PARECER

EMENTA: IMÓVEL EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RELATÓRIO:

No dia 30 de março de 2021, Lucas solicitou a emissão de Cópia da Certidão de

Matrícula do imóvel que negociou com a empresa Jasmin Ltda., que foi atestado
que a empresa era a única proprietária do imóvel e que não havia ônus vinculado
ao bem.

Em 31 de março de 2021, as partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e

Venda, tendo sido o preço estabelecido em R$1.500.000,00 (um milhão e
quinhentos mil reais), que seriam pagos da seguinte forma: R$800.000,00
(oitocentos mil reais) à vista na data da assinatura da Promessa de Compra e
Venda, arcando assim com às taxas condominiais e aos impostos vinculados ao
imóvel.

Ocorre que, em 9 de abril de 2021, Lucas requereu a concessão de financiamento

imobiliário ao Banco Zitti, e para sua surpresa não teve o seu financiamento
concedido, tendo em vista que já havia um registro de penhora vinculado ao
imóvel, instaurado em 2 de abril de 2021.

Após diversas diligências, Lucas constatou a penhora, que foi decorrente de um

incidente de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade de
responsabilidade limitada Heli Salões de Beleza Ltda., da qual a Jasmin Ltda. é
sócia. O pedido foi realizado no dia 2 de fevereiro de 2020, e acolhido em 5 de
fevereiro de 2021, porém o registro da penhora do imóvel prometido foi realizado
em 6 de abril de 2021, data posterior ao Contrato de Promessa de Compra e
Venda.

FUNDAMENTAÇÃO:

O caso em tela demonstra a situação de uma pessoa que pactuou negócio

jurídico, mas logo após teve o seu bem penhorado. No entanto, a demanda
cabível para solucionar o litigio, seria a Ação de Embargos de Terceiros, que tem
por objetivo livrar da constrição judicial injusta bens penhorados em um processo
em que o proprietário ou possuidor não é parte.

É legitima a frustração do cliente, tendo em vista que não é parte da “Execução”, e

por ter “bem” de sua propriedade/posse constritado indevidamente, conforme o
artigo 674 do CPC que assim preceitua:

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça
de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito
incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou
sua inibição por meio de embargos de terceiro. § 1º Os embargos podem ser
de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

Ratificando este entendimento, está o entendimento do egrégio TJDFT que

colaciona abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE

VEÍCULO. ALIENAÇÃO PELO EMBARGANTE ATRAVÉS DE
PROCURAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO. AUSÊNCIA DE
REGISTRO NO ÓRGÃO DE TRÂNSITO IRRELEVANTE. AQUISIÇÃO DA
PROPRIEDADE PELA SIMPLES TRADIÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO
EMBARGANTE PARA A PROPOSITURA DA DEMANDA. SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 674 do
CPC/2015, os embargos de terceiros poderão ser opostos por quem, não
sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre
bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato
constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de
embargos de terceiro. O § 1º do referido dispositivo esclarece que os
embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou
possuidor. 2. Desse moldo, a finalidade dos embargos é livrar o bem ou
direito de posse ou propriedade de terceiro de constrição judicial que lhe foi
imposta em processo do qual não faz parte. Tem-se por terceiro aquele que
não é parte na relação jurídica processual, quer porque nunca o foi, quer
porque dela tenha sido excluído. Nesta toada, possui legitimidade ativa para
os embargos de terceiro aquele que não integra a lide principal, mas é
senhor ou possuidor da coisa ou direito que lá tenha sofrido constrição
judicial. (...) (Acórdão 1255642, 07177139020198070007, Relator: GETÚLIO
DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020,
publicado no DJE: 22/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Sua condição de proprietário/posseiro é facilmente demonstrada pois, em 31 de

março de 2021, Lucas celebrou Contrato de Promessa de Compra e Venda, e
também realizou o pagamento de R$800.000,00 (oitocentos mil reais) à vista na
data da assinatura da Promessa de Compra e Venda.

O Superior Tribunal de Justiça desde o ano de 1993 firmou entendimento por

meio da Súmula 84:

Súmula 84/STJ - É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados

em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de
imóvel, ainda que desprovido de registro.

É princípio geral de direito que a penhora/indisponibilidade deva recair tão

somente em bens do “Executado”, ou seja, daquele contra quem a sentença ou
obrigação é exequível, devendo ser respeitados, portanto, os direitos de
propriedade ou posse de outrem.

CONCLUSÃO:

Pelo exposto, respondendo ao cliente, opino que a medida cabível para solucionar
o presente litigio, são os Embargos à Execução, tendo em vista que o cliente teve
o seu bem penhorado de forma indevida.

É o parecer.

Brasília/DF, 22 de novembro de 2021

Filipe Sousa Dias Cardoso