Adeus previdencia!

Prepare-se para se aposentar por conta própria ou encare as

consequências.

Fernando Almeida Mizobuti

3º Edição - 2021
 Agradecimentos

Agradecer a todos aqueles que ajudaram na

jornada que foi escrever este livro é quase impossível,
portanto, aqueles que não forem incluídos não se
sintam esquecidos.
A primeira pessoa a quem agradeço é a minha avó
Maria de Lourdes que além de me criar, me ensinou
não só os primeiros conceitos básicos de educação
financeira, como também conceitos ligados ao caráter
e aos valores que devem nortear a vida e o
comportamento de uma pessoa. Conceitos essenciais
para todo e qualquer ser humano. Agradeço também
todos os outros familiares que de alguma forma me
apoiaram, irmãos, pais, tios e primos.
Seria impossível não agradecer aos meus amigos
Kátia, Matheus, Verônica e Vinícios pela revisão e
importantes conselhos sobre o conteúdo do livro.
Por fim, agradeço ao Bastter que foi quem me
proporcionou grande parte do conhecimento
expresso neste livro e me deu a oportunidade de
atuar como educador financeiro pela Bastter.com. Foi
lá que descobri minha verdadeira vocação e a
profissão que sonho em seguir.
Dedico este livro aos meus irmãos: Pedro, Caio,
Marcus e Cauã, afilhados, primos e demais crianças
que representam o futuro. Afinal, para que esse
futuro brilhante se concretize, precisarão de muita
educação, inclusive financeira.
 Sumário

Agradecimentos ......................................................... 3
Parte 1 – Finanças Pessoais ....................................... 1
Capítulo 1 – Ativos e Passivos .................................... 5
Capítulo 2 – Orçamento ............................................. 9
Capítulo 3 - Juros.................................................... 11
Capítulo 4 – Cartão de Crédito ................................. 13
Capítulo 5 - Dívidas ................................................. 17
Capítulo 6 - Reserva de emergência ......................... 27
Capítulo 7 – Seguros ................................................ 31
Capítulo 8 - Descontruindo preconceitos .................. 35
Capítulo 9 - Construindo um investidor ................... 41
Capítulo 10 - Por que investir afinal? ....................... 51
Parte 2 – Investimentos ............................................ 55
Capítulo 11 – Previdência Privada ............................ 63
Capítulo 12 - Renda Fixa ......................................... 67
Capítulo 13 - Imóveis ............................................... 99
Capítulo 14 - Fundos de Investimento Imobiliários . 111
Capítulo 15 - Ações................................................ 165
Capítulo 16 - Imposto de Renda ............................. 247
Capítulo 17 – Considerações sobre Renda Variável . 253
Capítulo 18 – Crises Econômicas ........................... 255
Capítulo 19 - Colocando em Prática ....................... 257
Epílogo .................................................................. 261
 Parte 1 – Finanças Pessoais

Introdução

Imagine um local onde ninguém aprende as leis de

trânsito, não sabe o que é um semáforo ou uma placa
de parada obrigatória. Contudo, ao atingir uma certa
idade todos ganham um carro e vão se aventurar no
trânsito. Bom, parece absurdo, mas é isso que
acontece com o dinheiro, as pessoas começam a
trabalhar e receber salários sem ter nenhuma noção
de como gerir esses recursos, não sabem poupar,
investir e muitas vezes não sabem gastar de forma
inteligente.
O livro que você tem agora em mãos pretende
ajudar a preencher essa lacuna na educação dos
brasileiros. Ele começou a nascer há muito tempo,
quando eu tinha por volta de cinco anos de idade e a
inflação era o assunto número um nos jornais e
mesas de bares desse país. Naquela época eu recebia
algumas moedas dos meus avós para comprar balas
e coisas do tipo. Minha origem é uma família de
agricultores e, por isso, tive uma ideia genial: plantar
uma das moedas no quintal para que ali crescesse
uma árvore de dinheiro.
Naturalmente o ambicioso plano fracassou, mas a
ideia de criar algo que gerasse renda para mim não
me abandonou ao longo dos mais de 28 anos que se
passaram.
Conforme fui crescendo passei, mesmo sem
perceber, a prestar atenção na relação das pessoas:
familiares, amigos, colegas de trabalho e da sociedade

1
em geral com o dinheiro. Acompanhava animado as
reportagens especiais na TV sobre finanças pessoais.
No ano de 2009, ao ser nomeado para um cargo
público em que receberia quase o dobro do meu
salário anterior, percebi um fenômeno estranho: as
pessoas que ganhavam mais, inclusive mais do que
eu, muitas vezes tinham uma condição financeira
ruim, possuíam dívidas e acumulavam déficits
enormes em seus orçamentos, quase sempre
gastando muito mais do que ganhavam. Comecei a
prestar mais atenção tentando buscar as causas de
tal situação, e invariavelmente a má gestão dos
recursos vinha em primeiro lugar.
O pior é que, com o tempo, a gestão dos meus
próprios recursos estava cada vez pior, ou seja, eu
estava indo pelo mesmo caminho destes meus
colegas. Quando finalmente parei para olhar o
tamanho do estrago, estava com um financiamento
de automóvel e um empréstimo consignado.
Nesta época fui convidado para uma palestra onde
o educador financeiro perguntou-me se eu possuía
um carro. Eu disse que sim, então ele perguntou
quanto eu gastava com ele. Fiquei orgulhoso de saber
dizer detalhadamente os custos. Foi então que ele me
disse: “se você investir esse valor mensalmente terá,
já descontada a inflação, 1 milhão de reais aos seus
65 anos de idade”. Aquela informação caiu como uma
bomba na minha cabeça. Com isso, decidi pesquisar
sobre a veracidade das informações e estudar o tema:
finanças pessoais.
A partir de então passei a ler um livro sobre o
assunto (finanças ou investimentos) por semana. Foi
neste momento que encontrei a coleção de livros da
“Expomoney” e a Bastter.com, onde desenvolvi mais
os meus conhecimentos e passei a lidar com o

2
dinheiro de maneira mais racional e eficiente,
exatamente o que pretendo ensiná-los com este livro.
Portanto, após um longo período de estudos,
descobri que era possível plantar a tão desejada
árvore de dinheiro, mas não seria fácil nem tampouco
rápido, exigiria muito estudo, disciplina e paciência.
Neste livro tentarei passar os conhecimentos básicos
para que você plante a sua.
É essencial entender que, no início, será difícil
enxergar que financiar bens, é, essencialmente, jogar
dinheiro no lixo ou que consórcios e títulos de
capitalização são produtos bons apenas para quem
os emite. Estudo, planejamento e disciplina são
hábitos que mudarão sua percepção em relação ao
dinheiro e à sua administração.
E afinal, por que é tão importante administrar bem
os seus recursos? O princípio básico dos estudos de
economia se pauta no fato de vivermos em uma
sociedade onde há escassez, ou seja, não há recursos
suficientes para que possamos ter de tudo em grande
quantidade. Sendo assim, precisamos fazer escolhas,
dentre elas escolher entre consumo ou poupança,
entre consumir muito agora ou ter condições de
consumir algo depois, futuro e presente precisam
estar em equilíbrio. Quanto mais financeiramente
educada é a pessoa, mais eficientes e racionais
tendem a ser as suas escolhas.
Agora vamos começar nossa jornada pelo mundo
das finanças pessoais e investimentos.

3
4
 Capítulo 1 – Ativos e Passivos
“A maioria das pessoas está concentrada demais em
ganhar dinheiro. O que eles deveriam realmente focar é
na sua educação financeira”.
Robert Kiyosaki

Robert Kiyosaki, autor do “best seller” Pai rico, Pai

pobre, criou um conceito de ativos e passivos
bastante interessante para o investidor. Essa
definição não tem nenhuma relação com o conceito
contábil de ativo e passivo que será explicado mais à
frente neste livro.
Ativo para o autor é tudo aquilo que você compra e
que coloca dinheiro no seu bolso, por exemplo: ações
que distribuem dividendos, imóveis alugados, fundos
de investimento imobiliários, títulos que pagam juros
e outros investimentos que te remunerem.
Passivo por outro lado é tudo aquilo que, após ser
comprado, demandará gastos para manter. Por
exemplo: um automóvel que traz gastos com
combustível, IPVA, seguro e manutenção. Uma casa
para moradia que traz despesa com IPTU,
condomínio, reparos e seguro. Uma geladeira mais
moderna, um videogame, smartphone. A lista de
passivos é quase interminável.
Passivos são necessários para a vida. Em geral são
eles que trazem prazer, alegria e satisfação para o
indivíduo. O erro não está em comprá-los e sim na
forma como são adquiridos, sem planejamento ou em
comprar somente os passivos, ignorando os ativos.

5
 Aquele que compra ativos gera renda passiva: uma
renda que não depende do trabalho diário e sim dos
estudos e de uma boa escolha de ativos, colocando
assim o dinheiro para trabalhar, gerando mais
dinheiro.
Por outro lado, aquele que compra apenas passivos
vive de contracheque em contracheque, sempre com
medo do desemprego ou de algo que reduza sua
renda, essa situação é chamada de corrida dos ratos,
pois a pessoa fica girando uma rodinha sem chegar a
lugar nenhum, exatamente como um hamster na
gaiola.
É essencial fazer aportes periódicos. O aporte é um
valor monetário que você destina aos seus
investimentos. No futuro o que vai definir se você terá
um patrimônio formado para a sua aposentadoria ou
ficará “na pindaíba”, dependendo do governo e de
parentes, são os seus aportes em ativos de valor. A
definição de valor será analisada mais à frente nos
capítulos referentes a cada classe de ativo.
É preciso equilíbrio, portanto compre ativos e
passivos. Por exemplo, tente fazer o seguinte
exercício: se quer adquirir um smartphone, compre
primeiro um lote de ações, cotas de um fundo de
investimento imobiliário ou faça um aporte no
Tesouro Direto. Busque comprar ativos sempre que
possível e pague seus passivos a vista, de preferência
com desconto.

6
Resumo:

7
8
 Capítulo 2 – Orçamento

“A maioria das pessoas não planeja fracassar,

fracassa por não planejar”.
John L. Beckley

O orçamento é uma poderosa ferramenta de

planejamento para pessoas e empresas. Com ele é
possível planejar as receitas, os gastos e os
investimentos. Ele traz previsibilidade. Seu objetivo é
antever as receitas e principalmente as despesas da
pessoa ou da organização.
Antes de montar um orçamento, o indivíduo
precisa saber para onde vai o seu dinheiro e para
isso, não tem outro jeito, vai precisar anotar as
receitas e despesas em detalhes. Mas não se
preocupe, pois hoje existem inúmeros aplicativos
para “smartphone” além de sempre poder recorrer a
uma planilha eletrônica.
A partir do momento que a pessoa sabe o quanto
entra de dinheiro para ela e para onde vão estes
recursos ela consegue montar um orçamento.
Neste orçamento precisam constar, além das
receitas e despesas, os investimentos, que devem
corresponder, no mínimo, a 10% da renda.
Preferencialmente acima de 20%.
Gastar menos do que você ganha não é fácil,
especialmente quando o hábito de gastar tudo ou
mesmo mais do que ganha está enraizado, mas por
ser uma prática salutar e necessária deve ser a

9
primeira meta de todos que buscam uma vida
financeira equilibrada.
Não gaste o dinheiro que você ainda não recebeu.
Lembre-se que este dinheiro ainda não é seu. Não
gaste dinheiro com coisas que não gosta para
impressionar alguém. Não diga sim a todos os
pedidos das pessoas, especialmente para os pedidos
de dinheiro, pois um sim para os outros representa
um não para você e seus objetivos e sonhos.
Quanto ao hábito da anotação, este é necessário
apenas no início, depois de um tempo você estará
apto a tomar decisões racionais sem as anotações.
Busque, ao menos no início, separar um valor para
os investimentos assim que receber sua
remuneração, não espere sobrar, pois, antes de você
adquirir os hábitos corretos, dificilmente sobrará.
Fique atento, se você ganha uma renda acima da
média e mesmo assim não tem o hábito de poupar e
investir mensalmente algo está errado. Pegue a renda
da sua família, casal e filhos e divida pelo número de
pessoas na casa, se o número foi maior do que R$
2.000,00 você deveria estar investindo.
Com o tempo, a experiência e a formação de bons
hábitos financeiros você aprenderá a gerir seus
recursos de uma forma eficiente e adequada ao seu
estilo de vida. Este livro tentará te ajudar neste
caminho e, para tanto, precisaremos falar sobre os
juros.

10
 Capítulo 3 - Juros

“Os juros compostos são a força mais poderosa do

universo e a maior invenção da humanidade, porque
permite uma confiável e sistemática acumulação de
riqueza.”
Albert Einstein

Os Juros Compostos, conforme destacado pelo

cientista vencedor do prêmio Nobel, Albert Einstein,
são a força mais poderosa do Universo e essa força
pode ser usada tanto a seu favor quanto contra você.
Veja a diferença entre os juros utilizados a seu
favor em relação aos juros contra você. Por exemplo,
em uma dívida de R$ 100.000,00 em um crédito
direto ao consumidor – CDC – os juros pagos serão
de 4,54% a.m. (ao mês). No caso em questão o
indivíduo que optou por fazer a dívida em 50
prestações pagou uma prestação de R$ 5.093,18,
totalizando um gasto de R$ 254.659,00.
Por outro lado, vamos usar a taxa de juros 0,5%
a.m. na aplicação, percentual pago por investimentos
de baixo risco, para obter os mesmos R$ 100.000,00.
O tempo de investimento ou pagamento da dívida
será de 50 meses, assim como na dívida. Aquele que
poupou precisou desembolsar apenas R$ 1.765,38 ao
mês, totalizando uma aplicação de R$ 88.269,00.

11
 Essa é a diferença entre aquele que paga juros e
aquele que os recebe. O que recebe juros poderá
consumir mais com o mesmo gasto ou consumir da
mesma forma gastando menos.
A fórmula dos juros compostos é a seguinte:
M = C x (1+i)n,
onde M é o montante, C o capital inicial, i a taxa de
juros e n representa o tempo.
Perceba que o efeito do tempo no resultado da
fórmula é muito grande, pois o tempo é exponencial.
O investidor deve focar nos dois fatores que tem
condições de controlar: o capital (C) e o tempo (n). A
taxa (i) não é algo que conseguimos escolher na
grande maioria das vezes.
Para ver o poder dos juros compostos, invista o
máximo pelo máximo de tempo que conseguir!
Contanto que não deixe sua qualidade de vida em
segundo plano.
Resumindo, os juros compostos permitem uma
confiável e sistemática acumulação de riqueza ou,
como dizem: “um ferro bem tomado”. A escolha é sua.

12
 Capítulo 4 – Cartão de Crédito

“Cartões de crédito são os junk bonds do mundo

das finanças pessoais.”
Warren Buffett

Certa vez, ao passear no shopping com um casal

de amigos e seu filhinho, presenciei uma cena
curiosa. A criança pediu aos pais que comprassem
algo e quando teve seu pedido negado, pois, segundo
os pais, eles não tinham dinheiro naquele momento,
ele soltou: “compra no cartão”!
O cartão de crédito surgiu na década de 20 nos
Estados Unidos. Naquela época o cartão era dado aos
clientes mais fiéis das lojas, aqueles em quem o
lojista confiava, acreditando que pagariam em dia.
Contudo, o cartão que conhecemos hoje nasceu em
1950 quando Frank Macnamara esqueceu o seu
dinheiro e talão de cheques quando almoçava em um
restaurante, então teve a ideia: criar um cartão
contendo o nome do dono que permitisse a ele
comprar e pagar depois. Surgia assim o “Dinners
Club International”.
Inicialmente o cartão, feito de papel-cartão, era
aceito apenas em restaurantes e portado por pessoas
importantes da época.
Hoje em dia o cartão de crédito é bem menos
restrito, mas será isso um benefício? Ou uma
armadilha?
Pesquisa divulgada pela Confederação Nacional do
Comércio – CNC – mostra que 77% das famílias

13
endividadas deve ao cartão de crédito. Os juros
médios do cartão em outubro de 2018 eram de
275,7% ao ano de acordo com o Banco Central.
A título de comparação, o retorno médio anual da
Berkshire Hathaway, empresa cujo CEO é Warren
Buffett foi de 21,6% nos últimos 50 anos, o que
permitiu ao seu maior acionista e CEO tornar-se o
terceiro homem mais rico do mundo, chegou a ser o
primeiro, por muito tempo. Veja a diferença dos juros
usados contra você e a seu favor.
O cidadão médio acredita que o cartão de crédito
serve para permitir que ele compre objetos sem ter os
recursos para isso. Essa função é uma deturpação do
cartão, que deveria ser utilizado para facilitar o seu
planejamento e não para te permitir consumir acima
do que os seus recursos permitem.
Comprar, sem ter o dinheiro para pagar, é andar
numa corda bamba sem a rede de proteção. Sendo
assim, aprenda a forma correta de utilizar o cartão.
Inicialmente vem o desejo de comprar algo. A partir
daí você precisa fazer uma análise: você tem o
dinheiro? Se não tiver, aguarde juntar os recursos.
Se tem, veja se consegue um desconto para a compra
à vista. Tem desconto? Compre a vista. Não tem
desconto? Parcele no maior número de parcelas
possível sem acréscimo.
A única exceção são os casos envolvendo a sua
saúde ou de familiares. Neste caso se o cartão puder
ajudá-lo, não importa como, siga em frente.
O cartão de crédito, se bem utilizado, pode ser um
grande aliado na organização das suas finanças, pois

14
permite a você acumular pontos para trocar por
passagens aéreas ou por produtos. Manter o dinheiro
investido enquanto paga as parcelas daquele produto
em que durante a compra você não conseguiu
desconto para pagamento a vista também é uma
vantagem.
Diferente do meu amiguinho do início do capítulo
que ainda terá tempo para se educar
financeiramente, quem sabe até com este livro, você
precisa tomar uma atitude agora! Afinal, se você não
souber utilizar o cartão de crédito de maneira
inteligente acabará se enrolando com as dívidas que
são o assunto do próximo capítulo.

15
16
 Capítulo 5 - Dívidas

“Se você é esperto não precisa fazer dívidas, se não

é, não deveria fazê-las.”
Warren Buffet

As dívidas são um tema recorrente nas conversas

de quase todos os brasileiros, por isso é inevitável
abordá-las. Pesquisa divulgada pela Confederação
Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo
aponta que em torno de 2/3 dos brasileiros possuem
alguma dívida indesejada, e esse número é
alarmante! Contudo, por que as pessoas se
endividam tanto?
Alguns podem alegar que os brasileiros se
endividam por ter uma renda baixa, mas aqueles que
tem menor renda, em geral, não tem acesso ao
crédito. A maior parte dos endividados pertencem à
classe média e média alta.
Os juros altos estão entre as causas, mas estão
longe de explicarem a maior parte do endividamento.
Falta de educação financeira e hábitos de consumo
nocivos também estão entre os principais motivos.
A falta de educação financeira faz com que os
brasileiros consumam além de sua capacidade de
pagamento utilizando empréstimos e financiamentos,
as dívidas. E assim, sem planejamento, a
inadimplência é quase certa.
Nossa análise das causas do endividamento
começa com um olhar sobre o comportamento
humano. Você já deve ter ouvido a expressão: “a

17
grama do vizinho é sempre a mais verde”. As pessoas
consomem uma infinidade de coisas simplesmente
porque as outras pessoas de seu convívio social o
fazem.
Os americanos têm uma expressão para isso: “keep
up with the Joneses”, acompanhar os Joneses em
tradução livre. Ou seja, você quer ter os mesmos
objetos caros e eletrodomésticos modernos dos seus
vizinhos e amigos, os Joneses.
Observar os sonhos e o padrão de vida da classe
média brasileira revela muita coisa:
O primeiro sonho é possuir uma casa, afinal, como
diz o ditado: “quem casa quer casa”, não é mesmo?
Ainda que só consiga isso ficando endividado por 30
anos ou mais.
O sonho seguinte é possuir um carro. O maior e
melhor que conseguir comprar, e, de preferência,
melhor que o do vizinho. Dividido, naturalmente em
60 prestações ou mais.
Outro objetivo é viajar ao menos uma ou duas
vezes por ano (com pacotes divididos em 10 ou 12
vezes no cartão), mesmo que não goste dos lugares,
mas todo mundo já foi, você não pode deixar de ir.
Existem, também, aqueles que optam por gastar
mais de um mês do seu suado salário para comprar
um “smartphone” ou outro “gadget” mais moderno e
tecnológico (mesmo utilizando apenas os recursos
básicos).
Este é o pensamento padrão do ser humano.
Perceba que não há nada de errado em possuir um
gadget, uma casa, um carro, muito menos em viajar.

18
O erro está na forma como as pessoas buscam
concretizar estes objetivos e sonhos. Na ânsia por
realizá-los, elas não analisam friamente os meios
para isso. Não fazem contas e acabam entrando em
consórcios, financiamentos ou outras linhas de
crédito e, consequentemente, comprometem grande
parte da sua renda com o pagamento de dívidas.
Além disso, frequentemente, aposentados
contraem dívidas para ajudar filhos e netos. Isso
também vale para os servidores públicos. A facilidade
para obtenção de crédito dessas pessoas atrai
familiares e “amigos” da mesma forma que o açúcar
atrai as formigas.
Em consequência, os servidores públicos são os
cidadãos mais endividados do Brasil. Apesar de
possuírem renda acima da média do brasileiro, os
gastos excessivos e a facilidade de acesso ao crédito
somados a uma confiança em relação ao emprego
culminam em endividamento.
Para se ter uma ideia, em 2018, conforme dados
divulgados pelo Banco Central, o servidor público
devia em média R$ 15.700,00 na modalidade de
empréstimo consignado, enquanto o trabalhador da
iniciativa privada devia, em média, R$ 580,00.
Empréstimo consignado é a modalidade de crédito
pessoal em que o valor das parcelas é descontado
automaticamente do contracheque ou do benefício
pago pelo INSS.
Servidor, autônomo ou empregado do setor
privado, a sociedade não deve ditar a forma como
você leva sua vida, ou gasta seu dinheiro, portanto

19
tenha seus próprios objetivos, pautados nos seus
valores e nas suas vontades.
Você adquiriu este livro porque está buscando
educação financeira, mas você precisará trabalhar os
seus hábitos de consumo para conseguir poupar e
investir. De nada adianta saber apenas quais são as
modalidades de investimentos se você não
desenvolver a mentalidade adequada.
Cabe ressaltar que o motivo para o endividamento
é, muitas vezes, a visão equivocada de que caso você
não faça uma dívida não será capaz de comprar algo.
Esqueça essa mentira! Se você consegue comprar
algo financiado, você consegue comprar à vista, já
que à vista sai mais barato, pois, além de não pagar
juros, você ainda recebe os rendimentos enquanto
economiza para a compra.
As dívidas só fazem sentido em casos extremos,
como por exemplo, para a compra de medicamentos
e outros itens relacionados à saúde ou para a compra
de um bem indispensável à manutenção da sua
atividade profissional. Ainda assim, devem ser
contraídas da forma mais racional e responsável
possível.
As dívidas estão entre as maiores causadoras de
divórcios no Brasil e são uma das maiores
causadoras de depressão e suicídio no mundo.
Famílias brigam e se desfazem por dívidas.
Os grandes investidores e educadores financeiros
sempre ressaltam o quanto as dívidas são negativas,
e neste livro não poderia ser diferente. Se você deixar,
as dívidas vão te arruinar.

20
 O conselho mais básico quanto a isso é: jamais
faça dívidas, mas, se a dívida for inevitável, quite o
quanto antes. Os juros pagos ao fazer dívidas são
uma ótima forma de enriquecer os acionistas do
banco no qual você contratou o financiamento, mas
não você.
Sendo assim, como evitar entrar em dívidas?
Existem algumas técnicas que discutiremos agora.
A primeira delas é planejar suas compras com
antecedência. Por exemplo, se você troca de carro a
cada 5 anos, prática da maior parte dos brasileiros
que possuem automóvel, já comece a poupar para a
troca com base em uma estimativa. A desvalorização
média de um automóvel é de 10% no primeiro ano
contudo ao longo do tempo essa desvalorização vai
reduzindo, em 5 anos, um veículo que custa 50 mil
reais passaria a valer 31,9 mil reais, isso se estiver
bem conservado.

Sendo assim, seria adequado poupar um valor

para a troca do veículo. Já que você terá os juros

21
trabalhando a seu favor e ao mesmo tempo a inflação
trabalhando contra você, utilizaremos uma taxa real
de 3,5% a.a., que é a média obtida, atualmente, em
investimentos conservadores de renda fixa.
Considerando um veículo dos mesmos 50 mil reais, o
indivíduo deverá investir, no mínimo, algo em torno
de R$ 277,07 por mês para comprar este automóvel.
Para fazer a compra da casa própria em 20 anos
existem duas possibilidades: contratar um
financiamento ou poupar enquanto paga aluguel.
Vamos analisar com números reais: consideraremos
um imóvel de 300 mil reais que têm um custo de
aluguel de R$ 900,00, realidade existente no ano de
2019 em Belo Horizonte, Minas Gerais.
O investidor deveria poupar R$ 852,00, usando
uma taxa de juros 3% acima da inflação durante 20
anos e pagar o aluguel no período para comprar a
casa. Por outro lado, o indivíduo que optasse pelo
financiamento pagaria, no mesmo período,
considerando a taxa média de financiamento do
Sistema Financeiro da Habitação, SFH, de 10,36%
a.a., realidade de 2018, e o IOF de 0,0041%, uma
parcela de R$ 3.903,00 aproximadamente, sem
considerar eventuais seguros e títulos de
capitalização empurrados pelo banco. Considerando
a Tabela Price, esse valor totalizaria R$ 936.720,00,
ou seja, 3 vezes o valor do imóvel. Aquele que optou
por investir poupou, aproximadamente 204 mil reais
e os juros fizeram o restante do serviço. Além disso,
ele pagou de aluguel algo em torno de 324 mil,
gastando no total 528 mil, 44% a menos.

22
 Faremos uma outra simulação, considerando que
o investidor dispusesse dos R$ 3.903,00 para
moradia. Sendo assim ele pagaria R$ 900,00 de
aluguel e pouparia R$ 3.003,00. Desta forma, os 300
mil reais seriam atingidos em 7 anos e 6 meses, sendo
que estamos considerando taxas reais de 3% a.a. O
histórico no Brasil dos últimos dez anos é de 4,5%
a.a., o que tornaria a opção de poupar ainda mais
atraente. Se conseguíssemos manter o histórico de
4,5% o tempo seria 7 anos e 2 meses.
Lembre-se que no caso do financiamento
imobiliário você terá uma dívida e será obrigado a
pagar aquela prestação quer queira quer não. Caso
não pague, poderá perder o imóvel e ficar endividado,
pois o leilão do imóvel não conseguirá,
necessariamente, quitar sua dívida. No caso da
poupança somada ao aluguel, você gastará menos,
terá flexibilidade em momentos de renda menor ou
imprevistos e após 20 anos poderá comprar sua casa
à vista pegando um imóvel mais novo ou melhor.
Caso você consiga juntar o montante num período
inferior aos 20 anos poderá comprá-lo antes.
Outro problema em assumir um financiamento
imobiliário é que este, normalmente, envolve vendas
casadas, ou seja, ao adquirir um produto você leva
outro conjuntamente. Sendo assim, ao custo da
prestação teremos de somar, no mínimo, um seguro
de vida, muito provavelmente um cartão de crédito do
banco e um título de capitalização.
Se, mesmo assim, você decidir pelo financiamento
imobiliário, pague o mais rápido possível. Mantenha

23
uma reserva para emergências e todo o dinheiro extra
que receber utilize para a quitação do imóvel.
O financiamento imobiliário, apesar de arriscado,
pode dar certo, pois pagando até o final, sem
percalços, mesmo sendo a forma mais cara de
comprar, você terá um imóvel. O financiamento de
automóvel, por outro lado, devido ao alto custo e a
depreciação do bem, é apenas uma forma de
desperdiçar seus suados recursos ao pagar juros. A
única exceção é o profissional que utiliza o veículo
como ferramenta de trabalho. Evite financiamentos,
esta é a moral da história.
Sobre as viagens, planeje-se antecipadamente. Se
sabe que vai viajar em dezembro, compre as
passagens antes e junte o dinheiro que gastará nas
férias. Não parcele pacotes de viagem a perder de
vista ou pegue empréstimos para viajar.
As dívidas crescem sozinhas. Se você cuidar, mas
não resolver, voltam a crescer. Acabando com elas,
mas não fazendo a prevenção, que é a reserva de
emergência, elas voltam e podem tirar sua paz ou
mesmo te arruinar. Algo muito parecido com uma
neoplasia maligna, também conhecida como câncer.
Se já está endividado, siga os seguintes passos:
1. Faça um orçamento avaliando todas as
suas receitas e as despesas.
2. Verifique o quanto pode pagar de parcela
das dívidas.
3. Vá ao banco e negocie. Faça parcelas dentro
do montante que pode pagar.
4. Venda o que puder para quitar as dívidas.

24
 5. Corte as despesas supérfluas, sem acabar
com todo o lazer.
6. Mantenha apenas a reserva de emergência
e utilize todo o dinheiro que entrar na
quitação das dívidas.
Outra “fria” na qual você não deve entrar é
emprestar dinheiro para familiares e amigos. Não
peça dinheiro emprestado para ninguém, respeite o
trabalho da pessoa e os esforços dela para conquistar
esses recursos.
A única exceção, onde você pode emprestar, são os
casos que envolvem problemas de saúde. Neste caso,
avalie o quanto pode doar sem ser prejudicado e dê
para a pessoa. Pode até falar que é um empréstimo,
mas, internamente, conte como se fosse uma doação,
ou seja, não espere receber de volta.
Sob nenhuma hipótese empreste seu nome. É uma
das poucas coisas piores que emprestar dinheiro.
Pessoas perdem tudo, absolutamente todo o
patrimônio: casa, carro e até valores aplicados por
terem emprestado o nome.
Quando vierem te pedir dinheiro emprestado
indique o endereço da agência bancária ou financeira
mais próxima. Se vierem pedir seu nome emprestado
negue educadamente.
Se, por qualquer motivo, você fez um empréstimo
com amigos, colegas de trabalho ou familiares:
pague. Pague antes do combinado e mais do que o
valor combinado, assim, a pessoa terá certeza da sua
honestidade. E, sob hipótese nenhuma, se chateie
com alguém que não te emprestou dinheiro.

25
 A última e mais importante técnica que te auxiliará
a não entrar em dívidas ou se meter em problemas, e
a se preparar para imprevistos financeiros, é formar
e manter uma reserva de emergência, conforme
veremos no próximo capítulo.

26
 Capítulo 6 - Reserva de emergência

“Você precisa ter um dinheiro para caso alguma

coisa aconteça.”
Maria de Lourdes (Minha avó)

Você já passou por algum imprevisto? Precisou

comprar remédios que não estavam nos planos? Teve
de socorrer algum familiar ou amigo em uma
enrascada? Precisou fazer um conserto inesperado no
automóvel? Bateu o seu carro e precisou pagar a
franquia do seguro? Ficou desempregado? Se passou
por qualquer uma dessas situações, precisou de uma
reserva de emergência. Se não passou, pode ter
certeza, algum dia vai passar.
A reserva de emergência é assunto obrigatório em
todo e qualquer livro que se atreva a tratar do tema
finanças pessoais e não poderia estar de fora deste.
Os autores dão os mais diversos nomes para a famosa
reserva: colchão de liquidez, capital de giro pessoal,
patrimônio de segurança etc. Trataremos dela como
reserva de emergência.
De acordo com dados divulgados pelo Banco
Central em 2016, apenas 46% dos brasileiros
declaram ter de onde tirar o dinheiro para cobrir uma
emergência no valor de R$ 1.520,00. Destes, apenas
14% conseguiriam arcar com a despesa utilizando
recursos próprios. Os demais precisariam recorrer a
instituições financeiras. Ou seja, apenas 6,44% da
população possui uma reserva de emergência igual
ou superior a R$ 1.520,00.

27
 Antes de falarmos em quantidade, valores, formas
de calcular ou mesmo onde aplicar o dinheiro, vamos
falar sobre o significado da reserva. A melhor
descrição que ouvi até hoje foi a da minha avó, Dona
Lourdes: “você precisa ter um dinheiro para caso
alguma coisa aconteça”. A definição está perfeita,
contudo poderíamos acrescentar o termo imprevista,
já que para situações previsíveis devemos nos
planejar.
O objetivo da reserva de emergência é te dar uma
cobertura para caso algo imprevisível venha a
acontecer, como por exemplo desemprego
involuntário, pagamento da franquia do seguro de
automóvel, manutenção mais cara na casa ou carro,
doenças, exames ou cirurgias que não são cobertos
pelo plano de saúde etc. Os exemplos são quase
infinitos e nem todos são ruins. A oportunidade de
comprar as passagens para a viagem dos seus sonhos
ou o ingresso do show que você tanto deseja ir pela
metade do preço são só alguns dos exemplos de
situações positivas em que a reserva de emergência
pode te ajudar a realizar um objetivo.
Pessoas racionais avaliam os riscos e tentam
atenuá-los. A função da reserva de emergência é
atenuar os riscos ligados ao dinheiro, que,
convenhamos, não são poucos. Entendido o objetivo
da reserva, fica uma importante pergunta: quanto?
Os livros trazem os mais diversos valores. Alguns
autores sugerem 3 vezes as despesas mensais,
enquanto outros sugerem 6 ou 12 meses das
despesas mensais da família. Vejam, o valor é

28
baseado nas despesas e não no salário ou receitas.
Suas DESPESAS DEVEM SER MENORES DO QUE
SUAS RECEITAS, salvo em alguns momentos
específicos nos quais a reserva deverá te ajudar a
manter o equilíbrio.
Avalie sua realidade, autônomos, profissionais
liberais e pessoas com muitos dependentes precisam
de uma reserva maior, pessoas com apenas uma
fonte de renda precisam de uma reserva maior do que
aquelas com múltiplas fontes de renda. Enquanto
jovens solteiros que vivem com os pais podem se dar
ao luxo de ter uma reserva menor um pai de família
que sustenta 3 filhos não. O tamanho da sua reserva
de emergência irá variar de 6 a 12 meses de despesas.
Caso queira uma reserva maior do que os 12
meses, não há problema. O teste do travesseiro
sempre será um bom conselheiro neste caso. Na
dúvida tenha uma reserva maior pois, assim como
canja de galinha, não faz mal a ninguém.
Definido o tamanho da reserva de emergência, vem
a próxima pergunta: onde aplicar o meu dinheiro?
Não há uma resposta definitiva para esta pergunta,
mas devemos entender que todos os investimentos
são analisados sob 3 óticas: liquidez, rentabilidade e
segurança. Quando tratamos da reserva de
emergência o foco é a liquidez (facilidade de converter
um investimento em dinheiro) e a segurança,
portanto devemos, neste caso, desconsiderar a
rentabilidade. Sendo assim, não sobram tantas
opções: caderneta de poupança, fundo DI ou
Certificado de Depósito Bancário (CDB), todos em

29
bancos sólidos, com liquidez imediata e, se possível,
resgate automático na conta corrente. Uma forma de
saber se um ativo serve como reserva de emergência
ou não é responder a seguinte pergunta: consigo
sacar esse dinheiro no final de semana? Sim, serve.
Não, não serve.
Alguns educadores financeiros te dirão que o
Tesouro Selic é um bom investimento para a reserva
de emergência. Isso não é uma verdade, mas também
não é algo totalmente falso. O Tesouro Selic não é
adequado para manter toda a reserva de emergência
pois, o Tesouro Direto, fica indisponível
esporadicamente, seja por questões de manutenção,
seja por instabilidades econômicas, e, além disso, sua
liquidez é D+1, trocando em miúdos, resgatou hoje,
recebe o dinheiro amanhã. Porém, caso sua reserva
seja maior do que 3 meses de despesas, você pode
optar por aplicar o que exceder os 3 meses no Tesouro
Selic. Mas lembre-se que no mínimo 3 meses de
despesas deverão estar em uma renda fixa de
altíssima liquidez no seu banco de relacionamento.
Antes de criar a sua reserva não faça outro tipo de
investimento e não compre imóvel, ou carro (a não ser
que precise para trabalhar como taxista ou motorista
de aplicativo, por exemplo).
Concluída a sua reserva de emergência, chegou a
hora de ensiná-lo a se proteger de alguns infortúnios.
Por isso, trataremos dos seguros.

30
 Capítulo 7 – Seguros

“O seguro morreu de velho.”

Ditado popular

Os seguros são importantes aliados para os

investidores e para os cidadãos comuns que não
investem.
A cultura de contratar seguros é bem enraizada na
América do Norte e Europa, porém ainda engatinha
no Brasil.
Existem seguros para os mais variados riscos:
vida, propriedade, aí inclusos o seguro de casa e o do
carro, seguro contra erros profissionais, em especial
erros médicos, dentre outros.
Começando pelo seguro do carro, este é essencial
para protegê-lo tanto da criminalidade que assola o
país, quanto de você mesmo que pode cometer erros
ao volante e gerar um acidente. Imagine que você está
dirigindo distraidamente e bate em um carro de luxo.
Feito o orçamento para o conserto percebe-se que
este superou o valor do seu automóvel. O que fazer?
É um problemão, não é mesmo? Apenas 30% dos
automóveis brasileiros estão segurados. De acordo
com pesquisa divulgada pela Confederação Natural
das Seguradoras – CNSeg, são mais de 30 milhões de
automóveis não segurados. O seguro de automóvel
pode parecer caro, mas experimente ser roubado ou
bater em um carro de luxo sem o seguro e descubra
o que sai mais caro.

31
 Em seguida vem o seguro de casa, que é uma
excelente proteção tanto para o imóvel em que você
mora quanto para seus imóveis alugados para
terceiros. O valor do seguro custa algo em torno de
250 reais anuais e a cobertura normalmente engloba
roubo, danos elétricos, vendaval, inundação e
responsabilidade civil familiar.
O seguro de vida é ideal para aqueles que possuem
dependentes incapazes de gerar renda e que ainda
não têm um patrimônio formado, capaz de sustentar
seus entes queridos. Enquanto você forma o seu
patrimônio, o seguro de vida pode te dar mais
tranquilidade e ajudar a proteger sua família em caso
de uma fatalidade.
Outro seguro que vem se popularizando é o
educacional, onde o segurado tem algumas
mensalidades da faculdade pagas em caso de
desemprego involuntário. Este, a princípio, parece
fazer sentido apenas para aqueles que estão nos
períodos finais da faculdade, como o último ano por
exemplo, posto que, no geral, não cobrirão o curso
inteiro.
Temos também o seguro contra erros médicos,
muito popular no mundo, mas pouco conhecido no
Brasil. Ele se pauta nas seguintes premissas:
primeira, todos estão sujeitos a erros por mais
experientes e preparados que sejam e segunda, ainda
que o médico não tenha cometido um erro, o juiz pode
não entender assim, então em algumas
especialidades médicas o seguro pode ser um grande
aliado.

32
 No mercado são encontrados até mesmo seguros
para atletas. Os clubes contratam estes seguros para
o caso de uma contusão mais séria ou algum acidente
durante os jogos.
Os próprios atletas contratam seguros para o caso
de impossibilidade de seguirem na profissão por
problemas de saúde.
Por fim temos o seguro para aparelhos celulares ou
“smartphones”, mas estes não são recomendados
pelo Procon, pelo contrário, o consumidor é
aconselhado a não contratar devido ao elevado preço,
além das mais diversas restrições na hora de
indenizar o segurado, como por exemplo a ausência
de cobertura contra furto.
Uma coisa essencial na hora de contratar o seguro,
aliás, na vida como um todo, é não mentir. Seja
honesto, não diga que é a sua avozinha quem dirige
o carro, ou que você não usa o carro para ir trabalhar
sendo que na verdade você é um motorista de
aplicativo. A maioria dos segurados que não recebem
a indenização pelo sinistro são aqueles que mentiram
para as seguradoras.
Sinistro é o fato coberto pelo seguro, como por
exemplo batida de carro, falecimento ou incêndio no
imóvel. Por outro lado, prêmio é o valor pago pelo
segurado (você) à seguradora (Porto seguro, Alianzz,
Azul, BB Seguridade, HDI etc) em troca da cobertura
do risco.
Agora que você entendeu a importância de montar
sua reserva de emergência e de contratar os seguros
para se proteger, vamos transformá-lo em um

33
investidor e para isso, começaremos desconstruindo
alguns preconceitos.

34
 Capítulo 8 - Descontruindo preconceitos

“Riqueza é aquilo que você acumula e não aquilo que

você gasta.”
Thomas J. Stanley

Antes de falar das opções de investimento, neste

capítulo tentaremos desconstruir conceitos e crenças
erradas que limitam o desenvolvimento do indivíduo
e sua transformação em investidor. Não é possível se
tornar um investidor ou construir patrimônio sem
desconstruir tais conceitos.
Uma primeira ideia equivocada é associar a riqueza
e os milionários a ostentação, mansões e carros
importados. Uma pesquisa realizada nos Estados
Unidos e divulgada no livro “O Milionário Mora ao
Lado”, de Thomas J. Stanley e William D. Danko,
mostra que os hábitos dos milionários são muito
diferentes do que se imagina.
Um dado interessante é que, diferente do que a
maioria espera, 80% dos milionários não recebeu
herança dos pais.
Outra curiosidade é que a maioria dos milionários
leva uma vida frugal e dão mais importância à
independência financeira do que à ostentação. Ou
seja, todos aqueles indivíduos que você vê em revistas
e na televisão com itens de luxo são exceção entre os
mais ricos, e não regra.
Um fator que atrapalha, e muito, a construção de
patrimônio pelas pessoas é o medo, medo de se
corromper, medo de ser sequestrado ou de causar

35
inveja nas pessoas. É preciso entender o porquê de
as pessoas negligenciarem tanto a construção do
patrimônio.
O Brasil é um país onde a pobreza e a vida simples
são vistas como naturais e inerentes à realidade do
cidadão. Não a vida simples por opção, mas aquela
imposta pela falta de recursos. Isso é uma questão
cultural e, sendo assim, fugir dessa forma de pensar
não é fácil.
Possuir patrimônio, para alguns, seria motivo para
vergonha, afinal a maioria das pessoas é pobre, não
é mesmo? Por outro lado, se você conseguir superar
este preconceito, perceberá que o patrimônio te traz
uma série de possibilidades e acima de tudo liberdade
de escolha para não trabalhar com algo que não goste
ou concorde, não trabalhar todos os dias da semana,
para viajar, descansar, levar uma vida simples por
opção ou mesmo consumir mais. A liberdade
financeira proporcionada pelo patrimônio pode te
permitir ajudar familiares, desconhecidos ou amigos
que passam por alguma situação difícil, por exemplo.
Ou simplesmente não fazer nada, se preferir assim.
Vamos tratar de algumas falácias ligadas ao
dinheiro. Para quem não sabe, falácia é uma mentira
defendida com argumentos verdadeiros ou, ao
menos, bastante convincentes.

36
 Falácias

Caixão não tem gavetas – A despeito do que dizem

sobre caixões não terem gavetas, alguns modelos de
fato o têm, mas em especial, deixar recursos
financeiros de herança para familiares é uma
demonstração de preocupação e carinho, em especial
com o cônjuge e outros dependentes que não têm
como se manter após o seu falecimento. Existem
diversas histórias onde heranças causaram brigas
nas famílias, mas tantas outras onde, pela falta dela,
com a morte do provedor da família, veio a miséria e
problemas sérios para os familiares e dependentes.
Deixar recursos financeiros é importante, mas de
nada adianta se não deixar educação.
Quem poupa não vive – Se dissessem: quem poupa
não vive preocupado com dinheiro deixaria de ser
uma falácia. Poupar é essencial. Aquele que poupa
compra mais, com menos. Por exemplo: o indivíduo
que financia um carro de 50 mil reais pagará em
média 70 mil por este automóvel enquanto aquele que
poupou para adquirir o veículo gastará não mais do
que algo entre 40 e 45 mil reais, dependendo do
tempo. Ou seja, quem poupa consome mais com os
mesmos recursos, ou consome a mesma coisa
gastando menos recursos.
É normal ter dívida, todo mundo tem – Assim como
é normal fumar. Grande parte da população fuma ou
bebe mais do que deveria e nem por isso estes hábitos
passaram a ser saudáveis.

37
 Vai que eu morro amanhã, melhor gastar hoje – Se
você morrer, tecnicamente não faz diferença
nenhuma se gastou ou poupou. O problema é se não
morrer, como acontece com a maioria das pessoas, já
que a expectativa de vida no Brasil ultrapassa os 70
anos. O indivíduo que chega a terceira idade sem
poupança e sem recursos está fadado a depender de
familiares, de caridade ou do Estado. É difícil dizer o
que é pior.
Não tenho tempo para estudar sobre investimentos
– Existe uma ilusão de que para investir é necessário
estudar muito ou ter muito dinheiro. Sim, é
necessário algum estudo, mas nada que passe de
algumas poucas horas semanais inicialmente,
mensais e por fim, até mesmo, anuais.
Conheço um fulano que poupou, poupou e morreu
sem aproveitar a vida – Para cada um destes
indivíduos existem alguns milhares que não
pouparam e morreram na miséria ou, pior, morreram
por falta de recursos para tratar da própria saúde.
Ter muito dinheiro só atrai coisa ruim – Não ter
dinheiro nenhum atrai coisas piores como a miséria
e a fome. Dinheiro é um instrumento que pode ser
usado para o bem ou para o mal.
Minha mãe ou pai não me ensinaram – A maioria
dos pianistas, médicos, atletas profissionais e
engenheiros não são filhos de pessoas com a mesma
profissão. Se todos esperassem aprender tudo dos
pais a humanidade estaria perdida.
Meu marido ou esposa não colabora na
administração – Sente e converse com seu cônjuge.

38
Entenda os sonhos e objetivos do seu companheiro
ou companheira. Se não conseguirem construir nada
juntos é bastante provável que precisem compartilhar
a miséria na terceira idade.
Tenho filhos – Mais um motivo para poupar! Seus
filhos precisarão de ajuda para os estudos,
especializações e outras exigências cada vez maiores
do mercado de trabalho.
Não tenho filhos – Aproveite para poupar! Para você
é mais fácil nesse momento, afinal não tem gastos
obrigatórios com escola, fraldas e outros custos
ligados aos cuidados com uma criança.
Ganho pouco. Quando meu salário aumentar, eu
começo – se for esperar seu salário subir você vai
morrer e não vai juntar nada, pois quando a
remuneração aumentar você dirá que seus gastos
aumentaram mais ainda.
Ganho demais – Se você ganha muito esse é um
motivo maior ainda para poupar! Indivíduos com
salários muito altos tem mais dificuldade em
conseguir uma recolocação similar no mercado de
trabalho em caso de demissão involuntária. Pense
nisso. Aproveite seu poder de geração de renda para
aumentar seu poder de poupança.
Sou funcionário público, o meu é garantido, não
preciso poupar – Servidores já ficaram por mais de 8
anos sem reajuste tendo sua renda reduzida devido a
inflação. Recentemente presenciamos os servidores
de Minas Gerais com salários atrasados e parcelados,
servidores do Rio de Janeiro sem receber o décimo

39
terceiro e muitas outras situações não imaginadas
antes por tais profissionais. Portanto, poupe!
Sou estável – Estabilidade pode ser perdida. Mais
de uma vez regimes estatutários foram alterados em
nosso país. Além disso, países como a Grécia tiveram
de demitir servidores públicos devido ao déficit
público.
Sou autônomo – Um dos maiores motivos para
poupar é ser autônomo ou empresário dada à
incerteza de sua renda. Com um dinheiro guardado
você poderá normalizar sua renda em períodos de
queda na demanda pelos produtos e serviços da
empresa e, consequentemente, ficar menos
estressado.
Dá trabalho ter que cuidar de dinheiro – Dá mais
trabalho administrar a miséria. Com pouco estudo é
possível começar uma carteira de investimentos.
Quem tem dinheiro é infeliz – Experimente passar
fome ou não ter onde morar. O Dinheiro não traz
felicidade, mas possibilita que você não passe por
situações que tirariam a sua, como por exemplo a
falta de um medicamento para você e seus filhos.
Descontruídos estes argumentos, talvez você
consiga pensar em algum outro, ou diga: “É fácil
falar, o difícil é fazer”, mas toda jornada começa com
um primeiro passo, e no caso de acúmulo de
patrimônio e tranquilidade financeira é aderir ao
“mindset” correto, ou seja, à mentalidade adequada.

40
 Capítulo 9 - Construindo um investidor

“Você é o que repetidamente faz. Excelência não é um

evento, é um hábito.”
Aristóteles

Como construir um investidor do zero? Como

transformar um indivíduo que saiu da situação de
endividado ou encontra-se no sistema gasta tudo o
que ganha, há muito tempo, em um investidor? Este
capítulo pretende apontar quais os ingredientes
necessários para alcançar este objetivo.

Ingredientes 1 e 2 – Administrar e fazer

dinheiro

Existem dois talentos ou habilidades que podem

ser desenvolvidos e ajudam muito o investidor a
construir seu patrimônio: administrar e fazer
dinheiro.
A habilidade de administrar o dinheiro é aquela
que te leva a fazer um uso ótimo dos seus recursos.
Você provavelmente já ouviu falar de um trabalhador
rural, servente, faxineira, secretária ou de algum
outro profissional, normalmente mal remunerado
que, mesmo tendo todas as probabilidades contra ele,
comprou a casa própria à vista ou conseguiu
construir um bom patrimônio. Esses indivíduos são
dotados de uma habilidade acima da média para
administração. A maioria deles nunca leu um livro de
finanças (assim como a maioria da população em

41
geral), nem usou nenhum investimento mirabolante,
mesmo assim conseguiu grandes feitos financeiros.
Por outro lado, todos temos um conhecido, amigo
ou familiar que, apesar de todas as facilidades,
recebendo heranças, negócios da família e com
profissões muito bem remuneradas, não construíram
nada, ou pior, perderam o que a família tinha. Para
estes faltaram habilidades mínimas de gestão e
educação financeira.
Então, será que é uma questão genética? Ou seja,
alguns são favorecidos e nascem com a habilidade de
administrar e outros não? Naturalmente, não. Muitos
não nascem com a habilidade de administrar seus
recursos, mas aprendem ao longo da vida, estudando
e buscando informações. Outros nascem em alguma
família com uma forte tradição de educação
financeira e boa gestão dos recursos. Pode-se dizer
que nesse caso a sorte teve um papel essencial. Por
fim, algumas pessoas nascem em situação de
extrema dificuldade e pobreza onde a preocupação
com a sobrevivência é tudo o que resta, ficando a
administração dos recursos em segundo, terceiro,
quarto ou quinto plano.
A habilidade de fazer dinheiro é a que te faz ter
mais recursos à disposição para investir ou gastar.
Os americanos, quando recebem seus salários, dizem
que estão fazendo dinheiro (making money),
enquanto os brasileiros usam o termo ganhar
dinheiro. A diferença pode parecer pouca, mas
quando você diz ganhar dinheiro é como se alguém
estivesse te fazendo um favor, seja seu chefe ou a

42
empresa onde trabalha. Essa visão desconsidera tudo
o que você fez para gerar aqueles recursos para a
empresa. Afinal, via de regra, só faz sentido para
alguém te contratar se o retorno que ela obterá com
seu trabalho for maior do que o quanto ela te paga.
Caso contrário, seria mais vantajoso ficar sem você.
Fazer dinheiro depende, principalmente, das
habilidades profissionais do indivíduo. Apesar de não
podermos desprezar a influência da sorte na carreira
dos profissionais, se você for o melhor em qualquer
profissão ou um dos melhores terá uma remuneração
acima da média. Se você tiver algum talento extra,
como por exemplo fazer artesanato, ministrar aulas
de inglês, falar em público, dirigir bem ou preparar
bolos, pode obter uma renda extra que, talvez, se
torne sua renda principal em algum momento.
De um jeito ou de outro é importante que você
busque desenvolver as duas habilidades. Alguns
terão mais facilidade em fazer dinheiro, outros em
administrar, mas todos precisam aprender essas
duas coisas e serem os melhores administradores e
profissionais que conseguirem. O caminho para
administrar melhor é a educação financeira, que se
obtém com estudo, estudo e mais estudo.

43
 Ingrediente 3 – Poupança ou “savings rate”

“Poupe primeiro e viva com o que sobrar.”

Warren Buffett

O terceiro, porém, mais importante ingrediente da

fórmula, é a poupança. O indivíduo deve poupar
algum percentual de sua renda, ou seja, ganhar mais
do que gasta. Não tem como fugir. Especialistas
costumam recomendar ao menos 10%, mas aqui não
entraremos em percentuais. Basicamente: quanto
mais, melhor, desde que não perca sua qualidade de
vida.
O “savings rate” ou o percentual da renda poupado
é o indicador que vai definir em quanto tempo o
investidor terá sua tranquilidade financeira. Quanto
mais você poupar, em relação a sua renda, mais
rápido conseguirá se aposentar por conta própria,
sem depender do governo, bancos ou parentes. A
fórmula é a seguinte:

Valor
poupado ÷
Renda Total

Especialistas americanos desenvolveram esta

fórmula de saque seguro com base no retorno dos
seus investimentos e no seu “savings rate”, quanto
você poupa. Veja a Tabela 1:

44
 TABELA 1

Nesta simulação utilizamos uma taxa de juros real,

ou seja, acima da inflação, de 3% a.a. (ao ano) e o
retorno nominal, aquele que não considera a inflação,
é de 6,5% a.a., taxa Selic de 2019. Sendo assim, um
indivíduo que poupa 10% da renda precisaria poupar
48 anos e um que poupa 90%, 3 anos e meio.
Não temos controle sobre o retorno nominal ou real
dos investimentos. O controle sobre esses pontos é
muito pequeno e o percentual de poupança tende a
variar muito ao longo da vida, sendo, em alguns
períodos, altíssimo e em outros, muito baixo.
A única coisa sobre a qual temos controle de fato é
a constância do aporte e a disciplina para isso, o que
torna estas fórmulas pouco válidas para a maioria.
Sem dúvida um indivíduo que ganha 10 mil e poupa
5 mil terá mais tranquilidade na aposentadoria do

45
que um que, recebendo 50 mil, poupa 5 mil, pois
manter o padrão de vida que tem um custo de 45 mil
demandará um patrimônio muito maior.
Um cálculo atuarial feito por um grande banco
brasileiro chegou a seguinte conclusão: o ideal é que
o investidor poupe, no mínimo um percentual da
renda que represente sua idade menos 10, por
exemplo:
O indivíduo que decide começar a poupar com 30
anos de idade deve poupar 20% da renda até os 60
anos, por outro lado aquele que começa aos 20
precisaria poupar apenas 10%.
O recado sobre poupança é simples: poupe o
máximo que você puder sem prejudicar sua
qualidade de vida.

46
 Ingrediente 4 – Disciplina

“Os grilhões do hábito são leves demais para serem

sentidos, até que ficam pesados demais para serem
rompidos.”
Warren Buffett

Passado pelos primeiros ingredientes, seguimos

para o quarto, disciplina. A disciplina é sem dúvida
um dos maiores diferenciais dos indivíduos bem-
sucedidos em quaisquer áreas.
O investidor deve ter disciplina para não se
endividar desnecessariamente e para aportar
independentemente do cenário político, econômico ou
dos momentos pelos quais ele pode passar em sua
vida pessoal.
Vamos analisar o resultado de um aporte de 250
reais ao longo de 40 anos. Neste caso vamos
desconsiderar a inflação, pois utilizaremos uma taxa
de juros real, ou seja, já com a inflação descontada,
de 3% a.a. Dados:
Tempo: 40 anos, ou 480 meses.
Rentabilidade real (acima da inflação): 3% a.a.
Aporte mensal: R$ 250,00.
Este investidor terá R$ 229.297,48, o valor de um
apartamento em algumas cidades médias brasileiras.
Mesmo aqui na região metropolitana de Belo
Horizonte encontramos apartamentos por este preço.
Lembrando que, como este valor já considera a
inflação, esse seria o poder de compra do montante
dele no momento do saque. Caso o investidor consiga

47
um retorno real maior, o valor será maior, mas este é
o retorno médio real (histórico) da renda fixa.
Em 2020 tivemos os menores juros da história do
país, chegando a ter juros reais negativos, o que não
deve se manter no longo prazo.
Indo além, o indivíduo que investiu 250 reais ao
mês de janeiro 1995 até dezembro de 2018 em ações
do banco Itaú e reinvestiu os dividendos formou um
patrimônio de mais de 2 milhões e 125 mil reais. E
hoje recebe mais de 150 mil reais por ano na forma
de dividendos.

48
 Ingrediente 5 – Paciência

“Não se pode fazer um filho em um mês

engravidando 9 mulheres.”
Warren Buffett

Em uma ilha fluvial, localizada na Índia, Majuli,

um único homem, plantou uma floresta maior do que
o “Central Park” que está localizado em Nova York.
Ele fez isso plantando ao menos uma árvore por dia
durante 40 anos.
Por fim, temos o último ingrediente: paciência!
Muitos são os investidores que começam bem,
aportam em renda fixa, renda variável, compram
títulos públicos, ações e fundos imobiliários, mas
desanimam com o tempo e sacam tudo para a compra
de um carro zero ou uma casa na praia. Existem
casos de investidores que param de investir por
preguiça de preencher a declaração anual do imposto
de renda. Não desanime!
Além disso, a pressa por obter resultados leva
muitos investidores a se expor a riscos
desnecessários, o que pode ter o efeito oposto ao
desejado, como a queima do patrimônio e o
consequente empobrecimento do investidor.
O processo de construção de patrimônio é lento e,
por vezes, chato. Em alguns momentos nada será
feito, nenhuma mudança na carteira, nenhuma
compra de ativo mirabolante, absolutamente nada
além de aportar todos os meses, religiosamente.
Conforme já dito por vários grandes investidores,
na verdade, investir de maneira inteligente é mais ou
49
menos como ver a grama crescer, bastante
entediante.
George Soros, bilionário e gestor de fundos,
brilhantemente, disse: “se você está se divertindo ao
investir você provavelmente está fazendo algo
errado”.

50
 Capítulo 10 - Por que investir afinal?

“Antigamente o indivíduo aposentava e ia se

tornando um indigente, hoje em dia ele já se
aposenta como indigente.”
Luiz Barsi Filho

Um dos meus episódios favoritos do seriado Os

Simpsons é o especial de Natal. Ao final das
comemorações, Homer pensa em organizar os longos
fios de pisca-pisca, contudo, decide que isso é um
problema do Homer do futuro. Em um piscar de olhos
o tempo passa e resta ao Homer apenas se virar com
os problemas que ele mesmo criou. Quando você não
investe cria um problema para o “você do futuro”.
A previdência pública ainda hoje é o que sustenta
a maior parte dos aposentados brasileiros. O
benefício médio pago ao aposentado ou pensionista
brasileiro, em abril do ano de 2020, era de R$
1.349,68 (um mil trezentos e quarenta e nove reais e
sessenta e oito centavos), sendo que, a grande
maioria recebia 1 salário-mínimo. Valor insuficiente
para que muitos consigam sustentar suas famílias.
Nos moldes atuais, a previdência social lembra
muito um esquema “Ponzi” ou uma Pirâmide
Financeira, onde os trabalhadores “ativos” pagam o
benefício dos aposentados ou “inativos”. Uma das
principais características dos esquemas de pirâmide
é que eles não são sustentáveis. Uma hora o número
de entrantes deixa de ser o bastante para arcar com
os custos daqueles que recebem o dinheiro.

51
 A cada dia existem menos trabalhadores
“contribuindo” para a previdência social e mais
aposentados. A causa é uma queda nas taxas de
natalidade somada ao crescimento na expectativa de
vida. Pessoas vivendo mais e por outro lado menos
receitas para sustentar estas pessoas.
Existe muita polêmica e discussão acerca do déficit
da previdência. Qual o seu tamanho? Como resolvê-
lo? Será culpa de má administração do governo? Dos
grandes devedores? Será uma ficção?
Não entraremos nessa discussão, pois não faz
diferença alguma para você que vai construir um
patrimônio para sustentá-lo na aposentadoria,
independentemente do governo.
Enquanto investidor você não deve contar com a
previdência pública. Conforme foi dito pelo bilionário,
investidor, Luiz Barsi Filho, “antigamente o cidadão
aposentava e aos poucos ia se tornando um
indigente, agora já se aposenta como indigente”.
Os fundos de pensão, apesar de uma iniciativa
louvável, possuem um risco alto, pois nunca se sabe
quais os interesses dos gestores. Recentemente um
grande fundo de pensão responsável pelos recursos
dos empregados de uma empresa pública quase
quebrou por investir em títulos de países em situação
complicada, incapazes de honrar seus
compromissos. A aposentadoria desses beneficiários
sofreu um duro golpe, uma queda considerável.
Melhor do que atribuir a outros a responsabilidade
pela sua aposentadoria é preparar você mesmo as
condições para uma terceira idade mais tranquila.

52
 De acordo com o HSBC, em pesquisa feita sobre a
aposentadoria no mundo, 60% dos idosos esperam
que seus familiares ajudem a arcar com suas
despesas na terceira idade. No entanto, a mesma
pesquisa revela que mais de 50% dos familiares de
idosos “inativos” são auxiliados financeiramente por
estes senhores e senhoras aposentados. A conta não
fecha.
Segundo pesquisa do BID – Banco Interamericano
de Desenvolvimento, 15% dos idosos com mais de 65
anos no Brasil não possuem nenhuma fonte de
renda.
Na mesma pesquisa, 64% dos brasileiros
entrevistados revelam que nunca pouparam para a
aposentadoria. Questionados entre poupar para uma
viagem de férias ou para a aposentadoria, 49%
escolheram a viagem, enquanto 43% escolheram a
aposentadoria e 8% não souberam responder.
Ainda mais alarmante, 51% dos jovens brasileiros
disseram que nunca pensaram na aposentadoria.
Nunca pensaram nisso!
Outra pesquisa mostra que de cada 100 brasileiros
apenas 4 separam parte dos seus ganhos para os
anos finais. O índice é o mais baixo de todo o
continente americano e um dos piores do mundo. Em
levantamento de 143 países feito pelo Banco
Mundial, só 11 países estão abaixo do Brasil, como
por exemplo Níger, Somália, Iémen e Sudão.
Infelizmente esta mesma pesquisa mostra que
apenas 1% dos idosos brasileiros conseguem se
manter sem depender de familiares ou do Estado.

53
 Por fim temos a pesquisa do Serviço de Proteção ao
Crédito – SPC – que revela que mesmo entre os
pertencentes a classe A, composta por pessoas com
renda acima de 20 salários-mínimos, apenas 3 em
cada 10 pessoas poupam pensando na
aposentadoria, derrubando a ideia de que o brasileiro
não poupa exclusivamente devido à baixa renda.
Cabe à geração atual mudar esta realidade. A
principal ferramenta para essa mudança, adivinhem
só, é a educação financeira.

Resumo

Faça um levantamento das suas receitas e

despesas.
Saiba o que realmente importa para você, seja ter
tranquilidade financeira, um carro, uma casa ou
viajar.
Gaste menos do que você ganha.
Receitas > Despesas.
Evite fazer dívidas, só faça se for inevitável.
Não compre nada com o intuito de impressionar os
outros.
Monte uma reserva de emergência. De 6 a 12 vezes
as suas despesas mensais com alta liquidez.
Construa um patrimônio para não depender do
governo ou de familiares na terceira idade.
Proteja seu patrimônio com seguros adequados às
suas necessidades. Não busque apenas o seguro mais
barato.
Livre-se dos seus preconceitos em relação ao
dinheiro.

54
 Parte 2 – Investimentos

“Uma operação de investimento é aquela que

promete a segurança do principal com o retorno
adequado sobre o capital investido.”
Benjamin Graham

Para Benjamin Graham, pai do “value investing” –

investimento em ativos de valor – tudo o que foge da
definição a seguir não é investimento:
“Uma operação de investimento é aquela que
promete a segurança do principal com o retorno
adequado sobre o capital investido.”
Todo o resto pode ser algum tipo de especulação ou
aposta, mas não investimento.
Uma outra famosa explanação sobre o que é
investir é a de Warren Buffett – maior investidor da
história e um dos homens mais ricos do mundo:
“Investir é postergar o consumo presente para
poder consumir mais no futuro e só existem duas
perguntas, quando e quanto (a mais)”.
A definição de Buffett, apesar de mais simples,
ainda não nos traz um conceito muito prático.
Deixarei minha própria definição e em seguida vou
explicá-la para que compreendam a minha visão
sobre o que é investimento. Longe de tentar superar
as definições dos dois grandes mestres dos
investimentos, pretendo complementá-las e deixar os
leitores mais aptos a entender o que é e o que não é
investimento.
Investimento é uma operação onde o indivíduo,
denominado investidor, se abstém de consumir no
55
presente fazendo poupança para o futuro e busca
remunerar seu capital poupado comprando ativos de
valor sobre os quais estudou e, consequentemente,
tem conhecimento. Este investidor espera um retorno
sobre o investimento e está ciente dos riscos
envolvidos na operação.
Nada muito diferente do que o Graham falou,
correto? Sim, mas é importante ter atenção em
relação aos riscos. O verdadeiro investidor sempre
sabe dos riscos que está incorrendo ao investir em
seja lá o que for. Aqueles que olham apenas os
retornos não são investidores, são apostadores.
Os investimentos são subdivididos em 2 classes: os
ativos de renda fixa e os de renda variável. Na renda
fixa a remuneração é previamente definida, sendo um
valor específico ou algum indexador, como a Selic ou
o CDI. Por outro lado, a renda variável, representada
pelas ações, imóveis e fundos de investimento
imobiliários, dentre outros ativos, depende da
economia e de condições intrínsecas aos negócios e
mercados dos quais fazem parte para remunerar o
investidor.
Outra subdivisão é em relação ao objetivo do
investimento. Neste caso temos os ativos de reserva
financeira, de crescimento e de geração de renda.
Reserva financeira é a categoria dos ativos de maior
liquidez, normalmente utilizados como reserva de
emergência ou para cumprir objetivos específicos,
como, por exemplo, a troca do carro ou da casa.
Crescimento é a categoria dos ativos que tendem a
crescer acima da inflação com o passar dos anos, de

56
preferência com ganhos expressivos. As ações, os
títulos atrelados à inflação e até mesmo imóveis e
terrenos bem localizados são os ativos de crescimento
mais conhecidos.
Por fim temos os ativos geradores de renda. Estes
ativos pagam uma renda mensal, semestral ou
mesmo anual para o investidor. Os mais conhecidos
são os imóveis alugados, os fundos de investimento
imobiliários e as ações.
Uma boa carteira de investimentos tem ativos com
os três objetivos informados, porém sempre focando
em ativos de valor.
E o que seriam ativos de valor? São aqueles que
possuem valor intrínseco: um imóvel bem localizado,
um título de renda fixa emitido por uma instituição
sólida, seja pública ou privada, fundos de
investimento imobiliários com bons imóveis e uma
boa gestão, ou a ação de uma empresa que gere
lucros e fluxos de caixa.
A grande habilidade que deve ser desenvolvida pelo
investidor é enxergar o valor nos ativos. É esse talento
que, em última instância, separa os bons investidores
dos demais.
Como dizem: é essencial saber separar o joio do
trigo, por isso observaremos alguns falsos
investimentos que são sempre oferecidos pelas mais
diversas instituições, começando por um velho
conhecido de todos nós:
O automóvel. Veículos não são investimentos,
servem para te levar de um lugar para o outro, em
alguns casos te ajudam a ter mais dinheiro já que

57
você pode transformá-los em ferramentas de
trabalho, mas não são investimentos. Você não
espera um retorno financeiro quando compra o
automóvel, espera desvalorização e gastos com
combustível, seguros e manutenção. Automóveis são
bens de consumo e só faz sentido ter um carro se ele
couber no seu orçamento.
Casa própria. A casa própria não é um
investimento, pois você não a comprou com o intuito
de vender mais caro ou obter ganhos com o aluguel
deste imóvel. Portanto a sua moradia é um bem de
consumo também.
Consórcio. Este é um dos piores falsos
investimentos, pois ao contratar um consorcio você
está pagando alguém para guardar o dinheiro para
você. Você deixa seus recursos na mão de uma
gestora e, além de não receber juros, paga uma taxa
de administração. O consórcio pode ser,
inteligentemente, substituído por um porquinho ou
algum investimento simples de renda fixa, como a
poupança.
Título de capitalização. Quase tão ruim quanto o
consórcio. Nele alguém guarda o dinheiro para você
e, em troca, você concorre a prêmios. Costuma ser
um ótimo negócio para a instituição financeira que
vende o produto, mas não para você.
COE. Este investimento, também conhecido como
“COmecei Errado”, se assemelha as antigas “bucket
shops” misturadas com títulos pré-fixados, onde você
“aposta” no desempenho de certas ações sem ter a
ação e com capital “garantido”. O COE é uma

58
combinação de ativos de renda fixa com renda
variável. Contudo o investidor não é titular nem
direta nem indiretamente dos ativos de renda
variável. A parte referente a renda fixa fica em títulos
pré-fixados de modo que caso as premissas do COE
não se realizem o investidor receba o valor que
investiu ou algo perto disso de volta. Por exemplo o
COE pode envolver as empresas Amazon e Google fica
determinado que, se as ações dessas empresas
tiverem uma valorização de X% o investidor recebe
um determinado retorno no momento em que isso
acontecer e caso não aconteça o investidor recebe
apenas a parte alocada na renda fixa, disso vem a
ideia de valores garantidos. É um ativo tipicamente
de curto prazo pautado na sorte. Péssima
combinação. Melhor comprar um bilhete de loteria.
Financiamentos. Os financiamentos não são
investimentos e sim o seu oposto, pois ao invés de
receber juros, ao fazer um financiamento, você paga.
Os únicos para os quais o financiamento pode ser
considerado, em algum momento, investimento são
as empresas onde os financiamentos são utilizados
para comprar máquinas, equipamentos ou serviços
que irão incrementar os lucros e a geração e caixa da
companhia.
Seguros resgatáveis. Outro falso investimento, os
seguros resgatáveis geram muita confusão entre os
corretores e segurados, pois a promessa é de
devolução dos recursos corrigidos, porém, apenas da
parte capitalizável dos recursos, o restante fica para
a seguradora na forma de prêmio. Esse modelo foi

59
criado pois a maior parte dos segurados não gosta de
pensar na própria morte, então ter a expectativa
receber algo no longo prazo, caso sobreviva, deixa o
segurado mais tranquilo.
E como encontrar o valor nos ativos sem ser
enganado? Vamos tratar disso no capítulo específico
de cada classe de ativos. Começando pela previdência
privada.

60
 Resumo

Investimento bem-sucedido = Estudo + risco

calculado + ação
O retorno do investimento não deve ser o foco e
sim o risco.
Os ativos estão divididos em: reserva financeira,
geração de renda e crescimento.

Nem tudo o que reluz é ouro. Cuidado com os

falsos investimentos.

61
62
 Capítulo 11 – Previdência Privada
“Alguém está sentado na sobra hoje, porque alguém
plantou uma árvore tempos atrás.”
Warren Buffett

Previdência privada é a denominação dos fundos,

geridos por instituições financeiras, com benefícios
tributários, que tem como objetivo a formação de
patrimônio para complementação da aposentadoria.
Esses fundos são divididos em PGBL – Plano
Gerador de Benefício Livre – e VGBL – Vida Gerador
de Benefício Livre. Ambos não entram em inventário
e são pagos diretamente ao beneficiário informado
pelo titular da previdência.
A contribuição para o PGBL pode ser deduzida da
base de cálculo do imposto de renda até o limite de
12% da renda bruta anual tributável. Já o VGBL pode
utilizar a alíquota regressiva de imposto de renda
pago somente sobre os rendimentos, diferentemente
do PGBL onde o imposto de renda é cobrado sobre o
valor total.
Se o investidor investir R$ 1.200,00 em um VGBL
e ao final sacar R$ 1.500,00 ele pagará I.R. sobre a
diferença entre os R$ 1.500,00 e os R$ 1.200,00, ou
seja, sobre R$ 300,00. Por outro lado, se investir R$
1.200,00 e sacar R$ 1.500 no PGBL pagará imposto
de renda sobre o total. Portanto, não faz sentido
investir em PGBL nenhum valor que exceda os 12%
da renda tributável que podem ser abatidos do I.R.

63
 Fique atento à taxa de administração – que é um
percentual cobrado sobre o saldo dos investimentos –
e carregamento – que é um percentual sobre o valor
investido no ato do investimento. A primeira não deve
passar de 1%, enquanto a segunda não deve nem
existir. Nesse momento os grandes bancos brasileiros
já aboliram a taxa de carregamento. Talvez, no
momento em que você estiver lendo esse livro a taxa
de carregamento seja apenas história.
Além do VGBL e PGBL existem os fundos de
pensão geridos por instituições públicas e privadas
que pretendem complementar a aposentadoria de
seus funcionários. A vantagem desses fundos é o
aporte feito pela empresa normalmente na proporção
de 1 para 1, ou seja, para cada 1 real aportado pelo
funcionário a empresa ou o Estado aportam 1 real
também. Infelizmente em anos recentes
acompanhamos alguns fundos de pensão exibindo
grandes déficits em razão de decisões políticas que
prezaram pelos recursos dos investidores.

64
 O grande problema por trás da terceirização dos
seus investimentos por meio de PGBL, VGBL, fundos
de pensão ou outros fundos é o risco de o gestor
cometer algum grande erro com os seus recursos.
Quando se investe em um fundo investe-se, na
verdade, na mente por trás da gestão do fundo, seja
VGBL, PGBL ou um fundo de ações. Via de regra os
gestores de fundo são remunerados por resultados de
curto prazo, sendo assim, não montarão uma carteira
pensando no longo prazo.
A dica é simples, ainda que vá investir em algum
desses produtos por qualquer motivo, não deixe de
investir em outros dos investimentos que
estudaremos a seguir, afinal ninguém cuidará melhor
do seu dinheiro do que você.
E a próxima classe de investimentos a ser estudada
é a dos ativos de renda fixa.

65
66
 Capítulo 12 - Renda Fixa
“Dinheiro é apenas uma ferramenta. Ele irá levá-lo onde
quiser, mas não vai substituí-lo como motorista.”
Ayn Rand

Renda fixa é uma forma de investimento onde o

investidor concede um empréstimo para uma
instituição pública ou privada em troca de uma
remuneração pré definida.
A remuneração paga ao investidor em renda fixa é
conhecida como juros. Os juros são o preço do
dinheiro no tempo. Ao antecipar o consumo, pegando
dinheiro emprestado, paga-se juros. Ao postergar,
aplicando recursos em renda fixa, recebe-se os juros.
Esses juros podem ser prefixados, um percentual
específico, pós fixados, quando seguem algum
indexador – CDI, SELIC etc, ou mistos, por exemplo
quando pagam o IPCA mais um percentual prefixado.
“Investir em Renda Fixa significa emprestar
dinheiro para alguém, como banco, empresa ou para
o governo. Na contrapartida, você recebe uma
remuneração. Quem ganha com isso não é só o
investidor. Para quem emite esse título, é uma forma
de captar recursos e financiar seus projetos ou
negócios, gerando mais oportunidades para nosso
País.” Cetip – Depositária de títulos privados.
A Cetip, que pertence à bolsa de valores brasileira,
B3, registra os ativos e os vincula aos investidores.
Por exemplo, caso o investidor compre um CDB do
banco X ele ficará registrado no nome do investidor
na Cetip.

67
 De forma clara, o investidor em renda fixa é um
emprestador de dinheiros.

Taxa Selic

Criada em 1979 com o objetivo de tornar mais

transparentes e seguras as transações envolvendo
títulos públicos, a Taxa Selic Over, que é apurada
diariamente, mas normalmente expressa em termos
anuais, é a taxa média ponderada das negociações
apuradas no Sistema Especial de Liquidação e de
Custódia para títulos federais.
Existe também a Taxa Selic Meta, definida nas
reuniões do Comitê de Política Monetária (COPOM), é
dela que você ouve falar no Jornal a noite.
Este sistema informatizado é destinado ao registro,
custódia e liquidação das transações efetuadas com
títulos públicos.
A Selic é a taxa básica da economia que baliza
todas as demais transações de crédito. Via de regra,
quanto maior a Selic, mais caros ficam os
empréstimos e mais interessante fica o investimento
em renda fixa, consequentemente menos consumo e
menos investimentos em ativos reais, imóveis e
maquinários.

O CDI e a taxa CDI – o que é e como

funciona

Certificado de Depósito Interbancário ou CDI é um

título, de 1 (um) dia, emitido pelas instituições

68
financeiras que lastreia as operações do mercado
interbancário, ou seja, transações entre bancos que
emprestam entre si para sanarem seus caixas.
Bancos não podem fechar o dia com caixa negativo.
Os bancos que têm excesso de dinheiro em caixa
ao fim de suas transações do dia emprestam este
dinheiro para bancos que fecharam o dia com falta de
dinheiro, para isso eles cobram a taxa DI.
O CDI só é disponibilizado para negociação entre
as instituições financeiras, não sendo possível a
compra destes certificados por pessoas físicas, porém
a taxa média diária do CDI é utilizada como
parâmetro para balizar a rentabilidade de fundos DI,
CDB’s, LCA’s, LCI’s, dentre outros. Discutiremos a
frente estes ativos.
Quando o gerente do banco te diz que tem a
disposição um CDB 85% não significa que o CDB vai
te trazer uma rentabilidade de 85% ao mês ou ao ano
e sim que pagará 85% da taxa média do CDI.
O CDI é utilizado para avaliar o custo do dinheiro
negociado entre os bancos no setor privado e essa
modalidade de aplicação pode render taxa prefixada
ou pós-fixada.
Para investir é necessário analisar a taxa real e não
só a nominal – presente no rótulo – conforme será
visto a seguir.

Taxa de juros real e nominal

As taxas de juros oferecidas em investimentos e

empréstimos são, geralmente, taxas nominais,

69
aquelas que podemos ver e calcular diretamente
mesmo sem nenhuma outra informação. Porém, a
taxa que realmente interessa aos investidores é a taxa
real, que representa a diferença entre a taxa nominal
e a inflação.
Para saber a taxa real precisamos de alguns dados:
a taxa nominal, a inflação e o imposto de renda.
Assim teremos a taxa real líquida.
Exemplo:
CDB pagando 110% do CDI. Quanto receberei?
Primeiro vamos consultar o CDI no sítio eletrônico
da Cetip na internet: a resposta em 02 de abril de
2019 é 6,40%.
6,40% x 110% = 7,04% a.a. – taxa nominal bruta.
Temos uma taxa nominal bruta de 7,04%, o que
não quer dizer muita coisa, dado que o que nos
interessa é a taxa real líquida.
Próximo passo é deduzir o imposto de renda.
Vamos considerar uma alíquota (i) de 20% para uma
aplicação de até um ano (181 a 360 dias).
Taxa nominal líquida = 7,04% x (1-i) = 7,04% x (1-
0,2) = 5,63%

Agora vamos calcular a taxa real. Para isso

precisamos consultar a inflação medida pelo IPCA
que, de acordo com o IBGE, era de 3,89% em fevereiro
de 2019.

1 + Taxa real = (1+taxa nominal)

(1+taxa de inflação)

70
 1 + Taxa real = (1+0,0563)
(1+0,0389)

Taxa real = 1,0167 -1

Taxa real = 1,67%

A taxa real representa o verdadeiro ganho do

investidor, ou seja, se antes conseguia com aquele
capital comprar 10.000 kg de açúcar hoje consegue
comprar 10.167 kg.

FGC – Fundo Garantidor de Crédito

Criado para evitar o pânico bancário. Cobre 250

mil reais por CPF em cada instituição financeira,
limitado a 1 milhão por investidor a cada quatro anos
(4 acionamentos). Na prática, o FGC paga ao
investidor estes valores em caso de falência da
instituição a qual o investidor alocou seus recursos.
A limitação de 4 acionamentos a cada 4 anos
surgiu devido a busca de altas rentabilidades por
parte do investidor que passou a não considerar os
riscos envolvidos. Ainda que o investidor esteja
protegido pelo FGC ele não deve renunciar ao controle
de risco.
As modalidades cobertas são as seguintes:
• Depósitos à vista ou sacáveis mediante aviso
prévio;
• Depósitos de poupança;
• Letras de Câmbio (LC);
• Letras Imobiliárias (LI);

71
 • Letras Hipotecárias (LH);
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
• Letras de Crédito do Agronegócio (LCA);
• Depósitos a prazo, com ou sem emissão de
certificado RDB (Recibo de Depósito Bancário) e CDB
(Certificado de Depósito Bancário);
• Depósitos mantidos em contas não
movimentáveis por cheques destinadas ao registro e
controle do fluxo de recursos referentes à prestação
de serviços de pagamento de salários, vencimentos,
aposentadorias, pensões e similares;
• Operações compromissadas que têm como
objeto títulos emitidos após 8 de março de 2012 por
empresa ligada.
Em que prazo o FGC paga a garantia ao
credor?
Não há como o FGC estipular um prazo porque
depende de informações que são passadas pelo
Interventor ou Liquidante, conforme for o caso. “Uma
vez recebidas as informações e documentos o
pagamento se inicia entre 10 a 15 dias” – conforme
informação do FGC.
O FGC cobria em 2016 algo em torno de 1,9
trilhões de reais, contudo seu saldo é de 2% desse
valor. Aproximadamente 33,8 bilhões e reais. Em
caso de quebra de muitos bancos seria inviável a
cobertura. Um banco grande quebrando e,
provavelmente, adeus FGC.

72
 Títulos Privados
Caderneta de poupança

Investimento mais tradicional do Brasil, a

poupança foi criada em 1861 pelo imperador Dom
Pedro II no decreto que instituiu a criação da Caixa
Econômica Federal. A caderneta paga uma
remuneração mensal, possui liquidez diária e o seu
saldo é coberto até o valor de 250 mil reais por CPF,
por instituição financeira, pelo FGC – Fundo
Garantidor de Crédito.
A remuneração da caderneta de poupança ocorre
no dia do aniversário mensal do depósito e se dá da
seguinte forma: caso o depósito tenha sido realizado
até 3 de maio de 2012 – poupança antiga – a
remuneração será de 0,5% ao mês mais a T.R. (Taxa
Referencial) – taxa usada como um fator de correção
monetária de empréstimos, do FGTS e de
investimentos. Contudo, se o depósito foi realizado a
partir de 4 de maio de 2012 – nova poupança – a
remuneração passa a depender da meta anual da
Taxa Selic (Selic meta).
Na hipótese de a meta anual da Taxa Selic ser
superior a 8,5%, permanece a regra anterior de 0,5%
ao mês mais a T.R.
Por outro lado, se meta anual for 8,5% ou inferior,
a remuneração será a T.R. mais 70% do valor
estabelecido como meta anual para a Taxa Selic,
ajustado para o período de um mês. Sendo assim, a
remuneração adicional pode variar de zero até

73
0,483% ao mês – 70% de 8,5% a.a. numa base
mensal.
Este investimento, a despeito do baixo rendimento,
pode ser utilizado como reserva de emergência devido
à sua elevada liquidez. É possível realizar saques da
poupança até mesmo nos finais de semana.
O investidor somente deve se atentar para não
deixar grandes volumes de recursos na poupança,
pois mesmo que esta modalidade de investimento
seja garantida pelo FGC e tenha liquidez imediata, há
modalidades de investimentos mais rentáveis e tão
seguras quanto a poupança.

74
 CDB

O CDB – Certificado de Depósito Bancário – é um

investimento onde o aplicador empresta recursos ao
banco em troca de uma taxa de juros prefixada ou
pós-fixada. Esta taxa, normalmente pós-fixada,
costuma ser um percentual do CDI, que varia entre
70% e 120%.
O investimento é tributado, pagando imposto de
renda na tabela regressiva e IOF nos primeiros 30
dias. Assim, caso você aplique seu dinheiro em um
CDB hoje e resgatar qualquer valor deste título em
até 30 dias será recolhido o Imposto sobre Operações
Financeiras sobre os rendimentos auferidos com o
montante resgatado. Porém, após os 30 primeiros
dias de investimento este imposto não é mais devido,
passando a incidir apenas o IR Além disso, os CDB’s
são cobertos pelo FGC até o limite de 250 mil reais
por CPF em cada instituição financeira.
Essa modalidade de investimento pode representar
uma opção como reserva de emergência quando sua
liquidez é imediata ou o resgate é automático na
conta. Lembre-se, só serve para reserva de
emergência se você puder sacar ao menos parte no
fim de semana.

75
 LC

A LC – Letra de Câmbio – tem as mesmas

características de um CDB, porém são emitidas pelas
financeiras ao invés dos bancos. Normalmente,
devido ao risco maior, pagam um retorno mais alto.
As LC’s, assim como os CDB’s, são cobertas pelo
FGC até o limite de 250 mil reais por CPF em cada
instituição financeira.

LCA

A LCA – Letra de Crédito do Agronegócio –

investimento lastreado em operações de crédito do
agronegócio, disponibilizada por bancos, financeiras
e cooperativas de crédito autorizadas.
As letras são isentas de imposto de renda e
cobertas pelo FGC até o limite de 250 mil reais por
CPF em cada instituição financeira.

LCI

A LCI – Letra de Crédito Imobiliária – investimento

lastreado em operações de crédito imobiliário,
disponibilizada por bancos, financeiras e
cooperativas de crédito autorizadas.
LCI’s são isentas de imposto de renda e cobertas
pelo FGC até o limite de 250 mil reais por CPF em
cada instituição financeira.
As Letras – LCI e LCA – tem liquidez mais restrita,
variando de acordo com a instituição, mas não

76
inferior a 90 dias. Elas podem ser emitidas com ou
sem liquidez após o prazo mínimo. Naquelas com
liquidez, o investidor pode sacar a qualquer momento
passados os 90 dias. Por outro lado, nas sem liquidez,
o investidor só pode sacar o valor investido mais os
juros na data de vencimento. As letras são reguladas
pela lei 10.931/2004.

CRI e CRA

Os CRI’s – Certificado de Depósito Imobiliário – e

os CRA’s – Certificados de Depósito do Agronegócio –
são ativos securitizados, criados com lastro
imobiliário ou de operações do agronegócio.
Securitizar é transformar algo em “securities” ou
títulos e valores mobiliários. O termo deriva do inglês
“securitization”.
A securitizadora transforma os créditos do
mercado imobiliário em ativos negociáveis.
Exemplo: Um grande investidor aluga seu imóvel
por 100 mil reais ao mês durante 3 anos, porém ele
precisa de 2,5 milhões imediatamente. Esse
investidor vai até uma companhia securitizadora que
oferece a ele 2,6 milhões – valor obtido por cálculos
atuariais – por aqueles 3,6 milhões de aluguel que ele
terá direito ao longo do tempo. Securitizados, os
aluguéis futuros se tornam um CRI, e a
securitizadora irá vendê-lo no mercado.
Existem outras modalidades de securitização de
CRI como para a construção civil, por exemplo.

77
 Os CRI’s podem ser pulverizados, um único CRI
com centenas de financiamentos imobiliários, por
exemplo, ou possuir uma única empresa devedora.
Neste último caso dizemos que é um CRI corporativo.
O investidor é remunerado através de juros que
serão pagos conforme determinado no certificado.
A maneira de avaliar a qualidade do CRI é pelo
risco de crédito. Normalmente o CRI recebe uma
classificação feito por uma agência de rating.
Os CRI’s, em geral contam com diversas garantias,
desde fundos de reserva (dinheiro), avais, fianças e
por fim a garantia real, ou seja, o imóvel que poderá
passar para o credor em caso de calote.
Normalmente estas modalidades de investimento
exigem um aporte inicial maior, acima de 100 mil
reais, sendo que muitos CRI’s e CRA’s são
direcionados para investidores qualificados (com
patrimônio acima de 1 milhão de reais) se tornando
um investimento inviável para o pequeno investidor.
O risco é mais alto, pois pode ocorrer calote do
locatário ou adquirente do imóvel e esses títulos não
são cobertos pelo FGC.
Tanto os CRI’s quanto os CRA’s são isentos de
imposto de renda para pessoas físicas.
A forma viável, para que o pequeno investidor
acesse o mercado de CRI’s e CRA’s, é a compra de
fundos de investimento imobiliários do segmento
TVM que terá um capítulo próprio neste livro.

78
 Debêntures

Debêntures são títulos da dívida das Sociedades

Anônimas não bancárias. Empresas podem captar
recursos através de empréstimos bancários, emissão
de ações, dentre outras opções. Uma delas é a
emissão de debêntures.
A grande vantagem para as empresas em emitir
debêntures ao invés de solicitar um empréstimo
bancário é o fato de que, quando emite uma
debênture, a empresa é quem define como, quando e
o quanto vai pagar, cabendo ao investidor aceitar ou
recusar as condições propostas.
Quando os recursos captados pelas debêntures
serão utilizados em algum projeto de infraestrutura o
Estado dá um benefício, a isenção de imposto de
renda. Tal debênture é denominada debênture
incentivada.
Existem três tipos de debêntures. São elas:
a) Debêntures conversíveis – podem ser
convertidas em ações da companhia.
b) Debêntures simples ou não conversíveis – não
podem ser convertidas em ações da companhia. São
as mais comuns.
c) Debêntures permutáveis – podem ser
convertidas em ações de outras companhias.
Ao investir em debêntures, dois documentos devem
ser analisados:
a) O prospecto da emissão, onde é apresentada a
companhia aos investidores e ao mercado em geral.

79
 b) Escritura de emissão, documento que contém
as cláusulas contratuais da emissão.
A companhia que emite a debênture normalmente
oferece algum tipo de garantia ao investidor.
Atualmente estas garantias estão divididas em:
a) Real – garantida por bens da companhia.
b) Flutuante – possui privilégio sobre o
ativo da companhia.
c) Quirografária – concorre em igualdade
com outros credores.
d) Subordinada – está acima apenas do
acionista.
e) Outras garantias acessórias.
Debêntures não são garantidas pelo FGC – Fundo
Garantidor de Crédito. Sendo assim, o cuidado ao
investir nestes ativos deve ser redobrado. Este
investimento é adequado para investidores mais
experientes e com grande familiaridade com a análise
da companhia emitente.

80
 Fundos de renda fixa

Os fundos de renda fixa tiveram sua nomenclatura

alterada a partir de 2015.
A nova classificação da ANBIMA – Associação
Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e
de Capitais – divide os fundos em três níveis:
1º Nível: Classe de ativo
2º Nível: Riscos
3º Nível: Estratégias de investimento

Dentro do primeiro nível os fundos estão

agrupados em 4 classes:
1. Fundos de renda fixa
2. Fundos de ações
3. Fundos multimercados
4. Fundos cambiais

Os fundos de renda fixa serão nosso objeto de

estudo aqui.
O segundo nível divide os fundos conforme a gestão
(ativa ou passiva). Na gestão ativa o gestor tem mais
liberdade para a compra e venda de ativos, enquanto
na passiva existem regras mais rígidas previstas no
regimento do fundo.
Por fim, no terceiro nível, temos a classificação
quanto à estratégia do fundo.

81
 Inicialmente é analisada a classe do fundo, no caso
Renda Fixa. Isso significa que estão excluídos do
fundo quaisquer investimentos em renda variável. O
fundo pode investir em ativos de renda fixa no Brasil
ou exterior.
Dentro do segundo nível, os fundos de renda fixa
simples são compostos, de acordo com a instrução
CVM 555/2014, da seguinte forma: 95%, no mínimo,
de seu patrimônio líquido representados por:
a) títulos da dívida pública federal;
b) títulos de renda fixa de emissão ou coobrigação
de instituições financeiras que possuam classificação
de risco atribuída pelo gestor, no mínimo, equivalente
àqueles atribuídos aos títulos da dívida pública
federal;
c) operações compromissadas lastreadas em
títulos da dívida pública federal ou em títulos de
responsabilidade, emissão ou coobrigação de
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco
Central do Brasil, desde que, na hipótese de lastro em
títulos de responsabilidade de pessoas de direito
privado, a instituição financeira contraparte do fundo
na operação possua classificação de risco atribuída

82
pelo gestor, no mínimo, equivalente àquela atribuída
aos títulos da dívida pública federal;
Os fundos indexados têm como objetivo seguir
indicadores do mercado de renda fixa, na maior parte
dos casos a Selic e a taxa DI ou CDI.
Os fundos ativos são divididos conforme o
“duration” médio dos títulos, ou seja, o vencimento
médio dos ativos:
a) Duração baixa – títulos com “duration” média
ponderada de vencimento abaixo de 21 dias,
buscando assim minimizar a oscilação dos juros
futuros.
b) Duração média – títulos com “duration” média
ponderada próxima a IRF-M – carteira fictícia
composta de títulos prefixados – medida no último
dia útil de junho de cada ano.
c) Duração Longa – títulos com “duration” média
ponderada igual ou superior à apurada no IMA-geral
– Carteira fictícia de títulos indexados à inflação que
exclui títulos indexados ao IGP-M (NTN-C) – por conta
da não emissão de novos títulos e baixa liquidez
observada no segmento no último dia útil de junho.
d) Duração Livre – o gestor pode escolher os
vencimentos que achar mais convenientes.
No terceiro nível temos:
Os fundos soberanos, que investem 100% dos
recursos em títulos públicos federais notadamente
são fundos com risco de crédito menor.
Já os fundos categorizados como grau de
investimento investem 80% ou mais dos recursos em

83
títulos públicos federais ou ativos com classificação
de risco igual ou superior à dos referidos títulos.
Quando o investidor opta por um fundo
denominado como renda fixa simples, no terceiro
nível, a única opção disponível será renda fixa
simples. Já se o investidor optar pela renda fixa de
gestão indexada, o comportamento do fundo passa a
ser atrelado ao índice de referência.
Quando escolhe um fundo denominado
investimento no exterior, as opções para o terceiro
nível são:
i) Investimento no Exterior: Fundos que investem
em ativos financeiros no exterior em parcela superior
a 40% do patrimônio líquido.
ii) Dívida Externa: Fundos que investem no
mínimo 80% de seu patrimônio líquido em títulos
representativos da dívida externa de res-
ponsabilidade da União.
Para maior aprofundamento sobre fundos, ler a
instrução 555 de 2014 da CVM e a cartilha da nova
classificação disponibilizada pela ANBIMA.
É importante frisar que fundos de renda fixa não
contam com a proteção do FGC – Fundo Garantidor
de Crédito.

84
 Come-cotas

O come-cotas é uma forma de antecipação do

imposto de renda feita pelos fundos nos meses de
maio e novembro, essa antecipação é feita através da
redução das cotas de propriedade do investidor. O
problema do come-cotas é que ele interrompe a ação
dos juros compostos sobre parte dos recursos,
levando a uma diminuição do patrimônio construído.

Conclusão sobre títulos privados

Os títulos privados, apesar de terem um risco de

crédito mais alto do que os públicos, tem seu lugar
em uma carteira bem montada.
Devemos destacar que a reserva de emergência
deve ser alocada prioritariamente em títulos privados
com liquidez imediata, em especial a caderneta de
poupança ou CDB, que, desde que emitidos pela
mesma instituição, tem o mesmo risco e são cobertos
pelo FGC.
Entender os riscos inerentes aos títulos privados,
não se expondo a estes investimentos sem uma
análise de risco e uma diversificação adequada, é o
melhor caminho para evitar surpresas desagradáveis.

85
 Títulos Públicos

Títulos públicos são papéis emitidos pela

Secretaria do Tesouro Nacional (STN), a fim de
financiar os gastos do governo ou reduzir a liquidez
do mercado, fazendo política monetária
contracionista.
Os indivíduos, ao receberem recursos, seja um
salário, renda ou aposentadoria, se veem diante de
um dilema: consumir ou poupar. Quanto maiores são
as taxas de juros, de acordo com a teoria econômica,
mais os indivíduos tendem a poupar e menos a
consumir, e vice e versa. Sendo assim o governo tende
a usar a taxa de juros para estimular ou frear a
economia e a inflação. Quanto maior o consumo, sem
um correspondente aumento na produção, maior a
inflação. Sendo assim, aumentar os juros reduz o
consumo diminuindo a pressão inflacionária.
A inflação é a variação dos preços de produtos e
serviços no mercado segundo diversas variáveis,
como aumento ou redução dos custos de produção,
transporte etc. Esta variação é medida por
instituições oficiais, como o IBGE – Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística e a FGV –
Fundação Getúlio Vargas. Há diversos índices de
inflação focados em cestas de produtos e serviços,
como por exemplo o IPCA – Índice de Preços ao
Consumidor Amplo e o IGP – Índice Geral de Preços.
Tais títulos podem, ou não, pagar cupons de juros,
que são valores pagos aos investidores, regularmente,
entre a emissão e o vencimento dos títulos. No caso

86
dos títulos públicos federais, estes cupons são
semestrais.
Atualmente são disponibilizadas diretamente aos
investidores pessoa física, por meio do programa do
Tesouro Direto, as seguintes categorias de títulos:

87
 Tesouro Selic

Começando pelo Tesouro Selic, título mais simples,

tem sua remuneração definida pela Taxa Selic,
acrescida de um pequeno ágio ou deságio. Em abril
de 2019, estava disponível para o investidor o
seguinte título:

A primeira informação que encontramos é a

descrição. Nela temos o nome do título, Tesouro Selic,
bem como o ano de vencimento, 2025. Em seguida
temos a informação do vencimento propriamente
dito, 01 de março de 2025, no caso.
O ágio ou deságio trata-se de uma diferença entre
o valor do título e o seu preço. Quando este valor é
negativo, significa que estamos comprando com ágio
e receberemos um valor um pouco menor do que a
Selic. Quando o valor é positivo, estamos comprando
o título com deságio e receberemos um pouco mais
do que a Selic. No exemplo em questão 0,02% a mais
ao ano.
O valor mínimo que se pode comprar do título é a
fração de 1%. No caso do Tesouro Selic, 1% são R$
100,25, uma vez que o título inteiro em abril de 2019
estava custando R$ 10.025,53.
O Tesouro Selic é recomendado para todos aqueles
que precisam de liquidez. Como ele não sofre
marcação a mercado – é a atualização diária do preço

88
dos títulos pelo valor a que são negociados no
mercado, independente do seu valor intrínseco – e
pode ser sacado no dia seguinte, isto é, D+1, é uma
boa opção para quem pode precisar do dinheiro antes
do vencimento do título.
Não se deve deixar toda a sua reserva de
emergência neste título, pois, caso precise de
recursos aos sábados ou domingos, não poderá
sacar. Além disso também não é possível sacar
quando acontece a reunião do COPOM ou quando,
devido à instabilidade da economia, o mercado de
títulos é fechado. Sendo assim, pelo menos uma parte
da sua reserva de emergência deve estar em
caderneta de poupança ou outro produto de renda
fixa que possa ser sacado aos sábados e domingos.

89
 Tesouro IPCA

Título que garante uma rentabilidade real, ou seja,

acima da inflação medida pelo IPCA – Índice de Preços
ao Consumidor Amplo – que mede o aumento geral
de preços com base no consumo médio de famílias
que recebem de 1 até 40 salários mínimos. É preciso
atenção com a marcação a mercado, pois se vender
antes do vencimento poderá haver perdas caso o
preço unitário do título esteja abaixo do VNA – Valor
Nominal Atualizado.
O VNA representa o valor atual do título, corrigido
pelo seu indexador, no caso a inflação medida pelo
IPCA, considerando que ele tivesse sido emitido em
15 de julho de 2000 – data fictícia estabelecida
arbitrariamente pelo Tesouro – pelo valor de 1.000
reais.
Este título normalmente tem prazos mais longos.
Sendo assim, é recomendado para objetivos de longo
prazo ou sem prazo definido, mas nunca para
objetivos de curto prazo que não coincidem com o
vencimento do título.
Exemplos de uso do título: compra de carro ou
imóvel na data de vencimento, acúmulo de
patrimônio para aposentadoria ou tranquilidade
financeira.
Atualmente estão disponíveis os seguintes títulos:

90
 O nome do título, Tesouro IPCA+, faz referência ao
fato de o título pagar a inflação medida pelo IPCA
mais uma taxa de rendimento percentual ao ano.

91
 Tesouro prefixado

Título com caráter mais especulativo, ele paga uma

taxa combinada no ato da contratação, ou seja, o
investidor sabe exatamente quanto receberá em
termos nominais no vencimento.
O investidor perde caso a inflação suba para níveis
acima da rentabilidade líquida contratada ou incorre
em custo de oportunidade, ou seja, ganha-se menos
no período do que ganharia aplicando em outros
títulos caso a Taxa Selic suba para níveis acima do
valor contratado.
Em uma economia bastante estável este título faz
sentido, porém em um país onde a taxa básica de
juros passa mais tempo se movendo do que parada
os riscos são altos.
Atualmente estão disponíveis os seguintes títulos
prefixados:

92
 Cupons

O cupom de juros é uma forma de o emissor do

título ir pagando ao investidor juros antes do
vencimento do título. Ocorrem semestralmente no
caso dos títulos públicos federais, sendo em fevereiro
e agosto para títulos IPCA com vencimento em anos
pares e maio e novembro para os com vencimento em
anos ímpares. Os cupons dos títulos prefixados são
pagos em janeiro e julho.
A escolha por comprar títulos que pagam ou não
cupons depende de vários fatores. A primeira coisa
que o investidor precisa saber é que antecipará o
pagamento de imposto de renda ao receber os
cupons. Sendo assim somente compensará comprar
títulos para o recebimento dos cupons para aqueles
que pretendem utilizá-los, ou seja, precisam de uma
renda previsível, frequente (semestral ou trimestral) e
que seja corrigida pelo IPCA.
Normalmente estes títulos são indicados para
idosos ou outras pessoas que querem uma
complementação de renda e não pretendem vender
partes dos títulos quando precisarem, seja por medo
de sofrerem perdas com a marcação a mercado, seja
por preferirem a comodidade de uma renda frequente
e corrigida.
O cupom do Tesouro IPCA é pago semestralmente
em um valor de 6% ao ano ou 2,956% ao semestre
sobre o VNA – Valor Nominal Atualizado – do título.
Este valor é corrigido pela inflação medida pelo IPCA
e com isso o cupom também será corrigido pela

93
inflação. Do cupom são deduzidos os impostos e
taxas de custódia e administração proporcionais.
O cupom do Tesouro Prefixado é de 10% ao ano ou
4,88% ao semestre sobre R$ 1.000,00. Este título é
recomendado, no máximo, para o pagamento das
taxas do Tesouro, dado que a data de pagamento do
cupom coincide com a data de cobrança destas taxas.
Diferente do Tesouro IPCA+, este título não é
corrigido pela inflação, ou seja, o valor a ser recebido
por unidade do título, no vencimento, é de R$
1.000,00, independentemente da inflação, além de
todos os cupons recebidos no período. Os cupons vão
perdendo valor ao longo do tempo, pois não são
corrigidos pelo IPCA, mesmo tendo sempre o mesmo
valor nominal o poder de compra do cupom será cada
vez menor.
Caso decida utilizar este título para o pagamento
das taxas, basta alocar 5% da sua carteira de títulos
públicos neste ativo.

94
 Montando uma carteira de renda fixa

Na hora de escolher o seu investimento em renda

fixa algumas informações são necessárias:
1. Quando precisará do dinheiro? Precisa de
liquidez?
2. Existe um valor para seu objetivo? Qual?
3. Suporta ver o investimento ter variações ao
longo do tempo?
A primeira pergunta é bem simples. Tente casar o
vencimento dos títulos com seus objetivos e, caso
precise do recurso a qualquer momento, ou seja,
liquidez imediata, não compre nada sujeito a
marcação a mercado, como títulos pré-fixados ou
mistos (Tesouro IPCA).
Se existir um valor e um prazo para seu
investimento, é recomendável que compre um título
adequado e planeje-se quanto aos aportes. Por
exemplo, a compra de um carro dentro de 5 anos
precisa de um título que vença em 5 anos ou então
um título que não sofra marcação a mercado.
Em relação aos cupons, os títulos IPCA com cupom
são recomendados para aqueles que precisam de
uma renda frequente, pois os cupons, pagos
semestralmente, são corrigidos pelo IPCA.
Aposentados e herdeiros de grandes valores, com
baixo conhecimento sobre investimentos ou grande
aversão ao risco, podem se beneficiar ao utilizar esse
título em seu planejamento.
Por fim é preciso avaliar se o investidor suporta ou
não ver seu investimento valorizar e desvalorizar ao

95
longo do tempo. Caso ele não suporte, títulos que
sofrem com a marcação a mercado não são
adequados para sua carteira.

Razões para montar uma carteira de

renda fixa

Ao montar uma carteira de renda fixa, assim como

ao montar qualquer carteira de investimentos, é
necessário analisar liquidez, rentabilidade e
segurança.
O investidor monta uma carteira de renda fixa
basicamente por quatro motivos: montar uma reserva
de emergência, se proteger das grandes flutuações da
renda variável, fazer uma economia para a compra de
alguma coisa e proteger seus recursos da inflação ou
planejar sua aposentadoria.
A reserva de emergência, conforme já explorado, é
um valor que vai de três até vinte e quatro vezes as
suas despesas mensais, em uma renda fixa de
liquidez imediata. A condição para que um ativo sirva
para a função de reserva é a possibilidade do saque
de ao menos parte no fim de semana. Normalmente
recomenda-se a caderneta de poupança ou
equivalente no banco de relacionamento do
investidor.
Sobre a proteção contra flutuações do mercado, a
renda fixa serve como uma segurança a mais para o
estado emocional do investidor quando o mercado
está em baixa. Tendo como recorrer à renda fixa, as

96
chances de o investidor vender suas ações em pânico,
são menores.
Quando a pessoa decide comprar algo, ela tem
duas opções, pagar à vista ou a prazo. Ao pagar à
vista o indivíduo pode conseguir um desconto, mas
para fazê-lo ele precisa do dinheiro em mãos e, até lá,
tem de juntar este valor em algum lugar. A renda fixa
é este lugar, em parte devido a sua previsibilidade que
facilita o planejamento, em parte pela segurança.
Por exemplo, se pretender comprar um carro, faz
muito mais sentido colocar os recursos em renda fixa
do que em ações, pois, na data planejada para a
compra do veículo, essas ações podem estar em
queda e o valor ser insuficiente para a compra do
automóvel.
A regra para a compra de quaisquer bens é
simples: priorizar o Tesouro IPCA com vencimento na
data da compra e, caso este não exista, utilizar o
Tesouro Selic, pois o último não sofre marcação a
mercado.
Por fim, a renda fixa, apesar de não proporcionar
um crescimento expressivo do patrimônio, traz,
geralmente, uma remuneração acima da inflação, ou
seja, seus recursos valerão mais no futuro do que
valem hoje em termos de poder de compra. Tal
proteção é essencial na construção de patrimônio,
especialmente em um país com um histórico
inflacionário tão terrível como é o caso do Brasil.
Outros motivos podem ser encontrados para
montar uma carteira com ativos de renda fixa. Espero
que você comece a sua agora mesmo!

97
 Resumo Renda Fixa

Compre títulos cujo vencimento coincida com os

seus objetivos:
Exemplo: Carro em 2024, comprar título com
vencimento em 2023 ou 2024. Casa em 2035, compre
um título com vencimento em 2035.
Cuidado com títulos pré-fixados, as grandes
variações da economia afetam mais esta categoria. Se
quiser comprar tenha um percentual pequeno da
carteira.
Somente compre títulos que pagam cupons de
juros caso pretenda utilizá-los, pois antecipará o
pagamento de impostos.
Não tenha um percentual grande do seu
patrimônio em títulos privados e não concentre esse
percentual em poucas instituições (bancos,
financeiras etc.). Lembre-se do limite de cobertura do
FGC e, ainda assim não confie cegamente nesta
garantia.
Não despreze a renda fixa, pois ela será seu porto
seguro nos momentos de turbulência do mercado e
consequentemente dos ativos de renda variável.

98
 Capítulo 13 - Imóveis

“Se você comprar um imóvel ele será seu, se financiar

você será dele.”
Fernando Almeida Mizobuti

A compra da casa própria é, na maioria das vezes,

a decisão financeira mais séria tomada por famílias e
indivíduos. É assustador notar o quão pouco estudo
é feito antes de tal decisão. Normalmente o cidadão
estuda e analisa mais antes de comprar um carro do
que uma casa.
Inicialmente deve-se verificar as duas finalidades
da compra de um imóvel. A primeira delas, e mais
comum, é a aquisição do imóvel para moradia. Outra
opção é a compra do imóvel para investimento, que
se divide em duas formas diferentes: compra do
imóvel para posterior venda auferindo ganho de
capital ou a compra de um imóvel com o intuito de
alugar para receber um fluxo de caixa gerado pela
renda paga na forma dos aluguéis.
Começamos analisando a compra do imóvel para
moradia, que é o sonho de grande parte da
população. Neste caso, o imóvel comprado deve se
adequar às necessidades da família não só no curto
prazo, mas também no médio e longo prazo. Um casal
que pensa em ter dois filhos não deve comprar um
apartamento de um ou dois quartos. Um indivíduo
que trabalha na região norte de uma grande cidade
deve evitar comprar um imóvel na região sul, ainda
que seja mais barato. Na hora de comprar o imóvel

99
para moradia é essencial que seja verificada a
qualidade de vida que aquele imóvel trará para a
pessoa e sua família. Viver em um imóvel alugado,
muitas vezes, será a escolha mais racional.
Em grandes cidades como São Paulo, Rio de
Janeiro ou Belo Horizonte, o tempo de deslocamento
entre a casa e o trabalho impacta fortemente na
qualidade de vida das pessoas. Uma forma de reduzir
esse tempo é, sempre que possível, morar próximo ao
trabalho. Algumas vezes isso é impossível, pois o
trabalho está localizado em uma região ruim da
cidade, em uma muito cara ou porque o casal
trabalha em locais distantes um do outro. Fazendo
com que a opção por morar perto do trabalho de um,
resulte em morar longe do trabalho do outro.
O que se vê com frequência são pessoas
comprando apartamentos em regiões muito distantes
de onde trabalham ou de onde gostariam de estar
simplesmente para saciar o sonho da casa própria e,
consequentemente, perdendo tempo e qualidade de
vida.
Existe no Brasil uma visão equivocada de que
pagar aluguel é “jogar dinheiro fora”. Nada mais
ingênuo, pois o aluguel dá flexibilidade ao indivíduo
permitindo que se mude sempre que necessário,
especialmente enquanto não está estabilizado
profissionalmente. Imagine o indivíduo que financie
um imóvel em Betim, na região metropolitana de Belo
Horizonte, e mude de trabalho indo trabalhar em
Sabará ou Vespasiano, cidades diametralmente
opostas na região metropolitana. Caso ele esteja

100
alugando um imóvel fica fácil entregá-lo e se mudar,
mas se tiver comprado, especialmente via
financiamento, ficará preso tendo de enfrentar horas
de trânsito diário para chegar ao trabalho. A
qualidade de vida do indivíduo será comprometida e
ele talvez passe a viver em meio ao trânsito durante,
até mesmo, 30% do seu tempo.
A opção entre alugar ou comprar (para aqueles que
tem condições de comprar sem contrair uma dívida)
é uma escolha que envolve fatores emocionais e
financeiros. Algumas pessoas não conseguem ser
felizes pagando aluguel e, se terapia não resolver, a
compra será a opção mais sensata, o que não
dispensa um planejamento. Por outro lado, aqueles
que forem pesar mais os fatores financeiros, na
maioria das vezes, decidirão pelo aluguel, que é, em
geral, mais barato.
De acordo com dados divulgados pelo Ministério da
Fazenda sobre o percentual de imóveis alugados em
relação aos imóveis ocupados, o Brasil está na 18ª
posição entre 20 países, com 16,56% (9,5 milhões de
unidades) à frente somente da Grécia (16%) e
Espanha (15%). No lado oposto, a Alemanha tem 57%
dos imóveis ocupados, alugados, a Holanda 47% e a
Áustria 46%. Ou seja, de maneira geral, em países
com economias mais sólidas, mais pessoas optam por
viver em imóveis alugados.
O ideal é que a compra do imóvel para moradia seja
precedida de muito planejamento e análise. Algumas
perguntas-chave devem ser respondidas durante a
análise:

101
 1. Você pretende morar neste imóvel por muito
tempo?
2. Se tiver que viver neste local pelo resto da vida,
será feliz?
3. São de fácil acesso os comércios e serviços que
você considera essenciais, como por exemplo
academias, lojas, restaurantes, supermercados e
farmácias?
4. O acesso ao seu trabalho é fácil?
5. Você está estabilizado no trabalho e pretende
permanecer nele?
6. O tamanho do imóvel é adequado ao tamanho
atual ou pretendido da família?
Um não a qualquer uma dessas respostas já é
motivo para reavaliar a opção pela compra do imóvel.
Caso a resposta para a maioria das perguntas seja
não, o imóvel deverá ser descartado. Em caso de
negativa para as perguntas 1 ou 2, provavelmente
você ficará melhor se desistir da compra deste imóvel
para moradia.
Escolhido o imóvel, chegou a hora de planejar a
compra. Existem 3 formas mais conhecidas: o
consórcio, o financiamento ou o acúmulo do valor do
imóvel.
O consórcio é a primeira forma, nela você paga
uma parcela mensal juntamente com outros
consorciados e todo mês um ou mais consorciados
são contemplados. Seja pelo sorteio ou por terem
dado um lance – montante abatido antecipadamente
do consórcio. Esta forma depende de sorte e outros
fatores incontroláveis. Pode dar muito certo, assim

102
como pode dar muito errado. Como não devemos
contar com a sorte na hora de uma decisão tão séria
quanto a compra de um imóvel, iremos ignorar tal
opção.
A opção seguinte é o financiamento imobiliário.
Esta faz sentido apenas para alguns indivíduos,
optantes pelo regime de FGTS, que podem dar uma
entrada suficiente de modo que a prestação não
comprometa um percentual muito alto da renda e
seja possível montar um planejamento para quitação
do imóvel dentro de 10 a 12 anos, no máximo.
Existem dois sistemas distintos de financiamento
imobiliário: o SAC, ou Sistema de Amortização
Constante, e o PRICE ou SAF – Sistema de
Amortização Francês – com parcelas iguais e a
amortização crescente. Evite ao máximo fazer o
financiamento pelo sistema PRICE, pois nos dois
casos as parcelas são corrigidas por algum índice
como a TR – Taxa Referencial, porém, no sistema SAC
a parcela vai caindo com o tempo e, ao menos,
compensando esse reajuste.
Destaca-se que, apesar de você começar pagando
mais no sistema SAC, termina pagando menos,
facilitando assim a organização do orçamento ao
longo do tempo.
Além disso ao financiar você terá de pagar IOF –
Imposto sobre Operações Financeiras –, e talvez uma
TAC – Taxa de abertura de crédito – além de o banco
exigir de você um seguro da dívida para o caso de
falecimento que irá variar conforme o valor do imóvel
e a sua idade. Em alguns casos sob o pretexto de

103
reciprocidade o banco exige que o cliente contrate um
título de capitalização e até mesmo um cartão de
crédito.
A cada ano o indivíduo pode utilizar o FGTS para
reduzir o valor da prestação paga, porém, esta atitude
não é inteligente, afinal não reduz sua dívida ou os
juros pagos. O ideal é utilizar o saldo do FGTS a cada
dois anos para abater do saldo devedor, pagando as
últimas parcelas. Não financie sem um projeto para
quitação do imóvel. Aliás, de preferência, não financie
de jeito nenhum!
Perceba também que em alguns casos de
financiamentos antigos pelo SFH – Sistema
Financeiro de Habitação, após o pagamento do
financiamento sobra um saldo residual para o
tomador pagar. Este valor corresponde algumas vezes
a 40% do valor do imóvel. Tenha muito cuidado com
os financiamentos.
Por fim vamos abordar a última e mais racional
forma de aquisição do imóvel: a poupança e
consequente acúmulo do valor para a compra da
casa.
Vamos começar analisando a forma como a
simulação deve ser feita. As taxas de juros reais no
Brasil nos últimos 10 anos têm sido em média 4,5%.
Portanto, para uma projeção conservadora, o ideal é
que seja utilizada, no máximo, uma taxa de 4,0% a.a.
em sua simulação, pois o preço dos imóveis tende a
acompanhar a inflação e o poder de compra da
população com o tempo. Primeiro é preciso escolher
o imóvel e a região, vamos supor um apartamento

104
com dois quartos na Região Central de Belo Horizonte
que custa, em média, 300 mil reais. Além deste valor,
serão gastos 15% em taxas e impostos, totalizando
345 mil reais. Vamos supor que o indivíduo planeja
comprar este imóvel em 10 anos, considerando uma
taxa real, conservadora, de 3,5% a.a.
Como estamos considerando a taxa real, não
precisamos corrigir o valor do imóvel. Sendo assim, o
indivíduo deverá poupar R$ 2.412,23 por mês em um
investimento atrelado ao CDI ou à Selic. Se o seu
prazo for 20 anos esse valor cairá para R$ 1.000,68
reais.
Considerando questões relacionadas ao mercado
imobiliário e à taxa de juros, é possível que você
alcance o montante em um prazo maior ou menor,
mas não muito diferente. Então não fique muito preso
ao prazo e estabeleça aquele valor de aporte calculado
como um piso. Quando puder, aporte mais.
Outra vantagem em juntar o valor é que, com o
dinheiro, o comprador ganha poder de negociação,
podendo pedir descontos e condições diferenciadas,
além de escolher entre diversos imóveis, mesmo
aqueles não abrangidos pelo SFH.
Quando você financia o imóvel contrai uma dívida
e consequentemente uma obrigação a cumprir. Por
outro lado, quando investe, recebe juros e em caso de
imprevistos tem um recurso financeiro para te ajudar
e não uma obrigação. A pessoa que paga aluguel pode
se mudar para outro imóvel mais barato, caso
necessário, ou para um imóvel mais próximo do seu
novo trabalho.

105
 A poupança visando a aquisição do imóvel, apesar
de exigir muita disciplina e planejamento, é, sem
dúvida, a forma mais racional de adquirir a casa
própria.
A próxima finalidade de compra do imóvel
estudada é a aquisição para investir almejando ganho
de capital. Quem nunca ouviu a história de um tio ou
colega de trabalho que comprou um terreno e depois
vendeu por duas ou três vezes o valor? Para investir
almejando ganho de capital o indivíduo precisa
estudar a localização do imóvel, em especial os
projetos de infraestrutura para a região como linhas
de metrô, hospitais, shopping centers dentre outros.
Além disso, deve pesquisar outros dados como
vacância na região e linhas de financiamento, pois
aquele que comprar o imóvel do investidor
dificilmente comprará a vista. Outra dica importante
é que você pode procurar a Prefeitura da cidade
escolhida e pedir para visualizar os mapas das obras
dos seus locais de interesse. Dessa maneira é possível
saber se vão construir um viaduto ou alguma outra
grande obra próxima à região.
Durante o chamado “boom” dos imóveis ocorrido
no final da primeira década do milênio, os imóveis
subiram muito de preço no Brasil e quase
ininterruptamente, por isso mesmo investidores
inexperientes e com pouquíssimo conhecimento
conseguiram ganhar bastante dinheiro utilizando
esta estratégia de compra e posterior venda dos
imóveis, mas em circunstâncias normais este

106
procedimento é mais difícil e com elevadas chances
de perdas, portanto tome cuidado.
Entre os seus amigos, ou mesmo na sua família,
deve haver alguém que possui imóveis alugados. Você
deve ter ouvido alguma história sobre um
senhorzinho que possuía uma dúzia de apartamentos
e, com isso, garantiu uma aposentadoria tranquila.
Essa forma de investir em imóveis consiste em
comprá-los com o intuito de obter renda por meio da
locação. Neste caso existe um fator que deve ser
analisado e se sobrepõe a todos os demais:
localização. Analisar a localização envolve alguns
pontos importantes, em especial a vacância e a
infraestrutura da região.
Começando pela vacância, quanto mais imóveis
vagos houver na região mais difícil será para você
alugar. Terá de colocar valores menores e terá pouca
possibilidade de escolha de inquilinos, ou seja,
precisará aceitar o que vier. Por outro lado, se a
vacância for baixa e, consequentemente, for difícil
encontrar imóveis vagos para aluguel na região, será
mais fácil alugar e você poderá ser mais exigente,
cobrando um valor maior de aluguel, por exemplo.
Prefira imóveis menores. É bem mais fácil alugar
um apartamento nos moldes quarto e sala do que um
apartamento com 3 ou 4 quartos.
Sobre a infraestrutura, verifique a presença de
transporte público, pois facilita a locação para
pessoas que trabalham em regiões distantes. A
disponibilidade de internet, luz e água são essenciais.
Relógio individual para luz, água e gás também

107
ajudam na locação e reduzem seus custos em
períodos de vacância.
Ao comprar um imóvel com a finalidade de investir,
não é adequado o uso de consórcio ou financiamento.
Financiar investimentos é operar alavancado –
usando dinheiro de terceiros e consequentemente
tendo de remunerá-los –, o que aumenta
exponencialmente os seus riscos, pois se não tiver
renda do investimento ainda assim precisará pagar a
dívida. Imagine a seguinte situação: você financia um
imóvel com o intuito de locá-lo, porém não consegue.
Agora terá de pagar condomínio, IPTU e outros custos
de um imóvel vago, além de pagar uma prestação
mensal. As chances de você se enrolar e ficar
endividado e sem sobra de caixa são muito altas.
Você pode até perder o imóvel!
Para administrar seus imóveis, contrate uma boa
imobiliária ou bom escritório de advocacia e evite,
assim, administrar diretamente e ter trabalho. O
custo de uma boa administração é irrisório em face
da grande quantidade de dor de cabeça que pode ser
evitada. A administradora, geralmente, cobrará de
você algo entre 6% e 8% do valor dos aluguéis.
Não se esqueça do imposto de renda. Quem recebe
rendimentos sem retenção na fonte acima de R$
1.998,00 em 2018 precisa pagar Carnê Leão.
Consulte estes valores atualizados na página da
internet da Receita Federal.
Se o seu inquilino tiver interesse em fazer
melhorias nos imóveis, ajude com os custos, dando
desconto no aluguel, e não crie empecilhos, pois um

108
bom inquilino que cuide do seu patrimônio é difícil de
encontrar.
Por fim, não gaste todo o aluguel que receber. Faça
uma reserva para eventuais manutenções e reformas
nos imóveis que serão necessárias quando ocorrer a
saída de um inquilino.

109
110
 Capítulo 14 - Fundos de Investimento
Imobiliários

Você já foi passear em um shopping e ficou

imaginando o quanto ganha o proprietário, ou os
proprietários, daquele imóvel alugado para
diversas lojas e redes de entretenimento? Já
trabalhou em alguma empresa que estava
localizada em uma laje corporativa e, após saber o
quanto a empresa paga de aluguel, ficou sonhando
em como deveria ser bom ser o proprietário do
imóvel?
Os Fundos de Investimento Imobiliários, ou
simplesmente FII’s, te possibilitam comprar
participações nestes imóveis que antes
permaneciam apenas no imaginário da grande
maioria dos investidores. Agências bancárias,
shoppings, galpões logísticos, plantas industriais e
lajes corporativas são apenas alguns dos exemplos
de imóveis que normalmente compõe o portfólio dos
FII’s.
Criados pela lei 8.668/93, os FII’s são fundos
constituídos sob a forma de condomínio fechado
(não podem ser resgatados, apenas negociados) que
podem ter prazo de duração determinado ou
indeterminado e que investem em
empreendimentos imobiliários, que podem ser

111
imóveis ou ativos financeiros ligados ao mercado
imobiliário (CRI’s, LCI’s, LIG etc).
Os fundos imobiliários, como são popularmente
conhecidos, vem se tornando uma fonte cada vez
mais importante de financiamento para o mercado
imobiliário.
Quando o investidor busca investir em fundos
imobiliários o retorno do capital investido se dá de
duas maneiras: por meio da distribuição de
resultados do Fundo (o aluguel pago por um
shopping center, ou juros de um CRI por exemplo)
ou pela venda das cotas do Fundo após uma
valorização.
O investidor iniciante se preocupa sobre o que
acontecerá ao fundo em caso de falência do
administrador, contudo o patrimônio de um Fundo
de Investimento Imobiliário, composto por imóveis,
CRI’s, LCI’s ou outros ativos admitidos não se
confunde com o do Administrador. São patrimônios
separados. Sendo assim, ainda que ocorra a
falência do Administrador seu fundo não poderá
ser executado para pagar as obrigações contraídas
pela Administradora. Quando isso acontece é
convocada uma reunião de cotistas onde é eleito
um novo administrador ou decidida a liquidação do
fundo (venda de todos os ativos com pagamento aos
cotistas).

112
 Não existe um valor mínimo para este tipo de
investimento, variando de acordo com o preço das
cotas no mercado secundário – mercado em que os
investidores compram e vendem as cotas de fundos
e ações negociando entre si. Atualmente existem
cotas vendidas a menos de 4 reais e cotas por mais
de 3.000 reais. O valor mais comum é o de 100
reais, sendo que, os FII’s mais líquidos costumam
ser os negociados nessa faixa de preço. Isso torna
o investimento em fundos imobiliários um dos mais
democráticos e acessíveis do mercado financeiro,
pois o investidor não precisa ter um alto valor para
o aporte.
Os FII’s são uma excelente porta de entrada para
a renda variável, pois apresentam uma volatilidade
– variação dos preços – menor do que as ações.
Por serem fundos fechados, o gestor não precisa
vender os imóveis ou liquidar quaisquer ativos para
que os investidores possam resgatar seus recursos.
A forma de resgate é a venda das cotas na bolsa.
A maioria dos fundos não tem prazo de duração,
ou seja, tem por objetivo explorar o imóvel ou os
imóveis alvo por tempo indefinido, mas alguns tem
prazo definido. Neste último caso o fundo pretende
construir ou comprar alguns imóveis e
posteriormente vendê-los obtendo lucro e
devolvendo o valor aos cotistas. O maior risco

113
nesses fundos é comprar no momento errado e
receber de volta menos do que investiu.

Comparando com os imóveis

Frequentemente os FII’s são comparados aos

imóveis devido a sua relação com o mercado
imobiliário. Aqui listaremos as principais
diferenças.
A principal vantagem dos FII’s em relação à
compra de imóveis físicos é a possibilidade de
fracionamento, pois se o investidor possui um
imóvel de 300 mil reais e precisa de 30 mil para um
tratamento de saúde, o proprietário não pode
simplesmente vender a sala de estar. Por outro
lado, se possui 300 mil reais investidos em cotas de
FII’s, ele pode fracionar sua venda em múltiplos dos
valores da cota, lembrando que temos cotas
negociadas a 2 reais.
Outra vantagem é a liquidez. Vender um imóvel
é trabalhoso e demorado, além da papelada.
Algumas vezes a pessoa leva meses ou até mesmo
anos para conseguir vender um imóvel, com
corretagens, comissões e taxas bastante altas.
Vender uma cota de FII leva em torno de 3 minutos,
e se paga, geralmente, uma corretagem fixa que vai
de 0 (zero) até 30 reais e o dinheiro estará na sua
conta em 3 dias úteis.
114
 A facilidade de diversificação é outro atrativo.
Com 10 mil reais o investidor acessa 15 fundos
imobiliários ou mais, com algumas centenas de
inquilinos e imóveis, sendo que com 200 mil reais
o investidor acessará apenas um imóvel.
Os fundos imobiliários têm isenção no
pagamento do imposto de renda, ao menos por
enquanto, os imóveis, por outro lado, não têm essa
isenção, sendo que a alíquota de imposto paga pelo
investidor em imóveis pode chegar 27,5% dos
ganhos com aluguel.
Por outro lado, os imóveis físicos têm a vantagem
do direito de posse, ou seja, se você possui um
imóvel físico pode ir morar nele, reformá-lo, mantê-
lo vazio ou alugar para quem quiser, pelo preço que
quiser. No FII essa decisão é tomada pelo gestor e
em última instância pela assembleia de cotistas.
Um bom exemplo para ilustrar essa vantagem de
comprar o imóvel foi o episódio ocorrido com um
fundo de investimento imobiliário que alugava um
grande imóvel para o Banco do Brasil. O
administrador do fundo chamou uma assembleia
de cotistas para decidir sobre a retenção de
aluguéis para uma obra no edifício ou mesmo uma
nova emissão de cotas visando a tal reforma. No
entanto os cotistas, que têm o poder de decisão
nestes casos em fundos de gestão passiva, foram

115
contra a emissão e contra a retenção e o resultado
foi simples. O inquilino saiu do imóvel devido a falta
da reforma e os aluguéis que antes seriam
reduzidos por tempo determinado, com o intuito de
reformar o imóvel, desapareceram. E a saída de um
inquilino é, quase sempre, negativa para o fundo e
neste caso específico o impacto não foi nada
positivo.
Se o imóvel fosse seu você poderia decidir
sozinho entre reformar ou não e arcar com as
consequências da sua escolha.
É importante destacar a diferença entre a
tipologia imobiliária dos imóveis alvo do investidor
individual e daqueles detidos por FII’s. Quando se
investe em imóveis físicos normalmente são
comprados apartamentos compostos por um ou
dois quartos, sala, cozinha e banheiro para aluguel
ou então pequenas salas comerciais. Por outro
lado, quem investe em fundos imobiliários compra
frações de shoppings, galpões industriais e
logísticos, lajes comerciais, agências bancárias,
faculdades e hospitais. Esses imóveis têm
características distintas.
Imóveis e FII’s não são investimentos
excludentes e sim complementares. Você pode
investir em um, nos dois, ou mesmo em nenhum

116
deles, caso não goste das características dos
investimentos.

Como comprar um Fundo de Investimento

Imobiliário

Você pode comprar um fundo participando de

uma oferta pública inicial – IPO – ou negociar no
mercado secundário, comprando de outros
investidores.
A maneira adequada para que o investidor
iniciante efetue a compra de uma cota do fundo de
investimento imobiliário é através do home broker
de uma corretora de valores.
A maioria dos bancos possui uma corretora
vinculada, mas você pode também utilizar uma
corretora independente. A decisão é sua.
Avalie a praticidade e a qualidade do home
broker, o atendimento da corretora e deixe os
custos em segundo plano na sua análise.

117
 Subdivisões – como estão agrupados os FII’s

A primeira subdivisão é a que divide os fundos

entre fundos de papel e fundos de tijolo.
Fundo de papel é aquele que investe em ativos
de renda fixa ou em outros fundos imobiliários ao
menos 2/3 dos seus recursos. São os FII’s TVM –
Títulos e Valores Mobiliários.
Fundos de tijolo são todos os demais, ou seja,
fundos que investem em imóveis, palpáveis.
Os FII’s são subdivididos por três critérios:
Segmento, Mandato e Gestão.

Segmento

O segmento diz respeito à destinação do imóvel e

seu uso. São segmentos: lajes corporativas,
shoppings, hospitais, agências bancárias,
educacional, logística, residencial, títulos e valores
mobiliários – TVM, híbrido e outros. Para um fundo
se enquadrar em algum dos segmentos ele precisa
investir, ao menos, 2/3 dos seus recursos no
segmento em questão. Caso não invista 2/3 em
algum segmento o fundo será considerado híbrido.
Lajes corporativas são andares inteiros, ou
grande parte de um andar de um prédio.

118
Normalmente as salas não são previamente
subdivididas, dando assim ao locatário a liberdade
para organizar o layout da forma mais conveniente.
O segmento Shoppings engloba fundos que
detém shoppings centers como o Shopping Pátio
Higienópolis em São Paulo, o Grand Plaza em São
Bernardo do Campo, o Parque Dom Pedro em
Campinas ou o Maceió Shopping, situado na cidade
homônima. Os fundos adquirem os shoppings,
integral ou parcialmente, recebem os aluguéis e
receitas de estacionamento, pagam as despesas e
distribuem, no mínimo, 95% do resultado líquido
semestralmente aos cotistas. Algo interessante em
relação aos fundos de Shopping é que o cotista
ganha parte das vendas. Como assim? Simples,
quando uma loja é alugada, o shopping e
consequentemente o FII recebe um aluguel mínimo
e um percentual sobre as vendas. Por isso, as
vendas de dezembro, apuradas em janeiro, levam a
um aumento da renda, que é paga em fevereiro.
Apesar da crise pela qual o país passa, as vendas
do setor shoppings cresceram 6,2% em 2017. Ao
final de 2017 o Brasil contava com 571 shoppings
situados em 212 cidades e com um faturamento
anual de 167,7 bilhões de reais, conforme dados da
Associação Brasileira de Shoppings Centers –
ABRASCE.

119
 Atualmente estão listados apenas poucos fundos
que locam imóvel para hospital. Destacam-se pela
liquidez o Hospital da Criança e o Hospital Nossa
Senhora de Lourdes. Os dois estão localizados em
São Paulo. São inquilinos que têm uma tendência
menor de se mudar devido a estrutura por trás de
um hospital. Atenção, pois a lei do inquilinato traz
proteção especial a inquilinos como faculdades,
creches, hospitais e asilos. Em uma disputa
judicial o fundo sai em desvantagem.
Agências bancárias. Com longos contratos, estes
FII’s se destacam por ter inquilinos muito sólidos e
que dificilmente se mudam. Talvez nesse aspecto
só percam para os hospitais e shoppings. Os mais
famosos alugam para Banco do Brasil, Caixa
Econômica Federal ou Santander. Uma curiosidade
é que o fundo com maior número de imóveis é o BB
Progressivo II, ou BBPO, que possui agências e
prédios administrativos locados para o BB em todo
o país.
Fundos de agências normalmente possuem
contratos atípicos, que serão detalhados adiante, e
longos, o que impede que o inquilino saia
antecipadamente sem pagar uma pesada multa,
normalmente correspondente a totalidade do
aluguel restante. Porém, após o fim destes
contratos, o valor do aluguel pode estar descolado

120
do preço do m² na região e o cotista pode ter a
surpresa infeliz de ver os seus rendimentos caírem
por uma renegociação do valor dos aluguéis. Esses
fundos, atualmente, vêm passando por
transformações e se tornando fundos de varejo.
O segmento de lojas de varejo vem ganhando
importância no mercado de fundos de investimento
imobiliário. São lojas de rua locadas para empresas
como as Lojs Americanas, C&A Sam’s Club dentre
outros. Nesse segmento destacam-se os FII’s RBVA
– Rio Bravo Renda Varejo, MAXR – Max Retail e
HGRU – CSHG Renda Urbana.
Educacional. São FII’s que alugam o imóvel para
instituições de ensino, segmento que conta com
poucos fundos, todos alugando imóveis para
universidades. A vantagem é a dificuldade e alto
custo para uma escola ou faculdade se mudar. A
desvantagem é a dificuldade em arrumar um
inquilino caso a desocupação ocorra e a proteção
que a lei do inquilinato traz para esses locatários.
Com prazos maiores para a desocupação do imóvel
e maior burocracia para o despejo do inquilino
devido a função social que este exerce.
Logística. O segmento é composto por fundos
que alugam grandes galpões, algumas vezes
industriais, outras para armazenamento de
produtos. Atualmente este segmento conta com o

121
maior número de FII’s depois do segmento de lajes
corporativas. É um setor com ciclos mais
acentuados e que frequentemente passa por
períodos de maior vacância. Por outro tem, com
maior frequência, contratos atípicos com longa
duração.
FII’s do segmento residencial constroem imóveis
para vender ou alugar. Atualmente não existe
nenhum fundo que construa imóveis residenciais
para locação sendo negociado na bolsa. Como
exemplo de fundos que constroem imóveis para
venda temos o Kinea II Real Estate Equity (KNRE)
e o RB Capital Desenvolvimento Residencial II
(RBDS). Tais fundos costumam ter distribuições
mais irregulares, pois precisam construir os
imóveis e vendê-los.
TVM, ou Títulos e Valores Mobiliários, também
conhecidos como fundos de papel, são fundos que
investem em ativos mobiliários ligados ao mercado
imobiliário, renda fixa, notadamente LCI’s e CRI’s.
Dentro desses temos também os fundos de fundos,
que são uma forma de o investidor pagar alguém
para que selecione e compre os fundos para ele.
Nesse caso compra-se a mente do investidor e a sua
capacidade de escolha. Mesmo dentro dos FII’s de
papel existem aqueles que concentram seus
investimentos em títulos prefixados, outros em pós

122
fixados atrelados a algum índice de inflação ou ao
CDI. O risco destes fundos é basicamente o risco
de crédito, ou seja, o risco do emissor do CRI ou
LCI não pagar a dívida. Podem ser uma opção para
diversificar e se proteger dos momentos de crise e
alta vacância do mercado imobiliário, pois seus
rendimentos tendem a ter uma variação menor,
mas também uma tendência de estagnação e não
crescimento, como os demais fundos (de “tijolos”).
O fundo de papel, como é popularmente conhecido,
dificilmente será o FII com o melhor desempenho
da sua carteira ou o com o pior desempenho.
Híbridos possuem imóveis e/ou aplicações em
mais de um tipo de segmento. Por exemplo, temos
o Kinea Renda Imobiliária, cujo código de
negociação é KNRI11, que possui imóveis logísticos
e lajes corporativas em São Paulo, Rio de Janeiro e
Minas Gerais. Outros exemplos são o ALZR11 e o
JSRE11.
Qualquer coisa, desde que seguindo as regras
para que seja considerado um FII, pode entrar no
segmento denominado “Outros”. O ideal é ficar
longe ou estudar muito antes de entrar e entender
bem o FII classificado como outro, o que ele faz, de
onde vem as receitas etc.

123
 Mandato

O mandato é, de maneira simples, o objetivo do

fundo. Existem 5 mandatos diferentes: Renda,
Desenvolvimento para Renda, Desenvolvimento
para Venda, Títulos e Valores Mobiliários e Híbrido.
Renda, o primeiro, é autoexplicativo, refere-se
aos FII’s que têm como objetivo gerar renda através
de aluguéis para os seus cotistas.
Desenvolvimento para Renda é onde estão os
FII’s que têm como objetivo comprar terrenos e
construir imóveis para posteriormente alugar e
gerar renda aos cotistas.
Desenvolvimento para Venda é o FII que tem por
objetivo construir um imóvel, vendê-lo e distribuir
o resultado (venda – custos) para os cotistas.
TVM ou Títulos e Valores Mobiliários são fundos
de investimento imobiliário que investem em papéis
de renda fixa, em especial LCI’s e CRI’s ou em
fundos imobiliários.
Os Fundo de Investimento Imobiliários Híbridos
são aqueles que possuem mais de um tipo de
mandato sem ter nenhum com dominância
absoluta.

124
 Gestão

O Gestor do Fundo de Investimento Imobiliário

não é uma figura obrigatória, mas, existindo, é o
responsável pela escolha dos ativos que irão
compor o FII, sejam papéis ou imóveis. Caso o
fundo não tenha um gestor quem toma as decisões
de gestão é o administrador. Em todos os casos,
quem responde perante a CVM é a administradora.
Ele irá decidir o que comprar e o que vender,
respeitando a política de investimento do fundo. Se
o fundo tem como política investir em
universidades o gestor não poderá comprar um
shopping, por exemplo.
A gestão do fundo pode ser ativa ou passiva.
Fundos de gestão ativa dão mais liberdade aos
gestores para tomar decisões, como, por exemplo,
a venda de imóveis, enquanto os de gestão passiva
exigem que mais decisões passem pela assembleia
de cotistas.
Em geral fundos de gestão ativa costumam
comprar e vender mais imóveis com uma
reavaliação mais frequente do portfólio. Por outro
lado, os de gestão passiva costumam manter um
ou poucos imóveis fixos na carteira.
Para um fundo de gestão passiva tomar uma
decisão, essa decisão precisa ser aprovada pela
maioria de, no mínimo, 25% das cotas, ou seja,
125
cotistas que representam ¼ das cotas precisam
votar. Em um fundo de gestão passiva com 1.000
cotas e 1.000 cotistas, cada um com uma cota,
para o gestor tomar alguma decisão precisará que
compareçam em assembleia, ou votem por outros
meios, ao menos 250 cotistas e destes ao menos
126 votem favoravelmente ao pleito do gestor.
Atualmente muitos fundos de investimento
imobiliário estão convocando assembleias para
mudar sua gestão de passiva para ativa, buscando
ter mais flexibilidade nas decisões. A gestão
passiva, antes regra, tem se tornado exceção.

126
 Rendimentos e Tributação

Existe disposição legal obrigando o

Administrador do Fundo a distribuir a seus
quotistas, no mínimo, 95% do lucro líquido
eventualmente auferido pelo Fundo.
A tributação é de 20% sobre os ganhos com
vendas das cotas, independentemente do valor. A
obrigação de recolher o imposto é do investidor que
obteve ganho de capital e o código do DARF é 6015.
Os rendimentos são isentos de I.R. para pessoas
físicas que detêm menos de 10% do total de cotas
de fundos com mais de 50 cotistas e que são
negociados em bolsa.
Resumindo: os rendimentos dos FIIs são isentos
se cumprirem quatro condições, duas do fundo e
duas do cotista:
1. O fundo imobiliário seja negociado
exclusivamente em bolsa ou no mercado de balcão
organizado;
2. O fundo como um todo tenha 50 (cinquenta)
cotistas ou mais;
3. O cotista em particular não detenha mais de
10% dos direitos do fundo;
4. O titular (dono) das cotas seja pessoa física
(pessoa jurídica – empresa – não tem direito à
isenção de I.R.).

127
 Riscos dos FII’s

Risco de mercado. O investidor deve ser alertado

que os Fundos de Investimento Imobiliário podem
ser afetados pelos mesmos riscos que atingem o
mercado de capitais como um todo. Por exemplo, o
desemprego que gera uma redução no consumo,
prejudicial ao setor de shoppings, especialmente. A
regulação pode dificultar o setor de universidades
e hospitais. Uma crise prolongada tende a
aumentar a vacância em lajes corporativas e
galpões logísticos reduzindo os aluguéis e
aumentando a vacância.
Além disso, o preço das cotas varia. Renda
variável varia PARA CIMA E PARA BAIXO. No
mercado de valores, tanto ações quanto FII’s têm
seus ativos cotados em bolsa e a negociação desses
ativos ocorre pelos mais variados preços. Não tente
buscar as causas da variação dos preços dos ativos
na bolsa. O máximo que você conseguirá serão
mentiras sinceras, ilusões e talvez uma bela dor de
cabeça.
Taxa de ocupação imobiliária. A retração da
atividade econômica pode ocasionar redução na
ocupação dos imóveis. A redução da taxa de
ocupação pode reduzir a receita de um fundo de
investimento pela vacância de seus imóveis, como
ocorreu recentemente com os fundos de lajes
128
corporativas, e gerar redução nos valores dos
aluguéis devido ao maior poder de negociação dos
inquilinos, conforme já aconteceu em diversas
renovações de contratos em vários FII’s.
Risco de crédito. O risco de crédito é, sendo
direto, o risco de tomar um calote. Estão sujeitos a
este risco os FII’s que investem em CRI’s e LCI’s na
medida em que um devedor pode não pagar sua
dívida. Fundos de tijolos também podem tomar
calote dos inquilinos em razão de dificuldades
financeiras, falência ou outras causas.
Liquidez. Os Fundos de Investimento Imobiliário
surgiram com a Lei 8.668, promulgada em 1993.
Embora ainda não possuam tanta liquidez e
número de negócios quanto as ações, a sua
popularidade vem aumentando de maneira
explosiva, em especial a partir de 2016. Já existem
alguns FII’s com liquidez superior a ações
negociadas em bolsa. Só nos primeiros meses de
2019 a base de cotistas em fundos imobiliários
aumentou mais de 10%.
Por isso e pelos fundos sempre serem
constituídos na forma de condomínios fechados, ou
seja, não admitirem resgate de suas quotas, os
investidores em Fundos de Investimento
Imobiliário podem ter dificuldade em realizar a
venda de suas quotas na bolsa de valores. Para

129
reduzir esse risco, dê preferência aos FII’s com
maior liquidez.
Hoje os FII’s mais líquidos possuem liquidez
maior do que muitas empresas de capital aberto.
Despesas podem ser cobradas. Diferentemente
das ações, de acordo com a CVM os Fundos de
Investimento Imobiliário podem cobrar dos cotistas
suas despesas caso o fundo apresente prejuízos
desde que conste esta hipótese no regulamento do
fundo. Ex.: um edifício vazio pertencente a um
fundo mono imóvel e cujo caixa já acabou e que,
portanto, precise arcar com os custos de
condomínio, luz e água. Outra situação onde a
chamada de capital é possível é quando o fundo
apresenta passivo a descoberto (patrimônio líquido
negativo), ou seja, todos os bens do fundo não são
capazes de saldar suas obrigações. Na prática isso
nunca aconteceu. O que os gestores fazem é: lançar
uma nova emissão de cotas para levantar recursos
com o intuito pagar as despesas. Vejamos o que diz
o art. 13 Lei 8.668/93:

“Lei 8.668/93
Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento
Imobiliário:
...
II - não responde pessoalmente por qualquer obrigação
legal ou contratual, relativamente aos imóveis e
empreendimentos integrantes do fundo ou da

130
 administradora, salvo quanto à obrigação de
pagamento do valor integral das quotas subscritas.”

Tal comando é encontrado, também, na

Instrução CVM 472:

“Art. 8º O titular de cotas do FII:

I – não poderá exercer qualquer direito real sobre os
imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio
do fundo; e
II – não responde pessoalmente por qualquer obrigação
legal ou contratual, relativa aos imóveis e
empreendimentos integrantes do fundo ou do
administrador, salvo quanto à obrigação de pagamento
das cotas que subscrever.”
Dívidas e alavancagem. Os Fundos de
Investimento Imobiliários não podem se endividar
para a aquisição de novos ativos, pois, de acordo
com o Art 35. II Da Instrução CVM 472, é vedado
aos FII’s:
“Art. 35. É vedada à instituição administradora, no
exercício das funções de gestora do patrimônio do
Fundo e utilizando os recursos do Fundo:
II - conceder empréstimos, adiantar rendas futuras ou
abrir créditos aos quotistas sob qualquer modalidade;
III – contrair ou efetuar o empréstimo”
O que se viu ocorrer foi a securitização de CRI’s
– Certificados de Recebíveis Imobiliários – por parte
dos Fundos de Investimento Imobiliários, visando
a captação de recursos para a aquisição de ativos

131
imobiliários. Como por exemplo o fundo Vinci
Shopping Centers (VISC11) que fez tal captação
para adquirir participação em shopping center.

Renda Mínima Garantida – RMG

A Renda Mínima Garantida foi um dispositivo

criado para atrair cotistas aos fundos em fase de
desenvolvimento ou com imóveis novos, ainda
imaturos, enquanto esses eram construídos ou
buscavam inquilinos.
Basicamente funcionava assim: o fundo abria
capital e informava que durante um período
garantiria uma renda ao cotista, independente do
resultado operacional do fundo, por exemplo: abria
o capital por 100 reais garantindo uma renda de 70
centavos ao mês por 3 anos corrigida pelo IGP-M,
conforme já aconteceu.
O risco é: terminada a RMG, a renda do fundo
cair, pois a geração e receitas não conseguiu
sustentar os patamares do rendimento. O
investidor precisa estar ciente de que a existência
de uma renda mínima garantida não garante aos
quotistas o recebimento de tal renda após o fim do
período de validade da RMG.
A prática de garantir a renda por um período era
comum na bolsa. Atualmente essa prática é mais
rara e mais “mal vista” pelo mercado.
132
 Ao comprar um FII é fundamental saber a data
final da RMG e a eventual renda real a ser recebida
ao fim da garantia. Existiram casos onde a renda
caiu drasticamente após o fim da RMG ou
simplesmente desapareceu. Via de regra os
relatórios gerenciais do FII informarão qual a renda
real e o quanto falta para alcançar a RMG.

Fatores que afetam o valor das cotas

Seria impossível enumerar todas as causas para

a variação do preço das cotas. De maneira simples,
a oferta e a demanda é que regulam os preços,
assim como nos demais mercados organizados de
frutas, imóveis ou ações.
Crises sistêmicas, turbulências no mercado
imobiliário, desconfianças sobre a gestão,
administração dos fundos ou sobre a qualidade do
imóvel, o final de um contrato de locação, sua
renovação por um valor superior ou inferior ao
atual ou mesmo a variação da Taxa Selic e do preço
unitário das NTN-B’s – títulos do tipo: Tesouro
IPCA+ com juros semestrais – podem levar a
variações na cotação dos fundos de investimento
imobiliários.
O ideal é não buscar a causa da queda ou alta
na cotação dos FII’s e sim entender os fundamentos
daquele fundo.
133
 Relação de propriedade: FII x Imóvel

Se eu ficar sem teto posso ir morar no meu FII?

Não. Em hipótese alguma se deve confundir os
direitos de proprietário com os direitos de quotista
do Fundo. Conforme prevê a legislação, o titular
das quotas do Fundo não poderá exercer qualquer
direito real sobre os imóveis. Caso um investidor
pretenda utilizar algum imóvel pertencente ao
Fundo, deverá alugar o imóvel e remunerar o
fundo.
“Lei 8668/93
...
Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento
Imobiliário:
I - não poderá exercer qualquer direito real sobre os
imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio
do fundo;”

Por outro lado, se eu tiver uma laje corporativa e

quiser montar meu escritório de venda de bolinhas
de gude lá, posso fazê-lo. Se eu tiver um prédio de
apartamentos e quiser morar em uma das
unidades, nada me impede de fazê-lo.
São situações distintas a do investidor
imobiliário e a do investidor em fundos
imobiliários.

134
 Contratos de aluguel: típico x atípico

O contrato típico de locação comercial, possui

prazos menores e multas mais brandas para um
caso de rompimento do contrato. A multa costuma
não passar de poucos aluguéis, 3 a 6, similar a um
contrato residencial.
Outro ponto são as revisionais a cada 3 (três
anos) momento no qual os aluguéis são
renegociados em um novo contrato para patamares
acima ou abaixo do atual dependendo das
condições de mercado.
Por outro lado, os contratos atípicos possuem
um prazo maior, normalmente 10 anos ou mais, e
pesadas multas em caso de rescisão, geralmente
todo o aluguel devido caso o contrato seguisse
normalmente. Esses contratos também não
passam por revisões trienais.
Contratos atípicos só podem ser formalizados em
algumas circunstâncias. Normalmente quando o
senhorio, proprietário do imóvel, teve grandes
gastos para adaptar ou melhorar o imóvel para o
inquilino é formalizado um contrato atípico. Os
casos de contrato atípico são: “built to suit”(BTS),
“buy to lease”(BTL) e “Sale and Lease Back”
Você já deve ter encomendado um bolo ou até
mesmo comprado um vestido ou terno sob medida.
O contrato “buit to suit” é a mesma coisa, mas com
135
imóveis. O inquilino passa as especificações do
imóvel que ele gostaria de alugar, negocia o preço
com o locador e então o imóvel é construído. Devido
aos riscos envolvidos, o locador faz jus a um
contrato mais longo e com mais garantias, ou seja,
atípico.
Outro caso, onde a lei permite a formalização de
contratos atípicos, é quando é feita uma operação
“buy to lease” na qual o fundo compra um imóvel
escolhido pela empresa que formalizará um
contrato e se tornará inquilina do fundo no imóvel.
Por fim temos o modelo “Sale and Lease Back”
onde o fundo compra o imóvel da própria empresa
que será a locatária. As empresas formalizam esse
tipo de contrato pois precisam de liquidez (dinheiro)
para os seus negócios.
Os riscos por trás dos contratos atípicos para o
cotista do FII são: uma desconexão do preço
cobrado de aluguel com o mercado imobiliário para
mais ou para menos e alto poder de negociação do
inquilino resultante das condições do mercado no
momento do vencimento do contrato e de
especificidades do imóvel.
No primeiro caso, com os imóveis similares na
região sendo alugados por preços menores,
ocorrerá uma pressão para redução do aluguel
quando da renovação do contrato devido ao maior

136
poder de barganha do inquilino. Isso levaria a uma
redução do rendimento recebido pelo cotista. No
caso da desconexão para menos, o risco seria o
custo de oportunidade, pois o fundo pode estar
alugando por um determinado valor um imóvel que
no mercado está sendo alugado por um valor maior
devido à grande demanda por imóveis na região.

137
 Indicadores para investir em FII’s

Ao escolher um FII alguns indicadores podem te

ajudar. Discutiremos estes indicadores e a
utilidade de cada um deles.
O primeiro indicador é o “current yield” que, no
caso, é o valor dos rendimentos distribuídos
dividido pelo valor da cotação do fundo. Não são
poucos os investidores que compram FII’s
pautados exclusivamente no “current yield”. Esse
indicador é o mais perigoso de todos, pois, algumas
vezes, induz o investidor a erros grotescos. Isso
ocorre porque alguns fundos fazem amortizações
por venda de imóveis, ou tem seu preço reduzido
por expectativa do final de um contrato muito bom
de aluguel que não será renovado e nem terá um
substituto equivalente. Alguns fundos também
possuem “yields” mais altos devido a um risco
maior no tipo de investimento realizado, ou por
algum problema interno que leva o preço a
patamares menores. Sendo assim, cuidado com
este indicador. Ele é usualmente comparado com
outros dois dados.
Inicialmente análise feita recorrentemente por
analistas e por gestores de fundos em suas
comunicações é a comparação entre o cupom pago
pelo Tesouro IPCA+ com juros semestrais, de
vencimento mais curto, atualmente 2026, ou de

138
vencimento mais longo, aqui será utilizada uma
média, e os rendimentos pagos pelos fundos
imobiliários.
Essa comparação é feita através do “Current
yield”. O “Current yield” da NTN-B é obtido
calculando-se o valor dos cupons anuais dividido
pelo preço unitário (PU) do título. Este valor varia
devido a mudanças no P.U. e no VNA do título.
Sendo assim, a média é de 3,75% a.a. (março de
2019) já líquido de I.R. Este cupom é corrigido pelo
IPCA de maneira similar ao rendimento dos FII’s,
portanto, seguindo essa lógica, não faz sentido
comprar um FII com um “current yield” igual ou
inferior a 3,75%, afinal esse seria o cupom livre de
risco. O ideal, para quem pretende utilizar esta
métrica, é que receba um prêmio de risco. É preciso
reforçar que nenhum indicador isolado serve como
base para a tomada de decisão do investidor.
Outra comparação usual é a feita com o retorno
obtido pela locação de imóveis. Imagine que você
tenha um apartamento cujo valor de mercado seja
300 mil reais e receba por sua locação um aluguel
de 1.500 reais. O “current yield” seria 1.500 x 12 /
300.000 = 6% a.a., no entanto seria necessário
descontar alíquota de imposto de renda. Será
utilizada a média simples das alíquotas que vão de

139
0% até 27,5% que resulta em 14,5%. Neste caso o
“current yield” líquido de I.R. seria 5,1% a.a.
Atualmente o “current yield” dos FII’s varia entre
0% a.a. e mais de 12% a.a. em média algo em torno
de 6% a.a. É preciso ressaltar que não existe uma
relação direta do tipo: quanto maior o “yield”
melhor o FII.
O segundo indicador é o FFO (“funds from
operation”) que pega o rendimento líquido e subtrai
ganhos com venda de imóveis, ou FFO ajustado
onde são considerados outras receitas não
recorrentes. Distribuições acima do FFO não são
sustentáveis no longo prazo.
O terceiro indicador a ser estudado é o P/VPA –
Preço sobre Valor Patrimonial – que analisa o preço
do fundo negociado em bolsa em relação ao seu
patrimônio. Ele pode ser um sinalizador de
problema no caso de fundos que estão cotados
muito abaixo de seu valor patrimonial. Esse
indicador, apesar de melhor que o anterior, tem
alguns problemas.
O primeiro problema é que o valor de avaliação
dos imóveis é feito, via de regra, uma vez ao ano,
enquanto o mercado de imóveis não fica estável
durante todo o período, fazendo com que esse valor
possa se distorcer em função do tempo. Outra
forma de calcular é utilizando o fluxo de caixa

140
descontado, mas este depende das condições do
mercado imobiliário e da economia, que,
especificamente no Brasil, mudam muito.
Outro problema com o P/VPA é a falta de liquidez
dos imóveis. Imagine a dificuldade que é vender um
hospital. De maneira geral, lajes corporativas tem
mais liquidez do que estruturas logísticas,
hospitais ou universidades, então, se for utilizar
esse indicador, evite aplicá-lo na análise de fundos
que detém imóveis de menor liquidez. Se não
entende muito bem quando utilizar, ignore o
P/VPA.
Outra crítica ao indicador é que no valor
patrimonial – VPA – não estão incluídos o “know
how” e a qualidade da administradora e gestora que
vem se mostrando um diferencial cada vez maior
no mercado de fundos imobiliários.
O terceiro dado importante é a vacância, que está
dividida em vacância física e vacância financeira. A
vacância física refere-se ao quanto da ABL – Área
Bruta Locável – do fundo que está vazia. Por
exemplo: um fundo com 5000 m² de ABL e 2000 m²
vagos tem uma vacância física de 40% =
2.000/5.000. Por outro lado, a vacância financeira
é quanto o fundo está recebendo em função do
quanto poderia receber caso estivesse plenamente
locado. Normalmente as duas vacâncias não são

141
correspondentes, pois, ao alugar um imóvel vago,
além de entrar uma nova receita, para-se de pagar
despesas como, por exemplo, o condomínio.
Veja que o fundo pode ser dono do imóvel inteiro,
de fração ideal do imóvel ou de parte do imóvel. O
imóvel todo dispensa explicação. Pode se dizer que
o fundo possui uma fração ideal quando o fundo
possui um percentual do imóvel que não pode ser
dividido, ou seja, ele é proprietário de 40% do
imóvel como um todo (receitas e despesas) e não
quatro andares do prédio ou 40% das lojas e vagas
de estacionamento do shopping. Por outro lado, o
fundo pode também ter alguns andares de um
edifício de lajes corporativas, como por exemplo o
FII The One, código de negociação ONEF11, que é
proprietário de 4 lajes corporativas do edifício The
One, localizado no Itaim Bibi, São Paulo. O que
acontece nos andares que não pertencem ao ONEF
não interessam aos cotistas, como a saída e
entrada de inquilinos nos demais andares.
A localização dos imóveis é outro dado muito
importante e que deve ser avaliado sempre que
possível. Para os moradores de São Paulo e Rio de
Janeiro, locais onde estão a maioria dos imóveis
dos fundos, existe a possibilidade de ir aos
edifícios. No caso dos shoppings centers é fácil
conhecer, pois você poderá entrar e ver o

142
movimento. Lembrando que uma parte
considerável da receita dos shoppings vem do
estacionamento e de parte das vendas das lojas. De
todo jeito, ainda que você more no interior do país,
poderá pesquisar sobre a localização dos imóveis
na internet com base nos relatórios gerenciais.
Outro dado interessante é o NOI que é o “Net
Operational Income”, ou Receita Líquida
Operacional. Normalmente este indicador é
apresentado nos relatórios dos FII’s de Shopping
Center. O indicador representa o resultado do
shopping após receber os aluguéis e pagar as
despesas. O NOI do fundo imobiliário é a parte do
shopping correspondente a ele.
Por fim é importante destacarmos o cap rate.
Este número representa o valor da renda gerada
pelo imóvel no ano em relação ao seu valor. Por
exemplo: um imóvel de 1 milhão com aluguel de 10
mil gera um “cap rate” de 12% =
12x10.000/1.000.000. Quando o fundo faz a
aquisição e um novo imóvel ele avalia o “cap rate”
além de outros dados como qualidade do imóvel e
do inquilino, se o caso, necessidade de reformas e
adaptações etc. O rendimento que o cotista recebe
não é o “cap rate”/número de cotas, pois antes da
distribuição é preciso subtrair as taxas.
Normalmente o fundo vai demandar “cap rates”

143
mais altos de imóveis de menor qualidade e vai
tolerar “cap rates” menores em ativos de altíssima
qualidade, mas é preciso analisar caso a caso.
Os relatórios gerenciais são, sem dúvida, a
principal ferramenta do investidor na hora de
analisar os FII’s. É recomendado que o investidor
leia, ao menos, algo entre 6 e 12 últimos relatórios
antes de comprar as cotas do fundo. Porém não se
assuste caso os dois primeiros pareçam áridos,
pois a partir do terceiro relatório gerencial do FII
você saberá separar o que é relevante do que é
simplesmente uma cópia (Ctrl C + Ctrl V) dos
relatórios anteriores.
A clareza e qualidade dos relatórios são pontos
importantes a serem analisados. Alguns gestores
produzem relatórios mensais, outros trimestrais ou
semestrais e alguns poucos usam o sistema QDNT
– Quando Dá Na Telha. Esse último normalmente
não representa uma opção tão boa de investimento.
O fundo também é obrigado pela CVM –
Comissão de Valores Mobiliários – a apresentar
demonstrações financeiras que podem colaborar
para a análise a ser feita pelo investidor, mas,
normalmente, o relatório gerencial conterá todas as
informações importantes.
Um bom complemento para os seus estudos são
o quadro e os murais de discussão da Bastter.com.

144
onde são feitas as análises e estudos de diversos
fundos de investimento imobiliário.

145
 IFIX

O IFIX – Índice de Fundos de Investimentos

Imobiliários da B3 – bolsa de valores brasileira.
Criado em 2012, este índice tem por objetivo ser
um indicador do desempenho médio das cotações
das cotas dos fundos de investimento imobiliários
listados para negociação na B3. Ele é o resultado
de uma carteira teórica montada com critérios de
liquidez e tamanho do fundo, dentre outros.
Em síntese, o IFIX é um termômetro do mercado
de FII’s que mostra a valorização, desvalorização e
distribuição de rendimento dos fundos.
Historicamente o retorno do IFIX foi maior do que
o do Ibovespa – índice que tenta ilustrar o
desempenho das ações – e sua volatilidade menor.

Montando uma carteira de FII’s

Antes de começar a montar a sua carteira de

fundos imobiliários você deve ler alguns
documentos, dentre eles o prospecto do fundo, o
regulamento e, especialmente, os relatórios
gerenciais.
Leia, antes de comprar um fundo de
investimento imobiliário no mercado secundário,
no mínimo, os seis últimos relatórios gerenciais.

146
Não se preocupe, é um documento pequeno e de
leitura fácil, ele resume o objetivo, as políticas, os
resultados e a distribuição de rendimentos do
fundo. Além de reportar a ocupação do fundo, saída
e entrada de inquilinos e eventuais processos ou
problemas.
O princípio básico utilizado para montar uma
carteira de investimentos é o controle dos riscos.
Aqui vale a máxima: nunca colocar todos os ovos
no mesmo cesto. Seja esse cesto o de um ativo ou
de uma classe de ativos.
Não tenha somente FII’s, ações ou renda fixa.
Faça a diversificação extraclasse de ativos. Defina
as proporções conforme a sua familiaridade,
conhecimento e afinidade com as diferentes classes
de ativos.
Uma carteira de FII’s equilibrada terá fundos de
boas gestoras ou administradoras (quando não
houver gestor) com imóveis nos mais diferentes
segmentos: shoppings, galpões, lajes corporativas
dentre outros, para se proteger dos ciclos das mais
diversas atividades econômicas. Em alguns
momentos a situação será boa para as lajes
corporativas, mas o movimento nos shoppings
cairá. Já em outros quem sofre são os galpões
industriais, mas nada muda para o setor de
universidades e assim por diante.

147
 Não há um número mágico de FII’s para se ter
na carteira, mas o investidor deve estar confortável
com os ativos que possui e com o percentual
alocado em cada um deles.
Estudos acadêmicos, como o publicado pelo
Professor Arthur Vieira de Moraes indicam que
uma carteira formada por 7 a 13 fundos reduz o
risco diversificável a níveis mínimos.
Por outro lado, este autor avalia que o ideal é
fazer a si mesmo a seguinte pergunta: se um dos
seus FII’s desaparecer da noite para o dia (situação
bastante improvável) o quanto isso te abalará? Se
a resposta for muito, talvez seja melhor ampliar a
diversificação. Por outro lado, se a resposta for
nada ou um pouco, então a diversificação
provavelmente estará adequada ao seu perfil.
Inicialmente tenha um percentual pequeno em
cada fundo de investimento imobiliário, 1% ou 2%
da sua carteira total. Depois, com o tempo e a
experiência adquiridas você analisa como se sente
em relação a estes percentuais e decide se quer
modificá-los.
O conselho é: faça o teste do travesseiro. Se
conseguir dormir tranquilo com o modo como estão
alocados os seus investimentos, você estará no
caminho certo.

148
 Comece estudando os FII’s mais líquidos,
àqueles onde há mais facilidade para comprar e
vender as cotas. Dê preferência aos fundos com
vários imóveis e inquilinos e nos quais nenhum
imóvel ou inquilino represente um alto percentual
da renda do fundo. São os multi-imóveis e multi-
inquilinos.
Os fundos imobiliários monoimóveis (que
possuem apenas um imóvel), por vezes,
apresentam um retorno maior, mas aí vale a
máxima, quanto maior o risco, maior o retorno.
Normalmente o fundo que possui um imóvel vive
uma dualidade, ou está ocupado e pagando
aluguéis reajustados ano após ano ou está vazio
sem render nada e queimando caixa ou precisando
de novas emissões para se manter. Portanto deixe
os monoimóveis para quando você tiver mais
experiência.
Em seguida, após separar os fundos mais
líquidos multi-imóveis e multi-inquilinos, separe os
fundos que te interessarem. Primeiro separe pelo
mandato, em seguida pelo segmento e, depois, leia
os relatórios gerenciais de cada um. No mínimo, os
6 últimos relatórios gerenciais divulgados. Vá
escolhendo aos poucos, compre 1 ou 2 fundos ao
mês, afinal a carteira não precisa ser montada de
uma vez. “Roma não foi construída em um dia”.

149
 Evite fundos problemáticos que passam por
processos revisionais contrários aos interesses do
fundo, fundos com inquilinos problemáticos ou que
tem uma vacância muito elevada em relação à
região onde os imóveis se encontram.
Deixe os fundos de desenvolvimento e aqueles
com prazo de duração limitado para quando você
tiver mais experiência. Estes fundos envolvem um
risco maior e, por isso, exigem mais conhecimento
e experiência do investidor.
Verifique também se os rendimentos são
sustentáveis, ou seja, a relação entre o que o fundo
gera de caixa (dinheiro), seja pelos juros dos CRI’s
e LCI’s ou pelos aluguéis dos imóveis, já subtraído
das despesas administrativas e o que paga, na
forma de rendimentos, aos cotistas. Um erro
comum é investir em um fundo olhando apenas os
rendimentos que, muitas vezes, estão inflados, e,
quando esses rendimentos são reduzidos, se
desesperar e vender as cotas do fundo, muitas
vezes com bom gestor e composto por bons ativos
imobiliários, em pânico.
Sob nenhuma hipótese faça uma lista crescente
usando o “current yield” e compre os com valor
maior. A maior parte dos erros será cometida por
este tipo de escolha.

150
 O Equívoco

Imagine que você é um investidor do mercado

imobiliário, aquele que compra imóveis para alugar
e usufruir da renda gerada pelo aluguel. Você
possui 5 imóveis, cada um locado por 2 mil reais,
já descontado o Imposto de Renda, totalizando uma
receita líquida de 10 mil reais. Cada um desses
imóveis tem um custo de IPTU e condomínio de 1
mil reais.
Um dos seus 5 inquilinos resolveu devolver o
imóvel, sua receita caiu de 10 mil reais para 8 mil
e suas despesas com os imóveis, antes
inexistentes, passaram para 1 mil reais. Sendo
assim sua receita líquida caiu para 7 mil reais. Em
razão da saída do inquilino você terá que fazer
ajustes no imóvel que ficou vago para locá-lo
novamente, reduzindo a receita para 6 mil por
alguns meses.
Você venderia o seu imóvel vago por isso? Ou
então venderia todos os seus imóveis por isso?
Não? Parece loucura não é mesmo? Uma medida
desproporcional. Contudo, é exatamente isso o que
fazem alguns dos cotistas de fundos imobiliários
quando a vacância em seus FII’s aumenta ou o
aluguel diminui. Se desesperam e vendem.

151
 Entenda que inquilinos e os seus negócios vão e
vem, bons imóveis ficam. Pense muito bem antes
de comprar um fundo e mais ainda antes de
vender.
A vacância se torna um problema para o fundo
se estiver acima da vacância média da região por
muito tempo, ou se chegar ao ponto de os recursos
próprios do fundo não serem suficientes para arcar
com as despesas. Fique de olho na vacância, mas
não se desespere. Diversifique.

152
 Estudos de caso

Nenhum dos Estudos de caso a seguir pretende

influenciá-lo a comprar, manter ou vender
qualquer fundo imobiliário citado. O objetivo é
meramente educacional, para que o investidor
compreenda o que é um FII e iniciar os seus
estudos antes de comprar ou mesmo antes de
descartar a compra. Leia, no mínimo, os 6 últimos
relatórios gerenciais divulgados pelo fundo antes
de investir.

153
 HGLG
CSHG Logística

O segmento de logística é composto por galpões

logísticos e industriais. Toda indústria precisa de
um local, galpão, onde serão montadas as suas
máquinas e equipamentos ou onde serão
armazenados os insumos necessários a fabricação
dos seus produtos.
Da mesma forma, o varejo precisa de galpões
para armazenar seus produtos que serão
distribuídos para as lojas ou entregues após a
compra via internet. Um bom exemplo é o principal
imóvel do HGLG locado para as lojas Americanas
em Uberlândia.
A seguir as principais características do CSHG
Logística:
Mandato: Renda.
Segmento: Logística.
Gestão: Ativa.
Taxa e administração: 0,6% a.a. sobre o valor de
mercado.
As empresas optam por locar galpões ao invés de
comprá-los para disponibilizar capital para o
investimento no objeto da companhia e ao mesmo
tempo poder deduzir os custos com aluguel do
Imposto de Renda. Além disso, é mais barato

154
desativar uma unidade em um imóvel locado do
que em um próprio.
O Fundo CSHG Logística, código de negociação
HGLG11 é administrado e gerido pela Credit Suísse
Hedging Griffo. Este fundo, constituído em 8 de
junho de 2010, já passou por 4 emissões de cota,
estando ainda em período de alocação dos recursos
da última emissão.
O HGLG foi o primeiro FII de logística com gestão
ativa. Atualmente o fundo conta com 50.452
cotistas. A liquidez diária do fundo é em torno de
3,2 milhões de reais por dia, o que o torna um dos
FII’s mais líquidos da bolsa (fácil de comprar ou
vender).
A ABL do fundo em março de 2019 é de 270.428
m², com uma vacância física atual de 4% e uma
vacância financeira de 7,1%.
As distribuições do fundo ano a ano, por cota,
ajustadas ao desdobramento, foram as seguintes
nos últimos 5 anos:
2014 – R$ 12,39
2015 – R$ 14,69
2016 – R$ 10,44
2017 – R$ 10,44
2018 – R$ 9,72
2019 – R$ 9,09

155
 CSHG Logística
20
15
10
5
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019

O fundo HGLG dispõe de 11 imóveis e 23

locatários. Imóveis localizados em 4 estados
brasileiros sendo 8 em São Paulo, 1 em Minas
Gerais, 1 no Rio de Janeiro e 1 em Santa Catarina.
Os principais locatários, por área locada, do fundo
são: Lojas Americanas, Cramer, Tetra Pak, Master
Offices e Gerdau (março de 2019).
Em razão da última emissão de cotas, 25% dos
recursos do fundo atualmente estão alocados em
renda fixa, buscando oportunidades no mercado de
galpões logísticos.
O fundo tem uma predominância de contratos
atípicos, 78,8%. O IPCA é o principal índice de
reajuste do fundo respondendo por 90,3% dos
contratos contra 9,7% dos contratos sendo
reajustados pelo IGP-M.

156
 Nos últimos 12 meses o fundo gerou um
resultado de R$ 69.204.316,00, em linha com as
distribuições.
Em relação à alocação, o fundo informou via fato
relevante que assinou compromisso de compra e
venda de um imóvel em Guarulhos, locado para
empresa de logística. “Cap rate” de
aproximadamente 11,7%. Maiores detalhes serão
fornecidos no futuro. Acompanhe os relatórios
gerenciais para se inteirar mais sobre a conclusão
do negócio. Na Bastter.com são postados todos os
relatórios gerenciais dos FII’s.
A participação do CSHG Logística no Ifix é de
3,2% a maior de um fundo de logística no momento
da publicação deste livro.

157
 KNRI
Kinea Renda Imobiliária

Fundo Kinea Renda Imobiliária, código de

negociação KNRI11 é um fundo híbrido, que investe
tanto em lajes corporativas quanto em galpões
industriais e logísticos, com mandato renda e
gestão ativa.
O segmento de lajes corporativas vem para
atender às mais diferentes demandas empresariais,
pois permitem um “ajuste” do imóvel às
necessidades do locatário. O segmento de galpões
vem crescendo por duas razões: maior necessidade
de espaço para armazenagem e necessidade de
desmobilização de capital das empresas que vem
optando pela venda e locação dos galpões.
Mandato: Renda.
Segmento: Híbrido.
Gestão: Ativa.
Taxa de administração e gestão: 1,25% sobre o
valor de mercado.
O Patrimônio do fundo ultrapassou 2 bilhões de
reais após a 5ª emissão de cotas.
Administrado pela Intrag DTVM Ltda e gerido
pela Kinea Investimentos Ltda, o fundo iniciou
suas atividades em 11 de agosto de 2010.

158
 O fundo possui 16 imóveis, sendo 8 edifícios
comerciais e 8 centros logísticos, com um total de
74 contratos de locação e mais de 50 inquilinos.
A vacância física é de 5,26%, enquanto a
vacância financeira é de 9,35% e 11,93% de
vacância financeira ajustada pelas carências
previstas nos novos contratos de locação.
O fundo vem sendo negociado em todos os
pregões com volume diário de 3,2 milhões de reais.
Em relação aos contratos de locação, 58,44% são
típicos contra 41,56% de contratos atípicos. 43,9%
dos contratos são reajustados pelo IGP-M e 56,1%
pelo IPCA.
A receita do fundo é proveniente da seguinte
distribuição por Estado: 52,82% SP, 20,86% MG e
26,32 RJ. Os escritórios são responsáveis por
37,5% das receitas do fundo enquanto a logística
responde por 62,5% das receitas.
A distribuição em 2018 foi de R$ 10,48 contra
um resultado R$ 10,14 por cota, sendo que os R$
0,34 distribuídos acima do resultado saíram do
caixa do fundo. O fundo distribuiu nos últimos 5
anos os seguintes valores:
2014 – R$ 10,97
2015 – R$ 11,04
2016 – R$ 11,04
2017 – R$ 11,24

159
 2018 – R$ 10,48
2019 – R$ 8,88

Kinea Renda Imobiliária

12
10
8
6
4
2
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019

A despeito do momento desafiador do mercado,

o fundo conseguiu manter as suas distribuições
estáveis.
Ele tem a segunda maior participação no ifix
(6,11%) ficando atrás apenas do fundo de
recebíveis imobiliários da própria Kinea, o KNCR.

160
 ABCP
Grand Plaza Shopping

O fundo de investimento imobiliário Grand Plaza

Shopping, código de negociação ABCP11, é um
fundo mono imóvel e multi inquilino, que conta
com mais de 340 operações no shopping center,
dentre elas parque, pistas de boliche e salas de
cinema Cinemark, com mandato renda do
segmento de shoppings e com gestão passiva.
Mandato: Renda.
Segmento: Shoppings.
Gestão: Passiva.
O segmento de shoppings centers é bastante
peculiar. Diferente dos demais segmentos de FII’s,
ele participa do resultado dos inquilinos, pois parte
do aluguel recebido vem dos resultados das lojas.
A sinergia entre locador e locatário tende a ser
maior.
Além disso, pelo Brasil ser um país
extremamente violento, as pessoas buscam opções
de lazer mais seguras como, por exemplo, um
cinema no shopping.
O ABCP conta com 21.188 cotistas e é
administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM
Ltda. A taxa de administração e gestão cobrada
pela Rio Bravo é de 0,1% a.a. O shopping foi

161
inaugurado em 1997 com a oferta de cotas no
mercado – IPO – em 2003.
O fundo é dono de 98,6% do Grand Plaza
Shopping que está situado na cidade de Santo
André e é considerado um dos mais importantes
shoppings centers do ABC Paulista. O fundo
também possui participação no edifício comercial
anexo. A ABL do fundo é de 69.503 m².
Em termos de liquidez, a média de negociação
diária do fundo é de 500 milhões de reais com
participação em 95% dos pregões. Um FII com
menos liquidez do que os dois analisados
anteriormente, mas ainda assim com uma liquidez
adequada para que o pequeno investidor possa
vender e comprar cotas.
A vacância atual do fundo é de 0,8% colocando-
o como um dos fundos com menor vacância do
segmento. Nos últimos 5 anos a desocupação do
fundo nunca passou de 2,6% mesmo com a crise
que afetou o varejo brasileiro.
A distribuição de rendimentos por cota, nos
últimos 5 anos, ajustada ao grupamento – situação
onde diversas cotas são transformadas em uma, no
caso em questão cada 5 cotas se tornaram uma –
das cotas, foi a seguinte:
2014: R$ 4,08
2015: R$ 4,30

162
 2016: R$ 4,49
2017: R$ 4,88
2018: R$ 5,25
2019: R$ 5,76

ABCP - GRAND PLAZA SHOPPING

R$7,00
R$6,00
R$5,00
R$4,00
R$3,00
R$2,00
R$1,00
R$-
2014 2015 2016 2017 2018 2019

Os rendimentos foram crescentes nos últimos 5

anos, apesar do momento desafiador da economia,
o que não garante que serão para sempre. A
participação do fundo no ifix é de 3,38%, sétima
maior participação e maior de um fundo que é,
praticamente, mono imóvel.
Nos últimos 5 anos o desempenho do Grand
Plaza é digno de elogios, o que não garante que
continuará assim. Antes de investir, estude e
entenda os riscos.

163
 Resumo – FII’s

Ativos Geradores de renda;

Investem em ativos imobiliários (principalmente:
imóveis e CRI’s);
Distribuem rendimentos, geralmente, mensais;
Investimento a partir de 4 reais, sendo que a
maioria dos fundos tem suas cotas negociadas na
casa dos 100 reais;
Ler, no mínimo, os 6 últimos relatórios
gerenciais antes de investir no fundo.
Não comprar o fundo exclusivamente pelo alto
“current yield”.
Avaliar: a diversificação (em inquilinos e
imóveis), os imóveis (principalmente a localização)
e a gestão.

164
 Capítulo 15 - Ações

“Você deveria investir como um católico se casa:

para o resto da vida.”
Warren Buffett

Você já parou para pensar, alguma vez, na

quantidade de contas que você paga? Conta de luz,
conta de água, conta de telefone, assinatura da TV
a cabo, conta do bar, combustível para o
automóvel, exames médicos, contas, contas e mais
contas. Já ficou imaginando para onde vai todo
aquele dinheiro? Saiba que grande parte destes
recursos vão para empresas de capital aberto e, em
última instância, para o bolso dos acionistas destas
companhias.
O investidor tem a possibilidade de receber
dinheiro dessas empresas ao invés de apenas pagar
contas para elas. Imagine as companhias elétricas
te pagando mais dinheiro na forma de dividendos
do que você paga de conta de luz. Interessante, não
é mesmo?
O mercado de ações remonta ao período da
Grécia e Roma antigas, porém ganhou
expressividade durante as grandes navegações. A
Companhia das Índias Orientais, em 1.610, dividiu
seu capital em cotas iguais e transferíveis (muito
similar às nossas ações atuais).

165
 Naquela época, quando um investidor colocava
dinheiro na empresa dizia-se que ele estava
adquirindo partes de uma ação. No caso, a ação era
a navegação e o comércio de especiarias com a
Índia, a África e outras regiões. Esses direitos eram
negociados no mercado, similar àquele de frutas
que você vai aos domingos, e depois de concluída a
ação, os lucros obtidos eram divididos entre os
acionistas.
Hoje em dia o mercado cresceu, surgiram mais
ativos e formas diferentes de negociar. Além dos
investidores, que são aqueles que desejam parte
dos resultados obtidos pelas companhias com suas
operações, existem também os especuladores, que
almejam ter lucros com a compra e venda de ativos,
de maneira geral comprando e vendendo
posteriormente por um preço maior. Não há certo
ou errado, são formas diferentes de abordar o
mercado.
Aqueles que especulam no mercado tem baixa
probabilidade de ter sucesso. Nos Estados Unidos,
pesquisas revelaram que em torno de 1% dos
“traders” tem resultados consistentes e sucesso no
longo prazo. Os demais 99% tem perdas e desistem
dentro de até 5 anos. Outras pesquisas foram
realizadas, inclusive no Brasil, com conclusões
iguais.

166
 Ser “trader” é participar de um jogo de soma
zero, onde uns ganham e outros perdem. Por outro
lado, investir é ser sócio de companhias
participando dos seus resultados. Quando a
Fleury, empresa de medicina de diagnóstico, faz
um exame de imagem e descobre uma doença,
possibilitando assim o tratamento de uma pessoa
enferma, a pessoa ganha com o diagnóstico, a
empresa ganha com o pagamento pelo exame
realizado e você ganha como acionista na medida
em que a empresa aumenta seu faturamento.
Neste livro não trataremos do viés especulativo
do mercado. O foco será na estratégia da compra
de partes das empresas para se tornar sócio e se
beneficiar com os resultados. Estes benefícios, via
de regra, provêm da geração de caixa da empresa.
A partir da geração de caixa a empresa pode: pagar
proventos, seja na forma de dividendos ou juros
sobre capital próprio, reinvestir o dinheiro na
empresa para que ela cresça ou recomprar as
ações, aumentando a participação que cada ação
representa na companhia. Normalmente as
companhias fazem as 3 coisas, só que a proporção
de cada uma delas varia conforme o momento da
empresa.
Tal estratégia é conhecida como “Buy and Hold”,
isto é, comprar e segurar. O objetivo do investidor

167
é ter a maior participação possível em boas
empresas e manter tais participações enquanto as
organizações continuarem com valor. E a definição
de valor não é trivial.
O investidor que segue a filosofia do “Buy and
Hold”, também conhecido como “Holder” deve
estudar e compreender as companhias antes de
comprá-las e, de preferência, jamais vendê-las.
O Brasil possui, aproximadamente, 340
empresas listadas em bolsa. Dentre elas: Ambev,
Arezzo, Banco do Brasil, Bombril, Bradesco, Camil,
Carrefour, Cemig, Copasa, CVC, Eletropaulo,
Fleury, Grendene, Hermes Pardini, Itaú, Lojas
Renner, Magazine Luiza, MRV, Natura, Riachuelo,
Petrobrás, Vale, Sabesp, Santander, TIM, Vivo etc.
Você provavelmente já comprou algum produto ou
utilizou os serviços de alguma dessas empresas.
Uma empresa de valor é, de maneira muito
resumida, aquela que obtém lucros, gera caixa e
tem boa governança. Enfim, tem bons
fundamentos. Nesta parte do livro nos
aprofundaremos no que são estes fundamentos.
Existe um preconceito entre os não investidores
que faz com que eles acreditem que, para investir,
é necessário ser economista, contador ou
administrador. Nada mais equivocado, pois todo o
conhecimento que você precisa para começar a

168
investir é aprendido no ensino fundamental: regra
de três simples e juros compostos.
Peter Lynch foi gestor do “Magellan Fund” com
um histórico de rentabilidade 29,2%, durante os 13
anos em que geriu o fundo. Esse retorno fez com
que ele fosse conhecido como o melhor gestor de
fundos de todos os tempos. Formado em história,
filosofia e psicologia, o famoso gestor destaca que
qualquer um pode aprender a investir.
Fique tranquilo, pois traremos os conceitos
básicos sobre o mercado de ações e aquilo que você
precisa aprender de administração, contabilidade e
economia. Serão abordados apenas os assuntos
essenciais para que o investidor faça sua análise.

169
 Mercado Primário e Secundário

As ações são negociadas em dois mercados: o

primário e o secundário.
No mercado primário você compra ações
diretamente da empresa e esse dinheiro vai para o
caixa da companhia ou para o bolso dos
controladores, normalmente, em um IPO, parte dos
recursos vai para cada uma dessas coisas.
O IPO (lê-se: ai, pi, ô) ou “Initial Public Offering”
é a oferta inicial de ações promovida pela
companhia. E por que uma empresa abre capital?
Existem diversos motivos, dentre eles:
Os controladores querem diversificar os negócios
investindo em áreas diferentes.
Um grande investidor, como por exemplo um
“Private Equity”, precisa de uma porta de saída da
empresa.
O negócio está buscando uma grande expansão
e não é viável pegar um empréstimo no banco.
A companhia pretende ter uma gestão
profissional dado que a família dos controladores
não está apta para administrá-la.
O governo decidiu vender parte do capital de
uma empresa pública tornando-a uma Sociedade
de Economia Mista.
Quando o Banco do Brasil abriu o capital da BB
Seguridade, código de negociação BBSE3, ele
vendeu um terço da companhia. Hoje, os outros
dois terços que o banco possui valem, pela cotação

170
a mercado, mais do dobro do que valia a companhia
inteira na época.
Independentemente do motivo que levou a
companhia a vender suas ações na bolsa, a
abertura do capital das empresas permite ao
cidadão comum ter parte de grandes negócios, se
tornando sócio de indústrias, bancos e redes
varejistas. Algo que, sem o mercado de ações, seria
improvável ou mesmo impossível.
Quando você compra ações diretamente da
companhia, seja pela “IPO” ou por uma emissão de
ações posterior, dizemos que a compra foi realizada
no Mercado Primário.
Por outro lado, quando você negocia as ações na
bolsa – durante o pregão – que é a sessão diária de
negociação de ativos e, no momento em que este
livro é escrito, ocorre entre as 10 e as 17 horas,
você está no mercado secundário. Nele os
investidores compram e vendem as ações
negociando entre si, a empresa não participa
necessariamente deste processo. A maioria dos
negócios ocorre no mercado secundário.
Quanto maior o número de negócios diários de
um ativo no mercado secundário, maior é a sua
liquidez. E, quanto maior a liquidez das ações da
empresa melhor para o investidor, pois é mais fácil
para ele comprar ou vender ações da companhia.

171
 Mercado à Vista e Fracionário

O mercado de capitais brasileiro é, de maneira

diferente da maior parte dos mercados, dividido em
mercado à vista e fracionário.
A diferença entre estes dois mercados é a forma
de negociar os ativos. Enquanto no Mercado à Vista
o investidor negocia lotes de 100 ativos, no
Mercado Fracionário ele pode comprar as ações
unitárias.
Para acessar o mercado fracionário é incluir a
letra “f” após o código de negociação da empresa.
Por exemplo: para comprar ações do Banco do
Brasil no Mercado a vista você acessará o “home
broker” – sistema para negociação de ações das
corretoras de valores – e digitará o código BBAS3,
já para comprar no mercado fracionário, digitará
BBAS3F.
No final das contas, para aquele que investe
pensando no longo prazo, tanto faz comprar no
mercado à vista ou fracionário.

172
Ordinárias, preferenciais, “Units” e “Tag along”

Ordinária, preferencial, “Unit” e “Tag along” são

alguns dos termos que todo o investidor em ações
precisa saber.
As ações são subdivididas em ordinárias e
preferenciais. As ações ordinárias dão direito a
voto. O controlador da companhia é aquele que
detém o maior número de ações ordinárias, não
necessariamente 50%+1 (majoritário). O
preferencialista por outro lado não possui voto
ativo na empresa, mas tem preferência no
recebimento de dividendos.
“Units” funcionam como pacotes que contém
ações ordinárias e preferenciais. Algumas vezes a
“Unit” possui outros ativos como opções, mas na
maior parte dos casos é apenas uma certa
quantidade de ações ordinárias e uma de ações
preferenciais.
Algumas empresas formam “Units” para depois
trocarem-nas por ações ordinárias e migrar para o
novo mercado. As motivações por traz da criação de
“Units” pelas companhias são as mais variadas
possíveis.
O “Tag along” é o direito de o minoritário receber
um percentual (80%) ou mesmo a totalidade (100%)
do que recebe o majoritário no caso da venda do
controle da companhia. Por exemplo: se a Coca
173
Cola resolver comprar a Ambev você terá o direito
de receber, no mínimo, 80% do valor pago ao
controlador por ação. Vender ou não é opção sua.
Voltando à Ambev, quando a Brahma comprou a
Antartica os preferencialistas não tinham direito à
“Tag Along” por isso tiveram perdas.
Outro caso é o da Vale, que converteu as suas
ações preferenciais em ordinárias, migrando para o
Novo Mercado. O preferencialista recebeu 0,9342
ação ordinária por cada ação preferencial. Dias
antes do anúncio da conversão as ações
preferenciais estavam cotadas acima das
ordinárias.
As ações ordinárias, obrigatoriamente, dão
direito ao menos a um “Tag Along” de 80%, mas a
grande vantagem de ter ações ordinárias é, na
verdade, estar no “mesmo barco” do controlador. O
controlador – que pode ser um acionista majoritário
ou um grupo controlador – a princípio quer o
melhor para si mesmo, consequentemente ele quer
o melhor para os detentores de ações ordinárias. É
possível que em algum momento aconteça conflito
de interesses entre os controladores e minoritários,
mas não é algo comum. A dica é simples. Desde que
as ações ordinárias tenham liquidez, comprar
ordinárias traz uma segurança a mais.

174
 Algumas empresas estão no nível de governança
chamado de Novo Mercado. Nesse segmento, além
de outras regras, a empresa só pode ter ações
ordinárias, deve oferecer 100% de “Tag Along” e ter
um “free float” (ações em circulação) de no mínimo
25% das ações da companhia.

175
 As Perguntas

Antes de comprar ações de qualquer empresa é

essencial que algumas perguntas sejam
respondidas. Entender o modelo de negócios por
trás da sopa de letrinhas que representa a ação é
essencial.
1 – Qual o modelo de negócios da companhia? O
que ela vende ou que serviços presta e como ganha
dinheiro com isso?
Algumas empresas apresentam um modelo de
negócios de fácil entendimento como a fabricante
de calçados Grendene, outras não são tão simples
de entender como a Cielo ou uma distribuidora de
energia elétrica como a Eletropaulo.
2 – A empresa possui alguma vantagem
competitiva em relação aos seus concorrentes?
Uma logística mais eficiente para entregas, um
produto diferenciado ou uma estrutura de capital
mais robusta para passar por momentos de crise e
consequente queda na demanda são alguns
exemplos de vantagens competitivas. As páginas do
R.I. – Relação com Investidores – das companhias
costumam enumerar as vantagens competitivas.
3 – O setor em que a empresa está é um setor
muito competitivo, “comoditizado”, de modo que a
única diferenciação entre as empresas é o preço?

176
 O setor de eletrônicos é um bom exemplo de
setor onde os consumidores buscam não apenas
preços, mas qualidade e diferenciação. Muitas
vezes o consumidor se identifica com a marca. Os
consumidores costumam ter preferências também
no setor de vestuário, como é o caso da Zara, e
alimentação, como o Burger King. Por outro lado,
os setores de metalurgia, seguros, petróleo e
agrícola são setores onde o consumidor busca,
basicamente, preços. Tanto faz comprar o petróleo
Exxon Mobil ou o da Petrobrás para produzir os
derivados. Você vai onde o preço estiver melhor.
Alguns produtos e serviços vêm sofrendo a
chamada “comoditização”. Produtos antes únicos e
diferenciados hoje concorrem apenas por preço. O
maior exemplo disso são as máquinas de cartão,
que antes eram exclusividade de um pequeno
oligopólio – grupo de empresas que controla um
serviço ou tecnologia – contudo, hoje os
consumidores têm muitas opções e, via de regra,
optam pelo menor preço. Outro exemplo é o caso
dos serviços de transporte privado, como o “taxi”,
antes exclusividade daqueles que possuíam a
autorização, hoje enfrentam a concorrência de
diversos aplicativos, onde, novamente, o que o
consumidor busca é o menor preço e não uma
experiência especial de transporte.

177
 4 – Os produtos da empresa precisam ser
atualizados constantemente?
A Coca Cola mantém sua fórmula inalterada há
quase 100 anos, os calçados da Nike pouco mudam
de uma coleção para a outra, o mesmo vale para as
cervejas da Ambev ou o macarrão vendido pela M
Dias Branco. Contudo, os “smartphones”
produzidos pela Apple, Samsung ou Motorolla
precisam de constantes aprimoramentos para não
ficarem obsoletos.
5 – Caso esses produtos precisem de constante
atualização, como a empresa se sai ao atualizar
seus produtos em comparação aos concorrentes?
A Apple, a despeito da concorrência com outras
fabricantes de “Smartphones”, se destaca pela sua
tecnologia, assim como a Samsung. Outras
empresas têm dificuldades em concorrer, pois,
além de tudo, as marcas ganharam lugar no
imaginário do consumidor que se identifica com os
seus produtos.

178
 Economia

É válido que o investidor aprenda alguns

conceitos básicos de economia que poderão ajudá-
lo na hora de investir.
O primeiro desses conceitos é o custo de
oportunidade. Todo o dinheiro gasto, seja com
investimentos ou meias, gera um custo de
oportunidade esse custo é aquilo que poderia ser
feito com o dinheiro, caso você não tivesse feito o
que você fez.
O custo de oportunidade é o que torna tão
importante a busca por valor, não só nos ativos,
mas em tudo o que você compra. Não faz sentido
comprar algo que não agrega valor à sua vida e à
vida da sua família. Tampouco comprar ativos que
você não entende ou não encontrou valor porque
alguém sugeriu ou só por diversificar. O dinheiro
que você gastou de maneira displicente poderia ter
proporcionado um passeio com sua família ou a
compra de bons ativos: títulos públicos, ações ou
fundos imobiliários, por exemplo.
O segundo conceito importante é o da oferta e da
demanda. Oferta é o quanto daquele produto está
sendo oferecido ao mercado, ou seja, a força
vendedora. Demanda é quanto o mercado quer
absorver daquele bem, serviço ou ativo, ou seja, a
força compradora daquele produto ou ativo.
179
Quando a demanda cresce sem um crescimento
correspondente na oferta os preços sobem, o oposto
acontece quando há um aumento na oferta ou
queda na demanda, nessa situação os preços caem.
A oferta e a demanda são as responsáveis pela
variação dos preços no mercado de ações e também
no mercado de frutas, verduras, imóveis,
automóveis etc.
Desse conceito deriva outro, igualmente,
importante, a elasticidade da demanda que
demonstra como esta responde à variação dos
preços. Por exemplo, se um medicamento de uso
contínuo sobe de preço, dificilmente aquele que
precisa do medicamente poderá parar de tomá-lo
sendo assim, pode-se dizer que a elasticidade da
demanda por medicamentos é baixa. Por outro
lado, se o preço da pera subir as pessoas
consumirão menos.
Isso se deve ao fato de existirem diversos
produtos substitutos à pera, você pode comer
maçãs ou morangos no lugar. Por outro lado, um
diabético não pode substituir insulina por um
remédio para dor de cabeça.
Empresas cujos produtos não têm substitutos
fáceis e não enfrentam uma grande concorrência,
em geral, se revelam um bom negócio, mas de nada

180
adianta um excelente modelo de negócios mal
administrado.
O investidor em ações deve buscar analisar e
entender os negócios por trás daquele código de
negociação e não apenas papéis. Nunca esqueça
disso.
E um dos mais importantes indicadores de valor
é a governança corporativa.

181
 Governança Corporativa

Governança Corporativa é o conjunto de práticas

e valores que alinha os interesses da empresa com
o dos acionistas minoritários.
O “Free Float” – percentual de ações em
circulação no mercado – elevado, a liquidez para as
ações ordinárias, a adesão ao nível máximo de
governança da B3, o Novo Mercado são alguns
indícios de boa governança.
Ter um R.I. – relação com investidores – que
responda aos questionamentos do acionista
minoritário com atenção e de forma rápida e direta
é um ponto positivo. Apresentar informações claras
no sítio (website) de R.I. da companhia também é
uma boa prática.
Quando algo der errado veja como a empresa se
explica. Companhias que colocam a culpa na
economia, nas crises externas e não tem um senso
crítico em relação aos próprios erros normalmente
tem problemas com a governança.
A recompra de ações é outra boa prática ligada à
governança da companhia que aumenta a
participação do acionista no capital, pois, com um
número menor de ações, cada ação representará
um percentual maior do capital da organização.
Uma política clara de distribuição de dividendos
é outro indicador de boa governança corporativa.
182
 Avaliar a governança não é algo trivial e exige
alguma experiência. No início erros acontecerão,
mas com o tempo e a prática você entenderá
melhor. Não se assuste.

183
 Contabilidade

“A contabilidade é o idioma dos negócios.”

Warren Buffett

Antes de entrar na análise do valor de uma

companhia e na escolha das empresas para ser
sócio é essencial que o investidor entenda alguns
conceitos básicos de contabilidade.
Esse livro não pretende exaurir o tema ou se
aprofundar muito, mas caso você goste de analisar
empresas pode buscar aprender mais sobre o tema.
O objetivo aqui é ensinar o mínimo que você precisa
para fazer escolhas inteligentes.
Explicaremos o Regime de Caixa e o de
Competência, o Balanço Patrimonial, a
Demonstração de Resultados do Exercício e a
Demonstração de Fluxo de Caixa. Abordaremos
também alguns indicadores fundamentalistas.

184
 Regime de Caixa e Regime de Competência

O que é mais importante: lucros ou geração de

caixa? Qual a diferença? Antes de aprender a
analisar uma empresa é essencial entender a
diferença entre estes dois regimes contábeis:
regime de caixa e regime de competência.
Imagine que a Ambev S.A feche uma grande
venda de cerveja para a distribuidora Zé Pinguinha
LTDA., em novembro de 2018, para atender a
demanda do Natal até o carnaval, no valor de 100
milhões, com um prazo para pagamento de 90 dias.
No DRE – Demonstração de Resultados do
Exercício – será computada a receita bruta de 100
milhões, serão deduzidos os impostos sobre venda
resultando na receita líquida e depois todos os
demais custos e despesas até chegarmos ao lucro
líquido, digamos, de 25 milhões de reais.
Agora imagine o seguinte, Zé Pinguinha LTDA. é
uma empresa com sérios problemas financeiros, e,
por uma fatalidade, o galpão onde estava
armazenado todo o estoque de bebidas, e que não
possuía seguro contra incêndio, pegou fogo. Zé
Pinguinha LTDA. não conseguiu honrar o
pagamento com Ambev e pediu recuperação
judicial. Ou seja, dos 100 milhões vendidos e
convertidos em um lucro de 25 milhões, nada virou
caixa. Sendo assim, não houve entrada de recursos
185
no DFC – Demonstração de Fluxo de Caixa – de
2018 nem de 2019.
Infelizmente não se paga fornecedores,
funcionários e impostos com os lucros, tampouco
se remunera o acionista pura e simplesmente com
o lucro. Lucrar é bom, mas sem gerar caixa não
agrega valor, pois quem paga as contas e remunera
o acionista, seja na forma de recompra de ações,
seja na forma de pagamento de dividendos ou na
forma de reinvestimento na empresa para
crescimento, é a geração de caixa.
No longo prazo a falta de lucros pode matar uma
empresa, mas a falta de geração de caixa já mata
no curto prazo.

186
 Balanço Patrimonial

O Balanço Patrimonial funciona como uma foto.

Ele mostra o que a empresa tem em forma de
direitos e obrigações naquele momento específico.
Basicamente a disposição de um balanço
Patrimonial é o seguinte:

Podemos dizer que os Passivos representam as

fontes de recursos da empresa. No caso do nosso
exemplo: empréstimos contraídos com bancos e
contas a pagar como Capital de Terceiros.
O Patrimônio Líquido é representado pelo Capital
Social, as reservas de lucros, ações em tesouraria,
ou seja, o Capital Próprio, ou seja, a parte que
sobra para os sócios caso a companhia receba tudo
o que tem a receber, pague tudo o que tem a pagar
e venda seus bens e direitos.
Já os ativos são as aplicações destes recursos.
Aqui temos dinheiro em caixa, estoques e imóveis.
O balanço nos mostra, por exemplo, a situação
de solvência da companhia através da liquidez

187
corrente, que é o ativo circulante (direitos das
empresas com expectativa de liquidação no curto
prazo, ou seja, até 12 meses) dividido pelo passivo
circulante (obrigações para os próximos 12 meses).
Este número deve estar, sempre que possível,
acima de um, permitindo à empresa operar com
alguma folga.
Outro índice interessante que pode ser obtido é
a dívida sobre o Patrimônio Líquido – PL. Esse
índice mostra quanto a empresa deve para cada um
real de PL. Em nossas análises preferimos que esse
número esteja abaixo de 0,8, ou seja, a empresa
consegue pagar todos os seus débitos com capital
próprio caso necessário, com alguma sobra.
Caso queira se aprofundar neste assunto leia um
bom livro de introdução à contabilidade.
Segue o balanço de uma empresa real para que
você entenda:

188
 O balanço mostrado é o da Grendene S.A, código
de negociação GRND3, do ano de 2018, que pode
ser encontrado na Bastter.com ou no RI da
companhia. Observamos que a empresa possui
uma liquidez corrente de 7,98 e não possui

189
endividamento líquido, pois a posição em caixa
somada às aplicações financeiras (1,5 bilhões) já é
maior do que o passivo total da companhia.
A Grendene é uma empresa conservadora que
quase não usa capital de terceiros. Outras
empresas têm características distintas e contrairão
dívidas, o que não fará delas melhores ou piores.
Você precisa analisar caso a caso, setor a setor e
empresa a empresa.
O setor de geração, transmissão e distribuição de
energia elétrica, por exemplo, costuma ser bastante
alavancado. Ou seja, para ser sócio de empresas
deste setor você precisa aceitar uma liquidez menor
e um risco um pouco mais alto. Tais empresas se
endividam, pois tem receita “garantida” pelas
concessões das quais são detentoras.
Em um momento futuro iremos nos aprofundar
nos indicadores. Não se preocupe tanto com isso
agora.

190
 DRE – Demonstração de Resultados do
Exercício

A DRE funciona como um filme que mostra os

fatos contábeis ocorridos na empresa ao longo do
trimestre ou do ano fiscal: quanto a empresa
vendeu, quanto gastou, quanto pagou de impostos
e, finalmente, quanto teve de resultado: lucro ou
prejuízo. Exemplificaremos com uma DRE simples:
Receita Bruta
(-) Deduções (IPI, ICMS, devoluções etc)
Receita Líquida
(-) Custo do Produto Vendido (CPV) ou da
Mercadoria (CMV)
Lucro Bruto
(-) Despesas com Vendas, Gerais e
Administrativas
(-) Despesas Financeiras
Lucro Operacional
(-) Perdas
Lucro Antes da Imposto de Renda (LAIR)
(-) Provisões (IRPJ e CSLL)
Lucro ou Prejuízo Líquido
Melhor do que simplesmente explicar e
demonstrar é ilustrar com a DRE de uma
conhecida empresa do mercado, a Lojas Renner

191
S.A., código de negociação LREN3 que pode ser
encontrado na Bastter.com ou no RI da companhia.

Repare nas linhas. As Lojas Renner vendem uma

peça de roupa, recebem a receita bruta, pagam os
impostos sobre as vendas, sobra a receita líquida.
Pagam o custo das mercadorias e dos serviços, fica
o Lucro Bruto e assim sucessivamente. Essa
empresa também tem receitas vindas da sua
financeira, pelo uso do cartão Renner.
A DRE tem uma sequência lógica onde o dinheiro
entra e vai saindo aos poucos. O que sobra no final
é o Lucro Líquido ou o Prejuízo.

192
193
 Custo x Despesa

Muito se confunde quando o assunto são custos

e despesas. De forma resumida, o custo está
diretamente ligado à atividade produtiva, enquanto
a despesa, não.
Vamos exemplificar utilizando a empresa Mahle
– Metal Leve S.A, código de negociação LEVE3. A
Mahle fabrica peças automotivas para diversas
montadoras e está presente no
mercado OEM (“original equipment
manufacturers”), cujos clientes são as montadoras
de automóveis, e no segmento de peças para
reposição, denominado “aftermarket”. Nesse os
clientes são os grandes distribuidores de autopeças
e retíficas de motores.
Dentre os produtos fabricados pela empresa
destacam-se os pinos de pistão, camisas de
cilindro, bronzinas, anéis e bielas.
No ano de 2018, que compreende os meses de
julho até setembro, a empresa obteve uma receita
líquida de vendas de aproximadamente 2,6 bilhões
de reais. Destes, os custos representaram 1,9
bilhões. E o que são esses custos? Os custos
envolvem todos os gastos com a fábrica,
manutenção, energia elétrica, funcionários da

194
linha de produção e outros que a empresa tem para
produzir as peças.
Após a dedução dos custos são deduzidas as
despesas. Nelas estão os custos das vendas, como
comissões, o pagamento dos funcionários da área
administrativa, como por exemplo os do R.I. –
Relações com Investidores, o pagamento de juros
das dívidas e outras despesas como a remuneração
dos executivos.
Em seguida apresentaremos a DRE da Mahle,
encontrada no release da empresa dentro do site do
R.I. da companhia ou na Bastter.com.

195
 Entender a diferença entre custo e despesas
serve para eliminar uma antiga falácia que diz que
as empresas devem sempre reduzir os custos.
Errado, os custos devem aumentar, pois mais
custos, via de regra, representam mais vendas e
assim um retorno maior para os acionistas. No

196
entanto, um aumento de custos sem um aumento
correspondente na receita pode ser um problema.
Já as despesas devem se manter ou ao menos subir
menos do que as receitas e custos, assim a empresa
terá maior lucratividade.

197
 EBIT

EBIT ou Lajir é o lucro antes de juros e imposto

de renda. Ele é bastante utilizado para comparar
empresas do setor industrial onde a depreciação e
a amortização normalmente são ou serão no futuro
uma despesa real e não apenas contábil.
O EBIT busca indicar ao analista quanto a
empresa gerou de resultado vindo das suas
atividades operacionais, ou seja, excluindo-se as
receitas e despesas com juros, impostos e outras.
Um EBIT crescente, ou, ao menos, acima da
média da indústria onde a empresa se encontra é o
que busca o investidor.
Para conseguir o EBTIDA a partir do EBIT some
a depreciação e amortização. EBIT + DA = EBTIDA.

198
 EBTIDA

EBTIDA ou Lajida é o lucro antes de juros,

impostos, depreciação e amortização. EBIT +
Depreciação + Amortização.
O EBTIDA é utilizado para avaliar o potencial de
geração de caixa da atividade operacional da
empresa. E o que isso quer dizer? Imagine uma
sorveteria. Qual a sua atividade operacional?
Venda de sorvetes. O EBTIDA seria, de maneira
simples, quanto a empresa ganhou após vender os
sorvetes e pagar o CMV (custo da mercadoria
vendida), os funcionários e os impostos que
incidem diretamente sobre as vendas (não o
imposto de renda). Neste caso o EBTIDA seria
quanto a empresa pode ganhar vendendo sorvetes.
Quando a companhia faz um grande
investimento, muitas vezes devido à amortização, à
depreciação e às despesas financeiras, o lucro não
sai do lugar, mas sempre que o investimento for
bem feito o EBTIDA começará a crescer e com a
conclusão da amortização e pagamento das dívidas
o lucro deve seguir o mesmo caminho.

199
 DFC – Demonstração de Fluxo de Caixa

A DFC ou Demonstração de Fluxo de Caixa trata

do dinheiro que efetivamente entrou e saiu do caixa
da companhia, seja pela contratação de
empréstimos, venda de produtos, pagamento de
contas ou investimentos no operacional da
empresa.
Vamos começar pelo Fluxo de Caixa
Operacional. O FCO representa os valores gastos e
recebidos na atividade principal da companhia. Em
uma barraquinha de cachorro quente, por exemplo,
o FCO seria a venda dos cachorro-quente
subtraindo-se o custo das salsichas, pães e do
vendedor.
O Fluxo de Caixa Investimentos representa os
valores investidos em aplicações financeiras e
resgatados, imobilizado e intangível. Subtraindo-se
as aplicações financeiras do FCI obtemos o gasto
com “Capex” (“capital expenditure”), definido como
o valor investido na aquisição de bens de capital,
que são bens que produzem outros bens. Por
exemplo, quando a Grendene compra uma
máquina que confecciona calçados, o gasto com
essas máquinas é gasto com “Capex”.
Um “Capex” equivalente às despesas com
Depreciação e Amortização mostra que a empresa
está apenas repondo o desgaste dos seu
200
imobilizado e intangível, por outro lado, um gasto
com “Capex” acima da D&A, geralmente, indica
investimentos para o crescimento da companhia.
Se subtrairmos o “Capex” do FCO teremos o
Fluxo de Caixa Livre de “Capex”, ou seja, quanto
sobra de dinheiro para a companhia após pagar
suas despesas e investir no seu negócio principal.
Além destes temos o Fluxo de Caixa
Financiamento que representa a entrada através de
empréstimos e saídas devido ao pagamento dessas
obrigações.

Acima o Fluxo de Caixa da Empresa Grendene.

Vemos que:

201
 1 – A empresa converte praticamente todo o
EBTIDA em Fluxo de Caixa Operacional. O que é
um dado positivo.
2 – A empresa vem gerando Fluxo de Caixa
Operacional acima do Capex em todos os anos
analisados. Outro ponto positivo.
Você pode encontrar o quadro compilado da DFC
e dos dados da DRE e do Balanço Patrimonial na
Bastter.com, tanto para as ações negociadas na
bolsa de valores brasileira e das negociadas na
NYSE – New York Stock Exchange – americana.

202
 Análise Vertical e Horizontal das
Demonstrações

A análise horizontal pretende apontar ao

analista a evolução dos números da companhia ao
longo do tempo, ou seja, como os lucros evoluíram
ao longo dos anos? Como evoluiu a dívida? E os
resultados operacionais? A geração de caixa vem
aumentando? Caindo? Ela serve para você
entender o que aconteceu com a organização com
o passar dos anos.
Por outro lado, a análise vertical ou análise de
estrutura acontece de cima para baixo ou de baixo
para cima. Normalmente avalia-se quanto cada
conta representa em relação a receita líquida. É
desta análise que saem as margens e a
produtividade da companhia.
Estas análises são complementares e não
excludentes. O ideal é que você faça as duas antes
de investir em qualquer companhia.

203
204
 Dívidas das empresas

Diferente do que dissemos sobre o

endividamento para pessoas físicas, as dívidas
podem ser positivas para as pessoas jurídicas. Isso
acontece pois, com o uso de capital de terceiros, a
empresa reduz a base de cálculo para o Imposto de
renda ao contrair despesas financeiras.
Aqui não pretendemos explicar em detalhes o
custo do capital próprio e o custo do capital de
terceiros. De maneira resumida a empresa avaliará
o que é mais interessante: usar capital próprio ou
pegar empréstimos para crescer. Para avaliar o
endividamento das empresas são utilizadas duas
métricas simples: dívida líquida/EBTIDA e dívida
bruta/patrimônio líquido.
Quanto dizemos que uma empresa possui
endividamento estamos falando da dívida bruta,
que é representada pelos empréstimos
financiamentos e debêntures emitidas pela
companhia. É importante avaliar as taxas de juros
desses empréstimos e saber se os compromissos
são de curto prazo, até um ano, ou longo prazo,
mais de um ano e se são em moeda nacional ou
estrangeira.
A dívida líquida é a dívida bruta subtraída do
caixa da empresa. Por exemplo, se a empresa deve

205
100 mil reais e tem em caixa 30 mil reais, a dívida
líquida, portanto será 70 mil reais.
O que o investidor busca é uma empresa com
endividamento equilibrado e isso varia conforme o
setor e a atividade da companhia. No entanto,
podemos utilizar como parâmetro a relação dívida
líquida/EBTIDA menor do que 3. E a dívida sobre
o patrimônio líquido abaixo de 0,8 o quer dizer que
as dívidas da empresa representam menos de 80%
do patrimônio líquido.
Outro indicador, menos utilizado, é a dívida
líquida/lucro líquido. Neste caso é interessante que
este número esteja abaixo de 4.
Empresas do setor elétrico tendem a ser mais
endividadas devido às longas concessões,
consideradas como “receita garantida”, que a
empresa possui e aos elevados custos de
investimento. É uma característica do setor.
Em companhias cíclicas, como as que vendem
alguma “commodity”, empresas de petróleo e
metais, as dívidas devem ser olhadas com mais
cuidado, pois um endividamento adequado na alta
do ciclo da “commodity” pode virar um pesadelo no
período de baixa. O ideal é que estas empresas,
com receitas variáveis, tenham um nível de
endividamento menor.

206
 Produtividade

A forma de analisar a produtividade da empresa

é através das margens. Elas mostram quanto
daquilo que a empresa vendeu vira lucro bruto,
EBITDA, e, mais importante, o lucro líquido. No
quadro a seguir apresentamos as Margens da
Natura para o 4º trimestre de 2018.

Quanto maiores as margens, maior a proteção da

empresa, pois, em momentos de crise, ela pode
reduzir os preços sem deixar de lucrar. Margens
altas, muitas vezes, denotam a preferência do
consumidor, como por exemplo a Apple, que,
independente de produzir os melhores aparelhos,
consegue vendê-los mais caro e obter assim
maiores margens.
O consumidor não trocaria um aparelho da Apple
vendido por mil dólares por outro chinês,
equivalente, de 200 dólares, pois ele está
comprando a marca Apple e a experiência oferecida
pela empresa. O mesmo vale para marcas como
Ferrari, Lamborghini e BMW, que vendem um

207
conceito e uma experiência junto dos seus
produtos.
Não se deve comparar as margens de empresas
de setores distintos. Por exemplo, não faz sentido
comparar as margens da varejista Lojas Renner
com as da Ambev, pois são empresas com
atividades totalmente diferentes.
É importante entender o setor e qual a margem
“normal” naquela atividade. Margens baixas tem a
vantagem de não atrair tanto os concorrentes,
gerando uma barreira de entrada na indústria,
afinal ninguém quer despender tempo e dinheiro
montando uma indústria do zero correndo o risco
de ganhar pouco ou pior, ter prejuízo.
Ter uma margem maior não significa que a
empresa dará um retorno maior para o acionista.
Usando como exemplo a Toyota e a Ferrari, as
margens da segunda são muito maiores, conforme
já foi explicado. Todavia ela “gira” muito menos, ou
seja, o número de carros vendidos é bem menor.
Consequentemente, a Toyota é mais lucrativa e tem
um retorno maior sobre o seu patrimônio,
agregando mais valor para o acionista.

208
 Retorno sobre o patrimônio líquido – ROE ou
RPL

O ROE – “Return On Equity” ou RPL é o retorno

sobre o patrimônio líquido. Um valor percentual
obtido dividindo-se os lucros pelo patrimônio da
companhia.
Trocando em miúdos, o ROE mostra quanto de
lucro a companhia gera com o dinheiro investido
pelos acionistas.
Via de regra, quanto maior o ROE mais
interessante é o negócio que você está analisando.
Buscamos empresas com ROE acima da média do
setor onde se encontra, de preferência acima de
dois dígitos (10%).
Algumas empresas precisam de um patrimônio
muito pequeno para operar e por isso seu ROE fica
distorcido para cima, enquanto outras precisam de
muito patrimônio, o que leva o ROE a níveis mais
baixos. Por isso é importante entender o setor em
que a empresa está e não comparar bananas com
laranjas.
Não faz sentido comparar a Hering, código de
negociação HGTX3, que é uma empresa do setor de
vestuários, com a M Dias Branco – MDIA3, que
produz alimentos ou com a Vale – VALE3, empresa
mineradora.

209
 Retorno sobre o Capital Investido – ROIC

O ROIC, ou Retorno sobre o capital investido,

mede não só o retorno sobre o capital próprio, como
o ROE, mas também sobre o capital de terceiros.
Sendo assim, o ROIC mostra quanto a empresa
teve de retorno para cada real captado, seja de
sócios ou terceiros. Uma medida mais completa
para análise da empresa do que o ROE.
O ROIC é interessante pois, serve para comparar
empresas com estrutura de capital diferentes, ou
seja, proporções diversas entre capital próprio e
capital de terceiros.
O cálculo do ROIC é:
ROIC = NOPAT/Capital Investido
Onde NOPAT = EBIT – I.R.
Capital investido = Dívida Líquida + Patrimônio
Líquido
Existem outras formas de calcular, mas não
entrarei nos detalhes do cálculo, pois esta não é a
proposta do livro. Caso queiram ver o ROIC das
companhias já calculado, acessem a Bastter.com,
lá na página de cada empresa você encontrará o
cálculo pronto.
Se for utilizar o ROIC em suas análises, utilize
apenas para comparar empresas do mesmo setor
ou mesmo para acompanhar a evolução do retorno
da companhia ao longo dos anos. Não compare
ROIC da Ambev (empresa de bebidas) com o da
Usiminas (siderúrgica), por exemplo.

210
 Dividendos

“O segredo do mundo é viver de dividendos. A

valorização é só um plus.”
Lírio Parisotto

Muitos investidores, especialmente os iniciantes,

com visão de longo prazo ambicionam “viver de
dividendos”, mas o que são estes tais dividendos de
que tanto se fala?
Os dividendos são a remuneração paga aos
acionistas após o pagamento de todas as
obrigações, isto é, a distribuição dos lucros. O DPA
– dividendo por ação – representa quanto em
dividendos a empresa pagou para cada ação.
Os dividendos devem ser provenientes da
geração de caixa da companhia. Quando a empresa
não gera caixa, mas, mesmo assim, distribui
muitos dividendos é bom ligar o alerta, pois é
provável que tenha algo errado.
Esse número, isoladamente, não revela muita
coisa, pois em alguns momentos a empresa pode
reter mais lucros para investir e crescer e, em
outros, distribuir mais dividendos e juros sobre
capital próprio. Isso não torna a empresa melhor
ou pior.

211
 A consequência natural do crescimento de uma
companhia competente é o pagamento, cada vez
maior, de dividendos, pois as oportunidades de
investimento tendem a ficar mais escassas.
O DPA é utilizado também para calcular o
“Dividend Yield” da companhia que é o resultado do
DPA dividido pelo preço da ação.
Outro indicador é o “Payout” que é obtido
dividindo-se o DPA pelo LPA – lucro por ação – ou
seja, quanto dos lucros foi distribuído na forma de
dividendos. Uma empresa com elevado PY é o que
chamamos de empresa de dividendos. Se o
“Payout” da empresa for baixo, então esperaremos
mais crescimento da companhia e se for alto,
menos crescimento.
“Payouts” muito elevados podem não ser
sustentáveis no longo prazo. É preciso analisar e
entender o modelo de negócios da companhia.
Buscar entender o quanto ela precisa, de fato,
reinvestir para operar de maneira a manter suas
vantagens competitivas.
Ao analisar uma empresa não se preocupe muito
com a categoria, dividendos ou crescimento,
busque qualidade, pois empresas boas vão crescer
ou pagar dividendos a depender do momento em
que estão. Algumas crescerão e pagarão
dividendos.

212
 Um erro comum, conforme explicitado
anteriormente, cometido pelo investidor iniciante é
comprar empresas olhando exclusivamente o DY
sem saber se existe geração de caixa sustentando
aqueles dividendos.
Essa estratégia é tola e leva a desastres, como
por exemplo comprar empresas extremamente
endividadas, que pegam recursos emprestados
para pagar os seus dividendos.
Os dividendos irão crescer na medida em que as
empresas crescerem e não tiverem projetos de
investimento. Nestes momentos a geração de caixa
será direcionada para remunerar os acionistas na
forma de dividendos e juros sobre capital próprio
ao invés de projetos próprios da companhia.

213
 Juros sobre Capital Próprio

JCP, ou juros sobre capital próprio, também são

proventos pagos aos acionistas da companhia. O
JCP são despesas dedutíveis do lucro para fins de
base de cálculo do Imposto de Renda. Se por um
lado a companhia não paga imposto de renda
(IRPJ), por outro é descontado do acionista o
percentual de 15% a título de imposto de renda em
relação aos lucros.
Simplificando, juros sobre capital próprio
custam menos para as empresas e acionistas, pois
a alíquota média de Imposto de Renda de uma
empresa no Brasil supera os 30%, bem acima dos
15% cobrados no JCP.
Então por que as empresas não distribuem
apenas JCP? Simples, o pagamento dos JCP é
limitado por lei à TJLP, taxa de juros de longo
prazo, do período. Por exemplo, em 2019, uma
empresa pode pagar até 7,03% do seu patrimônio
líquido na forma de juros sobre capital próprio ao
ano.
Os juros sobre capital próprio são somados aos
dividendos para o cálculo do DPA – dividendo por
ação e consequentemente do DY – Dividend Yield e
do PY – Payout.

214
 Aluguel de ações

O aluguel das ações é uma forma simples de

remunerar a carteira do investidor de longo prazo.
O doador aceita alugar suas ações para um
tomador em troca de uma remuneração que é um
percentual sobre o valor de mercado daquelas
ações.
Por que alguém aluga ações? O aluguel de ações
é um recurso bastante utilizado por investidores
que gostam de operar vendido, ou seja, vender
ações que não possuem. É bem simples, o
investidor aluga as ações por um valor e as vende,
pois ele acredita que quando chegar a época de
devolver tais ações elas estarão abaixo do valor
recebido por ele e descontado o custo da locação.
Caso tudo dê certo ele recompra as ações e devolve
ao doador, embolsando a diferença. Caso dê errado
ele recompra as ações e assume as perdas.
No caso do aluguel os ganhos são limitados para
o tomador, mas as perdas não. Por isso, evite
operar vendido.
O doador terá direito a todos os proventos
distribuídos durante o período de locação,
dividendos e juros que serão pagos pelo tomador
através da B3.

215
 Indicadores ligados ao preço

Os indicadores ligados ao preço das ações são o

Dividend Yield (DY), já explicado, P/VPA (Preços
sobre valor patrimonial) e o P/L (Preço Lucro).
O P/VPA informa quanto você paga por cada real
de patrimônio da empresa. A lógica seria simples,
quanto menor melhor, mas existem alguns
problemas com esse indicador. O valor patrimonial
pode estar distorcido, por exemplo, patentes e
marcas que não tem uma avaliação perfeita,
maquinários de indústria que dificilmente seriam
liquidados pelo seu valor patrimonial e por aí vai.
O setor onde o P/VPA pode ser utilizado com
cuidado é o bancário, pois a maior parte do
patrimônio dos bancos é formada por dinheiro.
O P/L é definido como o preço da ação dividido
pelos lucros. É conhecido, tradicionalmente como
cemitério de malandro. Isto se deve ao fato de os
investidores analisarem o P/L acreditando em uma
distorção nos preços sendo que P/L baixo
normalmente é sinal de uma distorção nos lucros.
Muitas vezes as empresas percebem um lucro em
certos períodos acima do normal por fatores
internos ou externos, todavia esse lucro não é
sustentável e nos períodos futuros o lucro
regressará ao normal.

216
 No início dos anos 2000 dizia-se que a Ambev
possuía um P/L muito elevado, acima de 23. De lá
para cá ela deu um retorno de mais de 1.000%,
porém o P/L continua na casa dos 23.
O ideal é que você deixe os preços de lado na
análise, ao menos inicialmente. Foque na
qualidade da empresa, da gestão e na geração de
caixa. Começar com foco em preços te levará ou a
deixar à qualidade em segundo plano ou se
estressar com os movimentos do mercado e vender
em momentos indevidos.

217
 Vantagem Competitiva

A vantagem competitiva é o que impede os

concorrentes de acabarem com sua empresa ou de
reduzirem sua rentabilidade, o que diferencia a
companhia das demais e permite que o produto
dela não seja apenas mais um, disputando
consumidores apenas pelo preço.
De acordo com Warren Buffett, a vantagem
competitiva funciona como um fosso em torno de
um castelo que impede as forças inimigas de
invadirem e, sendo assim, quanto maior esse fosso,
melhor.
Descobrir qual a vantagem competitiva de uma
companhia nem sempre é fácil. Vale ler a página e
conversar com o R.I. (relação com investidores), ler
os releases e ouvir os webcasts para descobrir.
Muitas vezes você encontrará a explicação no FAQ
do mural da empresa na Bastter.com.
Vamos exemplificar. Seria fácil montar uma
cervejaria e tomar o lugar da Ambev, obtendo uma
significativa participação no mercado de cervejas?
Com certeza não. Por quê? Seria pela qualidade
superior dos produtos? Também não. A vantagem
da Ambev está na sua rede logística. Ela consegue
entregar garrafas de cerveja e refrigerante em
pequenas cidades no interior da região norte, sul,
nordeste e centro-oeste. Outras boas cervejarias
218
surgiram, mas apresentaram dificuldades de levar
seus produtos para fora da região sudeste ou da
sua região de origem com preços competitivos.

219
 Quando vender uma ação

O primeiro motivo para vender uma ação é

quando as premissas que te levaram a comprá-la
se mostram falsas. Por exemplo: você comprou
ações da Cielo entendendo que ela é remunerada
pela taxa de juros cobrada pelo rotativo do cartão
de crédito e depois descobriu que o negócio de
adquirência e POS não é nada disso. Comprou
Cemig achando que ela era remunerada pelo
consumo de energia elétrica e que detém controle
sobre os preços da energia distribuída e por aí vai.
Nestes casos você precisa entender o que de fato a
empresa faz e decidir se isso te deixa confortável.
Outro bom motivo é a deterioração dos
fundamentos, perda dos lucros, margens e geração
de caixa. Entenda que um ano ruim não é
suficiente para que você decida vender uma
empresa. Muito menos um trimestre difícil. Todas
as companhias passam por momentos ruins.
De toda forma não venda ações antes de ter a
certeza de que elas perderam ou nunca tiveram
valor. Deixe em quarentena primeiro (não compre
nem venda). Depois vá vendendo aos poucos, um
pouquinho por mês até ter certeza da perda de
valor.
Ah, Fernando! Mas aí a cotação vai cair e eu vou
perder dinheiro. Perde-se menos demorando para
220
sair de uma empresa ruim do que saindo rápido de
uma boa.
O retorno do Itaú nos últimos 24 anos foi de,
aproximadamente, 25.615%. R$ 1.000,00 viraram
R$ 256.615,00, no entanto, neste período, os
lucros caíram em alguns momentos e a cotação
chegou a cair mais de 60%.
Por fim, o último bom motivo é quando, tendo
acumulado patrimônio para a tranquilidade
financeira, você entender que vale a pena vender
algumas ações para realizar aquele seu sonho,
como por exemplo uma viagem específica ou a
compra de um sítio para relaxar na aposentadoria.

221
 Mãos de alface

Esse termo, vindo do futebol, servia para

denominar os goleiros que deixam a bola escapar
por entre os dedos permitindo assim o gol do
adversário. Ouvi do grande João Bosco, o Mille,
moderador da Bastter.com e autor de livros muito
interessantes sobre o investimento em ações, outra
definição. Nesta, mãos de alface representa o
indivíduo que inicia corretamente sua vida de
investidor em ações, mas desanda vendendo na
primeira alta ou queda das cotações.
Explicando, mãos de alface é aquele que compra
ações de boas empresas, compra fundos
imobiliários com bons imóveis, estuda os
fundamentos, mas, quando vem um “crash” e as
cotações e proventos caem, ele se desespera e
vende tudo no momento mais agudo da crise. Ou
então realiza lucros quando vê uma boa valorização
na empresa. Enfim, compra, mas não segura.
A razão disso, na maioria das vezes, é o foco
errado em preço ao invés de valor. Aqueles que
buscam entender as companhias e encontrar o
valor intrínseco delas tem muito mais preparo para
passar por uma crise.
Estude muito para não se tornar um “mãos de
alface”.

222
 Escolhendo as empresas

Por fim, podemos dizer que o que buscamos ao

comprar ações é adquirir participação em
empresas que não se envolvam em confusões ou
rolos, companhias que sejam lucrativas, com
lucros crescentes ou ao menos resilientes em
momentos de crise, forte geração de caixa (FCO e
FCL Capex), dívida equilibrada, boas margens, se
comparada ao setor de atuação, e um alto retorno
sobre o patrimônio.
Além disso é preciso avaliar as vantagens
competitivas da companhia e a governança. Ler a
página do R.I., alguns releases e ouvir webcasts
pode te ajudar a entender melhor a companhia. O
FAQ da Bastter.com e os quadros são ferramentas
de enorme valia para os investidores.

223
 Montando a carteira de ações

Caso você tenha tomado a decisão e agora vá

montar sua carteira de ações, não tenha pressa.
Estude as empresas com calma. Compre uma ação
ou, no máximo, duas por mês. Não se desfaça dos
seus investimentos em renda fixa ou outros, como
por exemplo os imóveis e nem crie grandes
expetativas em relação aos retornos.
Um erro comum cometido pela maioria dos
investidores iniciantes é o giro de carteira. Na ânsia
por encontrar o melhor ativo daquele momento o
investidor vende ativos de valor para comprar
outros, pagando impostos, emolumentos – que são
taxas cobradas pela bolsa de valores – e taxas de
corretagem – cobradas pela corretora. Como diz o
megainvestidor Lírio Parisotto: “investidor que se
mexe muito vira vinagre”.
Não tenha pressa. Você não vai aposentar em 3
anos por estar investindo na bolsa de valores.
Invista aos poucos, aprenda com seus erros, pois a
única certeza é que você vai errar. Mesmo gênios
como Peter Lynch e Warren Buffett erraram. O
diferencial daqueles que vão longe é aprender com
os erros, persistir e ter disciplina e paciência.
O seu primeiro passo você já deu ao ler este livro.

224
 “Benchmarks”

Você, provavelmente, deve ter sentido falta de

gráficos do tipo: CDI vs Selic ou IBOV (ibovespa) vs
IFIX vs CDI dentre outros possíveis “Benchmarks”.
“Benchmark” ou comparação entre produtos e
desempenhos, tradução livre, são métricas que
alguns investidores utilizam para avaliar se a sua
carteira está indo bem ou mal.
Uma típica métrica é o CDI. Quase todos, por
algum motivo, gostam de comparar tudo com o CDI
ou a Selic (considerada a taxa livre de risco pela
teoria econômica). A lógica é, se estou correndo
riscos deveria ganhar mais do que a taxa livre de
risco.
Outro “benchmark”, muito utilizado no mercado
de ações é o ibovespa. Índice que mede o
desempenho das ações mais negociadas e com
maior valor de mercado da bolsa brasileira. Não
detalharemos os cálculos de tais índices, pois para
o holder são inúteis.
O objetivo ao construir uma carteira de ativos é
ter tranquilidade e gerar renda. Se você tem um
desempenho igual ou acima do CDI, não faz
diferença. O importante é ter confiança na sua
carteira e nas suas escolhas como investidor.
Comprar ativos de valor e ter paciência para
aportar o máximo possível.
Anos atrás foi feita uma pesquisa entre
aposentados que são investidores em ações nos
Estados Unidos em uma das melhores regiões para

225
se viver após a aposentadoria. Perguntaram aos
senhores e senhoras se haviam batido o mercado,
no caso dos EUA representado pelo S&P 500.
Alguns responderam que sim, outros não, até que
um respondeu: não sei e tanto faz, o importante é
que o valor que acumulei até aqui me permitiu viver
neste local.
Invariavelmente acompanhar benchmarks vai
deixá-lo mais inseguro e fazer com que cometa
erros. Mesmo os melhores investidores passarão
períodos com desempenho abaixo do CDI ou do
ibovespa e, nessa hora, aquele que acompanha o
benchmark, tem mais chance de fraquejar.
Foque em valor, o resto é resto.

226
 Estudos de caso

Os estudos de caso não pretendem indicar a

compra, venda ou manutenção de ações. Esses são
apenas uma forma de mostrar ao investidor como
são feitos os estudos de ativos pelo autor.

WEG

A companhia WEG, lê-se “végue”, é uma

sociedade anônima do segmento de bens
industriais que produz, seguindo a ordem de
importância para a receita da companhia,
equipamentos eletroeletrônicos industriais,
aparelhos para geração, transmissão e distribuição
de energia como turbinas hidráulicas, motores
para uso doméstico, como o do seu liquidificador, e
por fim tintas e vernizes.
Fundada em 1961, em Jaraguá do Sul-SC, por
um engenheiro eletricista, um administrador e um
mecânico a WEG abriu seu capital na bolsa (IPO)
em 1971. O capital inicial era o equivalente a 3
Fuscas-VW.
A WEG hoje é líder na venda de motores elétricos
no Brasil. No entanto, em 2019, 58% das suas
receitas vieram do exterior, sendo 28% produzidos
no Brasil e exportados e outros 30% produzidos
fora do país.
A organização está em constante
desenvolvimento de tecnologias, criando novos

227
produtos e atualizando os existentes para que não
se tornem obsoletos frente aos concorrentes.
Em relação a governança alguns dados
interessantes da WEG são: está listada no novo
mercado, possuindo apenas ações ordinárias e com
35% das ações em negociação na bolsa (free float).
A vantagem competitiva da WEG é produzir
equipamentos com alto valor agregado e que
necessitam de capital intensivo. Trocando em
miúdos, não fica nada barato, e não é nada fácil,
construir uma fábrica de motores elétricos,
transformadores ou turbinas para usinas
hidrelétricas. Existem muitas patentes e outros
requisitos para a fabricação de tais bens. Além
disso, uma concorrente teria dificuldades em
conquistar os consumidores dado que uma usina
hidrelétrica não busca uma turbina avaliando
simplesmente preço.
Vamos ver a política de distribuição de
resultados da companhia.
A WEG observa aos seguintes fatores para definir
a alocação de recursos, conforme retirado do sítio
eletrônico da própria organização:
(i) Consideram-se o comportamento atual e as
perspectivas futuras dos mercados de atuação
atuais e potenciais da Companhia para
identificar as oportunidades de investimento
existentes para a Companhia;
(ii) Considera-se a necessidade de recursos para
manutenção e expansão da capacidade

228
 produtiva e das estruturas de apoio para a
exploração destas oportunidades de
investimentos disponíveis para a Companhia;
(iii) Consideram-se os recursos disponíveis para
a Companhia para efetuar os investimentos
necessários, sendo tanto recursos próprios
como de terceiros, já disponíveis ou que
poderão ser, com razoável confiança, obtidos no
futuro;
(iv) Considera-se a necessidade de flexibilidade e
solidez financeira para manutenção dos
negócios e do acesso ao crédito pela
Companhia;
(v) Os recursos excedentes são distribuídos aos
acionistas como remuneração do capital, na
forma de dividendos, incluídos os Juros sobre
Capital Próprio.

Observe que a empresa tem uma política clara

de distribuição de proventos. Nos últimos dez anos
ela vem distribuindo em média 50% dos seus
resultados.
Vamos dar uma olhada nos resultados:

229
Quadro retirado da Bastter.com

O lucro líquido e o EBTIDA mais do que

triplicaram entre 2009 e 2019. A empresa mantém
margens estáveis de lucro enquanto consegue
aumentar suas receitas. O retorno sobre o capital
investido é de 16% contra uma taxa Selic de 3,75%.
As margens da companhia estão acima de 10% e
o ROIC, acima de 15%. Acima dos dois dígitos que
gostamos. Ou seja, a princípio, boa produtividade
e bom retorno sobre o capital investido.

230
Quadro retirado da Bastter.com

A empresa possui mais dinheiro em caixa do que

dívida, ou seja, não é preciso analisar o
endividamento.

A seguir o Fluxo de caixa da empresa:

231
Quadro retirado da Bastter.com

Vemos um forte crescimento na geração de caixa

que passou de 300 milhões em 2011 para 1 bilhão
e 908 milhões em 2019 com fortes investimentos
em “capex”, algo em torno de 1/3 do caixa gerado.
A empresa busca investir para desenvolver novas
tecnologias e fazer aquisições estratégicas como a
dos negócios de armazenamento de energia em
baterias da norte-americana “Northern Power
Systems” – NPS.
Apesar dos resultados interessantes a escolha de
uma empresa para investir vai além de números.
Você deve estabelecer seus próprios critérios, fazer
suas próprias escolhas. Estude, busque aprender

232
sobre setores, segmentos e áreas de atuação, não
siga quaisquer recomendações às cegas.

233
 Odontoprev

A Odontoprev é uma empresa do setor de saúde

que comercializa planos odontológicos para
empresas e planos individuais para você e sua
família. O foco da empresa está nos planos
odontológicos, ela não vende outros tipos de
planos.
Atualmente a Odontoprev utiliza com
exclusividade os canais de distribuição do
Bradesco e Banco do Brasil. Fazendo com que
metade dos correntistas brasileiros estejam ao
alcance da companhia.
Fundada em 1987, a companhia detém o maior
número de vidas (indivíduos segurados) em todas
as regiões do país. Ela abriu seu capital em
dezembro de 2006.
O Brasil é o país com maior número de dentistas
no mundo, mesmo assim apenas 12% dos
brasileiros possui plano dental, contra 77% dos
norte-americanos.
Os planos odontológicos tiveram um crescimento
de 256% de 2006 a janeiro de 2020, passando de
7,3 milhões de vidas para 26 milhões.
É interessante observar que a organização atua,
não somente nos planos corporativos, como é o
caso da maior parte das concorrentes, mas oferece
planos para pequenas e médias empresas e planos

234
individuais, com contratos mais curtos, mas um
ticket médio maior.
A empresa enumera como sendo suas vantagens
competitivas:
1. Líder de mercado desde os anos 90.
2. Modelo de negócios único e “asset-light”.
a. Baixa Necessidade de “Capex.”
3. Receitas pré-pagas e recorrentes.
4. Alta previsibilidade do fluxo de caixa.
5. Dívida Zero.

Ela distribui dividendos trimestralmente. Via de

regra, em março, junho, setembro e dezembro.
A Odontoprev distribui a maior parte dos seus
lucros na forma de dividendos. Isso se deve a baixa
necessidade de capex da companhia.
Os maiores riscos da companhia são os
seguintes:
1. Não conseguir estimar ou controlar os
custos com sinistro.
2. Conseguir fazer o repasse do aumento
dos custos aos clientes.
3. Uma redução do número de clientes teria
grande impacto.

Vamos dar uma olhada nos números:

235
 Quadro retirado da Bastter.com

Vamos observar os números. A empresa teve um

crescimento de 95% no período, mantendo as
margens, o que mostra uma evolução dos
resultados sem comprometer a produtividade. Em
relação a dívida, a empresa não deve nada,
seguradoras não trabalham com dívidas, sendo
assim não há o que se falar em análise de dívidas.
Contudo, é bom avaliar dois outros índices o
índice de Sinistralidade e o índice combinado. O
prêmio informa quanto recebido na forma de
prêmio se tornou sinistro e quanto segundo,
quanto foi do recebido foi gasto com sinistro e
outros gastos operacionais e administrativos da
empresa. Quanto menor mais lucrativo é o negócio.

236
Em 2019 a sinistralidade da ODPV foi 44,5% e o
índice combinado foi de 71,1% estáveis em relação
aos últimos anos.

Quadro retirado da Bastter.com

A seguir o fluxo de caixa:

A companhia passou de uma geração e caixa

operacional – FCO – de 125 milhões em 2011 para
309 milhões em 2019. E de um FCL “Capex”
(dinheiro que sobra de fato) de 120 milhões para
276 milhões, demonstrando aquela baixa
necessidade de “Capex” da qual falamos
anteriormente.
A empresa vem tentando crescer na área de
planos individuais para famílias e indivíduos que
apesar de um maior nível de sinistralidade possui
também um ticket médio maior fazendo com que a

237
empresa possa poder um ganho de margens e
aumentar a sua fatia de mercado (market share) ao
longo do tempo.
Gostou da Odontoprev? Não vai sair comprando,
não. Estude antes, leia a página da ação na
Bastter.com e também a página do R.I. – relação
com investidores – da companhia. Procure
entender bem o modelo de negócios antes de
investir.

238
 Eternit

Eternit, código de negociação Eter3. A

companhia atua na industrialização e
comercialização de produtos de fibrocimento,
cimento, concreto, gesso, produtos de matéria
plástica, bem Como Outros Materiais de
construção e respectivos acessórios.
Em 1930, após a consolidação do fibrocimento
pela Europa, o uso de tal material se espalhou pelo
mundo. Em 1940 uma parceria entre a Eternit
Belga e a Eternit suíça foi fundada a Eternit do
Brasil Cimento e Amianto S.A.
Você provavelmente já viu algum lugar coberto
com telhas de amianto ou mesmo uma caixa d’água
de amianto. A líder na venda de produtos de
amianto, nas últimas décadas, no mercado tem
sido a Eternit.
A empresa sofreu um grande revés quando em
decisão tomada em 29 de novembro de 2017 o STF
proibiu, em todo o país, a produção,
comercialização e o uso do amianto tipo crisotila,
principal matéria prima da companhia em todo o
país.
De lá pra cá os números da empresa seguiram a
seguinte trajetória:

239
Quadro retirado da Bastter.com

Os lucros, antes consistentes se converteram em

prejuízo, nem mesmo o lucro operacional pode ser
preservado.

240
Quadro retirado da Bastter.com

A dívida da empresa cresceu e, por outro lado, a

geração de caixa caiu de 89 milhões em 2011 para
241
5 em 2018, abaixo da necessidade de investimento
da companhia.
Nem sempre conseguimos ver antecipadamente
a deterioração dos fundamentos da companhia, por
isso, a diversificação é essencial para qualquer
investidor. Te protege dos seus erros, e tenha
certeza, você vai errar!
Na Bastter.com você encontra quadros das
empresas brasileiras viáveis para investimentos e
de diversas empresas estrangeiras presentes na
bolsa de NY.

242
 Resumo sobre Ações

Ações são partes das companhias organizadas

como Sociedades Anônimas. Pense na empresa por
trás do “ticker” e não no “papel”.
“Buy and Hold” é a estratégia de compra de ações
sem prazo para a venda. Ao comprar uma ação você
se torna sócio da empresa.
O investidor é aquele que compra participação
em uma empresa, sem a intenção de se desfazer
dessa participação, e com o objetivo de receber
parte dos resultados gerados por ela.
O retorno vem do crescimento da companhia e
consequentemente das cotações ou da distribuição
de proventos: dividendos e juros sobre capital
próprio.
Historicamente as ações trazem um retorno
maior do que a renda fixa, mas não há garantias.
Para escolher uma ação é preciso avaliar: o
modelo de negócios, a governança, o endividamento
e a geração de caixa da companhia.
Entenda os riscos aos quais a companhia está
exposta e quais as oportunidades para a empresa.
É preciso declarar o investimento em ações na
sua declaração de imposto de renda de pessoa
física.

243
 ETF

Os ETF – “Exchange Trade Founds” – também

conhecidos como fundos de índices, são fundos
fechados, negociados em bolsa de valores, que
replicam a composição de índices da bolsa de
valores. Por exemplo, o ETF Bova11 tem uma
carteira que replica a do ibovespa, principal índice
da bolsa de valores de São Paulo.
Esses fundos representam todas as ações que
compõem a carteira teórica do índice usado como
referência.
São negociados na B3 até mesmo ETF’s de
índices da bolsa americana como o IVVB11 que
replica o S&P 500, índice que é composto pelas 500
principais empresas negociadas em bolsa nos EUA.
Recentemente aconteceu o lançamento do ETF
do Tesouro Direto que tem por base o IMA-B índice
que seja uma carteira teórica composta por
diversos títulos NTN-B (Tesouro IPCA+). No mínimo
89,5% dos recursos do ETF deverão estar aplicados
nessa categoria de ativos. Esse ativo é inadequado
para quem tem objetivos específicos com o dinheiro
como por exemplo, comprar uma casa em 2024,
mas pode ser uma opção para quem não tem prazo
já que não conta com um vencimento como a renda
fixa em geral.

244
 Outro ETF de renda fixa é o da “Mirae Asset
Global Investments”, mas este é lastreado em juros
futuros e não tem relação com o IMA-B.
A alíquota de imposto de renda sobre ganho de
capital nos ETF’s é de 15%, assim como as ações,
porém, sem a isenção para vendas de até 20 mil
mensais.
O código do DARF – Documento de Arrecadação
de Receita Federal – que deve ser pago até o último
dia útil do mês seguinte ao da operação em que foi
obtido o lucro, é o 6015.
Os ETF’s não têm o “come cotas” que vimos
anteriormente nos fundos de renda fixa e
funcionam, de maneira geral, como um pacote com
coisas ruins e coisas boas. É, mais ou menos, como
comprar um pacote de laranjas fechado na feira
sem olhar.
O ideal é que você aprenda a escolher os seus
próprios ativos, mas, para quem não quer escolher,
pode ser uma saída. Outra saída é investir apenas
no Tesouro Direto, e outros produtos de renda fixa,
mas você pecará por falta de diversificação.

245
246
 Capítulo 16 - Imposto de Renda

“Neste mundo nada pode ser dado como certo, à

exceção da morte e dos impostos.”
Benjamin Franklin

É imprescindível que o investidor esteja em dia

com o fisco, vamos trazer aqui as informações
essenciais para que ele pague seus impostos e faça
a Declaração de Imposto de Renda da Pessoa
Física.
A regra em relação a declaração dos seus
investimentos em renda variável é simples e clara:
mexeu na bolsa, precisa declarar. Não há exceção.
A venda de ações até o valor de R$ 20.000,00 por
mês possui isenção de imposto de renda, contudo
vendas acima desse valor pagam imposto de renda
sobre os lucros na alíquota de 15%. No caso de
operação “day trade”, onde há compra e venda no
mesmo dia a alíquota é de 20% e não há isenção.
Na hora de pagar o imposto, você precisa
preencher o DARF com o código 6015, o valor é:
(venda - custos) – (compra + custos) = lucro que
deve ser multiplicado pela alíquota de imposto de
renda correspondente. Deste valor você deve
descontar o chamado imposto “dedo-duro” de
0,005% sobre as vendas comuns e 1% sobre as

247
operações “day trade” e pagar o DARF até o último
dia útil do mês subsequente ao da venda.
O ganho de capital nos fundos imobiliários é
tributado na alíquota de 20%, novamente o DARF
é o 6015, já os rendimentos são isentos para
investidores desde que atendidos os 4 critérios:
1 - O fundo imobiliário seja negociado
exclusivamente em bolsa ou no mercado de
balcão organizado;
2 - O fundo como um todo tenha 50 cotistas ou
mais;
3 - O cotista em particular não detenha mais de
10% dos direitos do fundo;
4 - O titular (dono) das cotas seja pessoa física
(pessoa jurídica não goza da isenção de I.R.);
A declaração de imposto de renda é uma
obrigação para contribuintes que se enquadram
nas seguintes situações:
Recebeu rendimentos tributáveis, cujo valor foi
superior a R$ 28.559,70 (esse valor é atualizado de
tempos em tempos, verifique na página da receita
federal) ou tenha recebido rendimentos isentos ou
não tributáveis, cuja soma foi superior a R$ 40 mil.
Obteve, em qualquer mês, ganho de capital na
alienação de bens ou direitos sujeitos à incidência
do imposto ou realizou operações em bolsas de

248
valores, de mercadorias, de futuros e
assemelhadas.
Fez jus a isenção do IR incidente sobre o ganho
de capital recebido na venda de imóveis
residenciais cujo valor resultante da venda tenha
sido aplicado na aquisição de imóveis residenciais
localizados no país no prazo de 180 dias, contados
a partir da data de celebração do contrato de
compra e venda. Independente da isenção, esse
tipo de transação deve ser declarado.
Realizou operações em bolsas de valores, de
mercadorias, de futuros e assemelhadas.
(Conforme os leitores deste livro eventualmente
farão).
Obteve receita bruta em valor superior a R$
142.798,50 com atividade rural, ou pretende
compensar, no ano-calendário ou posteriores,
prejuízos com atividade rural em anos anteriores
ou no próprio ano a que a declaração se refere.
Tinha, em 31 de dezembro do ano anterior, a
posse ou a propriedade de bens e direitos, inclusive
terra nua, de valor total superior a 300 mil reais.
(É o que esperamos para os leitores deste livro).
Estas métricas da obrigatoriedade mudam a
cada exercício, portanto fique atento e se atualize
acessando à página da Receita Federal do Brasil.

249
 As ações devem ser declaradas em bens e diretos
sob o código 31 (Ações) já os fundos imobiliários
devem ser lançados sob o código 73 (Fundos de
Investimento Imobiliário).
Os dividendos são declarados como rendimentos
isentos e não tributáveis sob o código 09 (Lucros e
dividendos recebidos) já os rendimentos dos fundos
imobiliários são declarados sob o código 26
(Outros).
Os juros sobre capital próprio devem ser
declarados nos rendimentos sujeitos à tributação
exclusiva/definitiva na fonte sob o código 10 (Juros
sobre capital próprio).
As operações de vendas de ações devem ser
registradas em Operações Comuns/Day-Trade. Já
as com Fundos de Investimento Imobiliários devem
ser declaradas nas Operações Fundos Invest.
Imobiliários.
O investidor pode carregar o prejuízo para ser
compensado em anos posteriores tanto nas
negociações com ações quanto com fundos
imobiliários.
Os títulos de renda fixa: Tesouro, CDB, LCI
devem ser declarados em bens e direitos sob o
código 45 (Aplicação de renda fixa). Já a caderneta
de poupança deve ser declarada com o código
41(Caderneta de poupança).

250
 Os rendimentos recebidos dos cupons pagos pelo
Tesouro ou pelo vencimento dos títulos públicos e
privados como os CDB’s devem ser declarados em
rendimentos sujeitos à tributação exclusiva com o
código 06 (rendimentos de aplicações financeiras).

251
252
 Capítulo 17 – Considerações sobre
Renda Variável
“Você deve ver as ações como pequenas parcelas de
uma empresa.”
Warren Buffett

Historicamente a renda variável vem trazendo

um retorno acima da renda fixa. Contudo, não é
possível garantir esse retorno, rendimento passado
não é garantia de rendimento futuro.
Estudos, como o realizado por Jeremy Siegel no
livro “Investindo em ações para o longo prazo”,
mostram que as ações não só protegem melhor o
investidor contra a inflação como são mais
rentáveis do que o investimento em títulos, ouro ou
moedas.
Não se iluda, acreditando que uma carteira com
apenas renda fixa lhe dará mais segurança,
somente a diversificação protege o investidor.
Lembre-se daqueles que deixaram todos os seus
recursos na Poupança durante o Plano Collor. Se o
mesmo indivíduo tivesse aportado alguns poucos
milhares de dólares, menos do que o necessário
para a compra de um automóvel no início dos anos
90, em ações da empresa Brahma, Bradesco ou
Itaú e reinvestisse os dividendos seria milionário
hoje.

253
 Este livro poderia estar cheio de gráficos com
simulações, utilizando as mais diversas taxas de
retorno, porém, para ser honesto, em um país como
o Brasil em que as taxas de juros passaram de 14%
em 2014 para 2% em 2020, qualquer simulação
como esta seria de pouca utilidade.
As poucas simulações que foram feitas
utilizaram uma taxa de juros real – acima da
inflação – de 3% a 3,5% ao ano, números
conservadores, considerando o histórico brasileiro,
e são o retorno atual das NTN-B’s ou Tesouro IPCA.
Nos últimos anos os fundos imobiliários e ações
entregaram um número de mais do que duas vezes
este.
Entretanto, é preciso repetir e reforçar sempre
que não há garantias na renda variável, tampouco
as garantias da renda fixa protegem
completamente o investidor. Investir é arriscado,
mas não investir é muito mais!
Aquele que não investe está nas mãos do governo
e da sorte. Dependerá sempre do empregador, de
algum familiar ou do Estado. É muito difícil dizer o
que é pior.

254
 Capítulo 18 – Crises Econômicas

“Você só descobre quem está nadando pelado

quando a maré é baixa.”
Warren Buffett

Crises econômicas vem e vão, passamos nos

últimos 20 anos, pela crise das “.com”, crise do
“subprime” e atualmente estamos passando pela
crise ocasionada pela pandemia de COVID-19.
Em 2016 com o processo de impedimento da
então presidente Dilma Roussef tanto o Ifix quando
o Ibovespa atingiram sua mínima em praticamente
uma década.
A crise ocasionada com o “lockdown” do COVID-
19 fez com que os shoppings fechassem em março
de 2021 derrubando assim o Ifix e todos os fundos
que eram especializados em tal segmento.
Para os investidores, especialmente aqueles com
menos experiência, a crise pode gerar algum
desconforto, além de dúvidas sobre o que fazer.
Na verdade, a resposta é bem simples e por isso
difícil de ser assimilada, o que o investidor deve
fazer em caso de crises é o mesmo que sempre faz:
trabalhar, poupar e investir em ativos de valor.
Nos momentos de crise toda a disciplina e
planejamento prévios desenvolvidos pelo investidor

255
serão testados. É verificado se a Reserva de
Emergência foi bem dimensionada, se os ativos
foram bem escolhidos e acima de tudo se o
investidor desenvolveu o “mindset” adequado.
Caso você esteja muito inseguro sobre o que
fazer em uma crise, não faça nada, não invista, mas
não venda os seus ativos, simplesmente reforce a
sua reserva de emergência. Às vezes não fazer nada
é o que trás mais retorno ao investidor, mas acima
de tudo: não se desespere.
Aqueles que se desesperam são os que não
conseguem construir patrimônio no longo prazo,
pois, inevitavelmente, para ter patrimônio
precisarão passar por muitas crises.

Resumo
Em crises:
1- Siga o plano ou
2- Não faça nada

Não se desespere, mantenha a calma.

256
 Capítulo 19 - Colocando em Prática

“Não possuímos virtudes antes de as colocar em

prática.”
Aristóteles

Depois de ler o livro você deve estar pensando:

por onde eu começo? Naturalmente, pelo começo.
Quite suas dívidas e monte sua reserva de
emergência, só assim você estará apto a investir.
Comece investindo em renda fixa, crie o hábito de
aportar mensalmente uma parte do seu salário ou
pró-labore. Tenha disciplina e paciência.
Preste atenção no que tem mais valor para você,
esqueça o que os outros querem, veja o que
realmente te importa.
Compre ativos financeiros, que coloquem
dinheiro no seu bolso e não só passivos, que vão
retirar seu dinheiro. Estude antes de comprar suas
primeiras ações ou fundos imobiliários e comece
comprando valores pequenos. Compre um pouco
para entender a dinâmica do investimento. Não
tenha pressa.
Sobre o quanto da sua carteira de investimentos
deverá ser alocada em renda fixa e o quanto deverá
ser alocada em renda variável, saiba que só você
pode decidir. Faça o teste do travesseiro, se você
estiver preocupado demais, talvez deva reduzir sua

257
exposição à renda variável, se estiver tranquilo
pode manter ou aumentar aos poucos. Diversifique
de modo que um problema sério em algum ativo ou
classe de ativos, seja ação, fundo imobiliário, título
ou qualquer outro não faça um grande estrago no
seu patrimônio.
Acima de tudo, não volte a gastar mais do que
ganha e a fazer dívidas!

258
 Resumo Final

Principais pontos abordados no livro:

• Não tente impressionar ninguém com suas
posses.
• Priorize a reserva de emergência.
• Tenha um orçamento.
• Não faça dívidas.
o Quite as dívidas o quanto antes, se
tiver alguma.
• Monte uma carteira de investimentos
diversificada.
• Tenha disciplina para aportar todos os meses
nos ativos escolhidos para compor a carteira.
• Compre os ativos da carteira aos poucos.
• Tenha paciência, pois os resultados não vêm
da noite para o dia. Na verdade, os resultados
levam anos para aparecer.
• Reinvista os dividendos e demais proventos
recebidos, em ativos da carteira, ao menos no
início. Não precisa reinvestir no ativo que
pagou o provento.
• Não confie os seus investimentos
exclusivamente a terceiros, como o banco, o
fundo de pensão ou o gestor do fundo de
previdência.
• Tome a responsabilidade pelo seu futuro.

259
• Não compre nenhum ativo antes de analisar
e estudar os riscos envolvidos.
• Pague todos os seus impostos em dia e faça
a sua Declaração de Imposto de Renda
corretamente.

260
 Epílogo

Se você chegou até aqui, receba o meu

agradecimento. Fico feliz por ter sido parte da sua
jornada como investidor e espero que ela não esteja
terminando aqui e sim começando.
O primeiro prêmio que você ganha ao passar a
investir, ao invés de se endividar e consumir de
forma descontrolada, é a tranquilidade e a paz de
não ter o dinheiro como uma preocupação
constante. Diferente do que muitos pensam, a
pessoa que investe pensa menos em dinheiro e não
mais do que aquela que não investe.
Não há garantia de nada, a única garantia é que,
em condições iguais, aquele que investe estará
melhor do que o indivíduo que não investe. Assim
como, geralmente, aquele que pratica esportes
estará com a saúde melhor do que os sedentários e
aquele que se alimenta de maneira saudável estará
melhor do que o vive de “fast food” e guloseimas.
Pode ser que você não concorde com grande
parte do que leu neste livro. Talvez realmente
acredite que o ideal é que algum parente,
instituição ou quem sabe o governo lhe sustente na
terceira idade. Talvez queira fazer “trades”. Não faz
mal.
Siga seus valores e viva da maneira que achar
mais adequada. Aceite as consequências dessas

261
escolhas, seja grato e ao mesmo tempo esqueça a
ideia de que alguém lhe deve algo, seja os seus pais,
o patrão ou o governo. Acima de tudo, não tente
mudar os outros ou considere seu jeito de pensar
ou estilo de vida como superiores e mais corretos.
Viva bem e invista de maneira consistente.

262
Texto por Fernando Almeida Mizobuti ©2021
Todos os direitos reservados

263
264