Você está na página 1de 19

1

// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem


Apresenta

GUIA DEFINITIVO DA
INSPEÇÃO PREDIAL
O objetivo inicial deste E-book é apresentar
alguns conceitos definidos nesses últimos
anos atuando na área de vistoria, mais es-
pecificadamente nas cautelares de vizi-
nhança.

Serão apresentados alguns fundamentos


elaborados por profissionais renomados na
área – que serão cuidadosamente mencio-
nados.

O intuito, aqui, é repassar como ter a visão e


a interpretação de modo profissional.

Acredito que somente com o estudo e


o aprimoramento somos capazes de
transformar nossa área e consequente-
mente a realidade da Engenharia Civil.
Valorizar e melhorar a vidas das pes-
soas é o meu legado.

Venha comigo nessa jornada.


Te espero em sala de aula! ;)

Qu e r s a b e r m a i s a cesse :
www.ve l t e n a c a de my.com

2
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
1. O que é perícia na
construção civil?
De origem latina, “Peritia“, o vocábulo significa conhecimento adquirido pela ex-
periência. Para o dicionário* – “vistoria ou exame de caráter técnico e especia-
lizado”. Em âmbito jurídico, a palavra é amplamente utilizada para caracterizar a
diligência realizada ou executada por peritos a fim de que se esclareçam ou se
evidenciem certos fatos. Assim é igualmente na esfera da engenharia civil:
temos por perícia uma avaliação, um exame, uma análise realizada por um
profissional com EXPERIÊNCIA, CONHECIMENTO e HABILIDADE a fim de al-
cançar uma conclusão assertiva sobre um determinado fato.

O Prof. De Plácido e Silva conceitua como ”a especialidade na investigação de um


fato, que visa à verdade de fato”.

No Decreto 345 do CONFEA, que data de 27 de julho de 1990, “PERÍCIA é a


atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos”.

É bom esclarecer que a perícia não se resume apenas a aspectos jurídicos. A


avaliação pode ser realizada extrajudicialmente, quando se busca, por exemplo, a
aferição das causas, a identificação dos responsáveis, ou, ainda, a indicação dos
procedimentos de correção.

Algumas literaturas fazem uma comparação entre os trabalhos periciais e a medi-


cina, de modo que os edifícios atuem como pacientes. Os sistemas construtivos,
ao apresentarem um dado sintoma - nomeado na engenharia como manifestação
patológica, falha ou vício –, necessitam de um profissional com habilidade, téc-
nica e conhecimento específicos para apresentar um diagnóstico e uma terapia
adequada. O resultado dessa aferição inicial pode ser desmembrado em exa-
mes mais aprofundados, tratamentos pontuais, ou até mesmo a apresentação
do responsável e a cobrança por meios judiciais ou extrajudiciais das medidas
de correção.

A perícia pode ser desmembrada em duas partes: inspeção e vistoria.

3
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
2. O que é vistoria na
construção civil?
Vistoria é a constatação técnica por meio de registro in loco de um dado elemento
ou ocorrência. Sendo assim, o objetivo será EXCLUSIVAMENTE O REGISTRO, sem
aprofundamento e/ou análises sobre um fato.

O Decreto 345 do CONFEA define vistoria como “a constatação de um fato,


mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que
o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram”.

Convém ressaltar que se durante a realização da vistoria algo indique a necessida-


de de uma inspeção mais aprofundada, a limitação do registro não exclui a neces-
sidade de tal descrição no corpo do documento técnico.

3. O que é inspeção
na construção civil?
A inspeção, por sua vez, compreende o registro, in loco, da análise dos fa-
tos, e busca identificar, atestar e apontar as causas e os responsáveis, além
de traçar as recomendações. Assim, contará com exame minucioso, e poderá,
ou não, incorporar ensaios, protótipos, pesquisas, plantas e medições para o
adequado embasamento das informações que serão apresentadas ao longo do
documento técnico emitido.

Como apresentar as
informações obtidas na
vistoria ou na inspeção?

4
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
04. Parecer, laudo
ou relatório
O resultado do trabalho realizado será apresentado
por meio de materiais escritos. Usualmente, a peça
resultante da vistoria é o relatório, e da inspeção é
o laudo ou parecer técnico.

Vistoria Relatório

Laudo

Inspeção
Parecer Técnico

Relatório
Como a vistoria contempla apenas fotografias e relatos descritivos, o nome dado
ao documento é RELATÓRIO.

Laudo
Já na inspeção, o termo LAUDO é usado quando o documento possui em-
basamento normativo, literário ou apresentações de ensaios que comprovem
as informações apresentadas. Por sua vez, o termo PARECER é usado quando
há apenas a apresentação da opinião do profissional acerca da condição
constatada.

Quando falamos na esfera judicial, o Código de Processo Civil estabelece a


nomenclatura de LAUDO para o documento emitido pelo perito nomeado
pelo Juiz, e de PARECER TÉCNICO para o documento emitido pelo assistente
técnico das partes.

5
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
05. Atribuição e
responsabilidade
profissional
Pelo Decreto Federal n˚ 23.569, de 11 de dezembro de 1933 é atribuição do
engenheiro:
Art. 28 - São da competência do engenheiro civil:

a) trabalhos topográficos e geodésicos;

 ) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção de edifícios,


b
com todas as suas obras complementares;

 ) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção das estradas


c
de rodagem e de ferro;

 ) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção das obras de


d
captação e abastecimento de água;

 ) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção de obras de


e
drenagem e irrigação;

f) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção das obras


destinadas ao aproveitamento de energia e dos trabalhos relativos
às máquinas e fábricas;

 ) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção das obras


g
relativas a portos, rios e canais e das concernentes aos aeroportos;

h) o estudo, projeto, direção, fiscalização e construção das obras
peculiares ao saneamento urbano e rural;

i) projeto, direção e fiscalização dos serviços de urbanismo;

j) a engenharia legal, nos assuntos correlacionados com as especi-


ficações das alíneas “a” a “i”;

 ) perícias e arbitramento referentes à matéria das alíneas anterio-


k
res.

6
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem

Na Lei n˚ 5.194, de 24 de dezembro de 1966, fica estabelecida como atribuição
profissional e coordenação de suas atividades

 rt. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do


A
arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:

 ) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades es-


a
tatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;

 ) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades,


b
obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e
desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;

 ) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pare-


c
ceres e divulgação técnica;

d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;

e) fiscalização de obras e serviços técnicos;

 a Resolução 345, de 27 de julho de 1990, fica determinado como atribuição


N
privativa

 rt. 2º - Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenhei-


A
ros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Enge-
nheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteoro-
logistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos
a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, má-
quinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade públi-
ca, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para
a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.

 rt. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e


A
demais procedimentos indicados no Art. 2º, quando efetivados por
pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.

7
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
06. Etapas da
vistoria
Para a realização de vistorias – que podem ser feitas em imóveis vizinhos, protó-
tipos, materiais, sistemas ou serviços executados –, é necessário o atendimento
de etapas bem definidas, conforme imagem abaixo:

Fluxograma básico das vistorias:

Constatação Descrição Relatório


Fato
Diligência Local Edifício
Condição
Data Edificação DIreto
Constatação Ilustração Relatório

A vistoria, conforme já mencionado, é uma ferramenta da engenharia que


tem como foco principal a constatação técnica documental ou fotográfica,
isto é, o registro da condição atual conforme uma determinada finalidade.

Nas vistorias documentais, a intenção pode ser apresentar um histórico de regis-


tros, comprovantes e declarações de um dado processo, sem o aprofundamento
de análises, mas apresentando descrições breves das informações contidas nos
documentos examinados.




Nas vistorias ilustrativas, a intenção pode ser


apresentar a condição de um dado imóvel antes
do início de uma obra, sem aprofundar-se em
diagnósticos ou possíveis terapias para as
falhas evidenciadas.

8
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
07. Passo a passo das
atividades a serem
realizadas
Entendida a nomenclatura dos trabalhos técnicos que podem ser desenvolvidos
por um engenheiro ou arquiteto, e quais as atribuições dos profissionais, convém
ser determinada cada etapa do processo, explicada de forma descomplicada,
para que possa ser desenvolvido um trabalho técnico de qualidade.

Em primeiro lugar, é necessário entender o escopo da contratação. Assim,


suponhamos que houve a contratação de um profissional com o intuito de
ser vistoriada uma área na qual haverá uma obra, e o contratante quer evi-
denciar a condição em que se encontram os imóveis vizinhos.

Chamamos esse tipo de vistoria de cautelar de vizinhança. Como já descrito an-


teriormente, a vistoria tem o objetivo de registrar/constatar a condição de um
determinado fato, objeto ou edificação, tendo seu resultado final apresentado em
um documento nomeado de RELATÓRIO.

Não é necessária, portanto, a atribuição de causa, apresentação de soluções ou


qualquer análise mais aprofundada tecnicamente no que diz respeito às aferições
feitas, sendo suficiente o registro. Contudo, havendo algo que precise de aten-
ção imediata, tal fato deverá ser apontado no documento técnico.

Em um segundo momento, compreendido o escopo e quais os possíveis impac-


tos que essa obra poderá trazer aos imóveis vizinhos, será feita a vistoria do local.
Por vezes alguns ditos profissionais do meio técnico afirmam, erroneamen-
te, que tanto a vistoria quanto a inspeção se resumem a fotografar. Se fosse
simples assim, a contratação de um fotógrafo supriria a necessidade, sendo
dispensável a contratação de um profissional técnico. Desta forma, se faz
necessário roteirizar o trabalho técnico, demonstrando a necessidade de se re-
gistrar não com a visão do BELO, e sim do TÉCNICO.

Dentre os equipamentos, cita-se como


mínimo necessário câmera, trena,
fissurômetro, prancheta e caneta.

9
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
Primando por uma visitação que contemple todas as área a serem inspeciona-
das/vistoriadas, o indicado é que, sempre que possível, se inicie com os registros
da fachada principal do imóvel a ser vistoriado, com uma foto geral e outra(s)
pegando detalhes, como número da edificação e demais itens aferidos na parte
frontal.

É interessante que haja o registro de uma foto macro, que contemple todo
o ambiente, seguido do registro dos detalhes. Por exemplo, em uma sala,
registra-se o espaço geral considerando as duas extremidades. Na sequência,
registra-se cada parede, teto e piso, com os detalhes observados. Havendo trin-
cas, fissuras ou rachaduras, além do registro, é necessária a mensuração
por meio de equipamentos de medição.

Foto Detalhe Foto Detalhe

Sempre que possível, se inicie com os registros


da fachada principal do imóvel a ser vistoriado,
com uma foto geral e outra(s) pegando detalhes

10
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
Foto Detalhe Foto Detalhe

Foto Detalhe

11
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
Foto Detalhe

Foto Detalhe

12
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
Em relatórios cautelares, o indicado é a confecção de um croqui da área,
apontando o que foi identificado nos registros fotográficos, informando as
características como, por exemplo, espessura e comprimento de uma trinca.

Finalizada a etapa de vistoria e registros fotográficos, passa-se à montagem do


documento técnico.

13
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
11. Tópicos essenciais
para laudos, relatórios
e pareceres técnicos.
Os tópicos apresentados elencam os itens essenciais para uma caracterização
adequada do objeto do documento, oportunizando ao leitor o entendimento das
informações.

11.1.Introdução

Dados do CONTRATANTE e do CONTRATADO (do profissional), além da indicação


do objeto.

11.2.Título

Relatório Cautelar de Vizinhança

11.3.Objetivo

Apresentação das pretensões do documento emitido.

Ex: O objetivo do presente relatório de vistoria é a caracterização da condição


atual dos imóveis confrontantes ao empreendimento residencial/comercial que
será construído na Rua/Avenida xxxxxxxxx.

11.4.Orientações do trabalho

Descrever todas as etapas que englobaram o serviço, apontando os instrumentos


de trabalho e documentos utilizados.

Ex: a) levantamento das características do entorno aos locais vistoriados (Ruas,


Avenidas, tipo de calçamento, etc.);

b) Características do terreno, da edificação, dos aspectos construtivos e técnicos


das edificações vistoriadas, etc.

14
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
11.5.Diligências

Descrever a data, o horário, a pessoa que acompanhou a vistoria e quem a so-


licitou.

EX: O local de interesse foi vistoriado pelo profissional XXXXXXX, no dia xxx do
mês de xxxx do ano de xxxx, às xxxx, acompanhado pelo Sr(a) xxxxxxxxxxxxxxx,
CPF xxxxxxxxxxxx, visando compilar todos os dados técnicos necessários para
elaboração do presente Relatório Cautelar de Vizinhança.

11.6.Local

Descrever formalmente o endereço, com o nome do logradouro, número, bairro,


cidade e o estado.

É interessante o uso do recurso de print da da tela do Google Earth, demarcando


o local objeto da vistoria.

Utilize o Google Earth para


demonstrar a área que
será vistoriada.

15
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
16
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
11.7.Dados da região

Descrever se há, ou não, melhoramentos públicos, e fazer breve descrição do


que há na região.

Durante a vistoria, pode-se registrar em foto ambos os lados do logradouro. Es-


sas imagens podem ser anexadas ao documento técnico.

11.8.Dados do terreno – motivo

Diante do exemplo de vistoria cautelar, serão compiladas informações relacio-


nadas imóvel ou terreno onde ocorrerá obra/reforma: se possui ou não algum
tipo de desnível, se haverá ou não escavação para execução de subsolos, qual o
formato do terreno, se encontra-se ou não abaixo do nível do arruamento público,
etc.

Não há nenhuma informação irrelevante. O indicado é a descrição pormenorizada


e minuciosa todas as características do imóvel.

11.9.Dados das benfeitorias

Seguindo o exemplo de vistoria cautelar, são mencionadas informações acerca


dos imóveis que serão vistoriados, ou seja, os confrontantes. A pessoa respon-
sável por acompanhar a vistoria, em cada imóvel, pode fornecer essas informa-
ções, como idade aproximada do imóvel, se há ou não algum registro ou inci-
dente válido de apontamento, além das características construtivas dos imóveis,
condições dos acabamentos, condição de manutenção e estado de conservação.

11.10.Relatório fotográfico

Trata-se da apresentação dos registros fotográficos, em número de 2 (dois) por


página, com breve descrição na parte inferior de cada foto.
Diante de registro fotográfico apresente trincas, descascamento de pintura, ou
qualquer outra anomalia, é indicado que seja demarcado com setas ou hachurar
para explicitar.

11.11.Considerações Gerais

Observações e/ou recomendações que se fizerem necessárias.

11.12.Anexos

Arquivos como Anotação de Responsabilidade Técnica, Termo de autorização de


acesso às edificações, dentre outros documentos utilizados ao longo da vistoria.

17
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
11.13.Fecho ou encerramento

A apresentação de texto conciso, com o número de páginas, número de fotos,


relação dos anexos, número da ART, data de finalização do arquivo e as assina-
turas dos profissionais envolvidos.

Dúvidas, ou gostaria de mais


esclarecimentos? Estamos a
sua disposição.
estude@veltenacademy.com

18
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem
Qu e r s a be r m a i s so bre nossos
c u r so s? C l i qu e e acesse:

w w w.ve l t e n a ca d emy.com

o u e nt re e m contato
e s t u d e @ve l te n a c a cemy.com

C l i qu e e s i ga a s n o ss as red es :

e n ge n h e i ra _ p r i sc ila_wellttem

/ Pr i sc i l a We l l t te n C amarg os

19
// Guia Definitivo da Inspeção Predial - Priscila Wellttem

Você também pode gostar