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BDI

1ª QUINZENA FEVEREIRO / 2010


ANO XXX – Nº 3

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
O corretor de imóveis e sua atuação em
processos judiciais. Carlos R. Tavarnaro (p. 3)

Revitalização urbana, “retrofit” imobiliário, e o


direito à estética. Michel Rosenthal Wagner (p. 4)

Como participar de eventos do tipo salão de imóvel,


feira de imóveis e outros. Sylvio Lindenberg (p. 6)

Direitos do devedor hipotecário.


Jorge Tarcha (p. 9)

Corretagem – É devida a comissão quando


a venda ocorre após o prazo contratual? (p. 19)

Lei do silêncio: Restrição quanto ao horário para


manuseio de caçambas metálicas (TJSP) (p. 26)

Patrimônio de afetação.
Fabrício P. V. Coutinho (p. 38)
ISSN 1982 - 4599

40 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO


Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Alberto Prates dos Santos O corretor de imóveis e sua atuação em processos judiciais (Carlos Roberto Tavarnaro) ... 03
Heronides Dantas de Figueiredo Revitalização urbana, “retrofit” imobiliário, e o direito à estética (Michel Rosenthal Wagner) 04
Julio Cesar Borges
Como participar de eventos do tipo salão do imóvel, feira de imóveis e outros
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br
Jornalista Responsável: (Sylvio Lindenberg) ................................................................................................................... 06
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
ISSN: 1982-4599 LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Colaboradores: Direitos reais de garantia – 18ª parte (última) – Direitos do devedor hipotecário
Adriano Erbolato Melo (Jorge Tarcha) ........................................................................................................................... 09
Américo Isidoro Angélico
André Luiz Junqueira
PERGUNTAS & RESPOSTAS
Arthur Edmundo de Souza Rios
Comprador inadimplente – Rescisão contratual – Aluguel pelo uso do imóvel ......................... 12
Bianca Castelar de Faria
Bruno Mattos e Silva Locação tendo vários locatários – Notificação para exercício do direito de preferência ....... 12
Caio Mario Fiorini Barbosa Despesas com laudos técnicos sobre condições de segurança – Responsável pelas
Carlos Alberto Dabus Maluf despesas ................................................................................................................................... 12
Carlos Antônio de Araújo Venda de terreno – Constatação de que a área real é menor. Solução através de acordo
Carlos Roberto Tavarnaro ou de medida judicial ................................................................................................................. 13
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Daphnis Citti de Lauro
Dilvanir José da Costa JURISPRUDÊNCIA
Felipe Leonardo Rodrigues Execução – Hasta pública – Responsabilidade do arrematante (STJ) ..................................... 14
Fernanda Souza Rabello Correção monetária de imóvel em fase de construção – Aplicação do INCC (STJ) ................ 16
Geraldo Beire Simões Corretagem – Aproximação útil das partes – Comissão devida (STJ) ...................................... 19
Hamilton Quirino Locação – Entrega de imóvel em más condições de conservação – Ausência de prova
Iuli Ratzka Formiga (TJSP) ......................................................................................................................................... 22
Jaques Bushatsky Condomínio – Cobrança de quotas condominiais de unidade vendida – Legitimidade passiva
Jorge Tarcha
do titular constante no Registro de Imóveis (TJRS) ................................................................ 25
José Hildor Leal
Kênio de Souza Pereira Direito de vizinhança – Caçambas metálicas estacionárias – Horário para manuseio (TJSP) ... 26
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Promessa de compra e venda – Restituição de valores pagos referentes a despesas de
Luis Camargo Pinto de Carvalho comercialização(STJ) ................................................................................................................ 28
Luiz Antonio Scavone Jr. Reivindicatória – Título de domínio, formal de partilha – Prescrição aquisitiva inocorrente
Marcelo Manhães de Almeida (TJSP) ......................................................................................................................................... 30
Márcio Flávio Lima Demolição – Edificação irregular – Demolição de obra concluída (STJ) ................................... 32
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas
Bem de família – Casa em construção – Impenhorabilidade reconhecida (STJ) ...................... 33
Marco Aurélio Leite da Silva
Mário Cerveira Filho Consignatória de aluguéis – Grupo econômico – Responsabilidade do conjunto patrimonial
Maury Rouède Bernardes pelo crédito executado (TJSP) ................................................................................................. 35
Michel Rosenthal Wagner Alienação fiduciária – Tutela antecipada – Dívida de terceiro – Suspensão dos atos de
Narciso Orlandi Neto alienação (TJSP) ........................................................................................................................ 37
Ricardo Amin Abrahão Nacle
Sandro Alexander Ferreira BOLETIM CARTORÁRIO
Sylvio Campos Lindenberg Filho
Patrimônio de afetação (Fabrício P. V. Coutinho) ........................................................................ 38
Valestan Milhomem da Costa
Valmir Gonçalves da Silva
Wilson Bueno Alves DÚVIDAS CARTORÁRIAS
Gerência Comercial: Referência ao preço da quota do terreno e da construção nos contratos de incorporação . 40
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX) É possível instituir usufruto vitalício sucessivo ou em fideicomisso? ....................................... 40
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br Dação em pagamento pelo devedor fiduciante (§ 8º, do art. 26, da Lei nº 9.514/1997) ......... 41
Foto de Capa: www.sxc.hu Emolumentos cartorários – Redução na primeira aquisição imobiliária através do SFH .......... 41
Impressão e Acabamento:
Gráfica Josemar
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 Instrumento particular não preserva validade de certidões apresentadas (CSM/SP) ............. 42
Rua Bocaina, 54 - Perdizes Instituição de sucursal de fundação estrangeira dispensa escritura pública (CSM/SP) ......... 43
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP Transferência de imóvel para sociedade – Anuência do cônjuge do sócio (CSM/SP) ............ 45
Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX)
Site: www.diariodasleis.com.br NOTÍCIAS
E-mail: dl@diariodasleis.com.br Somente morte do mutuário original obriga quitação de contrato com o SFH .......................... 46
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
a opinião da direção do BDI. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA .........................................................
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COMENTÁRIOS E DOUTRINA
O CORRETOR DE IMÓVEIS
E SUA ATUAÇÃO EM PROCESSOS JUDICIAIS

Carlos Roberto Tavarnaro (*)

Anteriormente, o artigo 700 do Código de Processo Civil, com redação determinada pela Lei 6.851/1980, tratava da
figura do corretor de imóveis, estabelecendo que sem prejuízo da expedição de editais, poderia este profissional intermediar
a alienação de imóvel penhorado, correndo a comissão — não excedente a cinco por cento — sobre o valor da alienação.

Agora, com o vigorar da Lei nº 11.382/06, referida possibilidade de atuação restou valorizada.

A respeito, oportuno se faz conferir o inteiro teor do comentário veiculado em fevereiro de 2007, no BDI, do Diário das
Leis, de autoria do renomado jurista Geraldo Beire Simões, Presidente da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados
do Mercado Imobiliário, e advogado especializado em direito imobiliário, destacando que:

“1. Após o Novo Código Civil ter prestigiado o corretor, dispondo em regras específicas os seus direitos e deveres, a
Lei n. 11.382/2006, com vigência a partir do dia 20 de janeiro de 2007, apresenta novo campo de trabalho para os
corretores.

2. Com efeito, antes da vigência da mencionada Lei n. 11.382/2006, na execução por título extrajudicial, após toda a
longa tramitação do processo de conhecimento, vinham os embargos com efeito suspensivo e somente depois de toda
essa tramitação, acontecia o leilão do imóvel penhorado a ser promovido privativamente por leiloeiro, indicado pelo credor
e nomeado pelo juiz, podendo o credor no momento da realização do leilão pedir a adjudicação do imóvel.

Agora não é mais assim.

3. De fato, antes de quaisquer outras providências “É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avalia-
ção, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados” (art. 685-A).

E onde entra o corretor de imóveis ?

4. Diz o art. 685-C que “Não realizada a adjudicação dos bens penhorados, o exequente poderá requerer sejam eles
alienados por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor credenciado perante a autoridade judiciária”, sendo certo
que “O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo (art. 680), as
condições de pagamento e as garantias, bem como, se for o caso, a comissão de corretagem.” (p. 1 do art. 685-C).

A seguir, dispõe o parágrafo 3º do mencionado art. 685-C que “Os Tribunais poderão expedir provimentos detalhando
o procedimento da alienação prevista neste artigo, inclusive com o concurso de meios eletrônicos, e dispondo sobre o
credenciamento dos corretores, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos de 5 (cinco) anos.”

Chegou, pois, a vez dos corretores de imóveis.

5. Basta, agora, que os Presidentes dos CRECIs em cada Estado entendam-se com as Presidências de cada
Tribunal de Justiça na elaboração e expedição de provimento, detalhando o procedimento da alienação por intermédio dos
corretores de imóveis e dispondo sobre o credenciamento deles corretores.

Se essa providência não for tomada pelos Presidentes dos CRECIs, a lei “não vai pegar” e os corretores continuarão
a “ver navios” ...

(*) O autor é advogado, consultor, empresário e incorporador do setor imobiliário do Estado do Paraná - tavarnaro.com.br

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 3


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

REVITALIZAÇÃO URBANA,
“RETROFIT” IMOBILIÁRIO, E O DIREITO À ESTÉTICA
(Realização de obras no condomínio – Autorização da Assembleia)

Michel Rosenthal Wagner (*)

A cidade de São Paulo, chamada desde os anos 70 de selva de pedra pela magnitude de suas construções, é
certamente uma das grandes áreas edificadas do planeta. Unida fisicamente às cidades no seu entorno, recebe o nome
de grande São Paulo, e relativamente ligada à cidade do Rio de Janeiro, faz merecer aprofundamento a análise da
transformação de seu parque edificado.
Tem-se discutido diuturnamente questões ambientais e novas possibilidades de edificações sustentáveis, tanto nos
aspectos de sua construção, como de sua manutenção.
O território está razoavelmente ocupado e muito do construído é antigo. Assim, emerge a necessidade de se operar
intervenções de adequabilidade ambiental e promoção de qualidade de vida aos habitantes, objetivo final das cidades -
meio ambiente humano.
A expressão “retrofit imobiliário” como referência de intervenção urbana para revitalização de áreas construídas,
ganha importante significado quando se refere à preservação do patrimônio construído através de obras que objetivam sua
modernização e a incorporação de modernas tecnologias e materiais avançados. Trata-se de ferramenta fundamental para
o desenvolvimento das cidades com sua renovação.
O termo “retrofit”, cunhado pela engenharia, é um neologismo com origem no latim, onde “retro”significa movimentar-
se para trás, e no inglês, onde “fit” significa adaptação, ajuste e pode também designar revitalização ou requalificação.
Fossemos mais respeitosos conosco mesmo, seria fácil perceber a maior necessidade da confecção de estudos de
impacto de vizinhança, importante instrumento de adequação às transformações urbanas que se fazem cada vez mais
necessárias neste território edificado. Muito está construído, e muito do construído é antigo, o que faz da manutenção,
reforma, atualização e modernização uma atividade crescente em progressões geométricas.
Quando o Código Civil trata das benfeitorias em edificações, no artigo 96 conceitua três tipos:
VOLUPTUÁRIAS: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor;
ÚTEIS: as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
NECESSÁRIAS: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Quando fala da proporcionalidade dos quoruns para deliberação, no artigo 1341 o faz de forma crescente segundo sua
urgência e relevância. Quanto maiores, tanto mais simples e fácil sua aprovação; dependendo para obras voluptuárias, 2/
3 dos condôminos, e para obras úteis, maioria absoluta dos condôminos. Porém esta conta leva em consideração a
totalidade dos proprietários, não apenas os presentes à assembleia convocada para este fim.
A legislação privilegia a participação democrática em condomínio, este um verdadeiro desafio cultural e social.
No mesmo artigo, quando regula este conceito à luz da necessidade e urgência, as obras ou reparações necessárias
podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,
por qualquer condômino. Mais, se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessi-
vas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa, delas dará ciência à assembleia, que
deverá ser convocada imediatamente. E, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser realizados após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

Interessante notar que este dispositivo traz a única possibilidade na legislação de um condômino convocar a assembleia
- para todos os outros casos é necessário ao menos ¼ da comunidade do condomínio.
Neste caso recomenda a boa prática, que a hipótese seja utilizada se o síndico, instado a promover a obra, ou
mesmo convocar assembleia, não o faz, fruto de um “abuso de direito”, pela omissão.
Por último, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não
tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Também aqui é de se relevar que o que pode ser considerado meramente útil no momento presente, fatalmente se
não receber a atenção específica, tornar-se-á necessário em breve futuro; e algum tempo depois urgente, e regulado pelo
dispositivo citado.
A realidade em manutenção das edificações passa obrigatoriamente por estes momentos, e relembre-se, prédio bem
mantido vale mais, qualidade é valor, tanto econômico como cultural. Nisso que não se venha alegar leniência ou flexibi-
lidade; sim é importante a rigidez.
A despeito do pouco tempo de vigor do Código Civil, verifica-se alguns casos na jurisprudência:
a) a realização de obra necessária, não há que ser observado o quorum de aprovação de condôminos, podendo ser
realizada até mesmo independente de autorização (inteligência do art. 1.341 do CC)(TJMG 31/5/2005 2.0000.00.493172-
8/000)
b) obrigação do condômino de concorrer para as despesas ordinárias concernentes à manutenção do condomínio do
qual é parte integrante decorre da lei (art. 1.336, I, do CC/02 e art. 12 da Lei n. 4.591/64) e da convenção de condomínio,
sendo desnecessária a realização de assembleia para a realização de despesas ordinárias. Em se tratando de obras
necessárias para a manutenção do condomínio o art. 1.341 do Código Civil no §1º autoriza a sua realização independente
de autorização, pelo síndico ou por qualquer condômino. (24/4/2007 1.0024.05.890240-4/001)
c) caso dos autos, a prova produzida pelo autor permite a verificação de que os gastos autorizados pela ex-síndica,
em face de obra no edifício, foram superiores ao necessário, ocasionando gastos excessivos ao condomínio. Na ausência
de prova, cujo ônus é da parte ré (art. 333, II do CPC), impossível determinar se a obra efetuada no edifício era necessária
a ponto de autorizar sua realização sem a prévia anuência dos condôminos, sendo esta exigida para convalidar a despe-
sa. Art. 1.341, § 3º do Código Civil. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70010565570, TJRS, 22/02/2007)
d) De uma análise perfunctória, verifica-se que tais reformas servem em sua maioria para a melhoria estética do
imóvel. Portanto, são classificadas como benfeitorias voluptuárias. (...) Portanto, cuidando-se de benfeitorias voluptuárias,
imprescindível a aprovação de 2/3 dos condôminos para a realização das obras. (...) (todos os condôminos e não somente
os presentes no dia da assembleia). (AI 2005.030220-8, TJSC, 07/03/2006).
Deste último julgamento transcrito parcialmente, é importante não deixar que se generalize ser sempre voluptuária a
obra que tiver cunho apenas estético, o belo deve prevalecer. Não é necessariamente custoso, pois o belo pode ser
simples ou sofisticado, e há vezes em que a sofisticação está justamente na simplicidade bem aplicada, com qualidade.
Portanto, os conceitos se sobrepõem, tornando a questão subjetiva, e assim como quando se fala em dano moral, cada
caso deve ser individualmente analisado, também na conceituação do que é “estético voluptuário” e do que é “estético
necessário”, deve ser objeto de análise específica.
Sem a intenção de confundir o leitor, estética e beleza promovem melhor estima pela propriedade, e assim, o senso
utilitário desta discussão se dá inclusive à luz da realidade de que propriedade bem cuidada é propriedade valorizada. Não
é preciso ir muito longe na realidade para compreender e afirmar esta verdade.
(*) O autor é Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e de Condomínios do
SECOVI, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – Seccional Pinheiros, e sócio-
fundador do escritório MRW Advogados. Site: www.mrwadvogados.adv.br.

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 5


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

COMO PARTICIPAR DE EVENTOS DO TIPO SALÃO DO IMÓVEL,


FEIRA DE IMÓVEIS E OUTROS

Sylvio Lindenberg (*)

A participação em diferentes eventos que promovem a comercialização de empreendimentos imobiliários em lança-


mento ou a venda de imóveis avulsos exige uma preparação prévia do estande de vendas e dos profissionais que ali
estarão durante o acontecimento. Muitas vezes, o cliente sabe o que quer. Em outras, o corretor de imóveis deverá saber
sugerir alternativas. O profissional deverá saber conversar sobre o imóvel que está sendo apresentado falando a “língua
dos benefícios”. Todo atendimento se desdobra em uma lista de atributos: velocidade, cordialidade, conhecimento e
predisposição para ajudar o cliente.
No marketing imobiliário, eventos do tipo salão do imóvel, feira, workshop e show fotográfico de imóveis são formas
de promoção de vendas. Esses eventos são idealizados com a finalidade de aproximar a oferta com a demanda e gerar um
esforço de vendas durante um período determinado. A característica marcante desse tipo de promoção é que os clientes
vão até o local do evento que, quanto mais divulgado, maior será o fluxo de pessoas.
As empresas do ramo imobiliário, que participam desses eventos, visam a atender diferentes objetivos como: estabe-
lecer um contato direto com seus clientes em potencial, construir a base de sua prospecção a médio prazo, comparar-se
aos concorrentes presentes no evento, realizar um estudo a respeito da situação das necessidades e respostas existen-
tes e reforçar a imagem da empresa.
PLANEJE A SUA PARTICIPAÇÃO
A maneira mais eficaz de ser bem-sucedido como expositor é planejar a sua participação. Eleja os empreendimentos
ou imóveis avulsos que serão ofertados; identifique claramente o seu cliente-alvo; promova um treinamento com a sua
equipe de corretores, engenheiros, arquitetos e todos os profissionais que estarão disponíveis durante o evento, pois a
abordagem dos mesmos deve sensibilizar o cliente.
A apresentação do empreendimento ou imóvel avulso tem que, necessariamente, atrair e prender a atenção do
cliente-alvo. Estudos realizados constataram que um cliente interessado em adquirir um produto consegue memorizar
70% da informação transmitida de forma oral, após 3 horas e 10% após 3 dias. Se a apresentação for somente visual, o
cliente fixará 72% das informações recebidas, após 3 horas e 20% após 3 dias. Se a apresentação combinar recursos
visuais, simultaneamente com uma abordagem oral, a retenção da informação será de 85% após 3 horas e de 65% após
3 dias.
APRESENTAÇÃO DADOS RETIDOS DADOS RETIDOS
APÓS 3 HORAS APÓS 3 DIAS
SOMENTE ORAL 70% 10%
SOMENTE VISUAL 72% 20%
ORAL E VISUAL 85% 65%
Ilustração - Fixação de uma apresentação
Todo o esforço de planejamento é importante, pois além de chamar a atenção do cliente-alvo, também se enfrenta a
concorrência direta de outras corretoras de imóveis e construtoras, presentes no evento com produtos similares. A exibi-
ção oferece uma oportunidade para o cliente comparar produtos, preços e condições de pagamento. Empreendimentos e
imóveis avulsos comercializados em eventos desse tipo devem apresentar atributos diferenciados. Será difícil mascarar a
realidade se o produto for pouco atrativo, com preço superaviltado, com limitadas alternativas de negociação e condições
de pagamento, ofertado por corretores despreparados.
O estande é o conceito visual através do qual os visitantes identificam as diferentes empresas participantes do
evento. Sua concepção e realização exigem uma atenção toda particular, razão pela qual é aconselhável confiar a realiza-
ção do estande a uma empresa especializada. Um estande bem apresentado facilita a utilização de toda sorte de recur-
sos visuais. Isso aumenta a credibilidade e encanta o cliente-alvo.
TREINE A SUA EQUIPE
Muitos são os motivos que levam as pessoas a transitarem pelos estandes. Umas vão para passar o tempo, outras,
por curiosidade, outras para pegar umas “lembrancinhas”, outras para passear com a família, outras para encontrar os
amigos e colegas e outras para fazer uma avaliação cuidadosa dos produtos e serviços que estão sendo oferecidos.
Através da resposta a pergunta: “O senhor já conhece nosso novo empreendimento?”, pode-se iniciar um diálogo. Após
breve interação de perguntas-respostas, o profissional conduz a conversa servindo-se de dados tangíveis: fotos, vídeos,

6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


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plantas, mapas e outros elementos¹. O corretor deverá ser competente, trabalhando com conhecimento e informações.
Enquanto realça os benefícios que o imóvel proporciona, também, qualifica o cliente. Se o cliente estiver disposto a
preencher uma proposta de compra ali mesmo, ele é levado para uma área reservada para esta finalidade. Como a compra
de um imóvel que, além de ser um processo complexo de comunicação e tomada de decisão, ocorre no transcurso do
tempo e envolve diversas pessoas, muitos negócios são fechados após o período de realização do evento. Nesse caso, é
importante a existência de um formulário para o cadastramento de clientes em potencial e de material ilustrativo com as
principais informações do empreendimento ou do imóvel avulso. Caso não haja interesse, o corretor fornece um folheto
mais simples. Com esse procedimento, dá-se atenção a todas as pessoas que circulam pelo estande, controla-se a
distribuição do material promocional, subsidia o cliente-alvo com uma riqueza de informações que o habilita a transmiti-las
ao seu “comitê de compra” e permite, a cada visitante, receber um impresso que promove a fixação da imagem da
empresa, do empreendimento em lançamento ou do imóvel avulso apresentado.
Os corretores devem criar uma imagem de competência, honestidade e sinceridade. O treinamento ajuda-os a terem
um excelente desempenho e controle da mensagem. Assim, poderão apresentar o empreendimento ou o imóvel avulso
com informações previamente preparadas, ilustrando-as com os mais diversos recursos visuais e falando a “língua dos
benefícios”.
AVALIE O SEU DESEMPENHO
Imediatamente após o encerramento do evento, garanta a sequência do mesmo, avaliando e entrando em contato
com as pessoas que preencheram o formulário de prospecção. Faça, também uma reunião com a sua equipe. Tire as
primeiras conclusões e elabore uma lista de pontos positivos e negativos e um “checklist” da metodologia que será
aplicada em uma próxima participação.
Tópicos suplementares
Estabeleça os objetivos para a empresa participar de eventos do tipo salão do imóvel, feira, workshop e
show fotográfico de imóveis
– Atrair novos clientes para a empresa
– Medir a receptividade de um empreendimento imobiliário em lançamento
– Divulgar a empresa
– Avaliar as tendências do mercado
– Analisar a concorrência
– Marcar presença junto a potenciais clientes
– Estabelecer outros objetivos.
1. Pontos a serem avaliados antes da realização do evento
Para participar de eventos do tipo salão do imóvel, feira, workshop e show fotográfico de imóveis a empresa precisa
avaliar se deve ou não estar presente. No marketing imobiliário, esses eventos são idealizados com a finalidade de
aproximar a oferta com a demanda e gerar um esforço de vendas durante um período determinado. A característica
marcante desse tipo de promoção é que os clientes vão até o local do evento, que quanto mais divulgado maior será o
fluxo de pessoas.
– Programe-se com bastante antecedência.
– Quem são os organizadores e qual é a sua reputação?
– Há quantos anos o evento é realizado?
– Quantas pessoas visitaram o evento no ano passado?
– Qual o preço do espaço físico e que serviços estão incluídos? Os primeiros garantem os melhores espaços.
– Qual o custo de outros serviços, tais como: locação do estande, instalação, decoração, limpeza, segurança,
energia, etc.
– Qual a data limite para reserva de espaço?
– Que tipo de imóveis a empresa irá comercializar?
– Faça uma relação dos materiais de suporte (cartão de visitas, portfólio da empresa, folhetos / folder, formulários de

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 7


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prospecção) que serão necessários´.


– Prepare cartões de visita para a equipe de corretores de imóveis que estarão no estande durante a realização do
evento.
– Treine a equipe de corretores de imóveis.
– Relacionar outros itens.
2. Pontos a serem avaliados durante a realização do evento
– Tenha material promocional em quantidade suficiente para todo o evento.
– Diariamente, uma hora antes da abertura do estande, o responsável deverá apresentar uma avaliação quantitativa e
qualitativa do que ocorreu no dia anterior. Na oportunidade, comentará sobre o número de imóveis vendidos e o número de
opções formalizadas no dia anterior, número de clientes atendidos, número de formulários de prospecção preenchidos,
observações sobre o atendimento, informações sobre o desempenho dos concorrentes e problemas ocorridos. Neste
encontro são dirimidas dúvidas, refeitas as combinações e principalmente analisadas a performance individual dos corre-
tores de imóveis. A reunião termina com uma manifestação do responsável incentivando a equipe a enfrentar o desafio de
cumprir com os objetivos acordados.
3. Pontos a serem avaliados no final da realização do evento
– Cruzar dados quantitativos (número de imóveis comercializados, número de clientes potenciais que registraram a
sua presença no estande) e qualitativos (comentários dos clientes potenciais, percepções da organização) garante uma
análise completa e confiável.
– Métricas de avaliação de resultados.
– Volume de vendas por dia do evento.
– Volume total de vendas realizadas.
– Volume de vendas por tipo de imóvel comercializado.
– Número de pessoas atendidas.
– Número de formulários de prospecção de clientes preenchidos.
– Relação entre número de vendas efetuadas e pessoas atendidas.
– Número de contatos futuros agendados.
– Interesse demonstrado por outros tipos de imóveis não disponíveis no estande.
– Identificar os custos de presença (custo do estande, espaço, transporte, refeições e outros) e avaliar o retorno do
investimento através dos negócios fechados, negócios em curso, número de visitantes no estande e na feira.
– Enviar uma correspondência de agradecimento a todas as pessoas que registraram a sua presença no estande.
– Sugestões para a participação em futuros eventos.
– Relacionar outros itens.
LEMBRE-SE DE QUE:
Para obter sucesso na participação de eventos tipo: salão do imóvel, feira de imóveis e outros, programe-se com
bastante antecedência.
Nota
1. Segundo pesquisa da Mc Graw Hill, aprendemos e recordamos 5% do que lemos, 15% do que ouvimos e 65% do
que vemos, ouvimos e sentimos.
(*) O autor atua no mercado imobiliário, há mais de 25 anos, como Corretor de Imóveis. Ministra cursos in company,
planeja e realiza convenções de vendas, prepara corretores de imóveis para a comercialização de imóveis em lançamen-
tos (novos) e/ou avulsos (usados) e realiza trabalhos de coaching. Escreve artigos para diversas revistas e sites. Autor
dos livros: Venda de Imóveis: Um Ato de Negociação. Porto Alegre: Editora Sagra, 1990; Guia Prático do Corretor de
Imóveis: Fundamentos e Técnicas. São Paulo: Editora Atlas, 2006 - 4ª tiragem, http://www.editoraatlas.com.br; Negocia-
ção e Processo Decisório. Curitiba: IESDE, 2007, livros que tratam especificamente sobre venda de imóveis, assunto de
escassa bibliografia no Brasil. E-mail slindenberg@terra.com.br

8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


DIREITO
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITOS REAIS – 18ª PARTE
DIREITOS DO DEVEDOR HIPOTECÁRIO

Jorge Tarcha (*)

(Conforme doutrina de NARCISO ORLANDI NETO)


Primeiro direito do devedor: de conservar os poderes elementares do
domínio
Com relação ao bem que deu em garantia, o devedor hipotecário conserva os
poderes elementares do domínio: jus utendi, fruendi e disponendi.
Pode-se dizer, então, que o direito de propriedade é pleno, enquanto a enfiteuse,
a servidão, o usufruto, a anticrese etc. são direitos reais limitados.
Assim, nenhum destes poderes do art. 1.228 do Código Civil é transmitido ao credor hipotecário.
Primeiramente, assinale-se que na hipoteca a posse do bem continua com o devedor. Esta posse lhe garante o jus
utendi e o jus fruendi.
Mas também é mantido o jus disponendi. O dono pode transmitir o domínio a terceiro.
Esta transmissão se dará independentemente do consentimento do credor hipotecário e até contra a vontade dele.
Observação importante: estando o imóvel hipotecado na posse do devedor, este não pode desfalcar a garantia,
depredando ou demolindo o imóvel (jus abutendi).
Se isto ocorrer, a dívida considerar-se-á vencida.
Neste sentido, o inciso I do art. 1.425:
“A dívida considera-se vencida.
(...)
I – Se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado,
não a reforçar ou substituir.”
Segundo direito do devedor: de incidir várias hipotecas sobre o mesmo imóvel.
Código Civil, art. 1.476:
“O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou
de outro credor.”
Deste modo, o mesmo bem admite mais de uma hipoteca. Um bem pode ser dado duas, três vezes em hipoteca.
Basta que seu valor seja suficiente para cobrir todas as dívidas.
Por exemplo, um imóvel vale 100 e seu proprietário o dá em hipoteca para garantir uma dívida de 30. Depois, assume
outra dívida de 40, com hipoteca sobre o mesmo imóvel, o qual ainda comporta mais outra de 30.
Os graus da hipoteca
Essas hipotecas não concorrem em igualdade de condições. Existe uma graduação entre elas. As hipotecas assu-
mem graus de acordo com a ordem de sua constituição.
Se o imóvel é dado para garantir três dívidas diferentes, haverá uma hipoteca de primeiro grau, uma de segundo grau
e uma de terceiro grau. Vale, para a graduação, a ordem do registro e não a do negócio, do instrumento de constituição da
hipoteca, que é o contrato.
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Uma observação importante para o tabelião: na constituição da hipoteca, deve-se declarar se esse bem já foi dado
em hipoteca anteriormente.
Se a certidão do registro mostra existência de uma hipoteca, é obrigação do notário dizer que se trata de hipoteca de
segundo grau.
Não pode ser omitida a existência de hipoteca anterior
No tocante ao devedor, vale notar que é crime de estelionato omitir a existência de hipoteca, no ato constitutivo de
uma segunda.
Imaginem a hipótese de duas hipotecas constituídas como de primeiro grau e ambas sem registro.
Assumirá o primeiro grau a que for registrada em primeiro lugar, porque em ambos os títulos a hipoteca estará
identificada como sendo de primeiro grau.
Supondo que tenha sido constituída hipoteca de segundo grau e a de primeiro grau ainda não tenha sido registrada.
A existência de uma hipoteca de primeiro grau constará da escritura.
O oficial registrador não pode registrar imediatamente a segunda; ele prenota o título e aguarda durante 30 dias que
seja apresentada a de primeiro grau.
Se ela não for apresentada, então a de segundo assume o primeiro grau. Quando for apresentada a de primeiro grau,
ficará com o segundo grau. Na hipótese, é a prenotação que assegura a prioridade.
Porque os graus são importantes?
Se houver insolvência do devedor, o credor da hipoteca de primeiro grau será pago antes do credor de segundo grau.
Levado o bem à praça, com o produto da arrematação o credor de primeiro grau se paga.
O que sobra vai para o de segundo grau, mesmo que sobre menos do que o valor da dívida.
Terceiro direito do devedor: de dar em penhora o imóvel hipotecado
O Código Civil não proíbe que um imóvel hipotecado seja penhorado e arrematado, na execução de uma dívida sem
garantia real.
Exige-se apenas que o credor hipotecário seja notificado para postular a separação, no produto da arrematação, do
suficiente para continuar garantindo o seu crédito, que ainda não pode ser exigido. O credor quirografário terá direito à
sobra.
Quarto direito do devedor hipotecário: proibição de pacto comissório
Vale lembrar, como característica dos direitos reais de garantia, a proibição do pacto comissório. O credor não pode
ficar com o bem em pagamento da dívida garantida.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS DA HIPOTECA
Primeira característica: pode garantir obrigação de fazer
A hipoteca garante tanto obrigação de dar como obrigação de fazer.
É muito comum o loteador dar garantia da execução das obras de infraestrutura.
Como se sabe, quando o loteamento é registrado, não há necessidade de que esse parcelamento esteja totalmente
implantado, com toda a infraestrutura.
A lei permite que o loteador venda os lotes depois de registrado o loteamento e que, com o tempo, execute as obras
de infraestrutura.
Basta que, quando do registro, ele apresente um compromisso de que vai realizar aquelas obras num prazo de dois
anos. Como garantia, deve oferecer alguma coisa.
Então, o certo é oferecer bens em hipoteca, porque esse é o direito real de garantia.
10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Esses bens suportarão a execução em caso de não cumprimento da obrigação. O credor será a Prefeitura, porque,
na hipótese de não ser realizada a infraestrutura, poderá ela executar a dívida em função desses bens.
Segunda característica: responsabilidade do devedor pelo restante da dívida
O que acontecerá se, após excutida a hipoteca, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas
judiciais?
O devedor continuará obrigado pelo restante, até que se complete o pagamento ao credor. Mas, a dívida, agora, é de
caráter pessoal.
Veja-se o teor do art. 1.430 do Código Civil:
“Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas
judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.”
Como preleciona WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO (Direito Civil, Direito das Coisas, 21ª ed., p-360):
“A garantia real não exclui a pessoal. Esta é subsidiária daquela. Esgotada a primeira, a segunda continua a subsis-
tir, de modo a assegurar-se ao credor plena satisfação do que lhe é devido.
Mas, pelo remanescente, o credor converte-se em mero quirografário e poderá penhorar outros bens do devedor nos
próprios autos da execução pignoratícia ou hipotecária.”
Terceira característica: possibilidade de garantia por terceiro
Em regra, a garantia é dada por aquele que contrai a obrigação.
Mas, nada impede que terceiro, por qualquer motivo, amizade ou interesse, hipoteque coisa sua como garantia de
dívida de outrem.
Diz o art. 1.427 do Código Civil:
“Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou
reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore ou desvalorize.”
O terceiro, que preste garantia real em favor do devedor, mantém-se estranho à obrigação. Não se transforma em co-
devedor, nem em fiador. Não assume perante o credor qualquer obrigação pessoal, a menos que o contrato reze o
contrário.
Precisamente porque o terceiro prestador de garantia não se transforma em codevedor ou fiador, não fica obrigado a
substituir, ou reforçar a garantia, se a coisa gravada se deteriora, ou se desvaloriza sem culpa sua.
Só a própria coisa responde pela obrigação. Essa responsabilidade não se amplia aos demais bens componentes do
patrimônio do terceiro. Somente aquele determinado bem permanece onerado. O terceiro, prestador da garantia, não
compromete o restante de seus haveres.
Nessas condições, excutida a dívida, se o produto não der para a integral satisfação do credor, desonerar-se-á o
terceiro, não respondendo pelo saldo devedor que acaso remanesce.
Se ele se transformasse em codevedor ou fiador, a situação seria diversa no caso de insuficiência da garantia; não só
o bem dado em segurança, como todo o seu patrimônio se vincularia à solução do débito.
Note-se que o terceiro, dono da coisa, não pode, culposamente, degradá-la ou depreciá-la, sob pena de responder
perante o credor.
Nota: Terminamos, com esta lição, o estudo dos direitos reais de garantia. A partir da próxima passaremos a abordar
o mais importante dos direitos reais, que é a propriedade.
(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem Didática,
edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas Ordinárias e
Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor dos cursos de Avaliação de Imóveis e de Locação de
Imóveis, editados pela empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br.
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11
PERGUNT
PERGUNTAS
GUNT RESPOSTAS
AS & RESPOSTAS
COMPRADOR INADIMPLENTE POR NÃO CONSEGUIR FINANCIAMEN-
TO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO CONTRATUAL E ARBITRAMENTO DE
ALUGUEL PELO PERÍODO EM QUE MANTEVE A POSSE DO IMÓVEL
Pergunta: Construimos uma casa para fim de venda à vista ou com pagamento por carta de crédito. Logo após
o término da construção, um interessado disse que iria adquirí-la mediante o pagamento de um sinal e uma carta de
crédito de um banco, já aprovada. Conferimos a informação, a carta estava realmente à época aprovada. O paga-
mento do sinal foi feito, a compradora mudou-se para o imóvel, porém, no dia marcado para a aquisição da carta, por
ter sido constatado seu nome no SPC, a concessão foi cancelada. A moradora fez-nos um termo de compromisso de
adquirir a carta de crédito até um determinado dia, sob pena de entrarmos com a ação judicial competente. O termo
foi descumprido, estando fazendo moradia na casa até hoje, trazendo-nos prejuízo. Qual seria a ação competente?
Reintegração de posse? Rescisão de contrato c/c reintegração de posse? Reivindicatória? Como fazer para o ressar-
cimento do dano? Cominar pedido de aluguel pelo período usado indevidamente? (J.C. – Parnaíba, PI)
Resposta: Deverá ser proposta Ação de Rescisão contratual cumulada com Reintegração de Posse com perdas e
danos e lucros cessantes e arbitramento de alugueres pela permanência do compromissário no imóvel.

LOCAÇÃO TENDO VÁRIOS LOCATÁRIOS – NOTIFICAÇÃO PARA EXER-


CÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA – RECUSA PELO
LOCATÁRIO EM RECEBER A NOTIFICAÇÃO
Pergunta: Temos um imóvel que está alugado conosco há exatos 14 anos, com 03 (três) inquilinos. Os contra-
tos já venceram todos eles, há exatos 02 anos. A proprietária ficou viúva e resolveu vender o imóvel. Preparamos
a Carta de comunicação de venda aos inquilinos, ela assinou e tentamos levar para os inquilinos. Da primeira
vez, apenas uma inquilina recebeu por todos e colocou seu nome e RG, dizendo que havia recebido a carta
original; .... na segunda tentativa, esta mesma inquilina e uma outra, assinaram a carta, dizendo: liberamos a
venda de imediato, não temos interesse no imóvel; a última inquilina (Sra.Regina) disse que se recusaria a
assinar qualquer tipo de carta. Hoje enviei a carta dela com AR. Perguntas: 1 - Se ela (inquilina) se recusar a
assinar o AR, qual o método de notificação que devo passar para a proprietária? 2 - Para salvaguarda dos
interesses da proprietária, seria interessante ela já entrar com um ação de despejo? 3 - Temos um cliente
interessado em comprar o imóvel após sair o alvará possibilitando a venda do mesmo. O inquilino que não foi
notificado por AR ou outro método, pode cancelar o Recibo de Sinal que faríamos? 4 - Posso colocar neste Sinal,
os dois inquilinos notificados e o que não foi? (J.C.C.J. – São Paulo, SP)
Respostas: 1. A notificação para ciência do direito de preferência é realizada normalmente via AR (Aviso de Recebimen-
to) pelos Correios, devendo o locatário ter ciência inequívoca desse direito. Caso o locatário não assine o AR, poderão ser
realizados outros tipos de notificações, quais sejam: Fonegrama; Cartório de Títulos e Documentos; Ata Notarial; Notificação
Judicial, etc. 2. Nada impede que a proprietária, que não está com pressa na alienação do imóvel, ajuize uma Ação de Despejo
antes da venda, principalmente contra o locatário que não quer assinar o recebimento da notificação de seu direito de preferên-
cia. 3. O inquilino preterido no seu dierito de preferência não poderá cancelar o recibo, mas, se o Contrato de Locação estiver
averbado junto a matrícula do imóvel, 30 dias antes da alienação, o inquilino poderá depositar o preço e demais despesas do
ato de transferência e adjudicar para si o imóvel, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91. CASO CONTRÁRIO, terá direito
somente a perdas e danos. Na justiça terá que provar que tinha o dinheiro na época para comprar a totalidade do imóvel vendido
(art. 31 da Lei 8.245/91). 4. O negócio deverá ser realizado com lisura e sem esconder nada para o comprador, que se
concordar, salvaguadará a responsabilidade do vendedor e corretor.

DESPESAS COM LAUDOS TÉCNICOS SOBRE CONDIÇÕES DE SEGU-


RANÇA DA CONSTRUÇÃO, EXIGIDOS PELO PODER PÚBLICO; ÔNUS
DE QUEM?
Pergunta: Toda a Asa Sul lojas (em Brasília-DF) foram notificadas a apresentar laudos (engenheiros, CREA,
etc..) sobre as marquises, considerando a necessidade de prevenção de sinistros e manutenção da edificação,

12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


PER GUNT
PERGUNT AS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS

atestando a estabilidade da marquise no que diz respeito a sobrecarga, impermeabilização e estrutura, aten-
dendo o Código de Edificações de Brasília-DF. Pergunto: De quem é a responsabilidade pelo pagamento das
despesas do laudo, o proprietário ou o Inquilino? (O.V.F. – Brasília, DF)
Resposta: As despesas referentes ao laudo são de responsabilidade do locador, pois fazem parte das condições de
segurança e habitabilidade do imóvel alugado, sendo consideradas despesas extraordinárias a cargo do locador, pois não
se trata de um gasto rotineiro de manutenção do edifício, nos termos do art. 22, § único, da Lei 8.245/91.

VENDA DE TERRENO COM ÁREA ESTIPULADA EM METROS QUADRA-


DOS – CONSTATAÇÃO DE QUE A ÁREA REAL É MENOR – SOLUÇÃO
ATRAVÉS DE ACORDO OU DE MEDIDA JUDICIAL
Pergunta: Adquiriu-se o seguinte lote de terreno urbano, conforme consta da escritura de compra e venda:
“Um terreno constituído de parte do lote 32, situado nesta cidade e comarca de São José do Rio Preto, com
dimensões e confrontantes a seguir: sua frente mede 14,50 metros e divide-se com parte do lote 32, destinado
a abertura da rua Suíça; do lado esquerdo com quem da rua Coronel Spínola de Castro, olha o imóvel, mede
107,8697 metros e confronta-se com a Sociedade Marella Veículos S.A, do lado direito mede 108,2536 metros e
confronta-se com D. J. Comércio de Peças Ltda, e nos fundos mede 14,50 metros e divide-se com parte do lote
32, destinado a abertura da Avenida Bady Bassitt, encerrando a área de 1.566,386 metros quadrados.” A matrí-
cula (105.113) foi aberta em 06 de março de 2008. A escritura foi lavrada em 17 de março de 2008, pelo preço de
R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). O registro da escritura foi realizado em 02 de abril de 2008. Contudo,
verificou-se há 15 dias que, na realidade, o imóvel mede 13,20 com frente para a Avenida Bady Bassitt e 14,98
nos fundos, somando, pois, 1.484,12 metros quadrados, ao invés de 1.566,386 metros quadrados. De se observar
que a frente para a Avenida Bady Bassitt tem valor muito mais elevado do que os fundos (rua Suíça). Portanto,
há uma diferença a menor de 82,27 metros quadrados, pouco maior que o vigésimo previsto no § 1º, do art. 500
do Código Civil, pois o vigésimo representa 78,32 metros quadrados e a diferença encontrada foi de 82,27
metros quadrados, com diferença de 3,95 metros quadrados. Perguntas: 1 - Aplica-se o art. 500, observando-se
o prazo do art. 501, ambos do Código Civil? 2 - Existe alguma condição no art. 500 a impedir a propositura de
ação? 3 - Qual seria a ação cabível? A ação seria contra somente os vendedores? 4 - Como fica a situação do
vizinho que invadiu 1,30 metro com frente para a avenida Bady Bassitt? 5 - Seria ele denunciado à lide pelos
vendedores na ação? 6 - Qual é o valor da causa? 7 - Como estimar-se o valor mais elevado com frente para a
Avenida Bady Bassitt? 8 - Há necessidade de notificação preliminar? Se positivo, em que termos? (R.L. – São
José do Rio Preto, SP)
Resposta: 1 a 3) - A ação cabível é a “Ex Empto” (Veja Doutrina anexa) movida contra os vendedores, nos termos
do art. 500 do Código Civil, observando-se o prazo do art. 501 do mesmo “codex”. 4) - No caso de dimensões a mais ou
a menos entre os vizinhos, deverá haver ações de retificação ou demarcação de divisas. Tratando-se de uma casuística
deverá haver um perito para verificar cada caso. 5) Como se trata de metragens que afetam as dimensões da propriedade
vizinha, os confrontantes deverão ser litisconsortes na ação. 6 e 7) - O valor da causa será o valor proporcional da área
faltante, em relação ao que fora pago pelo imóvel. 8 - A notificação é elementar para marcar o início das controvérsias a
fim de se estabelecer acordos amigáveis ou a propositura da ação. ACTIO EX EMPTO EM NOSSO ORDENAMENTO
JURÍDICO (Felipe Luiz Machado Barros - Assessor jurídico do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte) I – ETIMOLOGIA.
DEFINIÇÃO: A palavra tem origem na expressão latina “actio empti aut vendit”, que, nos dizeres de H. Piragibe Maga-
lhães (1) significa “ação nascida de uma aquisição ou de uma venda”. De Plácido e Silva (2) define a ação ex empto como
aquela “que compete ao comprador para exigir do vendedor a entrega da coisa vendida, de conformidade com o compro-
misso assumido no contrato de compra e venda, desde que lhe entregou o valor do preço ajustado, ou o sinal convencionado
(arras)”. Para Affonso Dionysio Gama (3), a ação ex empto é aquela que “tem por fim forçar o vendedor a entregar a coisa
vendida, ou a parte que falta”. O Eminente Ministro Costa Leite (4), em voto proferido em sede de Recurso Especial de nº
36.788-3, na Terceira Turma do STJ, citando Lafayette, diz: “Essa ação, isto é, a ação para obrigar o vendedor a entregar
a coisa vendida, ou a parte da mesma que deixou de ser entregue é a ação ex empto”. É, portanto, a actio ex empto a
ação que tem como escopo garantir ao comprador de determinado bem imóvel a efetiva entrega por parte do vendedor do
que se convencionou em contrato no tocante à quantidade ou limitações do imóvel vendido, sob pena de ter o alienante
que entregar a parte que falta do ajustado, rescindir o contrato ou ter o abatimento do valor pago ou a se pagar, contando
ainda com a possibilidade de pedir, em qualquer destas hipóteses, indenização por perdas e danos. (...).

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13


JURISPR
JURISPRUDÊNCIA
UDÊNCIA
EXECUÇÃO – HASTA PÚBLICA – ARREMATAÇÃO – IMÓVEL COM DÉBI-
TOS RELATIVOS AO IPTU, MENCIONADOS EXPRESSAMENTE NO
EDITAL DE PRAÇA – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE (STJ)
Recurso Especial nº 799.666 - RJ (2005/0194978-7) cargo que não foi oculto, restando apontando assim no edital
Relator: Ministro Jorge Mussi de praça como no auto de arrematação (fl. 129).

Recorrente: Lynce´s Participações e Consultorias Ltda Aos embargos de declaração opostos, foi negado pro-
vimento (fl. 149/150).
Recorrido: Kathia Grassano Armas
Em suas razões, sustenta ter havido negativa de vi-
EMENTA gência ao artigo 130 do CTN, porquanto não cabe ao intér-
Locação. Execução. Hasta pública. Arrematação. prete fazer distinção onde a lei não o faz.
Imóvel com débitos relativos ao IPTU. Menção expres- Suscita divergência na interpretação do referido arti-
sa no edital de praça e no auto de arrematação. Res- go, apontando como paradigma o acórdão proferido no REsp
ponsabilidade do arrematante. n. 447.308/SP, da relatoria do Ministro Ruy Rosado de
1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendi- Aguiar. Afirma que ambos cuidam de hipóteses idênticas,
mento no sentido de que o arrematante recebe o imó- pois tratam da exegese do artigo 130 do CTN e da
vel livre de quaisquer ônus, porquanto, havendo alie- arrematação de bem imóvel com dívida de IPTU.
nação em hasta pública, transfere-se ao credor o sal- Intimado, o recorrido ofereceu contrarrazões (fls. 177/
do após dedução dos impostos, no limite da 191).
arrematação.
É o relatório.
2. No caso de expressa menção da existência de
ônus sobre o bem levado à venda pública, em estrita VOTO
observância ao disposto no artigo 686, inciso V, da O Exmo Sr. Ministro Jorge Mussi (Relator): Presen-
Lei Adjetiva Civil, caberá ao arrematante a responsa- tes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo
bilidade pela quitação dos impostos devidos. Prece- especial.
dentes. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face
3. Recurso especial improvido. de decisão proferida em ação de execução por título
ACÓRDÃO extrajudicial, decorrente de contrato locativo, que deferiu o
pagamento do imposto predial com o produto da
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam arrematação do bem penhorado, em razão do disposto no
os Ministros da Quinta Turma do Superior Tribunal de Jus- parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacio-
tiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas nal.
a seguir, por unanimidade, conhecer do recurso, mas ne-
gar-lhe provimento. Os Srs. Ministros Laurita Vaz, Arnaldo Ao agravo de instrumento foi dado provimento, sob o
Esteves Lima e Napoleão Nunes Maia Filho votaram com o fundamento de que não se aplica o dispositivo citado às
Sr. Ministro Relator. execuções ordinárias, razão pela qual a obrigação de qui-
tar os ônus tributários gravados sobre o imóvel é da empre-
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Felix Fischer.
sa-arrematante, por terem natureza propter rem.
Brasília (DF), 18 de agosto de 2009.
Portanto, a controvérsia está em aferir a quem incum-
Ministro Jorge Mussi, Relator be a responsabilidade pelo pagamento do Imposto sobre a
RELATÓRIO Propriedade Territorial Urbana , IPTU, de imóvel arremata-
O Exmo Sr. Ministro Jorge Mussi (Relator): Lynce do em hasta pública.
Participações e Consultorias Ltda, com fundamento no ar- O dispositivo legal tido por ofendido possui a seguinte
tigo 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, interpôs redação:
recurso especial contra acórdão da Quarta Câmara Cível SEÇÃO II
do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado:
Responsabilidade dos Sucessores
Agravo de Instrumento - arrematação - Imposto Predi-
al - Pagamento - Do arrematante é a obrigação de pagar o (...).
imposto predial incidente sobre o imóvel arrematado. En- Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos

14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a 25/11/2002, DJ 19/12/2002 p. 375).
posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas PROCESSO CIVIL. ARREMATAÇÃO. FALÊNCIA.
pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a TRIBUTO PREDIAL INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL AR-
contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos REMATADO. MATÉRIA CONCERNENTE AO PROCESSO
respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a FALIMENTAR. NEGATIVA DE VIGÊNCIA AO ART. 130
prova de sua quitação. PARÁGRAFO ÚNICO, CTN. PRECEDENTES DOUTRINA.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. I - Na hipótese de arrematação em hasta pública, dis-
A recorrente pretende a aplicação do parágrafo único, põe o parágrafo único do art.130 do Código Tributário Naci-
amparando-se em jurisprudência desta Corte. onal que a sub-rogação do crédito tributário, decorrente de
De fato, o Superior Tribunal de Justiça possui entendi- impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel,
mento no sentido de que o arrematante recebe o imóvel ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde.
livre de quaisquer ônus, porquanto, havendo alienação em Esses créditos, até então assegurados pelo bem, passam
hasta pública, transfere-se ao credor o saldo após dedu- a ser garantidos pelo referido preço da arrematação, rece-
ção dos impostos, no limite da arrematação. bendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributári-
os devidos até a data da realização da hasta.
Ilustram essa compreensão os seguintes arestos da
Primeira Turma: II - Se o preço alcançado na arrematação em hasta
pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, não
CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS - SUB-ROGAÇÃO - fica o arrematante responsável pelo eventual saldo deve-
ARREMATAÇÃO EM HASTA PUBLICA. OS CRÉDITOS dor. A arrematação tem o efeito de extinguir os ônus que
TRIBUTÁRIOS RELATIVOS A IMPOSTOS, CUJO FATO incidem sobre o bem imóvel arrematado, passando este
GERADOR SEJA A PROPRIEDADE, SUB-ROGAM-SE NA ao arrematante livre e desembaraçado dos encargos tribu-
PESSOA DOS RESPECTIVOS ADQUIRENTES (CTN, tários” (REsp 166975/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE
ARTIGO 130, “CAPUT”), MAS, EM SE TRATANDO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, julgado em 24/8/1999, DJ 4/10/
ARREMATAÇÃO EM HASTA PUBLICA, A SUB-ROGAÇÃO 1999 p. 60).
OCORRE SOBRE O RESPECTIVO PREÇO.
Não obstante a citada jurisprudência sobre o tema, na
RECURSO IMPROVIDO (REsp 70756/SP, Rel. Minis- espécie, chama a atenção a circunstância de que os débi-
tro GARCIA VIEIRA, julgado em 19/2/1998, DJ 27/4/1998 tos relativos ao IPTU constaram do edital de praça do imó-
p. 72). vel e do próprio auto de arrematação, como se extrai do
PROCESSUAL CIVIL – EXECUÇÃO FISCAL – voto condutor do acórdão recorrido (fl. 130).
ARREMATAÇÃO – DESNECESSIDADE DE CERTIDÃO Não se trata, portanto, de transferência de bem sem a
NEGATIVA DE DÉBITO PARA REGISTRO DA CARTA DE prévia notificação aos interessados sobre os impostos pen-
ARREMATAÇÃO. dentes.
- O Artigo 130 do CTN manda que, em caso de Essa peculiaridade afasta a aplicação da regra defini-
arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorra so- da no parágrafo único do artigo 130 do CTN, como se ob-
bre o respectivo preço. serva do seguinte trecho do voto proferido pelo eminente
- Se, no momento da arrematação, apenas um crédito Ministro Sálvio de Figueiredo no REsp 166.975/SP, in verbis:
incide sobre o bem a ser leiloado, extraída a Carta de Releva destacar que, se do edital da alienação força-
Arrematação, encerra-se o processo executivo, com a ad- da tivesse constado expressamente que a arrematação
judicação do bem arrematado ao patrimônio do exeqüente seria feita sem exoneração dos ônus tributários, não pode-
(REsp 283.251/AC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES ria o arrematante invocar, em seu benefício, essa norma
DE BARROS, julgado em 21/8/2001, DJ 5/11/2001 p. 89). tributária, ficando adstrito aos termos pré-estabelecidos.
No mesmo diapasão encontram-se julgados da Quar- No caso concreto, todavia, não constou do edital tal res-
salva, menção alguma a débitos dessa natureza (...).
ta Turma:
A partir desse pressuposto, isto é, no caso de expres-
“ARREMATAÇÃO. Preço. IPTU.
sa menção da existência de ônus sobre o bem levado à
O preço apurado na arrematação serve ao pagamento venda pública, em estrita observância ao disposto no arti-
do IPTU incidente sobre o imóvel. Art. 130 do CTN. Prece- go 686, inciso V, da Lei Adjetiva Civil, caberá ao arrematante
dentes. a responsabilidade pela quitação dos impostos devidos.
Recurso conhecido e provido em parte (REsp 447.308/ Na esteira dessa concepção, cita-se acórdão infra,
SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, julgado em mutatis mutandis:

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15


JURISPRUDÊNCIA

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. não pode ser atribuída ao arrematante.


ARREMATAÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO - Se débito condominial não foi mencionado no edital
ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. de praça pode ser feita a reserva de parte do produto da
PREFERÊNCIA. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIO- arrematação para a quitação do mesmo.
NADO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE PELO PAGA-
MENTO. Recurso especial não conhecido” (REsp 540.025/RJ,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, jul-
- Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo gado em 14/3/2006, DJ 30/6/2006 p. 214).
de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito
hipotecário no produto de eventual arrematação. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso espe-
cial.
- A responsabilidade pelo pagamento de débitos
condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrema- É o voto.
tado, mas que não foram mencionados no edital de praça, Brasília, 18 de agosto de 2009

CORREÇÃO MONETÁRIA DE IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO –


APLICAÇÃO DO INCC – POSSIBILIDADE (STJ)
Recurso Especial nº 514.371 - MG (2003/0015069-8) a seguir, por unanimidade, não conhecer do recurso espe-
Relator: Ministro Fernando Gonçalves cial. Os Ministros Aldir Passarinho Junior, Luis Felipe
Salomão e Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador
Recorrente: Terraplenagem Obras Rodoviarias e convocado do TJ/AP) votaram com o Ministro Relator. Au-
Construcões Ltda - torc sente, justificadamente, o Ministro João Otávio de Noronha.
Recorrido: José Leir Paraizo e outro Brasília, 27 de outubro de 2009 (data de julgamento).
Recurso Especial. Compra e venda de imóvel em Ministro Fernando Gonçalves, Relator
construção. Índice de atualização monetária. INCC.
Possibilidade. Dissídio interpretativo. Não configura- RELATÓRIO
ção. Ausência da demonstração da similitude fática Trata-se de recurso especial interposto por Terraplenagem
entre as hipóteses confrontadas. Fixação dos honorá- Obras Rodoviárias e Construções Ltda - Torc - com funda-
rios advocatícios. Sucumbência recíproca. Aferição. mento no art. 105, inciso III, letras “a” e “c” da Constituição
Súmula 07/STJ. Federal em face de acórdão da Primeira Câmara Cível do
extinto Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, cuja
1. Não demonstrada a similitude fática entre o ementa guarda o seguinte teor:
caso confrontado e a situação concreta posta a desa-
te, impossível o conhecimento do recurso pela via do “AÇÃO ORDINÁRIA - REVISÃO DE CLÁUSULA
dissenso interpretativo. CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - JULGAMENTO “EXTRA
2. A utilização do INCC, índice setorial de corre- PETITA” E “CITRA PETITA” - INOCORRÊNCIA - ALTERA-
ção monetária pertinente à construção civil, afigura- ÇÃO UNILATERAL DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁ-
se possível quando pactuado em contrato de compra RIA - JUROS CAPITALIZADOS - ILEGALIDADE - OCOR-
e venda de imóvel em fase de construção. RÊNCIA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - INOCORRÊNCIA
3. Não adequado aferir, em recurso especial, - ARTIGO 20, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -
percentuais e valores da condenação para concluir ATENDIMENTO.
ou não pela sucumbência em parte mínima do pedi- I - Não ocorre julgamento “citra petita” quando a sen-
do, por ser intento que demanda inegável incursão tença se achar suficientemente fundamentada e tiver deci-
na seara fático-probatória de cada demanda, vedada dido dentro dos limites do pedido vindicado pela parte ativa
pela súmula 07 desta Corte. da demanda, inocorrendo, portanto, a nulidade apontada.
4. Recurso especial não conhecido. II - O vício “extra petita” da sentença ocorre quando o
ACÓRDÃO órgão jurisdicional concede o que não foi pleiteado no pedi-
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam do inicial, não se confundindo, pois, com julgamento des-
os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Jus- conforme à prova dos autos.
tiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas III - Em obséquio ao princípio do “pacta sunt servanda”,

16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

não é permitido a um dos contratantes, alterar, unilateral- se a recorrente pela via do dissenso pretoriano.
mente, o índice de correção monetária previamente estipu- Todavia, malgrado a tese de dissídio jurisprudencial,
lado em contrato, sendo defeso sujeitar uma das partes ao verifica-se que o julgado do Superior Tribunal de Justiça
livre arbítrio da outra, forte no art. 115, parte final, do Códi- indicado como paradigma não guarda a devida similitude
go Civil. fática com a hipótese dos autos.
IV - Não sendo a relação jurídica enquadrada dentro Com efeito, o aresto impugnado reconhece a impossi-
das exceções legais, que possibilitam a prática de capita- bilidade de substituição do índice de correção monetária
lização de juros, deve-se aplicar súmula 121 do STF, se- contratualmente previsto - no caso, o INCC - por meio de
gundo a qual “é vedada a capitalização de juros, ainda que ato unilateral, em respeito ao princípio da obrigatoriedade
expressamente convencionada”. Detectada, portanto, a dos contratos.
natureza abusiva da cláusula contratual quanto à estipula-
ção de juros capitalizados, o que é ilegal e não está auto- A propósito, destaco o seguinte excerto do voto con-
rizado para contratos de compra e venda de imóvel em dutor do acórdão recorrido:
construção, possibilitado está o Judiciário de declarar a “Constatando-se, portanto, que os fatos deduzidos
sua ineficácia. pelos apelados ficaram sobejamente provados, resta ratifi-
V - Não há falar-se em repartição dos ônus car o acertado pronunciamento do juiz monocrático, quan-
sucumbenciais, quando inexiste a chamada sucumbência to à matéria de direito, no sentido de considerar flagrante
recíproca. ilegalidade a alteração unilateral de contrato procedida pela
recorrente, tudo em obediência ao princípio do “pacta sunt
VI - Para a fixação da verba honorária, deve-se levar servanda” e da força obrigatória dos contratos, que não
em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da presta- permitem o arbítrio de uma das partes em detrimento da
ção do serviço, a natureza e importância da causa, traba- outra.” (fls. 188)
lho realizado pelo advogado e o tempo despendido para o
serviço.” (fls. 178) É oportuno salientar, ainda, a rejeição, por parte dos
ora recorridos, do instrumento de confissão de dívida e do
Sustenta a recorrente violação ao art. 21 do Código de aditivo contratual apresentados pela recorrente quando do
Processo Civil, bem como dissídio jurisprudencial. Pugna encerramento das obras, em que consta a correção mone-
pelo afastamento do INCC - índice de correção monetária tária pelo IGP-M.
que reflete o custo da construção - após finalizada a cons-
trução do imóvel objeto do contrato de promessa de com- O acórdão colacionado como paradigma, a seu turno,
pra e venda firmado entre as partes. Argúi, ainda, a ocor- menciona situação distinta, em que o indexador original-
rência de sucumbência recíproca, a ensejar a compensa- mente pactuado, à época da construção do imóvel, é a
ção dos honorários e despesas processuais. OTN, tendo sido, por ocasião do término das obras, firma-
do aditivo contratual (confissão de dívida) em que previsto
Contra-razões às fls. 225/232. o índice setorial da construção civil.
Admissão na origem (fls. 234/236). Colhe-se do mencionado julgado:
É o relatório. “No vertente, tem-se de avença, cláusula 4.2, que para
VOTO o caso de reajustamentos das parcelas, se extinta a OTN,
O Exmo Sr. Ministro Fernando Gonçalves (Relator): ou em qualquer hipótese e seu valor não acompanhar o
índice real de inflação, previu-se a aplicação do índice que
Noticiam os autos que a conclusão das obras remon- refletisse a realidade do mercado da construção civil, cor-
ta a dezembro de 1998, ocasião em que é apresentado respondente ao SINDUSCON.
aos ora recorridos instrumento particular de confissão de Das previsões, nenhuma delas, aqui, se verificou, pois
dívida, com 22 (vinte e duas) notas promissórias, assim o aditamento ao contrato, confissão de dívida, foi firmado,
como aditivo ao contrato originário. Nestes instrumentos, tão somente, porque finda a construção e, repassado o
consta a alteração do índice de atualização monetária para financiamento ao agente financeiro, houve saldo devedor,
o IGP-M. No entanto, os recorridos não os firmaram, rejei- suportado pela apelada, para pagamento, em parcelas, pelo
tando a substituição do indexador. apelante.
Não obstante, a partir de então a construtora passa a Assim, se considerada a confissão de dívida como
fazer incidir, unilateralmente, o IGP-M no cálculo das pres- parte integrante do contrato, o reajuste pelo índice do
tações mensais, quando o previsto era o INCC. SINDUSCON não o observou, desde que sem base em
A sentença, confirmada pelo Tribunal de origem, reco- qualquer dos casos ali previstes, e, se havida como um
nhece a ilegitimidade dessa alteração unilateral do índice pacto autônomo, indevida, outrossim, a incidência do
de correção monetária. Em face de tal disposição, insurge- parâmetro, ou porque a construção estava concluída, ou
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17
JURISPRUDÊNCIA

porque não houve índice alternativo nenhum, mas, sim, sua to, quando todos os custos foram já apurados e repassa-
imposição, de forma potestativa, unilateralmente, com eivo dos, o parcelamento com atualização pelo Sinduscon não
de nulidade (...).” se justifica, representando uma forma, irregular, de a cons-
Da leitura do excerto acima transcrito, depreende-se trutora, provavelmente, desejar viabilizar capital de giro
que o paradigma, antes de dissentir da solução dada à para obras futuras, o que refoge, às inteiras, ao âmbito da
controvérsia ora em apreço, vai ao encontro desta, na me- contratação celebrada entre as partes, cingidas ao imó-
dida em que considera descabida a alteração do índice de vel em questão, só ele, não a outro empreendimento qual-
correção monetária originariamente avençado, uma vez não quer.
lastreada em qualquer das hipóteses de substituição pre- Ainda nesse sentido: AgRg no REsp 761.275/DF, Rel.
vistas no contrato. Ambos os julgados prestigiam, pois, o Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJ de
postulado pacta sunt servanda. 26.02.2009; REsp 936.795/SC, Rel. Min. SIDNEI BENETI,
Além disso, a conclusão do acórdão paradigma, no Terceira Turma, DJ de 25.04.2008.
sentido da não incidência do índice setorial após o término A hipótese dos autos, como amplamente demonstra-
das obras, decorre de consideração da confissão de dívida do, é distinta, pois a pactuação do INCC remonta à época
como pacto autônomo, firmado quando já concluída a cons- da construção do imóvel, afigurando-se, pois, perfeitamen-
trução do imóvel. te possível.
Dessa forma, o dissídio pretoriano não está devida- Por fim, no que toca aos honorários de advogado, a
mente configurado nos moldes do art. 255 do RISTJ, ante pretensão de reconhecimento da sucumbência recíproca
a dessemelhança fática entre os julgados confrontados. esbarra em entendimento assente desta Corte no sentido
A propósito: da impossibilidade de se “aferir, em recurso especial,
percentuais e valores da condenação para concluir ou não
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMEN- pela sucumbência em parte mínima do pedido, tampouco
TO. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. SÚMULA 07/STJ. há espaço para fixação minuciosa do quantum de custas e
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. de honorários advocatícios, pois são intentos que deman-
1. Omissis. dam inegável incursão na seara fático-probatória de cada
2. Malgrado a tese de dissídio jurisprudencial, para a demanda, vedada pela Súmula 7/STJ” (AgRg no Ag 984.817/
apreciação do recurso especial, no particular, impõe-se que SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Quarta Turma,
teses jurídicas antagônicas tenham incidência em situa- DJ de 09.06.2008).
ções concretas de absoluta similitude fática, evidenciada A propósito:
mediante o cotejo analítico estabelecido entre o aresto re- “TARIFA DE ÁGUA. COBRANÇA POR ESTIMATIVA.
corrido e o paradigma indicado, circunstância não verificada AUSÊNCIA DE HIDRÔMETRO POR OMISSÃO DA COM-
na espécie. PANHIA DE ÁGUA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLA-
3. Agravo regimental desprovido.” (AgRg no Ag 799.372/ ÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. ILEGITIMIDADE DO JUÍZO
SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Quarta Turma, E COBRANÇA POR ESTIMATIVA. NÃO-CONFIGURAÇÃO.
DJ de 26.02.2009) ALEGAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA
Ademais, esta Corte tem entendimento assente - 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO-DEMONSTRA-
consubstanciado, inclusive, no aresto colacionado como DO.
paradigma - no sentido de que os índices setoriais de rea- I - Omissis.
juste pertinentes à construção civil, dos quais são exem-
II - Omissis.
plos o INCC e o Sinduscon, são inaplicáveis tão-somente
aos contratos firmados com a obra já finalizada, uma vez III - Quanto à violação ao art. 21 do Código de Proces-
que não há mais influência do preço dos insumos da cons- so Civil, o colegiado de origem, ancorado no substrato
trução civil. fático-probatório dos autos, entendeu pela inexistência de
sucumbência recíproca de uma parte para com a outra.
A propósito, trago à colação a pertinente dicção do
Rever tal entendimento é inviável na via restrita do recurso
Ministro Aldir Passarinho Junior, extraída do voto condutor
especial, ante a incidência do verbete sumular nº 7 deste
do acórdão proferido no REsp 43.765/SP, DJ de 23.05.2005:
STJ.
“(...) o Sinduscon reflete o custo da variação da cons-
IV - Agravo regimental improvido.” (AgRg no REsp
trução, de sorte que se justifica quando o imóvel se acha
em construção, pois, então, o custeio da edificação terá 1078899/RJ, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, Primeira
de se compatibilizar com o aumento da mão-de-obra e Turma, DJ de 01/12/2008)
insumos utilizados. Porém, adquirido o apartamento já pron- Ainda que assim não fosse, a improcedência do pedi-

18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

do de devolução em dobro dos pagamentos efetuados, se reclamar a incidência do art. 20, parágrafo único, do Códi-
cotejada com a procedência dos pedidos relativos à capi- go de Processo Civil.
talização dos juros e ao índice de correção monetária, re- Não conheço do recurso especial.
vela, de fato, a sucumbência em parte mínima do pedido, a Brasília, 20 de outubro de 2009

CORRETAGEM – APROXIMAÇÃO ÚTIL DA PARTES – VENDA APÓS O


PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO – COMISSÃO DEVIDA (TJSP)
Recurso Especial nº 1.072.397 - RS (2008/0149080-5) Cuida-se de recurso especial interposto por Cláudia
Relatora: Ministra Nancy Andrighi Maria Pereira Laydner e Sílvia Maria Pereira Jung, com fun-
damento na alínea “c” do permissivo constitucional contra
Recorrente: Cláudia Maria Pereira Laydner e outro acórdão proferido pelo TJ/RS.
Recorrido: Fernando Soares Lubisco Ação: O recorrido ajuizou em face das recorrentes ação
Civil e Empresarial. Intermediação ou corretagem de cobrança de comissão devida em razão de intermediação
para a venda de imóvel. Aproximação útil das partes. na venda de imóveis. Afirmou que sua atuação foi decisiva
Venda após o prazo estipulado em contrato. Comis- para a aproximação das partes. A comissão devida, fixada
são devida. no patamar de 10%, equivale a R$112.750,00.
- A pretensão de simples reexame de prova não Sentença: Julgou parcialmente procedentes os pedi-
enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. dos, pois, conquanto tenha concluído que o recorrido efeti-
- Para que seja devida a comissão, basta a apro- vamente intermediou o negócio, considerou excessiva a
ximação das partes e a conclusão bem sucedida de comissão, reduzindo-a para 1% sobre o valor da venda.
negócio jurídico. A participação efetiva do corretor Acórdão: O TJ/RS deu provimento à apelação do re-
na negociação do contrato é circunstância que não corrido, para majorar a comissão a 6% do valor da venda,
desempenha, via de regra, papel essencial no negando-se, entretanto, provimento ao recurso interposto
adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxí- pelas recorrentes. Confira-se:
lio, posterior à aproximação e até a celebração do “Apelação cível. Ação de cobrança. Comissão. Corre-
contrato, não pode ser colocado como condição para tagem. Prova documental, corroborada pela prova teste-
o pagamento da comissão devida pelo comitente. munhal, deixou incontroverso que o autor efetivamente
- Se após o término do prazo estipulado no con- ofertou o imóvel ao interessado, que posteriormente firmou
trato de corretagem vier a se realizar o negócio jurí- contrato de compra e venda, com intermédio de outro cor-
dico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a retor imobiliário. Oferta do bem ocorreu dentro do prazo
corretagem ser-lhe-á devida. previsto na autorização assinada pelas requeridas. Não
Recurso especial improvido. concretização da transação nesse período decorreu de atos
que refogem a responsabilidade do autor. Percentual da
ACÓRDÃO comissão. Mostra-se excessivo o percentual previsto na
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam autorização, muito embora a constatação de que a função
os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Jus- e o trabalho exercido pelo autor foi de notável importância.
tiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas Comissão fixada em 6% sobre o total da transação efetua-
constantes dos autos, Prosseguindo no julgamento, após o da, considerando os elementos dos autos, inclusive de que
voto-vista do Sr. Ministro Sidnei Beneti, dando provimento se trata de imóvel de valor expressivo. Deram parcial provi-
em parte, por maioria, negar provimento ao recurso especi- mento a primeira apelação, do autor, e negaram-no aos
al, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Vencido o recursos das requeridas. Unânime”.
Sr. Ministro Sidnei Beneti. Os Srs. Ministros Massami Uyeda Embargos de declaração: Interpostos pelas recorren-
e Paulo Furtado votaram com a Sra. Ministra Relatora. Im- tes, foram rejeitados pelo TJ/RS.
pedido o Sr. Ministro Vasco Della Giustina. Recurso Especial: Apontou a existência de dissídio
Brasília (DF), 15 de setembro de 2009. jurisprudencial, pois, diferentemente do que ficou consig-
Ministra Nancy Andrighi, Relatora nado no acórdão impugnado, o TJ/PR vem reiteradamente
decidindo que o intermediário, para fazer jus à comissão,
RELATÓRIO
deverá não apenas oferecer o imóvel ao futuro comprador,
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator): mas efetivamente aproximar as partes e participar das di-

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19


JURISPRUDÊNCIA

ferentes tratativas que conduzem à concretização do ne- Aguiar, DJ 18/03/2002).


gócio. Por outro lado, diferentemente do que ficou decidido A remuneração é devida ao corretor uma vez que te-
nestes autos, o TJ/DF entendeu que, se a intermediação nha conseguido o resultado previsto no contrato de media-
está sujeita a termo final, a venda deve ocorrer dentro do ção. Sua obrigação é de resultado, não de meio (cf. REsp
prazo contratual. 208.508/SC, 4a Turma, Rel. Min. César Asfor Rocha, DJ
Juízo Prévio de Admissibilidade: Apresentadas 11/11/2002).
contrarrazões (fls. 417/425), o TJ/RS negou seguimento O corretor vende o resultado útil de seu trabalho. Por
ao recurso especial. Dei provimento ao agravo de instru- isso, há doutrinadores que afirmam “que pouco importará a
mento para melhor exame da controvérsia. dedicação e o trabalho do corretor” (Maria Helena Diniz.
É o relatório. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações
VOTO Contratuais e Extracontratuais. Vol. III. São Paulo: Sarai-
va, 2004, p. 420).
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Sem chegar a tal ponto, penso que toda a dedicação
Cinge-se a lide a definir se o corretor faz jus à comis- do corretor deve ser empregada na tentativa de encontrar
são quando aproxima as partes, mas não acompanha as interessados para o negócio e, uma vez que foi bem suce-
negociações até sua efetiva concretização. dido nessa tarefa, seu papel passa a ser secundário, de-
I. Obrigação do corretor: aproximação das partes. vendo apenas estar à disposição das partes para auxiliar
As recorrentes advogam que o intermediário, para fa- no que for solicitado.
zer jus à comissão, deve não apenas oferecer o imóvel ao Para que seja devida a comissão, basta a aproxima-
futuro comprador, mas efetivamente aproximar as partes e ção das partes e a conclusão bem sucedida de negócio
participar das diferentes tratativas que conduzem à jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação
concretização do negócio. No seu entender, o acórdão do contrato é circunstância que não desempenha, via de
impugnado não poderia ter concedido indenização, porque regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação.
o esforço do recorrido não passou do simples encaminha- Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a
mento de proposta a eventuais interessados. celebração do contrato, não pode ser colocado como con-
Ocorre que, enquanto as recorrentes afirmam que o dição para o pagamento da comissão devida pelas
esforço do recorrido não foi além do envio de proposta ao comitentes.
adquirente do imóvel, o acórdão impugnado, entre inúme- III. Prazo.
ras ponderações, deu destaque ao depoimento de João Nesse ponto, o recurso especial assenta-se sobre
Francisco Santos Montano, segundo o qual “por diversas dissídio jurisprudencial, tendo trazido à colação paradigma
oportunidades, foi até a referida instituição financeira junta- proferido pelo TJ/DF. De forma satisfatória, foram indicadas
mente com Fernando Lubisco [o recorrido] para tratar das as bases fáticas que assemelham as hipóteses em con-
negociações referentes ao imóvel descrito na inicial” (fls. fronto. Além disso, também foi feito de maneira adequada
315). A ementa do julgado ainda destacou que “a função e o cotejo analítico. Assim, o recurso deve ser admitido.
o trabalho exercido pelo autor [o recorrido] foi de notável
importância”. As recorrentes ainda pretendem demonstrar que, se a
intermediação está sujeita a termo final, a venda deve ocorrer
Essa disparidade entre o que narra o recurso especial
dentro do prazo contratual.
e o que se constata do acórdão recorrido leva certamente
a sua não admissão com amparo na Súmula 7/STJ. É incontroverso que as recorrentes concederam auto-
rização ao recorrido para que ele atuasse como corretor na
Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o
venda de imóvel, estando estipulado que a autorização “é
principal e mais árduo trabalho do qual se incumbe o corre-
tor é o de efetivamente aproximar as partes, pois, a partir válida pelo prazo de 30 (trinta) dias (...), findo o qual se não
de então, assume papel secundário. Conquanto possa ser concretizada a transação, as partes não terão direito a
chamado a auxiliar nas negociações, a presença do corre- qualquer espécie de compensação e/ou indenização” (fls.
tor, nessa etapa das tratativas, pode se revelar desneces- 58; 75). Está claro, ademais, que o recorrido aproximou as
sária, visto que a barganha é essencialmente pessoal. partes dentro desse prazo, mas que o negócio só foi efeti-
vamente fechado meses após.
Por isso, precedentes desta Corte vêm reconhecendo
que “para ter direito à comissão, basta que tenha aproxi- Não obstante, ao constatar que essa demora na con-
mado as partes e que o acordo de vontade esteja expresso clusão se deu por fatos que refogem à responsabilidade do
na assinatura do recibo do sinal. Agravo desprovido” (AgRg corretor, o TJ/RS considerou devido o pagamento de co-
no REsp 323.971/RJ, 4a Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de missão.

20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

A elucidação do tema, nesse ponto, deve partir da Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr.
constatação de que, na corretagem, o intermediador só Ministro Sidnei Beneti, dando provimento em parte, a Tur-
pode efetivamente aproximar as partes. Essa é, em suma, ma, por maioria, negou provimento ao recurso especial,
a sua prestação contratual, o seu trabalho e ofício. A partir nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Vencido o
de então, as partes passam a ponderar seus interesses na Sr. Ministro Sidnei Beneti. Os Srs. Ministros Massami
celebração do contrato e, por mais que o corretor deseje Uyeda e Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/
colaborar, nenhuma das partes celebrará negócio que lhe BA) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
seja desfavorável apenas em consideração ao esforço e Impedido o Sr. Ministro Vasco Della Giustina
boa-fé do intermediário. Assim, o corretor deve contar com (Desembargador convocado do TJ/RS).
seu esforço até certo ponto e, para além disso, com a álea.
Brasília, 15 de setembro de 2009
O CC/02, embora não aplicável à hipótese, captou a
essência desse negócio ao estipular, em seu art. 727, que VOTO-VISTA
se o negócio se realizar após a decorrência de prazo O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti:
contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor, a 1.- Meu voto diverge, data vênia, do voto da E. Relatora,
corretagem ser-lhe-á devida. Min. NANCY ANDRIGHI, dando, meu voto, provimento em
Mas mesmo antes da regulação deste contrato pelo parte ao Recurso Especial, para restabelecer a sentença
CC/02, a jurisprudência dessa Corte já afirmava que “o que de 1º Grau, fixando a comissão de corretagem em 1% em
não se admite é que o mediador, sem concordância do vez de 6% em que está fixada pelo Acórdão ora recorrido.
comitente, arregimente pretendentes quando já expirado o 2.- Pelos fundamentos expostos pela E. Relatora, meu
lapso temporal ajustado. Se, porém, indicou interessados voto mantém a obrigatoriedade de pagamento de comis-
no prazo da opção, é-lhe devida a comissão, uma vez al- são também ao corretor ora recorrido, acolhendo os argu-
cançado o resultado útil como decorrência da atividade de mentos que constam do voto da E. Relatora, sem embargo
intermediação pelo mesmo desenvolvida” (REsp 29.286/RJ, de:
4a Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 31/ a) não ser ele profissional inscrito no CRECI, visto que,
05/1993). como é matéria fática tranqüilizada na prova e entre as
A doutrina, por sua vez, reconhece que “lícito é às partes, participou ele, efetivamente, do negócio, indicando
partes estipularem prazo durante o qual a venda deve ser o comprador ao início das tratativas;
efetuada” mas “a cláusula de que a realização do negócio b) não ter sido o negócio fechado no prazo de 30 dias
nesse período, ainda sem a intervenção do corretor, não o assinado para a corretagem do recorrido, mas apenas ao
privará da remuneração ajustada” (Orlando Gomes. Con- cabo de cerca de 20 meses;
tratos. Coord. Edvaldo Brito. Atualizadores: Antônio
Junqueira de Azevedo e Francisco P. C. Marino. Rio de c) o negócio só haver se ultimado mediante a inter-
Janeiro: Forense, 2007, p. 476; no mesmo sentido: Caio venção de outro corretor, que recebeu efetivamente a co-
Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil. Contra- missão de 6% — não tendo o negócio, contudo, chegado a
tos. Atualizador: Regis Fichtner. Vol. III. Rio de Janeiro: termo no prazo de 30 dias, a que limitada a contratação de
Forense, 2009, p. 330; Washington de Barros Monteiro, corretagem, mas durando, as tratativas, cerca de 20 me-
Carlos Alberto D. Maluf e Regina B. Tavares da Silva. Cur- ses.
so de Direito Civil. Direito das Obrigações. 2a Parte. São 3.- Mas a comissão me parece excessiva, ante as
Paulo: Saraiva, 2009, p. 341). peculiaridades da prestação do serviço de corretagem,
Por tudo isso, não se pode aceitar a tese esposada peculiaridades essas constantes da enumeração acima (nº
no recurso especial. É potestativa a cláusula que condiciona 2, letras “a”, “b” e “c”, supra).
o pagamento de corretagem à celebração de negócio jurí- Houve trabalho de corretagem plúrima, realizada por
dico dentro de prazo cujo cumprimento, em grande propor- dois corretores. A atuação do corretor recorrido foi menor,
ção, depende da vontade do próprio comitente. tanto que se limitou aos inícios, só se realizando o negócio
Forte em tais razões, nego provimento ao recurso es- devido à decisiva atuação do corretor seguinte. Não é, o
pecial. recorrido, profissional regularizado da atividade, de manei-
ra que não arca com os custos e gastos típicos da profis-
Brasília, 25 de agosto de 2009 são, os quais norteiam a fixação mais elevada de correta-
CERTIDÃO gem. E o prazo, realmente, foi muito longo, desde a ativi-
Certifico que a egrégia Terceira Turma, ao apreciar o dade do recorrido, até a celebração do negócio, à atuação
processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, pro- de outro corretor.
feriu a seguinte decisão: Aplica-se, como uma luva, ao caso, o precedente de

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21


JURISPRUDÊNCIA

que Relator o E. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR (REsp elevado, dado o porte do negócio, a inexistência de contrato
331638/SP), no essencial (não influindo os fatos de, no escrito e a circunstância de não se ter como razoável que a
precedente, não ter havido contrato escrito e de o percentual prática profissional sem a inscrição no Conselho de classe,
ter sido de 2%, à luz do caso), precedentes esse lembrado submissão a fiscalização, pagamento de impostos e
pelos Recorrentes: anualidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos da-
(...) queles que exercem a atividade regularmente. Redução”.
3.- Pelo exposto, reafirmado o enorme respeito pelo
“INCIDÊNCIA PERCENTUAL. CRITÉRIO. VOLUME DO voto da E. Relatora, meu voto dá provimento ao Recurso
NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. COR- Especial (cf. artr. 105, III, “c”), reduzindo o percentual da
RETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE. RE- corretagem a 1%, com seus consectários, tudo nos ter-
DUÇÃO. (...) mos da sentença, que é totalmente restabelecida.
“III. Percentual da comissão, contudo, extremamente Ministro Sidnei Beneti

LOCAÇÃO – ENTREGA DE IMÓVEL EM MÁS CONDIÇÕES DE CONSER-


VAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA NOS AUTOS – FALTA DE REQUERIMEN-
TO DE PERÍCIA (TJSP)
Apelação com Revisão nº 1.154.268-0/7 - Comarca de fls. 235/238, cujo relatório adoto. A acionante foi conde-
de São Paulo - 5ª Vara Cível - Processo nº 123.232/05 - nada ao pagamento de custas, despesas processuais e
Turma Julgadora da 27ª Câmara - Relator: Des. Campos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa
Petroni - Apelante: Martha Maraachlian - Apelados: Mora- (R$ 15.100,00).
da da Esperança e Luiz Flávio de Almeida - Data do julga- Inconformada, apela só a demandante vencida, fls. 250/
mento: 03.03.2009 261, pleiteando a reforma do r. decisum. Preliminarmente,
ACÓRDÃO alega a ocorrência de cerceamento de defesa, em virtude
Locação escrita de imóvel não residencial, com da não realização de oitiva das duas testemunhas por ela
fiadores testemunhas, adendos e aditamento. Indeni- indicadas, bem como do não oferecimento de oportunida-
zação por danos materiais e cobrança de multa com- de para apresentação de alegações finais.
pensatória. Inocorrência de cerceamento de defesa. No mérito, sustenta que a ausência de medida cautelar
A autora não se desincumbiu do ônus da prova dos de produção antecipada de provas não implica na impossi-
fatos constitutivos de seu direito (art. 333, inc. I, do bilidade de se demonstrar o mau estado da casa, que po-
CPC). Não comprovação dos danos. Desgaste natu- deria ser comprovado pela prova documental juntada aos
ral, pelo uso normal da casa e pelo transcorrer dos autos ou por eventual prova testemunhal a ser produzida.
anos. Isenção da multa compensatória configurada. Assevera que restaram incontestes as obrigações da loca-
Nega-se provimento ao apelo da locadora/autora, re- tária em relação às condições do prédio, a vistoria realiza-
jeitada a preliminar. da dias após a devolução das chaves, bem como o pedido
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os extrajudicial de reparação dos danos aos requeridos, que
Desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- desencadeou várias tentativas de solução amigável. Afirma
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com ter o direito de exigir a devolução do imóvel sem as refor-
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte inte- mas efetuadas pela locatária, conforme cláusula expres-
grante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao samente contratada pelas partes. Aponta que a isenção
recurso, por votação unânime. da multa compensatória proporcional somente se daria no
caso de decorridos mais de 10 meses da locação, e desde
Campos Petroni, Relator
que a comunicação da intenção de rescindir o contrato fosse
VOTO feita com a antecedência mínima de três meses, prazo
Trata-se de ação de indenização decorrente de loca- que não foi respeitado. Assevera ser despropositada a
ção imobiliária não residencial, ajuizada por Martha assertiva dos apelados de que a suposta irregularidade da
Maraachlian contra a locatária Morada da Esperança e fia- planta do imóvel tenha sido a causa do indeferimento do
dores (Luiz Flávio de Almeida, Ana Maria Quadrado de seu pedido na Prefeitura e da rescisão contratual. Pleiteia
Almeida, Manoel Lopes de Almeida, Jacira Barbosa e Alice o prequestionamento explícito dos arts. 422, do CC, 128,
da Silva Del Pozzo), julgada improcedente por r. sentença do CPC, art. 4º, da Lei nº 8.245/91 e art. 5º, inc. LV, da CF.

22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

O recurso foi preparado, fls. 251/253, recebido, fl. 262, da, realizado em 24.06.98, fls. 20/21, que a pintura do imó-
processado e contra-arrazoado, fls. 265/272. vel encontrava-se apenas “conservada” nos dormitórios, e
O contrato de locação está às fls. 12/22 (prazo: constava “precisa pintar” na sala. Assim, não merece pros-
30.06.98 a 29.12.00); a substituição dos locatários pela perar o pedido da recorrente de execução de pintura nova
atual inquilina Morada da Esperança encontra-se às fls. em todas as dependências, pois a cláusula 3ª do contrato
23/25 (18/10/98); mais um adendo às fls. 26/27 (22.04.99); determina que, “ao restituir o imóvel, os LOCATÁRIOS,
a renovação do contrato por 12 meses às fls. 28/30 deverão fazer sua entrega nas mesmas condições em que
(28.12.00); outra renovação, agora por 24 meses, e a subs- ora o recebe...”, fl. 15.
tituição de dois fiadores estão às fls. 31/33 (prazo: 28.12.01 E não se vislumbra, no supramencionado parecer de
a 27.12.03); por fim, a última renovação contratual está vistoria, qualquer referência ao toldo (ou toldos?) cuja
juntada às fls. 34/36 (prazo: 28.12.03 a 27.12.05). recolocação está sendo pleiteada pela locadora, fls. 57 e
É o relatório, em complementação ao de fls. 235/236. 87.

Rejeito a preliminar de cerceamento de defesa argüi- O fato é que a autora não se desincumbiu do ônus de
da pela autora, ora apelante, mesmo porque a prova teste- provar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do
munhal pouco relevo teria, pois quanto aos alegados da- art. 333, inc. I, do CPC, nem quanto aos supostos danos e
nos a questão é técnica, e não foi feita perícia, nem mes- prejuízos causados, tampouco quanto ao cabimento da
mo vistoria de saída. cobrança da multa compensatória cuja isenção está pre-
vista pela cláusula III-A, do adendo contratual de fls. 28/30,
Conforme bem esclarecido pelo MM. Juiz a quo em se decorridos 10 meses de locação e desde que a comuni-
despacho de fl. 105, o rito observado nos presentes autos cação da entrega das chaves se faça com três meses de
foi o sumário (arts. 275 a 281, do CPC), que dispensa a antecedência.
apresentação de alegações finais pelas partes. Por outro
lado, realizou-se a audiência de tentativa de conciliação, A locatária providenciou a notificação da autora em
fls. 228/229, e a ação foi decidida pela digna magistrada, 14.12.04, por intermédio da administradora Directa Loja de
de acordo com a razoável prova documental constante dos Imóveis S/S Ltda., conforme se depreende do documento
autos, suficiente para o desate da lide, sendo desneces- de fl. 37.
sária, no caso, a produção da prova oral requerida pela Embora a senhoria afirme que a desocupação do imó-
acionante. vel tenha ocorrido em 08.03.05, não trouxe aos autos o
No mérito, também sem razão a recorrente, merecen- competente recibo da devolução das chaves, que compro-
do subsistir a r. sentença de improcedência da ação. varia adequadamente tal alegação.

O conjunto probatório é frágil, e a locação perdurou Ao contrário, indica que a vistoria no local deu-se no
por quase sete anos (de 30.06.98 a 08.03.05), com contra- dia 14.03.05 (vide petição inicial, fl. 04), o que corrobora as
to de locação não residencial escrito e sucessivos adendos informações trazidas pelos requeridos na contestação, fl.
e renovações contratuais. 122, e vai de encontro com o teor do comunicado de fl.
138, datado de 08.03.05, que informa que as chaves per-
A acionante muito alega referentemente aos supostos maneceriam em poder da locatária e somente viriam a ser
danos causados ao prédio, mas pouco prova, até porque devolvidas no dia da vistoria (inicialmente prevista para
as fotografias de fls. 38/79 não demonstram terem ocorrido 10.03.05, mas efetivamente realizada em 14.03.05).
estragos maiores ou além daqueles que sejam decorren-
tes do desgaste natural, pelo uso normal da casa e pelo Assim, os três meses de antecedência exigidos pela
transcorrer do tempo. cláusula III-A, do adendo de fls. 28/30, foram devidamente
respeitados, configurando-se o caso de isenção da multa
Não se pode olvidar que a construção já não foi entre- compensatória.
gue à locatária em perfeito estado, tendo sido por ela rea-
lizados vários “reparos e adaptações ao seu comércio”, Para melhor ilustrar a questão, veja-se os julgados
como afirmado na própria inicial pela demandante, que que seguem, com negritos nossos:
concedeu-lhe o desconto de R$ 500,00 nos primeiros qua- “PROVA - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS
tro meses de aluguel, fl. 03. Reparos esses, aliás, que não CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO.
parecem ter sido suficientes, pois a inquilina continuou Cumpre à parte ativa provar o fato constitutivo do seu
enfrentando problemas com umidade, cupins e esgoto, direito.
como se verifica dos documentos de fls. 177, 178/179 e Não o fazendo, infringe o artigo 333, I, do Código de
181/182. Processo Civil e não pode ver acolhida a pretensão recursal”
Além disso, verifica-se do parecer de vistoria de entra- (Ap. c/ Rev. 517.879 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23


JURISPRUDÊNCIA

SANSEVERINO - j. 11.8.98). mente necessitadas.


“PROVA - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS Perdeu-se a excelente oportunidade de fl. 229, para
CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO - CONJUNTO uma solução amigável, mas o mais importante é que a
PROBATÓRIO INCONSISTENTE - REJEIÇÃO DO PEDI- sentença foi a melhor solução para o caso concreto, onde
DO. a locadora não providenciou uma perícia técnica oportuna,
Contestado o fato constitutivo do direito alegado, cabe exagerou na pretensão e demorou no ajuizamento.
ao autor o “ônus probandi”, nos termos do artigo 333, I, do Veja-se, para melhor ilustrar, sempre com negritos
Código de Processo Civil” (Ap. c/ Rev. 576.739-00/5 - 8ª nossos:
Câm. - Rel. Juiz WALTER ZENI - j. 12.8.99). Apelação Sem Revisão 1039797003 - Relator (a): Fran-
“PROVA - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS cisco Thomaz - Comarca: Limeira - Órgão julgador: 29ª
CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO - CONJUNTO Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 27/02/
PROBATÓRIO INCONSISTENTE - REJEIÇÃO DO PEDIDO. 2008 - Data de registro: 03/03/2008
Negado pelo réu o fato alegado pelo autor, a este in- Ementa: LOCAÇÃO RESSARCIMENTO DE DANOS
cumbe o ônus de provar o fato constitutivo do seu direito” CAUSADOS NO IMÓVEL - AÇÃO MOVIDA CONTRA OS
(Ap. c/ Rev. 593.294-00/2 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO FIADORES - ALEGAÇÃO DO AUTOR DE USO IRREGU-
ARAÚJO - j. 28.11.2000). LAR DA PROPRIEDADE PELO INQUILINO - CONJUNTO
“PROVA - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS PROBATÓRIO A EVIDENCIAR QUE O IMÓVEL ENCON-
CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO - CONJUNTO TRAVA-SE EM ESTADO COMPATÍVEL COM O USO NOR-
PROBATÓRIO INCONSISTENTE - REJEIÇÃO DO PEDI- MAL - DETERIORAÇÃO DEVIDA À AÇÃO DO PRÓPRIO
DO. TEMPO - ÔNUS DA PROVA EM SENTIDO CONTRÁRIO
QUE CABIA AO AUTOR DEMONSTRAR IMPROCEDÊN-
A prova do fato constitutivo do direito compete ao au- CIA DA AÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA ESSE FIM.
tor, o qual, da mesma maneira, está obrigado a juntar à
inicial os documentos indispensáveis para o juízo de Apelação Sem Revisão 795573005 - Relator (a):
admissibilidade do pedido e a própria convicção do juiz. Se Berenice Marcondes César - Comarca: Ribeirão Preto -
a formação da convicção, a respeito do mérito, depende da Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado - Data do
existência de um documento determinado (por exemplo julgamento: 11/12/2007 - Data de registro: 18/01/2008
prova do pagamento), esse documento é considerado in- Ementa: LOCAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - DANO
dispensável. A ausência do documento reflete no cumpri- NO IMÓVEL - INOCORRÊNCIA - DETERIORAÇÃO DE-
mento do ônus da prova e a conseqüência outra não pode CORRENTE DO USO NORMAL - Danos no imóvel locado
ser senão a improcedência do pedido (Ap. s/ Rev. 596.684- quando da devolução do bem não são indenizáveis se es-
00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juiz ACLIBES BURGARELLI - J. tes já existiam no imóvel no início da locação - Deteriora-
27.3.2001). ção decorrente do uso normal é ônus do locador - Inexistente
“PROVA - CONJUNTO PROBATÓRIO INCONSISTEN- cláusula obrigando o locatário pintar o bem no momento
TE - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS da devolução - RECURSO DO RÉU PROVIDO.
CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO RECONHECIMENTO. Apelação Sem Revisão 745590700 - Relator (a): Ro-
É ônus do autor provar fato constitutivo do seu direito, cha de Souza - Comarca: Indaiatuba - Data do julgamento:
de acordo com o inciso I do artigo 333 do Código de Pro- 12/01/2006 - Data de registro: 13/01/2006
cesso Civil” (Ap. c/ Rev. 641.867-00/1 - 3ª Câm. - Rel. Juiz Ementa: Locação de imóveis. Indenização. Danos
HENRIQUE NELSON CALANDRA - J. 12.11.2002). decorrentes do mau uso do prédio. Diferenciação entre estes
e aqueles decorrentes do decurso do tempo e uso normal
O término contratual estava previsto para 27.12.05, da coisa. Prova. Inexistência. Documentação fotográfica.
tendo iniciado em 30.06.98, sendo a peça inaugural Parecer técnico que a acompanha Inexistência. Não
07.11.05. ajuizamento de medida cautelar de produção antecipada
Reitera-se que a vistoria primeira e única é de 24.06.98, de prova. Reformas já efetuadas pelos tocadores. Ausên-
a manifestação sobre devolução é de 14.12.04, e na planta cia de possibilidade de se realizar a perícia técnica. Visto-
trazida aos autos não consta aprovação da Prefeitura, sen- rias, obras e valores despendidos. Unilateralidade, sem
do importante destacar que a casa foi construída em 1959, submissão ao contraditório. Inadmissibilidade. Sentença
fl. 156, não se tratando portanto, de imóvel recente. reformada para julgar improcedente a ação, com inversão
A inquilina era entidade beneficente, ao que se infere dos ônus da sucumbência. Recurso provido.
dos autos uma espécie de escola, o que leva a se concluir Apelação Com Revisão 555752800 - Relator (a): Cam-
que o local era de grande movimento de pessoas possivel- pos Petroni - Comarca: Adamantina - Data do julgamento:

24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

18/11/1999 - Data de registro: 23/11/1999 LAUDO RESPONDE AOS QUESITOS APRESENTADOS,


Ementa: VOTO Nº 4.156 - EMENTA: LOCAÇÃO DE Não se Indenizam avarias decorrentes do desgaste natural
MÓVEL COMERCIAL. MEDIDA CAUTELAR DE PRODU- do imóvel. APELO IMPROVIDO.
ÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. A INQUILINA DEIXOU Diante do exposto, rejeitada a preliminar, nego provi-
DE DILIGENCIAR PARECER CRÍTICO DISCORDANTE. O mento ao apelo da locadora/autora.

CONDOMÍNIO – COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS DE UNIDADE


VENDIDA – LEGITIMIDADE PASSIVA DO TITULAR DO IMÓVEL CONS-
TANTE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO (TJRS)
É parte passiva legítima para responder ação de so da ação (art. 290 do CPC), tudo acrescido de correção
cobrança de cotas condominiais inadimplidas o titu- monetária pelo IGP-M desde a data em que devidas as
lar do imóvel constante do Registro Imobiliário. parcelas, mais multa de 2% e juros de mora na taxa de 1%
A alienação do bem, mediante contrato particu- ao mês, estes a partir do vencimento de cada parcela.
lar de promessa de compra e venda e sem o devido Condeno ainda no pagamento das despesas proces-
registro, não exonera o vendedor de responder pelos suais, e honorários advocatícios, que estabeleço em 10%
débitos do bem com o condomínio, mesmo no perío- do valor da condenação, a cada réu, em favor do patrono
do em que já transferido o imóvel a terceiro. da parte adversa, tendo em conta a natureza e importância
Apelação Cível nº 70031495401 - Décima Sétima Câ- da lide e o trabalho exigido do profissional, conforme art.
mara Cível - Comarca de Porto Alegre - Apelante: Cláudio 20, § 3º, do CPC, dispensado ao réu Cláudio Alexsandro,
Alexsandro Fernandes de Souza - Apelado: Condomínio porém, do efetivo adimplemento, face à gratuidade de justi-
Edifício Solar da Praça ça que lhe foi concedida, observado o disposto no art. 12
da Lei nº 1.060/50.
ACÓRDÃO
Remetam-se os autos à Distribuição, fins de correção
Vistos, relatados e discutidos os autos. do nome do réu Claudio Alexandro para Cláudio Alexsandro
Acordam os Desembargadores integrantes da Déci- Fernandes de Souza, conforme procuração de fl. 30.
ma Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, P.R. Intimem-se.
à unanimidade, em negar provimento ao apelo.
Tratando-se de condenação a qual depende de sim-
Custas na forma da lei. ples cálculo aritmético para sua apuração, com o trânsito
Participaram do julgamento, além da signatária, os em julgado da sentença, caso requeira o credor o cumpri-
eminentes Senhores Des.ª Elaine Harzheim Macedo (Pre- mento da sentença, deverá acostar cálculo atualizado do
sidente e Revisora) e Des. Pedro Luiz Rodrigues Bossle. débito, nos termos do art. 475-B do CPC. Vindo este, inti-
Porto Alegre, 03 de setembro de 2009. me-se ao cumprimento da sentença (Lei nº 11.232/2005),
por nota de expediente acompanhada do valor atualizado
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich, Relatora
do débito.
RELATÓRIO
Caso requeira o credor o cumprimento de sentença
Trata-se de recurso interposto por Cláudio Alexsandro sem aparelhá-la com o cálculo, de acordo com o art. 475-
Fernandes de Souza contra a sentença que julgou proce- B do CPC, intime-o para trazê-lo aos autos. Vindo este,
dente ação de cobrança aforado por Condomínio Edifício intime-se ao cumprimento da sentença (Lei nº 11.232/2005),
Solar da Praça, com o seguinte dispositivo: por nota de expediente acompanhada do valor atualizado
“Isso exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, do débito.
para o fim de condenar os réus, solidariamente, ao paga- Em momento posterior, não havendo cumprimento
mento da quantia de R$ 3.216,37, conforme cálculo junta- espontâneo da sentença, ao montante da condenação vai
do à fl. 20, corrigidos monetariamente pelo IGP-M, mais acrescida a multa de 10%. Caso aporte nos autos requeri-
juros de mora de 1% ao mês, tudo deste a data da atuali- mento de penhora da parte credora, conforme art. 475-J do
zação do débito (15/01/2008). CPC, expeça-se o competente mandado de penhora,
Outrossim, condeno-os ao pagamento das cotas e intimação e avaliação, com o débito devidamente atualiza-
demais encargos que eventualmente se venceram no cur- do. Cumprido este, intime-se o executado, nos termos do

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25


JURISPRUDÊNCIA

§ 1º do art. 475-J do CPC, para, querendo, oferecer sam porquanto alienou o imóvel à ré que restou revel.
impugnação. Não prospera o apelo.
O mesmo se aplica para o caso de a execução versar O apelante sustenta sua ilegitimidade passiva ad cau-
acerca da condenação em honorários advocatícios. sam em razão de ter alienado o imóvel à Maria Valdeci
Não havendo mais postulações das partes após o trân- Clezar de Moares, nos termos do contrato particular de
sito em julgado da sentença, recolhidas eventuais custas compra e venda, trazido à colação, na fl. 33, afirmando
pendentes, ao arquivo com baixa.” (fls. 53 a 55). que, ao tempo do contrato a adquirente assumiu a respon-
Em suas razões, reitera as alegações da peça defen- sabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel.
siva, arguindo sua ilegitimidade passiva ad causam, pois, Esta Câmara tem entendido que a obrigação
alienou o imóvel para a litisconsorte passiva MARIA condominial, por ter natureza propter rem, acompanha o ti-
VALDECI CLEZAR DE MORAES, que é a única responsá- tular do direito sobre a coisa, pois esta, inclusive, garante a
vel pela dívida junto ao condomínio, pois lhe foram transfe- dívida, possibilitando eventual penhora diante do proprietá-
rido todos os direitos e deveres pertinentes ao imóvel, con- rio, porquanto se trata de obrigação propter rem, pelo “fato
forme contrato de compra e venda. de ter como a obligatio in personam objeto, consistente em
Argumenta no sentido de que a falta de averbação no uma prestação específica; e como a obligatio in re, estar
registro de imóveis do contrato de compra e venda não pode sempre incrustada no direito real” o apartamento representa
isentar a adquirente do pagamento das taxas e ou encar- a certeza do pagamento das quotas condominiais.
gos que tenham como fato gerador o próprio imóvel. Postu- Nestes termos, sendo o apelante, ainda, o proprietá-
la o provimento do apelo, reconhecida sua ilegitimidade rio registral do imóvel, certa a sua legitimidade passiva ad
passiva ad causam(fls. 57 a 60). causam, legítima porquanto o detentor do domínio tem a
O recurso resta respondido. responsabilidade de arcar com tais ônus.

Conclusos, os autos, para julgamento. Nesse sentido:

Consigno que foi atendido o disposto nos artigos 549, “AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS
551 e 552, todos do CPC, tendo em vista a adoção do CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONDE
sistema informatizado. PELA DÍVIDA O PROPRIETÁRIO ASSIM INDICADO NO
OFÍCIO IMOBILIÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Em
É o relatório. ação de cobrança de cotas condominiais, a garantia do
VOTOS condomínio está na possibilidade da execução recair so-
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich (Relatora) bre o próprio imóvel que originou a dívida. Portanto, respon-
de pelo pagamento aquele em cujo nome está registrado o
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade imóvel junto ao Ofício Imobiliário. SENTENÇA
recursal, conheço do apelo. DESCONSTITUÍDA. APELO PROVIDO.” (Apelação Cível
Trata a espécie de ação de cobrança, onde o apelado Nº 70014122790, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal
pretende o pagamento das cotas condominiais vencidas e de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Jul-
impagas referente à unidade condominial ocupada pela pri- gado em 30/03/2006).
meira ré. Em face do exposto, voto no sentido de negar provi-
O apelante argúi a sua ilegitimidade passiva ad cau- mento ao apelo.

DIREITO DE VIZINHANÇA – OBRIGAÇÃO DE FAZER – CAÇAMBAS ME-


TÁLICAS ESTACIONÁRIAS – RESTRIÇÃO QUANTO AO HORÁRIO PARA
MANUSEIO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.238.756-0/1 - Comarca ACÓRDÃO
de São Paulo - 23ª Vara Cível - Processo nº 218.393/08 - Direito de Vizinhança - Obrigação de Fazer - Ca-
Turma Julgadora da 29ª Câmara - Relator: Des. Reinaldo çambas Metálicas Estacionárias - Determinação para
Caldas - Agravante: Condomínio Ilhas Gregas - Agrava- que o manuseio seja feito até as 23 horas e, preferenci-
dos: Laurent Wilhelm Blaha e s/m Katia Madeira Kliauga almente, na área interna de condomínio, sob pena de
Blaha - Data do julgamento: 18.03.2009 multa diária - Decisão mantida - Recurso desprovido.

26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

1. Não se alberga insurgência recursal contra posta (fls. 197/198).


decisão que cominou multa diária para o O pedido de reconsideração formulado pelos agrava-
descumprimento de disposições legais municipais. dos foi indeferido (fls. 207/222). Com a juntada da
2. Estabelecido, ainda que em juízo de verossi- contraminuta (fls. 224/250), vieram os autos conclusos para
milhança, que o agravante é quem promoveu a ope- julgamento.
ração de barulhentas caçambas, a desoras, em fren- É o relatório.
te do prédio dos agravados, desassossegando-os, é
de se pôr cobro à atuação injurídica, fazendo preva- 2. Presentes os pressupostos de admissibilidade,
lecer a Lei do Silêncio. Decisão mantida. Recurso conheço do recurso e, no mérito, nego-lhe provimento.
desprovido. 3. Os agravados ajuizaram ação de obrigação de fa-
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os zer c.c. perdas e danos morais e materiais sob a funda-
Desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- mentação de que o condomínio agravado deixou de ocupar
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com área disponível dentro de suas dependências para manu-
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte inte- sear caçambas metálicas estacionárias na via pública, vin-
grante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao do a ocupar até cinco vagas determinadas para estaciona-
recurso, por votação unânime. mento de veículos pela Cia. de Engenharia de Tráfego -
CET, acrescendo que a manipulação em frente ao imóvel
Reinaldo Caldas, Relator dos autores, entre as 2:00 e 4:00 horas causa excessivo
VOTO barulho com perturbação do sono e todas as consequên-
1 - Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de cias e malefícios que daí advêm ao completo bem-estar
efeito suspensivo, contra a r. decisão que, em ação de físico e psíquico dos ora agravados.
obrigação de fazer c.c. perdas e danos morais e materiais, A MM. Juíza de 1º grau, deferiu a antecipação dos
concedeu a tutela antecipada para determinar que no pra- efeitos da tutela para determinar ao réu que, no prazo de
zo de 24 horas, as caçambas de responsabilidade do con- 24 horas, passe a manusear as caçambas sob sua res-
domínio, passem a ser manuseadas até as 23 horas e, ponsabilidade até as 23:00 horas, dentro de sua área pró-
preferencialmente, em sua área interna, sob pena de multa pria ou, na impossibilidade, na via pública, fazendo uso de
diária de R$ 1.500,00 (fls. 128/132). duas vagas disponíveis em frente à portaria, e não mais em
Sustenta o condomínio-agravante que é parte ilegíti- frente ao prédio dos autores, sob pena de multa diária de
ma para figurar no pólo passivo da ação ajuizada pelos R$ 1.500,00 (fls. 128/132).
agravados porque não fez qualquer requisição ou A pretensão recursal do agravante e debatida neste
contratação para instalação de caçambas nas calçadas recurso diz respeito à responsabilidade que lhe foi imputa-
dos autores-agravados, além de também não ser empresa da, pois “não contratou e não movimenta caçambas”, ra-
mercantil de transporte de caçambas estacionárias, nem zão pela qual requereu a cassação da tutela antecipada,”
gozar de autorização da Prefeitura de São Paulo para ins- a fim de liberar o condomínio a cumprir tal determinação”.
talar, manusear ou removê-las. 4. Não se assiste de razão o agravante.
Alega que as provas trazidas com a inicial são desti- Diversamente do alegado nas razões recursais, há
tuídas de aptidão e evidenciam a presença de caçambas notícia nos autos que a decisão judicial proferida pelo juízo
estacionárias no lado oposto ao prédio onde residem os “a quo” foi prontamente cumprida, conforme noticiam os
agravados, com resíduos de construção civil, não gerados agravados na contraminuta de fls. 224/243, na medida em
pelo agravante. que as caçambas metálicas estacionárias foram retiradas
Esclarece que igualmente não pode ser responsabili- da via pública e se encontram na área interna do condomí-
zado pela poluição sonora mencionada na inicial ante a nio-réu.
restrição ao trânsito de veículos automotores pesados im- A par disso, como se não bastasse a prova documen-
posto pela Lei nº 14.751, 2008, razões pelas quais têm tal trazida (fotos da garagem e da calçada do condomínio
legitimidade para responder aos termos da ação a de fls. 245/250), em entrevista ao Jornal “O Estado de S.
Municipalidade e as empresas transportadoras. Paulo de 02.12.2008, o advogado que subscreve a petição
inicial do agravo, Dr. André Seabra, “informou ter providen-
Pretende a liberação do cumprimento do determinado ciado a retirada das caçambas em cumprimento à tutela
no “decisum” com o provimento do agravo. antecipada concedida pela Justiça. Seabra, entretanto, diz
Recurso processado com a atribuição de efeito que vai recorrer da decisão, pois a movimentação das ca-
suspensivo, dispensadas as informações do MM. Juiz “a çambas no interior do prédio gera reclamação de barulho
quo” e determinada a intimação dos agravados para res- entre os moradores do prédio” (fl. 244).

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27


JURISPRUDÊNCIA

Assim, percebe-se que há nítida disparidade entre os nor pertinência o argumento relacionado à questão do trân-
fundamentos da inicial e aqueles afirmados na entrevista. sito de veículos automotores pesados.
A tutela antecipada concedida, e ora restabelecida, A questão é singela: os agravados têm direito ao sos-
está a salvo de qualquer mácula, até porque apenas ratifi- sego noturno e o condomínio agravante não tem o direito
ca a obrigação por parte do réu de cumprir a lei municipal de apoquentar-lhes o sono e a paciência.
que disciplina a forma e manuseio de destinar resíduos da Enfim, a r. decisão agravada recomenda-se à confir-
construção civil, reparos e demolições (Lei 14.803/2008), mação, mesmo porque arrimada na lei e nos dados
bem como de igualmente observar a Lei Municipal do Si- probatórios até então coligidos.
lêncio e aos Direitos de Vizinhança (Lei nº 11.501/94).
Esta Colenda Câmara, em precedente relatado pelo ilus-
Da decisão agravada emanaram as seguintes ordens tre Desembargador FRANCISCO THOMAZ e de que partici-
ao condomínio, cujo descumprimento ensejaria a multa pou o também ilustre Desembargador FERRAZ FELISARDO
diária de R$ 1.500,00: e este magistrado, decidiram, indiscrepantemente, em caso
a) no prazo de 24 horas promover a remoção das ca- símile:
çambas que se encontram em frente ao prédio dos auto- DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
res; - “Sossego não quer dizer ausência de barulho ou de ruído,
b) no mesmo prazo passar a manusear as caçambas mas sim condição relativa de tranqüilidade, cabendo ao
sob sua responsabilidade dentro de sua própria área ou, Poder Judiciário atuar no sentido de reprimir todo e qual-
na impossibilidade, ocupando apenas duas vagas da via quer comportamento afrontoso ao ordenamento jurídico, que
pública; ultrapasse os limites normais das obrigações ordinárias
c) o manuseio das caçambas deve ocorrer até as 23:00 de vizinhança” (aplicação no disposto no artigo 554 do
horas, de acordo com a Lei do Silêncio. Código Civil de 1916, incidente à época) RECURSO DO
Tal decisão foi, ao que consta, cumprida, ao menos AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO (Apelação com Revi-
em um primeiro momento. Por isso, é de se concluir, ao são nº 1.086 640-00/7 - j. 10.12.2008. DJ 29.12.2008).
menos em juízo superficial e de verossimilhança, que, ao 5. Enfim, a r. decisão agravada deve ser prestigiada,
reverso do que se assinala no recurso, a caçamba estava pois bem valorou, ainda que em juízo de cognição sumária
em frente ao prédio do agravado; continha resíduos do con- e provisória, a verossimilhança do alegado e a possibilida-
domínio agravante e era operada a desoras. de de os autores, ora agravados sofrerem dano irreparável
Irrelevantes os demais argumentos do recurso: não ou de difícil reparação, caso o réu continuasse, até a
importa quem seja a empresa exploradora das caçambas prolação de sentença, a agir de forma nociva ao direito de
estacionárias, nem se a agravante tem ou não tem autori- vizinhança.
zação da Prefeitura de São Paulo para instalá-las, 6. Ante o exposto, por meu voto, nego provimento ao
manuseá-las ou removê-las. Da mesma forma, sem a me- recurso.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PA-


GOS – RETENÇÃO DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO – INDENIZA-
ÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO (STJ)
AgRg nos EDcl no Agravo de Instrumento nº 1.053.039 dência desta Corte, no sentido do cabimento da re-
- SP (2008/0116937-6) - Relator: Ministro Sidnei Beneti - tenção pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cin-
Agravante: Alfons Gehling e Companhia Ltda. - Agravado: co por cento) da totalidade dos valores adimplidos
Mário César Ribeiro e outro pelo promissário-comprador, inclusive a título de co-
EMENTA missão de corretagem, como forma de ressarcimento
pelos custos operacionais da transação. Na hipótese
Direito Civil. Promessa de compra e venda de dos autos, porém, há uma série de particularidades
imóvel. Restituição de valores pagos. Retenção de que recomendam a adoção de um outro parâmetro.
despesas de comercialização. Indenização pelo tem- II - As peculiaridades do caso concreto afastam a
po de ocupação. regra geral consignada na jurisprudência desta Cor-
I - Nos casos de rescisão de contrato de promes- te, não sendo possível afirmar, de antemão que os
sa de compra e venda de imóvel, há firmada jurispru- percentuais estipulados pelo Tribunal de origem seja

28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

inadequados. Os fatores destacados por aquela Corte 6.- Não merece prosperar a irresignação.
permitem concluir, com efeito, que a apuração do valor 7.- Embora evidente o esforço da Agravante, não trou-
efetivamente devido a cada uma das partes só pode xe ela nenhum argumento capaz de alterar os fundamen-
ser obtido a partir de uma detida análise de fatos e tos da decisão agravada, a qual, frise-se, está absoluta-
provas. Incidência da Súmula 7 desta Corte. mente de acordo com a jurisprudência consolidada desta
Agravo Regimental a que se nega provimento. Corte, devendo, portanto, a decisão agravada, ser mantida
ACÓRDÃO por seus próprios fundamentos (fls. 1.407/1.410):

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são 3.- Discute-se, nos autos, a rescisão de contrato de
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Ter- promessa de compra e venda de imóvel.
ceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimi- 4.- A Sociedade Recorrente alega que os Agravados
dade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos foram investidos na posse direta do imóvel em jan/97 e, a
do voto do Sr. Ministro Relator. partir de nov/98, deixaram de pagar as prestações men-
Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina sais devidas, permanecendo, porém, no imóvel até a pre-
(Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado sente data.
(Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e 5.- Nessa medida, o Tribunal de origem ao autorizar a
Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator. retenção de apenas 66% dos valores pagos pelos Recorri-
Brasília, 27 de outubro de 2009(Data do Julgamento) dos e dos valores referentes a débitos condominiais e IPTU,
teria conferido, a título de indenização, um valor insuficien-
Ministro Sidnei Beneti, Relator te para cobrir os gastos de comercialização e os mais de
RELATÓRIO dez anos em que os Recorridos ficaram na posse do imó-
O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator): vel sem pagar nada. Além disso não teria contemplado a
circunstância de que foram os Recorridos quem deram
1.- ALFONS GEHLING E COMPANHIA LTDA interpõe causa à rescisão do contrato.
agravo interno contra decisão que negou provimento ao seu
Agravo de Instrumento, ao entendimento de que a preten- 6.- Caracterizado, assim, enriquecimento sem causa,
são formulada nas razões do Recurso Especial esbarraria desrespeito à função social do contrato e à boa-fé,
nas Súmulas 7 e 211 desta Corte e 284 do Supremo Tribu- desequilíbrio contratual e ofensa ao princípio da igualdade
nal Federal (fls. 700/703). entre as partes. Violados, em suma, os artigos 187, 402,
408, 421, 422, 475, 884 e 885 do Código Civil.
2.- Versam os autos sobre rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel ensejada pelo 7.- Destaca que, considerando os custos de
promitente comprador. A empreiteira recorrente pede a re- comercialização do imóvel e os aluguéis devidos pelo perí-
forma da decisão hostilizada, sob a alegação de que o odo de ocupação (valor estipulado) chegaria-se a um total
percentual fixado pelo Tribunal de Justiça a título de indeni- aproximado de R$ 156.000,00 e que os valor da indeniza-
zação pelos custos administrativos do contrato e ocupa- ção estipulada (66% das prestações pagas) representaria
ção pelo recorrido seria insuficiente. apenas R$ 50.200,00.

No caso, o Tribunal de origem autorizou que a Recor- 8.- Suscita contrariedade ao 53 do Código de Defesa
rente retivesse 66% dos valores pagos pelos promissários do Consumidor, ao argumento de que o Tribunal de origem
compradores. A Recorrente alega que, mesmo que fosse não poderia ter considerado nula a cláusula que estabele-
retido 100% dos valores pagos, ainda assim, isso não se- cia multa compensatória.
ria suficiente para cobrir o valor devido a título de ocupação 9.- Apontam dissídio jurisprudencial, colecionado pre-
do imóvel. cedentes de outros Tribunais.
Ressalta que, de acordo com a jurisprudência desta É o relatório.
Corte, admite-se que, em casos como o presente, a 10.- O Tribunal de origem, a despeito dos embargos
promitente vendedora retenha 25% dos valores pagos a tí- de declaração opostos não se manifestou sobre os artigos
tulo de custos administrativos, devendo ser ainda indeni- 187, 402, 408, 421, 422, 475, 884 e 885 do Código Civil,
zada pela ocupação do bem, tudo a ser apurado em fase sendo certo que, nas razões do Recurso Especial apre-
de cumprimento de sentença, sem que isso implique sentado, não se aponta ofensa ao artigo 535 do Código de
reexame de fatos ou provas. Processo Civil. Os temas ressentem-se, por isso, do ne-
É o breve relatório. cessário prequestionamento, merecendo aplicação a
VOTO Súmula 211 desta Corte.
O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator): 11.- Quanto à alegação de contrariedade ao artigo 53

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29


JURISPRUDÊNCIA

do Código de Defesa do Consumidor, observa-se que o Tri- administrativas.


bunal de origem mencionou tal dispositivo com objetivo de 13.- As peculiaridades do caso concreto afastam, como
afirmar que seria nula a cláusula contratual que previa a se vê, a regra geral consignada na jurisprudência desta
devolução parcelada dos valores que entendeu devidos aos Corte, não sendo possível afirmar, de antemão que os
Recorridos. Não houve referência a esse dispositivo com o percentuais estipulados pelo Tribunal de origem não sejam
objetivo de se examinar a legalidade da cláusula que esti- adequados. Os fatores destacados permitem concluir, com
pulava multa compensatória. Também aqui falta, portanto, efeito, que a apuração do valor efetivamente devido a cada
o requisito do prequestionamento. uma das partes só pode ser obtido a partir de uma detida
12.- Nos casos de rescisão de contrato de promessa análise de fatos e provas o que, todavia, não se coaduna
de compra e venda de imóvel, há firmada jurisprudência com o perfil traçado pela Constituição Federal para o Re-
desta Corte, no sentido do cabimento da retenção pelo curso Especial. Incidência da Súmula 7 desta Corte.
promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da 14.- Ressalte-se que, muito embora se afirme, nas
totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-compra- razões do especial, que o Acórdão recorrido não está ade-
dor, inclusive a título de comissão de corretagem, como quadamente fundamentado na parte em que estipula a in-
forma de ressarcimento pelos custos operacionais da tran- denização devida ao Recorrente, tal irresignação não vem
sação. amparada na alegação de nenhum dispositivo de lei federal
Nesse sentido: REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SID- nem em dissídio pretoriano, o que atrai a aplicação da
NEI BENETI, DJe 01/07/2008; REsp 276.011/RJ, Rel. Mi- Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
nistro ARI PARGENDLER, DJ 05/08/2002; REsp 397.821/ 15.- Ante o exposto, nega-se provimento ao Agravo de
SP, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, DJ 08/10/ Instrumento.
2007; REsp 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARI-
NHO JÚNIOR, QUARTA TURMA, DJe 25/05/2009. 8.- Ressalte-se que, no caso dos autos, o Tribunal de
origem não negou que a Recorrente fizesse jus à indeniza-
Na hipótese dos autos, porém, há uma série de parti- ção pelo tempo de ocupação do imóvel. Entendeu, sim-
cularidades que recomendam a adoção de um outro plesmente, que a retenção autorizada já seria suficiente
parâmetro. Conforme destacado pelo Acórdão recorrido há para contemplar esses prejuízo.
que se considerar, aqui, o longo tempo que os recorridos
permaneceram no imóvel, mas não só isso, também o fato 9.- Ante o exposto, nega-se provimento ao Agravo
de que o contrato previa encargos excessivos, como multa Regimental.
moratória em valor superior à devida, cálculo equivocado Ministro Sidnei Beneti, Relator
da correção monetária, e indevida exigência de despesas Brasília, 27 de outubro de 2009

REIVINDICATÓRIA – TÍTULO DE DOMÍNIO, FORMAL DE PARTILHA DEVI-


DAMENTE REGISTRADO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA INOCORRENTE –
EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO REJEITADA; INDENIZAÇÃO – REIVINDI-
CATÓRIA – DEFERIMENTO – VALOR REFERENTE À OCUPAÇÃO DO BEM
A TÍTULO DE ALUGUEL (TJSP)
ACÓRDÃO Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a se-
Ação Reivindicatória. Autora que tem título de guinte decisão: “Deram provimento ao Recurso, V.U.”, de
domínio registrado. Exceção de usucapião, deduzida conformidade com o voto do Relator, que integra este
pela ré, que deve ser rejeitada. Existência do direito acórdão.
de reivindicação. Cabimento, ainda, da indenização O julgamento teve a participação dos Desembargadores
pelo uso da coisa. Ação que deve ser julgada proce- Oldemar Azevedo (Presidente, sem voto), Sang Duk Kim e
dente. Recurso provido. Douglas Iecco Ravacci.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- São Paulo, 30 de janeiro de 2009.
ção Cível com Revisão nº 443.462-4/3-00, da Comarca de Fernando Bueno Maia Giorgi, Relator
Diadema, em que é apelante Maria José dos Santos, sen- VOTO
do apelada Margarida Temoteo Gonçalves. Cuida-se de apelação interposta pela autora contra a
Acordam, em Quinta Câmara “B” de Direito Privado do r. sentença que julgou improcedente ação reivindicatória.

30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

Alegou a autora que não seria correto o acolhimento Diante de tais fatos, nota-se que não foi cumprido o
da exceção de usucapião. A sentença seria nula por falta prazo de posse ad usucapionem.
de fundamentação. Invocou sua menoridade como causa Durante o período de convivência entre a ré e seu com-
impeditiva da fluência do prazo prescricional. Quando o panheiro, pai da autora, não correu nenhum prazo.
proprietário do imóvel faleceu, a autora, sua filha, tinha ape-
nas sete anos de idade. Requereu a reforma da sentença. Nesse período, a ré não tinha posse ad usucapionem,
pois lhe faltava o ânimo de dono, já que possuía a coisa
O recurso foi processado. Houve contra-razões. em composse com seu companheiro.
É o relatório, adotado, no mais, o da r. sentença. Ademais, não corre prescrição aquisitiva entre convi-
O recurso deve ser provido. ventes, na constância da união (artigo 168, inciso I, do
A autora ajuizou ação reivindicatória, tendo por objeto Código Civil Beviláqua, então em vigor, analogicamente).
o imóvel descrito na petição inicial. Por mais essa razão, o prazo somente poderia fluir
Alegou que seu título de domínio é o formal de partilha quando o companheiro da ré faleceu, em 1994.
que lhe adjudicou o bem, antes pertencente ao seu genitor, Quando ocorreu o falecimento, o domínio passou de
falecido em 22 de abril de 1994. imediato para a autora, única herdeira (artigo 1.572 do Có-
Na contestação, a ré invocou a exceção de usucapião. digo Civil Beviláqua, então em vigor).

Alegou que viveu em companhia do falecido por apro- Porém, em 1994 a autora tinha apenas oito anos de
ximadamente quinze anos. idade, sendo absolutamente incapaz (artigo 5º, inciso I, do
Código Civil Beviláqua).
Isso lhe garantiria o direito de usucapião.
E não corre prescrição contra o absolutamente inca-
A r. sentença acolheu a exceção de usucapião e jul- paz (artigo 169, inciso I, do Código Civil Beviláqua, então
gou improcedente o pedido reivindicatório. em vigor).
Porém, a r. sentença deve ser reformada. A autora completou dezesseis anos em setembro de
Antes, deve ser observado que a r. sentença não é 2002.
nula, pois atende a todos os requisitos do artigo 458 do Nessa data, cessou o impedimento e, em tese, a pres-
Código de Processo Civil. crição aquisitiva poderia fluir.
A exceção de usucapião é admissível na ação Por todas essas razões, nota-se que a fluência do
reivindicatória. prazo aquisitivo poderia se iniciar apenas quando cessou a
Prosseguindo, a ação deve ser julgada procedente. incapacidade absoluta da autora, em setembro de 2002.
A autora tem o domínio sobre a coisa. Porém, a partir dessa data, não se passaram nem
Seu título - formal de partilha, por meio do qual lhe foi mesmo cinco anos de posse mansa, já que esta ação
adjudicado o bem - foi registrado. reivindicatória foi ajuizada em 2004.

A autora era a herdeira de seu falecido genitor. Não houve decurso do prazo, pois. Nem mesmo dois
anos de posse mansa decorreram.
Portanto, em tese tem a autora o direita de reivindica-
ção, que decorre dos artigos 524 e 530, inciso I, todos do Com a rejeição da exceção de usucapião, é necessá-
Código Civil Beviláqua, em vigor na data dos fatos, bem rio deferir o pedido de reivindicação.
como do artigo 1.228, caput, do Código Civil em vigor. Isso porque a ré não tem título de domínio, e sua defe-
Resta analisar a defesa indireta da ré, consiste na sa consistiu apenas na exceção de usucapião.
exceção de usucapião. E, ante o deferimento da reivindicação, a ré deve inde-
A ré alegou, na contestação, que residiria no imóvel nizar a autora pela ocupação do bem, que é reconhecida
há quinze anos, como companheira do pai da autora. como indevida.

Os fatos seguintes devem ser observados. A esse respeito, é cabível impor à ré o pagamento de
um valor locativo por mês.
A ré invocou quinze anos de posse, em maio de 2004. O termo inicial é a constituição da ré em mora, ou
O proprietário anterior, pai da autora e companheiro seja, 21 de maio de 2001. O termo final é a efetiva restitui-
da ré, faleceu em abril de 1994. ção da coisa.
Nessa época, a autora era absolutamente incapaz, e Sobre tais verbas incidirão juros legais.
sua incapacidade absoluta cessou apenas em 2002. O valor do locativo mensal será apurado em liquida-
Esta ação foi ajuizada em 2004. ção por arbitramento.

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31


JURISPRUDÊNCIA

Os juros legais são de meio por cento ao mês (artigo data.


1.062 do Código Civil Beviláqua) até 11 de janeiro de 2003,
O valor do locativo será apurado em liquidação por
quando passam a ser de um por cento ao mês (artigo 406
arbitramento.
do Código Civil vigente, combinado com o artigo 161, § 1º,
do Código Tributário Nacional). Condena-se a ré a pagar as custas e despesas pro-
O recurso é provido, pois. cessuais, atualizadas, bem como honorários advocatícios
arbitrados em dez por cento do valor atualizado da conde-
A ação fica julgada procedente, para se condenar a ré
nação (artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil), obser-
a restituir à autora o imóvel descrito na petição inicial, bem
vado o artigo 12 da Lei nº 1.060/50, em razão da gratuidade,
como para se condenar a ré a pagar à autora um valor
locativo por mês, desde 21 de maio de 2001, até a efetiva que fica deferida à requerida.
restituição da coisa, com juros legais desde essa mesma Posto isso, dá-se provimento ao recurso.

DEMOLIÇÃO DE EDIFICAÇÃO IRREGULAR – DEMOLIÇÃO DE OBRA


CONCLUÍDA QUE AFETA O AMBIENTE NÃO POSSUI AUTO-
EXECUTORIEDADE (STJ)
Recurso Especial nº 789.640 - PB (2005/0167537-1) - ca (art. 5º, inc. XXXV) - notoriamente quando há forte
Relator: ministro mauro campbell marques - Recorrente: discussão, pelo menos em nível doutrinário, acerca
instituto brasileiro do meio ambiente e dos recursos natu- da possibilidade de a Administração Pública execu-
rais renováveis - IBAMA - Procurador: kátia inojosa tar manu militari a medida.
gonçalves de barros e outro(s) - Recorrido: ivanilda bento 5. Além disso, no caso concreto, não se trata pro-
da silva priamente de demolição de obra, pois o objeto da
EMENTA medida é edifício já concluído - o que intensifica a
problemática acerca da incidência do art. 72, inc. VIII,
Ambiental e Administrativo. Infração administra- da Lei n. 9.605/98.
tiva. Demolição de edifício irregular. Auto- 6. Por fim, não custa pontuar que a presente ação
executoriedade da medida. Art. 72, inc. VIII, da Lei nº civil pública tem como objetivo, mais do que a demo-
9.605/98 (demolição de obra). Peculiaridades do caso lição do edifício, também a recuperação da área de-
concreto. Interesse de agir configurado. gradada.
1. Trata-se de recurso especial em que se discute 7. Não se pode falar, portanto, em falta de inte-
a existência de interesse, por parte do Ibama, em ajui- resse de agir.
zar ação civil pública na qual se busca a demolição 8. Recurso especial provido.
de edifício reputado irregular à luz de leis ambientais ACÓRDÃO
vigentes. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são
2. A origem entendeu que a demolição de obras partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Se-
é sanção administrativa dotada de auto- gunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformi-
executoriedade, razão pela qual despicienda a ação dade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimida-
judicial que busque sua incidência. O Ibama recorre de, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
pontuando não ser atribuível a auto-executoriedade Ministro Relator.
à referida sanção. Os Srs. Ministros Eliana Calmon, Castro Meira,
3. Mesmo que a Lei n. 9.605/98 autorize a demo- Humberto Martins (Presidente) e Herman Benjamin vota-
lição de obra como sanção às infrações administrati- ram com o Sr. Ministro Relator.
vas de cunho ambiental, a verdade é que existe forte Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
controvérsia acerca de sua auto-executoriedade (da
demolição de obra). Brasília (DF), 27 de outubro de 2009.

4. Em verdade, revestida ou não a sanção do re- Ministro Mauro Campbell Marques, Relator
ferido atributo, a qualquer das partes (Poder Público RELATÓRIO
e particular) é dado recorrer à tutela jurisdicional, O Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques
porque assim lhe garante a Constituição da Repúbli- (Relator): Trata-se de recurso especial interposto pelo Ins-

32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

tituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Natu- VOTO


rais Renováveis - Ibama, com fundamento na alínea “a” do O Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques
permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal Re- (Relator): Penso que assiste razão ao recorrente.
gional Federal da 5ª Região assim ementado (fl. 42):
Mesmo que a Lei n. 9.605/98 autorize a demolição de
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONS- obra como sanção às infrações administrativas de cunho
TRUÇÃO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. DE- ambiental, a verdade é que existe forte controvérsia acerca
MOLIÇÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO. de sua auto-executoriedade.
- A demolição de obra nociva ao ambiente insere-se Em verdade, revestida ou não a sanção do referido
dentre as sanções passíveis de serem aplicadas direta- atributo, a qualquer das partes (Poder Público e particular)
mente pelos órgãos de fiscalização ambiental, falecendo a é dado recorrer à tutela jurisdicional, porque assim lhe ga-
estes interesse no ajuizamento de ação com idêntico pro- rante a Constituição da República (art. 5º, inc. XXXV) - no-
pósito. toriamente quando há forte discussão, pelo menos em ní-
Os embargos de declaração opostos foram rejeitados vel doutrinário, acerca da possibilidade de a Administração
(fl. 63). Pública executar manu militari a medida.
Nas razões recursais (fls. 66/79), o recorrente alega Além disso, no caso concreto, não se trata propria-
ter havido ofensa ao art. 72, inc. VIII, da Lei n. 9.605/98, ao mente de demolição de obra, pois o objeto da medida é
argumento de que não é dotado de auto-executoriedade a edifício já concluído - o que intensifica a problemática acer-
demolição de obras já concluídas (medida aplicável como ca da incidência do art. 72, inc. VIII, da Lei n. 9.605/98.
sanção administrativa). Por fim, não custa pontuar que a presente ação civil
Não foram apresentadas contra-razões (fl. 83). pública tem como objetivo, mais do que a demolição do
O juízo de admissibilidade foi positivo na origem (fls. edifício, também a recuperação da área degradada.
84/85) e o recurso foi regularmente processado. Não se pode falar, portanto, em falta de interesse de agir.
Instado a se manifestar, o Ministério Público Federal Com essas considerações, voto por dar provimento
opinou pelo provimento do recurso (fls. 90/93). ao recurso especial.
É o relatório. Brasília, 27 de outubro de 2009

BEM DE FAMÍLIA – CASA EM CONSTRUÇÃO, PARA RESIDÊNCIA FAMI-


LIAR, ANTERIORMENTE AO VENCIMENTO DA DÍVIDA – IMPENHORA-
BILIDADE RECONHECIDA (STJ)
Recurso Especial nº 1.087.727 - GO (2008/0197710-3) de, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, nos
- Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior - Recorrente: Kátia termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros
Abrão André - Recorrido: Renato Carneiro João Otávio de Noronha e Luis Felipe Salomão votaram
EMENTA com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, justificadamente, os
Processual Civil. Cautelar de arresto. Execução. Srs. Ministros Fernando Gonçalves e Honildo Amaral de
Penhora. Bem de família. Construção anterior sobre Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP).
terreno. Art. 5º da Lei 8.009/1990. Vencimento da dívi- Brasília (DF), 06 de outubro de 2009
da. Impenhorabilidade reconhecida. Ministro Aldir Passarinho Junior, Relator
I. O vencimento da dívida exequenda durante a RELATÓRIO
construção de imóvel sobre terreno de propriedade
da devedora, não afasta a incidência da Lei n. 8.009/ Exmo. Sr. Ministro Aldir Passarinho Junior: Kátia Abrão
1990, de modo que o imóvel fica a salvo da penhora, André interpõe, pelas letras “a” e “c”, do art. 105, III, da
por constituir bem de família. Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado
II. Recurso especial conhecido e provido. (fls. 314/315):
ACÓRDÃO “APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO RETIDO. BEM DE
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. DÍVIDA ANTERIOR.
acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimida- ÔNUS PROBANDI. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33


JURISPRUDÊNCIA

I - Verificando na instrução processual que a dívida zar a incidência da Lei n. 8.009/1990 no caso concreto.
tornou-se exigível antes da construção do imóvel residencial, Preliminarmente, afaste-se a análise da violação ao
não há que se pleitear a proteção do imóvel sob a alegação art. 6º da Constituição Federal, pois desborda da esfera de
de ser bem de família nos termos da Lei nº 8.009/90. cabimento do presente recurso, constituído para a salva-
II - Cabe ao devedor o ônus da prova do preenchimen- guarda da lei federal.
to dos requisitos necessários, para enquadramento do imó- Inicialmente, cabe frisar que o conceito de que terreno
vel penhora na proteção concedida pela Lei nº 8.009/90 ao não edificado não se enquadra na moldura de bem de famí-
bem de família, quando a sua configuração não se acha, lia, é delineado pelo art. 5º da Lei n. 8.009/1990, em razão
de pronto, plenamente caracterizada nos autos. de não servir como moradia familiar, como já reconhecido
III - Tendo o juiz, verificado o grau de zelo do profissio- por esta Corte no REsp n. 619.722/RS, Rel. Min. José
nal, o lugar da prestação do serviço, a natureza e impor- Delgado, DJU de 31.05.2004, assim ementado:
tância da causa, o trabalho realizado bem como o tempo “PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHO-
de serviço despendido, requisitos indispensáveis para a fi- RA. TERRENO. BEM DE FAMÍLIA.
xação dos honorários com fulcro no § 4º do art. 20 do CPC,
deve o entendimento exposto pelo julgador ser prestigiado 1. Só deve ser considerado como bem de família o
pela Corte Superior, porém, deverá afastar apenas a aplica- único imóvel residencial pertencente ao casal (art. 5º da
ção do art. 21 caput, do CPC, para que o ônus sucumbencial Lei 8.009/90, vigente na época dos fatos).
recaia totalmente na ré/apelada, tendo em vista a proce- 2. Terreno sem qualquer benfeitoria, embora único bem
dência do Agravo Retido. do casal, não apresenta características exigidas para ser
AGRAVO RETIDO CONHECIDO E PROVIDO. tido como bem de família.

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.” 3. A sustentação de um regime democrático é a obe-


diência a uma soma de princípios, entre eles o do respeito
Os embargos de declaração opostos pela ora recor- ao ordenamento jurídico positivado, o da dignidade huma-
rente foram rejeitados (fls. 338/344). na e o dos Poderes constituídos exercerem as suas com-
Alega a recorrente que foram contrariados os artigos petências de acordo com os ditames constitucionais.
1º da Lei n. 8.009/1990, 6º da Constituição Federal, e 333, Ao Judiciário não cabe legislar. A atribuição que tem
I, do Código de Processo Civil. Pleiteia, inicialmente, o re- de interpretar a lei, quando é chamado a aplicá-la, não lhe
conhecimento de que a construção do imóvel foi anterior à autoriza agir como se fosse legislador, acrescentando ou
dívida e, com isso, impenhorável na execução na qual a tirando direitos nela não previstos.
cautelar de arresto é incidente. Assere que houve valoração
equivocada da prova coligida nos autos. Em seguida, apre- 4. Recurso provido.”
senta precedentes paradigmáticos, onde debate a Contudo, o caso concreto aponta havia casa em cons-
impenhorabilidade do imóvel, único bem de família, ainda trução no aludido terreno, que serviu de residência familiar,
que estivesse em construção no momento da constituição imóvel esse adquirido em 22.03.2001, anteriormente ao
da dívida exequenda. vencimento da nota promissória em 28.11.2001 - título exe-
Às fls. 416/432, o recorrido apresentou contrarrazões, cutivo. Para ilustrar, transcrevo excerto do voto condutor
onde pugna pela inadmissibilidade do recurso e manuten- do eminente Desembargador Almeida Branco (fls. 308/309):
ção do aresto estadual. “In casu”, vislumbra-se que foi adquirido pela apelada,
O recurso especial foi admitido na instância de ori- conforme suas próprias declarações, fls. 85/86, em
gem, conforme decisão de fls. 434/435. 22.03.2001, um lote de terreno, sendo que a construção
do prédio residencial só foi registrada em 21.02.2002, pré-
É o relatório. dio este que busca a proteção legal dada aos bens de fa-
VOTO mília.
Exmo. Sr. Ministro Aldir Passarinho Junior (Relator): Nestes termos, vislumbrando que a dívida perlustrada
Trata-se de recurso especial aviado pelas letras “a” e “c” do na nota promissória, tornou-se exigível em 28.11.2001, fl.
permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de 06 do caderno processual, não há como coadunar com o
Justiça do Estado de Goiás, que conheceu e deu provi- entendimento exarado no ato guerreado acerca da
mento ao agravo retido do autor-exequente, como proveu impenhorabilidade de imóvel matriculado sob o nº 24.819,
parcialmente sua apelação, para declarar que a devedora- situado na Rua 130, nº 11 da Qd. 01 Vila Jandaia.
recorrente não se desincumbiu de provar que a construção Conforme citado alhures, somente a aquisição do lote
de imóvel de sua propriedade se deu antes do vencimento se deu antes da constituição da dívida, sendo que a cons-
da dívida exequenda - nota promissória, a fim de caracteri- trução do imóvel residencial se deu em momento posterior

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

a mesma. Assim, dada a construção da moradia, a qual ção. Penhora. Imóvel destinado à residência do casal ou
poderia estar acobertada pelo manto da impenhorabilidade da entidade familiar ainda em construção. Impenhora-
do bem de família, ter se dado em momento posterior ao bilidade.
débito, tenho que não recai sobre o imóvel a proteção es- - O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade
culpida na lei nº 8.009/90.” familiar destinado à moradia permanente é impenhorável.
Independentemente do registro da construção ter-se Dessa forma, o único imóvel residencial, ainda que em
dado somente em 2002, é racional imaginar-se que, antes construção, encontra-se protegido pelo benefício concedi-
disso, o imóvel já servia de única residência familiar, pois a do pela Lei 8.009/90, na medida em que o devedor e sua
certidão de fls. 280/281, dá conta do registro de constru- família pretendem nele residir permanentemente após a
ção iniciada a partir de outubro de 1999 pelo ex-proprietá- conclusão das obras. Precedente.”
rio. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-
Assim, tenho que o imóvel em testilha encontra-se lhe provimento. Custas e verba honorária conforme senten-
sob a proteção da Lei n. 8.009/1990, como já reconhecido ça fl. 239.
nesta Corte no julgamento do REsp n. 507.048-MG, Rela.
Mina. Nancy Andrighi, DJU de 30.06.2003: É como voto.
“Processual civil. Recurso especial. Ação de execu- Brasília, 06 de outubro de 2009

CONSIGNATÓRIA DE ALUGUÉIS – DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALI-


DADE JURÍDICA – GRUPO ECONÔMICO – RESPONSABILIDADE DO CON-
JUNTO PATRIMONIAL PELO CRÉDITO EXECUTADO – INCLUSÃO DO
SÓCIO RETIRANTE – NECESSIDADE – ALTERAÇÃO CONTRATUAL NÃO
REGISTRADA NA JUNTA COMERCIAL – RECURSO IMPROVIDO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.240.323-0/1 - Comarca de tes no pólo passivo da execução em cumprimento ao deci-
São Paulo - 24ª Vara Cível - Processo nº 173.248/02 - Agra- dido no v. acórdão copiado a fls. 125/127, por meio do qual
vantes: Eliane Chermann Kogut e Júlio André Kogut - Agra- pretendem os agravantes a reforma do julgado. Sustentam,
vados: Associação Tibiriçá de Educação e Mosteiro de São em síntese, que a r. decisão recorrida ampliou o alcance
Bento de São Paulo - Turma Julgadora da 35ª Câmara - do referido v. acórdão (AI nº 1153649-0/7), pois foi reconhe-
Relator: Des. Melo Bueno - Juiz Presidente: Des. Clóvis cida a responsabilidade pelos débitos reclamados somen-
Castelo - Data do julgamento: 30.03.2009 te dos sócios da Associação Tibiriçá de Educação, atual
ACÓRDÃO Faculdades Integradas Tibiriçá, não atingindo os agravan-
tes que são sócios da Sociedade Hebraico-Brasileira de
Agravo de Instrumento - Desconsideração da per- Educação e Cultura.
sonalidade jurídica - Grupo econômico - Responsabi-
lidade do conjunto patrimonial pelo crédito executa- O recurso foi processado no efeito suspensivo (fls.
do - Inclusão do sócio retirante - Necessidade - Altera- 235), havendo comprovação do disposto no art. 526 do
ção contratual não levada a registro na Junta Comer- Código de Processo Civil, com resposta do agravado a fls.
cial - Decisão mantida - Recurso improvido. 268/278, sem manifestação da Associação Tibiriçá, con-
forme certidão de fls. 302.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
Desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- É o relatório.
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com O recurso não merece acolhida.
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte inte- A ação consignatória de aluguéis proposta pela Asso-
grante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao ciação Tibiriçá de Educação foi julgada improcedente, sendo
recurso, revogando-se a liminar concedida a fls. 235, por acolhida a reconvenção do Mosteiro de São Bento de São
votação unânime. Fará declaração de voto o 3º Juiz. Paulo, ora agravado, decretando-se o despejo. Tal decisão
Melo Bueno, Relator foi confirmada por v. acórdão (Apelação com Revisão nº
816145-0/3). Iniciada a fase de cumprimento da sentença
VOTO e não localizados ativos financeiros da agravante, pugnou
Trata-se de agravo de instrumento contra r. decisão o agravado pela desconsideração da personalidade jurídica
copiada às fls. 28 que determinou a inclusão dos agravan- da executada, o que foi rejeitado pelo d. magistrado de

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35


JURISPRUDÊNCIA

primeiro grau, cuja r. decisão foi reformada pelo v. acórdão sócio retirante no pólo passivo da execução. -
copiado a fls. 125/127. Descabimento. - Decisão mantida. - A norma contida no
A controvérsia gira em torno da inclusão dos sócios art. 1.032 do Código Civil é clara ao imputar responsabili-
da Sociedade Hebraico-Brasileira de Educação e Cultura dade aos sócios pelas obrigações sociais, por um período
no pólo passivo da execução de aluguéis e encargos da de até 2 anos após seu desligamento, marco inicial esta-
locação. belecido pela averbação da respectiva alteração contratual
na JUCESP. O prazo de dois anos deve ser contado a par-
Com efeito, o v. acórdão reformando r. decisão de pri- tir do registro da exclusão na Junta, até o momento no
meiro grau, ante a não localização de ativos financeiros qual foi pedida a desconsideração. O prazo não pode, como
das Faculdades Integradas Tibiriçá e da transferência de pretende o agravante, ser contado entre o momento da
valores à Sociedade Hebraico-Brasileira, pertencente ao constituição da dívida e o momento da saída, até porque
mesmo grupo econômico, determinou a aplicação da teo- durante dois anos, o sócio retirante continua responsável
ria da desconsideração da personalidade jurídica dos seus por todas as dívidas existentes no momento de sua saída,
sócios, deixando claro que o conjunto do patrimônio deve inferiores ou superiores a dois anos. - Recurso não provido
responder pelo crédito reclamado pelo agravado. Pois, o - v.u”(1).
que se observou é que as Faculdades Tibiriçá e a Socieda-
de Hebraico-Brasileira, integram o mesmo grupo econômi- Deste modo, a r. decisão recorrida não comporta mo-
co, funcionando no mesmo endereço, tendo por represen- dificação, ficando mantida pelos seus próprios fundamen-
tante legal a mesma pessoa física, sendo dirigente da as- tos.
sociação, faculdade e cursos diversos, por isso, houve Ante o exposto, nego provimento ao recurso, revogan-
determinação para que os dirigentes/sócios de ambas res- do-se a liminar concedida a fls. 235.
pondessem pelo crédito executado. DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
No que diz respeito à exclusão do sócio Júlio André DO DES. CLÓVIS CASTELO
Kogut, tendo em vista a sua retirada da Sociedade Hebraico- Discordam os agravantes da inclusão no pólo passivo
Brasileira em 19.7.2006 (fls. 179), nos termos do parágrafo na ação de execução que o agravado promove em face da
único do art. 1.003 do Código Civil, o sócio cedente res- locatária “Associação Tibiriçá de Educação”, originária da
ponde solidariamente com o cessionário, perante a socie- procedência do pedido reconvencional formulado em ação
dade e terceiros, pelas obrigações que tinha como sócio, consignatória de alugueres, mencionando que o débito deve
até dois anos depois de averbada a alteração contratual. ser reclamado apenas dos sócios da locatária, uma vez
Nos termos do art. 1.032 do Código Civil, a exclusão do que os recorrentes são apenas sócios da “Sociedade
sócio não o exime da responsabilidade pelas obrigações Hebraico-Brasileira de Educação”, tendo o recorrente Júlio
sociais anteriores, até dois anos após averbada a exclu- André Kogut se retirado desta empresa em 19.7.06.
são da sociedade, e pelas posteriores em igual prazo, en-
quanto não for requerida a averbação. Extrai-se dos autos que não foram localizados ativos
financeiros em nome da locatária, por isso, foi decretada a
Com efeito, o marco inicial é estabelecido pela despersonalidade da pessoa jurídica da empresa, em grau
averbação da alteração contratual na JUCESP, assim o de recurso, posto que a Sociedade Hebraico-Brasileira, da
prazo legal de dois anos deve ser contado a partir da ex- qual os agravantes são sócios, integra o mesmo grupo
clusão na Junta Comercial, até o momento no qual foi de- econômico da Associação Tibiriçá, estando localizadas no
terminada a desconsideração da personalidade jurídica. mesmo endereço e são representados pelo mesmo repre-
Entretanto não há nestes autos notícia de que tal modifica- sentante legal.
ção contratual tenha sido averbada na Junta Comercial.
Ademais, pelo que se pode verificar, a modificação contratual Observa-se que os agravantes retiraram-se da socie-
que excluiu o sócio Júlio André Kogut ocorreu aos 19.7.2006 dade Hebraico-Brasileira em julho/2006.
e a r. decisão que desconsiderou a personalidade jurídica, Assim, na dicção dos artigos 1.032 e parágrafo único
responsabilizando os sócios pelo débito executado, foi pro- do art. 1.003, ambos do atual Código Civil, persiste a res-
ferida aos 19.5.2008, portanto antes de escoado o lapso ponsabilidade residual do antigo sócio que se retira da so-
legal de dois anos. Assim, impossível acolher o pedido de ciedade durante dois anos depois de averbada a modifica-
exclusão do citado sócio, não havendo que se falar, por- ção do contrato, respondendo o cedente, solidariamente
tanto, em equívoco na sua inclusão no pólo passivo da exe- com o cessionário, perante a sociedade e terceiros, pelas
cução. obrigações que tinha como sócio (art. 1.003, parágrafo
Neste sentido é a jurisprudência desta C. Corte: único).
“Execução de honorários profissionais - Tal responsabilidade - anota Marcelo Fortes Barbosa
Desconsideração da personalidade jurídica - Inclusão de Filho, em comentários aos dispositivos em referência (Códi-

36 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


JURISPRUDÊNCIA

go Civil Comentado - ed. Manole - pg. 861) - “abrange, num Como a declaração de despersonalidade jurídica foi
primeiro plano, as dívidas já constituídas quando da saída proclamada em maio/2008 e a retirada do sócio ocorreu
do sócio do quadro social e remanesce pelo prazo de dois em julho/2006, a responsabilidade do sócio retirante per-
anos, a partir do registro da alteração societária no registro siste por dois anos, contados da data da averbação na
civil de pessoa jurídica. Num segundo plano, para o antigo Junta Comercial. Assim, não há como afastar a responsa-
sócio surge uma responsabilidade residual agravada, ou seja, bilidade dos agravantes, como, aliás, esta Câmara já deci-
solidária, pelas dívidas constituídas após a sua saída”. No diu em caso parelho, como anotado pelo relator sorteado.
caso em exame, a situação de responsabilidade residual e Ante o exposto, meu voto acompanha a decisão da
solidária inicia-se na data do registro na JUCESP. maioria, para negar provimento ao recurso.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – TUTELA ANTECIPADA – DÍVIDA DE TERCEI-


RO – INEXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO – TUTELA CONCEDIDA PARA
SUSPENDER ATOS DE ALIENAÇÃO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.236.631-0/6 - Comarca de “para purgar a mora”, porquanto a referida comunicação foi
São Paulo - 11ª Vara Cível - Processo nº 223.991/08 - Tur- recebida por quem não detinha poderes de representação
ma Julgadora da 34ª Câmara - Relator: Des. Nestor Duarte (fls. 66).
- Juiz Presidente: Des. Gomes Varjão - Data do julgamen- Pediu antecipação de tutela recursal, o que foi deferi-
to: 16.03.2009 - Agravante: A. & R.Participações e Repre- do às fls. 92 “para suspender os atos de alienação do imó-
sentações Ltda. - Agravado: Banco Indusval S/A (não cita- vel referido, cuja propriedade foi consolidada em mãos do
do) banco agravado, até o julgamento do agravo pela E. Câma-
ACÓRDÃO ra”.
Tutela antecipada. Alienação fiduciária de bem O agravado apresentou resposta (fls. 127/140), postu-
imóvel. Discussão lançada nos autos principais em lando a revogação da liminar e a manutenção da r. decisão
torno de alegada inobservância das providências para agravada.
a notificação do garantidor, sendo que a propriedade Liminar mantida (fls. 141).
do imóvel dado em garantia foi consolidada em mãos
do credor fiduciário por falta de pagamento. Anteci- É o relatório.
pação de tutela concedida para suspender atos de Consoante exposto no despacho de fls. 92, a ques-
alienação do bem. Deferimento. Agravo provido. tão posta em Juízo nos autos principais diz respeito a
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os alienação de bem imóvel, dado em garantia fiduciária
Desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- por conta de dívida de terceiro (fls. 59 e 77/vº/78), o que
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com recomendava especial cautela na comunicação ao ga-
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte inte- rantidor, notadamente à vista do artigo 26, §§ 1º a 5º,
grante deste julgado, nesta data, deram provimento ao re- da Lei 9.514/97. Existe, porém, elementos a indicar,
curso, por votação unânime. (Voto nº 9.697) em princípio, a inobservância de tal providência, o que
será efetiva e oportunamente dirimido em contraditório,
Nestor Duarte, Relator
especialmente, quanto à questão de direito, sobre se
VOTO necessária a notificação pessoal, impondo-se, destarte,
Visto. a concessão de tutela antecipada para a suspensão
dos atos de expropriação do imóvel referido inicialmen-
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto de r. de-
cisão que indeferiu antecipação de tutela, a qual tem por te.
objeto afastar os atos expropriatórios, em leilão Anota-se, por fim, que a decisão ora proferida não
extrajudicial, de imóvel cuja propriedade foi consolidada em implica dispensa do pagamento da dívida, a qual subsiste
mãos do credor fiduciário, ora agravado. e deverá sofrer as conseqüências próprias da mora.
Sustentou a agravante que não foi validamente notifi- Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso,
cada na conformidade do artigo 26 e §§ da Lei 9.514/97, na forma acima.

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 37


BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a
coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.

Índice do Boletim Cartorário

Artigos e Comentários
Patrimônio de afetação (Fabrício Petinelli Vieira Coutinho) ........................................................................................ 38

Dúvida Cartorária
É necessário fazer referência ao preço da cota do terreno e da construção nos compromissos de compra e venda
de unidades integrantes de incorporações imobiliárias? ......................................................................................... 40
É possível instituir usufruto vitalício sucessivo ou em fideicomisso? .......................................................................... 40
Qual a “mens legis” do § 8º, do art. 26, da Lei nº 9.514/1997? .................................................................................. 41
É necessário comprovar a declaração de primeira aquisição? ................................................................................... 41

Jurisprudência Cartorária
Instrumento particular não preserva validade de certidões apresentadas na data da assinatura do contrato (CSM/SP). 42
Instituição de sucursal de fundação estrangeira dispensa escritura pública (CSM/SP).............................................. 43
Transferência de imóvel para sociedade – A simples anuência do cônjuge do sócio não é suficiente (CSM/SP) ....... 45

ARTIGOS E COMENTÁRIOS
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Fabrício Petinelli Vieira Coutinho (*)

O direito de propriedade é historicamente reconhecido como uma das garantias de maior proteção do Estado e com
as transformações do mundo moderno há uma constante necessidade de adequação das normas jurídicas para acompa-
nhar tal processo de forma dinâmica. O atual boom do mercado imobiliário brasileiro verificado pelo maciço lançamento de
empreendimentos de construção civil e a consolidação deste setor como um dos que disponibilizam o maior número de
vagas no mercado de trabalho são reflexos deste processo de mudança. No entanto, esta aceleração também trouxe
consequências negativas, sendo o acontecimento mais marcante a falência da ENCOL na década de 90, até então, uma
das maiores construtoras do Brasil, que acabou com o sonho de milhares de famílias de constituir a casa própria.
A comercialização de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, tais como apartamentos, lojas,
salas, vagas de garagem, entre outros, na planta ou em construção, está amparada pela Lei 4.591 de 1.964. Este
processo, denominado incorporação imobiliária, está definido no artigo 28, parágrafo único, do referido diploma legal,
como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações
ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
A veiculação do empreendimento imobiliário nos meios de imprensa e a venda das unidades autônomas dependem
de prévio registro do memorial de incorporação imobiliária no fólio real. Para tanto, a mencionada lei estabelece, em seu
artigo 32, uma série de exigências documentais, a fim de demonstrar não apenas a legitimidade do incorporador, pessoa
física ou jurídica, para execução do empreendimento, mas também, a sua saúde financeira e as características da futura
edificação. Contudo, para contornar os recentes episódios de quebra das incorporadoras, que criou um ambiente de
insegurança jurídica para os consumidores, houve a necessidade de concepção de novos instrumentos jurídicos. Neste
contexto, surgiu o patrimônio de afetação.

38 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


BOLETIM CARTORÁRIO

A primeira norma a versar sobre o patrimônio de afetação foi a Medida Provisória de nº. 2.221, de 04 de setembro de
2001. Posteriormente, a Lei Federal 10.931, publicada no dia 03 de agosto de 2004, introduziu o referido instituto na Lei
Federal 4.591/64. Por patrimônio de afetação, entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorpo-
ração imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do
incorporador. Por consequência, o adquirente detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se
comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. Em outros
termos, o imóvel ficará adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento. Excepcionam-
se, os recursos financeiros que excederem à importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de
alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contra-
tada sob o regime por empreitada ou por administração, que, neste caso, não integram o patrimônio de afetação, ficando
excluídos dele.
Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objetos de garantias reais, como hipoteca ou
alienação fiduciária; todavia, o benefício deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. Por
outro lado, os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser manti-
dos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.
Outro importante detalhe é que o patrimônio de afetação não é uma exclusividade dos imóveis submetidos ao
processo de incorporação imobiliária. O autor Mario Pazutti Mezzari, em sua obra Condomínio e Incorporação no Registro
de Imóveis, disserta que “nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece
com os chamados grupos fechados, também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção,
mediante o registro da instituição de condomínio”.
A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares
de direitos reais de aquisição sobre o terreno. De tal modo, é importante observar que o patrimônio de afetação deve ser
lançado à margem da matrícula do imóvel em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária.
O patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso de mídia, pois além de configurar uma
garantia jurídica ao adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser indício da nobre
intenção do incorporador em concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu público-alvo. Neste sentido,
a boa imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.
Por fim, a grande crítica ao legislador fica por conta da faculdade atribuída ao incorporador para instituição do
patrimônio de afetação. De acordo com a parte inicial do artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da
incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. O direito do consumidor, seguramente,
estaria mais protegido diante da obrigatoriedade deste recurso, inexistindo argumento em contrário, senão a favor dos
construtores, para a opção do legislador. Entretanto, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias
e, se possível, optar pelo empreendimento imobiliário que compreenda o patrimônio de afetação.
Referências bibliográficas
FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002.
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 2. ed. Porto Alegre: Norton Editor,
2002.
PEREIRA, Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e Incorporações. Editora Forense. 10. ed. Rio de Janeiro - RJ,
1999.
(*) O autor é Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Tutor do Curso de Pós-
Graduação \”lato sensu\” em Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o Instituto de
Registro Imobiliário do Brasil - IRIB; Escrevente cartorário.

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 39


BOLETIM CARTORÁRIO

DÚVIDAS CARTORÁRIAS
É NECESSÁRIO FAZER REFERÊNCIA AO PREÇO DA QUOTA DO TERRE-
NO E DA CONSTRUÇÃO NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA
DE UNIDADES INTEGRANTES DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?
Pergunta: Uma cliente adquiriu imóvel nosso em fase de construção, a preço fechado. Ao apresentar seu
contrato para registro, o cartório exigiu que fosse discriminado o valor do terreno e o valor das benfeitorias,
bem como a declaração de inexistência de ônus, sendo que essa declaração já consta do item 1.6 do contrato.
Está correta a exigência do cartório? Qual a diferença entre preço fechado e preço global? (A.S.L. – São
Paulo, SP)
Resposta: A rigor, a lei não faz referência expressa ao contrato a preço fechado, embora seja comum esse tipo de
nomenclatura em textos doutrinários, ora como sinônimo do contrato a preço global, ora como sinônimo do contrato de
empreitada a preço fixo. O uso do termo não é bom, pois acrescenta um complicador a um instituto em si mesmo
complexo, do qual é possível derivar inúmeras formas de contrato. O melhor critério é compreender o que está na lei das
incorporações (4.591/64) e, a partir daí, saber o que é exigido em cada caso. A lei faz referência ao preço global no art.
41, esclarecendo que essa modalidade de contrato ocorrerá quando o incorporador negociar unidades autônomas “com-
preendendo quota do terreno e construção”; ou seja: quando o negócio referir-se a compra e venda de coisa futura (art.
483, CC), pronta e acabada. Nesse tipo de negócio não existe contrato de construção entre o incorporador e o adquirente
da unidade autônoma. O objeto do negócio é a unidade autônoma, composta de quota do terreno e construção. Nesse
caso, o contrato deverá explicitar “o preço da quota do terreno e o da construção” (art. 41, parte final). Porém, o incorporador
poderá lançar a incorporação e ajustar com os adquirentes a construção do empreendimento mediante empreitada ou
administração, ou a construção poderá ser ajustada com um terceiro, construtor (art. 48). Na modalidade empreitada, o
contrato de construção poderá ser a preço fixo ou a preço reajustável (art. 55). Se o negócio da incorporação estiver
atrelado a contrato de construção por empreitada a preço reajustável, este deverá fazer menção “ao preço da fração ideal
do terreno e ao preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade” (art. 56). O mesmo é exigido na
hipótese de contrato de construção sob o regime de administração - “a preço de custo” - (art. 59). Porém, na hipótese de
construção por empreitada a preço fixo, a lei não impõe a obrigatoriedade de se mencionar o preço da quota do terreno e
o da construção, muito embora nos pareça desnecessária tal referência na lei, posto que se o negócio é de aquisição da
fração ideal do terreno e de construção da unidade por contrato de empreitada, haverá, necessariamente, dois contratos:
um de compra e venda e outro de construção, cada um desses contendo um valor particular para o objeto contratado.
Assim, da análise dos contratos típicos da Lei das Incorporações, parece-nos que o caso apresentado pelo consulente
seja o de compra e venda de unidade autônoma a preço global, envolvendo a quota do terreno e a construção, para o qual
a lei estabelece a obrigatoriedade de se mencionar o preço da quota do terreno e o da construção. Contudo, se a hipótese
for de venda da fração ideal atrelada a contrato de construção por empreitada a preço fixo, não obstante a lei não exigir
menção a cada um dos preços, não vislumbramos como esses poderiam ser omitidos do contrato.

É POSSÍVEL INSTITUIR USUFRUTO VITALÍCIO SUCESSIVO OU EM


FIDEICOMISSO?
Pergunta: O Registro de Imóveis recebeu para registro, em 2009, escritura de doação com reserva de usufruto
vitalício lavrada em 1985. Trata-se de doação de um casal a seus filhos. Consta da escritura reserva do usufruto
apenas para a esposa, e que na falta da esposa o usufruto será transferido ao marido. O Cartório de Imóveis
impugnou a escritura sob o argumento de que não é possível reservar usufruto para si, com a condição de que, ao
morrer, esse usufruto seja transferido para quem não o reservou. O Cartório entendeu tratar-se de fideicomisso
disfarçado de usufruto e informou que o fideicomisso é permitido somente a favor de pessoa não concebida. O
Cartório informou que seria permitido, contudo, entre usufrutuários, o chamado direito de acrescer, por exemplo:
marido e mulher recebem o usufruto com cláusula de acrescer ao sobrevivente. Mas no caso, para exercer o
chamado direito de acrescer, ambos, marido e mulher, necessitam reservar o usufruto. Pergunta: O Cartório está
correto? O negócio entabulado é mesmo um fideicomisso disfarçado de usufruto? (P.M.P.C.S. – Guarapari, ES)
Resposta: Está correta a qualificação do título pelo Registro de Imóveis. O Usufruto é direito insuscetível de trans-
missão ou alienação a qualquer título. Apenas o exercício do direito ao usufruto é passível de cessão, o que exige a
permanência do usufruto na pessoa do usufrutuário (art. 1.393, CC). Ademais, a morte do usufrutuário é causa de
extinção do usufruto (art. 1.410, I, CC), o que por si só inviabiliza qualquer previsão de sua transmissão com a morte do
usufrutuário. Somente na hipótese de usufrutuários conjuntos é possível o ajuste de que na falta de um o usufruto se reverte em

40 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


BOLETIM CARTORÁRIO

favor do outro. Não havendo esse ajuste expresso na escritura, a regra comum é a extinção do usufruto por ocasião do
falecimento de cada um dos usufrutuários (art. 1.411, CC). Logo, desnecessárias maiores digressões acerca do instituto do
fideicomisso, visto que este somente se aplica quando possível ao titular do direito fazer disposições sobre o mesmo para após
a sua morte, o que não ocorre com o direito ao usufruto. Dessa sorte, ou os interessados retificam o título, ajustando-o ao que
é permitido na lei, ou o mesmo ficará impedido de ingressar no Registro de Imóveis por ferir o princípio da legalidade.

DAÇÃO EM PAGAMENTO PELO DEVEDOR FIDUCIANTE – QUAL A “MENS


LEGIS” DO § 8º DO ART. 26 DA LEI Nº 9.514/97?
Pergunta: Em que consiste o procedimento previsto no § 8º do art. 26 da Lei 9514/97? “O fiduciante pode,
com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os
procedimentos previstos no art. 27”? O devedor abriria mão aqui do que pagou e já cederia ao credor? Não
seria uma forma de burlar o pacto comissório? (F.I.C. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: O § 8º do art. 26 da Lei 9.514/97, admite a possibilidade de liquidação da dívida através de dação em
Pagamento, na qual o devedor fiduciante pode, com a anuência do credor fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em
pagamento da dívida, dispensado-se o leilão. Dispositivo segue o entendimento do art. 1.365, Parágrafo único, do Código Civil,
para alienação fiduciária de coisa móvel e, art. 1.428, § único, do mesmo “codex” para coisa imóvel. O pacto comissório
consiste em ajustar a perda do bem dado em garantia na hipótese do não pagamento da dívida, o que era proibido no art. 765
do Código Civil revogado e continua proibido no caput do art. 1428 do atual codex. Essa proibição se justifica na medida em que
no momento da contratação da dívida, o devedor encontra-se em desvantagens em relação ao credor na fixação das condições
do negócio, das quais a mais severa seria a perda da própria coisa dada em garantia, via de regra de valor superior à dívida
contraída. Entretanto, o que o § 8º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e o Parágrafo único do art. 1.428 do Código vigente
estabelecem é que, “após o vencimento” da dívida; portanto, em momento posterior ao contrato de mútuo com garantia
(fiduciária, hipotecária, etc), “poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida”, o que é diferente de ajustar no contrato de
garantia a perda do bem pelo não pagamento da dívida. Na prática, o disposto no § 8º da Lei nº 9.514/97, no Parágrafo único
do art. 1.365 e no Parágrafo único do art. 1.428 do Código Civil “chove no molhado”, pois a dação em pagamento sempre foi
permitida como forma alternativa de saldar dívida pecuniária. Esses dispositivos só podem ser entendidos como desnecessária
sugestão de negócio, já que não conferem ao credor o direito à dação em pagamento nem impõem ao devedor a obrigação de
saldar a dívida por esse meio.

É NECESSÁRIO COMPROVAR A DECLARAÇÃO DE PRIMEIRA AQUISIÇÃO?


Pergunta: Na conformidade do art. 290 da Lei nº 6.015/73, “Os emolumentos devidos pelos atos relaciona-
dos com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habita-
ção, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento) ...” Consta nos contratos de compra e venda, mediante
simples declaração do comprador, que se trata de primeira aquisição imobiliária para fins residenciais. Os
financiamentos concedidos no âmbito do SFH são lastreados por alienação fiduciária - na conformidade da Lei
9.514/97, instituidora do SFI -, dispondo, inclusive, sobre o permissivo de incidência da alienação fiduciária
sobre bens imóveis, enfatizando, ainda, que os financiamentos no âmbito do SFI não se aplicam ao SFH. Isto
posto, por dever de cautela, deve-se pedir que o comprador do imóvel comprove, mediante certidão dos
cartórios de imóveis da cidade, se se trata ou não de primeira aquisição? (V.M.S.C. – Fortaleza, CE)
Resposta: É preciso esclarecer, primeiro, que alienação fiduciária de bem imóvel é modalidade de garantia, e, não obstante
ter sido instituída na Lei que criou o SFI, não é privativa desse sistema de financiamento imobiliário, podendo ser contratada para
garantir qualquer mútuo. Ademais, o Sistema Registral Imobiliário é regido, sobretudo, por princípios jurídicos, dentre os quais o
da legalidade, que implica não somente observar estritamente as exigências legais como não criar exigências não previstas na lei,
haja vista a impossibilidade de se impor ao cidadão uma obrigação sem base legal. Some-se a isso o princípio da razoabilidade,
incompatível com a possibilidade do ônus da prova ser mais oneroso que a vantagem auferida. Basta pensar em uma cidade com
10 Cartórios de Registros de Imóveis e tendo o interessado no registro que apresentar certidão negativa de propriedade de 9 deles,
cada uma ao custo de R$50,00 (cinquenta reais). A toda evidência isso tornaria o art. 290 da Lei nº 6.015/73 letra morta, pois
obrigaria o usuário a optar pelo pagamento integral do valor do registro, mais barato que o custo das certidões. Ainda que na
maioria das cidades existam poucos Cartórios de Registro de Imóveis, a exigência implicaria redução do benefício previsto na lei.
Contudo, visto que o oficial do registro é parte interessada na defesa de seus emolumentos, nada impede que produza prova
contrária e exija o recolhimento integral dos emolumentos, se não concordar com a declaração do usuário. O correto, porém, é
sempre que o estado conceder desconto em emolumentos relativos a serviços exercidos em caráter privado indicar a respectiva
fonte de custeio para ressarcimento da diferença concedida ao usuário, posto que esse tipo de previsão fere o princípio da
moralidade, uma vez que impõe ao tabelião ou ao oficial do registro o custo das políticas públicas, as quais devem ser custeadas
pela sociedade em geral, em cujo contexto estão incluídos o tabelião e oficial do registro, e não por estes de forma particular.
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 41
BOLETIM CARTORÁRIO

JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO PRESERVA VALIDADE DE CERTIDÕES
APRESENTADAS NA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO (CSM/SP)
ACÓRDÃO as certidões de débitos previdenciários e fiscais estavam
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- no prazo de validade, não se justificando, portanto, a repe-
ção Cível nº 1.031-6/0, da Comarca da Capital, em que é tição de sua exigência por ocasião do registro.
apelante Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. e A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provi-
apelado o 4º Oficial de Registro de Imóveis da referida mento do recurso.
Comarca. É o relatório.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior A presente apelação não comporta provimento.
da Magistratura, por votação unânime, em negar provimen-
to ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que Negou-se o registro do ‘instrumento particular de com-
fica fazendo parte integrante do presente julgado. pra e venda de bem imóvel, com caráter de escritura públi-
ca, com recursos advindos de fundo comum de grupo de
Participaram do julgamento, com votos vencedores, consórcio e pacto adjeto de constituição e alienação da
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- propriedade fiduciária em garantia’ de fls 20/27 e do res-
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presiden- pectivo ‘instrumento particular de retificação e ratificação’
te do Tribunal de Justiça. de fls. 28/29 porque foi apresentada, fora do prazo de vali-
São Paulo, 02 de junho de 2009. dade, certidão conjunta positiva com efeitos de negativa,
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator emitida pela Secretaria da Receita Federal e pela Procura-
doria-Geral da Fazenda Nacional, em nome de Quattor Ar-
VOTO quitetura e Planejamento S/S Ltda., que figura em referido
Registro de imóveis – Dúvida julgada proceden- instrumento na condição de outorgada compradora e deve-
te – Instrumento Particular de Venda e Compra com dora fiduciante.
caráter de escritura pública – CNDs apresentadas quan- Embora a apelante tenha sustentado que não seria o
do firmado o instrumento, que devem ser revalidadas caso de se exigir a apresentação de nova certidão, posto
se já vencidas quando apresentado o título a registro que na data em que firmado o instrumento particular em
– Situação que não se confunde com a hipótese de exame a certidão ali apresentada encontrava-se dentro do
alienação materializada por escritura pública, posto prazo de validade, referida tese não prospera.
ter fé pública o tabelião que lavra o ato – Recurso
não provido. Com efeito, a Lei n° 8.212/91 estabelece em seu arti-
go 47, I, ‘b’, que:
Trata-se de apelação interposta por Rodobens Admi-
nistradora de Consórcios Ltda. contra sentença que julgou ‘É exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida
procedente dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de pelo órgão competente, nos seguintes casos: (“Caput” com
Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a exigência de, redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.04.95).
na forma do artigo 47, I, ‘b’, da Lei n° 8.212/91, apresentar I - da empresa:
nova certidão negativa de débito, porque expirada a valida- b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem
de da que instruiu o título submetido à qualificação. imóvel ou direito a ele relativo;
A apelante alegou que, ao ser lavrado o instrumento O artigo 48 de referida lei complementa: ‘A prática de
particular de venda e compra, com caráter de escritura ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o
pública, em exame, foram exigidas as certidões fiscais fe- seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos
derais, encontrando-se válidas em referida ocasião. Aduziu contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instru-
que embora não tenha fé pública possui um quadro de pro- mento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.’
fissionais habilitados e especialistas em Direito Imobiliário
e Registral, que, como os tabeliães e oficiais registrado- E seu parágrafo terceiro prevê, ademais, que:
res, estão tecnicamente preparados para atuar preventiva- ‘O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de
mente nos negócios imobiliários por ela operacionalizados. serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringi-
Acrescentou que o título em tela atende a todas as exigên- rem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa apli-
cias legais, sendo certo que, na data de sua formalização, cada na forma estabelecida no artigo 92, sem prejuízo da

42 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


BOLETIM CARTORÁRIO

responsabilidade administrativa e penal cabível. (Parágrafo lavrado o instrumento.


acrescido pela Lei nº 9.639, de 25.05.98 - DOU 26.05.98)’ A lei obriga ao notário, em primeiro lugar, exigir as
Os dispositivos legais em comento não deixam dúvi- certidões para poder praticar o ato. Portanto, sendo ne-
da de que a apresentação de certidões válidas, compro- cessária para a lavratura da escritura a apresentação das
vando a inexistência de débito fiscal, faz-se necessária tanto certidões, não é de ser exigida novamente quando do re-
por ocasião da materialização do ato de alienação ou gistro. Estando o título público em observância à legisla-
oneração quanto ao ensejo do registro do título. ção vigente, porta aptidão para ingressar no fólio real.
A renovação da exigência de tais certidões por parte A atividade notarial e de registro há de ser exercida de
do Oficial Registrador tem sido dispensada pelo Egrégio forma a viabilizar o comércio imobiliário e a regularidade
Conselho Superior da Magistratura, tendo em conta a cer- das mutações dominiais, não se justificando, mesmo em
teza de sua verificação pelo notário quando lavrada a escri- face da possibilidade de que entre a data da lavratura do
tura pública, já que se trata de tabelião que, como tal, tem ato notarial e o registro, tenham ocorrido fatos geradores
fé pública e que, por outro lado, como visto, está sujeito às de outros débitos tributários, a exigência da apresentação
sanções estabelecidas especificamente pela legislação de novas certidões negativas para o registro, quando tal
para a hipótese de eventual negligência no que concerne obrigação já foi satisfeita por ocasião da lavratura da escri-
às respectivas funções. tura pública de compra e venda, ato integrante do comple-
Nesse sentido, vale invocar, verbi gratia, o V. Acórdão xo negócio jurídico tendente à alienação do bem imóvel,
proferido na Apelação Cível n° 68.042-0/9, da Comarca de dotado de fé pública e que viabiliza ao fisco o pleno exercí-
Araçatuba, em que figurou como relator o E. Des. Luís de cio da atividade fiscalizatória inerente à tributação.’
Macedo, então Corregedor Geral da Justiça: A fundamentação de referido julgado deixa claro que a
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Ingresso de escri- dispensa da apresentação de certidões atualizadas ao Ofi-
tura pública de venda e compra. Alienação realizada por cial Registrador foi admitida tendo em conta que o Tabe-
pessoa jurídica. Apresentação das certidões negativas de lião, que lavrou a escritura pública levada a registro e já
débitos do INSS e da Receita Federal quando da escritura exigiu tais certidões, tem fé pública e está sujeito às san-
pública de compra e venda. Desnecessidade de apresen- ções legais previstas para o caso de se omitir quanto à
tação de certidões atualizadas quando do registro do títu- fiscalização que lhe foi cometida.
lo. Pretensão de registro deferida. Dúvida improcedente. Esses requisitos não se verificam, porém, na hipóte-
Recurso a que se dá provimento se dos autos, uma vez que o instrumento particular de ven-
(...)A lei nº 8.212/91 determina, em seu art. 47, a da e compra em exame, sem embargo de ostentar caráter
obrigatoriedade de apresentação de documento de de escritura, foi elaborado por particular, que não tem, pois,
inexistência de débito relativo às contribuições sociais do fé pública e nem se encontra contemplado no rol daqueles
vendedor, quando da alienação, a qualquer título, de bem para os quais a lei previu sanção específica no caso de
imóvel ou direito a ele relativo. descumprimento do dever legal de fiscalização no exercí-
cio de suas funções, não se podendo, portanto, equipará-
Seu art. 48 dispõe que a prática do ato em inobservância
lo aos notários para o desiderato colimado pela apelante,
ao artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabi-
sendo irrelevante a alegação de que referido instrumento
lidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou re-
gistrar o instrumento, anulando o ato para todos os efeitos. foi elaborado por profissionais do quadro de seus funcioná-
rios que são especialistas em Direito Imobiliário e Registral.
Tais dispositivos levam ao entendimento de que é de-
ver do notário exigir a certidão para a lavratura do ato, só Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
se justificando a exigência pelo registrador de forma alter- recurso.
nativa quando não for ela apresentada na ocasião em que Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

INSTITUIÇÃO DE SUCURSAL DE FUNDAÇÃO ESTRANGEIRA DISPEN-


SA ESCRITURA PÚBLICA (CSM/SP)
ACÓRDÃO lado o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- Civil de Pessoa Jurídica da referida Comarca.
ção Cível nº 1.071-6/2, da Comarca da Capital, em que é Acordam os Desembargadores do Conselho Superior
apelante Fundación Santillana – Sucursal do Brasil e ape- da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 43


BOLETIM CARTORÁRIO

ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que filiais ou agências suas no Brasil depende de serem os
fica fazendo parte integrante do presente julgado. atos constitutivos aprovados pelo governo brasileiro, resta
Participaram do julgamento, com votos vencedores, claro, portanto, que a abertura de sucursal de fundação
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- estrangeira no território nacional não está sujeita à lavratura
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presiden- de escritura pública de sua criação, como exigido pelo
te do Tribunal de Justiça. Registrador, mas sim que os atos constitutivos da sede
sejam aprovados pelo governo brasileiro.
São Paulo, 16 de junho de 2009.
Entendimento diverso, como o adotado em primeiro
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator grau, implicaria exigir a instituição de nova fundação no
VOTO Brasil, ao invés de mera sucursal da matriz estrangeira, o
que não encontra respaldo na legislação pátria.
Registro Civil de Pessoa Jurídica – Recusado re-
gistro de abertura de sucursal de fundação estrangei- A ora apelante obteve autorização do Ministério da
ra – Exigência de escritura pública de instituição da Justiça para instalar-se no Brasil por meio de sucursal pró-
sucursal – Descabimento – Criação da fundação e pria, conforme comprova a portaria expedida por aquele
autorização do Poder Executivo para funcionamento órgão, publicada no Diário Oficial da União de 10 de outu-
da sucursal no Brasil devidamente comprovadas – bro de 2007 (fls. 15).
Recurso provido. A autorização concedida pelo Poder Executivo atende
Trata-se de apelação interposta por Fundación não só ao que dispõe o artigo 11 da LICC como também o
Santillana – Sucursal do Brasil contra sentença que, em que estabelecem os artigos 1.134 e seguintes do Código
procedimento de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Regis- Civil, aplicáveis ‘in casu’, por analogia, no que não conflitem
tro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da com o regramento próprio às fundações.
Comarca da Capital, manteve a exigência de escritura pú- Está igualmente provado a fls. 18/19 que a ora apelan-
blica de instituição da sucursal da fundação estrangeira te obteve parecer favorável da Promotoria de Justiça de
como requisito para se viabilizar o seu registro. Fundações da Capital quanto à inscrição pretendida.
A apelante sustentou, em suma, não se tratar da cria- Por fim, ressalte-se que também as disposições do
ção de uma fundação nacional, mas de registro de mera artigo 62 do Código Civil, invocadas pelo Oficial Registra-
sucursal de fundação estrangeira já existente, motivo pelo dor como fonte da exigência formulada, encontram-se aten-
qual não se mostra necessária a escritura pública exigida didas ‘in casu’.
pelo Oficial Registrador.
Com efeito, o artigo 62, ‘caput’, do Código Civil, esta-
Aduziu ter atendido aos requisitos legais para o funci- belece:
onamento de organizações estrangeiras destinadas a fins
de interesse coletivo no Brasil, nos termos dos artigos 1.134 Para criar uma fundação, o seu instituidor fará, por
e segs. do Código Civil, tanto que obteve a respectiva auto- escritura pública ou testamento, dotação especial de bens
rização do Ministério da Justiça. Aduziu que a Promotoria livres, especificando o fim a que se destina, e declarando,
de Justiça de Fundações da Capital autorizou a inscrição se quiser, a maneira de administrá-la.
pretendida. Acrescentou ter apresentado traslado original O parágrafo único de referido dispositivo acrescenta:
da escritura pública de instituição da fundação na Espanha, A fundação somente poderá constituir-se para fins re-
com a respectiva tradução juramentada, na expectativa de ligiosos, morais, culturais ou de assistência.
que assim estivesse atendida a exigência do Registrador,
já que não seria possível apresentar escritura de constitui- De acordo com a legislação civil, fica claro, pois, que
ção da fundação no Brasil. é a criação de fundação que se dá por meio de escritura
pública ou por testamento, e não a abertura de sucursal de
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimen- fundação já criada, ainda que fora do território pátrio.
to do recurso.
Na medida em que a ora apelante apresentou a fls.39/
É o relatório.
73 o traslado original da escritura pública de criação da
A presente apelação merece provimento. Fundación Santillana, com fins culturais, na Espanha, de-
De acordo com o artigo 11 da Lei de Introdução ao vidamente legalizado pela autoridade consular competente
Código Civil, ‘as organizações destinadas a fins de interes- e acompanhado da respectiva tradução juramentada, com-
se coletivo, como as sociedades e as fundações, obede- provando sua criação regular, não poderia ter sido recusa-
cem à lei do Estado em que se constituírem.’ do o registro da abertura da sucursal em tela com funda-
O parágrafo 1º acrescenta: ‘Não poderão, entretanto, mento no artigo 62 do Código Civil, como ocorreu, já que
ter no Brasil filiais, agências ou estabelecimentos antes também o requisito ali fixado foi atendido pela interessada.
de serem os atos constitutivos aprovados pelo Governo Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao re-
brasileiro, ficando sujeitas à lei brasileira.’ curso, para o fim de julgar improcedente a dúvida suscita-
Ora, na medida que referido dispositivo estabelece que da, afastando a exigência formulada e autorizando o regis-
as fundações estrangeiras obedecem à lei do Estado em tro da sucursal brasileira da Fundación Santillana.
que se constituírem, bem como que o funcionamento de Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

44 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


BOLETIM CARTORÁRIO

TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PARA SOCIEDADE – A SIMPLES


ANUÊNCIA DO CÔNJUGE DO SÓCIO NÃO É SUFICIENTE (CSM/SP)
ACÓRDÃO ração do contrato social”. Requer o provimento do recurso
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação para que a dúvida seja julgada procedente (fls. 97/105).
Cível nº 1.129-6/8, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é Para o Ministério Público, a pretensão recursal mere-
apelante W.M.F. Agropecuária Participações Ltda. e apelado ce agasalho: “Sendo possível que um dos cônjuges venda
o 1º Oficial de Registro de Imóveis da referida Comarca. bem imóvel, por meio de escritura pública, com a anuência
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior do outro, com quem é casado em comunhão de bens, não
da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento há razão para se impedir que se faça a conferência, atra-
ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que vés de alteração contratual, por um dos cônjuges, que é
fica fazendo parte integrante do presente julgado. sócio da empresa, com a anuência do outro. A situação
presente é muito mais favorável ao cônjuge anuente, que
Participaram do julgamento, com votos vencedores, no caso de venda e compra, pois naquela hipótese o bem
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- sai do patrimônio do casal, enquanto que no presente caso,
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presiden- o bem se transforma em outro, também integrante do
te do Tribunal de Justiça. patrimônio comum dos cônjuges” (fls. 120/121).
São Paulo, 30 de junho de 2009. É o relatório.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator Casados os cônjuges pelo regime da comunhão uni-
VOTO versal de bens, é de se concluir, em face do art. 1.647, I,
do Código Civil, que, com outorga uxória, a alienação de
Registro de imóveis – Negado registro de certidão
imóvel (mesmo comum) pelo marido para que passe a in-
de ato de alteração de contrato de sociedade empre-
tegrar capital social, como neste caso, é viável.
sária, para fim de transferência de imóvel com escopo
de aumento de capital social – Dúvida julgada proce- Categórico, por seu turno, o art. 64 da Lei nº 8.934/
dente, sob o fundamento de que não basta a anuência 94, ao dispensar escritura pública na hipótese por ele con-
da esposa no instrumento contratual para viabilizar templada:
integralização, mediante conferência de bens, por “A certidão dos atos de constituição e de alteração de
parte de seu marido, que figura como sócio – Suposta sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais
necessidade de escritura pública – Entendimento que em que foram arquivados, será o documento hábil para a
não deve prevalecer – Outorga uxória que se prova de transferência, por transcrição no registro público compe-
igual modo que o ato autorizado, constando, sempre tente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para
que possível, do mesmo instrumento – Inteligência do a formação ou aumento do capital social”.
art. 220 do Código Civil, combinado com o art. 64 da
Lei nº 8.934/94 – Título apresentado que se afigura, in O título apresentado, portanto, se mostra adequado
casu, hábil para ser registrado – Recurso provido. para a finalidade pretendida.
Cuida-se de apelação interposta por W.M.F. Resta a discussão acerca da possibilidade de cons-
Agropecuária Participações Ltda. contra r. decisão que jul- tar a autorização da mulher do próprio instrumento de alte-
gou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Regis- ração contratual.
tro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, o qual recu- E esta possibilidade deve ser reconhecida à luz do
sou o registro de certidão, emitida pela JUCESP, de ato de ordenamento jurídico vigente.
alteração de contrato de sociedade empresária, para fim Com efeito, dispõe, com clareza, o art. 220 do Código
de transferência de imóvel com escopo de aumento de ca- Civil: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária
pital social, sob o fundamento de que não basta a anuência à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que
da esposa no instrumento contratual para viabilizar este, e constará, sempre que se possa, do próprio instru-
integralização de capital, mediante conferência de bens, mento”.
por parte de seu marido, que figura como sócio. Foi adota-
do o entendimento de que, por não ser sócia a mulher, é Diante de norma tão objetiva, que se ajusta com per-
necessária escritura pública. feição ao caso em tela, nenhuma dúvida remanesce. Pa-
tente o cabimento, na peculiar hipótese em exame, da in-
Sustenta a apelante que, casados os cônjuges pelo serção da outorga uxória no “próprio instrumento” particu-
regime da comunhão universal de bens, o patrimônio é co- lar em que previsto o incremento de capital, não se afigu-
mum e indiviso, bastando a concordância a mulher para que rando exigível escritura pública apenas para tal finalidade.
o marido transfira propriedade imóvel. Assim, não há neces-
sidade de escritura pública, pois, como este último “está Em que pese, pois, entendimento anterior deste Con-
integralizando o imóvel no capital da empresa Apelante, exi- selho, é de se admitir o registro pretendido, como corolário
ge a lei apenas a subscrição das quotas pelo sócio, medi- das regras legais analisadas.
ante a alteração do contrato social (art. 64 da lei nº 8.934/ Assim, dou provimento ao recurso.
94)”, sendo que a anuência da esposa “deve figurar na alte- Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 45


NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
SOMENTE MORTE DO MUTUÁRIO ORIGINAL
OBRIGA QUITAÇÃO DE CONTRATO COM O SFH

Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel financiado, segundo as normas do Siste-


ma Financeiro de Habitação (SFH), não é devido o seguro habitacional com a morte do promitente
comprador. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não aco-
lheu pedido de uma viúva para declarar quitado contrato de financiamento, firmado por seu cônjuge,
com a Caixa Econômica Federal (CEF).
No caso, a viúva propôs uma ação de indenização securitária contra a Caixa Seguradora S/A. Ela
alegou que firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel financiado, segundo as
normas do SFH, sem a anuência da instituição financeira e da seguradora. Sustentou que, com o
falecimento do seu cônjuge – promitente comprador, o imóvel deve ser quitado. Assim, requereu a
condenação da Caixa Seguradora S/A ao pagamento do saldo devedor do contrato de financiamento.
O juízo de primeiro grau reconheceu a validade da transferência do imóvel à viúva e declarou a
quitação do contrato de financiamento firmado com a instituição financeira. Ao julgar a apelação da
Caixa Seguradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a sentença, porque apenas com
a morte do promitente vendedor há incidência da cláusula que prevê a quitação do imóvel financiado.
No STJ, a defesa da viúva sustentou que “o contrato de gaveta firmado entre as partes transferiu
aos novos proprietários todos os direitos a ele ligados, inclusive aqueles relacionados ao seguro, cujo
pagamento está incluído nas parcelas que passaram a ser pagas pelo autor da ação”.
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferên-
cia do seguro habitacional, denominados contratos de gaveta, pois, nas prestações do mútuo é embu-
tido valor referente ao seguro de vida, o qual são levadas em consideração questões pessoais do
segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.
Segundo ela, havendo a substituição do segurado originário, as prestações mensais pagas, a
título de seguro de vida, são passíveis de reajuste, de acordo com as características pessoais do novo
segurado, de modo que é imprescindível a participação do agente financeiro e da seguradora na
transferência do imóvel.
“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em
contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do
contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também,
da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da
onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
Nota do BDI: A notícia refere-se ao Processo Resp 957757, disponível em <http://www.stj.gov.br/
portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=95553 >, 15/01/2010, 12h03min.

46 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3


ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/DI I P C -D I IPA-D I INCC-DI INPC IPC - A IPC
Fev./2008 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 (-) 0,44 0,52 (-) 0,88 0,17 0,29 0,28 0,16
Ano 2008 1,6348% 7,9036% 9,8100% 9,1000% 6,0730% 9,8048% 11,8735% 6,4809% 5,9027% 6,1632%
Jan./2009 0,1840 0,6849 (-) 0,4356 0,0146 0,8312 (-) 0,3277 0,3332 0,6400 0,4798 0,4646
Fev. 0,0451 0,5453 0,2603 (-) 0,1254 0,2137 (-) 0,3089 0,2679 0,3099 0,5501 0,2726
Mar. 0,1438 0,6445 (-) 0,7402 (-) 0,8382 0,6079 (-) 1,4569 (-) 0,2550 0,2001 1,1998 0,4010
Abr. 0,0454 0,5456 (-) 0,1537 0,0442 0,4718 (-) 0,1018 (-) 0,0425 0,5499 0,4801 0,3119
Mai. 0,0449 0,5451 (-) 0,0727 0,1753 0,3938 (-) 0,0973 1,3935 0,6001 0,4700 0,3328
Jun. 0,0656 0,5659 (-) 0,0981 (-) 0,3155 0,1160 (-) 0,6399 0,7028 0,4198 0,3599 0,1255
Jul. 0,1051 0,6056 (-) 0,4349 (-) 0,6433 0,3418 (-) 1,1633 0,2633 0,2299 0,2399 0,3314
Ago. 0,0197 0,5198 (-) 0,3620 0,0918 0,2009 0,0734 (-) 0,0547 0,0800 0,1500 0,4757
Set. 0,0000 0,5000 0,4196 0,2464 0,1848 0,2865 0,1479 0,1601 0,2400 0,1619
Out. 0,0000 0,5000 0,0454 (-) 0,0409 0,0145 (-) 0,0790 0,0616 0,2400 0,2800 0,2537
Nov. 0,0000 0,5000 0,1034 0,0707 0,2602 (-) 0,0387 0,2933 0,3700 0,4101 0,2858
Dez. 0,0533 0,5536 (-) 0,2587 (-) 0,1128 0,2433 (-) 0,2853 0,0989 0,2401 0,3699 0,1752
Ano 2009 0,7090% 6,9204% (-) 1,7192% (-) 1,4295% 3,9469% (-) 4,0752 3,2476% 4,1138% 4,3116% 3,6511%
Jan./2010 0,0000 0,5000

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$


MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C OM ER C IA L PARALELO
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03%
Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 Deduzir (R$)
(R$)
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 Até 1.499,15 Isento
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 De 1.49 9,16 até
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 2.246,75 7,5 112,43
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 De 2.24 6,76 até
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 2.995,70 15 280,94
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 De 2.99 5,71 até
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 3.743,19 22,5 505,62
Acima 3.743,19 27,5 692,78
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 DEDUÇÕES:
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 a) R$ 15 0,69 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 tar integral; c) R$ 1.499,15 para aposentados,
Ano 2008 10,9000% 11,1500% 12,2900% 12,3200% 10,9600% 31,9600% 25,6300% pensionistas e transferidos para a reserva re-
Jan./2009 2,79 0,13 0,09 (-) 0,08 0,21 2,3162 2,5500 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Fev. 0,17 0,42 0,00 0,58 0,42 2,3784 2,5000 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Mar. 0,02 4,06 (-) 0,37 0,28 (-) 0,10 2,3152 2,5000 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2010 = 21,82
Abr. (-) 0,75 (-) 0,14 (-) 0,53 (-) 0,21 (-) 0,12 2,1783 2,4000 Salário -Mínim o - Jan. - 2010 = 510,00
Mai. (-) 0,22 (-) 0,33 (-) 0,39 3,03 1,54 1,9700 2,2000 UFE SP(S P) (R$) - 2010 = 16,42
Jun. (-) 0,43 (-) 0,03 2,20 0,27 1,04 1,9640 2,2000 UFM /SP (R $) - 2010 = 95,97
Jul. (-) 0,25 0,03 (-) 0,02 (-) 0,15 0,37 1,8650 2,2000 OBSERVAÇÕES:
Ago. 0,06 0,05 (-) 0,49 (-) 0,22 (-) 0,11 1,8900 2,0500 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Set. 0,05 0,16 0,37 0,00 0,16 1,7720 2,0000 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Out. 0,08 0,04 (-) 0,08 0,05 (-) 0,02 1,7570 1,9200 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Nov. 0,06 0,05 0,05 0,03 0,11 1,7540 1,9200 ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Dez. 3,40 0,08 (-) 0,27 0,01 0,00 1,7430 1,9500 12.721/1999; a partir de março/2007,
conf. NBR 12.721/2006.
Ano 2009 5,0000% 4,5400% 0,5300% 3,6100% 3,5400% (-) 25,4200% (-) 22,0000%

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR


REAJUSTE EM O UTUBRO /2009 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2009
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0006 0,9962 0,9952 0,9930 0,9960 I G P -M / F G V 1,0047 1,0010 0,9967 0,9950 0,9869
I G P -D I /F G V 1,0034 0,9969 0,9938 0,9960 0,9935 I G P -D I /F G V 1,0021 1,0030 0,9965 0,9951 0,9824
I P C /F G V 1,0039 1,0073 1,0085 1,0172 1,0502 I P C /F G V 1,0020 1,0040 1,0074 1,0126 1,0455
I N P C /I B G E 1,0024 1,0047 1,0089 1,0206 1,0445 I N P C /I B G E 1,0040 1,0048 1,0071 1,0174 1,0418
I P C -A / IB G E 1,0039 1,0063 1,0099 1,0196 1,0434 I P C -A / IB G E 1,0052 1,0067 1,0091 1,0175 1,0417
I P C / FI P E 1,0064 1,0097 1,0110 1,0175 1,0399 I P C /F I P E 1,0042 1,0089 1,0123 1,0169 1,0374

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2009 REAJUSTE EM JANEIRO /2010


Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0015 1,0057 1,0020 0,9967 0,9841 I G P -M / F G V 0,9984 0,9989 1,0031 0,9951 0,9828
I G P -D I /F G V 1,0003 1,0028 1,0037 0,9941 0,9824 I G P -D I /F G V 0,9996 0,9992 1,0016 0,9961 0,9857
I P C -D I /F G V 1,0027 1,0046 1,0066 1,0112 1,0423 I P C /F G V 1,0050 1,0052 1,0070 1,0125 1,0395
I N P C /I B G E 1,0061 1,0077 1,0085 1,0151 1,0417 I N P C /I B G E 1,0061 1,0085 1,0101 1,0133 1,0411
I P C -A / IB G E 1,0069 1,0093 1,0108 1,0169 1,0422 I P C -A / IB G E 1,0078 1,0106 1,0131 1,0170 1,0431
I P C / FI P E 1,0054 1,0070 1,0118 1,0164 1,0364 I P C /F I P E 1,0046 1,0072 1,0088 1,0170 1,0365

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
Veja os índices co mpletos em nosso site: www.diariodasleis.com.br