CENTRO UNIVERSITÁRIO METROPOLITANO DE SÃO PAULO

CURSO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E SOCIAIS

FIG - UNIMESP

JÚLIO CESAR PELICELLI

DOS SANTOS

RA 15170173

GARANTIAS DE LOCAÇÃO

Guarulhos
2021
CENTRO UNIVERSITÁRIO METROPOLITANO DE SÃO PAULO

CURSO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E SOCIAIS

FIG - UNIMESP

GARANTIAS DA LOCAÇÃO

Monografia apresentada à Faculdade de

Direito do Centro Universitário Metropolitano de São
Paulo - FIG UNIMESP, como requisito parcial para
obtenção do título de bacharel em Direito.

Orientador: Prof. Roberto Cezar de Souza

Guarulhos
2021
 JÚLIO CESAR PELICELLI DOS SANTOS

GARANTIAS DA LOCAÇÃO

Monografia apresentada à Faculdade de Direito

do Centro Universitário Metropolitano de São Paulo -
FIG UNIMESP, como requisito parcial para obtenção
do título de bacharel em Direito.

APROVADA EM: / /

BANCA
EXAMINADORA

-------------------------------------------------------------------------

Prof.

-------------------------------------------------------------------------

Prof.

-------------------------------------------------------------------------

Prof.
Dedico este trabalho a todos os que me
ajudaram ao longo desta caminhada.
 AGRADECIMENTOS

Agradeço a minha Mãe Viviane e meu Pai Pedro, por me amar e não desistir e
comprar o meu sonho junto comigo, sempre me apoiando. A minha segunda família
Louise e meu afilhado Benicio pelo apoio e me aturar nos momentos mais difíceis e
minha família da Atento que se orgulha de onde consegui chegar.

Aos meus amigos Sutis Fig e as Só os fiéis que me ajudaram no começo e até
hoje na faculdade a Jô que hoje mora no meu coração, sempre vai ser a melhor chefe,
ensinou e manteve a humildade de estar de igual para igual com funcionários. Aos
meus colegas de trabalho que hoje sempre incentiva a crescer e buscar novas etapas
na minha vida.

Agradeço a deus pelo dom da vida e ter resiliência de chegar e alcançar tudo
que conquistei.

Por fim, não menos importante agradeço a doutora Tamires por me ajudar a
escolher esse tema e criar uma grande curiosidade para se aprofundar no Direito
Imobiliário.
Não se sinta sozinho, o mundo está melhor do que era antes.
Ainda é difícil, mas você está cercado de gente lutando contigo.
Não desista de ser você só porque o mundo ainda não é bom o
suficiente para todo o seu brilho!

- Gloria Groove
 RESUMO

O presente trabalho terá como objetivo conhecer as bases a respeito a garantia

da locação e sua relação com a livre manifestação do pensamento, buscando respaldo
e um olhar aprofundado de sua contextualização histórica sobre atos jurídicos que
foram benéficos entre as partes, havendo uma melhor designação e evolução do
mecanismo judicial ; ressaltar que as modalidades de garantia tem a função de ampliar
e viabilizar as manifestações políticas, de forma a não sufocar a manutenção da
democracia. Uma vez que o contrato de locação como sendo dos mais importantes e
também um dos mais utilizados na órbita contratual, a necessidade de um
aprofundamento de estudos referente as suas garantias em face a livre manifestação
do pensamento, bem como um olhar crítico em relação a leigslação atual sobre as
garantias da locação é assim essencial, uma vez que a manutenção dessas garantias
é imprescindivel para regular o processo democrático, garantindo um equilibrio e
controle suficiente dos atos estatais.

PALAVRAS-CHAVES: Direito Imobiliário. Inquilinato. Locação. Garantias. Contrato

Locatário
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Art. Artigo
CF/88 Constituição Federal De 1988
CC Código Civil
CDC Código de Defesa do Consumidor
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
RENAVAM Registro Nacional de Veículos Automotores
 SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 1

1. CONTRATOS........................................................................................................... 2

1.1 BREVE HISTÓRICO ........................................................................................... 2

1.1.1 O CONTRATO NO BRASIL ...................................................................... 3

1.2 CONCEITO ......................................................................................................... 4

1.3 FUNÇÃO SOCIAL ............................................................................................... 5

1.4 PRINCÍPIOS CONTRATUAIS ............................................................................. 7

1.4.1 AUTONOMIA DA VONTADE / AUTONOMIA PRIVADA ............................... 7

1.4.2 DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA .................................................... 9

1.4.3 DO CONSENSUALISMO .............................................................................. 9

1.4.4 DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOS CONTRATOS ........................... 10

1.4.5 DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS (PACTA SUNT

SERVANDA) ........................................................................................... 10

1.4.6 DA REVISÃO DOS CONTRATOS OU ONEROSIDADE EXCESSIVA ....... 12

1.4.7 A BOA-FÉ CONTRATUAL. ......................................................................... 12

1.5 FORMAS DE EXTINÇÃO.................................................................................. 13

2. LOCAÇÃO ............................................................................................................. 14

2.1 CONTEXTO GERAL ......................................................................................... 14

2.2 CONCEITO E ELEMENTOS ............................................................................ 16

2.2.1 CONSENTIMENTO OU CONSENSO DAS PARTES ................................ 17

 2.2.2 CAPACIDADE DOS CONTRAENTES ....................................................... 17

2.2.3 REMUNERAÇÃO OU ALUGUEL ............................................................... 18

2.2.4 LAPSO DE TEMPO DETERMINADO OU NÃO ......................................... 18

2.2.5 FORMA ....................................................................................................... 19

2.3 CLASSIFICAÇÃO ............................................................................................. 19

2.4 ESPÉCIES ........................................................................................................ 21

2.5 HISTÓRICO NACIONAL ................................................................................... 25

2.5.1 A LOCAÇÃO NOS CÓDIGO CIVIL DE 1916 e 2002 .................................. 27

2.5.2 ATUALIDADE ............................................................................................. 28

2.6 FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ................................................................ 30

3. LEGISLAÇÃO ........................................................................................................ 31

3.1 A LEI DO INQUILINATO ................................................................................... 32

3.1.1 O CÓDIGO CÍVEL DE 2002 ....................................................................... 33

3.1.2 LEI 12.112/09.............................................................................................. 34

3.1.3 LEI Nº 12.744.............................................................................................. 36

3.1.4 LEI 14.010/20.............................................................................................. 36

3.2 MODALIDADES DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................. 37

3.2.1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL ......................................................................... 37

3.2.2 LOCAÇÃO PARA TEMPORADA ................................................................ 38

3.2.3 DAS LOCAÇÕES NÃO-RESIDENCIAIS .................................................... 39

3.2.4 LOCAÇÃO POR TEMPO INDERMINADO ................................................. 42

3.2.5 LOCAÇÃO RURAL ..................................................................................... 44

 3.3 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ....................................................................... 44

4. GARANTIAS DA LOCAÇÃO ................................................................................. 48

4.1 MODALIDADES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS .............................................. 49

4.1.1 CAUÇÃO .................................................................................................... 52

4.1.2 FIANÇA .......................................................................................................... 62

4.1.2.1 EXTINÇÃO DA FIANÇA .......................................................................... 63

4.1.3 DO SEGURO DA FIANÇA ............................................................................. 66

4.1.4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS ................................................................ 68

CONCLUSÃO ............................................................................................................ 71

BIBLIOGRAFIA: ........................................................................................................ 73
 1

INTRODUÇÃO

Atualmente, o Brasil e o mundo vivem tempos díficeis. Tal situação reflete-se

em diversos setores do país, e das mais diversas formas. O mercado imobiliário não
se isenta dessa afirmação, assim tanto ele quanto o próprio direito imobiliário que
por sua natureza já um tema presente no cotidiano dos brasileiros todos os dias,
assume-se caráter de relavância mais urgente que o normal, considerando por si só
a sua natureza de suma importância, que sejam aprofundados os estudos e a
discussão dos mecanismos que tratam as relações existentes entre locadores e
locatários derivado de contrato de locação.

Visto a necessidade de um aprofundamento de como a locação de imóveis

urbanos é essencial para a sociedade como um todo, a abordagem do tema será
feita de forma ampla, e dividida em 4 capítulos.

No primeiro capítulo, irá demonstrar-se um estudo introdutório sobre o direito

contratual, um resgate breve de sua história, seus príncipios, conceitos,
interpretações e classificações, onde iremos escontrar o esqueleto basilar do tema
principal, para assim poder nos debruçarmos sobre o contrato de locação no
segundo capítulo, tratando com mais profundidade a repeito da locação, para poder
se seguir no terceiro capítulo, um olhar mais aprofundado na legislação referente a
Lei do inquilinato, para assim podermos tratar de forma específica em relação as
garantias de locação, que é objeto principal do estudo presente e da nome ao quarto
e último capítulo desse trabalho, pretendendo-se demonstrar como as garantias são
entendidas pela doutrina e jurisprudência, seus principais pressupostos, e como se
da sua presença no cotidiano e legislação brasileira.

Quanto a metodologia empregada, para o desenvolvimento de pesquisa,

adotou-se o método lógico-dedutivo no que diz respeito à análise doutrinária e o
método lógico-indutivo em relação a análise jurisprudencial, fazendo uso assim de
livros, artigos, sites, doutrinas, revistas, legislação e jurisprudências como base
bibliográficas.
 2

1. CONTRATOS

Ao nos depararmos com o contrato de locação e suas garantias, para termos

um estudo mais aprofundado e consequentemente, melhor embasamento para as
afirmações e críticas que serão trazidas posteriormente no presente trabalho, é
preciso olhar além das relações existentes derivadas de contrato de locação
regulado pela Lei 8.245/91, das modificações propostas pela Lei 12.112 de 09 de
dezembro de 2009, ou até mesmo da lei 14.010/20 que tem como objeto regras
transitórias de Direito Civil e de locação de imóveis para período da pandemia. Pois
como preceitua Arnon Velmovitsky:

“O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as

obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado
estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de
conflitos.” (2013)1

Uma vez que para entendermos as nuances completa do contrário locatário é

preciso regressar ao básico e entendermos a parte histórica do processo de origem
não somente dessas normas, mas ora se não, do próprio direito contratual, sendo
esse regente dos príncipios, os conceitos, interpretação do que será trazido, assim
sendo o contexto histórico-social-político vital para dar-se início ao presente texto.

1.1 BREVE HISTÓRICO

Os primeiros indicios de existência do contrato, encontra-se desde a pré-

história e a a necessidade do homem se organizar em tribos e desenvolver relações,
comportamentos e regras de convivência entre si. É observado que as primeiras
permutas que o homem passou a paraticar, envolvendo objetos, utensílios, animais

1
VELMOVITSKY, Arnon. Contrato de locação de imóvel estabelece direitos e deveres. Disponível em:
< http://www.conjur.com.br/2013-out-31/arnon-elmovitsky-contrato-locacao-imovel-estabelece-
direitos-deveres>. Acesso em: 02 mar. 2021.
 3

e o que poderia estar em alcance, consoa Arnaldo Rizzardo2 (2009) 3que, remonta-
se a épocas muito distantes, assim é tarefa árdua remeter uma origem para os os
contratos. Tartuce4 complementa nesse sentido “.. é tão antigo como o próprio ser
humano, pois nasceu assim que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em
sociedade”. (2014, p. 18)

Mas é sabido sua conhecida associação com o direito romano uma vez que
se faz conhecer a sua importância para o mesmo, uma vez que o Direito Brasileiro e
nossos códigos sofrem influência do Direito Romano. Mas não se limita a ele em sua
importância, pois como Carlos Roberto Gonçalves em sua obra5 (2012) diz, apesar
de encontrar fundamentação a partir do direito romano, evolue depois no Código
Napoleônico e por fim no direito alemão.

1.1.1 O CONTRATO NO BRASIL

No Brasil, até 1991, o direito contratual privado era dividido em dois regimes
jurídicos, de um lado, o civil, em que se aplicavam os contratos privados (exceto
trabalhistas), e de outro, o direito comercial relacionado aos contratos de comércio,
de acordo com Coelho.

Os Códigos Civis brasileiros de 1916 e 2002 optaram por não estabelecer

uma definição de contrato.

Código Civil brasileiro de 2002 disciplina vinte e três espécies de contratos

nominados, em seus artigos 481 a 853,

2
Arnaldo Rizzardo é um Membro da Academia Brasileira de Direito Civil. Desembargador aposentado
pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, e um conhecido jurista com diversas obras
publicas no ramo do Direito Civil.
3
Rizzardo, Arnaldo. Contratos. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
4
Tartuce,Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 9. ed. rev., atual. e
ampl. São Paulo: Método, 2014
5
Direito civil brasileiro, v 3: contratos e atos unilaterias. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
 4

Com o surgimento da “Código de Defesa do Consumidor” (Lei nº 8.078 de 11

de setembro de 1990), surgiu um novo regime contratual da relação de consumo
entre fornecedores e consumidores, que aplicou a legislação de proteção ao
consumo de.

1.2 CONCEITO

Segundo o conceito apresentado por Clóvis Beviláqua6 (1934) o contrato

pode se definir por: acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar
ou extinguir direitos”.

A professora Diniz, trás a seguinte definição:

Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem

jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre
as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas
de natureza patrimonial”

Gonçalves (2009, p.1), diz que “ Com efeito, devido às inúmeras

repercussões no universo jurídico, o contrato é a fonte mais comum e importante de
obrigação”, e Venosa (2013 p. 386) concorda nesse sentido ao afirmar: “É
instrumento fundamental do mundo negocial. É mecanismo funcional e instrumental
da sociedade em geral”

Tartuce (2014, p.2) trás os elementos que caracterizam o ato do contrato

como:

Um ato jurídico bilateral, dependente de pelo menos duas

declarações de vontade, cujo objetivo é a criação, a alteração ou até
mesmo a extinção de direitos e deveres de conteúdo patrimonial. Os
contratos são, em suma, todos os tipos de convenções ou

6
BEVILAQUA, Clovis. Codigo Civil dos Estados Unidos do Brasil commentado. 4. ed. Rio de Janeiro:
Francisco Alves, 1934.
 5

estipulações que possam ser criadas pelo acordo de vontades e

também por outros fatores acessórios. Dentro desse contexto, o
contrato é um ato jurídico em sentido amplo, em que há o elemento
norteador da vontade humana que pretende um objetivo de cunho
patrimonial (ato jurígeno); constitui um negócio jurídico por
excelência. Para existir o contrato, seu objetivo ou conteúdo deve ser
lícito, não podendo contrariar o ordenamento jurídico, a boa-fé, a sua
função social e econômica e os bons costumes.
7

Para se concretizar o contrato pode ser formalizado de forma verbal ou

escrito, mediante instrumento público ou privado. Salientando-se que o contrato de
forma escrita evidencia e facilita apresentação de provas do negócio realizado.

1.3 FUNÇÃO SOCIAL

O novo Código Civil dispõe a função social do contrato em em seu Art. 421

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do
contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

O principal objetivo do legislador com a edição do artigo 421 foi o

reconhecimento de que o contrato não pode mais ser considerado como direito
absoluto, devendo estar ligado ao instituto jurídico da igualdade.

Segundo Reale(2013) 8, o contrato deve ser necessariamente interpretado de

acordo com a vontade das partes e com o contexto da sociedade, tendo como
inspiração a solidariedade, a igualdade e a dignidade dos contratantes.

7
TARTUCE, Flávio - Direito Civil – Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie – Volume 3.
14º Edição. Rio de Janeiro. Editora Forense. 2019.
8
REALE, MIGUEL. Disponivel em: < www.miguelreale.com.br/artigos/funsoccont.htm#:~:text=5º%2C
salvaguarda o direito de,mas a toda a coletividade. > Acesso em 28 mar.2021
 6

A função social do contrato está baseada na função social da propriedade

“lato sensu”, que vem expressa no artigo 5º, incisos XXII e XXIII e no artigo 170, III,
ambos da Constituição Federal, que impõe:

Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Art. 170 - A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano

e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna,
conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

(...)

III - função social da propriedade;

A função social é dividida em duas partes, uma que vem disposta no artigo
1.228, § 1º do Código Civil Brasileiro, e a outra que vem disposta no artigo 421, ja
citado a cima:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e

o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

Com a promulgação do Novo Código Civil, Lei n. 10.406, de 10/01/2002, as

relações contratuais passaram a se realizar através de um novo prisma, ressaltando
princípios como o da boa-fé, equidade e função social dos negócios jurídicos.
 7

Maria Helena Diniz 9(2009), trás que o princípio da igualdade zela para que o
contrato não seja transformado em um instrumento abusivo e ilegal, causando dano
tanto às partes contratantes como a terceiros, como trazido no artigo 187 do Código
Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou
social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Nesse mesmo sentido, é esclarecido por Diniz(2009) também que o princípio

da autonomia da vontade foi atrelado ao princípio da socialidade, observando assim
que a liberdade contratual é restringida pela função social do contrato. Este é o
resultado dos princípios constitucionais da função social da propriedade e da
igualdade, entando em conformidade com o interesse social porque restringe a
discricionariedade dos contratante e cria condições de equilíbrio econômico-
contratual.

1.4 PRINCÍPIOS CONTRATUAIS

Conforme nos textos acimas, percebe-se que o direito contratual é regido por
princípios tradicionais e modernos. Dentre eles, é destaco os que serão de suma
importância para entender mais do contrato de locação que será visto mais a diante.

1.4.1 AUTONOMIA DA VONTADE / AUTONOMIA PRIVADA

Diniz (2005, p. 44) proporciona a seguinte definição para esse princípio:

Consiste no poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes

convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses,
suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da
liberdade de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar,

9
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v 3: teoria das obrigações contratuais e
extracontratuais. 29. ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
 8

de escolher o outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas

pelo princípio da função social do contrato, pelas normas de ordem pública,
pelos bons costumes e pela revisão judicial dos contratos.

Com o princípios da autonomia da vontade, ou autonomia privada também

pode ser conhecida, apesar de não serem sinônimas como se pensa, mas
10
compartilham a mesma natureza jurídica, pois como ensina Rodrigues (2007, p.
15)11

“...respalda-se na ampla liberdade contratual, isto é, na prerrogativa

conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, sem a
interferência do Estado, desde que se submetam as regras impostas pela lei
e que seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o contradigam”

Nesse sentido Borges(2007) 12defende que é necessária prestar atenção para

a transição da autonomia privada para a autonomia da vontade, sendo que a
segunda se “vincula diretamente aos valores constitucionais, devendo estar
orientada, assim, à valorização da pessoa humana”.

13
Para explicar melhor esse conceito Cabral diz:

A autonomia da vontade é “fenômeno interior e psicológico gerador da ação

finalística contida no âmbito da autonomia privada, capaz produzir efeitos
jurídicos particulares nos limites estabelecidos pelo ordenamento jurídico”.
Para ele, a autonomia privada é “de concepção objetiva, tida como um
poder do particular de auto-regular-se nos limites do ordenamento jurídico”
(2004, p.87).

10
RODRIGUES, Silvio. Dos Contratos e das declarações unilaterais de vontade. 30. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. v.3.

12
BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. Direitos de Personalidade e Autonomia Privada. 2ª Edição.
São Paulo/SP: Editora Saraiva, 2007,
CABRAL, Eurico de Pina. A “Autonomia” no Direito Privado. Revista de Direito Privado. a.5, n. 19,
13

jul./set., 2004
 9

A autonomia da vontade está prevista no mesmo artigo que trata em relação a

função social como demonstrado em texto supra, que é o art. 421 do Código Civil ,
pois diz: “

“Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da

função social do contrato”.

Preceituando ainda o art. 425 que diz:

“Art 425 - É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as

normas gerais fixadas neste Código”.

Todavia, o princípio da autonomia de vontade não é absoluto, pois é limitado

pelo princípio da supremacia da ordem pública, que será visto a seguir.

1.4.2 DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA

A supremacia da ordem pública, dispõe nada menos que o interesse da

sociedade deve prevalecer quando colidir com o interesse individual. Assim para
conceituar essa chamada ordem pública, Gonçalves 14(2012) diz:

“Considera-se de ordem pública as normas que instituem a organização da

família, que estabelecem a ordem de vocação hereditária e a sucessão
testamentária, as que pautam a organização política e administrativa do
Estado, os preceitos fundamentais do direito do trabalho, dentre outras”

1.4.3 DO CONSENSUALISMO

Pereira (2014, p.77-82) 15 ensina:

14
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: contratos e atos unilaterais.
6. ed. rev. São Paulo: Saraiva, 2012
15
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: contratos. 18. ed. rev. e atual. Rio de
Janeiro: Forense, 2014, v. 3.
 10

Preceitua, suscintamente, que para o aperfeiçoamento do contrato basta o

acordo de vontades. Isso, pois na concepção moderna o contrato resulta do
consenso, e qualquer ajuste, como expressão do acordo de vontade, possui
força cogente

1.4.4 DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOS CONTRATOS

Silvio Rodrigues (2003, p. 17) leciona o seguinte:

O principio da relatividade das convenções, contem a idéia de que os efeitos

do contrato só se manifestem entre as partes, não aproveitando nem
prejudicando a terceiros. Como o vinculo contratual emana da vontade das
partes, é natural que terceiros não possam ficar atados a uma relação
jurídica que não lhes foi imposta pela lei nem derivou do seu poder. Por
conseguinte, tal principio representa um elemento de segurança a garantir
que ninguém ficará preso a uma convenção, a menos que a lei o determine,
ou a própria pessoa delibere. 16

Venosa17(2013, p. 393), então diz

“...contesta a regra do direito contratual de que o contrato só alcança

aqueles que dele participaram, de forma que seus efeitos não podem
prejudicar ou aproveitar terceiros. Há obrigações que produzem efeitos
externos, e que se estendem a terceiros tanto em relação às partes como
também ao objeto do contrato

1.4.5 DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS (PACTA SUNT

SERVANDA)

16
RODRIGUES, Silvio. Dos Contratos e das declarações unilaterais de vontade. 30. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. v.3.
17
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 13.
ed. São Paulo: Atlas, 2013, v. 2.
 11

Esse princípios, trata que aquilo que foi estipulado pelas partes no acordo tem
força de lei, e deve ser cumprido de forma fiel e íntegra, sob pena de ocorrer uma
execução patrimonial em caso de inadimplencia.

18
Gomes (2001, p.38) trás que:

[...] o princípio da força obrigatória consubstancia-sena regra de que o

contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com observância de
todos pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser
executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais
imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as
circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente o seu
conteúdo, vale dizer,definidos os direitos e obrigações de cada parte, as
respectivas cláusulas têm, para os contratantes,força obrigatória

Maria Helena Diniz (2008, p. 37) destaca que:19

Por esse princípio, as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente

cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato
negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes é
intangível, a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente, ou
haja a escusa por caso fortuito ou força maior (CC,art.393, parágrafo único),
de tal sorte que não se poderá alterar seu conteúdo, nem mesmo
judicialmente. Entretanto, tem se admitido, ante o principio do equilíbrio
contratual ou da equivalência material das prestações, que a força
vinculante do contrato seja contida pelo magistrado em certas
circunstancias excepcionais ou extraordinárias que impossibilitem a
previsão de excessiva onerosidade no cumprimento da prestação.20

18
GOMES, Orlando, Contratos, 24º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

20
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v 3: teoria das obrigações contratuais e
extracontratuais. 29. ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
 12

1.4.6 DA REVISÃO DOS CONTRATOS OU ONEROSIDADE EXCESSIVA

O professor Gonçalves (2009, p. 30) é sucinto ao conceituar de forma precisa:

Este princípio fundamenta-se pela configuração da onerosidade 117

excessiva, que ocorre quando fatores externos e imprevisíveis geram uma
situação diversa daquela que existia no momento da celebração do
contrato, e onera excessivamente uma das partes ou dificulta extremamente
o adimplemento do contrato por um dos contraentes

1.4.7 A BOA-FÉ CONTRATUAL.

Atualmente, o Código Civil de 2002, traz o expressamente o conceito de boa-

fé objetiva. Tal conceito está presente tanto no artigo 113 quanto no artigo 422:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e

os usos do lugar de sua celebração.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do

contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Maria Helena Diniz (2008. P 38 ) fundamenta então:

Princípio da boa-fé objetiva e da probidade consiste em um dever de

integridade entre os contratantes, de manter transparência, cordialidade,
franqueza e lisura. As partes deverão agir com lealdade e confiança
recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do
contrato
 13

1.5 FORMAS DE EXTINÇÃO

Como tudo na vida, as coisas tem seu início, meio e fim, assim com o contrato
não poderia ser de outra forma. Conforme leciona Humberto Theodoro Júnior (1999,
p.38):21

(...) ao contrário dos direitos reais, que tendem à perpetuidade, os direitos

obrigacionais gerados pelo contrato caracterizam-se pela temporalidade.
Não há contrato eterno. O vínculo contratual é, por natureza, passageiro e
deve desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação
prometida ao credor.

As formas de extinção são dispostas nos artigos 472 a 480 do Código Civil.
Assim forma, a extinção de um contrato pode ocorrer pelas:

Vias normais, que ocorre quando o contrato chega ao final de seu

cumprimento, e, em hipótese de renovação, não se renove.

Pelos fatos anteriores à formação do contrato: ocorre em casos de vício no

contrato que tornem o mesmo nulo ou anulável (que tem suas hipóteses
comtempladas dos Artigos 166 a 177 do CC).

Pela morte: apesar de em teoria se causa superveniente, para fins didáticos

foi colocado como forma própria, pois só ocorre se a obrigação for personalíssima
contraídas em função da pessoa do contratante, seguindo-se as ordens de sub-
rogação elencadas no art 11 da lei.

Por fatos supervenientes à formação do contrato: pode se dar pela forma da

resilição, resolução, e rescisão que conceituando rapidamente são respectivamente
surgidas de situações de inexecução das obrigações contratuais; da extinção dos
contratos pela vontade de uma ou ambas as partes; ou da ruptura do contrato onde
houver lesão e não seja possível restaurar o equilíbrio contratual.

21
THEODORO JR., Humberto. O Contrato e seus princípios. Rio de Janeiro: Aide, 2003.
 14

2. LOCAÇÃO

Antes de tudo, é importante salientar que apesar da disarmonia na legislação

brasileira que ora fala em locação, ora em contrato de locação, deve se ter em vista
que se trata da mesma figura. A locação é contrato, mesmo sem que preenchidos
todos os requisitos formais. Portanto, durante a presente exposição ao se mencionar
qualquer um dos vocábulos estar-se-á referindo-se ao contrato de locação.

Arrendamento também é sinônimo da locação, entretanto geralmente é

utilizada de forma a incluir a percepção defrutos e o uso, estando diretamente
relacionada aos bens imóveis rurais, sendo, dessa forma, utilizada para a denominar
as locações imobiliárias rurais. Mas no presente trabalho,se fala em locação
earrendamento, locar e arrendar de forma indiferente.

Assim Para compreendermos melhor a Lei do Inquilinato, é conveniente

entendermos sua origem.

2.1 CONTEXTO GERAL

22
Guilherme (2017), cita que foi no século antes de cristo que a locação de
terras passou a ser um realmente um instrumento “factível”, ao trazer a ideia que
terras podiam ser dadas em locação.

Venosa (2002, p.146) ao conceituar a locação com base no conceito romano

original diz:

A locação,dentro do conceito romano tradicional, é contrato pelo qual um

sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro,por certo

22
Guilherme, Luiz Fernando do Vale de Almeida Comentários à lei de locações : Lei n. 8.245, de 18
de outubro de 1991 / Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme.-Barueri. SP :Manole. 2017.
 15

tempo,o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um

serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).23

O contrato sempre foi designado por seu duplo aspecto dentro do glossário
romano, as as figuras do locador que cede e do locatário que recebe a cessão de
uso, isso era conhecido como locatio-conductio, ao contrário da emptio-venditio que
se conservou como compra e venda,conforme ensina Pereira(1996)24.

Desta forma eram reconhecidas três modalidades de locação no direito

romano:

 Locatio conductio rerum, que consistia na cessão do locador ao locatário de

algo, mediante pagamento em dinheiro

 Locatio conductio operarum, quando um sujeito se obrigava a prestar

serviços para alguém, que em contrapartida pagaria determinada quantia.

 Locatio conductio operis (ou locatio operis faciendi), situações em que

uma pessoa pactuava-se a executar uma obra em favor de outrem, em troca
de pagamento determinado.

Atualmente, na legislação brasileira, essas três formas são se encontram

sendo denominadas de: locação de coisa, locação de serviços e locação de obra ou
empreitada, tal conforme ensinamentos de Fábio Ulhoa Coelho25.

Mas apesar, de se encontrarem na legislação atual essas três modalidades

de locação, elas não são mais integralmente contempladas pelo Código Civil, uma
vez que a locação de serviços e empreitada encontram legislação específica no
direito trabalhista, enquanto em relação a locação de coisa, que pode ser de bens
móveis ou imóveis, se utiliza Código Civil é para legislar sobre a locação de bens

23
VENOSA, S. S. Direito Civil: Contratos em Espécie. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2002, v. 2
24
PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil. V. 3.10ª ed. Rio de Janeiro: Forense,
1996.
25
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil, 3: contratos. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
 16

móveis, uma vez que a locação imobiliária é regida pela Lei do Inquilinato nº
8245/1991 que é o diploma civil instrumento subsidiário. Possuindo assim como
exceção apenas a relação de locação de serviços dos profissionais liberais e do
trabalhador rural, que por falta de legislação específica, esse ainda encontra lugar no
direito civil.,

Clóvis Beviláqua(1934), delineia 3 caracteres gerais presentes nesses três

tipos de locação que são: cessão temporária do uso e gozo, sem transferência de
propriedade, de coisa não fungível, se a locação de coisa; prestação de serviço, se é
locatio faciente.

Rizzardo(2009) também é cosoante, ao ensinar que com o passar dos anos,

especificamente no século XX, os códigos atribuíram uma solução apontada pelas
doutrinas europeias de estender o conceito de locação somente a de coisas,
denominando-se “prestação de serviços” as de serviços e de “empreitada” a de obra.

Essa classificação da lei romana foi modificada para acompanhar as

mudanças sociais que demandavam novas estruturas, modificando assim as
normas do código contemporâneo.

2.2 CONCEITO E ELEMENTOS

A locação de algo, significa alugar, arrendar determinado bem. O termo

arrendamento, é bastante comum no universo contratual, e condiz ao contrato de
locação, que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário,
ou também chamado locador do objeto, cede à outra parte este em troca de uma
determinada prestação.

Assim é importante o conceito que para se alugar algo, essa coisa não pode
se exaurir com o uso e gozo proporcionado ao locatário, que é a parte usufruinte,
assim bens como comida, não podem ser objetos de locação.
 17

Alguns autores discorreram em suas obras sobre os elementos da locação,

entretanto há variações na atribuição de quais são os elementos essenciais à esta
forma de contrato, mas para o presente trabalho, seguiremos pela linha da
doutrinadora Maria Helena Diniz, que que faz menção a seis elementos que
considera de grande importância: consentimento válido, capacidade dos
contraentes, cessão de posse do objeto, remuneração, lapso de tempo
determinado ou não, e forma livre 26.

Em geral pela doutrina considera-se de comum acordo: o objeto, a

remuneração pelo uso temporário, o consenso.

Silvio Rodrigues (2007), apesar de também falar em 3 elementos essenciais,

inclui dentre os elementos mencionados a cima o tempo, e exclui o consentimento.

2.2.1 CONSENTIMENTO OU CONSENSO DAS PARTES

A manifestação de concordância pode ser expressa ou tácita. Maria Helena

Diniz(2013, pag. 261) expõe que:

O consentimento deverá ser inequívoco, não se exigindo, porém que seja

expresso (escrito ou verbal); não se requer, obrigatoriamente, manifestação
direta da vontade; será suficiente o consentimento indireto, pois nada
impede que alguém, tacitamente, permita a outrem usar e gozar de imóvel
que lhe pertence, desde que o ocupante lhe pague um preço
correspondente a esse uso e gozo.

Diniz ainda diz que serão tidos como consentimento o silêncio e a omissão.
Assim nesse elemento proclama-se que o acordo de vontades é suficiente por si só
para a celebração do contrato de locação.

2.2.2 CAPACIDADE DOS CONTRAENTES

A professora Diniz ao conceituar o presente princípio diz:

26
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2013
 18

Para que alguém possa ceder o uso da coisa, será necessário que, além da
capacidade de exercer os atos da vida civil, tenha livre disposição do direito
de dar o uso e gozo da coisa e não apenas do direito de transferi-la. Assim
todo aquele que puder administrar poderá locar. (2013, p. 251)

2.2.3 REMUNERAÇÃO OU ALUGUEL

É o pagamento dado ao locador pelo locatário, de forma periódica, em troca

do uso e do gozo da coisa. Pode ser em dinheiro ou não, podendo o locatário se
valer de produtos ou frutos para pagar a quantia devida

Maria Helena Diniz ainda ressalta que o valor deve ser certo e determinado,
ou determinável, desde que seja estabelecido no contrato.

Em regra. na omissão do contrato a obrigação será quesível, ou seja o

devedor deve ser procurado pelo credor, e o pagamento poderá ser efetuado no
domicílio do locatário, conforme o artigo 327 do Código Civil; porém é comum que as
partes estipulem outro local para o adimplemento da obrigação, tornando-a portável

Art. 327. Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as

partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da
natureza da obrigação ou das circunstâncias.

Parágrafo único. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor

escolher entre eles.

2.2.4 LAPSO DE TEMPO DETERMINADO OU NÃO

No próprio conceito de locação de coisa está expressamente previsto que o

contrato se dará por tempo determinado ou não, dessa forma, trata-se de um
negócio jurídico temporário, que não tende a se perpetuar. Assim devendo ser
determinado, e podendo se prolongar de maneira indeterminada.
 19

2.2.5 FORMA

Pode se realizar por escrito ou de forma verbal, mediante instrumento público

ou particular, a não ser nos casos em que a legislação vigente faça exigência em
contrário.

Diniz, então diz que até que se prove o contrário, serão presumidos
verdadeiros os fatos alegados pelo locador; porém, quando houver dúvida sobre o
contrato, a prova deverá ser entendida em favor do devedor e contra o locador,
conforme RT 180:238.27

2.3 CLASSIFICAÇÃO

No que tange a sua classificação o contrato de locação é bilateral ou

sinalagmático, comutativo, de execução continuada, oneroso, não solene,
impessoal, e geralmente consensual (pois, podem existir algumas exceções como
será visto mais a frente). Assim, para melhor entendimento irá se conceituar cada
um desses termos a seguir:

a) Bilateral ou sinalagmático: no referido tipo de contrato, sempre se tem

interesses e prestações mútuos entre as partes (locador e locatário),
razão pela qual o contrato produz efeitos para ambos, que são os
direitos e obrigações).

b) Comutativo: não poderia se dar de outra forma que não comutativo,

pois as obrigações da relação negocial e contratual devem ser
sempre previamente conhecidas, podendo, inclusive ser alvo de
negociação das partes até o momento da conclusão do negócio;

27
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro... p. 256-257.
 20

c) De execução continuada: há continuidade de prestação até que se

cesse o contrato, assim a relação negocial se perdura pelo tempo
estipulado até o decurso do prazo da locação, sendo este
determinado ou não.

d) Oneroso: tem que ser vantagem e sacrifício para ambas as partes,

isso porque, o locador, ao ceder o uso do bem ao locatário, recebe
um valor a título de contraprestação, denominado aluguel. Se perde a
característica de onerosidade, não é mais um contrato de locação, e
sim um de comodato (que tem objeto de contrato bens não fungíveis
também, mas utilização da coisa por outrem se dá de forma gratuita)

e) Não solene: a lei não exige forma especial, podendo ser celebrado
por meio escrito ou verbal. Sendo exceção somente o caso de se
convencionar fiança para o contrato de locação, pois como será visto
a frente, este deverá ser necessariamente formalizado mediante
forma escrita,

f) Impessoal: não possui caráter personalíssimo, razão pela qual

admite-se a cessão ou sublocação para terceiros.

g) Consensual: o contrato de locação é, na maior parte das vezes,

consensual, pois ocorre de manifestação de vontade das partes. São
os contratos que dependem apenas do acordo (consenso) das partes
para que se tornem perfeitos, ou seja, se aperfeiçoa só com o
consentimento das partes. A lei não exige forma especial para que se
celebrem, podendo ser verbais, escritos, mímicos ou tácitos.

Assim a partir de suas classificações vista, tem-se três principais

pressupostos: que são a contratualidade, a chamada “cessão temporária de uso e
 21

gozo” (onde há transferência de propriedade) e remuneração, que é o aluguel, o

pagamento, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de
serviço ou empreitada, respectivamente. A professora Diniz (2013), é prática nesse
sentido:

O contrato de locação de coisa é bilateral, oneroso, comutativo,

consensual e de execução continuada. Diniz aponta que a locação de
coisa tem como características gerais, além das já contidas na
determinação da classificação aqui mencionada, a cessão temporária de
uso e gozo da coisa (cessão de posse do objeto locado), o consentimento
válido e a capacidade dos contraentes. 28

2.4 ESPÉCIES

Como visto anteriormente o contrato de locação possui três espécies:

locação de serviços, de obra e de coisas. Maria Helena Diniz conceitua em sua
obra, em primeiro lugar a locação de serviços (locatio conductio operarum), onde
diz:

“Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável,

considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras,
nessa espécie de locação uma parte presta serviços à outra mediante um
pagamento.(2013. Pag-280-290)

Monteiro29 diz que:

“A prestação e serviço tem como objeto do contrato, o trabalho humano,

manual, intelectual ou técnico”, assim qualquer locação de atividade técnica,
manual ou intelectual humana se caracterizaria pela prestação de serviço,
ou seja, uma obrigação de fazer. (2003, pag. 215)

28
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v 3: teoria das obrigações contratuais e
extracontratuais. 29 ed. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 280 a 290.
29
MONTEIRO, Washington de Barros, curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2003, 2ª parte.
 22

30
Carlos Roberto Gonçalves (2012) diz que em consequência da evolução, a
locação de serviço se desdobou em duas partes: contrato de trabalho (regido pelas
leis trabalhistas) e contrato de prestação de serviço (regido pelo código civil).

O artigo 594 caracteriza a locação de serviço como:

“Art. 594 - Toda espécie de serviço ou trabalho licito, material ou imaterial,

pode ser contratada mediante retribuição”.

31
Em relação, a locação de obra ou empreitada, Diniz afirma:

“A empreitada ou locação de obra é o contrato pelo qual um dos

contratantes (empreiteiro) se obriga, sem subordinação, a realizar,
pessoalmente ou por meio de terceiro, certa obra para o outro (dono da
obra), com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração
determinada ou proporcional ao trabalho executado.” (2009, p. 465)

Os contratos de empreitada têm subespécies próprias, das quais não cabem

ser analisadas nesse presente trabalho, mas podemos destacar de maneira sucinta
para entendimento que são:

 Simples ou de lavor, prevista no art. 612 do CC, na qual o empreiteiro fornece

apenas a mão-de-obra necessária à concretização do objeto do contrato

 Mista: além da mão-de-obra, o contratado fornece também os materiais (arts.

610 e 611 do CC);

30
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v 3: contratos e atos unilaterias. 9. ed. São
Paulo: Saraiva, 2012.
31
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 14ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2009.
 23

 Integral, cuja definição se encontra no art. 6o, VIII, e, da Lei de Licitações e

Contratos Administrativos

32
Porém, doutrinados como Silvio Rodrigues dizem também que não seria
exatamente espécie própria ao dizer:

A empreitada é, sem dúvida modalidade de prestação de serviço ou

locação de serviço. A distinção, nem sempre muito clara, reside no fato de
que o fulcro da prestação de serviço é atividade prometida do prestador,
enquanto na empreitada seu objetivo é a conclusão da obra prestada.
(2003, p.226).

Assim, para ele, o que as diferenciaria seria que na empreitada há mais

independência entre as partes, tendo em vista o mais importante ser o resultado do
serviço,

E restando por fim, a locação de coisa, que é onde iremos nos aprofundar
mais pela natureza do tema do presente trabalho. Assim, Diniz diz:

“É o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra
(locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível, mediante certa remuneração, designada aluguel”.

O Código Civil traz em seu capítulo V a Locação de Coisas. A redação do Art.

565 do já citado código traz a seguinte redação:

“Art. 565 - Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra,
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível,
mediante certa retribuição.”

Nesse sentido Sanches (2020) afirma o seguinte:

32
RODRIGUES, Silvio. Dos Contratos e das declarações unilaterais de vontade. 30. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. v.3.
 24

“Explicando os termos do Art. 565 do Código Civil, onde temos o verbo usar,
devemos entender como direito de uso, de se servir do bem locado.
Enquanto gozar seria o mesmo que dispor dos frutos do bem locado. Em
regra, a locação é sobre bens não fungíveis. Dizer que o bem é não fungível
significa que ele pode ser utilizado sem se esgotar após o uso. Contudo,
podemos ter o aluguel de bem fungível, um quadro de um pintor renomado
exclusivamente para uma festa beneficente, por exemplo.”33

Como a própria lei expressamente alerta, as coisas locadas não podem ser
fungíveis, cuja definição encontra-se no artigo 85 do Código Civil:

Art. 85 – São bens fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros
da mesma espécie, qualidade e quantidade.

É reconhecido a infungibilidade do bem como elemento essencial à locação,

34
na obra de Lisboa , mas é lecionado por ele que é possível a realização de
contrato de locação de bem móvel fungível por natureza, mas infungível por
convenção, trazendo o exemplo da locação de queijos e vinhos para exposição do
produto

Assim Pacheco 35 ensina:

“A lei não cogita da locação do uso e da locação do fruto. Não se

contempla, pois, o desfrute ou a fruição das hortas, pomares, granjas,
jardins, fontes, etc. No entanto, na vida prática, vemos arrendamento de
pedreiras para a sua exploração pelo arrendatário; locação de areal para o
aproveitamento de areia pelo locatário; locação de mina, salina, lago, áreas

33
SANCHES, Beatriz. 2020. Disponível em: < https://jus.com.br/artigos/87205/as-garantias-no-
contrato-de-locacao-e-a-responsabilidade-ou-nao-em-caso-de-prorrogacao-por-prazo-
indeterminado#:~:text=Explicando%20os%20termos%20do%20Art,%C3%A9%20sobre%20bens%20
n%C3%A3o%20fung%C3%ADveis. > Acesso em: 02 abril. 2021
34
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: Contratos e declarações unilaterais: teoria geral e
espécies. 3. ed. Vol. III. São Paulo, 2002
35
PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de despejo e Outras. 11 ed. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 2000.
 25

para a exploração das jazidas, das salinas, da pescaria, da lenha, dos

frutos, etc..” (2000,p.129)

Assim a locação de coisas pode ser sobre bens móveis ou imóveis. O Objeto
desta locação pode ser o uso, a fruição ou ambos (locação para fins residenciais ou
não residenciais), além de claro o objeto em questão deve ser lícito, caso contrário,
será nulo o negócio jurídico realizado.

2.5 HISTÓRICO NACIONAL

No Brasil, antes de 1922, não havia legislação especifica para o instituto da

locação, sendo regida apenas pelo código civil. Somente, após o advento do código
civil de 1922 foram implementadas as primeiras leis de emergência e de proteção
aos locatários, resultado do que a Primeira Guerra Mundial causou ao sistema
econômico do Brasil, culinando na crise de habitação conforme ensina Gomes36.

Pereira, complementa: 37

Cedo, porém, a crise de habitação, provocada pela I Guerra Mundial,

reclamou providências legislativas, inaugurando-se o regime especial do
Inquilinato (com o Decreto Legislativo nº 4.403, de 02 de dezembro de
1921), o qual perdurou até o ano de 1928, quando o Decreto 5.617 o aboliu,
e restaurou o sistema de Código Civil. Pouco a pouco as restrições foram
aparecendo ao princípio da liberdade de contratar, e instituindo o dirigismo
estatal franco
.
Assim em 1928 retorna-se ao regime instituído pelo Código Civil, sendo criada
a chamada “Lei de Luvas” (Decreto 24.150) em 1934, também concebida como lei
de proteção às locações com fins comerciais e industriais. Nesse decreto foram

36
GOMES, Luiz Roldão de Freitas. Contrato. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos – Declaração Unilateral de
37

Vontade; Responsabilidade Civil. 13. ed. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2009, p. 232. v. 3.
 26

estabelecidas três providadencias, que encontram sua utilização no direito brasileiro

até os dias atuais

 A renovação através do poder judiciário do contrato de locação.

 A revisão do aluguel, por período.

 As indenizações

O nome de “Lei Das Luvas” do fato de proibir a modalidade de “Luvas”, que

era contranvenção do proprietário contra o inquilino, que consistia na cobrança de
qualquer tipo de beneficio pago pelo locatário, com fim de obter o contrato. Tal como
tipifica em seu artigo 29:

“Art 29 - São nulas de pleno direito as clausulas do contrato de

locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o
pagamento antecipado do aluguel, por qualquer forma que seja,
benefícios especiais ou extraordinários, e nomeadamente “luvas” e
impostos sobre a renda, bem como a rescisão dos contrato pelo só
fato de fazer o locatário concordata preventiva ou ter decretada a sua
falência”

A cobrança de “Luvas” se tornou contravenção penal em 1951, através da Lei

n. 1.521. Em 1979, a Lei n. 6.649, art. 45-I:

“Art. 45 – Constitui contravenção penal, punível com prisão simples,

de cinco dias a seis meses, ou multa entre o valor de um a dez
alugueres vigentes a época da infracao: I – Exigir, por motivo de
locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e dos
encargos permitidos”

Mesmo sendo de 1934 o decreto, era praticada até a década de 90, pois
mesmo sendo uma contravenção, era cometida se fazendo valer do
desconhecimento da população. Hoje em dia, a norma já encontra lugar na atual lei
do Inquilinato como veremos mais a frente.
 27

Posteriormente, o Decreto nº 2.450 de 20 de abril de 1943 foi

institucionalizado para proteger o fundo de comércio. Mais tarde com a segunda
guerra, surge o Decreto-Lei nº 4.598, de 20 de Agosto de 1942 criado em natureza
emergencial, mas sempre sendo renovado, formatando novo regime à locação até
1991.

Em 1964, tem-se a aprovação de 2 leis importantes para o instituto da

locação, que são a Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591 de 25 de Novembro de 1964)
e o Estatuto da Terra (Lei 4504 de 30 de Novembro de 1964), com a primeira
legislando sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias,
enquanto o Estatuto da Terra é fruto direto do Golpe Militar de 31 de março de 1964,
e que é base de origem de muito do que se encontra na legislação atual agrária

Até se perfazer a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, intitulada Lei do

Inquilinato, que foi modificada em 2009, tratando dos prédios urbanos, residenciais e
não residenciais, assim normatizando os objetos de locação que não eram imóveis
regulados pelo Decreto-Lei nº 4.598/42 ou pelo Estatuto da Terra.

2.5.1 A LOCAÇÃO NOS CÓDIGO CIVIL DE 1916 e 2002

O Código Civil de 1916, ordenava de forma cada tipo, primeiro a locação de

coisas que se estendia do artigo 1.188 ao 1.199. Logo em seguida a regularização
das locações de prédios, que se compreendia do artigo 1.200 ao 1.215. A locação
de serviço que era exposta nos artigos 1.216 e 1.236 e por ultimo a empreitada,
disposta do artigo 1.237 a 1.247.

Já no código atual, decorrente de várias alterações, limitou as locações em

competência da Lei Especial a Locação dos Prédios Urbanos para fins residenciais
ou comerciais, entre outras, disposta no artigo 2.036.
 28

Portanto fica assim disposto no código civil atual a seguinte divisão:

 Artigos 565 ao 578 (locação das coisas);

 Artigos 593 ao 609 (prestação de serviços)

 Artigos 610 ao 626 (empreitada)

2.5.2 ATUALIDADE

Um estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

por meio da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) em 2017 mostrou
que os imóveis alugados representavam 17,6% da população total do Brasil ou 12,3
milhões de domicílios.38 Esse número em 2018, aumentou para 12,9 milhões,
revelando um aumento de 5,3% na comparação com 2017.

Entre os anos citados acima, o número de aluguéis de casas em todo o país

aumentou. O crescimento mais expressivo foi no Sudeste, com 5,8%. Atualmente,
20,5% de todas as residências localizadas em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas
Gerais e Espírito Santo são alugadas. Embora a taxa de crescimento seja
relativamente pequena em comparação com 2017, as regiões centro e oeste ainda
apresentam as taxas de aluguel mais altas. Representando assim 22,9% do total.

Assim é evidente que contrato de locação é tema recorrente e de inquietação

do cidadão brasileiro, que tem visto o número desses contratos aumentar
progressivamente, não apenas pela má distribuição de renda entre as fámilias do
país, mas por motivos como de ordem social, uma vez que à medida que as pessoas
se concentram em grandes centros urbanos e migram das áreas rurais para as
urbanas, as condições de moradia tornam-se cada vez mais instáveis. Portanto, fica

38
LOPES, Nathalia. Um em cada quatro domicílios no Brasil é alugado, cedido ou
ocupado. AEC web, São Paulo, 03, maio de 2018. Disponível em:
https://www.aecweb.com.br/cont/n/um-em-cada-quatro-domicilios-no-brasil-ealugado-cedido-ou-
ocupado_17325. Acesso em: 8 de janeiro de 2019.
 29

difícil para todos terem acesso a um terreno, em uma casa. Sem dizer dos efeitos
mediatos do capitalismo, o número de arrendamentos no Brasil vem aumentando,
pois se tornou uma opção de investimento para quem tem meios financeiros (ou
seja, através da “especulação” imobiliária), assim tornando-se fonte de renda para
algumas pessoa, e por consequência, resultando em cada vez mais contratos de
locação celebrados ao redor do país.

Porém o aumento dos contratos de locação se conectam diretamente com o

número de inadimplencia que tem surgido, uma vez que atualmente os mercados
imobiliário e financeiro passam por tempos torbulentos e, cada vez mais cresceu o
número de inadimplementes no setor de locações na última década e em especial
nos últimos anos, com a pandemia do vírus COVID19.

Em São Paulo no ano de 2020, um levamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato

da Habitação) no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo 39, mostra que a falta
de pagamento responde por 88,7% das ações de locação de imóveis no Estado.

Segundo pesquisa40, a pandemia elevou a inadimplência no setor de

aluguéis. Segundo levantamento realizado pela corretora imobiliária Apsa, sediada
no Rio de Janeiro, realiza essa pesquisa desde 2001, e demonstrou-se que a
inadimplência dos aluguéis atrasados foi superior à média histórica das capitais
Salvador, Fortaleza, Maceió, Recife e Rio de Janeiro no ano de 2020. O mesmo
estudo, mostrou também que o fechamento de shoppings e comércios no país
devido à covid-19 afetou com mais força os aluguéis de lojas e salas. Enquanto a
média de inadimplência nas cinco cidades nas residências foi de 11%, no segmento
não comercial chegou a 26%.

39
Disponível em: < https://exame.com/mercado-imobiliario/falta-de-pagamento-responde-por-887-das-
acoes-de-locacao-de-imoveis/ > Acesso em: 25 mar.2021
40
Disponível em: < https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/06/15/pandemia-eleva-inadimplencia-
no-setor-de-alugueis-mostra-pesquisa.ghtml > Acesso em: 26 mar.2021
 30

2.6 FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A extinção ou o fim do contrato pode dar-se por meio de direito de retomada,

cláusula resolutiva, vencimento do prazo, resilição bilateral, desapropriação,
nulidade (seja absoluta ou relativa), perda da coisa (total ou parcial), infração à lei ou
inexecução contratual, falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por
extinção de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7º da lei, que é disposto abaixo:

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação

celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o
prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência
escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver
consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
 31

3. LEGISLAÇÃO

Como pode-se observar o escopo de definição de locação é mais ampla do

que a locação de imóvel urbano, que esse trabalho se concentra, assim ao
adentrarmos na especificidade da chamada locação urbana, que é regida pela pela
Lei n 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, que ““dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertencentes”,
referenciada pelo CC em seu artigo 2036:

Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por
esta continua a ser regida.

Nota-se que no artigo supra, é usado o termo “prédio urbano” invés de “imóvel
urbano”, assim é entendido pela doutrina que esses dois termos podem se
considerar sinonimos, podendo se valer sem distinção, tal afirmação é corraborada
pela doutrinadora Marina Helena Diniz em sua obra41

E por último antes de se analisar a Lei propriamente, é importante fazer

conceituação de “urbano”, conforme Venosa 42ensina:

“...conforme sua destinação e não de acordo com sua localização. Ainda

que situado em área rural, mas destinado à moradia ou ao comércio, o
imóvel deve ser considerado urbano para fins de locação e do direito que a
rege”.(2004, p. 379)

Nessa mesma linha, Rizzardo 43complementa:

De acordo com o rigoroso sentido técnico-jurídico da expressão “prédio

urbano”, este assim se denomina não por encontrar-se na zona urbana ou
suburbana dos municípios, mas porque se destina a fins mais compatíveis

41
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 8 ed. São Paulo: Saraiva,
2006, p.14.
42
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie.4. ed. São Paulo: Atlas, 2004
43
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
 32

com a vida urbana. Assim, não apenas os prédios residenciais localizados

nas zonas urbanas e suburbanas dos municípios são considerados prédios
urbanos, mas também todos os que, embora não se destinem à residência
das pessoas nem se localizem naquelas zonas, são também prédios
urbanos, levando em conta suas finalidades são mais compatíveis com a
vida e as necessidades urbanas, como são os prédios comerciais e
industriais, os utilizados por hotéis, motéis, clubes recreativos e esportivos,
armazéns, escritórios, oficinas etc. (2009, p. 486)

3.1 A LEI DO INQUILINATO

Em 18 de outubro de 1991 foi sancionada a Lei nº 8.245, a conhecida “Lei do

Inquilinato”, que agregou todo o conhecimento obtido pelos legisladores ao longo de
décadas de debates e estudos sobre as relações locatícias urbanas.

Geraldo Beire Simões (2005), que integrou a comissão do Projeto que

originou a Lei 8.245, relata sobre a criação da lei: 44

"Reunindo os segmentos mais representativos da sociedade, buscou

a Comissão ouvir, de forma ampla, locadores, locatários,
administradores de imóveis e construtores, e, a partir de inúmeras
sugestões encaminhadas, dar expressão jurídica às inquietações que
envolvem o mercado de locações de imóveis. [...] Nós, e outros,
demos nossa contribuição para a pacificação no relacionamento
entre locadores e locatários. Conseguimos nosso objetivo. Acabaram
as ações de despejo por retomada. Somente umas poucas ações
renovatórias são aforadas, quase todas tão somente para garantia do
direito à renovação compulsória e logo a seguir são extintas, por
acordo entre locatário e locador. As ações consignatários são em
números ínfimos. Apenas as ações de despejo por falta de
pagamento existem em quantidade expressiva, não por deficiência
do texto da lei do inquilinato, mas em consequência dos
desempregos e das dificuldades financeiras dos locatários".

44
ALVES, Francisco Lucas Rodrigues. Uma Análise Sobre as Garantias Locatícias. Disponível em: <
https://pantheon.ufrj.br/bitstream/11422/7143/1/FLRAlves.pdf > Acesso em: 05 abril.2021
 33

A abrangência da lei consta expressamente em seu artigo 1º e em seu

parágrafo único, no qual se discriminam os imóveis aos quais não se aplica a lei,
sendo que, nestes casos, a regulação se fará pelo Código Civil e por leis especiais.

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e

pelas leis especiais:

a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas

modalidades.

3.1.1 O CÓDIGO CÍVEL DE 2002

O código civil de 2002 também trouxe alterações à lei do inquilinato, visto que
permitiu coisas como a exoneração extrajudicial da fiança, prevista no artigo 845 do
Código Civil de 2002, o estabelecimento da multa proporcional ao tempo que o
locatário cumpriu do contrato, a possibilidade de sub-rogacao do companheiro do
locatário no polo passivo.

Tais mudanças criam a possibilidade de uma rápida desocupação do imóvel

cujo inquilino é considerado inadimplente, através de uma liminar de quinze dias
para desocupação, ao mesmo tempo que nao prejudicava o locatário pois este
 34

poderia efetuar o pagamento de todos os débitos no prazo supra para que não fosse
despejado.

Mas somente com a alteração pela Lei 12.112/09 muitas das críticas a lei
original seriam corrigidas.

3.1.2 LEI 12.112/09

Lei n.8.245/91 foi alterada pela Lei n. 12.112/2009,a qual modificou os

deveres do inquilino resguardando o proprietário posto que a leiprimeiramente
considerava o inquilino a figura hipossuficiente da relação,tendo sofrido novas
alterações pontuais,posteriormente,pela Lei n. 12.744/2012, como será visto a
frente.

Com o advento da Lei 12.112 que trouxe alterações a lei do inquilinato e

corrigiu algumas distorções que eram pedidos de mudança e ja haviam sido
decididos pela jurisprudência da época. Assim é consenso, que essa alteração na
lei, veio como benefício ao locadores, vinham se sentindo inseguros devido a
lentidão no tramite das ações de despejo, além da preocupação com a inadimplência
que vinha crescendo, pois era comum conseguir-se impedir a retomada do imóvel,
assim se aproveitando da possibilidade de purgar a mora. Haviam muitas críticas,
que a lei 8.245 de 1991 por si só era muito protecionista para os locatários e trazia
prejuízos aos locadores.

Dias (2014) diz:

A nova lei colaborou ainda com o Fiador, possibilitando a este a exoneração
extrajudicial da fiança, ficando este apenas sujeito a tutela do contrato por
mais cento e vinte dias após a notificação. Dificultou ainda a opção de o
inquilino purgar a mora em caso de não pagamento do aluguel, sujeitando
este prazo para uma vez em vinte e quatro meses, e não mais duas vezes
em doze meses. Ainda, foi reduzido o valor da caução para execução
provisória da sentença. Ademais, fixou o valor dos alugueres provisórios nas
 35

ações revisionais, e deixando claro, que a ação pode ser interposta tanto
pelo Locador, quanto pelo Inquilino.45

As hipóteses de despejo liminar foram aumentadas: e o locador agora poderia

obter antecipação da tutela, para despejo imediato do inquilino, nos casos de, por
exemplo, o locatário não ter substituído o fiador no prazo da locação feita por escrito,
e também não houver estipulado no contrato as garantias legais.

Aproveitou, ademais, o legislador, para atualizar alguns artigos, como, por exemplo:
o art. 4º, quando à proporcionalidade da multa compensatória; o art. 12, quando à
obrigatoriedade de se comunicar a sub- rogação da locação não só ao locador, mas
também para eventuais fiadores, que desta ciência poderão pedir exoneração de
suas obrigações; o art. 39, quando à extensão temporal da responsabilidade
contratual dos fiadores; o art. 40, regulamentado o direito do fiador de exonerar-se
da fiança nos contratos que estejam valendo por prazo indeterminado, fato que já
vinha sendo deferido pela jurisprudência46.”

Mudanças como, locador ter que aguardar o transito em julgado da sentença

que decretava o despejo para, só então ser solicitada a notificação para
desocupação voluntaria; agora, o juiz deve determinar a expedição do mandado de
despejo na própria sentença que rescinde o contrato e decreta o despejo, com o
valorr da caução sendo o menor a fim de facilitar o despejo

45
DIAS, Victor. As alterações da Lei N. 8.245 de 1991. Disponível em:
https://cvitin.jusbrasil.com.br/artigos/143782798/as-alteracoes-da-lei-n-8245-de-1991 > Acesso em:
07 abril.2021
46
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de Prática de Locação. 2. ed. São Paulo: Editora
Atlas S.A, 2010.Pag.62
 36

3.1.3 LEI Nº 12.744

O art. 4o da presente lei traz a declaração expressa dessa modificação de

status na relação jurídica.

Art. 2º O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a

seguinte redação:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o

locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art.
54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.

3.1.4 LEI 14.010/20

A lei 14.010/20 aporta ao ordenamento soluções emergenciais e transitórias

para, de forma geral, regular impactos da pandemia no âmbito das relações jurídicas
privadas.
É sabido que a Lei 14.010 de 10 de junho de 2020, adotada em razão da
pandemia, e que previa a suspensão do direito de os locadores requisitarem
judicialmente medida liminar para que os imóveis locados fossem desocupados, até
o dia 30 de outubro de 2020, acabou tendo o seu artigo 9º vetado pelo Presidente da
República.

Assim, “Esta lei beneficiava os locatários por um período de tempo em que

teriam garantida a sua moradia, evitando desta forma mudanças em período de
isolamento social, mas penalizava os locadores e diversos institutos jurídicos”,
exemplifica Sabrina Marcolli Rui.4748

47
DAU, Gabriel. Disponível em:< https://www.jornalcontabil.com.br/fim-da-lei-no-14-010-2020/ >
Acesso em: 29 abril.2021
48
Sabrina Marcolli Rui, é Advogada em direito tributário e imobiliário.
 37

A justificativa do veto no artigo, foi por este conceder uma proteção

considerada excessiva ao devedor em face do credor, além de que, esta poderia
promover o incentivo às situações de inadimplemento e a desconsideração da
realidade dos locadores que também dependem do recebimento dos aluguéis.

Segundo as razões do veto, a propositura legislativa, ao vedar a concessão

de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por
suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações
pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo
substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor
em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento
e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem
do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo,
exclusiva de renda para o sustento próprio.49

3.2 MODALIDADES DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

Em razão da finalidade da locação, temos algumas espécies de contrato

locação de prédio urbano (e de prédio rural como citado anteriormente) ,devido ao
dinamismo comercial/empresarial, o contrato de locação de acordo com a Lei do
inquilnato (que por si só já é uma espécie de locação de coisa, voltada para parte da
locação de imóveis) se subdivide-se em três modalidades, que podem ter como
objeto a locação de um imóvel residencial, até a locação de um espaço em shopping
ou condomínio ou uma locação temporária para fim determinado.

3.2.1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Locação Residencial, contemplada nos dispostivios dos arts. 46 e 47 da lei,

essa modalidade pode ser sub-dividida em três categorias. Pois a primeira, que é
disposta no Art 46, fala sobre contratos escritos para ter vigência de prazo igual ou
superior a 30 meses.

49
Dau, Gabriel Disponível em:< https://www.jornalcontabil.com.br/fim-da-lei-no-14-010-2020/ > Acesso
em: 29 abril.2021
 38

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.

A segunda, se for prazo inferior ao determinado no artigo acima, só pode ser

rescindida por fatos motivados que ensejem em tal extinção, pois são as restrições
impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazo inferior ao citado
(denúncia justificada) conforme previsão do art 47.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado
o imóvel:

É destinado a moradia do locatário, ou seja, a pessoa celebra o contrato de locação

com o fim de habitar no imóvel, mesmo que não queira lá permanecer por longo período

Segundo Rizzardo, O fator que caracteriza a residência é habitualidade50

3.2.2 LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

A Locação para Temporada contemplada nos dispostivios dos arts. arts. 48 a

50, fala sobre o uyso do imóvel durante período e com fim específico, com duração
máxima de 90 dias. Seu conceito é trazido no art.48

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à

residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos
que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

50
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos... p. 361.
 39

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,

constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios
que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram

Geralmente esse tipo de contrato possui prazo determinado, e só ocorre por

escrito, pois se submetido sob a forma verbal irá se fazer legislar pelo art anterior
que é o artigo 47, que dispõe sobre contratos de locação menores de 30 meses e de
forma verbal.

3.2.3 DAS LOCAÇÕES NÃO-RESIDENCIAIS

Dentro desse escopo que podemos chamar de locações não-residenciais,

subdivide-se em locação não residencial em sentido estrito, locação comercial,
locação especial e locação em shopping center. Nesses tipos de contrato

A Locação Empresarial , ou também chamada de locação comercial, se

encontra contemplada nos dispostivios dos arts. 51 a 57. Nela se vislumbra a
possibilidade do locatário contratualmente autorizado a explorar a atividade
econômica no espaço do imóvel locado. Apesar de cada contrato de locação ter
particulariedades próprias, ressalta-se uma carácterista distinta desse tipo de
contrato, pois nele tem-se o conhecido direito de renovação compulsória, impedindo
que o locador utilize de livre arbítrio a sua autonomia da vontade para gerar
prejuízos a outrem, assim sendo uma exceção ao príncipio do fato do contrato ter
que ser consensual. Disposta no Artigo 55, encontram seu conceito dado pelo
legislador e no Artigo 51 uma de suas carácteristicas distintas citadas:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for

pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados.
 40

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos

dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.

Dentro desse tipo de locação comercial, a locação em shopping costuma

contemplar um aluguel com características bastante peculiares, desdobrando em
parcelas fixas, reajustáveis de acordo com o índice e a periodicidade definida no
instrumento contratual, e também com parcelas variáveis, geralmente um percentual
do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento locado. Sylvio Capanema de
Souza 51 ensina nesse sentido:

Sustentavam uns que o contrato era atípico, já que apresentava certas

cláusulas e condições que não se acomodavam no modelo tradicional da
locação; outros diziam que o contrato era de sociedade, e ainda outros
falavam em “contratos de estabelecimento” ou de contrato de locação, mas
com cláusulas atípicas.

Algumas limitações ao poder do locador podem ser encontradas no artigo 54,

§1° e §2º.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center ,

prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

51
SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova... 1993. p. 175.
 41

§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping

center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do

art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que

impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite -
se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em

orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Já as locações especiais, são locações tratadas de modo diferente e

privilegiada, pois são utilizadas por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
entidades religiosas, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados
pelo poder público, e está prevista no artigo 53 da lei em questão.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades

sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser
rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário

cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado,
que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja
autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação,
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de
cinqüenta por cento da área útil.
 42

3.2.4 LOCAÇÃO POR TEMPO INDERMINADO

Friza-se que dentre as modalidades apresentadas, uma sub-modalidade que

se encontra presente em todas, é o caso da locação por tempo indeterminado, que
é locação que ao fim do contrato, o locador não manifesta a vontade de retomada
em até 30 dias após o fim do contrato de 30 meses, ocorrendo assim
automaticamente a prorrogação, ou a chamada prorrogação tácita, por prazo
indeterminado

Na locação residencial conforme § 1º do art 46:

Art 46 – (...)

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do

imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir -
se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o

contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.

Salientando, que esse não se confunde com o instituto da renovação

compulsória é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja
mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do lote.
Além disso, para ser assegurado a renovação compulsória, deve-se fazer com seis
meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste – a ação
renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel, e em caso negativo locatário
deverá ser indenizado pelos acréscimos que realizou.

No caso da locação para temporada, disposto em seu Art.50:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem

oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a
 43

locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento

antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente

poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas
hipóteses do art. 47.

E na locação comercial, dispõe no parágrafo único do Art 56

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário

permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem
prazo determinado.

E por fim, temos a sublocação, que apesar de não ser uma modalidade
propriamente dita, é contemplada na lei do inquilinato em seus artigos 14,15 e 16,
onde é dito que uma relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie
segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se previamente à
permissão do locador original. Maria Helena Diniz 52diz:

“ A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o

locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do
locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio (
contrato de locação) , se vincula a uma segunda (contrato de sublocação),
tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”(2013)

DINIZ, Maria Helena . Curso de Direito Civil Brasileiro vol 3, “Teoria das obrigações contratuais e
52

extracontratuais” 2013.
 44

3.2.5 LOCAÇÃO RURAL

Apesar de não contemplada pela lei do inquinato, é importante destacar a

existência da locação rural, que ainda não encontra legislação própria fora a Lei n.
4.504/64 (Estatuto da Terra), sendo regulado pelo código civil de forma
subsequente. Seu conceito é dado no caput do Art 92, do citado dispostivo

Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de

contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela
exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural,
de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta
Lei.

3.3 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS

Em relação as obrigação contratuais, Cretella diz:

A dita “obrigação jurídica” é um compromisso, no presente, que se proteja

para o futuro, esperando solução. É uma relação de compromisso entre
duas pessoas ou dois grupos de pessoas, caracterizada por dois elementos
distintos, sendo o Dever e o Compromisso. (2009, p.167)

Cavalieri Filho, 53explica que:

”Haverá responsabilidade contratual sempre que a inexecução do contrato

decorrer de fato imputável ao devedor. Logo, a responsabilidade contratual
é também um dever sucessivo decorrente da violação de um dever primário
estabelecido no contrato”.

Diante dessa temática, Gonçalves (2014): 54

53
FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de responsabilidade Civil. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 298.
54
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Teoria Geral das Obrigações. 2014, p. 348.
 45

“Nas hipóteses de não cumprimento da obrigação (inadimplemento

absoluto) e de cumprimento imperfeito, com inobservância do modo e do
tempo convencionados (mora), a consequência é a mesma o nascimento da
obrigação de indeniza o prejuízo causado ao credor”.

55
Ferraz (2009), ao trazer para área das obrigações da locação, mas dessa
vez para certificar a possibilidade de inclusão em contrato de novas obrigações, que
não sejam as já determinadas em lei, conforme ensina:

“Os deveres do locador e do locatário estão definidos nos

artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, respectivamente. Para além das
obrigações legais definidas na lei, as partes poderão convencionar
outras, desde que constem do contrato e não se contraponham à
legislação em vigor“

O artigo 22 por sua vez entrega o seguinte enunciado

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao
uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por
este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

55
FERRAZ NETO, 2009 . Disponível em: < https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/o-
contrato-de-locacao-de-imoveis-e-suas particularidades/amp/ > - Acesso em: 10.abril.2021
 46

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro

complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,
salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos
às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção
do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,
bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do
edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Enquanto o artigo 23, que dispõe as obrigações do locatário diz o seguinte:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local
não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais
turbações de terceiros;
 47

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel,

ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer
intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a
ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e
gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os
regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administração respectiva, especialmente:
 48

4. GARANTIAS DA LOCAÇÃO

O legislador procurou dar mais seguridade aos negócios jurídicos realizados

entre as partes por meio das garantias da locação, dispostas no capítulo 2 da Lei
do Inquilinato, de forma a eliminar o risco do arrendador quando o arrendatário não
cumprisse as obrigações contratuais.

Maria Helena Diniz em sua obra 56explica que:

“O termo “garantia” advém do francês garantie que significa proteção,

assegurar. De maneira que toda garantia será proteção, que se concede ao
credor. Aumentando a possibilidade de receber aquilo que lhe é devido”.

São o ajuste, insertos nas locação, que tem objetivo de dar ao locador uma
segurança no trata dos pagamentos e encargos locativos.

As Garantias locatícias podem ser de caráter pessoal ou real. Quando possui

caráter pessoal, ou também chamado de fidejussório, envolve um terceiro na relação
jurídica que assume papel de devedor solidário que liga-se ao devedor principal a
dívídia contraída por ele.

Ja possuindo caráter real, ocorre quando surge da manifestação de vontade

própria do devedor ou de terceiro, a oferta de um bem como garantia, em geral um
direito ou bem patrimonial.

Diniz, na mesma obra conceitua

(...) poderá efetivar-se mediante a entrega de dinheiro, de um bem móvel ou

imóvel, pertencente, em regra, ao inquilino, para responder
preferencialmente pelo resgate da dívida, caso em que se terá garantia real,

56
DINIZ, Maria Helena, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 8ª ed. São Paulo, Saraiva,
2006.
 49

ou então, mediante promessa de terceiro, estranho a relação jurídica, de

solver pro debitore, hipótese em que se configurará a garantia pessoal ou
fidejussória, ou melhor, a fiança, que além de garantir a boa vontade do
locatário, completará a sua insuficiência patrimonial como patrimônio do
fiador. (2006, p.154).

Destaca-se ainda que o direito real de garantia se materializa pelo de fato de conferir
ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda
de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.

Assim asseguram o cumprimento da obrigação através da vinculação de um

determinado bem do devedor ou de terceiro, seja ele móvel ou imóvel.

Por outro lado, as garantias fidejussórias são aquelas prestadas por pessoas,
e não por bens. Desta forma, em caso de inadimplencia a satisfação do débito será
garantida por terceiro, que não seja o devedor.

Forgiarini 57(2002) entende:

As garantias reais se distingues das garantias fidejussórias. As garantias

reais garantem o cumprimento da obrigação através de um bem, móvel ou
imóvel, já as garantias fidejussórias garantem o cumprimento de
determinada obrigação através de pessoas.

4.1 MODALIDADES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS

O artigo 37 da lei 8.245/1991, de maneira cogente, estabelece quais são as

garantias possíveis ao contrato de locação de imóveis urbanos,

"Artigo 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as

seguintes modalidades de garantia:

57
FORGIARINI, Giorgio. Aspectos relevantes da alienação fiduciária em garantia. Jus Navigandi,
Teresina, 2002. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/3108/aspectos-relevantes-da-alienacao-
fiduciaria-em-garantia > Acesso em: 15 abril.2021
 50

I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído
pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das

modalidades de garantia num mesmo contrato de locação".

Como pode-se notar, no referido dispositivo é estabelecido de forma taxativa

as garantias locatícias, sendo vedada a possibilidade de acumulação de garantias
sob pena de nulidade contratual como se lê no § Único, ou seja: somente é permitida
uma garantia em cada contrato de locação, seja residencial, não residencial ou por
temporada.

Em caso de mais de uma garantia ser dada, Barros 58(1997), ensina que

“Deve prevalecer a garantia dada antes e se fornecidas simultaneamente, a

que primeiro foi mencionada no contrato e, ainda, se uma foi dada no
contrato de locação e outra em documento apartado, anula-se esta,
reputando-se válida a do contrato locatício.”

Já vislumbrada uma das possibilidades de nulidade contratual, o texto legal

não trata de nulidades relativas, embora estas obviamente possam ocorrer,
mediante interpretação doutrinária ou jurisprudencial. Brandão cita, em obra
especializada:

“Para o art 45 da lei do inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia

das cláusulas advém de sua ofensa à ordem pública em que se situam os
ditames”.

O Artigo dispõe o seguinte:

58
BARROS, Carlos, Comentários à Lei do Inquilinato, 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 37.
 51

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a
prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na
hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Segundo posicionamento adotado por Venosa e Diniz, essas garantias são

validas até a devolução das chaves, salvo dispositivo contratual contrário, seguindo
o Art.39 da Lei de Inquilinato.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da

locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada
a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)

Ressalvando-se a hipótese de locação para temporada e os casos em que a

locação não possui nenhum tipo de garantia, é proibido a exigência de pagamento
antes de vencido o prazo, consistindo em contravenção penal, a exigência de
pagamento antecidado do aluguel.

Porém ao se falar das disposições de nulidade, é importante expressar um

ponto comum específico da caução e da fiança, que se trata da hipótese que ocorre
quando uma pessoa casada firmar uma dessas garantias, pois deverá ter a
autorização do outro cônjuge, conforme o dispositivo legal do CC:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos

cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da
separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou
direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns,
ou dos que possam integrar futura meação.
 52

Sendo exceção apenas, se o regime adotado por eles for de separação

absoluta de bens, em que estarão livres para cometer quaisquer dos incisos do
artigo supra, conforme o Art. 1687:

Art. 1.687. Estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob

a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá
livremente alienar ou gravar de ônus real.

Assim, sem o consentimento do cônjuge, e comprovoada a ausência,

acarretará a nulidade, e por consequência ineficaz a fiança prestada.

4.1.1 CAUÇÃO

Conforme Scavone ensina:

A caução, sinônimo de garantia, é a cautela, precaução e, juridicamente,

submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida pré-
constituída. Portanto a caução ou garantia é gênero, do qual são espécies a
hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval a fiança etc.(2019. p. 1.366)

Disposto no primeiro Inciso do Art 37 da Lei. 8.245/91, consiste no valor

depositado para o locador buscando garantir a obrigação ou indenização de possível
dano ao bem. A garantia pode ser dada em bens imóveis ou móveis, em títulos e
ações, ou em dinheiro.
Fazendo ponte com o que foi dito em relação ao caráter da garantia,
Gonçalves diz:

“Pode ser real ou fidejussória. Real, quando dada em garantia coisa móvel
ou imóvel, e fidejussória, quando a garantia dada é pessoal. Note-se que,
quando a lei não especificar a espécie da caução, poderá ser prestada
mediante depósito em dinheiro, papéis de crédito, títulos da União ou dos
Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiança.”
 53

Ao falar sobre a caução na modalidade de garantia real, Diniz59 ensina

“...é a garantia real do exato adimplemento dos deveres decorrentes da

relação ex locato até a devolução do imóvel ao locador, contrapondo-se a
pessoa ou fidejussória, por construir um bem do locatário seja ele móvel,
seja imóvel, dinheiro (Lei n.º 8245/91), tílutos ou ações que servirá como
garantia preventiva de realização dos direitos subjetivos do locador oriundo
da locação.”

Nesse mesmo sentido, é ensinado por ela que para que a caução possa valer
contra terceiro, ela deverá ser registrada em Cartório de Título e Documentos, e no
caso de bens imóveis, deverá ser averbado a matrícula para dar publicidade ao ato.

Em regra, apenas o proprietário do bem, seja esse móvel ou imóvel, poderá

presta-lo em caução real. Sendo conjugês, a caução só poderá ser oferecida, caso
haja consentimento do outro, exceto se estiverem casados sob o regime da
separação obrigatória de bens

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis

Ao falar dos bens que podem ser dados em caução, Diniz, ensina que :

(...) só os bens suscetíveis de alienação é que poderão ser dados em

caução real, excluindo-se, portanto, coisas fora do comércio como, por
exemplo, bens inalienáveis, bem de família. De modo que nulas serão as
garantias reais que recaírem sobre bens gravados sobre
inalienabilidade.(2006, p.170).

Além de preceituada no inciso I do Art 37, o Art 38 também trás as formas de

caução.

59
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2006, p.155
 54

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de

títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da
respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a

três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo

de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das
sociedades emissoras.

Sendo assim a caução poderá ser prestada em dinheiro, títulos e ações, bens
móveis e imóveis,

4.1.1.1 CAUÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Quanto temos a caução de bens imóveis, basicamente temos o instituto da

hipoteca. Assim, na hipótese de caução de bem imóvel, a Lei aprova a averbação de
tal garantia na matrícula da propriedade até todas as obrigações contratuais serem
satisfeitas. No dizer de Diniz:

“(…) da caução em bens imóveis, averbado à margem da respectiva

matrícula, para que possa valer contra terceiro. Exige-se especialidade e
publicidade.” (2006, p.155)

Tartuce (2014) ensina nesse sentido:

Em regra, apenas o proprietário do bem, seja esse móvel ou imóvel, poderá

presta-lo em caução real. Sendo conjugês, a caução só poderá ser
oferecida, caso haja consentimento do outro, exceto se estiverem casados
sob o regime da separação obrigatória de bens
 55

E Filho 60 complementa nesse sentido:

“Em legislação, o direito de garantia que recai sobre um imóvel para tal fim é
direito real de hipoteca. E a hipoteca somente tem eficácia constitutiva
através da inscrição (registro) no Registro de Imóveis, jamis por averbação”.

Na interpretação da doutrina, leva-se a crer que esse tipo de caução, assim

nada mais é que uma hipóteca, pois como pode-se ver pelo julgado trazido a baixo,
não é reconhecida vinculação sobre o imóvel, apesar de ser garantida a averbação,

Tribunal de Justiça de São Paulo. Registo de Imóveis. Garantia contratual.

Caução em bem imóvel. Averbação. Possibilidade exclusivamente na
hipótese de locação. Previsão excepecional em lei especial (Lei n. 8.245/91,
art. 38, § 1º). Nos demais casos, deve ser formalizada como hipoteca,
passível de registro. Inteligência do art. 167, inciso II, item, da Lei n.
6.015/73. Averbação viável apenas quando a caução incide sobre direitos
relativos a imóvel, pois, se inciddente sobre o bem em si mesmo, será
imperative, em regra, a feição hipotecária. Qualificação de acordo com a
situação tabular existente ao tempo da apresentação do título. Recurso
provido. Acesso negado (Processo CG n. 110/2005, Data: 08.03.2005, São
Paulo, Dr. José Antônio de Paula Santos Neto)

4.1.1.2 CAUÇÃO DE BENS MÓVEIS

Tal como o instituto da hipoteca está para a caução de bens imóveis, para a
caução de bens móveis, tem-se o Penhor, sendo assim hipótese de tradição eftiva
do bem cacionado para o próprio locador. Ressaltando-se que em caso de
automóveis, será requerida a averbação do ônus junto ao Registro Nacional de
Veículos Automotores — Renavam.

60
FILHO, Elvino Silva, A Caução no Registro de Imóveis, Campinas, 1979, p. 18-19.
 56

AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO - LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - CAUÇÃO -
VEÍCULO DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO - IMPOSSIBILIDADE –
PRESSUPOSTOS NÃO ATENDIDOS - RECURSO IMPROVIDO". "Embora
a caução não precise necessariamente ser prestada em dinheiro, não se
afigura viável aceitar veículo de propriedade de terceiro em razão da
impossibilidade de se reconhecer a incolumidade da garantia". (TJSP;
Agravo de Instrumento 2074612-74.2020.8.26.0000; Relator (a): Renato
Sartorelli; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de
Piracicaba - 5ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020; Data de
Registro: 28/04/2020)

4.1.1.3 Caução em Dinheiro

Conforme o § 2 do Art.38 da Lei do Inquilinato, a caução também pode ser

dada em dinheiro:

Art. 38. (...)

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a

três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.

Essa caução pode ser paga pelo locatário ou terceiro.

O que ocorre é que, neste caso a garantia tem risco se tornar precária, uma
vez que o valor limite estabelecido é o equivalente a três meses de aluguel, mas em
caso de uma possível Ação de Despejo por Falta de Pagamento, havendo o risco
evidente de uma demora no trâmite judicial, pode ocorrer de se estender de um a
dois anos, em caso de recurso ou expedientes protelatórios pelo devedor, deixando
o locador no prejuízo, além da limitação de valor correspondente a três alugueres,
portanto acaba não sendo suficente o valor para cobrir evetuais débitos em caso
ação citada ou eventuais danos ao imóvel.
 57

Para Moreira61

“Essa caução em dinheiro, de uso mais restrito aos casos de contrato de

locação direitos entre locador e locatário, apresenta um sério inconveniente
para o senhorio. Como a lei não permite caução de valor superior a três
meses de aluguel, a garantia.”

Entretanto, se o locador não depositar o valor da caução em caderneta de

poupança esse deverá recassir o locatário de acordo com tais indíces, conforme
precedente do Tibunal de Justiça do Distrito Federal:

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO À

RESTITUIÇÃO DE VALOR CAUCIONADO. CORREÇÃO MONETÁRIA.
CAUÇÃO EM DINHEIRO. ÍNDICES DE REMUNERAÇÃO DA CADERNETE
DE POUPANÇA. ART. 38, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO
CONHECIDO E PROVISO. 1. A caução prestada em dinheiro ao início da
locação, nos termos do § 2º do art. 38 da Lei nº 8245/91, deverá ser
depositada pelo locador em caderneta de poupança, para que seu produto
reverta em favor do locatário ao final da locação. Não o fazendo, responde o
locador pelos juros e correção deixados de vencer. 2. O valor entregue a
título de caução o deve ser atualizado pelos índices de remuneração da
caderneta de poupança. 3. RECURSO CONHECIDO E PROVISO. Decisão
reformada (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF:
0713427-27.2018.8.07.0000 DF Julgamento 14/11/18 – 5ª Turma Cível –
Relator: Robson Barbosa de Azevedo)

Assim sendo necessário necessário recorrer a outros meios de garantia no

decurso da ação para sanar integralmente o débito adimplindo. Por outro lado, é
possível a concessão do despejo liminar, se ultrapassar os meses garantidos pela
caução, por entender que houve o consume da garantia em decorrência do
inadimplemento, restanto o contrato desprovido de garantia.

61
MOREIRA, Pery. Lei de Inquilinato Comentada. 2003, p. 65.
 58

APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Despejo – Falta de pagamento – Falta de

interesse de agir não configurada, na medida em que a ré visa discutir a
legitimidade da liminar concedida - Preenchidos os requisitos hábeis a
autorizar o deferimento da liminar – Art. 59, § 1º e respectivo inciso IX, da
Lei nº 8.245/91 – Débito superior à caução do contrato – Extinção da própria
garantia - Ausência de garantia locatícia, dentre as previstas no art. 37 da
Lei de Locação – Possibilidade de utilização dos cálculos da contadoria
judicial – Princípio do livre convencimento motivado, previsto no art. 131 do
CPC – Determinação de apuração dos cálculos da contadoria em fase de
liquidação de sentença – Parte autora que decaiu de parte mínima do
pedido – Aplicação do art. 21, parágrafo único, do CPC – Sentença mantida
- AFASTADA A PRELIMINAR, AGRAVO RETIDO CONHECIDO, MAS
DESPROVIDO, E RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO, COM
DETERMINAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 0025739- 15.2013.8.26.0003;
Relator (a): Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito
Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento:
25/08/2015; Data de Registro: 27/08/2015)

O locador poderá se valer do despejo de 15 (quinze) dias, disposto no artigo

59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, uma vez que o contrato ficou desprovido da
garantia existente, vejamos o que diz o referido artigo:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de

despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,

independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem
por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela
Lei nº 12.112, de 2009)
 59

Portanto, quando superado o valor do débito (extinta), o locador poderá se

valer dessa garantia, trazida na alteração da Lei 12.112/09.

4.1.1.4 CAUÇÃO DE TÍTULOS DE CRÉDITO

62
Sobre a caução de títulos e ações, ensina Venosa (2006):

“A caução real também pode ser constituída de valores fiduciários: letras de

câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedades anônimas,
certificados de depósito bancário etc. Aplicam-se as mesmas regras para
caução em dinheiro. O §3º do art. 38 esclarece que a caução citada deve
ser substituída em 30 dias, em caso de concordata, falência ou liquidação
das instituições emissoras, porque nessa hipótese desaparece a garantia”

Nessa sequência Diniz (2014), 63assegura:

“Havendo a recuperação judicial ou extrajudicial, falência ou liquidação das

sociedades emissoras, deverá ser substituída dentro de trinta dias para
garantia do locador, que optou por ela”.

Complementando, a professora Diniz(2014) ensina que:

“A caução em título e ações trata-se do penhor de direito incorporado a

outros títulos. Consiste na entrega de títulos de crédito, ações, créditos
hipotecários ou pignoratícios, considerados bens móveis, por isso podem
ser objeto de penhor”.

Para exemplificar, vamos dar uma olhada na jurisprudência a seguir:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REJEIÇÃO DA OFERTA DE CAUÇÃO

IMOBILIÁRIA COMO GARANTIA DE PEDIDO DE SUSPENSÃO DE

62
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 2006, p.183
63
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: 9 ed, Saraiva.
2014. p. 176-190
 60

EXIGIBILIDADE DE CRÉDITO TRIBUTÁRIO. IMÓVEL SOBRE O QUAL

RECAEM EXECUÇÕES DE TÍTULOS EXTRAJUDICIAIS. AGRAVANTE
QUE ESTÁ SUBMETIDA À RECUPERAÇÃO JUDICIAL. O imóvel em
questão é gravado de averbações de execuções de títulos extrajudiciais.
Além do mais, a agravante está submetida à recuperação judicial. Para ser
aceito como caução imobiliária, o imóvel deveria estar livre e
desembaraçado, ademais ser de fácil comercialização. O imóvel deveria
ostentar situação jurídica que o tornasse equivalente ao depósito do
montante integral do débito (artigo 151, inciso II, do CTN) ou a dinheiro, de
modo a que não representasse óbice ao propósito da Súmula 112 do STJ.
Mas não é o que ocorre na espécie. Destarte, não se pode conceder a
suspensão da exigibilidade do crédito sem a garantia do juízo. Decisão
confirmada. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento
2249537-20.2018.8.26.0000; Relator (a): Souza Nery; Órgão Julgador: 12ª
Câmara de Direito Público; Foro de Jardinópolis - 2ª Vara; Data do
Julgamento: 21/05/2014; Data de Registro: 02/04/2019)

Por fim, o titulo do crédito sujeito ao penhor somente poderá receber com a
devida anuência do credor pignoratício – o locador (Código Civil, art. 1.457).

Art. 1.457. O titular do crédito empenhado só pode receber o pagamento

com a anuência, por escrito, do credor pignoratício, caso em que o penhor
se extinguirá.

4.1.1.4.1 TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

É um título de crédito, e aceito como garantia locáticia. No caso do título de

capitalização também pode ser usado como garantia para imóveis residenciais e
comerciais sem comprovação de renda ou análise de crédito.

Caso houver inadimplência por parte do locatário, o locador poderá pedir o

resgate do título de capitalização contratado pelo locatário e utilizar o valor para
quitar os débitos decorrentes do inadimplemento.
 61

É possivel se valer dele como caução, sem ser necessário comprovar renda
ou alguma análise de crédito para sua contratação. De acordo com a SUSEP 64, ele
só poderá ser comercializado pelas Sociedades de Capitalização devidamente
autorizadas. É gerado a partir de uma proposta assinada pela parte contratante que
irá gerar um boleto com o valor do título para pagamento á vista, uma vez que na
capitalização para aluguel, o título é do tipo PU (Pagamento Único).

O prazo dos títulos de capitalização é de doze meses ou mais, e a

propriedade pode ser transferida. Não há necessidade de assinar uma nova
proposta, pois ela é renovada automaticamente.

O valor do título de capitalização que garantirá a obrigação contratual do

aluguel também pode ser negociado entre as partes interessadas e
normalmente corresponde a múltiplos do valor do aluguel. Assim como nas
demais modalidades de títulos de capitalização, o inquilino concorre a todos
os sorteios programados ao longo da vigência do contrato e, ao fim do
prazo, resgata todo o valor pago pelo título, corrigido pela TR (Taxa
Referencial), caso o montante não tenha que ser utilizado para promover
algum reparo ou cobrir pagamentos em atraso.65

Há um valor mínimo para o título de capitalização de aluguel, de R $

2.000,00

A finalidade desse desse título é resgatá-lo somente no final do prazo de

vigência. Se for necessário um resgate antecipado, o valor será abatido. Não
havendo quebra de contrato por obrigação contratual, os títulos capitalizados serão
devolvidos e as devidas correções deverão ser feitas no final do prazo do
arrendamento. Para os corretores imobiliários, esse processo é considerado
simplificado, pois não é necessário realizar nenhuma análise ou cadastro de crédito.

64
CNseg. Título de Capitalização de Garantia Locatícia. Disponível em:
<http://cnseg.org.br/cnseg/servicos-apoio/noticias/titulo-de-capitalizacao-de-garantia-locaticia.html>.
 62

4.1.2 FIANÇA

A fiança, tembém denominada caução fidejussório. Tartuce (2015, p.446) diz:

É o contrato pelo qual alguém, o fiador, garante satisfazer ao credor uma

obrigação assumida pelo devedor, caso este não cumpra. O contrato é
celebrado entre o fiador e o credor, assumindo o primeiro uma
responsabilidade sem existir um débito propriamente ditto (Haftung sem
Sechuld ou, ainda, obligatio sem debitum).

Gonçalves 66então diz:

Um terceiro, demoninado fiador obriga-se perante o credor, garantindo com

o seu patrimônio a satisfação do crédito deste, caso não o solva o devedor.
Constitui garantia ou caução fidejussória, de natureza pessoal
(representada pelo patrimônio geral do terceiro), diferente de caução real,
que se carateriza pela vinculação de determinado bem ao cumprimento da
obrigação (penhor, hipoteca etc.). A fiança tem caráter acessório e
subsidiário, pois depende da existência do contrato principal e tem sua
execução subordinada ao não cumprimento deste pelo devedor. Nula a
obrigação principal, a fiança desaparece, salvo se a nulidade resultar de
incapacidade pessoal do devedor. A execeção não abrange, contudo, o
contrato de mútuo feito a menor (art. 824, parágrafo único)”.

Pelo conceito trazido, é notável a semelhança com o instituto do Aval, que por
67
é também uma garantia fidejussória mas não locatária, Coelho (2000) ensina ao
diferencia-las:

Aval é uma garantia de natureza comercial, que tem por objetivo garantir o
pagamento de um determinado título de crédito por um terceiro, ou seja, o
aval é ato cambiário pelo qual uma pessoa se compromete a pagar título de
crédito, nas mesmas condições do devedor deste título. A fiança, por sua
vez, também é uma garantia prestada por terceiros, porém, garante mais
especificamente o cumprimento da obrigação de um contrato. É uma

GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos, 2014. p. 186
66

67
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. Vol. 1. 4. Ed. São Paulo: Saraiva, 2000
 63

garantia de natureza acessória, ou seja, depende da existência de um

contrato principal. Para que seja válida a fiança, é necessário que seja
formalizado por escrito.

J.Coelho (2005),68 ensina também:

“o fiador é aquele que se obriga por outrem, para satisfazer a obrigação

caso o devedor não a cumpra, constatando-se que a garantia é ampla, em
relação ao locatário e principalmente ao locador”.

Como citado anteriormente, é imporntate frisar que o Código Civil, em seu

artigo 1674, contempla que para fiança ter validade plena, necessita-se da
autorização do cônjuge, também conhecida como Outorga uxória, que é um
dispositivo para impedir a dilapidação do patrimônio por um dos conjugês.

Com seu fundamento de nulidade disposto no artigo 1649, além do citado

1647:

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária
(art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge
pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade
conjugal.

4.1.2.1 EXTINÇÃO DA FIANÇA

O artigo 40 da Lei do Inquilinato elenca nove hipóteses nas quais, o locador

pode exigir novo fiador ou substituição da garantia.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade

de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;
II - (Revogado)

68
COELHO, José Fernando Lutz, Questões atuais e polêmicas. Curitiba, 2005. p. 35
 64

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência

do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou
sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança
ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de
investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que
trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias
após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para

apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Com a primeira hipótese de morte, sem a figura do fiador, a obrigação passa

a ser responsabilidade dos herdeiros, porém limitado somente a data do óbito e não
pode ultrapassar as forças da herança.

Art. 836. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade

da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode
ultrapassar as forças da herança.

A segunda hipótese é o caso de ausência, interdição, falência ou insolvência

do fiador, declaradas judicialmente. Scavone (2019):

(…) de acordo com a regra do artigo 826 do Código Civil, pode haver
exigência de novo fiador em caso de ausência (Código Civil, art. 22);
 65

interdição (Código Civil, art. 1.767); falência (Lei 11.101/2005) ou

insolvência civil.

Com a terceira, tem-se a alienação ou gravação de todos os bens imóveis do

fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador. Diniz ensina:

Permite-se ao locador o direito de recusar fiador se não for residente no

Município onde tenha de prestar a fiança, o que dificulta avisá-lo do
inadimplemento do locatário. (2014. p. 181)

A quarta hipótese é a exoneração do fiador, Coelho (2002):

“É a faculdade do fiador liberar-se da fiança, podendo por mútuo consenso

entrelocador e fiador, estabelecerem a extinção da garantia fidejussória, por
ato amigável, ou ainda, sem possibilidade de ajuste ou composição entre as
partes interessadas, que integram o contrato de locação, se obter a efetiva
liberação da fiança, por meio da busca da prestação jurisdicional do Estado,
com a ação de exoneração de fiança a ser aforada pelo fiador”. (p. 34)

Diniz trás complementando :

“Se a fiança for por prazo determinado, findo o tempo de sua duração, o
locador poderá exigir outro fiador, ou outra garantia locatícia, pois sendo a
fiança contrato acessório acompanhará a sorte do principal (locação).
Extinta a locação com prazo certo, rescindida estará a fiança que a
assegura.(2014. p. 182)

A quinta hipótese é o caso da prorrogação da locação por prazo

indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo, pois o fiador apenas assume
o encargo enquanto durar a locação.
 66

A sexta e sétima hipóteses, são caso haja o desaparecimento de bens móveis

e a desapropriação ou alienação do imóvel, respectivamente. Dessa forma Santos
69
esclarece::

“Desapropriado, destruído ou alienado imóvel que foi dado em caução, ou

que constituía o patrimônio do fiador, tem o locador direito a exigir outra
garantia, visto que a existente, por assim dizer, desapareceu em termos de
responder pelas obrigações contratuais locativas”.

No mais, a oitava hipótese trata-se de exoneração de garantia constituída por

quotas de fundo de investimento, entretanto, enquanto permanecer essa garantia,
não se pode deixar tais quotas de fundos de investimento desse ônus real e muito
menos aliená-las parciarmente.

Por fim, a nona e última hipótese é a liquidade ou encerramento do fundo de

investimento, cujas quotas forma cedidas fiduciariamente como garantia locatícia.

4.1.3 DO SEGURO DA FIANÇA

O artigo 757 do Código Civil define o contrato de seguro:

Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do

prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a
coisa, contra riscos predeterminados

O seguro de fiança locatícia (modalidade de seguro de credito) é um contrato

de seguro,em que há pagamento de uma taxa, correspondente a um prêmio mensal
ou anual que se ajustar, tendo por fim garantir o pagamento de cerca soma ao
locador, mediante a prejuízo resultante desses riscos futuros, previstos.

69
SANTOS, Gildo. Locação e Despejo. Comentário à Lei 8.245/91. 5 ed. São Paulo: Revista do
Tribunais, 2004.
 67

Gonçalves leciona dessa forma então:

“Considera-se contrato de seguro aquele pelo qual uma das partes,

denominada segurador, se obriga a garantir interesse legítimo da outra,
intitulada segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos
predeterminados (CC, art. 757). O seu principal elemento é o risco, que se
transfere para outra pessoa. Nele intervêm o segurado e o segurador, sendo
este, necessariamente, uma sociedade anônima, uma sociedade mútua ou
uma cooperativa, com autorização governamental (parágrafo único), que
assume o risco, mediante recebimento do prêmio (geralmente em
prestações), obrigando-se a pagar ao primeiro a quantia estipulada
(indenização) para hipótese de se concretizar o fato aleatório, denominado
sinistro. O risco é o objeto do contrato e está sempre presente, mas o
sinistro é eventual: pode, ou não, ocorrer”. (2014. p. 191)

Pelo seguro de fiança locatícia o inquilino paga mensalmente uma quantia à

Companhia e Seguradora, para que ela pague indenização, cobrindo possíveis e
eventuais prejuízos do locador. Garante-se, mediante esse valor, o pagamento de
riscos pelo não pagamento do aluguel.

Scavone então diz:

Caso fosse largamente utlizado – e não é – haveria drástica redução dos

custos, vez que somente o aumento do contingente de seguros possui o
condão de reduzir o valor dos prêmios, o que o tornaria extremante
vantajoso em relação às demais modalidades de garantia (2019. p. 1.420)

Assim, apesar de uma modalidade muito eficaz pois abrange a totalidade das
obrigações locaticias, conforme o Art 4 da Lei 8.245, seu custo é alto, pois com o
pagamento do prêmio realizado a cada 12 (doze) meses.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações

do locatário.
 68

Rodrigues70 leciona por fim:

“Essa modalidade de garantia beneficia ambas as partes envolvidas no

contrato - o locador, “por aumentar sua garantia, e igualmente o locatário,
por livrá-lo do encargo, às vezes humilhante, de apresentar fiador”

4.1.4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade de

garantia locatícia que foi acrescentada pela Lei n. 11.196/2005.

Venosa (2010. p. 45) conceitua:

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade

de garantia locatícia (Lei n. 8.245/91, art. 37, IV, acrescentada pela Lei n.
11.196/2005) em que o devedor cede, até que se dê a liquidação total da
divida ex locato, aos credores seus direitos creditórios, representados em
títulos de investimento emitidas por entidade financeira, originarias de
operações nos seguimentos financeiro, comercial, industrial, de
arrendamento mercantil, prestação de serviços e sistema de distribuição de
valores mobiliários destinados à aplicação em empreendimentos
imobiliários, objeto do fundo, que não poderá ser explorado comercialmente
pelo mesmo, salvo através de locação ou arrendamento, ou em carteira
diversificada de títulos e valores mobiliários.

Diniz complementa:

Tal cessão fiduciária é admitida pela Lei n. 4.728/65, art. 66-B,§§ 3.° a .°
(com redação da Lei n.10.931/2004) e, salvo disposição em contrario, a
posse direta e indireta dos quotas é atribuída ao credor (locador) que, em
caso de inadimplemento ou mora da obrigação locatícia garantida, poderá
vender a terceiro o bem objeto da propriedade fiduciária,
independentemente de leilão, hasta pública ou qualquer outra medida
judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do

70
107 RODRIGUES, Silvio. Direito... p. 237.
 69

seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia,

entregando ao locatário o saldo, se houver, acompanhando do
demonstrativo da operação realizada. (2011, p. 54)

São aplicações financeiras para constituição de fundos dedicados a garantias

71
imobiliárias, caracterizadas por serem indisponíveis, inalienavel e impenhorável,
suas cotas são administradas pela CVM - Comissão de Valores Mobiliários, as quais
são dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato, que tomará posse
dos mesmos, caso o pagamento não seja efetuado.

Dessa forma, Lourenço72, diz:

A cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária será

realizada mediante requerimento por escrito do cotista-cedente,
acompanhado do termo de cessão fiduciária e de uma via do contrato de
locação, observando o disposto nos §§ 1.°,2.° e 4.° do art. 88 da Lei n.
11.196, de 2005; e averbada pelo administrador do fundo no registro de
cotista a que se refere o art. 65, I, a, da Instrução CVM n. 409, de 2004. Tal
averbação constitui a propriedade resolúvel das cotas em favor do credor
fiduciário, e as torna indispensáveis, inalienáveis e impenhoráveis, na forma
do § 3.° do art. 88 da Lei n. 11.196, de 2005. (2002, p.67)

Venosa diz:

O fundo de investimento, em garantia imobiliária, como modalidade de

captação de recursos, requer regulamentação firme e protetora do
investidor, porque se trata de captação de dinheiro no mercado varejista de
locações urbanas. O monitoramento de transações e o controle sobre a
rentabilidade desses investimentos formados, em carteiras, com recursos

71
A constituição, a administração, o funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de
investimento à garantia de locação imobiliária regem-se pelo disposto na Instrução CVM n. 409, de 18
de agosto de 2004, ressalvadas as disposições da Instrução CVM n.432/2006.
72
LOURENÇO, Luiz Guilherme. Teoria geral dos contratos no novo código civil. São Paulo: Método.
2002
 70

financeiros advindos, na origem, de típica poupança popular, isto é,

pulverizadas e contratadas por locatários, homens comuns, mediante o
pagamento do preço de quotas e respectivas cessões, na hipótese de
inadimplemento de obrigações locatícias,requer normatização e fiscalização
por parte da CVM. ( 2013. p. 45)
 71

CONCLUSÃO

Ao fim do presente trabalho, conforme se propôs demonstrar, mesmo que

apenas riscando mera superfície possível do vasto mundo das garantias da locação,
uma vez que isoladamente por si só cada uma já daria vasto tema de projeto de
pesquisa . Espera-se ter tornado visível que a discussão em relação as garantias da
locação encontram muitas ramificações, inclusive além das obviamente jurídicas, tão
qual como afetam e tem relação direta com o cenário socioeconomico do país, além
da forma que se da sua história também é muito ligada com momentos de crise que
o país já passou
.
Buscou-se fazer uma obra introdutória e completa em si, mesmo que de
forma mais generalizada, demonstrando breve histórico e legislação não somente
específicas da locação, mas do direito contratual que é objeto de estudo basilar para
o estudo dessas. E ai sim, poder se debruçar sobre o instituto da locação, que como
foi demonstrado extende-se além da imobiliária, e ai sim, podermos ter uma visao
mais completa da Lei de Loçações, e posteriormente, adentrar nas Garantias
Locatícias, que é objeto destinado fundamentação ética que torna real essa relação
e da segurança ao locador. Além de demonstrarmos como o direito de locação está
sempre se aperfeiçoando e sendo modificado, e ter ciência que o o dispositivo que
dispõe da forma que conhecemos a locação só existe a meros 30 anos, asssim
demonstrado que tem-se um longo caminho a percorrer nesse aspecto ainda.

Por fim, como notou-se as garantias dispostas na lei não constituem a

segurança absoluta do locador, e assume papel principalmente de limitar e reduzir a
possibilidade de inadimplência, o que como se demonstou não elimina totalmente o
risco. Além disso, que pelas possibilidades elencadas, escolher a modalidade, deve-
se levar em consideração as circunstâncias específicas do caso concreto pertinente
aos envolvidos, para se escolher sempre a forma de garantia mais vantajosa.
 72

Como mostrado, o Braisl sofre e tem sofrido histicamente com um povo em

situação financeira precária e que não possui condição para aquisição de um imóvel
próprio, assim é natural o tema da locação ser alvo de tanto litígio, uma vez que
mercado imobiliário por si só gera volatidade e insegurança jurídica para ambas as
partes da relação locatícia, que como inquilinos podem sofrer com garantias
abusivas impostas ou os proprietários podem sofrer com o inadimplemento por uma
garantia não ideal para o risco assumido.
Dessa forma, dispostas no Art.37 e 39 da Lei da Inquilinato, respectivamente,
dispões que não é permitidos que seja dado mais de uma garantia no contrato de
locação e que estendem-se até a efetiva entrega das chaves, ainda que o contrato
tenha sido prorrogado por prazo indeterminado por força de lei.

Assim espera que tenha-se alcançado o objetio de conscientizar e possibiltar

uma relação mais justas para aqueles que devem saber seus direitos e obrigações
que a relação locatícia pode acarretar, e mostrar que a garantia, ao contrário do que
pode-se entender pelo nome, nem sempre garante se não for pautada da melhor
forma ao analisar-se diversos fatores que podem influenciar no seu cumprimento,
uma vez que como mostrado nem sempre os doutrinadores ou jurisprudência
compartilham por “opnião pacificada” em relação a alguns aspectos.

Com tudo que foi demonstrado, espera-se que de alguma forma tenha-se
contribuido para a discussão e reflexões em relação ao tema, para que seja sempre
pertinente e encontre-se cada vez mais espaço para aperfeiçoamento das relações
decorrentes da locação, sejam mediante pesquisas, medidas e estudos empíricos e
científicos para se embasar e podermos alcançarmos um Direito mais justo com as
devidas garantias garantidas aos envolvidos.
 73

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VIEIRA, Hugo Amoedo. Breves apontamentos sobre contratos de locação
Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 15 abr 2021. Disponivel em:
https://conteudojuridico.com.br/consulta/artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-
contratos-de-locacao. Acesso em: 15 abr 2021.