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Fundos Imobiliários
Carteira Sugerida
Agosto 2021

Por Richardi Ferreira e Victor Penna

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Panorama do Mercado
Julho - Agosto | Após dois meses consecutivos de perda, o mercado de FIIs voltou a reagir em julho. O IFIX fechou
o mês aos 2.824 pontos, com uma valorização de 2,51%.

Em julho, o mercado de fundos imobiliários acabou Mesmo diante de um quadro fiscal ainda frágil e das IFIX
sendo amplamente beneficiado após a retirada do item perspectivas de alta nos juros, o avanço do processo de
referente à tributação de dividendos de FIIs do texto vacinação tende a acelerar o ritmo de recuperação da Cotação em 30/07/2021 pts 2.824
original da proposta de reforma tributária. A apreensão atividade econômica, o que favorece a recuperação de
dos investidores em relação a uma eventual tributação fundos de tijolos como, por exemplo, de shoppings e Máxima (52 sem.) pts 2.900
destes ganhos vinha prejudicando o desempenho dos lajes comerciais. Além disso, o segmento de logística
fundos. Após dois meses consecutivos de perdas, o IFIX, tende a se beneficiar do movimento de consolidação do Mínima (52 sem.) pts 2.644
índice da bolsa que mede o desempenho dos principais e-commerce. No curto prazo, porém, o cenário de
fundos, voltou a subir, apresentando uma alta de 2,51%, inflação elevada e de aumento das taxas de juros deve Variação no mês % 2,51%
aos 2.824 pontos. seguir favorecendo os fundos de recebíveis, sobretudo
no que diz respeito ao pagamento de dividendos. Variação em 2021 % -1,60%
Superada a questão da tributação, permanecem no radar
dos investidores a questão da aceleração da inflação e o Diante deste cenário, entendemos que a atual
movimento de alta dos juros no curto prazo. Por outro configuração da nossa carteira, além de diversificada, Variação em 12 meses % 3,33%
lado, o avanço do processo de vacinação e a melhora em possui um grande potencial de maximizar o retorno com
relação às perspectivas de recuperação da atividade um mix balanceado de estratégias, tanto visando
econômica ainda mantêm o otimismo do mercado para o estratégias com ganho de capital à médio prazo, quanto IBOV x IFIX x CDI
médio e longo prazo. por meio do retorno com dividendos no curto prazo.
Desta forma, para o mês de agosto, optamos por manter Base 100 = Agosto/2020
Em linha com o movimento de alta observado no IFIX, a carteira inalterada em relação à julho.
nossa carteira sugerida apresentou uma valorização de IBOV IFIX CDI
Assim, nossa carteira permanece composta por um fundo
4,77% no mês, superando em 2,26 p.p. o índice de de desenvolvimento, um de lajes comerciais, um de
referência da bolsa. O resultado de julho foi influenciado, 130
varejo, dois de logística, dois de recebíveis imobiliários e
principalmente, pelo bom desempenho de alguns um de shopping. 120
fundos de tijolos que compõem nosso portfólio. Nos São eles: Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11), 110
últimos 12 meses, nossa carteira acumula uma valorização Vinci Offices (VINO11), Bresco Logística (BRCO11), XP Log 100
de 7,42%, contra 3,33% do IFIX no mesmo período. (XPLG11), Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), Rec 90
Recebíveis Imobiliários (RECR11), Malls Brasil Plural
(MALL11) e TRX Real Estate (TRXF11).

Fontes: Economatica (em 30/07/2021), BB Investimentos

BB Investimentos 2
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Panorama do Mercado
A análise conjunta de determinados indicadores permite uma melhor avaliação do investimento. Abaixo, listamos
alguns indicadores de mercado e os FIIs que se destacaram em ambas as direções.

Liquidez (média diária em 12 meses) Retorno Total

R$ milhares % em 12 meses
Maiores Menores Maiores Menores
FII Kinea Ip KNIP11 10.341 FII Rionegro RNGO11 277 FII Hectare HCTR11 62,59 FII Vbi Log LVBI11 -15,09

FII Iridium IRDM11 8.495 FII Hotel Mx HTMX11 274 FII Habit 2 HABT11 47,66 FII Xp Macae XPCM11 -16,54

FII CSHG Log HGLG11 8.137 FII Abc Imob ABCP11 237 FII Iridium IRDM11 43,98 FII Bcia BCIA11 -23,71

FII Maxi Ren MXRF11 8.013 FII S F Lima FLMA11 195 FII Vbi Cri CVBI11 36,05 FII Ourilog OULG11 -24,39

FII Hectare HCTR11 7.824 FII Rb II RBRD11 170 FII Xp Cred XPCI11 35,94 FII Rb II RBRD11 -26,66

Dividend Yield (Dividendo/Valor Médio da Cota) Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)
% em 12 meses vezes
Maiores Menores Maiores Menores
FII SP Downt SPTW11 25,05 FII S F Lima FLMA11 3,84 FII Brrealty BZLI11 1,35 FII Bc Fund BRCR11 0,75

FII Xp Macae XPCM11 20,09 FII Vinci Sc VISC11 3,81 FII Habit 2 HABT11 1,32 FII Ourilog OULG11 0,72

FII Hectare HCTR11 19,01 FII Gen Shop FIGS11 3,52 FII Iridium IRDM11 1,21 FII Gen Shop FIGS11 0,67

FII Barigui BARI11 13,61 FII Sant Pap SADI11 2,96 FII BB Prgii BBPO11 1,20 FII Rionegro RNGO11 0,62

FII Rec Rece RECR11 13,25 FII Hedgebs HGBS11 2,87 FII SP Downt SPTW11 1,19 FII Xp Macae XPCM11 0,59
Fonte: Economatica (em 30/07/2021), BB Investimentos | Considera apenas: (i) FIIs que participam do IFIX; (ii) listados no segmento Tradicional da B3; (iii) Dividend yield > 0

BB Investimentos 3
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Carteira Sugerida de Fundos Imobiliários
A carteira é atualmente composta por 8 ativos com exposição aos setores de lajes corporativas, logística,
residenciais, varejo, recebíveis imobiliários e shoppings.

Carteira Taxa Cota R$ Retorno1 (%) Dividend Yield (%)

Vol.
de
Prêmio Médio
Adm. + IFIX Idade
Diário
Gestão (%) (anos)
Mínimo Máximo P/VPA 3m 6 12 6 12
Ativo Segmento Ticker (% Última Mês Mês
12 m 12 m R$ mil meses meses meses meses
a.a.)

FII Merito I Desenvolvimento MFII11 2,00% 0,48% 7,9 117,99 103,12 126,89 1,00 929,2 10,8% -4,6% 12,5% 0,8% 4,9% 10,1%

Lajes
FII Vinc Cor Corporativas
VINO11 1,10% 0,75% 9,7 60,11 52,43 61,16 1,01 2183,7 1,8% -1,5% 12,8% 0,7% 4,5% 8,1%

FII Bresco Varejo BRCO11 1,00% 1,56% 1,7 106,53 99,46 122,35 0,98 3795,8 6,9% -3,6% -9,3% 0,5% 3,1% 6,1%

FII Xp Log Logística XPLG11 0,95% 2,94% 3,6 109,75 104,37 128,34 0,99 5947,4 4,4% -6,7% -7,5% 0,6% 3,3% 6,4%

FII Bees Cri Logística BCRI11 1,00% 0,71% 6,1 115,57 94,11 115,70 1,10 2450,1 4,1% 5,9% 22,2% 1,1% 6,5% 11,3%

FII Rec Rece Recebíveis RECR11 1,20% 1,97% 3,7 106,60 80,07 107,86 1,11 7962,0 4,7% 5,6% 33,0% 1,1% 6,5% 13,2%

FII Malls Bp Recebíveis MALL11 0,50% 0,74% 3,7 99,00 79,50 103,73 0,95 1588,4 4,3% -3,2% 22,4% 0,5% 3,1% 5,6%

FII Trx Real Shoppings TRXF11 1,00% 0,78% 1,6 103,25 93,47 107,71 0,97 3273,2 1,0% 1,3% 6,7% 0,7% 4,1% 7,5%

Fonte: Economatica (em 30/07/2021), BB Investimentos | 1Retorno total considerando os dividendos pagos

BB Investimentos 4
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Carteira Sugerida de Fundos Imobiliários
Performance da Carteira Recomendada | Em 12 meses, a carteira apresenta uma valorização acumulada de 7,42%
versus uma alta de 3,33% do IFIX, uma diferença de 4,1 pontos percentuais.

Diferença Carteira x IFIX x CDI

Período Carteira CDI % CDI IFIX
IFIX Base 100 = Ago/20
Carteira IFIX CDI
Mês 4,77% 0,36% 1340,90% 2,51% 2,26 p.p.
110
107
6 Meses -1,63% 1,49% - -1,92% 0,29 p.p.
104
101
12 Meses 7,42% 2,44% 303,91% 3,33% 4,09 p.p.
98

2021 -1,34% 1,65% - -1,60% 0,27 p.p.

Risco e Retorno em 12 meses

%

40,0
RECR11
30,0
Retorno 12M (%)

20,0 BCRI11 MALL11

MFII11 IBOV
10,0 VINO11
Carteira TRXF11
0,0 IFIX
-10,0 XPLG11 BRCO11
-20,0
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Volatilidade 12M (%)
Fonte: Economatica (em 30/07/2021), BB Investimentos | Risco = desvio-padrão dos ativos

BB Investimentos 5
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Fundos Selecionados
Carteira FII
Agosto 2021

Por Richardi Ferreira e Victor Penna

BB Investimentos 6
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Mérito Desenvolvimento Imobiliário I
O fundo tem foco na aquisição de participações em empreendimentos imobiliários desenvolvidos em parceria com
incorporadoras de excelência, com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos.

Mérito Desenvolvimento Imobiliário I MFII11 - Resumo MFII11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Ago/2013
O fundo tem por objetivo principal a aquisição de MFII11 IFIX CDI
Segmento Desenvolvimento
participações em empreendimentos de
130
incorporação imobiliária residencial desenvolvidos Gestor Mérito Investimentos
120
em parceria com incorporadoras de excelência
comprovada, com atuação ativa do gestor na Administrador Planner 110
100
seleção e no monitoramento desses ativos. Taxa de Administração 2,0%
90
No mês de junho, o Copom aumentou a taxa básica Patrimônio Líquido R$ 471 milhões
de juros (Selic) em 0,75 pontos percentuais, para
4,25% a.a., e sinalizou uma possível aceleração no Participação no IFIX 0,48%
ritmo de alta dos juros já para a próxima reunião. P/VP 1,00
Essa alta, no entanto, ainda não se reflete Rendimentos
significativamente nos juros dos financiamentos Liquidez Média Diária R$ 813.827 R$ e %
imobiliários, um dos principais fatores que
impactam os resultados do setor. Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

Os resultados do fundo seguem consistentes e o Período Retorno Divid. Yield 1,50 1,20%
1,00%
gestor avalia que a alta nas vendas de imóveis No mês 1,00 0,80%
10,81% 1,02% 0,60%
residenciais, combinada com a desaceleração do
0,50 0,40%
número de novos lançamentos, devem contribuir Em 6 meses -4,61% 4,86% 0,20%
para uma aceleração das vendas ao longo dos 0,00 0,00%
Em 12 meses 12,45% 10,10%
próximos meses.
Em 2021 -5,86% 5,74%

Fonte: Economatica | http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i-fii/

BB Investimentos 7
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Mérito Desenvolvimento Imobiliário I

Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Alocação por segmento Alocação por faixa de renda
Acompanhamento do fundo % do PL % do PL
Média/Alta Renda
No último relatório gerencial, o fundo anunciou a Média Renda
7%
Incorporação 6%
aquisição de um novo empreendimento na cidade Residencial
de Ponta Grossa-PR. O empreendimento, com 270 27% Média/Baixa
lotes, marca o início das operações do fundo na Renda
região Sul. 21%

O fundo comunicou ainda, por meio de fato

relevante divulgado em 22/07, a venda de sua Urbanização
participação no empreendimento Nova Colorado 73% Baixa Renda
por cerca de R$ 50,3 milhões, o que gerou um 66%
ganho bruto de cerca de R$ 25 milhões para o
fundo, ou o equivalente a R$ 6,37 por cota, que
deverão ser distribuídos aos cotistas ao longo dos
próximos trimestres. Andamento dos projetos Diversificação por região
Atualmente, o fundo possui 23 ativos, dos quais 11 % do PL % do PL
estão concluídos, 3 em obras e 8 em pré- Obras
lançamento. Além disso, o fundo contabilizou 5 9%
empreendimentos desinvestidos e mais de 4,8 Pré-Lançamento
9%
milhões de m² concluídos, com 77% vendidos e
82% das obras concluídas. Quase dois terços dos Sudeste
empreendimentos nos quais o fundo tem 47% Nordeste
participação são destinados ao segmento de baixa 53%
renda, onde concentra-se o maior déficit
habitacional do país, sendo este um de seus
principais atrativos, além da própria diversificação Concluído
geográfica. 82%

Fonte: Economatica | http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i-fii/

BB Investimentos 8
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Vinci Offices
O Fundo irá investir, preferencialmente, em participações de controle em edifícios corporativos, majoritariamente
locados e que estejam dentro dos pilares estratégicos definidos pelo gestor.

Vinci Offices VINO11 - Resumo VINO11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Nov/2011
O Vinci Offices FII (VINO11) tem como estratégia VINO11 IFIX CDI
Segmento Lajes Comerciais
investir, preferencialmente, em participações de
120
controle em edifícios corporativos. Apesar do foco Gestor Vinci Real Estate 115
em renda, o fundo busca imóveis que apresentem 110
algum potencial de valorização. Localização Administrador BRL Trust 105
100
privilegiada e locatários de primeira linha são Taxa de Administração¹ 1,1% 95
90
requisitos básicos para os imóveis prospectados
pelo fundo, que também é aberto a novas Patrimônio Líquido R756 milhões
tendências como CoWorking e Space as a Service. Participação no IFIX 0,75%
O segmento de lajes corporativas foi um dos mais
P/VP 1,01
afetados pela pandemia de Covid-19. A Rendimentos
expectativa, no entanto, é de que com o avanço Liquidez Média Diária R$ 1.979.428 R$ e %
do processo de vacinação e a retomada da
atividade econômica, a demanda por estes espaços Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)
volte a subir, sobretudo no caso de imóveis
Período Retorno Divid. Yield 0,60 1,00%
premium que possuem localização privilegiada. 0,80%
Mesmo considerando que no cenário pós- No mês 1,83% 0,77% 0,40 0,60%
pandemia haja um aumento na adesão das 0,20 0,40%
empresas ao trabalho remoto, espera-se que essa Em 6 meses -1,51% 4,49% 0,20%
0,00 0,00%
adesão ocorra em um modelo do tipo híbrido que, Em 12 meses 12,77% 8,12%
ainda assim, demandará um espaço físico para
trabalho presencial. Em 2021 -0,01% 5,19%

Fonte: Economatica | https://www.vincifii.com/nossos-fundos/vinci-offices-fii-vino11/ | ¹Também cobra taxa de performance de 20% sobre o rendimento que exceder IPCA+6% a.a.

BB Investimentos 9
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Vinci Offices

Vinci Offices Idade dos Imóveis Diversificação por locatário

Acompanhamento do fundo % da ABL % da Receita com locação

O portfólio do Fundo é composto por participação em Acima de 10 anos

17%
9 imóveis, sendo dois deles na zona sul do Rio de Vinci Partners
Janeiro e sete em localizações privilegiadas na região 27%
metropolitana de São Paulo, totalizando mais de 48,0 Até 3 anos
mil m² de área bruta locável (ABL) própria. Os imóveis 41% Vitacon 17%
De 5 a 10 anos
que compõem o portfólio são relativamente novos, 22% WeWork 10%
sendo que cerca de 60% deles tem menos de 5 anos BMA Adv. 8%
Abril 7%
de uso. Os imóveis possuem prazo médio C&A 7%
remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de De 3 a 5 anos Outros
6,0 anos. Cerca de 4% da receita de aluguel do Fundo 20% 24%
corresponde a contratos com vencimento até 2024, e
os 94% remanescentes apresentam vencimento após Modalidade dos contratos Diversificação por segmento
o ano de 2025. Em relação à modalidade dos
% da Receita com locação % da Receita com locação
contratos, há um equilíbrio bem interessante entre as
modalidades típico (52%) e atípico (48%).
O último relatório gerencial do fundo, referente ao
mês de junho, trouxe como destaque a alienação de Financeiro 27%
um dos imóveis (pavimento térreo do edifício situado Construção e Serviços
Atípico Imob. 17%
à rua Oscar Freire, 585), atualmente locado para a Típico
47% 53% Varejo 15%
rede Lojas Renner S.A. A operação gerou um lucro de
R$ 20,7 milhões. Com isso, a expectativa do gestor é Coworking 13%
de que o rendimento ao longo dos próximos 6 meses
Outros 28%
se situe no intervalo entre R$ 0,44 e R$ 0,48 por
cota.
Fonte: Economatica | https://www.vincifii.com

BB Investimentos 10
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Bresco Logística
O fundo tem como objetivo a obtenção de renda, mediante locação ou arrendamento, com a exploração
comercial de empreendimentos imobiliários nos segmentos logístico e industrial.

Bresco Logística BRCO11 - Resumo BRCO11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento 12/2019
O fundo tem como objetivo a obtenção de renda, BRCO11 IFIX CDI
Segmento Logística
mediante locação ou arrendamento, com a
110
exploração comercial de empreendimentos Gestor Bresco 105
imobiliários nos segmentos logístico e/ou 100
industrial, e gestão ativa dos Ativos Imobiliários Administrador Oliveira Trust 95
90
por parte do gestor. Taxa de Administração¹ 1,0% 85
80
Atualmente, seu portfólio é focado na aquisição de Patrimônio Líquido R$ 1,6 Bilhão
quaisquer direitos reais sobre bens imóveis no
território nacional, relacionados à Participação no IFIX 1,56%
empreendimentos logísticos e/ou industriais, e P/VP 0,98
que estejam “estabilizados”, assim definidos como Rendimentos
aqueles com uma taxa de ocupação igual ou Liquidez Média Diária² R$ 3.004.838 R$ e %
superior a 85% no momento de sua aquisição.
Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)
O crescimento do comércio eletrônico e do
omnichannel acabou sendo intensificado pela Período Retorno Divid. Yield 0,58 0,55%
pandemia de Covid-19. Essa transformação vem 0,56
No mês 0,50%
6,85% 0,54% 0,54
exigindo das empresas um investimento cada vez
0,45%
maior na logística de distribuição. Neste sentido, o Em 6 meses -3,65% 3,05% 0,52
last mile vem se consolidando como prioridade e o 0,50 0,40%
Em 12 meses -9,26% 6,15%
portfólio do Bresco Logística está apto a atender a
essa nova tendência. Em 2021 -4,53% 3,57%

Fonte: Economatica | https://www.brescologistica.com.br/ | ¹Também cobra taxa de performance de 20% sobre o rendimento que exceder IPCA+6% a.a.

BB Investimentos 11
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Bresco Logística

Bresco Logística Principais Locatários Setor de atuação

Acompanhamento do fundo % em relação a receita com locação % em relação a receita com locação
Outros Operador logístico
O fundo possui, atualmente, 11 propriedades com 446 4%
mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para 14% Industria
Carrefour GPA
expansão da ABL em 6%. O portfólio do fundo 5% 26% 5%
encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais Magalu
de R$130 milhões, sendo 36% provenientes de 6% Varejo/e-commerce
Bens de consumo
propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os B2W 33% 58%
contratos de locação possuem prazo médio Mercado
7%
Livre
remanescente de 4,5 anos e 59% são atípicos. BRF 14%
7%
Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados Whirpool Natura
como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou 9% 13%
AA (br) pelas agências de rating, e as especificações
técnicas de 10 das 11 propriedades são de classificação
A+. O portfólio possui ainda uma exposição de quase Distribuição Geográfica Vencimento dos Contratos
60% em segmentos de varejo e e-commerce, os quais % em relação a receita com locação % em relação a receita com locação
têm se mostrado mais resilientes em cenários de crise.
RS RJ
Em resumo, o fundo possui um portfólio bem defensivo 4% 4%
PR 2022 24,40%
e um dividend yield dentro da média dos fundos de 7%
logística. A alteração do regulamento do fundo,
aprovada em AGE no último dia 14/07, deverá conferir BA
2023 16,20%
ao time de gestão um maior grau de flexibilidade para 14% SP
realizar aquisições com alavancagem, além de aproveitar 57%
2024 3,70%
a qualidade do portfólio para viabilizar operações de
cessão de recebíveis. Com isso, o fundo passa a ter um MG
potencial de elevar o Dividend Yield pago atualmente. 15% 2025+ 55,70%

Fonte: Economatica | https://www.brescologistica.com.br/

BB Investimentos 12
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XP Log
O XP Log busca auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos comercial de
empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.

XP Log XPLG11 - Resumo XPLG11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Jun/2018
O fundo tem por objetivo a obtenção de renda XPLG11 IFIX CDI
Segmento Logística
por meio do investimento de ao menos dois terços
115
do patrimônio líquido, direta ou indiretamente, Gestor XP Vista 110
em exploração comercial de empreendimentos 105
nas áreas logística e industrial, mediante a locação Administrador Vórtx 100
95
de quaisquer direitos reais sobre Imóveis. A gestão Taxa de Administração 0,95% 90
85
da carteira de investimentos é realizada de forma
ativa e baseada em quatro pilares: patrimonial, Patrimônio Líquido R$ 2,9 bilhões
operacional, de crédito e de oportunidade. Participação no IFIX 2,9%
Nos últimos meses, a pandemia de Covid-19 P/VP 0,99
acabou impulsionando as vendas via e-commerce. Rendimentos
Consequentemente, os fundos de logística vem Liquidez Média Diária¹ R$ 4.761.461 R$ e %
ganhando cada vez mais importância.
Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)
Dado que o fluxo de dividendos nesses fundos
mantém certa regularidade e os contratos de Período Retorno Divid. Yield 0,64 0,80%
locação são, em geral, de longo prazo e fechados 0,62 0,60%
No mês 4,44% 0,56% 0,60 0,40%
junto a grandes empresas, com excelentes ratings
de crédito, esse segmento vem se consolidando Em 6 meses -6,67% 3,25% 0,58 0,20%
como um dos mais defensivos no mercado de 0,56 0,00%
Em 12 meses -7,52% 6,44%
fundos imobiliários.
Em 2021 -8,26% 3,80%

Fonte: Economatica | https://www.xpasset.com.br/xplog/

BB Investimentos 13
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XP Log

XP Log Principais Locatários Vacância Física x Inadimplência

Acompanhamento do fundo % da receita imobiliária % da receita imobiliária

No relatório gerencial referente a junho, o Fundo B2W Via Varejo

Vacância Inadimplência
7% 13%
divulgou as seguintes transações ao mercado: (i) nova Especulativo
Cajamar Leroy
locação cerca de 70 mil m² para a rede Mobly no centro Merlin
10,0%
14% 8,0%
logístico localizado na cidade de Cajamar-SP, e (ii) duas 9%
novas locações no Syslog RJ em Duque de Caxias-RJ, 6,0%
Renner
4,0%
sendo uma de cerca de 8 mil m² para a Faci.ly e outra de 7%
Outros 2,0%
1,8 mil m² para a Roja Distribuidora. Ao longo do mês de GPA
24% 0,0%
julho, por meio de fato relevante, o fundo informou ter 7%
Dia
viabilizado mais uma nova locação, sendo esta com área Syslog Perus Unilever5% Panasonic
de cerca 6 mil m² para o Grupo Ecoa Comércio de 7% 3% 3%
Produtos S.A., junto ao Syslog-RJ.
O fundo conta com atualmente com 16 condomínios Distribuição Geográfica Vencimento dos Contratos
logísticos e mais 3 empreendimentos em construção que
% da receita imobiliária % da receita imobiliária
totalizam uma área de cerca de 934 mil m². Os imóveis
estão localizados em 6 estados, sendo quase metade MG
RJ 8% RS
deles no estado de São Paulo. A receita imobiliária 4% SC
15% 2021 8,0%
provém de 36 locatários de diversos segmentos, sendo 5%
38% do comércio varejista. A taxa de vacância vem
caindo gradualmente nos últimos meses e, em junho,
2022 19,0%
registrou 6,7%. PE
SP 24%
Por fim, a Gestora, em conjunto com players renomados 44%
de mercado, informou que segue na prospecção de 2023+ 74,0%
potenciais locatários para as áreas ainda vagas.

Fonte: Economatica | https://www.xpasset.com.br/xplog/

BB Investimentos 14
 #interna
Banestes Recebíveis Imobiliários
O Banestes busca diversificação no mercado de renda fixa atrelada ao mercado imobiliário, cujo benchmark do
Fundo é o IGP-M + 6% a.a.

Banestes Recebíveis Imobiliários BCRI11 - Resumo BCRI11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Jul/2015
O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos BCRI11 IFIX CDI
Segmento Recebíveis Imobiliários
financeiros de base imobiliária, como Certificados
130
de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Gestor Banestes DTVM
120
Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), quotas
de FII, quotas de FIDC, quotas de FI Renda Fixa e Administrador BRL Trust 110
100
Debêntures. O benchmark do Fundo é IGP-M + Taxa de Administração 1,0%
90
6% a.a. O PL do fundo, atualmente, esta na casa de
R$468 milhões e deve crescer ainda mais, assim Patrimônio Líquido R$ 464 milhões
que for concluída a 9ª emissão de novas cotas do Participação no IFIX 0,71%
fundo.
P/VP 1,10
A aceleração da inflação, que vem sendo Rendimentos
observada nos últimos meses, tem favorecido Liquidez Média Diária* R$ 1.971.822 R$ e %
fundos como o BCRI11, que possuem um
percentual relevante do portfólio indexado a Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

índices de inflação, sobretudo o IGP-M. Período Retorno Divid. Yield 2,00 2,00%
Atualmente, cerca de 65% da carteira do fundo 1,50 1,50%
está indexada a índices de inflação. No mês 4,14% 0,88% 1,00 1,00%
Em 6 meses 5,92% 6,46% 0,50 0,50%
0,00 0,00%
Em 12 meses 22,19% 11,29%

Em 2021 8,41% 7,45%

Fonte: Economatica | https://www.brltrust.com.br/?administracao=banestes-recebiveis-imobiliarios-fii&lang=pt

BB Investimentos 15
 #interna
Banestes Recebíveis Imobiliários

Banestes Recebíveis Imobiliários Alocação por Setor Alocação da Carteira: Maiores Ativos
Acompanhamento do fundo % PL em CRIs % PL em CRIs
Loteamento Pulverizado
No último relatório gerencial, o fundo reportou 4% 3% Sendas 6,1%
um rendimento de R$ 1,31 para cada cota de Shopping N/A
BCRI11 e R$ 0,56 para cada recibo de subscrição de 7% 22% Direcional 5,1%
Residencial
BCRI13. Tais recibos de subscrição deverão ser 9% Vitacom Sr. 4,8%
convertidos em cotas já no início de agosto, WAM 4,6%
quando passarão a fazer jus ao rendimento cheio. Circ. Das Compras 3,8%
Fibra 3,6%
Vetor II 3,3%
Em relação à 9ª Emissão de Cotas, o fundo Villa XP 3,2%
comunicou o encerramento no último dia 20/07 Corporativo PESA 3,1%
reportando uma captação de quase R$ 200 55%
milhões. Parte destes valores, inclusive, já foi
direcionada para aquisição de alguns papéis Alocação por Indexador
relacionados no pipeline, além de outras
% PL em CRIs
oportunidades que surgiram no mercado
%CDI
secundário. 3,0%
N/A Outros
Apesar da concentração no segmento de CRIs 18,4% 62,5%
corporativos, cerca de 55% do PL em CRIs, o fundo IGP-DI + 7,4%
0,9%
segue com um portfólio de devedores bastante
IPCA + 7,39%
diversificado, sendo que nenhum destes responde CDI + 2,75%
56,5%
por mais de 6,1% da carteira. A maior parte das 13,7%
operações (56,5%) possui como indexador o IPCA.
IGP-M + 9,65%
7,5%
1
Fonte: Economatica | https://www.brltrust.com.br/?administracao=banestes-recebiveis-imobiliarios-fii&lang=pt

BB Investimentos 16
 #interna
REC Recebíveis Imobiliários
O objetivo do Fundo é o investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa de natureza imobiliária, com
preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

REC Recebíveis Imobiliários RECR11 - Resumo RECR11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Dez/2017
O objetivo do Fundo é o investimento e a gestão RECR11 IFIX CDI
Segmento Recebíveis Imobiliários
ativa de ativos de renda fixa de natureza
140
imobiliária, com preponderância em Certificados Gestor REC 130
de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O PL do fundo, 120
atualmente, esta na casa de R$1,4 bilhão e deve Administrador BRL Trust 110
100
crescer ainda mais, assim que for concluída a 10ª Taxa de Administração 1,20% 90
80
emissão de novas cotas do fundo.
Patrimônio Líquido R$ 1,8 bilhão
O cenário de aceleração da inflação e de alta dos
juros tem beneficiado os fundos do segmento de Participação no IFIX 1,97%
recebíveis, dado que grande parte das operações P/VP 1,11
de CRIs que compõem o portfólio desses fundos é, Rendimentos
normalmente, indexada a índices de inflação ou ao Liquidez Média Diária¹ R$ 7.474.850 R$ e %
CDI. Com isso, os fundos de recebíveis vem
conseguindo pagar rendimentos bem acima da Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

média dos FIIs em geral. Período Retorno Divid. Yield 2,00%

1,50
1,30 1,50%
No mês 4,75% 1,18% 1,10
0,90 1,00%
0,70 0,50%
Em 6 meses 5,63% 6,49% 0,50
0,30 0,00%
Em 12 meses 33,02% 13,25%

Em 2021 10,03% 8,06%

Fonte: Economatica | https://www.rec-gestao.com/fundos/recr11/

BB Investimentos 17
 #interna
REC Recebíveis Imobiliários

REC Recebíveis Imobiliários Alocação por segmento Alocação da Carteira: Maiores Ativos
Acompanhamento do fundo % PL em CRIs % PL em CRIs
Logística
Ao final do mês de junho, 81% dos ativos detidos Investimento Imobiliário 5%
Gafisa (Término de obra) 5,6%
pelo Fundo estavam investidos em CRIs. O 13% Loteamento
Cipasa 4,3%
portfólio de CRIs do fundo é bastante diluído, com 24%
Instituição Financeira Matarazzo Suites 3,9%
cerca de 73 operações vigentes. A maior destes 1% Fasano Salvador 3,5%
contratos, cerca de 60%, está indexada à índices Morumbi Plaza 3,0%
Varejo Pessoa Física CODEPE 2,7%
de inflação. Outros 33% estão indexados ao CDI. O 8% Matarazzo Suites 2 2,7%
14%
segmento de incorporação residencial responde CAshMe 2,4%
Embraed 2,4%
por quase 40% destes contratos. Multipropriedade
Incorporação 2%
No acumulado dos últimos 12 meses, a distribuição 33%
de rendimentos do Fundo atingiu 14,1% a.a., ou o
equivalente a mais de 620% do CDI. No último
mês, o Fundo anunciou a distribuição do montante Alocação por Indexador
de cerca de R$ 20 milhões aos cotistas, o que % PL em CRIs
equivale a um rendimento de R$ 1,20 para cada IGPM IGPM (sem variação
cota. Os cotistas que exerceram o direito de 10% Outros
negativa)
69,5%
preferência no âmbito da 10ª Emissão de Cotas 3%
receberam um rendimento de R$ 0,89 por nova IGP-DI
IPCA 1%
cota. Já os cotistas, que além disso, exerceram
49%
também o direito de sobras e montante adicional, CDI +
receberam R$ 0,30 por nova cota. 30%

Pré-Fixada TR
7% 0%

Fonte: Economatica | https://www.rec-gestao.com/fundos/recr11/

BB Investimentos 18
 #interna
Malls Brasil Plural
O fundo tem como objetivo obter renda a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers
no Brasil e ganho de capital através da compra e venda dos ativos da sua carteira.

Malls Brasil Plural MALL11 - Resumo MALL11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Dez/2017
O fundo tem como objetivo obter renda a partir MALL11 IFIX CDI
Segmento Shoppings
da exploração imobiliária de participações em
140
shopping centers no Brasil e ganho de capital por Gestor BRPP 130
meio da compra e venda dos ativos da sua carteira. 120
Administrador Genial Investimentos 110
Ao longo dos últimos meses, por conta da piora 100
Taxa de Administração 0,5% 90
do número de casos de Covid-19, alguns dos 80
ativos do fundo tiveram seu horário de Patrimônio Líquido R$ 792,3 milhões
funcionamento reduzido, o que acabou
impactando negativamente o resultado dessas Participação no IFIX 0,74%
operações. Mesmo com alguma recuperação em P/VP 0,95
relação ao ano anterior, os indicadores ainda Rendimentos
permanecem abaixo dos patamares Liquidez Média Diária R$ 1.219.968 R$ e %
experimentados em 2019.
Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)
Embora o cenário de curto prazo ainda permaneça
incerto, a expectativa do gestor é de que com a Período Retorno Divid. Yield 0,80 0,80%
flexibilização do horário de funcionamento dos 0,60 0,60%
No mês 4,32% 0,54% 0,40 0,40%
shoppings e a retomada da atividade econômica,
os indicadores deste segmento retomem uma Em 6 meses -3,17% 3,05% 0,20 0,20%
tendência em direção à normalidade. 0,00 0,00%
Em 12 meses 22,41% 5,56%

Em 2021 -2,58% 3,68%

Fonte: Economatica | https://mallsbrasilplural.com.br/

BB Investimentos 19
 #interna
Malls Brasil Plural

Malls Brasil Plural Maiores Empreendimentos Vendas por m²

Acompanhamento do fundo % ABL própria R$ milhões
Outros 2000
Desde abril, o fundo voltou a operar com 100% do 10,3%
Suzano Maceió
portfólio aberto. Apesar do cenário desafiador, o Shopping
1500
Shopping
fundo foi capaz de gerar um resultado consistente 10,4% 28,4%
1000
para o mês de junho, haja vista que alguns dos ativos
ainda acabaram sendo impactados pelas restrições em Boulevard
Shopping Feira 500
relação ao horário de funcionamento. Em 12,3%
30/06/2021, foi divulgado a mercado a distribuição 0
Shopping
de um rendimento de R$0,50 referente ao mês de Shopping Park Sul
junho. O fundo ainda conta com um valor em caixa Park Lagos 19,8%
referente a resultados não distribuídos, que 18,8%
equivalem a cerca de R$0,26 por cota. Mesmo
acreditando que o pior momento já tenha passado, o Distribuição Geográfica Taxa de ocupação
gestor optou por ainda reter parte da base, pois dessa
% ABL própria %
forma o Fundo estará mais preparado para voltar aos
100%
patamares de distribuição pré-pandemia mais
rapidamente. 99%
AL
O time de gestão pondera ainda que, considerando a 28,4% 98%
qualidade do portfólio, formado por ativos RJ
dominantes, resilientes e de elevadas taxas de 38,6% 97%
ocupações, além do fato de contarem com garantia 96%
de renda mínima em aproximadamente 35% dos PE
5,2%
ativos, o fundo está preparado para enfrentar 95%
turbulências no curto prazo, sobretudo no que diz SP
BA
respeito a um eventual retorno das restrições. 12,3% 15,5%

Fonte: Economatica | https://mallsbrasilplural.com.br/

BB Investimentos 20
 #interna
TRX Real Estate
O objetivo do fundo é gerar renda através da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados
preferencialmente para grandes empresas em contratos de longo prazo.

TRX Real Estate TRXF11 - Resumo TRXF11 x IFIX

Panorama Base 100
Lançamento Jan/2020
O fundo é focado na distribuição de renda e dividendos TRXF11 IFIX CDI
aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca Segmento Varejo
maximizar seu retorno por meio da exploração de 115
Gestor TRX 110
imóveis locados preferencialmente para grandes
empresas em contratos de longo prazo. 105
Administrador BRL Trust 100
Seu portfólio de imóveis é concentrado em operações de Taxa de Administração¹ 1,0%
95
grandes redes varejistas como Pão de Açúcar, Big Bom 90
Preço e Assai em lojas espalhadas em 8 estados das Patrimônio Líquido R$ 600 milhões
regiões Nordeste, Sudeste e Centro-Oeste. Quase todos
os contratos vigentes são na modalidade atípico e quase Participação no IFIX 0,78%
80% destes tem vigência até 2035. O fundo possui ao
P/VP 0,97
todo 44 imóveis e área bruta locável (ABL) supera 380 Rendimentos
mil m². Liquidez Média Diária² R$ 3.308.420 R$ e %
Em resumo, trata-se de um fundo concentrado em
operações do segmento de varejo, mais especificamente Desempenho da Cota Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)
hipermercados e supermercados, que estão entre os
segmentos mais resilientes da economia. Não obstante o Período Retorno Divid. Yield 0,80 1,00%
0,60 0,80%
receio com a alta da inflação e as perspectivas de
No mês 0,97% 0,68% 0,60%
aumento dos juros, o setor tende a ser cada vez mais 0,40
0,40%
beneficiado pelo relaxamento das restrições ao Em 6 meses 1,28% 4,07% 0,20 0,20%
funcionamento do comércio, dado o avanço do 0,00 0,00%
programa de vacinação, além, é claro, da recuperação do Em 12 meses 6,66% 7,51%
mercado de trabalho.
Em 2021 6,69% 4,75%

Fonte: Economatica | https://www.trxf11.com.br/ | ¹Também cobra taxa de performance de 20% sobre o rendimento que exceder IPCA+6% a.a.

BB Investimentos 21
 #interna
TRX Real Estate

TRX Real Estate Segmento de atuação Perfil dos imóveis

Acompanhamento do fundo % do PL % do PL
FIs
No último dia 20/07, o administrador do fundo Alimentos
4% Logístico
comunicou, por meio de fato relevante, uma nova Casa e construção 5% 14,26%
emissão de cotas exclusiva para os atuais cotistas 5%
do fundo. A 5ª Emissão de Cotas do TRXF11 tem
objetivo de captar até R$ 200 milhões.
Varejo
Os recursos captados com a oferta serão Atacadista 51%
destinados a aquisição de 5 imóveis. A operação 39%
CRIs
contempla a aquisição de um imóvel já construído 96% Varejo
e performado e de outros 4 terrenos, sobre os 85,74%
quais serão realizadas obras de construção e
desenvolvimento imobiliário para futura locação.
Os Contratos de Locação serão celebrados na Diversificação por locatário Vencimento dos contratos
modalidade ‘sale and leaseback’ (para o Imóvel já
construído) e ‘built to suit’ (para os terrenos onde % do PL % do PL
os imóveis ainda serão construídos), e vigorarão Camil 4,6%
Big 3,7%
pelo prazo de 20 anos. Sodimac
5,1% out/21 4,62%
Os Imóveis são lojas atacadistas que serão
operadas pela SENDAS sob a bandeira ‘Assaí 2030 7,79%
Extra 14,1% Assaí 38,7%
Atacadista’ em cidades dos estados de SP, RJ e RO.
Tais aquisições, além de estarem perfeitamente
alinhadas à estratégia do fundo, devem elevar o 2035 78,73%
cap rate médio do portfólio. Para mais detalhes
sobre a operação acesse o nosso relatório. 2036+ 8,86%
Pão de Açucar
33,7%

Fonte: Economatica | https://www.trxf11.com.br/

BB Investimentos 22
 #interna
Disclaimer
Informações relevantes.

Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em
informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam
incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas
informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários
(“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na
obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes
formas de cálculo e/ou ajustes.
Este material tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a tomada de decisão de investimento. Não é, e não deve ser interpretado como material
promocional, recomendação, oferta ou solicitação de oferta para comprar ou vender quaisquer títulos e valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. É recomendada a leitura
dos prospectos, regulamentos, editais e demais documentos descritivos dos ativos antes de investir, com especial atenção ao detalhamento do risco do investimento. Investimentos nos
mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao capital investido. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O BB-BI não garante o lucro e
não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas nesse material. É vedada a reprodução, distribuição ou publicação
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Nos termos do art. 22 da Resolução CVM 20/2021, o BB-Banco de Investimento S.A declara que:
1 - A instituição pode ser remunerada por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou
universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); o Conglomerado Banco do Brasil S.A (“Grupo”) pode ser remunerado por serviços prestados ou
possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório, ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo
interesse dessa(s) empresa(s).
2 - A instituição pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar ou intermediar valores
mobiliários da(s) empresa(s) no mercado; o Conglomerado Banco do Brasil S.A pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s)
empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar e intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado.
3 – O Banco do Brasil S.A. detém indiretamente 5% ou mais, por meio de suas subsidiárias, de participação acionária no capital da Cielo S.A, companhia brasileira listada na bolsa de valores e
que pode deter, direta ou indiretamente, participações societárias em outras companhias listadas cobertas pelo BB–Banco de Investimento S.A.

BB Investimentos 23
 #interna
Disclaimer
Informações relevantes: analistas de valores mobiliários.

Declarações dos Analistas

O(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste relatório declara(m) que:
1 - As recomendações contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e
autônoma, inclusive em relação ao BB-Banco de Investimento S.A e demais empresas do Grupo.
2 – Sua remuneração é integralmente vinculada às políticas salariais do Banco do Brasil S.A. e não recebem remuneração adicional por serviços prestados para a(s) companhia(s) emissora(s)
objeto do relatório de análise ou pessoas a ela(s) ligadas.
O(s) analista(s) declara(m), ainda, em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório:

Itens
Analistas
1 2 3 4 5 6

Richardi Ferreira X X X - - -

Victor Penna X X X - - -

3 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da(s)
companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório. 4 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse
financeiro em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório. 5 – O(s) analista(s) tem vínculo com pessoa natural que trabalha para a(s)
companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório. 6 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, estão, direta ou indiretamente envolvidos na aquisição,
alienação ou intermediação de valores mobiliários da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.
RATING: “RATING” é uma opinião sobre os fundamentos econômico-financeiros e diversos riscos a que uma empresa, instituição financeira ou captação de recursos de terceiros, possa estar
sujeita dentro de um contexto específico, que pode ser modificada conforme estes riscos se alterem. “O investidor não deve considerar em hipótese alguma o “RATING” como
recomendação de Investimento.

BB Investimentos 24

Disclaimer
Mercado de Capitais | Equipe de Research
Diretor
Francisco Augusto Lassalvia
lassalvia@bb.com.br
Estratégia de Renda Variável e
Renda Fixa
Catherine Kiselar
ckiselar@bb.com.br
Hamilton Moreira Alves
hmoreira@bb.com.br
José Roberto dos Anjos
robertodosanjos@bb.com.br
Renato Odo
renato.odo@bb.com.br
Fundos Imobiliários
Richardi Ferreira
richardi@bb.com.br
BB Investimentos
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Gerente Executivo Gerentes da Equipe de Pesquisa
Alfredo Savarego Estratégia – Wesley Bernabé, CFA Análise de Empresas - Victor Penna
alfredosavarego@bb.com.br wesley.bernabe@bb.com.br victor.penna@bb.com.br
Renda Variável Equipe de Vendas BB Securities - London
Agronegócios, Alimentos e Bebidas Imobiliário Contatos Managing Director – Juliano Marcatto de Abreu
Mary Silva Kamila Oliveira bb.distribuicao@bb.com.br Henrique Catarino
mary.silva@bb.com.br kamila@bb.com.br ações@bb.com.br Bruno Fantasia
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