Você está na página 1de 21

295/16.8T8VRS.E1.

S2
Nº Convencional: 6ª SECÇÃO
Relator: RAIMUNDO QUEIRÓS
Descritores: ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIO CONFINANTE
UNIDADE DE CULTURA
FACTO CONSTITUTIVO
FACTO IMPEDITIVO
ÓNUS DA PROVA

Data do Acordão: 17-10-2019


Votação: MAIORIA COM * VOT VENC
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: REVISTA


Decisão: CONCEDIDA A REVISTA
Área Temática:
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E
TUTELA DOS DIREITOS / PROVAS / ÓNUS DA PROVA – DIREITO
DAS COISAS / DIREITO DE PROPRIEDADE / PROPRIEDADE DE
IMÓVEIS / FRACCIONAMENTO E EMPARCELAMENTO DE
PRÉDIOS RÚSTICOS.
Doutrina:
- Henrique Mesquita, Direito de Preferência, Colectânea de
Jurisprudência, Ano XI, Tomo V, 1986, p. 53 e 54;
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Anotação ao
artigo 1381.º.
Legislação Nacional:
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 342.º, N.º 1, 1380.º E 1381.º,
ALÍNEA A).
Jurisprudência Nacional:
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

- DE 21-06-1994, PROCESSO N.º 085358, IN WWW.DGSI.PT;


- DE 04-10-2007, PROCESSO N.º 07B2739, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 25-03-2010, PROCESSO N.º 186/99, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 06-05-2010, PROCESSO N.º 537/02, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 19-02-2013, PROCESSO N.º 246/05, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 10-10-2017, PROCESSO N.º 1522/13.9T8GMR.G1.S2.

Sumário : I- O artº 1380º do CC estabelece o direito de preferência


entre proprietários de terrenos confinantes, de área
inferior à unidade de cultura, nos casos de venda, dação
em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios
a quem não seja proprietário confinante.

II- Trata-se de um direito legal de aquisição, que depende


da verificação de diversos requisitos, cujo ónus da prova
incumbe aos que se arrogam titulares do direito de
preferência, por se tratar de factos constitutivos desse
direito (art. 342º nº 1, do CC).
III- Para que o facto impeditivo do direito de preferência,
aludido no art. 1381°, al. a), 2ª parte, do CC, opere os
seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove,
não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma
outra afectação ou um outro destino que não a cultura,
mas também que essa projectada mudança de destino é
permitida por lei.

IV- Esta é matéria que se insere no âmbito do facto


impeditivo do direito invocado pela Autora, e, por esta
razão, o respectivo ónus probatório recai sobre contra
quem a invocação é feita, ou seja sobre os Réus
compradores.

 V- Não tendo demonstrado a viabilidade legal de


afectação do prédio adquirido ao concreto objectivo que
lhe pretendiam dar, os Réus compradores não lograram
afastar o direito de preferência da Autora.
Decisão Texto Integral:
  

 Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

         I- Relatório

Em acção declarativa, com processo comum, que correu


termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo de
Competência Genérica de ... - Juiz 2) AA, Lda., demanda
BB, CC casado com DD e EE e esposa FF,
peticionando:                A - reconhecer-se à autora, o
direito de preferência na compra do prédio rústico sito em
..., freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na matriz
predial rústica sob o artigo …, Secção AZ e descrito na
Conservatória do Registo Predial de ... sob o número
...,composto por cultura arvense, mato, oliveiras e
figueiras e com uma área total de 41.280 m2, feita pelos
terceiros réus aos primeiro e segundo réus, através da
escritura pública de compra e venda referida no art 5º da
petição, e assim o direito de a autora haver para si o
referido prédio, passando esta a ocupar o lugar dos réus
compradores;

         B - ordenar-se que na Conservatória do Registo


Predial de ..., se proceda ao cancelamento da aquisição a
favor dos terceiros réus compradores, averbando-se,
posteriormente, a aquisição da autora, de modo a
substituir na inscrição que ali consta a favor dos
adquirentes, os ora terceiros réus.

        Citados, os réus vieram contestar impugnando


parcialmente os factos articulados pela autora,
declinando, perante a legislação aplicável, que a autora
tenha direito de preferência sobre o prédio alvo da venda,
concluindo pela absolvição relativamente aos pedidos
deduzidos pela autora.

         Foi proferida sentença pela qual se julgou


improcedente a acção e se absolverem os réus do pedido. 

Não se conformando com a sentença, foi interposto pela


autora recurso de apelação.

O Tribunal da Relação de Évora julgou o recurso


improcedente confirmando integralmente a sentença de 1ª
instância.

Deste acórdão veio a autora interpor recurso de revista


excepcional, o qual veio a ser admitido pela Formação a
que alude o nº 3 do artº 672,º do CPC, identificando como
questão a decidir:

“Estará em causa o condicionalismo de que depende o


fator impeditivo do reconhecimento do direito de
preferência, tendo em conta, por um lado, a matéria de
facto apurada e, por outro, a interpretação que deve ser
feita do normativo do art 1381º, al. a), do CC”.

A autora formulou as seguintes conclusões:

“66 - O presente acórdão, que se pretende submeter à


revista excecional, decidiu, por unanimidade,
confirmando a sentença de 1ª Instância negando
provimento à pretensão da autora (julgou a acção
improcedente por não provada e absolveu os réus do
pedido), e na parte que ora releva, que “a única questão
que importa decidir consiste em saber se bem andou a Mª
Juiz “a quo” ao decidir que no caso dos presentes autos se
verificou a exceção peremptória prevista no artigo 1381º
al. a) do CC que exclui o direito de preferência aos
proprietários de terrenos confinantes quando o terreno
adquirido se destine a fim que não seja a cultura”(sic).

67- Mantém a autora recorrente a convicção de que a


razão lhe assiste e que a análise efetuada pela Relação,
em sede de apelação, recorrendo a uma interpretação
parcial do preceituado na al. a) do art. 1381º, não tomou
em consideração a ratio da norma e as regras no que
concerne ao princípio da repartição do ónus da prova.

68º - Com o devido respeito e salvo melhor opinião,


considera a autora recorrente que a prova produzida e que
foi considerada não se revela, de todo, bastante, para que
se lhe imponha a exceção da al. a) do 1381º do CC ao
exercício, legítimo e reconhecido, do seu direito de
preferência.

69º - Em face da complexidade da questão, e das


divergências doutrinais e/ou jurisprudenciais, a vexata
quaestio extravasa a fronteira do processo em concreto
em que é suscitada e as partes nele envolvidas para se
tornar de “interessar à sociedade em geral ou a um grupo
relevante desta, pois que, o escopo prosseguido pelo
legislador foi o de só excecionalmente, em situações de
reconhecida importância, em que “possa estar de modo
mais evidente em causa o papel que se reclama do Direito
e dos Tribunais como guardiões das expectativas
legítimas dos sujeitos jurídicos”, facultar o acesso a um 3º
grau de jurisdição. (ac. de 14/5/2015 – proc.
217/10.TBPRD.P1.S1)”

70º - Estamos em crer que, quer por via do disposto na


alínea a), quer por via da alínea c), do artigo 672º do
CPC, poderemos alcançar uma solução que assegure a
melhor aplicação do direito em face de uma questão com
relevo jurídico indiscutível. O caso em apreço é,
indubitavelmente, um caso em que se verificam os
pressupostos para a revista excecional.

71º- No presente acórdão que se pretende recorrer,


reconhece-se que, a ora autora recorrente, fez a prova de
todos os pressupostos exigidos para o exercício do direito
real de preferência que se ocupa o n. 1 do artigo 1380º do
CC.

72º - Por se tratar de um direito legal de aquisição que


depende da verificação dos requisitos enunciados do
citado artigo, incumbiu à ora autora recorrente o ónus da
prova, por se tratarem de factos constitutivos do seu
direito.

73º - O julgador a quo considerou que, pese embora que


se encontrem preenchidos os pressupostos, relativos ao
prédio em questão, os pressupostos do exercício pela
autora do exercido do direito de preferência em causa,
acrescenta que ocorre a exceção a tal exercício a que
alude o artigo 1381º alínea a) 2ª parte do CC com a
consequente exclusão do direito de preferência da autora
de preferência da autora sobre a alienação do referido
prédio.

74º- Este é o cerne da questão que, muito para além do


interesse da ora autora recorrente, será fundamental
esclarecer o que se afigura suficiente para que a exceção
da alínea a) do artigo 1381º (2ª parte) do Código Civil
opere e que não represente um mero expediente para
afastar o direito real de preferência a que alude o n. 1 do
artigo 1380º do código civil.

75º - Entende o acórdão da relação recorrido que o


proprietário do prédio confinante deixa de gozar do
direito de preferência, sempre que o adquirente do prédio
sobre o qual se quer exercer esse direito, o destine a
algum fim que não seja a cultura. O fim que releva, para
efeitos de aplicação da mencionada exceção da alínea a)
do art. 1381º do CC não é aquele a que o terreno esteja
afetado à data da alienação, mas antes a que o adquirente
pretenda dar-lhe.

76º - Por outro lado, este fim não tem de constar


necessariamente de escritura de alienação, podendo ser
demonstrado por qualquer meio de prova.

77º - Ainda acrescenta que incumbe o ónus dela a quem


pretenda aproveitar-se da exceção e, por consequência,
feita a prova do destino a outro fim, que não o da cultura,
incumbe ao titular do direito de preferência o ónus de
provar que a mudança de destino não é legalmente
possível, que o destino não pode ser diferente do de
cultura.

78º- Atendendo ao conteúdo da al. a) do artº 1381º que se


apresenta, um tanto ou quanto lacónico e sucinto e
aproveitando o caso vertido, vem-se sedimentando o
entendimento sobre a relevância jurídica desta questão,
apresentando-se como autónoma, pela controvérsia que
tem gerado na doutrina e na jurisprudência.

79º - É nosso entendimento, também partilhado pela


jurisprudência dominante, que para que o facto
impeditivo do direito de preferência aludido na 2ª parte da
al. a) do art. 1381º do CC opere os seus efeitos, é
necessário que o adquirente alegue e prove não só a sua
intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afetação ou
um outro destino que não a cultura mas também que a
projetada mudança de destino seja permitida por lei.

80º - É necessário que – sob pena de se defraudar a


intenção do legislador – o destino pretendido para o
terreno seja legalmente possível, pois “se assim não fosse
ficaria na livre disponibilidade do adquirente a exclusão
do direito de preferência que, com a simples manifestação
de um desejo, faria precludir o exercício desse direito”.

81º - De acordo com a letra da Lei, não gozam do direito


de preferência os proprietários de terrenos confinantes
quando algum dos terrenos se destine a algum fim que
não seja a cultura. Certamente, o legislador pretendeu
centrar a relevância da operabilidade da exceção ao
direito de preferência, primordialmente no objeto
(terreno) e não no sujeito (vontade do adquirente).

82º - Assim, no nosso entender, é mais relevante apreciar


e perceber se existia prova concreta, documental sobre a
viabilidade e a legalidade da mudança do fim do terreno
do que, propriamente, das intenções do adquirente.

83º - A possibilidade de afetar um terreno de cultura a


finalidade diferente, depende de uma decisão
administrativa, tomada em função dos interesses gerais da
coletividade, de acordo com os planos de ordenamento do
território. A prova da viabilidade legal da construção é,
assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo
do direito de preferência referido na 2ª parte da al. a) do
art. 1381º do CC opere os seus efeitos e esse facto não
existe, nem ficou provado.

84º- Não é suficiente ao afastamento do exercício do


direito de preferência a prova da intenção por parte do
adquirente de destinar o fim diverso da cultura, impondo-
se-lhe, ainda, que demonstre a possibilidade legal do fim
em vista (cfr, acórdão RP 2.3.2009: CJ, 2009, 2º - 180).

85º - Assim, ao contrário do preconizado no acórdão da


relação recorrido, o funcionamento da norma prevista na
alínea a) do artigo 1381º do Código Civil, que estabelece
que o direito de preferência de que se ocupa o artigo
1380º fica afastado quando o prédio alienando ou
alienado “ se destine a algum fim que não seja a cultura”,
constitui uma situação excecional, impeditiva do
exercício do direito de preferência que, por se traduzir
numa exceção perentória, acarreta para quem a invoca o
ónus da correspondente prova.

86º - Nestes termos, não seria a autora, que já havia feito


a prova do preenchimento dos pressupostos para o
exercício do direito de preferência que, ainda, teria de
fazer a prova que cabia aos réus, nos termos do art. 343º
do CC.

87º - Por tudo o quanto se explanou supra, deve a


sentença sob recurso ser revogada no sentido da total
procedência da acção a favor da autora recorrente”.

II- Apreciação do Recurso

 Admitido o recurso, importa fixar o seu objecto.

 O recurso está delimitado pelas conclusões das


alegações.

Tendo por alicerce as conclusões, a única questão que


importa apreciar consiste em saber se, no caso dos autos,
se verifica a excepção peremptória prevista no artº 1381º
al. a) do C.C, que exclui o direito de preferência aos
proprietários de terrenos confinantes quando o terreno
adquirido se destine a fim que não seja a cultura.

Fundamentação:

Factualidade provada:

1 - A autora é dona e legítima possuidora de um prédio


rústico sito em ..., freguesia de ..., concelho de ..., inscrito
na matriz predial rústica sob o nº 5 da Secção … e
descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o
n.º ..., encontrando-se a propriedade ali registada em seu
nome pela AP. 1 de 2008/06/27, conforme documentos
juntos aos autos sob os números 1 e 2 constantes de fls.
11 e 12 que aqui se dão por reproduzidos para todos os
efeitos legais; - (artigos 1º da petição inicial e da
contestação)

2 - O prédio aludido em 1, é composto por cultura


arvense, alfarrobeiras, figueiras e oliveiras e tem uma
área total de 16.000 m2 conforme documentos juntos aos
autos sob os números 1 e 2 constantes de fls. 11 e 12 que
aqui se dão por reproduzidos para todos os efeitos legais;
- (artigos 2º da petição inicial e 1º da contestação)

3 - O prédio rústico da autora confronta a norte com o


prédio rústico sito em ..., freguesia de ..., concelho de ...,
inscrito na matriz predial sob o artigo …, Secção … e
descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o
número ..., conforme documentos juntos aos autos sob os
números 3, 4, 5 e 6 constantes de fls. 13 a 18 que aqui se
dão por reproduzidos para todos os efeitos legais; -
(artigos 3º da petição inicial e 1º da contestação)

4 - O prédio rústico (artigo 48), aludido em 3, é composto


por cultura arvense, mato, figueiras e oliveiras, com uma
área total de 41.280 m2, conforme documentos juntos aos
autos sob os números 5 e 6 constantes de fls. 15 a 18 que
aqui se dão por reproduzidos para todos os efeitos legais;
- (artigos 4º da petição inicial e 1º da contestação)

5 - Por escritura pública de compra e venda outorgada em


2 de Novembro de 2015, lavrada nas folhas setenta e oito
a setenta e nove verso do Livro dez, pelo Notário Dr. GG,
no Cartório Notarial em ..., BB e CC, ora primeiro e
segundo réus, venderam a EE e mulher FF, ora terceiro e
quarto réus, o prédio rústico supra identificado e aludido
em 3 e 4, pelo preço de € 37.000,00 (trinta e sete mil
euros), conforme documento junto aos autos sob o
número 7 constante de fls. 19 a 22 que aqui se dá por
reproduzido para todos os efeitos legais; - (artigos 5º da
petição inicial e 1º e 21º da contestação)

6 - Conforme consta da AP. 617 de 2015/11/02, a


aquisição do prédio aludido em 4, encontra-se registada a
favor dos EE e mulher FF, terceiro e quarto réus,
conforme documento junto aos autos sob o número 6
constante de fls. 17 a 18 que aqui se dá por reproduzido
para todos os efeitos legais; - (artigos 6º da petição inicial
e 1º e 21º da contestação)

7 - No final do mês de Maio de 2016, devido à presença


de pessoas desconhecidas no terreno (prédio rústico
inscrito na matriz predial sob o artigo …, Secção …), um
amigo dos sócios gerentes da autora transmitiu-lhes que
haveria grande probabilidade do prédio rústico … da
secção …, freguesia de ..., concelho de ..., ter sido
vendido; - (artigo 7º da petição inicial)

8 - O autor ficou surpreendido, porque por várias vezes


demonstrou o seu interesse em comprar o referido prédio
à proprietária do mesmo, não tendo a mesma
demonstrado interesse em vender; - (artigo 8º da petição
inicial)

9 - No seguimento dessa dúvida, os sócios gerentes da


autora tentaram informar-se junto de uma Solicitadora se
o referido imóvel tinha sido alienado; - (artigo 9º da
petição inicial)

10 - Para tal, a Solicitadora informou-se nos serviços


competentes acerca da situação do referido imóvel; -
(artigo 10º da petição inicial)

11 - Após pesquisa, em Junho de 2016, a Solicitadora em


causa informou os sócios gerentes da autora que o
respetivo terreno tinha sido vendido, disponibilizando os
documentos necessários com a informação acerca do
preço, data, local da realização da escritura; - (artigo 11º
da petição inicial)

12 - Os réus vendedores não deram conhecimento à


autora ou aos seus sócios gerentes da sua vontade de
vender o imóvel, das condições acordadas para a compra
e venda, do preço, a data da realização da escritura, de
maneira a autora pudesse exercer o seu direito de
preferência; - (artigos 12º da petição inicial e 3º e 5º da
contestação)

13 - Os réus desconheciam que a autora era proprietária


de prédio confinante com o prédio alienado na escritura
de 2 de Novembro de 2015; - (artigo 3º da contestação)

14 - Os primeiros réus BB e CC, anteriores proprietários


do prédio identificado e aludido em 3 e 4, herdaram a
propriedade, nunca a frequentaram, tendo-se ambos
deslocado, no máximo duas ou três vezes, ao prédio em
referência nos presentes autos e, alegadamente objeto de
preferência; - (artigo 4º da contestação)

15 - Os primeiros réus BB e CC, desconheciam e


desconhecem quem sejam os proprietários dos prédios
alegadamente confinantes; - (artigo 5º da contestação)

16 - Da certidão de registo predial que consta do


documento 6 junto aos autos e constante de fls. 17 a 18,
na descrição da composição e confrontações do prédio
rústico que é objeto dos presentes autos (descrito na
Conservatória do Registo Predial de ... sob o número …),
não consta a identificação da autora como proprietária de
prédio confinante, nem de um segundo prédio rústico que
também pertence à autora e que também confina com o
prédio em questão; - (artigo 6º da contestação)

17 - Cerca de quatro meses antes da venda aludida em 5,


ou seja, entre Julho e Novembro de 2015, os réus BB e
CC, contrataram o serviço da venda do imóvel com a ...,
que colocou no prédio rústico, objeto dos presentes autos,
um cartaz, que se manteve quatro meses na propriedade,
com a indicação “vende-se” e com o respetivo contacto
telefónico; - (artigo 16º da contestação)
18 - Os legais representantes da autora, os Srs. HH e
esposa II, residem há mais de vinte anos, num dos dois
prédios que pertencem à autora, e que confinam com o
prédio em questão, tendo passado, durante mais de 120
dias, a menos de um metro, e sempre que saem do portão
da sua residência, do cartaz que anunciava a vontade de
vender o terreno; - (artigo 17º da contestação)

19 - A autora é proprietária não só do prédio identificado


e aludido em 1, com o artigo matricial n.º 5, mas também
do prédio identificado com o n.º 6 conforme documento
junto aos autos sob o número 4 constante de fls. 16 que
aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos legais,
confinantes, ambos, com o prédio rústico aludido em 4,
objeto da alegada preferência; - (artigo 18º da
contestação)

20 - O caminho de acesso da autora, na pessoa dos seus


legais representantes, aos seus prédios identificados com
os artigos matriciais 5 e 6, local onde residem os Srs. HH
e esposa II, é feito junto ao prédio rústico aludido em 4,
identificado com o artigo matricial 48; - (artigo 19º da
contestação)

21 - Após a data da venda - 2 de Novembro de 2015 -, os


terceiros réus, tendo adquirido a propriedade pública do
imóvel, nele efetuaram, entre 2 de Novembro e finais de
Dezembro, obras de grande vulto, todas elas realizadas
entre os 50 centímetros e 3 metros do local onde
diariamente passam os representantes da autora; - (artigo
21º da contestação)

22 - No prédio aludido em 4 e na ocasião aludida em 21,


os terceiros réus efetuaram: grandes movimentações de
terras a um metro da entrada de acesso ao terreno onde
habitam os representantes da autora; trabalhos na estrada,
que dá acesso diário aos representantes da autora ao
imóvel onde habitam; instalação da eletricidade através
da construção no terreno, de uma cabine para o efeito,
colocada a vinte metros do portão de entrada do imóvel
onde habitam os representantes da autora; para a
instalação da energia elétrica foi inclusivamente
necessário o corte da estrada a cerca de vinte metros do
portão de acesso dos representantes da autora ao imóvel
onde habitam; furo artesiano, realizado a cerca de quinze
metros da estrada que dá acesso diário aos representantes
da autora ao imóvel onde habitam; colocação de um
contentor a cerca de um metro da estrada que dá acesso
diário aos representantes da autora ao imóvel onde
habitam; tudo conforme documentos - fotografias - juntos
aos autos sob o número 1 constante de fls. 89 a 95 que
aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos legais; -
(artigo 21º da contestação)

23 - Os terceiros réus instalaram no prédio aludido em 4,


desde Novembro de 2015, uma autocaravana, um
depósito de água de grande volume e de grandes
dimensões, e colocaram ainda, estruturas de madeira
junto ao caminho diariamente percorrido pelos legais
representantes da autora, no caminho de sua residência; -
(artigo 22º da contestação)

24 - No mês de Dezembro de 2015, os terceiros réus - EE


e FF -, dirigiram-se à propriedade da autora, para se
apresentarem; - (artigo 24º da contestação)

25 - Tendo sido recebidos por um empregado da autora,


de nacionalidade Romena, que, tendo tomado
conhecimento que eles eram os novos proprietários, do
prédio rústico aludido em 4, os acompanhou numa visita
integral à propriedade da autora, com exceção do interior
dos prédios urbanos; - (artigo 25º da contestação)

26 - Em Dezembro de 2015, o Sr. EE foi diretamente


interpelado pelo Sr. HH, junto ao local onde se encontra a
sua autocaravana, que lhe disse que teria que se retirar
daquela propriedade, ao que aquele o informou
diretamente, que a tinham comprado e que era o seu atual
proprietário; - (artigo 26º da contestação)

27 - Na segunda quinzena de Dezembro de 2015 e na


presença de duas testemunhas, os Srs. JJ e KK, o Sr. HH,
interpelou novamente os Srs. EE, dizendo que este teria
que sair da propriedade, no imediato o Sr. EE respondeu;
tendo dado origem ao seguinte diálogo: Sr. HH - saia
deste terreno, você não e o dono, Sr. EE - o terreno, como
já lhe disse é meu, Sr. HH – não é nada seu, Sr. EE – o
terreno é meu, e já o paguei, Sr. HH - o terreno não e seu
e não pagou nada, Sr. EE – paguei sim, paguei 37 mil
euros, o terreno é meu; - (artigo 27º da contestação)

28 - No imediato, o Sr. HH, acelerou a fundo o seu


veículo, tendo obrigado o carro a derrapar durante mais
de dez metros e abalou a uma velocidade muito elevada e
tudo sem ter oferecido resposta às últimas palavras de Sr.
EE; - (artigo 28º da contestação)

29 - Desde os factos aludidos em 27 e 28 e até hoje, não


mais o Sr. HH, voltou a dirigir a palavra ao Sr. EE,
limitando-se a passar, sempre que sai de sua residência, a
velocidade muito elevada, a menos de um metro do local
onde normalmente se encontra a Sra. FF; - (artigo 30º da
contestação)

30 - O Sr. HH, passou a conduzir de forma assaz


ameaçadora, o que obrigou, devido ao pó, e a uma notória
insegurança, a que, inicialmente se colocasse gravilha
nesta parte da estrada que confina com o local onde se
encontra a autocaravana e apoios temporários, e mais
tarde, já em Maio de 2016 a confinar a estrada aos 3.3
metros por forma garantir que a velocidade seria reduzida
naqueles escassos metros; - (artigos 31º e 32 da
contestação)

31 - A presente ação deu entrada em 29 de Agosto de


2016; - (artigo 35º da contestação)

32 - O objeto social da autora, conforme certidão


permanente de matrícula da autora junta e constante dos
autos a fls. 29 a 31 que aqui se dá por reproduzido para
todos os efeitos legais, a mesma dedica-se à atividade de
Arquitetura; urbanização; compra, venda e revenda de
bens imóveis; - (artigos 40º e 48º da contestação)

33 - A autora, nos prédios confinantes, aludidos em 19, ao


prédio rústico aludido em 4, possui uma moradia de luxo,
com jardins exuberantes e com uma horta que ocupa
cerca de 6% do terreno, sendo que o terreno de ambos os
prédios propriedade da autora, perfazem mais de 3
hectares; - (artigo 40º da contestação)

34 - A autora não desenvolve nem se dedica a qualquer


atividade agrícola no prédio aludido em 1; - (artigo 48º da
contestação)

35 - Os réus - EE e FF. -, só compraram o prédio aludido


em 4, após terem ouvido a Câmara Municipal sobre a sua
pretensão; - (artigo 50º da contestação)

36 - Cerca de quatro meses antes de terem adquirido o


prédio aludido em 4, contrataram arquiteto que foi
informado que o terreno destinar-se-ia a um
parque/estação de serviço de autocaravanas e que nesse
sentido enviou documento a Câmara de ...; - (artigo 51º
da contestação)

37 - Os réus - EE e FF. - sinalizaram o terreno


condicionalmente, pois necessitavam de saber se podiam
fazer a sua estação de serviço para autocaravanas,
conforme consta no contrato com a ... constante dos autos
a fls. 272 a 275 que aqui se dá por reproduzido para todos
os efeitos legais; - (artigo 52º da contestação)

38 – No momento da instalação da eletricidade os


técnicos foram também eles informados que potência
necessária deveria prever o fim a que se destinava o
terreno; - (artigo 53º da contestação).

III- O Direito

Como referimos a única questão que importa apreciar e


decidir é, se no caso dos autos se mostra preenchida a
excepção peremptória prevista na 2ª parte da al. a) do artº
1381° do C.C, que exclui o direito de preferência aos
proprietários de terrenos confinantes quando o terreno
adquirido se destine a fim que não seja a cultura, já que as
instâncias concluíram pela existência do direito de
preferência por parte da Autora. 

Dispõe o artº 1380º do CC que:

1- Os proprietários de terrenos confinantes, de área


inferior à unidade de cultura gozam reciprocamente do
direito de preferência nos casos de venda, dação em
cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a
quem não seja proprietário confinante”.
Por sua vez o artº 1381º, nº 1, estipula:

Não gozam do direito de preferência os proprietários de


terrenos confinantes:

a) Quando algum dos terrenos constitua parte


correspondente de um prédio urbano ou se destine a
algum fim que não seja a cultura

O Direito de preferência consagrado no artº 1380º do CC


visa promover o emparcelamento rural de forma a tornar
mais vantajosas as condições de aproveitamento fundiário
das propriedades agrícolas. Este direito legal de
preferência foi instituído como meio de combater a
pulverização da propriedade rústica e de favorecer o
emparcelamento, permitindo a unificação de prédios
vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a
uma maior e melhor produtividade e rentabilização.

Deste modo, e na interpretação da excepção estabelecida


na referida al. a) do artº 1381º do CC, não se destinando a
aquisição a prosseguir na exploração agrária do terreno,
não se vê qualquer razão para conceder essa preferência
aos proprietários dos prédios confinantes. Quer isto dizer
que o proprietário do prédio confinante deixa de gozar do
direito de preferência, sempre que o adquirente do prédio
sobre o qual se quer exercer esse direito o destine a algum
fim que não seja a cultura. “O fim que releva, para
efeitos do disposto a alínea a), não é aquele a que o
terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o
que o adquirente pretenda dar-lhe (…). Este fim não tem
que constar necessariamente da escritura, podendo
provar-se por outros meios (…)”[1]

No entanto, para que o facto impeditivo do direito de


preferência aludido na 2ª parte da al. a) do art.° 1381º do
CC opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente
alegue e prove a sua intenção de dar ao prédio adquirido
uma outra afectação ou um outro destino que não a
cultura, mas, também, é necessário que a projectada
mudança de destino seja permitida por lei. Com efeito,
importa demonstrar que, sob pena de se defraudar a
intenção do legislador, o destino pretendido para o terreno
seja legalmente possível, pois se assim não fosse, ficaria
na livre disponibilidade do adquirente a exclusão do
direito de preferência que, com a simples manifestação de
um desejo, faria precludir o exercício desse direito. E
como vem sendo reconhecido, maioritariamente, pela
jurisprudência deste Supremo Tribunal[2], cabe ao
adquirente provar que a sua pretensão é legalmente
possível, isto é que nada obsta a que se concretize a sua
intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um
outro destino.

Esta é matéria que se insere no âmbito do facto


impeditivo do direito invocado pela Autora, e, por esta
razão, o respectivo ónus probatório recai sobre contra
quem a invocação é feita, ou seja sobre os Réus
compradores.

É certo que do probatório consta que os Réus


compradores, após a data da venda da propriedade,
fizeram obras de grande vulto para concretização do seu
projecto de parque/estação de serviço para auto-caravanas
(factos 21 a 23); que só compraram o prédio em questão
depois de terem ouvido a Câmara Municipal sobre a sua
pretensão (facto 35); que cerca de quatro meses antes de
terem adquirido o prédio em questão, contrataram um
arquitecto que foi informado que o terreno destinar-se-ia
a um parque/estação de serviço de auto-caravanas e que
nesse sentido enviou documento à Câmara de ... (facto
36); que sinalizaram o terreno condicionalmente, pois
necessitavam de saber se podiam fazer a sua estação de
serviço para auto-caravanas, conforme consta no contrato
com a ... (facto 37); que, no momento da instalação da
electricidade os técnicos foram também eles informados
que potência necessária deveria prever o fim a que se
destinava o terreno (facto 38).

No entanto, toda esta factualidade apenas serve para


demonstrar que os Réus compradores tinham como
objectivo destinar o terreno a um fim diverso da cultura.
Todavia, não lograram demonstrar que a sua projectada
finalidade seria legalmente admissível. Na verdade, os
Réus compradores não juntaram qualquer documento
passado pela Câmara Municipal de ... sobre o
licenciamento da sua pretensão ou sequer da sua
viabilidade, nomeadamente através da apresentação de
um pedido de informação prévia (PIP).

A possibilidade de afectar um terreno de cultura a uma


finalidade diferente não depende da mera intenção do
proprietário mas de uma decisão dos órgãos
administrativos competentes (entidade regional da reserva
agrícola nacional e município), tomada em função dos
interesses gerais da colectividade e de acordo com os
planos de ordenamento do território. A prova da
viabilidade legal da afectação pretendida é, assim, um
elemento essencial para que o facto impeditivo do direito
de preferência referido na 2ª parte da al. a) do art. 1381°
do CC opere os seus efeitos e esse facto não existe, nem
ficou provado.

Assim, não tendo demonstrado a viabilidade legal de


afectação do prédio adquirido ao concreto objectivo que
lhe pretendiam dar, os Réus compradores não lograram
afastar o direito de preferência da Autora.

III- Decisão:

Nestes termos, acorda-se em revogar o acórdão


recorrido, julgando a acção totalmente procedente.

Custas pelos Réus

Lisboa, 17 de Outubro de 2019

Raimundo Queirós  (Relator)

Assunção Raimundo

Ana Paula Boularot (Vencida nos termos da declaração


de voto que junto)

___________________________

DECLARAÇÃO DE VOTO

Votei vencida o Acórdão, pelas seguintes razões.

A presente Revista, foi interposta e admitida como


excepcional nos termos do artigo 672º, nº1 alínea a), por
estar em causa a apreciação de uma questão jurídica cuja
relevância é claramente necessária para uma melhor
aplicação do direito, isto é, o funcionamento da excepção
aludida no normativo inserto no artigo 1381º, alínea a) do
CCivil.

A problemática solvenda conduz-nos inexoravelmente à


repartição do ónus da prova entre Autora e Réus, como
meio de a dilucidar.

Assim, como princípio básico temos o artigo 342º, nº1 do


CCivil, no qual se dispõe que «Àquele que invocar um
direito cabe fazer prova dos factos constitutivos do direito
alegado.», in casu conjugado com o artigo 1380º, nº1 do
mesmo diploma onde se prevê que «Os proprietários de
terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura,
gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos
de venda, (…) de qualquer dos prédios a quem não seja
proprietário confinante.».

A Autora, aqui Recorrente, arvorando a sua qualidade de


proprietária de terreno confinante com o adquirido pelos
Réus, aqui Recorridos, cuja área é inferior à da unidade
de cultura (apanágio de ambos os prédios), veio exercer o
seu direito de preferência legal, por lhe não ter sido
atempadamente dado conhecimento da venda.

Na contestação, os Réus, além do mais, vieram


excepcionar aquele direito, alegando que o terreno
objecto da compra não se destinava a cultura, mas antes à
instalação de um parque para auto-caravanas, a fim de
fazer funcionar o preceituado no artigo 1381º, alínea a),
obstaculizando, assim, a pretensão formulada pela
Autora.

Quid inde?

Resulta dos autos que os Réus compradores, após a


realização da escritura de compra e venda da propriedade,
fizeram obras de grande vulto para concretização do seu
projecto de parque/estação de serviço para auto-caravanas
(factos 21 a 23); que só compraram o prédio em questão
depois de terem ouvido a Câmara Municipal sobre a sua
pretensão (facto 35); que cerca de quatro meses antes de
terem adquirido o prédio em questão, contrataram um
arquitecto que foi informado que o terreno destinar-se-ia
a um parque/estação de serviço de auto-caravanas e que
nesse sentido enviou documento à Câmara de ... (facto
36); que sinalizaram o terreno condicionalmente, pois
necessitavam de saber se podiam fazer a sua estação de
serviço para auto-caravanas, conforme consta no contrato
com a ... (facto 37); que, no momento da instalação da
electricidade os técnicos foram também eles informados
que potência necessária deveria prever o fim a que se
destinava o terreno (facto 38).

Com base nesta factualidade dada como assente, as


instâncias concluíram que estava preenchida aquela
norma impeditiva, sendo que a tese sufragada no
Acórdão, que fez vencimento, concluiu que «[t]oda esta
factualidade apenas serve para demonstrar que os Réus
compradores tinham como objectivo destinar o terreno a
um fim diverso da cultura. Todavia, não lograram
demonstrar que a sua projectada finalidade seria
legalmente admissível.», tese esta, que sempre s.d.r.o.c.,
não podemos acompanhar, porque «esquece», prima
facie, que a prova da afectação do terreno a fim diverso
do da cultura, pode ser efectuada livremente, acrescendo
ainda que quaisquer autorizações administrativas e
licenciamentos necessários, apenas poderiam ser
solicitados após a compra e venda, sendo que, o destino
do terreno nem sequer tem de constar da escritura de
alienação, nem tão pouco se o mesmo tem a devida
autorização administrativa para o fim projectado, cfr
neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela, Código
Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed, 1984, 276; Henrique
Mesquita, Direito de Preferência, in CJ, XI, 5, 52/53; Ac
TC 106/2003, in www.dgsi.pt.

De outra banda, tendo os Réus excepcionado a


inoperância do direito de preferência por o prédio não se
destinar a cultura, incumbia por seu turno à Autora, alegar
e provar que o mesmo não tinha a apetência para o fim
que os Réus compradores o haviam adquirido e por
existência de algum impedimento legal, o que sempre
poderia ter aduzido em sede de audiência prévia, nos
termos do nº4 do artigo 3º, o que não foi feito como deflui
da acta de tal diligência constante de fls 122 a 124, sendo
certo que sempre se trataria de matéria que estava
incluída no tema de prova respeitante a saber se Autora
tinha ou não direito de preferência no contrato de compra
e venda aludido no artigo 5º da Petição Inicial..

Quer dizer, no meu entendimento, esta circunstância


obstativa da aquisição do direito pelos Réus compradores,
face à respectiva defesa, passou a ser constitutiva do
direito da Autora, sendo que a mesma não logrou fazer
qualquer prova nesse sentido, nem tão pouco alegou
factualidade que a consubstanciasse, em resposta a
produzir naquela audiência, resposta essa que omitiu.

Sempre se acrescenta ex abundanti que como deflui da


matéria dada como provada «[33] - A autora, nos prédios
confinantes, aludidos em 19, ao prédio rústico aludido em
4, possui uma moradia de luxo, com jardins exuberantes e
com uma horta que ocupa cerca de 6% do terreno, sendo
que o terreno de ambos os prédios propriedade da autora,
perfazem mais de 3 hectares; - (artigo 40º da
contestação)» e «[34] - A autora não desenvolve nem se
dedica a qualquer atividade agrícola no prédio aludido em
1; - (artigo 48º da contestação)».

Ora, sendo o fim da norma insíta no artigo 1380º, nº1 do


CCivil, como bem se afirma na decisão de primeiro grau
«[a] promoção do emparcelamento rural de forma a tornar
mais vantajosas as condições de aproveitamento fundiário
das propriedades agrícolas, não se destinando a aquisição
a prosseguir na exploração agrária do terreno, não se vê
qualquer razão para conceder essa preferência aos
proprietários dos prédios confinantes. Tendo este direito
de preferência legal sido instituído como meio de
combater a pulverização da propriedade rústica e de
favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de
prédios vizinhos de modo a formar prédios com área
apropriada a uma maior e melhor produtividade e
rentabilização, esta finalidade deixa de ser perseguida
quando um dos prédios se destine a um fim que não seja a
sua cultura agrícola ou florestal.», não se compreende ou
mal se compreenderia, que se viesse a conceder tal direito
à Autora quando esta nas propriedades confinantes, não
exerce qualquer actividade agrícola, antes nelas possui
«uma moradia de luxo com jardins exuberantes» e apenas
uma «horta» que ocupa 6% do terreno, sendo que esta
utilização afasta a se aquele direito de preferência, tendo
em atenção os fins para que o legislador consagrou o
emparcelamento, cfr neste sentido o Ac STJ de 28 de
Fevereiro de 2008 (Relator Fonseca Ramos), in
www.dgsi.pt.

Confirmaria, pois, a decisão plasmada no Acórdão


recorrido.

(Ana Paula Boularot)

___________________________
[1]
Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Anotação ao artº
1381º, e Henrique Mesquita, Direito de Preferência, Colectânea de
Jurisprudência, Ano XI, Tomo V, 1986.

[2]
Neste entendimento, os acórdãos do STJ de 21-06-1994, processo 085358;
de 4-10-2007, processo 07B2739; de 25-03-2010, processo 186/99; de 06-05-
2010, processo 537/02; 19-02-2013, processo 246/05, todos disponíveis em
www.dgsi.pt; e ainda de 10-10-2017, processo 1522/13.9T8GMR.G1.S2. No
mesmo entendimento Henrique Mesquita, ob. cit. P. 53 e 54.

Você também pode gostar