TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

UNICRECI

CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIARIA

PTAM- PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLOGICA

POR

ANTONIO FELIPE GOMES MAURICIO

CRECI/ 1ª RG. 73.924

RIO DE JANEIRO / 2019

 SOLICITANTE:

JULIANA DE MATOS VIEIRA

RUA ALMERINDA DE CASTRO, 180

PTAM

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA

Conforme Resolução1066/2007 do COFECI Ato Normativo 01/2011

ABNT 14653.1/2 (RESUMO)
MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DO MERCADO
 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO PARA FINS DE COMERCIALIZAÇÃO: VENDA

Identificação do Imóvel Avaliando: Data da Vistoria 01 de Dezembro de 2019

P E R F I L:

IMOVEL AVALIANDO: Rua Almerinda de Castro, 180 – bloco 8 - apto: 105

COMPOSIÇÃO: apartamento terreo composto de 02 (dois) quartos, sala,

cozinha e banheiro.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:Bairro: Campo grande, Rio de Janeiro - RJ

Matrícula no CRI: .2307080..............

IPTU inscrição ...121415...................

Idade aparente: 30 anos

Estado de conservação regular – o imóvel é antigo.
Medidas e Confrontações – Consta da Certidão de Ônus Reais no Processo

Área total do imóvel: 55 m²

Descrição: Perfil do Imóvel Avaliando

Trata-se de um apartemaneto terreo padrao, com dois quartos, sala cozinha e

banheiro. Com facil acesso ao edificio, atraves de duas entradas, um aportaria,
sem porteiro e acesso a parte de tras do edificio, no qual possui acesso a
cadeirantes, um apequena area verde, bem cuidada, com plantas, arvores
frutiferas e flores.

2 – A Edificação

Padrão das edificações

Médio, conforme norma da ABNT.
Materiais empregados na edificação e acabamento:
Edificio contruido em bloco de concreto, pisso em ceramica simples, janelas de
ferro, portas de madeiras em todos os comodos.
Instalações elétricas e hidráulica. Em bom estado

Sistema anti-incêndio – comum

Ar Central – Não possui

Segurança – Sistema interno de TV (com câmeras), somente nas portaria. Acesso

apenas pelo sindico na administração de edificio

Meio de transporte: transportes urbanos nas proximidades e alternativos, em

grande variedade, tanto para bairros proximos, como a acessos a estação de trem,
metro e centro ro Rio de janeiro. Linhas de transporte para outros municipios como
Itaguai e Duque de Caxias.

Vizinhança proximo a outros bairros, com acesso bastante pontos comerciais

a. Predominância da área: residencial

4 – Áreas

Áreas construídas e de 55m²

Todos os imóveis do quadro amostral estão incluso o valor que
estão sendo comercializados
.
 DEFINIÇÃO DE AVALIAÇÃO:
“Consiste em avaliar o imovel, nas perspectiva de comercialização, tendo como
base o valor praticado em meracdo e a compração com outras amostras, de
perfil igual ou semelhante “

5 – METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO

A metodologia utilizada para esta avaliação é o, Método Comparativo de Dados

mercadologica, que define o valor do imovel avaliando atraves de media
aritimetica, com base em amostras semelhasnte ou iguais as que existe em
mercado, consiste me buscar amostras no bairro, ou litrofes do imovel avaliando
É o Método em que o valor do imóvel é definido através de comparação de
dados de mercado relativos a imóveis de características semelhantes ou
assemelhados, de acordo com a NBR 14653, o método usado é
preferencialmente o Comparativo.
A utilização deste método permite a definição do valor do imóvel, considerando
as diferentes flutuações e tendências do mercado imobiliário.
Pesquisamos nas Imobiliárias, Sites, bairros próximos e nas imediações do
imóvel avaliando. Todas as amostras já têm incluída nos preços as benfeitorias.

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELO MÉTODO COMPARATIVO

MÉTODO COMPARATIVO
(Direto de dados do Mercado)

QUADRO DE AMOSTRAS
VALOR DO
N° BAIRRO ENDEREÇO ÁREA VALO DO M²
IMOVEL
1 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 120.000,00 R$ 2.181,81
2 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 110.000,00 R$ 2.000,00
3 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 150.000,00 R$ 2.727,27
4 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 155.000,00 R$ 2.818,18
5 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 130.000,00 R$ 2.363,63
6 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 190.000,00 R$ 3.454,54
7 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 120.000,00 R$ 2.181,81
8 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 130.000,00 R$ 2.363,63
9 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 125.000,00 R$ 2.272,72
10 Campo Grande Rua Almerinda de Castro, 180 55 R$ 130.000,00 R$ 2.363,63
 7 - CRITÉRIOS PARA ELIMINAÇÃO DE AMOSTRAS NA
HOMOGENEIZAÇÃO:
Com base nos critérios do quadro amostral eliminam-se as amostras
Que são diferentes do imóvel avaliando quanto:
1 Critério bairro ou rua;
2 Critério idade;
3 Critério posição,
4 Critério localização
5 Critério m²
6 Critério Testada;
7 Outros fatores.

Neste caso, eliminaremos amostrais nas quais o valores do M² esteja fora de

paramentro, que este avaliador estebelceu como criterio de avalição, pois as
amostras se encontram no mesmo bairro e endereço.
Com base nos valores praticados para venda das amostras no mercado,
calculamos o valor do M², e fizemos uma medica aritimetica, tendo como
ponderação uma variaçõa de 10%, para cima e para baixo do valor (+10% / -
10%).

HOMOGENEIZAÇÃO –

Na pesquisa, durante a elaboração do quadro amostral, é normal não termos

obtido amostras que refletem uma condição ideal do mercado em comparação
ao bem avaliando e isto pode influenciar na determinação do valor do imóvel,
então na homogeneização, firmados nos critérios técnicos e fatores
mercadológico, eliminamos amostras ou não. Na prática é muito difícil termos
uma riqueza de fatores, então eliminaremos as amostras de no 01, 02, 03, 04,
06 e 07, pelo criterio de valor de m².

Tomamos por base 04 imóveis nas proximidades do imóvel avaliando,

determinamos o valor médio do m2 através da média aritmética.

TRATAMENTO MATEMÁTICO

Tirei à média = valor do imóvel dividido pelo m2

M.A = total da soma m2 das amostras: = ___ 24727,22 = R$ 2.472,72
Pelo n° das amostras 10
Media do M² do somatoria da amostras: R$ 2.472,72

Criterio utilizado para homgenizalção das amostras:

R$ 2.472,72
+ 10% = R$ 2.719,99
- 10 % = R$ 2.225,44

Com base neste criterio eliminaos 06 amostras que estavam vora deste
parametro e permanecemos com 04 amostras, para ponderação:

Amostras homogenizadas
VALOR DO
N° BAIRRO ENDEREÇO AREA VALO DO M²
IMOVEL
Rua Almerinda de Castro,
5 Campo Grande 55 R$ 130.000,00 R$2.363,63
180
Rua Almerinda de Castro,
8 Campo Grande 55 R$ 130.000,00 R$2.363,63
180
Rua Almerinda de Castro,
9 Campo Grande 55 R$ 125.000,00 R$2.272,72
180
Rua Almerinda de Castro,
10 Campo Grande 55 R$ 130.000,00 R$2.363,63
180

Realizamos o somatorio das amostras homezenizada e tivemos com base o

valor de R$ 12000,24 e dividimos pelo quantidade de amostras:

M.A: 9.363,61 = R$ 2.340,97

4
Com base neste valor de M², dfaremos a multiplicação pelo área do imóvel
avaliando:

2.340,97 X 55 = R$ 128.735,35

Com base neste resultado, efetuamos a pondeção para venda de imovel,

estebelecendo os eguinte criterio, 10% para para cima epara baixo, como
base de negociação:

+10%= R$ 141.608,88
-10%= R$ 115.861,81
Considerando a forma de arrendamento para venda do imovel, podemos
considerar o valor de venda R$ 130.000,00

É O PARECER.

O VALOR DO IMOVEL, PARA COMERCIALIZAÇÃO E DE R$ 130.000,00,

USANDO OS CRITERIOS DE PRATICA DE MERCADO DE OSCILAÇÃO DE
DE VALORES, PARA MARGEM DE NEGOCIAÇÃO, O IMOVEL PODERA
SER ANUNCIADO A R$ 142.000,00 E ATRAVES DE NEGOCIAÇÃO O
MENOIR VALOR A SER NEGOCIADO, SERA DE R$ 116.000,00

7 -CONSIDERAÇÕES FINAIS

O imovel possui entorno de 30 anos de contrução, esta recem reformado,

assim como o edificio em si, dos demais blocos que compoe o condominio,
apresenta melhor conservação, com pintira recente, reforma da portaria,
paisagismo na area comum do predio (parte dos fundos). Não utilizamos criterio
de depreciação, devido as reformas feritas no imovel e no edificio.

O edifico possui 04 andares, sendo 8 apartamentos por andar, não

possui elevador, apenas escada. Prem, a unidade aavaliada e no 1°andar,
sendo assim não sofre desvalorização.

Esses criterios, foram que contribuem para melhor valaorização do

imovel, assim como a localização do imovel o cemercio da região.

No local encontramos comercio local, como hortifruti e mini mercado, a 100

metros do edifcio, a 280 metros a acesso a estrada do Campinho, onde e
possivel ter acesso a trasnporte publico e alternativo, a 650 metros há um
supermercado, total de 8 minutos de caminhada. Enfrente ao edificio, há uma
escola publica, de ensino fundamental e a 500 metros, há escolas particulares,
que atendem da creche ao ensino medio.

8 -FUNDAMENTAÇÃO DO PARECER.

Em pesquisa feita por esse avalliador, encontramos o mesmo valor de venda

na mesma região. Encontramos amostras acima desta media, porem, as
mesmas foram descartadas, pois fogem dos paramentros, não há um a
pesquisa mercadologica nestes imoveis, apenas baseado em valor de juizo e
apreço sentimental, no imovel, fazendo com que estes sejam avaliado em
sentimentios, e não em criterios mecadologicos.

8 - DOCUMENTOS APRESENTADOS PARA ANÁLISE:

Fotos;
Mapa de situação
Currículo do perito avaliador
IPTU

ENCERRAMENTO

Coloco-me a disposição, para quaisquer esclarecimentos que se façam

necessários para a clareza deste Parecer.

Rio de Janeiro, 01 de Dezembro de 2019

Anexos
ANEXO1:
Anexo 2 - Referencias das amostras:

Amostra 1 e 2
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/2-apartamentos-em-campo-grande-
conjunto-da-marinha-667223994?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=2
30/11/2019 – 11:00
Amostra 3
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-de-2-quartos-em-
campo-grande-689358711?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=8 30/11/2019 –
11:03
Amostra 4
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-
687632490?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=14 30/11/2019 – 11:06
Amostra 5
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/excelente-apartamento-no-
conjunto-da-marinha-683342149?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=21
30/11/2019 – 11:09
Amostra 6
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-residencial-a-venda-
campo-grande-rio-de-janeiro-
684719076?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=23 30/11/2019 – 11:13
Amostra 7
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-em-campo-grande-
conjunto-da-marinha-611704923?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=26
30/11/2019 – 11:16
Amostra 8
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-a-venda-com-2-
dormitorios-em-campo-grande-rio-de-janeiro-cod-in20288-
684893138?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=30 30/11/2019 – 11:25
Amostra 9
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/apartamento-no-conjunto-da-
marinha-672013120?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=38 30/11/2019 –
11:29
Amostra 10
https://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/imoveis/excelente-apartamento-no-
conjunto-da-marinha-671868390?xtmc=conjunto+da+marinha&xtnp=1&xtcr=39
30/11/2019 – 11:33
Anexo 3- Fotos do imovel avaliando:

EDIFICO DA UNIDADE SALA

QUARTO 02 QUARTO 01

BANHEIRO COZINHA
Anexo 4– Espelho de IPTU

Anexo 5 – Mapa aereo:

Anexo 6 - Currucilo do avaliador:

Antonio Felipe Gomes Maurício

Dados pessoais:
End: Estarda do Mendanha, 1165 – casa 05
Campo Grande – Rio de Janeiro – RJ
Telefone: 21 98195-3273
Email: afgmauricio@gmail.com
CRECI: 74.923

Formação:
Ensino superio Completo – Historia – Feuc – Ano 2012

Experiencia profissional:
Corretor autonomo
Gerente imobiliario

Cursos complementares:
Curso Estensao Unicreci – 12/17
Curso de avaliador Unicreci – 05/18