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• Concepto de contrato
El art. 1137 del Cód. Civil define al contrato de la siguiente manera: "Hay contrato
cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad
común, destinada a reglar sus derechos".
El contrato es un acto jurídico (art. 944: Son actos jurídicos los actos voluntarios
lícitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones
jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.)
Y como acto jurídico reviste los siguientes caracteres:
- Es un acto entre vivos
- Es bilateral (necesita de la voluntad de dos o mas personas para su
otorgamiento)
- Es de carácter patrimonial.
ELEMENTOS NO ESENCIALES
ELEMENTOS ESENCIALES
Son aquellos que necesariamente deben existir para que haya contrato, no pueden
faltar. Si falta alguno de ellos el contrato queda sin efecto o no tiene validez.
Los elementos esenciales son: sujeto, consentimiento, objeto, causa, capacidad
forma, y prueba
SUJETOS:
CONSENTIMIENTO:
Art. 1147.- Entre personas ausentes el consentimiento puede manifestarse por medio
de agentes o correspondencia epistolar.
Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste.
El art 1148 dispone que: Para que haya promesa, ésta debe ser a persona o
personas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes
constitutivos de los contratos.
OBJETO
Art. 1167.- Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurídicos y de las obligaciones
que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser
el objeto de los actos jurídicos, no pueden serlo de los contratos.
Art. 953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o
que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto
jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres
o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la
conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no
sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
El objeto de los contratos es la prestación prometida por las partes, la cosa o el hecho
sobre los que recae la obligación contraída.
Prestaciones que pueden ser objeto de los contratos: el articulo 953 dice que el objeto
de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo
especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que
no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las
leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que
perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a
esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.
CAUSA
Art. 499.- No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los
hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las
relaciones civiles.
b) Causa fin: es el propósito o finalidad perseguido por las partes al llevar a cabo
el acto jurídico (es el fin que las partes se propusieron al contratar).
- Teoría causalista: sostiene que la causa fin era la razón abstracta perseguida
por los contratantes. Esta causa fin era siempre la misma para los contratos
iguales. Así en los contratos bilaterales la causa fin de una de las partes es la
contraprestación de la otra.
En los contratos unilaterales gratuitos la causa fin no es la contraprestación de
la otra parte porque no existe contraprestación (en estos contratos la causa fin
es la intención de beneficiar a la otra parte)
c) Causa motivo: El concepto nace como consecuencia de los ataques (de los
anticausalistas) a la doctrina de la causa final. Es el motivo particular que da
origen al contrato y siempre debe estar expresa.
CAPACIDAD
a) absoluta: cuando se le prohíbe usar todos sus derechos. Art. 54.- Tienen
incapacidad absoluta:
1º. Las personas por nacer;
2º. Los menores impúberes;
3º. Los dementes;
4º. Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito;
b) relativa: cuando tiene capacidad solo para determinados actos que las
leyes le autorizan a realizar. Art. 55.- Los menores adultos sólo tienen
capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.
Art. 1160.- No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni los
incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente
prohibido, ni los que están excluidos de poderlo hacer con personas
determinadas, o respecto de cosas especiales, ni aquellos a quienes les fuese
prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos, ni los
religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando comprasen bienes muebles
a dinero de contado, o contratasen por sus conventos; ni los comerciantes
fallidos sobre bienes que correspondan a la masa del concurso, si no
estipularen concordatos con sus acreedores
FORMA
Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste (forma esencial del acto)
Dispone el art. 1180 del Cód. Civil que los contratos concluidos entre presentes se
rigen por la ley del lugar de conclusión. El articulo 1182 dispone que “Lo dispuesto en
cuanto a las formas de los actos jurídicos debe observarse en los contratos.”
Art 974: Cuando por este Código, o por las leyes especiales no se designe forma para
algún acto jurídico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren
convenientes.
Ante la ausencia de forma requerida, el negocio queda privado de sus efectos propios.
PRUEBA
La prueba del contrato consiste en demostrar por los medios y la forma que indica la
ley la existencia de un contrato.
Hay modos y medios de prueba: el derecho sustancial estudia lo relativo a lo9s medios
probatorios, su disciplina y fuerza probatoria. El derecho procesal estudia las
modalidades con que cada uno de los medios debe y puede ser prácticamente
establecido.
Art. 1190.- Los contratos se prueban por el modo que dispongan los códigos de
procedimientos de las provincias federadas:
- Por presunciones legales o judiciales: son las consecuencias que la ley o el juez
deducen de un hecho conocido para firmar un hecho conocido.
- Por testigos: es el tercero extraño al juicio que declara acerca de hechos que el ha
percibido por medio de sus sentidos y que resultan importantes a los efectos de la
prueba.
Todos los días y en todos los países se contrata. Para satisfacer las necesidades
continúas de la vida física, para contentar los deseos, las pasiones, los caprichos, y las
ideas. Se contrata con personas cercanas y lejanas, con nacionales y extranjeros,
desde la mas remota antigüedad hasta nuestros días se han celebrado contratos.
Innato ha sido siempre el sentido de vivir seguros en los pactos, porque se ha
comprendido que la falta de seguridad en los contratos conducirá a la miseria.
• Concepto general
Art. 1323: Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la
otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero.
Siempre se transfieren derechos sobre los bienes inmuebles, que contiene una
obligación de hacer escritura pública.
Los boletos de compra venta resultan ser una promesa bilateral, nacida en el mismo
instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. La
redacción de tales boletos hablan de que las partes están celebrando verdaderamente
el contrato de compra venta: esto no coincide con el texto expreso en nuestro código
civil que estableció que deben ser hechos en escritura pública (con excepción de los
celebrados en subasta publica) los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de
bienes inmuebles, en propiedad o usufructo o alguna obligación o gravamen sobre los
mismos, o el traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro, por lo cual la
connotación práctica de la realidad cotidiana se aleja de las disposiciones expresas del
codificador; que si bien al introducir el articulo 1185 bis (Los boletos de compraventa
de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del
precio.
El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.) Se modifico el alcance de la posesión por boleto de compra
venta, no modifico en esencia el texto del código.
El boleto de compra venta no produce la adquisición del dominio, solo incluye una
obligación de hacer escritura pública para perfeccionar la transmisión. Ya que el
dominio se logra mediante el titulo suficiente más el modo suficiente más la inscripción
registral.
En el artículo 2355 se dispone que: La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio
de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código.
Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo
insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía
derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.
Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa.
Este último párrafo es una postura solitaria de Borda. Pero la suprema corte de
Mendoza legitima la adquisición pero no la posesión, para ello se debe ir a través de la
prescripción larga de 20 años ya que toma a la posesión mediando boleto de compra
venta como ilegitima y de mala fe.
• Naturaleza jurídica
La doctrina esta dividida, algunos afirman que el boleto de compra venta de inmueble
es solo un ante-contrato, una promesa bilateral de compra venta, un contrato
preliminar; otros llegan a postular que el boleto de compra venta encierra o contiene el
verdadero contrato de compra venta.
Esto refleja un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas
sucesivas de las unidades, por captación de los ahorros, sin respaldo económico de
los promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para
obtener ilegítimos beneficios a costa de la credulidad pública.
El boleto de compra venta puede ser inscrito en el registro para proteger al adquirente.
El propietario del inmueble que desee venderlo en esta forma, hará anotar en el
Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su
declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un
certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano
de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si
comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego
de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión, pudiendo
ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor.
La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible, además, de una
multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso, de todos los
lotes que comprenden el fraccionamiento. (art.2 Modificado por: Ley 23.266 Art.1)
La anotación del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha
de su inscripción.
Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen
celebrados en subasta pública:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de derechos reales sobre inmuebles de otro;
2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por
instrumento privado presentado al juez de la sucesión;
3 - Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones;
4 - Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote;
5 - Toda constitución de renta vitalicia;
6 - La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios;
7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes
para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado
o que deba redactarse en escritura pública;
8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles
9 - La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura
pública
10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública
11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los
pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.
Afirma Mosset Iturraspe que “en ciertas ocasiones el derecho utiliza una declaración
incapaz de dar vida a un determinado negocio, por defecto de una forma prescripta ad
substantiam, para engendrar otro negocio diferente con efectos parcialmente distintos”
a esa transformación dispuesta por la ley se denomina conversión del negocio jurídico.
¿Cómo la caracterizamos?
Art. 1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen
hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos
por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se
halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se
han obligado a hacer escritura pública.
Art. 1186.- El artículo anterior no tendrá efecto cuando las partes hubiesen
declarado en el instrumento particular que el contrato no valdría sin la escritura
pública.
Art. 1187.- La obligación de que habla el artículo 1185 será juzgada como una
obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por
la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la
obligación en el pago de pérdidas e intereses.
Art. 1188.- Los contratos que debiendo ser hechos por instrumento público o
particular, fuesen hechos verbalmente, también quedarán concluidos para el
efecto designado en el artículo anterior.
• Concepto
• Caracteres
- contrato bilateral, que hace nacer obligaciones reciprocas a cargo de cada una
de las partes
- Contrato a titulo oneroso, ya que las ventajas de cada parte tienen su
correspondiente contraprestación en la cosa que a su vez deben entregar (art.
1139cc)
- Carácter conmutativo, por cuanto desde el instante en que el mismo es
celebrado cada parte puede apreciar las ventajas que el contrato le produce.
- Contrato consensual porque produce efectos desde su celebración entre las
partes.
Como diferencia remarcable, debemos tener en cuenta, que en la compra venta hay
plena distinción entre la cosa y el precio, hay una cosa vendida y un precio, mientras
que en la permuta hay dos cosas que se sirven recíprocamente de precio; cada una de
las cosas permutadas es a la vez la cosa y el precio y cada uno de los contratantes es
a la vez vendedor y comprador, es decir, que la compra venta es el cambio de una
cosa por un precio en dinero, y la permuta supone el trueque de una cosa por otra.
En el caso de permuta con saldo en dinero, por ejemplo, una persona cambia su
coche viejo por uno de último modelo y entrega además una suma en dinero. ¿Hay
compra venta o permuta? Nuestro código resuelve este problema con una norma
simple: habrá permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero
(en el ejemplo dado, si el coche viejo valía $800.000 y el saldo en dinero es $150.000)
y compra venta si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada (por
ejemplo: si el automóvil usado valía $200.000 y se entrego además $800.000 en
dinero). Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta
El artículo relacionado con esto es el 1356 que dispone que: Si el precio consistiere,
parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor
el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.
Las reglas de la compra venta se aplican también a la permuta, algunos artículos son:
El concepto de mandato del Código Civil está previsto en el art. 1869, que dice: "El
mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder. Que ésta
acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acta
jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza".
El art 221 del código de comercio establece que: “el mandato comercial, en general,
es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o mas negocios
lícitos de comercio que otra le encomienda. El mandato comercial, no se presume
gratuito”
• Caracteres
Art. 1871.- El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presúmase que es gratuito,
cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribución por su
trabajo. Presúmase que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones
conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la
profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.
• Capacidad
Por su parte el art. 1897 establece que el mandato puede ser válidamente conferido a
una persona incapaz de obligarse, y el mandante está obligado por la ejecución del
mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales éste
hubiese contratado.
Casos:
Excepciones:
• Concepto
Dispone el art. 2240 del Cód. Civil, que "habrá mutuo o empréstito de consumo,
cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está
autorizada a consumir, devolviéndole en el tiempo convenido, igual cantidad de
cosas de la misma especie y calidad".
o Comercial (art 559 del C. com.): cuando la cosa prestada puede ser
considerada de género comercial, esté destinada a uso comercial, se presume
oneroso, y es un contrato consensual.
o Civil: se presume gratuito, no devenga intereses y es un contrato real (art 2248
del Cc: No habiendo convención expresa sobre intereses, el mutuo se supone
gratuito, y el mutuante sólo podrá exigir los intereses moratorios, o las pérdidas
e intereses de la mora que han sido convenidos).
• Caracteres:
La entrega puede ser real o ficta, esta última ocurre cuando la cosa esta ya,
por otro titulo, en poder del mutuario.
El mutuo ejecutado en los bancos, tiene una garantía real, que es la garantía
hipotecaria.
Este tipo de mutuo une un contrato (banco xx entrega a “A” $100.000 en tanto de que
este se lo devuelva en los términos y forma pactada) con un derecho real (se garantiza
por medio de una hipoteca)
Todas las operaciones sobre viviendas nuevas o usadas se hacen sobre este tipo de
mutuo.
- Concepto:
- Clases:
• Concepto:
Art. 2255.- Habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a
la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla.
• Caracteres:
1) Es contrato real: ello es así por que siempre fue necesaria la entrega de la cosa
al comodatario o tomador del préstamo de uso.
2) Es esencialmente gratuito, por ello ya se enseñaba en el derecho clásico
romano que cuando el uso de una cosa se ha concedido mediante cierta
retribución hay locación si consiste en una suma de dinero, y contrato
innominado en los demás casos.
3) Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato por lo cual están
excluidas las consumibles a menos que hubieran sido prestadas para un uso
momentáneo que no exige su consumo. Por otra parte el comodato comprende
tanto a los muebles como a los inmuebles.
4) El comodato es un contrato bilateral, así ya se consideraba en el derecho
romano, pero si bien se tomo en cuenta que el único que se obliga es el
comodatario, en el momento que se celebra, para devolver la cosa puede
accidentalmente, el comodante también estar obligado.
BIBLIOGRAFIA:
SANCION
En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5 del Estatuto de la
Revolución Argentina,
OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 38
TEMA
BIENES INMUEBLES-COMPRAVENTA INMOBILIARIA-PREHORIZONTALIDAD-
PROPIEDAD HORIZONTAL-ESCRITURA DE AFECTACION:REQUISITOS-
INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE-
PUBLICIDAD REGISTRAL-HIPOTECA-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACION-EXPENSAS COMUNES-ESCRIBANOS PUBLICOS-
Artículo 1: Afectación
ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de
terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer
constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a
la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
Artículo 2: Constancias de la escritura
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará
constancia de: a) Estado de ocupación del inmueble; b) Inexistencia de deudas
por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su
otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la
enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo
no podrá exceder de UN (1) año ni el número de unidades ser superior al
CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el
artículo 3 de esta ley.
Artículo 3: Escritura de afectación: recaudos
ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble
debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:
a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de
haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia
del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la
autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional
con título habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las
condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como así que éste y su
propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de
obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación,
si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están
cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Artículo 4: Anotación en el Registro - Efectos Enajenación del inmueble
ARTICULO 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la
Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que
expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para
gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de
retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación
total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes
de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo
12.
Artículo 5: Testimonio de la escritura de afectación
ARTICULO 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario,
copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la
existencia de los elementos mencionados en el artículo 3.
Artículo 6: Retractación de la afectación
ARTICULO 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c)
del artículo 2, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el
propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en
escritura pública, otorgada dentro de los DIEZ (10) días de expirado el plazo
establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que
será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el
escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la
Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que
su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso,
que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o
anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina
para las operaciones normales de descuento.
Artículo 7: Desafectación
ARTICULO 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la
desafectación, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos SEIS (6) meses de
registrada la afectación, no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso
mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los
contratos registrados; c) Transcurrido UN (1) año de registrada la afectación, la
obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla,
siempre que medie justa causa. En los supuestos de los inciso b) y c) deberá
asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los
adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un
interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento.
Artículo 8: Publicidad de la afectación
ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su
registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó: a) En un cartel
que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma
visible; b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir
unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por
medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones
radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de
afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusión; c) En los contratos que celebre a los
fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Artículo 9: Condiciones de publicidad de las ofertas
ARTICULO 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el
precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio
total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de
financiación y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de
financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
Artículo 10: Deber de exhibición
ARTICULO 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de
unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se
otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3. Y
de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado,
y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La
información relativa al desarrollo material de la obra; d) La información relativa al
pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El
comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes
respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos
puede retener las sumas que se adeuden abonar directamente tales gravámenes,
deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.
Artículo 11: Deber de información
ARTICULO 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones
comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
a) Carácter en que actúen; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La
existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque
y los instrumentos que lo acrediten.
Artículo 12: Registro de los contratos - Preferencia de los contratos registrados
ARTICULO 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los
adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la
jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El
adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no
registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesión
otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Artículo 13: Especificaciones de los instrumentos
ARTICULO 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben
contener: a) Los siguientes datos de las partes: I - Cuando se tratare de personas
de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de
documento de identidad; II - Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón
social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su
inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la
representación de quienes comparecieren por ella. En cualesquiera de los dos
casos cuando se invocare mandato o representación debe dejarse constancia del
documento que lo pruebe; b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado,
con las constancias de su inscripción; c) Constancia de la escritura de afectación,
de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada
para el adquirente; d) La individualización y características de la unidad
enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella; e) Forma
de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de
ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de
crédito; f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble; g) Plazo y
condiciones en que se otorgará la posesión; h) En su caso, la condición prevista
en el inciso c) del artículo 2.
Artículo 14: Redacción de los contratos
ARTICULO 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente
legible. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades
de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o
suspender su ejecución o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante,
caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas
compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, como así los supuestos
previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son
expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmado por éste.
Artículo 15: Precio reajustable
ARTICULO 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el
contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios
aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la
voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos,
aunque actúen en calidad de árbitros.
Artículo 16: Responsabilidad
ARTICULO 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley
son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o
anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Artículo 17: Cesión del contrato
ARTICULO 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de
una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la
transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La
registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como
por el cedente o el cesionario. Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos
tercero y cuarto del artículo 12.
Artículo 18: Rescisión o resolución
ARTICULO 18.- La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el
Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el
propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Artículo 19: Hipoteca del inmueble afectado
ARTICULO 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado,
el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario: a) El detalle de los
saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración,
el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que
faltare realizar; b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se
encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Constancia de
que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar
el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar. Estos
extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de
hipoteca.
Artículo 20: Constitución de hipoteca no prevista en los contratos
ARTICULO 20.- La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los
contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición
de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente
autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona
determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima.
Artículo 21: Ineficacia
ARTICULO 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un
inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e
inoponibles a los adquirentes.
Artículo 22: Créditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes
ARTÍCULO 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el
acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el
cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Todo adquirente tiene derecho a
abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que
correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal
supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que
correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada,
la que podrá compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecución,
la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el
derecho que les otorga el párrafo anterior.
Artículo 23: Cancelaciones parciales
ARTICULO 23.- Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios están
obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten
al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de
la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad,
quedando ésta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinación de las
partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales
establecidos en el proyecto de subdivisión.
Artículo 24: Ejecución
ARTICULO 24.- En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las
siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes
con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si
abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio
obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más
un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento. b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar
concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a
la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del
bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito. En ningún caso
puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificación
a los adquirentes con contratos debidamente registrados.
Artículo 25: Administrador provisorio
ARTICULO 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el
propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a
una asamblea dentro de los TREINTA (30) días de concluida aquélla, a fin de
designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La
mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas
unidades en el proyecto de subdivisión.
Artículo 26: Expensas comunes
ARTICULO 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con lo
porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y
administración.
Artículo 27: Intervención judicial
ARTICULO 27.- A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo
menos, el QUINCE (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el
juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar
en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el
menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.
Artículo 28: Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad
ARTICULO 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se
aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de
reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3, inciso e).
Artículo 29: Obras por administración - Administrador: funciones
ARTICULO 29.- Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a
cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las
disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último
párrafo, 31 y 32. Deberá designarse administrador en la forma prevista en el
artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá
llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos
porcentuales representen el CINCUENTA (50) por ciento, el administrador podrá
ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.
Artículo 30: Obras por administración: paralización
ARTICULO 30.- Si la obra se paralizare durante más de SEIS (6) meses con
imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando
éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del
inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario
a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del
proceso sumario.
Artículo 31: Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor
ARTICULO 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el
administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el DIEZ
(10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato
con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada
sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo
1.204 del Código Civil. Referencias Normativas: Código Civil Art.204
Artículo 32: Penalidades
ARTICULO 32.- Será reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a
sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículo 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y
c), 9, 10, 11, y 19. Al que infrinja, "dolosa" o culposamente, lo dispuesto en los
artículos 8, inciso a) y 25, se le impondrá multa de TRES MIL PESOS ($ 3.000) a
DIEZ MIL PESOS ($ 10.000). Se impondrá la misma pena de multa a todo aquél
que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8.
Modificado por: Ley 20.276 Art.4
Artículo 33: Falsedad documental
ARTICULO 33.- Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del
Código Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos
mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones falsas o hiciere
falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.
Referencias Normativas: Código Penal Art.293
Artículo 34: Disposiciones de aplicación transitoria.
ARTICULO 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble
correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al
régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que
se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los
contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del
escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de
afectación. En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser
registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b),
debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren
registrados en el protocolo. En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere
lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el
protocolo. Si el propietario revoca la designación de escribano efectuada para el
otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva
designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos
detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes
cuyos boletos hayan sido registrados.
Artículo 35: Obligaciones del escribano - penalidades
ARTICULO 35.- En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está
obligado a: a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La
misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los
contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) En el caso del artículo 6,
último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehaciente de la
inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo
previsto; c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las
unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo; Será
reprimido con prisión de UN (1) mes a DOS (2) años quien a sabiendas infrinja lo
dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.
Artículo 36: Ingreso de documentos a los Registros
ARTICULO 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad
Inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los
escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado
dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Artículo 37: Derogación
ARTICULO 37.- Derogase el decreto-ley 9.032/63. Deroga a: Decreto Ley
9.032/63
Artículo 38
ARTICULO 38.- Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del
Registro Oficial y archívese.
SANCION
El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en
Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY.
OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 14 NRO. DE ART.
QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 14
TEMA
BIENES INMUEBLES-VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN
LOTES:REQUISITOS-INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE-ESCRITURACION-PACTO COMISORIO-ESCRIBANOS
PUBLICOS-HONORARIOS-
Artículo 1
Art. 1.- Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en
lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan
sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos
establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se
otorgue de inmediato.
Artículo 2
Art. 2.- El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el
artículo anterior hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que
corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la
venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro
sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los
recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la
venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego de ser
constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrán éstos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión,
pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago
al vendedor. La omisión de la anotación por parte del vendedor, lo hará pasible,
además, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en
curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. Modificado por: Ley
23.266 Art.1
Artículo 3
Art. 3.- La anotación a que se refiere el artículo precedente, sólo procederá si el
inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para
disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre
que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los diferentes
lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La división de la deuda
extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crédito
contra la totalidad de inmueble.
Artículo 4
Art. 4.- Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor
deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho instrumento deberá
contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil,
edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio constituido del
comprador, deberá ser su domicilio real; b) Individualización del bien con
referencia al plano del loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras existentes; c)
Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda en
curso legal en el país, la forma de pago y los intereses convenidos; d) Correlación
entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio; e) NOTA DE
REDACCION: VETADO POR EL POR DEC. 2015/88. f) Especificación de los
gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que lo
certifiquen; g) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar
en que se encuentre el bien objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando
existan, deberá estar transcripto el boleto de compraventa. La omisión de los
requisitos esenciales podrá hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones
contenidas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 5
Art. 5.- La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2, inhibirá al propietario
para su enajenación en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de
desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si
ya se hubieran enajenados uno o más lotes o fracción, el desistimiento no
producirá consecuencias sobre estas operaciones. El vendedor no podrá dar un
destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se
excluye. El ocultamiento y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible
al vendedor de las sanciones previstas en el artículo 2. Modificado por: Ley 23.266
Art.1
Artículo 6
Art. 6.- En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del
enajenante, se observarán los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere
instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de
la fracción adquirida; 2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores
a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, sólo podrán hacerse
efectivos sobre las cuotas impagas.
Artículo 7
Art. 7.- El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho
el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deberá concretarse
dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha de la intimación. Esta facultad
es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir
garantía hipotecaria por el saldo de precio. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 8
Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podrá hacerse valer después que
el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo
anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del
precio de compra.
Artículo 9
Art. 9.- El comprador podrá abonar la totalidad de la deuda o pagar con
anticipación al vencimiento de los plazos convenidos beneficiándose con la
reducción total o proporcional de los intereses, que deberá efectuar el vendedor.
Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 10
Art. 10.- El comprador que transfiera el contrato deberá anotar esta transferencia
en el Registro de la Propiedad inmueble pudiendo hacerlo también el nuevo
adquirente. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 11
Art. 11.- Los escribanos intervinientes percibirán como honorario el mínimo que
autoriza la ley respectiva cuando el monto de la operación estuviera dentro de los
valores máximos admitidos para la afectación al régimen de "Bien de familia". Las
escrituras respecto del comprador- estarán eximidas del pago de impuestos y/o
tasas, así como de todo gasto por la entrega de constancias y/o certificados que
deban otorgar los organismos pertinentes, siempre que la valuación fiscal
estuviera en los máximos estipulados en la primera parte para el ámbito de la
Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 12
Art. 12.- Los mandatarios en los contratos que celebren sobre lotes para vivienda
única, serán solidariamente responsables en el cumplimiento de la presente ley.
Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artículo 13
Art. 13.- (Nota de redacción) VETADO POR EL PODER EJECUTIVO.- Modificado
por: Ley 23.266 Art.2
Artículo 14
Art. 14.- La presente ley es de orden público, complementaria del Código Civil y
comenzará a regir a los treinta (30) días de su promulgación. Modificado por: Ley
23.266 Art.
Contratos
Unidad II
CONTRATOS DE LOCACIÓN
Locación de Cosas
Concepto: (art. 1493 CC) “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen
recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o
prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero”
Elementos:
• Capacidad;
• Consentimiento;
• Cosa lacada;
• Precio:
** debe ser determinado o determinable. El pago puede ser en forma total
o periódica y en forma disipada o vencida. La modalidad mas utilizada es el pago
periódico y por adelantado. El precio debe ser en dinero, puede se en moneda
nacional o dólares.
• Plazo
Caracteres:
• Bilateral: por que origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega
del uso y goce contra el pago de un precio.
• Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no
dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa
• Conmutativo y /o Onerosa: por que las prestaciones reciprocas se dan por la
relación de equivalencia existente y no hay un hecho jurídico incierto del que
dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato
• No formal: por que no esta sujeto a formalidades y puede concluirse
verbalmente o por escrito
• De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato requieren
del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por periodos
• Típico: por que esta disciplinado legalmente
• De cambio : porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una
cosa por el precio pagado
Prueba de la existencia del contrato: cuando no hay cosa exigida la celebración del
contrato puede probarse por cualquier medio. Consecuentemente debe presentarse
un principio de prueba por escrito o la ejecución del contrato a los efectos de permitir
la prueba de testigos.
La demostración del pago en este tipo de obligaciones se hace con el recibo , que es
un instrumento escrito enanado del acreedor , con su firma en la cual consta la
recepción del pago.
el objeto de este contrato es una operación jurídica consistente en la entrega del uso y
goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.
• Art. 1499 CC: Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción
pueden ser objeto de locación. Por ejemplo: los inmuebles, los rodados, etc.
• Art. 1500CC: Pueden ser objeto de locación aun las cosas indeterminadas.
Por ejemplo alquilo un caballo sin determinar cual será.
• Art. 1168 CC: Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato,
sea que consista en la obligación de hacer, sea que consista en la obligación
de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa
presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de
la posesión de la cosa. Y el art. 1173 CC: Cuando las cosas futuras fueren
objeto de los contratos, la promesa de entregarlos esta subordinada al
hecho ”si llegase a existir”, salvo que los contratos fuesen aleatorios”. Como
por ejemplo: alquilar un inmueble que esta en construcción.
• Art. 1501 CC: Las cosas fuera del comercio y no pueden ser enajenadas o
que no pueden enajenase sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas
en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien
publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Como por ejemplo alquilar
sepulcros y sepulturas;
• Bienes públicos del Estado: los contratos sobre dichos bienes (plazas,
playas, caminos, etc.) se rigen por el Derecho Administrativo, y sólo en
subsidio dr les aplica las normas del C. Civil. No obstante, tengamos presente,
que la locación de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector
de la cosa, de modo tal que no se impida el destino público que debe tener.
Como por ejemplo: en una plaza se concede un espacio para poner una
calesita o un kiosco.
• Cosas ajenas: la locación es valida, si el locador tiene derecho de alquilar,
como por ejemplo el usufructuario, o tiene autorización para celebrar un
contrato de locación contra terceros, este es representante del dueño de la
cosa.
Capacidad:
Excepciones:
• Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes ya que por el art. 135 CC,
ellos tiene la administración de sus bienes los hayan adquirido a titulo gratuito u
onerosa;
• Los inhabilitados del art. 152 bis CC: pueden dar o tomar en alquiler, por que si
bien no pueden celebrar actos de disposición, pueden celebrar actos de
administración, como por ejemplo drogadictos y pródigos.
• Administradores de bienes ajenos art. 1511 CC; estos pueden arrendar con las
limitaciones establecidas por la ley, alguna de estas limitaciones son:
** Los Padres: pueden dar en locación los bienes de los hijos bajo su patria
potestad, pero con la condición que la locación terminara cuando concluya la patria
potestad, Art. 300.
La Incapacidad de derecho:
El articulo 1513 dispone que “los que están privados de ser adjudicatarios
(compradores) de ciertos bienes no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorización judicial, por lo tanto se aplican las prohibiciones para la compraventa
del art. 1361CC. y por lo general quienes no pueden comprar o vender bienes ,
tampoco pueden donarlos o tomarlos en locación.
Esto es de orden publico y las partes no pueden dejarlo de lado. La limitación del plazo
se debe, por un lado, a que si la locación tuviese un plazo mayor ello significaría un
desmembramiento de la propiedad.
Plazos mínimos: Originalmente el Código no establecía plazos mínimos para la
locación. Los plazos mínimos fueron establecidos por la ley 11.156 y por la ley 23.091
que actualmente rige y son los siguientes:
** Para locación con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 años (art. 2, ley
23091)
** para los demás destinos (comercio o industria): 3 años (art. 2, ley 23091)
Locador:
Locatario:
• Pagar el precio del alquiler: el precio del alquiler se debe pagar en las fechas o
plazos indicados en el contrato art. 1556 CC.
**Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de alquiler, el
locador puede pedir la resolución del contrato y el desalojo del inquilino. art. 1579
CC.
De obra:
Concepto: Habrá locacion de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una
obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra. (art. 1493 CC).
Pertenece a las obligaciones de resultado.
Elementos:
a) la ejecución de la obra
b) el pago de un precio determinado
Caracteres:
a) bilateral
b) consensual
c) conmutativo
d) oneroso
e) no formal
Objeto: Tiene por objeto la ejecución de una obra determinada, sea de naturaleza
material (construcción de un edificio, calle, puente, ropa, maquinas, etc.) o intelectual
(redacción de un libro, escribir una partitura, etc.) por el art. 953 CC, dicha obra debe
ser licita, posible y conforme a la moral y buenas costumbres.
Forma: el código no exige formalidad; el contrato se perfecciona por el mero
consentimiento expreso en forma verbal o escrita. Por excepción, se requiere la
forma escrita si se trata de contratos de obras públicas, la construcción y venta de
edificio en propiedad horizontal.
De servicio:
Concepto: La locacion de servicios tiene lugar cuando una de las partes se obligare a
prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero art. 1623
CC. Pertenece a las obligaciones de Medios.
Ej.: contrato los servicios de un electricista o de un plomero para que haga unos
arreglos en mi casa.
Partes:
Caracteres:
a) bilateral
b) consensual
c) conmutativo
d) oneroso
e) no formal
Capacidad: por el art. 128 CC a partir de los 18 años se puede celebrar contrato de
trabajo y ejercer profesión con titulo habilitante y se puede administrar y disponer de
los bienes adquiridos con esas actividades.
Forma y prueba: no requiere forma específica, en la mayoría de los casos se celebra
verbalmente y sin documentación. Su prueba puede hacerse por cualquier medio,
incluso por testigos.
LOCACIONES URBANAS
El contrato de locación, cada vez mas, debe ser una obre de confección, para servir a
las necesidades de las partes celebrantes. Hijo de las voluntades autónomas y no ya
un que hacer compartido, con una presencia fuerte del legislador. En pero, en las
locaciones, más que en muchos otros ámbitos, se observan las consecuencias del
diferente “poder de negociación”, de la dialéctica entre una parte fuerte y otra débil. Es,
por lo común y corriente, un contrato por adhesión a cláusulas predispuestas por el
locador, a las cuales el eventual locatario no puede discutir sino adherir, aceptar o
rechazar.
Instrumentación.
Artículo 1. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones
y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado
en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y
práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda
de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del
contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso
legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.
Plazos.
Artículo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,
el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de
dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los
contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados
por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones
para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como
también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se
arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del
alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo;
C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,
vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los
efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de
puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o
provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
Ajustes.
Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente
los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación
y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al
valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble
arrendado.
Intimación de pago.
Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Períodos de pago.
Pagos anticipados.
Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá
requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de
un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El
pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al
locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente
actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán
soportadas por el locador.
Resolución anticipada.
Operación y características.
Artículo 10. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes características: A. Incorporación voluntaria y optativa de
los contratantes; B. Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y
registrado según se establezca en la reglamentación; C. El plazo mínimo de la
locación será de tres años; D. Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación,
con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al
locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la
propiedad. Asimismo cubrirá el grupo familiar locatario en los supuestos de
fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en
todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el
locador y el locatario; E) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según
índice de actualización elaborado oficialmente por los institutos de estadísticas y
censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al
consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20
por ciento no acumulativo; F) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema
deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la
Resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo; G) Los beneficios
impositivos que se establecen en los artículos siguientes.
Beneficios impositivos.
Beneficios.
Artículo 13. Los beneficios a que se refiere el Artículo 11 para el caso de inversiones
en inmuebles son los siguientes: A. En la liquidación del Impuesto a las Ganancias
podrán deducirse: 1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno. 2. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la
terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el Artículo 12, inciso A),
apartado 2. 3. Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal
correspondiente a la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del
terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el
caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no
obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se
inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura. A los
fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al
valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará
teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la
adquisición, si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores
relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas
últimas representan el sesenta y seis por ciento (66%) de precio de compra,
proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles
comprendidos en el régimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad
horizontal. No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que
hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los
conferidos por la Ley 21771. Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra
de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los
servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios
profesionales. A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a
todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén
destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de
agua, desagüaut;es cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como
asimismo, el acceso a las unidades de vivienda. No se considerarán como
infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o
comercialización de bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles
urbanas. A. En el Impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada
en la locación de las unidades. Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el
primer párrafo "in fine" del Artículo 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en
1977 y sus modificaciones); C) En los impuestos sobre los Capitales y sobre el
Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda,
terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar
al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder; B. En el Impuesto de
Sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogas y
cesiones o transferencias; E) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de
impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan
excluidos de la limitación prevista en la primera parte del Artículo 13 de la ley
respectiva.
Artículo 15. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con
características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso A) del
Artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios
impositivos previstos en los incisos B), C) y D) del Artículo 13. Tratándose de unidades
nuevas y sin uso podrán, asimismo gozar: A) de una deducción en la liquidación del
Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en
su construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la actualización que
correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional,
resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del
apartado 3. del inciso A) del Artículo 13; B) del beneficio a que se refiere el inciso E)
del Artículo 13.
Transferencia de unidades.
Limitación.
Artículo 19. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de
inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
Viviendas deshabitadas.
Artículo 21. Facúltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes
diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
Adhesión.
Subsidio.
Artículo 23. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de
180 días, el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social,
arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados
en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar
su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que
acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de
vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda
común o económica según lo establecido por la Resolución 368/76 de la ex Secretaría
de Estado de Vivienda y Urbanismo. Los ingresos del grupo familiar peticionante en su
conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres salarios mínimos,
cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro
salarios mínimos.
Artículo 24. Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se
considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de
interés nacional, a los efectos del segundo párrafo del Artículo 7 de la Ley 20221 y sus
modificaciones.
Artículo 26. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la
entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación
sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional a través del FO.NA.VI.,
los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el
vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
Locación encubierta.
Artículo 27. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso,
habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa
competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación
considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación,
debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el
acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de
dicha autorización comercial.
Reglamentación.
Vigencia.
Artículo 29. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden
público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial. Los beneficios
impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan
al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad
de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del Artículo 13, tendrán
efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su
inciso E) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude
surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley,
haciéndose extensiva esta salvedad al Artículo 15. El Poder Ejecutivo queda facultado
para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivos de la presente ley.
Éste art. Contempla la continuidad del contrato a pesar del fallecimiento del inquilino y
del abandono del objeto de la locación por parte del mismo, siempre que éste derive
de circunstancias imprevistas y con un resultado asimilable al deceso mencionado.
Se exige así mismo que quienes aspiren a dicho beneficio comprueben la convivencia
y el ostensible trato familiar que les dispensará el locatario, no siendo necesario
acreditar que dicha circunstancia se extendiera por un periodo determinado. Con esta
norma se tiende a brindar una cierta protección jurídica al núcleo que rodeaba al
locatario, el cual con su muerte se encontraría en una situación de orfandad
habitacional.
Evolución
En los últimos 60 años los argentinos hemos conocido en materia de regulación del
contrato de locación de inmuebles urbanos pluralidad de sistemas, lo cual demuestra,
por una parte, los cambios en la política legislativa en la comprensión de este
particular fenómeno jurídico que es la satisfacción de la necesidad de contar con un
inmueble, sea para destinarlo a viviendo, para fines comerciales o industriales o para
actividades civiles, y por otra parte, es el origen de una particular inseguridad jurídica.
El habitual conocimiento de las normas, que es casi una tradición nacional, se suma
esta ignorancia por alteración frecuente, si se tiene en cuenta que la vida del derecho
no suele contarse por décadas:
Pueden ser objeto de contrato de locación urbana todo tipo de inmuebles urbanos ya
sea para destinarlos a: vivienda, otros para fines comerciales, agropecuarios o
industriales o para actividades civiles.
No se puede sin duda alquilar las cosas que están en el dominio público como las
plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan
provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles para los viajeros o
transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben
siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una
iglesia mientras esta consagrada al culto, no es susceptible de locación, sin embargo,
se puede alquilar en ella sillas, bancos, etc., porque el destino principal del lugar no se
encuentra alquilado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas desmembraciones
de las cosas que están fuera del comercio porque el fundo queda con afectación y
destino publico.
Cesión y Sublocación
En virtud del contrato de cesión el inquilino traslada los derechos que le competían, a
un tercero con el mismo carácter y con la misma extensión, así como también las
obligaciones que sobre él recaían.
Artículo 3270 C. C: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o
más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del Artículo
1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del
subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio
o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a
favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el
juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en
virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán
un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
Artículo 1585 C. C: El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por
las leyes sobre el contrato de locación.
Según establece el art. 1496 C. C: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato
de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.
Así mismo, en el caso de que el heredero del locador fuese al mismo tiempo el
locatario, la locación termina al producirse una confusión ya que el locatario reúne en
su persona la calidad de acreedor y deudor, a menos que la herencia haya sido
aceptada con beneficio de inventario.
Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto sea
desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, mas no a aumentarlo.
Evolución Jurisprudencial
Sin embargo la Ley 23.091 establece en su articulo 1, primera parte y con respecto al
tema de la instrumentación, lo siguiente: “Los contratos de locaciones urbanas, así
como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se
considerará como plazo el mínimo fijado en esta Ley y el precio y su actualización los
determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.
Si bien la ley alude a la actualización del alquiler, esta alternativa ha quedado vedada
por lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la ley 23.928.
Prueba: Al ser un contrato consensual se podrá probar la locación por cualquier medio
de prueba. La única limitación que quedaría subsistente seria la del articulo 1193 del
C.C , que establece un monto por sobre el cual los contratos se deberán celebrar por
escrito y respecto de los cuales no se admitirá la prueba de testigos.
Para ser tenido como inquilino o subinquilino, no basta “ocupar” la propiedad, sino que
es menester que quien invoca la condición de tal la acredite mediante las pruebas
autorizadas por la ley.
Convenio de Desocupación
Noción:
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la
presente ley:
Características generales:
Mercado Inmobiliario:
Investigación: Que nos permitirá conocer mejor el mercado, los clientes, sus
necesidades y a nuestros competidores;
Planificación: Definirá perfectamente el producto que se demanda y se
encargará de enfocar y ensalzar las ventajas competitivas que nos permitirá
comercializar los productos en las mejores condiciones de costes y plazos;
La Estrategia: Dictará los diferentes planes de acción (Plan A, B, C...) para
definir quién ha de hacer qué, cuándo y dónde;
La Ejecución: Donde pondremos en marcha todas las acciones definidas en la
estrategia para lograr los objetivos marcados;
La Publicidad Inmobiliaria es concebida, creada y ejecutada expresamente
para el sector que le compraventa de inmuebles;
Es decir, Publicidad inmobiliaria es comunicación publicitaria adaptada en
sus formas, contenidos y soportes a las necesidades específicas de los
agentes de este sector, ya sean promotores, constructores, arquitectos,
ingenieros, inmobiliarias, etc;
CARACTERÍSTICAS
Las satisfacciones que produce son individuales y distintas de unas personas a otras.
Tendrá que decidir si se dirige a nuevos mercados o hacia los actuales, y por otro
lado, las acciones sobre el mercado escogido pueden realizarse con los productos
actuales o con nuevos productos. Si se combinan estas opciones, se consiguen cuatro
estrategias turísticas.
E. de diversificación turística:
Horizontal: Mayor cobertura del mercado turístico con una amplia gama de productos
turísticos para clientes con comportamientos similares a los ya existentes.
QUINTO: Dentro del precio de locación se incluye el uso de los viene muebles que
componen la propiedad de los cuales se efectúa un inventario que firmado por las
partes comprenden un todo con el presente contrato.
NOVENO: Ambas partes renuncian a otra competencia que no sea los Tribunales
Judiciales de.....................a fin de dirimir conflictos.
Unidad Nº3
CONTRATOS AGRARIOS:
• CONTRATOS AGRARIOS
• RÉGIMEN JURÍDICO
• APARECERÍA Y MEDIANERÍA
• CLAUSULAS USUALES
• CLAUSULAS PROHIBITIVAS
CONTRATOS AGRARIOS:
Los contratos agrarios pueden ser definidos según Palermo diciendo que son todas
aquellas manifestaciones de la autonomía privada con las cuales, entre los sujetos, se
dispone un reglamento preceptivo en cuanto a l utilización para fines agrícolas del
suelo productivo en un régimen de cambio, asociativo o mixto.
Según Giamgastone Bolla define a los contratos agrarios como aquellos que en su
estructura esencial se presentan como un negocio típico constituido entre el
propietario del fundo destinado a la producción agraria y aquel q lo explota con la
finalidad de recoger frutos.
CLASIFICACIÓN:
Asociativos: puede a su vez dar origen a sus especies en relación con la intensidad de
los aportes y la forma en que se comparten los riesgos y en las facultades de
administración de la empresa.
OBJETO:
El objeto del contrato agrario no es solo el bien económico principal concedido por una
de las partes si no más bien el complejo de bienes y la organización del trabajo, toda
vez que bajo el perfil económico el contrato agrario es el instrumento de reunión y de
organización de todos los factores de la producción.
La ley 13246 constituye un conjunto de normas independientes del código civil, pues
se ha visto que los principios de este no puede adaptarse a la especial naturaleza del
derecho de propiedad cuando tiene por objeto la tierra destinada a la explotación
agropecuaria, a los intereses de la producción y la necesidad de protección a la familia
agraria.
Los preceptos de esta ley son de orden público irrenunciable sus beneficios e
insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera clausulas o pactos en
contrario o actos realizado en fraude a la misma.
El artículo Art. 2 de la ley 13.246 expresa “Habrá arrendamiento rural cuando una de
las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta
urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio
en dinero”.
CARACTERES
TRACTO SUCESIVO: Por que las obligaciones que las partes asumen son
continuadas o de ejecución periódica. Además la tendencia legislativa es la de adoptar
para estos contratos determinadas formas q se establecen adprobationen.
Del art 2 se infiere sin esfuerzo que se trata como en la locación, de un contrato
consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo, conmutativo y formal.
RÉGIMEN JURÍDICO:
El precio necesariamente debe ser una suma de dinero, además debe ser cierto, ya
sea porque este claramente expresado en el contrato, en el que se estipula un precio
por medida o por toda la superficie arrendada, o bien porque en el mismo se dan las
bases para su determinación en cualquier momento. Todo lo dispuesto acerca del
precio de compraventa es aplicable al contrato de arrendamiento rural (art 1494 CC)
en cuanto no este modificado por la ley 13246.
Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres
años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.
Del arrendatario:
Del arrendador:
d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
Cabe destacar que los derechos y obligaciones que allí se enuncian no son los únicos
que están a cargo de las partes, porque además son aplicables los determinados en el
Cód. Civ. Debemos agregar aún que las obligaciones a que se refiere el art. 18 son
igualmente aplicables al contrato de aparcería; (art.22).
APARCERÍA
La ley 13246 nos dice en su Art. 21 – Habrá aparcería cuando una de las partes se
obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones,
sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los
frutos.
Los contratos de mediería se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con
excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo
caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aquéllos.
CONTRATO DE MEDIANERÍA:
El contrato de mediería las partes se distribuyen los frutos por mitades, o sea en
porciones iguales. Mas esta circunstancia por si sola no puede constituir el elemento
diferenciador de ambos contratos, ya q por el contrario la forma de distribución de los
frutos no es mas q l resultado de su distinta naturaleza, y por q por otra parte, y hemos
visto que en el contrato de aparcería es principio el porcentaje guarda proporcionalidad
con los aportes.
CARACTERÍSTICAS DE MEDIERÍA:
1- Que los aportes que realiza el mediero dador y mediero tomador sean
equivalentes, es decir iguales, en cambio en la aparcería los aportes en
principio deben ser proporcionales al porcentaje convenido para la distribución
de los frutos.
2- Que los gastos de explotación del predio sean afrontados también por partes
iguales .En la aparcería propiamente dicha, en cambio, el aparcero tomador no
contribuye en los gastos de explotación que quedan a cargo exclusivo del
tomador.
3- La dirección y administración de la empresa esta en manos de ambas partes
en la aparcería, contrariamente, corresponde exclusivamente al tomador,
teniendo el dador solamente un derecho de control o de vigilancia sobre el
resultado de la explotación para q pueda verificar el fiel cumplimiento de las
obligaciones a cargo del aparcero. Fundamentalmente este control se ejerce en
Del arrendatario:
c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al
retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la acción del tiempo.
Del arrendador:
d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
Art. 4 – Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrán un plazo mínimo de tres
años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.
Art. 20 – Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el
arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el
desalojo y entrega libre de ocupantes.
APARCERÍA PECUARIA
Existe aparcería pecuaria cuando una parte llamada concedente o aparcero dador
entrega solamente animales y la otra aparcero tomador, se obliga a cuidarlos en un
predio rural cuyo disfrute posee a cualquier título, soportando los gastos necesarios
para su cría, con la finalidad de dividirse sus frutos, productos o utilidades. Hay que
tener en cuenta que el aparcero dador no cede el uso y goce de un inmueble rústico,
sino simplemente entrega animales. El objeto del contrato esta representado por
semovientes, es decir ganado (cosas muebles).
NATURALEZA JURÍDICA
La ley se limita a establecer algunas normas supletorias que deben regir en ausencia
de convenciones expresas de las partes, y que estas pueden modificarse libremente.
El art 34 establece Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animal, los
frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo
estipulación o uso contrario.
Normalmente acontece que las crías de los animales aportados por el dador sean
distribuidos por partes iguales al vencimiento del contrato pero nada impide a los
contratantes establecer un plazo diferente.
Art. 35 – El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a
mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a
substituirlos por otros.
Art. 38 – Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los
animales correrán por cuenta del aparcero.
Forma y extinción - el contrato de aparcería pecuaria es formal por tanto rigen las
mismas formas que para el contrato parciario, en cuanto a capacidad y extinción
debemos remitirnos a las normas generales de la ley.
Art. 40 – Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito.
Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con
las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta
ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá
emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por
cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el
instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de Paz u otro oficial
público competente.
e) la lucha contra todas las especies depredadoras de la ganadería, como así también
la supervisión de la misma.
DE LA SANIDAD ANIMAL
*art. 22 - a los fines de la presente ley, considerase ganado mayor al bovino, equino,
mular y asnal y ganado menor, al ovino, caprino y porcino. El poder ejecutivo podrá
incorporar nuevas especies al régimen de esta ley.
(ndr.: por error la ley 7362 modifica la ley 4509 que fue derogada por ley 6773. su art.
1º incorpora a los camélidos denominados llamas y alpacas. Debe entenderse
incorporados estos camélidos en el art. 22 de la ley 6773 que tiene similar redacción al
art 4 de la ley 4509)
ANIMALES INVASORES
Art. 28 - los propietarios del ganado invasor a que se refiere el presente titulo, sin
perjuicio de la responsabilidad civil que les correspondiere, serán sancionados con
multa, de conformidad con el art. 171 de la presente ley. Igual pena sufrirá el que
provocare o facilitare intencionalmente la invasión de ganado a un establecimiento
rural ajeno.
RODEO
REPUNTES O CAMPEOS
CORRAL PÚBLICO
Art. 84 - los propietarios de ganado están obligados a marcarlo, cuando fuere mayor, y
a señalarlo, cuando fuere menor. La señal podrá usarse como complemento de la
marca en el ganado mayor.
REGISTRO
Art. 108 - la marca o señal registrada será catalogada mediante una numeración
inmutable, correlativa y progresiva, que servirá para determinarla. Dicha numeración
tendrá carácter permanente dentro de la provincia y no será susceptible de
variaciones.
REMATES DE GANADO
Art. 154 - el martillero publico que realizare un remate de ganado o de cueros, sin
cumplir previamente con los requisitos establecidos en el articulo 152 de la presente
ley, será inhabilitado hasta por ciento ochenta (180) días para el ejercicio de su
profesión. La inhabilitación será resuelta por la suprema corte de justicia de la
provincia o el órgano que correspondiere, a solicitud de la dirección provincial de
ganadería.
AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Art. 172 - la dirección provincial de ganadería será la autoridad de aplicación de la
presente ley y su reglamentación. a los fines del control e investigación de
infracciones, la dirección provincial de ganadería inspeccionara vehículos de
transporte, frigoríficos, mataderos, barracas, tambos, zoológicos, ferias, estaciones de
embarque y establecimientos industrializadores de carnes, cueros y demás
subproductos provenientes del ganado y cualquier establecimientos o lugar donde se
deposite, almacene, industrialice, consigne o venda hacienda, cueros o sus derivados.
Asimismo, requerirá los comprobantes, libros y la documentación necesaria para la
comprobación de la infracción. Si para la constatación de una infracción fuere
necesario allanar una estancia, un lugar de cría o engorde de ganado, un domicilio,
residencia o morada, será indispensable orden escrita del tribunal de faltas
competente, en las condiciones previstas en el artículo 141 del código de faltas de la
provincia
BIBLIOGRAFÍA
DERECHOS REALES
Concepto: Es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata.
Se encuentra en ella dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la
cosa que es el objeto.
1) Dominio y Condominio,
2) Usufructo,
3) Uso y Habitación,
4) Servidumbres activas,
5) Hipoteca,
6) Prenda,
7) Anticresis
8) Superficie forestal.”
Dominio. Concepto: art. 2506 “El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.
Extensión del dominio: El art. 2518 declara que la propiedad del suelo se extiende a
toda su profundidad y al espacio aéreo sobre él.
2º Cuando está gravado con algún derecho real a favor de otra persona.
Dominio fiduciario: es una especie de género dominio imperfecto. Art. 2662 “ Dominio
fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso,
con el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento
o la ley.”
Sujetos:
USUFRUCTO
Art. 2807: es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a
otro, con tal que no se altere su substancia
Cosa fungible: Art. 2832: siendo fungible la cosa fructuaria no tienen capacidad para
constituir usufructo ni por contrato oneroso o gratuito los que no la tienen para prestar
mutuo.
Por legado: la ley en este caso no distingue entre las cosas fungibles y no fungibles,
versa de la siguiente manera: Art. 2833: no tiene capacidad para constituir usufructo
después de sus días, los que no la tengan para hacer testamento. (Ubicada en los
Arts. 3606 al 3617).
Para adquirir: Art. 2836: no tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas
muebles o inmuebles, por contrato oneroso o por disposición de última voluntad, los
que no la tienen para comprar bienes de la misma especie.
Para transmitir: Cabe aclarar que si bien este derecho es intransmisible y personal, si
puede transmitirse su ejercicio, siendo el titular directamente responsable ante el nudo
propietario.
*Obligaciones
a) Inventario: Art. 2846: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes
deberá hacer inventario de los muebles (enumeración y descripción de todos lo
bienes) y un estado de los inmuebles afectados (deterioros existentes en el inmueble,
pues los otros datos relevantes ya se encuentran plasmados en la escritura
respectiva), en presencia del propietario a su representante.
Este monto trata de un monto determinado por una tasación que deberá responder
en seguridad de los bienes muebles y los daños que pudiere causar en los inmuebles.
a) Deber de limitar el uso: Art.2878: El usufructuario deberá usar la cosa como lo haría
el dueño de ella, y usarla con el destino al cual se encontraba antes del usufructo.
*Extinción:
a) Por ser un derecho real se extingue cuando se destruye el objeto sobre al cual
recaerá.
c) Por ser derecho real sobre cosa ajena se acaba cuando se reúnen en una sola
persona todas las facultades por confusión o consolidación.
e) También se puede extinguir por voluntad de las partes, revocación y renuncia de las
causales específicas como la extinción de usufructo paterno por finalización o pérdida
de la patria potestad.
f) Entre los modos de extinción podemos distinguir también los de carácter absoluto y
relativo.
5). Causales impropias: son aquellas que el Código legisla como tales pero que no son
en verdad causales de extinción si no que hacen a la ineficacia del título del usufructo.
USO Y HABITACIÓN
Concepto: Art. 2948: “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad
alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o tomar sobre los frutos de un
fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia…Si
se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella se llama en este Código, derecho
de habitación.
HIPOTECA
Concepto Legal
Objetos a hipotecar
Inmuebles: Según lo establecido por el art. 3108 sólo puede ser objeto de
este derecho real las cosas inmuebles. En otras ramas del derecho se admite la
hipoteca sobre naves y aeronaves, y los motores de estas últimas.
Conforme al art. 2313 existen tres clases de inmuebles: 1) por su
naturaleza, que son las csas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad; 2) por
accesión, estos no pueden ser objeto del derecho real de hipoteca
independientemente del suelo al que acceden; 3) por su carácter representativo, es
criticada la inclusión de esta categoría en la clasificación de inmueble por su inutilidad
práctica, pues: 1) los instrumentos que sirven de títulos al dominio y condominio, no
podrían ser hipotecados con independencia de la cosa sobre la cual recaen estos
derechos; 2) si los títulos se refieren a derechos de usufructo, uso, habitación o
servidumbre, no pueden ser objeto de hipoteca; y 3) si el titulo es de una hipoteca, en
nuestro código no se permite la hipoteca sobre hipoteca.
La extensión de la hipoteca
El art. 3110 se refiere a los bienes que están comprendidos en la garantía: La
hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevivientes al inmueble, sean mejoras naturales,
accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones
hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las
cargas o servidumbres que debía el inmueble: a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de
inmueble contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la
hipoteca.
Frutos: los frutos más que accesorios, mientras están unidos a la cosa, forman
un todo con ella. Este criterio es sólo aplicable a los frutos naturales e industriales. Los
frutos civiles están comprendidos en una frase expresa del artículo, que se refiere a
los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios que son típicos frutos civiles.
Cosas que no pueden ser objeto de hipoteca: Las cosas que no están en el
comercio, por ser del dominio público del Estado nacional, o de los Estados
provinciales, por su inalienabilidad absoluta. Las cosas que no pueden ser gravadas,
por disposiciones de leyes especiales y los inmuebles afectados, por causas de
inalienabilidad, en la medida en que lo autorizan el Código o las leyes especiales.
El crédito hipotecario
Obligaciones en General: El art. 3108, al expresar que la hipoteca es el
derecho real, constituido en seguridad de un crédito en dinero, pareciera restringir a
las obligaciones dinerarias al ámbito de operaciones garantizables con este tipo de
derecho real. Pero ello no es así ya que los art. 3109 y 3153 amplían el espectro a que
se pueden garantizar toda clase de créditos.
Cualquiera que sea el objeto de la obligación en caso
de incumplimiento y ejecución de la garantía hipotecaria, se podrá resolver al fin en el
pago de una suma de dinero y el legislador remarca con esto la necesidad de que esté
expresada la garantía en dinero.
No existen inconvenientes en garantizar obligaciones
de dar moneda extranjera (Ley 23.928), como tampoco aquellas que tengan como
prestación originaria una obligación de hacer o una obligación de no hacer.
Distintas Modalidades
Extinción de la Hipoteca
Supuestos Particulares