Análise de Empreendimentos

- Instrumentos auxiliares para o

processo de tomada de decisões.

- Avalia, antecipadamente, o
desempenho econômico - financeiro
de determinado empreendimento e,
por conseqüência, a sua
viabilidade.

1
 Análise de Empreendimentos

As funções da administração
financeira podem ser classificadas
em:
• Decisão de Investimento-alocação de
recursos em propostas de investimentos,
cujos benefícios são esperados em
períodos futuros;
• Decisão de Financiamento-definição da
estrutura ótima de capital da empresa;
• Decisão de Pagamento de Dividendos-
vincula-se a percentagem de lucro
distribuídos entre os acionistas x
montante de lucros retidos na empresa
para investimentos.

Decisão de Investimento: Seleção/Avaliação

/Escolha da alternativa que melhor
satisfaça os objetivos da empresa naquele
momento.

2
 Análise de Empreendimentos

Objetivos do Investidor

• Maximização da riqueza/valor da empresa;

• Maior participação no mercado;
• Imagem da empresa - prestígio;
• Segurança;
• Liberdade e poder do grupo administrador;
• Bem estar social;
• Bem estar dos empregados;
• Melhorias ambientais;
• Desenvolvimento tecnológico;
• Sobrevivência;
• Outros.

A decisão de investimento, do ponto

de vista econômico financeiro, deve
ser baseada na comparação entre o
custo marginal da oferta de capital e
a receita marginal esperada deste
capital.
3
 Análise de Empreendimentos

Taxa Mínima de Atratividade

Taxa de juros utilizada para avaliação da

atratividade de propostas de investimento
ou remuneração mínima a ser aceita para
determinado investimento, dependendo de:

• Disponibilidade de recursos;
• Custo dos recursos;
• Taxa de juros paga no mercado;
• Horizonte de planejamento do projeto de
investimento;
• Oportunidade estratégicas que o
investimento pode oferecer;
• Propensão ou aversão ao risco pelo
investidor.

A determinação geralmente é baseada no

custo de capital da empresa ou no custo de
oportunidade (cop) que representa o custo
da melhor alternativa rejeitada, mantendo-
se o mesmo nível de risco do investimento.

4
O PROCESSO DE TOMADA DE DECISÕES

Identificação de
alternativas

Definição e
Desenvolvimento

Análise e Avaliação Fatores não-

quantificáveis

Seleção da melhor
alternativa

Implantação e
Administração

Análise de Resultados

SUCESSO FRACASSO

Perspectivas de Perda de
novos negócios Motivação

7
 MÉTODOS DE
ANÁLISE DE
EMPREENDIMENTOS

8
Métodos de Análise de Empreendimentos

São instrumentos utilizados no processo de

tomada de decisão de investimento que
fornecem indicadores de qualidade de cada
alternativa em estudo

Principais Métodos Utilizados:

• Valor Presente Líquido - VPL;

• Valor Uniforme Líquido - VUL;
• Índice de Lucratividade - IL;
• PayBack Descontado - PBD;
• Taxas Internas de Retorno - tir.

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 HIPÓTESES ADOTADAS

As alternativas de investimento podem

ser descritas em termos de fluxos de
caixa (Receitas x Despesas);

Os fluxos de caixa podem ser previstos
com considerável precisão;

Os capitais (receitas e despesas)
ocorrem ao final de cada período;

Não estão considerados os fatores não
quantificáveis presentes em cada
alternativa de investimento;

Supõe-se um ambiente de certeza, onde
os riscos não interferem na aceitação ou
rejeição de cada proposta de
investimento, ou seja, a abordagem é
determinística;

Todos os métodos incorporam o
conceito de valor do dinheiro no tempo,
isto é, os princípios da matemática
financeira.

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MÉTODO DO VALOR PRESENTE
LÍQUIDO (VPL)

Compara todas as entradas (receitas) e

saídas (despesas) de capital na data
inicial do projeto, descontando todos os
valores futuros do fluxo de caixa, na
taxa de juros k, que mede o custo de
capital.

Fórmula

n
Rj
VPL = ∑ (1+ k)
j=0
j

11
 VPL

Critério de Aceitação/Rejeição
- VPL>0, o capital investido será recuperado
remunerado na taxa de juros k, e gerará um
lucro extra, na data 0, igual a VPL.O projeto
pode ser aceito.
- VPL=0, o projeto não agregará valor econômico
ao investidor.
- VPL<0, o projeto gerará prejuízo na data 0,
apesar de remunerado na taxa de juros k. O
projeto deve ser rejeitado.

Vantagens
- Consegue mostrar a contribuição do projeto de
investimento no aumento do valor da empresa.
- Considera todos os capitais do fluxo de caixa.
- Não exige análise incremental de fluxo de caixa
em seleção de alternativas mutuamente
exclusivas.

Desvantagens
- Exige a definição prévia do prazo da análise e da
taxa de desconto (custo do capital) a ser
empregada na atualização dos fluxos de caixa.

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 ANÁLISE VPL = f (k)

O risco associado a variabilidade do custo de

capital pode ser analisado realizando uma
análise de sensibilidade do valor do VLP em
função da taxa de juros k

VPL

VPL = 0
VPL > 0 k = k'

Taxas de Juros ( k )

VPL < 0

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 MÉTODO DO ÍNDICE DE
LUCRATIVIDADE (IL)

Consiste em estabelecer uma relação

entre o Valor Presente das Receitas e o
Valor Presente das Despesas, a uma
taxa de juros k. Essa relação mede o
retorno, na data 0, por unidade de
investimento.

Fórmula

VPL rec
IL =
VPL desp

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 IL

Critério de Aceitação/Rejeição
- IL>1, o projeto pode ser aceito, ou seja, o valor
presente dos retornos é maior que o valor
presente dos investimentos, além da taxa de
custo de capital.
- IL=1, é indiferente aceitar ou não o projeto.
- IL<1, o projeto dever ser rejeitado.

Vantagens
- Determinação em porcentagem do potencial de
retorno frente ao investimento exigido.

Desvantagens
- No processo de seleção de propostas mutuamente
exclusivas este método exige uma análise
incremental das alternativas de investimento.

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 MÉTODO DO PAYBACK
DESCONTADO (PBD)

Fornece como indicador o prazo de início

de recuperação da capacidade de
investimento do empreendedor.
Conhecido o fluxo de caixa do projeto de
investimento, este prazo pode ser
determinado através da acumulação do
valor presente em cada período do
projeto.

VPL acumulado
t'

tempo

18
 PBD

Critério de Aceitação/Rejeição
- PBDprojeto<PBDmáximo, pode-se aceitar o projeto.
- PBDprojeto=PBDmáximo, é indiferente a aceitação
ou rejeição.
- PBDprojeto>PBDmáximo, deve-se rejeitar o projeto.

Vantagens
- Facilidade de aplicação e interpretação;
- Fornece o ponto de equilíbrio financeiro da
alternativa de investimento (payback ou break
even).

Desvantagens
- Definição arbitrária do prazo máximo tolerado
para aceitação/rejeição dos projetos.
- Induz a tendência de se aceitar projetos de
certa maturação e baixa rentabilidade e rejeitar
os projetos de maior maturação e alta
rentabilidade.
- Não considera, necessariamente, todos os
capitais do fluxo de caixa.

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 MÉTODO DAS TAXAS
DE RETORNO

Taxa Interna de Retorno (tir)

- “É o valor da taxa de juros que iguala,

em determinado tempo, o valor
presente das entradas (receitas) com o
das saídas (despesas) previstas de
caixa.”

Fórmula

n
Rt
0= ∑ (1+ tir)
0
t

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 TIR

Critério de Aceitação/Rejeição
a) Fluxos de caixa convencionais:
- tir>custo de capital, o projeto pode ser aceito.
- tir=custo de capital, é indiferente a aceitação ou
rejeição do projeto.
- tir<custo de capital, o projeto dever ser rejeitado.
b) Fluxos de caixa não convencionais:
- Verificada a existência de uma única tir (pela curva
VPL=f(k)) - ídem critérios acima.
- Verificada a existência de tirs múltiplas -
recomenda-se a utilização do método do VPL para
avaliação prévia.

Vantagens
- Resultado expresso na forma de taxa de juros, fácil
de ser comunicado e entendido.

Desvantagens
- Em fluxos de caixa não convencionais podem existir
tirs múltiplas.
- Exige análise incremental dos fluxos de caixa na
seleção de alternativas mutuamente exclusivas.
- Durante o período de projeto considera-se que
todos os retornos gerados são aplicados a taxa igual
a tir.
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 TRR

Taxa de Retorno Restrita (trr)

- Derivada do método da tir, considera

que a taxa de juros aplicada para as
despesas (tir) é diferente da aplicada
as receitas (cop).

Fórmula

n
Ιj Rj
∑
j = 0 (1 + cop )
j ∑ (1 + trr ) j
- O cálculo das taxas baseia-se na
identificação do fluxo “Investimento x
Retorno” e do perfil do investidor para
o desenvolvimento do empreendimento.

- Sistema Empreendimento x Sistema

Gerenciador de Investimentos.

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 TRANSAÇÕES FINANCEIRAS NOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

SISTEMA GERENCIADOR
DE INVESTIMENTOS

SISTEMA
EMPREENDIMENTO

AMBIENTE
EMPRESA

AMBIENTE
MERCADO /
ECONOMIA

CUSTOS DE
PRODUÇÃO OU
FINANCIADOR DE OPERAÇÃO
RECEITAS DE
VENDA OU DE
EXPLORAÇÃO

Fonte: Rocha Lima [ 25 ]

23
 EXEMPLO 1
CÁLCULO DOS INDICADORES DE
QUALIDADE DE INVESTIMENTOS

k=10% ao período
Fluxo de caixa

PERÍODO DESPESA RECEITA FLUXO

0 (1000,00) 0,00 (1000,00)

1 (850,00) 1050,00 200,00
2 (800,00) 550,00 (250,00)
3 (600,00) 1400,00 800,00
4 (650,00) 250,00 (400,00)
5 (500,00) 1000,00 500,00
6 0,00 1000,00 1000,00

24
Diagrama de Fluxo de Caixa

200 800 500 1000

0 2 4

1 3 5 6

1000 400

25
 VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL)

• Aplicando a fórmula, para

k = 10% ao período:

−1000 200 250 800 400 500 1000

VPL = + − + − + +
(1 + 0,1) 0 (1 + 0,1)1 (1 + 0,1) 2 (1 + 0,1) 3 (1 + 0,1) 4 (1 + 0,1) 5 (1 + 0,1) 6

⇒ VPL = $ 177,99

26
 ÍNDICE DE LUCRATIVIDADE (IL)

• Aplicando a fórmula:

1657,80
IL = = 1,12
1479,82
⇒ IL = 1,12

28
PAYBACK DESCONTADO (PBD)

Acumulação do valor presente

k = 10%

PERÍODO FLUXO VPL VPLacumulado

0 (1000,00) (1000,00 (1000,00)

1 200,00 182,00 (818,00)
2 (250,00) (207,00) (1025,00)
3 800,00 601,00 (424,00)
4 (400,00) (273,00) (697,00)
5 500,00 310,00 (392,00)
6 1000,00 564,00 178,00

29
Gráfico VPLacumulado = f (t)

VPLacumulado = f ( t )

400,00
200,00
0,00
VPLacumulado

(200,00) 0 1 2 3 4 5 6 7

(400,00)
(600,00)
(800,00)
(1000,00)
(1200,00)
Período

“PAYBACK” = “BREAK EVEN” = 5,68 períodos.

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TAXA INTERNA DE RETORNO (tir)

Aplicando a fórmula:
tir = 14,04%

VPL = f ( k )

$ 600
$ 400
$ 200
$0
VPL

($ 200) 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 75%

($ 400)
($ 600)
($ 800)
($ 1.000)

Curva VPL = f (k)

10% < tir < 15% (única)

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