Data: 26/06/2020

Professor: Murilo Reis

Bibliografia:
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações. Uma Introdução à
Metodologia Científica.
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de
Avaliações.
MATTOS, Aldo Dorea. Como preparar orçamento de obras. (ok!)

Mercado de trabalho
• Banco só contrata empresa para prestação de serviço na avaliação de
imóveis (pode ser ME);
• Justiça;

Engenharia de avaliações
• Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados;
• Avaliação de bens por arquitetos e engenheiros (NBR 14653-1);
• Avalição de bens: análise técnica para identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade econômica;
• O que é necessário?
o a graduação em engenharia civil já o habilita ao cargo de perito e
avaliador;
o o avaliador tem que ser isento a negociação – corretor de imóveis
é parte interessada na venda de um imóvel;
o avaliação técnica deve ser feita por alguém competente
tecnicamente.
• Bancos credenciam pessoas jurídicas registradas no CREA ou CAU;

Inspeção predial
 • Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes,
realizada para orientar as atividades de manutenção (NBR 5674/99)

Perícia
• Técnica realizada por profissional com qualificação específica, para
averiguar e esclarecer fatos relacionados a edificações;

Engenheiro de Avaliações
• Comercialização (venda e locação);
• Atualização do valor de ativos patrimoniais;
• Avaliação para fins de seguro. Hipotecários e garantias;
• Análise de investimentos imobiliários;
• Determinação de valor de mercado;
• Análise de viabilidade de empreendimentos;
• Desapropriações (proprietário perde o imóvel) e Servidões
Administrativas (o proprietário não perde imóvel, mas perda parte do
uso);
• Indenizações;
• Partilhas de bens;
• Revisionais e Renovatórias de valor de locação;
• Lançamentos Fiscais (planta genérica de valores – prefeitura)

Introdução a Engenharia de Avaliações

Escolha da metodologia → preferir o método comparativo direto de dados

de mercado

• Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntaria e conscientemente um bem;
• Preço: expressão monetária que define uma transação de um bem, de
seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação;
 Atividades Básicas:
▪ Requisição da documentação: fornecidas de boa-fé – analisar a
localização, descrição
▪ Conhecimento da documentação: analisar se toda documentação está
correta
▪ Vistoria do bem avaliado: agendar com o proprietário para ser feita uma
vistoria → verificar se o imóvel está nas mesmas condições da
documentação;
o Quando não é possível vistoriar o imóvel, pode-se vistoriar os
documentos ou um imóvel correlato (apartamento no mesmo
edifício, por exemplo);
▪ Coleta de dados: buscar dados de imóveis na mesma localidade, com
características semelhantes para se basear na avaliação. Em torno de 30
imóveis, os mais similares possíveis → se necessário descartar alguns
dados, não diminuo o grau de fundamentação;
o Dado de oferta → norma fala que se pode utilizar o ponto de
arbítrio (percentual adotado para aumentar ou diminuir os
valores)
o Dado de transação
o Dados conseguidos em imobiliárias
o Dados válidos até 6 meses (período razoável, sem considerar
especulações imobiliárias)
▪ Diagnóstico de Mercado: avaliação dos dados do mercado
▪ Escolha da metodologia: preferencialmente, método comparativo; deve-
se justificar no laudo, caso não seja possível usar o método.
▪ Tratamento dos dados;
▪ Resultado da Avaliação.

Exemplo: Casa de 100m²

▪ Vistoria do bem avaliado → não apenas o bem, também a região onde se
encontra o bem.
▪ Levantamento de dados do mercado → obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento de mercado no qual o
imóvel esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.
o Constitui-se na parte mais importante do processo avaliatório;
o Investigação do mercado imobiliário;
o Formulação de hipóteses;
o Fontes: sites, classificados, prefeituras, bancos etc.
▪ Documentações → registro do imóvel, projetos
▪ Características que podem dificultar a comparação:
o Bairro;
o Área;
o Padrão de acabamento;
o Estado de manutenção;
o Presença de algum polo influenciante;
o Infra-estrutura;
o Número de quartos;
o Número de banheiros.

▪ Homogeneizar a amostra
 o Critério de Chauvenet
o Critério IBAPE-SP: valor discrepante 30% da média devem ser
descartados um por vez, refazendo a análise a cada exclusão.
Analisar os dados no Excel.
o Grau 3 = 6(k+1) elementos
o Grau 2 = 4(k+1) elementos
o Grau 1 = 3(k+1) elementos
k = número de variáveis
▪ Analisar uma nova variável:

Inserir a nova variável no Excel e plotar um gráfico de dispersão

 Regressão linear →traçar linha de tendência no gráfico de dispersão

Equação que representa a reta:

𝑦 = −1291𝑥 + 8979,5
R² = 0,8543 → fator de determinação: 85% dos preços dos imóveis estão
sendo explicados por essa equação
- A partir de 75%, a variável tem forte correlação com os dados avaliados, ou
seja, a distância do mar é um fator relevante na avaliação do imóvel
- Com a equação, pode-se realizar o cálculo do valor do imóvel analisado
SisDEA faz os cálculos.
- Nível de confiança de 80% → classificar o laudo de acordo com o laudo de
precisão (< 30% grau de precisão 3 – soma do limite superior e inferior)
o Na prática, geralmente usamos 10% de redução do valor devido a
relação oferta x transação
o Permite-se arredondar o resultado em até 1%, bem como os limites
do intervalo de confiança e do campo de arbítrio.
▪ Laudo de avaliação
o Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por
profissional da engenharia de avaliações, em conformidade com NBR
14653, para avaliar o bem.
Data: 27/06/2020
Professor: Murilo Reis

Exemplo 1: terreno muito grande (gleba) que não tenha similares para
comparação no local
• Até que ponto eu posso avaliar uma diferença de área?
• Grau de fundamentação para faixa da coleta de dados:
o Estabelecer a faixa de coleta de dados: a norma permite
extrapolação metade do limite inferior e o dobro do limite
superior;
o Diferença de valores entre os imóveis, no cálculo de
extrapolação, não pode ultrapassar 20%.

Método Involutivo
Identifica o valor de mercado de um bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-
econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
• Simular loteamento da gleba;
• Deve ser levado em conta todos os investimentos necessários
para realizar o loteamento (custos de abastecimento de água,
esgotamento sanitário e edificações);
• Fazer loteamento com terrenos de tamanho encontrados no
mercado, para se fazer o método comparativo direto de dados de
mercado;
• Não é necessário fazer o projeto do loteamento para laudo de
avaliação;
• Verificar no plano diretor do município as exigências para
execução do loteamento (verificar áreas públicas – área de
arruamento);
• Método involutivo estático:
 o Avaliar valor do m² e totalizar na gleba;
o Subtrair custo para loteamento;
o Subtrair lucro de incorporador;
o Resultado será o valor do terreno.
• Fonte de informações para valores de custo de loteamento: site do
IBAPE, artigo de estudo sobre custo hipotético de loteamentos.
• Método involutivo dinâmico:
o Avaliação de fluxo de caixa: Valor Presente Líquido →
definir a taxa mínima de atratividade do empreendimento
(risco e rendimento das aplicações financeiras)

Exemplo 2: um prédio atípico sem similares no mercado como um hospital ou

escola.

Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes.
• Custo do terreno + custo da construção;
o Avaliar o terreno pelo método comparativo direto de dados
do mercado ou método involutivo;
o Custo da construção: 1 - método comparativo de custo; 2 –
método do CUB (Orçamento Paramétrico – NBR 12721/06); 3
– método do orçamento detalhado (projetos);
 o Método do CUB: avaliar na NBR 12721 os parâmetros para
enquadrar o imóvel no padrão do CUB - SINDUSCON (Obs:
custas extras não inclusos no CUB);
o Avaliação dos custos pode ser feita, também, pelo SINAPI
(banco de dados da CEF);
• No custo do valor do m² deve ser levado em consideração o
desgaste do empreendimento:
o Obra nova: custo de reprodução;
o Depreciação do imóvel: 1 – levantamento in loco de
patologias (orçar projeto de reforma); 2 – métodos
consagrados (mais utilizado nas avaliações: Ross-Heidecke
→ idade + estado de conservação);

*Custo Residual: valor que o imóvel não perde, mesmo com

depreciação máxima
*Custo depreciável = custo total – custo residual → utilizar esse
parâmetro para calcular a depreciação
 • Um imóvel em situação de ruína deprecia o valor do terreno, neste caso,
deve-se subtrair do valor do terreno o custo para demolição e limpeza
dos escombros.

Exercício
Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua
renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.