Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

______________________________________________Mantenimiento Hotelero

INGENIERÍA Y GESTIÓN
DEL MANTENIMIENTO HOTELERO

Juan Pablo Agredano Molina
Ingeniero Técnico Industrial
Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento

Mantenimiento Hotelero

1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2

2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3

2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3

2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera………………………………………………….4

3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7

4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8

5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10

6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13

6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14

6.2. Facility Management………………………………………………………………………………………….16

7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18

8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26

8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26

8.2. Mantenimiento Preventivo……………………………………………………………..…………………37

8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………………….………41

8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44

9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46

10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47

Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento 1


1.‐ INTRODUCCIÓN.
Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos
profesionales o de placer, lo que realmente analizamos como
huéspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicación geográfica y
estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios que hemos
utilizado de dicha instalación hotelera. En función de la calidad de
dichos servicios será nuestro grado de satisfacción como huéspedes y
así lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compañeros de
trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de
los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfacción a las
que nos invitan a participar durante las estancias.

Entendiendo ésta reflexión, sólo cabe indicar que la gestión del
mantenimiento de una instalación hotelera, debe encaminarse
ineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotel
para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de
sus servicios para un fin común; buscar la máxima satisfacción del
cliente.

No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de
mantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento de
mantenimiento estará siempre lastrado por ser un centro de costes y
no de producción, por lo que tendremos que ser muy conscientes de
que nos convertiremos en puros gestores técnico‐económicos de los
reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a
dotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos y
económicos que nos va a proporcionar la dirección del hotel
repercutirá directamente en el éxito o el fracaso como gestores del
mantenimiento de nuestra instalación.

Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos
“Mantenimiento”



2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO.

Como en cualquier tipo de edificación susceptible de ser
mantenida, en una instalación hotelera hay una serie de objetivos
inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de
objetivos que se presuponen de antemano y que inevitablemente
formarán parte del día a día de las labores a desarrollar por
Mantenimiento. Dichos objetivos los podríamos englobar en los dos
grupos siguientes:

2.1. Objetivos inherentes a la propia labor de
mantenimiento.

Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de
mantenimiento en cualquier edificación.

- A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos.

Instalaciones eléctricas, hidráulicas, térmicas, climatización,
etc.… y que conforman las arterias del edificio deben ser
periódicamente analizadas con el objetivo de poder prever en que
estado se encuentran para así obrar en consecuencia alargando el
periodo de utilización de las mismas.

- B) Reparación de averías imprevistas y reducción de
tiempos de reparación.

Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de poseer
un alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolución de
las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la
comodidad de los huéspedes.



- C) Conservación de bienes propios del hotel.

Cualquier elemento del hotel de índole constructiva, decorativa
o estética, ya sean solados, vidrios, carpinterías, revestimientos,
mobiliario, moquetas, etc.…, debe mantenerse con igual interés ya que
de su estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción
que nuestros clientes tengan del hotel.

2.2. Objetivos propios de una instalación hotelera.

Sin lugar a dudas son los objetivos más importantes, al menos
desde el punto de vista de la Dirección del Hotel, ya que interfieren
dramáticamente en los balances económicos del mismo.

- A) Bloqueo cero de habitaciones.

Jamás se debe olvidar que un Hotel, entre otros servicios
secundarios, se dedica a vender “estancias” que en definitiva son
habitaciones. Por consiguiente la principal preocupación que
deberemos tener día a día deberá ser que todas las habitaciones se
encuentren en perfecto estado de habitabilidad, ya que ésta es en
primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel.

Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal
de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y
en consecuencia no podrá ser vendida. Las causas más frecuentes de
bloqueo que podemos enumerar son las siguientes:

- Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos, ya que aún
siendo inevitable no suele durar más de 25 minutos. Además
tiene la ventaja de que es algo que el cliente asume como
parte de la estancia en un hotel. No impide la venta de la
habitación puesto que se realiza sobre una habitación ya
“vendida” y no es competencia del departamento de
mantenimiento, por lo que no deberá preocuparnos.



- Redecoración: Se suelen planificar redecoraciones en
temporadas de baja ocupación estacional, por lo que se
pueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso
plantas enteras del Hotel, para así no interferir con otras
habitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la venta
de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal
se puede minimizar el impacto económico negativo resultante
de no poder venderlas. Aunque se implique al Departamento
de Mantenimiento en el proceso de Redecoración, no deberá
preocuparnos en exceso éste tipo de bloqueo, siempre y
cuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por la
Dirección.

- Obras o Reformas: Cambio de moquetas, alfombras, pinturas,
aparatos sanitarios, griferías, unidades de ai/ac incluso
reformas de tabiquería para cambiar morfología de
habitaciones, etc.…. Son responsabilidad de Mantenimiento,
aún así son actuaciones igualmente planificadas y se
realizarán siguiendo las directrices de la Dirección, por lo que
será también un tipo de bloqueo totalmente asumido por la
misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para
reducir el impacto económico correspondiente.

- Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una
habitación que se derive en una orden de trabajo a resolver
por Mantenimiento. Es sin duda el tipo de bloqueo que más
nos debe preocupar por la naturaleza impredecible del
mismo. Averías y Roturas que se produzcan como
consecuencia del uso de las habitaciones y que deberán ser
resueltas en el menor tiempo posible, dándose en numerosas
ocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con la
habitación ocupada, lo que podría derivar incluso al cambio
de habitación del huésped. La eficacia y rapidez con la que
Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un
indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión
del mantenimiento en su hotel.



- Baja ocupación estacional: Casi todo hotel tiene temporadas
de mayor y menor ocupación, por lo que se pueden planificar
bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitaciones
para por ejemplo minimizar consumos energéticos. Al ser
decisión de la Dirección proceder a este tipo de bloqueo,
Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo.

Una vez subsanado el problema causante del bloqueo
procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación.

- B) Control de consumos energéticos.

Dentro del presupuesto económico de una instalación hotelera,
la fracción correspondiente al consumo de energía constituye el
segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal. Al
departamento de mantenimiento corresponderá la labor de analizar
prácticamente a diario la situación del hotel, para poder así, realizar
los cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto
energético con una mejora de los servicios prestados.



3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL PUNTO DE VISTA
DEL MANTENIMIENTO.

Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones
hoteleras, ya sea en función del número de estrellas, de los servicios
que ofrecen, de su ubicación geográfica, etc. pero desde el punto de
vista del mantenimiento de los mismos, únicamente haremos dos
clasificaciones; los hoteles de apertura durante todo el año y los
hoteles de apertura estacional, los cuales llamaremos a partir de ahora
“Hotel Ciudad” y “Hotel Vacacional” independientemente del uso que
cada huésped le quiera dar a cada uno.

Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los días del
año, uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año, por
lo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente más fácil de
realizar en el mismo, ya que labores de reforma, conservación o
cualquier otro tipo de actuación, aparte del mantenimiento correctivo
y conductivo correspondiente, se podrá realizar durante los meses que
el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto
en el booking del mismo.

A pesar de esta gran diferencia, los objetivos a conseguir son
exactamente los mismos para ambos tipos de hoteles, además
comparten procesos de gestión prácticamente similares en lo que se
refiere al día a día de trabajo del propio departamento de
mantenimiento. Por ello y a partir de ahora, en éste estudio no
diferenciaremos clase alguna de hotel, si no que hablaremos de forma
generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor
intrínseca de todo hotel.



4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO.

Como cualquier otro departamento del hotel, Mantenimiento
será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión. Por
otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos
energéticos, ya sea electricidad, gas natural, agua, gasóleo etc.

Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos será el
de intentar no sobrepasarlos bajo ningún concepto e incluso obtener
beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos,
claro está, sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a
nuestra instalación hotelera. La defensa de dichos presupuestos es una
ardua labor, ya que en la mayoría de los casos se le suelen exigir a
dichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cuales
no han sido dotados.

Mientras que el presupuesto del departamento de
mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia, el
de consumos energéticos está dotado de cierta flexibilidad según el
tipo de hotel y de su uso. Por ejemplo un hotel que disponga de salones
para actos sociales, congresos, reuniones, etc. tendrá un mayor gasto
energético cuanto más eventos sea capaz de congregar.

Los presupuestos en mantenimiento y consumos energéticos
respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes

Mantenimiento 3 ‐ 4%
Energía 5 %

Por otro lado el ratio de gasto en mantenimiento por habitación
suele oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de
hotel.



Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar a
Mantenimiento. Se trata del presupuesto para mejora de instalaciones
y que suele rondar el 3% del total. Éste presupuesto se destina en
mayor parte a obras de reforma, implantación de nuevos servicios en
el hotel, sustitución de mobiliario defectuoso, etc.



5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO.

Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento, las labores a
desempeñar por el responsable primero del departamento serán, entre
otras, las siguientes.

1.‐ Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento, elevándolo a la
Gerencia del Hotel para su posterior aprobación.

2.‐ Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento
trazado e informar a la Gerencia del los mismos.

3.‐ Coordinar los cursos de capacitación de seguridad para todo el
personal del departamento, junto con el departamento de Recursos
Humanos según la política definida.

4.‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los
distintos departamentos.

5.‐ Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la
edificación y de los mecanismos de prevención.

6.‐ Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier índole
que deban efectuarse en las habitaciones.

7.‐ Coordinar con Recepción la disponibilidad de habitaciones para
efectuar las tareas de mantenimiento.

8.‐ Asesorar al Departamento de Compras, en la adquisición de
productos y repuestos relacionados con su área.

9.‐ Solicitar la provisión de materiales al Sector Compras con la
autorización pertinente.



10.‐ Efectuar compras de urgencia hasta un valor máximo de coste
definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.

11.‐ Administrar el taller de herramientas y almacén de repuestos,
responsabilizándose del stock, las compras, su conservación y
limpieza.

12.‐ Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse en
habitaciones, salones o espacios comunes.

13.‐ Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedores
externos.

14.‐ Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumos
energéticos.

15.‐ Analizar los tiempos requeridos para ejecutar las distintas
órdenes de trabajo que se generen.

16.‐ Velar por la aplicación de la política de atención al cliente que
compete a su sector.

17.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento,
ya sea cumplimentación de documentación relativa a calidad,
facturación, etc.…

18.‐ Composición los turnos, actividades y tiempos del personal a cargo
del departamento.

19.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según
la política definida.

20.‐ Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones y
gerencias del nivel superior.



21.‐ Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General
del Hotel para la confección del presupuesto de la Compañía.

22.‐ Evaluar y justificar los desvíos resultantes del control
presupuestario.

23.‐ Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento de
maquinarias.

24.‐ Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes,
evaluando su duración, volumen de trabajo, distribución de
actividades, etc. y estudiar los desvíos del Plan Anual.

25.‐ Efectuar periódicamente informes de tareas realizadas y su
programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel.

26.‐ Controlar el correcto funcionamiento de los equipos e
instalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con los
proveedores de servicios externos.

27.‐ Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua
programadas para cada sector del hotel.

28.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos, techos y
paredes como ser: pintura, empapelado, tratamiento de maderas,
yesería, etc. aprobadas por la Dirección.

29.‐ Resolver las urgencias de electricidad, fontanería, calefacción, aire
acondicionado.

30.‐ Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana
correspondiente.



6.‐ MODELOS DE GESTIÓN.

Dos son los modelos más comunes de gestión del mantenimiento
en una instalación hotelera, la Autogestión y el Facility Management, y
cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se
basa en gestionar internamente y con recursos propios del hotel todas
las labores que sean responsabilidad de Mantenimiento, el Facility
Management consiste en externalizar mediante la contratación de una
empresa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor.

No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más
idóneo para cada tipo de instalación hotelera. Grandes cadenas
hoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente por
cualquiera de los dos modelos, atendiendo a parámetros puramente
económicos, de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar
un modelo u otro. De igual manera las pequeñas instalaciones
hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de
su capacidad para autogestionarse o no.



6.1. Autogestión.

El modelo de Autogestión para el caso de una gran instalación
hotelera necesita un mayor número de personas integradas en
Mantenimiento y con una estructura piramidal que podría ser la
siguiente:

Jefe de

Mantenimiento

Encargado
Administrativo

Operaciones Departamento

Personal Técnico Operarios

Electricista Frigorista Jardineros Albañiles

Fontanero Técnico Piscineros Carpinteros
Telecomunicación

Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente



Atendiendo a este modelo, el Jefe de Mantenimiento es el
encargado de la organización a todos los niveles de las actuaciones del
departamento, desde la gestión de los contratos técnico legales,
subcontrataciones de oficios, gestión de las ordenes de trabajo,
elaboración de informes, planes de mantenimiento, y demás funciones
descritas en apartados anteriores, y sobre todo sin delegar
prácticamente ninguna gestión propia de su departamento a empresas
ajenas al hotel. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio
o compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimiento
desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a
su departamento, mientras que con el apoyo del Encargado de
Mantenimiento desarrolla todo el aspecto técnico y operativo del
mismo.

Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema
encontramos las siguientes.

- Autosuficiencia total del departamento.
- Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente.
- Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de
personal propio cualificado.

- La carga de trabajo sobre el Jefe de Mantenimiento es muy
grande.
- Asunción de gran responsabilidad al no delegar ninguna
acción.
- Gestión a veces complicada de los recursos humanos del
departamento.

En definitiva podríamos concluir que si nos consideramos
buenos gestores tanto a nivel técnico como administrativo, y además
tenemos una buena dotación de personal en el departamento, es un
método rentable de gestión, ya que evitamos a inclusión de un
elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que
de esta manera nos ahorramos.



6.2. Facility Management.

El Facility Management simplifica drásticamente la labor de
Mantenimiento, ya que se puede llegar a externalizar prácticamente
todo el departamento a excepción de la figura del Jefe de
Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar
con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios.

Con un servicio de facilities contratado, podemos planificar todas
las tareas preventivas de mantenimiento, así como el desarrollo y
control de todos los contratos técnico legales, incluso nos gestionarán
toda la documentación generada por ellos mismos, ya sean check lists
preventivos, registros del GMAO, aperturas y cierres de ordenes de
trabajo, etc... De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse
más en la gestión económica de su departamento, que al fin y al cabo y
teniendo en cuenta que inicialmente definimos éste departamento
como un centro de costes, es uno de los aspectos más relevantes
dentro de la propia gestión del departamento y sobre la cual la
Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo.

Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema
de gestión destacamos las siguientes.

- Un único interlocutor al tener una sola subcontrata.
- Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento.
- Reducción de los costes de personal del departamento.
- Diversificación de responsabilidades.
- Económicamente menos rentable.
- Subcontratación en cadena de servicios por parte de la
empresa de Facilities.
- Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haber
personal fijo en el centro de trabajo.

En consecuencia, si el factor económico no es un handicap (que si
lo suele ser), o si queremos simplificar la labor de mantenimiento de
forma drástica para poder centrarnos en otros menesteres, el Facility



Management es la solución idónea. Por ejemplo en un pequeña
instalación hotelera rural, en la que el dueño del hotel sea el gerente, el
jefe de mantenimiento, el recepcionista, jefe de cocina etc., y se
encargue de la gestión del hotel a todos los niveles, el Facility
Management puede resultar un gran alivio por anular directamente
cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento, aunque
ello suponga un esfuerzo económico adicional.



7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS.

A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente,
unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a la
categoría del hotel y que están directamente relacionadas con el
consumo energético y de agua, ya sean condiciones de climatización,
iluminación, servicios derivados de restauración, agua caliente
sanitaria, etc. Por tanto será imprescindible que exista un cierto
equilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumos
energéticos e hídricos y el gasto económico que suponen dichos
consumos. De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro
energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios.

Mantenimiento, como órgano gestor de los consumos
energéticos e hídricos del hotel, sobre todo a nivel económico, deberá
contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener
los siguientes resultados:

- Conseguir una reducción en el consumo energético y de los
costes hídricos del hotel.
- Menor coste de operación y mantenimiento alargándose la
vida útil de los equipos.



- Mejorar la eficiencia energética adecuándose a la normativa
vigente.
- Mejora de la imagen del hotel, potenciando su sensibilización
con el medio ambiente, así como una reducción de las
emisiones de CO2, conseguidas tras la implantación de las
diferentes medidas.
- Mayor confort para clientes, incrementándose su nivel de
satisfacción.
- Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor, así
como el uso de energías renovables disponibles a su alcance.

Para llegar a este fin, realizar un estudio de auditoria o gestión
energética va a permitir conocer el estado de las instalaciones y las
posibilidades de mejora de las mismas, sustentándonos en una serie de
pilares fundamentales que se exponen a continuación:

- Introducción y/o aumento en la utilización de fuentes de
energía renovables.
- Sustitución de fuentes de energía obsoletas o con sistemas de
funcionamiento de baja eficiencia.
- Estudio detallado de las edificaciones, prestando especial
atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos.
- Estudio de las instalaciones y equipos existentes, realizando
mediciones y registros de sus parámetros principales de
funcionamiento.
- Evaluación de los parámetros térmicos, eléctricos y, también
de confort, de la instalación hotelera.
- Correcta gestión de residuos y posible aprovechamiento de
los mismos.
- Análisis del entorno ambiental, introduciendo soluciones de
arquitectura e ingeniería bioclimática.
- Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción
de energía.
- Análisis económico de las soluciones propuestas así como del
ahorro energético y monetario conseguido.



A tal efecto, los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los
siguientes:

Edificación en general

• Antigüedad de las edificaciones.
• Tipo y orientación de los edificios.
o Estudio de los planos para conocer superficies (m2) y
alturas
• (m) de las plantas de los edificios.
• Estudio de los cerramientos exteriores y sus aislamientos,
mediante el cálculo de su transmitancia.
• Análisis de las superficies acristaladas, estudiando las
características de los vidrios y marcos utilizados y su
comportamiento térmico.
• Inspección de los posibles puentes térmicos que puedan dar
lugar a condensaciones.
• Análisis de puertas de acceso, zonas de carga, muelles y, en
general, cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida
térmica en invierno o una ganancia térmica en verano.

Instalaciones Mecánicas

• Estudio de los planos existentes y descripción general de la
instalación.
• Estado aparente de la instalación e impresión sobre el
mantenimiento realizado.
• Datos técnicos de las placas y del fabricante.
• Realización de controles sobre tensión de funcionamiento,
consumos, etc.
• Petición de información sobre posibles anomalías detectadas
durante la vida en servicio de la instalación.

Instalaciones de Calefacción

• Planos de instalaciones existentes.
• Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).



• Análisis de la sala técnica o de calderas, superficie y estado de
conservación.
• Datos del estado general de la instalación (equipos, aislamientos,
tuberías) y del mantenimiento realizado.
• Estudio de los equipos productores de calor:
• Analizar si los equipos son únicamente para producción de
calefacción, o también para producción de A.C.S.
• Recabar información sobre el tipo de equipo, año de fabricación,
características técnicas, rendimiento nominal y fabricante.
• Conocer la temperatura de producción.
• Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones
que se estimen oportunas.
• Análisis del tipo de instalación terminal, incluyendo la naturaleza
y el tipo de los equipos emisores de calor.
• Estudio de las distribuciones de agua y aire.
• Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias.
• Datos sobre chimeneas, recuperadores de calor, bombas de
circulación, sistemas de regulación automática, equipos de apoyo
eléctricos, etc.
• Análisis de la zonificación existente.

Instalaciones de Refrigeración

• Habitualmente, el sistema de refrigeración va unido al de
calefacción, llevándose a cabo un estudio del sistema de
climatización global. No obstante, los aspectos a tratar en este
apartado serían:
• Planos de instalaciones existentes.
• Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales.
• Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).
• Estado de funcionamiento y conservación de las torres de
refrigeración y grupos enfriadores de agua.
• Datos del estado general de la instalación (equipos, aislamientos,
tuberías) y del mantenimiento realizado.



• Estudio del equipo generador de frío:

• Análisis de la naturaleza y tipo del equipo, obteniendo
información sobre año de fabricación, características técnicas,
rendimiento nominal y fabricante. (Especial atención si existen
bombas de calor: analizar su estado y C.O.P.).
• Estudio del rendimiento real de los equipos realizando las
mediciones que se consideren oportunas.
• Análisis del tipo de instalación terminal, incluyendo la naturaleza
y el tipo de los equipos climatizadores.
• Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración.
• Estudio de los equipos distribuidores de agua fría, prestando
especial interés a su potencia eléctrica.
• Toma de datos de los climatizadores, analizando su estado y
funcionamiento, caudales de aire, ventiladores, baterías de frío y
de calor, humidificadores, equipo de ciclo economizador (free‐
cooling).
• Estudio del estado de conservación de los fancoils.
• Tipo de distribución de los fluidos térmicos en las diversas
zonas.
• Análisis de la zonificación existente.

Instalaciones de Iluminación

• Dimensiones de los espacios iluminados.
• Planos de las instalaciones y los circuitos eléctricos de
alumbrado.
• Ubicación y altura de los puntos de luz.
• Tensión y factor de potencia.

• Número de luminarias y estudio del tipo y las características
técnicas de las mismas, prestando especial atención a su
potencia.
• Estudio de sistemas de regulación de encendido.
• Mediciones de los niveles lumínicos.
• Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de
limpieza de luminarias y lámparas.



• Características del alumbrado fluorescente:
• Número, composición y distribución de luminarias.
• Altura de techo y ubicación de luminarias.
• Estudio del tipo de tubos, potencia, color de luz y fabricante.
• Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados.
• Estudio sobre el tipo de reactancia, balasto y sistema de
regulación.
• Análisis sobre regulación: potenciómetro, sensor de iluminación,
etc.

Alumbrado Exterior

• Análisis de las distintas zonas a iluminar.
• Estudio del alumbrado existente, analizando los distintos niveles
de iluminación.
• Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica.

Consumos hídricos.

• Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras
con piscinas, balnearios, spa’s y servicios similares. Se deberán
estudiar los siguientes extremos:
• Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo.
• Estudio de los equipos productores de agua caliente sanitaria
(A.C.S.).
• Estudio de climatización de piscinas.
• Distribución actual del consumo y almacenamiento.
• Estudio de la red de distribución en busca de fugas.
• Análisis de las necesidades reales de consumo.
• Estudio de sistemas ahorradores de agua.

Sistemas especiales

Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas y
ofertadas dentro del ámbito hotelero, puede ser altamente interesante



analizar una serie de sistemas además de los ya enunciados. A
continuación, se enumeran algunos a simple modo de ejemplo, siendo
el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de
estudio en su proyecto.

En cocinas:

• Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas.
• Análisis de los tipos de hornos empleados, así como de los
equipos lavavajillas.
• Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción.

En lavanderías:

• Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras.
• Estudio de los niveles de humedad relativa.

En salas de celebraciones, conferencias o multimedia:

• Análisis de ordenadores, proyectores, monitores, sistemas de
sonido e iluminación y demás equipos susceptibles de uso en
ellas.
• Estudio de los equipos de ventilación forzada.

Una vez conseguida la relación de datos anteriormente
descrita, se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la
situación real de la instalación hotelera en su conjunto.
Tal y como se ha podido ver, dada la diversidad de campos de
actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos
en el proceso de auditoria energética, es conveniente contar en el
equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos, o
bien tener un asesoramiento externo en estos puntos.

No obstante, el estudio de posibles acciones y soluciones y la
posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno
de los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y



global de toda la instalación hotelera tanto desde el punto de vista
físico y energético como del estado en sí de la instalación



8.‐ TIPOS DE MANTENIMIENTO APLICADOS.

A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una
instalación hotelera, el método de trabajo más eficiente pasa por una
conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a
las instalaciones hoteleras en general y que son:

- Mantenimiento Técnico Legal.
- Mantenimiento Preventivo.
- Mantenimiento Conductivo.
- Mantenimiento Correctivo.

8.1. Mantenimiento Técnico Legal.

Como cualquier otra actividad técnica, el mantenimiento está
sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por
diferentes poderes legislativos, administraciones e instituciones, y a
través de Leyes, Reales Decretos, Instrucciones, Ordenanzas, etc... en
áreas tan diversas como la edificación, electricidad, calefacción,
ascensores o cualquier área técnica en general.

Podría definirse al Mantenimiento Técnico Legal como al
conjunto de actividades de gestión de mantenimiento, mínimas
obligatorias a realizar por estar contempladas en algún precepto
legislativo, y que incluyen documentación administrativa, control y
supervisión de las condiciones mínimas de seguridad de las
instalaciones, equipos y medio ambiente por órganos competentes.

En definitiva, se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio
con el fin de obtener un resultado “favorable” de las inspecciones
obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las
instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el
Reglamento de aplicación correspondiente.

Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio,
podrían ser las siguientes:



8.1.1 Legalización de establecimientos industriales.

Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula el
procedimiento para la instalación, ampliación, traslado y puesta en
servicio de establecimientos industriales.
En concreto, según la Orden de 27 de mayo de 2005 en su
artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de
legalización los certificados de Organismo de Control o Técnico
Competente, indicando que las instalaciones del establecimiento
(eléctrica, equipos a presión, máquinas de trabajo, etc...) están
legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias
con resultado favorable.
8.1.2 Instalaciones eléctricas de baja tensión.
Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Real Decreto
842/2002 de 2de agosto de 2002.
Inspecciones Iniciales.
- Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una
potencia instalada a 100Kw.
- Locales de pública concurrencia.
- Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto
garajes de menos de 25 plazas.
- Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.
- Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.
- Quirófanos y salas de intervención.
- Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada
superior a 5KW.
Inspecciones Periódicas cada 5 años.
- Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una
potencia instalada a 100Kw.
- Locales de pública concurrencia.
- Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto
garajes de menos de 25 plazas.
- Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.
- Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.



- Quirófanos y salas de intervención.
- Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada
superior a 5KW.
- Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de
potencia total instalada superior a 100KW.
Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de
Inspecciones Periódicas de las instalaciones eléctricas de Baja
Tensión.
- Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a

inspección periódica cada 5 años según REBT. Plazos
máximos:
• Instalaciones con antigüedad igual o superior a 15
años: 18 de septiembre de 2007.
• Instalaciones con antigüedad inferior a 15 años: 18
de septiembre de 2008.
- Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a
inspección periódica cada 10 años según REBT. Plazos máximos:
• Edificios con antigüedad superior a 20 años: 18 de
septiembre de 2009.
• Edificios con antigüedad entre 7 y 20 años: 18 de
septiembre de 2011.
• Edificios con antigüedad inferior a 7años: 18 de
septiembre de 2013.



8.1.3 Instalaciones eléctricas de alta tensión.

Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985.

• Centrales eléctricas, sub estaciones y centros de
transformación.
Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión.
Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre.
• Líneas aéreas privadas hasta 30kV.
8.1.4 Ascensores y montacargas.
Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutención. Real

Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre. ITC MIEAEM1. Orden 19 de
diciembre de 1985.
Inspecciones Periódicas.
• Edificios industriales antes de cada montaje.
• Una inspección después de cada montaje.
• Grúas monobloc de entre 15 y 170 kN.m, pasarán una
inspección cada dos años.
• Ascensores instalados en edificios industriales y
lugares de pública concurrencia cada dos años.
• Ascensores instalados en edificios de más de veinte
viviendas o con más de cuatro plantas servidas cada
cuatro años. Ascensores instalados en edificios no
incluidos en los apartados anteriores cada seis años.
8.1.5 Máquinas herramientas, instalaciones de máquinas.
Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio, sobre disposiciones

mínimas de seguridad y salud para la utilización por los equipos de
trabajo.



Inspección Inicial, Certificado de Adecuación.
• Maquinas herramientas, maquinas para movimiento
de tierras, máquinas móviles, los equipos a presión,
los equipos de soldadura, los compresores, las
herramientas portátiles, las herramientas manuales,
las instalaciones compuestas por una asociación de
máquinas que funcionen independientemente, etc. Se
someterán a una comprobación inicial tras su
instalación y antes de su puesta en marcha por
primera vez, para comprobar la adecuación de los
anexos I y II.
Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre, modificado por

Real Decreto 56/1995 de 20 de enero, por la que se dictan las
disposiciones de aplicación de las directiva del consejo 89/392/CE.
Procedimiento para la certificación de conformidad de máquinas de
nueva construcción.
• Se aplica a las máquinas, entendiendo por máquina un
conjunto de piezas u órganos unidos entre sí, de los
cuales uno por lo menos habrá de ser móvil y, en su
caso, de órganos de accionamiento, circuitos de
mando y de potencia, u otros, asociados de forma
solidaria para una aplicación determinada, en
particular para la transformación, tratamiento,
desplazamiento y acondicionamiento de un material.

Declaración CE de Conformidad.
• Procedimiento por el que el fabricante o su
representante establecido en la Comunidad, declara
que la máquina comercializada satisface a todos los
requisitos esenciales de seguridad y salud
correspondientes.
Examen CE de tipo.
• Procedimiento por el que un Organismo de Control
comprueba y certifica que el modelo de una máquina
cumple las disposiciones correspondientes del Real



Decreto 56/1995.
8.1.6 Calderas, Economizadores, Precalentadores, Sobre ‐

calentadores y Recalentadores.
Reglamento de Equipos a Presión. Real Decreto 2060/2008 de

12 de diciembre. ITC EP‐1.
Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo
de control autorizado.
Inspección anual de nivel A realizar por fabricante o empresa
instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos.
Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa
instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos.
Inspección sextenal de nivel C por Organismo de Control
Autorizado.
• Inspecciones periódicas de calderas de recuperación
de lejías negras.
Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o

empresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios técnicos y
humanos. Inspección trienal de nivel C por Organismo de Control
Autorizado.
8.1.7 Recipientes a presión transportables.

12 de diciembre .ITC EP6.
Inspecciones periódicas por OCA según lo establecido por el
artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los
Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998.
Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga.



8.1.8 Recipientes diversos sometidos a presión.

12 de diciembre. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u
organismo de control autorizado. Inspección de recipientes
categorizados según el artículo 3.2 del Real Decreto 769/1999 y los
cuadros 1, 2, 3 y 4 del anexo II del mismo.
NIVEL DE
CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO
INSPECCION
I‐2 y II‐2 I‐1,II‐1,III‐2 y IV‐2 III‐1 y IV‐1
Empresa instaladora 4 Empresa instaladora 3 Empresa instaladora 2
NIVEL A
años años años
NIVEL B OCA 8 años OCA 6 años OCA 4 años
NIVEL C No obligatorio OCA 12 años OCA 12 años
8.1.9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia

instalación.

Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Real Decreto
2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIE IP‐03. Real Decreto
1427/1997 de 15 de septiembre de 1997. Real Decreto 1523/1999 de
1 de octubre de 1999.
Revisiones, Pruebas Periódicas e Inspección.
• Instalaciones que no requieren proyecto. Revisión
cada 10 años.
• Instalaciones que requieren proyecto. Revisión cada
5 años.
• Prueba de estanqueidad de los tanques con producto.
Cada 5 años.
• Prueba de estanqueidad de los tanques de vacío,
limpios y desgasificados. Cada 10 años.
• Prueba de estanqueidad de tuberías. Sucesivas cada
5 años.



• Instalaciones que requieren proyecto. Inspección
cada 10 años.
8.1.10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos.
Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Real Decreto

2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIEIP 04. Real Decreto
2201/1995 de 28 de diciembre de 1995. Real Decreto 1523/1999 de 1
de octubre de 1999.
Revisiones, Pruebas Periódicas e Inspección.
• Instalaciones que no requieren proyecto. Revisión
cada 10 años.
• Instalaciones que requieren proyecto. Revisión cada
5años.
• Prueba de estanqueidad de los tanques con
producto. Cada 5 años.
• Prueba de estanqueidad de los tanques, vaciado,
limpieza y desgasificado. Cada 5 años.
• Prueba de estanquidad de tuberías. Primera a los 10
años.
• Prueba de estanqueidad de tuberías. Sucesivas cada
5 años.
• Instalaciones que requieren proyecto. Inspección
cada 10 años.

8.1.11 Almacenamiento de líquidos inflamables.
Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. R.
Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ‐01.
Inspección Inicial para instalaciones que no requieren
proyecto.
Inspección Periódica cada 5 años.
8.1.12 Almacenamiento de cloro.



Inspección Inicial, instalaciones que no requieren proyecto.
Inspección Periódica, cada 5 años. Revisión Periódica, cada 2
años.
8.1.13 Almacenamiento de botellas y botellones.
Inspección Periódica, cada5años.
8.1.14 Almacenamiento de líquidos corrosivos.
Inspección Periódica, cada 5 años. Revisión Periódica,
anualmente.
8.1.15 Almacenamiento de líquidos tóxicos.
Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC, para instalaciones
existentes.
Inspección Periódica, cada 5 años.
Revisión Periódica de acuerdo con el Art.33 de la ITC.



8.1.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrógeno,
adónico con alto contenido en nitrógeno.
Revisión Anual.
Inspecciones periódicas cada 5 años.
8.1.15 Instalaciones térmicas en edificación.
Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia
o en construcción antes de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998. Real
Decreto 1218/2002.

Inspecciones Periódicas a discreción del administrador.
Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia
o en construcción después de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998.
Real Decreto1218/2002.
Inspecciones iniciales a discreción de la Administración.
Inspecciones periódicas de generadores de calor.
Inspecciones a generadores de frío a requerimiento del
calendario de la Comunidad Autónoma.
Inspecciones a la instalación completa a los 15 años.
8.1.16 Instalaciones contra incendios.
Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los

Establecimientos Industriales. R. Decreto 2267/2004 de 3 de
diciembre.
Inspecciones Periódicas cada 2, 3 y 5 años.
• Instalaciones industriales, almacenamientos
industriales, talleres de reparación y los
establecimientos de vehículos destinados al servicio
de transporte de personas y transporte de



mercancías, los servicios auxiliares o
complementarios de las actividades mencionadas
anteriormente.

8.1.17 Vehículos para el transporte de mercancías perecederas.
Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía
Perecedera (ATP).
Inspección Inicial.
• Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3años.
• Vehículo posterior al 13/12/86: 3años.
8.1.18 Seguridad para instalaciones frigoríficas.
Instalaciones frigoríficas en edificios institucionales y pública
concurrencia. Real Decreto 3099/1997.
Inspección Periódica.
• Cada 10 años elementos de seguridad.
• Pruebas de presión al menos una vez al año.
Resto de instalaciones. Real Decreto 3099/1997.
• Cada 10 años elementos de seguridad.
• Pruebas de presión al menos una vez al año.
8.1.19 Contaminación medioambiental.
Contaminación atmosférica.
• Inspecciones reglamentarias de emisiones

atmosféricas según Decreto 74/96, Reglamento de
Calidad del Aire (Andalucía) cada 2 ,3 ó 5 años
(Grupo A, B o C respectivamente).



8.2. Mantenimiento Preventivo.

Para cada equipo o instalación existentes en el hotel se
establecerán un conjunto de trabajos que compondrán su plan de
mantenimiento preventivo. Estos trabajos serán lanzados:
• Con una periodicidad determinada (según la

frecuencia que se le asigne).
• Sólo una vez.
• Un número determinado de veces (también según la

frecuencia que se les asigne).
• Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces

que actúe un mecanismo, cada 500 horas de
funcionamiento, cuando la temperatura alcance un
valor determinado, etc.).
Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un

tratamiento aparte que se explicará más adelante. En cada uno de
estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá:
• El código de la gama.
• El equipo al que se refiere.
• La descripción del trabajo a realizar.
• La persona o personas que tienen que realizar el

trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a
cada uno de ellos.
• Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes,
desplazamientos, etc.).
• La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente, normal y

baja, establecido en el fichero correspondiente).



• El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno,
preventivo externo, modificativo interno, etc.,
establecido en el fichero correspondiente).
• El departamento del que depende el trabajo.
• El centro de costes al que se asigna el trabajo.
• La periodicidad según un calendario de días, semanas,
meses, años.
• La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo.
• El tipo de días en que se cuenta la programación: días
laborables o días naturales.
• Si hay que tener en cuenta o no los días festivos
(habrá que definir previamente dichas festividades).
• Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y
relaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no la
fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse,
por ejemplo, cada cinco días, habrá de variar o no la
próxima fecha en que se realice el trabajo en función
de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado
en un día; para distintas reglas existen tareas que
anulan a otras, así una revisión general que se realiza
cada seis meses anulará a la revisión parcial
correspondiente que se realiza cada mes.
• Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo.
A cada trabajo de mantenimiento preventivo, igual que a las

fichas de los equipos, se le podrán asociar documentos de texto de
cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas.
Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un
horizonte determinado (ejemplo, para los próximos tres meses), las
órdenes de trabajo asociadas a esa gama, y también todas las gamas o
trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre



el que estamos trabajando.
Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un

tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de
trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se
haga lo más rápidamente posible. Así, habrá un botón específico para
lanzar trabajos no planificados, en el que aparezca una pantalla en la
que se deberá definir el equipo a reparar y la persona que ha de
realizar la reparación, pudiéndose rellenar otros datos, si fuera
necesario, con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo.
También existirá una funcionalidad que permita emitir y

completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecución del
mismo, por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de
avería.
El diseño de las órdenes de trabajo que salen impresas será
definible por el usuario de forma análoga a como se definen las
plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones. Así
se irán escogiendo campos de la base de datos para configurar la
orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos
como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento, nº de
orden de trabajo, equipo a mantener con su código correspondiente,
descripción del trabajo a realizar, personal que tiene que llevarlo a
cabo, etc. También deberá haber espacio para que los operarios
completen la orden de trabajo: comentarios, tiempo trabajado y
repuestos utilizados, fundamentalmente.
A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo
en el que se recogen los procesos que intervienen en el desarrollo de
una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo.



Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.



8.3. Mantenimiento Conductivo.

Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de forma
rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel.
Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios para
asegurarnos en cada momento de que los elementos de la instalación
se encuentran operativos.

En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondas
periódicas por los cuadros, elementos de control, situación donde se
encuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto
técnicas como normales. Durante las rondas se van observando las
deficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismas
por orden de importancia.

El comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe de
Mantenimiento podría ser el siguiente:

• Ver el booking del hotel: tarea imprescindible para
identificar qué habitaciones tenemos bloqueadas por
averías. De esta forma podemos planificar las reparaciones
necesarias para desbloquearlas.

• Ver actividades planificadas en las salas de eventos: si
disponemos en el hotel de salones, para congresos,
exposiciones, celebraciones u otros eventos, deberemos
asegurarnos a de que dichos salones se encuentren en
perfecto estado, tanto a nivel de climatización, iluminación,
mobiliario adecuado al evento, etc.

• Análisis de consumos energéticos: examinamos en este
punto si han existido durante el día anterior excesos
injustificados en los consumos eléctricos, hídricos, de
gasóleo, etc.… para que en caso de haberse producido
dichos excesos, podamos identificar la fuente origen del
exceso de consumo e intentar corregirlo.



• Planificación de los mantenimientos: Análisis de los planes
de mantenimiento técnico‐legal y preventivo para ver si
durante el día se debe realizar alguna acción, y en
consecuencia verificar que se va a realizar.

• Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban
a continuación los parámetros de funcionamiento de las
instalaciones más importantes del hotel, ya sea por la
peligrosidad de que dichos parámetros estén fuera de un
rango determinado, por cuestiones estéticas o por
cuestiones de confort de los clientes. La forma mas sencilla
de afrontar esta tarea diaria es la confección de listas de
control o “check list” para asegurarnos que tomamos todos
los datos y que nada se nos queda atrás. Un ejemplo de los
parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación
hotelera podrían ser los siguientes;

Por peligrosidad

- Toma de muestras para análisis de legionela.
- Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y
spa’s.
- Lectura de temperaturas en cámaras frigoríficas de
almacenamiento de comida.
- Funcionamiento correcto de los ascensores.
- Niveles de sal, cloro y dureza del agua en caso de tener
descalcificadotes o potabilizadores de aguas.
- Presiones de grupos de suministro de agua potable.
- Presiones de grupos de contraincéndios.
- Inspección visual de depósitos de almacenamiento de
combustibles.
- Estado despejado de las salidas de emergencia.



Por cuestiones estéticas

- Análisis de iluminación, mobiliario, limpieza y aspecto
general de zona de recepción, restaurantes y zonas
comunes habitables del hotel.
- Análisis de iluminación de luminosos corporativos del
hotel e iluminaciones exteriores.

Por cuestiones de confort

- Toma de temperaturas de climatización en recepción,
restaurantes y demás zonas comunes habitables del
hotel.



8.4. Mantenimiento Correctivo.

Como en cualquier otro tipo de edificación, un hotel sufre el
desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado del
mismo. En consecuencia, y debido dicho desgaste se producirán
regularmente numerosas averías en las instalaciones, roturas de
mobiliario y carpinterías de madera y metálicas, desperfectos en
moquetas y cortinas, etc. Cuanto mejor sea el pan de mantenimiento
preventivo que dispongamos, menor será el mantenimiento correctivo
a realizar, pero tendremos que tener en cuenta que nunca nos
libraremos de realizar correctivos.

La manera de afrontar dichas averías y la celeridad con la que
seamos capaces se subsanarlas vendrá en parte condicionada al
modelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel, ya sea el de
Autogestión o el Facility Management.

El disponer de personal propio para realizar el mantenimiento
correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones
correctivas. Además si incluimos un sistema informatizado de
comunicación de averías mediante PDA’s, el operario en tiempo real
será capaz de recibir órdenes de trabajo instantáneamente y en
consecuencia minimizar así los tiempos de actuación.

En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos
modelos de gestión de órdenes de trabajos correctivas, desde su
apertura, pasando por analizar su prioridad para determinar si la
corrección debe ser instantánea, si se ejecuta con personal propio o si
hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo.

Terminada la reparación deberá registrarse en el documento
“Registro de Mantenimiento” para establecer un historial de
reparaciones con el fin de detectar los elementos que más
frecuentemente se averían para aconsejar su sustitución y disminuir
así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho
elemento.



Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.



9.‐ CONCLUSIONES.

En definitiva todo el proceso de mantenimiento en una
instalación hotelera está encaminado inevitablemente a asegurar la
calidad y confort de las estancias, así como la plena satisfacción de los
huéspedes. Un huésped satisfecho se convierte en un cliente regular
que en condiciones normales elegirá de nuevo nuestro hotel en
próximas estancias.
La ardua tarea que nos ocupa estará bien desarrollada si
conseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz, rentable e
invisible a ojos de los huéspedes. De esta manera la dirección del hotel
deberá reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar a
Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer
su trabajo con mayor éxito.



10.‐ BIBLIOGRAFÍA.

- Gestión de mantenimiento de activos hoteleros. D. José María Gonzalez Valls.
- Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero. D. Hector García.
- Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida. D. Raul Prando.
- Organización y Gestión Integral del Mantenimiento. D. Santiago García Garrido.
- Documentación Diversa de la zona de Notas Técnicas de la Web de la Sevilla.
- Guía de auditorias energéticas en el sector hotelero de la Comunidad de
Madrid.
- Documento Técnico nº4 Inspecciones obligatorias. Mansera.


Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

______________________________________________Mantenimiento Hotelero

- Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas a

Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutención. Real

Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio, sobre disposiciones

Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre, modificado por

8.1.6 Calderas, Economizadores, Precalentadores, Sobre ‐

Reglamento de Equipos a Presión. Real Decreto 2060/2008 de

Inspección anual de nivel A y B a realizar por fabricante o

8.1.9 Instalaciones petrolíferas para consumo en la propia

Reglamento de Instalaciones petrolíferas. Real Decreto

Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los

• Inspecciones reglamentarias de emisiones

• Con una periodicidad determinada (según la

• Un número determinado de veces (también según la

• Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien veces

Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un

• La persona o personas que tienen que realizar el

• La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente, normal y

A cada trabajo de mantenimiento preventivo, igual que a las

Las tareas de mantenimiento no planificado tendrán un

También existirá una funcionalidad que permita emitir y

Você também pode gostar