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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

(Câmara Brasileira do Livro, SP,Brasil)


ROGER TEIXEIRA • JULlANE DA COSTA SANTOS
Teixeira, Roger
Laudo de Reforma: a NBR 16.280 na prática: um guia para
profissionais, síndicos e moradores / Roger Teixeira, Juliane da
Costa Santos. -- 2. ed. -- São Paulo: Pini, 2016. LAUDO DE
Bibliografia
ISBN 978-85-7266-471-4

1. Construção 2. Edifícios 3. Engenharia Civil


4. Normas técnicas L Santos, [uliane da Costa.
REFORMA
n. Título NBR 16.280/2015 NA PRÁTICA
16-02266 COO-690
UM GUIA PARA PROFlSSIONAIS, SÍNDICOS E MORADORES

índices para catálogo sistemático:


1. Construção de edifícios: Normas técnicas:
Tecnologia 690

Laudo de Reforma: a NBR 16.280 na prática


©Copyright Editora PINI Ltda.
Todos os direitos de reprodução reservados pela Editora PINI Ltda.

Coordenação de Manuais Técnicos: Josiani Souza


Projeto gráfico: Granun Oesign
Capa: Roger Teixeira
Revisão: Ricardo Sanovick Shimada
Foto da capa> Flickr

Editora PINI Ltda.


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A~~
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ELABORAÇÃO DO LAUDO DE REFORMA PARA UNIDADES EM CONDOMÍNIO

Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 - São Paulo, SP


Tel.: 11 2173-2328
www.piniweb.com-manuais@pini.com.br

dicao: abr/t
Prefácio

A Norma Brasileira de Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reforma


- NBR 16.280/2014 da ABNT entrou em vigor em abril de 2014, com o obje-
tivo de estabelecer regras para intervenções de engenharia em prédios novos,
antigos, comerciais ou residenciais. Define requisitos para controle de projetos,
execução e segurança nas obras de reforma e serviços de manutenção, exigindo
a contratação de um profissional para a execução de qualquer reforma e tor-
nando obrigatória a autorização prévia do síndico.

Visando a segurança das obras executadas em áreas comuns ou privativas das


edificações, torna obrigatória a apresentação do projeto de reforma ou manu-
tenção, do plano de execução de obras e a anotação de responsabilidade técnica
por engenheiro ou arquiteto, o que deve ser atendido por gestores, administra-
dores, síndicos e proprietários de imóveis.

Agora, com admirável desprendimento técnico, os experts Roger Teixeira e Ju-


liane da Costa Santos criam um guia prático de gestão de reforma para profis-
sionais, síndicos e usuários das edificações. Ao apresentar a norma NBR 16.280
na prática, a enriquecem com suas experiências, comentários, exemplos e ar-
gumentações. Caracterizando os tipos de serviço incluídos na nova regra e,
finalmente, dando destaque ao título dessa obra, o laudo de reforma a tornam
de leitura e consulta obrigatória.

Prof. Eng" Marcelo Suarez Saldanha, Esp.

Perito e Consultor em Enzenharla - Presidente do IBAPE/RS 20 I0/20 14


~
Indice

I. Introdução 7

2. Plano de Reforma 13
Requisitos gerais 13

Panorama geral do conteúdo do laudo de reforma 15


Responsabilidade do síndico ou responsável legal do edifício 17
Responsabilidade do proprietário da unidade 17
Responsabilidade do profissional habilitado 18

Atendimento às legislações e normas técnicas 20


A importância do alvará ~.. 20
Apresentação das notificações à construtora, incorporadora ou projetista 22

Ausência de projetos e plantas da edificação 23

Consultor independente 27
Empresa capacitada e especializada 29
Contratação das empresas 30
Cronograma da reforma 32

Circulação de insumos e funcionários 33


Atividades com ruído 34

Materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis 35


Armazenagem de insumos e descarte de entulho 35
Sistemas de segurança do condomínio 37
Implicações no Manual do Proprietário e das Áreas Comuns 37

Proteção aos usuários e vizinhos 37


Termo de encerramento 38

Reformas x Garantia 38
Previsão de recursos 39
Manutenção simples

Ampliações e alterações no uso do imóvel


40

40
1 . Introdução
Alteração no escopo da reforma ou irregularidade 41

3. Riscos Comuns em Reformas 43


Interferência nos sistemas 43
Substituição de revestimentos cerâmicos 45 As edificações são parte importante da sociedade humana desde que a civili-
Impermeabilização 47 zação organizou-se. São intervenções na natureza para a utilização e transfor-
mação dos materiais disponíveis para atender às necessidades das pessoas de
Instalações hidrossanitárias 48
construir ambientes para residir e trabalhar protegidos e em segurança.
Instalações elétricas 51
Instalações de gás 52 Acompanhando o crescimento na demanda por imóveis, decorrente do aumen-
to da população e facilidade no acesso ao crédito, as reformas em apartamentos
Esquadrias e fachada-cortina 53
e escritórios novos ou antigos integram o mercado da construção civil. Infeliz-
Reformas pós-reformas 54
mente, ainda hoje, acidentes em edificações ocorrem por falta de conhecimento
Remoção de paredes de alvenaria 54 das interferências das obras nos sistemas, sinistros os quais poderiam ser evita-
Aumento ou redução no carregamento previsto originalmente 56 dos com o cumprimento das exigências legais e normas técnicas.
Furos, aberturas e alterações na estrutura 57
Com a publicação da ABNT NBR 16.280/20141, válida desde 18/04/2014, bem
Alteração na função ou uso da edificação ou de partes 59 como atualizada em 20 IS, exigem-se atualmente procedimentos técnicos que
objetivam a redução dos riscos inerentes às obras. Como define a norma', a re-
4. Considerações Finais....................••..•............•.•.•••.•••.•.•...•..............
61 forma é a alteração na edificação para melhoria das condições de habitabilidade,
Anexo A Modelo de Comunicado aos Condôminos - Síndico 62
uso e valorização - para deleite do proprietário. Ela não se refere à manutenção
usual e necessária do imóvel.
Anexo B Modelo de Notificação de Obra Irregular - Condomínio 63
Anexo C Modelo de Autorização para Início de Reforma - Condomínio 64 Pela legislação pouco muda, uma vez que o condomínio e o síndico deveriam ser
Anexo D Reforma Comentada 65
avisados sobre as reformas. No entanto, até a publicação da norma, havia pouco
respaldo técnico para o controle dos serviços em andamento no prédio e o
Anexo E Modelo de Termo de Encerramento de Reforma (T.E.R.) - Profissional 87
impedimento da entrada de operários e materiais sem a apresentação prévia e
Anexo F Definições e Termos T écnicos : 89 clara do escopo da reforma.

Bibliografia 107

1 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16.280: Refonna em edlflcaçoos - Sistema de gestlio de
refonnas - Requisitos Rio de Janeiro.2014.
10 Introdução Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 11

«As normas técnicas não são leis, mas, por força das leis, tor-
na-se obrigatório seu cumprimento. fIas criam diretrizes para
os procedimentos técnicos adequados!'

As normas são conjuntos de diretrizes técnicas elaboradas por profissionais a


partir de estudos, comissões, testes, ensaios, experiências, falhas e acertos. O
Código Civil, por exemplo, não explica tecnicamente como uma estrutura de
concreto armado deve ser executada, no entanto, devemos observar e cumprir
com as normas técnicas aplicáveis, pois nelas você encontrará os requisitos para
projeto e execução das estruturas.

Cabe lembrar que, na ocorrência de acidentes ou prejuízos a terceiros, o cum-


primento das normas técnicas será apreciado pela perícia técnica e a Justiça tem
demonstrado que elas são diretrizes importantes a serem consultadas.
Figura 1 - Edifício em alvenaria estrutural:
Diferentemente de reformar o interior de uma casa, as modificações em aparta- rasgo horizontal pode comprometer a estabilidade da edificação

mentos ou em conjuntos comerciais podem causar interferências negativas nos Casos como este são comuns, pois muitos proprietários desconhecem ou igno-
vizinhos e nas características originais do edifício. ram as características dessas construções, nas quais um longo rasgo horizontal
Apenas a contratação de "bons pedreiros", que se dizem ou podem ser expe- m uma parede pode reduzir até 50% da resistência estrutural, ou seja, os coefi-
rientes, não fornece a garantia de que a obra não causará prejuízo aos demais lentes de segurança aplicados ao cálculo podem ir por água abaixo!
sistemas da edificação. As reformas podem envolver riscos desconhecidos e O profissional prudente seria categórico: o eletroduto deveria ser externo à
interferências negativas em diversos sistemas que constituem um prédio. parede estrutural para não reduzir a seção resistente. Do ponto de vista esté-
Mesmo intervenções simples, como a instalação de uma tomada em uma pare- tlco pode não ser a melhor alternativa, mas é a adequada para a manutenção
de oposta, podem comprometer a estrutura de toda uma torre, a exemplo da das condições projetadas para a estrutura. Existem alternativas para esconder a
Figura I tomada em um edifício em alvenaria autoportante. ubulação, como embuti-Ias em sancas ou rebaixos em gesso - basta apresentá-
-Ias ao proprietário.

Apesar do direito de propriedade sobre a área privativa, o apartamento é parte


onstituinte da habitação coletiva. A integridade de um apartamento representa
também a do prédio como um todo.

Ao consultarmos as convenções de condomínio, vamos compreender que nem


tudo que compõe as unidades autônomas é de fato, proprietário seu. A exem-
10 do trecho da convenção seguinte, em que é citado que "são partes comuns,
lnallenáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas": as
fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas,
telhados, encanamentos, Instalações até o ponto de íntersecção às unidades e,
12 Introdução

"enfim, tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza do serviço ou
destinação". 2. Plano de reforma
ele R~gistro de Imóveis da 1" Circunscríção desta Comarca.- Que, por esta
escritura e na melhor forma de direito, resolvem instituir o regime de
condormntc no referido prMlo, motivo pelo qual estabelecem, de comum acordo.
a presente Com'('nçAOde Condominlo A que flcarâ ele sujeito e dornvarue
submetido. ºº OBJETO - Artico !" - O "EDIFfcIO DONA cANnlDA'"
instituído pela Lei n" -I.59l de 16 de dezembro de 1.964.- Art!&9 r -São partes
comuns, inalienàvels e indivislvell>, indissoluvelmente ligadas és unidades
autônomas do "EcUficIo Do••a ClncllAla";. aI o solo em que se acha o mesmo
construido; b) as fundnçóes, paredes íatenus, paredes mestras, colunas d
sustentação, llIJes, vigas, telhados; cj os encanamentos de égua, luz, força,
esgotos, bem como as respectivas instalaçOCsaté o ponto de lntersecçâe com as Requisitos gerais
ligaçóes de propriedade dos eondóminos; dI as calhas condutoras de éguas
pluviais; e] o vesubuto de entrada, os corredores. escadas. áreas e pãteos
internos; f) o teto; g) enfim, tudo o mais Que for de uso comum pela própria A ABNT NBR 16.280/2015 estabelece os requisitos de gestão de uma refor-
natureza do serviço ou destinaçAo.- Artir;o :r - São panes de propriedade
ektrUSiVft de mOa t'óridómlhó, de UOliZtiÇAó cxtiUsJOaffltnre te§tdenClm, fi ma, para a qual é necessário um "Plano de Reforma", ou seja, um conjunto de
delas e intenções para realizar com êxito as intervenções pretendidas. Na
t ooria, pela referida norma, toda reforma deveria ter um plano para sua exe-
I lição, sendo composto por documentos como laudos, ART/RRT, memoriais,
I" oletos e croquis.
Figura 2 - Exemplo de convenção de condomínio em que cita as "partes comuns, inalienáveis e
indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas
Plano de Reforma deve ser elaborado por um profissional habilitado,
o condomínio possui regulamentos internos e tem no síndico a imagem do 111< umbido de descrever os impactos nos sistemas e equipamentos da edifica-
"prefeito" dessa "minicidade". Consoante o Código Civil, ele possui funções e 10 antes do início dos serviços. Este trabalho normalmente é executado por
déveres legais, dentre os quais zelar pela segurança dos condôminos. tlRenheiros civis e arquitetos, os quais devem indicar e fundamentar no
rlocumento a existência de possíveis interferências à edificação e eventuais ris-
Em reformas, a emissão de laudo prévio e registro das intervenções realizadas lI" ou transtornos decorrentes da obra pretendida.
possibilitam o controle e histórico das alterações, algo que durante a vida útil do
edifício reduzirá o risco de desastres decorrentes das reformas sucessivas sem análise deve ser apresentada ao proprietário da unidade (contratante), que,
.1

parâmetros e acompanhamento técnico. luvoado na fundamentação técnica, compreenderá a dimensão das alterações
1"lItendidas, podendo, inclusive; reavaliar a proposta inicial.
Assim sendo, como em uma cidade, é necessário regular as obras para evitar
danos, abusos e risco de acidentes. Ao exigir o cumprimento da norma para O profissional deve ser claro e explícito em seu trabalho. A
reformas, os condôminos terão a tranquilidade de que as alterações em imóveis Informação confusa ou em linguagem demasiada técnica po-
vizinhos serão acompanhadas por um profissional habilitado e mitigando os ris- deró gerar dúvidas e compreensão equivocada.
cos à sua família ou ao seu patrimônio.
I )unnldo o escopo final da obra (ver Figura 3), o proprietário
apresentará o
1111110
técnico ao responsável legal do condomínio (ABNT NBR 16.280/2015).
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 15
14 Plano de Reforma

Panorama geral do conteúdo do laudo de reforma


Os diagramas seguintes demonstram um panorama geral do que deve ser pre-

DEFINiÇÃO

E APRESENTAÇÃO
DO ESCOPO DA REFORMA
visto no Plano de Reforma:


• +w
APRESENTAÇÃO
DOS REQUISITOS

+.•• JUSTIFICATIVA TÉCNICA OU


ADMINISTRATIVA

.+w
.SIM

PLANO FORMAL DE
REQUISITOS E DIRETRIZES

••••
AUTORIZAÇÃO
.SIM

PARA INíCIO
JUSTIFICATIVA TÉCNICA OU
ADMNISTRTAIVA
Figura 4 - Diagrama geral do conteúdo no laudo de reforma

I
Escopo da reforma I
I

I
I Atendimento à
Serviços. serem Anexar documentos

• .,
DA OBRA convenção. leis e realizados elucidativos
normas apücévets
~

REALIZAÇÃO DA REFORMA _ Convenção.


- Materiais
- ProJotos


(elul.mento interno

• - - -
CORRIGIR INADEQUAÇÃO Execução
Alvar' da Prefeltur. Plantas

1M -
CONCLUSÃO E REGISTRO - Normas T ~cnlc.s
apllc'vels para o
proJ.to • execuçlo
- Objetivo final
- Memorials

-
• - Manuais

Figura 3 - Modelo de Fluxo de Gestão de Reforma (ABNT NBR 16.280/2014)


Igura 5 - Dlagramll do •• copo da reforma
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 17
16 Plano de Reforma

Responsabilidades do síndico
Garantia de segurança da
edlflcação e usuários
ou responsável legal do edifício
• • Antes do início da reforma, cabe ao responsável legal ou síndico disponibilizar

Implicações sobre os
Identificar situações que Armazenamento e o teor da convenção de condomínio e regimento interno e receber o plano de
Manuais e gestão de
podem ser críticas descarte
manutençio do reforma com indicação do profissional habilitado.
condomlnlo J

Cabe ao mesmo autorizar a entrada de insumos, operários e profissionais con-


local para
Identificar elementos armazenamento dos tratados pelo proprietário somente após cumprido os requisitos do plano de
~ estruturais
t-
insumos
reforma pretendido.
~~
Na revisão da norma em 2015, fica claro que a responsabilidade pela realização
Descarte de resíduos
~ Atividades que podem
gerar ruídos -- conforme legislação

~.~
vigente
da reforma caberá ao proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade.
Especifica que ele deve contratar profissional habilitado para assumir respon-
sabilidade técnica pelas obras e o cumprimento do plano de reforma e demais
Uso de materiais normas internas, eximindo o síndico de responsabilidades.
L- 6xlcos combustíveis e
inflamáveis
~- Durante a execução, o responsável pelo edifício pode tomar ações neces-
••rias "sob qualquer condição de risco iminente para a edificação", podendo
r.... Implicações no
entorno da obra
olicitar informações técnicas ao profissional habilitado responsável, quando ao
.itendimento do plano de reforma e o surgimento de eventuais riscos.

Ao fim da reforma, deverá receber o Termo de Encerramento', em que o


profissional contratado citará o cumprimento do escopo inicial. Caberá ao con-
domínio cancelar as autorizações de entrada dos operários e materiais.
Figura 6 - Diagrama da segurança da edificação e usuários

a a documentação deve ser arquivada e o responsável legal deve manter a


uarda da documentação referente às reformas e transferir ao seu sucessor.
Organização da HClcomenda-se que sejam arquivadas também cópias digitais.
I
I reforma

I
- .~ ~I
isponsabilidades do proprietário da unidade
Dados de responsável I I itcs do início da obra, cabe ao proprietário encaminhar o Plano de Re-
técnico, empresas, Cronograma e horário "li ma e demais documentos exigidos ao responsável legal ou síndico do con-
profissionais e de trabalho
""II1(nlo.
operários J I

I IIIIII" •• If,' nCOfr~nM",loda Rofolfll(l (I r R) devon 10propriolllrlo do unidade ou responsávellécnlco,


Figura 7 - Diagrama de organlzaçAo da reforma ".t., 11'"' fUI~mrUlth/tI!Iult wmprklol conformoo I
18 Plano de Reforma
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 19

Durante a reforma, deve cobrar do responsável técnico o cumprimento do


escopo do Plano de Reforma, principalmente quanto à segurança, regimento
interno e prazo de conclusão.

Ao fim da reforma, deve atualizar o manual de uso, operação e manutenção


do edifício e manual do proprietário nos pontos em que a reforma tenha causado
interferência. Deve ainda apresentar o Termo de Encerramento, contendo as ima-
gens e confirmação do cumprimento do escopo proposto inicialmente.

Responsabilidades do profissional habilitado Figura 9 - A imprudência do profissional Ocorre quando ele age de forma precipitada, sem
conhecer todas as condições seguras para seu trabalho, como quando inicia reformas sem possuir
um projeto ou plano finalizado
Dentre as responsabilidades básicas do engenheiro ou arquiteto, ele não deve
cometer os três erros básicos da profissão.
Jn a imperícia é constatada pela inaptidão profissional, desde a falta de qual i-
Na negligência, o profissional deixa de tomar atitudes ou condutas espera-
ação técnica (teórica ou prática) ou mesmo ausência de conhecimentos bá-
das para as situações. Age com descuido, indiferença, é omisso e desatento,
os da profissão. Possuir habilitação técnica não indica necessariamente que
não realizando as precauções necessárias para segurança de todos. São aqueles
profissional detenha conhecimentos aprofundados para uma certa disciplina
profissionais que não acompanham adequadamente a obra, passam dias "sem m questão.
aparecer" e, quando retornam, erros e acidentes já podem ter ocorrido pela
negligência do profissional. !',lra que não atue com imperícia, o recomendável é que sempre faça uso de
I unsultores técnicos, como colegas especialistas na estrutura ou hidráulica,
l"i1ndo for o caso.

Figura 8 - Profissional que que não gosta de aparecer na obra tem atitude negligente aos riscos

A imprudência pressupõe a ação precipitada e sem cautela. O profissional


não deixa de fazer algo, não sendo "omisso" como na negligência, porém, para
tanto age de forma precipitada sem todas as condições adequadas, conhecidas
e seguras. Inicia obras e demolições sem ao certo conhecer todas as variáveis
daquela atitude, realizando reformas aos atropelos e pulando etapas. Illl
10 A Impor/ela do profissional ocorro quando ele não possui a capacidade técnica para um
certo trabalho, mOI o realiza mos mo assim
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 21
20 Plano de Reforma

Cabe comentar o embargo de uma reforma realizada em um apartamento na


Atendimento às legislações e normas técnicas região de CuritibalPR, na qual o morador realizou as obras sem a devida auto-
rização do condomínio e prefeitura.
As expectativas dos usuários de um imóvel são a segurança estrutural e às in-
tempéries, funcionalidade e possibilidade de manter uma vida saudável e com O condomínio promoveu uma ação de nunciação da obra, defendendo que ela
conforto, devendo ainda possuir durabilidade compatível e manutenção facilita- era "clandestina e irregular", carecendo das autorizações pertinentes e alvará
da, sendo estes dois itens intimamente ligados. Essas exigências básicas são de municipal, bem como tal obra traria "transtornos e riscos à estrutura", o que
nível mundial, citadas desde a ISO 6241/1984", e de forma genérica na recente não foi efetivamente comprovado.

ABNT NBR 15.575/20135 - a "norma de desempenho". O morador contestou em juízo que a obra já se encontrava concluída e que
Cada reforma está relacionada a várias normas técnicas aplicáveis ao escopo não acarretaria em riscos ao edifício, pois não havia "demolido pilares ou vigas".

pretendido, além da legislação municipal que regulamenta as obras de cons- Em sua sentença, o juiz referenciou os trágicos desabamentos envolvendo mo-
trução civil de cada cidade. Nesse trabalho, não cabe adentrar cada norma da dificações indevidas, dando "amplo destaque aos riscos inerentes ao desrespeito
ABNP, a qual o profissional deve possuir ou buscar conhecimento das exi- de regras que foram criadas justamente para assegurar a integridade dos mo-
gências e recomendações. radores dos edifícios". Cita o magistrado que foi demonstrado na ação que o
réu sequer realizou diligências, a fim de verificar a possibilidade da realização da
Algumas prefeituras simplificaram o processo de alvará para reformas. Em Curi-
tibalPR, por exemplo, há o alvará de reforma simpliftcado que agiliza a autorização reforma, "em consonância com as normas aplicáveis".

pela municipalidade.A licença é emitida quando a reforma não implica em am- Complementou ainda que o morador reconheceu que buscou a "obtenção do
pliação ou modificação da área construída ou alteração do uso, mediante apre- .•Ivará perante a prefeitura apenas após a denúncia promovida". Ademais:
sentação do termo de responsabilidade do proprietário e responsável técnico.
O, prazo para emissão do alvará simplificado é bem inferior à aprovação usual "existindo a obrigatoriedade de alvará para reforma, e inexistindo
de projetos, mas este documento só é emitido após a autorização formal da a referida autorização, não pode posterior avaliação do judiciário
substituir decisão administrativa da prefeitura, tornando prescindível
reforma pelo condomínio.
a obtenção da autorização legalmente prevista. [...] A ftm de assegu-
rar o bem estar da coletividade, bem como a integridade do edifício,
A importância do alvará qualquer reforma signiftcativa em apartamentos sempre demanda
Na prática, observa-se que os condomínios exigem apenas o Laudo de Refor- prévia obtenção de alvará junto à prefeitura, a ftm de assegurar
ma com ART para início das obras. Nos termos da norma, o proprietário deve que as modiftcações pretendidas se dão em acordo com o projeto
também estar atento às autorizações pertinentes, em especial ao alvará da Mu- estrutural do edifício e foram consentidas pelos condôminos, repre-
nicipalidade.
sentados pelos seu síndico."

Por fim, julgou procedente o pedido inicial formulado pelo autor da ação e con-
rlonou o réu a restituir sua unidade condominial à condição original.
4 INTERNACIONAL ORGANIZATION FOR STANDARDIZATION. ISO 6241: Performance standards in building: Principies for their
preparation and tactors to be considered. Suiça.I984.
tuações como essas demonstram a importância de cumprir com os requisitos
5 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: Edificações Habitacionais - Desempenho. Rio de Janeiro,
1101 Inativos e municipais, sob risco de sofrer punições administrativas e do [udi-
2013.
6 AABNT (Assoclaçllo Brasileira de Normas Técnicas) é o órgllo responsável pela normalizaçllo técnica no pais, fornecendo a base na-
cessaria ao dosenvolvimento tecnológlco brasileiro. É uma ontldade privada, sem fins lucrollvos, roconhecida como único Foro Nacional
do Normollzocl\O alrovOs do RosoluçOo n.' 07 do CONMETRO, do 24/08/1992
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 23
22 Plano de Reforma

ciário, acarretando, evidentemente, em prejuízos e desgastes ao proprietário e Ausência de projetos e plantas da edificação
executor, que podem ter de restaurar a unidade ao estado anterior da reforma.
É de suma importância que o condomínio mantenha seus arquivos em ordem,
principalmente na transição dos síndicos ou administradoras, para que não se-
Apresentação das notificações à construtora, jam extraviados documentos e projetos. Em edifícios mais antigos, infelizmente,
incorporadora oU projetista é comum ocorrer o extravio dos projetos da época de sua construção.

A ABNT NBR 16.280/2015 cita que devem ser apresentados à construtora, Buscar os projetistas originais do edifício é uma alternativa, porém, em prédios
incorporadora ou projetista toda a modificação que altere ou comprometa a das décadas de 60 e 70, há reduzida possibilidade dos engenheiros ou arquitetos
edificação ou seu entorno. ainda estarem atuantes e possuírem uma cópia daqueles projetos arquitetôni-
cos, estruturais, etc.
Alguns proprietários imaginam que o Laudo de Reforma deve ser fornecido pelo
profissional responsável pelo projeto e execução do prédio dentro do prazo de- Quando é realizada a construção de um empreendimento é necessário aprovar
cadencial de direitos. Na realidade, exige-se que toda modificação que altere o o projeto na prefeitura e posteriormente arquivá-Io com outros documentos
imóvel, prédio ou entorno deve ser analisado pela incorporadora, construtora e no Cartório de Registro de Imóveis para que ocorra a abertura de matrículas
projetista naquele prazo. Outro profissional, contratado pelo proprietário, será individuais, condição para que as unidades possam ser vendidas. Em obras de
responsável pela reforma, porém, precisa consultar quem construiu o edifício. médio e grande porte geralmente é necessária a aprovação dos projetos hidros-
sanitário e elétrico nas concessionárias de água e energia.
Orientações do responsável técnico do edifício podem evitar erros na execu-
ção da reforma como, por exemplo, a remoção de um tirante de concreto ar- Algumas prefeituras têm arquivados projetos na respectiva secretaria respon-
mado (normalmente suas dimensões são inferiores a um pilar robusto), certas sável pelo controle urbanístico, porém, protocolar uma busca pode ser compli-
, vezes confundido como uma peça sem função "dentro" da parede de alvenaria. cado e infrutífero.
Este item é previsto pelo engenheiro estrutural para suportar esforços de
tração em determinadas situações que não serão perceptíveis imediatamente Quando houver carência de informações o profissional deve
ser prudente e impedir qualquer intervenção que não possua
após sua remoção. completo conhecimento das possíveis interferências.
Em outros casos, apesar de muitas alterações serem típicas e comuns, têm-se
Para localizar e evitar acidentes é recomendável fazer uso de pacômetro e de-
visto construtoras propondo ações de nunciação de obra contra os compradores
que iniciaram reformas sem sua autorização, de modo a impedir, por exemplo, a ectores de materiais (inclusive PVC, madeira e metal), os quais fornecem tam-
remoção de paredes de alvenaria não portante ou a execução de coberturas em bém a profundidade do elemento.
terraços do último pavimento. O argumento no primeiro caso está pautado por Através do equipamento, o profissional poderá criar um esboço dos componen-
esta ser uma carga permanente prevista no projeto estrutural, o que poderia s encontrados.
alterar a deformada. No segundo caso, a cobertura não foi prevista no projeto
estrutural, portanto, pode representar uma sobrecarga.

Mesmo que eventualmente não exista risco, os argumentos serão utilizados para

futura negativa à garantia.


24 Plano de Reforma
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 25

Em alguns casos, a utilização de câmeras térmicas auxilia na localização de ele-


mentos estruturais a partir da absorção diferencial do calor entre os compo-
nentes da construção.

Figura 11 - Detector de materiais e profundidade (Bosch)

Figura 13 - Câmera térmica da FLIR e posição de elementos estruturais na fachada

Prospecções cuidadosas no local, em especial apartamentos mais antigos e sem


projetos, sempre são úteis para a localização de pilares, vigas e tubulações.

Figura 12 - Exemplo de esboço da posição de elementos embutidos na parede encontrados com o


detecto r de materiais Figura 14 - Prolpocçllo para localização das vergas
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 27
26 Plano de Reforma

Consultor independente
Uma prática recomendada aos condomínios e que vem se tornando comum
após a entrada em vigor da norma, é a contratação de um escritório de enge-
nharia ou arquitetura para suporte na análise dos Planos de Reforma.

Esses profissionais atuam como consultores independentes e não possuem re-


lação pessoal com o condomínio e moradores. Reformas que não atendam aos
critérios de segurança ou tenham algum impedimento técnico poderão ser in-
deferidas desde que fundamentado o motivo.

Esse consultor pode ser contratado conforme a demanda de serviço. Em con-


domínios menores ele pode ser solicitado apenas quando houver um morador
com intenção de reformar sua unidade. Já quando o volume de reformas é
rande? é possível destinar uma sala técnica ou de reunião do condomínio para
uso do consultor.

Inicialmente, o atendimento em grandes condomínios novos pode ser realizado


por regime de plantão técnico do profissional no local em horários e dias da
mana pré-definidos (Figura 17).
Figura 15 _ Prospecção para compreensão da posição das tubulações em um banheiro

Figura 16 _ Prospecção para compreensão da posição das tubulações em um banheiro


Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 29
28 Plano de Reforma

Como toda obra envolve custos (antes mesmo de começar), consultores e sín-
dicos devem cumprir à risca os prazos acordados para análise e emissão de
parecer sobre a reforma, pois certamente haverá empresas aguardando para
REFORMAS NOS APARTAMENTOS programar os serviços e operários.

mpresa capacitada e especializada


Infelizmente, sabemos que a construção civil ainda possui muitos profissionais
Conforme determInado na A$semblela, ~d. pl'OprleUrlo deVer' protocolar o pedido de reforma, Informais, contratados diretamente para realização de supostas tarefas de me-
aDresentando para tanto o devido Laudo Técnico, nos termos da AINT MIR 16.18012014.. nor responsabilidade. A norma não dá margem para a contratação de empresas
m a devida competência e responsável técnico para orientar as tarefas.
o Engenheiro contratado pelo Condomínio receberá os Laudos para análise e
prestará plantão técnico nos seauintes horários:
lia define que a empresa capacitada trata-se de uma "organização ou pessoa que
/rnha recebido capa citação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado
Segunda-feira: 9h às 12h que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado [...]".
Quarta-feira: 13h às 15h
.\0 suas incumbências:
Sexta-feira: 9h às 12h
• Executar os serviços com técnica adequada, peças originais e equipamen-
entará oareur técnIco ao Slndico.
o EngenhelrO Irá analisar ca.da pedIdo .m até 48 horas e tos em conformidade com as normas técnicas e legislação, mantendo, no
Caso o parecer sela ~ s'" autortlado o InicIo da reforma. mínimo, o desempenho original do sistema;
caso o pareur sela naaat~ ou com ressalya" deverá corrigir OS pontos e reaoresenta ••
........-•.. .,.,......•~ ....-_c...•...••.- •.....••.• IttiIQ· •••••••••••••••• ·,.... •••
Realizar os serviços conforme as normas vigentes de segurança e saúde
dos prestadores de serviços;
Atenciosamente, o síndico.
Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços, como
Figura 17 _ Aviso de procedimento para reformas em condomínio novo contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.

Atendendo no local, o consultor poderá analisar as reformas pretendidas, auxi- p ;I empresa especializada é a "organização ou profissional liberal que exerça fun-
liar e tirar dúvidas dos responsáveis e proprietários, além de fiscalizar os servi- \I!O na qual são exigidos qualificação e competência específicas [...]". Igualmente,
ços e cumprimento do escopo das aprovadas. Dependendo da necessidade do pmsuem um responsável técnico.
condomínio é possível pactuar quantas horas o profissional destinará ao edifício,
entre as incumbências da empresa:
tornando sempre viável sua contratação.
• Executar os serviços com técnica adequada, peças originais e equipamen-
No entanto, é importante esclarecer previamente em assembleia quem arcará
tos em conformidade com as normas técnicas e legislação, mantendo, no
com os custos de honorários para análise dos pedidos de reforma pelo profis-
mínimo, o desempenho original do sistema;
sional contratado pelo condomínio. Para manter o máximo de imparcialidade
nas análises, é recomendável que este consultor tenha sua remuneração paga • Analisar ti n idade de técnicas específicas para o êxito do trabalho;
diretamente pelo condomínio, que poderá repassar a taxa ao proprietário.
30 Plano de Reforma
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 31

• Verificar os projetos, orientações do Manual do Proprietário, Manual das


Áreas Comuns e orientações do Manual do Fabricante do Equipamento;

• Realizar os serviços conforme as normas vigentes de segurança e saúde


dos prestadores de serviços;

• Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços, como


contratos, notas fiscais, garantias, certificados,ART/RRT, etc.

A empresa especializada possui competência técnica para execução de tarefas


mais complexas do que a capacitada. A norma restringe às empresas especializa-
das a execução dos itens que podem interferir em outros sistemas e estabelece
que elas devem apresentar ART/RRT sobre os trabalhos executados.

o proprietário pode apresentar os nomes e funções dos operários quando ob-


tiver a autorização definitiva para início da obra, caso ainda não tenha definido a
empresa. Esta necessidade preza também pela segurança do condomínio.

Figura 18 - Reforma abandonada


Contratação das empresas
!'.Ira o proprietário evitar aborrecimentos durante a reforma é recomendável
Corno em todas as áreas, a construção civil possui bons e maus profissionais, buscar o melhor custo-benefício, em detrimento das propostas mais baratas, por
, tanto na execução (pedreiros, serventes, mestre de obra, etc.) quanto no técni- mnls tentadoras que sejam. Dependendo do porte da reforma, priorize empresas
co (engenheiros, arquitetos, técnicos, etc.). Não são poucos os casos de empre- que possuam capital para concluir cada etapa sem depender de adiantamentos.
sas que abandonaram obras durante a vigência do contrato, deixaram para trás
serviços mal executados ou simplesmente não retornaram para concluir após A crescente exigência dos condomínios em relação aos laudos e acompanhamento
receber parte do pagamento. obras, bem como a existência de um plano para a reforma, por si já exige maior
11.1\

".., tlcipação dos profissionais habilitados e empresas idôneas, reduzindo gradativa-


Consulte os clientes anteriores, reclamações da empresa na internet, Procon e monte o amadorismo e improviso tão comum das reformas no Brasil.
ações judiciais movidas contra a firma.
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Figura 19 - A norma exige maior participação técnica nas reformas em edifícios


30 Plano de Reforma
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 31

• Verificar os projetos, orientações do Manual do Proprietário, Manual das


Áreas Comuns e orientações do Manual do Fabricante do Equipamento;

• Realizar os serviços conforme as normas vigentes de segurança e saúde


dos prestadores de serviços;

• Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços, como


contratos, notas fiscais, garantias, certificados,ART/RRT, etc.

A empresa especializada possui competência técnica para execução de tarefas


mais complexas do que a capacitada. A norma restringe às empresas especializa-
das a execução dos itens que podem interferir em outros sistemas e estabelece
que elas devem apresentar ARTIRRT sobre os trabalhos executados.

o proprietário pode apresentar os nomes e funções dos operários quando ob-


tiver a autorização definitiva para início da obra, caso ainda não tenha definido a
empresa. Esta necessidade preza também pela segurança do condomínio.

Figura 18 - Reforma abandonada


Contratação das empresas
1';".1 o proprietário evitar aborrecimentos durante a reforma é recomendável
Como em todas as áreas, a construção civil possui bons e maus profissionais, lurscar o melhor custo-benefício, em detrimento das propostas mais baratas, por
tanto na execução (pedreiros, serventes, mestre de obra, etc.) quanto no técni- 111.110;
tentadoras que sejam. Dependendo do porte da reforma, priorize empresas
co (engenheiros, arquitetos, técnicos, etc.). Não são poucos os casos de empre- '1"4) possuam capital para concluir cada etapa sem depender de adiantamentos,
sas que abandonaram obras durante a vigência do contrato, deixaram para trás
serviços mal executados ou simplesmente não retornaram para concluir após rcscente exigência dos condomínios em relação aos laudos e acompanhamento
receber parte do pagamento. d." obras, bem como a existência de um plano para a reforma, por si já exige maior
1',lIllcipação dos profissionais habilitados e empresas idôneas, reduzindo gradativa-
Consulte os clientes anteriores, reclamações da empresa na internet, Procon e lI\CllItOo amadorismo e improviso tão comum das reformas no Brasil.
ações judiciais movidas contra a firma.
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Flaura 19 - A norma exige maior participação técnica nas reformas em edifícios


32 Plano de Reforma laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 33

Todavia,mesmo empresas tradicionais podem ter problemas. Testemunhamos obras irculação de insumos e funcionários
que foram abandonadas por empresas estabelecidas no mercado por motivos par-
ticulares (divórcio, por exemplo) e empresariais (como a dissolução da sociedade). profissional e o solicitante devem orientar seus funcionários, empreiteiros
nu empresas a cumprir rigorosamente os horários pré-determinados, normal-
Contratar uma empresa tradicional indica que os riscos serão
mente de segunda a sexta-feira, entre 9h e 17h.Alguns condomínios permitem
menores, porém, de forma alguma os elimina.
uabalhos aos sábados, informação que deverá ser verificada previamente, assim
Uma empresa com saúde financeira frágil, que solicita constantemente adianta- mo o horário limite para entrada de materiais no condomínio.
mentos gerando uma diferença entre executado X pago (recebe antes de execu-
ta informação é primordial para a empresa contratada, pois haverá necessidade de
tar o serviço), provavelmente terá dificuldades para concluir o serviço no preço
programação dos serviços e adaptação das horas semanais da jornada de trabalho.
acordado. O ideal é que os pagamentos acompanhem a conclusão dos serviços
dentro do que foi contratado, de acordo com a boa técnica e normas aplicáveis. Além do cumprimento do regimento interno do condomínio, o proprietário e
Sempre que realizar o pagamento, solicite o recibo. Iesponsável técnico devem exigir o cumprimento das normas de segurança pela
mpresa contratada.
A ausência de contrato escrito ainda é comum nas pequenas reformas. Forma-
lizar os itens negociados na contratação impede esquecimentos ou frases como
"isso não estava combinado" durante a obra.

O contrato deve conter a descrição minuciosa dos serviços, valores (preferen-


cialmente separados por etapas), prazos para execução e forma de pagamento.

Se os materiais estiverem inclusos no serviço, deverão ser descritos. Evite ter-


mos genéricos, como "Porcelanato padrão Luxo" ou "Torneiras Cromadas",
expressões que podem abrir brecha para instalação de materiais inferiores ao
previsto ou idealizado pelo proprietário - utilize a marca e o modelo, preferen-
cialmente com o valor unitário.

Indicar e precificar as etapas de trabalho pode facilitar o entendimento em um


eventual distrato, devido falhas, irregularidades, atrasos, desavenças ou qualquer
outro motivo.

Cronograma da reforma
É fundamental a descrição dos processos de maneira clara e objetiva. O profis-
sional deve estimar prazo exequível ao síndico e cronograma sucinto da refor-
ma, contemplando as etapas e tempo de execução.

Deve existir o controle do andamento da obra, a fim que sejam cumpridos os laurn 20 - "Se cair, eu segurol" - Proprietário e responsável técnico devem exigir o cumprimento
prazos pré-estabelecidos. das normas de segurança ptla empresa e seus funcionários
34 Plano de Reforma Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 35

No caso da construção, destacam-se as seguintes normas regulamentadoras do Tabela 1 - Nível sonoro de alguns equipamentos comuns em reformas (Fonte: Fundacentro)
Ministério do Trabalho e Emprego:
Equipamento Nível sonoro - dB(A)
• NR I - Disposições Lixadeiras manuais e pneumáticas 98-108
Furadeiras elétricas portáteis 90-101
• NR 3 - Embargo ou Interdição
Martelo 109-142
• NR 6 - Equipamento de Proteção Individual Serrote 75-81
Serra circular 101-109
• NR 8 - Edificações
empre que possível evite o uso de equipamentos de alto impacto, pois podem
NR 10 - Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
ausar vibrações e eventuais avarias em apartamentos vizinhos.
• NR 12 - Segurança no Trabalho em Máquinas e Equipamentos
Apesar dos condomínios normalmente limitarem os serviços até 17h, um vizi-
NR 15 - Atividades e Operações Insalubres nho pode ter jornada de trabalho em outro turno e estar no imóvel durante a
I eforma. Caso ele solicite, verifique a possibilidade de limitar o uso dos equipa-
• NR 16 - Atividades e Operações Perigosas
mentos a outro horário e executar tarefas com menor ruído naquele período.
NR 18 - Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Cons-
Ioda reforma causa desconfortos inevitáveis aos vizinhos, mas transformar isso
trução
m um problema de grande monta ou inimizade depende apenas dos envolvidos.
• NR 24 - Condições Sanitárias e de Conforto nos Locais de Trabalho Diplomacia e bom senso são fundamentais para o convívio em condomínio.

• NR 26 - Sinalização de Segurança Materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis


NR 33 - Segurança e Saúde no Trabalho em Espaços Confinados
Deve-se sempre evitar a utilização de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis
• NR 35 - Trabalho em Altura reformas em unidades em condomínio. Há produtos que seu armazenamento
IIolS
por si já é um risco, todavia, há outros que se tornam tóxicos durante a execução.

Atividades com ruído Maçaricos demandam um botijão de GLP para sua operação, porém, não são
Igosos se manuseados com cuidado e conforme as normas de segurança.
As atividades que geram ruídos são as que mais causam aborrecimentos aos
vizinhos. profissional deve estar ciente de que o condomínio poderá não aprovar situ-
,~óes que possam gerar riscos aos demais usuários ou mesmo impedir o acesso
A utilização de furadeiras e serras circulares implicam em ruídos da ordem de
c Instes
produtos.
100 dB próximas ao operador (ver Tabela I). Mesmo que a energia dissipe-se até
os demais apartamentos, o ruído dificilmente reduzirá a níveis inferiores a 45dB,
rmazenagem de insumos e descarte de entulho
o considerado "conforto" da ABNT NBR 10.152/19898•
lepóslto de material em locais inapropriados, bem como a sobrecarga, pode
• '" ••ar riscos operacionais e danos à estrutura da edificação. Uma consulta ao
11I li 1\ I do Proprietário é sempre bem-vinda para verificar a carga de uso para
8 ASSOCIAÇÃO BRASIL riRA DE NORMAS Tt:CNICAS NOR 10152 NI 111100PiM.1 Ct.xlfulfO llCÚ~tlco Rio de J(lIlIIlm. 100'
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 37
36 Riscos Comuns em Reformas

Durante a obra o entulho deverá ser descartado através de sacos apropriados e Sistemas de segurança do condomínio
depositados em caçambas, nunca no lixo comum. Quando o volume de obras é
grande, muitos condomínios locam caçambas para esta finalidade. Conforme a ABNT NBR 16.280/2015, durante a reforma não poderá ocorrer a
bstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência da edifi-
Atenção especial aos materiais com descarte regulamentado. ação. É comum a antecâmara ser utilizada como depósito irregular de materiais.
O planejamento é essencial para evitar multas e embargos.
Nos condomínios que possuem sistemas de alarme contra incêndio e circuito
Os resíduos de gesso podem contaminar solo e água dos lençóis freáticos. De- Interno de Tv, estes não devem ser desligados durante a realização da reforma.
vem ser reciclados e não podem ser descartados na caçamba comum - utilizam- uando muito necessário, obriga-se a prever sistemas alternativos para mantê-
se caçambas próprias para este material e seu custo é bem maior. los funcionais.

O descarte é um item importante na orçamentação das empresas que executa-


rão a obra. Toda reforma em apartamento ou escritório deve ter a remoção de Implicações no Manual do Proprietário e das
detritos através de sacos reforçados (Figura 21) - desconsiderar a dificuldade e reas Comuns
o tempo para transportá-Io pelo prédio pode oferecer um incentivo a realizá-Io
A norma explicita ser necessário impedir que a reforma altere a continuidade
de forma inapropriada.
dos diferentes tipos de manutenções da edificação, as quais atendem à.ABNT
hlBR 5674/20 I r.

•ISO a reforma pretendida ocasione alteração em algum sistema da edificação,


!!IlVO ter suas implicações previamente descritas no Laudo de Reforma. Cabe ao
o [uoflsslonal descrever as implicações e alterações no Manual do Proprietário e/
~
., ~ "" Áreas Comuns, bem como realizar eventuais alterações necessárias nestes.
~
'<
Dl

'"~
x'
oteção aos usuários e vizinhos
norma exige proteção aos demais moradores, usuários e vizinhos de even-
danos e prejuízos consequentes ou passíveis de ocorrer durante a obra,
111.110.
111 .mdo a cargo do proprietário providenciar os meios para tanto.

«omenda-se fotografar as condições anteriores à obra", no imóvel objeto da


Figura 21 - Saco de ráfia
forma. área comum e vizinhos passíveis de interferências.
Deverão ser descritos no Laudo como serão realizadas a armazenagem dos
materiais e o descarte dos detritos.

.1 )(IAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS T~CNICAS. NBR 5674: Manutençao de edificaçôes - Requisitos para o sistema de gestão
1"'''IIIItIIlU\O Rio de Janeiro, 2012
38 Riscos Comuns em Reformas Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 39

Essa orientação é citada originalmente no item 4.1.10 daABNT NBR 12722/199211, Assunto: Parecer de Engenharia - Reclamação 502.192/2014
que se refere às "obras novas" vizinhas às edificações pré-existentes e visa iden-
tificar as condições técnicas destas "[...] além da constatação de defeitos ou danos
porventura existentes nelas". Indicar e fotografar defeitos pré-existentes nos vi-
Boa tarde Sra.
zinhos e na área comum pode evitar questionamentos futuros e desgaste entre
as partes.
A partir da reclamação de V.Sa.no SACoviemos a partir desta informa-Ia:
O profissional contratado para tal análise deve verificar as anomalias pré-exis-
1) "RIscos no plso-: A opacidade do porcelanato no dormitório está relacionada
tentes no próprio imóvel e nos vizinhos, analisando possíveis necessidades ex-
tras ou riscos inerentes à obra que pretende realizar. ao atrito de maquinários. solados ou materiais de operários durante a
realização de reformas no interior de sua unidade. Conforme ficha preenchida
Se a reforma causar prejuízos a terceiros, o proprietário e responsável técnico na vistoria de recebimento de seu apartamento. este item foi assinalado como
poderão ser responsabilizados. "conforme" e este item não é coberto pela garanna, pois trata-se de um dano
causado por terceiros.
Termo de encerramento 2) "Odor no banheiro da softe-: Conforme a vistoria de nossa engenharia. pode-
se verificar a alteração no traçado do esgoto, com alteração nos pontos do box
Ao fim da reforma deve ser fornecido ao síndico o Termo de Encerramento
e sifão. Conforme analisado pelo responsável. o ralo substituído é inefetivo
da Reforma (T.E.R.), indicando que foram realizados e cumpridos conforme o
para Impedir o retomo de gases, Infelizmente em vista desta alteração a
escopo e autorização inicial.
garantia não cobre.
'Recomenda-se que o T.E.R. seja ilustrado com fotografias antes e depois, 3) -Rachadura no dormitório rnalor": Conforme vistoria de engenharia,
destacando alterações substanciais. constatou a existência de uma fissura a qual será reparada. mediante data a ser

Para o condomínio os registros de cada reforma poderão ser dispostos em


pastas com identificação da unidade e toda a documentação fornecida. Devem Figura 14 - Recusa de garantia pela construtora após constatar reforma em apartamento

permanecer arquivados após o término da obra para consultas futuras e histó-


obrigação do profissional habilitado informar as possíveis implicações da re-
rico da edificação.
rma sobre a garantia do imóvel, bem como explicitar tais informações no
I audo. Caso o solicitante deseje continuar sua obra naquele escopo, deverá
Reformas x Garantia rrcar com esse ônus.

Condôminos e profissionais deve":l estar atentos que mesmo alterações que


revisão de recursos
aparentemente não impliquem em reformas substanciais poderão gerar recusa
de garantia pelo construtor e incorporador, caso encontre-se em período de
necessário prever a origem dos recursos materiais, técnicos, financeiros e
garantia contratual ou legal.
humanos, capazes de atender às interferências em diferentes sistemas e prover
luícrmaçôas a fim de prevenir ou reduzir os riscos.

bras iniciam com um orçamento inicial, porém, ele pode não ser suficiente
11 ASSOCIAÇAQ BRASILEIRA DE NORMAS TéCNICAS. NBR 12722: OIsct1m1nad1odA lê' Rio de P,II a cobrir as desposas de serviços n50 previstos. exemplo comum da substitui-
Jooolro, 1
40 Riscos Comuns em Reformas
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 41

ção de tubulações corroídas que se julgavam estar em boas condições durante dido e o comprador precisar financiar, dependendo das diretrizes do banco,
a contratação do revestimento no banheiro ou cozinha. ele poderá recusar o bem como garantia, devido o imóvel não ter o uso
residencial caracterizado.
o proprietário deve estar ciente que toda obra está sujeita
a despesas não previstas no orçamento, decorrentes de uma Se este for o caso da reforma, cabe ao profissional informar o solicitante, mes-
situação descoberta no decorrer dos serviços. mo que do ponto de vista técnico seja possível realizar, esta alteração poderá
causar dificuldades futuras.
Recomenda-se presumir a necessidade de recursos adicionais para contingên-
elas'? durante a reforma.
Alteração no escopo da reforma ou irregularidade
Manutenção simples Durante a execução das reformas pode acontecer de o proprietário mudar de
ideia quanto a serviços pré-determinados. Quando isso ocorrer, devem-se, para
o conserto ou substituição de peças danificadas na instalação elétrica ou hi-
conclusão da obra, submeter as alterações à nova análise do profissional, para que
dráulica, por exemplo, quando não envolvem o sistema comum'? podem ser re
ele indique, (se possível realizar tais alterações,) o novo escopo os serviços.
alizados sem elaboração de Plano de Reforma, pois se trata de manutenção. No
A norma técnica cita que o síndico poderá tomar "ações necessárias" sob qual-
entanto, a complexidade do reparo poderá exigir a análise de um especialista.
quer condição de risco para a edificação, entorno ou usuários, iniciando pelo
A ruptura constante de conexões hidráulicas pode estar relacionada à pressão Impedimento da entrada de materiais e funcionários.
excessiva da coluna d'água e não será a substituição de peças quebradas que
abe ao condominío!' realizar ações técnicas, legais e emergenciais para resta-
corrigirá o problema - é necessária a avaliação de um profissional para identifi-
belecer a segurança no condomínio .
. car e solucionar a anomalia.
síndico tem várias formas de impedir o início ou andamento da obra. Em
Ampliações e alterações no uso do imóvel euações mais corriqueiras cabem as seguintes medidas:

As ampliações costumam ocorrer em casas e sobrados, utilizando de parte do I. Solicitar formalmente o cumprimento daABNT NBR 16.280 e apresenta-·
terreno para ampliar cômodos, construir ambientes anexos ou edícula. Não ção da ART/RRT do profissional responsável;
é uma situação comum dos apartamentos, pois, quando possível, a ampliação
Impedir a entrada dos operários, material de construção e equipamentos;
ocorre sobre a área comum, em total irregularidade e certamente questionado
pelos demais moradores do condomínio. Denunciar a obra à Secretaria de Urbanismo do Município ou CREA ou
CAU;
Situação mais comum na alteração. de uso de um apartamento envolve o
uso residenciallcomercial, como, por exemplo, a proprietária do térreo qu Fazer um Boletim de Ocorrência;
resolve montar um salão de beleza, transformando a cozinha em lavatório
Ingressar com uma Ação Judicial.
e os dormitórios em salas de depilação e massagem. Se este imóvel for ven-

12 As contingências sao despesas Imprevistas que podem surgir no local da obra 8 partir do dosanvolvlmento do trabalho

ou via administradora Este profissional,


13 IntorvencOftl Ma prumadol ou colxal do dlatrlbulçM podom proludle." o nbllftlndllltllllc) cte todo o tdlflclo uml1Ç41cio condomlf1j()
42 Riscos Comuns em Reformas

Quando já constatada a alteração de sistemas importantes, o síndico deve solici- 3.Riscos comuns em reformas
tar a um Perito que inspecione a edificação e elabore um laudo técnico circuns-
tanciado dos riscos envolvidos.

Interferências nos sistemas


Proprietários, síndicos e administradoras costumam ter dificuldade em aferir
quais reformas podem interferir ou causar prejuízos aos sistemas da edificação.
ssa dúvida existe devido à norma não categorizar de forma explícita quais se-
riam essas reformas.

A falta de parâmetro claro cria a subjetividade que pode colocar em risco todo
edifício - geralmente o proprietário julga que sua reforma não afetará os vizi-
nhos ou o edifício, sendo um dos principais motivos de acidentes.

De modo geral, tem-se entendido e tornado usual não haver necessidade para
ntervenções simples, como pintura, rebaixamento de forro em gesso ou sancas,
nstalação de paredes em drywall ou divisórias MDF, substituição de portas e
nstalação de piso laminado, situações estas que de fato pouco representam para
brecarregar de forma relevante uma estrutura.

trata-se na realidade do bom senso, algo perigoso para uma sociedade leiga
stumada a pensar que "entende um pouco" de construção. O problema par-
10 da ausência de conhecimento técnico dos envolvidos, pois os sistemas de
11tila construção estão intrinsecamente relacionados. A Tabela 2 exemplifica a
I olaçâo entre alguns sistemas e os riscos envolvidos.
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 45
44 Riscos Comuns em Reformas

Tabela 2 - Relação entre intervenções e riscos envolvidos Substituição de revestimentos cerâmicos


Intervenção Riscos e alterações envolvidas
A substituição de revestimentos cerâmicos com uso de marteletes ou ferramen-
Substituição do revestimento • Sobrecarga na estrutura
tas de alto impacto para remoção do revestimento anterior deve ser realizada
• Vibração durante a remoção do revestimento por empresa especializada. A vibração e energia podem prejudicar a unidade em
pré-existente e fissuras em unidades vizinhas
reforma e vizinhos, com a ocorrência de desplacamento e fissuração na interfa-
Impermeabilização • Aplicação de técnica inadequada para o local e
infiltrações na unidade e vizinhos
ce dos materiais, por exemplo, entre a viga e parede de alvenaria. Neste caso, é
• Sobrecarga na estrutura
recomendado constatar as condições nos revestimentos do apartamento e seus
Fechamento de sacada
vizinhos, além da existência de mobiliário sujeito à trepidação que possa causar
• Alteração da concepção original da fachada
(desvalorização patrimonial do condomínio) prejuízos (cristais, vasos, etc.).

Instalações hidrossanitárias • Uso de materiais inapropriados (quente X frio, por


exemplo)

• Uso de bitolas ou tubos inadequados e possível


redução na pressão d'água

• Sobrecarga na estrutura (instalação de


hidromassagem, ôfuro e afins)

Instalações elétricas • Sobrecarga em circuitos elétricos, substituição de


disjuntores e perda da segurança do sistema: incêndio e
falhas constantes

Instalação de gás • Substituição por tubulações inadequadas para pressão


ou uso (corrosão)
Figura 22 - Remoção de revestimentos com martelete
• Explosão a partir de vazamentos
., • Quando em pilares, vigas e paredes estruturais -
Rasgos para passagem de Quando a substituição ocorre sem uso desses equipamentos para retirada do
tubulações perda de resistência dos elementos e risco de colapso
ou significativa redução dos coeficientes de segurança revestimento anterior, pode ser realizado por empresa capacitada.
Remoção de paredes não • Alteração na configuração deformada das vigas e lajes
- fissuras em paredes
Para a execução, é necessário inspecionar as placas para evitar instalação de
estruturais
revestimento em desacordo. A ABNT NBR 13818/199715 classifica bolhas, cra-
• Colapso estrutural, quando a alvenaria não portante
estiver exercendo função de suporte (escoramento) teras, furos, manchas, cantos e lados lascados, pintas, rachaduras, riscados e in-
para um defeito pré-existente na estrutura rustações como defeitos, citando que "as placas a serem instaladas devem passar
Remoção de paredes de • Colapso estrutural do edifício por inspeção visual e devem estar livres de defeitos que possam afetar a aparência".
alvenaria estrutural
Construção de paredes • Alteração na configuração deformada das vigas e lajes Após a execução, pode ocorrer de algumas placas possuírem som cavo (oco),
_ fissuras em paredes e ruptura de eventuais tubos
anomalia relacionada à deficiente aderência ou falha na aplicação de argamassa
vinculados
no tardoz (verso) da peça, situação comum ao uso de argamassa com mui-
Remoção de pilares e vigas • Sobrecarga da estrutura

• Colapso estrutural do edifício

I~ASSOCIAçÂO BRASlIllRAor NORMASTtCNICAS NBR 13818 PI rAmlcas para revestimento - especiflCaÇOO e métodos
Rio dft Jnull!ro. 1091
Ilq f!f1~.llo
46 Riscos Comuns em Reformas
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 47

to tempo em aberto" ou não utilização de desempenadeira dentada, realizada


Atenção também ao empoçamento no box dos banheiros, uma clara incorreção
equivocadamente através da aplicação pontual de argamassa com vazios. É pos-
à ABNT NBR 13753/1996 que especifica no item 4.4.3:
sível verificar a aderência da placa ao substrato assim que assentadas, de forma
a auditar a técnica do assentador: "nos boxes do banheiro o caimento deve estar compreendido entre
/,5% e 2,5% em direção ao ra/o".
"devem-se remover aleatoriamente algumas placas cerâmicas, ime-
diatamente após o seu assentamento, observand~se seu tardoz, o Cabe ressaltar que os revestimentos a serem utilizados devem respeitar o tráfe-
qual deve apresentar-se totalmente impregnado de pasta de arga- go, resistência e atrito necessários para o ambiente a ser aplicado.
massa colante".

A Figura 23 ilustra a consequência desta falha executiva. No caso, foi necessário


Impermeabilização
descartar todo o piso depois de concluído.
A substituição ou instalação de impermeabilização deve ser realizada por em-
presas especializadas, pois as falhas executivas normalmente prejudicam seria-
mente o desempenho da edificação.

Figura 23 - Exemplo de assentamento falho, através de pontos de argamassa


nos cantos do tardoz da peça

Segundo a ABNT NBR 13753/199617, há tolerâncias executivas no revestimento


cerâmico. O item 5.1 1.4 (planeza) cita que "as irregularidadesgraduais não devem
superar 3mm em relação a uma régua com 2m de comprimento" e "os ressaltos
entre placas cerâmicas contíguas [...] não devem ser maiores que Imm."

No assentamento das placas cerâmicas devem ser realizadas juntas para "ofere-
cer relativo poder de acomodação às movimentações da base e das placas cerâmi-
loura 24 - Uso de técnica de impermeabilização inadequada no banheiro resultaram em infiltração
cas" (item S.S.I.c), sendo desaconselhável executar juntas a seco entre as peças.
e danos ao revestimento da circulação
fato este que deve ser informado ao proprietário.
Ainda há proprietários que julgam não existir necessidade de impermeabilizar o
16 o item 4.5.2 da ABNT NBR 13753/1996 especifica que o 'emprego da argamassa deve ocomJr no máximo 2.5 horas após seu pre. hox do banheiro, pois imaginam que o rejunte fará esta função. Não é novidade
to, sendo vedada neste parloda a adiçfto de água ou outros produtos'.
".11'3 ninguém a ocorrência de infiltrações e manchas no teto do banheiro do
17 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TtCNICAS NBR 13753: Rovestimenlo de piso Inlemo ou externo com plllCIls cerAml
com utlllz!lCfto do oraomosso colonte ProclldlnKlfIlo Rio do Jnrllllro. 1
Illnho no andar Inferior. devido a essa falha.
48 RiscosCOmu(15em Reformas
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 49

A"BNT f'lBR 9574/200818 e ABNT NBR 9575/20 I019 citam diversas técnicas
Já as tubulações de água fria demandam cuidados especiais para executar as
para ill1permeabilização, dentre emulsões asfálticas, aditivos hidrofugantes na
juntas entre os tubos e conexões, locais normalmente mais frágeis e propensos
ll1a5sa,ma(ltas asfálticas e impermeabilizantes semiflexíveis ou rígidos.
a falhas executivas. É necessário lixar as bolsas das extremidades e as pontas
As argam~ssas poliméricas são resistentes e possuem grande impermeabilida- dos tubos, aplicando solução preparadora nos locais lixados, para que, após isso,
de, Em comparação, a manta asfáltica propicia a estanqueidade e possui maior aplique-se adesivo plástico e junte-se a extremidade com o tubo manualmente.
fle,<ibilidade.Ambos são melhores em situações específicas que demandam a Para cura total do adesivo plástico é recomendado aguardar ao menos 12 horas
antes de pressurizar a rede,
anliliseprofissional.
No caso da falha executiva na soldagem dos tubos (Figura 27), os danos podem
InstalaÇões hidrossanitárias prejudicar várias unidades (a exemplo da Figura 28) até se perceber a falha e o
sistema hidráulico ser fechado.
As reforJ11asque visem alterar o sistema ou substituir equipamentos por outros
de capacidade ou demanda diferente devem ser realizadas por empresa especia-
lizada,co(l1 profissional habilitado responsável. O mesmo vale para a instalação
de hidroJ11assageme afins, atentando-se também à sobrecarga na estrutura.

ÀS tubulaÇões de cobre ou ferro em unidades antigas vêm sendo substituí-


das durante as reformas. No caso da água quente, tem sido comum o uso do
pPR (Polipropileno Copolímero Random Tipo 3) e CPVC (Cloreto de Polivinila
Clorado)' O primeiro precisa de um termofusor, enquanto o último pode ser
, áplicado com adesivo próprio .
.,

Figura 27 - Falha na aderência entre tubo e adesivo (ausência de lixamento)

Figura 25 - PPR Amanco Figura 26 - Aqua Therm Tigre

---------
16 f1SSOC;/oÇÃOBRASILEIRA DE NORMAS rIOCNICAS. NBR 9574: Execuçao de Impenneabilizaçllo. Rio de Janeiro, 2006.

10A.';,<;OC~O IlRASIl( IMO!' NORMAS TtCNICIIS NBR 957/S IfTllIlfTTl(lat"íIÇ<1o S<,klÇftoe Projoto. RIO(fgJ;wM,.O,l'010
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 51

50 Riscos Comuns em Reformas

Instalações elétricas

A instalação de aparelhos de ar-condicionado em unidades, nas quais não foi


previsto seu uso, deve ser realizada por empresa especializada, com responsável
t6cnico e emissão de ART/RRT.

sistema elétrico deverá ser readequado para o aparelho, quando o mesmo e


ua carga não estiverem previstos no projeto original do edifício. Poderá ser ne-
ssária a alteração na bitola da fiação elétrica e readequação dos circuitos, bem
( omo a disposição de fases e disjuntores.A garantia das instalações elétricas do
ipartarnento será perdida.

Figura 28 _ Falhas na substituição da tubulação hidráulica podem causar vazamentos e


deterioração dos revestimentos próximos

No caso da alimentação (água fria) dos sistemas de aquecedores de acumulação.


nota-se que deve ser realizada sempre com tubulação resistente (água quente).
2
como cita o item 5.1.2.1 da ABNT NBR 7198/1993 °:
,
"a tubulação de alimentação da água fria deve ser feita com mate-
., rial resistente à temperatura máxima admissível da água quente" .
Figura 29 - Sistema Split de Ar Condicionado

A instalação de pressurizadores e bombas. quando preciso. deve prever solu-


111110 a instalação da máquina condensadora é externa ao apartamento. o con-
ções destinadas a amenizar os efeitos da vibração e ruído. como preconiza a
'''"lIfnlo necessita informar qual o local adequado na fachada para sua fixação.
ABNT NBR 5626/199821• Estas condições podem ser amenizadas com o uso d
isoladores de vibrações, como um mangote flexível. vnnda de tomadas adicionais nos apartamentos tem se tornado comum. Nor-
uhncnte os ambientes possuem a quantidade funcional mínima de tomadas,
Atualizações do sistema hidráulico, como estas, demandam de um responsável
,. 'lido o comprador que adquirir quantas julgue necessário.
técnico e ART,ou seja, empresa especializada.
I IIIIJlort,lnte que o adquirente analise, durante a compra, se haverá necessidade
h. nuls pontos de tomada em seu imóvel, por conveniência, principalmente
tiver adquirindo uma unidade edificada em alvenaria estrutural. O rasgo
i'FI.liollt:\1 nestas paredes (para a instalação de outros pontos de tomada) irá
'I'prometer a segurança da edificação e não deverá ser realizada - eletrodu-
20 ASSOCIAÇÃo

de Janeiro, 1993.
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 7198: Projeto e execuçao de InstalaçõeS prediais de água quanto. Hk,
",,,.lnovos pontos de tomada devem ser externos à parede.
NBR Inatol
21 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TCCNI
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 53
52 Riscos Comuns em Reformas

Instalações de gás
Qualquer reforma ou readequação do sistema de gás (natural ou GLP) deve ser
realizada por empresa especializada, face os perigos inerentes às falhas executivas.

Os vazamentos em tubulações de gás, quando não ocorrem no ramal de utili-


zação, estão relacionados a problemas de instalação, desgaste natural ou uso de
2
materiais e peças inadequadas. Segundo a ABNT NBR 15526120072 :

"os materiais, equipamentos e dispositivos utilizados na rede de distri-


buição interna devem possuir resistênda físicO</uímicaadequada à sua
aplicação e compatível com o gás utilizado, bem como devem ser resis-
tentes ou estar adequadamente protegidos contra agressões do meio."

Alguns acidentes ocorreram pelo uso de tubulações inadequadas para a finalida-


de de gás, as quais sofreram corrosão precoce (exemplo da Figura 30) tornando
a instalação uma verdadeira bomba relógio dentro do apartamento. Figura 31 - Explosão e incêndio em cozinha a partir de vazamento em tubulação
de gás inadequada embutida na parede

• ) profissional deve estar atento à posição do ramal de gás, mangueira e fontes


1111 combustão, devendo especificar a posição de cada um.

quadrias e fachada-cortina
nvidraçamento de sacadas é uma das reformas mais comuns. A praticidade
111 utilizar esses ambientes como uma ampliação da área do apartamento torna
nvldraçarnento uma das primeiras intervenções realizadas pelos moradores
I .ulquirir um imóvel.

tO; alteraçôes demandam da anuência do arquiteto do edifício e de autoriza-


1I do condomínio, que deverá prever um padrão a ser seguido. Evidentemente,
111 oração da fachada poderá interferir no padrão arquitetônico do edifício.

":1 .\ Instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes. com


111'( lflcaçâo diferente ao originalmente proposto, deverá ser contratada em-
Figura 30 _ Tubulação inadequada para gás pode sofrer corrosão precoce e
causar vazamentos e explosão
pecializada.

22 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TIÔCNICAS. NBR 15526 Redes do dislribulçao inlema paro aMOS combustlveis em In51,,1
çOos resldonclnls e comorclnls projolO e exocucllo Rio do Jnnelro, 2007
54 Riscos Comuns em Reformas

laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 55

A instalação de vidros em guarda-corpos e peitoril de sacadas demanda também


a avaliação prévia do engenheiro, sendo indicada a carga adicional, sua distri- xistindo plantas ou projetos confiáveis para consulta, bem como a dificuldade
buição, vínculos e a forma como a estrutura vai comportar-se local e global. m mensurar com exatidão o comportamento estrutural e o conceito constru-
Proporcional ao comprimento e à carga, sacadas em balanço possuem maior uvo utilizado, acarretando em razoáveis dúvidas para o plano da reforma. Nestas
deformabilidade da viga, enquanto nas hiperestáticas ela é menor. «ondições não é possível remover qualquer elemento e a análise poderá tornar
Il('cessária uma recuperação ou reforço da estrutura.
No caso de simples substituição da esquadria, por outra de mesma característi-
ca é possível realizar por empresa capacitada. V.tlo ressaltar a atenção que os edifícios mais antigos demandam, pois estes,
«orno observa Marcelli (2007)24,podem ter sido construídos utilizando técnicas
II.I'ioadas na própria experiência dos engenheiros e construtores da época e
Reformas pós-reformas
ultar em uma estrutura com comportamento misto, parcialmente alvenaria
Reformar apartamentos ou escritórios que já foram reformados diversas vezes I/Ioportante com vigas e pilares servindo de amarração e travamento. A remo-
pode aumentar a complexidade da obra e alterar o escopo inicial pretendido. da parede poderá prejudicar a estabilidade estrutural nestes casos.

A situação agrava-se nos edifícios mais antigos, muitos dos quais já ausentes dos mplifica um acidente em um pequeno edifício construído na década de I960,
projetos originais. IllIstituído de alvenaria de tijolos maciços que apresentavam função autopor-
IIIIC.Com a realização de uma reforma recente, houve a remoção da parede
Mesmo que se obtenham informações no local com moradores atuais ou funcioná-
OCorreu princípio de ruptura da viga (Figura 32), o que poderia causar uma
rios que acompanharam as reformas anteriores, considere os dados com ressalvas. 11.lu6dia.Por sorte, foi imediatamente escorada e a peça foi recuperada.
Na ânsia de colaborar com o profissional, os envolvidos podem descrever pro-
cessos que podem, do ponto de vista técnico estar equivocados.

Apesar da boa intenção, suas informações podem não ser precisas ou representarem
exatamente o realizado, portanto, considere-as prudentemente. A escassez de info
mações confiáveis pode inviabilizara reforma da maneira originalmente proposta.

Remoção de paredes de alvenaria


Todo material de construção possui resistência mecânica e capacidade de defo
mação - a engenharia busca utilizar de elementos com resistência e durabilidad
compatíveis ao uso pretendido. Mesmo que uma parede não seja originalment
prevista para função autoportante, ela exercerá esta função se o comportarnen
to estrutural a sujeitar.

As paredes de alvenaria podem estar submetidas a esforços de compressão'


FIgura 32 - Remoção da alvenaria originalmente não portante
. mesmo que de forma equívoca, devido a eventuais problemas na estrutura. N

,"omotln, como fI~~urnç monlo 08ll'ullll InlllrOI nl conllruçfto civil: CIU"I • IOluço.l pari danOI • preJufzol em obra., sao Paulo: Edilora
~. fW~.111 miml'l hlhll •• IH,III'1
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 57
56 Riscos Comuns em Reformas

Aumento ou redução no carregamento previsto


originalmente
Qualquer reforma que altere as características originais, como a construção de no-
vos elementos, implica em análise prévia e contratação de empresa especializada.

No caso da construção de paredes de alvenaria, por exemplo, deverá ser ob-


servada a posição e sua interação com a estrutura, em especial as vigas e lajes
vinculadas. O incremento de momento fletor e cortante solicitante deverão ser
inferiores à resistência dos elementos, respeitando os coeficientes aplicáveis.

Outra situação comum é a instalação de móveis com carga excessiva em apar-


tamentos e escritório, como cofres, arquivos e aquários (Figura 33), que devem
ser analisados previamente.

Figura 34 - Escritório com excesso de documentos arquivados

uros, aberturas e alterações na estrutura


ualquer intervenção na estrutura, por mais simples que pareça, deve ser realiza-
da por empresa especializada, com profissional responsável e emissão deART/RRT.
.,
Mesmo empresas capacitadas, com operários ou mestre de obras de confiança
,,;io podem ser incumbidas de intervenções neste sistema, pois erros pequenos
podem causar grande redução na capacidade mecânica das peças estruturais.

No caso de furos ou aberturas em elementos estruturais, é necessário indicar a forma


I omo executar e a posição, pois o comportamento estrutural da peça será alterado.

I)eve-se atentar também à função do elemento. Supostos pilaretes que possuam


dimensões desproporcional mente menores ao restante do edifício podem ser
I nnfundidos com simples elementos de amarração, aparentemente "sem fun-
Figura 33 - Aquário com cerca de 4 toneladas em apartamento
.\0", enquanto na realidade são tirantes constituintes da estrutura, nos quais a

Caso exista intenção de transformar um quarto ou sala em biblioteca particular, çâo de aço representa a capacidade da peça (e não propriamente o concreto).
o profissional deverá ser consultado, pois a carga pode ultrapassar facilment isgos horizontais para passagem de tubulação ou eletrodutos devem ser veta-
os 400 kg/m2 e o incremento de peso pode impedir a reforma neste aspcct
do ••em construções de alvenaria estrutural, pois podem comprometer severa-
limitá-Ia, adequar o posicionamento de estantes ou realizar reforço. O mesm urenre a ostabllldndo do edifício. Lembre-se que neste caso o bloco é a estrutura.
se aplica aos escritórios com o acúrnulo de arquivo (Figura 34).
58 Riscos Comuns em Reformas
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 59

Alteração na função ou uso da edificação


ou de partes

Estas intervenções devem ser todas previamente analisadas e realizadas por


empresa especializada, sendo necessária a avaliação da Municipalidade e consulta
comercial do local e ramo pretendido para a atividade, o que poderá inviabilizar
" reforma.

No caso da futura venda da unidade, o proprietário deve estar ciente que algu-
mas instituições bancárias não aceitam financiar imóveis com suas característi-
as originais de uso alteradas (residencial para comercial), por exemplo.

Figura 35 - Rasgo em alvenaria estrutural para passagem de eletroduto

Os pilares e vigas, bem como as paredes de alvenaria estrutural, são componen-


tes de interesse comum e sua integridade deve ser mantida. Intervenções na
estrutura, para simples deleite do proprietário, possuem natural complexidade e
riscos da intervenção, são desaconselháveis. Mesmo o reforço de vigas ou lajes,
com chapas metálicas ou fibra de carbono, por exemplo, podem não recuperar
a rigidez original da peça, acarretando na deformação e danos nas alvenarias.

Figura 36 - Remoção de pilares em uma reforma

Qualquer interferência no sistema estrutural, se necessário, deverá ser obrlg:


toriamente realizado por empresas especialízadas, com análise técnica prévia d
profissional responsável e emissão de ART/RRT.
4.Considerações finais

Em âmbito nacional, a ABNT NBR 16.280/2014 foi elaborada com o propósito


de evitar acidentes envolvendo reformas ao exigir a análise prévia do profissio-
nal habilitado e autorização do síndico para qualquer obra que possa de alguma
forma interferir nos sistemas da edificação.

Logo, os condomínios passaram a dispor de argumentos robustos para suspen-


der a entrada de operários, bem como "embargar" as obras irregulares nos edi-
fícios. Diferente do que até então se discutia nos condomínios e mídia, a norma
não limitou a análise prévia apenas às alterações de cunho estrutural, como era
mais evidenciado com a preocupação da construção e remoção de paredes nos
apartamentos, por exemplo. A ABNT NBR 16.280/2014, bem como sua revisão
posterior, foi mais longe do que isso:'

A reforma em unidades em condomínio não coloca em risco apenas a estrutura


do edifício, mas também todo o funcionamento sistêmico dele. O uso de técni-
as inadequadas durante uma reforma pode causar aborrecimentos ao proprie-
ário e prejuízos aos vizinhos.

A mídia apresenta as grandes tragédias quando elas ocorrem, mas há uma re-
lativa quantidade de irregularidades, acidentes pontuais e situações de riscos
minentes que não são divulgados.

Intervenções desastrosas e sem parâmetro técnico devem ser eliminadas do dia


I dia dos condomínios. Os moradores devem entender que a norma de reforma
101 publicada para defender sua família e seu patrimônio de irresponsabilidades
nestas obras.
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 63
62 Considerações Finais

Anexo B
Anexo A Modelo de Notificação de Obra Irregular-
Modelo de Comunicado aos Condôminos - Condomínio
Síndico
Esta notificação pode ser apresentada ao proprietário que iniciou reforma sem
Este comunicado visa informar os moradores que a partir daquela data será exi-
autorização do condomínio ou oferece riscos desconhecidos ao edifício.
gido pelo condomínio o cumprimento dos requisitos para reforma nas unidades.

NOTIFICAÇÃO PARA INTERRUPÇÃO DE REFORMA


REFORMAS NAS UNIDADES NÃO AUTORIZADA
Conforme A ABNT NBR 16280/2014 - Reforma em edificações - Sistema de
Caro Sr. Condômino,
gestão de reformas - Requisitos, toda reforma que possa causar interferências,
conhecidas ou desconhecidas, deverá estar munida da análise prévia de um de nosso conhecimento que VS. iniciou reforma em imóvel de sua proprieda-
Engenheiro ou Arquiteto. te (unidade/bloco).

Após definido seu Plano de Reforma, solicite autorização ao síndico para acesso Iembramos que, conforme exigências da ABNT NBR 16280/2014 - Reforma em
dos funcionários. Não será aceito apenas a ART ou RRT assinada sem as devidas dificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos, é necessário que
informações fundamentadas em documento (Laudo de Reforma). lodos os moradores protocolem pedidos para realização de obras em suas unida-
eles,no qual deverá estar explicitado através de Laudo de Reforma com ART/RRT,
No caso de pintura interna ou fixação de sanca em gesso não será necessário
) teor da reforma e implicações aos sistemas do edifício, não apenas adstrito à
protocolar o pedido, no entanto, o morador deverá informar o nome dos ope-
trutura, mas aos demais que eventualmente possam sofrer interferências.
rários e eles deverão manter os acessos e área comum devidamente limpos.
ua reforma deverá ser interrompida imediatamente e não será
mals autorizado o acesso de qualquer operário de sua obra. Solicita-
Síndico/Administradora Inmos a um engenheiro que verifique as atuais condições de sua reforma e se a
mesma oferece algum risco aos condôminos.

v S·. deverá apresentar o devido Laudo de Reforma e protocolar pedido para


I untlnuaçâo da reforma, bem como alvará da municipalidade. Após realizados
11\ trâmites, sua obra poderá ser retomada.

IIIlIlbramos que a análise prévia de um profissional responsável visa a segurança


In todos nós moradores.

S{ndico/Administradora
64 Considerações Finais
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 65

Anexo C Anexo O
Reforma Comentada
Modelo de Autorização para Início de Reforma-
Condomínio
seguinte exemplo caracteriza uma reforma comum nos apartamentos, na qual o
Esta autorização pode ser apresentada ao proprietário para início da reforma. proprietário deseja remover paredes, instalar piso cerâmico e ar condicionado.

LANO DE REFORMA - LAUDO TÉCNICO


AUTORIZAÇÃO PARA REFORMA
licitante: Pedro Paulo Silveira
Caro Sr. Condômino,
calização do imóvel
Referente à reforma solicitada na Unidade 1 Bloco
tua Presidente Pádua Fleury, 802 - Apartamento 20 I -
Conforme solicitado sua reforma encontra-se liberada para início em
__ 1__ 1__ . Sua obra deverá ser concluída até __ 1__ 1__ I\alrro Hauer - Curitiba - PR

o morador apresentou Laudo de Reforma (ABNT NBR 16.280/2014), o qual


o profissional fundamenta e explica não existir riscos à edificação e moradores
devido às intervenções pretendidas. O profissional anexou ART. I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O proprietário e profissional encontram-se cientes de que a reforma deverá ser bjetivos


., executada conforme o escopo apresentado, ficando sujeito à interrupção do \0 os objetivos deste laudo técnico:
serviços e impedimento de acesso dos funcionários até a regularização.
• Descrição do escopo da reforma pretendida e eventuais interferências
Após concluída a reforma deverá apresentar o Termo de Encerramento da R nos sistemas do edifício;
forma (T.E.R.) demonstrativo do término da obra e conformidade ao escop
inicial. • Análise da existência prévia de vícios ou anomalias que possam impedir a
execução da reforma;

• Aprovação do Plano de Reforma, bem como obtenção das autorizações


SíndicolAdministradorcl por ventura necessárias para seu início.

rma aplicável para o Plano de Reforma

t hlllza-se a ABNT NBR 16.280/201425 como referência, aplicável ''[. ..] exclusiva-
mente, às reformas de edificações" (p.I).

NORMAS TECNICAS N o Roforma om 001 s Slstoma do gostao de reformas -


66 Considerações Finais
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 67

Incumbências do síndico Procedimentos para análise da reforma

Conforme o item 6.1 daABNT NBR 16.280/2014, antes do início da reforma cabe Correspondem às atividades básicas para análise da reforma:
ao responsável legal ou síndico informar os requisitos para realização das obras,
além daquelas previstas na convenção de condomínio e regimento interno. Coleta de informações sobre as pretensões da reforma pelo solicitante;

Vistoria no local;
Deve receber as propostas e documentos referentes à obra. Quando não for possí-
vel analisar de forma confiável as informações constantes no laudo, deve encaminhar Escolha e justificativa dos métodos e critérios;
para análise técnica e legal de profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
Indicação de formas de prevenir o surgimento de patologias ou a evolu-
Após a análise deve formalizar resposta à solicitação nos termos "Aprovado ou ção das pré-existentes, quando for o caso;
Indeferido", contendo eventuais justificativas.
Proposta e justificativa de soluções técnicas mais adequadas, quando aplicável;
Durante a execução, o síndico pode fiscalizar (ou delegar) o atendimento do es-
copo proposto, sendo permitida sua entrada à área privativa, quando solicitada. Consideraçôes finais em linguagem clara e conclusiva, para análise do res-
ponsável legal pela aprovação da reforma.
No caso de fuga ao pré-estabelecido ou risco à edificação, caberá ao responsá-
vel legal impedir o acesso de operários e materiais, bem como tomar as ações Referências técnicas
legais necessárias.
A reforma é analisada quanto à proposta do solicitante e as aplicáveis relações
Ao fim da reforma, deverá receber o Termo de Encerramento, em que o profis- om os princípios da engenharia civil:
sional citará o cumprimento do escopo inicial e eventuais divergências, que, por • Mecânica dos fluidos, hidráulica e saneamento;
ventura, ocorreram no decorrer da obra.
., Instalações prediais (elétrica e hidrossanitário);
Caberá ao condomínio cancelar as autorizações de entrada dos operários
materiais. Mecânica dos solos;

Toda a documentação deve ser arquivada e o responsável legal deve manter a Resistência e propriedade dos materiais;
guarda da documentação referente às reformas e transferir ao seu sucessor
Teoria das estruturas.
Recomenda-se que sejam arquivadas cópias digitais.
I\s fontes e referências técnicas para fundamentação dos parâmetros de refor-
Incumbências do proprietário
ma são:
Conforme item 6.2 da ABNT NBR 16.280/2014, antes do início da obra cabe a
Normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
proprietário encaminhar o Plano de Reforma e demais documentos exigidos a
responsável legal (síndico). Bibliografia técnica;

Durante a reforma deve diligenciar de modo a cumprir o escopo do Plano de R Boletins, artigos e manuais técnicos de associações, entidades, sindicatos,
forma, principalmente quanto à segurança, regimento interno e prazo de conclusão grupos de pesquisa e universidades;

Ao fim da reforma deve apresentar o Termo de Encerramento ao condomínl Mnnllnl'l de execuçâo íflcações técnicas de fabricantes.
68 Considerações Finais
Laudo de Reforma - A NBR 16,280 na prática 69

Consultor ou avaliador técnico 3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Caso exista consultoria independente para análise do Plano de Reforma, roga-se A vistoria é planejada conforme a natureza do imóvel, considerando suas ca-
ao profissional que solicite mais informações junto a este profissional, sempre racterísticas construtivas. O relatório fotográfico documenta a diligência com
que houver dúvidas. fotografias gerais e/ou detalhadas, sendo numeradas sequencialmente.

Os contatos podem ser realizados através do endereço, telefone ou e-mail in- São citadas as alterações pretendidas em cada ambiente.
formados ao final deste trabalho.

2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL A SER REFORMADO

Imóvel a ser reformado: Apartamento residencial.

Localização do imóvel

Rua Presidente Pádua Fleury, 802 - Apartamento 20 I - Hauer - Curitiba - PR.

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eesssssssseseeeee,e

Imagem 1 - Croqui de localização (Google Maps)

A edificação está inserida em meio urbano com serviços prestados por empre-
sas públicas e privadas, equipamentos comunitários e demais melhoramento
públicos. O relevo da região é predominantemente plano.

Data de vistoria prévia

2 de Setembro de 2014.
1m
Laudo de Reforma A NBR 16.280 na prática 71

70 onsiderações Finais

Imagem 6 - Dormitório 2: execução de piso porcelanato


Imagem 4 _ Cozinha: será executado piso porcelanato sobre o piso cerâmico

Imagem 7 - Dormitório 2: pré-existêncla de flssura e umidade próxima ao vértice da janela


Imagem 5 - Circulação: execução de piso porcelanato
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 73
72 Considerações Finais

Imagem 10 - Dormitório 2: pré-existência de fissura próxima ao vértice da janela


Imagem 8 _ Dormitório 1: pré-existência de flssura abaixo da janela

Imagem 11 - Dormitório 2: adição de tomada não permitida através de rasgo, face presença de pilar
naquela posição. Contratante deve verificar alternativas como embutlmento de fiação por dentro do
Imagem 9 - Dormitório 2: execução de piso porcelanato
móvel (painel, box, cama, etc.) ou canaleta externa à parede. Nllo será realizada esta Intervençllo
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 75
74 Considerações Finais

I) Execução de revestimento "porcelanato"

Premissas

o solicitante pretende executar revestimento em porcelanato conforme a se-


guinte descrição:

Tabela - Plano de Reforma 1 - Revestimento dos ambientes

Ambiente Piso atual Piso a executar


Sala de Estar Piso zero (bruto) Porcelanato
Sala de Jantar Piso zero (bruto) Porcelanato
Cozinha Cerâmica Porcelanato
Circulação Piso zero (bruto) Porcelanato
Dormitório I Piso zero (bruto) Porcelanato
Dormitório 2 Piso zero (bruto) Porcelanato
Banheiro Social Cerâmica Porcelanato
Imagem 12 - Banheiro social
Conforme orientação deste engenheiro, o porcelanato a ser executado onde já
4. ESCOPO DE SERViÇOS A SEREM REALIZADOS existe revestimento será instalado sobre o mesmo (piso sobre piso).

~ara didática do laudo, será utilizada a planta e nomenclaturas indicadas no Ma- Dessa forma, evita-se a retirada das placas e utilização de marteletes ou equipa-
. nual do Proprietário (Imagem 17): mentos que possam gerar vibração e eventuais avarias colaterais, como fissuras
e danos à tubulação de gás localizada na laje. Não será permitida furação no piso.

Análise técnica

A ABNT NBR 6120/198026 cita no item 2.1 que a carga permanente "é consti-
tuída pelo peso próprio da estrutura e pelo peso de todos os elementos construtivos
.....•, ftxos e instalações permanentes" .

•..... o item 2.2 descreve que a carga acidental ~'étoda aquela que pode atuar sobre a
p,
<I
..
tU
• estrutura de ediftcações em função do seu uso (pessoas, móveis, materiais diversos,
,.,
veículos etc.)".
APTO 20
As combinações de ações obedecem aos seguintes parâmetros:

6 ASSOCIAÇÃO ARASIII lHA 01 NORMAS Tt:CNICAS NBR 8120 Cargas para o cálculo de estruturas do edificaçOes Rio de Janel·
Imagem 13 - Planta do Imóvel (Manual do Proprietário) 11I.1980
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 77
76 Considerações Finais

Quanto ao porcelanato, consideramos os seguintes materiais:


d
Tabela- Plano de Reforma 2 - Composição de carga na instalação do Porcelanato
, ..• ;

pennar1eót• Material carga/m"


Porcelanato "Portinari Travertino HD NO" 21,65 kglm2
Os coeficientes de ponderação (y) são utilizados para fornecer segurança ao Argamassa Colante (I Omm) 20,00 kg/m?
cálculo estrutural. Rejunte (2mm) 0,08 kglm2

As cargas solicitantes possuem coeficiente de ponderação majorado em cerca Total 42,00 kg/m1
de 40%, bem como adota-se o método semiprobabilístico com fator redutor de
A carga adicional na laje não ultrapassará 42,00 kg/rn",
combinação (~), pois nem todas as ações variáveis ocorrerão simultaneamente
Este valor é inferior aos 100 kg/rn" pré-estabelecidos para a carga de revest
sobre a estrutura.
mento sobre a laje. Cabe ressaltar que não oferece riscos estruturais localizad
Na tabela 2 daABNT NBR 612011980 são apresentados os valores mínimos das
ou globais.
cargas verticais.
2 Orientações executivas
Para edifícios residenciais, considera-se a sobrecarga característica de 1,5 kN/m
(150kg/m2) e na despensa, área de serviço e lavanderia, a carga vertical é de 2 É. necessário inspecionar as placas antes da execução. A ABNT NBR
13818/199]27 classifica bolhas, crateras, furos, manchas, cantos e lados lascados,
kN/m2 (200kg/m2). Esses valores são os mínimos requisitados nos cálculos para pintas, rachaduras, riscados e incrustações como defeitos, citando que "as placas
fornecer segurança à edificação. a serem instaladas devem passar por inspeção visual e devem estar livres de defeitos
, que possam afetar a aparência".
O Manual do Proprietário (p.IO) apresenta um limite pré-estabelecido para a
2
.• instalação de pisos. Este valor é de 100kglm : O som cavo (oco) nos pisos cerâmicos está normalmente relacionado à defi-
ciente aderência ou falhas na aplicação de argamassa no tardoz (verso) da peça.
'T..] não é permitido sobrecarregar a laje além dos limites previstos
para os revestimentos de piso - 100 Kg/m2 - projeto estrutural [,.]" A aderência deficiente em placas recém-executadas está relacionada ao uso de
argamassa com muito tempo em aberto" ou não utilização de desempenadeira
O porcelanato a ser utilizado é o "Travertino HD NO", dimensões 45cm x 90cm.
dentada no assentamento, sendo realizada através de pontos de argamassa na
retificado e PEI 5, fabricado pela Portinari. Segue a tabela de especificações deste
placa, deixando espaços vazios entre elas.
produto:
A Imagem 15 ilustra (outro imóvel) um péssimo exemplo da consequência dessa
falha executiva. No caso, foi necessário descartar todo o piso depois de concluído.

Imagem 14 - Tabela de especificações (Cerâmica Portinari) 7 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13818: Placas ceramicas para revestimento-especificação e métodos
do ensaio. Rio de Janeiro, 1997

60ltom45 rgoma ocorrer no milxlmo 2,5 horlIs apOs I6U prePll


ro, I6ndo vedo
76 Considerações Finais
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 79

2) Remoção da parede entre Dormitório 2 e Sala

Premissas

O solicitante pretende remover parte da parede de divisa entre o hall e lavabo,


como ilustra o croqui:

Imagem 15 - Exemplo de como não executar o assentamento, através de "bolas" MlCA

de argamassa nos cantos do tardoz da peça


g
Cita-se o procedimento normativo para verificar a aderência da placa ao substrato:
..•

"devem-se remover aleatoriamente algumas placas cerâmicas, ime-


P1 CRC 115
",. !li I SALAoe
ESTAAlCOPA I
CERAMIcA 1435""
, I
diatamente após o seu assentamento, observando-se seu tardoz, o ~ P1 - r
CEAAMICA

I
qual deve apresentar-se totalmente impregnado de pasta de arga-
massa colante".
I "" APTO 2011
29,
Segundo a ABNT NBR 13753/1996 há tolerâncias executivas no revestimento lXlRM2 511
N
900""
cerâmico. O item 5.11.4 (planeza) cita que "as irregularidades graduais não devem CEAAMICA

superar 3mm em relação a uma régua com 2m de comprimento" e "os ressaltos


1$
entre placas cerâmicas contíguas [..J não devem ser maiores que Imm."

No assentamento das placas cerâmicas devem ser realizadas juntas para "ofe- ~ I
I
recer relativo poder de acomodação às movimentações da base e das placas cerâ-
micas" (item 5.5.I.c). Portanto, não é recomendável executar juntas a seco Imagem 16 - Remoção da alvenaria entre dormitório 2 e sala

entre as peças. Este trecho corresponde a 2, 10m.


Salienta-se ao condomínio que eventuais falhas executivas trarão prejuízos ex- Análise técnica
clusivos ao proprietário da reforma.
Constata-se que nesta parede não há tubulações passantes, conforme o projeto
hidrossanitário e prospecção no local, portanto, não há impedimento quanto a
ste sistema.

A alvenaria não portante não possui função estrutural, porém, restringem o des-
locamento estrutural vertical de vigas e lajes. A construtora bem lembra este
lctalhe (Manual do Proprietário - p.14):

29 ASSOCIACÃO BRASILEIRA DE NORMAS TJ:CNICAS NBR 13753' Rovestlmlllltu III! pl,,<)IlIlorno ou oxtorno com pl rOmlt;l1 "As alvenarias constituem-se em elementos de vedações ou fecha-
m ullllmcllo de nroomll,sn co!llnto Prorodlmonto Rio do Janolro. 1m
não possuindo caracterfsticas estruturais. Porém. a sua rAti_
Il/NlCOs,
1111 f 1I11~ld('raçõesFinais
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 81

roda poderá gerar uma acomodação nas unidades autônomas


confrontantes (superior e inferior) que podem apresentar fissuras
provenientes desta acomodação, sendo de responsabilidade do autor
desta modificação o ressarcimento dos reparos das unidades eventu-
almente danificados."

Todos os materiais construtivos deformam-se devido às cargas e aos vínculos


estruturais.

A presença da alvenaria abaixo da viga de concreto do Apartamento 30 I (supe-


rior) restringe sua deformação. No Apartamento 101 (inferior) a viga encontra-
se estabilizada pela carga permanente da alvenaria, concebida em projeto. Imagem 18 - Exemplo de fissura de Imagem 19 - Exemplo de fissura de
acomodação por retirada de parede abaixo acomodação por retirada de parede abaixo
Após a remoção da alvenaria no trecho pretendido, naturalmente ocorre a aco- (outro edifício) (outro edifício)
modação da alvenaria nos pavimentos superior e inferior devido ao desloca-
mento estrutural da viga (consequência do vão e da carga aplicada).A Imagem Evidentemente, estamos falando de acomodação de ordem milimétrica, na qual
17 exemplifica a deformação na viga superior. as alvenarias e argamassas podem acomodar-se sem qualquer fissuração.

Esse profissional informa que a remoção da parede não afeta a estrutura e con-
corda com as informações prestadas pela construtora, ou seja, poderá ocorrer
a acomodação estrutural pela remoção da alvenaria.
~IYAO
Por consequência poderá ocorrer fissura na alvenaria do lavabo inferior e supe-
rior dos apartamentos tipo vizinhos.
~~rm:rrrrr~ o proprietário encontra-se ciente da acomodação estrutural
com eventuais prejuízos à alvenaria.A empresa executora en-
_,YAO---~
contra-se ciente e vai se responsabilizar por eventuais corre-
ções posteriores.
Imagem 17 - Exemplo da restrição à movimentação (1" imagem) e deformação da viga (~imagem)
Orientações executivas
Simulando uma viga com a carga de uma parede e laje, verifica-se flecha no centro
do vão (Imagem 17).Esta deformação causa a acomodação da alvenaria no ambien A remoção parcial da alvenaria deve ser realizada através de marreta em tre-
acima, podendo causar fissuras similares às exempliflcadas pelas imagens a seguir. hos curtos e verticais, de maneira gradual para reduzir a probabilidade da aco-
modação da viga e consequentes fissuras na parede.

Não é permitida a utilização de marteletes ou equipamentos que possam gerar


vibração e eventuais avarias colaterais.
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 83
RI t 1I,,,,derações Finais

Descarte de resíduos
Instalação de ar-condicionado
A empresa executora ou seus profissionais serão incumbidos de transportar as
Premissas embalagens e eventuais caliças para descarte apropriado. As lixeiras do condo-
O solicitante pretende instalar ar-condicionado no apartamento, através de sis- mínio não serão utilizadas para descarte de material de construção.
tema Split (unidade condensadora + unidade evaporadora) interligadas por tu-
Implicações sobre o Manual das Áreas Comuns
bulações de cobre.
A reforma não vai alterar a gestão da manutenção das áreas comuns.
Análise técnica
Implicações sobre a garantia
A instalação da máquina condensadora é externa ao apartamento, portanto, o
condomínio necessita informar qual o local adequado conforme regulamento O peso característico do piso, bem como o mesmo estar contemplado no Ma-
interno. Definida a posição não há impedimento na instalação deste equipamen- nual, não implica em perda de garantia estrutural devido à sua execução.
to no apartamento.
Não haverá interferências negativas sobre a capacidade estrutural da edificação
Orientações executivas e não haverá motivos plausíveis para recusa de garantia legal destes itens.

A fiação elétrica e o circuito as bitolas readequadas para a potência do aparelho, No entanto, a construtora cita corretamente no Manual do Proprietário a recu-
pois o mesmo não era previsto no apartamento. sa de garantia nas áreas modificadas, como segue:

UAVanich Incorporações e Engenharia não se responsabiliza


por reformas ou modificações do projeto realizada a mando
.5: IMPLICAÇÕES DA REFORMA
do proprietário ou terceiros. As áreas alteradas não serão co-
Horários e cronograma da reforma bertos pela garantia lega'''(p.4)

A execução ocorrerá dentro dos horários e dias da semana pré-estabelecidos e Portanto, a perda de garantia à solicitante ocorrerá nos seguintes itens:
aprovados, conforme regulamento interno.
• Alvenaria: conforme informações do Manual do Proprietário, a constru-
Será concluída em até 30 dias depois de autorizado o início. tora recusará a garantia da alvenaria no trecho removido;

Armazenamento de insumos • Sistema elétrico: a construtora recusará a garantia da instalação elé-


trica do apartamento, devido a instalação de equipamento de potência
Os insumos são materiais de construção, tais como placas cerâmicas de porcela-
elevada não prevista em projeto (ar-condicionado), conforme p.32 do Ma-
nato, argamassa colante, rejunte e ferramentas. O peso será distribuído sobre a
nual do Proprietário.
laje dos ambientes em grupos de materiais, com peso limitado a 100 kg distante
a cada I metro. A empresa recusará a garantia da alvenaria (fissura, por exemplo) nas paredes
los apartamentos 101 e 30 I, pois é explícita:
Não oferecem risco temporário, tampouco há materiais explosivos ou tóxicos
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 85

84 (onsiderações Finais

Tabela - Plano de Reforma 3 - Nível sonoro de alguns equipamentos comuns em reformas


"C...1 apresentarfissuras provenientes desta acomodação, sen- (Fonte: Fundacentro)
do de responsabilidade do autor desta modificação o ressarci-
mento dos reparos das unidades eventualmente danificadas." Equipamento Nível sonoro - dB(A)
Lixadeiras manuais e pneumáticas 98-108
o solicitante e a empresa executora estão cientes de que poderá ocorrer fis- Furadeiras elétricas portáteis 90-101
sura na alvenaria (por acomodação) do apartamento acima e abaixo e arcarão Martelo 109-142
com eventuais correções. Infelizmente esse risco é inerente à reforma pretendi- Serrote 75-81
da, mas de forma alguma a impede. Serra circular 101-109

Salienta-se que há fissuras pré-existentes no imóvel (vide relatório fotográfico). Não serão utilizados equipamentos de impacto ou elevada energia. O eventual
Estas aberturas são decorrentes da deformação da estrutura e não representam ruído será decorrente de desempenadeiras, atrito das ferramentas ou movimen-
riscos ou impedem a reforma.Trata-se de vícios de origem construtiva. tação dos materiais construtivos.

Ausência de interferência na fachada Eventualmente furadeiras, martelo e serra circular poderão ser utilizados, exer-
cendo nível sonoro que se dissipa à distância aos apartamentos próximos, cau-
A reforma não altera a concepção arquitetônica da fachada. sam desconforto passageiro e não oferecem riscos. Tampouco finalizada a obra,
cessarão os transtornos.
Ausência de riscos aos demais condôminos

A reforma não afetará a segurança dos condôminos e ocorrerá sem interferên-


cia aos demais sistemas da edificação (segurança, hidrossanitário, elétrico, etc.).
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Não haverá necessidade de desativá-Ios.
Dados das empresas e profissionais envolvidos
Atividades com ruído e vibração
onforme a nota ''j'' do item 5.1 da ABNT NBR 16.280/2014, deve-se informar
Segundo a ABNT NBR 10.152/198730 o nível sonoro aceitável na sala de imó-
.IS empresas e profissionais envolvidos na reforma. A obra será realizada através
veis residenciais é 50dB(A), sendo que "níveis superiores aos estabelecidos
empresa especializada com responsável técnico pela execução, como segue:
[...] são considerados de desconforto, sem necessariamente implicar risco de
Tabela - Plano de Reforma 4 - Empresas e profissionais envolvidos na reforma
dano à saúde."
o estudo elaborado pela Fundacentro indica o nível sonoro de alguns equipa- Profissional Atividade
mentos comumente utilizados em reformas: Alexandre Silva Engenheiro Civil- Responsável Técnico
José Carlos Santos Mestre de obras - Funcionário
João de Jesus Pedreiro - Funcionário
Araudo de Almeida Pedreiro - Funcionário
Paulo Correa Servente - Funcionário

( ) 1 ferido engenheiro encontra-se regularmente registrado no CREA, nos ter-


1110 da Lei Federal nO5.194/66, possibilitando-o exercer sua profissão no pre-
30 ASSOCIACAo BRASil EIRA DF NORMAS TECNICAS NBR 10.152 Nlvnls no r\llchll'~'j\ (~H,hHlnw<.\l911co.
Rio de Janeiro.

1967
86 Considerações Finais
laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 87

sente Estado, circunscrita às atribuições profissionais constante em seu registro


conforme a Resolução 218 - Artigo 07 de 29/06/1973 do CONFEA (Conselho
Anexo E
Federal de Engenharia e Agronomia). Modelo de Termo de Encerramento de Reforma
(T.E.R.)- Profissional
Recursos financeiros

Os recursos financeiros são próprios da solicitante, portanto, não há interve-


Modelo para apresentação de Termo de Encerramento de Reforma, um novo
nientes ou auditoria externa de cronograma físico-financeiro.
"habite-se" do imóvel reformado. Deve ser entregue ao condomínio.
Conclusões

A reforma não afetará as condições pré-existentes do edifício ou prejudicará a


TERMO DE ENCERRAMENTO DE REFORMA
manutenção prevista para ele. O apartamento não possui anomalias que impe-
çam a reforma.

Há uma intervenção que possui riscos de gerar interferência em apartamentos Caro Sr. Síndico,
vizinhos: Remoção da parede entre Dormitório 2 e Sala.
Referente à reforma realizada na Unidade __ I Bloco -' informo que a mes-
O solicitante e a empresa encontram-se cientes da eventual necessidade de re- ma (sob minha responsabilidade técnica -ART n° ) foi
parar fissuras na alvenaria dos apartamentos superior e inferior em decorrência concluída conforme o escopo inicial apresentado ao condomínio. Todo o entu-
da remoção da alvenaria no trecho pretendido. lho gerado foi devidamente removido.

,Nestes termos, solicita-se o deferimento da reforma a quem couber autorizar, Para fins de arquivamento do condomínio, apresento as fotografias dos ambien-
bem como emissão de eventuais ressalvas ou termos necessários. tes depois de concluída a reforma:

Encerramento

Este engenheiro apresenta o trabalho concluído, constando de 30 (TRINTA)


folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, inclusive esta última que segu
devidamente datada e assinada, colocando-se a disposição para quaisquer escla-
recimentos adicionais que se fizerem necessários.

Segue anexo:Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) conforme lei Fed


ral n° 6496/77.

Dormitório 1 Dormitório 2
CuritibalPR, 10 de Setembro de 2014

Alexandre Silva

Engenheiro Civil- CREA 1290711


Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 89
88 Considerações Finais

Anexo F
Definições e Termos Técnicos

ART E RRT

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica}" surgiu da Lei Federal


n" 6496/77 e possui como finalidade definir para efeitos legais quem é o respon-
sável técnico pela prestação de serviços relacionados à Engenharia,Arquitetura
e Agronomia. Ou seja, a ART (engenheiros) ou RRT (arquitetos) são registros
preenchidos com os dados do contratante no respectivo Conselho (CREA ou
Sala de Estar Cozinha
CAU), que comprovam que o profissional habilitado assumiu a responsabilidade
técnica pelo serviço contratado por eventuais defeitos ou erros técnicos.
Responsável Técnico.
Para o profissional, o registro da responsabilidade técnica é importante por
omprovar que houve um contrato entre as partes, quais são as responsabilida-
des pelas atividades contratadas e preservar seus direitos autorais do projeto.
ara o contratante, este documento é a segurança de que o profissional possui
habilitação e responsabilidade pelo serviço contratado.

importante ressaltar que o preenchimento da ART/RRT é obrigatório sem-


pre que o serviço for referente à Engenharia,Arquitetura e Agronomia" e que
,,50 deveriam existir obras sem ART ou responsável técnico. Caso haja dúvidas
.•cerca das taxas para emissão, elas são publicadas em Diário Oficial da União e
nstam também no site do Confea.

Infelizmente, ainda há profissionais no mercado que emitem ART/RRT33desco-


nhecendo a obra pela qual assumiram a responsabilidade. Cobram para assumir
I Incumbência por um serviço que eles não farão o acompanhamento técnico,
issurnindo riscos e colocando a sociedade em perigo, assim como pais que per-
mltern filhos sem habilitação ao volante.

II Com o criação do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). a responsabilidade técnica emitida pelos arquitetos passou a se
Ih,mlllr de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). A finalidade da ART ou RRT é a mesma.

\I CmllOlmo M. 1° Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais
",1""11I1016 Engonharia, ri Arqultotura e ri Agronomia fica sujolto à "Anotação de Rosponsabilidado Técnica" (ART) e M 'l' -AART define
I'·II~ 0' ololtOllogol, O' roapon8ôvols tôcnlco, polo omproondlmonto de engonhorla, arqultelura e agronomia.

AlIlllllç/lu dll RIt"IH11!~,ihllldlld. 't\wICl1 (AR1/CRf A) IMIR!1UI~lrodo Re~pon8nbllldodo Técnico (RRTICAU)


90 Considerações Finais Laudo de Reforma - A NBR 16,280 na prática 91

Escopo, projetos, croquis, memoriais e referências Para fins de reforma, exige-se a explanação escrita do que será executado, por-
tanto, a emissão de um Laudo de Reforma", contendo o plano (pretensão e fina-
técnicas lidade) do proprietário, ao qual deverá ser elaborada por profissional habilitado
o projeto é uma descrição escrita e detalhada do que se pretende executar. com emissão obrigatória de ART ou RRT.
Um projeto bem feito e de fácil compreensão é um importante aliado do pro- Em outras palavras, é necessário prever o que será realizado e colocar no papel
prietário da obra, pois possibilita ao operário a execução dos serviços com o para gerar um documento com fundamentação técnica, utilizando-se dos me-
mínimo de dúvidas, improvisos, erros, desperdício de materiais e atrasos no lhores meios para tanto, seja através de croquis, escrita ou memorial.
cronograma. Utilizar de linguagem concisa e acessível também facilitará a leitura
e compreensão pelo síndico. Dicionário técnico
No Brasil, ainda é muito forte a cultura de que se deve gastar o mínimo com As seguintes definições técnicas, constantes nas Normas do IBAPE (Instituto
projetos e que as decisões devem ser tomadas durante o andamento da obra, o Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), podem auxiliar síndicos e
que geralmente leva a consumir mais recursos e ocasionar atrasos. profissionais na compreensão e redação dos documentos.

No entanto, após tantos erros na rotina das obras, é possível perceber um movi- Acessório: Unidade auxiliar agregada a um equipamento ou a uma instalação.
mento de mudança neste conceito com mais pessoas tendo consciência de que (Glossário IBAPElI994)
se deve sim gastar mais tempo e recursos em projetos bem feitos, pois nessa
Água de percolação: Água que atua sobre superfícies, não exercendo pres-
etapa serão identificados e solucionados os problemas que não devem chegar
ão hidrostática superior a I kPa. (ABNT NBR 8083/1983)
ao canteiro de obras.
Água sob pressão: Água confinada ou não, exercendo pressão hidrostática
Os, projetos da reforma a ser realizada na unidade devem ser assinados pelo
uperior a I kPa. (ABNT NBR 8083/83)
responsável técnico e apresentado uma cópia definitiva ao condomínio, que ar-
quivará. Caso o projetista seja também o responsável técnico pela execução da Anomalia: Irregularidade,anormalidade,exceção à regra. (Glossário IBAPElI994)
reforma, a ART/RRT deve ser de projeto e execução.
Argamassa impermeável: Sistema de impermeabilização, aplicação em su- '
perfície de alvenaria ou concreto, constituído de areia, cimento, aditivo imper-
Laudo técnico
meabilizante e água, formando uma massa que endurecida apresenta proprieda-
O laudo técnico pode ser definido como o documento no qual o profissional des impermeabilizantes. (ABNT NBR 8083/1983)
habilitado emite e fundamenta as questões que o levaram a uma conclusão" d
Armadura: Conjunto de barras de aço que compõe as peças de concreto
matéria de seu domínio técnico. Na teoria, todo laudo deveria ser autoexplica-
armado.
tivo e fundamentado nas bases de cada. disciplina aplicável.
Atendibilidade: é a qualidade ou condição do atendível, ou seja, daquilo que
merece atenção.

34AABNT NBR 13752/1996 define o Laudo como a "peça na qual o perito, profissional hobllltodo, rolato o que observou e dÓ as eu
conclusões ou avalia, fundamentalmente, o valor de coisas ou direitos", Esta definlçllo mltrlnUII h,,~Ir.(Uoontoo documonto b finalldod
pericial especificado naquela norma e não longo do definlçtlo aplicado no molo jurlcll(
92 Considerações Finais Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 93

Aterramento: Ligação elétrica intencional com a terra. • VOLUPTUÁRIAS: São as que têm exclusiva utilidade para quem as faz,
com finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal
Auditoria predial: é o processo para avaliar a aplicabilidade, o desenvolvimen-
do bem. (Glossário IBAPElI994).
to e a implementação da construção, manutenção e uso predial com técnica e
atendibilidade, Brise: Do francês brise-soleil. Quebra-sol composto de peças de madeira, con-
creto, plástico ou metal. Instalado vertical ou horizontalmente diante de facha-
Avaria: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra
das para impedir a ação do sol sem perder a ventilação. (Comissão 1.P./200I)
causa a ele externo. (Glossário IBAPE/1994)
Caibro: Peça de madeira que sustenta as ripas do telhado ou de assoalhos. Nos
Balcão: Elemento em balanço, na altura de pisos elevados, disposto diante de
telhados, o caibro se assenta nas cumeeiras, nas terças e nos flechais. No assoa-
portas e janelas. É protegido com grades ou peitoril. (Comissão 1.P./200I)
lho, se apoia nos barrotes. (Comissão 1.P./200I)
Baldrame: Designação genérica dos alicerces da alvenaria. Conjunto de vigas
Cano: objeto cilíndrico para passagem de água.
de concreto armado que corre sobre qualquer tipo de fundação. Peças de ma-
deira que se apoiam nos alicerces de alvenaria e que recebem o vigamento do Carbonatação: É o processo pelo qual o concreto sofre a agressão do Dió-
assoalho. (Comissão 1.P./200I) xido de Carbono presente no meio, transformando o hidróxido de Cálcio pre-
sente, em Carbonato de Cálcio mais água, gerando a diminuição da alcalinidade
Beiral: Prolongamento do telhado para além da parede externa, protegendo-a
da peça e a redução de volume (retração por carbonatação).
da ação das chuvas.As telhas dos beirais podem ser sustentadas por mãos-fran-
cesas. (Comissão 1.P./200I) Carga instalada: Soma das potências elétricas nominais dos equipamentos de
uma unidade de consumo que, depois de concluídos os trabalhos de instalação,
Bem: Tudo aquilo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser ob-
stão em condições de entrar em funcionamento.
[eto de direito, que constitui o patrimônio ou a riqueza de uma pessoa física
o!u jurídica. São tangíveis os que podem ser tocados, e intangíveis os imateriais Centro de medição de energia elétrica: Conjunto constituído, de forma
(direitos, patentes, prestígio, fundo de comércio, etc.) (Glossário IBAPE/1994). eral, de caixa de distribuição, caixa de dispositivo de proteção e manobra, caixa
le barramentos, caixas de medição e caixa de dispositivo de proteção individual.
Benfeitorias: São obras ou serviços que se realizem num bem com o intui-
to de aproveitá-Io, conservá-Io, melhorá-Io ou embelezá-Io, nele incorporados CFTV: Circuito Fechado de Televisão (do Termo Inglês Closet Circuit TeleVi-
permanentemente pelo homem, que não podem ser retirados, sem destruição, lon - CCTV), é um sistema de televisionamento que distribui sinais provenien-
fratura ou dano. São citadas às vezes como construção. Podem ser classificadas tes de câmeras localizadas em locais específicos, para um ponto de supervisão
em três tipos: pré-determinado local ou remoto. Os sistemas de CFTV normalmente utilizam
ârneras de vídeo CCD (para produzir o sinal de vídeo), cabos ou transmisso-
NECESSÁRIAS: São as indispensáveis para conservar o bem ou evitar a
res/receptores sem-fio ou redes (para transmitir o sinal), e monitores (para
sua deterioração.
vlsualizar a imagem de vídeo captada).
• ÚTEIS: São as que aumentam o valor do bem ou facilitam o seu uso, em-
hiller: Central que fornece água gelada aos Fan-Coils. Essa água é esfriada por
bora dispensáveis.
IItermédio do evaporado r de um ciclo de refrigeração cujo condensador pode
r esfriado com ar externo ou água.
94 Considerações Finais Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 95

Circuito elétrico: Conjunto de corpos ou de meios no qual pode haver Consumo: Quantidade de energia elétrica absorvida em um dado intervalo
corrente. de tempo.

Cobrimento: Capeamento da armadura em uma peça de concreto armado. Corrente elétrica: Movimento ordenado dos elétrons livres nos fios. Unida-
de de medida:Ampére (A).
Comando: Ação direta, manual ou automática, que modifica o estado ou a
condição de determinado equipamento. Corrosão: Ataque das armações através de processo de deterioração eletro-
química.
Componente: Produto integrante de determinado elemento do edifício,
com forma definida e destinado a cumprir funções específicas (exemplos: blo- Cumeeira: Parte mais alta do telhado, onde se encontram as superfícies incli-
co, telha, placa). nadas (águas).A grande viga de madeira que une os vértices da tesoura e onde
se apoiam os caibros do madeiramento da cobertura.Ver CAIBRO e TESOURA.
Condicionador de janela: É um condicionador autônomo como descrito (Comissão 1.p.1200I)
para o SELF-CONTAINED, porém, de pequena capacidade (até 3TR). Conden-
sador esfriado a ar externo. Geralmente montado na parede ou janela contígua Curto-circuito: Ligação intencional ou acidental entre dois pontos de um
ao meio externo. sistema ou equipamento elétrico, ou de um componente, através de uma impe-
dância desprezível.
Condicionador de teto: É um condicionador autônomo como descrito para
o SELF-CONTAINED montado no teto e o condensador esfriado a ar externo. Custo: Quantia em dinheiro que representa a reposição do bem no estado atu-
al, sem incluir lucro, mas incluindo remuneração do capital no tempo incorrido.
Condutor: Fio, cabo ou conjunto de cabos, destinado especificamente a con- Quando não é incluída a remuneração do capital, nem considerada a inflação do
duzir corrente elétrica. período, obtém-se o CUSTO HISTÓRICO. (Glossário IBAPElI994)
,
Conservação: ato de conservar, manter em bom estado, resistir ao desgaste Custo de reprodução: É o custo que seria necessário para reproduzir um
causado pelo tempo. bem instantaneamente, numa certa data. (Glossário IBAPEII994)
Construção: Ato, efeito, modo ou arte de construir. Edificação. (Glossário Dano: Ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, re- .
IBAPElI994) sultante de delito extracontratual ou decorrente da instituição de servidão. No
Construir: Edificar, levantar prédios. Conjunto de materiais e serviços, sendo Código de Defesa do Consumidor, são as consequências dos vícios e defeitos
ordenado conforme projeto visando à sua transformação num bem. (Glossário do produto ou serviço. (Glossário IBAPEII994)
IBAPElI994) Degradação: Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em de-
Contraventamento: Sistema de ligação entre os elementos principais de corrência do efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do meio.
uma estrutura com a finalidade de aumentar a rigidez da construção. (Comissão Defeitos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça
1.P./200I)
potencial de afetar a saúde ou à segurança do dono ou consumidor, decorrentes
Contraverga: Viga de concreto usada sob a janela para evitar a fissuração da de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de in-
parede. (Comissão 1.P./200I) formação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. (Glossário
IBAPElI994)
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 97
911 ( 1I1I~ldc'f M.ÕCS Finais

Edificação: Produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e in-


manda: Potência em kVA,requisitada por determinada carga instalada, apli-
tegrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da
(,1<1:\5 aos os respectivos fatores de demanda. (Eletropaulo/2005)
Arquitetura, para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções ambientais
preciação: Diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, por- em níveis adequados. (ABNT NBR 5674/1999)
11IC lhe modificou o estado ou qualidade. Costuma ser classificada em:
Eflorescência: Depósito de material esbranquiçado e pulverulento (carbona-
DECREPITUDE: Depreciação de um bem pela idade, no decorrer da sua to de cálcio) que se forma à superfície dos pisos em decorrência da evaporação
vida útil, em consequência de sua utilização, desgaste e manutenção nor- este carbonato solubilizado, existente no cimento.
mal.
lastômero: Polímeros naturais ou sintéticos que se caracterizam por apre-
• DETERIORAÇÃO: Depreciação de um bem devido ao desgaste de seus ventar módulo de elástico inicial e deformação permanente baixos. (ABNT NBR
componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de uso 083/1983)
ou manutenção inadequado.
lemento: Parte de um sistema com funções específicas. Geralmente é com-
• MUTILAÇÃO: Depreciação de um bem devido à retirada de sistemas ou posto por um conjunto de componentes (exemplo: parede de vedação de alve-
componentes originalmente existentes. naria, painel de vedação pré-fabricado, estrutura de cobertura).

• OBSOLETISMO: Depreciação de um bem devido à superação da tecno- letroduto: Conduto destinado a alojar e proteger mecanicamente os condu-
logia do equipamento ou do sistema. tores elétricos.

• DESMONTAGEM: Depreciação de um bem devido a efeitos deletérios mpreiteiro: Aquele que se encarrega de executar uma obra por empreitada.
decorrentes dos trabalhos normais de desmontagem necessários para a ilossário Ibape/I.994)
remoção do equipamento. (Glossário IBAPElI994)
ntrada consumidora: Conjunto de equipamentos, condutores e acessórios
Desabamento: Queda parcial ou total de uma construção ou de outro volu III\talados entre o ponto de entrega e a medição e proteção inclusive.
me considerável de coisa material. (Glossário IBAPE/1994)
luipamentos: Sistemas autônomos do edifício habitacional, adquiridos de
Desempenho: Comportamento em uso de um edifício e de seus sistemas. 111'ceiros, e apenas instalados pela empresa construtora, com prazos de garantia
••lerccldos diretamente pelos respectivos fabricantes.
Desvão: Espaço deixado entre as telhas e o forro. (Comissão 1.P./200I)
mulsão asfáltica: É a dispersão de asfalto em água, obtida com o auxílio de
Disjuntor: Dispositivo destinado a desligar automaticamente um circuito el
ntes emulsificantes. (ABNT NBR 8083/1983)
trico sempre que ocorrer sobrecarga da corrente. (Comissão 1.P./200I)
peclticações de desempenho: Conjunto de requisitos e critérios de de-
Divisão: Partição de coisa comum, de modo a atribuir a cada condômino SOl!
mpenho estabelecido para o edifício ou seus sistemas. As especificações de
respectivo quinhão. (Glossário IBAPE/1994)
h\nmpenho são uma expressão das funções exigidas do edifício ou de seus
Durabilidade: Capacidade do edifício ou de seus sistemas de desempenb-u tninas e que correspondem a um uso claramente definido.
suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção esp« I
tunqueidade: Propriedade conferida pela impermeabilização, de impedir a
ficadas, até um estado limite de utilização.
"p.cm de fluídos. (ABNT NBR 8083/1983)
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 99
I} onsiderações Finais

Estrutura: Disposição e forma de construção da parte que sustenta um edifí- Infiltração: Percolação de fluído através dos interstícios de corpos sólidos.
Penetração indesejável de fluídos nas construções.
cio. (Glossário IBAPElI.994)

Exigências do usuário: Conjunto de necessidades do usuário do edifício ha- Inspeção predial: Verificação, através de metodologia técnica, das condições
bitacional a serem satisfeitas por este (e seus sistemas) de modo a cumprir com de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação.

suas funções. Instalação: Conjunto de equipamentos e componentes que integram qualquer


Falha: Falha é incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previsão técnica, utilidade, possibilitando a execução de processos industriais ou seus respectivos
ou ainda ligado à interrupção de um processo operacional. serviços. (Glossário IBAPElI994)

Fan-coil: Condicionador que esfria o ar por intermédio de trocador de calor, Instalação elétrica: Conjunto das partes elétricas e não elétricas necessárias
utilizando água gelada como fluído intermediário. Não contém nenhum ciclo de ao funcionamento de um sistema elétrico, ou de uma parte determinada do
mesmo.
refrigeração.
Fator de potência: Razão entre a energia elétrica ativa e a raiz quadrada da Junta: Espaço deixado entre as estruturas de modo a permitir a sua livre mo-
soma dos quadrados das energias elétrica ativa e reativa, consumidas num mes- vimentação. (ABNT NBR 8083/1983)
mo período especificado. (Resolução 456/2000 da ANEEL) Laje: Estrutura plana e horizontal de concreto armado, apoiada em vigas e pila-
Fissura: É uma abertura que aparece na superfície de qualquer material sólido res, que divide os pavimentos da construção. (Comissão 1.P./200I)

e cuja espessura é inferior a 0,5 mm. Laudo: Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista
Frechal: Componente do telhado. Viga que fica assentada sobre o topo da indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como
parede, servindo de apoio à tesoura. (Comissão 1.P./200I) eventuais avaliações com ele relacionado (Glossário IBAPEII994)

Gambiarra: Instalação provisória, de qualquer natureza, geralmente fora das Lixiviação: É o processo pelo qual o concreto sofre a extração dos compos-
recomendações técnicas. (Comissão 1.P./200I) tos solúveis, principalmente o Hidróxido de Cálcio presente no meio, através
da dissolução deste em presença de água, gerando a diminuição da alcalinidade
Hidrófugo: Produto químico, acrescentado a argamassas, tintas e vernizes com da peça.
a função de proteger a superfície da umidade. (Comissão 1.P./200I)
Manta: Produto impermeável, industrializado, obtido por calandragem, exten-
Impermeabilização: Proteção das construções contra a passagem de fluídos. são ou outros processos, com características definidas. (ABNT NBR 8083/1983)
(ABNT NBR 8083/1983)
Manual de operação, uso e manutenção: Manual destinado a orientar
Incômodo ou transtorno: Perturbação no uso do imóvel decorrente d o usuário quanto ao correto uso, operação e manutenção do imóvel. Também
ações externas com infringência do direito de vizinhança, instituição de servidão, conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades au-
etc. (Glossário IBAPElI994). tônomas, e manual das áreas comum ou manual do síndico, quando aplicado para
Indenização: Compensação financeira por prejuízos causados a bens ou direl- as áreas de uso comum.

tos. (Glossário IBAPElI994) Manutenabilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou compo-


nente em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar suas
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 101

Considerações Finais

Percolação: Passagem de um líquido através de um meio.


funções requeri das, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção
é executada sobre condições determinadas, procedimentos e meios prescritos. Perda: Prejuízo material ou financeiro; privação, ou desaparecimento da posse
ou da coisa possuída. (Glossário IBAPEII994)
Mastique: Material de consistência pastosa, com cargas adicionais a si, adqui-
es
rindo o produto final, consistência adequada para ser aplicado em calafetass Pérgola: Proteção vazada, apoiada em colunas ou em balanço, composta de
elementos paralelos feitos de madeira, alvenaria, concreto, etc. Também chama-
rígidas, plásticas ou elásticas. (ABNT NBR 8083/1983)
do de percolado. (Comissão 1.P./200I)
Medidor: Aparelho, com objetivo de medir e registrar o consumo de energia
elétrica ativa ou reativa, instalado pela concessionária de energia elétrica. Perícia: Atividade concernente a exame realizado por profissional especialis-
ta, legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado fato,
Mufla: Dispositivo que sela a extremidade de um cabo e assegura a isolação da apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou a
saída dos condutores. estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo. (Glossário IBAPElI994)
Nicho: Reentrância feita na parede para abrigar armários, prateleiras ou guar- Perito: Profissional legalmente habilitado, idôneo e especialista, convocado
darem eletrodomésticos. (Comissão 1.P./200I) para realizar uma perícia. (Glossário IBAPElI994)
Norma de desempenho: Conjunto de requisitos e critérios estabelecidos
Pilar: Elemento estrutural vertical de concreto, madeira, pedra ou alvenaria.
para um edifício habitacional e seus sistemas, com base em exigências do usuá- Quando é circular, recebe o nome de coluna. (Comissão 1.P./200I)
rio, independentemente da sua forma ou dos materiais constituintes.
Pilotis: Conjunto de colunas de sustentação do prédio que deixa livre o pavi-
Norma prescritiva: Conjunto de requisitos e critérios estabelecidos para um mento térreo. (Comissão 1.P./200I)
produto ou um procedimento específico, com base na consagração do uso ao
lati banda: Moldura contínua, mais larga do que saliente, que contorna uma
longo do tempo. onstrução acima dos f1echais, formando uma proteção ou camuflagem do te-
Parecer técnico: Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por lhado. (Comissão 1.P./2.00I)
um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. (Glo
onto de entrega: É o ponto até o qual a concessionária se obriga a fornecer
sário IBAPElI994)
nergia elétrica.
Patologia construtiva: é o estudo que se ocupa da natureza das modifica
ções estruturais e ou funcional, produzindo anomalias construtivas. tência elétrica: é o resultado do produto da ação da tensão e da corrente.
I Inldade de medida (Potência Aparente) - Volt-ampére (VA).
Patrimônio: Conjunto de bens suscetíveis de apreciação econômica. (Glos~,'
otência ativa: É a parcela da potência aparente efetivamente transformada
rio IBAPE/l994) 111: potência mecânica, potência térmica, potência luminosa. Unidade de medida
Pavimento: Conjunto de edificações cobertas ou descobertas situadas enn W.ltt (W).
os planos de dois pisos sucessivos ou entre o do último piso e a coberulI.'
o de garantia: Período de tempo em que é elevada a probabilidade de
(Glossário IBAPElI994)
I"a eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se
Pé-direito: Distância vertical entre o piso e o teto de uma edificação ou con 1I,1I11(estar,
decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior
trução. (Glossário IBAPE/1994) IlIrle previsto. Ros\.Ilta-se:
Laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 103
Considerações Finais

Risco: Perigo, probabilidade ou possibilidade de ocorrência de dano. (Glossário


• O prazo de garantia da solidez e segurança da estrutura da edificação é
IBAPElI994)
fixado por lei.
Síndrome de edifício doente: denominada SED, pelo menos 20% das pes-
• O não surgimento de defeitos durante o período de garantia demonstra
soas apresentam por mais de duas semanas: irritação dos olhos, garganta seca,
com alta probabilidade que o sistema foi bem executado, e os seus elemen-
dores de cabeça, fadiga, congestão sinusite, falta de ar e esses sintomas desapa-
tos e componentes constituintes não apresentam defeitos de fabricação.
recem ao deixar ao deixar de frequentar o edifício; sendo os principais efeitos
• Os vícios ou defeitos podem ser decorrentes de anomalias de execução, causadores: insuficiência de ar exterior; má distribuição do ar, controle deficien-
defeitos de fabricação de elementos e componentes, instalação e ou mon- te de temperatura, projeto inadequado após construção, falta de manutenção e
compreensão do funcionamento dos sistemas.
tagem de subsistemas.
O mau uso ou deficiência de manutenção prejudicam o prazo de garantia, Segurança: Condição daquele ou daquilo que é seguro, ou firme, ou está li-
aumentando a probabilidade de ocorrência de problemas. vre de perigo, ou apresenta coeficiente de segurança adequado. (Glossário
IBAPElI994)
Profilaxia: Medidas preventivas adotadas para solução de patologias.
Self-contained: Condicionador autônomo que esfria o ar por intermédio do
Rachadura: É uma abertura que aparece na superfície de qualquer material
evaporador de um ciclo de refrigeração. A dissipação de calor do condensador
sólido e cuja espessura é superior a I mm. desse ciclo pode ser feita com ar externo ou água.
Recalque: É o deslocamento vertical do apoio de uma estrutura. Sistema: Parte da edificação, constituída de elementos e componentes, desti-
Ramal de entrada: Trecho de condutores da entrada de serviço, compreen- nada a cumprir com um conjunto amplo de funções e atender simultaneamente
dido entre o ponto de entrega e a proteção ou medição, com seus acessórios a diversas exigências dos usuários e a requisitos específicos.

(eletrodutos, terminais, etc.). (Eletropaulo/200S) Sistema construtivo: Processo construtivo de um sistema ou de um edifício
Ramal de ligação: Trecho de condutores da entrada de serviço, compreendi habitacional.
do entre o ponto de derivação da rede da Concessionária e o ponto de entrega,
Solidez: Qualidade daquilo que é sólido, ou resistente, ou durável. (Glossário
com seus acessórios (eletrodutos, terminais, etc.). (Eletropaulo/200S) IBAPElI994)
Requisitos de desempenho: Condições que expressam qualitativamente o
SPOA: O Sistema de proteção contra descargas atmosféricas é destinado a
atributos que o edifício habitacional e seus sistemas devem possuir, a fim de qu proteger uma estrutura contra os efeitos das descargas atmosféricas.
possa satisfazer às exigências do usuário.
plit: É um condicionador autônomo, tipo SELF-CONTAINED, cuja unidade
Retificação: Correção de alguma coisa tida como eventualmente tmperfolt»
ondensadora, esfriada a ar, fica instalada no ambiente externo.
ou inexata. (Glossário IBAPE/1994)
ustentabilidade predial: é o equilíbrio buscado entre o consumo, preser-
Retrofit: Remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da 111
vação e reciclagern de materiais, energia e recursos renováveis, bem como a re-
corporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização di
dução da poluição na construção e manutenção das edificações, visando atender
Imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil e eficiência operacional e energétk a
1\ necessidades dos usuários com viabilidade econômica e prolongada vida útil.
104 Considerações Finais

laudo de Reforma - A NBR 16.280 na prática 105

Tensão elétrica: É a força que impulsiona os elétrons livres nos fios. Unidade
de medida:Volt (V). Vícios: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os
tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou preju-
Terça: Viga de madeira que sustenta os caibros do telhado. Peça paralela à ízos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto, ou
cumeeira e ao frechal.Ver CUMEEIRA e FRECHAL. (Comissão 1.P./200I) da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manu-
tenção. (Glossário IBAPE/ 1994)
Tesoura: Armação de madeira triangular, usada em telhados que cobrem gran-
des vãos, sem o auxílio de paredes internas. (Comissão 1.P./200I) Vícios redibitórios: São os vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou
a torna imprópria ao uso a que se destina, e que, se fossem do conhecimento
Tirante: Viga horizontal (tensor) que, nas tesouras, está sujeita ao esforço d
prévio do adquirente, ensejariam pedido de abatimento do preço pago, ou invia-
tração. Barra de ferro, cabo de aço ou qualquer outro elemento que se presta
bilizariam a compra. (Glossário IBAPE/1994)
aos esforços de tração. (Comissão 1.P./200I)
Vida útil (vu): Período de tempo durante o qual o edifício, ou seus sistemas
Torre de resfriamento: Equipamento destinado a recuperar a água de re
mantêm o desempenho esperado, quando submetido apenas às atividades de
friamento dos condensadores.
manutenção pré-definidas em projeto.
Trinca: É uma abertura que aparece na superfície de qualquer material sólkf
Vida útil de projeto (vup): Período estimado de tempo, em que um siste-
com espessura de 0,5 mm até I mm.
ma é projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido nesta
Tubulação: É um cilindro oco comprido geralmente fabricado em cerârnk c. Norma, desde que cumprido o programa de manutenção previsto no manual de
metal ou plástico, utilizado para o transporte de líquidos, principalmente águ.• Iperação, uso e manutenção (3.19). Vida útil requerida para o edifício ou para
us sistemas, pré-estabelecida na etapa de projeto.
, Unidade de consumo: Instalação elétrica pertencente a um único consumidor
recebendo energia em um só ponto, com sua respectiva medição e proteção. VIda útil requerida (vur): Vida útil definida para atender às exigências do
Il\uário (a ser estabeleci da em projeto ou em especificações de desempenho).
Usuário: Pessoa que ocupa o edifício habitacional.
a: Elemento estrutural de madeira, ferro ou concreto armado responsável
Valor: Qualidade inerente a um bem, que representa a importância para \t
,nla sustentação de lajes.A viga transfere o peso das lajes e dos demais e/emen-
aquisição ou posse. (Glossário IBAPElI994)
111\(paredes, portas, etc.) para as colunas. (Comissão 1.P./200I)
Valor de mercado: Expressão monetária teórica e mais provável de um li."
oria: Constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado
a uma data de referência, numa situação em que as partes, consclentcnu-ru
dl~scrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avalia-
conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. 1I
u parecer sobre o mesmo. (Glossário IBAPE/ 1994)
estejam compelidas à negociação, no .mercado vigente naquela data. (Glo\\.\1
IBAPE/1994)

Vazamento: Efeito da percolação de fluído em região não prevista e índIO

Verga: Peça colocada, superior e horizontalmente, em um vão de porta ou I'"


Ia,apoiando-se sobre as ombreiras em suas extremidades. (Comissão I.PI
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