CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE

SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE MÓDULO

PESQUISA DE MERCADO E AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Professor: PASCOAL ANSELMO SANTIAGO

INSTRUÇÕES - LEIA COM ATENÇÃO
Esta atividade é composta de uma atividade de Avaliação Mercadológica.
Este trabalho deverá ser elaborado EM GRUPO DE 06 (SEIS)
INTEGRANTES (com entrega de apenas 1 via com a correta indicação dos
integrantes). A ÚNICA EXCEÇÃO será para os alunos das demais regiões
do Estado. Esses alunos, se desejarem, poderão fazer o trabalho
INDIVIDUALMENTE.
Deverá ser entregue obrigatoriamente DIGITADO, ARIAL/TIMES, 12,
espaçamento 1,5. Aproveite que o trabalho está em Word, e use a
estrutura enviada aqui.
A avaliação deverá ser feita pelo MÉTODO COMPARATIVO
SIMPLIFICADO de um APARTAMENTO 201, de três quartos (sendo uma
suíte), sala de dois ambientes, cozinha, banheiro social, área, e uma DCE
convertida em closet, uma vaga de garagem, com 81,34M² (oitenta e um
metros e trinta e quatro centímetros quadrados), de FRENTE, prédio com
06 (SEIS) UNIDADES, em um prédio com três andares, seno duas unidades
por andar, com aproximadamente 42 (quarenta e dois) ANOS de
construção, situado no bairro SANTA MÔNICA, na RUA DOS
COMANCHES, 10 – AP 201, em BELO HORIZONTE, MG.
Você deverá apresentar o quadro amostral com o maior número possível de
amostras. Entendo que inicialmente 20 (VINTE) AMOSTRAS é o suficiente
para compor o quadro inicial. Ao final, após homogeinizado e tratado
(quadros de tratamento obrigatório no trabalho), o quadro amostral para
fixação do valor final deverá ter NO MÍNIMO 08 (OITO) AMOSTRAS, que
poderá ser de consulta a sites, jornais, etc...
Nas ponderações e apontamentos, cuidado com o excesso, pois podem
depreciar sua atividade.
Avaliações que configurem transcrição (cópia de internet e/ou de colegas)
além de ser crime SERÃO ZERADAS.
Lembre-se: este trabalho de conclusão de módulo é parte integrante do seu
currículo estudantil, além claro de ser uma atividade avaliativa, por isso,
muito comprometimento para fazê-lo.
Em caso de dúvidas: pascoalsantiago@sindimoveismg.com.br

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE
SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
1 – APRESENTAÇÃO / INTRODUÇÃO

Breve introdução informando sobre o conteúdo da avaliação, os componentes que

integram a equipe e etc. Definir avaliação imobiliária e suas tratativas.

O imóvel a ser avaliado é o APARTAMENTO 201, de três quartos (sendo uma

suíte), sala de dois ambientes, cozinha, banheiro social, área, e uma DCE
convertida em closet, uma vaga de garagem, com 81,34M² (oitenta e um
metros e trinta e quatro centímetros quadrados), de FRENTE, prédio com
06 (SEIS) UNIDADES, em um prédio com três andares, sendo duas unidades
por andar, com aproximadamente 42 (quarenta e dois) ANOS de
construção, situado no bairro SANTA MÔNICA, na RUA DOS
COMANCHES, 10 – AP 201, em BELO HORIZONTE, MG.

A avaliação deverá ter boa apresentação. O melhor é a encadernação com espiral, capa e
contracapa.

O nome completo dos alunos em ordem alfabética e a turma deverão ser apresentados na
contracapa.

O PTAM deverá ser assinado por todos os integrantes no final do trabalho.

2 – INDICAÇÃO DO SOLICITANTE

Dr. Pascoal Anselmo Santiago, Professor da disciplina Pesquisa de Mercado e Avaliação

Imobiliária, do Centro de Formação Profissional Paulo Cesar Dias De Souza.

3 – OBJETIVO

Avaliação De Conclusão de Módulo – Avaliação para venda.

4 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Descrição detalhada do imóvel selecionado para a o PTAM.

Aqui devem obrigatoriamente constar os nº de matrícula e IPTU

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

5 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA

A metodologia utilizada será o Comparativo Direto SIMPLIFICADO.

6 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel deve ser descrito minuciosamente com todas as suas características, áreas,
padrão construtivo, estado de conservação e todas as informações relevantes para
formação do conceito de valor de imóvel.

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE
SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Deverá ser relatado na seguinte ordem: área íntima, social, circulação, serviço, cozinha,
banhos, área externa e fachada.

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

7 – VISTORIA

A vistoria permite ao avaliador conhecer detalhadamente o imóvel, avaliando,

considerando os aspectos físicos, topografia, natureza do solo, condições ambientais,
infraestrutura urbana, sistemas viários, coleta de lixo, redes de abastecimento de água
potável, energia elétrica, telefones, esgotamento sanitário, águas pluviais, sistema de
transporte coletivo, escolas, comércio, rede bancária, segurança, lazer e hospitais ou
postos de saúde.

O avaliador deverá caracterizar e descrever a edificação relativamente ao projeto

imobiliário como um todo.

A vistoria é a oportunidade de o avaliador utilizar toda a sua experiência do mercado

imobiliário para caracterizar o imóvel e compará-lo com os imóveis já avaliados e os que
serão posteriormente pesquisados.

É apontado obrigatoriamente o dia, horário e turno em que foi realizada a vistoria.

É definido quem recebeu a equipe no imóvel, bem como, a sua função ou parentesco.

É descrito o nome de todos os relacionados que participaram do PTAM.

Devemos verificar as seguintes considerações na vistoria de imóveis: localização, áreas,

andar, posição no pavimento, posição solar, garagens, detalhes construtivos, ambientais,
tecnológicos e segurança.

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

8 – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO / SITUAÇÃO

O levantamento fotográfico é obrigatório constar no corpo do PTAM ou nos anexos.

*Você juntar as fotos já fornecidas com o trabalho ou ainda poderá fotografar

QUALQUER imóvel que se enquadre na descrição do imóvel, constando no mínimo
10 (dez) fotos, de todos os ambientes do imóvel.

*Situação (Google Earth)

9 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA O IMÓVEL AVALIANDO

O avaliador deve relatar o desempenho do mercado imobiliário, suas tendências e

demandas, velocidade de comercialização, expectativas de valorização e/ou depreciação
futura, e perfil dos clientes potenciais para o imóvel avaliando.

10 – ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE
SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
A pesquisa de mercado é fundamental no processo avaliatório porque é através dela que
devemos fazer as comparações dos imóveis pesquisados com o imóvel avaliando. É
importante fazer uma amostragem baseada nas características individuais de cada imóvel,
buscando o maior número possível de semelhanças para que a comparação se realize
com o maior rigor possível.

Coletar registro de no máximo 20 (vinte) amostras, devendo ficar no mínimo 08(oito)

imóveis semelhantes ao final da homogeinização e tratamento matemático.

Os mesmos deverão estar no mesmo bairro/região do imóvel a ser avaliando.

Todos deverão conter as mesmas características principais.

As principais fontes são as imobiliárias, corretores autônomos, construtoras, Tabelionatos,

Registro de Imóveis, classificados e o cadastro do próprio avaliador.

Nesta etapa elabora-se uma planilha amostral, onde deverá ser indicado o seguinte dos
imóveis pesquisados: características, endereço, m², valor e idade.

Em relação a idade, andar, e/ou posição dos imóveis que estão servindo de comparação,
caso não sejam fornecidos, o grupo/aluno poderá inserir os mesmos, de forma coerente e
criativa.

Nos anexos do PTAM é obrigatório citar as fontes de pesquisa seus nomes, endereços,
telefones e se possível o CRECI do informante.

11 – TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS / HOMOGENEIZAÇÃO

Na pesquisa, durante a formação da planilha amostral, é normal obter-se amostras que

não refletem uma condição ideal do mercado imobiliário e que podem influenciar na
determinação do valor do imóvel. A homogeneização consiste na eliminação
fundamentada em critérios técnicos e fatores mercadológicos das amostras anômalas,
elaborando-se uma nova planilha amostral homogeneizada.

Oriento usar ao menos 04 (quatro) critérios, como os apresentados na apostila:

BAIRRO, IDADE, ANDAR E POSIÇÃO.

Primeiramente determina-se o valor do m² de cada uma das amostras, dividindo-se o valor

do imóvel por sua área.

Após a determinação do valor do m² de cada uma das amostras, determina-se o valor

médio do m² de todas as amostras da planilha amostral. Soma-se o valor do m² de cada
uma das amostras e divide-se pelo número de amostras.

Com base na MÉDIA ARITMÉTICA arbitra-se um intervalo de tolerância para variação do

valor do m² de cada uma das amostras.

O intervalo de tolerância usualmente estabelecido é de 20%( VINTE POR CENTO) em

relação a MÉDIA ARITMÉTICA.

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE
SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Estabelecem-se os limites máximo e mínimo determinando-se um intervalo a ser
considerado, consequentemente eliminando-se as amostras que possuírem o valor do m²
fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias que podem interferir
no valor do imóvel.

Soma-se o valor do m² de cada uma das amostras que restaram após a eliminação e
divide-se pelo número de amostras obtendo-se a MÉDIA FINAL.

Nos casos em que o intervalo de 20% eliminar mais de 50% das amostras, significa que a
amostragem não é representativa. Realiza-se nova amostragem. Quando o intervalo de
20% não eliminar nenhuma amostra, significa que a amostragem é extremamente
representativa.

12 – CONCLUSÃO

É a apresentação do valor encontrado para o imóvel avaliando.

Indicar o limite inferior, médio e superior do imóvel avaliando.

Realizar todos os cálculos necessários para atingir os valores acima.

Fatores de correção (Depreciação, etc...)

Limite médio estimado pode ser arredondado com tolerância de até 1% para mais, ou
menos em relação ao valor determinado.

Limite inferior e superior variam de 1 até 10% em relação ao valor médio estimado. A
maior ou menor variação dependerá do nível de precisão da avaliação. Quanto mais
precisa for a avaliação, menor será a variação. A variação deverá ser a mesma para os
dois limites.

13 – ENCERRAMENTO

O PTAM deve ser datado e assinado na última página, cuidando-se para não deixar
espaços para novas inclusões. As demais folhas devem ser rubricadas e carimbadas.

14 – ANEXOS (*OBRIGATÓRIOS)

 Matrícula do Imóvel
 IPTU
 Fotos
 Fontes de Pesquisa
 Currículo Sucinto do Avaliador
 Mapa de Localização
 Mapa de Satélite (opcional)
 Memorial Descritivo (opcional)
 Plantas (opcional)
 Projeto Arquitetônico (opcional)
 Mapa de Vagas (opcional)
 Etc...

Curso Técnico em Transações Imobiliárias