Efeitos e reflexos da Lei no. 12.

112/09 ao introduzir alterações na Lei

no 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por
conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).

Temas:
1. Multa pela quebra do contrato.
2. Responsabilidade dos fiadores.
3. Duração das garantias da locação.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
5. Alterações processuais nas ações de despejo.
6. Expedição de mandado de despejo na sentença.
7. Execução provisória do despejo.
8. Ação revisional de aluguéis
9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.
10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato.

(Lei 8.245/91- art. 4º)

Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o

locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo
avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do
vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito
a discutir o valor da multa contratual.

Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa

prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda
é controvertida.

A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito

desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o
imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma
clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do
vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma
proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das

hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91.

Nova redação dos dispositivos alterados:

 Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado
para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcionalmente ao período de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da

multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou
público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.

Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa

poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da
multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o
valor encontrado pelo número de meses que faltam para o
vencimento do contrato.

É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos

firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações
anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da
multa ainda poderá ser discutida judicialmente.

2. Responsabilidade dos fiadores.

(Lei 8.245/91- art. 12)

(Hipótese da separação ou morte dos afiançados.)

A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação

ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos
locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se
exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses.

O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a

alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a
disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos,
a exoneração se dá ainda na vigência do contrato.

Nova redação dos dispositivos alterados:

 Art. 12. Em casos de separação de fato,
separação judicial, divórcio ou dissolução da união
estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo

e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por
escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia.

Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das

suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicação
oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável
pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte)
dias após a notificação ao locador.

É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais

devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do
fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação
permaneça apenas com um dos afiançados.

Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias,

contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente
na locação, para que o fiador possa promover a notificação de
desoneração.

Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo

peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe,
se extingue e não mais poderá ser exercitada.

Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da

fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda
continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da
sua notificação de exoneração dirigida ao locador.

3. Duração das garantias da locação.

(Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)
(Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.)

A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos

fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado,
instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da
fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado.

Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de

notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,

qualquer das garantias da locação se estende até
a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a

substituição da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, recuperação judicial,
falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo
indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo
certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por
quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de
investimento de que trata o inciso IV do art. 37
desta Lei
X - prorrogação da locação por prazo
indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua intenção de desoneração, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao
locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia locatícia
 no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação.

Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando

regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por
prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os
próximos 120 dias.

É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança

são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais
prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária
urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato.

A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas
figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os
contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os
contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido
assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por
prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova.

O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos

contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por
tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo,
julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes.

Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as

demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a
analogia é uma delas.

CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar

ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da
lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as
normas legais; não as havendo, recorrerá à
analogia, aos costumes e aos princípios gerais de
direito.

Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os

limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que
levará algum tempo.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
(Lei 8.245/91- art. 59)

A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com

prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não
residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida
de pagamento.

Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta

de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não
residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas
e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as
tenha substituído.

Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os

contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por
exemplo: a fiança.

Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de

quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.

A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem

liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos
imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo
poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.

A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de

desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de
trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações
vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da
notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia
vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste

capítulo, as ações de despejo terão o rito
ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação

em quinze dias, independentemente da audiência
da parte contrária e desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º,

inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha
sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do
instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo

prova escrita da rescisão do contrato de trabalho
ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para

temporada, tendo sido proposta a ação de
despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor

legítimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel
pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel,

extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a

necessidade de se produzir reparações urgentes
no imóvel, determinadas pelo poder público, que
não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no

parágrafo único do art. 40, sem apresentação de
nova garantia apta a manter a segurança
inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não

residencial, tendo sido proposta a ação em até 30
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de
notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios

da locação no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas no
 art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de
extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar

- se - á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º

deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão
da locação e elidir a liminar de desocupação se,
dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de
cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a
totalidade dos valores devidos, na forma prevista
no inciso II do art. 62."

Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa

a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo
quando a lei dispõe de modo diverso.

CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá

ciência a alguém dos atos e termos do processo,
para que faça ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as

intimações serão feitas às partes, aos seus
representantes legais e aos advogados pelo
correio ou, se presentes em cartório, diretamente
pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Parágrafo único. Presumem-se válidas as

comunicações e intimações dirigidas ao endereço
residencial ou profissional declinado na inicial,
contestação ou embargos, cumprindo às partes
atualizar o respectivo endereço sempre que
houver modificação temporária ou definitiva.

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio,
da data de juntada aos autos do aviso de
recebimento;
II - quando a citação ou intimação for por oficial
de justiça, da data de juntada aos autos do
mandado cumprido;
 Art. 242. O prazo para a interposição de recurso
conta-se da data, em que os advogados são
intimados da decisão, da sentença ou do acórdão.
§ 1o Reputam-se intimados na audiência, quando
nesta é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido

principal, sua função é evitar um dano irreparável.

Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei

prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão
“conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto
legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos,
não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os

aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de
despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de
aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da
locação.

O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser

cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da
locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao
locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos
discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com
a peça inicial.

A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à

limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se
livrar do despejo. A faculdade somente será concedida se nos
últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.

As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o

objetivo de facilitar as intimações das partes, via advogado, e
imprimir a celeridade ao processo, além de estabelecer definições
aos procedimentos judiciais.
Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta

de pagamento de aluguel e acessórios da locação,
de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis,
ou somente de quaisquer dos acessórios da
locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser

cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis
e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á
o locatário para responder ao pedido de rescisão e
o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado,
com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão

da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze)
dias, contado da citação, o pagamento do débito
atualizado, independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que
vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando
exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do
locador, fixados em dez por cento sobre o
montante devido, se do contrato não constar
disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador

alegar que a oferta não é integral, justificando a
diferença, o locatário poderá complementar o
depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou
diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicação no órgão oficial, a requerimento do
locador;

IV - não sendo integralmente complementado o

depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
 V - os aluguéis que forem vencendo até a
sentença deverão ser depositados à disposição do
juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o
locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão

da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do
imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da

mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.

É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que

inseridas em uma lei especial, são aplicáveis imediatamente após a
vigência da nova norma, não se vinculando à data do contrato ou do
início da relação locatícia.

O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC - art. 1.211. Este Código regerá o processo

civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em
vigor, suas disposições aplicar-se-ão desde logo
aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador

estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo,
deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo
respectivo conforme cada caso, consideradas as situações que se
amoldarem às hipóteses da norma.

Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz

depois da tramitação regular do processo da ação de despejo,
portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que
prevêem a concessão da ordem liminar.
A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e
limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de
despejo e a prolação da sentença.

Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou

atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e
oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere
no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o

juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias
para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º. O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira
instância houverem decorrido mais de quatro
meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com
fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art.
46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino

autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o
máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias
escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições

públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente
registradas, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II
do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no
caso em que entre a citação e a sentença de
primeira instância houver decorrido mais de um
ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
 § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o
valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.

Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas

no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para
desocupação, as alterações introduzidas não produzem efeitos
práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia,
apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e
permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de
celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor

da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse
executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença
proferida em primeira instância.

Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do

imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda
instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia
executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o
valor que a lei estabeleceu a título de caução.

O valor da caução na norma alterada era, no mínimo,

correspondente a doze, e no máximo correpondente a dezoito
aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para
seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas

no art. 9º, a execução provisória do despejo
dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses
nem superior a 12 (doze) meses do aluguel,
atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e

será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da

decisão que concedeu liminarmente o despejo, o
 valor da caução reverterá em favor do réu, como
indenização mínima das perdas e danos, podendo
este reclamar, em ação própria, a diferença pelo
que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que

concedeu a liminar, o valor arbitrado da caução será destinado ao
locatário despejado, a título de indenização mínima por perdas e
danos.

O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi
maior que a indenização recebida, postular sua complementação em
ação própria.

Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas

morais, aqueles que decorrem da dor, frustração ou do abalo da
reputação do locatário, etc., e que não podem ser mensurados
objetivamente, ou ainda os danos materiais.

Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou

apurados por perícia ou documentos.

8. Ação revisional de aluguéis.

(Lei 8.245/91- art. 68)

As alterações com relação à revisão de aluguéis, da mesma forma

que a maior parte da nova norma, teve como escopo a simplificação e
agilidade processuais, além da compatibilização da lei inquilinária
com a orientação jurisprudencial.

Como nos demais artigos, a nova norma também foi usada também
para promover correções de expressões já impróprias, como
substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito
sumário”, e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório.

No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e

julgamento” para “audiência de conciliação”, de forma a conciliar as
disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova
norma inquilinária.

O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada

no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios
interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o
rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e

282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é
pretendida;

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz,

se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário,
ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que
será devido desde a citação, nos seguintes
moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel
provisório não poderá ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel
provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta
por cento) do aluguel vigente;

III - sem prejuízo da contestação e até a

audiência, o réu poderá pedir seja revisto o
aluguel provisório, fornecendo os elementos para
tanto;

IV - na audiência de conciliação, apresentada a

contestação, que deverá conter contraproposta se
houver discordância quanto ao valor pretendido, o
juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de
instrução e julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste

artigo interrompe o prazo para interposição de
recurso contra a decisão que fixar o aluguel
provisório.

§1° Não caberá ação revisional na pendência de

prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este
estipulado amigável ou judicialmente.
 § 2° No curso da ação de revisão, o aluguel
provisório será reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei.

9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.

(Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)

No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alteração apenas atualizou o

nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão
“idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma
a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos
requisitos da renovação compulsória da locação não residencial.

Já no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de

desocupação voluntária do imóvel, que era de seis meses, para trinta
dias. Isso, considerando a hipótese de a sentença não acolher a
renovação da locação. As demais disposições do texto original foram
mantidas.

Lei 8.245/91- art. 71. Além dos demais requisitos

exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória deverá ser
instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos
incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em
curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que
incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições
oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato
a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa,
número de sua inscrição no Ministério da Fazenda,
endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando,
desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira;
 VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o
substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário
do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo
se, em virtude de locação originária ou renovada,
o sublocador dispuser de prazo que admita
renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará
diretamente obrigado à renovação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz

determinará a expedição de mandado de despejo,
que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupação voluntária, se houver pedido na
contestação.

10. Data início da vigência da nova lei.

A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente, em razão de veto

do poder executivo, não dispôs sobre a data que deveria entrar em
vigor as novas disposições, assim, nos termos da lei vigente,
começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua
publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.

O prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao

Código Civil Brasileiro:

Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposição

contrária, a lei começa a vigorar em todo o país
quarenta e cinco dias depois de oficialmente
publicada.

Assim, as matérias de mérito das locações contratadas dentro do

período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas
conforme a norma antiga, e as novas locações, contratadas a partir
da data de vigência da nova norma, serão examinadas e julgadas em
conformidade com a nova norma.

As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e

sequer pela nova, serão definidas pela jurisprudência.

Ressalte-se, entretanto, que as disposições meramente processuais

terão aplicação imediata, ou seja, a partir da vigência da nova lei
serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem
qualquer distinção.