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19ª Conferência Internacional da LARES

São Paulo - Brasil


25 a 27 de Setembro de 2019

MÉTODO SIMULADOR DE EMPREENDIMENTO PARA AVALIAÇÃO DO


PRODUTO IMOBILIÁRIO.
Brunno do Nascimento Baião¹
1
Cubo Gestão Inteligente LTDA, Avenida Barão do Rio Branco 4335, apartamento 302, Juiz de
Fora - MG, Brasil, bnbaiao@gmail.com

RESUMO

O mercado Imobiliário é um ambiente muito promissor, porem apresenta muitos riscos e incertezas.
Entender a sua demanda de consumo é o passo fundamental para posteriormente desenvolver um produto
imobiliário. Dentro destes dois momentos, de estudar a demanda e desenvolver o produto, estão as
equipes de incorporação e arquitetura. Este trabalho se enquadra no segundo momento e propõe um
método simulador de empreendimentos, seguindo a metodologia da Pesquisa Operacional (PO). O
objetivo da proposta é estimar um cenário informativo referencial e projetado, compatível com o público
alvo, definido pelo incorporador no primeiro momento, para desenvolvimento do produto imobiliário a
ser empreendido. O método, desenvolvido dentro de um sistema preliminar, de tabelas, quadros e
planilhas, baseadas na NBR 12.721 e ferramentas de grande utilidade e conhecimento do mercado
imobiliário, simula a caracterização física, econômica e financeira do empreendimento, gerando
informações sequenciais e complementares umas às outras, que posteriormente serão avaliadas por meio
de indicadores. Este sistema é realizado em três etapas: A primeira, pela equipe de incorporação, que
lança as informações de caracterização referenciais no sistema, gerando o escopo referencial. Na segunda
etapa, a equipe de arquitetura desenvolve o projeto arquitetônico, compatível ao escopo referencial, e
lança no sistema as informações de caracterização física, que gerarão automaticamente as características
econômicas e financeiras, já definidas anteriormente. A terceira etapa é a avaliação qualitativa e
quantitativa do produto desenvolvido, através da comparação dos indicadores gerados por ambos, que
permitem revisões pontuais no projeto arquitetônico, para viabilidade do empreendimento imobiliário.

Palavras-chave: NBR 12.721, produto imobiliário, projeto arquitetônico, método simulador,


metodologia de pesquisa operacional.
19ª Conferência Internacional da LARES
São Paulo - Brasil
25 a 27 de Setembro de 2019

METHOD OF SIMULATOR OF DEVELOPMENT FOR EVALUATION OF


THE PROPERTY.

ABSTRACT

The real estate market is a very promising environment, but it presents many risks and un-certainties.
Understanding your consumer demand is the key step to subsequently develop-ing a real estate product.
Within these two moments, to study the demand and develop the product, are the teams of incorporation
and architecture. This work fits in the second mo-ment and proposes a simulator method of enterprises,
following the methodology of Opera-tional Research (OP). The objective of the proposal is to estimate a
reference and projected information scenario, compatible with the target public, defined by the developer
at the first moment, to develop the real estate product to be undertaken. The method, developed within a
preliminary system, of tables, tables and worksheets, based on NBR 12.721 and tools of great utility and
knowledge of the real estate market, simulates the physical, economic and financial characterization of
the enterprise, generating sequential and complementary in-formation one at others, which will later be
evaluated through indicators. This system is per-formed in three stages: The first, by the incorporation
team, which launches the referential characterization information into the system, generating the
referential scope. In the second stage, the architectural team develops the architectural design, compatible
with the referen-tial scope, and launches in the system the physical characterization information, which
will automatically generate the economic and financial characteristics, previously defined. The third step
is the qualitative and quantitative evaluation of the developed product, by compar-ing the indicators
generated by both, which allow for occasional revisions in the architectur-al design, for the viability of
the real estate Project.

Keywords: NBR 12.721, real estate product, architectural project, simulator method, operational research
methodology.
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1. INTRODUÇÃO

Este trabalho tem como objetivo, desenvolver um método que possibilite a simulação de um
empreendimento, com foco nas características do consumidor final, para analisar o maior
conteúdo possível de informações componentes da cadeia de atividades de uma incorporação. O
sistema, oriundo deste trabalho, tem como base as ferramentas provenientes da Norma Brasileira
(NBR)12.721 e como complemento, outras ferramentas práticas, de conhecimento do mercado
da construção civil, que auxilia na concepção do produto imobiliário, assim como no
desenvolvimento, planejamento, monitoramento e controle dos resultados obtidos para o
empreendimento e sua incorporação. Para a estruturação dos processos do sistema, foi aplicado a
metodologia em “Pesquisa Operacional (PO)”.
Este método sistematizado permite ao incorporador estimar resultados do produto que será
empreendido, utilizando base de dados referenciais que dá suporte a decisões e leva o
incorporador até o final do empreendimento, de forma a permitir a leitura de desempenho e quais
resultados podem ser esperados. O uso da ferramenta proporciona um acumulo de informações
históricas, em um banco de dados, que permite a simulação, por similaridade, de
empreendimentos em estudo de viabilidades, gerando referencias de caracterização do produto
como: custo, preço de venda, dimensionamento e qualidade.
O método proposto, promove a possibilidade de combate ao inesperado, mitigando riscos e
possibilitando vantagens competitivas dentro de um cenário estimado, rodando dentro de um
sistema de retroalimentação, que permite a melhoria contínua no formato do ciclo PDCA.

2. METODOLOGIA

Este estudo, com enfoque em processo de tomadas de decisões gerenciais em bases racionais está
inserida na ciência da Gestão a qual, segundo Pizzolato & Gandolpho (2013), é comum estar
atribuído “a Frederik Taylor, um obstinado pela eficiência, pelo combate ao desperdício e pelo
melhor uso dos recursos produtivos”. Porém, ainda conforme Pizzolato & Gandolpho (2013), “a
criação de metodologias específicas para promover o gerenciamento de decisões é um processo
recente que data da Segunda Guerra Mundial, atendendo pelo nome de Pesquisa Operacional,”
definida da seguinte forma:
“Grupo de técnicas desenvolvidas para aplicar ferramentas e métodos científicos
para resolver problemas de tomada de decisão em organizações e sistemas
complexos. A Pesquisa Operacional busca soluções ótimas em situações de
objetivos conflitantes e faz uso de modelos matemáticos a partir dos quais se podem
derivar soluções para problemas reais.” (www.dictionarybarn.com), citado por
Pizzolato e Gandolpho, 2013, p.1)
Permitir ao usuário a escolha racional das possíveis ações a serem tomadas é o objetivo principal
do conjunto de procedimentos proposto pela PO, que tem o uso de modelos como sua própria
essência, para estimar a eficácia e a adequabilidade operacional do sistema para solução de
problemas complexos que desafiam a criatividade humana. Segundo Hillier e Lieberman (2013)
apesar dos métodos matemáticos formarem a principal parte do que é conhecido como PO, isso
não implica que estudos práticos neste campo sejam basicamente exercícios matemáticos.
Como uma ferramenta de tomada de decisões, PO é uma ciência e também uma
arte. É uma ciência em virtude das técnicas matemáticas que incorpora e é uma arte
porque o sucesso das fases que resultam na solução do modelo matemático depende
em grande parte da criatividade e da experiência da equipe de pesquisa operacional.
(Taha, 2008, p. 4)
Sendo assim um projeto de PO pode ser decomposto em cinco etapas: Definição do Problema e
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Coleta de Dados; Construção do Modelo (Análise do problema e planejamento da PO);


Determinação da Solução do Modelo (Execução da PO); Teste de Avaliação da Solução
Proposta e Implementação da Solução. Assim, com base na PO foi desenvolvido um método
simulador de empreendimentos para avaliação do Produto Imobiliário, abordando os seguintes
temas:
1) Incorporação Imobiliária
Conforme lei nº 4.591/64 :
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão
pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas, (VETADO).
Para atender as necessidades de registro da incorporação, foi desenvolvida a NBR 12.721. Que
segundo, (Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT - NBR12.721, 2005, p. 2), tem o
seguinte objetivo: “estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de
construção e outras disposições correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências
estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.”
2) Empreendimento Imobiliário

No real estate, planos estratégicos derivados de objetivos se implementam por meio


de empreendimentos, com a imposição de metas que correspondem a volumes de
produção (escala operacional) e resultados esperados (remuneração adequada dos
investimentos alocados nos empreendimentos). (Lima Jr, Monetti, & Alencar, 2011,
p. 40)
3) Parâmetros Estratégicos para definição do Produto Imobiliário
Conforme citado por Souza, Baía e Gunji (2004), “os parâmetros estratégicos para definição do
produto são basicamente compostos pela análise das seguintes informações:
a) Sobre o público-alvo dos seguimentos de mercado definidos como prioritários.
b) Sobre o mercado imobiliário.
c) Sobre a própria empresas.”
A definição do produto consiste, portanto em analisar as várias informações
relacionadas às necessidades dos clientes e do mercado, dos concorrentes e da
própria empresa incorporadora e adequá-las da melhor forma, traduzindo essas
informações em requisitos do produto imobiliário a ser lançado pela empresa.
Alguns requisitos do produto podem ser definidos nesta etapa:
• Preço de referência para venda.
• Características físicas do produto: programa do produto, área privativa,
instalações especiais.
• Diretrizes para desenvolvimento do produto e referências de resultado
esperado.
• Cronograma de desenvolvimento do produto.
• Características físicas e alternativas de localização do terreno a ser
adquirido, infraestrutura e serviços locais.
• Diretrizes comerciais para aquisição do terreno e referências de custo.
(Souza, Gunji, & Baía, 2004, p. 65)
Apesar de estar implícito no feito da incorporação e consequentemente no desenvolvimento do
produto, as leis e normas técnicas que constituem e regulamentam a incorporação imobiliária,
assim como os parâmetros e diretrizes que caracterizam as construções, uso e ocupação do solo,
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complementam os parâmetros estratégicos citados acima com grande relevância no


desenvolvimento deste estudo.
4) Projeto de Arquitetura
O arquiteto é contratado com o objetivo de conceber e desenvolver um projeto, relacionando as
necessidades do incorporador com os parâmetros do ambiente a ser implantado o produto. Este
processo acontece ao longo de 4 etapas subdivididas da seguinte forma:
Etapa 1 – Concepção = Estudo preliminar (Quadro de áreas e estudo de massa).
Etapa 2 – Soluções e Interfaces =Ante projeto, Pré executivo e Projeto Legal.
Etapa 3 – Detalhamento das Soluções = Projeto executivo e Projeto para Produção.
Etapa 4 – Atividades pós entrega = Projeto “as built”.
A cada etapa do projeto necessariamente tem que haver uma avaliação do resultado obtido para
que seja evitada a criação de um produto inviável. É salutar mapear as características necessárias
ao sucesso do empreendimento e as características do projeto a ser realizado, possibilitando a
avaliação de ambos. Este é um procedimento, que permite monitorar pontos positivos e
negativos prospectados, permitindo traduzir o projeto em dados medíveis pontualmente.
5) Produto Imobiliário
O produto imobiliário é interpretado neste artigo, no sentido da palavra como, aquilo que foi
produzido, ou será produzido, e conforme orientado pelo PMI, (2008, p. 18) “geralmente o ciclo
de vida de um projeto está contido em um ou mais ciclos de vida do produto”.
Sendo assim, o produto imobiliário resulta dos seguintes projetos:
a) Definição estratégica da empresa incorporadora.
b) Incorporação do empreendimento.
c) Execução do empreendimento.
Neste estudo, o método avaliador é aplicado ao “projeto de incorporação do
empreendimento” com o objetivo de simular o empreendimento a ser construído e definir
parâmetros em um escopo que promoverá o projeto arquitetônico, caracterizador da forma física
do produto imobiliário a ser comercializado.

3. RESULTADO

A aplicação da metodologia acontece por intermédio de um sistema preliminar, desenvolvido


aqui no Software Excel, que alimentará tanto os quadros da NBR 12.721, quanto as tabelas de
caracterização do produto e planilhas de análise financeira, com o propósito de gerar indicadores
referenciais: físicos, econômicos e financeiros, que nortearão o incorporador e o projetista a
conceituar, caracterizar e desenvolver o projeto arquitetônico de um produto imobiliário.
O fluxo do sistema está representado na Fig. 1, relacionando as fases do sistema com as etapas
da PO.
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Figura 1 – Fluxograma dos processos


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Figura 1 – Fluxograma dos processos

Continuação e conclusão

Fonte: O Autor 2018

O estudo está fundamentado em três grupos científicos:


 Grupo Sistemático, que permite uma análise pontual dos processos da incorporação que
impactam diretamente no projeto arquitetônico gerando conteúdo para o sistema a ser
desenvolvido, sendo uma predecessora para o trabalho aqui proposto.
 Grupo Metodológico, possui o conteúdo principal do estudo, que aplicado a PO, está
desenvolvido dentro das seguintes etapas:
a) Definição do problema e coleta de dados
b) Construção do modelo (Análise do problema e planejamento da PO)
c) Determinação da solução do modelo
d) Teste de avaliação da solução proposta
e) Implementação da solução
 Grupo de otimização, que também faz parte do sistema apresentado e depende da
modelagem matemática para otimização dos indicadores resultantes do sistema. Este
grupo está sendo apenas citado neste estudo como material complementar ao sistema a
ser desenvolvido em trabalhos futuro, com o suporte de especialistas em PO.
Neste artigo está detalhado somente os processos e ferramentas, do sistema simulador de
empreendimentos, relativo ao grupo científico Metodológico.
Grupo Metodológico: A sequência de processos desse grupo, foi desenvolvido conforme as fases
de simulação do empreendimento, que configuram o sistema e etapas da metodologia de PO.
Como o trabalho foi desenvolvido baseado em ferramentas de fácil acesso e de conhecimento do
mercado imobiliário, o conteúdo explicativo será abordado de forma macro, com o propósito de
esclarecer a funcionalidade das ferramentas.
Segue detalhado abaixo, o fluxograma dos processos para modelo de sistema simulador de
empreendimentos e suas ferramentas componentes:
 Fase I – Estratégia Competitiva
Esta fase é composta pelos processos respectivos aos cadastros e parametrização das
informações proveniente da estratégia definida pelo incorporador para desenvolvimento do
produto imobiliário. Ela é especifica ao que se pretende simular, ou seja, neste momento o
incorporador cadastra decisões provenientes de estudos preliminares ao sistema e conclui a fase
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do Pensar e Fazer com definições referentes as restrições de uso e ocupação do solo (legal e
físico) e designação das referências normativas que se quer para a simulação.

1) Processo de avaliação da demanda para oportunidade


Neste processo, demonstrado na Fig. 2, parte da Fig. 1, é realizado a interpretação de todos os
informativos levantados pelo incorporador até o momento, para definição do perfil do cliente
para o qual o empreendimento deverá atender.

Figura 2 – Processo 1

Fonte: O Autor 2018

2) Processo de cadastramento do terreno ofertado


As informação provenientes do processo antecessor a este são cadastradas de forma a iniciar a
interação com o sistema proposto, demonstrado na Fig. 3, parte da Fig. 1. Inicia-se então o
preenchimento do documento da NBR 12.721 - Quadro de informações preliminares, que será
utilizado futuramente para registro da incorporação e possui utilidade informativa para o sistema.
Figura 3 – Processo 2

Fonte: O Autor 2018

3) Processo de fatores de implantação


Neste processo, demonstrado na Fig. 4, sendo este e os demais parte da Fig. 1, inicia -se o
estudo do uso e ocupação do solo conforme as áreas restritivas, provenientes de domínio de
terceiros.
Figura 4 – Processo 3

Fonte: O Autor 2018

A Tab.1 é composta por todas as informações que possam ser parametrizadas segundo as
leis, decretos, portarias, entre outros meios jurídicos cabíveis (neste trabalho tit ulados como
“Parâmetros Legais). A coluna “Escopo”, define as referências a serem atribuídas ao sistema.
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Tabela 1 – Tabela de Restrições

Fonte: O Autor 2018

4) Processo de análise do terreno


Neste processo, demonstrado na Fig. 5, acontece o estudo da área que estará em
possibilidades de utilização, sendo então avaliado pelo arquiteto, o projeto de topografia, que
deverá ao final estabelecer a área útil para implantação.

Figura 5 – Processo 4

Fonte: O Autor 2018

Com este projeto de topografia, representado na Fig. 6, é possível o arquiteto utilizar


softwares voltado para projetos e com suporte em imagens e/ou uma visita local, é possível
definir a área útil para implantação do empreendimento, conforme Fig. 6.

Figura 6 – Projeto de Topografia com Área Útil Destacada

Fonte: Empreendimento Residencial Ponte Fones – CUBO Gestão Inteligente LTDA


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5) Processo de designação do empreendimento


Este processo, demonstrado na Fig.7, define as características para o projeto -padrão a ser
utilizado como referência para a simulação do empreendimento.

Figura 7 – Processo 5

Fonte: O Autor 2018

Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT na NBR 12721 (2005, p. 3),
“Projeto-padrão: Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações,
que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de
edificações, definidos por suas características principais. Com base neste conceito a Tabela
de designação foi modelada para atender o sistema, conforme Tab. 2.

Tabela 2 – Tabela de Designação

Fonte: Adaptada da NBR 12.721 – 2005

 Fase II – Conceito e Caracterização Física


Esta fase encerra o ciclo de desenvolvimento do escopo do produto, objetivo principal da
metodologia, dando assim condições necessárias para o arquiteto desenvolver o projeto
arquitetônico. É composta pelos processos respectivos a conceituação e caracterização das
edificações componentes do empreendimento. É o momento em que se define todos os
segmentos a serem avaliados e simulados das áreas a serem construídas, como o de uso
privativo, comum, técnico e de infraestrutura, base física para estudos econômicos e financeiros.

6) Processo de caracterização da unidade privativa


Neste processo, demonstrado na Fig. 8, é iniciado a definição do elemento fundamental do
empreendimento a ser simulado. Saímos de uma visão macro, com o dimensionamento da
área de implantação e buscamos enxergar o empreendimento da sua menor parte para o todo.
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É o primeiro passo para o desenvolvimento do produto a ser implantado na área e em


conformidade com a estratégia definida pelo incorporador. Neste momento inicia-se a
construção do modelo a ser simulado, saindo de dados informativos para dados de modelação
do produto, por isso, nesta fase ocorre a transição para a etapa da construção do modelo,
conforme sequenciamento da metodologia da pesquisa operacional. Conforme o resultado
dos processos dessas fase, é possível que ocorra a alteração das informações da fase anterior.

Figura 8 – Processo 6

Fonte: O Autor 2018

Neste processo o procedimento acontece na “Tabela 3 e 4 de tipologia da unidade privativa”,


onde baseado nas informações até aqui inseridas no sistema é definida a unidade
habitacional, por tipologia. A área definida para a edificação predial privativa, proveniente
da Fig. 6, no processo 4, será então segmentada em áreas autônomas e áreas comuns, sedo a
área total autônoma, subdividida por unidades com uma só ou várias tipologias.
A “Tabela tipologia unidades privativas” é composta por 3 sub-tabelas com as seguintes
utilidades:
a) Sub-tabela - Unidade padrão de medida, Tab. 3.
Esta sub-tabela, em exemplo neste artigo, possui a referência de valores e proporções
derivado do projeto-padrão da NBR12.721, R8-B, com adaptação dos seguintes ambientes:
banheiro suíte, lavabo, varanda social e varanda serviço, os quais receberam valores e
consequentemente coeficientes de distribuição arbitrados. São informações fixas e básicas
para ser utilizado no desenvolvimento das outras tipologias.

Tabela 3 – Sub-tabela – Unidade Padrão de Medida (Tipologia das Unidades Privativas)

Fonte: O Autor 2018


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b) Sub-tabela – Quadro das Tipologias, Tab. 4.


Com base na sub-tabela - Unidade padrão de medida, Tab. 3, mencionado anteriormente, o
incorporador opta, na Tab. 4, pela tipologia e quantidade dos ambientes para definir o tipo de
unidade habitacional que se quer para o empreendimento, saindo da base referencial
estipulada pela NBR 12721, representada na Tab. 3, para a personalização do produto que se
quer.
Tabela 4 – Sub-tabela – Quadro das Tipologias (Tipologia das Unidades Privativas)

Fonte: O Autor 2018

c) Sub-tabela - Quadro de Segmentação, Tab. 5.


Esta sub-tabela é segmentada com o objetivo de gerar informações de sub-áreas específicas
da unidade autônoma.

Tabela 5 – Sub-tabela – Quadro de Segmentação das Sub-áreas Específicas (Tipologia das Unidades Privativas)

Fonte: O Autor 2018

Após as definições acima as informações do “Quadro II – NBR 12.721”, na Tab. 5, é


preenchido automaticamente, pois este já está formatado ao preenchimento vinculado as
definições das sub-tabelas relativas a tipologia da unidades privativas, Tab. 3, 4 e 5.
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Tabela 5 – Quadro II – NBR 12721

Fonte: Adaptada da NBR 12.721 – 2005

No documento original o Quadro II, Tab. 5, tem a seguinte definição: (Associação Brasileira
de Normas Técnicas ABNT - NBR12.721, 2005, p. 5), cálculo das áreas das unidades
autônomas. Na referida metodologia, utilizamos os fundamentos propostos pela norma,
adaptando ao método, planilhas complementares para detalhamento das unidades privativas
principais. O sub-quadro “Área de uso comum de divisão não proporcional, componente do
Quadro II, Tab.5, serão preenchidos manualmente, caso venha ser proposto algum ambiente
que se enquadre em tais especificações.

7) Processo de caracterização das edificações do empreendimento


Neste processo, demonstrado na Fig. 9, é definido os ambientes complementares que darão
suporte as unidades habitacionais desenvolvidas no processo anterior. Os complementos são
os acréscimos de área comum as edificações aqui definidos como edifícios privativos e no
desenvolvimento de outros edifícios de uso exclusivo comum. Para uma melhor interpretação
podemos dizer que no processo anterior definimos as áreas que geram receitas, ou me lhor,
áreas vendáveis. Já neste processo, definimos as áreas a serem construídas que não serão
vendidas. Ou seja, futuramente nos estudos econômicos e financeiros as áreas aqui propostas
deverão ter suas construções subsidiadas pelas áreas do processo anterior.
Figura 9 – Processo 7

Fonte: O Autor 2018

A Tabela predial, neste processo, é equivalente as sub-tabelas que compõe as tipologias das
unidades privativas no processo 6 e está demonstrada na Tab.6, segmentada em 3 tipologias
de construção:
a) Edificações privativas – Composta pelas áreas das unidades habitacionais, definidas
no processo anterior e suas áreas complementares, referentes a acessos, circulação,
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coberturas e áreas técnicas. É bom reforçar, que o objetivo deste pro cesso é
desenvolver toda a estrutura predial necessária para abrigar todas as unidades
habitacionais, que o empreendimento demanda para sua viabilidade.
b) Edificações de uso comum – toda edificação de uso comum que não está localizada
no espaço físico da edificação privativa.
c) Extra prédio – Toda construção não configurada como predial.
Seguindo o mesmo critério da “Tabela das unidades privativas”, as colunas relativas as
quantidades deverão ser preenchidas manualmente como tomada de decisão para inserção
das áreas no empreendimento.
Outra entrada deste processo é o Quadro I - NBR 12.721, demonstrada na Tab. 7, que no
documento original tem a seguinte definição: (NBR 12721:2005, p. 5), cálculo das áreas nos
pavimentos e da área global. Na metodologia proposta, sugerimos o uso do quadro para
definição das áreas componentes do edifício privativo e de uso comum, sendo todo o
conteúdo pertencente as colunas do quadro, de total importância para a mecânica do sistema.
Para este artigo o detalhamento das ferramentas componentes dos processos será restrito a
parametrização física do empreendimento, concluída na Fase II. Os demais processos,
também de fundamental importância para o sistema, que ocorrem a partir da Fase III, terão
suas ferramentas complementares apenas citadas, por ser de peculiaridade de cada empresa,
sendo exemplificado apenas as ferramentas provenientes da NBR 12.721, de modo a
introduzir o sequenciamento da metodologia proposta.

Tabela 6 – Tabela Predial

Tabela 6 – Tabela Predial


Continuação e conclusão
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Fonte: O Autor 2018

Tabela 7 – Quadro I – NBR 12.721

Fonte: Adaptada da NBR 12.721 – 2005

 Fase III – Caracterização Econômico e Financeiro


Nesta fase inicia-se o ciclo de avaliação do produto simulado e/ou projetado, com a
introdução dos processos de caracterização econômica e financeira que atuam baseadas nas
informações definidas nos processos anteriores, para definição das despesas que deverão ser
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custeadas pelas receitas. No primeiro momento é definido o custo de construção do produto


simulado e/ou projetado. Estes custos serão divididos em básicos e complementares,
conforme segmentado no “Quadro III – Avaliação do custo global e unitário da construção”,
da NBR12.721. A metodologia utilizada para a definição desse custo está em conformidade
com a NBR12.721 – 2005. O segundo momento é proveniente do planejamento financeiro. A
relação entre o cenário econômico com o financeiro para viabilidade do produto imobiliário é
de extrema importância para a tomada de decisão entre prosseguir ou não com a
incorporação do empreendimento. Pois, conforme citado por Lima Junior, Alencar e Monetti,
(2011, p. 228), “o que se avalia sempre é, do ângulo econômico, como se comportam
empreendimento, que para oferecer retorno e resultado, exigem uma certa massa de
investimento para produção. Assim o que se analisa não são os investimentos”.
Na análise proposta para esta fase III, o objetivo é tratar o âmbito financeiro e econômico.

8) Processo de caracterização do custo global e unitário da construção


O processo, demonstrado na Fig. 10, está baseado na Tab. 8, Quadro III da NBR 12.721 e
não possui outra ferramenta complementar a metodologia normativa, a não ser o próprio
sistema. Este processo define as características econômicas do empreendimento , relativos a:
a) Custo de construção – necessários para produção da construção.
b) Custos complementares - referentes a impostos, taxas, emolumentos cartoriais e
projetos.
c) Custos remunerativos – para pagamento dos serviços prestados pelo incorporador
(incluído lucro) e do construtor.
Cabe reforçar que os custos deste processo são estáticos, ou seja, não consideram as
operações no tempo, desprezando assim os custos financeiros provenientes de possíveis
investimentos que garantam uma evolução do fluxo de caixa do empreendimento, sem
descapitalização por parte do incorporador.
Figura 10 – Processo 8

FLUXOGRAMA DOS PROCESSOS PARA MODELO DE SISTEMA SIMULADOR DE EMPREENDIMENTOS

ENTRADA PROCESSO PROCEDIMENTO SAÍDA


16

8
LANÇAMENTO DO "CUB" RELATIVO
QUADRO III - NBR 12.721 CARACTERIZAÇÃO CUSTO GLOBAL E UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO A DATA BASE DO ESTUDO E DEFINIR ESTIMATIVA DE CUSTO DA OBRA
CUSTOS EXTRA "CUB".

ESCOPO DO PRODUTO ALIMENTAR QUADRO DE PREMISSAS DO ESCOPO DO PRODUTO


16

9
Fonte: O Autor 2018
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Tabela 8 – Quadro III – NBR 12721

Fonte: Adaptada da NBR 12.721 – 2005


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9) Processo de caracterização da receita e custos complementares (terreno, operacionais


e financeiros)
Este processo, demonstrado na Fig. 11, possui como objetivo gerar informações que irão
impactar no segmento financeiro do estudo. Com ferramentas que utilizam recursos para
caracterizar decisões, referentes as estratégias de venda, investimentos e tempo, necessários
para viabilizar e tornar o empreendimento atrativo para o investidor. Esta composto por
quatro ferramentas de entrada que se relacionam e possuem interdependência, apresentadas
no sequenciamento do contexto.
Figura 11 – Processo 9

Fonte: O Autor 2018

A “Tabela Qualidade do investimento – Premissas”, é a ferramenta elementar do processo de


caracterização financeira do empreendimento e está segmentada em cinco partes:
 Dados e premissas.
 Receitas.
 Despesas operacionais.
 Despesas financeiras.
 Resultados e indicadores nominais. Esta parte, representada no próximo processo.

O “Quadro IV-A da NBR 12721”, apresentado na Tab. 9, é também uma entrada desse
processo.
No documento original tem a seguinte definição: (NBR 12721:2005, p. 6), avaliação de
custos de construção de cada unidade autônoma e cálculo do re-rateio de subrogação.
Na metodologia proposta, o quadro tem a função de definir o valor a ser pago pelo terreno,
em permuta. O quadro é preenchido automaticamente com informações de procedimentos
anteriores inseridos no sistema.
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Tabela 9 – Quadro IV A – NBR 12721

Fonte: Adaptada da NBR 12.721 – 2005

A “Tabela de vendas”, tem a função de definir pontualmente o valor de cada unidade,


conforme a variação específicas ao produto e forma de pagamento. Assim envolve valor da
unidade e o tempo necessário para recebimento total desta receita. O valor da unidade pode
ser definida por meio de pesquisas de mercado, avaliação de corretores ou profissionais
especializados do mercado ou da própria incorporadora, ou também por meio de ferramentas
como as fornecidas pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – Fipe (FipeZAP -
Índice Fipezap de Preços De Imóveis Anunciados. Fonte: www.fipe.org.br:
http://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/ ) e (Como precificar um imóvel de forma
correta. Fonte: www.zappro.com.br: https://www.zappro.com.br/como -precificar-um-imovel-
de-forma-correta/)

O “Fluxo de Caixa”, tem a função de planejar e controlar, as receitas provenientes da venda


das unidades, conforme a forma de pagamento definido na tabela de vendas e as despesas
provenientes do empreendimento em geral. O fluxo de caixa acontece em um período
determinado de tempo e deverá ser controlado com as informações planejadas de receita e
despesa, cruzadas com as informações realizadas de receita e despesa, auxiliando em
possíveis revisões de estratégia para conclusão do empreendimento.

10) Processo de definição indicadores físicos, econômicos e financeiros


Este processo, demonstrado na Fig. 12, condensará as informações, até aqui geradas a partir
da caracterização do produto, em dados informativos de performance, para tomadas de
decisão de prosseguir ou não com o empreendimento. Os indicadores serão relativos as
avaliações específicas de cada empresa podendo ou não seguir os indicadores existentes no
mercado.
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Figura 12 – Processo 10

Fonte: O Autor 2018

11) Processo de definição do escopo do produto referencial


Este é o momento de encerramento da construção do modelo de sistema elaborado conforme
a metodologia proposta neste estudo. Neste processo, demonstrado na Fig. 13, o escopo
referencial, definido para simulação do empreendimento, deverá ser avaliado e validado,
gerando um documento balizador para o arquiteto desenvolver o projeto arquitetônico.

Figura 13 – Processo 11

Fonte: O Autor 2018

4. ANÁLISE / TOMADA DE DECISÃO

Com a caracterização do produto imobiliário e a simulação do empreendimento concluídas, o


incorporador, com base na avaliação dos indicadores referenciais, valida ou não o escopo do
produto referencial, dando, caso validado, início ao ciclo dos resultados, iniciado pelo
desenvolvimento do projeto arquitetônico e consequente retroalimentação do sistema, para
avaliação do resultados finais, que é o cruzamento das informações do escopo referencial x o
escopo projetado.

4.1. PROCESSOS
Os processos apresentados em seguida são referentes aos resultados do sistema, dando início
a “Etapa III – Determinação da solução do modelo”, da metodologia de PO, estão no
fluxograma dos processos para modelo de sistema simulador de empreendimentos,
representado na Fig. 1 e serão apenas citados adiante, introduzindo a apresentação de artigos
futuros.

12) Processo de concepção e desenvolvimento do projeto arquitetônico

13) Processo de fechamento do escopo do produto projetado


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14) Processo de análise comparativa dos indicadores referenciais e projetados

15) Processo de relação de impacto dos indicadores e seus componentes

16) Processo de alimentar quadro de premissas do escopo do produto (Este processo


acontece em paralelo a 11 dos 16 processos)
Este processo é o sistema propriamente dito, que por uma relação de fatores compõe o
escopo do produto, no primeiro momento como simulador do empreendimento, sendo
alimentado com informações da estratégia do incorporador, definindo os fatores referenciais
para projeto e em segundo momento sendo alimentado com as informações provenientes do
projeto arquitetônico desenvolvido com base no escopo referencial do produto.

17) Processo de otimização de resultados


Este, faz parte dos trabalhos futuros a serem desenvolvidos e tem como proposta aplicar um
modelo matemático sobre os indicadores aquém da qualidade estipulada pelo incorpo rador. A
ideia é relacionar os fatores, componentes dos indicadores, em proporções tais que resulte em
um indicador ótimo.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Partindo do princípio que a oferta do terreno é dada como oportunidade, consideramos que o
caminho mais assertivo para alcançar bons resultados, desenvolvendo produtos com pouca
flexibilidade e grande capacidade de investimento em longo prazo é: primeiro, estudar o
mercado imobiliário, identificando, quantificando e qualificando a demanda existente para a
região de atuação. Segundo, conceber e desenvolver um projeto arquitetônico que atenda às
necessidades e expectativas do consumidor final, apontado no estudo de demanda e não
desenvolver um produto que atenda o perfil e padrões da incorporadora, buscando Marke t-
share. Atender o cliente assertivamente, apesar de trabalhoso, reduz os riscos, pois oferece
premissas baseadas em estudos preliminares, projetando uma estratégia de forma planejada e
com possibilidades de monitoramento e controle, permitindo assim a simulação de cada
passo do empreendimento, para tomadas de decisão coerentes.
O sistema composto por ferramentas provenientes da, NBR 12.721 e de empresas do
seguimento, recebeu ainda, outras ferramentas desenvolvidas especificamente para integrar
sua mecânica, para buscar a simulação do produto imobiliário, do elemento mais ínfimo para
o mais abrangente, ou seja, dos cômodos da unidade privativa (autônoma) para o complexo
construtivo. Desta forma é possível reter dados detalhados de todos os insumos das
composições de um empreendimento, gerando um banco de informações históricas, para
referências em avaliações de projetos arquitetônicos futuros. Esta metodologia de registrar
conhecimento para estimativas e simulações é similar aos adotadas no:
TCPO – Tabela de composição de preços para orçamentos. (tcpoweb.pini.com.br:
https://tcpoweb.pini.com.br/home/base_tcpo.html)
SINAP – Sistema Nacional de pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. (SINAPI:
http://www.caixa.gov.br/poder-publico/apoio-poder-publico/sinapi/Paginas/default.aspx)
Tabela Fipe – Expressa preços médios de veículos no mercado nacional. (Fipe:
https://veiculos.fipe.org.br/)
FipeZap – Acompanhamento sistematizado da evolução dos preços do mercado imobiliário.
(fipezap.zapimoveis.com.br: http://fipezap.zapimoveis.com.br/wp-
content/uploads/2018/08/fipezap-201807-residencial-venda.pdf)
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Entre outros existentes no mercado.


Este método permite então uma melhoria contínua dos produtos, através da concepção e
desenvolvimento de projetos arquitetônicos, referenciados em dados históricos de projetos já
realizados ou apenas simulados, com mapeamento dos pontos fortes e fracos.

6. REFERÊNCIAS

Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT - NBR12.721. (2005). NBR 12.721.


Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios. Rio de Janeiro, RJ, Brasil.
Caixa Economica Federal - CEF. (Dezembro de 2018). www.caixa.gov.br. Fonte: SINAPI:
http://www.caixa.gov.br/poder-publico/apoio-poder-publico/sinapi/Paginas/default.aspx
Fundação Instituto de Pesquisas Ecomômicas (Fipe). (Dezembro de 2018). Veículos.fipe. Fonte:
Fipe: https://veiculos.fipe.org.br/
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - Fipe. (Dezembro de 2018). FipeZAP - Índice
Fipezap de Preços De Imóveis Anunciados. Fonte: www.fipe.org.br: http://www.fipe.org.br/pt-
br/indices/fipezap/
Grupo PINI Ltda. (Dezembro de 2018). O que é Base TCPO. Fonte: tcpoweb.pini.com.br:
https://tcpoweb.pini.com.br/home/base_tcpo.html
Grupo ZAP. (21 de Dezembro de 2015). Como precificar um imóvel de forma correta. Fonte:
www.zappro.com.br:https://www.zappro.com.br/como-precificar-um-imovel-de-forma-correta/
Grupo ZAP. (Julho de 2018). Índice Fipe ZAP - Venda Residencial. Fonte:
fipezap.zapimoveis.com.br: http://fipezap.zapimoveis.com.br/wp-
content/uploads/2018/08/fipezap-201807-residencial-venda.pdf
Hillier, F. S., & Lieberman, G. J. (2013). Introdução à Pesquisa Operacional. Santana: AMGH
Editora LTDA
Lima Jr, J. d., Monetti, E., & Alencar, C. T. (2011). Real Estate Fundamentos para Análise de
Investimentos. Rio de Janeiro: Elsevier.
Pizzolato, N. D., & Gandolpho, A. A. (2013). Técnicas de Otimização. Rio de Janeiro: LTC.
PMI Project Management Institute PMBOK. (2008). Um Guia do Conhecimento em
Gerenciamento de Projetos (Guia PMBOK). Pennsylvania: Project Management nstitute.
Presidência da República - Cas Civil. (16 de Dezembro de 1964). Lei nº 4.591. Lei nº 4.591 -
Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF, Brasil.
Souza, R. d., Gunji, H., & Baía, J. L. (2004). Sistema de Gestão para Empresas de Incorporação
Imobiliária. São Paulo: O Nome da Rosa.
Taha, H. a. (2008). Pesquisa Operacional: Uma visão geral 8ª Edição. São Paulo: Pearson
Prentice Hall.

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