentos contábeis pela venda. Por ocasião da venda. na data em que ocorreu a venda da mesma forma como ocorre nas vendas a vista.781. Observe que.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 16 . proporcional a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Como se pode observar. o lucro bruto apurado poderá. Dessa forma. As empresas assim o fazem devido às orientações fornecidas pela legislação fiscal. de acordo com o contrato. para efeito de determinação do lucro real. é o prazo de vencimento. Exemplo Prático 06: Considerando a venda da unidade A2 G2 do Residencial Alfa. Segundo a IN 84/1979. admitindo que o recebimento pela venda fosse realizado da seguinte forma: uma parcela no ato da venda e o restante sendo dividido em 12 parcelas mensais. com pagamento restante ou total previsto para depois do exercício da venda. a legislação fiscal determina que nas vendas a prazo de unidades concluídas devem ser adotados os procedimentos conforme se verifica a seguir: a) Venda a prazo de unidades concluídas.00 37.

491.5%). A2 G2 Resid. Alfa 08/X6 20. Alfa (REF) Hist. Sabe-se então que o Resultado Bruto representa 45. Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato.88 245.500.59 O mesmo lançamento contábil será realizado para o recebimento das demais parcelas até 07/X7.88.00 / 500.12 que é igual a 27.321.5%.008. porém chegando-se no mesmo resultado. ou seja.88. 20.41 A receita recebida no mês representa 7.41 20.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 17 . ou seja.3563% .41 17. Então o custo a ser reconhecido no período será igual a 273.00 20.00.218.500.678.678.491.12 Primeiramente é importante observar a relação existente entre o custo do imóvel vendido e seu preço de venda.000.500. para calcular o custo a ser apropriado basta uma operação básica de subtração. o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período.: Recebimento 1ª parcela apto. ou seja.500.59 = custo do Período = 20.75 X 7.3563% Lucro Bruto = 17.218. Outra forma de calcular o custo.896. A2 G2 Resid. o resultado do mês 08/X6 seria assim representado: Demonstração do resultado em 08/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = Lucro Bruto 37.678.75 Sendo assim.: Venda a prazo da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa e Recebimento do ato.500.491.75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 27. Alfa 37.500.3563% do valor da venda.500.: Baixa do Estoque pela venda do apto. A2 G2 Resid. os seguintes lançamentos serão necessários: Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 08/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Hist. 273.000. 450. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 273. deverá ser mantida planilha de controle de reconhecimento dos custos e receitas efetivos como segue: Planilha 02 .6438%.00 37.3563% (Resultado Bruto) = 22.50% do total do contrato (37.008. Se o cálculo fosse realizado pelo outro método teríamos o mesmo resultado. quando será recebida a última parcela do contrato. Observe que o reconhecimento da receita bem como do custo correspondente será feito proporcionalmente a receita recebida.00 x100 = 7. o resultado bruto referente ao mês 07/X6 seria o seguinte: Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.00 (valor recebido) X 45.41.00 menos o resultado bruto 22.000. Se conhecermos o resultado do período. Alfa 37.12.00 Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 08/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.218.Lucro Bruto = 37.00 27.88 273.000. Unidade A2 G2 Resid.00 37. o valor recebido 50.41 Considerando o recebimento da parcela 01/12.: Recebimento 1ª parcela apto.C – Receita Diferida – Resid.000.500.00 Pelo registro da receita a ser tributada em 08/X6: D – Receita Diferida – Resid.00 X 45.500.321.00 Pelo registro da baixa do estoque de imóveis concluídos e reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Hist.008. Portanto.218.00 – 17.000.59 e Custo do Período = 37. Alfa (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.321. seria: 50. Quando o cliente efetuar o pagamento da 1ª parcela no valor de R$ 37.88 22. Alfa 27. como segue: Relação entre lucro bruto e Receita exclusiva de venda = 45.00 que é igual a 54.: Custo do imóvel vendido ref.491.321.491. enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda.75 dividido por 500.

A contabilização da venda será realizada da seguinte maneira: D – Caixa (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos incorridos até a data da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) c) Os custos referentes à unidade vendida pagos.41 jul/06 ago/06 00 00 10.321.500. Conforme ressalta Scherrer (2003.405.5. pois a unidade ainda não foi concluída. 75 Custo Acumulado 273. a vista e a prazo.500.2. 00 37.0000% 17. Total Recebido 50. mas. na data em que se efetivar a venda. p. são bem diferenciados dos critérios utilizados nas vendas de unidades concluídas. mediante distribuição proporcional. 37. Na venda de unidades não concluídas sabe-se quanto será a receita. 88 Adições V. incorridos ou contratados até a data mencionada.Na seqüência verifica-se a modalidade de vendas de unidades em construção. a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as eventuais atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos observando-se as seguintes normas: a) Inicialmente será apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda. Os custos ainda não incorridos terão que ser apropriados e reconhecidos quando efetuada a venda das unidades em construção.75 Custo Efetivo Acum.88 20.218 .5. sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento terão o seguinte tratamento: Reconhecimento dos custos incorridos após a data venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 18 . incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro bruto. o lucro deverá ser apurado e.000.28 Custo Efetivo do Mês 27. 00 1000 RECEITA DIFERIDA V. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida.Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Ciclano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A2 G2 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 450. 00 Saldo Inicial 245.491. Quando o contribuinte não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido. em relação ao custo.000.2 Venda de unidades em construção Os procedimentos a serem adotados no caso da venda de unidades em construção.500.813.Unidade: Cliente : Data : Valor de venda: Competência A2 G2 Ciclano 31/07/2006 500.321.00 % Receita % Receita Acumul. 10. por todas as unidades do empreendimento.896.491.500.88 47. 47 Atualizada em 08/X6 1. computado integralmente no resultado do período-base. este ainda não se conhece na íntegra. Monetária Custo Realizado 20. 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 412. Isto ocorre pelo fato de incorrer custos até o término da obra.000.00 41 2. e ainda com e sem a adoção do custo orçado.0000% 7.000.218 . sem adoção do custo orçado.1 Venda a vista de unidade em construção.00 Valor Principal 50. Receita Adições Monetária Realizada 37. 1. “uma unidade imobiliária não é uma mercadoria que sai das gôndolas e o comprador leva para casa”. 33). 27.500.75 273.41 Saldo Final 225. as apurações e apropriações de custo. bem como a apropriação dos custos.218.000.5000% Custo Incorrido 273. em seguida.5000% Segue planilha para controle das Contas de Resultado de Exercícios Futuros: Planilha 03 . dos custos pagos. 00 Area Total (m2) 250 Saldo Devedor 450 .

50 20.00 500.281. por todas as unidades do empreendimento.331.331.612.2. para a parte apurada entre a data da venda e o final do período base em que esse fato ocorrer. Alfa (AC) Hist. Os custos incorridos após a data da venda poderão ser reconhecidos em contas específicas de Resultado como Custo Adicional de Venda (RE).000. com adoção do custo orçado.75 56.612.875. quando os custos incorrerem em exercícios posteriores ao da venda.00 20. a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.331. 07: Vamos supor que foi vendida.25 309.718.331.00 em 10/02/X6.718.25 77.331.000. Exemplo Prático Nº.718.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa 500.612.000.00 02/X6 Saldo Final Pelo Reconhecimento dos custos incorridos em 02/X6 referente à unidade vendida: (77.75 = 20.25 Saldo Final 77. Em relação ao registro contábil da receita e dos custos incorridos até a data da venda. 1.50 20. Alfa (AC) Hist.612.331. a vista.25 77. Em relação aos custos orçados.25 309.75 77.325.75 226.5. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.450.75 56.875.875.25 Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total Unidade A1 G1 Total Total Geral Area permutada Área Total 750 Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 Saldo Inicial Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial 226.50 O mesmo lançamento será realizado até que incorram todos os custos da unidade vendida.25 – 56.50 61.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.837. serão idênticos ao disposto no item 1.50 231.75 O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.5.50) D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid. os custos incorridos relacionados às unidades vendidas.75 443. 20.612.993.000.331.75 56. Posteriormente o registro dos custos orçados. ou Custo de Período Anterior (RE).75 56. serão registrados na medida em que incorrerem e no exercício a que pertencerem obedecendo ao mesmo critério do lançamento anterior.612.718.00 226.00 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 01/X6 02/X6 77.1.325.00 01/X6 56.2.718.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 – Referente custo adicional de venda.Dessa forma.25 77. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.00 82.718. correspondentes à unidade vendida será contabilizado da seguinte forma: Custo orçado – Custo incorrido = Custo orçado a incorrer: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 19 .718.50 20.00 56. será apurado mediante distribuição proporcional.2 Venda a vista de unidades em construção.331.718.00 Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.25 77.

950.75 Pelo Registro da parcela de custo orçado a incorrer apurados conforme planilha. Alfa (AC) Hist.00 4.300m2 Custo Orcado Total 100.Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total Rateio .00 500.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56. Considerando o credito presumido de Pis e Cofins referentes ao custo orçado.000.00 22. Para realizar o próximo lançamento teremos que verificar o custo Orçado da unidade A1G1.000.00 40.00 Área m2 250 3.1.000. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda.65% Material de Construção Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Rateio .Credito Presumido PIS .00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 20 .000.300.00 235.000.500.75 56.D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custos Orçados a Incorrer (PC) Pelo registro dos custos incorridos após a venda: D – Custos Orçados Efetivamente Realizados (PC) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Exemplo Prático Nº.00 Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1.800.00 235.718.200. Controle do Custo Orçado – Rateio em 02/X06 Empresa : Empreendimento: Área Total Custos Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .000.00 13.00 940.800.00 300m2 1300 m2 S/ Custo Orcado Total 8.000.00 Essa planilha representa o rateio do valor do custo orçado em 02/X6 para a conclusão das unidades do Residencial Alfa.000.00 1000 Área m2 250 250 250 250 235.00 500. 07.000. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 216.250. 08: Consideremos a mesma venda realizada no exemplo nº.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa 500.000.718.00 S/ Custo Orcado Total 38.00 940.000.6% Material de Construção Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 15. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid. porém agora adotaremos o custo orçado na apropriação dos custos correspondentes à unidade vendida. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 10/02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.000.00 Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.Credito Presumido COFINS .200.000.00 300.7.00 235.00 60. tem-se os seguintes lançamentos.

000 .950.00 79.000 . 000.6% Área m2 250 12. 500.331.000.00 62.00 22.800.00 750.000. Alfa (AC) Hist.00 19.190.250 .218.000.560.00 250 .Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 Rateio .00 20.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 38.000.25 Baixa do custo Orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1 referente aos custos incorridos em 02/X6: D – Custos Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res. 22.240 .00 18.000.000.00 4.060 . 000.00 Hist.000.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 8.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Rateio .50 Para obter os valores acima e necessário manter a planilha de rateio de custos orçados e credito presumido atualizadas mensalmente. Alfa O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.00 300.00 273.300.Credito Presumido COFINS .000.00 17.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .240 .000.00 22.00 02/X6 4.00 4.00 14.2.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .000 .00 500.00 (-) Custo Incorridos 01/X6 02/X6 20.50 1.140.00 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 4.00 250 .7.50 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 19.00 100.00 235.50 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .781.200.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 80.00 4.210 .00 3.00 19.Credito Presumido PIS 1.00 1.000 .65% Área m2 250 297.612.325.00 990.00 4.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid.00 247.000.000 .000.00 1.D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) 3.00 3.500.00 32.00 40. 750.052 .00 60.00 213.5.25 02/X6 990.00 12.00 15.00 852.000. 125.: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.950.00 4. 031. Venda a prazo de unidade em construção sem adoção do custo orçado Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 21 .800.00 1.000.960 .00 56.000 .000.Atualização em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.00 88.00 1.25 247.560.000.000 .000.00 240. Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido .00 8. 125.75 226.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 57.3.375.140.

000. Pelo reconhecimento da receita recebida no período: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento dos custos relativos ao recebimento do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Efetuando os lançamentos acima já será possível definir o valor do lucro bruto a ser reconhecido referente recebimento da primeira parcela (ato) do contrato. serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda.000.000.000.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 22 . incorridos ou contratados. dos custos pagos. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida. 09 Vamos supor a venda. b) As transferências parciais do lucro bruto de resultado de exercícios futuros para o resultado de cada período base. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Já em relação ao reconhecimento do lucro bruto deve-se observar: a) Que será feito proporcionalmente a receita da venda recebida em cada período base. por todas as unidades do empreendimento.00 em 10/02/X6. do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) Deve ser apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda.00 450. incorridos ou contratados até a data mencionada. mediante utilização de contas do grupo de resultado de exercícios futuros em que se registrarão a receita bruta de venda e os custos pagos. total ou parcial contratado para depois do período base da venda e não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido.00 50.000.00 450. Receita Bruta (recebida) – Custo = Lucro Bruto Exemplo Prático Nº.Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento. com entrada de 10% no ato do contrato: Os lançamentos contábeis pela venda. o lançamento contábil será o seguinte: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) Quanto às apurações iniciais do custo. recebimento do ato e receita a ser tributada em 02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) C – Receita Diferida – Resid.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. será determinada a relação entre lucro bruto ate então apurado e a receita bruta de venda. da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500. mediante distribuição proporcional. Alfa (REF) Hist. a prazo. 50. deverá observar as normas a seguir: Quanto ao registro da venda no momento da assinatura do contrato.

00 5.00 5.75 56.0000% 10.718. os custos referentes às unidades vendidas incorridos entre a data da efetivação da venda e a data em que o cliente saldar o seu debito.718.00 Valor Principal Total Recebido 50.000.7 18.875.718. 0.75 226.671.75 Custo Efetivo Acum.875.875.671. Custo Incorrido Custo Acumulado 56.718.671.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência A1 G1 Fulano 10/02/X6 500.75 56. para conta especifica de resultados de exercícios futuros.88 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 50. Alfa 5. Alfa (AC) Hist.88 Custo Efetivo do Mês 0. ou imóveis em construção.75 Cálculo e lançamento do custo a ser levado a resultado pelo recebimento da 1ª parcela do contrato: Planilha 02 .75 10.75 226.00 5.75 56.0000% - Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56. Unidade A1 G1 Resid. devem ser transferidos da conta de obras em andamento.: Custo do imóvel vendido ref.718.671.88.75 56.Acumul.671. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 23 .718.718.00 % Receita % Receita .75 56.00 0.00 Saldo Final 56.718.718.0 00.00 01/X6 56.88 5. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 56.0000% 56.Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.671.000.75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 5.00 Saldo Devedor 450.00 Lançamento Contábil dos Custos para Resultado de Exercícios Futuros: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) C – Obras em Andamento – Resid. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: Planilha 01 .88 44.718.75 56.75 56.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 Saldo Inicial A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 1000 área permutada 300m2 Área Total 1300m2 226. enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda. Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.000.718. o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período.Controle Permanente de Estoque Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.000 .75 56. sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento.718.0000% 0.12 De acordo com a IN 84/79.328.7 18.875.00 226.88 O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.

Alfa 02/X6 2. 13 Assim. Unidade A1 G1 Resid.75 20.75 77.612.50 x 10% D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist. Receita Adições Monetária Realizada 500.733.612.50 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 77.331.718. 00 Saldo Inicial Adições 77.00 226.331.612.450.7 18.671.00 A atualização da planilha do cliente também será necessária: Planilha 02 .718.993.75 Saldo Final 77.718.062. 0.0000% 10.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 02/X6 Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência A1 G1 Fulano 10/02/X6 500.331.25 Saldo Final 77.25 77.733.87 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 24 .266.00 % Receita % Receita . 00 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 450.331.733.50 56.Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Ciclano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A2 G2 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 RECEITA DIFERIDA V.Acumul.75 20.50 226.331.612.718.325.875.331.733.13 42.00 82.875.: Custo do imóvel vendido ref.00 61.50 Custo Acumulado 56.612.25 2.00 0. 25 V.50 Pelo reconhecimento do custo referente a parcela de custo incorrido após a data da venda: 7. o resultado do mês 02/X6 referente a venda realizada será o seguinte: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.25 ou seja 20.5. 50.00 7.3 31. 0.00 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 56. 00 Saldo Devedor 450.00 309.612.733.000.50 20.00 7.000.0000% 10.612.13 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 50.13 Custo Efetivo do Mês 0.50 56.25 309.00 Valor Principal Total Recebido 50.837.25 77.00 7.25 77. Alfa (AC) Hist.00 0.000. 20.000.062.000.88 = 2.062.13 .00 0.718.Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 750 Unidade A1 G1 Total Total Geral Area permutada Área Total Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 226.325.25 Portanto. após as atualizações do custo teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Pelo registro do custo incorrido após a data da venda: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) C – Obras em Andamento – Resid.75 2 0.331.75 56.25 77.25 231.0000% Planilha 03 .13 Saldo Final 69.000.598. Monetária Custo Realizado 7.331.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 pelos custos incorridos após a data da venda.75 20.0000% Custo Incorrido 5 6.875.25 Custo Efetivo Acum.

1. Uma vez conhecido o custo da unidade vendida.00 50.75 56. Alfa (AC) Hist. os custos orçados para conclusão das obras até a data da venda.75 Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda.00 450.00 Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período proporcionalmente a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.4 Venda a prazo de unidades em construção com adoção do custo orçado Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento.88 Demonstração do resultado em 10/02/X6 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 25 .00 15.200.000. 50.000.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.718.000.000.500. será determinada a relação entre lucro bruto até então apurado e a receita bruta de venda. referente à unidade vendida: D – Custo Diferido de Unidades Vendidas (REF) C – Custos Orçados a incorrer (PC) Exemplo Prático Nº. Unidade A1 G1 Resid.321. deve ser apurado o custo da unidade vendida. do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) b) Inicialmente. Alfa 27. total ou parcial.2.321.500. recebimento do ato e receita a ser tributada em 10/02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) C – Receita Diferida – Resid.00 em 10/02/X6 nas seguintes condições: Entrada de 10% no ato do contrato = 50.: Custo do imóvel vendido ref.00 3.000.00 e 12 parcelas mensais de 37.00 Os lançamentos contábeis pela venda. 10 Venda a prazo.00 Lançamento Contábil dos Custos incorridos até a data da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Obras em Andamento – Resid.718. Alfa 216.000.00 235. Alfa (REF) Hist. considerando-se além dos custos pagos.300. deverá observar as normas dispostas a segui: Quanto às apurações do custo.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid. da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Registro contábil do valor do custo orçado. contratado para depois do período base da venda de unidades em construção e optar pela inclusão dos custos orçados no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida. incorridos ou contratados.00 450.88 27. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) Hist.5.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato.000.

218.00 % Receita 0.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 03/X6 Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência Valor Principal A1 G1 Fulano 10/02/X6 500.00 412.0000% 7.12 Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 03/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Hist. 0.88 22.491.643 .5.491.61 2.00 37.321.28 Custo Efetivo do Mês 0.00 1.500. 218.: Recebimento 1ª parcela apto.88 47.00 37.00 Pelo registro da receita a ser tributada em 03/X6: D – Receita Diferida – Resid.00 Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 03/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.41 20. Alfa 08/X6 20.41 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 mar/06 50.5000% % Receita Acumul.678.500.000. o critério a adotar em relação a correção monetária será o seguinte: a) Primeiramente o contribuinte deverá efetuar o seguinte lançamento contábil.75 273. Realizado 56.00 37. A2 G2 Resid.2.00 27.0000% 10.500. pelo valor da correção do saldo credor do preço de acordo com as condições estipuladas em contrato: D – Cliente (AC) C – Receita Diferida (variação monetária) (REF) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 26 . Venda Contratada com Juros Nas vendas a prazo com pagamento parcial ou total previstos para depois do período base da venda os juros estipulados no contrato devem ser apropriados aos resultados do período a que competirem.88 20.00 Total Recebido 50.2.491.0000% 10.00 27.500.50 54.00 0.5.000.5.500.75 Custo Orçado 273. 218.41 Segue Planilha de base para atualização dos valores: Planilha 02 .81 3.: Custo do imóvel vendido ref. 00 Saldo Devedor 450.75 20.00 27.6 Venda Contratada com Cláusula de Correção Monetária De acordo com a IN 84/1979 e 23/1983. A2 G2 Resid.75 273.71 8. Alfa (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.50 0. Alfa 37.0000% 17.321.75 Custo Efetivo Acum.000.50 0. Alfa 37. 0. No caso de o contribuinte optar pelo reconhecimento da receita a medida de seu recebimento deverá proceder da seguinte forma: Pelo registro dos juros a receber estipulados em contrato: D – Juros contratuais a receber (AC) C – Juros sobre venda de Imóveis (REF) Quando o Cliente efetuar o pagamento da parcela: D – Caixa (AC) C – Cliente (AC) – pelo valor da parcela (principal) C – Juros contratuais a receber (AC) – pelo valor dos juros recebidos 1.: Recebimento 1ª parcela apto.5000% Custo Efetiv. Unidade A2 G2 Resid.321. 00 37.000 .

Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio: 1000 RECEITA DIFERIDA Cliente Fulano Unidade A1 G1 Saldo Inicial 450. Atualização monetária do contrato de venda da unidade A1 G1 Resid. § 2º. segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa correção: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Variações Monetárias Ativas (RE) Para efeito da aplicação das regras mencionadas anteriormente. com pagamento parcial ou total contratado depois do período-base da venda. 11 Considerando o exemplo citado anteriormente com correção monetária de 1% no período. como pode ser verificado a seguir: A IN SRF nº 67/88 estabelece que. do RIR/1999 autoriza a empresa imobiliária a registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado. Monetária 4. A legislação sugere. conforme pactuado no contrato de venda.00 D – Clientes (AC) C – Receita Diferida (REF) Hist. os juros não integram o saldo credor do preço. desde que o critério seja aplicado uniformemente.00 4. Os lançamentos contábeis ficariam assim demonstrados: Pela correção do saldo devedor do preço no final do mês 02/X6: Saldo devedor = 450. Com o objetivo de aperfeiçoar a sistemática de apuração de resultados de operações imobiliárias.500. 00 Adições V.b) Em seguida. 413. a pessoa jurídica pode. baixou as seguintes orientações.598. Assim.00 A instrução normativa mencionada anteriormente determina que o saldo da conta do custo diferido deverá ser corrigido segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço. conforme estipulado em contrato. 11 O art.000.500. Alfa 695. no caso de venda a prazo ou à prestação de unidade não concluída. que servem como alternativa aos procedimentos mencionados pelas IN 84/1979 e 23/1983.500. a receita federal através da IN Nº 67/88.00 Saldo Final 70.98 Atualização da Planilha 03 pelo lançamento da Variação Monetária: Planilha 03 .0 0 Receita Realizada Saldo Final 454.294. Nesse caso o lançamento da atualização do custo diferido do exemplo acima seria o seguinte: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Variações Monetárias Ativas (RE) Hist. 98 0. ao contribuinte. 13 Adições CUSTO DIFERIDO Custo V. adotar Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 27 . Alfa 4.00 x 1% = 4. e sua contrapartida apropriada como receita do exercício.500.: Ref. 00 Saldo Inicial 69. que os débitos de correção monetária feitos ao cliente sejam controlados separando-se as quantias relativas à variações monetárias ativas e a correções monetárias do lucro bruto.: Atualização monetária do custo diferido Unid A1 G1 Resid.500. se optar pela inclusão do custa contratado e/ou custo orçado no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida.000. deve-se contabilizar: Exemplo Prático Nº. Monetária Realizado 695. levando-se esses valores para contas distintas do ativo circulante.98 695. ao se corrigir o valor devido pelo adquirente. contratada com cláusula de atualização/correção monetária. registrará o valor que exceder à correção do saldo do lucro bruto referente a unidade vendida registrado em conta de resultado de exercício futuro. apesar de ainda não recebida.

02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 CUSTO ORÇADO Adições 213.00 27.130. Quando o custo orçado resultar superior ao custo realizado para a conclusão do empreendimento.os seguintes procedimentos alternativos para apuração e tributação do lucro (observadas as demais normas das IN SRF nºs 84/1979 e 23/1983.88 695.130.3. A1 G1 Resid.000. a empresa efetuará a atualização.130. 1. a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: • Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer. a diferença constatada entre eles é intitulada "insuficiência de custo realizado" ou. pelos mesmos índices dos saldos das contas de controle de custo orçado e contratado.00 Saldo Final 215.00 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial Adições Saldo Final SALDO A REALIZAR 215. o custo orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido deve ser controlado por meio da utilização de conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo.: Variação Monetária do Custo Orçado. bem como do custo diferido. já que houve em exercícios anteriores a diminuição do lucro pelo reconhecimento desse custo a maior.000.5.10 1. a débito de variações monetárias passivas.00 V.130. Se.1 Tratamento contábil da insuficiência de custo realizado a) Unidade (não concluída) vendida com recebimento no período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a vista.3 Diferença entre o valor do Custo Orçado e o Custo Realizado Como mencionado anteriormente.Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) . conforme exemplo a seguir: D – Variação Monetária Passiva (RE) C – Custo Orçado a Incorrer (PC) Hist. Monetária 2.98 2. o custo orçado resultar inferior ao custo realizado para a conclusão das obras ou melhoramentos.00 2.Recuperação de Custos do Exercício • Se a conclusão se der em período-base posterior ao período-base da venda a insuficiência de custo deverá ser: D . ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda.00 Demonstração do Resultado de 02/X6 considerando a atualização monetária: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido Variações monetárias ativas (-) Variações monetárias passivas = resultado bruto 50.Recuperação de Custos de Exercícios Anteriores O lançamento acima representa um aumento do lucro bruto de vendas desse período-base posterior. Alfa 2. b) Unidade (não concluída) vendida com recebimento após o periodo-base da venda Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 28 .130.321. a diferença verificada entre um e outro é intitulada "excesso de custo realizado" ou "excesso de custo".5.00 Planilha 04 . a insuficiência de custo deverá ser: D . aqui focalizadas): Após a atualização do saldo credor do preço.130.00 21. ao contrário.244.Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) . "insuficiência de custo".Movimentação da Conta de Custo Orçado . simplesmente. A diferença verificada entre o custo orçado e o custo realizado final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido influenciará o resultado do período-base em que o empreendimento for concluído.

1) Quando a conclusão da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito: A insuficiência de custo será registrada.218.1".25 200. Ajuste da conta de custo orçado pela insuficiência de custo realizado – unid. as parcelas do lucro bruto reconhecidas até a data do lançamento citado em "a. a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: D – Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) Exemplo Prático Nº.00 226. o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultados de Exercícios Futuros para o resultado do exercício.87.1 ". 12 Vamos supor que o Residencial Alfa Termine em 06/X6.500.781.00 245. sendo passível de reajuste por ocasião de subseqüente correção monetária do saldo credor do preço.218. a que se refere "b.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V. Em um dos exemplos utilizados anteriormente verificamos a hipótese de venda da unidade A1G1 a prazo com recebimento após o período base da venda.000. D – Custo Orçado (PC) C – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) Em seguida. sugere-se o seguinte procedimento: Ajuste da relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Informações Valor da venda (-) Custo Orçado para a conclusão da Unidade Anterior 500.1". no resultado desta subtração. devem ser observados os seguintes procedimentos.75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218.: Ref. em função da insuficiência de custo realizado: b.No caso de unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação.75 Após ajuste 500.88 Saldo Final 245.000. A1 G1 27. A relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda.2) quando a conclusão da obra ou melhoramento se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito.000. Monetária Saldo Final 273.218.00 Após a conclusão da obra verificou-se a insuficiência de custo realizado conforme se verifica na planilha a seguir: Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273.2".88 SALDO A REALIZAR 27. o contribuinte deve subtrair. passará a ser aplicada sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento. inclusive parcelas computadas em períodos-base anteriores.321.321.321. encontrando.87 Observe que a insuficiência de custo realizado no referente à unidade vendida é de 27.00 Adições 27.575.000. com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda. Lançamento Contábil da Insuficiência do custo realizado: D – Custo Orçado (PC) C – Resultado de exercícios Futuros (REF) Hist. Por último. Informações sobre a venda: Valor da venda (-) Custo Incorrido até a data da venda (-) Custo Orçado (liquido de Pis e Cofins) Lucro Bruto Apurado Recebimentos até 06/X6 500.718. b. o contribuinte deverá aplicar a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento citado em "b.00 56. Para tanto.321.88 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 29 . com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda.896. do produto da operação indicada em "b.321.00 273.87 Para concluir é necessário apurar e contabilizar a diferença entre o lucro bruto reconhecido até o exercício anterior e o apurado na conclusão da unidade.896. inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores.87 27.75 216.

781.5.75 50.287.000. que o percentual do custo em relação à receita era de 54.74 101. o produto da operação indicada.3563% 273. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 30 . o excesso de custo deve ser creditado à conta de controle do custo orçado e debitado à conta de resultado do período.318.2 Tratamento contábil do excesso de custo realizado a) Unidade não concluída vendida com recebimento no período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a vista.1794%. Por último.26 50.76 Valor a ajustar O valor do ajuste.3563% Após ajuste 200. encontrando. ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda.2) quando a conclusão das obras ou melhoramentos se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito. devem ser observados os seguintes procedimentos.: Ref. Ajuste da conta de custo pela insuficiência de custo realizado – unid.00 109. é necessário fazer o ajuste em relação às prestações recebidas até então.76 10. o contribuinte deve aplicar a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento. como custo adicional do período e de períodos anteriores.000.76 1. inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores. devido ao reajuste pela insuficiência de custo realizado. o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer. com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda.358.928. o percentual reduziu-se para 49. b.641.928. na data da venda.Lucro Bruto/Receita Bruta 226.50 90.712.Lucro Bruto/Receita Bruta Antes do ajuste 200. (100% 45.1) Quando a conclusão da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito: O excesso de custo deve ser assim registrado.3563%). A1 G1 10.6437% . ou seja. o excesso de custo deverá ser registrado: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) – custo adicional de venda de períodos anteriores C – Custo Orçado (PC) b) Unidade não concluída vendida com recebimento após o período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação. o valor do custo adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultado de Exercícios Futuros para o resultado do período-base. relativamente ao excesso de custo realizado: b. com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custo Orçado (PC) Em seguida. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo Orçado (PC) C – Recuperação de Custos (RE) Redutora de Custo das Unidades Vendidas Hist.928. Porém.8206% Consideramos.50 45. De acordo com o disposto temos o seguinte: Informações Receita Recebida até 06/X06 (-) Custo das Unidades Vendidas Lucro Bruto Apurado Relação percentual .Lucro Bruto Apurado Relação percentual .3.00 98.8206% 10. no resultado desta subtração. o excesso de custo deverá ser: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) – custo adicional de venda C – Custo Orçado (PC) Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado anteriormente. o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: Se a conclusão se der até o final do período-base da liquidação do débito e subseqüente reconhecimento do lucro bruto. Logo.25 45. o contribuinte deve subtrair do montante do lucro bruto computado até a data do lançamento inclusive parcelas reconhecidas em períodos-base anteriores.

Monetária Saldo Final 273.000.473.2634% Consideramos.70 Valor a ajustar O valor do ajuste.218.218.3563% Após ajuste 500.38) O valor do ajuste.464. de acordo com o disposto: Planilha 04 . Considera-se permuta a troca de unidade imobiliária por outra ou outras unidades imobiliárias.575.Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado anteriormente o excesso de custo deve ser creditado à conta de controle do custo orçado e debitado à conta de resultado desse exercício.3563%). devido ao reajuste pelo excesso de custo realizado. Importante salientar que qualquer operação que não envolva imóveis de ambas as partes será considerada operação de compra e venda com todos os efeitos tributários.38 5. na data da venda.5. ou seja. etc.Lucro Bruto/Receita Bruta Antes do ajuste 200. As operações de permuta de unidades imobiliárias.4 Permutas Para fins de apuração de resultados.3563% Após ajuste 200. ou entre a pessoa jurídica e seu sócio.000. controladoras e controladas. que o percentual do custo em relação à receita era de 54. parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base posterior.00 273. 13 Utilizando o mesmo exemplo citado anteriormente (sobre insuficiência de custo realizado).Lucro Bruto/Receita Bruta Anterior 500.287.683. devem ser observados os critérios explanados pela IN SRF nº.000.712.70 2.50 90.526.218. desvinculados dos interesses dos contratantes.464. administrador ou Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 31 . é necessário fazer o ajuste em relação às prestações recebidas até então. realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas.781. Logo.Movimentação da Conta de Custo Orçado .75 226.185.185.87 44.185.108.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V. representando.13 SALDO A REALIZAR (5. feito por três peritos.13 Saldo Final 278. Ajuste da conta de custo pelo excesso de custo realizado – unid.00 111. ou por entidade ou empresa especializada.38 Ajuste da relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Informações Valor da venda (-) Custo Orçado para a conclusão da Unidade Lucro Bruto Apurado Relação percentual . nas operações de permuta de unidades imobiliárias.00 278. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo da Unidade Vendida (RE) C – Custo Diferido da unidade vendida (REF) Hist.2634%). b) ser instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. Ajuste da conta de custo pela insuficiência de custo realizado – unid.316.06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273. o percentual aumentou para 55.7366% (100% menos 44.50 45. assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens.25 45. não se considera permuta: troca de imóvel por automóvel.20 88. realizadas entre pessoas jurídicas coligadas.80 44. Porém. em conseqüência. Por exemplo.: Ref. A1 G1 5. As operações de permuta a preço de mercado devem estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados.70 1.13 221. sob controle comum ou associadas por qualquer forma. O laudo deve: a) indicar os critérios de avaliação e os elementos de comparação adotados.6437% . troca de imóvel por ações ou quotas. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custo Orçado (PC) Hist. 107/1988.464.000.: Ref.683. como custo adicional de exercício anterior. Exemplo Prático Nº. A1 G1 2. porém agora supondo um excesso de custo realizado para a unidade A1 G1 teríamos o seguinte ajuste.00 109. (100% 45.2634% 2.00 Adições 60. Informações Receita Recebida até 06/X06 (-) Custo das Unidades Vendidas Lucro Bruto Apurado Relação percentual .75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218.

00 Facultativamente. no período-base da operação.218. inclusive afim. é de R$273.00 e o restante em dinheiro. serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas.78% 273.00 250.000 = 47.000. deverá ser reconhecida no resultado: D – Caixa e Bancos (AC) C – Receita de Imóveis Permutados (RE) 250.00 Se a torna fosse recebida a prazo.75 X 47. ou seja. poderia haver o diferimento.218.75.00.218.75 273.75 Pela entrada do Imóvel recebido em permuta: D – Estoque de imóveis de terceiros (AC) C – Receita de Venda de Imoveis (RE) 273. na data da operação.000. a pessoa jurídica poderá atribuir custo para a torna.218.218.543. Inicialmente será feito o cálculo do custo da torna: 250.000/273.titular. 14 Supondo que fosse permutada a unidade A3 G3 do residencial Alfa com as seguintes condições: Valor de Venda da unidade = R$500.000. A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação.218. procedendo ao seu registro da seguinte forma: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 32 . sob pena de arbitramento do valor dos bens.00 Forma de pagamento: Um apartamento no valor de R$250. podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber. do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.75 273.75 273.543. o Fisco exige laudo de avaliação. deverá ser reconhecida no resultado: D – Caixa e Bancos (AC) C – Receita de Imóveis Permutados (RE) 250. sobre o custo atualizado ou o valor contábil da unidade.543. Nesses casos. nas condições mencionadas anteriormente. Cálculo do %: torna / torna +custo do imóvel dado em permuta X100 = % Custo da Torna = % encontrado X custo do imóvel dado em permuta Exemplo Prático Nº.75+250. O custo Contábil da Unidade A3 G3. a torna será de R$250.000.000. a pessoa jurídica poderá atribuir custo para a torna.000.91 130. Facultativamente.91 O registro contábil da operação poderia ser o seguinte: Pela saída do Estoque da unidade A3G3 e entrada do apartamento recebido em permuta: D – Estoque de imóveis de terceiros (AC) C – Estoque de unidades concluídas (AC) 273.218.75 Como houve recebimento de torna. dessas pessoas físicas.91 Outra Forma de Contabilizar a operação de permuta seria a seguinte: Pela saída do Estoque da unidade A3G3: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Estoque de unidades concluídas (AC) 273. ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau.218.00 250. procedendo ao seu registro da seguinte forma: D – Custo dos imóveis Permutados (RE) C – Estoque de imóveis de terceiros (AC) 130. considerando que a operação foi realizada em 07/X6 quando a obra já estava concluída. observadas as mesmas condições das vendas a prazo mencionadas no tópico que versa sobre o assunto.000. A permutante que se beneficiar por torna deverá computá-Ia como receita.218.75 Como houve recebimento de torna.78% = 130.

00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 33 . logo. equivale a aquisição.218. Sendo assim na contabilidade não foi registrado o custo do terreno e em conseqüência a área da unidade A5 G5 não entrou no rateio dos custos incorridos para a construção da obra. a prática contábil assemelha-se aos exemplos citados anteriormente com os tratamentos específicos às parcelas vencidas. Como o custo do terreno é o custo de construção da dita unidade.000. sendo que a empresa vendedora devolverá 70% do valor recebido: Exemplo Prático:15 Valor da venda (-) Custo Incorrido até a data da venda Lucro Bruto Apurado Recebimentos até 06/X6 500. A solução na verdade é bastante simples.25 200. que o custo do terreno é igual ao custo de construção dessa unidade dada em permuta.000. estamos matematicamente lançando o custo de uma unidade permutada dentro das outras quatro unidades.000.91 1.00 140. Dação em Pagamento Essa operação está intimamente ligada a inadimplência de adquirentes de imóveis. não dispondo de recursos financeiros. Ocorre quando o comprador incorre em atraso de algumas parcelas e.00 Pelo retorno ao estoque dos custos apropriados: D – Estoque de Obras Concluídas (AC) C – Custo dos Imoveis vendidos (RE) C – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) 273. do que a inversão dos lançamentos de vendas. Entende-se.931.D – Custo dos imóveis Permutados (RE) C – Estoque de imóveis de terceiros (AC) 130. ainda não sabemos quanto custou o terreno.000. Suponhamos que se tenha feito uma venda. Exemplo Prático: No residencial Alfa houve permuta da unidade A5 G5 pelo terreno. Em relação ao registro contábil. e posteriormente o cliente tenha devolvido o imóvel.4. teríamos os seguintes lançamentos: Pelo saldo devedor do Cliente na data do Distrato: D – Receita Diferida das Unidades Vendidas (REF) C – Clientes (AC) 300. é o custo relativo à construção das unidades que serão posteriormente dadas em permuta. deverá compor o custo do empreendimento. 1. No momento em que pegamos o custo de construção de cinco unidades e distribuímos (rateamos) entre quatro unidades.75 226.543.75 109. pelas unidades construídas menos as permutadas.50 163.000. não pagas e. ou devolução de vendas. portanto. pois. conforme os lançamentos que serão demonstrados a seguir.00 273. as ditas unidades ainda não estão prontas.781. e que sabemos. oferece um bem em pagamento total ou parcial dessas parcelas.5. Porem. quitadas. no momento da dação.543.000.287.5 DISTRATOS Os distratos. basta fazer o rateio do custo de construção de todas as unidades.00 Sabendo que houve um Distrato do referido contrato em 07/X6.5.1 Permuta de Terreno por Área a Construir A legislação determina que o custo a ser considerado como de aquisição do terreno. para quem realiza a dação.91 130.00 300. a dação em pagamento tem um tratamento semelhante a permuta.218.25 Pelo registro do valor devolvido ao cliente: D – Devolução de Vendas (RE) C – Caixa (AC) Anexo I – Mode de Registro de Inventário REGISTRO EMPRESA: DATA DE INVENTÁRIO 140. em termos de contabilização. ou outro nome semelhante que se queira utilizar nada mais são. na prática estamos lançando o custo do terreno nas quatro unidades destinadas à venda. Portanto.

a) Insuficiência não superior a 15% do total do orçamento .A insuficiência de custo realizado. cujo valor de estoque existente em___/___/______ importa em R$ ( ) 2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS 2. ao ser regularmente declarado. pelos períodos-base em que houver ocorrido reconhecimento do lucro bruto da venda. quando não superior a 15% do total do orçamento.1 ) Quando o empreendimento for concluído no mesmo período-base em que houver ocorrido todo o reconhecimento do lucro bruto da venda. temos o seguinte: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 34 . a insuficiência de custo terá o seguinte tratamento: • • Será computada no resultado do período em que o empreendimento for concluído.1 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado Para fins tributários. deve ser incluída normalmente no resultado do período-base em que o empreendimento for concluído. se em determinado período-base o resultado da subtração indicada no subitem “2” for negativo. ou seja. b) Insuficiência superior a 15% do total do orçamento .Discriminação IMÓVEIS CONCLUÍDOS Quant. no resultado de cada subtração. representando o resultado de cada operação à parte do lucro que deveria ter sido reconhecida em cada período-base. a insuficiência de custo será distribuída. ou seja. deste período base posterior. aplicáveis em função da época (ou épocas) do reconhecimento do lucro bruto e da data da conclusão do empreendimento: b. a insuficiência de custo será incluída normalmente no resultado desse período-base. no exercício financeiro subseqüente.1 LUCRO REAL 2. Ensejará a cobrança de atualização monetária (se cabível) e de juros de mora sobre o valor do IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro postergado pela dedução de custo orçado excedente do realizado (não há incidência de multa de mora). deve-se subtrair do produto de cada operação indicada no subitem “1”. o Imposto de Renda sobre ela incidente. não será tido como postergado. em regra. as parcelas do lucro bruto reconhecidas em cada um dos períodos-base respectivos. ele deve ser adicionado ao lucro bruto já reconhecido no período-base subseqüente. • Para efeito do disposto no subitem anterior. V A L O R Unitário Total SUB-TOTAL IMOVEIS EM CONSTRUCAO SUB-TOTAL TOTAL GERAL Reconhecemos a exatidão deste registro de inventario. Nesse caso. mediante a observância das seguintes regras: 1) A relação percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda será aplicada sobre o total das prestações recebidas em cada período-base. não deverá ser alterada a contabilidade nem o LALUR. para fins de determinação da diferença a tributar relativa a este último período-base. encontrando.1. reduzirá o valor a tributar. Observe-se que. b. Unid. a correção (se cabível) e os juros de mora. 2) Em seguida. incluído neste os respectivos acréscimos. o contribuinte deve determinar a relação percentual existente entre a insuficiência de custo e o total do orçamento.2) Quando verificada em período-base posterior àquele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do lucro bruto da venda.A insuficiência de custo realizado superior a 15% do total do orçamento será objeto de um dos seguintes tratamentos a seguir. como recuperação de custo. extra-contabilmente. os valores positivos sobre os quais serão calculados o imposto. Exemplo Prático 16: Considerando a situação abaixo.

a não ser que este deixe de observar corretamente os procedimentos determinados pela legislação. De acordo com as "Instruções para Preenchimento da DIPJ/2005". Essas regras se aplicam também ao valor da Contribuição Social sobre o Lucro postergado (conforme Instruções de Preenchimento da DIPJ/2005. d) O imposto postergado e os juros de mora respectivos serão pagos juntamente com o imposto devido no exercício financeiro correspondente ao período-base em que o contribuinte houver concluído as obras ou os melhoramentos orçados.88 Após ajuste 245. para efeitos fiscais.00 Antes do ajuste 273.321. apenas aumentarão a base de cálculo de ambos.87 Como a insuficiência. no período-base da conclusão da obra.321.Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Informações Custo Orçado Calculo do percentual = Relação percentual = insuficiência de custo realizado/Custo Orçado 27. se a apuração for mensal. quaisquer estornos de valores creditados à conta de controle do custo orçado que sejam efetuados com o propósito de evitar a ocorrência da diferença de custo realizado. nesse caso.87 X 100 273. constantes do programa gerador da declaração) e) Consideram-se nulos. sujeitará o contribuinte ao pagamento de correção monetária e juros de mora de conformidade com a legislação de regência. o qual está anexo à IN 84/79. mês a mês.2 Tratamento Fiscal do excesso de Custo Realizado Em princípio.321. A determinação da atualização monetária (na época em que cabível) e dos juros de mora sobre o valor do IRPJ e da CSL postergados pela dedução de custo orçado excedente do realizado deve ser efetuada. A imputação de todo o excesso de custo no resultado do período-base em que o imóvel vendido for concluído.321. em decorrência da adoção de procedimento inadequado em relação a legislação fiscal. no caso R$ 27. O valor correspondente ao imposto postergado não pode servir de base de cálculo de incentivos fiscais (IN SRF nº 267/2002. levado a resultado não ensejará calculo de Imposto de Renda.321. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 35 . deverão preencher quadro demonstrativo. Monetária Saldo Final 273. e Contribuição Social postergados. Por fim.575. art.88 Saldo Final 245. o excesso de custo realizado não acarretará ao contribuinte conseqüência negativa de natureza tributária.218. e ainda por unidade vendida.218. se trimestral. com observância da legislação de regência.75 Adições 27. trimestre a trimestre. 127).75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218. A possível postergação do pagamento de imposto. Nota ITC: É importante observar que o calculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social postergados. representará antecipação de custo e conseqüente reconhecimento de lucro bruto a menor no período-base dessa imputação. o ajuste feito.218. ou seja.75 10% Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273.896. salienta-se que o efeito fiscal já estará devidamente reconhecido. não foi maior do que 15%.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V.88 SALDO A REALIZAR 27.896.218. a partir dos ajustes contábeis. deverá ser feito por período-base. Todo contribuinte que optar pela utilização do custo orçado e apurar insuficiência de custo realizado superior a 15%. enquanto ainda houver prestações da venda a receber no período-base seguinte.87. os juros de mora sobre o valor do imposto postergado devem ser calculados à parte e recolhidos em Darf distinto.87 Valor a ajustar 27. nos mesmos prazos de pagamento do imposto. pelo contribuinte.1. 2. se for anual por ano. Se o percentual calculado acima fosse superior a 15% o contribuinte ficaria obrigado a seguir as seguintes regras: a) b) c) O imposto e a contribuição postergados devem ser calculados pela alíquota vigente no período em que deveriam ter sido recolhidos.

2007 31.3 . se achar conveniente.2007 31. obedecendo aos prazos de recolhimentos a seguir: Pagamento em Quota Única O Imposto de Renda apurado no trimestre será pago.00 (um mil reais) e. no campo 04. 1º de julho a 30 de setembro.1 Período e Apuração As empresas que se enquadrarem o lucro real trimestral devem proceder à apuração das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL considerando as operações realizadas nos seguintes períodos: Trimestre: Período de apuração 1º 2º 3º 4º 1º de janeiro a 31 de março. até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre de apuração.2007 31. em quota única.1.01. acumulada mensalmente.04.430/96.3.As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real poderão determinar o lucro com base no balanço anual levantado no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais com base na Lei nº 9. para títulos federais.10. até o último dia útil do mês subseqüente ao do encerramento do período de apuração. Assim. se o valor devido for inferior a R$ 2. 2. o mesmo se aplicando à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.000.00 (dois mil reais) o recolhimento deverá ser efetuado em quota única.Apuração do Lucro Real Trimestral A apuração trimestral do IRPJ e da CSLL foi instituída em 1997.3.1.SELIC.2 Prazo de Recolhimento O Imposto de Renda e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido das empresas tributadas com base no lucro real trimestral deverão ser apurados trimestralmente. adotar o lucro real anual. Nenhuma quota poderá ter valor inferior a R$ 1. vencíveis no último dia útil dos três meses subseqüentes ao do encerramento do período de apuração a que corresponder.2008 Pagamento Parcelado em Quotas: O pagamento do IRPJ e da CSLL poderá ser parcelado em até 3 quotas iguais. sendo obrigatória somente para as empresas tributadas com base no lucro presumido ou arbitrado. as quotas do imposto e da contribuição social serão acrescidas de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia . os prazos de recolhimento em quota única no ano-calendário de 2007 são os seguintes: Período de Apuração 1º Trimestre/07 2º Trimestre/07 3º Trimestre/07 4º Trimestre/07 Vencimento 30. 2.07. A empresa tributada pelo lucro real não está obrigada a se enquadrar na apuração trimestral. 1º de outubro a 31 de dezembro. mensais e sucessivas. podendo.1. Preenchimento do DARF No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real trimestral utilizam-se. 1º de abril a 30 de junho. calculados a partir do primeiro dia do segundo mês subseqüente ao do encerramento do período de apuração até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de 1% (um por cento) no mês do pagamento. Acréscimo de Juros Se a empresa optar pelo parcelamento.000. 2. os seguintes códigos: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 36 .

pagos mensalmente. b) reduzir o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social. a empresa não terá que pagar o imposto relativo as operações daquele mês. No regime de estimativa. as mesmas presunções aplicáveis às pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Presumido. por ter apurado prejuízo fiscal e/ou base de cálculo negativa da CSLL. o contribuinte que adotar a apuração trimestral poderá ficar sujeito ao recolhimento do imposto em determinados trimestre. Vantagens do Regime por Estimativa No regime do lucro real trimestral. Apuração do Lucro Real Anual As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real que não quiserem adotar a apuração trimestral poderão optar pela apuração anual do lucro real. sem prejuízo do recolhimento mensal do IRPJ e da CSLL com base em regime de estimativa. produzir efeitos para determinação do IRPJ e da Contribuição Social devidos no decorrer do ano-calendário. os seguintes códigos: 6012: Demais Entidades. Pagamento Mensal com Base na Receita Bruta A base de cálculo estimada do imposto. 3373: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real. de acordo com as regras vigentes. em cada apuração intermediária. O mesmo ocorre no que se refere à base negativa da CSLL. Se o imposto sobre o lucro apurado no balanço ou balancete for um pouco maior. em cada mês na receita bruta e acréscimo. Suspensão ou Redução do Pagamento Mensal Os Balanços ou Balancetes utilizados para suspender ou reduzir o pagamento mensal do imposto.0220: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real. sendo que o saldo. como se fosse no balanço anual. Prazo de Recolhimento no Regime de Estimativa Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 37 . No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devido com base no lucro real trimestral utilizam-se. Se a soma dos pagamentos efetuados der maior que o imposto devido apurado com base no balanço. procedendo. para fins de suspensão ou redução do pagamento mensal do IRPJ e/ou CSLL. Como a compensação de prejuízos fiscais está limitada a 30% (trinta por cento) do lucro real de períodos de apuração subseqüentes. mesmo tendo prejuízos fiscais a compensar de trimestres anteriores. ou seja. devem ser levantados com observância da legislação comercial e fiscal. os resultados negativos de um mês são automaticamente absorvidos pelos resultados positivos de outros meses do mesmo ano-calendário. As empresas que levantarem balanços ou balancetes. a empresa deverá pagar a diferença. corresponderá a soma das seguintes parcelas: a) o resultado da aplicação do percentual fixado no artigo 15 da Lei nº 9.249/95 sobre a receita bruta da atividade. em cada mês. compensado ou restituído. com base em balanço ou balancete intermediário. se houver. sem qualquer limitação. O IRPJ e a CSLL. por ter apurado lucro real e/ou base de cálculo positiva da CSLL menor do que a calculada com base na receita bruta e acréscimo. durante o ano-calendário por qualquer das seguintes formas: a) pagar o IRPJ e CSLL. os recolhimentos do IRPJ e da CSLL são definitivos. O imposto de renda e o adicional calculado com base no lucro real do período em que se deseja suspender ou reduzir o balanço serão comparados com o imposto e o adicional pagos sobre o cálculo por estimativa. será pago. b) os ganhos de capital. ser transcritos no livro Diário e somente. inclusive do mês de janeiro. c) suspender o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social. serão considerados como antecipação dos valores apurados no balanço anual. Enquadramento no Regime de Estimativa Poderá enquadrar-se na apuração anual do lucro real a pessoa jurídica que proceder. com base em balanço ou balancete intermediário. no campo 04. devem consolidar as receitas e despesas dos meses abrangidos no período em curso. em 31 de dezembro do ano-calendário ou na data da extinção. as demais receitas e os resultados positivos decorrentes de receitas não compreendidas na atividade.

31 34. o calculo será o seguinte: DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ Com base na estimativa s/ receita bruta Receita Bruta do mês 500. ao IRPJ e a CSLL devidos no mês de dezembro do ano-calendário.31 20. no campo 04.017.25 a apuração do IRPJ e da CSLL ficaria assim demonstrada: DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ E DA CSLL Com base no balancete de suspensão Lucro do período 226.000.017.00 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DA CSLL Com base na estimativa s/ receita bruta Receita Bruta do mês Base de calculo 12% CSLL 9% IRPJ 15% 6. em relação ao saldo anual apurado utiliza-se. Este prazo aplica-se.25 IRPJ 15% 34.19 34.781. os seguintes códigos: 2362: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real.218. no campo 04.75 226. os seguintes códigos: 6773: Demais Entidades.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 38 . se a empresa optar pelo pagamento do IRPJ e da CSLL pelo regime de estimativa.410. No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual.410. inclusive. Preenchimento do DARF No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual utilizam-se.000. no campo 04. No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual.00 Base de calculo 8% 40.31 Os lançamentos contábeis referentes aos tributos apurados com base no balancete de suspensão seriam assim registrados: D – IRPJ Antecipado (AC) C – IRPJ a Pagar (PC) D – CSLL Antecipada (AC) C – CSLL a Pagar (PC) 20.19 CSLL 9% 20.25 Supondo que a empresa levantou balancete de suspensão em 02/X6 e apurou um resultado de R$ 226. temos: Demonstração do resultado acumulado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.781.017. no campo 04. em relação ao saldo anual apurado utilizam-se.781. Exemplo Prático 17: Considerando o resultado contábil do período demonstrado referente venda a vista de unidade em construção com adoção do custo orçado.00 273.410.19 Porém.000. 5993: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real.As pessoas jurídicas enquadradas no regime de estimativa devem recolher o Imposto de Renda e a Contribuição Social devidos em cada mês até o último dia útil do mês seguinte ao de encerramento do respectivo período de apuração. 2456: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real. No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual utilizam-se. os seguintes códigos: 2484: Demais Entidades.000. os seguintes códigos: 2430: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real.

2.313/91 .Decreto 794/96 .25 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO ADICIONAL DE IRPJ com base no balancete de suspensão Lucro do período 226.00 = 186. Segue demonstrativo de cálculo do adicional de IR referente ao período em questão: Base de calculo do Adicional de IRPJ = 226.C Adicional de IR .000. a base de cálculo do Imposto de Renda (e respectivo adicional) em cada trimestre é determinada mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no período de apuração.400.781. Cálculo do Adicional De acordo com os exemplos citados anteriormente podemos verificar que se a empresa optar por levantar balancete de suspensão o seu resultado irá exceder o limite da base de cálculo imposto pela legislação que é de R$20. e e) Entidades Civis Sem Fins Lucrativos . desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação. d) Atividade Audiovisual .685/93 .4%. integralmente.2%.430/96.017. incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido. 365 do RIR/99) acabou com a maioria das contribuições de doações dedutíveis na determinação do lucro real.3%.1999.781. b) Doação para fundo da criança . a parcela de lucro real. Com isso.000. os incentivos fiscais dedutíveis do imposto de renda só podem ser utilizados pelas empresas tributadas com base no lucro real.Lei 8. O artigo 13 da Lei 9.4%. as efetuadas para instituições de ensino e pesquisa cuja criação tenha sido autorizada por Lei federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituição Federal e as efetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que prestem serviços gratuitos em benefício de empregados e dependentes da pessoa jurídica doadora ou em benefício da comunidade local. art.1.532/97 e MP 2.25 – 40.3. o qual deverá ser recolhido. c) Atividade Cultural .TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Com a publicação da Lei nº 9. dessa forma. O artigo 10 da Lei 9.25 Adicional IR .321/76 .313/9. 2.00 ficando sujeita.10% 186.781.000. 543).249/95 (art. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 39 .00 pelo número de meses do respectivo período de apuração se sujeita à incidência de adicional de imposto de renda a alíquota de 10%.Lei 6. ao adicional de IRPJ. Sendo assim os incentivos fiscais que podem ser deduzidos dos pagamentos mensais de imposto de renda são: a) PAT .18/98.1%.189-49/01. presumido ou arbitrado que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20. loteamento.19 B.00 5. com vigência a partir de 01/01/98.3 Adicional de IPRJ Conforme o artigo 4º da Lei 9.000. Na tributação com base no lucro presumido.000.4 Incentivos Fiscais Dedutíveis Os incentivos fiscais dedutíveis do imposto de renda devidos pelas pessoas jurídicas foram alterados pela Lei 9. como receita da União (RIR/1999.13 Não serão permitidas quaisquer deduções do valor do adicional. a partir de 1º.00 60.RIR/99 .1. Sendo assim a partir de 01/01/1996 somente são dedutíveis as doações para projetos culturais de que trata a Lei 8.25 IRPJ 15% 34.Programa de Alimentação do Trabalhador .781.532/97 dispõe que o imposto apurado com base no lucro arbitrado ou presumido não será permitido qualquer dedução a título de incentivo fiscal.Lei 8.2 .00 2.678.500.10% 18. passou ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda.

2 Opção após a conclusão das operações com registro de custo orçado Na Solução de Consulta nº 152/2004. conforme ADE Cosit nº 15/2001. incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999. as receitas dessas atividades auferidas e ainda não recebidas. a pessoa jurídica que se dedica à compra e à venda. da 9ª Região Fiscal. assim ementada: "LUCRO PRESUMIDO. 3º. deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica. a Superintendência Regional da Receita Federal 10ª Região Fiscal afirmou que. desde que não se enquadre nas hipóteses do art. concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de curso orçado. loteamento. § 7º). b) indicar no livro Caixa. convém registrar que a mencionada IN nº 104/1998 dispôs que a pessoa jurídica. a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil. para o cálculo do lucro presumido.2. será indicado o documento a que corresponder o recebimento. Por sua vez. que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de venda de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa. extensiva às empresas imobiliárias com as devidas adaptações. segundo o percentual de 8% aplicado sobre a receita bruta trimestral auferida nessas atividades. 2. o que primeiro ocorrer. em registro individual. por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços.Cabe registrar que esse percentual consta da IN SRF nº 93/1997 (art. uma vez que não há percentual específico previsto na legislação. 2. admitido o reconhecimento das receitas decorrentes de alienações a prazo ou em parcelas pelo regime de caixa. incorporação e construção de imóveis.” Assim. serão computados como receita do mês em que se der o faturamento. igual¬mente. de fato. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 40 . poderá optar pela apuração do imposto de renda pessoa jurídica no regime de lucro presumido. para fins de cálculo da estimativa mensal de IRPJ de tais empresas (lucro real anual). na qual. no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação. na forma da legislação comercial. a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços. ao loteamento. a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi reiterada pela Decisão nº 54/1999.2. 2. deverá: a) emitir o documento respectivo (nota fiscal. PERCENTUAL. art. a pessoa jurídica dedicada às atividades de incorporação de imóveis e de execução de obras de construção civil.2. 14 da Lei nº 9718/98 e não tenha registro de custo orçado. A partir do ano-calendário de 1999. loteamento. ou seja. Mas o entendimento é que ele se aplica. à incorporação ou à construção de imóveis poderá optar pelo lucro presumido. tais sociedades não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF nº 31/2001. 2º).3 Adoção do regime de caixa A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa. em cada lançamento. observado o limite da receita bruta. ainda que: a) os valores recebidos adiantadamente. CONSTRUÇÃO CIVIL. não estando obrigada a oferecer à tributação. A restrição prevalece mesmo para a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis). 2º). Salientamos que essa restrição é extensiva às sociedades em conta de participação que exerçam as atividades de compra e venda. optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido. para empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço.1 Restrição à opção Pelo Lucro Presumido As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda. o documento a que corresponder cada recebimento. A mesma Instrução Normativa estabeleceu. art. mediante contrato de empreitada de materiais. EMPREITADA DE MATERIAIS E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS.

com observância das regras relativas ao regime especial de tributação .6 PERMUTA – IRPJ e CSL O que vem sendo questionado por muitos tributaristas é como será tributada a permuta de unidades imobiliárias se a empresa desse ramo de atividade for tributada com base no lucro presumido. a qualquer título. passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência. Receita financeira da comercialização de imóveis . 34 e 132. Ou ainda. (Art. 01. que disciplina a apuração e o pagamento da Contribuição Social sobre o Lucro. no caso de opção por esse sistema.2. conforme o caso. devem ser considerados. As regras em referência são aplicáveis. Tributação com base no lucro presumido: as receitas serão adicionadas ao próprio lucro. as variações monetárias dos direitos de crédito e das obrigações do contribuinte. incorporação e construção de imóveis. de mora ou de ofício. c) o cômputo da receita em período de apuração posterior ao do recebimento sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento do imposto (e das contribuições) com o acréscimo de juros de mora e de multa. com base no lucro presumido. da contribuição ao PIS/Pasep e da Cofins.inclusão na base de cálculo do lucro presumido A partir de 1º. da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL). da Contribuição Social sobre o Lucro. e arts.718/1998. 94). pelo regime de competência ou de caixa. observado que: a) a empresa que. o que deve ser considerado como receita bruta. a receita financeira decorrente da comercialização de imóveis. 1º). no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação. por opção ou obrigatoriedade. a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e. à determinação das bases de cálculo da contribuição ao PIS/Pasep. do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços serão considerados como recebimento do preço ou de parte deste.430/1996. para efeitos do Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro.2006. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 41 . apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato. até o seu limite. para efeitos da legislação do Imposto de Renda. da Lei nº 9. da Cofins e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL). têm o seguinte tratamento. IV. art. 1º): a) b) Tributação com base no lucro real: as receitas e despesas devem ser reconhecidas segundo as normas explanadas anteriormente.249/1995.4 Alteração do critério (de caixa para competência) De acordo com a IN SRF nº 345/2003 (art. 9º da Lei nº 9. passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de cálculo do IRPJ devido. em função da taxa de câmbio ou de índices ou coeficientes aplicáveis por disposição legal ou contratual. loteamento. até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real. para fins de apuração do IRPJ. as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período. conforme o caso (IN SRF nº 25/1999. conforme opção do contribuinte. Nas atividades de compra e venda.5 Variações monetárias Conforme art. passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e ainda não recebidas. após compensação do tributo pago. sem multa e juros moratórios. conforme o caso.2. 25. Cabe salientar que IN SRF nº 390/2004. da Lei nº 11. durante o ano-calendário. I.2.b) os valores recebidos. Ou seja. essas variações monetárias. 2. deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas. Esse critério se aplica também à determinação da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro. "b". art. sublinha que a pessoa jurídica que apura a CSL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. também. A diferença apurada. calculados na forma da legislação vigente.RET. da Cofins e da contribuição para o PIS/ Pasep. 15 da Lei nº 9. deverá ser recolhi¬da.196/2005) 2. 2. como receitas ou despesas financeiras. trimestralmente. Os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSL. b) na hipótese mencionada em "a".

não existe hoje um diploma legal. que disponha sobre a tributação no caso de permuta efetuada por empresa imobiliária optante pela tributação pelo lucro presumido. existe toda uma disciplina baixada há muito tempo pela mencionada Instrução Normativa SRF nº 107/1988. inclusive no caso de rendimentos de aplicações financeiras e juros sobre o patrimônio líquido. realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas. a soma do preço do imóvel recebido em permuta com o eventual valor da torna.2. denominada “torna” (Instrução Normativa SRF nº 107/1988). o preço do imóvel recebido em permuta.000. Nessa mesma linha de entendimento a Superintendência Regional da Receita Federal da 10ª Região Fiscal através da Solução de Consulta nº 142/2005. no lucro real. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 42 . por parte de um dos contratantes. Por preço do imóvel recebido. na sistemática do lucro real.000.7 . porém. realizada por pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido. Ainda no sistema do lucro real. nas operações de permuta de unidades imobiliárias. em que a dedução do custo do bem baixado é. que é a soma do preço do imóvel recebido em permuta com a torna. além da torna. constitui receita bruta. É aceitável que a tributação ocorra desse modo.Cabe primeiramente conceituar o instituto da permuta (ou “troca”.000. 533 do Código Civil/2002).000. passou a ser permitida a opção pelo lucro presumido. as empresas imobiliárias eram. entende-se que a receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no lucro presumido será de R$ 60. em sua contabilidade. Permuta de Imóveis. Nesse caso. De outro modo. uma vez que deverá atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. como receita bruta. calculada pela simples aplicação de um percentual sobre a receita. Desta forma. no caso de permuta sem pagamento de torna a permutante não tem resultado a apurar.000. E. dedicada à atividade imobiliária. obrigatoriamente.00 (vinte mil reais) multiplicado pelo número de meses (R$ 60. A Instrução Normativa nº 107/1988. entrega um imóvel cujo custo está registrado. se receber.00. entendemos que na permuta de imóveis. Na operação de permuta de imóveis com recebimento de torna. Exemplo: Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurídica “x”. baixado na escrituração da permutante. em regra. sem recebimento de torna. Adicional IRPJ – Lucro Presumido A parcela da base de cálculo. um imóvel mais uma importância correspondente à torna no valor de R$ 10. que no regime do lucro presumido se tributa a receita bruta sem dedução de custos e despesas. Salientamos. a empresa imobiliária optante pela tributação com base no lucro presumido deve considerar. mesmo assim. deve ser considerado o valor contábil do bem dado em permuta. por R$ 60.Determinação do Imposto Devido . Deduções Diretas do IR Devido Poderá ser deduzido do imposto de renda devido: O IRRF (imposto de renda retido na fonte) pago ou retido sobre as receitas que integrarem a base de cálculo. tributa-se apenas o valor da torna.Alíquota O imposto de renda devido em cada trimestre será calculado mediante a aplicação da alíquota de 15%. admitida. Para fins de apuração de resultados.00. o pagamento da parcela complementar em dinheiro. a permuta que se beneficiar da torna pode deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.00.00 no caso de um trimestre completo) ficará sujeita à incidência de adicional de imposto de renda à alíquota de dez por cento. proferiu o seguinte entendimento: “Lucro Presumido. conforme art. tributadas com base no lucro real. infere-se que o valor a ser considerado como receita bruta será de R$ 70." 2. Por isso. apurada trimestralmente. empresa imobiliária tributada com base no lucro presumido.00. Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades.000. Isso é da própria essência do sistema que se baseia numa efetiva presunção de lucro.Receita Bruta. no entanto partir de 1º de janeiro de 1999. ainda que ocorra. em linhas gerais. em troca. assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens. que exceder a R$ 20. Quando da edição dessa Instrução Normativa.

2. devida pelas pessoas jurídicas tributadas com base no lucro presumido. Exemplo Prático 19: RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6 Receita com Vendas (-) Vendas Canceladas (Distratos) Juros Recebidos Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) Receita com Vendas (-) Exclusões (-) Vendas Canceladas (Distratos) (=) Receita Bruta de Vendas (10.00 8% 39.000.12% da Receita Bruta. não havendo.000.500. tais como: conceito de Receita Bruta. inclusive adicional.425.00 21.00) 490.00 21. Na hipótese da pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido.000.00 21. conforme se demonstrará a seguir: Base de Cálculo A base de cálculo da contribuição social sobre o lucro líquido. conforme definido acima quando tratamos do cálculo do Imposto de Renda.00 5. poderá.00 9. demonstrar-se-á a seguir um exemplo prático. portanto tributação na fonte e nem na declaração do beneficiário.00 10. Há.000. COFINS e Contribuição Social) poderão ser distribuídos livre de tributação. PIS.700. diferença no cálculo.2000. Demais Ganhos e receitas. ser distribuída livre de tributação. o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica.2.00 5.2.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 43 . contribuição social sobre o lucro.500. Exemplo Prático 18: RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6 Receita com Vendas (-) Vendas Canceladas (Distratos) Juros Recebidos Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) Receita com Vendas (-) Exclusões (-) Vendas Canceladas (Distratos) (=) Receita Bruta de Vendas (X) Percentual Aplicável (=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) (+) Juros Recebidos (+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) = Base de Calculo (X) Alíquota 15% (X) 10% adicional (65. também. após o encerramento do trimestre. PIS e a COFINS. conceito de demais ganhos e receitas. os lucros apurados na forma acima citada (Lucro Presumido menos Imposto de Renda.00 5. optar por manter escrituração contábil.8 Distribuição de Lucros Serão considerados como isentos os lucros distribuídos pelas empresas tributadas pelo critério de lucro presumido. corresponderá à soma dos valores: I . forma de apuração e prazos de recolhimento. Nota ITC: Segundo a IN SRF nº 93/97. a parcela de lucro apurada mediante a referida escrituração.000. mesmo não mantendo escrituração contábil.00 2.000.00) 490.000. se devido.00 500.000.00 IRPJ devido no Trimestre (10.000.700.000.700.500. Para fins do cálculo da parcela de lucro isenta deverão ser deduzidos do lucro presumido.Para ilustrar os comentários acima.00 500.00 500.000.000. etc.00) 5.00-60.855.00 10.00 65.000.00 10.9 Cálculo da Contribuição Social pelo Critério de Lucro Presumido São aplicáveis à contribuição social sobre o lucro todos os aspectos mencionados acima para fins de imposto de renda.00 570.00 500. entretanto. regime de tributação (caixa ou competência). que exceder a apurada na forma acima descrita.000.

00 21.3.300. conforme as regras a seguir abordadas. ficou reduzida a zero as alíquotas do PIS/Pasep e da Cofins incidentes sobre as receitas financeiras. Podendo optar pelo regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias. na modalidade não-cumulativa. Neste caso.00 85.6%. 2. reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda que não representem ingresso de novas receitas.(X) Percentual Aplicável (=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) (+) Juros Recebidos (+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) = Base de Calculo (X) Alíquota 9% CSLL Devida 12% 58.65%. sobre a base de cálculo supramencionada. que pressupõe o pagamento mensal unificado de IRPJ. A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias segue o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda. decorrentes da venda de bens do Ativo Permanente.2 Base de cálculo A base de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins é o faturamento mensal.000.3.00 7. descontos incondicionais concedidos. auferidas pelas pessoas jurídicas sujeitas ao regime de incidência não-cumulativa das referidas contribuições.3. resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do Patrimônio Líquido e lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição que tenham sido computados como receita. independentemente de sua denominação ou classificação contábil.65% (PIS/Pasep) e 3% (Cofins) e não é admitido o aproveitamento de créditos.1 Fato gerador O fato gerador das contribuições para o PIS e COFINS. deve apurar a Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda. Cabe salientar. NOTAS ITC: Cabe salientar que as contribuições ao PIS/Pasep e à Cofins devem ser pagas até o último dia útil da primeira quinzena do mês subseqüente ao da ocorrência do fato gerador. O disposto a seguir está disciplinado e consolidado na IN SRF nº 458/2004 e em outros atos mencionados. 2. b) referentes a: vendas canceladas. é o auferimento de receita. que compreende a receita bruta da venda de unidades imobiliárias e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica. que será tratado também neste trabalho.442/2005. integra a base de cálculo das contribuições à medida do efetivo recebimento. Se optar pela tributação com base no lucro presumido. . inclusive decorrentes de operações realizadas para fins de hedge. as seguintes alíquotas: PIS/Pasep: 1. CSL. NOTA ITC: Após a publicação do Decreto nº 5. aplicam-se as alíquotas de 0.00 5. NOTA ITC: A atualização monetária.Cofins: 7. que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos.500. nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço.00 2. Valores que não integram a base de cálculo: Não integram a base de cálculo as receitas: a) não-operacionais.677. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 44 .3 Alíquotas Na determinação do valor das contribuições devem ser aplicadas. PIS/Pasep e Cofins. porém que à alíquota zero: a) Não será aplicada em relação aos juros sobre o capital próprio.800.3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO A pessoa jurídica ou a ela equiparada pela legislação. que estamos tratando neste trabalho. 2. as pessoas jurídicas passam a sujeitar-se às contribuições ao PIS/Pasep e à Cofins na modalidade cumulativa.

04.955/2004 e nº 5. Outros créditos A pessoa jurídica pode.2004. realizadas até 30. a cada mês.4) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando o custo. instrumentos e equipamentos. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. mediante a aplicação.2004. não integram o custo dos imóveis vendidos. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de ser¬viços.10. aparelhos.04. d. e O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.222/2004). em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins. As despesas com vendas. carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso. e tributada conforme o regime de não-cumulatividade das contribuições. d. ainda. construída ou em construção.01.2004 até 31. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços. adquiridos a partir de 1°. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins. a partir de 1º. tenha sido suportado pela locatária. inclusive de mão-de-obra. destinados ao Ativo Imobilizado empregados em processo industrial do adquirente. operacionais e não operacionais.173/2004 (conforme determina o Decreto nº 5.2004. pagos à pessoa jurídica.07.07.5) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros. Cada terreno decorrente de loteamento. As pessoas jurídicas poderão descontar créditos. máquinas e equipamentos.2004. a partir de 1º. 2. e b) Máquinas. para os bens adquiridos a partir desta data. mediante a aplicação.02.4 Utilização de créditos . e à Cofins. as despesas financeiras. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. para fatos geradores ocorridos até 31. d. com ou sem construção. relacionados nos Decretos nº 4. realizadas a partir de 1º. d.6) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros. a serem descontados somente a partir da data da efetivação da venda. desde que seja observado o disposto neste trabalho.2004. em relação à Contribuição para o PIS/ Pasep. para fatos geradores ocorridos até 31.2) máquinas. Devemos considerar efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda. a partir de 1º. calculados em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais receitas auferidas.05. utilizados nas atividades da empresa. ainda que mediante instrumento de promessa.01.2004. de: d. ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.1) bens incorporados ao Ativo Imobilizado. descontar créditos calculados em relação: a) à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos. incorridos no mês. a cada Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 45 . Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep.2004. em relação à aquisição de: a) Máquinas e equipamentos. no prazo de 2 anos.3. novos.02. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins. a pessoa jurídica pode descontar o crédito mencionado na letra "d". utilizados nas atividades da empresa.2004.b) aplica-se às pessoas jurídicas que tenham apenas parte de suas receitas submetidas ao regime de incidência nãocumulativa do PIS/Pasep e da Cofins. c) ao valor das contraprestações de operações de arrendamento mercantil de pessoa jurídica. d) aos encargos de depreciação e amortização. as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras. d. NOTA ITC: Alternativamente. em relação ao PIS/Pasep.Custos das unidades imobiliárias vendidas A pessoa jurídica pode utilizar créditos que estejam intrinsecamente ligados aos custos vinculados à unidade imobiliária.3) máquinas. no prazo de 4 anos. Cada lote oriundo de desmembramento de terreno.05. destinados ao Ativo Imobilizado. para os bens adquiridos até 30. das alíquotas das contribuições sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem.2004 até 31. utilizados nas atividades da empresa. e) bens recebidos em devolução cuja receita de venda tenha integrado faturamento do mês ou de mês anterior. b) aos aluguéis de prédios. Cabe salientar que: considera-se unidade imobiliária: a) b) c) d) e) O terreno adquirido para venda.2004.

Determinação dos créditos Os créditos relativos ao PIS e COFINS devem ser determinados mediante a aplicação das alíquotas das contribuições de 1. Corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos.Crédito presumido Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída. Serve somente para dedução do valor devido da contribuição. observadas as regras previstas na legislação do Imposto de Renda. o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes. b) aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das contribuições. contratados e orçados. das alíquotas das contribuições sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem. adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à CofinsImportação). b) até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. c) para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança de regime cumulativo para não-cumulativo. mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. sociais e previdenciários. produzindo efeitos para todas as unidades desse empreendimento (observada a regra da letra "c"). Cabe salientar que: a) b) c) d) o direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços adquiridos de pessoa jurídica domiciliada no País.60% respectivamente sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre os bens devolvidos no mês. a pessoa jurídica pode optar pela utilização de crédito presumido em relação ao custo orçado de que trata a legislação do Imposto de Renda. Sendo o crédito pertinente. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 46 . o direito ao crédito sobre às aquisições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à Cofins-Importação.65% e 7. incorridos ou contratados até essa data.mês. incorridos.3. NOTA ITC: É facultado ao contribuinte apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por empreendimento. a um só tempo. o valor dos créditos apurados não constitui receita bruta da pessoa jurídica. esse último quando revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à alíquota zero. na data da efetivação de suas vendas. o direito ao crédito aplica-se em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e despesas incorridos a partir do mês em que se iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime não-cumulativo das contribuições. Valores que não dão direitos a crédito Não dá direito a crédito o valor referente a: a) mão-de-obra paga à pessoa física. referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados. bem como dos encargos trabalhistas. cuja execução física seja realizada como um todo. objeto do mesmo projeto. inclusive no caso de isenção. acrescidos dos tributos incidentes na importação. separadamente. Esta opção deve ser feita: a) para cada empreendimento. a preços correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele. isentos ou não alcançados pelas contribuições. e dos bens e serviços. NOTA ITC: Devemos entender por empreendimento o conjunto de unidades. Conceito de custo orçado Podemos conceituar como custo orçado aquele baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário.5 Custos orçados . mediante o registro englobado de tais valores. Os custos pagos. 2. a cada uma delas.

6% (Cofins).000 .960 . segue modelo de planilha: Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido .00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 47 .00 852.Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 Rateio . à medida do recebimento. adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/PasepImportação e à Cofins-Importação).65% Área m2 250 297.Empreiteiro Total 12.00 213.190.950. 500.00 750.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 8.1) valores a serem pagos à pessoa física. Os créditos sobre os custos incorridos e o crédito presumido sobre os custos orçados deverão ser utilizados na proporção da receita relativa à venda da unidade imobiliária.000.00 3.00 1.00 500. 125.000.000.000. sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.00 02/X6 990. Cálculo do crédito presumido O crédito presumido deve ser calculado mediante a aplicação da alíquota de 1.00 12.00 240.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 80.00 60.000.2) bens e serviços.000.00 8.000 .00 250 .00 22.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .00 40. 125.375.00 88. sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento ajustado pela adição e pelas exclusões acima mencionadas.000.00 17.00 300.000.00 990.000 . Exemplo Prático 20: Para controlar os valores de custo orçado e crédito presumido.000.500.00 (-) Custo Incorridos 01/X6 02/X6 20.00 100.Atualização em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra . no cálculo dos créditos presumidos.000 .Credito Presumido PIS 1. antes do término da obra ou melhoramento.00 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 4. antes do término da obra ou melhoramento.250 . nas hipóteses previstas na legislação do Imposto de Renda.65% (PIS/Pasep) e 7. Caso haja modificação do valor do custo orçado. b) exclusão dos: b.00 250 .000 . encargos trabalhistas. NOTA ITC: Quando o custo orçado for modificado para mais.000. o novo valor do custo orçado deverá ser considerado a partir do mês da modificação.000.000 . o custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento deve ser ajustado pela: a) adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade imobiliária. e b. acrescidos dos tributos incidentes na importação.00 4.000.00 62.210 . sociais e previdenciários.00 32. a diferença do custo orçado correspondentes à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária poderá ser computada como custo adicional do período em que se verificar a modificação do custo orçado.00 4.Ajuste do custo orçado No cálculo do crédito presumido.325.

no período de apuração em que ocorrer a conclusão. 031.00 19. a contribuição incidente sobre a diferença será devida a partir da conclusão. mediante a aplicação.950. adicionadas ou subtraídas.240 .4) os eventuais resultados negativos encontrados na operação. ou de ofício.00 22. na data da conclusão da obra ou melhoramento. efetuada em cada mês conforme letra "c. c.00 14.50 3.25 1.2) do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será deduzido o custo apurado conforme letra "c. considerar-se-á como postergada a contribuição incidente sobre a diferença.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .Credito Presumido COFINS . No caso de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra. Observe-se que: a) as diferenças entre o custo orçado e o realizado devem ser. de receita de venda da unidade imobiliária.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 38.00 19. de mora ou de ofício.00 Determinação da diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido citado acima. tendo por base o custo realizado e as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período. com os ajustes admitidos. sem acréscimos legais. b) em relação à contribuição considerada postergada.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 57. 000. c.560. c) superior ao custo orçado.25 247. e o vencimento da obrigação relativa a cada período. 750.00 02/X6 4. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 48 . a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença. a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste último período (letra "c.50 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 19.Unidade A1 G1 Rateio .240 . do seguinte procedimento: c.00 56.000 . ao término da obra.560. c. conforme o caso. extra-contabilmente.000.00 4. a diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado. no período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou melhoramento.2".00 4.00 18.1" a "c4" a seguir. a diferença entre o custo realizado e o orçado deverá ser apurada ao término da obra. considerar-se-á a contribuição incidente sobre valores positivos apurados conforme letra "c. conforme o procedimento constante das letras "c.00 1. observado que se o custo realizado for: a) inferior ao custo orçado em mais de 15% deste. c) as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão apuradas. serão subtraídos do valor do custo orçado efetivamente utilizado no período subseqüente.3) para o cálculo dos juros de mora e da muI¬ta de mora.052 . da contribuição considerada postergada. sem acréscimos legais. b) inferior ao custo orçado em até 15% deste. no cálculo do crédito a ser descontado neste período de apuração. calculados na forma da legislação que rege a cobrança das contribuições não pagas.1".800. encontrando-se no resultado de cada subtração. quando positivo.331. sob o regime nãocumulativo.800. devem ser recolhidos os acréscimos referentes a juros de mora e multa. a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento.6% Área m2 250 4.140.1) será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês. apurados na forma da legislação do Imposto de Renda.1 ").2". os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão da obra. calculando-se o valor da diferença para cada mês em que houver ocorrido reconhecimento de receita de venda da unidade imobiliária.060 .00 79.7. 000.

2003. a partir de 1º.2002.2002. c.2004 Em relação às vendas realizadas a partir de 1º. Vendas realizadas a partir de 1º. em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º. existentes em 1º.01. sobre os custos incorridos das unidades que estavam nos estoques em 30.2003. em dezembro/2002.65% sobre o valor do estoque.2002. c) o saldo de crédito apurado conforme letra "b" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês.6) ocorrendo a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade imobiliária a receber. a partir de 1º.2002 Foi autorizado. restou um saldo de crédito em relação aos custos incorridos até 30.2002 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 49 .11. utilizar-se.2002 até 31.11. referente à unidade vendida a partir de 1º.65% sobre o valor dos bens e dos serviços.11.11. na proporção das receitas a receber da venda da unidade imobiliária. de créditos assim apurados: a) aplicando 0. a partir de 1º.Crédito relativo a estoques existentes em 1º. a partir de dezembro/2002. b) Foi autorizada a utilização do crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" em 12 par¬celas mensais e sucessivas.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. e tendo havido insuficiência de custo realizado. observado que: a) O montante do crédito presumido é igual ao resultado da aplicação do percentual de 0. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. para aproveitar. c) o saldo do crédito presumido apurado conforme "a" e "b" deve ser utilizado na proporção das receitas da unidade efetivamente recebidas em relação ao preço total. o percentual de 0.2002. os créditos nos períodos subseqüentes em que houver re¬conhecimento destas receitas deverão ser calculados com base no custo realizado (sem prejuízo do ajuste feito ao término da obra conforme explanado neste subitem).c.01.12. inclusive combustíveis e lubrificantes. inclusive combustíveis e lubrificantes.11.2002. pôde deduzir do crédito calculado conforme letra "a" a parcela dos créditos sobre os estoques utilizada.Custos incorridos até 30.2003.01. do seguinte modo: a) aplicando-se. utilizados como insumo na construção até 30. pela pessoa jurídica.11.01. opcionalmente. obrigatoriamente. no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.11. PIS/Pasep .02.02. deduzida (integralmente) dos créditos apurados conforme explanado anteriormente. para fins de cálculo de créditos a descontar.2004.12. b) se o contribuinte utilizou créditos calculados sobre os estoques existente em 30. à pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa do PIS/Pasep.2004. d) a parcela do crédito apurada sobre os estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 e utilizada no mês de dezembro/2002 foi. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30.11.02. no cálculo do crédito. créditos calculados sobre os estoques.12. b) se o contribuinte utilizou. de créditos apurados relativos aos estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 ou.2002.5) o excesso de custo realizado (diferenças negativas a que se refere a letra "c4") não poderá ser totalmente imputado no período da conclusão do imóvel vendido enquanto houver prestações da venda a receber.12.2002 desta unidade.2002. concluídos ou não. em relação aos custos incorridos até 30.2002.2002 A pessoa jurídica sujeita ao regime não-cumulativo do PIS/Pasep no mês de dezembro/2002 obteve o direito ao desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda. foi autorizada a utilização.11. PIS/Pasep . em relação ao saldo credor do preço em 31. quanto aos custos incorridos até 30.2004. correspondente a 11/12 do valor apurado conforme letra "a". devendo ser distribuído a partir do período da conclusão da obra. Unidades imobiliárias vendidas até 30.

do seguinte modo: a) o montante do crédito presumido foi o resulta¬do da aplicação do percentual de 0. concluídos ou não. em relação às unidades imobiliárias vendidas até 31. Unidades imobiliárias vendidas até 31. inclusive combustíveis e lubrificantes.11.2002 e o preço total de venda da unidade.2003. a pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa de PIS/Pasep em relação às unidades imobiliárias vendidas até 30. a partir de janeiro de 2003.2002. inclusive combustíveis e lubrificantes. créditos apurados na seguinte forma: a) mediante aplicação do percentual de 0.2002.Mudança de lucro presumido para lucro real A pessoa jurídica que. foi autorizada a calcular assim o crédito presumido: a) aplicando 0.2002 e o preço total de venda da unidade. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.2003 até 31. vendida ou não.2002.12. pôde utilizar. que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até essa mesma data. inclusive combustíveis e lubrificantes. b) o crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" pôde ser utilizado em 12 parcelas mensais e sucessivas.65% sobre o valor dos bens e dos serviços.12. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31.12.01. tributada com base no lucro presumido em 2002.65% sobre o valor do estoque.2003. no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.2003.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º. em relação à contribuição ao PIS/ Pasep não-cumulativa. foi autorizada a calcular crédito presumido observado o seguinte: a) no cálculo do crédito aplicou-se o percentual de 0. a pessoa jurídica. a pessoa jurídica que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária.2002 A pessoa jurídica sujeita à incidência não cumulativa do PIS/Pasep. obteve direito a desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda. quanto aos custos incorridos até 31. passou a ser tributada com base no lucro real em 2003.A partir de 1º de janeiro de 2003. Critérios a partir de 1º.12.01. b) o valor do crédito presumido a ser utilizado ficou limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31. até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do Imposto de Renda. PIS/Pasep .12.01. a partir de 1º. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31.11.01. existentes em 1º.2002. em decorrência de alteração do regime de tributação (de lucro presumido para lucro real).65% sobre o valor dos bens e dos serviços. b) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31. na seguinte forma: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 50 .2002. e deve ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.2004 A partir de 1º de janeiro de 2004. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30.12.12. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. Critério alternativo Opcionalmente à forma indicada em "a" e "b" acima.12. para utilização na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço. b) o crédito apurado conforme letra "a" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês. pode calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com estas unidades imobiliárias até esta data.2002. que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até esta data.

2004.2004. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição ao PIS/Pasep-Importação e utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. passar a ser tributada com base no lucro real e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária. a partir da data da devolução. antes da data de início da incidência não-cumulativa da Cofins.65% (PIS/Pasep) e 3% (Cofins). a pessoa jurídica pode também calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 1.custos incorridos até 31.05. inclusive combustíveis e lubrificantes. utilizados como insumo na construção até aquela data.01. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.65% sobre o valor dos bens e serviços importados a partir de 1º.2) parcialmente. sobre os valores dos bens devolvidos.2004. efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição Cofins-Importação. foi autorizada a calcular crédito presumido sobre esses custos.6% sobre os bens e serviços importados a partir de 1 º'05. b) o valor do crédito presumido apurado deve ser assim utilizado: b. inclusive combustíveis e lubrificantes. c) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço total de venda da unidade.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. no caso de venda efetuada até essa data. Cofins . efetivada a partir de 1º. a pessoa jurídica que. inclusive combustíveis e lubrificantes. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime.2004 A empresa que. tributada com base no lucro presumido. utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. b) a partir de 1º de julho de 2004. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. serão considerados como integrantes do estoque de abertura ou dos custos incorridos. b. poderá calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com essas unidades imobiliárias até essa data. vendida ou não.01. a ser utilizado. ou da mudança de regime de lucro presumido para lucro real. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. e utilizado à medida da receita recebida da unidade em relação ao referi¬do saldo credor. Cofins . à medida da receita recebi¬da pela venda da unidade imobiliária em relação ao preço dessa venda. c) o valor do crédito presumido apurado conforme letras "a" e "b". vendida ou não até esta data. mediante a aplicação das alíquotas de 0. está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade.2004 e o preço de venda da unidade imobiliária. observados os seguintes critérios: a) no cálculo do crédito presumido deve ser aplicado o percentual de 3% sobre o valor dos bens e dos serviços. limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 51 . b) a pessoa jurídica pode ainda calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 7. respectivamente.Mudança de lucro presumido para lucro real A partir de 1º de julho de 2004.a) no cálculo do crédito presumido aplica-se o percentual de 0.1) integralmente. e deverá ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço. Bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa Os bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa da contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins. observado que: a) no cálculo do crédito aplica-se o percentual de 3% sobre o valor dos bens e serviços. e deverá ser utilizado na proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço.02. tenha incorrido em custos com unidade imobiliária. até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do Imposto de Renda. O crédito deve ser utilizado na forma mencionada naqueles subitens.

o contribuinte pode descontar o crédito de que trata a letra "a". com relação às máquinas. a partir de 1º. nas seguintes hipóteses: a) bens e serviços utilizados como insumo na prestação de serviços e na produção ou fabricação de bens ou produtos destinados à venda.Créditos referentes às importações de bens e serviços A pessoa jurídica pode. b) aluguéis e contraprestações de arrendamento mercantil de prédios. desmembramento ou loteamento de terrenos.222/2004). Cabe salientar que: a) o direito ao crédito é aplicável em relação às contribuições efetivamente pagas na importação de bens e serviços. adquiridos a partir de 1º. b) o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes.65% (PIS/Pasep) e de 7. mediante a aplicação. Determinação do montante do crédito O crédito referente às importações de bens e serviços é apurado mediante aplicação das alíquotas de 1. instrumentos e equipamentos. a cada mês. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 52 .2003 . no prazo de 2 anos. das alíquotas indicadas em "b.65% (PIS/Pasep) e 7. no prazo de 4 anos. destina¬dos ao Ativo Imobilizado e empregados em processo industrial do adquirente. todavia. aparelhos. das alíquotas de 1.10. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. descontar crédito em relação às importações sujeitas ao pagamento da contribuição para o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação (art. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços. ainda. inclusive combustível e lubrificante. c) máquinas.1" sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.865/2004). quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003.955/2004 e nº 5173/2004 (conforme determina o Decreto nº 5.2) máquinas.6% (Cofins) sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem. b) opcionalmente. para fins das contribuições para o PIS-Pasep e da Cofins. utilizados na atividade da empresa. novos. quando integrante do custo de aquisição (observadas as normas que regem as contribuições sobre a importação). me¬diante a aplicação. a cada mês. embarcações e aeronaves. Não incidência de atualização monetária e juros no aproveitamento de créditos O aproveitamento de crédito na forma aqui explanada não enseja atualização monetária ou incidência de juros sobre os respectivos valores.1) máquinas e equipamentos destinados ao Ativo Imobilizado. e b.2004. equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado. Cabe salientar que. acrescido do valor do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) vinculado à importação.2004. em relação à importação de: b. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços (hipótese mencionada na letra "c" do subitem anterior): a) determina-se o crédito mediante a aplicação das alíquotas supracitadas sobre o valor da depreciação ou amortização apurado a cada mês.05. incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda. 1º da Lei nº 10. relacionados nos Decretos nº 4. Contratos de longo prazo anteriores a 30.10. máquinas e equipamentos.6% (Cofins) sobre o valor que serviu de base de cálculo das contribuições incidentes na importação.Aplicação do regime da cumulatividade Voltararam ao regime da cumulatividade. as receitas relativas às atividades de revenda de imóveis.

833/2003 refere-se justamente à pessoa jurídica que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos. a preço predeterminado. a preço predeterminado. Essa regra é aplicável desde 1º. e 15. de 1998.2004).art. 132. devidas pelas pessoas jurídicas. estando a receita decorrente de tal operação sujeita à incidência de PIS e Cofins. "b" e "c". é o faturamento mensal. que a permuta é uma operação de compra e venda.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS O Código Civil considera como palavras sinônimas à troca e a permuta. relativamente às atividades de que trata o art. A Secretaria da Receita Federal decidiu que a permuta equipara-se a uma operação de compra e venda. por expressa disposição do mencionado diploma legal. 109 da Lei nº 11. 2.833/2003.833/2003 pelo art. estabelece que. O seu art.051/2004 (com efeitos desde 1º. na determinação das bases de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins. Regime de reconhecimento de receitas Da o art. II) admite o reajuste em função do custo de produção ou da variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados. O art. que corresponde à receita bruta. uma vez que a base de cálculo dessas contribuições é o faturamento. o art. assim entendida a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica. Contratos com preço predeterminado Ressaltamos que permanecem sujeitas ao PIS-Pasep e à Cofins.Essa disposição decorre da inclusão do inciso XXVI ao art. entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica.196/2005 (com efeitos desde 14.833/2003. § 1º.5 PIS E COFINS CUMULATIVOS Base de cálculo A base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins. (Solução de Consulta nº 06/2003 da 6ª Região Fiscal) Como a SRF vem decidindo através de solução de consultas. 43 da Lei nº 11.069/95 (art. bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas. de bens ou serviços contratados com pessoa jurídica de direito público. sendo irrelevantes o tipo de atividade por ela exercida e a classificação contábil adotada para as receitas.196/2005 veio dispor que o reajuste de preços em função do custo de produção ou da variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados não é considerado para fins da descaracterização do preço predeterminado. até aquela data. 533 dispõe que se aplicam à troca as disposições referentes à compra e venda. 4º da Lei nº 10. Em decorrência disso. V): a) com prazo superior a um ano. A Lei nº 9.10. b) de construção por empreitada ou de fornecimento. incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda. 2 . empresa pública. deve ser adotado o regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda. no regime de incidência cumulativa.718. inclusive equiparadas. NOTA ITC: Nos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura. 10 da Lei nº 10. 27. (Lei nº 9. somos pela adoção da tributação do PIS e Cofins como forma conservadora. XI.2005 . prestar ou fornecer serviços a serem produzidos. sociedade de economia mista ou suas subsidiárias. II.11. "b"). 3º.11. 7º da Lei nº 11. em processo licitatório. de bens ou serviços. de construção por empreitada ou de fornecimento. as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003 (Lei nº 10. arts. art. Isso quer dizer que na permuta ocorreram duas operações de compra e venda. na modalidade cumulativa. § 1º) Exclusões da Base de Cálculo Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 53 . 10.2003. 4º da Lei nº 10.

enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõe a incorporação. Presunção da vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção. conforme vamos demonstrar a seguir. art. do IPI. já houver sido aprovado e estiver em vigor. os valores: (Lei nº 9. dos descontos incondicionais concedidos. ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno.RET A Lei 10. b) Incorporação Imobiliária. que não representem ingresso de novas receitas.2004. ao ser contratada a venda.718. compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas. quando o tenham integrado. a partir de 03. art. de 1998. das obras concluídas. de 2002. Definição de Incorporador e Incorporação Imobiliária a) Incorporador. de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.931/2004 instituiu. a certo prazo. podem ser excluídos do faturamento. IN SRF nº 247. ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio. pela entrega. f) g) h) i) das reversões de provisões. Alíquotas As alíquotas da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins. das recuperações de créditos baixados como perdas. quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário. 3º. j) das receitas não-operacionais.08. que tenham sido computados como receita. das vendas canceladas. de sessenta e cinco centésimos por cento (0.RET aplicável às incorporações imobiliárias. respectivamente. O RET está disciplinado pela IN SRF nº 689/2006. § 2º.65%) e de três por cento (3%). dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido. decorrentes da venda de bens do ativo permanente. a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção. Regime Opcional Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 54 . no regime de incidência cumulativa. embora não efetuando a construção. dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO Regime Tributário Especial . o respectivo projeto de construção. preço e determinadas condições. em caráter opcional e irretratável. ou pender de aprovação de autoridade administrativa.158-35/2001.Para fins de determinação da base de cálculo. respondendo o alienante como incorporador. 23): a) b) c) d) e) das receitas isentas ou não alcançadas pela incidência da contribuição ou sujeitas à alíquota 0 (zero). o regime especial de tributação . são. para alienação total ou parcial. conforme o caso. 2. a pessoa física ou jurídica que. em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se. se. do ICMS. com alterações da MP 2.

III . b) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ). a partir do mês da opção. de 16 de dezembro de 1964.Patrimônio de Afetação. bem assim.Contribuição para o PIS/Pasep. sob o regime adotado. operacionais e não operacionais.Cofins. O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação. relativas às atividades da incorporação submetida ao RET. também pelos titulares de direitos reais de aquisição. Vigência A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos. Do total das receitas recebida poderão ser deduzidas as vendas canceladas. Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora. 31-A a 31-E da Lei nº 4. serão tributadas na incorporadora. mesmo quando a incorporação. Termo de Opção O Termo de Opção deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora. Conceito de Receita Mensal Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET. firmado pelo incorporador e. em qualquer hipótese.CSLL. incluídos pelo art. objeto de opção pelo RET. vinculada ao evento 109 Inscrição de Incorporação Imobiliária . não gerando. e averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 55 . estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF.591. as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. recebidas pela incorporadora.IRPJ. as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. As demais receitas. o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: I . A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos. a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida. Vedação de compensação O pagamento dos tributos e contribuições no regime especial será considerado definitivo. decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro. II . c) apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica. a partir do mês da opção. Tributação Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. 53 da Lei nº 10931/2004. quando for o caso. A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. e IV .O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Código Tributário Nacional (CTN). 4138 . 1. Bases: Lei 10. o pagamento poderá ser feito no primeiro dia útil subseqüente. os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET.para CSLL. 151 da Lei nº 5. a incorporadora deverá calcular. 111 da lei 11.2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ. No caso de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil. Vedação de Parcelamento Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento.10.para IRPJ. IV e V do art.172. 0. relacionadas nos incisos do art.15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL. determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa.196.65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep. utilizando os seguintes códigos de arrecadação: a) b) c) d) 4112 . e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles.para a Cofins.931/2004 e IN SRF 689/2006. nas hipóteses a que se referem os incisos II. com efeitos desde 14. Suspensão da exigibilidade de tributos No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário.para a Contribuição para o PIS/Pasep. aplicando as alíquotas correspondentes.Pagamento O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições na opção do regime especial deverá ser feito até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita. a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora. Repartição de Receita Tributária Para fins de repartição de receita tributária e de compensação. 6º.2005. A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora. e 3% (três por cento) como Cofins. De acordo com o art. Escrituração Contábil O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET. individualmente. sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação. o percentual de 7% do montante devido pelo regime especial será considerado: a) b) c) d) 2. mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação. não poderá mais ser compensado ou restituído os valores pagos na forma do RET. e 4166 . 4153 . o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ. A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf). Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 56 . ou por sentença judicial transitada em julgado. de 25 de outubro de 1966 .

no ano em que foram contratadas. Atenção: Nos casos de Extinção. incorporação. conforme a Instrução Normativa SRF nº 694. c) que realizarem sublocação de imóveis. DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias Objetivo A Dimob. Após esta data. por intermédio da versão mais recente do programa Receitanet disponível na Internet. as declarações em atraso poderão ser enviadas. Documentos Os declarantes deverão manter todos os documentos comprobatórios das operações realizadas pelo prazo de cinco anos.br>. As pessoas jurídicas de que trata a letra "d" estão obrigadas a apresentar Dimob relativamente às operações ocorridas a partir de 01/01/2005. independentemente do ano em que essa operação foi contratada. ainda que tenha havido a intermediação de terceiros. d) constituídas para a construção. A recepção encerrar-se-á às 20:00 horas.receita. o programa coleta informações sobre a pessoa jurídica declarante. b) os pagamentos efetuados no ano.fazenda. As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas da apresentação da Dimob. Local e Prazo de Entrega A Dimob será entregue até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refiram as suas informações. b) que intermediarem aquisição. tem por objetivo coletar os dados relativos à comercialização e locação de imóveis. Atraso na Entrega A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido ou que apresentá-la com incorreções ou omissões. de 13/12/2006. Na abertura da declaração. administração. do último dia do prazo de entrega da declaração. sublocação e intermediação de locação. Quem está Obrigado a Apresentar a Dimob As pessoas jurídicas e equiparadas: a) que comercializarem imóveis que houverem construído. mas sujeitar-se-ão às penalidades previstas em lei. decorrentes de locação. em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica. quando solicitada. a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento. horário de Brasília. loteado ou incorporado para esse fim. Fusão. As pessoas jurídicas e equiparadas de que trata a letra "a" apresentarão as informações relativas a todos os imóveis comercializados. sujeitar-se-á às seguintes multas: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 57 . loteamento e intermediação de aquisições/alienações. à autoridade fiscalizadora da SRF. locação ou alienação do patrimônio próprio. Esta documentação deverá ser apresentada. Essa obrigação deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz. contados a partir da data de entrega da Dimob. discriminados mensalmente. estabelecido pela legislação. no endereço <http://www. com as informações sobre: a) as operações de construção. Incorporação/Incorporada e Cisão Total da pessoa jurídica. de seus condôminos ou sócios.gov.3. alienação ou aluguel de imóveis.

158-35. nos termos dos arts. É obrigatória a apresentação da Dimob por empresas que não tenham realizado operações imobiliárias no anocalendário de referência? Não. de 24 de agosto de 2001. inciso I do Decreto-Lei nº 1. 16. 928 e 968 (Regulamento do Imposto de Renda .510.779.137. O que seria número de contrato? Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 58 . art. inexata ou incompleta. ou ser entregue na unidade da SRF. inclusive as que não forem alteradas. Instrução Normativa SRF nº 694. por meio do programa Receitanet. Lei nº 8. 2. Medida Provisória nº 2. 10. art. de 13 de dezembro de 2006. assim como as informações a serem adicionadas. 2º. as informações referem-se ao ano em que as operações foram contratadas.381. 3. de 27 de dezembro de 1990. notificação de multa por atraso na entrega. de 13 de dezembro de 2006. art.receita. de 27 de dezembro de 1976. para o contribuinte que apresentar a Dimob fora do prazo.137. 5. Decreto nº 3. 33. arts. disponível no endereço <http://www. no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo. b) cinco por cento. de 26 de março de 1999.430. de vendas realizadas em anos anteriores? Não.fazenda. mas todas as informações anteriormente declaradas.000. O corretor de imóveis autônomo está obrigado a apresentar a Dimob? Sim. inciso III do Decreto-Lei nº 1. de 27 de dezembro de 1996.a) R$ 5. Devo informar os recebimentos. de 19 de janeiro de 1999. 1º e 3º. de 23 de dezembro de 1974 e art. em que casos a pessoa física está equiparada à pessoa jurídica? Quando efetuar incorporação ou loteamento. Decreto nº 3. 33 da Lei nº 9.00 (cem reais).1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF. e dá ensejo à aplicação de regime especial de fiscalização previsto no art. de 13 de dezembro de 2006.gov. Não serão informadas na Dimob retificadora as informações a serem excluídas. Legislação Aplicável Lei nº 9.br>. de 27 de dezembro de 1996. 2º. de 27 de dezembro de 1990. não inferior a R$ 100. devendo dela constar não somente as informações retificadas. art. conforme determina o § 3º do art. se for o caso. que será elaborada com observância das normas estabelecidas para a Dimob original (retificada). 3.751. de 15 de fevereiro de 2001. no caso de informação omitida. A Dimob retificadora substituirá integralmente as informações apresentadas na declaração anterior. Lei nº 9. no exercício de referência. 2º da Lei nº 8. art.000. 1.00 (cinco mil reais) por mês-calendário. No que se refere a operações imobiliárias. se estiver equiparado à pessoa jurídica por efetuar incorporação ou loteamento. 4. do valor das transações comerciais. inciso I da Instrução Normativa SRF nº 694. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. Declaração Retificadora A Dimob poderá ser retificada mediante apresentação de Dimob retificadora. Local de Entrega da Declaração Retificadora A Dimob retificadora deverá ser transmitida pela Internet.430.RIR/99). 57. Conforme determina o art. 16. A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na Dimob configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista no art. O programa emitirá logo após a transmissão da declaração.

13. está obrigada a apresentar a Dimob? E se utilizar os serviços de uma imobiliária? Se a empresa tiver feito operações imobiliárias no ano de referência. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. Se houver a contratação de outra empresa para intermediar a locação ou venda. O que se considera "Rendimento Bruto" pago mensalmente ao proprietário pelo locatário do imóvel? E o valor da comissão. ou na sua ausência. 15. Imobiliária que recebe comissão pela locação de garagens rotativas e pela locação de garagens para pessoas físicas que pagam por mês deve apresentar a Dimob? A Dimob deve ser apresentada em relação às locações formalizadas por contrato com identificação das partes. segurança e demais serviços gerais. somente recebeu comissões sobre aluguéis cujos contratos são de anos anteriores precisa apresentar a Dimob? Sim. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694. somente em relação às operações efetuadas por esta. como informar? Rendimento bruto é o valor total pago pelo locatário no mês. de seus sócios ou condôminos está obrigada a apresentar a Dimob? Sim. independente Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 59 . Imobiliária que efetuou apenas compra e posterior revenda de imóveis e que não efetuou nenhuma intermediação está obrigada a entregar a Dimob? Não. Empresa cuja atividade é "a administração. A apresentação da Dimob pela imobiliária. Uma pessoa física realizava intermediação de aquisição. de 13 de dezembro de 2006. não dispensa a construtora/incorporadora do cumprimento da obrigação acessória. Como preencher a Dimob quando o imóvel foi comprado em nome de menor? Em nome do menor. qual nome deverá constar da Dimob. sim. conforme previsto no inciso II do art. do menor ou do responsável? A Dimob deve ser apresentada em nome do menor. Pergunta-se: Como apresentar a Dimob? A Dimob deverá ser apresentada pela pessoa jurídica. o valor do rendimento deve ser informado no mês em que o locatário efetuar o pagamento à administradora do imóvel. 10. Empresa cuja atividade principal é a construção. sem nenhuma dedução. com o CPF deste. Contratos antigos de aluguel com renovação automática ensejam a apresentação da Dimob? Sim. alienação ou aluguéis de imóveis até metade do anocalendário de referência. esta também deve apresentar a Dimob.É o número que identifica o documento que formaliza a venda ou a locação. durante o ano-calendário de referência. desde que tais operações não tenham decorrido de incorporação ou loteamento. 11. 14. Empresa que. a administração. 9. a locação ou a cessão de seu patrimônio". quando constituiu imobiliária juntamente com outros sócios. a locação ou a alienação do patrimônio próprio. 17. 8. com o CPF do pai ou responsável. não. de 13 de dezembro de 2006. que também é obrigatória. Na ficha "Locação". 16. 7. Quando um menor usar o CPF do responsável. conforme determina o inciso III do art. 6. 12. Uma empresa cuja receita durante o ano-calendário de referência tenha sido a taxa de administração de um condomínio deverá entregar a Dimob? Se a empresa houver sido contratada apenas para administrar questões de limpeza. Empresa incorporadora de imóveis residenciais que comercializa seus imóveis através da intermediação de imobiliárias deve apresentar a Dimob? Sim.

o valor dos acréscimos moratórios integrará o rendimento bruto do aluguel. 26. ainda que não recebido. Caso os acréscimos não sejam repassados ao locador. cabendo a este regularizar a sua situação perante a SRF. No caso de pessoas jurídicas. 23. residente ou domiciliada no exterior. regidos pela Lei nº 4591/64 devem apresentar a Dimob. deve ser declarada. 18. considerando que as unidades não são comercializadas? Nesse empreendimento os clientes adquirem a cota do terreno e depois são apurados os gastos com construção anualmente. o valor correspondente à taxa de administração referente a estes acréscimos não deve ser somado ao valor da comissão mensal paga pelo locador. 22. para janeiro do ano seguinte. Quando devo apresentar a Dimob relativa a esta operação? No ano da contratação. Entretanto passa a receber um percentual dos valores das prestações pagas pelo comprador a título de administração do loteamento. ele é considerado como comissão? Sim. os valores dos acréscimos entram no valor do aluguel? Existem contratos em que o valor dos acréscimos é repassado aos proprietários e outros em que o valor dos acréscimos fica com as imobiliárias. de 6 de fevereiro de 2001. 21. independentemente da situação cadastral do locatário/locador. As pessoas jurídicas que intermediarem aluguel de imóveis devem declarar os valores totais recebidos dos locatários ou os valores já descontados os encargos que sejam dedutíveis para os locadores para fins de apuração do imposto de renda? No caso de pessoas físicas. ainda que não integralmente recebidos no ano. 20. sem nenhuma dedução. não recebe qualquer valor como comissão por ocasião da celebração do negócio. No caso de pagamento de aluguel após o vencimento. Como informar as operações imobiliárias quando um dos participantes for estrangeiro? A pessoa física ou jurídica. Estes valores recebidos pela imobiliária são considerados como comissão? Não. devem ser informados os valores auferidos. 19. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte? Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país). na ficha "Locação".de quando o mesmo tenha sido repassado ao locador. conforme estabelecido em contrato. 24. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 60 . mas a intermediação das vendas. Numa intermediação de compra e venda. § 2º da Instrução Normativa SRF nº 15. que possua bens e direitos no Brasil. deve inscrever-se no CPF ou no CNPJ independentemente da data de aquisição do bem. Construtoras que apenas trabalham com empreendimentos a preço de custo. 12. tanto do valor do imóvel quanto do valor da comissão. conforme determina o art. O que informar no campo "Data do Contrato" quando a locação já estava em vigor antes do ano-calendário de referência? Informar a data do contrato original. de 13 de dezembro de 2006. de 08 de setembro de 2005. de 18 de outubro de 2004 e nº 568. ainda que não comissionada. Valor da comissão é o valor pago pelo locador à imobiliária. O Valor da Venda será o valor total da operação e o Valor da Comissão será o valor auferido. a título de comissão/taxa pela administração do imóvel. conforme rezam as Instruções Normativas SRF nº 461. o contrato foi assinado em dezembro. de acordo com o disposto no inciso I do art. Uma imobiliária intermedeia a venda de imóveis num loteamento. devem ser declarados os valores totais recebidos. com previsão de pagamento. Deve ser informada no mês em que a comissão for paga. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694. Neste caso. Como informar o CPF do locatário quando este foi cancelado pela SRF? Todas as operações devem ser informadas na Dimob. No caso em que o valor dos acréscimos fica todo para as imobiliárias. se repassados ao locador. 25. estes integrarão o valor da comissão (receita) da imobiliária.

34. de 13/12/2006. são duas operações distintas e ambas devem ser informadas. tendo sido já recebida alguma quantia de poupança dos adquirentes. a título oneroso. Neste caso. 32. Neste caso. como pagamento por unidade imobiliária comercializada. o valor recebido no ano-calendário. e o restante foi pago em janeiro do ano seguinte com recursos obtidos através da CEF? Na Dimob referente ao ano-calendário em que foi assinado o contrato. se houver. As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora ou na data do registro de imóveis? Na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora. 31.Sim. havendo ou não torna. Situação 2: a construtora/incorporadora permuta unidades imobiliárias a serem construídas pelo terreno onde será feita a incorporação. Em caso de devolução/cancelamento. administração. 30. e sendo a cessão de direitos a título oneroso uma forma de aquisição/alienação é obrigatória a apresentação de Dimob. se houver. Como a incorporadora/construtora deverá declarar os imóveis dados em permuta. mediante pagamento de sinal. Em que ano deve-se declarar na Dimob uma venda cujo contrato foi assinado no ano-calendário de referência. na planta ou em construção. Deve ser emitida a Dimob no caso em que foram cedidos os direitos e o cessionário fez a quitação. ainda que restem valores a serem restituídos no exercício seguinte. trata-se de uma nova operação. sujeitos à rescisão a qualquer tempo. estabelece que pessoas jurídicas constituídas para a construção. Na declaração devem constar as duas operações? Sim. 28. no mesmo ano os respectivos direitos foram cedidos. sendo que a primeira operação entre o incorporador e o cliente inicial já havia sido objeto de Dimob? Sim. Neste caso. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. o inciso III do art. informar em 'valor da operação' o valor total do imóvel e. um ou mais imóveis. pode haver duas vendas para um mesmo imóvel no ano. serão informadas na Dimob as unidades imobiliárias permutadas. 36. ajustado pela torna. conforme determina o inciso I do art. Na Dimob. deverá constar a informação da unidade comercializada. e ainda não registrados em cartório. informar como Valor Pago a parcela não restituída ao primeiro adquirente. Um apartamento foi vendido pela construtora/incorporadora em determinado ano-calendário. cujo valor será o valor dos imóveis recebidos. 33. a outra pessoa. em 'valor pago no ano'. cujo valor individual a ser considerado será proporcional ao valor do terreno. 35. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 61 . A devolução de imóvel ou cancelamento da compra pelo cliente feita durante o mesmo exercício precisa ser informada? E se restarem valores a serem restituídos no exercício seguinte? A comercialização do imóvel somente deixará de ser informada na Dimob quando a devolução/cancelamento desfizer integralmente os efeitos econômicos produzidos pelo negócio. locação ou alienação do patrimônio próprio. A Dimob retificadora somente será apresentada se houver incorreção ou omissão de informações em relação à situação em 31 de dezembro do ano a que se refira a declaração original. Toda vez que houver alteração referente à venda do imóvel ou o retorno do mesmo para estoque deve ser entregue uma declaração retificadora? Não. Contratos de promessa de cessão de imóveis. 27. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694 de 13 de dezembro de 2006. como informar? Informar ambas quando a devolução/cancelamento não tiver desfeito integralmente os efeitos produzidos no negócio. nos casos em que não houver torna? E se houver a torna? Pode haver duas situações: Situação 1: a construtora/incorporadora recebe. ajustado pela torna. devem ser considerados na declaração como unidades negociadas? Sim. independentemente dos valores já recebidos e de registro em cartório. de seus condôminos ou sócios estão obrigadas a apresentar a Dimob.

43. utilizando-se a última versão do programa Receitanet disponível.000. Criando uma nova obrigação acessória para outro grupo de atividade econômica.gov. e . COAF . Devido às atualizações e juros incidentes sobre as parcelas quando ocorre venda e quitação dentro do ano. devem ser incluídos a atualização e juros pagos pelo comprador. 4.br. Este campo não é de preenchimento obrigatório.Administradora de bens imóveis.00. fusão. No campo "número do contrato" o que devemos informar quando é feita escritura pública e não temos o número de escritura? Informar o número que identifica o documento que formaliza a venda.Cooperativas habitacionais. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 62 . Deverão comunicar também as operações suspeitas de crimes de "lavagem" ou ocultação de bens. o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) editou a Resolução nº 14 de 23/10/2006. publicada no DOU em 25/10/2006. Pessoas Jurídicas obrigadas As pessoas jurídicas que desenvolvem as atividades abaixo elencadas deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no COAF. as pessoas jurídicas deverão informar ao COAF sua inocorrência. Isto tem problema? Não. 42. Operações obrigadas As pessoas jurídicas deverão efetuar a comunicação ao COAF no prazo de 24 horas das transações imobiliárias cujo pagamento ou recebimento seja igual ou superior a R$ 100. nenhum tipo de contrato? Informar a data da operação e deixar número do contrato em branco. Como informar número e data do contrato quando as partes não formalizarem. conforme esta norma editada. Valor da operação é o valor da escritura? É o valor efetivamente contratado entre as partes. O prazo é de até 30 dias após o fim do semestre.Imobiliárias . 41. documentalmente.613/1998.br/coaf." da ficha 03 da Dimob. Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob nos casos de extinção. . a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento. deixar em branco. Envio de informações sem ocorrência de transações Caso não ocorram tais transações durante o semestre civil.Leiloeiras de imóveis. No campo "Valor Pago no Ano. Meio de envio das informações As informações ao COAF deverão ser encaminhadas por meio de formulário eletrônico disponível na página www. 40.fazenda. multas. direitos e valores previstos na Lei nº 9. no endereço www. 39.receita.gov. taxas. .NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA Objetivando prevenir e combater os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens. ou apenas o valor principal constante em contrato? O "valor pago no ano" inclui o principal e todos os acréscimos.37. Caso inexista o documento ou este não possua número. informar o valor efetivamente pago no campo "Valor Pago no Ano". tais como juros.Loteadoras .Incorporadoras . A Dimob emite Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis para os locadores e locatários? Sim. etc. inclusive efetuado por terceiro interveniente. direitos e valores.Construtoras .fazenda. incorporação e cisão total. fusão. o valor recebido às vezes fica maior que o valor da operação. incorporação e cisão total da pessoa jurídica? Nos casos de ocorrência de extinção. 38.

para o exercício do cargo de administrador das pessoas jurídicas. multa pecuniária variável.RESOLUÇÃO Nº 14 Solicitamos as empresas associadas do SINDUSCON analisar com interesse a redação da Resolução nº 14. c) Comunicação ao COAF por parte da empresa deverá ser feita em 24 horas. 5. A íntegra da Resolução nº 14 do COAF poderá ser obtida na página eletrônica (www. por exemplo. a) a obrigação primeira das empresas construtoras. incorporadoras e corretoras de imóveis. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 63 . transação imobiliária cujo pagamento. Penalidades As pessoas jurídicas. b) Deverão manter em seus arquivos. identificação e cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes (aqueles que de uma forma ou outra participaram de algum negócio com a empresa com quem foram feitos negócios no valor de R$ 100. cassação da autorização para operação ou funcionamento). transações imobiliárias cujo pagamento seja realizado em espécie ou com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes). Também são alvo de suspeitas às negociações com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel ou transações incompatíveis com o patrimônio.br). somente nos casos previstos no art. incorporadoras. inabilitação temporária. A lista de países considerados paraísos fiscais consta da instrução normativa SRF nº 188. transação imobiliária cujo pagamento igual ou superior a R$ 100. detectem e analisem os clientes que se enquadram em uma série de situações previstas como suspeitas.000. haja vista algumas empresas terem interpretado de forma equivocada sua redação. 3.613/1998 (advertência.000.00 ou acima disto).fazenda. igual ou superior a R$ 100. transação imobiliária cujo pagamento. multa de até R$ 200. tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior.000. igual ou superior a R$ 100.000.Obrigações de manter os registros As pessoas jurídicas deverão manter registros minuciosos (elencados na Resolução) em documentação e relatórios internos dos dados de seus clientes e de todos os intervenientes de operações imobiliárias.00 (cem mil reais) seja realizado por terceiros 2. tais como construtoras. igual ou superior a R$ 100. pelo prazo de até dez anos. ainda.00 (cem mil reais) seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças. Os cadastros e registros deverão ser conservados pelo prazo mínimo de 5 anos a partir da efetivação da transação. ou até duzentos por cento do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da operação. transação imobiliária ou proposta. O que o COAF quer com esta medida A idéia que esta resolução traz é obrigar que as diversas empresas integrantes do mercado imobiliário. as quais deverão ser denunciadas ao Coaf no prazo de 24 horas.000.00. que são os seguintes: 1. inclusive dos cônjuges de compradores e vendedores. As informações fornecidas ao COAF serão consideradas confidenciais na forma da Lei 8.gov. 7º da Resolução.00. do COAF. ou nos casos previstos no anexo da Resolução.000.000.00 (cem mil reais) seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes ou de diversas naturezas). igual ou superior a R$ 100. transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento.00 (cem mil reais) cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel. de 6 de agosto de 2002 (http://www.00 (c em mil reais) em especial aqueles oriundos de paraíso fiscal.000. igual ou superior a R$ 100. ou. transações imobiliária cujo pagamento. 6. ou seus administradores. registros.br/coaf). Deverão manter também o registro detalhado de todas as operações de valor igual ou superior a R$ 100.000. que não cumprirem com o estabelecido na Resolução estarão incursos nas sanções previstas no artigo 12 da Lei nº 9. 4.gov.fazenda. 2º da resolução. NOTA DE ESCLARECIMENTO DA ASSESSORIA JURÍDICA DO SINDUSCON COAF. de um por cento até o dobro do valor da operação. no item legislação e normas. A Resolução produzirá efeitos a partir de 23/11/2006 (trinta dias após a publicação).159/1991.00 (cem mil reais) seja realizado em espécie. Conforme esclarecem os artigos 3º. 4º e 5º da resolução.receita. a atividade econômica ou capacidade financeira presumida dos adquirentes. imobiliárias e loteadoras é a de cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) conforme o art.

mas tão somente declarar no fim de cada semestre civil em até 30 dias após o final do semestre que não houve ocorrências daquelas previstas na Resolução.Assessoria Jurídica do Sinduscon Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 64 . transação imobiliária incompatível com patrimônio. valores. estas serão prestadas através do formulário eletrônico disponível na página do COAF (http://www. e) Se houver informações a prestar. forma de realização. a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes.Menegotto Advogados Associados . transações imobiliárias ou propostas que. por sua habitualidade e forma. oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação. por suas características. atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada. transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel. e 12. 11. 9.7.instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal. d) não ocorrendo nenhum destes casos não há o que informar em 24 horas.gov. que. no que se refere às partes envolvidas. 8. possam configurar artifício para a burla dos referidos limites.fazenda. 10.br/coaf) . possam configurar indícios de crime. transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo. resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro.

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