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Securitização
O que é securitização de créditos imobiliários ?
É um processo estruturado e coordenado por uma instituição especializada (companhia
securitizadora), por meio do qual os créditos imobiliários são empacotados e convertidos em
títulos imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs), passiveis de negociação no
mercado financeiro e de capitais. Os CRIs , adquiridos pelos Investidores, permitem que os
recursos sejam direcionados para os originadores (incorporadoras, construtoras) de maneira a
que permita a recomposição de seu capital de giro e subsidie novos lançamentos imobiliários.
Trata-se, portanto, de uma mudança no modelo clássico de intermediação financeira.
CRI
O que é CRI ?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de crédito nominativos, de livre
negociação, lastreados em créditos imobiliários. Constituem promessa de pagamento em
dinheiro. Os CRIs são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras imobiliárias.
CRI: opção de investimento seguro
O CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários – é o instrumento financeiro utilizado pela
CIBRASEC e pelas companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários. As características de
rentabilidade e condições de retorno do principal investido fazem dos CRIs uma excelente
opção para a composição das reservas técnicas dos investidores institucionais (como por
exemplo, fundos de pensão e seguradoras), das carteiras de investimento dos fundos de
investimento, de parte da exigibilidade de direcionamento requerida pelo BACEN junto às
instituições captadoras de poupança, bem como das carteiras de investimento de pessoas físicas.
Os CRIs são títulos de valor mobiliário, equiparando-se a títulos de renda fixa de longo prazo.
O desenvolvimento das securitizações de créditos imobiliários e as limitações para a
participação de investidores institucionais em imóveis e incorporações, certamente farão com
que o mercado secundário seja a forma mais segura e adequada de viabilizar o aporte de
recursos necessários a grandes projetos imobiliários, garantidas a rentabilidade e a liquidez
exigidas por esse segmento
Suporte legal e segurança
O CRI possui como amparo legal a legislação Lei 9.514 (Sistema de Financiamento Imobiliário)
.
CCI
O que é e para que serve a CCI ?
Título representativo de créditos imobiliários. Emitida pelo credor do crédito imobiliário,
podendo ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando
representar parte dele. A soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito não pode
exceder o valor total do crédito que elas representam. Pode ser emitida com ou sem garantia,
real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular. Criada pela Lei 10.931/04.
Alienação Fiduciária

Pelo contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do


bem imóvel ao credor como garantia ao financiamento. Da mesma forma que na aquisição de
um automóvel com alienação fiduciária em favor da financeira, o credor permanece na condição
de proprietário e o devedor na condição de possuidor direto até a liquidação do financiamento.
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Alienação fiduciária para garantia total


A utilização do recurso da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis resolve um dos principais
problemas do setor de crédito imobiliário: os procedimentos judiciais para a retomada do bem,
em caso de inadimplência. Por oferecer segurança quanto à execução da garantia, o contrato de
alienação fiduciária representa um poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário e, ao
mesmo tempo, liquidez ao investimento nos Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados
em créditos com tal garantia.
Regime Fiduciário
Regime fiduciário: segurança adicional
Para os investidores em CRls, o regime fiduciário sobre créditos imobiliários representa uma
segurança adicional. Ao emitir uma série de CRls, a Cibrasec pode realizar a separação do lastro
de seu patrimônio, através da instituição do regime fiduciário. Assim, é constituído um
patrimônio separado, composto pelos créditos utilizados na emissão dos CRIs, que não estão
sujeitos ao cumprimento das demais obrigações da Cibrasec, inclusive em relação a outras
emissões de CRls. Isto significa que o investidor é totalmente imune quanto aos efeitos de uma
eventual insolvência da companhia securitizadora.
1. O que é cessão de créditos imobiliários?
Cessão de créditos é uma operação em que um fluxo de recursos em prestações, de
médio ou longo prazo, proveniente da venda, promessa de venda ou locação de imóveis
(recebíveis imobiliários), a ser recebido em determinado prazo, taxa de juros e índice de
correção, é descontado, permitindo que o credor antecipe esses recursos.
• O que são recebíveis imobiliários?
Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de
venda e compra, ou promessa de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento,
locação, entre outros, que tenham por objeto imóvel residencial, comercial, industrial,
rural ou lote urbanizado.
• O que é securitização de créditos imobiliários?
Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição
especializada (companhia securitizadora) através do qual os créditos
imobiliários descontados pelo originador são transformados em títulos �
denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários - a serem negociados
nos mercados financeiro e de capitais.

• Quais são os fluxos de recebíveis securitizáveis?


São aqueles considerados como certos - porque tem valor definido, líquidos - porque
tem vencimentos estabelecidos e exigíveis - porque se utilizam de um bem adquirido ou
explorado. Entre os existentes, podemos citar:

• Prestações de financiamento concedido na compra e venda ou promessa


de compra e venda de um bem imóvel;
• Prestações de empréstimo sem finalidade específica, no qual um bem
imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia;
• Rendas de aluguel;
• Rendas de arrendamento (inclusive do leasing mercantil);
• Rendas de anticrese (exploração sobre a utilização de um bem imóvel
que gere rendas para a quitação de um débito constituído)
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• Quais são os tipos de imóveis que se enquadram nesta modalidade de operação?


São todos aqueles capazes de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, residenciais,
comerciais, industriais, rurais, lojas ou terrenos urbanizados, com base nos quais tiver
sido constituído um fluxo de recebíveis securitizáveis.
• Quais são as vantagens da securitização?
A securitização transforma um fluxo de recebíveis de médio e longo prazo em ativos
financeiros negociáveis à vista, propiciando novas captações financeiras para empresas
incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para todas
aquelas que possuem créditos com lastro imobiliário e que possam atrelar a eles uma
garantia, também imobiliária. A securitização é um instrumento de liquidez para os
ativos, permite a remoção dos mesmo do balanço, é uma opção de financiamento
permitido a transferência de riscos/gestão e melhora a administração de ativos e
passivos das empresas.
• O que são as companhias securitizadoras de créditos imobiliários?
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas,
classificadas como instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de
recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante emissão e colocação, no mercado
financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários � CRI.
• O que é o SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei n� 9.514, de 20/11/97,
é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras
(caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de
crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e
empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras)
na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com
a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados.
• Quais são os princípios básicos do SFI?
Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a
desregulamentação e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI serão
efetuadas segundo as "condições de mercado", isto é, as condições livremente
praticadas no mercado de financiamento imobiliário.
• Qual a origem dos recursos do SFI?
A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que
possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de
pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre
outros. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em
investimentos que lhes proporcionem não só uma razoável lucratividade, mas sobretudo
segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora
utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades
financiadoras, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de
financiamentos para a aquisição ou a produção de imóveis residenciais ou comerciais.
• As companhias securitizadoras, que operam no SFI, são fiscalizadas por algum órgão?
As companhias securitizadoras são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários
� CVM, cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu
funcionamento.
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• Como são captados os recursos da Cibrasec?


Através da colocação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, título de renda fixa
cujo lastro são os recebíveis imobiliários por ela adquiridos, juntos a investidores
institucionais, entre eles Fundos de Previdência, Seguradoras, Bancos e empresas de
capitalização ou ainda junto a pessoas jurídicas ou físicas em geral, prometendo uma
remuneração atrelada a uma taxa de juros e a um indexador, previamente determinados.
• Para o setor da construção civil, quais as vantagens oferecidas pelo SFI?
A principal delas é que as construtoras e incorporadoras poderão deixar de aplicar a
maior parte do seu capital de giro no financiamento direto dos adquirentes finais das
unidades, como vem ocorrendo nos últimos anos. Poderão, mediante venda dos
recebíveis gerados pela venda a prazo das unidades construídas, reconstituir esse capital
de giro, direcionando-o para aplicação em novos projetos. Em resumo, poderão
concentrar-se em sua principal finalidade, ou seja, a construção de imóveis, devolvendo
às instituições financiadoras e ao mercado de capitais a função de bancar o
financiamento aos compradores.
• O que significa garantir o equilíbrio econômico-financeiro do contrato?
Significa que, ao final do prazo de amortização de um financiamento concedido para a
aquisição de imóvel residencial ou comercial, a dívida respectiva estará integralmente
quitada junto à entidade financiadora. Cumprindo com exatidão o que for livremente
contratado, as partes atingirão os seus objetivos, sem perdas ou ganhos indevidos.
• Além da alienação fiduciária, quais serão as outras garantias admitidas no SFI?
Nos financiamentos concedidos dentro das condições do SFI, poderão ser admitidos
como garantia, a critério do financiador, a alienação fiduciária, a hipoteca, a cessão
fiduciária de direitos creditórios decorrentes de alienação de imóveis e o penhor de
direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de
venda de imóveis. Por sua vez, o CRI lastreado em créditos imobiliários poderá ter
como garantia a instituição do regime fiduciário.
• Além da alienação fiduciária, quais serão as outras garantias admitidas no SFI?
Nos financiamentos concedidos dentro das condições do SFI, poderão ser admitidos
como garantia, a critério do financiador, a alienação fiduciária, a hipoteca, a cessão
fiduciária de direitos creditórios decorrentes de alienação de imóveis e o penhor de
direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de
venda de imóveis. Por sua vez, o CRI lastreado em créditos imobiliários poderá ter
como garantia a instituição do regime fiduciário.
• O que é penhor de direitos creditórios?
é uma modalidade de garantia em que o devedor entrega ao credor a posse de um título
representativo de um direito creditório, que ele detém em face de outro devedor. Em
caso de inadimplência, poderá o credor pignoratício executar a garantia. Em razão disto,
este último devedor estará impedido de realizar o pagamento da dívida ao seu credor,
enquanto estiver em vigor o penhor.
• A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados?
Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de
financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com
uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os
financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à
ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de
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transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas;


maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das
entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam
vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da
diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os
prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento
dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.
• A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados?
Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de
financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com
uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os
financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à
ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de
transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas;
maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das
entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam
vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da
diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os
prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento
dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.
• O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel?
é uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida
temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de
garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo
como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. O devedor permanece com a posse
do imóvel.
• O que é propriedade fiduciária?
é a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a
finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao
pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se
automaticamente a revogação da fidúcia, com a consequente consolidação da
propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o
inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da
propriedade plena em nome do credor/fiduciário.
• O que é regime fiduciário?
é o regime instituído sobre créditos imobiliários unilateralmente pela companhia
securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da
securitizadora, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no
caso de falência.
• O que é agente fiduciário?
é um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a
responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presença do agente
fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que
lastreiam a emissão de CRI. Por esse regime, os créditos são separados do patrimônio
da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os
atos necessários para esse fim.
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• Qual a diferença entre agente fiduciário e regime fiduciário?


Agente fiduciário é a instituição financeira ou entidade autorizada pelo Banco Central,
que tem por finalidade representar o investidor junto à companhia securitizadora
emitente de CRI. O agente fiduciário atua como um auditor e sua presença é obrigatória
apenas nos CRI emitidos com regime fiduciário.
Regime fiduciário é um instituto jurídico pelo qual a companhia securitizadora de
créditos imobiliários, ao emitir uma série de títulos e com a finalidade de propiciar
maior segurança ao investidor, atribui caráter fiduciário à propriedade sobre os créditos
utilizados como lastro nessa emissão. Utilizada essa opção, esses créditos são excluídos
do patrimônio comum da companhia securitizadora e passam a constituir um patrimônio
separado, com o propósito específico e exclusivo de responder à realização dos direitos
do investidor.
• O que é CRI ?
é um titulo de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos
imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é de emissão
exclusiva das companhias securitizadoras imobiliárias.
• O que é cota Sênior?
Uma classe de valores mobiliários com prioridade em relação a uma outra classe de
cotas Junior. Normalmente, as cotas sênior tem um reforço de crédito no valor das cotas
Junior que absorvem a inadimplência do ativo-lastro. Os termos contratuais de cada
operação determinarão o mecanismo e limites de absorção de risco.
• O que é cota Junior?
Uma classe de valores mobiliários subordinadas a uma outra classe de cotas sênior.
Normalmente, as cotas Junior absorvem a inadimplência do ativo-lastro em beneficio
das cotas sênior. Os termos contratuais de cada operação determinarão o mecanismo e
limites de absorção de risco.
• O que é e para que serve a CCI ?
Titulo que representa o credito imobiliário em todas as suas características.