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E N G EN H ARIA DE
AVALIAÇÕES APLICADAS
A IMÓVEIS RURAIS

PPIIRRAACCIICCAABBAA//SSPP
22001111
INDÍCE
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 1
2. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 2
3. CONCEITOS BÁSICOS .......................................................................................................... 4
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 26
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27
5.2 MÉTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................................... 31
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA .............................................................................................. 33
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34
7.2 SITUAÇÃO ......................................................................................................................... 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................... 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO ................................................................................................... 53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAÇÃO ............................................................................................................. 54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 59
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO .......................................................................................................... 60
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) .............................................................................................. 62
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................... 69
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ........................................................................................ 70
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................. 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO ........................................................ 75
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.......................................................................................... 78
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS ................................................................................................ 79
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS ......................................................................... 80
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS ........................................................ 87
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL .................................................................................... 98
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100

INDÍCE DE EQUAÇÕES
EQUAÇÃO 1: MÉTODO DA RENDA..................................................................................................... 29
EQUAÇÃO 2: RENDA LÍQUIDA ........................................................................................................... 29
EQUAÇÃO 3: ORDEM DE IMPORTÂNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE ........................................................ 50
EQUAÇÃO 4: NOTA AGRONÔMICA (NA) ............................................................................................ 63
EQUAÇÃO 5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I .......................................... 64
EQUAÇÃO 6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II OU III................................. 64
EQUAÇÃO 7: VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66
EQUAÇÃO 8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)................................................................. 67
EQUAÇÃO 9: MÉDIA ARITMÉTICA ...................................................................................................... 69
EQUAÇÃO 10: DESVIO-PADRÃO........................................................................................................ 69
EQUAÇÃO 11: LIMITES NO CRITÉRIO DA MÉDIA .................................................................................... 69
EQUAÇÃO 12: LIMITES NO CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO....................................................................... 70
EQUAÇÃO 13: D/S CRITÉRIO DE CHAUVENET ....................................................................................... 71
EQUAÇÃO 14: R DO CRITÉRIO DE ARLEY.............................................................................................. 72
EQUAÇÃO 15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA ......................................................... 75
EQUAÇÃO 16: INTERVALO DE CONFIANÇA (IC) .................................................................................... 75
EQUAÇÃO 17: CAMPO DE ARBÍTRIO (CA) ........................................................................................... 77
EQUAÇÃO 18: CULTURAS DOMÉSTICAS .............................................................................................. 80
EQUAÇÃO 19: VALOR ECONÔMICO (VE) ............................................................................................ 81
EQUAÇÃO 20: RECEITA LÍQUIDA (RL) ................................................................................................. 82
EQUAÇÃO 21: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82
EQUAÇÃO 22: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS ÚNICOS .................................... 82
EQUAÇÃO 23: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83
EQUAÇÃO 24: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS
ÚNICOS ..................................................................................................................... 83
EQUAÇÃO 25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799 .......................................................................... 83
EQUAÇÃO 26: VALOR DAS PASTAGENS ............................................................................................... 85
EQUAÇÃO 27: VALOR DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS ................................................................ 88
EQUAÇÃO 28: FATOR DE DEPRECIAÇÃO .............................................................................................. 89
EQUAÇÃO 29: DEPRECIAÇÃO MÁQUINAS E IMPLEMENTOS ..................................................................... 94
EQUAÇÃO 30: VOLUME DE MADEIRA ................................................................................................. 96
EQUAÇÃO 31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA ..................................................................... 98
EQUAÇÃO 32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO................................... 99

INDÍCE FIGURAS
FIGURA 1 - COMPOSIÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL .................................................................................. 32
FIGURA 2 - CRITÉRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................. 33
FIGURA 3: SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO .............................................. 34
FIGURA 4 - RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO
DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA
(1984) ......................................................................................................................... 45
FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ............................................. 46
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAÇÃO ENTRE IMÓVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67

INDÍCE DE TABELAS
TABELA 1 – CLASSIFICAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO QUANTO À FUNDAMENTAÇÃO................................ 19
TABELA 2 – PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO ......................................................................................................... 20
TABELA 3 – GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ................................................................... 22
TABELA 4 – FATORES PARA CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS .......................................................................... 44
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 48
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 49
TABELA 7 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS
AUTORES. .................................................................................................................... 49
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISÕES. ............................... 51
TABELA 9 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E
LIMITAÇÕES DO SOLO..................................................................................................... 52
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO................ 53
TABELA 11 – SITUAÇÃO DO IMÓVEL EM RELAÇÃO À LOCALIZAÇÃO E ACESSO .............................................. 54
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ...................................................... 56
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56
TABELA 15 – FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO ...................................................................................... 57
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA (1983). ............. 57
TABELA 17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO..................................................... 68
TABELA 18 – D/S CRÍTICO DO CRITÉRIO DE CHAUVENET ......................................................................... 71
TABELA 19 – NÍVEL DE Α ................................................................................................................. 73
TABELA 20 - CRITÉRIO DE ARLEY - “R” CRÍTICO .................................................................................... 73
TABELA 21 – VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT....................................................... 76
TABELA 22 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA PASTAGENS .............................................................. 86
TABELA 23 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA CONSTRUÇÕES RURAIS ................................................ 89
TABELA 24 – RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO............................................ 89
TABELA 25 - - FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE ........................ 90
TABELA 26 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 92
TABELA 27 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 93
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
OBJETIVOS

1. OBJETIVOS

A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige


conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecuárias, quer no
campo da engenharia de avaliações. Desta forma se faz necessário, que o avaliador tenha
conhecimento das técnicas das ciências agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e
da matemática, além dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a
execução da avaliação de um imóvel rural.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de engenharia
agronômica, agrônomos e florestais, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da
Engenharia de Avaliações aplicada a Imóveis Rurais. Também tem o intuito de facilitar e
difundir os conhecimentos já publicados por diversos profissionais, trabalhos estes que se
encontram avulsos por todo o país, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais
segurança na determinação de justos valores, os mais próximos da perfeição.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
INTRODUÇÃO

2. INTRODUÇÃO

O campo de avaliações de imóveis rurais é vasto e necessita de profissionais


habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados são os Engenheiros
Agrônomos, Agrônomos e Florestais, mas vemos também muitos Engenheiros Civis,
Agrimensores e Corretores trabalhando na área, mesmo que sem a devida habilitação.
A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de
seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma
data e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP).
No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação,
que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas,
sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são
os fatores principais e que justificam os resultados.

“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são


absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa,
um mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e
aberto a todos.” (FIKER)

Para uma melhor compreensão dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que
quanto menor for à oferta de um imóvel, ou quanto maior for sua procura, maior será seu
valor de mercado, pois esse será um imóvel raro. Em contrapartida, para que o valor de
mercado do imóvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta está em alta ou a procura é pequena.
Para que um imóvel seja considerado como rural, não basta que se situe em área rural
ou não urbana, inclusive ele pode estar localizado em área urbana, mas sim que seja
explorado com finalidades rurais, como: produção de grãos e frutos, criação de animais,
produção de madeira, etc., ou seja, são áreas onde a melhor alternativa de exploração
econômica é qualquer uma das atividades agropecuárias existentes.
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que
além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer
melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer
algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num
imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e
os produtos diversos.

2
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
INTRODUÇÃO

Assim sendo, a avaliação de um imóvel rural envolve muito componentes de uma


propriedade, onde cada um pode demandar conhecimentos específicos e procedimentos
matemáticos distintos, gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliação.
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos, citando um
exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu valor final formado por até oito
atributos, como: área; localização; culturas; recursos naturais; construções; terras; rebanhos
e oferta.
A metodologia indicada para a avaliação de imóveis rurais recomenda decompor a
avaliação das propriedades rurais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e
terra nua.
Na avaliação das benfeitorias, é comum separar os componentes reprodutivos
(culturas comerciais ou domésticas) e não reprodutivos (edificações, obras e melhorias da
terra, entre outros). Também não deve ser esquecido de computar a utilidade e
obsolescência do item avaliado no momento da valoração deste bem, que será representado
na equação matemática pelo coeficiente de depreciação, no caso das edificações
depreciação física e funcional.
Entretanto, além destas características intrínsecas das propriedades rurais citadas, o
valor das mesmas é também influenciado por fatores externos, principalmente relacionados
aos acontecimentos do mercado agropecuário em que está inserida a unidade de produção
avaliada.
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influências externas é
essencial que o avaliador rural compreenda a dependência do valor das terras rurais na
economia agrícola. Trata-se de uma verdade de mercado que o valor das terras tende a
incrementar em tempos de preços de commodites elevados e decrescer quando estas
commodites baixam de preço, assunto comprovado inclusive em diversos estudos.
Nos últimos 50 anos surgiram às primeiras normas de avaliações de imóveis, sempre
organizadas por entidades públicas e/ou institutos voltados para a engenharia de avaliações.
Todos foram trabalhos de grande importância, que ganharam relevância a partir da década
de 60, época do grande surto de desapropriações, que se estendeu até a década de 70.
Atualmente a norma brasileira de avaliações de imóveis vigente é a NBR 14.653, que
visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de
avaliações de bens. Esta norma é dividida em diversas partes, Parte 1 – Procedimentos
Gerais e Parte 3 – Imóveis Rurais consideradas como básicas para o trabalho na área.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

3. CONCEITOS BÁSICOS

Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo
sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o justo valor de uma
propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das
coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca, expresso em
somas monetárias.
A ideia de valor está intimamente ligada à ideia de utilidade, ou seja, só tem valor
aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que
possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja
considerada útil, é necessária a ocorrência de três condições:

• existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa e a


necessidade ou desejo;
• conhecimento desta relação;
• possibilidade dela (relação) ser utilizada.

A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para
estabelecer o valor das coisas.
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por três conceitos:

• utilidade;
• raridade;
• trabalho em consegui-lo.

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos
seguintes termos:

“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer
que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível
de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é
a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras
semelhantes”.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é:

“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de


avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor,
foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se
entende por valor:

• Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem é único,


num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação;
• Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de valor pode
mudar, de acordo com a finalidade de sua determinação.

Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao


valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variações, em função dos
mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o valor de mercado: venal; contábil;
intrínseco, artístico; estimativo etc.
Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que o objetivo
final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de traduzir, em termos
monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto,
três conceitos igualmente importantes: Preço de Mercado; Valor de Mercado e Valor
Potencial.

• Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode


ser obtido no mercado ativo, sob as condições imediatas e existentes numa
determinada data. O preço pago pela propriedade desconsidera os
motivos, pressões e o conhecimento.
• Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro, que uma
propriedade alcançaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as
condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o
vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos
indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por estímulos
indevidos.
• Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel possui de
produzir renda máxima.

Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a
quantia pela qual ele pode ser vendido.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial,
um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital.
Embora a lei refira-se a preço de mercado, o termo técnico mais adequado é valor de
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001:

“3.44 Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria


voluntariamente e conscientemente um bem, numa data referência,
dentro das condições de mercado vigentes”.

Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de
modelagem de dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços
pelos quais imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo
ofertados. Portanto, preço e valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se
refere ao valor mais provável de um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o
bem está sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).
Seguindo o disposto na legislação, considera-se justa a indenização que reflita o preço
atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais,
matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:

Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.

I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.

§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e


qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.

Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser
conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos
os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas
também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como
plantações e pedreiras, por exemplo.
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo
o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a
possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra
como: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e
capital, cujas definições são:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

• Terra como espaço: espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da


superfície (construções e explorações agrícolas);
• Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas condições
climáticas, topográficas e edáficas;
• Terra como fator de produção: fonte natural de alimentos, fibras, materiais
de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade
moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-
consumo";
• Terra como situação: modernamente, grande importância é atribuída ao
conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação: ao
mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos socioeconômicos.
Em Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação do
imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na
estimativa do valor das terras;
• Terra como propriedade: tem conotação com os direitos e
responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso
da terra.

Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de


exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro
industrial, mas não significa que obrigatoriamente estão situados na zona rural.
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4º o
seguinte:

Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja,
pela iniciativa privada;
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho,
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área
máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente
trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da
propriedade familiar;
V - "Latifúndio", o imóvel rural que:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b",
desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas
regionais e o fim a que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.

Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais


consiste na determinação técnica do preço de mercado do imóvel como um todo, estando aí
incluídas as terras, seus recursos naturais e benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das benfeitorias,
quando da avaliação, normalmente, os seguintes componentes são separados:

• TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e


outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do
conceito de terra nua;
• RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido considerados junto com
a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo
abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na
propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e
cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'água;
• BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) - abrangem todas
as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar
rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos,
pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares
etc.);
• BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) - abrangem
todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É
o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais
e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de
conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros
trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio
solo);
• SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares
e os produtores (ou de rendimento);
• MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos, tratores,
máquinas de benefício, conjunto moto-bomba, arados, grades,

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração


fixo, inanimado);
• PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no
comércio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, rações, produtos
fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na
propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou
armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração
circulante).

A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade


rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais das ciências agrárias, e sim
específica do Engenheiro de Minas, Geólogo entre outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades
dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração, quer seja de
pesquisa ou lavra.
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras benfeitorias existentes na
propriedade para fazer a avaliação deste imóvel rural, assim é importante definir o que é
terra nua, mas o que vemos é não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode
ver a seguir.
O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1,
apresentava o seguinte conceito de terra nua:

"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”

Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a


terra sem a intervenção do proprietário, ou seja, são os elementos naturais existentes na
terra, como as áreas de vegetação nativa, rios, etc.
O antigo Código Civil apresentava a seguinte definição:

Artigo 43 - São bens imóveis;

Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências


naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o
subsolo”.

Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à


coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo,
de forma não muito clara, define benfeitoria.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

Com a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
houve mudanças nos artigos e definições sobre o que são bens imóveis e benfeitorias, que
se encontram transcritos abaixo:

Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso


habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou sejam, de elevado
valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se
deteriore.

Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos


sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra
nua.
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão
indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro,
mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo
as benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro
o conceito de terra nua, mas a medida provisória 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte:

Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado
do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e
florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:

I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS

§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel,


proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem
pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.

A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua
a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:

“Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra


nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-
se o valor destas.”

Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer técnico a definição de


terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um procedimento,


onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de
Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), e estão especificados na NBR 14.653, Parte 1 – Procedimentos Gerais
(2001) e Parte 3 - Avaliação de Bens: Imóveis Rurais (2004).
A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim como tecer
alguns comentários sobre a sua aplicação prática.

1. Objetivo

1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 detalha as diretrizes e padrões


específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais,
especialmente quanto a:

- instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;


- classificação de sua natureza;
- descrição das atividades básicas;
- definição da metodologia básica;
- identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;
- especificação das avaliações;
- requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 é exigível em todas as


manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia de
Avaliações de Imóveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3/2004 não tem a intenção de esgotar a
matéria e, sempre que for julgado conveniente, deverá ser complementada
ou atualizada para atender aos seus objetivos.

Atentem para o fato de que a norma é uma unanimidade, sendo inclusive muito aceita
nos tribunais, mas não é imutável, conforme especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve
ser atualizada com o passar dos anos.
Relacionado ao capítulo anterior à norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra
nua:

“3.12 Terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural.”

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação ou o que vir a
substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais, conforme apresentado a seguir:

5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais

5.2.1 Terras

5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da


Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.

A seguir, alguns conceitos básicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se


enquadram nas atividades básicas de avaliação de imóveis rurais.

7. Atividades Básicas

7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de Avaliações


esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o
método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que
pretende atingir, entre outros:

# finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação


em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação,
adjudicação 1 e outros;
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento;
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de
reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros;
# prazo limite previsto para a apresentação do laudo;
# condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

As atividades básicas correspondem às seguintes etapas:

# conhecimento e requisição de documentação;


# vistoria;
# coleta de dados;
# diagnóstico do mercado;
# escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
# tratamento dos dados de mercado;
# cálculo do valor do imóvel.

1 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao
credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao
da avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para que o trabalho


seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o justo valor do imóvel
avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de
Avaliações contratado para o serviço.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3, define-se vistoria
como:

“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da melhor


maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que
pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT
NBR 14.653-1/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na
formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da
avaliação, constantes em 7.3.1 e 7.3.2”.

No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de levantar outras


informações vitais para a caracterização do imóvel e da sua região de influência, fatores
estes que podem ser relevantes para a apuração do valor da propriedade avalianda.
É durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa caracterização da região
e do próprio imóvel avaliando, que vai embasar a análise do mercado agropecuário da região
e qual a sua influência sobre o preço das terras. Outra utilidade destas informações destina-
se ao planejamento da pesquisa de elementos amostrais.
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um planejamento da pesquisa,
que permita um adequado levantamento de dados de campo, conforme as orientações dos
seguintes itens da norma vigente:

7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesquisa – na pesquisa, o que se pretende é a


composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis
com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando,
usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias
e conceitos existentes advindas de experiências adquiridas pelo avaliador
sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas
relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem
de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa
ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de
dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).

14
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis do modelo são


identificadas como:

# variável dependente: para a especificação correta da variável dependente, é


necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e ás
formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda
de referência, formas de pagamento). É também necessário observar a
homogeneidade nas unidades de medida;
# variável independente: as variáveis independentes referem-se às
características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre
outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência,
entre outros) e econômicas (ofertas ou transações, época, condição do
negócio – à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.

7.4.3 Levantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para


explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está
inserido.
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações
realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com
suas principais características econômicas, físicas e de localização. As fontes
devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de
identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No
caso de avaliações judiciais é obrigatória a identificação das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado.
Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham
esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados
de transações.
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo
Engenheiro de Avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-
los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e
de fundamentação.
7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de
mercado.
7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes dados de mercado:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

# transações;
# ofertas;
# opiniões de Engenheiros de Avaliações ligados ao setor imobiliário rural;
# opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural;
# informações de órgãos oficiais.

Agora é possível compreender melhor a importância da vistoria da propriedade


avalianda e do planejamento de pesquisa, pois são eles que vão estabelecer as diretrizes
para um adequado e eficiente trabalho de levantamento de dados, conforme exposto nas
orientações da norma.
Todas as propriedades que compõem a amostragem devem, preferencialmente, ser
vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o mesmo possa checar as informações
coletadas, possibilitando a correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por
trabalhar com transações (ou negócios realizados) e ofertas, evitando-se ao máximo a
utilização de opiniões ou informações de órgãos oficiais.
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento com o intuito
de checar sua viabilidade de utilização na determinação de valor da propriedade avalianda,
conforme descrito a seguir:

7.7 Tratamento dos dados

7.7.1 Preliminares

7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações


obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de
frequência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis
variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis
dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros.
Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as
crenças a priori do Engenheiro de Avaliações, bem como permitir a
formulação de novas hipóteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de
um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a
adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da
média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e
em função da qualidade e da quantidade de dados e informações
disponíveis:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

# tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios,


fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise
estatística dos resultados homogeneizados;
# tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas
informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o
exame final dos resultados.

7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados


periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados
periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são
aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado
específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo.
7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser
observado o anexo B.

7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do


imóvel.

Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos importantes que


estão relatados no Anexo B, transcritos na sequência.

B.1 Generalidades

B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de


dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações
fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme
7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com
determinada abrangência espacial e temporal.
B.1.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado:

a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;


b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não
contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário
através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles,

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à


fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será
admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no
mercado.

Esta nova norma, NBR 14.653 – Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com
dados semelhantes ao avaliando, segundo critério estabelecido pela própria norma, mas
variando segundo o grau de fundamentação do trabalho.
Abaixo uma das referências da norma quanto aos dados semelhantes:

B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado


com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre
0,50 e 1,50.

Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a


metodologia de avaliação.

8 Metodologia aplicável

8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao utilizar a inferência


estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos
estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores,
consultar o anexo B.
8.2 Método da capitalização da renda

8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser observados


os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a


partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da
produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar a receita
bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor do seu
arrendamento.

Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de precisão e de


fundamentação, em substituição aos tipos de laudos: expedito, norma e rigoroso da norma
antiga. Agora é feita uma classificação do trabalho do avaliador, segundo o nível de precisão
do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:

18
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

9 Especificações das avaliações

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o


empenho do Engenheiro de Avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de precisão. Quanto ao grau de
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da
amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

9.2 Quanto à fundamentação

9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos


graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em função
das informações apresentadas.

Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação

Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100

Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3

Notem que a classificação dos trabalhos nos respectivos graus de fundamentação fica
cada vez mais rigorosa, que seja pela pontuação que tem que ser alcançada ou pelas
restrições impostas além da pontuação.

9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios especificados na norma.


Quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo,
utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado,
conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda.

9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve enquadrar seu trabalho em


cada item da tabela 2 da norma (Pontuação para fins de classificação
das avaliações quanto ao grau de fundamentação). A soma dos pontos
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de
fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos


Item Especificações das avaliações de imóveis rurais
Condição Pts. Condição Pts. Condição Pts.

Número de dados de mercado efetivamente ≥ 3×(𝑘𝑘 + 1) e no


1 18 >5 9 - 0
utilizados mínimo 5

Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma Minoria ou


2 Todos 15 Maioria 7 0
exploração, conforme 5.1.2 ausência
Visita dos dados de mercado por Engenheiro de Minoria ou
3 Todos 10 Maioria 6 0
Avaliações ausência
Custo de Como
Custo de reedição
Critérios adotados para avaliar construções e reedição por variável,
4 por planilha 5 3 3
instalações caderno de conforme
específica
preços anexo A
Como
Por caderno de variável,
5 Critério adotado para avaliar produções vegetais Conforme 10.3 5 3 3
preços conforme
anexo A
6 Apresentação do Laudo, conforme seção 11 Completo 16 Simplificado 1 - 0
Tratamento Tratamento por
Utilização do método comparativo direto de dados científico, fatores, Outros
7 15 12 2
de mercado conforme 7.7.3 e conforme em tratamentos
anexo A 7.7.2 e anexo B
Fotográfica 2 - 0 - 0

8 Identificação dos dados amostrais Coordenadas Roteiro de


geodésicas ou 2 acesso ou croqui 1 - 0
geográficas de localização
Fotográfica 4
Documentação do avaliando que permita sua Coordenadas
9
identificação e localização geodésicas ou 4 - 0 - 0
geográficas
Certidão dominial
2 - 0 - 0
atualizada
Levantamento
Documentação do imóvel avaliando apresentada
10 topográfico Levantamento
pelo contratante refere-se a
planimétrico de 2 topográfico 2 - 0
acordo com planimétrico
normas

SOMATÓRIO PONTUAÇÃO

Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3

9.2.3 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9.2.3.1 a


9.2.3.10.

9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o


grau I.
9.2.3.2 k = número de variáveis independentes:

# variável dependente: preço ou preço unitário;


# variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação
etc.

20
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

9.2.3.3 São obrigatórios em qualquer grau:

# explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;


# vistoria do imóvel avaliando;
# identificação das fontes;
# no mínimo três dados de mercado, efetivamente utilizados.

9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o


profissional pode admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.2
da ABNT NBR 14.653-1:2001.
9.2.3.5 É obrigatório nos graus II e III o seguinte:

# a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados;


# no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
# a apresentação de informações relativas a todos os dados
amostrais e variáveis utilizados na modelagem;
# que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o
intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.

9.2.3.6 É condição para o enquadramento no grau III:

# a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de


avaliações;
# a apresentação do laudo completo;
# a utilização efetiva de no mínimo 3x(k+1) dados de mercado;
# que o nível de significância α (somatório do valor das duas caudas)
máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste
bicaudal) seja de 10%;
# que o nível de significância máximo admitido nos demais testes
estatísticos realizados seja de 1%.

9.2.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem


assumir n situações bem definidas (códigos alocados), como, por
exemplo, a situação (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-
1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas.
Quando isto não for possível, a avaliação terá grau de fundamentação
máximo II.
9.2.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em
5.12), o modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que
evidenciem as diferenças dos respectivos mercados.

21
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CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

9.2.3.9 Na inexistência de produções vegetais, construções ou


instalações ou quando estas não forem objeto da avaliação, deve ser
atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar
o enquadramento na tabela 1.
9.2.3.10 Para a determinação da pontuação, os valores na horizontal
não são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical.

9.3 Quanto à precisão – As avaliações de imóveis rurais serão especificadas


quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir:

Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método comparativo


direto de dados de mercado

Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
<=30% 30% - 50% > 50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar subseção 9.1

Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3

A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação dos diversos


componentes existentes nas propriedades rurais.

10 Procedimentos específicos

10.1 Terras Nuas

10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado,


preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
10.1.3 Fatores de homogeneização – No caso de utilização de fatores de
homogeneização, recomenda-se que a determinação destes tenha origem
nos estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis como,
por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na
mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e
tratados conforme anexo B.

Importante destacar um ponto do Anexo B, referente ao saneamento amostral:

B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos


consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra.

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CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

Importante ressaltar que os procedimentos apresentados são fundamentais à


avaliação do bem, mas sua correta aplicação não é garantia de sucesso, pois não existe
tratamento matemático capaz de corrigir as distorções derivadas de uma vistoria mal feita
ou deficiente, ou seja, o trabalho de campo bem feito é certeza de sucesso.
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:

10.2 Construções e instalações

10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de


dados de mercado, devem ser feitas por orçamentos qualitativos e
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:

# aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado


de conservação;
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a
obsolescência e a funcionalidade do item.

10.3 Produções vegetais – Na avaliação em separado das produções vegetais


deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.

10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a


identificação do valor econômico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação,
recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da
renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de
um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de
suporte da pastagem.

10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

Um dos pontos criticados na nova norma refere-se a exclusão da avaliação de culturas


domésticas, atualmente a ênfase é dada apenas as culturas comerciais, portanto neste
material reiteramos a necessidade de se avaliar as culturas domésticas, conforme
metodologia da NBR 8.799 / 1985.
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

10.4 Florestas Nativas – Para a identificação do valor da terra em conjunto com a


sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto
de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área
avalianda.

10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas – A avaliação pode ser feita pelo


método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de
reedição, quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das
fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras – Quando estas obras e trabalhos
de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em outros itens da
avaliação, a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É
recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos
efetuados.

De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2004, na apresentação dos laudos de


avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte:

11 Apresentação de Laudos de Avaliação – Os laudos de avaliação devem ser


apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2.

11.1 – O laudo completo deve incluir:

# identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que


tenha solicitado o trabalho;
# objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade
(exemplo: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação;
# pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1/2001, ressalvas e
fatores limitantes;
# roteiro do acesso ao imóvel;
# planta esquemática de localização;
# descrição da região, conforme 7.3.1;
# identificação e caracterização do bem avaliado, conforme 7.3.2;
# data da vistoria;
# descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções, instalações
(7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4);

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CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653

# descrição detalhada das máquinas e equipamentos (7.3.2.6); # obras e


trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5);
# classificação conforme seção 5;
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
# pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4;
# descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra conforme 5.2.1;
# memória de cálculo do trabalho utilizado;
# diagnóstico de mercado;
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de
referência;
# especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
# local e data do laudo;
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais)
responsável(ais) pela avaliação.

11.2 – O laudo simplificado deve incluir:

# identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu representante legal


que tenha solicitado o trabalho;
# objetivo da avaliação;
# roteiro de acesso ao imóvel avaliando;
# identificação e caracterização do bem avaliando (terras, produções
vegetais, etc.);
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
# especificação da avaliação;
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de
referência;
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais)
responsável(eis) pela avaliação;
# local e data do laudo.

Outras considerações sobre a norma serão apresentadas no decorrer do trabalho,


quando necessário para esclarecer os procedimentos recomendados para a avaliação de um
determinado item.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Uma constante preocupação da Engenharia de Avaliações é que a determinação do


valor de mercado de um bem seja feita de forma técnica e seguindo uma determinada
metodologia, apresentando um resultado de qualidade e bem fundamentado, com o menor
grau possível interferência da subjetividade do avaliador no resultado final.
O objetivo principal é a valoração de bens, que se faz através de balizamento pelo
valor de mercado que se estima, normalmente, através de observações dos preços
praticados no referido mercado.
A escolha da metodologia de avaliação a ser empregada pode ser baseada no
atendimento das seguintes condições:

• natureza do bem a avaliar;


• finalidade da avaliação;
• disponibilidade, quantidade e qualidade de informações;
• deve ser justificada;
• suportar o convencimento do valor.

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do


valor de mercado de um imóvel, quais são as metodologias disponíveis para esta
identificação?
O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o próprio
nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis
ofertados ou transacionados no mercado, efetuando é claro, as correções devidas às
diferenças entre eles. Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o
tratamento científico.
O Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se baseia na
capitalização de um rendimento obtido na exploração do imóvel rural, a uma taxa de
mercado, para determinar o valor total da propriedade.
O Método Involutivo é aquele que identifica o valor do bem avaliando por meio de um
“projeto hipotético”, ou seja, o avaliador tem que elaborar um projeto de exploração da
propriedade, buscando o aproveitamento eficiente de todos os recursos disponíveis no
imóvel, mas dentro da realidade de mercado local. Utilizado para imóveis atípicos ou quando
não há elementos semelhantes para comparação.
O Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias, para a identificação do valor de

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que serve para adequar o valor
encontrado ao valor de mercado.
Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente
do método escolhido haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só
pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo de um bem:

• Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do bem por meio


de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra;
• Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas
partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

O método comparativo é também conhecido como método direto ou sintético, pois se


baseia na comparação direta do imóvel avaliando com outros imóveis ofertados ou
negociados no mercado, procedendo às correções das diferenças entre eles, visto que não
existem imóveis iguais.
Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis pesquisados
para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneização dos elementos que
exercem influência no valor das terras, quais sejam:

• características físicas;
• localização e acesso;
• benfeitorias;
• culturas;
• entre outros, específicos para cada propriedade ou região.

Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado imobiliário da


região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados, por
meio de uma vistoria criteriosa, tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto
mais precisas às descrições dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na
transposição dos mesmos (homogeneização).
Uma consideração relevante que deve ser feita, é a dificuldade de se conseguir
elementos amostrais no meio rural, as amostras são muito mais escassas do que na zona
urbana, dada as características das propriedades rurais e do mercado de imóveis rurais de
uma região.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Deve-se lembrar de que este método é considerado eficiente, apenas onde houver
abundância de informações, tanto do próprio imóvel avaliando como do mercado, imóveis
comparativos. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em
determinadas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam
atualizados e a movimentação do mercado de compra e venda de imóveis esteja estagnada.
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação, pois é conhecido que
as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de
benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água;
cobertura vegetal natural (matas) etc.
Além disso, deve estar claro que sua aplicação para a avaliação de imóveis rurais é
muito trabalhosa, pois o mais comum neste método, para a avaliação de imóveis rurais, é a
sua utilização via tratamento por fatores, que são os responsáveis pela transposição das
informações do mercado para a propriedade avalianda.
Na opção de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para
cada variável independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas,
dado a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos
ou elaborados.
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada
para tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliação de grau de
fundamentação III, o que torna a aplicação do método extremamente oneroso e difícil.
Na prática ocorre que o método comparativo de dados de mercado será o método
mais utilizado para a avaliação de terra nua, como veremos a seguir.

5.2 MÉTODO DA RENDA

Também denominado de indireto, o método da renda consiste em determinar o valor


da propriedade avalianda por meio da capitalização da renda líquida na sua exploração.
Em matemática financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital,
pode-se determiná-lo quando submetido a uma determinada taxa de juros. Por analogia, o
mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda
líquida, efetiva ou potencial, pode-se determinar o seu valor.
Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas propriedades rurais
bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deve-se ter muita cautela
na escolha da taxa de capitalização da renda líquida a ser aplicada.
Para seu sucesso o método depende da análise dos balanços dos últimos anos (03 a
05) da propriedade e da criteriosa escolha da taxa de juros, pois ambas as variáveis serão
utilizadas para auferir o valor da propriedade.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Os problemas do método são:

• reduzido número de imóveis rurais com balanços confiáveis e bem


estruturados;
• dúvidas quanto a taxa de juros que será aplicada.

Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está
relacionado com a renda que ela é capaz de produzir, capitalizada a uma determinada taxa
de juros, cuja equação matemática pode ser representada da seguinte forma:

𝑅𝑅𝑅𝑅
𝑉𝑉𝑉𝑉 = � � ×100
𝑖𝑖
Equação 1: Método da Renda

onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda líquida/ha;
i = taxa de juros.

Importante frisar que no cálculo da renda líquida (Rl) devem-se considerar as receitas
totais e os custos totais da propriedade, enfatizando que os custos totais devem incluir os
custos diretos (custeio) e indiretos, como: depreciação, juros e amortizações.

𝑅𝑅𝑅𝑅 = (𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐶𝐶𝐶𝐶)


Equação 2: Renda líquida

onde;
Rl = renda líquida; 2
Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.

A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de capitalização que


será utilizada no trabalho, já que não existem estudos técnicos, embasados estatisticamente,
que informe qual é a taxa de renda para imóveis rurais.
Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, sugere-se o
seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com o método comparativo direto de
dados de mercado, ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade.
Com estes dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas
características espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações
na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação
será feita utilizando-se também do método da renda.

2 O valor da renda líquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida padrão em Engenharia
de Avaliações para o valor da terra de imóveis rurais.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

5.3 MÉTODO EVOLUTIVO

Como acima exposto, o método EVOLUTIVO se fundamenta na avaliação de um bem


pela soma de custos de suas parcelas componentes, como por exemplo: o valor da
propriedade avalianda é o resultado da soma da avaliação do terreno e da benfeitoria, cada
qual avaliado segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugação de
métodos.
Seguindo o exposto, para cada informação do conjunto amostral deve-se fazer a
decomposição do seu valor total do imóvel (VTI) em valor em terra nua e em benfeitorias,
após a decomposição do valor nos diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a
metodologia recomendada ou mais viável para apurar o valor do componente. Ao término
deste procedimento é que se encontra o valor da terra nua de cada elemento amostral, que
será utilizado na avaliação da terra nua da propriedade avalianda.
O valor total (ou final) da propriedade avalianda é o resultado do somatório do
resultado da avaliação de cada um dos seus componentes, apurado cada um segundo
diferente metodologias, característica chave do método evolutivo.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Conforme exposto, o método comparativo direto de dados de mercado seria inviável,


pois o elevado número de variáveis independentes exigiria um elevado número de amostras
para sua análise, sendo este elevado número de amostras o fator limitante, conhecidas as
limitações do mercado de terras em cada região.
O inconveniente do método da renda recai sobre a ausência de balanços confiáveis,
dada à baixa ou mesmo ausência de escrituração nas propriedades rurais, somado a
incerteza quanto à taxa de juros a ser empregada.
Desta forma, analisando as metodologias de avaliação de bens disponíveis, é possível
afirmar que a avaliação de um imóvel rural deverá ser feita pelo método evolutivo.
O método evolutivo determina o valor de um bem, por meio do somatório do valor
individual de cada parcela da propriedade, determinado segundo sua própria metodologia
de avaliação.
O desmembramento destes elementos gera uma sensível redução dos fatores de
homogeneização utilizados para a terra nua, facilitando e viabilizando os trabalhos do
avaliador de imóveis rurais.
Corriqueiramente ouvimos dizer que não existem imóveis iguais, cada um tem suas
próprias características, para imóveis rurais isto é ainda mais verdadeiro, dado o grande
número de variáveis independentes que podem ser atribuídas a ele.
Os imóveis rurais, diferentemente de outros imóveis, possuem muitas vezes uma
complexa estrutura produtiva, que engloba diversos elementos diferentes interagindo para a
expressão máxima de sua capacidade produtiva. Estes elementos podem ser naturais, como:
terra; recursos hídricos; recursos florestais; etc., ou não, como: culturas; construções e
edificações, obras e melhorias do terreno, etc.
Por isso é importante fazer a separação destes elementos em grupos, como pode ser
facilmente visualizado na figura 1.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

IMÓVE RURAL

Terra Nua Culturas

Máquinas e
Construções
Implementos

Produtos
Semoventes
diversos

Recursos
Outros
Naturais

Figura 1 - Composição de um imóvel rural

Dada à complexidade dos imóveis rurais, além de visto alguns conceitos e legislações
sobre a avaliação de imóveis rurais, o avaliador deve proceder, no mínimo, a separação do
mesmo em terra nua e benfeitorias.
Segundo recomendações da norma, a terra nua deve ser avaliada pelo método
comparativo direto de dados de mercado, enquanto as benfeitorias pelo método
recomendado em virtude de suas características, mas que variam entre o método da renda e
de custos.
Ao término da avaliação de cada um dos elementos existentes na propriedade, deve
ser feito o somatório destas parcelas para a apuração do valor total do imóvel rural.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

O método comparativo direto de dados de mercado é a metodologia recomendada


pela ABNT, na norma brasileira NBR 14.653-3:2004 (Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis
Rurais) para a avaliação da terra nua.
Normalmente o valor da terra nua (que é a variável dependente) flutua em função de
alguns fatores (denominados variáveis independentes), como por exemplo:

Imóvel
Rural

TERRA NUA Benfeitorias Outros

Classe de
Recursos
Capacidade Situação Dimensão Outros
Naturais
de Uso

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior ênfase será dada a classe
de capacidade de uso e a situação, pois são os fatores mais usuais e utilizados pelos diversos
avaliadores de imóveis rurais. Isto não significa que os outros fatores não são importantes,
são apenas pouco usuais, mas não menos importantes dadas às condições e características
do trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de cálculo do valor da terra nua (VTN) é apresentado na
sequência, com as informações pertinentes, os dados para a apuração do valor da terra nua,
distribuído nos exercícios 2 a , apresentados oportunamente conforme são apresentados os
tópicos do assunto.

33
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

Segundo BERTOLINI (1994), no âmbito da ciência do solo, as inúmeras classificações


existentes podem ser reunidas em duas categorias distintas: classificação pedológica (ou
taxonômica) e classificação técnica.
A classificação técnica é aquela executada em favor de uma determinada característica
específica de interesse do pesquisador (ou avaliador), com algum caráter específico ou
prático, como por exemplo, em classes de capacidade de uso.
No exame das propriedades rurais o avaliador terá que observar certas características
físicas que são importantes para a fixação do valor, dentre eles estão os solos das
propriedades.
As diferentes denominações regionais dos solos, não permitem a qualquer profissional
determinar com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais
denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas, se
faz necessário utilizar um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de solos num
mesmo parâmetro, possibilitando comparação entre diferentes propriedades, inclusive de
diferentes regiões.
Para tanto foi escolhido o sistema de classificação em classes de capacidade de uso,
que foi desenvolvido para a conservação do solo, pelo Serviço de Conservação de Solo dos
Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos de solos sem considerar
a localização ou as características econômicas da terra, visando obter classes homogêneas
de terras, com máxima capacidade de uso sem risco de degradação do solo.
Nos trabalhos de avaliação de imóveis rurais, o critério está baseado no Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade
de Uso, III Aproximação.
Neste critério, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro subclasses cada
(exceção à classe I).

Grupo A Grupo B Grupo C

Classe
Classe I Classe V
VIII

Classe II Classe VI

Classe
Classe III
VII

Classe IV

Figura 3: Sistema de classificação em classes de capacidade de uso

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As
classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação de
uso. Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria recomendável
que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que
tenha conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais
solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado
número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das
condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas
pressuposições:
A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita pela interpretação do
levantamento do meio físico, efetuado com o uso de métodos computacionais e/ou
fotogrametria, para as interpretações prévias e trabalhos de campo. Ela é baseada em
combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a
profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a permeabilidade, a
capacidade de retenção de água, o tipo de argilo-minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos
possíveis de serem removidos ou deficiências de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são
consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições temporárias,
ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à classificação.
Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente
ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa
agronômica, e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares
apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de
depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes
tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão,
generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo
não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar em conta todas as características e
propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de
capacidade de uso).
A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso
econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição, mas sim um sistema
destinado a promover a conservação dos solos.
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de
aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por
isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

de uso do solo permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao


proprietário maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.
Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localização em função
das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e
características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade
de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de capacidade de
uso deve-se conhecer:

• as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);


• as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de
melhoramentos (classes);
• as limitações do solo (subclasses).

Os grupos, do sistema de classificação em classes de capacidade de uso, se referem às


possíveis utilizações que se podem aplicadas aos solos de cada grupo, e, foram divididas em:

• GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais,


perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre, comporta as
classes I, II, III e IV.
• GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas
para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida silvestre, porém
cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo,
comporta as classes V, VI e VII.
• GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens
ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora e fauna
silvestre, recreação ou armazenamento de água, comporta apenas a classe
VIII.

As classes de capacidade de uso relacionam a aptidão dos grupos com as respectivas


práticas de controle à erosão, necessárias para a preservação do solo. As classes foram
divididas em oito, designadas por numeral romano, podendo ser assim resumidas:

• CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de


conservação.
• CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.
• CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.
• CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão
limitada, com sérios problemas de conservação.
• CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento,
sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas
em casos muito especiais.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

• CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou


reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do
solo.
• CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou
reflorestamento, com problemas complexos de conservação.
• CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento,
podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre,
como ambiente para recreação, ou para fins de armazenamento de água.

E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas
pelas seguintes letras:

• e = pela erosão presente e / ou risco de erosão;


• s = relativas ao solo;
• a (ou w) = por excesso de água;
• c = climáticas.

A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a


subclasse é representada pelo numeral romano da classe seguido da letra que designa a
limitação (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III e subclasse e, devido a problema
de erosão).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o
sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramétrico, classifica as terras com
base única na limitação mais severa que possui e o segundo, sintético, de acordo com o
somatório dos graus de limitações e aptidões do solo.
Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA (1966) sugeriram
uma régua para classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que, uma vez
estabelecida à tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas
habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter
resultados consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para Levantamento
Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983),
um resumo das caracterizações das diferentes classes e subclasses de capacidade de uso:

CLASSE I - são solos que tem poucas restrições quanto à sua utilização, podem
ser cultivados com intensidade, utilizados para pastagens, vegetação campestre,
florestas ou mesmo como reserva para animais silvestres, com mínimos riscos de
depauperamento, sem exigir práticas ou medidas especiais de conservação do
solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa
retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou
com declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e sem grandes

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é


permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o
uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem
mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho
ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão
acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo,
inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser
usadas mesmo nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses.
CLASSE II – os solos desta classe possuem algumas limitações que reduzem a
escolha das culturas ou exigem práticas moderadas de conservação, ou seja,
apresentam limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos
moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas
desde que lhes sejam aplicadas práticas simples de conservação do solo, de fácil
execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e
elevadas, de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode ser
suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos
drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham
excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer
cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura,
cultura em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de
glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como
rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as
seguintes subclasses:

 Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado,


oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre
2% e 6%);
 Subclasse IIs: terras produtivas, com relevo plano ou suavemente
ondulado, com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água,
ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de
retenção de adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC);
 Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras
restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação,
mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a
probabilidade da salinização, pequena;
 Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente
onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três
meses).

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

CLASSE III – os solos desta classe possuem severas limitações que reduzem a
escolha dos vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou ambas,
com severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas
anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim
de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a
elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais
fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez
de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade.
Frequentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a
serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do
solo. A classe III admite as seguintes subclasses:

 Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive


entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio
rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo
apresentar erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
frequentes, também em terrenos com declives da classe entre 2% e 6%
e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta;
 Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas
com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por:
profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre;
ou risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo
devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico);
 Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas
por excesso de água, mas sem riscos frequentes de inundações: a
drenagem é possível, mas, sua manutenção complexa;
 Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com
moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em regiões
semiáridas.

CLASSE IV – os solos desta somente são utilizados para lavouras com limitações
muito severas quanto a escolha das culturas, pois os solos necessitam de
manuseio muito cuidadoso. Estes solos têm riscos ou limitações permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de
12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são
adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos
cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis
anos de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito
especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive
íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem

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muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem


impróprias para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões, onde a
escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as
culturas sem irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV, são
previstas as seguintes subclasses:

 Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para


cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de
declive entre 10 e 15%), com deflúvio muito rápido, podendo
apresentar erosão em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos
rasos frequentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso
de terrenos com declives da classe entre 5% e 10%, mas com solos
muito suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com mudança
textural abrupta;
 Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou
apresentando pedregosidade (30% - 50%), com problemas de moto
mecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água
aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
 Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos
de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como
risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;
 Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas,
ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo possíveis
colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada.

CLASSE V – em geral os solos das classes V a VIII não se prestam a agricultura. Em


face de outros fatores, além dos riscos de erosão, os solos desta classe estão
sujeitos a limitações que comprometem sua utilização. São solos planas, ou com
declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, serem
apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas
permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais. Embora se apresentando
praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração
com culturas anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais
como muito baixa capacidade de armazenamento de água, encharcamento (sem
possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, frequente risco de
inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível
o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações
advindas principalmente do risco de inundação. O solo, entretanto, tem poucas
limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem
necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como
de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão

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sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem
práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo, são previstas
para a classe V as seguintes subclasses:

 Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio


praticamente nulo, podendo apresentar como limitações os seguintes
fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem
interna muito rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade
intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva;
 Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio
praticamente nulo, severamente limitado por excesso de água, sem
possibilidade de drenagem artificial e / ou risco de inundação frequente,
mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas
épocas do ano;
 Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com
longos períodos de seca e / ou risco frequente de geada, neve ou ventos
frios.

CLASSE VI – solos dessa classe possuem limitações severas que restringem seu
emprego, são terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas
para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e
algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que
adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes
protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de
conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são
medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do
solo. Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presença de pedras
impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é
adequada para culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade.
Nas regiões semiáridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão
para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes
subclasses:

 Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com


culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo:
seringueira, cacau ou banana), são medianamente suscetíveis à erosão,
com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre
10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito erodíveis), propiciando
deflúvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanização,
pelas condições topográficas, com risco de erosão que pode chegar a

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muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito frequentes ou


sulcos profundos frequentes;
 Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com
pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na superfície. Outra
condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos,
como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos;
 Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas
possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas à moto
mecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou
recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas;
 Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a
ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo
mesmo das plantas perenes mais adaptadas.

CLASSE VII – os solos dessa classe possuem severas limitações que restringem
seu uso, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas
limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo,
pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem
severas restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito
íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com
deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são
semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de poder ser necessário
maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais
intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem
cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como
para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses
são as seguintes:

 Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que
não florestas, com risco de erosão muito severo, apresentando
declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade)
propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização;
presença de erosão em sulcos muito profundos, muito frequentes;
 Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com
associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com
agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de
retenção de água;
 Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a
exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas, em locais onde a
irrigação seria imprescindível, mas é impraticável.

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

CLASSE VIII – nessa classe estão incluídos todos os solos que não pode ser
utilizados para qualquer tipo de produção vegetal de valor comercial. Prestam-se
apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e
turismo ou armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas
extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou
encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos
terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam
para pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:

 Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente


acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de
erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença
de processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;
 Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e / ou com
tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e
colheita de essências florestais;
 Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente encharcadas, como
banhados ou pântanos, sem possibilidade de drenagem ou
apresentando problemas sérios de fertilidade, se drenados, como no
caso dos solos Tiomórficos;
 Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as
das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o
desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como tipos de terreno. Entre elas,
enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo
homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos solos que limitam
a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento de campo, serve como
ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da capacidade de uso dos solos da
propriedade avalianda. Seu uso é extremamente simples, e, a determinação da referida
classe ocorre quando se encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 4 – Fatores para classificação dos solos

Classe de Capacidade de Uso


Fator limitante Característica
I II III IV V VI VII VIII
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
1. Fertilidade natural ou produtividade
c. Média - 30 % a 50 % X
aparente (V%)
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
2. Profundidade efetiva c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
3. Drenagem interna
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
a. Muito rápido X
b. Rápido X
4. Deflúvio superficial c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
5. Pedregosidade
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
a. Ausente X
b. Ocasional X
6. Riscos de Inundação
c. Freqüente X
d. Muito freqüente X
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
7. Classe de declividade
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
a. Não aparente X
b. Ligeira X
8. Grau de erosão laminar c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
a. Ocasionais X
9. Sulcos rasos b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
10. Sulcos médios b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
11. Sulcos profundos b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
12. Voçorocas X
a. Muito longa X
b. Longa X
13. Seca edafológica c. Média X
d. Curta X
e. Muito curta X

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar apenas em classificar as
terras em classes de capacidade de uso, não detalhando ao nível de subclasse, pois este é
um procedimento ainda pouco usual em avaliações de imóveis rurais.
Agora é fácil perceber que o valor da terra nua deve estar diretamente relacionado
com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário. Isto
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto
maior a gama de uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida,
quanto menor a liberdade, provavelmente, menor o seu valor.
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde esta claro que a classe de
capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem limitações, enquanto que a classe de
capacidade de uso VIII não permite nenhum uso comercial e ainda possui severas limitações
ao uso do solo.

Aumento da intensidade de uso do solo


Classe Cap. Uso

Sentido das Silvicultura Pastoreio Cultivo Intensivo


Vida silvestre e

ocasional ou
aptidões e das
recreação

limitado
Cultivo
Moderado

Complexo
Intensivo

aparente
Limitado

limitações

Simples

Não
I
Aumento das limitações e dos

II
Aumento da adaptabilidade e

SUB-UTILIZAÇÃO DA
III
da liberdade de escolha de uso

IV

V
riscos de uso

VI
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA

VII

VIII

Figura 4 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de
erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984)

Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades com


infraestrutura adequada e acima da média, pois os melhoramentos aplicados aos solos
podem eliminar alguns fatores restritivos como: erosão; fertilidade; e etc., permitindo
classificá-lo em uma classe menos restritiva e possivelmente de maior valor comercial.
Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra, pois os
demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como ótimas pastagens, culturas de

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

alta produtividade serão avaliadas especificamente quando da determinação do valor


daquelas, onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por
hectare deste imóvel com relação a outras propriedades.
Existem atualmente diversas ferramentas tecnológicas, de produtos digitais ou
hardwares e softwares, que auxiliam o avaliador nos trabalhos de classificação dos solos em
classes de capacidade de uso, principalmente devido aos avanços do geoprocessamento e
dos sistemas de informações geográficas (SIG’s).

Figura 5: Exemplo de classificação em classes de capacidade de uso

7.2 SITUAÇÃO

Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce influência significativa


no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a seguir.
LIMA (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um imóvel rural
refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de
grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que não possua,
entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração
e possuindo as mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro
urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção.

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de
exploração.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio Teixeira
Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, assim se manifesta sobre o problema:

“... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos


habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as implicações
econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos
levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo,
elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento
agropecuário, com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil)
quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento
hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo:
ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com
base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma
escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu
valor”.

7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia recomendada para a


avaliação de terra nua é o método comparativo direto de dados de mercado, e, como visto
anteriormente este critério baseia-se na utilização de fatores de homogeneização para a
apuração do valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneização servem para transformar a propriedade amostral ou
avalianda em um elemento comparável, principalmente com outros elementos da mesma
região geoeconômica.
Neste trabalho vamos discutir somente os fatores de homogeneização para as classes
de capacidade de uso e para a situação dos imóveis rurais, avaliados ou amostrais.

7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

Diversos profissionais atuantes na área de conservação dos solos realizaram trabalhos


procurando estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em ordem
decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir, com apreciável margem
de segurança a renda possível (ou máxima) da terra em cada uma das classes de capacidade
de uso dos solos.

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

A ideia destes trabalhos era de demonstrar que a exploração comercial de uma


determinada cultura nas diferentes classes de capacidade era afetada pelas restrições ou
limitações inerente a própria classe, que contribuiriam por reduzir o valor líquido das
colheitas conforme as condições do trabalho.
Esta ideia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo MENDES SOBRINHO
(1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo à
produção de arroz foi expresso em porcentagem.

Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo

Classe de Escala de
Critério
Cap. de Uso Valores (%)
terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade,
I 100
exige adubação de manutenção.
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e
II 95
fertilidade exigem práticas simples (nivelamento).
terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade
III 75
exigem práticas complexas (terraceamento).
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
IV 55
problemas de conservação.
terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida
V 50
de pecuária leiteira.
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação,
VI 40
fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira.
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige
VII práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração 30
silvícola.
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação,
VIII 20
renda líquida de eventual exploração piscícola.

Fonte: Mendes Sobrinho

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada
classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como
únicas. Para cada região podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais
próprios.

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 6 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo

Classe de Cap. Escala de


Critério
de Uso Valores (%)
Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de
I 100
melhoramento e / ou proteção do solo
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
II 95
conservacionistas simples.
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
III 75
conservacionistas intensivas.
Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
IV 55
quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio).
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem
V 50
despesas com práticas especiais.
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita
VI 40
a despesas com práticas conservacionistas em pastagens.
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20

Fonte: Vegni Neri (1976)

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em
extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores
também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões, chegando a valores diversos,
reunidos pelo Engenheiro Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de
Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados:

Tabela 7 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores.

Classe de Valores relativos em porcentagem


Capacidade de
Uso dos Solos Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias

I 100 100 100 100 100

II 80 67 95 80 80

III 64 44 75 60 61

IV 51 30 55 52 47

V 41 20 50 44 39

VI 33 13 40 28 29

VII 26 9 30 14 20

VIII 21 6 20 7 13

Fonte: França

49
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o professor
FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou
seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais
próprias de cada estudo.
Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem
duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a
dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem:

𝑒𝑒 > 𝑤𝑤(𝑎𝑎) > 𝑠𝑠 > 𝑐𝑐


Equação 3: Ordem de importância dos fatores de subclasse

onde:
e = erosão ou risco de erosão;
w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);
s = limitações inerentes ao solo e;
c = limitações devidas ao clima.

Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o menor. O
esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais características a
serem observadas nas classes, subclasses e unidades:

50
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 8 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões.

Classe de Capacidade de Uso das Terras


Classes Subclasses Unidades
I 1) declive acentuado
2) declive longo
3) mudança textural abrupta
4) erosão laminar
5) erosão em sulcos
e
II 6) erosão em voçorocas
7) erosão eólica
8) depósitos de erosão
9) permeabilidade baixa
III 10) horizonte A arenoso

1) pouca profundidade efetiva


2) textura arenosa em todo perfil
3) pedregosidade
IV 4) argilas expansivas
5) baixa saturação em bases
s
6) toxicidade de alumínio
V
7) baixa capacidade de troca
8) ácidos sulfatos / sulfetos
9) alta saturação com sódio
10) excesso de sais solúveis
11 excesso de carbonatos
VI
1) lençol freático elevado
2) risco de inundação
a
3) subsidência em solos orgânicos
VII 4) deficiência de oxigênio no solo

1) seca prolongada
2) geada
c 3) ventos frios
VIII
4) granizo
5) neve

Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma
variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as
subclasses, variação essa que é da ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir,
na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso,
utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se verificar se os valores
relativos correspondem à realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de
novos valores relativos.

51
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 9 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do
Solo.

Classe de Capacidade de Valores Relativos a Classe Subclasse de Cap. de Valores Relativos a


Uso Cap. de Uso Uso Subclasse Cap. Uso
I 100 100
IIs 88
II 80 IIe 80
IIe,s 74
IIIs 68
IIIw 64
III 61
IIIe 60
IIIe,s 56
Ivs 50
IV 47 Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VIe 32
VI 29
VIe,s 26
VIIe 23
VII 20
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13

Fonte: França

Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada
nenhuma variação no valor em função das severas limitações de uso já impostas a classe.
Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de
capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por LIMA (2005), qual será a curva de solos adequada para o
trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já
apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde foram elaboradas, mas o
problema é com a adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários.
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à utilização do
critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual a curva de valores que
representa a região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma “curva” para
diferentes localidades, gerando distorções. O correto é a verificação da representatividade
daquela curva frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções.

52
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO

Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso, diversos autores
estudaram o efeito da situação no rendimento líquido das culturas, este estudo forma a base
atualmente para determinação dos fatores de situação.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a solução
proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.

Tabela 10 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.

Circulação Escala
de
Situação Importância das Praticabilidade durante
Tipo de Acesso valor
distâncias o ano (%)
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100
Primeira classe não
Muito boa Relativa Permanente 95
pavimentada
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90
Estradas e servidões de Vias e distâncias se Sem condições
Desfavorável 80
passagem equivalendo satisfatórias
Distâncias e classes Problemas sérios na
Má Fecho nas servidões 75
se equivalendo estação chuvosa
Fechos e interceptadas Problemas sérios
Péssima 70
por córregos sem ponte mesmo nas secas

Fonte: Caires

LIMA (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi elaborada, a
exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma
determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas
regiões, mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado
imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do imóvel rural,
desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007. Nesta tabela os técnicos
do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questão do acesso fluvial, muito
importante em regiões mais remotas do país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de
estrada.

53
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 11 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso

Características
Valor
Tipo de acesso
Situação Importância Praticabilidade Relativo
Fluvial das distâncias durante o ano (%)
Terrestre
(navegabilidade)
Não
Ótima Asfaltada 0–1h Permanente 100
significativa
1ª classe não
Muito boa 1–3h Relativa Permanente 95
asfaltada
Não
Boa 3–6h Significativa Permanente 90
pavimentada
Estradas e
Sem condições
Regular servidões de 6 – 12 h Significativa 80
satisfatórias
passagem
Problemas
Fecho nas
Desfavorável Parte do ano Significativa sérios na 75
servidões
estação chuvosa
Fechos e
Problemas
interceptada
Má Restrita Significativa sérios mesmo 70
por córrego sem
na seca
ponte

Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)

Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser observado com
maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distância e a praticabilidade
destes acessos.

7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE


DE USO E SITUAÇÃO

Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado, proposto pelo


Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores
determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são:

• capacidade de uso dos diversos solos;


• situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.

Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de
solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em
porcentagem.

54
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores
relativos também expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES
SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes de Capacidade de Uso
com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e
situação.
Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE versus
determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se determinar os
índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma determinada combinação de classe
da capacidade de uso e situação.

Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo KOZMA

Classe

Situação I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte: Kozma

Do mesmo modo procedeu FRANÇA (1983), quando relacionou as diferentes classes de


solo com as diversas situações possíveis.

55
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo FRANÇA

Classe

Situação I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: França

Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de


Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93 (Sistemática de
Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:

Tabela 14 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo o INCRA

Classe

Situação I II III IV V VI VII VIII

100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%

ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
95%
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorável
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
- 60%
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

Fonte: INCRA IN nº 8 de 1993

Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis Rurais uma


nova tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a seguir.

56
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Tabela 15 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a classe de


capacidade de uso e situação

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA
(2005).

Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso,


enquanto FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas podem ser
resultantes, em parte, da não utilização das subclasses.
Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso,
resultando então a tabela a seguir.

Tabela 16 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a classe e
subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983).

CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAÇÃO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII

100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%

Ótima 100% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito boa
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
95%
Boa 90% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfavorável
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
80%
Má 75% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097

Péssima 70% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091

Fonte: França

Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliações torna-se mais


rápido e fácil, uma vez que determinada ou conhecida a classe de capacidade de uso dos
solos e a sua situação, quanto ao tipo de acesso, determina-se o coeficiente ou o valor

57
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

unitário básico para uma determinada condição, este valor denominamos a partir de agora
como índice agronômico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm valores
diferentes, dependendo da região e da época em que foram realizadas, ou seja, não se
recomenda a adoção de nenhuma das tabelas listadas neste trabalho sem que antes seja
feita uma verificação prévia com dados de mercado, plenamente justificada, de que a
mesma retrata o funcionamento do mercado de terras agrícolas da região.
Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não implica
necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo
perfeitamente possível criar-se uma equação das classes apenas com aquelas mapeadas no
local analisado.
Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se juntar um
terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis rurais têm
variações significativas no valor, devido ao tamanho. Dependendo da região existirão outros
fatores, como potencial de irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura
florística natural (mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da
mesma sequencia sugerida a seguir.

7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL

A avaliação consiste, simplificadamente, na transposição de uma série de ofertas e/ou


transações de imóveis para o local do imóvel avaliando, utilizando-se para isto da
homogeneização dos elementos pelos fatores que exercem influência no valor das terras.
Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é necessário que sejam
cumpridas as seguintes etapas:

• 1ª etapa - Organização e sistematização das informações gerais da região


de influência sobre o imóvel;
• 2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição, dimensionamento e
qualificação das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias 3;
• 3ª etapa - Coleta de dados e diagnósticos do mercado;
• 4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
• 5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado;
• 6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel;
• 7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos resultados em laudo
circunstanciado.

3 Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.

58
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Para formar a amostra recomenda-se a busca de transações (negócios realizados) e


imóveis ofertados na região, ou quando for o caso, número de amostras insuficientes,
buscam-se as opiniões de fontes idôneas e ligadas ao setor imobiliário rural regional, para
compor um conjunto de elementos de qualidade e número suficiente para obtenção de um
resultado confiável, que mais se aproxime do valor provável de mercado, para o imóvel rural
objeto da avaliação.
Quando necessária à utilização de opiniões no conjunto amostral deve-se limitar o
número de amostras ao máximo de 50% do total de elementos válidos, segundo o Manual
de Levantamento Fundiário do INCRA (2007) – Módulo III. As opiniões deverão ser coletadas
com base na descrição de um imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da
linguagem regional, para que os emitentes dessas opiniões refiram-se a um imóvel cujo valor
possa servir como base para a avaliação.
Todos os elementos pesquisados deverão ser consignados em Fichas de Pesquisa, que
contemplem o máximo possível de atributos. O técnico responsável poderá acrescentar
outras informações que considerar relevantes.
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do imóvel
avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes para compor a amostra,
pode ser ampliada a área de pesquisa, com justificativa plausível.
LIMA (2005) define como região de características geoeconômicas semelhantes aquela
de mesma atividade econômica, mesma malha viária, sob influência do mesmo centro
consumidor.

7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

O interesse do Engenheiro de Avaliações é buscar encontrar o verdadeiro valor de um


bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto não pode ser feito sem o conhecimento
detalhado deste bem e do contexto onde ele está inserido.
Cabe ao avaliador solicitar ao interessado, toda a documentação sobre a propriedade
em estudo, que entender necessária para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como:
título de domínio, plantas, históricos de produção etc.
Além destas, o profissional podem utilizar-se também de cartas de solos,
levantamentos aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas planialtimétricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode começar com a vistoria ao imóvel
analisado, onde deve ser identificados, independente do método a ser adotado ou da
combinação de métodos, os seguintes dados básicos da propriedade, durante os trabalhos
de vistoria:

59
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

• dados cadastrais da propriedade e proprietário;


• características físicas, como:

 vegetação;
 relevo;
 tipos de solos;
 classes de capacidade de uso dos solos;
 recursos hídricos;
 recursos naturais;

• situação (características da vizinhança);


• benfeitorias;
• tipo e volume da produção (receita e despesa).

Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e
coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho ditado: “Uma fotografia vale mais que mil
palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentação fotográfica.
O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das amostras, imóveis
ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo critério, pois nada adiantaria ao
avaliador procederem a uma minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da
mesma maneira na sua amostragem de dados.

7.6 HOMOGENEIZAÇÃO

Esta etapa consiste na preparação dos dados coletados do imóvel paradigma, ou


avaliando, e das amostras levantadas na mesma região geoeconômica para a realização da
homogeneização dos dados.
Em um processo avaliatório, na maioria das vezes, acaba-se comparando objetos com
características desiguais. Ou seja, todo o imóvel, quer seja urbano ou rural, é, por natureza,
único, sendo que a única relação possível entre eles refere-se à capacidade de gerar bem-
estar ou bens e serviços úteis a seu proprietário.
No caso específico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a
homogeneização de dados amostrais se obtém aplicando coeficientes corretivos para
determinadas características (ou atributos) dos imóveis rurais. Estes coeficientes, cuja
determinação ou escolha, advém da prática do avaliador, formam a base de toda a boa
avaliação.

60
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Embora na definição destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos deles


encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita contestação, por
avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes são:

• coeficientes de características físicas (capacidade e uso do solo);


• coeficientes do tipo e volume de produção (capacidade de gerar renda
líquida);
• coeficientes de localização e/ou situação (proximidade com centros
fornecedores de insumos e consumidores da produção);
• coeficientes de forma de pagamento (redução do preço à vista etc.).

O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou
estão em oferta no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN), que não
estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas
benfeitorias.
Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as diversas
propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construções e
instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de rebanhos, máquinas e
equipamentos. Para viabilizar este trabalho de avaliação, a recomendação é a separação do
valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou
benfeitorias não reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma
das amostras. Como resultado desta separação, valor do imóvel – valor das culturas – valor
das construções – valor dos rebanhos – valor das máquinas, determinamos o valor de TERRA
agora dita NUA, isto é, sem qualquer benfeitoria realizada pelo proprietário, ocupante ou
explorador.
E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as propriedades
como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compará-las utilizando-se de suas
características mais significativas tanto do ponto de vista agronômico, quanto do produtor
rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de
acesso, parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem
compará-los.
A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada amostra gera um valor
para a propriedade avalianda, pela correlação entre suas notas agronômicas, para tanto é
necessário os seguintes procedimentos:

• caracterização detalhada da propriedade avalianda, conforme as Fig. 1 e 2


desta monografia;
• escolha da tabela com o fator de homogeneização a ser utilizado adequado
à região;
• cálculo da nota agronômica do imóvel avaliando e das amostras;
• determinação das amostras semelhantes, seus limites de variação;

61
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

• determinação do fator de oferta ou elasticidade;


• cálculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
• homogeneização dos elementos amostrados, cada elemento amostrado
conferirá ao imóvel avaliando um VTN;
• elaboração do conjunto, definido, como amostra homogeneizada, que
deverá ser saneada.

Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as informações que
nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou encontram-se envolvidos na
comercialização de imóveis, como Corretores de Imóveis, Cartorários e etc.
Assim na sequencia da apostila iremos expor a metodologia de cálculo da nota
agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a equação do valor de terra
nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a
posterior homogeneização dos dados amostrais.

7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA)

A nota agronômica (NA) é um indicador do potencial de uso da propriedade, seja ela a


avalianda ou uma amostra, pois relaciona as áreas de cada classe de capacidade de uso dos
solos da propriedade com um determinado índice agronômico (IA).
O índice agronômico (IA) é o fator resultante da combinação da classe de capacidade
de uso e da situação, podendo ser encontrado em qualquer uma das diversas tabelas de
homogeneização existentes.
É de fundamental importância executar uma criteriosa escolha da tabela de fator de
ponderação a ser utilizada, pois o resultado final, valor da terra nua (VTN), é diretamente
afetado por esta decisão.
Antes de calcular a nota agronômica (NA) de qualquer propriedade deve-se
primeiramente efetuar uma visita ao imóvel para estabelecer quais são as classes de
capacidade de uso da propriedade, além de determinar qual a área de cada uma destas
classes.
Cabe ressaltar que segundo a metodologia citada na norma, deve-se trabalhar com o
sistema de classificação das terras pela metodologia de classes de capacidade de uso, ou
seja, não se deve trabalhar com a classificação regional dos solos, como: solos de cultura,
solos de primeira, solos de cerrado, solos mecanizáveis, solos de pastagens etc., conforme já
explicado em capítulos anteriores.
Assim, cada uma das glebas de terra do imóvel rural vai ter uma determinada classe de
capacidade de uso e área, portanto valendo-se da fórmula da média ponderada pode-se
determinar qual a nota agronômica (NA) da propriedade.

62
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

De posse destas informações, procede-se então o cálculo da nota agronômica da


propriedade, por meio da seguinte equação:

[(𝐴𝐴1 ×𝐼𝐼𝐴𝐴1 ) + (𝐴𝐴2 ×𝐼𝐼𝐼𝐼2 ) + (𝐴𝐴𝑛𝑛−1 ×𝐼𝐼𝐼𝐼𝑛𝑛−1 ) + (𝐴𝐴𝑛𝑛 ×𝐼𝐼𝐼𝐼𝑛𝑛 )]


NA = � �
𝐴𝐴𝑡𝑡
Equação 4: Nota Agronômica (NA)

onde;
NA = nota agronômica do imóvel;
A1 = área da gleba 1;
IA1 = índice agronômico da gleba 1;
A2 = área da gleba 2;
IA 2 = índice agronômico da gleba 2;
An-1 = área da gleba n-1;
IA n-1 = índice agronômico da gleba n-1;
An = área da gleba n;
IA n = índice agronômico da gleba n;
At = área total do imóvel analisado.

Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para todas as
propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.

7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES

Segundo LIMA (2005), as normas de avaliação recomendam a utilização de amostras


de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes?
A princípio, seriam propriedades com as mesmas atividades econômicas,
exemplificando: na avaliação de um imóvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devem-
se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referência seria comparar as notas
agronômicas (NA) do imóvel avaliando com a das amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1 deve-se
trabalhar na fase da homogeneização somente com os dados compreendidos no seguinte
intervalo:

“B.1.2.1 – Para a utilização deste tratamento, consideram-se como dado de


mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e
1,50.”

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 ×0,50

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 ×1,50

63
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Equação 5: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação I

Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de fundamentação a


norma vigente preconiza o seguinte:

9.2.3.5 – É obrigatório nos graus II e III o seguinte:

d) que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo


admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja
compreendido entre 0,80 e 1,20.

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 ×0,80

𝐿𝐿𝐿𝐿𝑚𝑚𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 ×1,20

Equação 6: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação II ou III

onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda.

Assim, procede-se o cálculo do limite inferior (Liminf.) e do superior (Limsup.) de variação


dos dados amostrais em torno da nota agronômica (NA). Após a determinação dos limites do
conjunto amostral semelhante, devem-se excluir os elementos que não se encontram dentro
do intervalo, restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneização.

7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)

Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que
estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe),
isto é, aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.
Segundo LIMA (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde dispomos de
uma base de dados maior, em períodos normais, entendam-se períodos em que a oferta e a
procura são equivalentes, esta margem é de 10% sobre o valor total do imóvel, já na área
rural, frequentemente nos deparamos com margens diferentes, mas como a sua apuração é
demorada, e tempo não é uma coisa que se tem em trabalhos de avaliação, o usual é utilizar
o fe = 0,10.

64
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de diversas ofertas com
negociações efetivamente realizadas na região em estudo, para que se possa adotar o
coeficiente correto para a região, no momento da avaliação.
Além disto, como se trata de um fator de homogeneização, também esta sujeito às
mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo se enquadrar nos respectivos
limites, dentro do grau de fundamentação adotado para o trabalho.

7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)

As informações coletadas no mercado imobiliário regional definem as propriedades de


forma geral: com área total, áreas plantadas, culturas existentes, benfeitorias não
reprodutivas, área impróprias para agricultura, áreas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada
possível, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrição das produções de culturas,
taxas de lotação de pastagens, estado de conservação de construções etc.
Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da terra nua,
principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente, o avaliador é quem
deve definir este valor.
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aquelas amostras
que estão à venda (são ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR
ELASTICIDADE (fe).
Deve-se lembrar de que o valor do imóvel ofertado consiste na composição de terra
nua e benfeitorias. Uma observação pertinente neste ponto é que o fator de elasticidade (fe)
deve ser aplicado como um fator de desconto no valor do imóvel ofertado, assim sendo ele
incide sobre qual valor? O valor total do imóvel ofertado ou sobre o valor do imóvel ofertado
menos as suas benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o proprietário
estabelece um preço para todo o imóvel, conhecidamente no meio rural como “porteira
fechada”, ou seja, composto de terra nua e de benfeitorias.
Sabendo que o preço ofertado engloba uma margem de negociação pré-estabelecida
pelo comerciante, aqui denominada como fator de elasticidade (fe), fica claro que esta
margem incide sobre o todo, ou seja, terra nua e benfeitorias, pois como foi dito que o
proprietário de uma terra não tem conhecimento, ou não o aplica, o conceito de terra nua
quando oferta um imóvel no mercado.
Assim, o fator de elasticidade deve ser aplicado exclusivamente sobre o valor total do
imóvel (VTI), pois no caso de ser aplicado sobre o valor total do imóvel menos suas
benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da terra nua da propriedade, pois se
deixaria de descontar a margem de negociação imposta pelo proprietário sobre o valor das

65
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

benfeitorias, o que é incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra
nua e as benfeitorias perfazem um valor único.
Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra nua (VTN) da
propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado, conforme visto na seguinte
equação:

[𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉×(1 − 𝑓𝑓𝑒𝑒 )] − 𝑉𝑉𝑉𝑉


VTN = � �
𝐴𝐴𝐴𝐴

Equação 7: Valor da terra nua (VTN)

onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.

O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare (R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação acima, só existe
quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado este não existe, ou podemos
considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que compõe o
conjunto amostral semelhante.

7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)

Após a realização destas etapas, cálculo da nota agronômica, verificação dos dados
semelhantes e cálculo do valor da terra nua, todas as etapas de preparação dos dados, o
avaliador encontra-se apto a proceder à homogeneização do conjunto amostral.
O resultado final destas etapas deve ser uma tabela ou figura contendo no mínimo as
seguintes informações: identificação do elemento, nota agronômica e valor da terra nua,
também pode incluir a nota agronômica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura
6.

66
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Amostra
02
NA e VTN

Amostra Amostra
03 01
NA e VTN PARADIGMA NA e VTN
NA
VTN=?

Amostra Amostra
04 05
NA e VTN NA e VTN

Figura 6: Estrutura de relação entre imóvel paradigma e elementos amostrais

Estas informações são as necessárias para proceder à homogeneização do conjunto


amostral, que consiste na transposição de um provável valor determinado pela amostra n ao
imóvel paradigma ou avaliando, resultando numa nova informação, denominada valor da
terra nua indexado (VTNindexado).
Como fazer esta transposição de valores?
É simples, porque temos a disposição às seguintes informações: a NA e o VTN da
amostra, assim como, a NA da propriedade paradigma, então podemos estabelecer uma
relação entre estas NA’s e assim inferir um possível valor para a propriedade avalianda.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da
propriedade amostral com a determinação do valor da terra nua da propriedade avalianda,
onde a nota agronômica dos elementos é que possibilita a comparação.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de
valor de terra nua indexado (VTNindexado), que será a base para o saneamento, ou
tratamento estatístico do conjunto amostral. A equação que se utiliza para isto está descrita
a seguir:

�𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 ×𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 �
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 = � �
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝

Equação 8: Valor da terra nua indexado (VTNindexado)

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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.

7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL

O saneamento amostral, etapa também designada como eliminação de dados


suspeitos, representa a operação, dentro dos cálculos estatísticos, onde se procuram
elementos integrantes da amostragem que possuam desvios acentuados em relação à
média, procedimento através do qual se torna mais homogêneo e confiável os dados
saneados.
Os dados homogeneizados, pelo critério da nota agronômica (NA) é que serão
saneados pelos diferentes critérios disponíveis, para tanto temos que considerar
fundamentais os seguintes dados: identificação do elemento e o seu VTNindexado, organizados
como na seguinte tabela:
Tabela 17: Modelo de um quadro resumo para o saneamento

Elemento VTNindexado

Amostra 01 1.257,00
Amostra 02 1.165,00
Amostra n 1.031,00
Média 1.151,00
Desvio-padrão 113,65

O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios, sendo que a
adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da metodologia utilizada na
coleta de dados. São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:

• critério da Média aritmética;


• critério do Desvio-padrão;
• critério de Chauvenet;
• critério de Arley.

Importante enfatizar que os critérios de saneamento sempre devem ser aplicados


sobre os dados homogeneizados, nunca se deve aplicar um método de saneamento sobre
um conjunto de dados já saneado por qualquer outro critério.

68
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA

Este critério consiste na definição de um limite inferior e outro superior para a


variação dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não se encontram
contidos neste intervalo estabelecido, que são dados considerados discrepantes.
Descrição das etapas de cálculo:

• cálculo da média aritmética do conjunto amostral;

∑𝑛𝑛𝑖𝑖=1 𝑥𝑥𝑖𝑖
𝑥𝑥̅ =
𝑛𝑛
Equação 9: Média aritmética

• cálculo do desvio padrão do conjunto amostral;

∑𝑛𝑛
𝑖𝑖=1 𝑥𝑥𝑖𝑖
( − 𝑥𝑥̅ )2
S =�
𝑛𝑛 − 1
Equação 10: Desvio-padrão

onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = número de elementos do conjunto amostral;
x� = média aritmética simples;
s = desvio-padrão.

• cálculo dos limites inferior e superior;

A definição dos limites leva em conta a média aritmética da amostra multiplicada


por um coeficiente de variação de 30% (trinta por cento) para menos e para
mais.

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 0,70×𝑥𝑥̅

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 1,30×𝑥𝑥̅

Equação 11: Limites no critério da média

onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
x� = média aritmética simples;

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

• saneamento dos dados amostrais;

Após a determinação dos limites, utiliza-se como critério de saneamento a


eliminação de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo, ou
seja, trinta por cento acima ou abaixo da média são excluídos durante o processo
de saneamento.

• cálculo da nova média aritmética e do novo desvio padrão.

Quando existir elementos amostrais eliminados, deve-se proceder ao cálculo da


nova média aritmética e do novo desvio-padrão.

Ao final do procedimento, obtêm-se um novo conjunto amostral, denominado de


saneado, com uma média aritmética, denominada média saneada (x� s ) e um desvio-padrão,
também denominado de desvio-padrão saneado (ss).
Este procedimento é aplicado uma única vez, ou seja, possui somente uma operação
de saneamento, não podendo ser repetido.

7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO

Este critério diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a determinação dos


limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela subtração ou adição do desvio-
padrão do valor da média aritmética do conjunto amostral, conforme as equações a seguir:

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑥𝑥̅ − 𝑠𝑠

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠 = 𝑥𝑥̅ + 𝑠𝑠

Equação 12: Limites no critério do desvio-padrão

onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
x� = média aritmética simples;
s = desvio-padrão.

Toda a memória de cálculo restante do critério é igual ao do critério da média, ou seja,


após verificação dos elementos que estão abaixo e/ou acima dos limites, obtém-se um novo
conjunto amostral saneado, onde se calcula a média aritmética saneada (x� s ) e o desvio-
padrão saneado (ss), caso existir dados eliminados.
Assim como para o critério da média, este critério também é aplicado uma única vez,
sempre sobre os dados homogeneizados. Nunca se aplica qualquer critério de saneamento
sobre dados já saneados, sempre sobre os dados homogeneizados.

70
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET

Neste critério, os limites são substituídos pelo cálculo do valor do d/s amostragem,
onde d representa a diferença entre o valor do VTNindexado de um elemento da amostra (xi) e
a média (x� ), expresso em valores absolutos (módulo), divididos pelo desvio-padrão (s), para
em seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado.

|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
D/𝑠𝑠 =
𝑠𝑠
Equação 13: d/s critério de Chauvenet

onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio-padrão do conjunto amostral.

Neste método existe um pequeno macete que pode ser aplicado, trata-se do cálculo
de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do elemento utilizado para calcular o
d/sinferior corresponde ao elemento que apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto
para o d/ssuperior utilizamos o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o valor do
d/scrítico, que é tabelado e varia em função do número de elementos do conjunto amostral
(n), conforme tabela a seguir.

Tabela 18 – d/s crítico do critério de Chauvenet

n (número de d/s (valor crítico) n (número de d/s (valor crítico)


elementos) elementos)
5 1,65 18 2,20
6 1,73 20 2,24
7 1,80 22 2,28
8 1,86 24 2,31
9 1,92 26 2,35
10 1,96 30 2,39
12 2,03 40 2,50
14 2,10 50 2,58
16 2,16

O saneamento neste método ocorre através da comparação com os valores calculados


de d/s, quer sejam apenas inferior e superior ou todos, com o valor do d/scrítico, serão

71
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

eliminados todos os dados cujo resultado seja superior ao valor tabelado, se for menor ou
igual ao valor tabelado não há necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto
amostral.
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de saneamento caso tenha
ocorrido à eliminação de qualquer dado do conjunto amostral, pois o critério estabelece que
sejam feitos tantos procedimentos de saneamento quantos forem necessários até não
houver mais dados eliminados.
Ao término de cada etapa do processo de saneamento deve-se calcular a nova média
aritmética (x� s ) e o novo desvio-padrão (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou
última verificação, estes dados passam a ser denominados de saneados.
Este método apresenta algumas diferenças em relação os outros dois métodos
apresentados, primeiramente quanto à forma de determinação dos seus valores limites,
inferior e superior, que não formam um intervalo, depois quanto à forma de determinação
dos dados expurgados, agora feito por meio da comparação dos valores calculados com um
valor tabelado, e finalmente, que este método deve ser reaplicado sempre que houver
dados eliminados, até que estes cessem e não seja mais necessária a operação de
saneamento.

7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY

O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de Chauvenet, sendo o


termo d/s substituído por r. Assim como no critério anterior o valor de comparação “rcrítico”
é tabelado, e para se encontrá-lo deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla
entrada, em função de V (grau de liberdade) e α (nível).
O cálculo do r é idêntico ao cálculo do d/s, inclusive quanto à validade da dica
fornecida para o critério de Chauvenet.

|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
R =
𝑠𝑠
Equação 14: r do critério de Arley

onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio padrão do conjunto amostral.

72
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Para encontrar o rcrítico na tabela, deve ser determinado o V e o α do conjunto


amostral, sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para o critério de Arley o grau de
liberdade (V) é calculado da seguinte forma: V=n-2.
Com o dado número de elementos (n) encontramos na tabela 19 o valor de α, depois

na tabela seguinte, 20, com o α e o V é só localizar o valor do rcrítico.

Tabela 19 – Nível de α

Nível
n Até 5 De 6 a 10 De 11 a 50 Mais de 50
α 10% 5% 1% 0,1%

Tabela 20 - Critério de Arley - “r” crítico

V α
10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166

73
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada elemento,
sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam
inferiores ao rcrítico tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou
apenas o que for maior, preservando o de valor inferior.
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder a um novo
saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece que sejam feitos
tantos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada mais nenhuma amostra
após o procedimento de saneamento.
Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento deve-se
calcular a nova média saneada (x� s ) e o novo desvio-padrão saneado (ss) do conjunto
amostral final.

7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO

Após a conclusão do saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
O avaliador tem que definir qual será o valor da terra nua da propriedade avaliando
com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes dados qual será o VTN/ha
da propriedade avalianda?
Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados que
representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação do valor da
propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e desvio padrão do conjunto
amostral restante. Esta novo valor da média (x� s ) e do desvio-padrão (ss) denominamos de
saneados.
Importante ressaltar que foram apresentados no tópico anterior 04 (quatro) critérios
possíveis de saneamento para o conjunto de dados homogeneizados, mas destes critérios
qual adotar na execução dos trabalhos de avaliação, ou então qual o melhor critério de
saneamento?
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critérios de saneamento, o avaliador tem
que calcular o valor da nova média saneada e do novo desvio-padrão saneado, resultado
obtido somente com os dados resultantes do saneamento amostral.
Para que serve esta média e desvio-padrão saneado?
O valor da média saneada (x� s ) será considerado como o valor da terra nua por hectare
(VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela é o valor que pode substituir todos os valores
da variável, isto é, é o valor que a variável teria se em vez de variável ela fosse constante.
O desvio-padrão é uma medida de variabilidade do conjunto amostral, portanto
demonstra como está a variação dos dados em torno da média, o que significa que quanto
maior o desvio-padrão, maior a heterogeneidade do conjunto amostral.

74
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

Em avaliações de bens, pelo método comparativo de dados de mercado, o avaliador


sempre busca elementos para o conjunto amostral o mais semelhantes possível ao
paradigma, desta forma quer se buscar o conjunto amostral mais homogêneo, que é
justamente aquele conjunto resultante do critério que apresentar o menor valor de desvio-
padrão saneado.
Para avaliar o valor da terra nua da propriedade paradigma, deve-se multiplicar a sua
área (ha) pelo valor da média saneada (x� s ), conforme equação a seguir:

𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = (𝑥𝑥̅ ×𝐴𝐴𝐴𝐴)


Equação 15: Valor da terra nua da propriedade avalianda

onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
At = área total da propriedade avalianda.

7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO

O alicerce do trabalho de avaliação é a pesquisa consistente, que permita um


tratamento estatístico do conjunto amostral que ofereça aos avaliadores a segurança de que
o valor por ele adotado esteja dentro do intervalo de confiança, ou do campo de arbítrio.
O intervalo de confiança (IC) representa o intervalo de variação dos dados amostrais
em torno da média, obtido por meio da subtração ou adição do erro padrão da média,
multiplicado por um coeficiente de probabilidade, que pode ser resumido na seguinte
equação:

𝑠𝑠𝑠𝑠
I. 𝐶𝐶. [𝜇𝜇]: �𝑥𝑥̅𝑠𝑠 ∓ �𝑡𝑡× � ���
�𝑛𝑛𝑠𝑠
Equação 16: Intervalo de confiança (IC)

onde;
I. C. [µ] = intervalo de confiança para a média populacional ou verdadeira;
x� s = média saneada;
t = percentil da distribuição de Student, com grau de liberdade (V = n-1) e 80% de
confiança;
ss = desvio padrão saneado;
ns = número de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiança de 80% de certeza esse
intervalo calculado contém a média populacional ou verdadeira.

75
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

O valor de t, ou percentil da distribuição de Student, pode ser encontrada na tabela a


seguir, sendo estabelecido pela norma que devemos trabalho com o nível de confiança de
80%.

Tabela 21 – Valores do percentil da Distribuição de Student

Nível de confiança 80%

Percentis
Grau de liberdade
t0,90

1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
∞ 1,282

A nova norma, ABNT NBR 14.653-3:2004, introduziu uma alteração no conceito de


intervalo de confiança e de campo de arbítrio, pois nos trabalhos baseados na antiga norma,
ABNT NBR 8.799:1985, o avaliador considerava o intervalo de confiança como o campo de
arbítrio. Atualmente existe uma diferenciação para os dois conceitos como pode ser visto a
seguir na definição do campo de arbítrio:

76
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

“B.4 – o campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o


valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente
utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso
não seja adotado o valor calculado, o Engenheiro de Avaliações deve
justificar sua escolha.”

𝐶𝐶𝐶𝐶 = (𝑥𝑥̅𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. ∓ 10%)


Equação 17: Campo de arbítrio (CA)

onde;
CA = campo de arbítrio;
x� s = média saneada;

Desta forma, o intervalo de confiança passa a ser utilizado para estabelecer o grau de
precisão do trabalho e o campo de arbítrio para inferir um provável valor da propriedade
avalianda, que pode variar dentro de certas condições, na faixa calculada para o campo de
arbítrio, mas na realidade, essa decisão do avaliador não deve ser aleatória, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação.

77
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS

8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS

As benfeitorias podem ser divididas em:

• BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo): abrangem


todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar
rendimentos advindos da venda de seus produtos, como:

 reflorestamentos;
 pastos cultivados ou melhorados;
 culturas anuais;
 culturas perenes e semiperenes;
 canaviais;
 cafezais;
 pomares e etc.

• BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar): abrangem


todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É
o caso das:

 edificações em geral;
 casas;
 galpões;
 estábulos;
 pocilgas;
 currais e outras instalações;
 assim como os chamados melhoramentos fundiários, como:
 trabalhos de conservação do solo;
 sistemas de irrigação e drenagem;
 açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado,
efetuados no próprio solo.

Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser citadas e


dimensionadas no momento da vistoria do imóvel rural, sendo aquelas localizadas em áreas
de preservação permanente e/ou de reserva legal identificadas em separado.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de
cada um destes tipos de benfeitorias.

78
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS

As culturas, permanentes ou não, existentes em uma propriedade rural, podem ter


finalidade comercial ou não, constituindo-se simplesmente em plantações domésticas, que
não integram a exploração econômica do imóvel, em função desta finalidade, será feita a
escolha dos critérios de avaliação.
Assim, verifica-se a existência de duas frentes de trabalho, uma primeira e, mais
importante, voltada para a determinação do valor econômico das culturas comerciais, e
outra estudando a determinação dos valores de indenizações para as culturas domésticas.
A norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no que se
refere à avaliação de culturas estabelece o seguinte:

10.3 – Produções Vegetais – na avaliação em separado das produções vegetais


deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.

10.3.1 – Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a


identificação do valor econômico.

Quanto a definição do método de avaliação, na mesma NBR, consta o seguinte:

8.2.2 No caso de avaliação de produções vegetais devem ser observados os


seguintes procedimentos:

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da


data de referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os
impostos e o custo de erradicação, se houver.
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu
arrendamento.

Voltando as produções vegetais:

10.3.2 – No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação,


recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda,
o custo de formação, incluídos os custos diretos e indiretos.

79
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

As benfeitorias reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e/ou


área de reserva legal serão identificadas, descritas no laudo, porém não avaliadas. As
benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e reserva
legal que se encontre em desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas.
Já as que atendam os requisitos legais serão avaliadas e computadas no valor da
indenização.

9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS

Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS (ou não comerciais) deve-se utilizar o


critério do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo de formação da mesma.
O custo de formação compreende todos os custos necessários para a implantação da
cultura, como: custo da muda e as despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a
idade em que se inicia nova produção, caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção,
caso contrário, até a idade em que a avaliação esta sendo feita.
A equação que demonstra isto é a seguinte:

VB = 𝐶𝐶𝐶𝐶
Equação 18: Culturas domésticas

onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formação.

Atualmente é dada uma importância secundária a avaliação das culturas domésticas,


mas em determinadas situações, como as avaliações de pequenas propriedades rurais, elas
se constituem num importante item, pois se não geram renda diretamente, pelo menos, elas
são responsáveis por uma boa parcela da economia de subsistência da família que explora o
referido imóvel, portanto este item, mesmo que não constando da nova norma, tem que ser
avaliado e indenizado ao pequeno produtor.

9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS

As produções vegetais, assim entendidas, são todas as culturas, inclusive as pastagens


e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural que têm finalidade comercial,
será em função desta finalidade que será feita a escolha dos seus critérios de avaliação.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

Para fins de avaliação das culturas comerciais devem-se conhecer os seguintes


aspectos da cultura e das suas práticas agrícolas:

• espécie botânica;
• área de plantio em ha. e/ou covas;
• estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
• estado fitossanitário e tratos culturais;
• espaçamento entre plantas;
• culturas intercaladas;
• plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais e outros.

O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS é o valor econômico (VE) da


cultura. Todos os dados necessários para o cálculo do valor econômico (VE), que deve ser
obtido segundo a produtividade da própria propriedade, ou adequado de estudos
publicados por Institutos de Pesquisa, como o Instituo de Economia Agrícola (IEA) da
Secretaria de Agricultura de São Paulo (fonte de exemplo), ou equivalente em outros
Estados.
Importante salientar, que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré-
determinada, que deve e tem que ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em outras
palavras, sugere-se cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção,
uma vez que cada imóvel tem uma produtividade única, que está diretamente relacionada
ao nível tecnológico empregado em seu sistema de produção.
Uma análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio básico
estabelecida na norma, que visa determinar o valor otimizado do bem avaliado, pode-se
determinar uma metodologia básica para a avaliação de culturas comerciais.
Admitindo-se como princípio básico, calcular o valor econômico do bem, resta uma
única fórmula de cálculo, que considera o valor integral da produção futura da cultura, ou
seja, baseia-se a metodologia no conceito de LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao
seu proprietário todos os rendimentos líquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a
perda do bem.
Na avaliação de culturas comerciais, adotam-se o método do valor econômico (VE),
que calcula o valor presente dos rendimentos líquidos esperados, deduzido todas as
despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco, inerente a atividade
agropecuária.
A expressão algébrica que melhor traduz o determinado na norma é:

VE = 𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝑟𝑟
Equação 19: Valor econômico (VE)

81
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.

Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos todos


os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de
erradicação, se houver.

RL = 𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
Equação 20: Receita líquida (Rl)

onde;
Rl = renda líquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.

Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por cento),
entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser compatível com a cultura e os
seus riscos de produção, de acordo com a região em análise. Uma fonte alternativa para
determinação da taxa de risco seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é
que no Brasil o seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente.
Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor presente obtém-
se a seguinte equação:

[(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1]
FA = � �
[𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 ]

Equação 21: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos constantes (ou uniformes)

1
FA = � �
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 22: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos únicos

onde;
Fa = fator de atualização (para valor presente);
i = taxa de juros;
n = número de períodos.

Outra grande dificuldade de deste método, consiste, na determinação do valor da taxa


de juros, empregada no cálculo do fator de valor presente. Embora a constituição federal
estabeleça um teto de 12% a.a. para a taxa de juros bancários é entendimento que sua
adoção (mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias, pois, a única alternativa de

82
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

rendimento garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança, com rendimento


anual de 6% a.a.
Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a escolha da taxa de
juros que será adotada nos cálculos executados no laudo de avaliação.
Reorganizando a equação do valor econômico (VE), surgem estas 02 (duas) equações
para a determinação do valor de uma determinada cultura comercial:

((1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1)
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷)× � � ×𝑟𝑟�
(𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 )

Equação 23: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos constantes

(ou uniformes)

1
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷)× � � ×𝑟𝑟�
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 24: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos únicos

Assim, verifica-se a existência de um método básico para avaliação de culturas


comerciais, que prevê o cálculo do valor econômico do bem, com base no rendimento
líquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo, que esta
gerando renda para a propriedade avalianda.
Existem momentos, em que não se conhece o estágio de desenvolvimento da
plantação no ciclo de desenvolvimento da cultura, e, estando à mesma em produção, o valor
da benfeitoria devem ser calculado pelo custo de formação de uma cultura semelhante mais
os rendimento líquidos presentes, que o possuidor daquela cultura deixar de auferir
enquanto espera a sua nova plantação entrar em fase produtiva.
Este conceito era o adotado na norma antiga, ABNT NBR 8.799:1985, que determinava
que o valor de uma cultura comercial fosse o resultado do somatório do valor atual do seu
custo de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas líquidas
deixadas de auferir, durante o período de formação da cultura, correspondentes ao número
de anos menos um necessário para que a planta atinja a idade produtiva, multiplicado por
um coeficiente de risco. A expressão algébrica que melhor expressa este conceito é a
seguinte:

VC = [𝐶𝐶𝐶𝐶 + (𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝑟𝑟)]
Equação 25: Valor cultura, norma NBR 8.799

onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formação;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.

83
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

Em se tratando de culturas não recomendadas para o local (ou região), deve-se


considerar apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação desta cultura.
Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível, pelo método
do valor econômico, quando não houver condições de se aplicar esta metodologia, deve-se
justificar a escolha de metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente
adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam equiparados à
produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de
formação de R$1.000,00/ha considerando uma expectativa de produção de 100
toneladas/ha, a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50
toneladas/ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150
toneladas/ha a subvalorizaria.

9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS

Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo de “cultura
perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e o ciclo de utilização,
entretanto devido a questões culturais a avaliação de pastagens segue uma metodologia
diferente da avaliação das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no
que se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte:

10.3.3 – Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um


fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da
pastagem.

10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo
período restante da vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.

A diferença está no produto final: carne, leite, animais para cria, animais melhorados
(reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a recomendação
para a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o custo para formação de uma
pastagem semelhante e depreciá-la conforme seu estado vegetativo, a expressão que
demonstra isto é fornecida abaixo:

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

VP = 𝐶𝐶𝐶𝐶×𝑑𝑑
Equação 26: Valor das pastagens

onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado
de uma planilha adaptada à tecnologia utilizada no imóvel em estudo;
d = depreciação.

Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo, plantio, insumos e
tratos culturais, já os custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de fronteira agrícola,
onde tais operações foram recentemente realizadas e ainda não ocorreu à amortização
desse capital investido. Essa condição é confirmada quando não se verifica mais no mercado
a ocorrência de negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária).
O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem representar a
realidade da região avalianda e as condições encontradas na propriedade avalianda.
Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o método da
determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de informações detalhadas e
precisas sobre a exploração de animais a pasto. Assim vários autores, depois de estudos
diversos, concluíram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem,
durante um tempo correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o
pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém-implantada. E para
aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa recomendação acompanha o trabalho
de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005): a esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação
em função do estado vegetativo e fitossanitário.
Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são:

• incidência de ervas daninhas invasoras;


• falhas na formação ou claros na pastagem;
• processos erosivos;
• presença de cupinzeiros ou sauveiros;
• baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
• ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível de manejo;
• aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da
espécie.

85
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS

A depreciação será realizada considerando:

• ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima


• BOM – ocorrência de um dos itens acima;
• REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;
• PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima
• MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;
• PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.

Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de depreciação:

Tabela 22 – Coeficientes de depreciação para pastagens

Classificação Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo


Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

Fonte: LIMA (2005)

86
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao
solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e
instalações como:

• casas;
• galpões para máquinas e veículos;
• depósitos;
• secadores;
• pocilgas;
• aviários;
• armazéns;
• estábulos;
• silos;
• abrigos;
• cercas;
• estradas internas;
• represas;
• barragens;
• poços;
• sistemas de irrigação e drenagem;
• trabalhos de conservação dos solos;
• etc.

Recomenda-se utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste na


identificação do custo de reedição de um bem semelhante ao avaliado, ou seja, o custo
necessário para a reprodução de um bem semelhante, descontado a depreciação, tendo em
vista o estado de conservação e funcionalidade do bem avaliado.
Poderá ser utilizado, alternativamente, o Critério Residual que consiste na comparação
de valores de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem
essas benfeitorias, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve
ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do
avaliador.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalações rurais devem ser
avaliadas da seguinte forma:

10.2 – Construções e instalações

10.2.1 – As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de


dados de mercado, devem ser feitos por orçamentos qualitativos e
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.
10.2.2 – Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser
utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos,
específicos para mercados rurais. É recomendável que esses materiais sejam
anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentação.
10.2.3 – A depreciação deve levar em conta:

# aspectos físicos: determinados em função da idade aparente, da vida útil


e do estado de conservação;
# aspectos funcionais: considerando o aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a
obsolescência e a funcionalidade do imóvel.

Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para determinação do valor
das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa como:

VC = �𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 ×𝐴𝐴×𝑑𝑑𝑓𝑓𝑓𝑓 �

Equação 27: Valor das benfeitorias não reprodutivas

onde,
VC = valor da benfeitoria não reprodutiva;
Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2);
A = área total da construção (m2);
dff = coeficiente de depreciação física e funcional.

O custo unitário deve ser determinado, preferencialmente, por orçamentos, ou então


por tabelas previamente testadas e aprovadas para a região analisada.
O coeficiente de depreciação deve considerar o estado físico e funcional do item
analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalações rústicas, o
coeficiente de depreciação física não deve seguir o critério linear, em função da idade
aparente e da vida útil presumível do bem, e sim, recomenda, unicamente o emprego do
critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados estão expressos na tabela a seguir:

88
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

Tabela 23 – Coeficientes de depreciação para construções rurais

Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)


Ótimo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precário Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Péssima Sem condições de reforma 0,00

Fonte: Magossi (1983)

Outra metodologia de determinação do coeficiente de depreciação física é a tabela


linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil
provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a mais recomendada para a zona rural,
abaixo demonstraremos sua forma de cálculo:

KD = (1 − 𝑅𝑅)𝑛𝑛
Equação 28: Fator de depreciação

onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
R = razão de depreciação;
n = idade.

Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pré-determinados da razão de


depreciação física em função do tipo da construção.

Tabela 24 – Razão de depreciação em função do tipo de construção

Tipo de construção Razão de depreciação

Barracos 4,00%
Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50%
Residência médio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritórios 2,50%
Armazéns e indústrias 1,50%
Construções de madeira 4,00%

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AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

Tabela 25 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade

R
n
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0

1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960


2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086

Fonte: Estudo de Edificações – Valores de venda (1987)

A depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação, superação e/ou


anulação” da edificação dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região,
ou devida ao seu sub-aproveitamento.
É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser feita dentro do
contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto da região, adotando-se
sempre o BOM SENSO, nunca o avaliador deve utilizar-se do seu contexto particular/pessoal,
por meio de suas crenças e convicções.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de construções
destinadas à produção de café, só que a atividade hoje se resume à exploração de cana de
açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável
devido a problemas de mão de obra e condições de clima, neste caso as benfeitorias citadas
não apresentam mais nenhuma funcionalidade.

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AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

A análise da funcionalidade das construções deve abranger alguns itens, como: podem
ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de
capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para
aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras
que forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da
construção.
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com
relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade
muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar
produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da
porcentagem utilizada atualmente.
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem nos seguintes
critérios:

• Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização;


encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando
o imóvel e a região num período de um ano agrícola;
• Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua utilização;
aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional
e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano
agrícola;
• Superada: edificação está superada, considerando as recomendações
técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a
região num período de um ano agrícola;
• Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como
fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,
considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.

Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a depreciação por
funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os seguintes coeficientes de depreciação
física e funcional, conforme apresentado na tabela abaixo:

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AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS

Tabela 26 – Coeficientes de depreciação física e funcional

Depreciação Funcional
Depreciação
física 100% utilizada ou 75% utilizada ou 50% utilizada ou 20% utilizada ou
ótima média regular valor residual
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04

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AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS

11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS

A avaliação de máquinas e implementos agrícolas deve ser feita pelo método


comparativo direto, com a citação das fontes, conforme a norma vigente da ABNT NBR
14.653-3:2004, que especifica o seguinte:

10.6 – Equipamentos e máquinas agrícolas – a avaliação pode ser feita pelo


comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição,
quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de
consulta e apresentação dos cálculos efetuados.

No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério
sugerido por FILLINGER (1985) que consiste, resumidamente em:

• fixar o preço do equipamento novo, segundo pesquisa de mercado;


• determinar a vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas
(vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130 / 132);
• calcular a razão de depreciação anual
• por último, calcular a taxa de depreciação pela idade do equipamento.

Tabela 27 – Coeficientes de depreciação física e funcional

Período de depreciação (anos)


Bem
Limite inferior Média Limite Superior

Veículos utilitários 3 4 5
Maquinário e equipamentos agrícolas em geral,
8 10 12
incluindo silos para grãos, cercas e obras
Edificações rurais 20 25 30

Fonte: PINI

Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis, estimadas em no
máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciação anual de:

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AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS

100
D=
𝐴𝐴
Equação 29: Depreciação máquinas e implementos

onde:
D = percentual anual de depreciação;
A = número de anos previsíveis de vida útil.

A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não
tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do
equipamento.

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AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES

12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES

A avaliação de animais de lide ou de criações (gado, cavalos, suínos, aves, etc.)


também deve ser feita pelo método comparativo direto, com a citação das fontes
consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão
avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor
unitário, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação,
tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de
pagamento, genealogia etc.).

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das
matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua, pois naturalmente é
considerada como acessão natural da terra.
A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pré-
requisito de ser passível de exploração exibindo-se de autorização do órgão fiscalizador, com
a apresentação do alvará.
Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o inventário florestal da
área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendação da
norma da ABNT NBR 14.653-3:2004:

10.4 – Florestas nativas – para a identificação do valor da terra em conjunto com


a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 – Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo


direto de dados de mercado.
10.4.2 – Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área
avalianda.

O método residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de madeira


explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta, em um único
corte. Lembrar o custo relativo referente ao mercado consumidor e especial atenção ao
tempo, uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da
matéria prima segundo a lei de oferta e procura.
A determinação do volume de madeira existente na propriedade pode ser feita pela
seguinte equação:

𝜋𝜋
𝑉𝑉𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚 = � ×𝐷𝐷𝐴𝐴𝑃𝑃2 ×𝐻𝐻×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝐹𝐹𝐹𝐹�
4
Equação 30: Volume de madeira

onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/árvore;
DAP = diâmetro à altura do peito médio;

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

H = altura comercial média do povoamento;


Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e a espécie cultivada;
Fe = fator de empilhamento para a espécie em estudo.

Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista alvará de
exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, a mesma deixa, é lógico, de ter
valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume
de madeira.
Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:

• valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de


nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros;
• se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal nº 4.771,
de 15 de setembro de 1965 com a nova redação dada pela Lei Federal nº
7.803 de 18 de julho de 1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL),
caso contrário, se está atendendo à Lei Federal nº 8.171 de 17 de janeiro
de 1991, art. 99, que obriga ao proprietário rural, quando for o caso, a
recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos
da área total para complementar a referida RFL;
• gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural;
• seqüestro de carbono

Lembrar de que as recomendações acima não esgotam o assunto, extremamente


complexo, e que merece uma, análise individual e criteriosa de especialista no assunto.

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VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL

14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL

Finalmente chegamos ao término do trabalho de avaliação de um imóvel, mas para


chegar até aqui tivemos que cumprir diversos procedimentos, como decompor o valor dos
imóveis em terra nua e benfeitorias, e apurar qual o valor isolado de cada um destes
elementos.
Como já foi dito, estamos trabalhando com o método evolutivo, que determina que o
valor de um bem corresponda ao somatório de todos os seus elementos.
Assim, depois de apurar o valor em separado de cada elemento, deve-se,
simplesmente, somar o valor apurado para cada elemento para estabelecer o valor total da
propriedade avalianda.

𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + � 𝑉𝑉𝑉𝑉

Equação 31: Valor final da propriedade avalianda

onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = somatório do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade
avalianda.

Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do trabalho, é sobre
o valor do passivo da propriedade. Mas o que é o passivo de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo é uma conta de resultado negativo, pois nela
estão às pendências que incidem sobre a propriedade, quer sejam de cunho: legal, fiscal,
tributário, ambiental, etc., mas que não estão sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo ambiental do
imóvel rural, verificando quais pontos da legislação ambiental que não estão sendo
cumpridos na propriedade. Este descumprimento gera uma obrigação de fazer para
solucioná-lo, onde é necessário dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para
sua realização.
Quando nos deparamos com um imóvel que possui estas pendências, deve-se apurar
qual o valor necessário para arcar com os custos de regularização desta propriedade, este
valor corresponde ao passivo, no caso citado de cunho ambiental.

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL

Além desta conta com o meio ambiente, também podem existir outros passivos que
devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do georreferenciamento, a regularização
de títulos e documentos, entre outros.
Estes passivos não podem ser apuradas e simplesmente desconsideradas, portanto
eles devem fazer parte da equação de cálculo do valor final da propriedade avalianda, que
reorganizada pode ser expressa da seguinte forma:

𝑉𝑉𝑉𝑉𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 = ��𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 + � 𝑉𝑉𝑉𝑉� − 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 �

Equação 32: Valor final da propriedade avalianda, descontado o passivo

onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade avalianda.

Desta forma, fica concluído o trabalho de avaliação de um imóvel rural, com a


completa apuração do seu valor.

99
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
BIBLIOGRAFIA

15. BIBLIOGRAFIA

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