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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS

o perações Imobiliárias talvez seja


a disciplina que maior interesse
irá despertar em você. Óbviamente,
ela é o centro de atenções de todo
profissional que deseja ser um
Corretor de Imóveis reconhecido e
valorizado pelo mercado. Este
profissional, devidamente
especializado e habilitado atuará
como mediador de diversas
transações imobiliárias, e informará
aos interessados as condições e
vantagens para a celebração
de um negócio, através de
um contrato.

Instituto do Corretor

Democrata
Centro de Educação

Escola
República
SUMÁRIO
O CORRETOR PROFISSIONAL
1.1. O Corretor de Imóveis ...................................................... 57

1 1.2. Os Órgãos de Classe ....................................................... 58


1.3. O Trabalho do Corretor de Imóveis ................................... 61
1.4. O Código de Ética Profissional ......................................... 62

O IMÓVEL E O DIREITO DAS COISAS


2.1. O Imóvel e o Direito das Coisas ........................................ 63

2 2.2. Direitos Reais de Gozo ou Fruição ................................... 64


2.3. Direitos Reais em Vendas ................................................ 68

A COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL
3.1. Contratos nas Transações Imobiliárias ............................ 69
3.2. Princípios Básicos do Contrato ........................................ 69
3.3. Os Honorários .................................................................. 70

3
3.4. A Documentação .............................................................. 71
3.5. Registro de Imóveis ......................................................... 72
3.6. Avaliação de Imóveis ....................................................... 74
3.7. Métodos de Avaliação ...................................................... 74
3.8. A Intermediação Imobiliária .............................................. 76
3.9. A Compra e Venda do Imóvel ............................................ 79

AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
4.1. A Incorporação Imobiliária ................................................ 81

4 4.2. Sistemas de Financiamento Imobiliário ............................ 82


4.3. O Planejamento das Cidades ........................................... 85
4.4. A Legislação Ambiental .................................................... 86
4.5. Loteamentos Rurais e Urbanos ........................................ 88

A ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
5.1. Locação Predial Urbana ................................................... 90

5 5.2. A Lei do Inquilinato ........................................................... 94


5.3. Tributos, Impostos e Contribuições .................................. 95
5.4. Administração Imobiliária ................................................. 97

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l Ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei
4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a

UNIDADE 1 revalidação da sua inscrição. Além desta Lei, existe a


Resolução do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (COFECI) nº 695/2001, que considera equi-
parado ao título de Técnico em Transações Imobiliá-
rias, para fins de inscrição nos Conselhos Regionais
O CORRETOR PROFISSIONAL de Corretores de Imóveis;

1.1. O CORRETOR DE IMÓVEIS l Ao possuidor dos Diplomas conferidos ao concluinte


de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências
O Corretor de Imóveis é o profissional liberal, com ati-
Imobiliárias e de Cursos Superiores sequenciais de
vidade regulamentada por Lei Federal, subordinada à
fiscalização pelo CRECI - Conselho Regional de Cor- Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imo-
retores de Imóveis. Sua profissão é reconhecida pela biliários ou de Tecnologia em Negócios Imobiliários e
Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, e regulamentada pelo assemelhados.
Decreto 81.871, de 29/06/1978. O PROCESSO DE INSCRIÇÃO NO CRECI

O Corretor de Imóveis pode exercer sua profissão como A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica
autônomo, contratando sua remuneração através de será efetuada no Conselho Regional da jurisdição. As
seus contratos de corretagem com seus clientes, res- pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de
peitando a tabela homologada pelas entidades da clas- Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deve-
se. Poderá ser dono de imobiliária ou trabalhar em uma, res e têm os mesmos direitos físicos nele inscritas.
como profissional autônomo, dividindo com esta os fru- Estas deverão ter como gerente ou diretor, um Corretor
tos de seu trabalho, uma vez que a mesma deverá dar de Imóveis, individualmente inscrito. Ao Corretor de
todo o suporte para o pleno exercício profissional. Po- Imóveis inscrito será fornecida a Carteira de Identidade
derá também trabalhar como Incorporador Imobiliário e Profissional, numerada em cada Conselho Regional.
também como Administrador de Condomínios Residen-
DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS
ciais e Imóveis de terceiros.
São direitos do Corretor de Imóveis:
A primeira lei que regulamentou a profissão de Corre- l Na sua atividade:
tor de Imóveis foi a Lei 4.116/62, de 1962. Esta lei foi l Exercício legal da profissão;
promulgada por esforço de associações profissionais, l Receber comissão sobre as transações imobiliárias
mas só em 1978, com a nova lei, é que os Conselhos intermediadas;
Regionais e Federais foram criados e com isto a profis- l Associar-se a Sindicato de categoria profissional.
são ganhou maior controle e regulamentação. Atual- l Quanto ao Creci:
mente o Decreto 81.871/78 regulamenta a Lei nº 6.530, l Receber a Carteira de Identidade Profissional;
disciplinando a profissão de Corretor de Imóveis e o l Votar e ser votado para o Conselho Regional e Fe-
funcionamento dos órgãos de fiscalização. deral da categoria.

No Código Civil as funções do corretor aparecem assim


descritas: Art. 722 - “Pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de de-
pendência, obriga-se a obter para a segunda um ou
mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Quem pode exercer a profissão de


Corretor de Imóveis?
Somente nos casos descritos a seguir é permitido atuar
como Corretor de Imóveis:
l Ao possuidor do título de Técnico em Transações
Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Imó-
veis da jurisdição;

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l Anunciar proposta de transação que não esteja au-
DEVERES DO CORRETOR DE IMÓVEIS
torizada por documento firmado por escrito;
São deveres do Corretor de Imóveis: l Fazer anúncio ou impresso relativo à atividade pro-
l Na sua atividade: fissional sem mencionar o número de inscrição;
l Zelar sobre a ética nas Transações Imobiliárias; l Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem
l Denúnciar ao Conselho Regional de Corretores de mencionar o número de registro do loteamento ou
Imóveis, o exercício ilegal da profissão; da incorporação no Registro de Imóveis;
l Zelar e proteger as informações dos clientes confia- l Violar o sigilo profissional;
das em sigilo à sua pessoa; l Negar aos interessados prestação de contas ou re-
l Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribu- cibos de quantia ou documento que lhe tenham sido
indo e participando das mesmas; entregues a qualquer título;
l Conhecer toda a legislação que rege as Transa- l Violar obrigação legal concernente ao exercício da
ções Imobiliárias; profissão;
l Fornecer toda a documentação do imóvel ao adqui- l Praticar, no exercício da atividade profissional, ato
rente para que este examine antes de ser lavrada a que a lei defina como crime de contravenção;
escritura; l Não pagar as contribuições ao Conselho Regional;
l Examinar toda a documentação do imóvel bem co- l Promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas
mo apresentá-la aos possíveis adquirentes; ou que, por qualquer forma, prejudiquem interesses
l Combinar o preço e as condições de venda; de terceiros;
l Proceder a avaliação do imóvel a ser vendido; l Recusar a apresentação da Carteira de Identidade
l Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço; Profissional, quando couber.
l Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas
SANÇÕES DISCIPLINARES
pelos candidatos à compra;
l Emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento. l A sanção disciplinar aplicável ao Corretor de Imóveis
será decidida pelo Conselho, orientado pelas cir-
l Quanto ao Creci: cunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve
l O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da ou grave a falta. A reincidência na mesma falta deter-
Pessoa Jurídica deverá constar obrigatoriamente minará a agravação da penalidade.
de toda propaganda, bem como de qualquer im- l A multa poderá ser acumulada com outra penalidade
presso relativo à atividade profissional; e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro.
l Somente poderá anunciar publicamente o Corretor l A pena de suspensão será anotada na Carteira Pro-
de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver con- fissional de Corretor de Imóveis, ou responsável pe-
tratos escritos de mediação ou autorização escrita la Pessoa Jurídica e, se este não apresentar para que
para alienação do imóvel anunciado; seja consignada a penalidade, o Conselho Regional
l O pagamento da anuidade ao Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro.
constitui condição para o exercício da profissão de
Corretor de Imóveis e da Pessoa Jurídica. Os tipos de sanções disciplinares:
l Advertência verbal;
PROIBIÇÕES E PENALIDADES
l Censura;
São proibições e penalidades a que está sujeito o Cor- l Multa;
retor de Imóveis: l Suspensão da inscrição, por até 90 (noventa) dias
l Multa correspondente ao valor da anuidade será apli- l Cancelamento da inscrição, com apreensão da Car-
cada ao Corretor de Imóveis ou Pessoa Jurídica que teira Profissional.
deixar de votar sem causa justificada;
1.2. OS ÓRGÃOS DE CLASSE
l Sanção disciplinar fixada pelo Conselho Federal se-
rá aplicada ao Corretor de Imóveis ou Pessoa Jurídi- Você sabe que a profissão de Corretores de Imóveis é
ca nos seguintes casos de infração disciplinar: regulamentada por Lei Federal, normatizada e fiscali-
l Transgredir as normas de ética profissional; zada pelo COFECI - Conselho Federal de Corretores de
l Prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe Imóveis e pelos Conselhos Regionais - CRECI. Estas
forem confiados; entidades são autarquias subordinadas ao Ministério
l Exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou do Trabalho e ao Tribunal de Contas da União. Há, tam-
facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não bém, as representações profissionais, tais como: asso-
inscritos ou impedidos; ciações, sindicatos e também as Câmaras Setoriais.

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O COFECI l Julgar os recursos das decisões dos Conselhos Re-
gionais;
O COFECI é o órgão que disciplina e fiscaliza a profis- l Elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regio-
são e o exercício das atividades dos Corretores de Imó-
nais;
veis. É uma Pessoa Jurídica, na forma de autarquia,
l Homologar o regimento dos Conselhos Regionais;
portanto de direito público, vinculada ao Ministério do
l Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos
Trabalho e de acordo com a Lei 6.530/78, tem autono-
Conselhos Regionais;
mia administrativa, operacional e financeira. Por ter atu-
l Credenciar representantes junto aos Conselhos
ação a nível federal, sua sede e foro são no Distrito Fe-
Regionais, para verificações de irregularidades e
deral, sendo composto por dois representantes, efeti-
pendências, caso existentes;
vos e suplentes, de cada Conselho Regional.
l Intervir temporariamente nos Conselhos Regionais,
nomeando diretoria provisória, até que seja regula-
Principais atividades do COFECI:
rizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o tér-
l Criar e extinguir Conselhos Regionais e Subregiões,
mino do mandato, se for comprovada irregularidade
fixando-lhes a sede e a jurisdição;
na administração ou se tiver havido atraso injustifi-
l Baixar normas de ética profissional;
cado no recolhimento das contribuições;
l Elaborar contratos padrão para as atividades de cor-
l Destituir diretor do Conselho Regional, por ato de
retagem;
improbidade no exercício de suas funções;
l Fixar multas e anuidades.
l Promover diligências, inquéritos ou verificações so-
SAIBA MAIS! bre o funcionamento dos Conselhos Regionais e
adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
l Deliberar sobre casos omissos;
Pesquise maiores informações sobre legislação direta-
l Representar em juízo ou fora dele, em todo território
mente no site do COFECI: www.cofeci.gov.br
nacional, os legítimos interessados da categoria
COMPETÊNCIAS DO COFECI profissional.

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem


Como atua o Conselho Regional
por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o
de Corretor de Imóveis?
exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo
território nacional.
l O CRECI é o órgão de fiscalização e controle a nível
l Compete ao Conselho Federal:
estadual e regional.
l Eleger sua diretoria;
l É uma autarquia (órgão de direito público, prestando
l Elaborar e alterar seu Regimento;
contas ao Tribunal de Contas da União), e subordina-
l Exercer função normativa, baixar resoluções e ado-
do ao COFECI e ao Ministério do Trabalho.
tar providências à realização dos objetivos institu-
l Sua diretoria é composta por vinte e sete membros
cionais;
efetivos, eleitos por votação dos Corretores de Imó-
l Instituir o modelo das carteiras de identidade profis-
veis.
sional e dos certificados de inscrição;
l Sua principal função é fiscalizar o exercício profissio-
l Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar bens
nal e zelar pela ética nas negociações imobiliárias,
imóveis;
protegendo a sociedade.
l Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de
sua diretoria, bem como elaborar a previsão orça-
mentária para o exercício seguinte;
Suas principais atividades são:
l Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de
l Criar e extinguir conselhos regionais e subregiões,
Imóveis e de Pessoas Jurídicas.
fixando-lhes sede e jurisdição;
l Organizar e manter o registro profissional e de pes-
l Baixar normas de ética profissional;
l Elaborar contrato padrão para os serviços de corre-
soas físicas e jurídicas inscritas.
l Expedir carteiras profissionais e certificados e de ins-
tagem de imóveis de observância obrigatória pelos
inscritos; crição.
l Fixar multas, anuidades e emolumentos devido aos
l Impor sanções previstas na lei.
Conselhos Regionais; l Baixar sanções no âmbito de sua competência.
l Decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Re-
gionais;

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COMPETÊNCIAS DO COFECI ÓRGÃOS REPRESENTATIVOS DO CORRETOR

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm l FENACI - Federação Nacional dos Corretores de
por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área Imóveis - É onde estão congregados todos os Sindi-
de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. catos de Corretores de Imóveis do Brasil. A FENACI
desenvolve política de atuação em nível federal, vi-
Eles terão sede e foro na capital do Estado, ou de um sando valorizar a profissão de Corretor de Imóveis.
dos Estados, a critério do Conselho Federal.
l SINDIMÓVEIS - Sindicato dos Corretores de Imóveis
Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte - Segundo a CLT- Consolidação das Leis do Trabalho,
e sete) membros, efetivos e suplentes eleitos, sendo 2/3 todo o profissional tem direito à livre sindicalização. O
(dois terços) eleitos por votação secreta em Assembleia Sindicato dos Corretores de Imóveis é o Sindimóveis
Geral, especificamente convocada para esse fim. os quais normalmente funcionam a nível estadual,
podendo ser a municipal ou regional. O Sindicato re-
l Compete aos Conselhos Regionais: presenta a classe de corretores em suas demandas
l Eleger sua Diretoria; junto à sociedade, município, estado, sindicatos pa-
l Aprovar seu regimento, de acordo com o Regimen- tronais e organismos reguladores da profissão, tais
to padrão elaborado pelo Conselho Federal; como: CRECI e COFECI. O SINDIMÓVEIS tem elei-
l Fiscalizar o exercício profissional na área de sua ju- ção a cada 3 (três) anos e todos associados podem
risdição; votar e ser votados conforme o estatuto da entidade.
l Cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho
Federal; l SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Ven-
l Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e ado- da, Locação e Administração de Imóveis Comercias e
tar as medidas destinadas à efetivação da sua re- Residenciais - É o Sindicato das Empresas Imobiliá-
ceita e a do Conselho Federal; rias e Condomínios Residenciais. Sua função é orga-
l Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de nizar a classe para ter maior representatividade na
sua diretoria, bem como a previsão orçamentária sociedade, atuando de forma conjunta, prestando as-
para o exercício seguinte, submetendo essa maté- sistência jurídica, representação política, promoven-
ria à consideração do Conselho Federal; do estudos de mercado, ciclos de palestras, etc.
l Propor a criação de subregiões em divisões territo-
riais que tenham um número mínimo de Corretores l SINDUSCON - Sindicato da Construção Civil - É o sin-
de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal. dicato patronal das empresas da Construção Civil e
l Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores representa empresas do setor, voltadas à construção
de Imóveis e de Pessoas Jurídicas; de imóveis residenciais, comerciais, industriais, da
l Organizar e manter o registro profissional das pes- habitação popular e obras públicas. Realiza trabalho
soas físicas e jurídicas inscritas; institucional junto ao governo, em busca de melhores
l Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certi- condições para desenvolvimento da atividade de
ficado de Inscrição; suas empresas associadas e para o segmento.
l Impor as sanções previstas pelo Regulamento;
l Baixar resoluções no âmbito de sua competência; l Associação dos Corretores de Imóveis - Compos-
l Representar em juízo ou fora dele, na área de sua ta, normalmente, por agremiações municipais, onde
jurisdição, os legítimos interesses da categoria; os corretores se reúnem para fortalecer sua profis-
l Indicar e eleger, dentre seus membros, represen- são e ganhar representatividade junto aos órgãos mu-
tantes efetivos e suplentes, que irão compor o Con- nicipais, cartórios, sindicato e Conselhos Regionais.
selho Federal;
l Promover, perante juízo competente, cobrança das l Câmara do Mercado Imobiliário - São associações
importâncias correspondentes a anuidades, multas de empresários do ramo imobiliário, englobando os
e emolumentos, esgotados os meios de cobrança segmentos da administração de imóveis, corretagem,
amigável. construção, incorporação e loteamento. As câmaras
promovem as mais diversas atividades de apoio e
Pesquisa do Mercado Imobiliário, propiciando aos
seus associados uma série de informações e estu-
dos, auxiliando-os na tomada de decisões.

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1.3. O TRABALHO DO CORRETOR DE IMÓVEIS obrigações legais, etc. Compete à administração de
imóveis o correto recolhimento e depósito do valor do
Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermedia- aluguel, se houver. Cuidam da seleção de possíveis
ção na compra, venda, permuta e locação de imóveis e pretendentes a se tornarem locatários e fiadores. Ca-
acompanhar a comercialização imobiliária. No Código be ainda à administração, a manutenção do imóvel,
Civil Brasileiro o trabalho, é assim descrito: procurando oferecer produtos e serviços de qualida-
de sem que o proprietário tenha que se envolver com
Art. 723 - “O corretor é obrigado a executar a mediação os prestadores de serviços.
com a diligência e prudência, e a prestar ao cliente, ex-
pontaneamente, todas as informações sobre o anda- l Administração de Condomínios - Poderá ser o sín-
mento do negócio“. (Redação dada pela Lei nº 12,236, dico do condomínio. Consiste na gestão das rotinas
de 2010). do condomínio: administração de materiais, pesso-
as, conservação e prestação de contas. O Corretor
As atribuições de um Corretor de Imóveis poderão tam- poderá também ser o administrador, reunindo em um
bém ser exercidas por Pessoas Jurídicas, devidamente escritório especializado profissionais na área contá-
inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imó- bil responsáveis pelos lançamentos de contas a pa-
veis da jurisdição. O atendimento ao público interessa- gar e a receber e demais obrigações legais.
do na compra, venda, permuta ou locação de imóvel,
cuja transação esteja sendo patrocinada por Pessoa Dentre as principais atividades do administrador do
Jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imó- condomínio, destacam-se:
veis inscrito no Conselho Regional de jurisdição. l Convocar a Assembleia dos condomínios;
l Representar, ativa e passivamente, o condomínio,
Principais atribuições do praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessá-
Corretor de Imóveis. rios à defesa dos interesses comuns;
l Dar imediato conhecimento à Assembleia da exis-
l Agenciamento de Imóveis - O agenciamento de tência de procedimento judicial ou administrativo,
imóveis caracteriza-se pela captação de imóveis de de interesse do condomínio;
terceiros ou clientes potenciais. Tal captação pode l Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento
dar-se por pesquisa de campo, onde o Corretor de Interno as determinações da Assembleia.
Imóveis busca possíveis clientes, contatando direta-
mente nos prédios, junto aos porteiros, síndicos e l Mediação de Compra e Venda - O encontro entre as
também por anúncios de jornais, indicação de clien- partes que buscam realizar um negócio nem sempre
tes e contato com cliente antigo da carteira de clientes é fácil, chegando muitas vezes a ser impossível à sua
da imobiliária, entre outras. intermediação sem um agente que faça a mediação.
O Corretor de Imóveis é o profissional que pode avali-
l Avaliação de Imóveis - A avaliação de imóveis con- ar qual a dimensão real de cada interesse e encontrar
siste na determinação técnica do valor de mercado o resultado que mais se aproxime do consenso.
dos bens ou direitos sobre eles. Existem procedimen-
tos adequados para a realização das análises de va- Na intermediação de compra e venda o Corretor deve
lor e as atividades de avaliações de imóveis urbanos avaliar todos os aspectos que estão envolvidos na
formam um extenso campo profissional, legalmente negociação e conduzi-la com ética, buscando a me-
reservado aos engenheiros civis e arquitetos. Os ob- lhor solução para o cliente.
jetos de uma avaliação podem ser terrenos para habi-
tação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apar- l Gestão de Loja Imobiliária - A gestão de loja imobi-
tamentos, salas comerciais ou prédios industriais. liária requer um perfil de profissional com conheci-
Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional mento do mercado imobiliário, administração de ne-
deve conhecer não só as ferramentas matemáticas gócios e gerenciamento de pessoas. Por esta razão o
envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento Corretor de Imóveis pode atuar como
do mercado onde se situam os imóveis.
Gerente de Imobiliária, atuando na gestão dos negó-
l Administração de Imóveis - A administração de cios a serem efetuados, na organização dos docu-
imóveis consiste na execução de atividade de inte- mentos necessários, no atendimento a clientes e na
resse do cliente como pagamento de taxas, impostos, gestão dos profissionais envolvidos.

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l Incorporação de Empreendimentos Imobiliários - A palavra ética é derivada do grego,
Incorporação Imobiliária é a atividade exercida com o e significa aquilo que pertence ao caráter.
intuito de promover e realizar a construção, para alie- Num sentido mais prático podemos compreender
nação parcial ou total de edificações ou conjunto de um pouco melhor esse conceito examinando
edificações compostas de unidades autônomas. O condutas do nosso dia a dia, quando nos referimos,
corretor, em face de seu conhecimento e a legislação, por exemplo, ao comportamento de alguns
pode ser o incorporador do negócio imobiliário. profissionais tais como: um médico, jornalista,
advogado, empresário, um corretor, um professor.
1.4. O CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
A ética pode ser confundida com lei,
O Código de Ética Profissional determina a forma pe- embora que, com certa frequência a lei tenha como
la qual o Corretor de Imóveis deve se conduzir durante o base princípios éticos. Porém, diferente da lei,
exercício profissional. nenhum indivíduo pode ser compelido, pelo Estado
Os deveres dos Corretores de Imóveis compreendem, ou por outros indivíduos a cumprir as normas éticas,
além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo nem sofrer qualquer sanção pela desobediência a
do prestígio de sua classe profissional e o aperfeiçoa- estas; mas a lei pode ser omissa quanto
mento da técnica das transações imobiliárias. a questões abrangidas pela ética.
Resolução COFECI nº 326/92. A ética e a cidadania são dois dos conceitos que
constituem a base de uma sociedade próspera.
O Código de Ética Profissional
do Corretor de Imóveis você encontra na íntegra Ética e Moral são temas relacionados,
nas páginas 05 e 06 desta edição. mas são diferentes, porque moral se fundamenta
na obediência a normas, costumes ou
mandamentos culturais, hierárquicos ou religiosos
ATENÇÃO! e a ética, busca fundamentar o modo de viver pelo
pensamento humano. A ética não se resume à moral,
Conforme determina o novo Código Civil, o Corretor de ao costume, ou hábito, mas busca a fundamentação
Imóveis responde civil e penalmente por atos profissio- teórica para encontrar o melhor modo de viver; a
nais danosos ao cliente a que tenha dado causa por busca do melhor estilo de vida.
imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
A ética no ramo imobiliário diz respeito à forma
como os agentes ou corretores imobiliários
ATENÇÃO!
interagem com os possíveis clientes.
No mercado imobiliário, um dos valores mais
Decreto-Lei 3.688 - Art. 47 - Exercer profissão, ativida- importantes é a credibilidade, que é um valor que se
de econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher conquista trabalhando de forma ética. Muitos agentes
as condições a que por lei está subordinado o seu exer- imobiliários forçam uma venda ou um imóvel, sendo
cício, está sujeito a pena de prisão simples, de 15 dias a que muitas vezes escondem detalhes que sabem
3 meses ou multa pecuniária. que irão prejudicar o cliente no futuro. Trabalhar de
forma ética é pensar no bem comum e deixar o
individualismo para trás. O profissional deve
procurar a satisfação mútua das partes.
Para vender com ética,
Quando um negócio é conduzido e fechado e forma
primeiro, venda para você mesmo,
ética, a probabilidade da fidelização do cliente é
depois compre de você mesmo. muito maior. O mundo imobiliário lida com
Se você ficar satisfeito, mercadorias intangíveis, como a ética, o bom senso,
a criatividade, o profissionalismo, o conhecimento do
com certeza, estará produto, etc. Desta forma, um agente imobiliário
no caminho certo. inteligente, profissional e ético atua com justiça e
decência, sabendo que o âmago da sua profissão
não é lidar com imóveis e sim construir relações
saudáveis e tornar sonhos em realidade.

62
A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hi-

UNIDADE 2 dráulica e os monumentos arqueológicos. Propriedade


é plena quando todos os seus direitos elementares e os
direitos de usar, gozar e dispor estão reunidos em mãos
de um só titular. Sendo tais elementos autônomos, nem
sempre são detidos por uma só pessoa. O proprietário
O IMÓVEL E O DIREITO DAS COISAS do solo tem o direito de explorar os recursos minerais
de emprego imediato na construção civíl, desde que
2.1. O IMÓVEL E O DIREITO DAS COISAS não submetidos à transformação industrial.
Você saberia conceituar o que é um Imóvel? PROPRIEDADE x POSSE
Conforme o Dicionário Imobiliário de Raimundo e Al-
meida (2002, p.178): - “Imóvel é toda coisa que se acha A propriedade distingue-se da posse, porque:
fixada num lugar, de onde não pode ser removida sem l A propriedade é a relação entre uma determinada
fragmentar-se ou perde a sua forma ou substância. O pessoa e uma coisa específica. Ela está alicerçada
mesmo que bens de raiz”. na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurí-
De acordo com sua destinação, os imóveis classificam- dico, e criando uma relação de direito. O proprietário
se em comerciais e residenciais e, conforme a sua loca- pode usar, gozar e dispor da coisa e usar meios jurí-
lização, podem ser urbanos ou rurais. dicos para retomá-la de quem injustamente a pos-
sua ou detenha.
Os imóveis podem ser: l A posse consiste numa relação de pessoas e coisa,
fundada na vontade do possuidor, criando mera rela-
l Imóveis por natureza: bens físicos que não podem ção de fato.
ser removidos em função de sua natureza. Exemplo:
solo, subsolo, águas em superfície, árvores em pé. Quais as Características da
l Imóveis por acessão física artificial: bens que não Posse de um Imóvel?
podem ser removidos e colocados em determinado
local, artificialmente, pelo homem. Exemplo: cons- l A posse é uma situação de fato, em que uma pessoa,
truções diversas, sementes lançadas ao solo. independente ou não de ser proprietária, exerce so-
l Imóveis por acessão intelectual: bens permanen- bre esta coisa poderes ostensivos, conservando e
tes, que visam facilitar ou melhorar o desenvolvimen- defendendo-a.
to das atividades. Estes bens são resultados de ativi- l Adquire-se a posse desde o momento em que se tor-
dades intelectuais.Exemplo: manual ou máquina em- na possível o exercício, em nome próprio, de qual-
pregada em propriedade agrícola. quer dos poderes inerentes à propriedade.
l Imóveis por disposição da lei: direitos tais como l Posse é o exercício de um dos direitos inerentes à
hipoteca, penhor e usufruto. propriedade, o modo pelo qual esta se manifesta.
l A posse é distinta do domínio e tem vida autônoma,
Na sua atividade como Corretor de Imóveis, você convi- independente. Pode existir isoladamente ou coexistir
verá com quase todas estas categorias. Dependendo com ele.
da região em que você trabalhará, irá tratar com imó- l A posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a
veis rurais ou urbanos, prédios, terrenos, etc. Portanto, pretende ou por seu representante; e por um terceiro
vamos estudar mais detalhadamente cada uma delas. sem mandato, dependendo de retificação.
A primeira ideia que se tem quando falamos sobre imó-
veis é quanto ao conceito de propriedade. É a partir de- Quais são os Efeitos da Posse?
la que tudo acontece: a compra, a venda, a locação, etc. l O direito ao uso dos interditos.
l A percepção dos frutos.
Como definir o conceito de Propriedade. l O direito da retenção por benfeitorias.
A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o sub- l A responsabilidade pelas deteriorações.
solo, correspondentes em altura e profundidade à sua l A posse conduz ao usucapião.
utilização. O proprietário não poderá opor-se às ativi- Se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova
dades que sejam realizadas, por terceiros, à uma altu- compete ao adversário, pois a posse se estabelece
ra ou profundidade tais que ele não tenha motivo legiti- pelo fato. O possuidor goza da posição mais favorável
mo em impedí-las. em atenção à propriedade.

63
00
Tipos de Ações para a Defesa da Posse: 2.2. DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
O Direito estabelece algumas modalidades de defesa
da posse, dentre as quais se cita: Os direitos reais de gozo ou fruição podem ser:
l Ação de manutenção da posse; l O usufruto;
l Ação de integração de posse; l A servidão;
l Interdito proibitório; l O uso;
l Ação de imissão de posse; l A habitação;
l Embargos de terceiro; l A superfície;
l Ação de nunciação de obra nova. l A renda.

USUFRUTO
Como se perde a Posse:
Perde-se a posse quando cessa, embora contra a von- O usufruto constitui o direito real de fruir (gozo, posse,
tade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refe- usufruto) a utilidade e frutos de uma coisa, enquanto
re o Código Civíl em seu Art. 1.196 - “Considera-se pos- temporariamente destacada da propriedade. A função
suidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou econômica do usufruto é assegurar meios para a sub-
não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. sistência de certos proprietários quando se institui a al-
A posse também se perde por: guém determinado imóvel.
l Alienação;
l Renúncia;
O Código Civil, em seu artigo 1.390, estabelece:
l Abandono;
“O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou
l Perecimento da coisa;
imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste,
l Desapropriação.
abrangendo-lhe o todo ou em partes, os frutos e utilida-
QUAL O CONCEITO DO DIREITO? des”. Usufrutuário ou usufruidor é a quem foi concedido
os direitos, posse, uso e gozo da coisa.
Seja o imóvel de propriedade ou de posse, ele é estu-
dado pela ciência do Direito a qual determina, aplicando
A extinção do Usufruto:
as leis, como devem ser efetuadas as transações, quais
O usufruto se extingue quando cancelado o registro no
os direitos e deveres dos integrantes do processo.
Cartório de Registro de Imóveis, através de:
“O direito é a realização da lei. Subjetivamente
considerado, é o interesse protegido pela ordem l Renúncia ou morte do usufrutuário;
jurídica que cada um tem de agir, praticar, ou não, l Termo de sua duração;
livremente um ato lícito, ou exigir que outrem o l Extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usu-
pratique ou se abstenha de praticar”. (Raimundo, 2002) fruto foi constituído, ou se ela perdurar, pelo decurso
p.130) de trinta anos da data em que se começou a exercer;
TIPOS DE DIREITOS REAIS l Cessação do motivo de que se origina;
l Direitos sobre a coisa própria: a propriedade. Direi- l Destruição da coisa;
tos de uso, gozo, fruição e disposição da mesma. O l Consolidação;
direito real pleno, ou seja, a propriedade tem por ob- l Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou
jeto a coisa móvel ou imóvel, corpórea ou incorpó- arruina os bens, não lhes conservando;
rea, do próprio titular. l Não uso, ou fruição da coisa na qual recai o usufruto.
l Direitos sobre a coisa alheia: os direitos estão ga-
USO
rantidos em contratos, normalmente onerosos pre-
vendo uma contrapartida. Os direitos reais limitados, O novo Código Civil nos dá o conceito de uso:
incidentes sobre coisa alheia, têm por objeto a pro- “O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos,
priedade limitada. São direitos que implicam em res- quando o exigirem as necessidades suas e de sua famí-
trições à propriedade alheia, em beneficio do titular: lia”. “Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuá-
l Direitos reais de gozo ou fruição: superfície, ser- rio conforme a sua condição social e o lugar onde viver”.
vidões, usufruto, uso, habitações, renda, constituí- Ou seja, é como uma restrição ao usufruto, pois se dá
dos sobre imóveis. em relação à detenção temporária da coisa alheia para
l Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipo- dela tirar as utilidades, para si ou sua família em coisas
teca e alienação fiduciária em garantia. móveis e imóveis.
l Direitos reais de aquisição: o direito do promiten- - O uso difere na sua extensão e duração.
te comprador do imóvel. - O uso é personalíssimo e não pode ser cedido a outro.

64
Conforme o Novo Código Civil: “As necessidades da l O condomínio especial constituído é indivisível, não
família do usuário compreendem as de seu cônjuge, sendo passível de extinção, salvo deliberação favorá-
dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço do- vel tomada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos con-
méstico”. - “São aplicáveis ao uso, no que não for con- dôminos, no caso de execução de urbanização pos-
trária à sua natureza, à disposição relativa ao usufruto”. terior à constituição do condomínio.
HABITAÇÃO SERVIDÃO
Assim dispõe o Código Civil, Art. 1.414 - “Quando o uso Servidão é um direito real sobre coisa alheia de cará-
consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, ter acessório, perpétuo e indivisível. Uma vez criada a
o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, servidão e inscrito o ato que a institui, a servidão se in-
mas simplesmente ocupá-la com sua família”. corpora ao prédio dominante.
Por sua vez, é uma forma de uso regida pelas disposi-
ções do usufruto. Não pode ser dividida nem cedida, só Este direito real se transmite a quem quer que seja o
pode ser exercida pessoalmente e confere ao usuário, proprietário do prédio dominante e onera o prédio servi-
direitos e deveres. ente, seja quem for seu dono. A servidão é perpétua, no
sentido de que é irresgatável sem anuência do pro-
Quais os direitos do usuário? prietário do prédio dominante.
l Fruir a utilidade da coisa.
l Administrar a coisa. É o direito real constituído em favor de um prédio (o do-
l Perceber frutos que bastem às suas necessidades e minante), sobre outro prédio (o serviente), pertencente
de sua família. a dono diverso. A servidão tem por fim aumentar a utili-
dade do prédio dominante e implica restrições trazidas
Quais os deveres do usuário? ao prédio serviente.
l Conservar a coisa.
l Não dificultar o exercício dos direitos do proprietário. Quais os tipos de servidão?
Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitação ex-
tingue-se pelos mesmos modos como se acaba o l Servidão de passagem: o proprietário de um imóvel
usufruto. assegura a prerrogativa de transitar pelo imóvel de
USUCAPÍÃO outrem.
l Servidão de iluminação ou ventilação: fica o dono
Usucapião é aquisição de propriedade móvel ou imóvel do prédio serviente impedido de construir em deter-
pela posse prolongada e sem interrupção, durante o minada área de seu terreno, para não prejudicar o
prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva. acesso de luz ou de ar ao prédio dominante.
l Servidão de Aqueduto ou de Gasoduto: o proprie-
Algumas exigências precisam ser atendidas para a le- tário de um prédio (ou terreno) tem a prerrogativa de
galização de usucapião. Para obter legalmente o domí- fazer com que a água (ou o gás) a este necessária
nio, a situação da posse necessita atender algumas ca- atravesse pelo prédio (ou terreno) serviente.
racterísticas: l Servidão de pastagens: adquire um criador o direito
de fazer com que o seu gado se alimente nos pastos
l Possuir área, urbana ou rural, de até 250 metros qua- do imóvel serviente.
drados por 05 (cinco) anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando para sua moradia ou da família.
O usufrutuário possui a coisa mas essa
l Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. coisa não é dele, isto é, tem a sua posse,
mas não a sua propriedade.
l Em áreas maiores de 250 metros quadrados, ocupa-
Pode utilizar e desfrutar a coisa, obter os
das por população de baixa renda para sua moradia,
seus frutos, tanto monetários como em
por mais de cinco anos, ininterruptamente e sem opo-
espécie, mas não é o dono da coisa.
sição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, existe a possibilidade O usufrutuário também não pode alienar a
de serem usucapidas coletivamente, desde que os coisa sem o consentimento do proprietário.
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
urbano e rural.

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O que caracteriza a indivisibilidade PENHOR
das servidões?
A servidão não pode ser instituída em favor de parte ide- É o direito real que submete móvel ou mobilizável ao pa-
al do prédio dominante, nem incidir sobre parte ideal do gamento de uma dívida. Assim, este ficará como garan-
prédio serviente. Se o proprietário do imóvel dominante tia ao pagamento de uma obrigação assumida ou deter-
se torna condômino do serviente, ou vice-versa, man- minada legalmente. Geralmente é objeto de coisas mó-
tém-se a servidão. Defendida a servidão por um dos veis, mas também pode recair sobre os imóveis, como
condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a no caso do penhor agrícola e pecuário.
ação. Ela subsiste, no caso de partilha, em beneficio de
cada um dos quinhões do prédio dominante, e continua O que pode ser objeto de Penhor?
a gravar cada um dos quinhões do prédio serviente. l As coisas;
l Os imóveis por cessão;
Como se dá a extinção das Servidões? l Os direitos;
l Pelo cancelamento de sua transcrição no registro de l Os títulos de crédito;
Imóveis. O cancelamento deve ser deferido por ato
judicial e a pedido do dono do prédio serviente, mes- Quais as principais características do Penhor?
mo com impugnação do dono do prédio dominante. l É de natureza indivisível.
l Quando o titular houver renunciado à sua servidão. l Pressupõe a existência da dívida, como garantia de
l Quando a servidão for de passagem, que tenha ces- pagamento de uma dívida.
sado pela abertura da estrada pública acessível ao l Deve pertencer ao próprio devedor, a coisa oferecida
prédio dominante. em garantia.
l Quando o dono do prédio serviente resgatar a servi- l O credor não pode, sem mais formalidades, ficar com
dão. o objeto de garantia.
l Pela reunião de dois prédios no domínio da mesma l É um direito de certa duração e não pode exceder a
pessoa. certo prazo. A tradição efetiva a entrega da coisa ao
l Pela sucessão das respectivas obras por efeitos do credor. Que também é inerente ao penhor.
contrato ou de outro título expresso.
l Pelo não uso durante dez anos contínuos. Como acontece a Extinção do Penhor?
l Extinguindo-se a obrigação;
Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade. l Perecendo a coisa;
São direitos reais de garantia da propriedade o penhor, l Renunciando o credor.
a hipoteca e a anticrese. Sendo que estes diferem dos Presume-se a renúncia do credor quando consentir na
direitos reais de gozo como a enfiteuse, o usufruto, o venda particular do penhor sem reserva de preço; quan-
uso, a habitação e as servidões. Enquanto o titular de do restituir a sua posse ao devedor ou quando anuir a
direitos reais de gozo pode usar e fruir do objeto de sua substituição por outra garantia, dando-se a conces-
posse, o titular de direitos reais de garantia pode, por são judicial, a remissão ou a venda da coisa empenha-
sua iniciativa, obter a satisfação da dívida garantida pe- da, feita pelo credor ou por ele autorizada.
la coisa.
ANTICRESE
Dispõe o novo Código Civil que:
Enfiteuse: ”Direito real em contrato perpétuo, alienável Diferente do penhor comum, a anticrese recai em bem
e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprie- imóvel e constitui-se do direito real de perceber os fru-
tário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, contra o os sobre o imóvel alheio. Estabelece o novo Código
pagamento de uma pensão anual certa e invariável”; Civil: Art. 1506 - “Pode o devedor ou outrem por ele, com
Aforamento: “Só aquele que pode alienar poderá em- a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de per-
penhar, hipotecar ou dar em anticrese”. Só os bens que ceber, em compensação da dívida, os frutos e rendi-
se podem alienar poderão ser dados em penhor, anti- mentos”. É permitido estipular que os frutos e rendi-
crese ou hipoteca. “A propriedade superveniente torna mentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta
eficaz, desde o registro, as garantias reais estabeleci- de juros, mas se o valor ultrapassar taxa máxima permi-
das por quem não era dono”. “A coisa comum a dois ou tida em lei, às operações financeiras, o remanescente
mais proprietários não pode ser dada em garantia real, será imputado ao capital. Quando a anticrese recai so-
na sua totalidade, sem o consentimento de todos, mas bre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo deve-
cada um pode, individualmente, dar em garantia real a dor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o
parte que tiver”. imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese”.

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Como se dá a extinção da Anticrese? l Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis
A extinção se dá com o real pagamento da dívida ou do delinquente, para satisfação do dano causado pe-
com o perecimento da coisa dada em garantia ou ainda, lo delito e pagamento das despesas judiciais;
pela desapropriação. l Ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou forma
da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro
HIPOTECA
que fez a reposição;
É um direito real de garantia onde o devedor confere l Ao credor sobre o imóvel arrematado do restante do
ao credor um imóvel de sua propriedade para possível preço da arrematação.
resgate de dívida, estabelecida para assegurar o paga-
mento e fortalecer o crédito. A hipoteca surge com a sua Em que consiste a Remissão de Hipoteca?
inscrição e se extingue com a averbação de sua causa A remissão de hipoteca é a liberação do imóvel hipote-
extinta no Registro Imobiliário. cado mediante o pagamento feito ao credor, ou da to-
talidade da dívida ou do valor do imóvel.
Quais os Princípios que regem a Hipoteca?
Quem tem o direito de Resgatar o
l O principio da Especialização: Que consiste na de- Imóvel Hipotecado?
terminação precisa e pormenorizada dos bens dados
em garantia, com suas características e caracteriza- l O próprio devedor: a este se concede a prerrogativa
ções, bem como o montante da dívida, prazo, taxas de registrá-la dentro do processo de execução, de-
de juros, etc. pois da primeira praça e antes da assinatura do auto
l O princípio da Publicidade: Faz-se por meio de re- de arrematação, depositando o montante da dívida
gistro no Cartório de Imóveis para dar ciência a todos ou o valor oferecido naquela praça;
os interessados que o imóvel está sujeito ao ônus hi- l O credor da segunda hipoteca: se houver mais de
potecário. A validade da hipoteca depende que o de- uma hipoteca onerando o imóvel, o credor da segun-
vedor seja o proprietário do imóvel dado em garantia. da hipoteca só terá como garantia daquilo que sobrar,
após o pagamento ao primeiro credor;
Quais os Bens objeto de Hipoteca? l O adquirente do imóvel hipotecado: a Lei confere
l Os imóveis e os acessórios dos imóveis; ao adquirente do imóvel hipotecado o direito de res-
l As estradas de ferro; navios; aeronaves; gatá-lo.
l Os recursos naturais, independente do solo.
Segundo o Código Civil - Art. 1481: “... dentro de 30
Como de classificação das Hipotecas quanto (trinta) dias subsequentes à transcrição do título aquisi-
à sua Origem? tivo, ao adquirente pode criar hipotecários, propondo
importância não inferior ao preço por que o adquiriu”.
l Convencional: quando se origina de um contrato.
Aquela que deriva do livre consentimento das partes Como se dá extinção da hipoteca?
em que o devedor oferece em garantia, assegurando l Arrematação: É a compra de quaisquer bens, feita
desta forma, a execução de uma obrigação. Na escri- em leilão público.
tura devem constar: o total da dívida; o prazo para pa- l Adjudicação: Ato pelo qual os bens são transferidos
gamento; a taxa de juros, se houver; a descrição por- ao exequente.
menorizada da coisa dada em garantia; l Pela extinção da obrigação principal;
l Legal: quando emana da Lei. É a que não se origina
l Pelo perecimento das coisas;
de um contrato, mas a que é imposta pela Lei; l Pela resolução da propriedade;
l Judicial: quando decorre da sentença.
l Pela renúncia do credor;
l Pela remição.
Quais os casos aplicados à Hipoteca Legal? Pela arrematação ou adjudicação, penhorados ao de-
l Às pessoas de direito público interno, sobre os imó-
vedor e levados a leilão são transmitidos ao credor, por
veis pertencentes aos encarregados da cobrança,
preço igual ao da avaliação, ou pelo valor de maior lan-
guarda ou administração dos respectivos fundos e
ce, quando arrematados por terceiros.
rendas;
l Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que
passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário
do casal anterior;

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2.3. DIREITOS REAIS EM VENDAS Quais os principais requisitos de um
Contrato Preliminar de Compra e Venda?
Os Direitos Reais de dispor em Vendas ou Aquisição.
O proprietário tem direito de dispor o seu imóvel para l Irretratabilidade: para que a promessa de venda ini-
venda e poderá fazê-lo caso não haja nenhum impedi- cie um direito real é necessário que não exista cláu-
mento, tais como: sula de arrependimento. A irretratabilidade significa
l hipoteca; que este contrato não pode ser desfeito ou revogado
l concordância do cônjuge; pela vontade unilateral. Ele é a garantia real de que o
l alienação; negócio será efetuado.
l desapropriação, etc.
No caso de um Contrato Preliminar de Compra e Venda
Quando o imóvel não tem nenhum impedimento legal de um apartamento.
de venda e o proprietário assina uma promessa de l Imóvel: não existe o direito real na promessa de ven-
venda e todas as cláusulas são cumpridas pela outra da de coisa móvel. Somente imóvel e qualquer imóvel
parte, esta promessa é irrevogável. Na promessa de (loteado ou não loteado). Esta modalidade contratual
compra e venda, o titular não tem os atributos do domí- com eficácia de direito real, é restrita à bens imóveis,
nio sobre a coisa. Tanto por suas características como não sendo utilizada, portanto para veículos, barcos,
por suas finalidades, consideramos como um direito etc.
real novo. Distingue-se dos direitos reais de gozo e dife- l Preço: seja este pago à vista ou dividido em presta-
rencia-se dos direitos reais de garantia. ções, neste tipo de contrato, sempre deve ser descri-
to o valor do negócio acordado entre as partes.
PONTO CHAVE!
l Inscrição: o ponto importante desse direito real é a
inscrição no registro imobiliário. É obrigatória a ins-
Não devemos confundir a Proposta de Compra e Venda crição no Cartório de Registros de Imóveis deste
com o Direito Real respectivo: o primeiro é o ato causal Contrato, para que tenha a devida validade.
do segundo. A Proposta de Compra e Venda pode tor- l Outorga uxória: não pode ser dispensada; a depen-
nar-se a causa geradora do direito real. A Proposta, der do regime de bens, o marido não pode gravar
quando possuir cláusula de irrevogabilidade e irretrata- nem alienar em ônus reais os bens imóveis sem o
bilidade, validamente assinada pelas partes, trans- consentimento da esposa e vice-versa.
muta-se em Compromisso Irretratável de Compra e
Venda, possuindo eficácia de direito real e, cumpridas Quais as outras Formas de Aquisição
as obrigações nele contidas, possibilita a transferência de um Imóvel?
da propriedade pela via judicial, em havendo recusa
pelo promitente vendedor. A ação respectiva para o ca- l Aluvião - Diz respeito a um terreno sedimentar que
so é nominada como “Adjudicação Compulsória”. se acrescenta lentamente além dos de marinha, que
se forma às margens de um rio navegável, oriundo de
Vejamos requisitos da lei no novo Código Civil: depósitos ou aterros naturais ou de desvio do curso
“Mediante Promessa de Compra e Venda, em que se de suas águas. É uma forma de acessão de proprie-
não pactuou arrependimento, celebrada por instrumen- dade imóvel.
to público ou particular, e registrada no Cartório de Re-
gistro de Imóveis, adquire o promitente comprador di- “Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivel-
reito à aquisição do imóvel”. mente, por depósitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das águas
“O promitente-comprador, titular de direito real, pode destas, pertencem aos donos dos terrenos margi-
exigir do promitente-vendedor, ou de terceiros, a quem nais, sem indenização”.
os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no l Formação de Ilhas - É a formação de ilhas pelo des-
instrumento preliminar; e se houver recusa, requerer ao vio da corrente. As ilhas que se formarem em corren-
juiz a adjudicação do imóvel”. tes comuns ou particulares pertencem aos proprietá-
rios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras se-
O judiciário brasileiro tem concedido o direito à adjudi- guintes:
cação do imóvel, mesmo quando o Compromisso Irre- l As que se formarem no meio do rio consideram-se
tratável de Compra e Venda não é levado a registro. acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos

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fronteiros de ambas as margens, na proporção de
suas testadas, até a linha que dividir o álveo em du-
as partes iguais.
l As que formarem entre a referida linha e uma das
margens consideram-se acréscimos aos terrenos
UNIDADE 3
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.
l As que se formam pelo desdobramento de um novo
braço do rio continuam a pertencer aos proprietá- A COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL
rios dos terrenos à custa dos quais se constituíram. 3.1. CONTRATOS NAS TRANSAÇÕES IMOBIL.

Contrato, do latim “contractus”, convenção, ajuste, pac-


l Avulsão - É o modo de aquisição da propriedade
to. Os romanos conceituavam contrato como sendo,
imóvel pela superposição ou adjunção de uma por-
“...o mútuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o
ção de terra arrancada de seu lugar originário por for-
mesmo objetivo”.
ça maior da natureza.
3.2. PRINCÍPIOS BÁSICOS DO CONTRATO
“Quando, por força natural violenta, uma porção de
Além das condições para sua validade o contrato pos-
terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o
sui três princípios básicos:
dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se
l O princípio da autonomia - significando aí a liberda-
indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se,
em um ano, ninguém houver reclamado”. de das partes na estipulação do que melhor lhes con-
venha;
l O princípio da supremacia - da ordem pública, ou
l Abandono de Álveo - É a mudança do curso do rio,
seja, a vontade das partes tem como limite os termos
quando este era o limítrofe da propriedade, então há
da legislação pertinente à matéria, aos princípios da
perda da propriedade para uma parte e ganho para a
moral e da ordem pública.
outra, sem necessidade de indenização.
l O princípio da obrigatoriedade - onde as partes fa-
zem suas leis e regras em comum e num pacto de
“O álveo abandonado de corrente pertence aos pro-
concordância cada um compromete-se a respeitar.
prietários ribeirinhos das duas margens, sem que te-
Um contrato se caracteriza, efetivamente, como o ne-
nham indenização os donos dos terrenos por onde as
gócio jurídico bilateral que tem por finalidade gerar
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os
obrigações entre as partes.
prédios marginais se estendem até o meio do álveo”.
ATENÇÃO!
As Formas de Perda de um Imóvel.
A propriedade imóvel se perde quando ocorrer:
A legislação relativa aos contratos está contida nos ar-
l Alienação: quando da venda do imóvel.
tigos 421 a 537 do novo Código Civil, sem prejuízo de
l Renúncia: que é o abandono manifestado expres-
aplicação de outras leis especiais. É oportuno ressaltar
samente pelo titular do domínio que assim se desfaz
que a lei brasileira não conceitua contrato.
dos seus direitos sobre o imóvel.
Convenção, pacto, convênio, ajuste, são expressões si-
l Abandono: quando o proprietário deixa de usar o
nônimas no Direito Civil, pois têm a mesma ideia como
imóvel de forma definitiva, porém sem manifestação
fundamento e o mesmo conteúdo jurídico. O contrato
expressa.
pressupõe a intervenção de duas ou mais pessoas que
l Perecimento: quando o imóvel, por fenômeno natu-
acordam sobre determinada coisa. A manifestação da
ral ou provocado pelo homem, desaparece.
vontade ou consentimento recíproco é requisito essen-
l Desapropriação: que é um ato de força do Estado
cial dos contratos.
que, para atender ao interesse público da comunida-
de, tira o domínio da propriedade através de uma in-
“Contrato é um acordo de vontades de duas ou mais
denização.
pessoas, para criar, modificar, ou extinguir entre si um
l Confisco: um imóvel pode ser confiscado quando foi
negócios jurídico.
adquirido através de crimes contra a administração
pública, por danos ambientais, tráfico de drogas, cor-
Nas transações imobiliárias, você irá se deparar com o
rupção, crimes contra a Receita Federal, INSS, etc.
uso de diversos tipos de contratos, utilizados conforme
a conveniência e o tipo de negócio a ser realizado.

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Veja quais são os mais utilizados na comercializa- l Arras ou Sinal - Garante a indenização da parte de-
ção de imóveis. sistente do negócio à outra parte, caso não haja no
l O anúncio público de um imóvel só poderá ser reali- contrato cláusula de arrependimento, ou seja, a devo-
zado por Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídi- lução em dobro do sinal recebido, em caso de desis-
ca, que tiver contrato de intermediação ou autoriza- tência do negócio por quem recebeu ou simplesmen-
ção escrita para alienação do imóvel anunciado. te a retenção do sinal por parte de quem recebe em
caso da desistência da outra parte.
l Contrato de Opção de Venda - É a autorização do
cliente para ofertar e vender o seu imóvel no merca- O sinal ou arras, em contrato visa indenizar a parte
do. Este documento é exigido pelo CRECI e garante o inocente em caso de arrependimento, podendo ainda
recebimento da comissão do cliente em caso de con- fazer parte da indenização se o prejuízo for provado
testação judicial. maior pelo arrependimento da outra parte. A Arras ou
sinal de negócio, garante a indenização pela parte de-
l Contrato de Operação de Compra - É a proposta do sistente do negócio à outra parte, caso não haja no
comprador ao imóvel anunciado, devendo ser data- contrato cláusula de arrependimento (art. 402).
da e assinada, descrevendo a forma de pagamento.
A remuneração ao Corretor de Imóveis é devida
l Compromisso de Compra e Venda - É um contrato quando da conclusão da intermediação. Essa retri-
firmado entre as partes, descrevendo as condições buição é devida ao Corretor com percentual combi-
do negócio. Costuma ser efetuado quando há parce- nado com o proprietário sobre o valor da transação.
lamento de valores ou demora no trâmite de algum Cada região do país tem uma variação com respeito
documento. Não é passível de ser anulado, revogado às comissões, que são fixadas pelos Sindicatos da
ou alterado por ato posterior. Categoria e homologadas pelos conselhos regionais.

l Contrato de Locação - É feito entre o locador e o lo- O fato de se afixar tabelas mínimas de honorários, fe-
catário, visando assegurar ao primeiro, obrigações do riria a livre concorrência, razão pela qual, a partir da
segundo, com respeito à remuneração, prazos e lavratura do termo, não deverão mais os Conselhos
garantias de um imóvel, bem como resguardar ao lo- Regionais homologar as tabelas dos sindicatos, ser-
catário os direitos previstos em lei. vindo estas como meras orientações, bem como, ar-
quivar todos os processos administrativos que visem
No decorrer da transação imobiliária, outros documen- a punição de profissionais pela prática de corretagem
tos fazem parte instrumental do processo, são eles: por valores não previstos ou abaixo da tabela. Ainda
l Termo de Vistoria - Normalmente quando se inicia e assim, iremos analisar a tabela para fins exemplifica-
quando se finaliza um contrato de locação este termo tivos.
é efetuado. Nele são descritos as condições detalha-
das do imóvel e de seus móveis e utensílios. Este ter- 3.3. OS HONORÁRIOS
mo é um aditivo ao contrato. Os dois termos serão
Tabelas de Honorários aplicadas em
confrontados, o último com o primeiro. Ele deverá ser
Santa Catarina homologadas pelo CRECI-SC/1999.
assinado por ambas as partes.
(Consulte a Tabela do seu Estado).
(Percentuais e valores sujeitos a alteração)
l Memorial Descrito - Normalmente é utilizado como
aditivo de contratos de compra e venda de imóveis na VENDAS %
planta. Este termo descreve todas as condições de
Imóveis avulsos, com edificações,
acabamento, móveis e outros que terá no futuro o situados no perímetro urbano 6
imóvel comprado. ou suburbano.
Imóveis avulsos, sem edificações,
l Termo de Visita - Quem assina este termo é o cliente situados em regiões urbanas
ou suburbanas.
8
que visita o imóvel. Este termo é importante, pois as-
segura o pagamento da comissão ao Corretor se o vi- Imóveis avulsos, situados em
sitante fechar o negócio direto com o vendedor. A co- zona rural de extensão suburbana 10
ou fora do Município ou sede de
missão é devida caso o Corretor tiver opção de ven- atividade do Corretor de Imóveis.
da válida. Este termo é o que complementa as garan-
tias do Corretor com a Opção de Venda.
Loteamentos 8

70
CORRETOR QUE ATUA 3.4. A DOCUMENTAÇÃO
JUNTO ÀS IMOBILIÁRIAS
%
Documentos que devem ser exigidos para que
um negócio seja seguro:
Pelo agenciamento da comissão
10 l Título de propriedade registrado e regularizado.
auferida pela empresa.
l Certidão de domínio pelo prazo de 20 (vinte) anos.
l Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20 (vinte)
Pela corretagem da comissão anos, repetindo os nomes dos proprietários, da mes-
auferida pela empresa. 40
ma forma que na certidão de filiação de domínio.
l Certidão negativa de ações reais e pessoais reiper-
ADMINIST. DE LOCAÇÃO % secutórias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do
proprietário atual e de seus antecessores compreen-
Será cobrado sobre o valor 10 a 18%
didos nesse período.
mensal do aluguel, a cargo quando
do seu l Certidão negativa de protestos de título pelo prazo de
do locador, no máximo ... 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietário ou de
repasse.
seus antecessores dentro deste período.
LOCAÇÃO P/TEMPORADA % l Certidão negativa de ações fiscais pelo prazo de 5
(cinco) anos em nome do atual proprietário ou de
Será cobrado do locador
15% seus antecessores dentro deste período.
sobre os valores recebidos no mínimo. l Certidão negativa de registro de títulos e documen-
da locação. 20%
tos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabili-
no máximo.
dade do atual proprietário e/ou dos antecessores
VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO % neste mesmo período.
l Certidões negativas de impostos e taxas expedidas
Parecer escrito quanto ao pelas repartições Federal, Estadual e Municipal, em
valor da comercialização R$ 500,00 nome do atual proprietário.
de um imóvel. l Certidão negativa expedida pela Secretária Munici-
pal de Obras e Serviços, atestando se o imóvel está
Valor mínimo a ser cobrado ou não, sujeito a área de recuo ou investidura.
quanto ao valor de R$ 100,00
l Certidão de ações penais referentes ao crime contra
comercialização.
o Patrimônio e contra a Administração Pública, pelo
prazo de 10 (dez) anos.
PERMUTAS
l Certidão de quitação expedida pela repartição previ-
No caso de Permuta, os honorários serão denciária, para os casos a que se obriguem as pes-
pagos sobre todas as propriedades negociadas, soas físicas e jurídicas.
observadas as mesmas percentagens da l Certidão comprovando que a associação ou socie-
Tabela de Vendas. dade civil se acha formalizada diante do Cartório de
(Percentuais e valores sujeitos a alteração)
Registro Civil das Pessoas Jurídicas.
l Certidão comprovando e regularizando a firma co-
mercial ou sociedade anônima perante o Registro do
Comércio.
l Documento legal se o imóvel estiver alugado, pro-
vando a desistência do inquilino quanto a preferência
de aquisição.

71
ATENÇÃO! MATRÍCULA

A matrícula de um imóvel é a caracterização e indivi-


Antes de se lavrar o instrumento, deve-se verificar da dualização, diferenciando um do outro. A matrícula é
necessidade, ou não, de: única e trata-se de um número que individualiza o imó-
l Averbação da construção ou da demolição; vel.
l Averbação da alteração do nome da rua, do número e
demolição do imóvel; A matrícula é o ato jurídico mais importante que existe
l Averbação da reconstrução; no Direito Imobiliário brasileiro, porque, através dela,
l Averbação de desmembramento; cada imóvel fica perfeitamente caracterizado, o que dá
l Averbação de alteração do nome do vendedor e/ou ao seu proprietário direito real contra terceiros, assegu-
de seu cônjuge; rando, assim, o domínio pleno da propriedade. Em ra-
l Averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu zão disso, a lei assegura ao proprietário o direito de
cônjuge; usar, gozar e dispor de seus bens e de reavê-los do po-
l Reconhecer as firmas (assinaturas) dos vendedores der de quem quer que injustamente os possua (Art. 524
e testemunhas em títulos de instrumento particular. do Código Civil Brasileiro).

Quais os documentos exigidos pelo Cartório? AVERBAÇÃO


Averbação é o lançamento de todas as ocorrências
Normalmente os negócios são mais simplificados e o que, por qualquer modo, alterem ou anulem a relação
cartório exige os seguintes documentos para efetuar a entre pessoas ou coisas, alterando ou criando registro,
transferência de propriedade. em cartório ou repartição pública. Exemplo: criação,
l RG e CPF de ambas as partes; transferência ou anulação de hipoteca, averbação de
l Escritura anterior; loteamento, averbação de incorporação, separação de
l Certidão de Nascimento ou Casamento (o cônjuge casal, etc.
deverá assinar caso tenha união estável);
l Carnê de IPTU. A Lei de Registros Públicos determina em seu Art. 172
Nota: É aconselhável que sejam exigidas as seguintes que no Registro de Imóveis sejam feitos o registro e a
certidões para dar segurança ao cliente: averbação, dependendo do caso, dos títulos ou atos
l Certidão de Débitos na Prefeitura; constitutivos, declaratórios, translativos (em que há
l Certidão de Débitos na Exatoria Estadual; transferência ou transmissão) e extintos de direitos re-
l Certidão de Ônus no Cartório de Registro de Imóveis, ais sobre os imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou
onde está localizado o imóvel; causa mortis, quer para a sua validade em relação a ter-
l Certidão Negativa de processos no Cartório de Dis- ceiros, quer para a sua disponibilidade.
tribuição na Comarca onde está localizado o imóvel;
l Negativa de Débitos e Processos (INSS - Receita REGISTRO
Federal entre outros), caso o proprietário seja em- Ato de registrar ou transcrever em livro especial, feita
presa. em instituição, órgãos e cartório, para dar autenticida-
de e publicidade a atos, resguardando direitos contra
3.5. REGISTRO DE IMÓVEIS
terceiros. Para assegurar o domínio da propriedade, a
O registro de imóveis é um ato de caráter público, que lei dá ao ato jurídico da matrícula, que compreende o
tem por finalidade dar publicidade de alteração da pro- registro ou transcrição, o que se chama de publicida-
priedade e da instituição de ônus reais sobre imóveis. É de. Assim, o imóvel fica constituído em direito real “erga
a garantia real do comprador com respeito ao direito so- ommes”, ou seja, oponível contra todos. Para o adqui-
bre a coisa. É no Cartório de Registro de Imóveis que a rente ter assegurado o direito à sua aquisição ele deve
escritura torna-se pública. registrar o mesmo no Cartório de Registro de Imóveis,
l Principal Atribuição do Registro de Imóveis para dar publicidade à troca de proprietário.
A atribuição do Registro de Imóveis é a de se constituir
no repositório fiel da propriedade imóvel e dos negócios Compete ao Oficial de Registro de Imóveis,
jurídicos a ela referentes. os seguintes atos:
l Tipos de Registros l Averbação;
Vejamos a seguir os tipos de registros de imóveis mais l Matrícula;
utilizados durante a comercialização de um imóvel. l Registro.

72
Os atos do Registro de Imóveis produzem ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
efeitos importantes como:
Forma de aquisição de um imóvel com o registro do tí- A Escritura é o documento máximo do imóvel. Neste
tulo de transferência, operando sempre a validade con- documento está todo o histórico do imóvel, quem com-
tra terceiros. O modo de se constituírem e transferirem prara, quem vendera, confrontações, matrícula, etc. A
os reais direitos, quer os de gozo como os de garantia, Escritura é lavrada no Cartório de Notas e torna-se pú-
sobre imóveis alheios. Com a averbação na folha de blica quando é registrada no Cartório de Registro de
matrícula ou competente registro, determinando a ex- Imóveis, ou seja, a transação comercial de compra e
tinção do respectivo direito real. Finalmente, este regis- venda de imóveis teve a devida publicidade, para res-
tro garante a existência dos direitos reais e do domínio guardar direitos dos adquirentes.
sobre o imóvel, ressalvando-se os direitos de terceiros.
É o instrumento público no qual se transfere a proprie-
CERTIDÃO NEGATIVA dade de uma pessoa para outra. Neste documento está
l A certidão negativa isenta o comprador de qualquer colocada a localização exata do imóvel, vizinhos de
responsabilidade, além de desonerar o imóvel. Por- confrontações, logradouro, número, matrícula, averba-
tanto, é necessário que em toda escritura de transfe- ção, etc.
rência de imóveis serem transcritas as certidões ne-
gativas. Os imóveis só podem ser escriturados se preencherem
l A certidão extrajudicial referente ao ônus em hipo- alguns requisitos, tais como:
teca, penhora, servidão, etc., obedecerão ao mesmo l Loteamento legalizado;
critério que as certidões judiciais, emitidas por distri- l Tamanho mínimo previsto em Plano Diretor;
buidores dos tabeliões e no registro geral de imóveis. l Incorporação legalizada;
l As demais certidões serão extraídas nos Distribui- l Quitação de encargos sociais.
dores de Títulos e Documentos ou Protestos de Le-
ESCRITURA PÚBLICA DE POSSE
tras.
É o documento pelo qual se cede ou transfere a outrem
ATENÇÃO!
os direitos de um imóvel que lhe pertencem, sendo as-
sim possível a alienação e a transmissão entre vivos.
É conveniente verificar a existência de atos pendentes Esta escritura é muito comum no litoral e em ilhas, onde
relativos a processos em juízo, quitação de dívidas, as terras são (eram) da marinha e tem uma série de di-
contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e re- ficuldades para legalizar em definitivo.
núncias de parte de bens. Se houver alguma pendên- Tal documento, entretanto, serve como justo título para
cia neste sentido, deverá ser solicitada certidão que es- eventual Ação de Usucapião, comprovando-se a boa-fé
clareça melhor a situação, evitando, dessa forma, pro- do adquirente. A Escritura Pública de Posse não pode
blemas futuros. ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. No
entanto, pode ser registrada no Cartório de Títulos e
Além das Certidões Negativas citadas, existem Documentos.
outras que podem ser solicitadas:
CONTRATO DE GAVETA
l Registro Civil de Pessoas Naturais: certidão do
que constar em nome do atual proprietário sobre in- São contratos normalmente efetuados sem a transfe-
terdição, emancipação e ausência. rência dos imóveis no Cartório, por impedimento de fi-
l Repartição da Fazenda Pública: certidão de que o nanciamentos, escritura de posse, entre outros. As par-
imóvel não está sujeito a recuo ou desapropriação. tes não podem registrar em definitivo suas aquisições e
l Prefeitura Municipal: certidão de auto de vistoria, nem transferir o financiamento.
denominado “habite-se”. Estes contratos são Promessas de Compra e Venda e
l Departamento de Saúde do Estado: certidão que registrados no Cartório de Títulos e Documentos, nor-
constar sobre multas e infrações legais. malmente irretratáveis, e podem ser tornar justo título
l Departamento de Urbanismo da Prefeitura: certi- para aquisição da propriedade
dão de que o imóvel não está sujeito às restrições pa- Normalmente muitas transações comerciais onde não
ra construção. há possibilidade de transferência imediata, o mesmo
l Secretaria da Fazenda: certidão de localização do passa por um Contrato de Gaveta, procurando res-
imóvel, na Diretoria de Impostos e Taxas sobre a ri- guardar os direitos das partes seja, por terrenos de pos-
queza. se, financiamentos, arrendamentos, entre outros.

73
3.6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Além do mais, os preços variam consideravelmente em
espaços de tempo relativamente curtos. O método é ba-
A avaliação de imóveis é a determinação técnica do seado na análise de informações sobre preços de pro-
valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo priedades comparáveis com a que está sendo avalia-
empregada em uma variedade de situações, dentro ou da. Os avaliadores precisam conferir as condições em
fora do âmbito judicial. Exemplo: os inventários, disso- que são feitas as transações (motivos dos comprado-
lução de sociedade, operações de compra e venda, alu- res e vendedores), para verificar se os preços são típi-
guel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos cos de mercado ou se existe algum fator influenciando
de dinâmica imobiliária, etc. no preço do imóvel. Para se obter o valor de um imóvel
por este método, é preciso que existam dados de tran-
3.7. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
sações com imóveis semelhantes, em número e espe-
Existem diversas formas de obter-se o valor de um imó- cificações razoáveis, para permitir a obtenção de resul-
vel. A escolha do método depende das informações dis- tados com confiabilidade.
poníveis e do nível de rigor desejado.
Acompanhe a seguir um breve resumo de como funcio- A partir da amostra do mercado,
na cada método de avaliação. três procedimentos podem ser adotados:
COMPARATIVO DE DADOS
l Expedito - A ponderação expedita é aquela basea-
A forma de avaliação através da comparação com imó- da apenas no sentimento do avaliador. As análises
veis semelhantes é o método conhecido como “Compa- baseadas na experiência, usando também modelos
rativo de Dados de Mercado”. É um método prático, microeconômicos, geralmente baseados na análise
mas depende da existência de transações do mesmo de dados, permitem a obtenção de valores para imó-
tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial veis específicos, ou de indicadores do funcionamento
e em quantidade suficiente para possibilitar a análise do segmento pesquisado. Adota pesos arbitrários,
dos valores, o que nem sempre é possível, devido à ne- baseados na decisão subjetiva do avaliador. Os cli-
cessidade desse conjunto de variáveis. Os valores de entes valorizam os imóveis por razões diferentes, de
transações com imóveis semelhantes são a maior evi- modo geral, os preços de cada característica ou ser-
dência de mercado para um imóvel. Havendo dados, é viço da habitação tendem a variar diretamente com a
preciso obter um valor médio. É sempre uma média oferta dos mesmos.
ponderada, visto que os imóveis são diferentes uns dos
outros , a singularidade é uma característica básica. l Homogeneização de Valores - A homogeneiza-
ção é um procedimento que consiste na coleta de da-
A desvantagem do método comparativo: dos de mercado para a avaliação. Sempre envolve
Não se pode afirmar que o comportamento do mercado imóveis diferentes, distintos daquele que está sendo
de uma região seja igual em outras regiões. Ao contrá- avaliado. Em função disto, o avaliador necessita
rio, tudo leva a crer que existem diferenças substan- transformar (homogeneizar) os valores, para poder
ciais de um local para outro, tais como diversidade so- comparar estes imóveis. Por este modo, os dados da
cioeconômica, cultural, costumes, etc. Estes métodos amostra são alterados por fatores ou coeficientes
por comparação só tornam-se confiáveis se existe uma corretivos, de modo a torná-los mais semelhantes.
boa amostra de dados do mercado.
Após, são empregadas fórmulas de matemática fi-
Este método é o mais usado pelos corretores e consiste nanceira e medidas estatísticas simples e atribui-se
em fazer uma comparação dos preços pagos no merca- um valor ao imóvel avaliando. Assim, há coeficientes
do para propriedades similares, quando existem substi- para forma de pagamento, dimensões e forma do ter-
tutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transa- reno, posição no quarteirão, topografia, localização,
ções com certa frequência, obtendo evidências para o disponibilidade de serviços públicos, proximidade de
valor do imóvel em estudo. É largamente empregado supermercados, existência de calçamento da via e
para propriedades residenciais, nas quais existe nor- para quaisquer outras características julgadas “im-
malmente mais similaridade entre diferentes unidades. portantes”. Os dados são tratados com média aritmé-
As principais dificuldades do uso deste método estão tica e desvio-padrão (conceito estatístico). Dados
associadas à impossibilidade de encontrar proprieda- muito diferentes ou discrepantes são desprezados,
des idênticas: há diferenças na área construída, acaba- sendo removidos da consideração calculando-se no-
mento, estado de conservação, etc. va média geral.

74
l Inferência Estatística - A técnica estatística é um MÉTODO RESIDUAL
procedimento científico objetivo e que permite a ob-
Se for necessário avaliar um terreno situado em área
tenção de parâmetros de qualificação do trabalho. De
extremamente urbanizada e não há informações sufi-
acordo com a norma de avaliações (NBR 676), cada
cientes de vendas de terrenos livres, mas existem ven-
um destes processos de ponderação está enqua-
das de terrenos com construções, este método é útil. O
drado em um dos níveis de rigor. Na busca do valor
valor do terreno é obtido a partir do valor total do imóvel,
para o imóvel a ser avaliado, usando a Comparação
subtraindo-se deste os valores das construções exis-
de Dados, é preciso antes de obter uma amostra do
tentes, que podem ter seus valores determinados por
mercado que se deseja estudar (composta de imó-
outros métodos, como o custo de reprodução. Também
veis semelhantes transacionados na mesma época e
é empregado na finalidade da apuração do valor das
local). De posse destes dados, pode-se compilar um
construções, que pode ser feita então pela subtração do
modelo do comportamento do mercado, utilizando
valor do terreno, do valor total do imóvel, nos mesmos
um programa de estatística. O trabalho manual é difí-
moldes. Este método é utilizado nos casos em que não
cil e deve ser limitado aos casos de regressão sim-
há dados de transações de imóveis semelhantes.
ples. A análise de regressão adapta-se bem ao es-
tudo de modelos com dados diversos, pois o resul- MÉTODO INVOLUTIVO
tado calculado pela equação é uma média ponderada
Método do Máximo Aproveitamento Eficiente. A avalia-
pelas várias características dos imóveis.
ção de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada
PONTO CHAVE em função do seu aproveitamento potencial. O Método
do Máximo Aproveitamento Eficiente busca identificar
os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos
Os valores das transações são possivelmente, a infor-
os tipos de utilizações possíveis devem ser investiga-
mação mais importante nas avaliações de imóveis. dos. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento
Contudo, os valores são justamente a informação mais ou da construção, levando em conta as utilizações per-
difícil de ser obtida e sobre a qual pairam mais dúvidas. mitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a
Nem tanto nas locações de imóveis, mas especialmen- demanda recente na região. Definida a utilização, a
te nas vendas. Todas as fontes de informação têm limi- análise segue-se com a execução de orçamentos, pes-
tações. quisa de dados de mercado para imóveis que devem
MÉTODO DE RENDA ser construídos (lotes ou unidades construídas), segue-
se na verificação da viabilidade, das receitas e das des-
Este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é pesas esperadas (aluguéis, lucros na venda, custos de
valorizado pela renda que pode proporcionar ao seu publicidade, taxas, corretagem, etc.).
proprietário. Um imóvel de maior valor de mercado de-
verá gerar maiores aluguéis, portanto, desta forma, o Este método é utilizado nos casos em que não há dados
montante de renda que o imóvel pode gerar durante sua de transações de imóveis semelhantes. Se o imóvel em
vida útil é entendido como uma evidência de seu valor. avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo
para sua edificação, considerando as despesas neces-
Naturalmente, o proprietário aceitará uma razoável taxa sárias para produzir o melhor tipo de empreendimento,
de desconto para receber antecipadamente esta renda, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor
ou seja, é a relação entre uma receita fracionada ao do terreno é a diferença entre o preço de mercado das
longo de décadas (aluguel líquido a ser recebido por to- unidades construídas (avaliado pela comparação com
da a vida útil restante) e uma receita atual (venda no imóveis semelhantes) e este total de despesas.
mercado).
Sendo um terreno urbano, verifica-se a alternativa de
A questão na aplicação deste método é a taxa de juros loteamento. O preço dos terrenos são determinados por
para a antecipação de receitas. Uma pequena varia- comparação de dados de mercado. Deve ser feito um
ção nominal implica em grandes variações no resulta- projeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes,
do, por causa da quantidade de parcelas. no tamanho padrão adotado na região e verificando-se
Exemplo: A renda de um imóvel é o aluguel ou a receita as despesas a ser realizadas. O valor do terreno é a di-
que pode gerar. No caso de depósitos, hotéis, hospitais, ferença entre o montante das vendas destes lotes e o
estradas (pedágio), etc., trata-se da quantia média arre- custo para obtê-los, descontados também a administra-
cadada nos últimos períodos de uso (12, 24 meses, por ção do negócio e o desconto sob o prazo de venda e va-
exemplo). lor nominal projetado.

75
l Taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e
MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO
sobre as prestações vencidas e não pagas, bem co-
Este método baseia-se na hipótese de que um com- mo a cláusula penal;
prador, bem informado, não pagará por um imóvel mais l Indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos
do que o custo para construir outro igual. Nestas condi- impostos e taxas incidentes sobre o lote compromis-
ções, o valor das construções pode ser avaliado atra- sado;
vés de um orçamento, para reprodução do imóvel, des- l Declaração das restrições urbanísticas convenciona-
contado a depreciação do imóvel já construído. A vanta- is do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
gem comparativa do imóvel já pronto, em relação àque-
le em projeto, é considerada pela renda que o mesmo
Todo contrato deverá ser firmado em 3 (três vias), uma
pode auferir no dia seguinte à compra, como fundo de
para cada parte, sendo a terceira para arquivamento do
comércio, ou “vantagem da coisa feita”.
Cartório de Registro de Imóveis, isto após registro e de-
vidas anotações. Será obrigatório o arquivamento da
Este método é utilizado nos casos em que não há dados
procuração, se o contrato for firmado por procuração de
de transações de imóveis semelhantes. É empregado
quaisquer das partes.
normalmente para residências, prédios comerciais,
hospitais e hotéis. Eventualmente, pode ser usado para
Como os Contratos podem ser classificados?
avaliar bens públicos, assim como estradas, pontes,
viadutos e praças. Também pode ser empregado para
l Bilaterais e Unilaterais:
avaliar parte de imóveis, como em casos de divisão
l Nos bilaterais nascem obrigações recíprocas; os
apenas das benfeitorias, de construções inacabadas
contratantes são simultaneamente credores e de-
ou em caso de separações de casais ou de sociedades
vedores do outro, pois produz direitos e obrigações
comerciais.
para ambos. Na compra e venda, por exemplo, o
vendedor está obrigado a entregar o bem, assim
3.8. A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
que receber o preço ajustado. Ressalte-se que nes-
Considera-se Intermediação Imobiliária todo o traba- ta espécie de contrato à vista não pode um dos con-
lho desenvolvido pelo Corretor de Imóveis, no que tan- tratantes, antes de cumprir a sua obrigação, exigir o
ge as rotinas para compra e venda de imóveis, a loca- cumprimento da do outro.
l Nos unilaterais, só uma das partes se obriga em
ção, a administração de imóveis e condomínios, etc.
Veja a seguir quais são os principais: favor da outra. Nestes, um dos contratantes é cre-
dor, enquanto o outro é devedor. É o que ocorre na
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA doação pura, no depósito e no comodato.
Conforme o exposto na Lei nº 6.766/79: Art. 25 -
“Os compromissos de compra e venda são irretratá- l Onerosos e Gratuitos: Os autores diversificam suas
veis, bem como cessões e promessas, os que atribuam opiniões no tocante à discriminação - quais são os
direito e a adjudicação compulsória e, estando registra- contratos a título gratuito e quais os contratos a título
dos, confiram direito real oponível a terceiros”. oneroso? Objetivando a identificação, norteia-se pela
Nos Termos de um Contrato de Compra e Venda, deve- utilidade proporcionada pelos contratos, enquanto
rão constar as seguintes indicações: outros fundam no ônus à respectiva diferenciação.
l Nome;
l Registro civil; l Os onerosos são aqueles que, por serem bilate-
l Cadastro Fiscal no Ministério da Fazenda; rais, trazem vantagens para ambos os contraentes,
l Nacionalidade; pois estes sofrem um sacrifício patrimonial corres-
l Estado civil; pondente a um proveito almejado como, por exem-
l Residência dos contratantes; plo, na locação em que o locatário paga o aluguel
l Denominação do loteamento; para usar e gozar do bem e o locador entrega o que
l Número e data da inscrição; lhe pertence para receber o pagamento.
l Descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de
compromisso; l Os gratuitos ou benéficos são aqueles em que só
l Confrontações; uma das partes obtém um proveito, podendo este,
l Áreas e outras características; por vezes, ser obtido por terceira pessoa, quando
l Preço e prazo, forma e local de pagamento; há estipulação neste sentido, como na doação pura
l Valor do sinal quando acertado; e simples.

76
l Comutativos e Aleatórios: l Os não solenes ou consensuais são os que se per-
l O comutativo é o tipo em que uma das partes, fazem pela simples anuência das partes. O ordena-
além de receber da outra prestação equivalente à mento legal não exige forma especial para que seja
sua, pode apreciar imediatamente essa equivalên- celebrado, como no contrato de transporte aéreo.
cia. No momento da formação, ambas as presta-
ções geradas pelo contrato estão definidas, como l Principais e Acessórios:
na compra e venda. l Os principais são os que existem por si, exercen-
l O aleatório é o contrato em que as partes se ar- do sua função e finalidade independentemente da
riscam a uma contraprestação inexistente ou des- existência de outro.
proporcional, como no contrato de seguro e no con- l Os acessórios ou dependentes são aqueles que

trato de aquisição de coisas futuras, cujo risco de só existem porque subordinados ou dependentes
elas não assumirem o adquirente. de outro ou para garantir o cumprimento de deter-
minada obrigação dos contratos principais, como a
l Consensuais ou Reais: caução e a fiança.
l Consensuais são os que se consideram formados
pela simples proposta e aceitação. Reais são os l Paritários e por Adesão:
que só se formam com a entrega efetiva da coisa, l Os paritários são contratos em que as partes estão
como no mútuo, no depósito ou no penhor. A entre- em situação de igualdade no que permite ao prin-
ga, aí, não é cumprimento do contrato, mas detalhe cípio da autonomia de vontade; discutem os termos
anterior, da própria celebração do contrato. Obser- do ato do negócio e livremente se vinculam fixando
ve-se que a doutrina moderna critica o conceito de cláusulas e condições que regulam as relações
contrato real, mas a espécie ainda é inafastável di- contratuais.
ante do nosso direito positivo vigente. l Os por adesão se caracterizam pela inexistência
l Reais são comumente unilaterais posto que limi- da liberdade de convenção, porque excluem a pos-
tam-se à obrigação de restituir a coisa entregue. sibilidade de debate ou discussão sobre os seus
Excepcionalmente, podem vir a ser bilaterais, como termos; um dos contratantes se limita a aceitar as
acontece no contrato de depósito remunerado: a cláusulas e condições previamente redigidas pelo
importância prática está em que, enquanto não en- outro, aderindo a uma situação contratual que já es-
tregue a coisa, não há obrigação gerada. tá previamente definida. Ressalte-se tratar de um
clichê contratual, segundo normas rigorosas, que
l Nominados e Inominados: alguém adere aceitando os termos como postos,
l Os nominados, também chamados típicos, são es- não podendo fugir, posteriormente, do respectivo
pécies contratuais que possuem denominação e cumprimento. Nos contratos de adesão, eventuais
são regulamentados pela legislação. dúvidas oriundas das cláusulas se interpretam em
l Os inominados ou atípicos são os que resultam da favor de quem adere ao contrato (aderente). O Có-
consensualidade, não havendo requisitos definidos digo de Defesa do Consumidor, em seu artigo 54,
na lei, bastando para sua validade que as partes se- oferece o conceito e dispõe sobre a admissão de
jam capazes (livres), o objeto contrato seja lícito, cláusula resolutória.
possível e suscetível de apreciação econômica. São espécies deste tipo de contrato:
l o seguro;
l Solenes e não Solenes: Observe-se aqui que a clas- l o contrato de consórcio;
sificação se preocupou com a forma pela qual se dá o l o de transporte.
consentimento das partes.
l Os solenes, também chamados formais, são con-
tratos que só se aperfeiçoam quando o consenti-
mento das partes está perfeitamente adequado pe-
la forma prescrita na lei, objetivando conceder se-
gurança a algumas relações jurídicas. De regra, a
solenidade se exige na lavratura de documentos ou
instrumentos públicos, lavrados nos serviços nota-
riais (cartório de notas), como na escritura de venda
e compra de imóvel que é, inclusive, pressuposto
para que o ato seja considerado válido.

77
ESTRUTURA BÁSICA DE CONTRATO Além das questões jurídicas, trabalhar sem o Con-
trato de Intermediação é, acima de tudo, um desres-
Cada tipo de contrato tem suas características próprias. peito à valorização da profissão de Corretor de Imó-
No entanto, apresentaremos algumas características veis, colocando-o na mera condição de vendedor.
usuais que compõe todos os contratos de modo que o
Técnico em Transações Imobiliárias possa identificar Contratos de Intermediação
de relance essa estrutura e saber quais as informações mais utilizados:
que podem ser retiradas de cada parte e qual sua im-
portância. Assim, um contrato normalmente apresenta l Proposta de Compra e Venda - Trata-se da propos-
a seguinte estrutura com as características: ta onde estão identificadas as partes, descrito o obje-
to, o ônus, condições de pagamentos e prazos. Esta
l Partes envolvidas - Nesse tópico são caracteriza- proposta é derivada da opção de venda que o corre-
das as partes envolvidas no contrato, identificando o tor possui o imóvel e será levada assinada ao proprie-
nome, CPF, número da identidade, estado civil, etc., tário para apreciação. Aceitando a proposta deverá
ou seja, as informações pessoais mais relevantes, assinar autorizando a sequência da documentação.
primeiro de quem está contratando e, segundo, de
quem está sendo contratado. l Contrato de Corretagem - Também chamada de
Opção de Venda. Neste contrato está descrito minu-
l Objeto do contrato - Toda a relação jurídica se dá ciosamente o imóvel, as condições exigidas pelo ven-
entre duas ou mais pessoas e essa relação é normal- dedor, o prazo de vigência e também normalmente
mente sobre um objeto. Nessa parte do contrato fica acertado a comissão do corretor. O Corretor de Imó-
caracterizado o objeto com o qual as pessoas estão veis também pode ser contratado para buscar um
se relacionando, normalmente é informado o endere- imóvel para o comprador e assinar com este um con-
ço completo e outras informações relevantes que as trato à parte, bem como uma consultoria, estabele-
partes julgarem necessárias. cendo também um valor pelo serviço.
Art. 722 - “Pelo Contrato de Corretagem, uma pes-
l Características específicas - Nessa parte são ca- soa, não ligada à outra em virtude de mandato, de
racterizadas as especificidades do contrato em ques- prestação de serviços ou por qualquer relação de de-
tão, como: valores, prazos, condições de pagamen- pendência, obriga-se a obter para a segunda um ou
tos, prazos de vencimento das parcelas e do contra- mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
to, as despesas, tributos, reajustes, seguros, etc.
l Promessa de Compra e Venda - Quando há um
l As disposições finais - Nesse tópico são firmadas acordo sobre o preço do imóvel e condições de paga-
as últimas questões do contrato, tais como foro ou ar- mento as partes podem concretizar o negócio. Quan-
bitragem, definidas as formas de negociação em ca- do o negócio é à vista e a documentação está desem-
so de litígio e apresentam-se as testemunhas do con- baraçada, a transferência é imediata no cartório. Já,
trato com suas informações gerais (nome, CPF, etc.). quando o pagamento é a prazo, ou quando o imóvel
está sendo construído, ou mesmo quando está faltan-
CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO
do algum documento, espólio, etc., é praxe fazer um
A primeira mensagem a ser passada é bastante direta: contrato compromissório de compra e venda de forma
O Corretor de Imóveis é obrigado a celebrar contra- irretratável. O comprador pode dispor do imóvel ime-
to para realizar qualquer intermediação imobiliária. diatamente, enquanto espera a transferência definiti-
Essa afirmação é uma determinação do COFECI - Con- va e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
selho Federal de Corretores de Imóveis - Resolução - nº
5 de 09/09/1978 - Art. 1º - Toda e qualquer intermedia- l Locação - É uma relação jurídica onerosa entre o lo-
ção imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por cador e o locatário, em que um objeto ou imóvel é ce-
instrumento escrito. dido ao segundo, por prazo determinado. No merca-
Perceba que o COFECI, em sua resolução, não deixou do imobiliário as locações são regidas pela Lei do In-
qualquer dúvida em relação ao caráter obrigatório do quilinato que visa garantir os direitos e os deveres das
Contrato de Intermediação Imobiliária. Portanto, o Cor- partes envolvidas. O Contrato de Locação pode ser
retor de Imóveis somente pode intermediar uma transa- feito diretamente entre as partes ou através de um
ção imobiliária se tiver celebrado contrato com o seu cli- Corretor de Imóveis especializado, que fará jus a uma
ente. comissão mensal para administrar este contrato.

78
l Incorporação Imobiliária - Qualquer pessoa pode l Consulta de Viabilidade - É interessante ter em
ser incorporador, desde que disponha de um terreno mãos uma consulta de viabilidade de construção emi-
e aprove um empreendimento imobiliário no mesmo tida pelo órgão municipal, para poder avaliar suas
e disponha-se a implementá-lo. As incorporações reais condições de uso do imóvel.
são regidas por leis especiais. Os Contratos de In-
corporações Imobiliárias são realizados entre as par- l Laudo de Avaliação - O Laudo de Avaliação emitido
tes envolvidas, desde o dono do terreno alienado na por profissional competente dá segurança quanto ao
incorporação e os compradores das frações ideais. valor do mercado.

l Administração - Na administração de um imóvel, o l O Plano de Marketing - De posse da Autorização de


corretor ou a imobiliária recebe o imóvel para loca- Venda o Corretor traça uma estratégia para comerci-
ção, ou gestão de investimento e faz jus à uma comis- alizar o imóvel no mercado.
são para tal feito. Na locação, é praxe no mercado a No plano de comercialização poderão ser utilizados
comissão entre 10 a 12% do valor transacionado, em diversos veículos:
contratos de longa duração e até 20% em aluguéis de l Anúncios em jornal;
temporada. Já na gestão de investimentos imobiliá- l Anúncios em Portal de Imóveis na Internet;
rios de compra e venda os valores são acertados so- l Feiras, Exposições, Plantões;
bre a rentabilidade dos negócios efetuados. O Corre- l Panfletos;
tor de Imóveis pode também se especializar em con- l Agenda.
tratos de administração de condomínios e esta se
constitui de uma nova área de atuação.
Quando o cliente contata o Corretor, deve ser entre-
vistado para que saiba quais as suas particularida-
l Procuração - É o ato de fazer-se representar por ou-
des para encontrar o imóvel, dentro de suas necessi-
trem, por instrumento público, onde poderá assinar
dades e possibilidades financeiras. Encontrado o
documentos, contratos, assumir compromissos em
imóvel ideal, o Corretor deverá mostrar-se conhece-
nome do outorgante de poderes, como se o mesmo
dor do imóvel, com respeito ao tipo de materiais utili-
presente estivesse, sendo seu procurador. Para que
zados, padrão, destinação, localização, vizinhança,
este documento tenha validade nas transações imo-
acessos, comodidades, avaliação, retorno de investi-
biliárias, o mesmo deverá ter uma procuração públi-
mento e, sobretudo, mostrar a situação de legalidade
ca, quando um tabelião emite a mesma no cartório,
do mesmo, garantindo segurança no negócio. Encon-
que é assinada pelo outorgante.
trado e estudado o imóvel e a região, marca-se uma
visita, onde o cliente deverá assinar um Termo de Visi-
3.9. A COMPRA E VENDA DO IMÓVEL ta, pois só assim o Corretor terá cobertura jurídica a
A compra e a venda de imóveis são os atos mais lucrati- respeito dos seus honorários.
vos das transações imobiliárias, no qual o corretor faz
jus à comissão de intermediação. A venda de um imóvel l Termo de Visita ao Imóvel - Neste termo está iden-
é o processo final do trabalho de uma equipe ou de um tificado o visitante, o corretor, o imóvel e o dono do
profissional no qual passa por diversas fases, abaixo. imóvel. Este termo tem validade mesmo depois de
vencida a Opção de Venda. O Corretor ainda fará jus
Fases da Venda de um Imóvel. à comissão caso o negócio seja fechado, com cliente
apresentado pelo mesmo ao vendedor, em prazo pre-
l O Agenciamento do Imóvel - O agenciamento do visto em lei.
imóvel de terceiro dá-se através do jornal, indicação
ou captação direta. O Corretor-agenciador para po- l Opção de Compra - O cliente tendo gostado do imó-
der oferecer o imóvel do cliente deve ter uma autori- vel e visto sua documentação manifestará seu inte-
zação de venda, chamada Opção de Venda. res-se de comprá-lo através da Opção de Compra,
onde estão descritas as condições do negócio oferta-
l As certidões Negativas - Deverá ser exigida do cli- do, datado e assinado deverá ser entregue ao pro-
ente-vendedor certidão negativa de ônus do imóvel, prietário, com prazo para manifestação.
junto aos cartórios de distribuição, receita municipal Aceita a proposta, poderá se lavrada a escritura dire-
e, dependendo do caso, Receita Federal, Estadual e tamente ou poderá ser feito um contrato com Sinal de
do INSS. Negócios /Arras.

79
l Contrato de Promessa de Compra e Venda - O l Para que o negócio transcorra em segurança, é ne-
contrato é um acordo de vontades, onerosos, entre cessário que o vendedor apresente uma série de cer-
duas ou mais pessoas, onde uma das partes com- tidões negativas de ônus junto à Receita Governa-
promete-se a passar direitos reais de posse, domínio mental (federal, estadual, municipal), cartório de dis-
e uso à outra parte diante de pagamento de quantia tribuição, protestos, etc. Normalmente estas certi-
certa, estipulado no contrato, segundo condições dões têm o prazo de validade de 30 (trinta) dias.
acordadas no mesmo.
RESUMO
O Contrato de Promessa de Compra e Venda cria
uma relação entre o vendedor e o comprador, espe- A profissão de Corretor de Imóveis foi regulamentada
cifica o negócio a ser realizado, quais as condições, no Brasil em 27 de agosto de 1962. Esta lei foi anulada e
garantias, prazos, etc. No contrato devem constar to- a situação só foi resolvida pela edição da Lei nº 6530, de
das as informações necessárias ao enquadramento 12 de maio de 1978.
das pessoas e dos negócios.
A primeira obrigação do corretor é o da necessidade pa-
Quais os passos para elaboração do ra registro oficial no CRECI, que obtenha o título de Téc-
Contrato de Promessa de Compra e Venda? nico em Transações Imobiliárias. Quem não possui re-
gistro no CRECI, não pode trabalhar com intermedia-
l A identificação completa das partes envolvidas no ne- ções imobiliárias. O Corretor de Imóveis é o profissional
gócio: documentação, naturalidade, estado civil, en- que aproxima duas partes em torno de um objetivo co-
dereço, profissão, etc. mum, que é o imóvel. Assim, pode definir o seu trabalho,
l A natureza do negócio, a tipificação do objeto transa-
do ponto de vista técnico, como sendo a intermediação
imobiliária.
cionado (compra e venda).
l Informações que indiquem precisamente o imóvel em
Pela lei 6530/78 é de competência legal e exclusiva do
questão (localização, metragem, confrontações, ma-
Corretor de Imóveis servir de intermediário na compra,
trícula e outras caraterísticas, como garagem, área
venda, locação e permuta de imóveis, podendo, ainda,
privativa, memorial descritivo, etc.).
opinar quanto à comercialização imobiliária. O objetivo
l Garantia que o imóvel pertence àquele proprietário.
da intermediação imobiliária é promover a aproximação
l O valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a
entre as partes em processos de compra, venda, loca-
forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao
ção, permuta ou cessão de imóveis.
comprador primazia na compra do imóvel, e a data
em que esse valor será pago.
O Corretor de Imóveis é o único profissional legalmente
l Um prazo razoável para a apresentação de toda a do-
habilitado para intermediar as transações imobiliárias,
cumentação.
nos seus mais variados tipos.A legislação determina
l O valor da prestação ou das prestações posteriores e
que o Corretor de Imóveis só inicie uma transação imo-
suas respectivas datas de pagamento, com eventu- biliária de posse de um documento em que o proprie-
ais correções acertadas entre as partes. tário do imóvel o autorize, expressamente, a agir em
l Em caso de financiamento do restante a ser pago, o seu nome. Este documento é uma garantia para que o
prazo exequível para que toda a documentação seja corretor receba o pagamento pelos serviços prestados.
providenciada e analisada pela instituição que conce- A remuneração do corretor ou seus honorários obede-
derá o empréstimo. cem a uma tabela local editada pelo CRECI da região.
l Cláusulas de arrependimento, quando houver, Arras
(o comprador perde a quantia ou o bem dado como si- O Contrato de Promessa Compra e Venda de imóvel é
nal se desistir da compra). O vendedor paga ao com- uma transação comum de transferência da propriedade
prador o sinal em dobro ou determinado valor acerta- de um imóvel, o que encerra operações de importância
do, se desistir da venda. econômica e financeira e resguarda os direitos e deve-
l A entrega ao comprador de documento de quitação res dos interessados. Os pressupostos jurídicos que
da compra do imóvel após os devidos pagamentos. devem ser averiguados antes da celebração do contra-
l A denominação do foro contratual (Tribunal de Justi- to de compra e venda de imóveis são: o direito de propri-
ça) escolhido para julgar problemas decorrentes des- edade do vendedor; a inexistência de fraude contra cre-
se negócio. dores e de ônus judicial ou extrajudicial.

80
A Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, impõe uma sé-
rie de deveres ao incorporador em todas as fases da in-

UNIDADE 4 corporação. Apresentamos aqui sua descrição sucinta,


pois nas páginas seguintes estará seu detalhamento.

São deveres do Incorporador:


l A obrigatoriedade de formalizar um contrato.
AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS l A obrigação de informar aos clientes sobre o anda-
4.1. A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA mento e o estado da obra.
l Responder pela execução da incorporação.
Incorporação Imobiliária é uma atividade voltada para l O compromisso em manter o projeto original, bem co-
a construção de edificações ou conjunto delas, com- mo não alterar o preço e as condições de pagamen-
posta de unidades autônomas para sua alienação total to, salvo se forem aprovadas por unanimidade dos
ou parcial. Pode-se entender a incorporação também adquirentes ou provierem de exigência legal.
como um contrato para a construção de um edifício,
prédio, etc. na forma de condomínio em que possa co- O que caracteriza o
meçar a se vender imediatamente, inclusive em presta- Início de uma Incorporação?
ções. Diz-se que o incorporador é aquele que promove Caracteriza o início da incorporação a venda, a pro-
a incorporação de prédios, casas, lojas, etc., em con- messa de venda, cessão ou promessa de cessão de co-
domínios. ta ideal de terreno, vinculada a projeto de construção ou
o contrato de construção assinado pelo incorporador ou
Quem pode ser Incorporador? por adquirente. Para efeito desta lei considera-se in-
A Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, possibilita a
corporação imobiliária a atividade exercida com o intui-
incorporação a três pessoas: Art. 31 - “Pode ser incor-
to de promover e realizar a construção, para alienação
porador o proprietário do terreno, a ele equiparado: o
total ou parcial de edificações ou conjunto de edifica-
promitente-comprador, o cessionário deste ou promi-
ções compostas de unidades autônomas.
tente-cessionário.” - “Pode ser o construtor. Não uma
pessoa qualquer, que se inculque nessa condição, mas
Quem é considerado o Incorporador?
sim aquela que faça da edificação uma atividade dis-
Considera-se incorporador as pessoas físicas ou jurí-
ciplinada e que devidamente licenciada.” - “Pode ser o
dicas, comerciantes ou não, que embora não efetuando
Corretor de Imóveis, devidamente inscrito no CRECI -
a construção, se comprometam ou efetivem a venda de
Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
frações ideais de terreno.

Quais os procedimentos para o


Qual a Documentação Necessária?
início de uma Incorporação?
O incorporador somente poderá negociar sobre unida-
des autônomas após ter arquivado, no cartório compe-
Para iniciar uma incorporação deve-se apresentar uma
tente de registro de imóveis, os seguintes documentos:
série de documentos que ficam arquivados no Cartório
l Título de propriedade do terreno ou de promessa irre-
de Imóveis da região, dentre os principais destacam-se:
vogável, de compra e venda ou de cessão de direitos
l Título de propriedade do terreno ou promessa irrevo-
ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na
gável e irretratável de compra e venda, ou de cessão
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas
de direitos ou de permuta.
l Certidões negativas de impostos federais, estaduais
de sua alienação em frações ideais e inclua consen-
e municipais e protestos de títulos, de ações cíveis e timento para demolição e construção, devidamente
criminais e de ônus reais, relacionadas ao imóvel, aos registradas.
alienantes do terreno e ao incorporador. l Certidões negativas de impostos federais, estaduais

l Histórico da propriedade, abrangendo os últimos vin- e municipais, de protesto de títulos, de ações civis e
te anos, acompanhados de certidão dos respectivos criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel,
registros. aos alienantes do terreno e ao incorporador.
l Projeto de construção devidamente aprovado pelas l Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abran-

autoridades competentes. gendo os últimos vinte anos, acompanhados de certi-


l Todas as informações pertinentes ao imóvel. dão dos respectivos registros.

81
l Projeto de construção devidamente aprovado pelas A intermediação é feita pelos bancos. No SFH, as taxas
autoridades competentes. de juros são tabeladas (12% ao ano), uma das mais bai-
l Cálculo das áreas das edificações, discriminando, xas do mercado; e a correção das prestações é feita pe-
além da global, a das partes comuns e indicando, pa- lo índice que corrige também a caderneta de poupança.
ra cada tipo de unidade, a respectiva metragem da Atualmente, esse índice é a Taxa Referencial (TR). No
área construída. SFH só são aceitos financiamentos de até R$ 150 mil
l Certidão negativa de débito para com a Previdência para imóveis com valor de compra e venda ou avaliação
Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for de R$ 950 mil (valor de referência para os grandes cen-
responsável pela arrecadação das respectivas contri- tros urbanos).
buições.
l Memorial descritivo das especificações da obra pro- Na Carteira Hipotecária (CH), as taxas de juros são li-
jetada. vres. A correção das prestações é feita pela TR. Não há
l Avaliação do custo global da obra, atualizada a data limite para o valor máximo do imóvel a ser financiado,
do arquivamento, calculada com base nos custos uni- mas, nesse caso, os bancos costumam financiar, em
tários, discriminando-se também, o custo de constru- média, entre 30% e 60% do valor do imóvel.
ção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) dá aos ban-
l Discriminação das frações ideais de terreno com as cos uma proteção maior contra inadimplência já que,
unidades autônomas que a elas corresponderão. por esse sistema, a instituição adota como garantia a
l Minuta da futura convenção de condomínio que rege- alienação fiduciária. Através dela, o imóvel financiado
rá a edificação ou o conjunto de edificações. continua em nome do banco e o mutuário apenas des-
l Declaração em que se defina a parcela do preço. fruta do uso do imóvel. No caso de inadimplência, o
l Certidão do instrumento público de mandato. banco recebe o imóvel de volta em até 90 dias.
l Declaração expressa em que se fixe, se houver, o
prazo de carência. Nas linhas de financiamento imobiliário, a garantia do
l Atestado de idoneidade financeira, fornecido por es- pagamento é o próprio imóvel. Vale lembrar também
tabelecimento de crédito que opere no país, há mais que a correção pela TR dá a esse financiamento um ca-
de cinco anos. ráter de imprevisibilidade, porque a Taxa Referencial
l Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, embute juros, além de inflação. Por isso, para quem
sobre o número de veículos que a garagem comporta pretende entrar num financiamento imobiliário, a reco-
e os locais destinados à guarda dos mesmos. mendação dos especialistas é que se planeje os gastos
e se comprometa apenas com 20% da renda com a
4.2. SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBIL. prestação. Isso dá uma margem de manobra para o
comprador. No caso de queda na renda ou oscilações
Difícil encontrar quem não sonhe com a casa própria. abruptas da economia.
Ter o seu canto costuma ser o grande objetivo na vida
das pessoas. Para realizar esse sonho, porém, é pre- SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH
ciso ter uma considerável quantia de dinheiro à mão pa- Teve sua criação articulada junto à reforma do Estado
ra pagar uma casa à vista ou em algumas parcelas. Ca- em 1964, objetivando reordenar a forma de captação
so isso não seja possível, será preciso recorrer ao finan-
de recursos para concessão de empréstimos a setores
ciamento imobiliário.
de construção habitacional, urbanização e saneamen-
to básico, frente ao enorme fenômeno da migração do
Atualmente, existem 3 modalidades básicas
campo para as cidades.
de financiamento:
l Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
A alta inflação naquela época constituiu um forte ele-
l Carteira Hipotecária (CH)
mento desagregador do sistema, pois os mutuários pre-
l Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
miados pagavam suas prestações em moeda desvalo-
rizada, provocando uma acelerada e irrecuperável des-
Os financiamentos imobiliários feitos pelo Sistema Fi-
capitalização das instituições financiadoras. Como as
nanceiro da Habitação (SFH) contam com regras esti-
puladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo taxas reais de juros estavam extremamente negativas,
Banco Central. Por esse sistema, os recursos da Ca- os tradicionais poupadores, afastavam-se deste mer-
derneta de Poupança e do FGTS são emprestados pa- cado, da mesma forma que as instituições públicas
ra aqueles que vão adquirir imóveis. existentes naquela época.

82
O resultado da falta de investimentos maciços no setor l 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em
agravou cada vez mais o déficit habitacional. A resposta operações de financiamentos imobiliários, sendo:
do governo a essa situação, na busca do estabeleci- l 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual
mento de condições econômico-financeiras no intuito acima, correspondendo, no mínimo, 52% da base
de corrigir as distorções, foi a instituição da correção de cálculo, em operações de financiamento habita-
monetária nos financiamentos habitacionais, através cional no SFH. O restante em operações a taxas de
da criação da UPC - Unidade Padrão de Capital; das mercado, desde que a metade, no mínimo, em ope-
Cadernetas de Poupança, principal instrumento de cap- rações de financiamento habitacional.
tação das poupanças populares; do Banco Nacional da l 15% (quinze por cento) em encaixe obrigatório no
Habitação - BNH; do Fundo de Garantia por Tempo de Banco Central do Brasil. Recursos remanescentes
Serviço - FGTS e da organização do Sistema Brasileiro em disponibilidades financeiras e operações da fai-
de Poupança e Empréstimo - SBPE. xa livre. São operações de natureza comercial, fi-
nanciadas com recursos captados da poupança, a
Os integrantes do SFH foram: BNH; órgãos federais, taxas praticadas no mercado financeiro, de modo a
estaduais e municipais, inclusive sociedades de econo- criar um excedente, que viabilize, no conjunto, o fi-
mia mista em que havia participação majoritária do po- nanciamento do sistema habitacional. Exemplo:
der público, tais como as Caixa Econômica Estadual Aquisição de conjuntos, terrenos, lojas e garagens
(CEE's) e Federal (CEF) e a COHAB, que operam em ou empréstimos hipotecários.
conformidade com a Lei nº 9.389 no financiamento de
habitações e obras conexas; sociedades de crédito Em que casos obtém-se a
imobiliário (SCI's); fundações cooperativas e outras for- Concessão de Financiamentos?
mas associativas para construção ou aquisição da ca- A concessão de financiamento nas condições do SFH é
sa própria, sem finalidade de lucro, tais como Coope- exclusiva para construção e aquisição de imóveis resi-
rativas Habitacionais e Institutos de Previdência Social. denciais novos ou usados. Os financiamentos para
aquisição, construção, reforma ou ampliação de imó-
O BNH foi criado entre 1964 e 1965 com finalidade de veis comerciais novos, usados ou em construção, são
orientar e controlar o SFH; em 14 de novembro de 1971 operações realizadas à taxas de mercado. Desde 1998
foi transformado em empresa pública pela lei nº 5762, não existe mais qualquer limitação de natureza norma-
tornando-se vinculado ao Ministério do Interior, passan- tiva ao número de imóveis financiados pelo SFH que
do a representar o principal instrumento de execução uma pessoa pode ter. Além das demais condições esta-
da política habitacional do governo federal. Por diver- belecidas na legislação em vigor, as operações no âm-
sos motivos, que não caberia aqui transmitir, o BNH foi bito do SFH deverão obedecer ao seguinte:
extinto em 1986, tendo sido incorporado à CEF, que as- l Valor unitário dos financiamentos, compreendendo
sumiu o compromisso de manter seu conjunto de atri- principal e despesas acessórias não superiores a R$
buições. 150 mil;
 l Limite máximo do valor de avaliação do imóvel fi-
Por seu turno, o SFH, com a extinção do BNH, limitou- nanciado de R$ 300 mil.
se às instituições que faziam parte do SBPE quando de
sua criação, que eram as SCI's, APE's - Associações de
Poupança e Empréstimo, das carteiras imobiliárias das
CEE's e CEF e mais dos bancos múltiplos. Atualmente,
o Banco Central do Brasil sucedeu ao BNH - Banco
Nacional da Habitação, tornando-se o fiscalizador das
atividades do sistema. Hoje, o que viabiliza os progra-
mas habitacionais do SFH, porém das captações das
cadernetas de poupança e do FGTS.

Como são distribuídos os


Recursos Captados?
Os recursos captados em depósitos de poupança pelas
instituições financeiras do Sistema Brasileiro de Pou-
pança e Empréstimo (SBPE) observam a seguinte dis-
tribuição:

83
Quais os Prazos e os Encargos l O recolhimento pelo novo mutuário de contribuição
estabelecidos? de 2% do saldo devedor atualizado. Nestas transfe-
rências, as instituições financeiras ficam dispensa-
Atualmente, os prazos dos financiamentos são livre- das da observância das seguintes exigências: Pro ra-
mente estabelecidos entre as partes. Sobre o financia- ta: em proporção, de forma proporcional (segundo a
mento podem incidir juros, comissões e outros encar- parte).
gos. A remuneração efetiva máxima para o mutuário
final, incluindo juros, comissões e outros encargos fi- l O limite máximo de financiamento, desde que não ha-
nanceiros, é de 12% a.a., acrescidos dos custos de se- ja desembolso adicional de recursos.
guros e, nos casos dos planos de equivalência salarial,
do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES). Os sal- l O limite máximo de preço de venda ou de avaliação
dos devedores dos contratos de financiamento, em- do imóvel objeto da transferência contada a cada um:
préstimo, refinanciamento e repasses concedidos por o cálculo considera a variação diária, segundo a parte
entidades integrantes do SFH são reajustados pela re- individual acordada.
muneração básica dos depósitos de poupança, efetua-
dos na mesma data e com a periodicidade contratual- l A localização do imóvel deve ser no domicílio do com-
mente estipulada para o pagamento das prestações, prador. As demais transferências de contratos com
aplicando-se o critério de proporcionalidade do índice cobertura do FCVS, podem ser efetuadas mediante
(pro rata die) para eventos que não coincidam com assunção pelo novo mutuário de montante equivalen-
aquela data. Desde 24/06/1998 é permitida aos agen- te a 70% do saldo devedor da operação, atualizado
tes financeiros do SFH a contratação de financiamentos pelo critério de proporcionalidade do índice (pro rata
onde a cobertura securitária pode se dar em apólice die) da data do último reajuste até a data da transfe-
oferecida pelo mercado segurador, desde que seja pre- rência, observados os requisitos legais e regulamen-
vista, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de mor- tares da casa própria.
te e invalidez permanente do mutuário.
Nota Explicativa:
O que é o FCVS - l Pro rata termo latino que significa 'em proporção'; 'de
Fundo de Compensação de Variações forma proprocional';
Salariais l Pro rata die significa o cálculo de juros proporcional
referente ao dia do contrato.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais -
SISTEMA DE FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI
FCVS, foi criado com finalidade de garantir o limite de
prazo para amortização das dívidas dos financia- O SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário é uma
mentos habitacionais contraídas pelos mutuários do modalidade de financiamento recentemente criada
Sistema Financeiro da Habitação - SFH. As transferên- (1997) que contrasta como alternativa ao SFH (Siste-
cias mediante simples substituição do devedor de con- ma Financeiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária,
tratos que contenham cláusula de cobertura pelo Fundo que dá aos agentes financeiros credores uma maior
de Compensação de Variações Salariais - FCVS devem proteção contra a inadimplência. Isso vem a acontecer
observar: porque nesse sistema é adotada a Alienação Fiduciá-
ria, que permite que o agente credor detenha a proprie-
l Foram mantidas para o novo mutuário as mesmas dade do bem imóvel financiado até o momento da quita-
condições e obrigações do contrato original, desde ção da dívida pelo mutuário. Essa novidade ajudará a
que se trate de financiamento destinado à casa pró- alavancar a construção de novas residências, resolven-
pria, observando-se os requisitos legais e regula- do parte da maior questão existente hoje no setor: a
mentares, inclusive a demonstração da capacidade falta de verba para financiamento, consequência da
de pagamentos do novo mutuário em relação ao valor inadimplência em massa.
do novo encargo mensal.
Fontes de Recursos do SFI
l O valor da mensalidade para o novo mutuário será
atualizado proporcionalmente (pro rata die), a contar A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas é
da data do último reajustamento até a data da forma- a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Pa-
lização da transferência, acrescido da quinta parte do ra reunir os fundos de financiamento, os agentes finan-
valor atualizado do encargo. ceiros emitem títulos com lastro imobiliário.

84
Estes títulos são vendidos a investidores no Brasil ou no l Quais são os projetos de infraestrutura que vão rece-
exterior. O SFI se distingue dos demais produtos pela ber mais atenção e recursos?
fonte dos recursos utilizados para o financiamento. l Quais são os ramos da pesquisa científica e tecnoló-
gica fundamentais para o crescimento do país?
O mutuário pode utilizar o seu FGTS neste l Quais são os programas sociais necessários para o
tipo de financiamento? desenvolvimento humano da população, a inclusão
social e a melhor distribuição da renda?
O mutuário pode usar seu FGTS (Fundo de Garantia l Quais serão as políticas norteadoras do desenvolvi-
por Tempo de Serviço) nos financiamentos do SFI, tanto mento urbano e social a ser adotadas?
como entrada quanto para amortizar, ou quitar, o saldo
O ESTATUTO DA CIDADE (Lei 10.257/2001)
devedor. Se o mutuário resolver não utilizar o FGTS, as
partes estão livres para estipular os juros e valores. O Estatuto da Cidade surgiu com o propósito de pôr
fim ao prolongado caos em que ainda vive o direito ur-
4.3. O PLANEJAMENTO DAS CIDADES banístico brasileiro. Por outro lado, será preciso que,
pelo Plano Diretor formulado pelo município, formule-
O Planejamento das Cidades é uma das questões se o planejamento, tomando necessariamente as deci-
mais importantes hoje, e tem ganhado força ano após sões relacionadas a vários dos instrumentos urbanís-
ano, com o avanço da legislação. Por força de Lei a ticos previstos pelo Estatuto da Cidade. Com o Estatu-
União, os Estados e todos os Municípios deverão apre- to, o município ganhou poderes para frear a ocupação
sentar Planos Plurianuais - PPA, onde deverão estar desordenada do espaço urbano, a destruição do meio
norteadas todas as ações dos governos em prazos de ambiente e criou a função social da propriedade urba-
4, 5, 10 e 15 anos. Agregado a isto há o Estatuto da Ci- na. Institui a necessidade de planejamento a cidades
dade, que também institui a exigência de Planos Dire- com mais de 20.000 habitantes, através de Planos Dire-
tores para cidades acima de 20.000 habitantes. tores, que serão os norteadores desta ocupação.

OS PLANOS PLURIANUAIS
O Estatuto da Cidade estabelece finalidades e obje-
O Plano Plurianual é um instrumento das administra- tivos comuns que, em princípio, deverão orientar as po-
ções públicas, que visa apontar os rumos dos investi- líticas urbanas de todos os Municípios. São finalidades
mentos dos governos, normalmente para o período de comuns que deverão orientar a interpretação e aplica-
quatro anos. Ele pode ser utilizado para planejar ações ção das normas específicas, o bem coletivo, a seguran-
em longo prazo, no que tange à administração pública, ça e o bem-estar dos cidadãos e o equilíbrio ambiental.
nas esferas Federal, Estadual e Municipal. São obriga- É um objetivo a ser atingido por meio da utilização dos
tórios e regidos por Lei Federal. O administrador público instrumentos acima referidos e pleno desenvolvimento
que não o fizer está sujeito às punições da Lei de Res- das funções sociais da cidade e da propriedade urbana,
ponsabilidade Fiscal. Os governos têm a possibilidade conforme o extenso rol de diretrizes gerais.
de construir o PPA junto com a comunidade e, ao levar o
PPA para consulta pública, o governo confirma o seu O Estatuto da Cidade pode servir como instrumento
compromisso com a participação social nas grandes jurídico ou tributário para forçar o proprietário a urbani-
decisões e democratiza o processo que vai estabele- zar, lotear ou edificar o seu terreno. Visa coibir a espe-
cer diretrizes, objetivos e metas. Estes planos são culação imobiliária. Instituiu a possibilidade de o imóvel
abrangentes e versam sobre tudo o que diz respeito à ser desapropriado caso haja interesse público ou so-
destinação das verbas públicas geridas pelo adminis- cial. O usucapião especial é uma das modalidades de
trador. usucapião, e ocorre em imóvel que assegure a subsis-
tência do proprietário e sua família, ou em razão da
Quais os objetivos do PPA? função (moradia), independentemente de justo título e
boa fé desde que este esteja de posse contínua e sem
O PPA busca respostas para questões fundamentais: oposição durante cinco anos ininterruptos. Pode ser do
l Quais as políticas mais adequadas para estimular os tipo individual ou coletivo. As regras para usucapião ga-
diversos setores da produção? nharam novo vigor, reduzindo para 5 (cinco) anos o
l Quais as melhores políticas para gerar mais e melho- tempo exigido para o ganho do título definitivo do terre-
res empregos? no urbano. Assim, nada impede que grupos de favela-
l Quais são as ações para reduzir desigualdades re- dos, moradores de loteamentos irregulares e de imó-
gionais? veis particulares reclamem a titularidade do bem.

85
O Estatuto da Cidade trata da l As medidas de saneamento, transporte e distribuição
Gestão Democrática? dos equipamentos para evitar deslocamentos desne-
A gestão democrática estabelecida no Estatuto da Ci- cessários e otimizar o consumo de materiais, energia
dade é a chave dos novos instrumentos de direito ur- e água.
banísticos e política urbana. Essa realização do pro- l As medidas para evitar as poluições sonoras, atmos-
cesso na gestão das cidades é a razão da própria exis- féricas e das águas e o bom manejo dos solos.
tência do Estatuto. Na verdade, a realização da gestão l A desburocratização do planejamento e a integração
democrática é a única garantia de que os instrumentos dos saberes e interesses comunitários na tomada de
de política urbana como o direito de preempção (prefe- decisões sobre inovações urbanas.
rência), o direito de construir, as operações consorcia-
das, etc., não serão meras ferramentas a serviço de De que forma o Código de Obras está
concepções tecnocráticas, mas sim verdadeiros instru- inserido no Plano Diretor?
mentos de promoção de direito à cidade para todos, O Código de Obras é parte do Plano Diretor, suas atri-
sem exclusões. A gestão democrática remete a ideia de buições são orientar, fixando normas para as constru-
um novo pacto territorial, em que o Direito não se distan- ções, tais como: arruamento, recuos, gabaritos, ques-
cie da Justiça, mas garante que a cidade seja espaço de tões sanitárias e ambientais. Toda cidade deve ter um,
convivência de todos os seus habitantes, onde cada um juntamente com o Plano Diretor, de acordo com a lei.
possa desenvolver plenamente suas potencialidades.
4.4. A LEGISLAÇÃO AMBIENTAL
O PLANO DIRETOR
A legislação brasileira sobre crimes ambientais é abran-
O Plano Diretor é a lei que organiza o crescimento e o gente e complexa. Encontra-se regulamentada na
funcionamento da cidade. É no Plano Diretor que está o Constituição Federal (capítulo VI), nas Constituições
projeto da cidade. Ele diz quais os objetivos a serem Estaduais, no Código Florestal (Federal), nas Leis de
alcançados em cada área da cidade e, para viabilizá- Pesca (Federal), em decretos e resoluções especiais.
los, identifica instrumentos urbanísticos e ações estra- Os documentos primários que desencadeiam todo um
tégicas que devem ser implementadas. Ele orienta as conjunto de ações, visando a salvaguarda da natureza
prioridades de investimentos e organiza a ocupação do para preservar o interesse público, correspondem em
solo urbano, legislando sobre arruamentos, gabaritos e graus crescentes de complexidade aos laudos peri-
indica as obras estruturais que devem ser realizadas. ciais, aos RIMA´s e aos EIA´s (Estudo de Impacto Am-
biental). Cada esfera em nível federal, estadual e muni-
Quais os Temas em que o cipal tem órgãos que têm por objetivo defender e pre-
Plano Diretor se ocupa? servar o Meio Ambiente, tais como: o IBAMA e as Pro-
Se ocupa de temas da cidade e do meio rural, incluindo curadorias da Cidadania.
suas relações com municípios vizinhos, procurando um
IBAMA
ambiente físico e social adequado. Podemos citar:
l A integração dos diferentes lugares que constituem a O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
cidade: bairros, centros, praças, parques, morros, Naturais Renováveis foi criado pela Lei nº 7.735, de 22
etc., valorizando os existentes e propondo novos. de fevereiro de 1989. Foi formado pela fusão de quatro
l A organização do transporte coletivo e individual de entidades brasileiras que trabalhavam na área ambien-
passageiros e cargas, assim como as vias públicas, tal: Secretaria do Meio Ambiente - SEMA; Superinten-
estacionamentos e espaços para pedestres. dência da Borracha - SUDHEVEA; Superintendência
l A intervenção no espaço municipal visando a manu- da Pesca - SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desen-
tenção e o enriquecimento dos costumes e das paisa- volvimento Florestal - IBDF.
gens urbanas e rurais, ampliando a atualização da Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da
população na proteção e incremento do patrimônio Presidência da República, que tinha no IBAMA seu ór-
natural e cultural. gão gerenciador da questão ambiental, responsável
l A democratização do acesso a todos os serviços que por formular, coordenar, executar e fazer executar a Po-
a cidade presta. lítica Nacional do Meio Ambiente e da Preservação,
l As regras para as novas construções, em relação ao conservação e uso racional, fiscalização, controle e fo-
uso e a forma dos prédios e os tipos de divisão da ter- mento dos recursos naturais renováveis. Criado em 16
ra, que podem ser feitos na cidade. de outubro de 1992, o Ministério do Meio Ambiente -
l A regularização daquelas áreas urbanas que não cor- MMA é o órgão de hierarquia superior, com o objetivo de
rem riscos naturais. estruturar a política do meio ambiente no Brasil.

86
Quais são os objetivos do IBAMA O objetivo de se estudar os impactos ambientais é, prin-
e sua missão institucional? cipalmente, o de avaliar as consequências de algumas
l Reduzir os efeitos prejudiciais e prevenir acidentes ações, para que possa haver a prevenção da qualida-
decorrentes da utilização de agentes e produtos agro- de de determinado ambiente que poderá sofrer a exe-
tóxicos, seus componentes e seus resíduos; cução de certos projetos ou ações ou logo após a imple-
l Promover a adoção de controle de produção, utiliza- mentação dos mesmos. Antes de se colocar em prática
ção, comercialização, movimentação e destinação de um projeto, seja ele público ou privado, precisamos
substâncias químicas e resíduos potencialmente pe- antes saber mais a respeito do local onde tal projeto
rigosos; será implementado, conhecer melhor o que cada área
l Executar o controle e a fiscalização ambiental nos possui de ambiente natural (atmosfera, hidrosfera,
âmbitos regional e nacional; litosfera e biosfera) e ambiente social (infraestrutura
l Intervir nos processos de desenvolvimento geradores material constituída pelo homem e sistemas sociais
de significativo impacto ambiental, nos âmbitos regi- criados).
onal e nacional;
l Monitorar as transformações do meio ambiente e dos O estudo para a avaliação de impacto permite que certa
recursos naturais; questão seja compreendida: proteção e preservação
l Executar ações de gestão, proteção e controle da do ambiente e o crescimento e desenvolvimento econô-
qualidade dos recursos hídricos; mico. Muitas vezes podemos encontrar grandes áreas
l Manter a integridade das áreas de preservação per- impactadas ou até mesmo países e estados, devido ao
manentes e das reservas legais; rápido desenvolvimento econômico, sem o controle e
l Ordenar o uso dos recursos pesqueiros em águas
manutenção dos recursos naturais.
sob domínio da união;
l Ordenar o uso dos recursos florestais nacionais;
A consequência pode ser poluição, uso incontrolado de
l Monitorar o status da conservação dos ecossistemas,
recursos como água e energia, etc. E também podemos
das espécies e do patrimônio genético natural, visan-
encontrar áreas impactadas por causa do subdesenvol-
do a ampliação da representação ecológica;
vimento, que traz como consequência a ocupação ur-
l Executar ações de proteção e de manejo de espécies
bana indevida em áreas protegidas e falta de sanea-
da fauna e da flora brasileira;
mento básico. Avaliar para planejar permite que o de-
l Promover a pesquisa, a difusão e o desenvolvimento
senvolvimento econômico e a qualidade de vida pos-
técnico e científico voltados para a gestão ambiental;
sam estar caminhando juntas. Depois do ambiente, po-
l Promover o acesso e o uso sustentado dos recursos
de-se realizar um planejamento melhor do uso e manu-
naturais;
tenção dos recursos utilizados.
l Desenvolver estudos analíticos, prospectivos e situa-
cionais verificando as tendências e cenários, com vis-
O que é o
tas ao planejamento ambiental.
Estudo de Impacto Ambiental?
PROCURADORIAS DA COLETIVIDADE
O Estudo de Impacto Ambiental (EIA) é um estudo
São órgãos de defesa do cidadão e sua função é zelar
pelo respeito aos direitos e garantias coletivas. Normal- que deverá ser apresentado aos órgãos competentes,
mente os crimes ambientais são considerados crimes cada vez que qualquer projeto ou ação que altere o
federais, podendo então os responsáveis responder meio ambiente for desenvolvido. Foi criada resolução
pela destruição de áreas de preservação, dano ambi- do Conama - Conselho Nacional do Meio Ambiente, nº
ental, morte de animais silvestres, em foros federais. 001/86, de 23 de janeiro de 1986.
Qualquer Procurador da República ou do Estado pode-
rá apresentar denúncia de crime ambiental, trazendo os As atividades em que se utilizam os recursos ambien-
responsáveis à justiça por tratar-se o meio ambiente co- tais consideradas de significativo potencial de degra-
mo interesse coletivo. dação ou poluição dependerão do Estudo Prévio de Im-
pacto Ambiental (EIA) e respectivo Relatório de Impac-
O IMPACTO AMBIENTAL to Ambiental (RIMA) para seu licenciamento ambiental.
O Impacto Ambiental é a alteração no meio ou em al- Neste caso o licenciamento ambiental apresenta uma
gum de seus componentes por determinada ação ou série de procedimentos específicos, inclusive realiza-
atividade. Estas alterações precisam ser qualificadas ção de audiência pública, e envolve diversos segmen-
pois apresentam variações relativas, podendo ser posi- tos da população interessada ou afetada pelo empreen-
tivas ou negativas, grandes ou pequenas. dimento. O EIA e o RIMA ficam à disposição do público.

87
RIMA l Desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes
Relatório de Impacto Ambiental destinados à edificação, com aproveitamento do sis-
O RIMA - É o relatório que reflete todas as condições tema viário existente, desde que não implique em no-
apresentadas no Estudo de Impacto Ambiental (EIA). vas vias e logradouros públicos, nem do prolonga-
Deve ser elaborado de forma objetiva e possível de se mento, modificação ou ampliação dos já existentes.
compreender, ilustrado por mapas, quadros, gráficos,
enfim, por todos os recursos de comunicação visual. Quais as condições para se
Deve respeitar a sigilo industrial (se solicitado) e pode Constituir um Parcelamento?
ser acessível ao público. Deve constar no relatório:
l Objetivos e justificativas do projeto e sua relação com Somente será permitido o parcelamento do solo para
políticas setoriais e planos governamentais. fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urba-
l Descrição e alternativas tecnológicas do projeto (ma- na, assim definida, por lei municipal. A lei nº 6.766/79,
téria prima, fontes de energia, resíduos etc.). não permite o parcelamento do solo:
l Síntese dos diagnósticos ambientais da área de influ- l Em terreno alagadiço e sujeito a inundações, antes
ência do projeto. de tomadas as providências para assegurar o escoa-
l Descrição dos prováveis impactos ambientais da im- mento das águas;
plantação da atividade e dos métodos, técnicas e cri- l Em terreno que tenha sido aterrado com material no-
térios usados para sua identificação. civo à saúde pública, sem prévio saneamento;
l Caracterizar a futura qualidade ambiental da área, l Em terrenos com declive igual ou superior a 30%, sal-
comparando as diferentes situações da implantação vo se atendida exigência específica das autoridades.
do projeto, bem como a possibilidade da não realiza- l Em terreno onde as condições geológicas não acon-
ção do mesmo. selham a edificação;
l Descrição do efeito esperado das medidas mitigado- l Em áreas de preservação ecológica e naquelas onde
ras em relação aos impactos negativos e o grau de al- a poluição impeça condições sanitárias suportáveis,
teração esperado. até a sua correção.
l Programa de acompanhamento e monitoramento dos
impactos. Quais os requisitos urbanísticos que os
Loteamentos deverão atender?
4.5. LOTEAMENTOS RURAIS E URBANOS

Depois de várias legislações sobre parcelamento do so- l As áreas destinadas ao sistema de circulação à im-
lo nas quais dava-se ênfase na relação comercial entre plantação de equipamentos urbano e comunitário,
particulares sobre terra, reduzindo-a a simples merca- bem como a espaços livres de uso público, serão pro-
doria, a Lei Federal 6.766/79, entre outras contribui- porcionais à densidade de ocupação prevista para a
ções para a qualidade de vida nas cidades, se preocu- gleba. A percentagem de áreas públicas não poderá
pou com o meio ambiente, tanto com o físico como com ser inferior a 35% da gleba nos loteamentos destina-
o construído. Houve, assim, uma preocupação de regu- dos ao uso industrial, cujos lotes forem maiores que
lar a expansão da cidade através do parcelamento do 15.000 m2, caso em que a percentagem pode ser re-
solo, determinando critérios gerais para salvaguardar duzida.
adequadas condições ambientais, respeitando-se as l Os lotes terão área mínima de 125 m2 e frente míni-
zonas urbanas e de expansão definidas pelos municí- ma de 5 (cinco) metros, salvo se a legislação estadual
pios, como se poderá verificar abaixo. ou municipal determinar maiores exigências, ou
O parcelamento do Solo - Conforme dispõe o Art. 2º da quando o loteamento se destinar à urbanização espe-
Lei nº 6.766, de 19/12/79, o parcelamento do solo urba- cífica ou edificação de conjuntos habitacionais de in-
no poderá ser feito mediante loteamento ou desmem- teresse social, previamente aprovados pelos órgãos
bramento, observadas as disposições desta lei e as le- públicos competentes;
gislações estaduais e municipais pertinentes. l Ao longo das águas correntes e dormentes e das ta-
xas de domínio público das rodovias, ferrovias e du-
Qual a diferença entre tos, será obrigatória a reserva de uma faixa não edifi-
Loteamento e Desmembramento? cável de 15 metros de cada lado, salvo exigências da
l Loteamento - é a subdivisão da gleba em lotes des- legislação específica;
tinados à edificação, com abertura de novas vias de l As vias de loteamento deverão se articular com as vi-
circulação, logradouros públicos ou prolongamento, as adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, har-
modificação ou ampliação das vias existentes. monizando-se com a topografia local.

88
Quais as exigências para um Como se procede para o Registro,
Projeto de Loteamento? após a Aprovação?

Antes da elaboração do projeto de loteamento, o inte- Depois de aprovado o projeto de loteamento ou de des-
ressado deverá solicitar à Prefeitura que defina: membramento, o interessado (loteador), dentro do pra-
l As diretrizes para o uso do solo; zo de 180 dias, deverá submetê-lo ao Registro Imobiliá-
l Traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços li- rio, acompanhado dos documentos abaixo:
vres e das áreas reservadas para o equipamento ur- l Título de propriedade doimóvel.
bano e comunitário; l Histórico dos títulos de propriedade do imóvel.
l Apresentar o Requerimento e Planta do Imóvel con- l Certidões negativas:
tendo: l Tributos federais, estaduais e municipais incidentes
l As divisas da gleba a ser loteada; sobre o imóvel.
l As curvas de nível à distância adequada, quando l Ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10
exigida por lei estadual ou municipal; (dez) anos.
l A localização dos cursos de água, bosques e cons- l Ações penais com respeito ao crime contra o patri-
truções existentes; mônio e contra a administração pública.
l A indicação dos arruamentos contíguos a todo o pe- l Certidões:
rímetro, a localização das vias de comunicação, l Cartório de protestos e de títulos, em nome do lo-
das áreas livres, dos equipamentos urbanos e co- teador, pelo período de 10 (dez) anos.
munitários existentes ou em suas adjacências, com l Ações pessoais ao loteador, pelo período de 10
as respectivas distâncias da área a ser loteada. O ti- (dez) anos.
po de uso a que o loteamento se destina; l Ônus reais relativos ao imóvel.
l As características, dimensões e localização das zo- l Ações penais contra o loteador, pelo período de 10
nas de uso contíguas. (dez) anos.
l Cópia do ato de aprovação do loteamento e compro-
Quais as exigências para um vante do termo de verificação pela prefeitura da exe-
Projeto de Desmembramento? cução das obras exigidas por legislação municipal,
que incluirão, no mínimo, a execução das vias de cir-
Para que o Projeto de Desmembramento seja aprova- culação do loteamento, demarcação dos lotes, qua-
do, o interessado fará um requerimento à Prefeitura ou dras e logradouros e das obras de escoamento das
Distrito Federal e, em anexo, título da propriedade e a águas pluviais ou por aprovação de cronograma, com
planta do imóvel a ser desmembrado devendo conter a a duração máxima de dois anos acompanhado de
indicação: competente instrumento de garantia, para execução
l Das vias existentes e loteamentos próximos; das obras.
l Do tipo de uso predominante no local; l Exemplar do contrato padrão de promessa de venda,
l Da divisão de lotes pretendida na área. ou de cessão ou promessa de cessão.
l Declaração do cônjuge de que consente no registro
Quais as condições para de loteamento.
Aprovação deste Projeto?
Em que condições poderá ser
O exame e a anuência para aprovação cabem ao Es- Cancelado o Registro de Loteamento?
tado, pelos Municípios, nas seguintes condições:
l Quando localizados em área de interesse especial,
Só poderá ser cancelado o Registro de Loteamento:
tais com as de proteção aos mananciais ou patrimô- l Por decisão judicial;
nio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, as- l Por requerimento do loteador, com anuência da Pre-
sim definidos por legislação estadual ou federal. feitura ou do Distrito Federal, quando for o caso, en-
l Quando o loteamento ou desmembramento localizar-
quanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
se em área limítrofe do município, ou que pertença a
l Por requerimento conjunto do loteador e de todos os
mais de um município, nas regiões metropolitanas ou
adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura e do
em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual
Estado.
ou federal.
l Quando o loteamento abrange área superior a
1.000.000 (um milhão) de metros quadrados.

89
O que diz a Lei sobre a
Tributação de Loteamentos?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Ur-


bana (IPTU), citado no Código Tributário Nacional, es-
UNIDADE 5
tabelece que:
O imposto, de competência dos Municípios, sobre a
propriedade predial e territorial urbana tem como fato A ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem 5.1. LOCAÇÃO PREDIAL URBANA
imóvel por natureza ou por acessão física, como de-
finido na lei civil, localizado na zona urbana do Muni- O contrato de locação em geral é bilateral, oneroso,
cípio. comunicativo, típico, geralmente consensual, não for-
mal e de trato sucessivo. É bilateral porque dele se ori-
Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona ginam obrigações para ambas as partes. Este contrato
urbana a definida em lei municipal observado o requisi- se contrapõe ao unilateral, aquele que em sua forma-
to mínimo da existência de melhoramentos indicados ção só gera obrigações para uma das partes, como
em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ocorre na doação. O donatário não tem obrigações para
ou mantidos pelo Poder Público: uma das partes, como ocorre na doação. Já na locação,
l Meio fio ou calçamento, com canalização de águas desde a origem do trato, existem obrigações para loca-
pluviais; dor e locatário. No contrato bilateral, portanto, existe a
l Abastecimento de água; característica da dependência recíproca de obrigações.
l Sistema de esgôto sanitário; O contrato de locação é bilateral por sua própria nature-
l Rede de iluminação pública, com ou sem posteamen- za, não podendo a vontade das partes alterar essa ca-
to para distribuição domiciliar; racterística.
l Escola primária ou posto de saúde a uma distância
máxima de três quilômetros do imóvel considerado. Antes de iniciar o estudo é sempre bom relembrar a di-
ferença entre quem é o Locador e quem é o Locatário.
A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urba-
nizáveis, ou de expansão urbanas, constantes de lotea- l Locador - é o dono do imóvel que o dá de aluguel ou
mentos aprovados pelos órgãos competentes, desti- arrendamento ao inquilino ou agricultor.
nados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo l Locatário - aquele que toma de aluguel a coisa móvel
que localizados fora das zonas definidas nos termos do ou imóvel, especialmente uma casa.
parágrafo anterior.
Quais os Deveres do Locador e os
O que é considerado Direitos do Locatário?
Crime contra a Administração Pública?
l Entregar ao locatário o imóvel, em estado de servir ao
Considera-se crime contra a administração pública, de uso a que se destina, e a mantê-lo nesse estado pelo
acordo com o art. 50 da Lei nº 6.766/79: tempo de contrato, salvo cláusula em contrário;
l Dar início, de qualquer modo ou efetuar loteamento l Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico
ou desmembramento do solo para fim urbano, sem do imóvel locado.
autorização do órgão público competente ou em de- l Manter, durante o contrato de locação, a forma e o
sacordo com as disposições desta lei ou das perti- destino do imóvel alugado;
nentes do Distrito Federal, Estado ou Municípios. l Responder pelos defeitos anteriores à locação.
l Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento l Fornecer, se solicitado, descrição minuciosa do esta-
ou desmembramento do solo para fins urbanos sem do do imóvel, quando de sua entrega, com expressa
observância das determinações constantes do ato referência aos eventuais defeitos existentes.
administrativo de licença. l Fornecer ao locatário recibo discriminado das impor-
l Fazer ou veicular proposta, contrato, protesto ou co- tâncias pagas por este, vedada a quitação genérica;
municação ao público ou a interessados, afirmação l Pagar as taxas de administração imobiliária, de inter-
falsa sobre a legalidade de loteamento do solo para mediações, nestas compreendidas as despesas ne-
fins urbanos ou ocultar fraudulentamente fato a ele cessárias à aferição da idoneidade do pretendente à
relativo. locação ou de seu fiador;

90
l Pagar os impostos e taxas e ainda prêmio de seguro Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na pos-
complementar contra fogo, que incidam ou venham a se do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do lo-
incidir sobre o imóvel locado, salvo disposição ex- cador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo in-
pressa em contrário no contrato; determinado, mantidas as demais cláusulas e condi-
l Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovan- ções do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador
tes relativos às parcelas que são exigidas; poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, con-
l Pagar as despesas extraordinárias de condomínio; cedido o prazo de trinta dias para desocupação. Pela
legislação em vigor, todo contrato de locação residenci-
Quais os Deveres do Locatário al, por mais que reze diferente o contrato, tem o prazo
e os Direitos do Locador? legal, arbitrado em 30 meses.

l Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca- Quais as características da


ção, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo esti- Locação Não Residencial?
pulado, ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês
seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o lo-
local não tiver sido indicado no contrato; catário terá direito à renovação do contrato, por igual
l Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou pre- prazo, desde que, cumulativamente:
sumido, compatível com a natureza deste e com fim a l O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito
que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cui- e com prazo determinado.
dado como se fosse seu; l O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
l Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5
o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu anos;
uso normal; l O locatário esteja explorando seu comércio, no mes-
l Levar imediatamente ao conhecimento do locador o mo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja repara-
ção a este incumba, bem como as eventuais turba- Em que consiste a
ções de terceiros; Sublocação?
l Realizar a reparação dos danos verificados no imó-
vel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus A sublocação é um contrato derivado. Existe um contra-
dependentes, familiares, visitantes e prepostos; to derivado exclusivamente de outro contrato. Nesse
l Não modificar a forma interna ou externa do imóvel
negócio existe também um contrato-base ou contrato
sem o consentimento prévio e por escrito ao locador;
principal, do qual emerge o contrato derivado.
l Entregar imediatamente ao locador os documentos
de cobrança de tributos e encargos condominiais,
O que é
bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
Locação de Temporada?
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
l Pagar as despesas de telefone e de consumo de
Considera-se locação para temporada aquela desti-
energia, gás, água e esgoto;
nada à residência temporária do locatário, para prática
l Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, ou por seu
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, fei-
mandatário, mediante combinação prévia de dia e ho-
tura de obras em seu imóvel e outros fatos que decor-
ra, bem como admitir que o mesmo venha a ser visi-
ram tão somente de determinado tempo, e contratada
tado e examinado por terceiros, autorizados por ele;
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
l Cumprir integralmente a convenção de condomínio e
mobiliado o imóvel. No caso de a locação envolver imó-
os regulamentos internos;
l Pagar o prêmio do seguro de fiança;
vel mobiliado constará do contrato, obrigatoriamente, a
l Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem,
bem como o estado em que se encontram.
Quais as características da
Locação Residencial? O que são as
Benfeitorias numa Locação?
Nas locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocor- São obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de
rerá findo o prazo estipulado, independentemente de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. São obras pro-
notificação ou aviso. dutos do trabalho do homem.

91
Excluem-se de sua noção os acréscimos naturais que Quais os procedimentos no
pode sofrer a coisa. O locatário que está de boa fé tem Caso de Despejo?
direito à retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis
desde que não prejudique o imóvel (sua estrutura e Estes procedimentos processuais dizem respeito aos
substância). casos de ações de despejo, consignação em paga-
mento de aluguel e acessório da locação, revisional de
Quais os tipos de aluguel e renovatórias de locação.
Sucessão num Contrato de Locação? Cabem a eles:
l Que os processos tramitem durante as férias foren-
l Sucessão na locação na Morte do Locador - O vín- ses e não se suspendem pela superveniência delas;
culo locatício permanece mesmo com o falecimento l O local competente para conhecer e julgar tais ações
do locador, sendo respeitado o prazo determinado ou é o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro
indeterminado do contrato. Os direitos e deveres são houver sido eleito no contrato;
transmitidos aos herdeiros, os quais, quando mais de l O valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses
uma pessoa, serão eles considerados locadores soli- de aluguel ou, na hipótese de extinção do contrato de
dários. Enquanto não tiver sido feita a partilha, pode- trabalho, os três salários vigentes por ocasião de ajui-
rá também o espólio ser visto como locador. Neste ca- zamento;
so quem responde pelo espólio é o inventariante. Na l Desde que autorizado no contrato a citação, intima-
dúvida a quem pagar o aluguel, deve o locatário pro- ção ou notificação far-se-á mediante correspondên-
mover ação de consignação em pagamento. cia com aviso de recebimento ou, tratando-se de pes-
soa jurídica ou firma individual, mediante Sedex ou
l Sucessão na locação na Morte do Locatário - No fax-símile, ou ainda, se necessário, pelas demais for-
caso de locação residencial, o cônjuge ou compa- mas previstas no código de processo civil;
nheiro e os herdeiros ficarão subrogados nos direitos l Os recursos interpostos contra as sentenças terão
e deveres do falecido. No caso de locação com finali- somente efeito devolutivo.
dade comercial, ficarão com os direitos e obrigações
o espólio ou, então, seu sucessor no negócio. Penalidades Aplicadas - As penalidades mais comuns
para os inquilinos são: multas, despejo e indenização. E
Quem tem o Direito de Preferência para o locador multa e indenização. Incorre de pleno
de Compra num Imóvel Locado? direito o devedor na cláusula penal desde que, culpo-
samente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua
Tem direito à preferência de compra do imóvel, o inqui- em mora. Para exigir a pena convencional, não é neces-
lino do imóvel locado. Quando no caso da locação, ha- sário que o credor alegue prejuízo. Ainda que o prejuízo
vendo interesse de vários condôminos na locação do exceda ao previsto na cláusula penal não pode o credor
bem, será feita uma licitação entre eles. A preempção, exigir indenização suplementar se assim não foi con-
ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de vencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo
oferecer ao vendedor a coisa que ele vai vender ou dar da indenização, competindo ao credor provar prejuízo
em pagamento, para que este use de seu direito de pre- excedente.
lação na compra, tanto por tanto. O prazo para exercer
o direito de preferência não poderá exceder a 180 (cen- Em que consiste a
to e oitenta) dias, se a coisa for móvel ou a 2 (dois) anos, Denúncia Vazia?
se imóvel.
Denúncia Vazia é o dispositivo legal a que tem o loca-
Denúncia Vazia ou Denúncia Imotivada. dor, de pedir despejo, independente de qualquer moti-
vação. Para isso, o locador notificará o locatário dentro
É a retomada de um imóvel por seu locador, do prazo de 30 (trinta) dias, findo o contrato de locação.
após o término do prazo de locação fixado Cabe denúncia vazia apenas no caso de imóvel não
em contrato por escrito e com o prazo igual residencial, depois de transcorrido o prazo de 30 (trinta)
ou superior a trinta meses, sem ter que meses de assinatura do contrato de locação. Findo o
justificar seu pedido, com previsão legal no prazo de trinta meses, sendo a vontade de ambas as
art. 46, da Lei 8.245/91 e Lei 12.744 de 19 de partes de prorrogar o contrato, mesmo que por igual pe-
dezembro de 2012. ríodo, a denúncia vazia tornar-se-á possível com o de-
curso do prazo desse novo contrato.

92
Em que consiste a Em que consiste a
Denúncia Cheia? Ação Revisional do Aluguel?

A denúncia cheia, também conhecida por denúncia A ação revisional de aluguel autoriza o reajuste do alu-
motivada, é o dispositivo legal que possibilita a retoma- guel sem que exista questionamento da própria relação
da, quando tem o retomante real necessidade do imó- jurídica expressa no contrato de locação. Nesta ação se
vel. Na sistemática revogada, procuravam os locadores observará a petição inicial e deverá indicar o valor do
a motivação para o despejo a fim de minorar o prejuízo aluguel pretendido. Ao designar a audiência de instru-
de uma locação gravosa e inconveniente, reconduzida ção e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base
indefinidamente por prazo indeterminado. Nestes ca- nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar,
sos, não há necessidade de notificação prévia, salvo a fixará aluguel provisório, não excedente a 80% do pe-
hipótese de vigência ininterrupta da locação ultrapas- dido, que será devido desde a citação. Sem prejuízo da
sar 5 (cinco) anos. constatação e até à audiência, o réu poderá pedir que
seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elemen-
Como se procede a tos para tanto.
Ação de Despejo?
Na audiência de instrução e julgamento, apresentada a
A ação de despejo consiste no ato do locador despejar contestação, que deverá conter contraproposta se hou-
ver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz ten-
o inquilino. Será concedido liminar para desocupação
tará a conciliação e, não sendo possível, suspenderá o
em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência
ato para realização de perícia, se necessária, desig-
da parte contrária e, desde que prestada a caução no
nando audiência em continuação. Não caberá revisio-
valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
nal na pendência de prazo para desocupação do imóvel
que tiverem por fundamento exclusivo:
ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judi-
l O descumprimento do mútuo acordo, celebrado por
cialmente. A ação poderá ser proposta ainda que em
escrito e assinado pelas partes e por duas testemu-
curso a ação de despejo. Mesmo nessa hipótese nada
nhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de
dispensa o inquilino de pagar o justo valor de mercado.
seis meses para desocupação, contado da assinatu-
ra do instrumento; CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTO
l Havendo prova escrita da rescisão do contrato de tra-
A consignação de pagamento está à disposição do lo-
balho ou sendo ela demonstrada em audiência; catário quando o locador não quer receber o valor do
l O término do prazo de locação para temporada, tendo aluguel por algum motivo ou interpretação diversa do
sido proposta a ação de despejo em até trinta dias contrato, onde o primeiro poderá depositar o valor em
após o vencimento do contrato; juízo, enquanto discute judicialmente.
l A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na
locação, permanecendo no imóvel pessoas não auto- AÇÃO RENOVATÓRIA
rizadas por lei; Ação renovatória é uma ação pertinente quando a ex-
l A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a piração do contrato de locação e a manutenção do inte-
locação, celebrada com o locatário. resse do locatário em continuar no imóvel, contrário à
vontade do locador, seja por fundo de comércio, benfei-
ATENÇÃO! torias, comodidade ou outro interesse particular. É atra-
vés desta ação que se busca a renovação do contrato.

l Segundo qualquer que seja o fundamento da ação


GARANTIA LOCATÁRIA
dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que po- É uma proteção para o locador, garantindo sua renda
derão intervir no processo como assistentes; ou retomada. As Garantias Locatícias podem ser:
l O prazo para desocupação voluntária conta-se a res- l Caução: são valores depositados como garantia fi-
pectiva notificação e não do trânsito em julgado da nanceira do contrato.
sentença que acolheu o despejo; l Fiador: constitui-se de pessoas com renda e bens
l Esgotado o prazo da notificação, mediante o requeri- imóveis que garantam e avalizem o contrato.
mento do autor, se expede o mandato de despejo, au- l Carta de Fiança ou Seguro de Fiança Locatária: é
torizando o magistrado o uso da força e o arromba- contratada em banco ou seguradora pelo locatário
mento do imóvel se necessário. que avalizará seu contrato, dando como garantia ao
locador o recebimento dos valores.

93
5.2. A LEI DO INQUILINATO Em que casos se aplica a
Ação de Despejo?
Pela deficiência de imóveis próprios, pouca poupança Seja qual for o fundamento do término da locação, a
para financiamento e também pelas migrações, o mer- ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
cado de locações no Brasil é bastante aquecido, sendo Isto não se aplica se a locação termina em decorrência
que muitas pessoas têm a locação como uma fonte de de desapropriação, com a imissão do expropriante na
renda extra. A lei que rege estas relações entre inquili- posse do imóvel. O locatário poderá denunciar a loca-
nos e proprietários é a Lei do Inquilinato. ção por prazo indeterminado mediante aviso por escrito
ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta)
l Conceito de Aluguel - Chama-se de aluguel a ces- dias. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir
são do direito de uso e gozo de prédio urbano, ou rús- quantia correspondente a um mês de aluguel e encar-
tico, ou de coisa móvel, por preço convencionado e gos vigentes quando da resilição.
tempo determinado.
Nos casos de extinção de usufruto ou fideicomisso, a
l Características do Contrato de Locação - A loca- locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciária pode-
ção é feita através de um contrato que possui dentre rá ser denunciada, com o prazo de 30 (trinta) dias para a
suas características ser bilateral, oneroso e mutativo; desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escri-
típico. Além disso, é necessário que esse contrato se- ta do nuproprietário ou do fideicomissário ou se a pro-
ja consensual, embora não formal, mas de trato su- priedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário
cessivo, visto a ser contratado a prazo determinado ou do fiduciário. A denúncia deverá ser exercitada no
ou indeterminado e que haja capacidade dos contra- prazo de noventa dias contados da extinção do fidei-
tantes e que o objeto seja lícito. comisso ou da averbação da extinção do usufruto, pre-
sumindo-se, após esse prazo, a concordância na ma-
l O Código Civil regula as seguintes categorias: nutenção da locação.
l Imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos
Municípios, de suas autarquias e fundações. E se o imóvel for alienado durante a locação?
l Vagas autônomas de garagem ou de espaços para Se o imóvel for alienado durante a locação, o adqui-
estacionamento de veículos; rente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90
l Espaços destinados à publicidade. (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação
l Apart-hotéis, Hotéis-residência ou equiparados. for por tempo determinado e o contrato contiver cláu-
l O arredamento mercantil, em qualquer de suas mo- sula de vigência em caso de alienação e estiver aver-
dalidades. bado junto à matrícula do imóvel. Idêntico direito terá o
promissário-comprador e o promissário-cessionário,
Qual o Prazo Limite que um em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel
Contrato de Locação pode ser ajustado? e título registrado junto à matricula do mesmo.

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer ATENÇÃO!


prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou supe-
rior a dez anos. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 (no-
estará obrigado a observar o prazo excedente. venta) dias contados do registro da venda ou do com-
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, promisso, presumindo-se, após esse prazo, a concor-
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com dância na manutenção da locação.
exceção ao que estipula o § 2º do Art, 54-A, o locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, A locação também poderá ser desfeita:
proporcional ao período de cumprimento do contrato, l Por mútuo acordo;
ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada, Arti- l Em decorrência da prática de infração legal ou con-
go 4 da Lei 8.245/91 (Redação dada pela Lei nº 12.744, tratual;
de 2012). O locatário ficará dispensado da multa se a l Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo demais encargos;
seu empregador, privado ou público, para prestar servi- l Para a realização de reparos urgentes determinadas
ços em localidades diversas daquele do início do con- pelo Poder Público, que não possam ser normalmene
trato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, executadas com a permanência do locatário no imó-
no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. vel, ou podendo, ele se recuse a consentí-las.

94
O que acontece no caso da SUJEITO ATIVO
Morte do Locador e do Locatário?
Sujeito Ativo são os Municípios, Estados (não dividi-
Morrendo o locador, a locação transmite-se aos her- dos em municípios), Distrito Federal e União, nos Terri-
deiros. Morrendo o locatário, ficarão subrogados nos tórios Federais (não divididos em municípios).
seus direitos e obrigações: SUJEITO PASSIVO
l Nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, Sujeito Passivo é o contribuinte, o proprietário do imó-
os herdeiros necessários e as pessoas que vivam na vel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
dependência econômica do “de cujus”, desde que re- qualquer título. É o responsável quando, sem revestir a
sidentes no imóvel. condição de contribuinte, sua obrigação decorra de dis-
l Nas locações com finalidade não residencial, o es- posição expressa em lei.
pólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
O que são Bens Imóveis por
O que acontece nos casos de Natureza ou Acessão Física?
Separação ou Divórcio?
É o solo com a superfície, os seus acessórios e adja-
Em casos de separação de fato, separação judicial, di- centes naturais, compreendendo as árvores e os frutos
vórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a lo- pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o
cação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou homem incorporar ao solo, como a semente lançada à
companheiro que permanecer no imóvel. Nestas hipó- terra, os edifícios e construções, de modo que não pos-
teses, a subrogação será comunicada por escrito ao lo- sa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.
cador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trin-
ZONA URBANA
ta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de
qualquer das garantias previstas nesta lei. Zona Urbana é definida em lei municipal, observando o
requisito mínimo da existência de dois dos seguintes
Quais as condições para melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder
Sublocação ou Empréstimo do Imóvel? Público.
Vejamos os principais:
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo l Meio fio com canalização de águas pluviais;
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consen- l Abastecimento de água;
timento prévio e escrito do locador. Não se presume o l Sistema de esgoto sanitário;
consentimento pela simples demora do locador em ma- l Rede de iluminação pública, com ou sem posteamen-
nifestar formalmente a sua oposição. Aplicam-se às to e distribuição domiciliar;
sublocações, no que couber, as disposições relativas l Escola primária;
às locações. Rescindida ou finda a locação, qualquer l Posto de saúde a uma distância mínima de três quilô-
que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, asse- metros de imóvel considerado.
gurado o direito de indenização do sublocatário contra o
sublocador. O sublocatário responde subsidiariamente O que é considerado Área Urbanizável
ao locador pela importância que dever ao sublocador, ou de Expansão Urbana?
quando este for demandado.
A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urba-
5.3. TRIBUTOS, IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES
nizáveis ou de expansão urbana, constante de lotea-
Os Tributos e Impostos são recolhidos em todas as tran- mentos aprovados pelos órgãos competentes destina-
sações imobiliárias, e também são incidentes sobre a dos à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo
coisa. Já contribuição de melhoria é devida quando há que localizados fora das zonas definidas aos termos
uma despesa extraordinária visando melhorar a coisa anteriores.
pública. Porém, para tratarmos destes itens devere-
mos, antes de qualquer coisa, conceituaremos alguns O que é considerado
termos jurídicos que serão muito utilizados neste con- Área Urbana por Equiparação?
teúdo. São eles:
l Sujeito Ativo; É o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual pro-
l Sujeito Passivo. dução não se destine ao comércio.

95
Quando um imóvel é considerado Em caso de ser dado o sinal, poderá haver cláusula de
com Imunidade perante a Tributação? devolução da respectiva importância, dentro de 48 ho-
ras, se comprovada a existência de tal.
É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da Podemos citar como ônus mais comuns:
União, dos Estados, Distrito Federal e dos outros Muni- l Hipoteca;
cípios e suas Autarquias: l Penhoras;
l Templos de qualquer culto; l Servidão;
l Partidos políticos; l Condomínio;
l Instituições de educação e assistência social. l Execução por dívidas e tributos referentes a impos-
tos, taxas, contribuições de melhoria, etc.
Quando um imóvel é considerado
Isento de Tributação? A obrigação da despesa com a
Extração de Documentos
Pode ser por lei ordinária do sujeito ativo ( que é o mais
frequente) ou pela União, através de lei complementar, O proprietário tem a obrigação de assegurar ao com-
atendendo a relevante interesse social ou econômico prador a plena e total “propriedade da coisa”, com os
nacional, umas das limitações constitucionais do poder respectivos títulos e regularização da situação, ficando
de tributar. a encargo todas e quaisquer despesas para obter títu-
l Base de Cálculo - É o valor do imóvel. São excluídos los e certidões necessárias. Esses serão apresenta-
os valores dos bens imóveis mantidos em caráter per- dos ao comprador, que verifica a regularidade do imó-
manente ou temporário, para efeito de utilização, explo- vel, que é objeto da transação.
ração, aformoseamento ou comodidade. Para o impos-
to territorial urbano a base é o valor venal, que depende IMÓVEL RURAL
de avaliação periódica e esse acréscimo não constitui
Imóvel Rural é o prédio de área contínua, qualquer que
majoração do tributo. A alíquota é fixada por lei, confor-
seja a sua localização, que se destine à exploração ex-
me o princípio da legalidade, uma das limitações consti-
trativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer atra-
tucionais do poder de tributação.
vés de planos públicos de valorização, quer através de
l Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - É o
iniciativa privada. O Imposto Territorial Rural (ITR) é de
imposto devido sobre todas as transações imobiliárias,
competência da União, porém, o produto desta arreca-
onde a causa da transferência não é “causa mortis”.
dação pertence ao município onde esteja situado o
Nas transações “causa mortis” ocorrem tantos fatos ge-
imóvel.
radores quantos sejam os herdeiros ou legatários.

Os Impostos, segundo o Em que condições os imóveis estão


Código Tributário Nacional. Imunes ao Imposto Territorial Rural?

O imposto de competência sobre a transmissão de Consideram-se imunes desse imposto, os sítios com
bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato áreas que não excedam a 25 hectares e quando os cul-
gerador: tive, só ou com a família, desde que o proprietário não
l A transmissão a qualquer título da propriedade ou do tenha outro imóvel. A base de cálculo do imposto é o va-
domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por lor fundiário, isto é, o valor do solo nú, sem qualquer
acessão física, como definidos na lei civil. intervenção humana. O imposto, de competência da
l A transmissão a qualquer título de direitos reais so- União sobre a propriedade territorial rural tem como fato
bre imóveis, exceto os direitos reais de garantia. gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
l A cessão de direitos relativos às transmissões referi- imóvel por natureza, como definido na lei civil, localiza-
das nos itens acima. do fora da zona urbana do município.
ATENÇÃO! IPTU - IMP. PREDIAL TERRITORIAL URBANO

O IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano é o impos-


Devemos ter um cuidado especial antes de fazer qual- to que incide sobre a propriedade de casas, aparta-
quer operação imobiliária, verificando se o imóvel (obje- mentos, lotes, terrenos, prédios desde que estejam na
to de transação) está realmente livre de qualquer ônus. área urbana do município. A Constituição Federal ex-
Antes de ser dado o sinal, será exigido provar que este plicita que são de competência dos Municípios os im-
imóvel, indiscutivelmente, está livre de ônus. postos sobre a propriedade predial e territorial urbana.

96
Com o Estatuto da Cidade, o IPTU ganhou “novo sta- Em que consiste a
tus”, pois o legislador municipal pode fazer política ur- Contribuição de Melhoria?
bana usando de progressividade de carga tributária, pa-
ra forçar o proprietário do imóvel a dar utilização efici- A contribuição de melhoria é um instrumento de po-
ente ao mesmo, fazendo que o imóvel cumpra sua fun- lítica urbana. Trata-se de um tributo que incide sobre o
ção social. Utilizando-se os elementos da relação tribu- sujeito passivo, para a realização de obras públicas que
tária, o imposto sobre propriedade predial e territorial acabam decorrendo em valorização imobiliária. No en-
urbana pode ser estudado nos seguintes aspectos: tanto, face à realidade brasileira, fica difícil aplicar mais
l Quanto aos Elementos: este tributo, tendo o mesmo então pouca utilidade prá-
l Propriedade, posse, domínio útil; tica. No entanto, o Estatuto da Cidade visa incentivar a
l Bem imóvel, por natureza, por acessão física; aplicação desta como forma de tributo para recuperar o
l Zona Urbana, áreas urbanizáveis, áreas de expan- investimento público, antes feito a fundo perdido, para
são urbana; áreas que tenham valorização imobiliária face às me-
l Zona Urbana por equiparação (sítio de recreio). lhorias efetuadas. A contribuição de melhoria é um tri-
l Quanto à Imunidade: buto eminentemente social, uma vez que se aplica so-
l União, Estados, Distrito Federal, Municípios e Au- bre o proprietário que teve o seu imóvel valorizado e es-
tarquias; te retorna valores aos cofres públicos em beneficio da
l Templos de qualquer culto; coletividade.
l Partidos políticos e instituições de educação e as-
5.4. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
sistência social.
O que se considera um condomínio?
Qual o significado de Denomina-se condomínio a situação originada do direi-
Progressividade do IPTU? to de domínio exercido por várias pessoas sobre o mes-
mo objeto. No sentido literal mais puro, tem-se o condo-
O IPTU, com o Estatuto da Cidade e Emenda Constitu- mínio como a propriedade em comum, ainda em estado
cional, ganhou progressividade no tempo, visando a de indivisão, na qual o direito de cada condômino não
subutilização do imóvel, promovendo o adequado apro- incide sobre uma parte determinada ou definida, mas
veitamento, ou seja, poderá o poder público sobretaxar tão somente sobre um quinhão ou fração ideal. No que
imóveis, forçando os proprietários a constituírem com o se refere especificamente a prédios constituídos por
máximo de aproveitamento. diversas unidades autônomas, cada qual com área per-
feitamente determinada, entende-se por condomínio o
Quem são os Responsáveis pelos conjunto de apartamentos ou de salas (quando se tratar
Encargos Previdenciários? de prédios com fins não residenciais), corredores, ele-
vadores e outras áreas de uso comum, pertencentes a
A consolidação das Leis da Previdência Social estabe- diversos proprietários.
lece que o proprietário, o dono da obra, o condomínio de
uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de con- Quem é o Síndico?
trato de execução de obra de construção, acréscimo ou O Síndico é o administrador do prédio de dois ou mais
reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (soli- pavimentos, eleito pelos condôminos, de forma previs-
dários) com o construtor para o cumprimento das obri- ta na convenção. Seu mandato é de, no máximo, 2
gações que nela constam, a menos que tenha havido, (dois) anos, permitida a sua reeleição, sem limite de ve-
por parte deles, alguma retenção de importância para zes. Os condôminos respondem pelas faltas do síndico,
garantia dessas obras até a expedição do Certificado mas cabe-lhes o direito regressivo contra o mesmo. Por
de Quitação. imposição de lei, todo o condomínio independentemen-
 te do número de unidades autônomas que tiver, deverá
Quando a prestação de serviços for feita por “tarefa” ou ter um síndico, que será o seu administrador.
“subempreitada”, estarão isentos proprietário e cons-
trutor dessas obrigações, desde que obriguem o sub- Quais as atribuições do
empreiteiro a recolher previamente fixado pelo INSS Administrador de Condomínio?
como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de
acidente de trabalho. Não será dividida a contribuição As funções podem ser delegadas a uma pessoa de con-
previdenciária se a construção for feita em regime de fiança do síndico e sob sua inteira responsabilidade,
“mutirão”, ou seja, sem mão de obra assalariada. mediante aprovação de assembleia geral.

97
O sistema, administrador (a), ou administração indireta l Contribuir para as despesas do condomínio, na pro-
é o mais conhecido ou pelo menos o mais adotado na porção de suas frações ideais;
administração de condomínios. Neste sistema, a admi- l Não realizar obras que comprometam a segurança da
nistração é realizada por empresa especializada, geral- edificação;
mente escolhida pelo síndico. l Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
As atribuições dessa administração indireta são: esquadrias externas;
l Representar ativa e passivamente o condomínio, em l Dar às suas partes a mesma destinação que tem a
juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos in- edificação e não as utilizar de maneira prejudicial à
teresses comuns, dentro dos limites previstos em lei tranquilidade, salubridade e segurança dos possuido-
ou na convenção de condomínio; res, ou aos bons costumes.
l Exercer a administração no que diz respeito à vigi-
lância, à moralidade, à segurança e serviços gerais; DIREITOS DOS CONDÔMINOS
l Praticar outros atos estabelecidos em lei ou na pró- Dentre outros, constituem-se direitos dos condôminos:
pria convenção de condomínio: dentre esses atos in- l Usar e usufruir, com exclusividade, sua unidade autô-
cluem-se o de convocar assembleias gerais de con- noma, segundo seus próprios interesses, desde que
dôminios arrecadar as contribuições, multas, etc.; tal uso não implique em prejuízo dos demais condô-
l Impor as multas previstas na Lei, na Convenção ou no minos;
Regimento Interno; l Usar as áreas e partes comuns do condomínio (corre-
l Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento dores, escadas, elevadores, salão de festas, jardins)
interno, bem como executar e fazer executar as deli- de forma convencional, ou seja, sem causar danos,
berações da assembleia, tais como as que dizem res- incômodo ou embaraço aos demais condôminos;
peito ao aumento do valor das contribuições, ao rateio l Comparecer às assembleias gerais, discutir, votar e
de despesas extras, à pintura do prédio, à instalação ser votado, desde que se encontre quite em relação
de extintores de incêndio, etc.; às taxas e quotas condominiais;
l Prestar contas à assembleia. Deve o síndico prover a l Manter em seu poder as chaves da porta de acesso
prestação de contas em suas oportunidades. ao prédio e do portão da garagem;
DEVERES DOS CONDÔMINOS l Solicitar e obter esclarecimentos do síndico sobre
questões que considere relevantes e inerentes ao
Condômino é o dono, com outro (s), da mesma proprie- seu direito de condômino;
dade ímóvel em comum. O proprietário do apartamen- l Denunciar ao síndico as irregularidades que observar
to não sofre limitações em seu direito real. Apenas esse no âmbito do condomínio;
direito se acha regulamentado pela Lei nº 4.591, de l Recorrer à assembleia geral dos atos ou decisões do
16/12/1964, que trata da organização da vida em co- síndico que venham em seu prejuízo ou em prejuízo
mum no edifício. A convenção é um instrumento que do condomínio;
exterioriza os direitos e os deveres fundamentais dos
l Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
condôminos. É através da convenção que o condômino
l Usar das partes comuns conforme a sua destinação,
se vale para invocar seus direitos, em juízo e fora dele. A
contanto, que não exclua dificulte a utilização dos de-
convenção funciona como norma interna do condomí-
mais condôminos;
nio. Além da convenção, o próprio Código Civil esclare-
l Votar nas deliberações das assembleias e delas par-
ce sobre os direitos e os deveres dos condôminos:
ticipar, estando quite.
l Pagar mensalmente ao síndico os valores relativos à
cota que lhe couber nas despesas ordinárias;
l Pagar, sempre que for necessário e exigido, a sua co-
ta nas despesas relativas às obras que interessarem
à estrutura integral e à conservação do prédio;
l Contribuir para a constituição do Fundo de Reserva;
l Instalar, em sua unidade autônoma, medidor de água
ou aparelho de registro, para a mensuração da quan-
tidade de água consumida pelo condômino;
l Permitir o ingresso em sua unidade autônoma do sín-
dico e empregados do condomínio, quando indis-
pensável à realização de serviços que visem a segu-
rança, reparos, etc.;

98
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PROIBIÇÕES AOS CONDÔMINOS

A Convenção do Condomínio é a lei máxima dentro do A Lei 4.591/64, atendendo ao princípio de ordem públi-
mesmo, desde que não conflite com direitos da Cons- ca, para proteger a propriedade particular, estabeleceu
tituição Federal e do Código Civil. É a norma que vai or- de forma enfática:
denar e regulamentar as ações dentro do condomínio. Art. 10º - É proibido a qualquer condômino:
l Alterar a forma externa da fachada;
ELABORAÇÃO DA CONVENÇÃO l Decorar as partes e esquadrias externas com tona-
A elaboração, por escrito, da Convenção do Condomí- lidades ou cores diversas das empregadas no con-
nio cabe aos proprietários, promitentes-compradores, junto da edificação;
cessionários ou promitentes-cessionários dos direitos l Destinar a unidade à utilização diversa da finalidade
pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em do prédio ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao
edificações a serem construídas, em construção ou já sossego, à salubridade e à segurança dos demais
construídas, e deverão, em assembleia, aprovar o Re- condôminos;
gimento Interno do conjunto da edificação. l Embaraçar o uso das partes comuns.

APROVAÇÃO DA CONVENÇÃO PONTO CHAVE!


Considera-se aprovada e obrigatória para os proprie-
tários de unidades, promitentes-compradores, cessio- O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
nários e promitentes-cessionários, atuais e futuros, co- prevista na Convenção ou no Regulamento do condo-
mo para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as mínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abs-
assinaturas de titulares de direitos que representem, no ter-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com auto-
mínimo, 2/3 ( dois terços ) das frações ideais que com- rização judicial, mandar desmanchá-la à custa do trans-
põem o condomínio. gressor, se este não se desfizer no prazo que lhe for es-
PRINCIPAIS ÍTENS DA CONVENÇÃO tipulado.

Além de outras normas aprovadas pelos interessados, TRIBUTAÇÃO NUM CONDOMÍNIO


a Convenção deverá conter:
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
l A discriminação das partes de propriedade exclusiva,
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo
e as de uso comum com especificações das diferen-
condômino, diretamente, com as importâncias relativas
tes áreas:
aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais,
l O destino das diferentes áreas;
na forma dos respectivos lançamentos.
l O modo de usar as coisas e serviços comuns;
l Encargos, forma e proporção das contribuições dos RESUMO
condôminos para as despesas de custeio e para as
Chamamos de locação predial o fato de um imóvel ser
extraordinárias;
l O modo de escolher o Síndico e o Conselho Consul-
posto à disposição de alguém, mediante contrato de
tivo; locação e em troca de uma remuneração ajustada e de
l As atribuições do síndico, além das legais; a definição acordo com a Lei do Inquilinato.
da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; Disposições essenciais do contrato de locação:
l O modo e o prazo de convocação das assembleias l o imóvel descrito;

gerais dos condôminos; l o preço e o acordo de vontades.

l O quorum para os diversos tipos de votações; A locação predial urbana é regulada por lei especial - a
l A forma de contribuição para a constituição de Fundo Lei do Inquilinato nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 e
de Reserva; tem como responsáveis o locador e o locatário.
l A forma e o quorum para tratar das eventuais alte-
rações de Convenção; Compete ao locador:
l A forma e o quorum para a aprovação do Regimento l entregar o imóvel alugado em bom estado;

Interno quando não incluído na própria Convenção. l garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação;
l No caso de conjunto de edificações, fixará os direitos l manter durante a locação o destino do imóvel;
e as relações de propriedade entre os condôminos l responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
das várias edificações, podendo estipular formas pe- l fornecer documentos e recibos pedidos;
las quais se possam desmembrar e alienar porções l pagar as taxas de administração imobiliária (se hou-
do terreno, inclusive as edificadas. ver) e as despesas extras de condomínios.

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Compete ao Locatário: REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
l pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação;
l servir-se do imóvel para o uso convencionado; ALMEIDA, Maria C. Ladeira.
l restituir o imóvel ao fim do contrato em bom estado; Retificação de Áreas no Registro Imobiliário.
l informar o locador o surgimento de danos ou defeitos; São Paulo: Jurícia Brasileira. 1999.
l reparar dos danos apresentados pelo imóvel;
l entregar ao locador documentos e recibos pedidos; ALVINO, José.
l pagar despesas de telefone, luz, água, esgoto, gás; Avaliação de Imóveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
l manter instalações e áreas em comum e repor o Fun-
do de Reserva caso seja necessário. AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis sem mistérios.
São Paulo: Imobiliária, 1996.
Compete ao Administrador Imobiliário:
l alugar o imóvel; BERSONI, Darcy.
l receber o aluguel; Direitos Reais. São Paulo
l recolher os impostos ou taxas; Editora Saraiva. 1999.
l representar o condômino perante as assembleias;
l pagar as despesas, dentre outros atos. BUENO, A Márcio A.
O corretor de imóveis e as regras das locações residen-
Condomínio ciais. São Paulo: Imobiliária, 1996.
é o direito simultâneo que várias pessoas
detêm sobre o mesmo objeto. CARVALHO, Afrânio.
Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense. 1998.
Constitui-se por convenção onde são descritas e carac-
terizadas as partes de propriedade comum, exclusiva: JUNQUEIRA, Gabriel J. Pereira.
l os deveres e direitos dos condôminos; Aspectos Jurídicos dos Negócios Imobiliários.
l as assembleias gerais; Rio de Janeiro: Ed. Led. 2003.
l a administração do condomínio por um síndico;
l o Conselho Fiscal; LIMA, Frederico H. Viegas. - Da Alienação Fiduciária
l o orçamento; em Garantia da Coisa Imóvel. Paraná: Juruá. 1999.
l as penalidades;
l as despesas condominiais. MAIA NETO, Francisco. Negócios Imobiliários.
Belo Horizonte: Del Rey Editora, 1987.
Fazem parte dos Deveres dos Condôminos:
l observância das condições estéticas comuns; TRAVASSO, Ari. - Compra e venda de imóveis.
l participação nas despesas de interesse geral; Rio de Janeiro. IEL Nórdica, IEL. Nórdica, 1994.
l ressarcimento de certos prejuízos;
l aplicação de sanções; Decreto 81.871 de 29/06/78 - Decreto que regulamen-
l preceitos atinentes à boa vizinhança. tou a Lei 6.530 e a profissão de Corretor de Imóveis.

Quanto aos Direitos dos Condôminos: Lei 10.406/2004 - Lei do Novo Código Civil Brasileiro.
l a liberdade de trânsito nas partes comuns; Resolução COFECI nº 26/92
l a facilidade de usar as áreas de serviços ou acesso a
qualquer parte do edifício;
l a propriedade exclusiva da propriedade que lhe cabe;
l o direito de participar das reuniões e assembleias;
l denunciar qualquer irregularidade da administração.

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