Você está na página 1de 28

A Abacus em associação com a JLL

A Abacus é uma das empresas líderes em consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os
serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência e mediação de compra
e arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria e ainda gestão imobiliária. Desde
2010 vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.

Sobre a JLL

A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa líder de serviços profissionais especializada em imobiliário e gestão
de investimento. A nossa visão é reinventar o mundo do imobiliário, criando oportunidades vantajosas e
espaços extraordinários onde as pessoas possam concretizar as suas ambições. Assim, construímos um
futuro melhor para os nossos clientes, as nossas equipas e a nossa comunidade. A JLL é uma empresa
que integra o índice Fortune 500 com receitas anuais de $16,3 mil milhões, operações em mais de
80 países e uma equipa global de 93.000 profissionais (à data de 30 de setembro de 2019). JLL é a
designação e marca comercial registada pela Jones Lang LaSalle Incorporated. Para mais informações,
visite www.jll.com

A Abacus e a JLL combinam o conhecimento global com o mercado local, oferecendo aos clientes um
ímpar serviço imobiliário em Angola.

Abacus in association with JLL

Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. It services cover all aspects of commercial
and residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuations, consultancy,
and property management. Since 2010, it has also been providing the same services for corporate
clients and a range of property investors.

About JLL

JLL (NYSE:JLL) is a leading professional services company that specialises in property and investment
management. Our vision is to reinvent the world of property, creating excellent opportunities and
extraordinary spaces where people can achieve their ambitions. To accomplish this, we are building
a better future for our clients, our teams, and our community. JLL is a Fortune 500 company with
annual revenue of $16.3 billion, operations in more than 80 countries and a global team of 93,000
professionals (as at 30 September 2019). JLL is the trading name and registered trademark of Jones
Lang LaSalle Incorporated. For more information, visit www.jll.com

Abacus and JLL combine global expertise with local market knowledge to offer clients a real estate
service unparalleled in the Angolan market.
2010 2019

11º Relatório
11th Report
Ao longo destes anos, temos assistido a vários ciclos económi-
cos, desde um notável crescimento económico, dos mais signi-
ficativos de África e do Mundo, até á presente situação. Hoje o
país encontra-se numa situação de reestruturação, esperando
que seja o ano da inversão do ciclo, isto porque são esperados
por um lado, as últimas exigências do FMI, como o fim da sub-
sidiação dos combustíveis e da electricidade, por outro lado, a
2011 2018 entrada em vigor do plano de privatizações, bem como o novo
plano de investimento do segmento petrolífero, que trará muito
investimento á economia.
Com um sector imobiliário em Angola muito dependente do cres-
cimento económico e da procura imobiliária dos colaboradores
expatriados, podemos dizer que confirmando-se os investimentos
do universo do sector petrolífero, será de esperar um aumento da
procura já em 2020, quer seja, no sector residencial, quer seja no
sector hoteleiro.
Pese embora o caminho seja muito desafiante, Angola, com as
continuadas necessidades económicas imediatas e futuras, bem
como com a riqueza dos recursos naturais que dispõe, é um país
onde vale apenas investir, com futuro muito promissor, numa
perspectiva de médio prazo. Quem queira investir em Angola, é
2012 2017
o momento certo.

Over recent years, we have witnessed several economic cy-


cles, from remarkable economic growth, among the most sig-
nificant on Africa and the world, to the current situation. Today,
the country is going through a situation of restructuring and it is
hoped 2020 will be the year when the cycle reverses. There are
two reasons for this. First, we expect the final demands of the
IMF, including the end of the subsidisation of fuels and electric-
ity. Second, the entry into force of the privatisation plan and the
new investment plan for the oil sector will bring a great deal of
investment to the economy.
The property sector in Angola is very dependent on economic
2013 2016
growth and on the demand for property from expatriate workers.
Based on this, and if the investments from the oil sector are
confirmed, we expect an increase in demand in 2020, both in
the residential sector and the hotel sector.
Although the path is very challenging in the near future, with
its immediate and future economic needs, and with the wealth
of natural resources it has, Angola is a country where it is only
worth investing, with a very promising future, from a medi-
um-term perspective. For those who want to invest in Angola,
this is the right time.

2014 2015
O ano de 2019, foi um período complexo, próprio nos países que 2019 was a complex period for Angola, as it was for all countries
têm intervenções do FMI, essencialmente cortou-se na despesa subject to intervention by the IMF. Essentially, there were cuts in
pública, numa economia demasiado dependente do investimento public spending in an economy that is over-dependent on public
público e sem um sector privado com capacidade de o substituir, investment and, to further complicate matters, Angola does not
resultou assim naturalmente numa redução da actividade econó- have a private sector with the capacity to replace that spend-
mica no país. Espera-se que estas políticas, guiada pelo FMI, ing. This situation naturally resulted in a reduction in economic
apesar dos sacrifícios exigidos, possa preparar melhor o país activity in the country but, despite the sacrifices required, it is
para o futuro. expected that these policies, guided by the IMF, will ensure the
Contudo a entrada do FMI e o público combate á corrupção, tor- country is better prepared for the future.
nam-se críticos para a credibilidade junto das instâncias interna- The intervention of the IMF and the public fight against corrup-
cionais, quando Angola tanto necessita de investimento externo, tion have become critical to the credibility of the country with
especialmente com o programa das privatizações de uma série international institutions at a time when Angola is in such need
de empresas estatais, ou onde tem participações e que se espera
of external investment. Particularly important to this credibility
que possa ser posto em prática durante 2020.
is the programme to privatise a number of state companies or
Também durante este período, a economia teve de sobreviver companies in which the state has holdings. The programme is
sem financiamento, pois entre as taxas de crédito e demais con- expected to be put into practice during 2020.
dições exigidas pela Banca, como a sua reestruturação, impossi-
In 2019, the economy had to survive without funding, because
bilitaram a concessão de crédito á quase totalidade da economia.
interest rates and the other conditions imposed by the banks,
Em termos de divisas, com a saída de um número significativo and their restructuring, made it impossible for almost all of the
quadros, da redução da actividade económica e da forte desvalo- economy to obtain credit.
rização, tem havido uma menor procura. Contudo como a falada
diversificação acabou por não se concretizar, apesar de algumas There has been lower demand for foreign currency because of
melhorias na produção interna, a procura de divisa, vai continuar the exit of a significant number of professionals, the reduction
a ser uma realidade. Será benéfico para o mercado a abertura in economic activity, and the heavy devaluation. However as
pelo BNA da possibilidade da Banca Comercial poder voltar a the much-discussed economic diversification has not material-
comprar directamente divisas às Petrolíferas, já a partir de Jan ised, despite some improvements in domestic production, the
2020. demand for foreign currency will continue to exist. The market
will benefit from Banco Nacional de Angola (BNA) making it
Como não foi possível implementar o plano de diversificação eco- possible for the commercial banks once again to be able to buy
nómica desejado, Angola continuará muito dependente da pro-
foreign currency from the oil companies as from January 2020.
dução do petróleo. A cotação deste e a produção internacional
influenciam decisivamente a economia do país, tendo a média As it was not possible to implement the desired economic diver-
do Barril em 2019, sido de aproximadamente 64Usd. Para 2020, sification plan, Angola will continue to be very dependent on the
com a crescente tensão no médio oriente poderá esperar-se um production of oil. The price of oil and international production
crescimento dos valores do barril. have a decisive influence on the economy of the country, and
O comportamento do mercado imobiliário em 2019, foi a conti- the average of a barrel in 2019 was approximately USD 64. For
nuidade de 2018, podendo afirmar-se que este esteve parado. 2020, with the increasing tension in the Middle East, a growth in
Residualmente concretizaram-se algumas operações, sendo que the price per barrel is expected.
o efeito da desvalorização cambial, que se sentiu em 2019, teve In 2019, the property market remained at a standstill, as it did
um impacto directo no sector imobiliário, com a redução dos va- in 2018. Residually, some transactions were completed, but the
lores de arrendamento e uma controlada redução dos valores de effect of exchange rate devaluation that was felt in 2019 had a
venda, vindo assim a pressionar os yields imobiliários. Espera-se direct impact on the property sector. Moreover, the reduction in
que em 2020, com o aumento residual da procura, o mercado rent prices and a controlled reduction in sales prices put pres-
possa voltar a ter um ritmo aceitável. sure on property yields. With the residual increase in demand,
Sendo este um mercado tão dependente do universo empresa- it is expected that, in 2020, the market will regain an acceptable
rial, havendo um ligeiro aumento da procura imobiliária por força rhythm of activity.
do sector petrolífero, trará ao mercado um sentimento de confian-
As this market is so dependent on the business world, if there
ça que tanto que necessita. A confirmar-se a entrada de quadros
is a slight increase in demand for property because of the oil
expatriados, em breve principalmente em Luanda Cidade, o stock
sector, this will bring the market confidence that is so badly
de algum tipo de produtos ficará esgotado, levando ao início do
crescimento dos preços. needed. It remains to be seen whether the arrival of expatriate
professionals in the near future, mainly in the city of Luanda, will
Contudo em 2020, o desempenho do sector imobiliário, não só exhaust the stock of some types of property and thus lead to the
depende do investimento de sectores estratégicos, mas igual- beginning of growth in prices.
mente com a implementação das políticas económicas, da esta-
bilização do ambiente político, que o preço do barril de petróleo, However, in 2020, the performance of the real estate sector
se mantenha em linha com o orçamentado, além de uma política does not only depend on investment in strategic sectors. It also
cambial estável. depends on the implementation of economic policies, the sta-
bilisation of the political environment, the price of a barrel of oil
Em resumo, é nossa opinião, que o sector imobiliário, continuará remaining in line with what has been budgeted, and a stable
a depender de factores externos, objectivamente traduzido num exchange rate policy.
crescimento das empresas e da vinda de expatriados, que são os
ocupantes via arrendamento de grande parte dos activos residen- In short, we believe the real estate sector will continue to de-
ciais hoje disponíveis. pend on external factors. This objectively translates into growth
in businesses and the arrival of expatriates, who are the largest
group of renters of the residential property available today.
Introduction
INTRODUÇÃO

INDÍCE
Index

01.0 PERFIL ANGOLA


Angola Profile
04

02.0 SECTOR IMOBILIÁRIO


The Property Market
05

02.1 MERCADO RESIDENCIAL


Residential Market
06

02.2 MERCADO ESCRITÓRIOS


Office Market
09

02.3 MERCADO RETALHISTA


Retail Market
12

02.4 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO


Industrial and Logistics Market
14

02.5 MERCADO HOTELEIRO


Hotel and Tourism Market
16

02.6 INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO


Investment Market
18

02.7 GESTÃO IMOBILIÁRIA


Property Management
19

03.0 TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA


Property Taxation
20

04.0 DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO


Defining Property Areas
22

Serra da Leba
01.0 PERFIL ANGOLA
Via Láctea

Angola profile
Mapa de Angola | Angola map Fact Boxes: | Fact Boxes:

2019
• População: • PIB (USD bn 2019E):
Population: GDP (USD bn 2019F):
31.12 Milhões (Jan 2020) Cerca 91,53 bn
31.12 million (Jan 2020) About USD 91,53 bn
Fonte FMI | Source IMF
• PIB per capita (Projecções):
• Capital: Per capita GDP (Projection):

Fonte: FMI | Source: IMF


Capital: Cerca de 3,040USD
Luanda About USD 3,040

• Cidades Populosas: • PIB Crescimento Real (2018E):


Major cities: GDP Growth (2018E):
. Luanda; -0,3% | -0,3%
. Benguela;
. Huambo. 2020
• Língua Oficial:
• PIB (USD bn 2020E):
Language: GDP (USD bn 2020F):
Português Cerca 88,98 bn
Portuguese About USD 88,98 bn
• Área Total: • PIB per capita (Projecções):
Total area: Per capita GDP (Projection):
1.246.700 Km²

Fonte: FMI | Source: IMF


Cerca de 2,8700USD
1,246,700 Km² About USD 2,870
• Moeda: • PIB Crescimento Real (2019E):
Currency: GDP Growth (2019E):
Kwanza (AKZ) 1.2% | 1.2%

A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental The Republic of Angola lies on the west coast of Sub-Saharan Af-
de África limitado a norte e nordeste pela República Democrática rica, bound to the north and north-east by the Democratic Repub-
do Congo, a sudeste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste lic of the Congo, to the south-east by Zambia and to the south by
pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os Namibia. The country is divided into 18 provinces and besides the
principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobi- capital Luanda the major population centres are Huambo, Lobito,
to, Benguela e o Lubango. Benguela and Lubango.

CRESCIMENTO DO PIB e TAXA DE INFLAÇÃO | GDP Growth and Inflation:


Fonte: FMI | Source: IMF

4
02.0

Terminal Marítimo
SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector Imobiliário
Property Sector Characteristics of the Property Market
• O Mercado em 2019 esteve parado em quase todos os segmentos, para • The market in 2019 was stagnant in almost all segments. For 2020,
2020 espera-se alguma recuperação principalmente no segmento residen- some recovery is expected, especially in the residential segment for the
cial para o universo empresarial. business world.
• Entrada no mercado de muito activos imobiliários, resultado da recupera- • Entry onto the market of many properties resulting from the recovery
ção de crédito malparado. of non-performing loans.
• Apenas com pagamento integral dos montantes contratados, é possível • It is only possible to enter properties upon full payment of the contrac-
entrar nos activos; tually agreed amounts.
• Posse/Utilização/Ocupação dos activos tem grande força jurídica. • Possession/use/occupation of properties has great legal force.
• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse plena); • Small amount of land with registered colonial deeds (full possession).
• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, especialmente terra; • Legal insecurity in the transfer of property, especially land.
• Falta de terrenos licenciados, embora comecem a surgir no mercado ter- • Shortage of licensed land, although some land is starting to come onto
renos com plano de massas aprovado; the market with the preliminary plan approved.
• Tardam a entrar formalmente os Planos Directores para as Cidades, ha- • City Master Plans are slow to formally appear, but work is being done
vendo trabalho desenvolvido nesse sentido; to remedy this.
• As infraestruturas básicas na grande Luanda têm melhorado significati- • The basic infrastructures in Luanda have improved significantly, espe-
vamente especialmente e rede eléctrica. No resto do país, a situação tem cially the electricity network.
melhorado de forma mais lenta;
• In the rest of the country, the situation has been improving more slowly.
• Poucas operações efectuadas quer de compra e venda, ou de arrenda-
mento, apesar de uma redução significativa dos valores de arrendamento, • Few sales or letting operations have been completed, despite a signifi-
em especial no segmento residencial. cant reduction in rents, particularly in the residential segment.

• Poucos contratos de arrendamento com indexação anual ou actualização • Few rental agreements with annual indexing or exchange rate updat-
cambial; ing.
• Poucos contratos de arrendamento indexados a moeda estrageira; • Few rental agreements indexed to foreign currency.
• Condomínio, normalmente, por conta do inquilino, contudo o universo pe- • Condominium fees are normally paid by the tenant. However, tenants
trolífero procura um pagamento único, com tudo incluído, renda imobiliária, from the oil industry seek a single, all-inclusive payment that includes
condomínio e serviços de manutenção interna das activos que contrata. the rent, the condominium fees, and the internal maintenance services
for the rented property.
• Continuação do êxodo de quadros expatriado, principalmente porque
algumas empresas deixaram de garantir o pagamento em divisa, fixando • The exodus of expatriate professionals continues, mainly because
os salários em kwanzas sem actualizações cambiais. some companies have ceased to guarantee payment in a foreign cur-
rency and now set salaries in kwanzas without exchange rate updates.
Processo iniciado com bastante expressão em 2019, com continuida-
de em 2020, são as recuperações por parte da Banca, dos activo em In 2019, the banks began to recover large numbers of properties in
incumprimento, colocando-os posteriormente no mercado. Além disso, a default situation. This is continuing in 2020 and the properties are
continuará a ser um dos grandes desafios para 2020, o cumprimento subsequently being placed on the market. In addition, compliance by
por parte dos clientes, das suas obrigações nos financiamentos. customers with their financing obligations will continue to be one of
Também a manutenção e conservação dos activos, é um tema críti- the major challenges for 2020.
co, sendo esta uma das formas de procurar garantir a permanência Another critical issue is the maintenance and preservation of proper-
dos bons inquilinos, tornando as propriedades mais atractivas ao mer- ties. This is one of the ways to ensure that good tenants will stay on
cado. Será um dos principais factores de decisão na contratação de and make the properties more attractive to the market. This will be
espaços. one of the main factors in the decision on whether to rent properties.
Em termos de Promoção Imobiliária, à semelhança de 2019, para In terms of property promotion, as in 2019, there are few obvious op-
2020, são poucas as evidentes oportunidades de promoção. Ainda portunities for promotion in 2020. Nevertheless, one opportunity we
assim uma das que podemos identificar são os produtos residências can identify is that of well-located residential properties destined for
bem localizados e com destino a classe média. Este mercado vai ne- the middle class, but this market will need bank financing.
cessitar de financiamento bancário. There will be certain very specific opportunities in the industrial and
Cirurgicamente existirão algumas oportunidades do segmento Indus- retail segments. These opportunities will be scaled to demand in the
trial e de retalho, dimensionadas à realidade da procura das localiza- locations under analysis. As a result, knowing the demand is crucial
ções em análise, pelo que conhecer a procura, é determinante para o to the success of any product real estate.
sucesso de um produto imobiliário.

Também a manutenção e conservação dos Another critical issue is the maintenance and
activos, é um tema crítico, sendo esta uma das preservation of properties. This is one of the
formas de procurar garantir a permanência dos ways to ensure that good tenants will stay on
bons inquilinos, tornando as propriedades mais and make the properties more attractive to the
atractivas ao mercado. Será um dos principais market. This will be one of the main factors in the
factores de decisão na contratação de espaços. decision on whether to rent properties.
5
Alvalade Premium
02.1 MERCADO RESIDENCIAL
Residential Market
Em termos de localizações prime, em continuidade com o passa- In terms of prime locations, in line with the recent past, the de-
do recente, a procura de habitação continuou a cair, não só pela mand for housing has continued to fall. This is due not only to
questão da saída de muitos quadros expatriados, que é quem the departure of many expatriate professionals, who support the
alimenta o mercado de arrendamento, mas também por questões rental market, but also to a political climate in which investors are
políticas em que os investidores evitam expor-se neste ambiente. avoiding exposure. The departure of expatriate professionals has
Esta saída dos quadros expatriados, tem vindo a afectar bastante been having a significant effect on the return for investors. It has
o retorno dos investidores, provocando naqueles que recorreram also led the ones who have obtained financing to fall into default.
a financiamento, a situações de incumprimentos. Além disso tam- Besides this, significant reductions in rent and a significant in-
bém significativas reduções nas rendas e aumento significativo crease in interest rates have already begun to cause difficulties in
nos juros, já começaram a levar a dificuldades no cumprimento complying with obligations to lenders.
das obrigações com os financiadores.
A worrying situation of breach has come to light recently in sec-
Já em localizações secundárias, em projectos promovidos pelo ondary locations in projects promoted by the State.
Estado, foi recentemente publicado, uma preocupante situação
There continues to be a very obvious desire on the part of the
de incumprimento.
middle classes to buy their own homes. However the economic
Continua a haver um desejo muito evidente da classe média na situation of the country and the difficulties in obtaining mortgage
aquisição de habitação própria, contudo a situação económica do finance limit this demand. Given the growth in the population, the
país, as dificuldades de financiamento na aquisição, limitam esta need for housing is becoming an increasing reality.
procura. Dado o crescimento da população, a necessidade de ha-
For 2020, some demand is expected from the oil industry. This
bitação, vai sendo cada vez mais uma realidade.
will bring good news to the rental market and we expect the rent-
Para 2020, é esperada a entrada de alguma procura do univer- al market will necessarily push the buying and selling market in
so petrolífero, que trazendo assim boas notícias ao mercado de a positive direction, whether these purchases are for the buyers’
arrendamento, necessariamente esperamos que o mercado da own use or for placing on the investment market.
compra e venda seja arrastado de forma positiva neste processo,
quer seja para uso próprio, ou para colocação no mercado de The Greater Luanda residential market is charac-
investimento. terised by:
• Contraction in granting housing credit (mortgages).
O mercado residencial da Grande Luanda
• Absence of properties destined for the Angolan middle class
caracteriza-se por: in the centre of Luanda or close to it.
• Retracção na concessão de crédito à habitação. • Almost no property developments in progress or starting, and
• Ausência de produtos destinados à classe média Angolana those that are in progress are at being built at a reduced pace,
no centro da cidade ou na proximidade imediata do centro de with some rare exceptions.
Luanda; • Excess supply intended for the expatriate segment, specifical-
• Quase inexistência de promoções imobiliárias em curso ou a ly 1- and 2-bedroom properties in the city centre. This phenom-
iniciar, sendo que as que estão em curso, encontram-se num enon results from promotions that are already a few years old,
ritmo de construção reduzido, com algumas raras excepções; but are slow to be occupied.
• Excesso de oferta destinada ao segmento expatriado, em • There is a reduced number of 3- and 4-bedroom properties
concreto tipologias T1 e T2, no centro da Cidade. Este fenó- available, with appropriate areas.
meno, resulta de promoções que têm já alguns anos, mas que • Today, Talatona has an excess supply of houses and apart-
tardam a ser ocupadas; ments, with significant reductions in rent.
• Número reduzidos de T3 e T4 em oferta, com áreas adequadas. • Projects aimed at the lower end of the market and promoted
• Talatona tem hoje um excesso de oferta de moradias e apar- by the State are still underway as a form of town planning and
tamentos, com reduções significativas de rendas. as an attempt to provide the population with somewhere to live.
• Continuam em curso, projectos destinados ao segmento bai- • The main locations for housing are the CBD, Ingombotas
xo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do and Marginal, the location with greatest private and business
território e da tentativa de proporcionar à população soluções demand. This is where the largest buildings in Luanda were
onde residir. recently built and where Luanda’s other most emblematic
• As principais localizações para habitação, são o CBD, Ingom- buildings are under construction. The highlight of all this is the
botas e Marginal, localização com maior procura, privada e Luanda Bay project, with the first buildings already completed
empresarial. É onde foram recentemente erguidos dos maiores and others in progress.
edifícios de Luanda e onde se encontram em construção outros • Other locations with high demand are, Miramar Bairro Azul,
dos mais edifícios de realce em Luanda, com especial ênfase Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta and Praia do Bispo.

6
para o projecto Baía de Luanda, já com os primeiros edifícios • Talatona and Luanda Sul are the locations for many of the
concluídos, estando outros em curso; good quality condominium residences that are home to large
• Outras localizações muito procuradas, são Miramar, Bairro numbers of expatriate families and people from the local mar-
Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta e Praia do Bispo; ket who can afford to live in them. A great challenge will be the
• Em Talatona e Luanda Sul local de muitos dos condomínios proper management and maintenance of these condominiums,
residências de qualidade, onde residem muitas famílias de given the existence of many empty residences.
expatriados, como também do mercado local com capacidade
de aquisição. Haverá um grande desafio, que será a boa ges- • Camama, Viana and Benfica have been destinations for the
tão e manutenção destes, dada a existência de muitas casas emerging middle class in Angola and they are where, until now,
devolutas. large-scale property developments have been appearing. The
• Camama, Patriota, Viana e Benfica têm sido as zonas desti- construction of new properties has also been scarce in these
nadas à emergente classe média Angolana e onde até então, areas.
têm surgido os produtos imobiliários com escala. Igualmente
• In the future, the northern zone will be one of the city’s areas
aqui a produção de produto novo é escassa.
of expansion, if not the main one, and a major restructuring is
• A zona Norte será, no futuro uma das zonas de expansão da
cidade, se não a principal, continuando em curso uma grande already underway in Sambiazanga.
reestruturação no Sambiazanga.

No quadro seguinte encontram-se alguns dos valores praticados no mercado:


The following table sets out indicative average values for each district:

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTO


Market Values for Sales and Rental
Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

Zonas | Zones Venda/m² Arrendamento/Mês Venda/m² Arrendamento/Mês


Estado | State USD
Sale//m² Rent/Month Sale//m² Rent/Month
Novo / Recente
USD 3.800 - 6.000 1.500 - 4.000 5.000 - 6.000 2.000 - 6.000
New / Recent
Luanda Sul / Talatona
Usado | Used USD 2.500 - 4.000 900 - 3.500 2.800 - 4.000 1.500 - 4.000

Novo / Recente
USD 5.800 - 6.500 1.700 - 5.000 ND ND
New / Recent
Luanda
Usado | Used USD 2.500 - 5.000 1.000 - 3.500 2.500 - 8.500 1.500 - 15.000

Novo / Recente
USD 1.500 -3.000 500 - 1.200 1.100 - 3.000 900 - 1.800
New / Recent
Viana / Camama / Benfica
Usado | Used USD 1.000 - 2.000 400 - 1.000 1.100 -2.500 700 - 1.300

Os valores de venda são por m². Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias. Edifícios designados como novo, deve
ler-se como Novos ou Recentes. | Sale values are per sqm. Rental values are per month, for average 2 to 3 - bed apartments and for average 3 to 5-bed villas .
Fonte: Abacus | Source: Abacus;

Como anteriormente dito, 2020, prevê-se que seja o ano da en- As previously stated, it is expected that 2020 will be the year of
trada das últimas exigências do FMI que afectarão a vida das the IMF’s final requirement, which will affect the lives of individu-
pessoas e das empresas. Esperamos também que se concretize
als and businesses. We also hope to see demand for residential
a procura residencial do universo petrolífero. Evidentemente não
se esperam grandes oscilações, mas que possa passar a existir property from the oil industry. Evidently, no major changes are
um sentimento positivo no mercado. expected, but we do expect a more positive climate in the market.
Não há oportunidades evidentemente para Promoções Imobiliá- There are no clear opportunities for real estate developments due
rias, dado o estado do mercado com alguma oferta em Luanda to the state of the market, although there is some supply in Lu-
Cidade, sendo que esta se situa principalmente em apartamentos
anda City, mainly in 1- and 2-bedroom apartments. There does
T1 e T2 em Luanda, continuando a verificar-se uma procura con-
sistente nos edifícios que no seu conjunto ofereçam, onde residir, continue to be consistent demand for buildings that offer a place
áreas de lazer, estacionamento, segurança e boa manutenção. to live together with leisure facilities, parking, security and good
Nestes edifícios, alguns encontram-se colocados a 100%, ha- maintenance. Some of these buildings enjoy 100% occupation
vendo listas de espera, começando a existir alguns proprietários
and there are waiting lists. For this reason, owners are starting
que começam a aumentar os valores, nomeadamente de arren-
damento. Verifica-se ainda a falta de apartamentos T3 para o to increase prices, particularly in the rental market. In the city of
mercado local dentro da Cidade de Luanda, num equilíbrio entre Luanda, there is still a lack of 3-bedroom apartments with a good
áreas e valores. balance between areas and prices for the local market
Talatona, apresenta uma oferta de apartamentos e principalmen- Talatona has some supply of apartments, but mainly houses. We
te de moradias, não se prevendo que seja necessária mais oferta
do not necessarily expect to see more supply in the short term.
num curto espaço de tempo.
Já nos edifícios coloniais na Cidade, igualmente assiste-se a um In colonial buildings in the city, we are witnessing an increase in
aumento da disponibilidade e à significativa redução de rendas. the availability and a significant reduction in rents.

7
Em termos de contratos de arrendamento, manteve-se e prevê- In terms of rental agreements, the practice of a maximum payment
se que se venha a manter, o pagamento máximo de 3 rendas com of three rents at the beginning of the agreement for agreements
o início do contrato, para contratos médios de 1 ano, havendo al- of an average of one year continues and is expected to continue.
guma procura que privilegia 3 anos, como forma de estabilização There is some demand for three-year agreements as a way of
contratual e dos quadros. Não se prevê que em 2020, se venha a achieving more stable situations for professionals. In 2020, it is
alterar estas características, até que o mercado altere e a procura not expected that there will be any change in these characteristics
comece a equilibrar com a oferta. until the market changes and demand starts to line up with supply.

BAIXA /
INGOMBOTAS
2
MIRAMAR
CIDADE ALTA

PRAIA DO CRUZEIRO
BISPO
1
MACULUSSO
BAIRRO AZUL

VILA ALICE
MAIANGA

ALVALADE

5 6

4
VIA EXPRE
SSO

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA) ZONAS PRIME RESIDENCIAL


Principal Residential Districts (Luanda) Prime Residential Zones

1 Centro Luanda 2 Zona Norte 3 Talatona 4 Benfica 5 Camama 6 Viana


Downtown Luanda Northem Zone South Luanda South Luanda South East Luanda East Luanda

Para 2020, é esperada a entrada de alguma For 2020, it is hoped there will be some demand
procura do universo petrolífero, trazendo assim from the oil industry. This will bring good news to
boas notícias ao mercado de arrendamento, the rental market and we expect the rental market
necessariamente esperamos que o mercado da will necessarily push the buying and selling market
compra e venda seja arrastado de forma positiva. in a positive direction.
Continua a verificar-se uma procura consistente There continues to be consistent demand for
nos edifícios que no seu conjunto ofereçam, buildings that offer, together in one place,
onde residir, áreas de lazer, estacionamento, homes, leisure areas, parking, security and good
segurança e boa manutenção. Nestes edifícios, maintenance. In these buildings, some enjoy
alguns encontram-se colocados a 100%, havendo 100% occupation and there are waiting lists.
listas de espera, começando a existir alguns For this reason, owners are starting to increase
proprietários que começam a aumentar os valores. prices.

RESIDENCIAL SUMÁRIO / Residential Summary


(Estimativa/Forecast)
2019

2020

RENDAS / RENTS RENDAS / RENTS


VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE
DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY

8
Torre conduril

02.2 MERCADO DE ESCRITÓRIOS


Office Market
Tendo sido já implementado em 2019, continuaremos no futuro, After taking this approach in 2019, we will continue to look exclu-
apenas a considerar edifícios que possam ser qualificados como sively at buildings that can be considered as Grade A, Grade B
Grade A, Grade B e Grade C, em linha com os padrões interna- and Grade C Buildings, in line with international standards and in
cionais e de acordo com a nossa avaliação dos mesmos. accordance with our evaluation of them.
Excluíram-se do stock, os edifícios ditos coloniais, contudo nes- We have excluded from the stock what are known as colonial
tes ainda existe um conjunto importante de empresas privadas e
estatais. Enquanto estas não mudarem para edifícios de escritó- buildings. However, these buildings are still home to a large group
rios, da qualificação acima indicada, não se conseguirá obter um of private and state companies. While these companies do not
número consistente de qual o stock real de escritórios da grande move to office buildings of the type described above, it will not be
Luanda e respectiva taxa de disponibilidade, tendo este ano sido possible to obtain a consistent number for the real stock of offices
realizado um novo levantamento tendo entrado mais edifícios no in Greater Luanda or of its vacancy rate. This year, there has been
mercado. a new survey and more buildings have come onto the market.
Uma das formas dinamizar o mercado de escritórios, é aquela One way to bring dynamism to the office market was mentioned in
que foi já referenciada no passado relatório, passando pela in- our previous report: the intervention of state bodies to create co-
tervenção dos organismos estatais, criando estes mecanismos ercive mechanisms to force occupants of buildings without basic
coercivos, que possam exigir a quem se encontra instalado em
edifícios sem as elementares regras de segurança ou em edifí- safety conditions to seek office premises that are duly licensed,
cios residenciais, que procurem espaços de escritórios devida- in order to remove/reduce the potential for serious incidents. At
mente licenciados, por forma a evitar/reduzir situações potenciais one time, supply was tiny and expensive but, today, this is not the
de incidentes graves. Se até há um tempo a oferta era diminuta e case.
dispendiosa, hoje tal já tão não sucede.

Umas das formas de dinamizar o mercado de One way to bring dynamism to the office market
escritórios será criar mecanismos que obriguem, is to create mechanisms to force occupants
quem está indevidamente instalado em edifícios of buildings that are not licensed offices to
que não de escritórios licenciados, a procurar seek properly licensed office premises in order
instalações adequadas, de forma a evitar/reduzir to remove/reduce the potential for serious
potencias situações de risco de incidentes graves. incidents.
A actividade deste segmento em 2019, foi quase nula. Em 2020, In 2019, there was almost no activity in this segment. In 2020,
as empresas já terão estabilizado após mais de 3 anos de con- companies have already stabilised after more than three years
tinuada adaptação, reduzindo o pessoal e consequentemente di- of continuing adaptation, with staff reductions and a consequent
minuindo o espaço onde trabalhar. reduction in the space needed for them to work.
Nos poucos processos de procura de escritórios para arrenda- There are few cases of demand for office space for rental, but in
mento, as empresas na quase totalidade, acabaram por renego- almost all of them, the companies end up by renegotiating the
ciar os valores de arrendamento nos espaços que actualmente rent prices in the places they currently occupy. There have been
ocupam. Já a compra e venda iniciou processos principalmente some property purchases as a means of defence against currency
para aquisição para defesa da desvalorização cambial. exchange devaluation.
Se por um lado, a maior parte dos segmentos económicos estão On the one hand, most economic segments are under a great
muito pressionados fruto da realidade económica, por outo lado deal of pressure because of the economic situation. However, as
e como anteriormente falado, a entrada de investimento do uni- previously mentioned, the arrival of investment from the oil indus-
verso petrolífero, vai-se reflectir principalmente no segmento resi- try will mainly affect the residential segment, but it may also have
dencial, mas igualmente poderá vir a influenciar marginalmente o a marginal effect on the office segment.
segmento dos escritórios.
New business segments such as telecommunications are slow to
Novos segmentos de negócio, como o das telecomunicações tar- formally enter the market.
da e entrar formalmente no mercado.
In short, 2019 continued to be a year of pressure on rental prices,
Em suma, 2019, continuou a ser um ano de pressão nos preços although less so on sales prices, and there was an increased va-
de arrendamento, menos evidente nos de compra e venda, au- cancy rate and a low rate of entry of new stock onto the market.
mento da vacancy rate e pouca entrada de stock novo no mer- For 2020, some positive signs are expected and this may stabilise
cado. Para 2020, são esperados alguns sinais positivos podendo or alleviate some of the pressure that exists in the segment.
estabilizar ou aliviar um pouco a pressão que existe no segmento.
The size of the market is internationally known as ‘office stock’
A dimensão do mercado, que internacionalmente é designado por and this, together with the ‘availability rate’ for offices out of the
Stock de escritórios, que juntamente com a Taxa de Disponibili- total stock, is known as the ‘vacancy rate’. This rate is particu-
dade de escritórios no total do stock, que se designa por Vacancy larly difficult to calculate in Angola, because many owners do not

9
Rate, tem uma dificuldade de tratamento adicional em Angola, cooperate in providing the information. The information on the va-
muito proprietários não colaboram com a disponibilização da in- cancy rate is decisive for market agents to take more and better
formação. Esta que é determinante para que os agentes do mer- decisions.
cado tomem mais e melhores decisões.
There are few new office buildings entering the market and few
São poucos os novos edifícios de escritórios a entrar no mercado, new property developments. This is in line with recent economic
bem como novas promoções imobiliárias, em linha com o com- behaviour.
portamento da actividade económica recente.
According to the new criteria, in terms of size, it is difficult to make
De acordo com os novos critérios, em termos de dimensão, tor- a comparison with previous years. The stock in Luanda City was
na difícil a comparação com os anos anteriores, o stock Luanda approximately 765,820 m² and, in 2020, it is expected to increase
Cidade, conta então com aproximadamente 765.800m², esperan- by approximately 48,800 m².
do-se para 2020, um aumento do stock em cerca de 38.400m².
The vacancy rate in Luanda City today is approximately 122,400
A Vacancy rate, está hoje em Luanda Cidade, com aproximada- m², which is equivalent to approximately 16% of the total stock.
mente 122.400m², equivalente a aproximadamente 16% do Stock
total. In Talatona, the total stock now stands at approximately 370,000
m². In turn, the vacancy rate stands at 19%, which is equivalent to
Em Talatona, o total do Stock em 2020, situa-se assim em cerca approximately 70,800 m². These numbers are quite high, mainly
de 370.000m². Por sua vez a Vacancy rate, situa-se nos 19%, because of the new stock and shrinking of companies. In 2020,
equivalentes a aproximadamente 70.800m². Em 2020, poder-se-á we expect to see approximately 50,000 m² of new of new office
esperar um número aproximado de 50.000m² de escritórios no- space coming on to the market. More than half of this may be
vos a entrar no mercado, sendo que mais de metade poderão ter occupied from the outset, with the new headquarters of Standard
desde logo ocupantes, com a nova sede do Standard Bank e da Bank and Saham Seguros. It is hoped that these transactions will
Saham Seguros, esperando que estes negócios tragam uma ab- bring a positive net absorption rate. In other words, the spaces
sorção líquida positiva, ou seja, os espaços que libertarão, serão they will free up will be smaller than the expected occupation by
inferiores à ocupação prevista em termos de m² por estas em- these companies in terms of square metres.
presas.
Accordingly, the whole market of the city of Luanda and Talatona
Desta forma, o mercado na sua totalidade Luanda Cidade e Ta- offers a stock of approximately 1,136,000 m². This corresponde
latona, oferece um Stock de aproximadamente 1.136.000m², in Luanda around 67% of the total stock, and in Talatona around
correspondendo a Luanda, cerca de 67% do Stock total e Tala- 33% of the total stock. The total vacancy rate in the market is
tona, com aproximadamente de 33% do Stock total. A Vacancy close to 17% or approximately 193,200 m². These numbers are
rate total do mercado, é de números próximos dos 17%, cerca de acceptable given the general state of the economy, but they do
193.200m², que são números aceitáveis para o estado geral da cause some concern. In 2020, there will be a challenge with the
economia, mas que não deixam de preocupar. Entrada em 2020 possibility of a significant number of square metres of offices com-
de um número importante de m2 de escritórios no mercado de Lu- ing on to the market in Luanda and Talatona. This is estimated
anda e Talatona, estimado em quase 100.000m², que equivalem a to be 100,000 m², which is equivalent, in today’s figures, to more
valores de hoje a cerca de 8,8% do total do Stock. than 8,8% of the total stock.

O Stock total de Luanda Cidade e de Talatona, é The total stock in the city of Luanda and Talatona,
de 1.136.000m2, havendo uma Vacancy Rate de is 1,136,000m2 and there is a vacancy rate of
mais de 17%, cerca de 193.200m2. over 17%, that is, approximately 193,200 m2.

A zona Prime e preferencial de escritórios em Luanda, designa- The prime and preferred zone offices in Luanda, known interna-
da internacionalmente por CBD (Central Business District) situa- tionally as the CBD (Central Business District) is located in Baixa,
se na Baixa, Marginal/Ilha de Luanda e Praia do Bispo. Nesta, Marginal/Ilha de Luanda and Praia do Bispo. This area is home
encontram-se localizados os principais departamentos governa- to the main governmental departments, the head offices of banks
mentais, sedes de bancos e seguradoras e sedes de empresas and insurance companies, and corporate headquarters, in particu-
(sobretudo as ligadas ao sector petrolífero) de onde é expectá- lar, those related to the oil sector. These banks and companies are
vel não venham a sair, bem pelo contrário, estão a investir na not expected to leave this area. In fact, they are investing in the
localização, como é o exemplo da nova Sede da ENI, na major location. One example of this is the new headquarters of ENI, in
Kanhangulo. Major Kanhangulo.
Por sua vez, a designada Zona Central - a que delimita a Prime In turn, the area knows as Zona Central - on the edge of the prime
- tem sido a localização escolhida para a instalação de algumas are - has been the chosen location for some companies that do
empresas que não necessitam de estar no CBD, encontrando-se not need to be in the CBD. The headquarters of some of the banks
aí a sede de alguns Bancos. are to be found there.
Venda/m² (USD) Arrendamento/Mês/m² (USD)
Zonas | Zones Estado | State Sale/m² (USD) Rent/Month/m² (USD)
Novo | New 6.000 - 6.700 50 - 70
Zona Prime
Usado | Used 2.500 - 4.200 35 - 45
5.000 - 6.500 35 - 50
Fonte: Abacus; Source: Abacus;

Novo | New
Zona Central
Usado | Used 2.500 - 4.000 25 - 35
Novo | New ND 60 - 70
Zona Praia do Bispo
Usado | Used ND ND
Novo | New 4.800 - 6.000 40 - 60
Talatona
Usado | Used 2.500-3.500 20 - 35

10
DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOS
Office Areas

Zona Prime
Prime Zone
(CBD)
Praia do Bispo
Zona Central
Central Zone

LUANDA
Zona Expansão
Expansion Zone
(Talatona)

A zona sul de Luanda, Talatona, já se afirmou como uma conso- The southern area of Luanda, Talatona, has already established
lidada zona de escritórios. Nestes 10 anos desenvolveu um im- itself as an area for offices. In the last 10 years, it has developed
portante stock de escritórios, aproveitando as características da an important stock of offices by matching the characteristics of
Procura, oferecendo assim ao mercado empresarial expatriado, demand. It offers the expatriate businesspeople, especially those
especialmente os que estão com famílias, a possibilidade de tra- who have their families with them, the possibility to work and live
balhar e viver na mesma localização. in the same location.
Em 2019, aguardou-se com expectativa a entrada no mercado da In 2019, it was hoped that new headquarters of Standard Bank
nova sede do Standard Bank e da Saham Seguros, parte do pro- and Saham Seguros would open for business as part of the In-
jecto Inara, desenvolvido pela Casais Angola, bem como a nova ara project developed by Casais Angola. The new headquarters
Sede da Unitel. Tal não se veio a verificar, serão uma certeza em of Unitel was also expected to open. These opening did not come
2020. about, but they are a certainty in 2020.

O mercado de escritórios de Talatona, terá em In 2020, there will be three important events in
2020, três importantes acontecimentos, com a the office market in Talatona: the inauguration of
inauguração das novas sedes da Unitel, o Standard the new headquarters of Unitel, Standard Bank
Bank e a Seguradora Saham, sendo estes um and Saham Seguros. All three are milestones for
marco histórico para o mercado de escritórios de the office market in Angola.
Angola.
In line with recent years, 2019 saw a further
Em linha com os recentes anos, 2019 assistiu a reduction in rent prices, across the whole of
mais um acerto dos valores de arrendamento, em Greater Luanda. Prime rent fell to USD 70/m2/
toda a grande Luanda. A prime rent desceu para month. In turn, today, Talatona today offers a
70Usd/m2/mês. Por sua Vez Talatona apresenta prime rent of USD 60/m2.
hoje uma Prime Rent de 60Usd/m2.

ESCRITÓRIOS SUMÁRIO / Offices Summary


(Estimativa/Forecast)

STOCK STOCK
2019

2020

RENDA PRIME / PRIME RENT RENDA PRIME / PRIME RENT


RENDA MÉDIA / MEDIUM RENT RENDA MÉDIA / MEDIUM RENT
VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE
TAXA DE DISPONIBILIDADE / VACANCY RATE TAXA DE DISPONIBILIDADE / VACANCY RATE

11
Shopping Fortaleza
02.3 MERCADO RETALHISTA
Retail Market
O ano de 2019 foi mais um ano de resiliência do sector, igual se 2019 was another year of resilience in the sector and the same
espera para 2020. Os intervenientes no segmento têm tido um is expected for 2020. Market players in this segment have faced
permanente desafio, com a continuada perca do poder de com- a permanent challenge with the continued loss of consumer pur-
pra dos consumidores. Por sua vez os gestores/proprietários dos chasing power. In turn, in addition to maintenance and conserva-
espaços, enfrentam, para além da manutenção e conservação tion costs, the managers/owners of retail properties have to face
dos espaços, a cobrança atempada dos valores de rendas, pondo the challenge of not receiving rent payments on time. This creates
em causa o planeamento previsto, na gestão comercial, técnica problems in their business planning and in commercial, technical
e operacional. and operational management.
Dada a conjuntura, quase todos os investidores pararam a sua Given the situation, almost all investors have stopped expand-
expansão. O grupo Zahara, conta hoje com 9 unidades (entre ing. The Sahara group now has nine units (shopping centres and
centros comerciais e retails parks) abertas ao público. Por sua retails parks) open to the public. In turn, Hipergest, with the Can-
vez a Hipergesgt, com a marca Candando, tem 3 unidades, tendo dando brand, has three units, having recently opened two conven-
aberto recentemente um novo conceito, as chamadas lojas de ience stores in the city of Luanda.
proximidade, em Luanda cidade, com 2 aberturas.
In distribution, Shoprite now has 33 stores in operation throughout
Na distribuição, a Shoprite conta já com 33 lojas em operação por the country. Some have been developed as a gallery concept,
todo o País, tendo desenvolvido em algumas localizações o con- with the Shoprite store as the anchor for the project. Using the
ceito de retail/galeria, tendo a sua loja, a âncora do projecto. Igual same model, Xiamy and Maxi now has 19 stores. Descontão/Mel
modelo, tem o Xiamy e a Maxi, esta já com 19 lojas. O Descontão/ has four stores open to the public.
Mel, tem 4 lojas abertas ao público.
Inaugurated in December 2019, Shopping Talatona has 75 shops
Inaugurou em Dezembro 2019, o Shopping Talatona, com 75 lo- and 750 parking places with a GLA of approximately 15,000 m²,.
jas e 750 lugares de estacionamento com uma ABL de cerca de This means the stock of shopping centres stands at close to
15.000m², colocando o Stock e nos Centros Comerciais, em perto 276,000,000 m² of GLA. For galleries/retail parks, it remains at
dos 276.000.000m² de ABL, nas Galerias/Retail Parks, mantém- around 100,000 m².
se uma área de cerca de 100.000m².

CENTROS COMERCIAIS
Shopping Centres
Ano Zona Área Lojas
Empreendimento Year Zone Area Shops
Development
Belas Shopping 2007 Talatona 19 500 100
Millennium Lubango 2009 Lubango 7 000 40
Atrium Nova vida 2012 Talatona 9 000 35
Ginga Shopping 2012 Viana 20 000 70
Ulengo Center 2015 Camama 30 000 187
Espaço Avenida 2015 Talatona 10 000 168
Luanda Shopping 2015 Alvalade 60 000 240
Shopping Avenida 2015  Morro Bento 24 050 57
Fonte: Abacus | Source: Abacus

Xyami Shopping Lubango 2016 Lubango 18 000 37


Xyami Shopping Kilamba 2016 Kilamba 28 500 67
Xyami Shopping Nova Vida 2016 Nova Vida 26 800 64
Xyami Shopping Huambo 2018 Huambo 8 700 14
Talatona Shopping 2019 Luanda 15 000 75
276 550

12
RETAIL PARKS
Retail Parks
Empreendimento Ano Zona Área Lojas
Development Year Zone Area Shops

Lobito Retail Park 2012 Lobito 15 000 ND


Living Retail Park 2014 Nova Vida 5 000 ND
Xyami Retail Benguela 2014 Benguela 5 000 38
Galeria Kero Talatona 2014 Talatona 12 000 7
Galerias do Patriota 2015 Benfica 6 000 ND
Candando Talatona 2016 Talatona 8 250 13
Galeria Kero Cacuaco 2016 Cacuaco 15 500 11
Candando Viana 2017  Viana   10 850 20
Retail Park Viana 2017 Viana 8 600 8
Xyami Galeria Morro Bento 2017 Morro Bento 10 300 16
Império Shopping 2018 Estrada Viana 5 375 24

Fonte: Abacus | Source: Abacus


101 875
Em Construção
Sky Gallery Construção Kinaxixi 6 000 40
Shopping do Patriota Construção Patriota - Luanda 15 000 70
3 Torres Construção Kinaxixi - Eixo Viário 5 250 ND
26 250

Dadas as actuais características económicas do país, quem con- Given the current economic characteristics of the country, those
siga manter um adequado modelo de gestão, com todas as difi- who can maintain a suitable management model, with all the
culdades conhecidas, terá condições de ultrapassar este período, known difficulties, will be able to overcome this period and pre-
preparando os activos para o futuro. pare their assets for the future.
Quanto às lojas de rua o ano de 2019, em tudo semelhante a In 2019, as in 2018, high street shops saw low demand, with no
2018, com uma procura diminuta, sem novos conceitos a entrar new concepts coming on to the market. The only exception was
no mercado com excepção das lojas de proximidade do Candan- Candando’s convenience stores. The end of the expansion of the
do e com a confirmação do fim da expansão do sector bancário. banking sector was also confirmed. Despite all this, there is little
Apesar de tudo, em edifícios novos existem poucos espaços dis- space available in new buildings.
poníveis.
There is always demand to buy goods and services. This is one of
A Procura, continua sempre disponível para a aquisição de bens the characteristics of the Angolan consumer. However, today it is
e serviços, é uma das características do consumidor Angolano, limited by the reality of disposable income. The segment will have
contudo hoje, vê-se limitado com a realidade do rendimento dis- to wait for economic recovery to bring back purchasing power on
ponível. O segmento terá de aguardar pela recuperação econó- the part of the consumer.
mica, que dará origem á recuperação da capacidade de aquisição
In view of the current situation in the retail segment, there are few
do consumidor.
clear investment opportunities. The main urban centres already
Em termos de oportunidades de investimento, serão poucas as have enough supply to meet the current and expected demand.
evidentes pela actual realidade do segmento de Retalho. Os prin- With the growth of the suburbs, there will be other locations where
cipais centros urbanos apresentam já uma oferta suficiente para a it will be possible to develop commercial properties suitable for the
actual e esperada Procura futura. Com o crescimento dos burgos characteristics of these surroundings and the buying power of the
urbanos, virão a existir outras localizações, que possam permitir people who live there. This makes it critical to be able to study the
o desenvolvimento de produtos imobiliários comerciais, adequa- demand in those locations in detail.
dos às características dessas envolventes e da capacidade do
público alvo, tornando-se assim crítico poder estudar em detalhe
a procura nesses locais.

In terms of stock, shopping centres now have


Em termos de Stock, os Centros Comerciais têm
a built-up an area of around 300,000m2 and
hoje edificada uma área de cerca dos 300.000m2,
galleries and retail parks have approximately
as Galerias e os Retails, têm aproximadamente de
100,000m2 on the market. This is in line with
100.000m2 no mercado, em linha com 2019.
2019.

13
VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento
Market Values for Sales and Rental
Arrendamento/m² Venda
Rent/Month/m² Sale

Centros Comercias | Shopping Centres USD 30 - 45 ND


Retail Parks | Retail Parks USD ND ND
Lojas Rua | High Street Retail USD 20 - 70 3.000 - 7.000
Fonte: Abacus | Source: Abacus

Os valores do retalho têm em linha com outros segmentos anali- Prices in retail have been changing in order to adapt to demand
sados, vindo a enquadrar-se com a realidade do país, numa fase and to the country’s economic/exchange situation. The burning
de adaptação às condições dos lojistas. question is whether storeowners will be able to import their prod-
ucts.

COMERCIAL SUMÁRIO / Retail Summary

(Estimativa/Forecast)
2019

2020
STOCK / STOCK STOCK / STOCK
RENDAS / RENTS RENDAS / RENTS
VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE

02.4 ZEE / Plataforma Logística


MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
Industrial and Logistics Market
É um dos pouco sectores que continua residualmente activo, com This is one of the few sectors that continues to see residual ac-
uma procura por bons produtos de pequena e média dimensão tivity. There is demand for good products for small and medi-
bem localizados, em condomínios empresarias, adequados à en- um-sized enterprises located in business condominiums suitable
trada e à adaptação de algumas organizações. É por este motivo to be adapted and used by them. This is why properties like Viana
que Produtos como o Viana Park, o CLT, o Talatona Park, encon- Park, the CLT, and Talatona Park invariably enjoy 100% occupa-
tram-se invariavelmente com uma ocupação de quase 100% e tion and, therefore, the reduction in prices will be smaller.
onde o ajuste dos valores vai sendo menor.
There are no property developments in the logistics/distribution
Não há Promoções Imobiliárias, a desenvolver produtos logísti- segments. The small amount of availability that does exist in the
cos/distribuição, a pouca oferta que o mercado assiste, tem resul- market has resulted from some developments for own use which,
tado de algumas promoções para uso próprio que posteriormente, subsequently, were not fully occupied, so the remaining areas
não ocupam a totalidade dos espaços, colocando algumas áreas were put on the market. These properties are located on the main
remanescentes em comercialização no mercado. Estas encon- roads, such as Via Expresso, the Mulemba to Cacuaco road, and
tram- se nos principais eixos, como a Via Expresso, estrada da the road to Catete.
Mulemba para o Cacuaco e a estrada para Catete.
The expected economic diversification did not come to fruition and
A diversificação económica, acabou por não suceder e esta seria this has been decisive to the lack of significant development in this
determinante para um significativo desenvolvimento deste seg- segment.
mento.

14
Bairro Mabutas
do Dande
Caxito Úcua
Zona Norte (Estrada para Cacuaco)
Northern Zone (Road to Cacuaco)
LUANDA
Viana
ZONAS INDUSTRIAIS
Industrial Location
Luanda Sul Bom Estrada para Catete
(Talatona, Benfica) Jesus Road to Catete
Barra do
Cuanza

Cabo Ledo Muxima

Nos projectos promovidos pelo Estado, a ZEE – Zona Económica In the projects promoted by the State, the ZEE - Special Economic
Especial, é a grande referência, conseguindo atrair algum inves- Zone - is the benchmark and has managed to attract some invest-
timento, especialmente pelo conjunto de infraestruturas que vão ment, especially because its infrastructures have been improving.
melhorando.
However, there is continued demand, not for logistics, but
Há no entanto há uma continuada procura, não de logística, for small distribution, closer to Luanda’s residential areas,
mas de pequena distribuição, mais próximo do burgo urbano mainly those near Talatona.
de Luanda, principalmente junto a Talatona.

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento


Market Values for Sales and Rental

Venda/m² (USD) Arrendamento/Mês/m² (USD)


Zonas | Zones Estado | State Sale/m²(USD) Rent/Month/m² (USD)

Novo | New 1.200 - 1.700 05 - 10


Viana / Benfica/Camama
Usado | Used 300 - 1.000 3-9

Novo | New ND ND
Talatona
Usado | Used 1.300 - 1.900 10 - 15

Novo | New ND ND
Fonte: Abacus | Source: Abacus;
Norte
Usado | Used 400 - 800 3 - 10

Novo | New 700 - 1.100 5. - 7


Estrada Catete
Usado | Used ND ND

INDUSTRIAL SUMÁRIO / Industrial Summary


(Estimativa/Forecast)
2019

2020

RENDAS / RENTS RENDAS / RENTS


VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE
DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY

15
Carpe Diem - Cabo Ledo
02.5 MERCADO HOTELEIRO
Hotel and Tourism Market
O Ano de 2019, foi talvez desde sempre, o de maior importân- The year of 2019 was perhaps the most important ever for the
cia para o sector do Turismo em Angola, com a realização do tourism sector in Angola. The World Tourism Forum took place
Fórum Mundial do Turismo, onde publicamente foi anunciado um here and it was the stage for the public announcement of significant
significativo investimento estrageiro, que no entanto, dependerá foreign investment. However, this investment will depend on the
da exequibilidade do Plano de Desenvolvimento do Turismo Na-
feasibility of the National Tourism Development Plan and the
cional e do Plano de Desenvolvimento Nacional (PDN) 2918/22.
National Development Plan (PDN) 2918/22.
De salientar a presença dos principais grupos operadores de Ho-
téis a nível mundial, como a Accor, InterContinental, Hilton, Mar- It is important to note the presence in Angola of major global hotel
riot Internacional, Hyatt Corporation, Carlson Hotels/Radisson, in- groups. These include Accor, InterContinental, Hilton, Marriott
cluindo a presença do Fundo Investimento Kasada, uma parceria International, the Hyatt Corporation. Also present is the Kasada
enter o Grupo Accor e o Governo do Catar com o objectivo de Investment Fund, a partnership between the Accor Group and the
investir em Hospitality em Árica. Government of Ukraine that aims to invest in hospitality in Africa.
A actividade hoteleira de negócios, segmento que a Abacus pro- In the recent past, the business hotel segment, which Abacus
cura seguir, veio neste passado recente a apresentar resultados focuses on monitoring, has presented results in line with the state
de acordo com o estado da economia do país. Não houve regis-
of the country’s economy. No new hotels came onto the market in
to de novos hotéis a entrar no mercado em 2019. Poderá ainda
2019 but, towards the end of 2020, the Blue Diamond may open on
acontecer em finais de 2020 entrada do 5* Blue Diamond Hotel,
junto ao eixo viário, uma vez que já terá dado início às obras de the axis road, as the rehabilitation works have already started after
adaptação, após alguns anos encerrado. the premises were closed for a few years.

Confirmando-se a entrada do Blue Diamond, com os seus 390 If the Blue Diamond does indeed open, with its 390 rooms, Luanda
quartos, Luanda ultrapassará assim a barreira dos 2.000 quartos, will pass the barrier of 2,000 rooms, housed in nine business
passando a oferecer 9 hotéis de negócios, sendo três unidades hotels, three 5-star units and 6 4-star units.
de 5* e seis unidades de 4*.
In 2019, the occupancy rate in 4-star hotels was approximately
Relativamente a Taxas de Ocupação, nos hotéis de 4*, verificou- 40%. The average room rate was USD235/240 per room, per night.
se em 2019, uma taxa de ocupação de cerca de 35% - 40%.
Quanto ao valor médio do quarto, situou-se nos 235/240Usd/ If 2020 does turn out to be a year of some business activity linked
quarto/noite. principally to the oil sector, it is expected that the hotel segment
Confirmando-se 2020, como um ano de alguma actividade em- will perform better.
presarial principalmente ligada ao segmento petrolífero, espera-
se que o segmento possa apresentar um melhor desempenho.

HOTELARIA SUMÁRIO / Hospitality Summary


(Estimativa/Forecast)
2019

2020

PREÇO QUARTO / ROOM RATES PREÇO QUARTO / ROOM RATES


TAXA DE OCUPAÇÃO / OCCUPANCY RATE TAXA DE OCUPAÇÃO / OCCUPANCY RATE

16
Carpe Diem - Cabo Ledo
02.6 INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Investment Market
BNA

Desde 2013, que se espera que a indústria do investimento Since 2013, it has been hoped that institutional property
imobiliário institucional em Angola arrancasse, encontrando-se investment industry in Angola would take off as it has been
devidamente legislada, com a aprovação do Regime Fiscal dos properly regulated by legislation since the approval of the
Organismos de Investimento Colectivo, DR (Decreto Presiden- Tax Framework for Collective Investment Undertakings, DR
cial nº 7/2013 de 11 de Out. 2013, no DR I Série – nº196 de 11 (Presidential Decree no. 7/2013 of 11 October 2013, in DR
de Out. 2013). Series I - no. 196 of 11 October. 2013.
A actual realidade, é que apesar de terem surgido as primei-
Despite the appearance of the first management companies
ras sociedades gestoras e os primeiros fundos de investimento,
and the first investment funds, this industry has not seen the
o desenvolvimento não foi o desejado, pois as alterações do
mercado imobiliário em resultado das alterações económicas, hoped-for development. This is because changes in the property
não foi o favorável, para um começo sustentado da indústria. market as a result of economic changes were not conducive
Se num passado recente existia uma procura que ambicionava to a sustained launch of the industry. In the recent past, there
estabilidade e oferecia bons retornos, com prazos de contratos was demand that offered stability and good returns, with quite
bastantes confortáveis. Hoje para quem contrata, flexibilidade é comfortable contractual periods. Today, flexibility is essential
essencial. Além disso entrou no mercado um número significa- to anyone entering into a contract. Besides this, a significant
tivo de activos imobiliários, que transformou uma oferta insufi- number of properties have come on to the market. This has
ciente, num excesso de oferta em alguns dos sub-segmentos, transformed insufficient supply into an excess of supply in some
que com a retracção económica, havendo menos procura onde of the sub-segments. With the economic downturn, there is less
residir e onde trabalhar por parte das empresas, levaram a uma demand from businesses for places to live and work and this has
pressão nos Yields, por redução dos valores de renda. led to pressure on yields because of the reduction in rent prices.
Ao contrário dos mercados internacionais onde há uma indús- In international markets, there is a functioning industry that
tria a funcionar concretizando operações de compra e venda de
engages in transactions to sell and purchase leased properties,
activos arrendados, formando assim yields consistentes, actual-
and this produces consistent yields. However, in Angola today,
mente em Angola, a forma de cálculo dos yields reporta-se não
a operações ocorridas, porque são praticamente inexistentes, yields are not calculated based on transactions that have taken
mas sim pelo encontro de activos vendidos/arrendados ou em place, because they are virtually non-existent. Instead, they are
venda/em arrendamento. based on the properties that have been sold/leased or that are
for sale/lease.
A redução dos yields ao contrário dos mercado internacionais,
que resultam de uma maior procura por parte dos investidores, The yields in international market result from greater demand on
em Angola, resultam pela redução significativa dos valores de the part of investors but, in contrast, in Angola they result from
arrendamento e mais moderada dos valores de venda, onde o a significant reduction in rent prices and more moderate sales
fenómeno da desvalorização teve influência importante. prices, where the phenomenon of devaluation has had a major
Continuando a considerar a Abacus, uma muito boa alternativa influence.
de poupança e de financiamento, com boas vantagens fiscais, Abacus continues to believe the few investment operations
as poucas operações de investimento que são faladas, foram spoken of - which were carried out within economic groups
efectuadas dentro de agrupamentos económicos, não numa tí- and were not a typical investment operations, sometimes for
pica operação de investimento, algumas mais por questões de
accounting reasons - are a very good alternative to saving and
ordem contabilística.
to financing. They also have good tax advantages.
As Sociedades Gestoras continuam a ter um grande mercado
a explorar, pois continuam a existir grandes grupos e pessoas Management companies continue to have a large market to
individuais, detentoras de grandes portfolios imobiliários que ne- exploit, because there are still large groups and individuals with
cessitarão da colaboração destas. sizeable property portfolios that will need their help.

Continua a constatar-se que o mercado de investimento, tem The investment market continues to have a clear lack of
uma clara falta de segmentação e maturidade, são reduzidas as segmentation and maturity, and few opportunities have been
oportunidades identificadas. identified.
Podem-se falar em yields iniciais com valores na ordem de: We can speak of initial yields in the order of:

VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE | Yields


Segmento/Segment Yields (%)
Escritórios | Offices 4 a 10
Residencial | Residential 4 a 10
Industrial | Industrial 6 a 10 Fonte: Abacus | Source: Abacus;

18
INVESTIMENTO SUMÁRIO / Investment Summary

(Estimativa/Forecast)
2019

2020
ESCRITÓRIOS / OFFICES ESCRITÓRIOS / OFFICES
RESIDENCIAL / RESIDENTIAL RESIDENCIAL / RESIDENTIAL
INDUSTRIAL / INDUSTRIAL INDUSTRIAL / INDUSTRIAL

02.7
Rio Cangandala

GESTÃO IMOBILIÁRIA
Property Management
A actividade de Property Management, é internacionalmente re- Property management is internationally recognised as being crit-
conhecida como crítica para o bom funcionamento e adequada ical to the proper functioning and security of buildings. However,
segurança dos edifícios. Contudo o correcto desempenho des- doing property management well is not only reflected in the op-
ta actividade, não só se reflecte na operacionalidade dos edifí- erational side of the buildings, but will always also be associated
cios, mas estará sempre associada à questão comercial. Sendo with commercial issues. With careful maintenance of buildings,
que com a cuidada manutenção dos edifícios os utilizadores dos those using the spaces will have better conditions at their dispos-
espaços terão melhores condições ao seu dispor, procurando- al. At the same time, it will be possible to make effective savings
se simultaneamente, uma efectiva poupança com a exploração in the operation of the buildings. In a market where this concern
destes. Num mercado onde esta preocupação ainda está longe is still far from being a top day-to-day priority, buildings that adopt
de ser uma prioridade no dia-a-dia, edifícios que adoptem estas these measures will certainly have greater commercial value in
medidas terão seguramente no futuro um maior valor comercial. the future.
A realidade de Angola torna essa missão bastante mais difícil, The circumstances in Angolan make this mission much more dif-
pois a situação económica e cambial, impõe grandes limitações ficult, because the currency situation means that access to im-
ao acesso de materiais e equipamentos que dependem do exte- ported materials and equipment is either impossible or severely
rior. limited.
O compromisso dos proprietários para o pagamento das respon- The commitment of owners to pay what they owe is not always
sabilidades nem sempre é o desejável, pelo que idealmente deve- what it should be. Therefore, measures should ideally be imple-
rão ser implementadas medidas na fase de projecto e construção, mented in the design and construction phase that make it possible
que permita agir em caso de incumprimento. Torna-se determi- to act in the event owners fail to pay. It will be crucial for govern-
nante uma atitude pedagógica das entidades governamentais e ment entities and market agents to take on a teaching role for this
dos agentes do mercado para esta importante tarefa, para que os important task, so that buildings can be well maintained.
edifícios possam ser bem mantidos.
It is inevitable that the prices charged per square metre are higher
É inevitável que os valores cobrados por m², sejam superiores when compared with international prices. This is because of the
quando comparáveis com valores internacionais. Isto porque as technical characteristics of buildings in Angola. They have a set
características técnicas dos edifícios em Angola, tem um conjun- of amenities that properties in other markets do not have. These
to de equipamentos que outros mercados não dispõem, como include generators and their consumption, water supply, and the
geradores e seus consumos, fornecimento de águas, custos de cost of equipment is significant because of the need to import it
equipamentos significativos por necessidade de importação e au- and the lack of foreign currency, etc.
sência de divisas, etc.
It is not yet practical in the market, but it is expected, as in other
Ainda não é prática no mercado, mas será expectável que algu- markets, that some multinationals may opt for the international
mas multinacionais à semelhança de outros mercados, possam model. Under this model, the management of general services
optar pelo modelo internacional em que a gestão dos serviços within the office can be done by external companies, which pro-
gerais dentro do escritório, possa ser feita por empresas exter- vide facilities management services. These services make it pos-
nas, que prestem serviço de Facilites Management, permitindo sible to ensure more experienced and professional office man-
assegurar um acompanhamento mais experiente e profissional agement support.
na gestão do escritório.
EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:
Segmento | Segment m²/ mês | m²/month

Residencial (edifícios e condomínios) | Residential (buildings) USD / m² 5-7


Escritórios | Offices USD / m² 5 - 12
Industrial | Industrial USD / m² 2,5 - 3.5
Os valores mais elevados poderão incluir uma série de serviços que os normais condomínios não consideram.
The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.

19
Luanda (Vsta do Alvalade Premium)

03.0 TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA


Property Taxation
A Tributação e a Fiscalidade em Angola, mantém os seguintes The following tax and fiscal data for Angola remain unchanged:
dados:

1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU 1. URBAN PROPERTY TAX – IPU


a) Sobre o arrendamento: a) On rental:
Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar. Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.
Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis. Objective: To tax property rental income.
Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento Payment: The tax is assessed in the month following the one in
(independentemente de quando ocorre o pagamento da renda). which the rental agreement is executed (regardless of when the
payment of rent is made).
A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inquili-
no que, por conta deste, pagará ao Estado (no mês seguinte à Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must
celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar có- pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month
pia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo, no mês following the execution of the rental agreement). The tenant must
seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio, em Janeiro do send a copy of the payment document to the landlord no later than
ano seguinte, deverá entregar a Declaração de Rendimentos the month following the one in which the payment was made. In
- Modelo 1 nas finanças correspondentes às rendas arrecada- January of the following year, the landlord must file the income
das com os arrendamentos. declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the
tax office, stating the rent received.
b) Sobre a Detenção de Imóveis:
b) On property ownership and use:
Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.
Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of
0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patri- AOA (kwanza) 5,000,000.
monial atribuído pelas finanças.
A rate of 0.5% on any value over and above the AOA (kwanza)
Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis. 5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax
authorities.
Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos
de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses Objective: To tax the ownership of the property.
de Janeiro e Julho do ano seguinte.
Payment: The tax is assessed annually, only in the case of prop-
A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou be- erties that are not rented out. The tax must be paid in January and
neficiários dos rendimentos. July of the following year.
Nota: Taxable person: The owner of the property or the person who
has the right to enjoy or benefit from it.
Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interve-
niente for: Note:
- Estado, instituto público e associação que goze do estatuto In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person(s)
de utilidade pública. is/are:
- Estados Estrangeiros. - The State or a public institution or association that enjoys
- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados public interest status.
exclusivamente ao culto. - Foreign States.
Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU caso estejam - Religious organisations in respect of properties used exclu-
arrendados ou não arrendados, ou seja o imposto não é cumulati- sively for worship.
vo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da proprie- Buildings are only subject to one of the two urban property taxes
dade. (IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax
Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas: is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the
property is rented out.
Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas rece-
IPU for companies and other legal entities:
bidas.
Corporate tax is not assessed on any rental income.
Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham
pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para Property rental income that has been subject to IPU is excluded
apuramento de imposto Industrial. from the calculation of corporate income tax.

20
2. SISA 2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)
Valor: 2% sobre o valor da aquisição. Value: A rate of 2% of the purchase price.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis. Objective: To tax property purchases.

Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imóveis, Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças. execution of the purchase deed.

A quem compete: Comprador. Taxable person: The buyer.

Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas, Exemptions: The State, foreign States, religious organisations
ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs. or properties. Properties with a transaction value below AOA
(kwanza) 5,000,000 are also exempt.
3. IMPOSTO DE SELO
3. STAMP DUTY
a) Sobre a compra e venda:
a) On sale and purchase:
Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.
Value: A rate of 0.3% of the purchase price or sale and purchase
Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis. contract.
Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imóveis, Objective: To tax property purchases.
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.
Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
A quem compete: Comprador. execution of the purchase deed.

b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação Taxable person: The buyer.


própria e permanente (crédito à habitação) b) On financing for the purchase of a person’s own perma-
Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição. nent residence (housing credit)

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis. Value: A rate of 0.1% of the purchase price or sale and purchase
contract.
Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imó-
veis. Antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças Objective: To tax property purchases.
pelo banco, por conta do cliente. Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
execution of the purchase deed. The payment is made by the
A quem compete: Comprador.
bank on behalf of its client.
c) Sobre o Arrendamento Taxable person: The buyer.
Valor:
c) On lettings
• 0,1% sobre o valor da renda anual para arrendamentos para fins
Value:
habitacionais.
• 0.1% on the amount of the rent for residential lettings.
• 0,4% sobre o valor da renda anual para arrendamentos para fins
comerciais, industriais e de profissão de regime independente. • 0.4% on the amount of the annual rent for commercial, industrial
and independent profession lettings
Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.
Objective: To tax the letting of properties.
Quando ocorre: Imposto pago nos 30 dia seguintes à cele-
bração do contrato de arrendamento, pagando e depositando Assessment: Tax paid within 30 days of the signature of the let-
uma via no Bairro Fiscal. ting agreement, with payment and deposit of a form at the local
tax office.
A quem compete: Proprietário/Senhorio.
Taxable person: The owner or landlord
4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E
DO NOTARIAL 4. LAND REGISTRATION AND NOTARIES’ FEES
Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas tran- There are also a set of costs and fees to be paid in property trans-
sacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário. actions in relation to land registration and notaries.

21
04.0 DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO
Luanda

Defining Property Areas


Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema Angola, like many other countries, has an extremely important is-
importância: qual a definição das áreas na comercialização. sue to resolve, which is the definition of property areas.

Que áreas devem ser consideradas na análise dos projectos? What areas must we consider when defining projects? The ex-
Torna-se crítico que existam definições objectivas relativamente istence of objective definitions of the areas to be considered is
às áreas a ser consideradas, pois será sobre estas que se defi- critical because it is these areas that define the profitability of a
property development.
nem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.
Abacus, which has an ongoing commitment to contributing to pro-
A ABACUS, continua a contribuir para a formação profissional
fessional training in the property market, sets out in this section
do mercado. Em baixo apresentamos várias definições em linha various definitions in line with international standards that should
com padrões internacionais que devem ser utilizadas por todos be used by everyone involved in the sector, whether they are
os agentes envolvidos nos sectores, sejam eles promotores imo- property developers, architects, construction companies, selling
biliários, arquitectos, construtoras, agentes de comercialização, agents, valuers, banks, the State, project planners, etc.
avaliadores, bancos, Estado, projectistas entre tantos outros.
This will make it possible for projects to be executed more care-
Isto levará a que a execução dos projectos possa ser mais cui- fully from the point of view of profitability and focusing on the end
dada, perspectivando a óptica da rentabilidade e focando-se nos user clients.
clientes finais utilizadores. Desta forma estaremos em linha com This would give us - in line with the commercial objectives of each
os objectivos comerciais de cada promoção imobiliária, seja ven- property development, whether for sale or rental - a definition of
da ou arrendamento. each commercial objective.

1. Segmento Residencial e de Escritórios: 1. Residential and Office Market:


a) Definição de área para a) Definition of area for
VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO: SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior Measurements are calculated from the door inwards, around the
das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apar- external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
tamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
das varandas, incluindo as zonas dependentes como estaciona- of verandas, including dependent areas such as parking spaces
mentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas and storage areas. The respective per thousandths of all the com-
permilagens de todas as zonas comuns. mon areas must also be taken into account.
b) Definição de área para ARRENDAMENTO b) Definition of areas for
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA: RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exte- Measurements are calculated from the door inwards, around the
rior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, cantei- adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
ros e 50% das varandas. of verandas.

22
Deverá ainda considerar-se as respectivas permilagens das The respective per thousandths of the common horizontal circu-
circulações horizontais das zonas comuns do hall do piso e lation areas including landings and halls but excluding vertical
do lobby de entrada no edifício, exclui as circulações verti- circulation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must
cais (escadas e elevadores) e coretes técnicas. also be taken into account.

2. Segmento Comercial / Retalho 2. Commercial/Retail Market


(Centros Comerciais e Retails Parks): (Shopping Centres and Retail Parks):
a) Definição de área para venda, com excepção das Lojas de rua a) Shopping centres and retail premises (other than high street
(em que se deve considerar a definição de Residencial e Escritórios, stores) are, in principle, not for direct sale. They are to be rented
os outros conceitos comerciais (Shopping Centres e Retails) por out and subsequently sold as a whole to the final investor in the
princípio não são para venda directa mas sim para arrendamento investment market. For high street stores, the residential and of-
e posterior venda integral a investidor final no mercado de investi- fice definition should be considered.
mento.
b) Definition of the area for RENT
b) Definição de área para ARRENDAMENTO LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:
Measurements are calculated from the dividing line between the
Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor shop and the commercial or service corridor (or the next area ex-
comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede ex- ternal perimeter of the exterior wall in the case of a shop that
terior no caso de loja confinada com parede exterior do centro is confined by the exterior wall of the shopping centre) and half
comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas, of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical
excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja. technical areas inside the shop.

3. Segmento Industrial / Logístico e 3. Industrial / Logistics Market and


Stand Alones Comerciais: Commercial Stand-Alones:
Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste In this market, given the specifics of construction of these types
tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar quer na Venda, of property assets and because there are almost no common ar-
quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns, eas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or
deve-se utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Construção: rental, must be determined using the following concept of gross
Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade construction area: Measurement involves using the external pe-
das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zo- rimeter of exterior walls, and half of the dividing walls, and the
nas de escritórios. warehouse including any office areas.
Este segmento, atendendo ao seu propósito, deverá sempre pre- Due to its purpose, this market must always make provision for a
ver uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the
da área. construction area.

23
Serviços para o mercado comercial / Commercial property services
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCY
A Abacus figura entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de
escritórios, armazéns, comércio e residencial.
Abacus is one of the market leaders in property consultancy and agency services in the office, warehouse, retail and
residential sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCY


Oferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de
venda de activos arrendados.
We offer a complete consultancy service in all sectors of the market and in setting up operations to sell rental property.

GESTÃO DE IMÓVEIS / PROPERTY MANAGEMENT


Uma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de
Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.
Good property management brings significant and clear savings. Through our Management Department, we offer a
management service for office, industrial, retail and residential properties.

AVALIAÇÕES / VALUATION
Através de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade
com os padrões internacionais.
Because of our intensive involvement in the market, we can guarantee a complete valuation service in line with international
standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTING


O nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.
Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação
sempre actualizada.
The work of our Research and Consulting department is centred around one crucial factor in modern management:
information.
We gather and analyse information on the activity and trends in the markets and provide our clients with information that
is always up to date.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services


RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCY
No sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda
de apartamentos ao marketing orientado para grandes projectos integrados à comercialização de luxuosas mansões
ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.
In the residential sector, we provide all the traditional agency services, which range from the simple sale of apartments to
a full marketing service for major projects. These projects include the sale on the international market of luxury mansions,
ranches, agricultural and tourist farms, and vineyards.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISM


A nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da JLL internacional garantem
aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a
promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.
Our local market expertise combined with the professionalism of JLL’s international team guarantees our clients with
consultancy and other services of the highest quality. It also provides them with access to key property development
markets in the hotel and resort development sector.

24
2010 2015 2020

2011 2016

2012 2017

2013 2018

2014 2019

25
Consultores Imobiliários
Chartered Surveyors

Paulo Trindade
pt@abacusangola.com
Tlm. (+244) 935 737 205
Tlm. (+351) 919 690 751

ANGOLA ÁFRICA
Luanda AMÉRICAS
Condomínio do Bengo ÁSIA
Rua Fernão de Sousa, S/N
EUROPA
Bloco A - 2º Piso
Escritório C OCEÂNIA
Vila Alice – Luanda

geral@abacusangola.com
(+244) 921 592 222

www.abacusangola.com

Aviso: Toda a informação contida neste documento tem um propósito meramen-


te informativo. A Abacus / Arlington Consulting fez todos os esforços para garan-
tir que a informação fosse a mais correcta, não aceitando qualquer responsa-
bilidade ou consequente perda de informação decorrente do seu tratamento. A
reprodução de toda ou qualquer parte deste documento, sem permissão escrita
do departamento Research da Abacus / Arlington, é expressamente proibida.

Disclamer: All the information here contained is for informative purposes only.
Abacus / Arlington Consulting has made every effort to ensure that the informa-
tion contained in this report is accurate but we accept no liability whatsoever for
consequential loss arising from its use. Reproduction of the whole or any part
of it in any form is prohibited without written permission from Abacus / Arlington
Research Department.

26

Você também pode gostar