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Inspeção Predial
Sumário
1. Introdução
2. Classificação da Inspeção Predial
3. Etapas da Inspeção Predial
4. Como deve ser o Laudo da Inspeção Predial
5. Classificação das anomalias e falhas
6. Classificação em nível de criticidade da falha ou anomalia
7. Indicação de prioridades
8. O Registro Fotográfico
9. Periodicidade de Inspeções
10. Principais termos
11. Conclusões
12. Referências
Introdução
Em 2009, o IBAPE/SP fez uma pesquisa de Causa X Efeito para acidentes em edificações
com mais de 10 anos de construída. O resultado atenua a importância de se fazer a
manutenção adequada em edificações com o intuito de se diminuir o colapso e a
deterioração precoce das edificações.
NÍVEL 1
NÍVEL 2
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.
NÍVEL 3
Sendo assim, segue abaixo uma lista dos sistemas a ser analisado pelo inspetor:
A ABNT (2012) e a IBAPE/SP (2012) declaram que o checklist deve orientar a inspeção,
considerando os seguintes quesitos:
Para elaboração do laudo, alguns pontos devem ser abordados de acordo com o IBAPE
(2012):
• Identificação do solicitante;
• Classificação do objeto da inspeção;
• Localização;
• Data da Diligência;
• Descrição Técnica do objeto;
• Tipologia e Padrão Construtivo;
• Utilização e Ocupação;
• Idade da edificação;
• Nível utilizado;
• Documentação solicitada, documentação entregue e documentação analisada;
• Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial;
• As informações gerais consideradas;
• Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados,
descrição e localização das respectivas anomalias e falhas constatadas;
• Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;
• Indicação de prioridade;
• Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas;
• Recomendações técnicas;
• Recomendações gerais e de sustentabilidade;
• Relatório Fotográfico;
• Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
• Data do laudo.
• Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do CREA
ou do CAU;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade
Técnica (RRT).
Além disso, é importante observar os itens citados pelo Código de Processo Civil (CPC),
bem como pela NBR 13752 (ABNT, 1996) listados abaixo, para definir os requisitos
mínimos de um laudo.
A Inspeção Predial pode ser responsável por encontrar uma ou mais patologias nos
edifícios.
Classificação de anomalias
• Endógena
o Proveniente da própria edificação (projetos, materiais e execução)
• Exógena
o Decorrente de fatores externos, ou seja, provocadas por terceiros
• Natural
o Decorrente de fenômenos da natureza
• Funcional
o Degradação por envelhecimento natural dos sistemas construtivos
Classificação de falhas
• Planejamento
o Decorrente de especificações, processos ou periodicidade inadequadas
do plano de manutenção
• Execução
o Proveniente de falha na execução de manutenções e atividades
• Operacional
o Procedimentos inadequados de registro e controle e demais atividades
pertinentes
• Gerencial
o Decorrente da falha ou da falta de controle de qualidade, bem como de
custos dos serviços de manutenção.
Classificação em nível de criticidade da falha ou anomalia
A classificação quanto à criticidade de uma anomalia ou falha deve ser realizada levando
em consideração aspectos técnicos, como probabilidade de causar acidentes, custo de
reparo, grau de deterioração, comprometimento do valor imobiliário e perda do
desempenho desejado.
a) CRÍTICO: risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação;
comprometimento sensível de vida útil.
Como explicam Costa e Zancan (2012), para adequar o método à inspeção predial,
“deve-se atribuir pesos a cada anomalia existente e fazer a multiplicação entre eles
obtendo-se assim, o total de pontos”.
Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2009) propuseram a adaptação do sistema GUT para
manutenção predial, conforme a figura:
Figura 3 – Critérios do grau de risco e pesos referentes a metodologia utilizada para a classificação da ordem de
prioridades das irregularidades
Quanto maior o valor final maior a criticidade e prioridade. Pode-se então facilmente
elencar as prioridades, com menor subjetividade no trabalho.
Esta ordenação servirá para avaliar e auxiliar o plano de manutenção da edificação, bem
como verificar não conformidades concentradas em um sistema, subsistema ou área
específica
O Registro Fotográfico
Com relação à periodicidade em que as inspeções devem ser feitas nas edificações, não
há uma norma oficial que determine tais prazos, porém alguns períodos são
recomendados (CREA-SP, 2018):
• A cada 5 (cinco) anos para edifícios de até 20 (vinte) anos;
• A cada 3 (três) anos para edifícios entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta anos), e,
independentemente da idade para todas as edificações não residenciais;
• A cada 2 (dois) anos, para edificações entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta
anos);
• A cada 1 (um) ano, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos.
Principais Termos
É importante ressaltar que a Inspeção Técnica não é Manutenção, esta tem por objetivo
direcionar a manutenção. Além disso, lembre-se que a deficiência no diagnóstico das
falhas causa retrabalho e gastos desnecessários, sem contar que o problema poderá
ressurgir, agravando a situação e causando prejuízo ainda maior.
Por isso, ambos os serviços (inspeção e manutenção) devem ser feitos por profissionais
capacitados e responsáveis.
Referências
_____. ABNT 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.
CÓIAS, V. Inspeções e ensaios na reabilitação de edifícios. 2 ed. IST Press: Lisboa. 2009.
SENA, Gildeon; LEONI, Matheus; CARIM, Abdala. Patologia das Construções. 1ª Edição.
Salvador: Editora 2B, 2020.