Marinalva Rodrigues dos Santos

OAB/GO 39.697

Advocacia e Consultoria Jurídica

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA

COMARCA DE GOIÂNIA - GO

ANTÔNIO SILVA MACHADO, e, RAFAEL ANDRADE AIRES, já qualificados

nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, proposta em seu desfavor por EDILAMAR RIBEIRO, vem
a presença de Vossa Excelência, por meio de sua procuradora e advogada, com
endereço profissional transcrito no rodapé da página, endereço eletrônico
marinalva.jus@gmail.com, com suporte no art. 803, parágrafo único, do Código de
Processo Civil, apresentar,

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVADADE,

em desfavor de EDILAMAR RIBEIRO, já qualificada nos autos, em

decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.

1 - DA LEGALIDADE DO MEIO DE DEFESA QUE SE APRESENTA

Conforme construção doutrinária e entendimento jurisprudencial, o

instituto da Exceção de Pré-Executividade, pode ser arguido por simples petição,
desde que desnecessária qualquer dilação probatória, ou seja, por prova documental
inequívoca, demonstrando a inviabilidade da Execução.

Impende transcrever o magistério de Felippe Borring, quando,

manifestando-se acerca da pertinência da exceção de pré-executividade afirma, ad
litteram:
“Em linhas gerais, a exceção de pré-executividade, cuja elaboração
doutrinária é atribuída a Pontes de Miranda, representa uma via
de impugnação incidental e atípica ao direito de ação do credor
dentro da execução. Assim, tendo em vista os escopos da Lei, não
vislumbramos obstáculos à sua utilização nos Juizados Especiais,
sempre em hipóteses excepcionais, onde ficar demonstrado evidente
equívoco no manejo da execução pelo credor. Necessário frisar que
a exceção de pré-executividade somente é cabível quando discutir
questão de ordem pública que prescinda de dilação probatória.
Rua VA 05, Quadra. 07, Lote 03, Village Atalaia.
CEP: 74.692-154 – Goiânia- GO – mjjadvocacia@gmail.com
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(ROCHA, Felippe Borring. Manual dos Juizados Especiais Cíveis

Estaduais [livro eletrônico]. 8ª Ed. São Paulo: Atlas, 04/2016.
Epub. ISBN 978-85-97-00705-3) ....( ... )”

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento do

festejado Humberto Theodoro Júnior, verbo ad verbum:

Não apenas por meio dos embargos o devedor pode atacar a execução
forçada. Quando se trata de acusar a falta de condições da ação
de execução, ou a ausência de algum pressuposto processual, a
arguição pode se dar por meio de simples petição nos próprios
autos do processo executivo.

A esse incidente Pontes de Miranda deu o nome de “exceção de pré-

executividade”. Atualmente, a doutrina tem preferido o nomen iuris
de “objeção de pré-executividade”.

Explica Cândido Dinamarco que o mito de ser os embargos à execução

o único remédio à disposição do devedor para se defender contra o
processo executivo já não vigora mais, principalmente quando a
objeção a ser feita ao cabimento da execução tenha como fundamento
matéria que ao juiz incumba conhecer e decidir de ofício. Essa
matéria, sendo de ordem pública, não pode ter sua apreciação
condicionada à ação incidental de embargos.

Entre os casos que podem ser cogitados na exceção de pré-

executividade figuram todos aqueles que impedem a configuração do
título executivo ou que o privam da força executiva, como, por
exemplo, as questões ligadas à falta de liquidez ou exigibilidade
da obrigação, ou ainda à inadequação do meio escolhido para obter
a tutela jurisdicional executiva.

Está assente na doutrina e jurisprudência atuais a possibilidade

de o devedor usar da exceção de pré-executividade,
independentemente de penhora ou depósito da coisa e sem sujeição
ao procedimento dos embargos, sempre que sua defesa se referir a
matéria de ordem pública e ligada às condições da ação executiva
e seus pressupostos processuais. “ (THEODORO Jr., Humberto. Curso
de Direito Processual Civil [livro eletrônico]. 47ª Ed. Rio de
Janeiro: Forense, 11/2015, Vol. III. Epub. ISBN 978-85-309-6825-
0)

E nossos tribunais, seguindo a inteligência doutrinária, teve

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oportunidade de se manifestar acerca do tema:

"EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Impossibilidade jurídica da

execução - Exceção de pré-executividade - Possibilidade de sua
arguição nos próprios autos da execução e não somente em embargos
do devedor - Deferimento - Recurso provido para que o juiz decida
fundamentadamente a ação." 1º TACivSP - AI nº 628.88-1 - Mauá -
11ª Câm. Rel. Juiz Ary Bauer - vu - j. 17.08.95

RECURSO INOMINADO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESCONSIDERAÇÃO

DA PERSONALIDADE JURÍDICA. Alegação de ilegitimidade passiva dos
sócios da empresa. Possibilidade de discutir a matéria pela via
eleita. Ausente relação de consumo. Inaplicabilidade do art. 28,
§ 5º, do CDC. Aplicação do art. 50 do CC. Excipiente que alega que
a empresa ainda está em atividade. Ausente prova nesse sentido.
Empresa de transportes que deveria ter, pelo menos, veículos.
Sócios que possuem outras sociedades de transporte. Indícios de
desvio de patrimônio. Decisão que rejeitou a exceção mantida, mas
por fundamentos diversos. Recurso desprovido. (TJRS; RCív 0014925-
49.2016.8.21.9000; Passo Fundo; Quarta Turma Recursal Cível; Rel.
Des. Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva; Julg. 16/12/2016;
DJERS 23/01/2017

Desta feita, a doutrina e a jurisprudência são unânimes ao garantir

que, no processo de execução, a arguição de nulidade pode ser requerida,
incidentemente, sem a necessidade de se revestir da forma de Embargos.

Portanto, no presente caso, verifica-se a possibilidade da

presente Exceção de pré-executividade porquanto o crédito exigido pela Autora é
inexigível, eis que o crédito ora executado está viciado, isto é, por falta do
preenchimento dos requisitos legais como se restará demonstrado adiante.

2 – QUADRO FÁTICO

QUANTO AO DISTRATO UNILATERAL

Preliminarmente ao contrário do exposto na peça exordial

executiva, as partes formalizaram um contrato de aluguel que foi adimplido quase
em sua totalidade, ou seja, os 12 meses de alugueis pactuados restavam apenas 03
meses para ser finalizado, desta feita o valor exorbitante de R$ 17.857,86
(dezessete mil oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e seis centavos)
atribuído a causa foi discriminado PELA AUTORA EM UM DOCUMENTO unilateral, evento
01.
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Não se trata, portanto, prima facie, de “contrato”, ou documento

com os requisitos do artigo 784 do NCPC/2015.

Pelo que ficou narrado exordialmente tentou-se imputar aos

requeridos a culpa exclusiva da quebra do contrato imobiliário, o que não é
verdade!

A rescisão contratual deu-se por força maior, tendo em vista, que

após 12 dias da locação do imóvel o qual é a base da presente ação os requeridos
foram notificados pela Vigilância Sanitária, notificação nº 425413 em anexo. Deste
modo, os mesmo foram surpreendidos com algo que não fazia parte dos planos dos
mesmos, ou seja, estes já haviam gastado muito com a implementação deste sonho
que virou pesadelo, sendo que o órgão fiscalizador exigiu reparos que iria
perfazer um dispêndio alto e os mesmo não tinha dinheiro para tal fim.

Os requeridos questionaram a locadora (autora) já que a mesma

informou que o imóvel estava em perfeito estado, o que não é a realidade do
afirmando, pois basta uma lida na notificação que vislumbramos que esta agiu de
má-fé.

Diante deste infortúnio, os requeridos continuaram o negócio e

fizeram alguns dos reparos determinados, tendo em vista, que não tinham condições
financeiras para arca com toda a infraestrutura solicitada pelo órgão.

Contudo, no mês de abril de 2017 nova notificação nº 594261 foi

efetuada pelo órgão fiscalizador, o qual lhe deram o prazo de 30 (trinta) dias
para os reparos total da notificação nº 425413, sendo que caso não fosse efetuado
seria interditado o estabelecimento.

Portanto, os locatários com mais esse problema, bem como pela

falta de clientela decidiram fechar o negócio em meados de julho de 2017, o qual
só locaram o ponto porque a autora informou verbalmente, bem como firmou no
contrato a informação que no local já funcionava a panificadora há 37 anos
(clausula 17ª do contrato de locação) e a clientela era regular.

Nesse contexto, procuraram a locatária explicaram os motivos e

devolveram a chave do imóvel na data de 23/07/2018, relatando a mesma que quando
chegasse a conta de energia os procurassem que estes iriam fazer o pagamento,
sendo que a mesma os tratou muito mal, informando que iria redigir um DISTRATO
com multa pela quebra do contrato dentre outros débitos que faria apuração,
verdadeira afronta com os locatários, o qual os mesmos não assinaram pois tinha
verdadeiro abuso das Leis Vigentes.
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DURANTE O PRAZO DE 12 (DOZE) MESES PREVISTOS PARA SUA VIGÊNCIA,

PODEMOS VERIFICAR QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOI INTEIRAMENTE CUMPRIDO PELOS
REQUERIDOS, QUE QUITOU PONTUALMENTE TODOS OS ALUGUÉIS DEVIDOS, A PRÓPRIA AUTORA
EM SUA INICIAL AFIRMA QUE OS ALUGUEIS DEVIDOS SÃO OS ÚLTIMOS MESES PARA O TÉRMINO.

Três meses para o término do contrato jamais poderão ser

transformados no valor de R$ 17.857,86 (dezessete mil oitocentos e cinquenta e
sete reais e oitenta e seis centavos), verdadeiro abuso aos preceitos
constitucionais.

Além disso, não tem possiblidade dos requeridos apresentarem

comprovantes de pagamentos, tendo em conta, que autora NUNCA passou recibos dos
pagamentos, afrontando as parte hipossuficientes da relação negocial, bem como o
contrato inicial, vejamos trechos do contrato inicial:

De mais a mais, O VALOR COBRADO PELA PROMOVENTE é revestidos de

valores excessivos e desproporcionais, conquanto indevidos, vejamos:

a- Cobrança de valores de alugueis após a entrega das

chaves, o qual ela mesmo afirma que foi entregue, como
de fato o foi no dia 23/07/2017, cobrança no valor de
r$ 8.550,00 (oito mil quinhentos e cinquenta reais)
desses meses;
b- Orçamento (dos maquinários da panificadora) sem a
devida regularidade que a Lei determina, no absurdo
valor de r$ 3.583,35 (três mil quinhentos e oitenta e
três reais e trinta e cinco centavos), tendo em vista,
que o valor já estava embutido no valor do aluguel,
conforme clausula primeira do contrato de locação
firmado em 17/11/2016;
c- Multa de rescisão, com valores desleal, ou seja, onde
a requerente apurou os valores de r$ 5.400,00(cinco mil
quatrocentos reais),tendo em vista, que a lei do
inquilinato disciplina que o valor tem que ser
proporcional aos meses já decorridos da locação.

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Desta feita, os requeridos jamais poderão ser responsabilizados

individualmente pelo fato da rescisão, devendo ser aplicada a clausula 25ª do
contrato de aluguel ou o arquivamento da presente demanda face a inexistência de
titulo hábil para lastrear a demanda.

3 – DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Não deve prosperar a execução quando faltar ao título qualquer de

seus requisitos essenciais, ou seja, liquidez, certeza ou exigibilidade. É
patente, pela simples análise superficial, que os valores discriminados na inicial
pela exequente na obtenção do valor exequendo, não tem fundamento nos preceitos
legais, bem como atinge mortalmente a liquidez do título.

Inépcia da Inicial-Ausência de liquidez, certeza e exigibilidade.

O código de processo civil ao estabelecer as condições da ação de

execução, previu em seu ar. 798, que deve o exequente instruir a petição inicial
com demonstrativo de débito atualizado, com previsão do índice de correção
monetária e as taxas de juros aplicadas até a data de propositura da ação.

O que a autora juntou, para chegar ao absurdo dos valores de

R$ 17.857,86 (dezessete mil oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e seis
centavos) foi um Distrato Unilateral, que não tem o lastro de executividade, bem
como não se sabe como se chegou ao absurdo destes valores.

Ademais, documento indispensável a comprovar a certeza e a liquidez

do referido débito não existe, culminando na nulidade da execução, nos termos do
art. 803 do CPC:

Art. 803. É nula a execução se:

I - o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação
certa, líquida e exigível;
(...)

Tratam- se de requisitos mínimos para compor as condições da ação,

conforme precedentes:

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR

DE NULIDADE DA EXECUÇÃO – ACOLHIDA – TÍTULO QUE NÃO SATISFAZ OS
REQUISITOS DA CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE – ART. 803 DO CPC
– CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS – DESCUMPRIMENTO DE CONDIÇÃO
CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE BOLETINS DE MEDIÇÃO PARA AFERIÇÃO DO
VALOR DO ALUGUEL – RESSARCIMENTO DE VALORES IMPUGNADOS PELO
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EMBARGANTE - AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS VALORES QUE BUSCA

RESSARCIMENTO – HONORÁRIOS RECURSAIS - RECURSO PROVIDO. O título
executivo para ter validade e ser caracterizado como tal deve
preencher os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade,
consoante estabelece o art. 803, I, do CPC. Não tendo a embargada
demonstrado o cumprimento da condição suspensiva inserta no
contrato de locação (apresentação dos boletins de medição), não
há como aferir a exigibilidade dos valores perseguidos no feito
executivo. Tendo em vista que os documentos que instruem o processo
executivo não representam obrigação certa e exigível (art. 803,
CPC), o recebimento dos valores somente se mostra viável em
processo de conhecimento, não pela via executiva. Tratando-se de
recurso interposto sob a égide do novo Código de Processo Civil,
impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na origem
nos termos do § 11 do artigo 85. (TJ-MS - APL: 08039196620158120021
MS 0803919-66.2015.8.12.0021, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha,
Data de Julgamento: 22/11/2016, 3ª Câmara Cível, Data de
Publicação: 23/11/2016), grifamos.

Dessa forma, não preenchidos os requisitos da certeza, liquidez e

exigibilidade, não há que se falar em continuidade da execução, devendo ser
imediatamente extinta.

4 – ASPECTOS PROCESSUAIS

4.1. – NULIDADE DA EXECUÇÃO

AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL
( CPC, 783 c/c art. 803, inc. I)

4.1.2. DA INEXISTÊNCIA DE CONTRATO E TESTEMUNHAS

Vê-se na Ação de Executiva que a AUTORA executou um imaginário

título executivo (o segundo nominado “DISTRATO UNILATERAL”). Em verdade, não passa
de mero DOCUMENTO redigido com valores inexistente no contrato de aluguel, sendo
deste autônomo e unilateral.

Nesse importe, não há qualquer ato jurídico que implique obrigação

de pagar (dar), nada obstante tão só um trivial ato que não foi submetido à
apreciação dos requeridos.

Destarte, imperioso se torna arguir pelo arquivamento do processo,

em vista nulidade nele existente, face à inexistência de exigibilidade do título
exequente.
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A presente ação de execução, agride o princípio do devido processo

legal, pois o mesmo se encontra passível de nulidade.

MM. Juiz, diante do fato acima apontado, não pode a presente ação
prosseguir, uma vez que o objeto em que se firma a mesma é ilegal, uma vez que,
como explicado acima, a Exequente se baseou em um DISTRATO UNILATERAL, sem os
requisitos do artigo 784 do NCPC/2015, vejamos o texto da lei:

(...)
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture
e o cheque;
II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo
devedor;
III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas)
testemunhas;
(...)

Outrossim, na inicial do evento 01 foi anexados 02(dois) documentos

com o fim de levar este julgador ao erro, sendo que o contrato de aluguel que é o
titulo extrajudicial não detém os valores exorbitantes de R$ 17.857,86 (dezessete
mil oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e seis centavos), POIS O CONTRATO
de aluguel foi rescindido faltando apenas 03 meses para o término dos 12(doze)
meses, assim sendo os valores foram apurados no DISTRATO UNILATERAL o qual não tem
força executiva.

Para sedimentar ainda mais o entendimento acima demonstrado,

pedimos, vênia, para transcrever algumas decisões proferidas pelo Colendo Tribunal
Superior de Justiça, vejamos:

PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE JAZIGO.

INDEFERIMENTO DA INICIAL. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. ASSINATURA
DE PREPOSTO COMO TESTEMUNHA. IMPOSSIBILIDADE. 1. O documento
particular, para que tenha força executiva, deve estar assinado pelo
devedor e por duas testemunhas (CPC/2015 784 III). 2. O preposto do
contratado não pode figurar como testemunha do instrumento
particular com força executiva em razão da ausência de
imparcialidade. Precedentes desse TJDFT. 3. Negou-se provimento ao
apelo. (TJDF; APC 2016.01.1.119185-2; Ac. 107.0208; Quarta Turma
Cível; Rel. Des. Sérgio Rocha; Julg. 24/01/2018; DJDFTE 06/02/2018)

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Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Instrumento

particular de rescisão de contrato que retira a liquidez, certeza e
exigibilidade do contrato original, ao conter cláusula que se refere
a acordo de débito "firmado em documento a parte". Exceção de pré-
executividade acolhida pela inexistência de título. Recurso
desprovido.a) é nula a execução se o título executivo não for
líquido, certo e exigível (art. 618, I do CPC), nulidade que pode
ser reconhecida em exceção de pré-executividade, por se referir a
falta de uma das condições da ação.b) referindo-se o distrato do
contrato de locação a acordo de débito "firmado em documento a
parte" é este documento, e não o contrário original, que deve
instruir o pedido do credor. (TJ-PR - AC: 2629916 PR 0262991-6,
Relator: Jorge de Oliveira Vargas, Data de Julgamento: 24/06/2004,
Decima Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: DJ: 6680),
grifamos.

Portanto, não pode-se prolatar no tempo a execução contra os

requeridos, pois tal débito padece de certeza, liquidez e exigibilidade.

Em que pese a tentativa da Exequente, de receber importância

duvidosa, via processo executivo, existe questão pendente no tocante à certeza,
liquidez e exigibilidade do presente título.

Ademais, o Distrato Unilateral o qual é a base para o valor de

R$ 17.857,86 (dezessete mil oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e seis
centavos), para aparelhar a presente Execução, tem ser certo, líquido e exigível,
Ora Vossa Excelência a certeza do titulo tem que materializar com a apresentação
de um documento que, realmente, comprove a existência de um crédito!!, ALÉM DISSO
QUAL É A LIQUIDEZ DESTE VALOR ABSURDO APRESENTADO??

O referido título não goza de presunção juis tantum de certeza e

liquidez, desta forma afastado esses requisitos o presente titulo não prestará ao
fim que almeja a autora, qual seja, dar lastro a presente execução. Segundo a melhor
doutrina, HUMBERTO TEODORO JÚNIOR, em sua obra Processo de Execução, 14ª Ed., às
pág. 136, traz o seguinte ensinamento sobre título executivo:

“Reportando ao magistério de CALAMANDREI, pode-se afirmar que

ocorre a certeza do crédito, quando não há controvérsia sobre sua
existência.”

Corroborando este entendimento, se encontra Sérgio Sahione Fadel,

código de Processo Civil Comentado, 6a edição, Forense, l986, página 330:
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“A execução no sistema do Código, pressupões a existência de um

título certo, quer dizer, de existência indiscutível”

In casu, fica demonstrado, datíssima vênia, outra afronta ao

direito, pois o título ensejador da presente Execução, qual seja, DISTRATO
UNILATERAL, é nulo de pleno direito, pois como está provado nos autos, O MESMO
não preenche os requisitos do artigo 784 e 803 do CPC.
5- DA REALIDADE DOS DOS VALORES DEVIDOS

A) DA AVALIAÇÃO DOS MAQUINARIOS:

Alega a Requerente que a avaliação de uso dos maquinários existente

no imóvel locado seria de r$ 3.583,35 (três mil quinhentos e oitenta e três reais
e trinta e cinco centavos), apresentado apenas discriminação com valores sem nota
fiscal, foto ou outro documento que atesta o fato, ou seja, quem fez esta avaliação
e com qual fundamentação !!?

Ora Vossa Excelência, qual credibilidade tem esses valores!!, pois

o mesmo não atende os preceitos da Lei do Inquilinato, bem como as normas do código
Civil, ou seja, está apenas discriminado de forma vil e por ser a requerente com
Instrução superior tentou imputar aos requeridos que são trabalhadores assalariados
algo que não condiz com a realidade dos fatos

Ademais, os maquinários foram inclusos no aluguel do imóvel, mais

como já disciplinado acima, a autora não é leiga e o fez de forma implícita no
contrato de aluguel, assim vejamos algumas cláusulas do contrato firmado em
17/11/2016:

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No mesmo sentido a mesma colocou implícito no Distrato unilateral

contrato de confissão de dívida inexistente, o qual não consta assinatura,
vejamos:

POR OPORTUNO INFORMAMOS QUE, OS LOCATÁRIOS ORA PROMOVENTES NUNCA

ASSINARAM OUTRO DOCUMENTO A LOCADORA, HÁ NÃO SER O CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE A
OLHOS NUS ESTÁ TODO VICIADO E COM CLÁUSULAS ABUSIVAS.

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Assim sendo, não consta o laudo de vistoria nem de entrada nem da

saída, bem como a autora não solicitou a presença dos requeridos para participar
da vistoria unilateral realizada por esta, algo completamente condenável pela
melhor jurisprudência:

TJ-RS - Apelação Cível AC 70057425639 RS (TJ-RS) Data de publicação:

30/11/2015 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO A DATA DE ENTREGA DAS CHAVES, PELA LOCATÁRIA.
REPAROS NO IMÓVEL LOCADO, QUE NÃO SÃO DE RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA,
EM FACE DA AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA DE ENTRADA E SAÍDA, BEM COMO
DE COMUNICAÇÃO DOS CONTRATANTES PARA QUE ACOMPANHASSEM A REALIZAÇÃO DO
REFERIDO ATO. RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (Apelação Cível Nº 70057425639,
Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria
Nedel Scalzilli, Julgado em 26/11/2015), grifamos.

TJ-SP - Apelação APL 18669720108260291 SP 0001866-97.2010.8.26.0291 (TJ-

SP) Data de publicação: 28/02/2012 Ementa: LOCAÇÃO COBRANÇA REPARAÇÃO
DE DANOS AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA NÃO
REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL - ORÇAMENTOS E PROVA TESTEMUNHAL -
INSUFICIÊNCIA - AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. Cabe ao locador
demonstrar, mediante prova pericial, a necessidade dos reparos
reclamados, bem como a responsabilidade do inquilino pelos danos
existentes quando da restituição do bem (CPC, art. 333 , I ). Singelos
orçamentos, recibos de materiais e testemunho dos funcionários da
imobiliária responsável pela locação, porque inidôneos para demonstrar
o uso anormal, são insuficientes, para outorgar ao locador o direito à
indenização pretendida, grifamos.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO

DÉBITOS DE ALUGUERES E ENCARGOS VENCIDOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES
- DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL AUSÊNCIA DE VISTORIA REALIZADA PELO LOCADOR
QUANDO DA RETOMADA DO BEM ORÇAMENTOS UNILATERAIS QUE NÃO SE PRESTAM A
TAL FINALIDADE NECESSIDADE DE ACOMPANHAMENTO DO LOCATÁRIO E FIADORES
CONFISSÃO DO EX-INQUILINO, CONTUDO, QUE AUTORIZA IMPOR A OBRIGAÇÃO DE
REPARAR OS DANOS AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM 15% DA CONDENAÇÃO.( TJSP APL
217347720088260664 SP 0021734-77.2008.8.26.0664, Relator (a):Edgard
Rosa, Julgamento:18/07/2012), grifamos.

DESTA FEITA, OS JULGADOS SUPERIORES SÃO CLAROS, QUANTO A AUSÊNCIA

DA VISTORIA, ASSIM NÃO HÁ COMO COMPROVAR QUE TAIS VALORES CONDIZ COM A REALIDADE
DO ESTADO DOS BENS APRESENTADOS PELA AUTORA.

B) DA ENTREGA DO IMOVEL:

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Conforme se observa na actio intentada, verifica-se que está busca

o recebimento de alugueis de períodos QUE OS REQUERIDOS NÃO MAIS ESTAVAM NA POSSE
do imóvel apontando o valor de R$ 8.550,00 (oito mil quinhentos e cinquenta
reais), vejamos:

Além do mais, a requerente tinha ciência da entrega do imóvel no

dia 23/07/2017, pois os requeridos informaram a mesma, ponto a esclarecer que
todos os dias a autora ou sua irmã faziam compras de pão na panificadora, além
disso a mesma reside na contra esquina da panificadora. Ora Vossa Excelência, os
requeridos comunicaram a autora no dia 23/07/2018, tanto é que a mesma ao redigir
o DISTRATO UNILATERAL AFIRMOU falaciosamente que teve notícia no dia 24/07/2017,
vejamos:

EM NENHUM MOMENTO OS PROMOVIDOS SE ESQUIVAM DA OBRIGAÇÃO DE QUITAR

O QUE REALMENTE É DEVIDO, TODAVIA, CERTO É QUE OS VALORES COBRADOS DEVERÃO SER
AQUELES EFETIVAMENTE INADIMPLIDOS, E NÃO AQUELES QUE A PROMOVENTE A SEU ALVEDRIO
OS impõem.

Para melhor esclarecer, os mesmos desocuparam o imóvel na data de

23/07/2017, sendo que o devido é parte do aluguel do mês de junho de 2017, ou
seja, os requeridos pagaram r$ 800,00 (oitocentos reais) restando o valor de r$
1.000,00 ( hum mil reais), e os 23 dias do mês de julho no valor de r$ 1.380,00(
hum mil trezentos e oitenta reais), assim sendo perfaz o valor de aluguel devido
em r$ 2.380,00 ( dois mil trezentos e oitenta reais).

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Ressaltemos mais uma vez, não há como provar os valores pagos,

tendo em vista, que todos os pagamentos foram feitos em espécie a locadora ora
promovente, e esta não emitiu recibo de pagamento, nos termos do contrato
original.

Nesse sentido, pertinente trazer à lume o julgado do Tribunal de

Justiça de São Paulo:

Locação. Cobrança de aluguéis posteriores à entrega das

chaves. Cláusula contratual que prevê a responsabilidade
dos locatários por reparos no imóvel. Ausência de laudos
de vistoria de entrada e saída. Não comprovação da
deterioração do imóvel. Demora na notificação dos réus.
Exoneração da responsabilidade dos locatários. Cobrança
indevida. Sentença mantida. Recurso improvido.(TJ-SP - APL:
00488706220138260506 SP 0048870-62.2013.8.26.0506,
Relator: Walter Cesar Exner, Data de Julgamento:
05/06/2017, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 05/06/2017).

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE

ALUGUERES. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. VÁRIAS
VISTORIAS REALIZADAS PELO LOCADOR APÓS A DESOCUPAÇÃO.
PRETENSÃO DE RECEBER OS ALUGUÉIS EM PERÍODO POSTERIOR À
DESOCUPAÇÃO ATÉ A ENTREGA
DAS CHAVES EM JUÍZO. IMPOSSIBILIDADE. APELO IMPROVIDO. O
locador, ao proceder vistoria no imóvel vazio, demonstra
reconhecer a desocupação e não pode exigir pagamento de
aluguel após essa desocupação, embora as chaves tenham sido
entregues em juízo. (TJ-PR - AC: 1877263 PR Apelação Cível
- 0187726-3, Relator: Marcos de Luca Fanchin, Data de
Julgamento: 13/08/2002, Primeira Câmara Cível (extinto TA),
Data de Publicação: 30/08/2002 DJ: 6197).

Para melhor esclarecer, discriminamos a fatura da Enel o qual

comprova que não houve consumo no período de agosto até novembro de 2017.Sendo que
o mês de Agosto a leitura foi feita após o dia 23/07/2017, então sempre consta KWH
do mês anterior, ou seja, julho de 2017, ASSIM COMPROVANDO QUE NÃO HAVIA NINGUÉM
NO IMÓVEL, tendo em vista, que a média do consumo era acima de 400 KWH, vejamos:

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Ora Douto Julgador, é inaceitável que se permita que tal argumento

falacioso se prospere, pois, dessa forma a promovente estaria utilizando de
artifícios pretenciosos para obter o Enriquecimento Ilícito. Portanto, diante dos
documentos encartados nos presentes autos, resta rechaçada sob vários argumentos
os fatos e pleitos da promovente, não merecem guarida.

C) DO VALOR EXORBITANTE DA MULTA RESCISÓRIA

A multa contratual cobrada no valor de r$ 5.400,00 (cinco mil

quatrocentos reais), também é indevida, uma vez que não houve quebra contratual.
A realidade da rescisão deu-se somente, pela fiscalização da Vigilância Sanitária,
tendo em vista, que o imóvel não estava conforme relatado pela autora.

Portanto, a rescisão deve ser aplicada nos termos da “alínea C”

da clausula 25ª do contrato de aluguel, vejamos:

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Ademais, além de indevida conforme visto demonstrado, referida

multa também é abusiva. A determinação legal e jurisprudencial é no sentido de
que eventual multa deve ser cobrada de forma proporcional em atenção ao princípio
da razoabilidade e proporcionalidade, consoante art. 413 do Código Civil c/c Art.
4º da Lei do inquilinato, conforme segue

(...)
O art. 4º da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que
estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-
lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
(...)

Assim sendo, nos termos da Lei em comento, a multa deve ser

calculada dividindo o valor da multa pelo prazo firmado em contrato, vejamos:

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Desta forma, o valor de R$1.800,00 x 3 meses= R$ 5.400,00 :12

meses = R$ 450,00;
R$ 450,00 x 4 meses (agosto/setembro/outubro e novembro) =r$
1.800,00(hum mil e oitocentos reais).

Assim, o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de

locação, caso não seja aplicada a “alínea C” da clausula 25ª do contrato será o
valor de (R$ 1.800,00).

Valor este bem menor que o valor de R$ 5.400,00 (cinco mil

quatrocentos reais) discriminado pela autora na inicial. Assim sendo o valor
apresentado pelos requeridos foi realizado proporcionalmente, conforme
determinado pela legislação pertinente.

Assim é que, caso o entendimento de Vossa Excelência seja pela não

exclusão da multa contratual em razão das condições de inabitabilidade do imóvel,
bem como aplicação da “alínea C” da clausula 25ª do contrato, o que não se espera,
apenas reverberar, a multa contratual deve ser reduzida, declarando a nulidade
de aludida cláusula contratual, e aplicada como a Lei do Inquilinato.

PORTANTO, A AUTORA LITIGA VALORES IRREAIS E DESPROPORCIONAL NA

LIDE, VERDADEIRA AFRONTA AOS PRECEITOS LEGAIS, OU SEJA, OCORRENDO NA PRÁTICA O
VERDADEIRO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, PORQUE A MESMA ESQUECEU DE APLICAR O COMANDO
JUDICIAL O QUAL MENCIONA A PALAVRA “PROPORCIONALMENTE”.

Por outro lado, os promoventes são assalariados e o valor da

multa aplicada lhes trarão vários transtornos, desta feita nos moldes do
Código Civil, a multa poderá ser aplicada nos termos do Art. 413.
(...)
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negócio, grifamos.
(...)
Vários julgados confirmam o disposto acima, vejamos:
Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução.
Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública.
Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e
ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio
da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons
costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art.
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413 do Código Civil combinada com o art. 4° da Lei 8.245/91,

dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um
equilíbrio entre as consequências da mora e a respectiva
pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das
partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação
excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública
e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade
das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a
incidência dessa norma de ordem pública é inválida e
ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as
particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito
reduzir proporcionalmente a multa moratória ou
compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des.
Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007), grifamos.

LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL. IMPOSIÇÃO DE MULTA

À LOCATÁRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA. DESCABIMENTO NO CASO
CONCRETO. IMÓVEL QUE APRESENTAVA DEFEITOS QUE
INVIABILIZAVAM A SUA HABITAÇÃO.
APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70048211171, Décima
Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 31/05/2012), (TJ- RS -
AC: 70048211171 RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data
de Julgamento: 31/05/2012, Décima Sexta Câmara Cível, Data
de Publicação: Diário da Justiça do dia 04/06/2012),
grifamos.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXCEÇÃO DE PRE-EXECUTIVIDADE -

CLÁUSULA PENAL - REDUÇÃO - ART. 413 DO CC/02 - NECESSIDADE
- VALOR EXCESSIVO – RECURSO PROVIDO. A exceção de pré-
executividade é medida excepcional utilizada pelo devedor
para alegar questão de direito ou de fato documentalmente
provado, independente de dilação probatória e reconhecível
de ofício pelo Juiz. Nos termos do art. 413 do Código Civil,
o valor da cláusula penal deve ser reduzido pelo Magistrado
quando cumprida em parte a obrigação ou quando
manifestamente excessiva a penalidade. Recurso provido.
(TJ-MG - AI: 10474100035689001 MG, Relator: Amorim
Siqueira, Data de Julgamento: 24/10/2017, Câmaras Cíveis /
9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/10/2017), grifamos.

NESTE SENTIDO, CONSIDERANDO QUE DE 12 MESES OS REQUERIDOS CUMPRIRAM

AINDA QUE EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS E SOB RISCO, 07 MESES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, A
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MULTA CONTRATUAL, SE CABÍVEL, DEVE REPRESENTAR A 60% (SESSENTA POR CENTO) DO VALOR
DO ALUGUEL LÍQUIDO.

Por outro lado, diante de todo o exposto, é que se verifica legítima

a rescisão do contrato de locação por culpa da Autora, ou seja, esta afirmou que o
imóvel não necessitava de reparos, contudo a Vigilância Sanitária notificou os
requeridos a providenciar vários reparos, desta forma é de direito isentar os mesmos
do pagamento de multa contratual pela rescisão antecipada, eis que estes não deu
causa, tendo inclusive, durante a vigência contratual, efetuado reparos no imóvel
que não eram de sua competência.

Logo, na hipótese de não ser o entendimento deste juízo pela

exclusão da multa contratual nos termos acima mencionados, referida multa deve ao
menos ter sua aplicação de acordo com a razoabilidade e proporcionalidade, incidindo
tão somente no percentual de 60% (sessenta por cento) sobre o valor líquido do
aluguel.

D) DOS MAQUINÁRIOS DEIXADOS NO IMÓVEL PELOS REQUERIDOS.

Uma vez comprovada que os requeridos não deu causa a rescisão,

pois o contrato preceitua que em caso impedimento do imóvel locado pode ser
aplicado a “alínea C” da clausula 25ª do contrato, neste termos faz necessário
citamos abaixo a clausula:

Desta feita, os requeridos jamais poderão ser responsabilizados

individualmente pelo fato da rescisão, devendo ser aplicada a clausula 25ª do
contrato de aluguel. Assim Sendo, os requerentes pugna pelo pedido do abatimento
das benfeitorias acessórias (bens) o qual foram deixados no imóvel, os quais
sãos: gôndolas (prateleiras), geladeira usada de + ou - 200 litros e a mesa de

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inox) o qual a autora disciplina no distrato unilateral, confirmando a realidade

dos fatos,vejamos:

Deste modo, os requerentes compraram a mesa de inox e a geladeira

em comercio de Pregão de moveis usados, não tem o recibo de compras, CONTUDO DA
MESMA FORMA QUE VOSSA EXCELÊNCIA ACEITOU E DEFERIU OS VALORES APRESENTADOS PELA
AUTORA, os requeridos apresentam os valores dos equipamentos deixados, sendo: r$
500,00 da mesa de inox e r$ 100,00 (cem reais) da geladeira, já as gondolas foram
r$ 230,00 (duzentos e trinta reais) perfazendo um total r$ 830,00 (oitocentos e
trinta reais).

Contudo, como os requeridos não tem o recibo de compras e não são

peritos para avaliar os valores dos bens, requer-se, caso Vossa Excelência não
defira os valores apresentados, que estes sejam avaliados a critério do Nobre
Julgador, no mesmo molde que foram avaliados os equipamentos da autora, tendo em
conta, que a justiça não pode haver DOIS PESOS E DUAS MEDIDAS!!!.

Desta forma, considerando a cobrança indevida operada pela autora

na inicial no valor de r$ 5.400,00 (cinco mil quatrocentos reais) (multa pela
rescisão),requer seja aplicada a“alínea C” da clausula 25ª do contrato de aluguel,
PARA QUE AS PARTES NADA TENHAM QUE RESSARCIR.

Contudo se este não for o entendimento de Vossa Excelência desde

já requer a condenação da AUTORA da exordial ao pagamento inverso da multa
contratual no valor de (R$ 1.800,00), valor este bem menor que o valor discriminado

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pela promovente, bem como à restituição ou abatimento dos bens deixados no imóvel,
apresentando um total de R$ 830,00 (oitocentos e trinta reais).

Ademais, os requeridos devem a autora da inicial

apenas:
a) Energia do último mês r$ 324,51;
b) Restante do aluguel do mês de junho de 2017, no valor de r$
1.000,00;
c) 23 (vinte e três) dias do aluguel do mês de julho de 2017, no
valor de r$ 1.380,00. Perfazendo o total de r$ 2.704,51.

Portanto, os promovidos possui cristalino direito que foram

desrespeitados pela autora da Lide nos termos delineado nesta peça, devendo a
requerente apenas o valor de r$ 2.704,51 (dois mil seiscentos e quatro reais e
cinquenta e um centavo) MENOS O VALOR de r$ 830,00 (oitocentos e trinta reais)
da restituição /abatimento dos bens deixados pelos requeridos no imóvel, perfaz
um valor devido a autora r$ 1.874,51 (hum mil oitocentos e setenta e quatro reais
e cinquenta e um centavos).

6 – ART. 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Diante dos fatos e do direito ora demonstrados, se torna rigor a

extinção da ação de execução nos termos do artigo 485, VI do CPC.
Portanto, com a extinção do feito, acolhida a exceção de pré-
executividade se torna devido que a parte Exequente seja condenada ao o pagamento
dos honorários advocatícios, conforme entendimento trazido pelo artigo 85, §§ 1º e
2º do CPC, in verbs:

Art. 85. A sentença condenará o vencido à pagar honorários ao

advogado do vencedor.
§ 1º. São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no
cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução,
resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.
(Grifo nosso).
§ 2º. Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo
de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito
econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor
atualizado da causa, atendidos:
(...)

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Portanto diante do exposto, é devido honorários advocatícios, sendo

que se tratando de execução em sede de exceção de pré-executividade, o Superior
Tribunal de Justiça entendeu ser devido a “fixação de honorários de sucumbência
quando a exceção de pré-executividade for acolhida para extinguir total ou
parcialmente a execução, em homenagem aos princípios da causalidade e da
sucumbência” (STJ, REsp 1.646.557/SP).

Por esta razão, e ainda aliada ao fato de que a presente provocação

(exceção de pré-executividade) possui a natureza jurídica de uma defesa substancial,
nos mesmos moldes dos embargos à execução, com um caráter constitutivo negativo que
induz a configuração da sucumbência, é o que torna imperiosa a condenação da
Exequente em honorários advocatícios. Neste sentido segue entendimento do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONDENAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1 - Decretada a
extinção da execução, em virtude de acolhimento de exceção de pré-
executividade, são devidos honorários advocatícios. 2 - Recurso
conhecido e provido para que o Tribunal de origem fixe o quantum
que entender condizente com a causa (STJ - REsp: 411321 PR
2002/0012454-5, Relator: Ministro FERNANDO GONÇALVES, Data de
Julgamento: 16/05/2002, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ
10.06.2002 p. 285). (Grifo nosso).

O acórdão acima colacionado nada mais do que consagra a aplicação

do princípio da causalidade, ou seja, aquele quer deu causa a processo judicial e
nele sucumbir deve arcar com o ônus da sucumbência. Por conseguinte, desde já se
requer a fixação do honorário de sucumbência.

Finalizando, vê-se que no caso em apreço o suposto contrato que se

pretende executar não se coaduna como título executivo, apto a autorizar a
utilização da via executória, uma vez que ausentes os seus requisitos essenciais;
quais sejam: liquidez, certeza e exigibilidade.

7 – REQUERIMENTOS/PEDIDOS:

A) Diante de todo o exposto, requer-se seja a presente petição

recebida, a fim de que, a teor do art. 803, I do Código de Processo Civil, seja
suspensa a execução, até decisão do incidente ora suscitado, vez que, por se tratar
de matérias de ordem pública, pressupostos processuais e condições da ação, de modo
que o processo não pode coexistir com a ausência de certeza e exigibilidade
inerentes ao título;

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B) Sem prejuízo do requerimento acima, requer-se a redução do valor

da execução para r$ 1.874,51 (hum mil oitocentos e setenta e quatro reais e
cinquenta e um centavos) valor descriminado nesta peça, sendo o valor legal devido
pelos executados, nos termos da Lei do Inquilinato em respeito às peculiaridades
do caso.

DOS PEDIDOS:

C) intimar a AUTORA para, manifestar-se acerca da presente Exceção

de pré-executividade (CPC, art. 9º, caput);

D) Seja recebida e processada a presente Exceção de Pré-

Executividade, bem como os documentos que acompanham como meio de prova, haja vista
preencher os requisitos para sua admissibilidade, sendo ao final julgada PROCEDENTE;

E) Que a presente Ação de Execução de Título Extrajudicial seja

julgada IMPROCEDENTE, sendo extinta a ação sem resolução do mérito, nos termos do
art. 485, VI do CPC;

F) Seja condenado a Exequente ao pagamento dos honorários de

sucumbência;

G) Seja concedido o benefício da justiça gratuita; e

H) Por fim, requer que todas as publicações, intimações e

notificações sejam realizadas exclusivamente em nome da advogada Dra. MARINALVA R.
DOS SANTOS -OAB/GO 39.697, sob pena de nulidade.

Nestes termos,
pede deferimento.

Goiânia - GO, 20 de janeiro de 2020.

MARINALVA R. DOS SANTOS

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