3aulas de Aval Pericias Rurais

UNIVERSIDADE DO OESTE PAULISTA – UNOESTE
Engenharia Civil
Avaliação de IMÓVEIS RURAIS
Prof.. MSc. Ivam Salomão Liboni

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Os laudos de avaliação de imóveis são documentos

escritos por especialistas que buscam identificar o
valor de um imóvel, quer seja urbano ou rural,
assim como, seus custos, frutos e direitos, para uma
determinada finalidade, situação e data.
Quais profissionais podem realizar Avaliações de

Imóveis Rurais?
Engs. Agrônomos, Agrícolas, Florestais, Ambientais e
Agrimensores são exemplos de profissionais habilitados
para realizar esse tipo de atividade, cuja atuação pode-se
dar de forma individual ou em parceria com outros
especialistas, em função da complexidade do trabalho e
dos conhecimentos específicos exigidos para alcançar a
finalidade das avaliações.
Quais profissionais podem realizar essa atividade?
• As avaliações, de modo geral, são regidas por princípios e

procedimentos de excelência, que incluem o sigilo e a
independência da atuação profissional, além da
capacidade de lidar com conflitos de interesses, dentre
outros, devendo o Engenheiro Avaliador envidar esforços
para desenvolver e difundir conhecimentos que elucidem
questões técnicas relevantes à sua área de competência.
Um imóvel rural é aquele que tem vocação para

exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua
localização.
Sendo assim, abordaremos agora como deve ser

realizado e apresentado um laudo de avaliação de
imóveis rurais.
Várias são as vantagens em se realizar a avaliação de

imóveis rurais.
 Uma delas é o conhecimento do valor real do bem.

 Outras podem ser: o aumento do controle patrimonial, o
cumprimento de legislação e normas, além de estar
preparado para possíveis oportunidades de compra e venda
ou processos de fusão e aquisição do Bem.
CLASSIFICAÇÃO DOS IMOVEIS

RURAIS, SEUS BENS, FRUTOS E
DIREITOS
Os imóveis rurais podem ser diferenciados em três tipos

de classificação:
 imóveis rurais,
 componentes dos imóveis rurais,
 frutos e direitos.
Dentro de cada classificação existem outras subdivisões:

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS
QTO A DIMENSÃO
 pequeno ( até 4 módulos fiscais);
 médio (de 4 a 15 módulos fiscais),
 grande (acima de 15 módulos fiscais).
QTO A EXPLORAÇÃO
 Não explorado; De lazer e turismo;
 De agricultura; De pecuária;
 De silvicultura; Agroindustrial, e;
 Misto.
CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES
TERRAS
 Terra Bruta (terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural);
 Terra Nua (terra sem produção vegetal ou vegetação natural),
 Terra cultivada (terra com cultivo agrícola).
BENFEITORIAS
 Produção vegetal (culturas);
 Construções (casa, galpão, cercas) e Instalações (energia, água .... );
 Obra e trabalhos de melhoria das terras.
CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES
MÁQUINAS e EQUIPAMENTOS (fixos ou removíveis)
VEÍCULOS (caminhões, caminhonetes, ... )

SEMOVENTES (animais)
RECURSOS NATURAIS
 Florestais;
 Hídricos,
 Minerais.
FRUTOS
 Rendas e exploração direta;
 Aluguel;
 Arrendamento;
 Parcerias.
DIREITOS
 Servidões; .Usufrutos;
 Concessões; . Comodatos;
 Direitos hereditários,
 Direitos possessórios.
PROCEDIMENTOS PARA AVALIAÇÃO

DE IMÓVEIS RURAIS
O Laudo de Avaliação de Imóvel é um documento

realizado por especialistas a fim de determinar o valor, as
condições e até os custos de um imóvel.
A Avaliação de Imóveis Rurais tem suas peculiaridades e

as abordaremos aqui para ajuda-lo a entender como e por
que realizar um laudo desse tipo de Bem
Para a realização de um laudo de avaliação de imóveis rurais,

devem ser realizadas as seguintes etapas:
 Definição da finalidade: como desapropriação, aquisição,

arrendamento, alienação, revisão de tributos, garantia, cisão,
fusão, combinação de negócios, aporte de capital, entre outros.
 Do objetivo: como valor justo, valor de mercado para
compra e venda ou arrendamento.
 Do prazo limite para apresentação do laudo.

 Do conhecimento e requisição dos documentos: o

engenheiro de avaliação deve solicitar ao dono ou
interessado os documentos disponíveis referentes ao
imóvel, e tomar conhecimento destes.
 Vistoria: Permite que o Perito Avaliador conheça o

imóvel, suas características topológicas, físicas e
construtivas, o seu potencial construtivo, além de atestar
sua existência e o estado de conservação do imóvel.
 Na Vistoria, se verifica o mercado e a região,

caracterizando-a; verifica-se as características gerais do
imóvel; as terras (seus aspectos físicos, identificação pedológica e a
capacidade de uso da terra); as construções e as instalações
(seus aspectos funcionais); as produções vegetais; as obras de
melhoria das terras; as máquinas e equipamentos; as
atividades pecuárias (como espécie, raça e categoria dos animais);
entre outras atividades (como agroindústria, turismo rural, hotelaria
e mineração).
 Metodologia de avaliação aplicável: a metodologia de

avaliação aplicável é função, basicamente, da natureza do bem,
do mercado comprador e deve ser justificada. Os métodos para
identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são,
segundo a NBR 14.653 da ABNT:
a. método comparativo direto de dados de mercado,
b. método involutivo – para fins urbanos,
c. método da capitalização da renda – pela capitalização da sua renda,
d. método evolutivo – somatório dos valores de seus componentes.
Já os métodos para identificar o custo de um imóvel são:

a. método da quantificação de custo e,
b. método comparativo direto de custo.
 Especificação das avaliações
Generalidades
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com
o empenho do engenheiro de avaliações, como com o
mercado e as informações que possam ser dele extraídas.
“ O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação

desejado tem por objetivo a determinação do empenho do Avaliador no
trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus
elevados de fundamentação”.
 Especificação das avaliações
O laudo deve ser fundamentado quanto ao seu caráter

avaliatório e de precisão (quando depende do mercado).
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente

das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.
No caso de insuficiência de informações que não

permitam a utilização dos métodos previstos nesta Norma,
o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e
à precisão, sendo considerado parecer técnico, conforme
definido na norma da ABNT-NBR 14653.
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas,

segundo sua fundamentação, conforme os critérios
apresentados pela Norma da ABNT-NBR 14653-3.
Quanto à fundamentação
Os laudos de avaliação são classificados quanto à
fundamentação nos graus indicados na tabela 1, de acordo
com a soma dos pontos em função das informações
apresentadas.
Tabela 1 — Classificação dos laudos de avaliação quanto à

fundamentação
Grau
I II III
Lim. Mínimo 12 36 71
Lim. Máximo 35 70 100
Esta pontuação é obtida segundo a tab 2, quando a finalidade for

a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o
método comparativo direto de mercado, conjugado ou não
com os métodos de custo e da capitalização da renda.
O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em

cada item da tabela 2.
A soma dos pontos obtidos nos 10 itens da tab. 2 deve ser

utilizada para conferir o grau de fundamentação do laudo
conforme a tab.1 mostrada anteriormente.
Tabela 2: Pontuação
para fins de classificação
das avaliações quanto ao
grau de fundamentação.
k = número de variáveis
independentes:
a) variável dependente:
preço ou preço unitário;
b) variáveis independentes
(exs): área, classe de solo,
situação etc.
Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à

precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o
método comparativo direto de dados de mercado, conforme a
tabela 3.
Tabela 3: Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método
comparativo direto de dados de mercado
Descrição GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno do < 30 30 - 50 > 50
valor central da estimativa.
 Procedimentos específicos
Terras nuas:
Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado,
preferivelmente, o método comparativo direto de dados de
mercado.
É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua a
partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias,
deduzindo-se o valor destas benfeitorias.
No cálculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercialização ou fatores de reprodução dentre outros.
Fatores de homogeneização:
No caso de utilização de fatores de homogeneização,
recomenda-se que a determinação envolva variáveis, como,
por exemplo: escalas de fatores de classes de capacidade de
uso, fatores de situação e recursos hídricos.
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região
geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando.
Construções e instalações:
As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de
dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos
qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de
fundamentação.
Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser
utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas
de custos, específicos para mercados rurais. É recomendável que
esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau
de fundamentação.
Produções vegetais:
Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a
identificação do valor econômico. No caso de culturas de ciclo
longo, recomenda-se acrescentar o custo de implantação, incluídos
os custos diretos e indiretos.
Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com um fator de

depreciação face diminuir a capacidade de suporte da pastagem.
Também pode pelo valor líquido dos valores médios de

arrendamento, pelo período de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.
Florestas nativas:
Para a identificação do valor da terra em conjunto com a sua
floresta nativa, deve ser utilizado, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado.
Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão

competente, pode ser utilizado o método da capitalização da renda,
onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos.
Neste caso, se for necessário o inventário florestal, este deve ser

executado para a área avalianda.
Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado,
o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as
características dos imóveis, como, por exemplo, localização, área,
tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais etc.,
são consideradas como variáveis independentes.
Como segunda opção, pode-se utilizar o método da capitalização da

renda, conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4.
Equipamentos e máquinas agrícolas

A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados
de mercado ou pela apuração do custo de reedição, quando não
existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de
consulta e apresentação dos cálculos efetuados.
Obras e trabalhos de melhoria das terras
A identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É
recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos
cálculos efetuados.
Desapropriações
Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel, ou
de seus componentes, que não seja valor de mercado, esta
condição deve ser claramente explicitada no laudo de avaliação.
Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente
em decorrência da desapropriação, o valor desta alteração deve
ser apresentado em separado do valor da área desapropriada,
explicado e justificado.
Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os
custos de sua readaptação ou reedição.
Frutos e direitos
Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método
comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação
de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital
envolvido.
Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada
pesquisa sobre o rendimento de imóveis em condições
semelhantes.
Servidões rurais
• Quanto à finalidade, entre outras:
passagem de estradas; passagem de linha de transmissão de
energia ou telefônica; passagem de tubulações.
• Quanto à intervenção física:
aparente; não aparente.
• Quanto à posição em relação ao solo:
subterrânea; superficial; aérea.
• Quanto à duração:
temporária; perpétua.
Valor da indenização
O valor da indenização pela presença de servidão em
propriedade rural, quando cabível, é o decorrente da restrição ao
uso do imóvel afetado.
• Prejuízo correspondente a uma porcentagem, do valor da terra,
limitado ao seu valor de mercado.
• Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos
líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão.
• Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão.
• Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas.
Recursos hídricos
Os seus recursos hídricos podem ser avaliados pelo
método da capitalização da renda, quando houver
explorações econômicas acopladas, ou como uma variável
em modelo de regressão linear.
Laudo técnico de constatação
A elaboração de laudos técnicos de constatação, para fins
cadastrais e tributários, deve atender às prescrições desta
Norma e ser enquadrada, no mínimo, no grau I de
fundamentação.
LAUDO DE
AVALIAÇÃO DE
UM IMÓVEL
RURAL

Procedimentos básicos das avaliações
Podem ser divididos em cinco etapas essenciais:
1. Vistoria
2. Escolha da metodologia
3. Pesquisa e coleta de dados de mercado
4. Tratamentos dos dados
5. Formação do valor final do bem avaliando
REDAÇÃO E APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
 Os Laudos deverão estar circunscritos ao objeto da perícia, escritos

de forma simples e concisa, evitando linguagem excessivamente
sintética, prolixa ou técnica, de forma a não dificultar a sua
compreensão e conclusão.
 Sempre que possível, quando da utilização de termos técnicos ou
fórmulas matemáticas, explicá-los, esclarecendo o seu significado,
função, finalidade, etc.
 Devem ser evitadas reproduções desnecessárias de alegações das
partes em iniciais e contestações, quando destinados a processos
judiciais.
Os Laudos Periciais devem conter a seguinte estrutura:
 Identificação do solicitante;
 Objetivo da avaliação; Pressupostos, Ressalvas e Fatores limitantes;
 Descrição da região; Roteiro de acesso ao imóvel;
 Identificação e Caracterização do bem avaliando;
 Indicação dos Métodos e procedimentos utilizado;
 Pesquisa de valores; Diagnóstico de mercado; Memória de cálculo;
 Data da vistoria, Conclusão, Resultado da avaliação e sua data de
referência;
 Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
 Local e data do laudo;
 Qualificação legal completa e assinatura do profissional.
EX.: AVALIAÇÃO DE UM IMOVEL RURAL

MONTAGEM DO LAUDO

Estrutura do Laudo
A. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
B. ÂMBITO DA PERÍCIA
C. VISTORIA
D. CRITÉRIOS UTILIZADOS
E. HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS
F. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
G. AVALIAÇÃO
H. RESPONDER QUESITOS – se existir
I. CONCLUSÃO
J. ENCERRAMENTO
K. ANEXOS - Fotos; Pesquisa de preço; dentre outros
OBJETIVO
 Definir o valor de mercado para pagamento A VISTA de

uma Propriedade Rural - benfeitorias e terra nua - de
acordo com as normas da ABNT e as diretrizes do
manual de obtenção de terras e perícias judiciais do
INCRA, para efeito de desapropriação.
VISTORIA
Na vistoria deve-se verificar cuidadosamente:
 As características físicas e outros aspectos relevantes

constantes do Imóvel rural;
 Fazer fotos externas e internas;
 Levantar planta baixa e croquis de localização;
 O terreno, construções, benfeitorias e a região.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
 Reprodutivas
Culturas: perenes, temporárias e anuais;
Pastagens;
Reflorestamento.
 Não – reprodutivas
Construções;
Instalações;
Melhoramentos.
REPRODUTIVAS
AVALIAÇÃO DAS CULTURAS ANUAIS:
Custo de formação mais a receita líquida esperada.
 Custo de Formação: dados da FecoAgro, ou outros ....
 Receita Líquida: 40 sc/ha - preço do dia menos custo de formação.

NÃO REPRODUTIVAS
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES, MAQUINAS E

INSTALAÇÕES RURAIS
 AVALIAÇÃO: Custo de reposição depreciado em
função do estado de conservação de acordo com os

índices:

Depreciação em Função do Estado de

Conservação e Funcionalidade
FUNCIONALIDADE
Adequada Parcialmente Superada Residual
ESTADO DE
Adequada
CONSERVAÇÃO
100% 75% 50% 20%
Ótimo (100%) 1 0,75 0,5 0,2

Bom (80%) 0,8 0,6 0,4 0,16
Regular (60%) 0,6 0,45 0,3 0,12
Precário (40%) 0,4 0,3 0,2 0,08
Mau (20%) 0,2 0,15 0,1 0,04
Péssimo (00%) 0 0 0 0
FONTE: INCRA - Adaptado de Rossi, 2005
AVALIAÇÃO de Máquinas e Equipamentos
 Máquinas:
Toda unidade produzida com a finalidade de realizar
trabalho, que consiste na execução de deslocamento
ou efeito sob a ação de força interna e/ou externa.
 Equipamentos:
Toda unidade produzida com a finalidade de
compor a máquina ou equipar indústria, fábrica e
oficina ou ainda realizar trabalhos isoladamente.
Máquinas e Equipamentos
Máquinas e Equipamentos
Instalações Rurais - Melhoramentos

Instalações Rurais - Melhoramentos

Avaliação das Construções

Custo de reposição depreciado em função do
estado de conservação
Avaliação das Construções

AVALIAÇÃO DA TERRA NUA

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DA ÁREA A SER
DESAPROPRIADA:
 Levantar as Características físicas e econômicas da região de

inserção da área: suas atividades econômicas e infraestrutura para a
produção/comercialização/armazenamento de produtos agropecuários.
CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA A SER DESAPROPRIADA:

 Levantar a Localização e acesso a área: Situação definida pela
trafegabilidade das vias de acesso e a distância da área aos principais
centros econômicos, de assistência técnica, educação, saúde entre
outros.
Das características da área a ser desapropriada:
o Área física (em hectares) a ser avaliada, seus limites e

confrontantes.
o Disponibilidade de energia elétrica e água para consumo
humano.
o Classificação dos solos e respectivas áreas ocupadas, segundo
EMBRAPA – CNPS, ou outra tecnicamente adequada para
avaliação.
o Recursos hídricos para irrigação ou consumo animal.
o Distribuição e intensidade das chuvas uniformes o ano todo,

com períodos de estiagem ou com períodos de excesso
o Uso atual do solo e infraestrutura em relação às potencialidades

agronômicas da área.
o Das classes de declividade e pedregosidade.
o Classes de capacidade do uso e respectiva área ocupada de

acordo com o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso
das Terras – conforme o Manual Brasileiro para Levantamento
da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação – preconizado
pela ABNT – NBR 14653-3.
Uso atual da área a ser desapropriada:

o As atividades agropecuárias atualmente desenvolvidas na área.
o As Culturas anuais (milho, soja, etc) - produtividade média.
o As áreas de pastagem cultivadas.
o As áreas que se encontram com vegetação em seu estado natural.
o As áreas que se encontram com erosão devido ao uso

inadequado, bem como as práticas de controle de erosão.
o O sistema de plantio de cultivos anuais e as práticas utilizadas.
o A Existência ou não de posseiros no imóvel.

Legislação ambiental:
 A Lei instituiu o Código Florestal que define em seus

Arts. as áreas consideradas de preservação permanente
e as áreas de reserva legal:
1. Se as áreas de preservação permanente estão sendo

efetivamente preservadas.
2. Se a área considerada de reserva legal, está

devidamente individualizada e seu uso de acordo
com a legislação.
Pesquisa de Preços:
A pesquisa de preços para a avaliação das áreas para
ampliação da RODOVIA BR 2 foi realizada em Out. de
2019 e considerou sete negócios realizados sendo três
áreas adquiridas pelo INCRA, duas pela Celulose, uma
por Norma Osório e outra por Ailtom Almeida e quatro
opiniões diretas sendo uma da EMATER e uma de Dom
Pedrito e, de dois corretores de imóveis, conforme quadro
a seguir:
Quadro de Pesquisa de Preço

ÁREA VALOR (R$)
VALOR
TIPO
R$ / ha
Fonte vendedor/comprador (ha) TOTAL
1. Espolio de Raul Herique Southal / INCRA NR 4983,2964 31.680.000,00 6.357,23
2. Espolio de Viana M. Oliveira / INCRA NR 1996,7944 11.960.798,46 5.990,00
3. José Carlos Dias e sua mulher / INCRA NR 856,9730 5.742.171,89 6.700,52
4. Ervino Berg/ Celulose S.A. NR 329,6040 1.153.614,00 3.500,00
5. - Imobiliária OP 300,0000 1.200.000,00 4.000,00
6. - Imobiliária OP 300,0000 1.350.000,00 4.500,00
7. - Emater OP 300,0000 1.200.000,00 4.000,00
8. Norma Osorio/Nei Artur Vilamil - Dom Pedrito NR 475,8000 1.665.300,00 3.500,00
9. Paulo cesar Falcadeeou - D. Pedrito NR 700,8200 2.242.671,00 3.200,06
10. - Emater - Dom Pedrito - OP 200,0000 700.000,00 3.500,00
11. Amilton Almeida / Elvio A. Marchezan - D. Pedrito NR 20,0000 100.000,00 5.000,00

 Estes imóveis pesquisados, não apresentando as

mesmas características agronômicas, de localização e
de acesso, similares as das áreas a serem
desapropriadas, devemos utilizar o Método
Comparativo Direto, com homogeneização através da
Nota Agronômica conforme metodologia recomendada
pela Norma e manual de orientação para Avaliação de
Imóveis Rurais, de acordo com os quadros a seguir:
CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

Terras próprias para culturas anuais, sem necessidade de uso de qualquer prática de controle da erosão obtendo-se
CLASSE I altas produtividades.
CLASSE II Terras próprias para culturas anuais adaptadas, necessitando práticas simples para o controle da erosão.
Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados especiais, ficam sujeitas a severos riscos de
depauperamento. Necessitam de medidas intensivas de conservação de solo. Relevos plano, suave ondulado a
CLASSE III
ondulado. Esta classe abrange aproximadamente.
Fonte: LEPSCH, I.F.(Coord.), BELLINAZZI, J. R., BERTOLINI, D. et al.
Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais, exceto arroz irrigado
CLASSE IV necessitando de práticas permanentes de conservação do solo. Abrange aproximadamente.
Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias para culturas anuais em razão do possível encharcamento
CLASSE V
e a baixa fertilidade que apresentam, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens e florestas.
Terras impróprias para culturas anuais, em razão da declividade excessiva, pequena profundidade do solo ou presença
CLASSE VI de pedras, mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde que
sejam observadas práticas de conservação do solo.
Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens,
CLASSE VII fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas complexas de conservação do solo.
Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de exploração em função do relevo excessivo com declives
acentuados, solos muito rasos, afloramentos rochosos entre outros fatores que impedem o cultivo econômico de
CLASSE VIII qualquer espécie, destinando-se apenas ao abrigo de fauna e flora silvestre.
CONDIÇÃO DE LOCALIZAÇÃO E ACESSO
CARACTERISTICAS
TIPO DE ACESSO
SITUAÇÃO IMPORTÂNCIA PRATICABILIDADE
FLUVIAL
TERRESTRE DAS DISTÂNCIAS DURANTE O ANO
Navegabilidade
NÃO
ÓTIMA ASFALTADA 0 - 1h PERMANENTE
SIGNIFICATIVA
1a CLASSE
MUITO BOA NÃO 1-3h RELATIVA PERMANENTE
ASFALTADA
NÃO
BOA 3–6h SIGNIFICATIVA PERMANENTE
PAVIMENTADA
ESTRADAS E
SEM CONDIÇÕES
REGULAR SERVIDÕES DE 6 – 12 h SIGNIFICATIVA
Fonte: Incra
SATISFATÓRIAS
PASSAGEM
Índices de classes de capacidade de uso, localização e

acesso para cálculo da nota agronômica:
LOCALIZAÇÃO CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
E
I II III IV V VI VII VIII
ACESSO
Ótima 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Ruim 0,70 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: Incra
Exemplificando:
Determinação da nota agronômica para uma área em BOA
situação de localização e acesso e com os percentuais de
classe de solo no quadro a seguir:
CLASSES DE PERCENTUAL LOCALIZAÇÃO E NOTA

SOLO ESTIMADO DE ACESSO A ÁREA AGRONÔMICA
DADA CLASSE BOA
Classe III 45 0,549 0,2470
Classe IV 15 0,423 0,0634
Classe VI 25 0,261 0,0652
Classe VIII 15 0,117 0,0175
NOTA AGRONOMICA - Soma 0,4000

Quadro para avaliação do valor da terra nua face a Nota Agronômica

da área avaliando e das notas das áreas da pesquisa de preços.
Exemplificando: Nota Agronômica da área avaliando = 0,400
NA
0,400
ÁREA VALOR FATOR FATOR VTN/ha

VTI (R$) VTI/ha VTN/ha N. A.
TOTAL HOMOG.
Fonte TIPO (ha) ELAST. HOMOG.
(R$) R$
a b c d = b.c f = d/a g = d/a h i = NA/h j = g.i
1. NR 4983,2964 31.680.000,00 1,00 31.680.000,00 6.357,23 6.252,91 0,473 0,845 5.283,70
2. NR 1996,7944 11.960.798,46 1,00 11.960.798,46 5.990,00 5.822,85 0,466 0,858 4.996,00
3. NR 856,9730 5.742.171,89 1,00 5.742.171,89 6.700,52 6.312,45 0,505 0,792 4.999,46
4. NR 329,6040 1.153.614,00 1,00 1.153.614,00 3.500,00 3.135,92 0,367 1,089 3.415,01
5. OP 300,0000 1.350.000,00 1,00 1.350.000,00 4.500,00 4.166,66 0,379 1,055 4.395,82
6. OP 300,0000 1.650.000,00 1,00 1.650.000,00 5.500,00 5.166,66 0,379 1,055 5.450,82
7. OP 300,0000 1.500.000,00 1,00 1.500.000,00 5.000,00 4.666,66 0,379 1,055 4.923,32
8. NR 475,8000 1.665.300,00 1,00 1.665.300,00 3.500,00 3.500,00 0,337 1,186 4.151,00
9. NR 700,8200 2.242.671,00 1,00 2.242.671,00 3.200,06 3.200,06 0,315 1,269 4.060,87
10. OP 200,0000 800.000,00 1,00 800.000,00 4.000,00 3.750,00 0,367 1,089 4.083,75
11. NR 20,0000 100.000,00 1,00 100.000,00 5.000,00 5.000,00 0,379 1,055 5.275,00
MÉDIA R$4.639,52
R$ 4.639,52 é o valor por hectare da terra nua para a área avaliada.

Para confirmarmos que as avaliações para as indenização das áreas

desapropriadas não estão fora da realidade de mercado você pode
buscar algumas sentenças proferidas para áreas próximas, se houver,
conforme segue:
1- SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA do valor da avaliação da Secretaria

Extraordinária Da Irrigação E Usos Múltiplos Da Água, da área de propriedade de
FULANO DE TAL, desapropriada para o Eixo da margem esquerda da BR 2 e canteiro
de obras no Valor de R$ 3.818,38/ha.
2- Avaliação realizada pelo Perito Judicial da área desapropriada de CICLANO E

OUTROS – área utilizada pelo eixo da margem direita da BR 2 - no Valor de
R$ 4.500,00/ha.
3- Avaliação realizada pelo Perito Judicial da área desapropriada de BELTRANO –

área utilizada pelo eixo e canteiro de obras da BR 2 em Espigão – distrito de Reg.
Feijó-SP, divisa com Pres. Prudente - SP - no Valor de R$ 4.098,71/ha.
AVALIAÇÃO FINAL DO IMOVEL RURAL
VT = VTN + VBs
CONCLUSÕES
ANEXOS
INFORMAÇÕES IMPORTANTES
DEPRECIAÇÃO
A depreciação é a perda de valor dos bens que pode
ocorrer por desgaste físico, devido à ações da natureza
ou pelo próprio uso, ou obsolência, também chamada de
depreciação econômica devido à inovações tecnológicas.
Pode ser chamada de depreciação real ou econômica

quando não é utilizada para fins contábeis.
DEPRECIAÇÃO
Todos os bens físicos sujeitos a desgaste por uso, causas
naturais ou obsolência sofrem depreciação.
No caso das propriedades rurais, há depreciação de:
 benfeitorias: casa do proprietário, do funcionário, aprisco, galpão,
depósito, cercas
 máquinas e equipamentos: veículos, tratores, balança, roçadeira,

misturador de ração
 semoventes: animais selvagens, domesticados ou domésticos
 pastagem
2. MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE

É o método pelo qual a depreciação se distribui ao longo da vida útil do
imóvel, segundo as ordenadas de uma parábola, onde:
3. MÉTODO DE ROSS
Este método tem emprego internacional generalizado. Consiste num meio
termo entre os dois processos anteriores.
4. MÉTODO DE HEIDECKE
Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.
Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada deprecia-se de
modo regular, enquanto que outra mal conservada deprecia-se mais
rapidamente.
5. MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE

Até agora foi visto que somente entraram em consideração, como fatores
de depreciação, a vida útil e a idade do bem.
Este trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e o
estado de conservação (Heidecke).
Exemplo Simplificado: Um edifício com previsão de vida útil igual a 60

anos, está com 18 anos de uso e em estado regular de conservação e
manutenção. Considerando o valor unitário de um imóvel idêntico novo igual
a R$ 600,00/m2, calcular seu valor depreciado devido a idade e conservação.
 Idade em % de vida útil = 18 anos / 60 anos = 0,30 ou 30% de Vu do edifício.

Buscando na tabela de, tem-se:
 Estado C (regular) e 30% de idade em % de vida útil ⇒ K = 21,5
D = (100 - 21,5) / 100 = 0,785
Valor Unitário Depreciado = R$ 600,00/m2 x 0,785 = R$ 471,00/m2

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Várias são as vantagens em se realizar a avaliação de

 Uma delas é o conhecimento do valor real do bem.

CLASSIFICAÇÃO DOS IMOVEIS

Os imóveis rurais podem ser diferenciados em três tipos

Dentro de cada classificação existem outras subdivisões:

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES

CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES

MÁQUINAS e EQUIPAMENTOS (fixos ou removíveis)

VEÍCULOS (caminhões, caminhonetes, ... )

PROCEDIMENTOS PARA AVALIAÇÃO

O Laudo de Avaliação de Imóvel é um documento

A Avaliação de Imóveis Rurais tem suas peculiaridades e

Para a realização de um laudo de avaliação de imóveis rurais,

 Definição da finalidade: como desapropriação, aquisição,

 Do prazo limite para apresentação do laudo.

 Do conhecimento e requisição dos documentos: o

 Vistoria: Permite que o Perito Avaliador conheça o

 Na Vistoria, se verifica o mercado e a região,

 Metodologia de avaliação aplicável: a metodologia de

Já os métodos para identificar o custo de um imóvel são:

 Especificação das avaliações

“ O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação

 Especificação das avaliações

O laudo deve ser fundamentado quanto ao seu caráter

Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente

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Procedimentos básicos das avaliações

Podem ser divididos em cinco etapas essenciais:

REDAÇÃO E APRESENTAÇÃO DE LAUDOS

 Os Laudos deverão estar circunscritos ao objeto da perícia, escritos

Os Laudos Periciais devem conter a seguinte estrutura:

EX.: AVALIAÇÃO DE UM IMOVEL RURAL

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 Definir o valor de mercado para pagamento A VISTA de

 As características físicas e outros aspectos relevantes

 Fazer fotos externas e internas;

 Levantar planta baixa e croquis de localização;