Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo

Nova Lei do Inquilinato

Análise crítica das alterações introduzidas pela Lei n. 12.112/2009
 Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo

Nova Lei do Inquilinato

Análise crítica das alterações introduzidas pela Lei n. 12.112/2009

Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo

Nova Lei do Inquilinato

Análise crítica das alterações introduzidas pela Lei n. 12.112/2009

2010
 ISBN 978-85-02-09248-8

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saraivajur@editorasaraiva.com.br Nova Lei do Inquilinato: análise crítica das alterações
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introduzidas pela Lei n. 12.112/2009 / Brunno Pandori Giancoli,
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umário

Introdução,  9
1 Resilição do contrato de locação,  11
1.1 Aspectos gerais,  11
1.2 Hipótese de resilição unilateral do contrato no
art. 4º da Lei do Inquilinato,  12
1.3 Nova redação do art. 4º,  12
2 Multa contratual por resilição unilateral do contrato
de locação,  15
2.1 Aspectos gerais,  15
2.2 Multa por resilição do contrato pelo locatário,  17
2.3 Multa contratual com a nova redação do art. 4º,  19
2.4 Multa contratual com a nova redação do art. 4º:
direito intertemporal,  21
3 Prosseguimento da locação na hipótese de término de
entidade familiar,  23
3.1 Aspectos gerais,  23
3.2 Sub-rogação do contrato de locação com o
término da entidade familiar,  26
3.3 Sub-rogação do contrato de locação com o término
da entidade familiar: nova redação do art. 12,  29
4 Extensão e efeitos das garantias contratuais na relação
locatícia,  33
4.1 Aspectos gerais,  33
4.2 Extensão dos efeitos das garantias contratuais
prestadas nos contratos de locação,  33
4.3 A Lei n. 12.112/2009 e seu efeito na extensão temporal das
garantias contratuais prestadas nos contratos de locação,  42
5 Substituição das garantias no contrato de locação,  45
5.1 Aspectos gerais,  45
5.2 Substituição de modalidade locatícia: novidades com a
introdução da Lei n. 12.112/2009,  46
6 Novas hipóteses de despejo liminar,   51
6.1 A ação de despejo: noções gerais,  51
6.2 Aspectos gerais do despejo liminar,  52
6.3 Hipóteses de despejo liminar,  54
6.4 Novas hipóteses de despejo liminar introduzidas pela
Lei n. 12.112/2009,  55
6.5 A caução no despejo liminar,  57
7 Procedimento do despejo por falta de pagamento,  59
7.1 Aspectos gerais do despejo por falta de pagamento,  59
7.2 Novos aspectos procedimentais do despejo por falta de
pagamento introduzidos pela Lei n. 12.112/2009,  60
7.2.1 Fundamento do despejo por falta de pagamento,  60
7.2.2 Cumulação de pedidos e citação dos fiadores,  60
7.2.3 Purgação e emenda da mora,  61
7.2.4 Purgação e emenda da mora: limites,  65
7.3 Modelo de pedido de despejo por falta de pagamento sem
cumulação de pedido de cobrança,  66
7.4 Modelo de pedido de despejo por falta de pagamento
com cumulação de pedido de cobrança,  67
8 Efeitos da sentença na ação de despejo,  69
8.1 Aspectos gerais,  69
8.2 Novidades introduzidas na sentença da ação de despejo
pela Lei n. 12.112/2009,  69
9 Caução na execução provisória na ação de despejo,  73
9.1 Aspectos gerais,  73
9.2 Hipóteses de dispensa de caução na execução provisória do
despejo: novidades introduzidas pela Lei n. 12.112/2009,  75
9.3 Valores da caução: novidades introduzidas pela Lei
n. 12.112/2009,  78
10 Procedimento na ação revisional de aluguel,  79
10.1 Aspectos gerais da ação revisional,  79
10.2 Procedimento da ação revisional de acordo com as
alterações propostas pela Lei n. 12.112/2009,  80
10.3 Fluxogramas do novo procedimento da ação
revisional de acordo com as alterações propostas pela
Lei n. 12.112/2009,  84
10.3.1  Revisional com acordo firmado pelas partes,  84
10.3.2  Revisional sem acordo firmado pelas partes,  84
10.4 Fixação do aluguel provisório na ação revisional de acordo
com as alterações propostas pela Lei n. 12.112/2009,  85
10.5 Modelo de ação revisional de aluguel,  86
11 Renovação do contrato de locação não residencial e
desocupação do imóvel,  87
11.1 Aspectos gerais da renovação do contrato de locação não
residencial,  87
11.2 Procedimento da ação renovatória,  88
11.3 Falta de renovação do contrato de locação não residencial:
novidades introduzidas pela Lei n. 12.112/2009,  90
12 Quadro comparativo da Lei do Inquilinato,  93
13 Dispositivos da Lei do Inquilinato que não sofreram
alterações,  105
Referências,  131
ntrodução
Celebrado o contrato de locação, opera-se o fenômeno do desdo-
bramento da posse, pelo qual o locador mantém para si a posse
indireta sobre o imóvel, transferindo ao locatário a posse direta,
assim permanecendo até o fim da relação locatícia.

Enquanto válido o contrato de locação, o locatário tem o direito

de uso, gozo e fruição do imóvel, como decorrência de sua posse
direta. Nessa condição, pode o locatário, sem comprometimento
de seu direito, dar ao imóvel a destinação que melhor lhe aprou-
ver, não proibida por lei ou pelo contrato, podendo inclusive, se
essa for a sua vontade, mantê-lo vazio e fechado.

A locação representa uma das principais relações contratuais da

atualidade. A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) cuida especifi-
camente da locação de imóveis urbanos, excluídas as hipóteses
do art. 1º do referido diploma.

A Lei do Inquilinato é uma norma de natureza híbrida, pois apre-

senta regras de caráter material e processual.

Com a edição da Lei n. 12.112/2009, diversas modificações

foram inseridas, buscando dar maior efetividade aos procedi-
mentos judiciais ligados às relações locatícias, bem como escla-
recer algumas disposições materiais que geraram dúvida na
doutrina e na jurisprudência.
 Foram alterados ao todo 11 dispositivos, a saber:
ÂÂ Art. 4º – Valor de multa pactuada.

ÂÂ Art. 12 – Prosseguimento da locação com o término da entidade

familiar.
ÂÂ Art. 39 – Garantias locatícias.

ÂÂ Art. 40 – Substituição do fiador e das demais garantias locatícias.

ÂÂ Art. 59 – Procedimento das ações de despejo.

ÂÂ Art. 62 – Procedimento das ações de despejo por falta de pa-

gamento.
ÂÂ Art. 63 – Efeitos da sentença na ação de despejo.

ÂÂ Art. 64 – Execução provisória nas ações de despejo.

ÂÂ Art. 68 – Procedimento das ações revisionais.

ÂÂ Art. 71 – Atualização do inciso V, que estabelece as exigências

para a propositura da ação revisional.
ÂÂ Art. 74 – Desocupação voluntária do imóvel na locação não
residencial.
O projeto inicial ainda pretendia alterar o § 3º do art. 13, o § 3º do
art. 52 e ainda introduzir três novos parágrafos. Contudo, todas essas
alterações sofreram veto presidencial, cujo teor pode ser visto no item 12
desta obra. Para melhor compreensão da Lei n. 12.112/2009, seu art. 3º
também foi vetado, permitindo assim a vacatio legis regular de 45 dias,
prevista no art. 1º da Lei de Introdução ao Código Civil.
Resilição do contrato de locação
1.1 Aspectos gerais
Toda relação contratual é necessariamente transitória. Por essa
razão o Capítulo II, Título V, do Código Civil trata das várias
formas de extinção dos contratos.
A doutrina afirma que existe uma forma natural de extinção
da relação contratual. Essa hipótese se dá quando o objeto
do contrato é cumprido e os deveres e direitos das partes são
plenamente satisfeitos. Os contratos também podem ser ex-
tintos por fatores posteriores à sua celebração, sem terem
sido plenamente cumpridos.
Entre as hipóteses de extinção do contrato por fato posterior à
sua celebração temos a resilição. Na lição de Orlando Gomes,
essa forma extintiva, que deriva do latim resilire (voltar atrás),
corresponde à dissolução do contrato por simples declaração de
vontade de uma ou de ambas as partes (resilição unilateral e
resilição bilateral ou distrato).
De acordo com o art. 473 do Código Civil, a resilição unilateral
possui natureza de direito potestativo, ou seja, apenas um dos
contratantes impõe a extinção do contrato, sem que o outro pos-
sa opor-se. Não obstante haja divergência na doutrina, o legislador
adotou o vocábulo “denúncia” como sinônimo de resilição unila-
teral e como o procedimento pelo qual uma das partes deve co-
municar à outra seu interesse no desfazimento do negócio.
 A possibilidade de resilição unilateral nasce por meio de cláusula
contratual expressa, inclusive com a imposição de prazos decadenciais
para seu exercício (art. 211 do CC). Porém, existem hipóteses em que a
autorização é veiculada pela própria lei. Importante notar, ainda, que
nos contratos sem prazo ou por prazo indeterminado a possibilidade de
denúncia é uma cláusula implícita inerente ao negócio.
A denúncia exige notificação à outra parte para surtir efeitos jurí-
dicos. Ela pode ser realizada tanto de forma motivada como imotivada.
A denúncia motivada, também denominada denúncia cheia, encontra
fundamento em lei e em regra libera o denunciante do pagamento de in-
denização por perdas e danos. Já a denúncia vazia ou imotivada possibilita
àquele que vier a sofrer prejuízos dela decorrentes a indenização por perdas
e danos ou também o pagamento de multa ou cláusula penal contratual.
A Lei do Inquilinato possui diversas hipóteses alusivas à resilição
unilateral. Os arts. 4º, 6º, 7º e 8º da Lei n. 8.245/91 apresentam hipóte-
ses de denúncia, seja por iniciativa do locatário (art. 4º), seja de ambos
os contratantes (art. 6º), seja de terceiros inicialmente estranhos ao
contrato (arts. 7º e 8º).

1.2 Hipótese de resilição unilateral do contrato no art. 4º da

Lei do Inquilinato
O art. 4º, ao tratar da possibilidade de resilição do contrato de lo-
cação durante sua vigência, restringiu esse mecanismo de extinção por
parte do locador, facultando essa possibilidade apenas ao locatário.
Tem-se com essa redação um contrato nitidamente protetivo dos
interesses do inquilino em detrimento do locador, devido a sua vulne-
rabilidade contratual, reconhecida pela lei.
A posse do inquilino oriunda da relação locatícia em regra não po-
derá ser turbada de forma alguma durante a vigência da relação contra-
tual, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei (arts. 7º e 8º).

1.3 Nova redação do art. 4º

A Lei n. 12.112/2009 manteve a orientação da primeira parte do
art. 4º, ou seja, impossibilitou a resilição durante a vigência do contrato
pelo locador, mas autorizou esse mecanismo ao locatário:
 [Redação anterior] Art. 4º Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O
locatário, todavia, poderá devolvê-lo (...)

[Nova redação] Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração

do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo (...)

A mantença da redação originária é justificável, pois a exegese da

Lei do Inquilinato é no sentido do reconhecimento da vulnerabilidade
da posição jurídica do locatário em face do locador, especialmente nas
locações residenciais.
Multa contratual por resilição
unilateral do contrato de locação
2.1 Aspectos gerais
A multa ou cláusula penal é uma obrigação acessória cujos
efeitos estão atrelados ao não cumprimento da obrigação
principal. Como bem observa Luiz Guilherme Loureiro, a
cláusula penal é uma espécie de “sanção que decorre do simples
fato da inexecução culposa do contrato, sem que o credor tenha neces-
sidade de estabelecer o montante ou mesmo demonstrar a existência
de um prejuízo sofrido. (...) a cláusula penal beneficia o credor, mas
ela não consiste em um ganho para este contratante. Sua natureza é
meramente compensatória” (Curso completo de direito civil, São
Paulo, Método, 2007, p. 326).
As funções da cláusula penal são estimular o devedor a cumprir
a obrigação e prefixar o valor das perdas e danos decorrentes do
inadimplemento ou da mora, embora paire divergência doutri-
nária a respeito de sua finalidade principal (Gustavo Tepedino,
Heloísa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes, Código
Civil interpretado, Rio de Janeiro, Renovar, 2004, v. 1, p. 742).
De acordo com o Código Civil, ela pode ser estabelecida con-
juntamente com o contrato, ou em ato posterior, como autori-
za o art. 409. Em relação ao seu valor, o Código limitou ao
valor da obrigação principal (art. 412).
 Porém, muito embora o limite da cláusula penal seja o valor da
obrigação principal, desde os antigos ordenamentos surgem discussões
jurídicas em relação à revisão do valor dessa cláusula. Por isso mesmo,
o Código Civil, no art. 413, estabelece um dever ao magistrado, que pode
agir inclusive de ofício para reduzir proporcionalmente a pena estipula-
da para o caso de mora ou inadimplemento:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se
a obrigação tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penali-
dade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio.
Redação similar ao atual art. 413 do Código Civil existia no art. 924
do Código de 1916, que simplesmente estabelecia ao magistrado uma
simples faculdade e não o dever de rever o quantum fixado:
Art. 924 do CC/16. Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá
o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora,
ou de inadimplemento.
O atual art. 413 visa proteger a parte mais fraca no contrato, se-
guindo a moderna tendência denominada “justiça contratual”, adotada
pelo STJ, como se vê no acórdão transcrito a seguir:
“Direito civil. Obrigações. Ação anulatória de contrato de ces-
são de obras literárias por encomenda (elaboração de duas
telenovelas).
Reconvenção. Indenização por perdas e danos. Descumprimento
integral do contrato. Redução da multa contratual. Cláusula penal.
Função compensatória.
Inviável a revisão do julgado, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ,
se o Tribunal de origem, ao analisar o processo, atento ao teor do
contrato objeto da controvérsia e ao acervo probatório juntado
pelas partes, concluiu pela inexistência de qualquer ato omissivo
ou comissivo passível de macular o negócio jurídico.
A redução da multa compensatória, de acordo com o Código Civil,
somente pode ser concedida nas hipóteses de cumprimento parcial
da prestação ou, ainda, quando o valor da multa exceder o valor
da obrigação principal.
 Considerando-se que estipulada a cláusula penal em valor não
excedente ao da obrigação e que foi total o inadimplemento con-
tratual, não cabe a redução do seu montante, que deve servir como
compensação pela impossibilidade de obtenção da execução espe-
cífica da prestação contratada, na hipótese, a elaboração de duas
telenovelas.

Recurso especial não conhecido” (REsp 687.285/SP, Rel. Min. Nancy

Andrighi, Terceira Turma, j. 25-9-2006, DJ 9-10-2006, p. 287).

2.2 Multa por resilição do contrato pelo locatário

A Lei do Inquilinato prevê, de forma expressa, a cobrança de mul-
ta pelo locador na hipótese de resilição pelo locatário. Trata-se claramen-
te de um mecanismo compensatório, tendo em vista que o contrato não
atingirá seus objetivos iniciais. O escopo é a mínima e prévia fixação de
eventuais perdas e danos para dissolução da relação. Com efeito, a ju-
risprudência do STJ é uníssona na tutela desse interesse do locador:
“CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇÃO COMERCIAL –
SHOPPING CENTER – DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL
– MULTA – LEI N. 8.245/91 (ART. 4º) – ARBITRAMENTO JU-
DICIAL – POSSIBILIDADE.

1 – É remansoso na doutrina que se permite ao inquilino a restituição

do prédio locado, antes do termo final estipulado no contrato de loca-
ção. Para isso, a título de indenização do prejuízo que teve o locador,
bem como pela falta de cumprimento das condições avençadas (pacta
sunt servanda), o locatário terá que pagar a multa convencionada ou,
se não houver acordo neste aspecto, a fixada em juízo, mediante ar-
bitramento judicial. No caso concreto, tendo a 1ª e 2ª Instâncias afir-
mado que não há multa pactuada, caberia a uma destas fixá-la por
decisão judicial. Inteligência do art. 4º da Lei n. 8.245/91.

2 – Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de

origem, determinar que seja arbitrada e aplicada aos recorridos, pela
Instância Ordinária, a multa estabelecida no artigo legal violado”
(REsp 331.365/MG, Rel. Ministro Jorge Scartezzini, Quinta Turma,
j. 9-4-2002, DJ 20-5-2002, p. 179).
 Parte da doutrina defende a ideia de que as partes podem expres-
samente pactuar que a multa seja apenas um patamar mínimo de inde-
nização. Essa possibilidade, a nosso ver, deve ser limitada à hipótese de
locação não residencial ou locações atípicas, a exemplo das locações em
shopping center. Muito embora não exista precedente específico do STJ
sobre a possibilidade dessa disposição contratual específica, é possível
concluir da leitura de julgados como o REsp 365.085/RJ (Rel. Min. Fe-
lix Fischer, Quinta Turma, j. 19-2-2002, DJ 11-3-2002, p. 272) e o AgRg
no AgRg no Ag 652.503/RJ (Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura,
Sexta Turma, j. 20-9-2007, DJ 8-10-2007, p. 377) que essa disposição
contratual pode ser sustentada por alguns julgadores ou afastada por
outros, em razão de contornos aparentes de abusividade:
(Precedente favorável)

“LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. MULTA. ART. 4º DA LEI N.

8.245/91. ART. 924 DO CC.

Ao juiz, desde que motivadamente, é possibilitado, nos casos refe-

rentes ao art. 4º da Lei n. 8.245/91, manter íntegra a cláusula penal
pactuada. Afinal, dependendo da situação concreta, pode a multa
representar um valor pequeno diante do inadimplemento, ainda
que parcial, caso em que não está o julgador obrigado a reduzir o
quantum conforme preceituado no art. 924 do Código Civil.

Recurso não conhecido”.

(Precedente não favorável)

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO REGIMENTAL EM

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. PROCESSO CI-
VIL. CLÁUSULA PURAMENTE POTESTATIVA. ARTIGO 115
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PROIBIÇÃO PELO SISTEMA
JURÍDICO.

1. ’São lícitas, em geral, todas as condições, que a lei não vedar

expressamente. Entre as condições defesas se incluem as que pri-
varem de todo efeito o ato, ou o sujeitarem ao arbítrio de uma das
partes.’ (Artigo 115 do Código Civil de 1916)