2021-03-26 - Real Estate No Brasil em Numeros

Real Estate no
Brasil em Números
Panorama dos principais indicadores
econômicos e financeiros do mercado
imobiliário brasileiro
Março 2021
Para mais informações acesse:

www.rexperts.com.br
Real Estate no Brasil em Números

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Real Estate no Brasil em Números 2

Introdução e Sumário
INTRODUÇÃO
REAL ESTATE NO BRASIL EM NÚMEROS foi concebido com o objetivo de informar os leitores à
partir de gráficos, explicações e análises sobre a atual situação do mercado imobiliário nacional.
Trata-se de uma compilação de números de diversas e importantes fontes que, quando

combinados permitem uma análise profunda desse setor.
REAL ESTATE NO BRASIL EM NÚMEROS visa trazer aos leitores um panorama elaborado e
completo do mercado imobiliário nacional, com a análise de diversos aspectos econômicos do
país e indicadores do mercado imobiliário. Este documentos traz uma visão geral e
contemporânea traduzida em números.
Desejamos uma boa leitura.
Equipe RExperts
SUMÁRIO
1. Índices Macroeconômicos 5
2. Mercado de Trabalho 10
3. Índice de Preços 13
4. Índices de Valorização Imobiliária 21
5. Mercado de Capitais 32
6. Locação de Imóveis 36
7. Incorporação Imobiliária 41
8. Loteamentos 47
Referências 50

v.002R00
dos fundadores do RExperts
GIULIANO CADAVAL TOGNETTI

GUILHERME NUNES LAPO
REAL ESTATE NO BRASIL

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profissional do mercado imobiliário”
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Investimentos Imobiliários compila competências
fundamentais e explora estratégias para não somente
O livro é uma obra original e evitar surpresas, mas principalmente maximizar os lucros
de quem quer empreender e investir em Real Estate.
independente redigida sob o ponto de
vista do empreendedor brasileiro Elaborado por engenheiros com experiência no mercado
imobiliário, este livro orienta e educa o leitor sobre
abordando quatro grandes áreas: modalidades de negócios, questões financeiras, jurídicas
e de construção que devem ser levadas em consideração
por todos que desejam investir em imóveis de forma
FINANÇAS MODALIDADES assertiva e profissional.
Este guia completo discute com detalhes os diferentes

nichos, classes de ativos e estratégias de investimento
em Real Estate, possibilitando o melhor alinhamento do
perfil do empreendedor imobiliário e a otimização da
remuneração do seu capital.
QUESTÕES CONSTRUÇÃO PARA QUEM É INDICADO

• Empreendedores Imobiliários
JURÍDICAS
• Proprietários de Ativos Imobiliários
• Executivos de Real Estate
• Alunos em Graduação ou Pós
• Corretores Profissionais
• Professores Universitários
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1. Indicadores
Macroeconômicos
Indicadores Macroeconômicos
1. INDICADORES MACROECONÔMICOS
O Produto Interno Bruto (PIB) é a soma de todos os bens e serviços finais produzidos por um país,
estado ou cidade. O PIB do Brasil é calculado trimestralmente pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE) e sua variação anual é um dos mais importantes indicadores
econômicos do país.
O indicador PIB nominal refere-se ao PIB calculado à preços correntes no ano em que foi
calculado. Já o PIB real é calculado à preços constantes, isto é, corrigindo o PIB de períodos
passados por um deflator¹.
PIB Nominal e Real - Brasil (1994 - 2020)

9
8,0 7,8
8
7,4
7
6
R$ trilhões
5
4,3
4
3 2,5
1,4
1
0,3
PIB Nominal IBGE (R$ Trilhões) PIB Real BCB (R$ Trilhões) PIB Nominal BCB (US$ Trilhões)
Fonte: Sistema Gerenciador de Série do Banco Central do Brasil e Banco Mundial
-4,1%
Foi a queda do PIB Real do Brasil em 2020, maior queda anual da
série histórica.
1,9% CAGR² do PIB Real (R$) do período entre 1994 e 2019.
R$ 8,0 tri Foi o pico do PIB Real do país em 2014.
¹Deflator: Fator de inflação com o qual divide-se o PIB Nominal e obtém-se o PIB Real
²CAGR: Compound Annual Growth Rate – Taxa de Crescimento Anual Composta
PIB Nominal (US$ trilhões) e PIB per Capita (US$ mil) - Brasil
2,5 2,4 2,4 2,4

2,2
2,0
1,9 1,9 1,9
1,7 1,7 1,7
1,4 1,4
1,1
0,8 0,9 0,9 0,9 12,9
0,6 0,7 0,6 0,5 0,6 0,7 12,3 12,1 12,0
11,5
9,8
9,2
8,7 9,1 8,4
9,0 8,9
7,6
6,6
6,0
5,2 5,3 5,1 4,9
3,5 3,8 3,2 3,7
2,8 3,1
PIB per capita US$ mil PIB Nominal (US$ Trilhões)

Fonte: Sistema Gerenciador de Série do Banco Central do Brasil e Banco Mundial
Foi a Redução do PIB per

capita em dólar do país em
-26% 2020. Este valor indica um

empobrecimento do
brasileiro.
Foi a queda do PIB nominal

em dólar nesse mesmo -25%
período.
2,1% Foi o crescimento médio

(CAGR) do PIB Nominal em
a.a. dólares entre 1996 e 2020.

Em continuação, foram analisados os impactos da força de trabalho no PIB do Brasil, sendo:
▪ População Economicamente Ativa (PEA): Número de pessoas consideradas ativas no mercado de

trabalho, grupo que inclui todas aquelas com 10 anos ou mais de idade que estavam procurando
ocupação ou trabalhando na semana de referência da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
(Pnad/IBGE). O IBGE interrompeu o levantamento em 2014.
▪ Pessoas em Idade de Trabalhar: Pessoas de 14 anos ou mais de idade na data de referência.
É importante a análise do impacto do bônus demográfico no crescimento do PIB, pois parte do

nosso crescimento vem apenas pelo aumento do número de trabalhadores. Calculou-se um
indicador da produtividade do brasileiro desconsiderando o efeito do crescimento populacional no
incremento do PIB Real.
Evolução da PEA, Pessoas em Idade para Trabalhar e da

Produtividade - Brasil (1992-2020)
105%
104%
95% 98% 98% 98%100%
92% 94% 92%
74% 74%
66%
56%
50%
46%
38%
32% 36%
24% 25%
16% 20% 24%
5% 34% 35% 39% 35%
0% 0% 3% 4% 0% -3% -2% 0% 1% -3%
19% 22% 20%
14% 14% 12% 13%
9% 7% 7% 7% 7% 10% 10%
0% 3% 0% 2% 0% -4%
-9% -9% -8% -7% -14%
176
166 168 170 172
157 160 162 164
92 94 96 96 97 97 100
77 81 84 85 88 90 91
66 67 70 70 72 73
PEA (milhões) (IBGE)

Pessoas em idade para trabalhar (PNAD)* (em milhões) (IBGE)
Evolução Acumulada do PIB Real sem influência (PEA)
Evolução Acumulada do PIB Real sem influência (Pessoas em Idade de Trabalhar)
Evolução do PIB Real (Início em 1992)
Evolução do PIB Real (Início em 2012)
Fonte: Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central do Brasil, Ipeadata
*PNAD: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios
Indicador de Produtividade (1992-2014) Indicador de Produtividade (2012-2020)
+1,4% a.a. -1,8% a.a.

Foi o aumento de produtividade do brasileiro Foi a redução de produtividade do brasileiro
(+34,9% entre 1992 e 2014) (-13,5% entre 2012 e 2020)

O PIB da construção, divulgado anualmente pelo IBGE, é calculado a partir do valor de produção e
dos insumos da atividade a preços correntes, que são medidos através de duas pesquisas:
1) Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), que apura a parte da construção
realizada pelas famílias, ou seja, a construção informal.
2) Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC), que informa dados das empresas
formalmente constituídas e apresenta dados sobre ocupação, salários, custos e despesas,
receitas e valor das obras e/ou serviços realizados.
O PIB Real da Construção Civil calculado no gráfico a seguir foi obtido através da razão do PIB
nominal da Construção Civil pelo deflator anual do PIB Real do país.
PIB Real (R$ trilhões), PIB Real da Construção Civil (R$ trilhões) e
sua Participação (%)
8,1%
6,8%7,0%
6,5%
6,2%6,0%
5,3%5,5% 5,3%5,3%5,5%5,5%5,3%
4,9%
6,1% 4,6% 4,4%
4,2%
3,9%3,7%3,9%3,7% 3,7%3,5%
3,3%
2,9%
4,0%
7,7 7,8 7,6 7,8 7,5
7,4 7,5 7,5
7,3 7,5
7,1
6,8 6,7
6,4
6,1
5,9
5,7
5,2 5,4
5,0 5,1
4,7 4,7 4,8
4,5 4,6
4,2
0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,3

0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,3 0,2 0,3 0,4 0,3 0,3 0,3 0,2
PIB Real (ex-Construção)

PIB Real da Construção Civil (R$ trilhões)
Participação do PIB da Construção Civil no PIB Total (%) - Valores Nominais
-5,3 p.p.
Foi a queda da participação do PIB da Construção Civil no PIB Total
desde 1994 até 2020.
De queda do PIB Real da Construção Civil em termos absolutos desde o

-51% pico em 2013. Neste período, a participação do setor na economia caiu
de 5,5% para 2,9%.

2. Mercado de
Trabalho
Mercado de Trabalho
1. MERCADO DE TRABALHO
O Ministério da Economia divulga mensalmente os dados de empregos no Brasil a partir da
pesquisa eletrônica dos usuários cadastrados através do Cadastro Geral de Empregados e
Desempregados – CAGED.
A taxa de desocupação representa o percentual de pessoas desocupadas em relação às pessoas

na força de trabalho na semana de referência divulgada através da Pesquisa Nacional por
Amostra de Domicílios Contínua - PNAD Contínua, este cálculo é divulgado mensalmente pelo
IBGE.
Variação PIB Real vs Taxa de Desocupação

13,9%
12,0% 11,8% 11,6% 11,0%
9,0%
6,9% 6,2% 6,5%
9,6% 8,4% 8,4%
7,4% 6,8% 6,8% 6,9%
5,3% 4,7% 4,6% 4,3% 4,3%
7,5%
6,1%
5,1%
4,0% 4,0%
3,2% 3,0%
1,9% 1,3% 1,8% 1,4%
0,5%
-0,1%
-3,5% -3,3% -4,1%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Variação do PIB Real Taxa de Desocupação % (IBGE) Taxa de Desemprego
Geração de Empregos e População Desocupada

24,5
20,0 19,9 19,7 18,9
14,8
10,9 9,9 10,6
Total 0,87 Total 0,73

Total 0,15 Total 0,42 Total 0,56
0,80 0,70 Total 0,14
(0,12) 0,42 0,50
0,30 (0,41) (0,36)
0,07 0,04 (0,15) 0,01 0,06 0,11
Total (0,12)
(1,21) (1,01)
Total (1,37)
Total (1,63)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Empregos Totais exceto Construção Civil (Ministéio da Economia)

Empregos gerados na Construção Civil (Ministéio da Economia)
População Desocupada (milhões)
Fonte: Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central do Brasil, Ipeadata, SECOVI SP, Ministério da Economia

Mercado de Trabalho
Foi o aumento no número de pessoas desocupadas no país em 2020.
+30% Esse crescimento expressivo é reflexo do impacto da pandemia na

economia nacional.
+2,9 p.p. Foi o crescimento da taxa de desocupação no período no ano de 2020
+7,7 p.p. Foi o aumento na taxa de desocupação verificada entre seu valor
mínimo em 2013 e 2020
PEA, População em Idade de Trabalhar, Taxa de Desocupação e

Taxa de Desemprego
13,9%
12,0% 11,8% 11,6%

11,0%
8,9%
9,6% 6,9%
8,4% 8,4% 6,2% 6,5%
7,4%
6,8% 6,8% 6,9%
4,7% 4,6% 4,3% 4,3% 176

168 170 172
162 164 166
157 160
96 97 97 100
91 92 94 96
88 90
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
PEA (em milhões) (IBGE) Pessoas em Idade Para Trabalhar PNAD
Taxa de Desemprego (%) Taxa de Desocupação (%)
+4 mi Novos indivíduos em idade para trabalhar de em 2020, de acordo com o

PNAD.

3. Índice de Preços
Índice de Preços
3. ÍNDICE DE PREÇOS
Neste capítulo, serão tratados os principais índices de inflação, câmbio e de custo unitário.
Órgão que
Índice Nome Periodicidade Método de Cálculo
Calcula
Índice de Preços Custo de vida para famílias de 1 a

IPCA ao Consumidor Mensal IBGE 40 salários mínimos em regiões
Amplo metropolitanas brasileiras.
60% IPA (Índice de Preços por

Índice Geral
Atacado), 30% IPC (Índice de
IGP-M de Preços do Mensal FGV Preços ao Consumidor) e 10%
Mercado
INCC.
Evolução dos custos no setor da

Índice Nacional do
construção que incluem preços de
INCC Custo de Mensal FGV materiais, equipamentos, serviços
Construção
e mão-de-obra.
Orçamento de um edifício
Custo Unitário Sinduscon residencial de 8 pavimentos
CUB R8-N Básico
Mensal padrão normal de acabamento
- SP
dividido pela sua área construída.
Média diária das cotações

Taxa de
apuradas pelo BCB a partir de
PTAX - USD conversão de Diário BCB consultas aos dealers de câmbio
compra dólar
(grandes instituições financeiras).
No gráfico a seguir, foi fixada uma base 100 em janeiro de 2008 para os índices da tabela acima,
seguida por suas variações mensais. No período, o IGP-M apresentou a maior alta acumulada
entre os índices.
Variação dos índices de inflação (Jan/2008 = base 100 -

Jan/2021)
260
253
240
233
220
209
200 203
180
160
140
120
100
INCC (FGV) IPCA (IBGE) IGPM (FGV) CUB (Sinduscon-SP)
Fonte: Ipeadata e Sinduscon-SP

Índice de Preços
No gráfico abaixo foram calculadas as variações acumuladas de 12 meses de cada índice

selecionado neste capítulo.
Inflação Acumulada de 12 Meses (Jan/2009 - Jan/2021)

30%
25,7%
25%
20%
15%
11,7%
10% 9,4%
8,1%
5% 4,6%
0%
-5% -1,7%
INCC (FGV) IPCA (IBGE) IGP-M (FGV) CUB (Sinduscon-SP)
Fonte Ipeadata e Sinduscon

Com o objetivo de tentar indicar tendências de longo prazo, calculamos uma média composta a
partir dos valores de inflação acumulada de 12 meses, fixando a primeira data até aquele
momento do gráfico. Os desvios padrões foram calculados de maneira análoga.
INCC (Jan/2010 - Jan/2021)

12%
11%
10%
9% 8,4% 8,5%
8%
6,7%
7%
6%
4,9%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
jan/10 jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
INCC (FGV) +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Ipeadata

Índice de Preços
IGP-M (Jan/2010 - Jan/2021)
13% 12,1%
12%
11%
10%
9%
8% 7,4%
6,7%
7%
6%
5%
3,6%
4%
2,7%
3%
2%
1%
0%
-1%
IGP-M (FGV) +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Ipeadata
USD - Ptax (Jan/2010 - Jan/2021)

40%
28,5%
30%
20%
11,2%
9,1%
10%
0%
-3,5% -10,3%
-10%
-20%
-30%
USD - Ptax +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Ipeadata

Índice de Preços
IPCA (Jan/2010 - Jan/2021)

10%
9%
8% 7,6%
7% 6,6%
6% 5,6%
5,0%
5%
4% 3,6%
3%
2%
1%
0%
IPCA (IBGE) +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Ipeadata
CUB R8-N (Jan/2010 - Jan/2021)

12%
11%
10%
9%
8,1%
8% 7,6%
7%
5,8%
6%
5%
4,0%
4%
3%
2%
1%
0%
CUB +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Sinduscon

Índice de Preços
Média Composta e Desvio Padrão dos Índices (Jan/2010 -

Jan/2021)
35%
28,5%
30%
25%
20%
15% 12,1%
8,5% 7,6% 7,6%
10% 9,1%
6,7% 7,4%
5% 5,6% 5,8%
0% 4,9% 4,0%
3,6% 2,7%
-5%
-10%
-15% -10,3%
INCC (FGV) IPCA (IBGE) IGP-M (FGV) CUB (Sinduscon-SP) USD - Ptax (BCB)
Média +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Fonte: Ipeadata, Sinduscon
O gráfico abaixo é idêntico ao acima, porém retirando os valores do USD – Ptax para facilitar a
comparação.
Média Composta e Desvio Padrão dos Índices (Jan/ 2010 -

Jan/2021)
14%
12,1%
12%
10%
Média Dólar: 9,1%
8,5%
7,6%
8% 7,6%
7,4%
6,7%
6% 5,8%
5,6%
4%
4,9%
3,6% 4,0%
2%
2,7%
0%
INCC (FGV) IPCA (IBGE) IGP-M (FGV) CUB (Sinduscon-SP)
Média +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão Média Dólar
O IGP-M se mostrou como o mais volátil, pois é composto de 60% de IPA, que é mais volátil que o
IPCA e o INCC. O IPA inclui as variações do dólar, pois inclui produtos da indústria e da
agropecuária que são commodities negociadas internacionalmente e, portanto, com preços na
moeda estrangeira. O aumento considerável tanto da média quanto da volatilidade do dólar em
2020 fez com que o índice se destacasse ainda mais se comparado aos demais.
Já o CUB R8-N apresentou a menor volatilidade no período.

Índice de Preços
Para analisar o comportamento real dos custos de construção no Brasil, calculou-se o CUB R8-N
ajustado pelos valores históricos dos índices INCC, IPCA e IGP-M.
CUB R8-N Ajustado por Índices de Inflação (Jan/2008 -

Jan/2021)
2.200
2.047
2.000
1.800
1.600 1.555
1.512
1.400 1.472
1.200
jan/08 jan/09 jan/10 jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
CUB - INCC CUB - IPCA CUB - IGPM
Ao ajustar o CUB R8-N pelo IGP-M, percebe-se que o custo unitário básico da construção civil
teve uma diminuição de 24%, o que indicaria ganho de eficiência. Contudo, ao se analisar o CUB
ajustado pelo IPCA, percebe-se um aumento de 2,8% no CUB R8-N. Ou seja, o único fator de
"eficiência" está no fato de o IGP-M ter mais influência do dólar do que o IPCA. Construir no
Brasil ficou mais barato para quem tem dólares apenas, o que será ainda mais evidente no
gráfico a seguir.
CUB R8-N Corrigido por Dólar Ptax (Jan/2008 - Jan/2021)

3.500
3.300 3.350
3.100
2.900
2.700
2.500
2.300
2.318
2.100
1.900
1.700 1.555
1.500
1.374
1.300

Comparando o pico da série em 2011 e o mínimo em maio de 2020, notamos uma redução de
59%, que indica quão mais barato se tornou construir no Brasil em dólar nesse intervalo de
tempo. De maio de 2020 a janeiro de 2021 os preços, em dólar, aumentaram em 13%.

Índice de Preços
Na comparação de custos de construção no Brasil e nos EUA, utilizou-se o CUB R1-A Residencial
Padrão Alto com 1 pavimento. A conversão desse índice para dólar foi feita com a PTAX de
fechamento do ano respectivo. Já para o custo de construção dos EUA foi dividido o custo médio
de construção de residências unifamiliares pela área média construída informada pela pesquisa
da National Association of Home Builders (NAHB), uma das maiores associações comerciais dos
Estados Unidos, representando os interesses de construtores de casas, desenvolvedores,
empreiteiros e empresas associadas.
Custo de Construção Brasil vs EUA (Residenciais Unifamiliares)*
2.013
1.799
1.650 1.659
1.497
1.447
723 747
684
589
518
460
2009 2011 2013 2015 2017 2019
NAHB Cost of Construction Research(US$/m²) CUB R1 A (Sinduscon-SP) (US$/m²)
Fonte: NAHB, Secovi-SP
Ao comparar o custo de construção básico de uma residência de alto padrão no Brasil e um

padrão semelhante nos Estados Unidos, é possível verificar que o CUB R1-A é razoavelmente
mais baixo do que o custo de construção americano.
4x
É o quanto sai mais caro construir uma residência unifamiliar de alto
padrão nos EUA do que no Brasil.

4. Índices de
Valorização
Imobiliária
Índice de Valorização Imobiliária
4. ÍNDICES DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Neste capítulo, apresentaremos uma análise e discussão a respeito dos índices de valorização
dos imóveis no Brasil.
• O IVG-R (Índice de Valores e de Garantia de Imóveis Residenciais) é calculado mensalmente pelo Banco
Central do Brasil (BCB) a partir das medianas dos valores dos imóveis em cada conjunto de municípios
das regiões utilizadas para o cálculo do IPCA, ponderadas pelos números de domicílios de cada região.
• Os índices IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário) do Estado de São Paulo e do Brasil representam a
evolução de preço dos ativos imobiliários residenciais do país e do estado medido mensalmente através
de laudos de imóveis financiados pelos bancos. Eles são calculados mensalmente pela FGV e pela
ABECIP.
• Os índices FIPEZAP Brasil e do Estado de São Paulo são calculados para imóveis residenciais e
comerciais mensalmente pela FIPE (Fundação Instituto Pesquisas Econômicas) e Zap Imóveis.
Acompanham os preços de venda e locação de imóveis no Brasil. O índice é calculado pela FIPE com
base nos anúncios de apartamentos prontos publicados na página do ZAP Imóveis e em outras fontes
da Internet, formando uma base de dados com mais de 500.000 anúncios válidos por mês. A série teve
início em 2012.
Os gráficos de evolução de índice são calculados à partir de uma base 100 no início da série,
obtendo-se as diferentes curvas.
Índices de Valorização Imobiliária – Brasil (Jan/2014 = base 100 -

Jan/2021*)
120
115 114
112
110 111
105
100
95
90
87
85
80
IVG-R (BCB) IGMI-BR (ABECIP)

FipeZap Brasil Venda Residencial FipeZap Brasil Venda Comercial
Fonte: FIPE, ABECIP, Banco Central do Brasil Dados Abertos

* As séries IVG-R e FipeZap Brasil Venda Comercial estão atualizadas até dezembro de 2020.
Foi a queda do índice comercial de venda comercial no Brasil entre

-13% janeiro de 2014 e dezembro de 2020. Os demais índices nominais de
valorização imobiliária mostraram crescimento entre 11 e 14%.

Índices de Valorização Imobiliária – Brasil (Jan/2014 = base 100

– Jan/2021*) – Deflacionado por IPCA
101
100
90
78
80
77
77
70
60 60
50

Índices de Valorização Imobiliária – Brasil (Jan/2014 = base 100

– Jan/2021*) – Deflacionado por IGP-M
110 103
100
90
80
70 65
60 64
63
50 50
40


Todos os índices deflacionados sofreram forte queda desde 2014, Com quedas mais
pronunciadas no período de 2020.
Foi a queda real no indicador de preço de venda residencial no Brasil

-39% calculada pelo índice FipeZap deflacionado por IGP-M, em relação ao
pico em 2014.
-20% Foi a queda real no indicador de preço de venda comercial calculada

pelo índice FipeZap deflacionado por IGP-M, nos últimos 12 meses

50% Foi a queda real apresentada pelo índice FipeZap Venda Comercial no
Brasil, deflacionado pelo IGP-M, nos últimos 7 anos
Índice de Valorização Imobiliária - Brasil - Variação Acumulada de

12 Meses (Jan/2015 - Jan/2021*)
12%
9,6%
8%
7,2%
4% 3,9%
0%
-1,2%
-4%
-8%
jan/15 jul/15 jan/16 jul/16 jan/17 jul/17 jan/18 jul/18 jan/19 jul/19 jan/20 jul/20 jan/21
IVG-R IGMI-R (Brasil)

Índice de Valorização Imobiliária - Brasil - Variação Acumulada 12

Meses (Jan/2015 – Jan/2021*) – Deflacionado por IPCA
10%
7,8%
5% 4,8%
2,5%
0%
-0,6%
-5% -5,5%
-10%
-15% -12,5%

+7,8% Foi a maior variação acumulada num período de 12 meses para o IGMI-
BR, observada em maio de 2020.
Quando os índices são deflacionados por IPCA, percebe-se que os imóveis nem sempre se
valorizam...

Índices de Valorização Imobiliária – Estado de São Paulo

(Jan/2014 = base 100 – Jan/2021*)
140
130 130
120 120
110 111
100
90 90
80
IVG-R (BCB) IGMI-SP (ABECIP)

FipeZap São Paulo Venda Residencial FipeZap São Paulo Venda Comercial

* As séries IVG-R e FipeZap São Paulo Venda Comercial estão atualizadas até dezembro de 2020.
Percebe-se uma desvalorização mais elevada do índice comercial em relação aos índices gerais e
residenciais tanto no Mercado Imobiliário brasileiro quanto no mercado Imobiliário Paulista.
Índices de Valorização Imobiliária –Estado de São Paulo

(Jan/2014 = base 100 - Jan/2021*) – Deflacionado por IPCA
105 102
100
95
90 90
85
83
80
77
75
70
65
62
60
55


-24% Foi a desvalorização do índice FipeZap de venda residencial no Brasil em

relação ao pico de 2014 corrigido por IPCA.
-38% Foi a desvalorização do índice FipeZap Estado de São Paulo de venda

comercial entre 2014 e janeiro de 2021 corrigido por IPCA.

Índices de Valorização Imobiliária – Estado de São Paulo

(Jan/2014 = base 100 - Jan/2021) – Deflacionado por IGP-M
110 104
100
90
80
73
70 64 68
65
60
50
52


Enquanto observa-se uma valorização nominal em quase todos os índices, há uma

desvalorização real dos imóveis quando se retira o efeito da inflação, por IPCA e IGP-M.

residencial em relação ao pico de 2014 corrigido por IGP-M

comercial em 2020 corrigido por IGP-M
Índice de Valorização Imobiliária - Estado de São Paulo –

Variação Acumulada de 12 Meses (Jan/2015 - Jan/21*)
20%
15%
15,1%
10%
7,2%
5%
3,9%
0% 0,5%
-5%
-10%
IVG-R IGMI-R (SP)

Índice de Valorização Imobiliária – Estado de São Paulo -

Variação Acumulada de 12 Meses (Jan/2015 - Dez/2020*) –
Deflacionado por IPCA
15,0% 13,3%
10,0%
10,1%
5,0%
2,5%
0,0%
-0,6%
-3,8%
-5,0%
-10,0%
-15,0%
-20,0%


10,1% Foi a valorização real do IGMI-SP em 2020 corrigido por IPCA, tendo seu
pico de variação acumulada 12 meses de 13,3% em maio de 2020.
Médias e Desvios-Padrões dos Índices de Valorização

Imobiliária (Dez/2014 - Dez/2020*)
9,3%
10%
8%
5,6%
6% 4,7% 4,3%
3,2%
4% 3,8%
2,7%
2% 1,6% 1,8% 1,5% 0,2%
-0,6%
0%
1,1%
-2% -0,2% -2,1% -1,5%
-1,4% -1,7% -2,0%
-4% -3,1%
-3,6%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
IVG-R IGMI-R (SP) IGMI-R (Brasil) FipeZap Brasil FipeZap Brasil FipeZap São FipeZap São
Venda Venda Paulo Venda Paulo Venda
Residencial Comercial Residencial Comercial
Média Nominal +1 Desvio Padrão Nominal -1 Desvio Padrão Nominal

Médias e Desvios-Padrões dos Índices de Valorização Imobiliária

(Dez/2014 - Dez/2020) – Deflacionado por IPCA
10%
8%
6% 5,0%
4%
1,6%
2% 0,8%
-0,1%
0% -1,5%
-2% -1,7%
-2,7% -3,7%
-4% -3,7% -3,5% -3,8% -4,9%
-6%
-5,3% -6,6%
-6,0% -7,2%
-8%
-10% -8,2% -8,3% -8,6%

-9,5% -9,5%
-12%
-14%
IVG-R IGMI-R (SP) IGMI-R (Brasil) FipeZap Brasil FipeZap Brasil FipeZap São FipeZap São
Venda Venda Paulo Venda Paulo Venda
Residencial Comercial Residencial Comercial
Média Real +1 Desvio Padrão -1 Desvio Padrão
Índices de Valorização Imobiliária (Jan/2008 - Jan/2021*)

400
350 359
321
300 296
250
200
150
100
50
0
IVG-R (BCB) FipeZap Brasil Venda Residencial FipeZap Estado de São Paulo Venda Residencial

* A série IVG-R está atualizada até dezembro de 2020.

Índices de Valorização Imobiliária (Jan/2008 = base 100 -

Jan/2021*) - Deflacionado por IPCA
250
216
200
177
150 158
146
100
50
0
Índices de Valorização Imobiliária - Deflacionado por IGP-M

(Jan/2008 = base 100 - Jan/2021*)
250
217
220
190
160
142
130 127
120
100

+4,5% a.a. Variação do Índice FipeZap Venda Residencial do Estado de São

Paulo corrigido por IPCA desde 2008.
+3,6% a.a. Variação do Índice FipeZap Venda Residencial do Brasil corrigido

por IPCA desde 2008.
Queda real do Índice FipeZap Venda Residencial do Estado de São

Paulo corrigido por IGP-M em 2020. -17%
-24%
Variação do Índice FipeZap Venda Residencial do Brasil corrigido por
IPCA com relação ao seu pico em 2014.
-35% Foi a desvalorização da venda dos imóveis residenciais em SP

(FipeZap) ajustado pelo IGP-M desde o pico em 2014.

Percebe-se uma nítida diferença entre analisar as séries em valores reais e nominais. Enquanto
picos nominais ocorrem no presente (jan-2021), os picos reais ocorreram em 2014 com uma
desvalorização real até os dias de hoje.
Percebe-se também que a valorização imobiliária paulista tende a ser, em média, maior do que a
brasileira.
+42% Valorização real (IGP-M) FIPEZAP venda residencial do Estado de São

Paulo de 2008 a 2021.
Valorização real (IGP-M) FIPEZAP venda residencial do Brasil de 2008 a

2021. +27%
Índices de Valorização Imobiliária Acumulada 12 Meses
40% (Jan/2008 - Jan/2021*)
31%
30%
20%
10%
7%
4%
0% 4%
-3%
-10%
jan/09 jan/10 jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21

Índice de Valorização Imobiliário Variação Acumulada 12 Meses -

Deflacionado por IPCA (Dez/2008 - Jan/2021*)
30,0%
22,5%
20,0%
10,0%
2,5%
0,0% -0,6%
-0,6%
-10,0%
-11,3%
-20,0%
jan/09 jan/10 jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21

Desde o início do período de análise a valorização imobiliária acumulada passou por basicamente
quatro ciclos: desenvolvimento até o pico, pico, baixa e atualmente apresenta uma leve
recuperação.


(Dez/2008 - Jan/2021*)
25%
19,6% 19,8%
18,4%
20%
15%
9,4% 10,3%
8,8%
10%
5%
0%
0,9%
-0,9% -0,8%
-5%
IVG-R (BCB) FipeZap Brasil Venda Residencial FipeZap Estado de São Paulo Venda
Residencial
Média Nominal +1 Desvio Padrão Nominal -1DesvPad Nominal


- Deflacionado por IPCA (Dez/2008 - Jan/2021*)
15% 13,2% 13,4%
12,5%
10%
4,5%
3,0% 3,6%
5%
0%
-5%
-4,4%
-6,5% -6,0%
-10%
IVG-R (BCB) FipeZap Brasil Venda Residencial FipeZap Estado de São Paulo Venda
Residencial
Média Real +1DesvPad Real -1DesvPad Real

Nos gráficos que contemporizam um horizonte de

dados históricos maior, o mercado de venda
residencial paulista é menos volátil e tende a
apresentar melhores valorizações nos preços de
venda que o mercado imobiliário brasileiro.

5. Mercado de
Capitais
Mercado de Capitais
5. MERCADO DE CAPITAIS
Índice Explicação
Indicador de desempenho médio diário, calculado pela B3, das ações e

IBOV units das empresas mais importantes do mercado de capitais nacional,
correspondendo a 80% do seu número de negócios e volume financeiro.
IFIX Índice calculado diariamente pela B3 que mostra o desempenho médio dos
fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores.
Marcador de desempenho médio calculado diariamente pela B3, das

IMOB cotações dos ativos de maior liquidez dos setores de exploração de
imóveis e construção civil. As empresas participantes são dos setores de
Construção Civil ou do Setor Imobiliário (shoppings e properties)
IMA-S Índice calculado diariamente pela ANBIMA que representa a evolução, a

preços de mercado, da carteira de títulos públicos remunerados pela Selic
(LFT).
Índice calculado diariamente pela ANBIMA que representa a evolução, a

IMA-B5+ preços de mercado, da carteira de títulos públicos indexados ao IPCA
(NTN-B) com prazos superiores a cinco anos.
Índice calculado diariamente pela ANBIMA que representa a evolução a

IMA-GERAL preço de mercado de todos os tipos de títulos públicos federais disponíveis
no mercado.
Evolução Índices Mercado de Capitais (Jan/2011 = Base 100 -

Jan/2021)
400
368
350
300
288
284
250
237
200
183
150
100 109
50
47
0
jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
IFIX (B3) IMOB (B3) IBOV (B3)
IMA-S (AMBIMA) IMA-B5+ (AMBIMA) IMA-GERAL (AMBIMA)
Fonte: B3, Google Finance, Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central do Brasil

Mercado de Capitais
Variação Nominal Acumulada de 12 Meses de Índices do Mercado

de Capitais (Jan/2012 - Jan/2021)
100%
80% 80%
60%
40%
20% 7%
5%
4%
0% 4%
2%
-20% -7%
-40% -41% -31%
-60%
jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
IFIX (B3) IMOB (B3) IBOV (B3) IMA-S (AMBIMA)
IMA-B5+ (AMBIMA) IMA-GERAL (AMBIMA) IPCA
Evolução Índices Mercado de Capitais Deflacionados por IPCA

(Jan/2011 = Base 100 - Abr/2020)
250
222
212
200
166
164
150
137
100 106
63
50
34
0
jan/11 jan/12 jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
IFIX (B3) IMOB (B3) IBOV (B3)
IMA-S (AMBIMA) IMA-B5+ (AMBIMA) IMA-GERAL (AMBIMA)
A partir da análise dos gráficos percebe-se que, no período analisado, apenas o IFIX (que
representa um investimento de renda variável) superou o retorno do IMA-S índice atrelado à SELIC
e aos títulos de renda fixa do tesouro direto.

Mercado de Capitais
Média e Desvio Padrão do Acumulado dos Índices do Mercado de

Capitais (Jan/2011 - Jan/2021)
40%
26,3% 27,6% 27,9%
30% 24,4%
16,6%
20% 12,2%
13,9% 7,9%
10% 11,0% 9,0% 11,1%
6,2% 5,6%
0% 0,9% 5,8% 5,6%
3,4%
-0,1%
-10% -4,4%
-20% -11,9%
-30%
-25,8%
-40%
IFIX (B3) IMOB (B3) IBOV (B3) IMA-S IMA-B5+ IMA-GERAL IPCA
(AMBIMA) (AMBIMA) (AMBIMA)
Média Nominal +1DesvPad Nominal -1DesvPad Nominal
Média e Desvio Padrão do Acumulado dos Índices do Mercado de

Capitais Deflacionados por IPCA (Jan/2011 - Jan/2021)
40%
30% 21,7% 21,6%

20,2% 18,7%
20%
10,8%
5,7%
10%
7,8%
5,1% 3,2% 5,2%
0% 0,6%
-4,5% 0,7%
-10% -0,4%
-5,9%
-20%
-10,1%
-17,5%
-30%
-40% -30,7%
IFIX (B3) IMOB (B3) IBOV (B3) IMA-S (AMBIMA) IMA-B5+ IMA-GERAL
(AMBIMA) (AMBIMA)
Média Real +1DesvPad Nominal -1DesvPad Nominal
Observa-se também que os índices atrelados à renda variável e negociados em bolsa possuem
uma volatilidade bem mais elevada que os índices atrelados aos títulos do governo e inflação.
Infelizmente, para o setor de construção civil, percebe-se que o índice IMOB foi o único que
apresentou média negativa em termos reais no período, além de ter sido o mais volátil dos
índices.
6. Locação
Locação
6. LOCAÇÃO
Os índices de Taxa de Locação, Cap Rate ou Rental Yield, assim como os preços médios de
locação no mercado imobiliário nacional e do Estado de São Paulo são calculados mensalmente
pela FIPE (Fundação Instituto Pesquisas Econômicas) e Zap Imóveis.
Tanto o investimento no imóvel quanto o valor de aluguéis recebidos que permitem calcular os
indicadores, são baseados nos mais de 500.000 anúncios no site Zap Imóveis. Para calcular os
juros reais do Brasil o índice IMA-S, explicado anteriormente, foi deflacionado pelo IPCA calculado
mensalmente pelo IBGE, ou seja, ajustou-se o índice IMA-S descontando a inflação IPCA (Juros
real no Brasil).
Rental Yield Residencial e Comercial Acumulado 12 Meses Brasil

e Estado de São Paulo (Jan/2013 – Jan/2021)
10,0% 9,7%
8,0%
5,8%
6,0% 5,4%
5,3%
4,8%
4,0% 3,9%
2,0%
0,0%
-2,0%
-2,2%
-4,0%
jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20 jan/21
Taxa de Aluguel Residencial - Brasil - Todos (rental yield) (FIPEZAP)

Taxa de Aluguel Residencial - Estado de São Paulo - Todos (rental yield) (FIPEZAP)
Taxa de Aluguel Comercial - Brasil - Todos (rental yield) (FIPEZAP)
Taxa de Aluguel Comercial - Estado de São Paulo - Todos (rental yield) (FIPEZAP)
IMA-S (ANBIMA) Deflacionado Pelo IPCA
NTN-B 2045 (Tesouro Direto)
Fonte: FIPE, Ipeadata, Sistema Gerenciador de Séries do Banco do Brasil, Tesouro Direito
Os índices de aluguel têm uma volatilidade baixa, inclusive inferior à taxa de juros básica da
economia do país (IMA-S deflacionado por IPCA).
No período analisado, que o retorno de investimento nos aluguéis comerciais é mais elevado que
o dos aluguéis residenciais.
O mercado imobiliário paulista apresenta retornos mais elevados que o mercado brasileiro.

Locação
Evolução Nominal de Preços de Locação – Brasil e Estado de São

Paulo (Jan/2012 - Jan/2021)
60
54
55
50
45
44
40 40
37
35
30 31
25
20
Preço médio de locação Residencial - Brasil (R$/m²) (FIPEZAP)

Preço médio de locação Comercial - Brasil (R$/m²) (FIPEZAP)
Preço médio de locação Residencial - Estado de São Paulo (R$/m²)(FIPEZAP)
Preço médio de locação Comercial - Estado de São Paulo (R$/m²)(FIPEZAP)
Fonte: FIPE, Ipeadata, Sistema Gerenciador de Séries do Banco do Brasil
Evolução Real Ajustado por IPCA de Preços de Locação – Brasil e

Estado de São Paulo (Jan/2012 - Jan/2021)
90
82
80
70
60
50
44
40 40
37
30 31
20
Preço médio de locação Residencial - Brasil (R$/m²) (FIPEZAP)
Preço médio de locação Comercial - Brasil (R$/m²) (FIPEZAP)
Preço médio de locação Residencial - Estado de São Paulo

(R$/m²)(FIPEZAP)
Preço médio de locação Comercial - Estado de São Paulo
(R$/m²)(FIPEZAP)

Locação
Percebe-se que no período analisado o preço médio dos aluguéis corrigido pela inflação
apresentou uma queda no período.
O setor que mais foi impactado foi o comercial tanto no mercado imobiliário brasileiro, quanto no
mercado imobiliário paulistano.
É possível notar que o valor médio dos aluguéis no Estado de São Paulo supera os do mercado
imobiliário brasileiro, caracterizando uma região mais valorizada.
Comparação de Rentabilidade entre Rental Yield e Juros Reais Média

e Desvio Padrão Acumulado de 12 Meses (Dez/2012 – Jan/2021)
8%
6,8%
6,3% 6,5%
6% 5,5% 5,6%
5,1% 6,0%
5,8%
5,2%
4,7% 5,5%
5,2%
4% 4,8%
4,4%
3,0%
2%
0,5%
0%
0,4%
-2%
-4%
-6%
-5,7%
-8%
Taxa de Aluguel Taxa de Aluguel Taxa de Aluguel Taxa de Aluguel IMA-S (ANBIMA) IMA-S (ANBIMA)
Residencial - Brasil Residencial - Estado Comercial - Brasil - Comercial - Estado Deflacionado Pelo Deflacionado Pelo
- Todos (rental de São Paulo - Todos (rental yield) de São Paulo - IPCA IGPM
yield) (FIPEZAP) Todos (rental yield) (FIPEZAP) Todos (rental yield)
(FIPEZAP) (FIPEZAP)
Média +1Desvio Padrão -1Desvio Padrão

Locação
Na sequência, apresentamos os dados a respeito das ações nos tribunais relacionadas à locação
de imóveis.
• As ações totais do Estado de São Paulo equivalem ao Número total de ações locatícias protocoladas
mensalmente no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP).
• Ações por falta de pagamento são calculadas da mesma forma, porém fazem referência a ações que se
dão por causa da falta de pagamentos de aluguéis.
• O número de ações de despejo faz referência ao número de ações que tem como objetivo a retomada de
imóveis por parte do locador.
• O número de ações renovatórias faz referência ao total de ações que tem como fruto à renovação de
contratos de aluguéis comerciais.
• As ações consignatórias são as propostas pelo devedor contra o credor, quando este se recusa a
receber o valor da dívida ou exigir do devedor valor superior ao devido, além de outras hipóteses
admitidas na legislação.
Número de Ações Judiciais Acumulado de 12 Meses Referentes à

Locações Imobiliárias (Jan/1994 - Dez/2020)
80.000
70.000
69.158
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
13.189
10.000 11.472
807
0 762
148
1994
2001
2008
2015
1993
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2016
2017
2018
2019
2020
Total (Secovi/TJSP) Ação por Falta de Pagamento (Secovi/TJSP)

Ação Ordinária/Despejo (Secovi/TJSP) Ação Renovatória (Secovi/TJSP)
Ação Consignatória (Secovi/TJSP)
Fonte: SECOVI-SP e TJSP
Com base nos últimos números de Dezembro de 2020:
87,0% São ações por falta de

pagamento.
6,1% São ações renovatórias.
5,8% São ações ordinárias de

despejo.
1,1% São ações consignatórias.
Percebe-se que o número de ações vem se reduzindo em relação ao pico em 1996 o que mostra
uma certa estabilização e regulamentação amadurecida.

7. Incorporação
Imobiliária
Incorporação Imobiliária
7. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
O preço de venda residencial do mercado imobiliário paulista e brasileiro é calculado
mensalmente pelo FIPE (Fundação Instituto Pesquisas Econômicas) à partir na mesma pesquisa
dos índices FIPEZAP que determina o preço dos imóveis de São Paulo e do Brasil por metro
quadrado, baseado nos mais de 500.000 anúncios listados no site ZAP Imóveis.
Preço Médio de Venda de Imóveis – Brasil e Estado de São Paulo

(Jan/2012 - Dez/2020)
R$ 11.500/m²
10.988
R$ 10.500/m²
R$ 9.500/m² 9.550
9.078
R$ 8.500/m² 8.488
R$ 7.500/m²
7.271
R$ 6.500/m²
R$ 5.500/m²
5.268
R$ 4.500/m²
Preço médio de venda residencial - Brasil (FIPEZAP)

Preço médio de venda comercial - Brasil (FIPEZAP)
Preço médio de venda residencial - Estado de São Paulo (FIPEZAP)
Preço médio de venda comercial - Estado de São Paulo (FIPEZAP)
Fonte: FIPE
Preço Médio de Venda de Imóveis – Brasil e Estado de São Paulo

- Ajustado por IPCA (Jan/2012 -Dez/2020)
R$ 18.000/m²
15.646
R$ 16.000/m²
R$ 14.000/m²
R$ 12.000/m²
R$ 10.000/m² 9.591
9.329
8.392
R$ 8.000/m² 8.558
7.486
R$ 6.000/m²
Preço médio de venda residencial - Brasil (FIPEZAP)
Preço médio de venda comercial - Brasil (FIPEZAP)
Preço médio de venda residencial - Estado de São Paulo (FIPEZAP)
Preço médio de venda comercial - Estado de São Paulo (FIPEZAP)
Fonte: FIPE

Quando deflaciona-se os preços pelo IPCA (índice de inflação) observa-se uma desvalorização do
preço dos imóveis no período. O preço de venda dos imóveis comerciais se mostrou ser mais
elevado que dos imóveis residenciais, apesar da tendência atual de diminuição da diferença entre
eles. Além disso, o mercado imobiliário brasileiro possui preços de venda de imóveis inferiores
aos do mercado imobiliário paulistano quando compara-se os setores comerciais e residencial.
Nossa próxima análise, tem relação aos números gerais de unidades vendidas e financiadas.
• O número apresentado por SBPE–Unidades Financiadas e SBPE–Total Financiado fazem referência às

operações contratadas mensalmente com recursos de caderneta de poupança para construção,
aquisição, reforma e material de construção (calculado mensalmente pela Abecip - Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
• O valor nominal de vendas de todos os empreendimentos é calculado à partir de uma pesquisa baseada
na compilação mensal de dados das incorporadoras associadas à Abrainc (Associação Brasileira de
Incorporadoras Imobiliárias) realizada pela mesma e pela FIPE (Fundação Instituto Pesquisas
Econômicas). O valor, em milhões de reais, faz referência ao total de unidades comercializadas pelas
empresas participantes no período de referência.
• As vendas de imóveis residenciais novos na região metropolitana e na cidade de São Paulo e o Valor
Geral de Vendas (VGV) equivalente, são calculados mensalmente pela EMBRAESP, a partir de estudos de
inteligência do mercado imobiliário baseados em consultas em diversas fontes e verificadas com as
informações constantes no referido projeto aprovado e disponibilizado pela Prefeitura. O SECOVI-SP
apresenta os resultados obtidos na Pesquisa do Mercado Imobiliário.
Unidades Financiadas e Vendidas – Acumulado de 12 Meses

(Abr/2016 - Dez/2020)
160
146
140
120
100
Mil Unidades
80
60
60
56
40
20
-
ago/15
dez/15
fev/16
ago/16
dez/16
fev/17
ago/17
dez/17
fev/18
ago/18
dez/18
fev/19
ago/19
dez/19
fev/20
abr/16
abr/17
abr/18
abr/19
jun/19
jun/15
jun/16
jun/17
jun/18
out/15
out/16
out/17
out/18
out/19
SBPE – Unidades financiadas

Vendas de Imóveis Residenciais Novos - RMSP - Unidades (SECOVI-SP)
Unidades vendidas - Todos os empreendimentos (ABRAINC/FIPE)
Fonte: SECOVI, ABECIP, ABRAINC

Valor Acumulado de 12 Meses das Unidades Financiadas e

Vendidas (Abr/2016 - Dez/2020)
140
115
120
100
R$ Bilhões
80
57
60
33
40 29
26
27
20 15
10 21 24
-
SBPE – Unidades financiadas (ABECIP)

Lançamentos Residenciais - Cidade de SP - VGV (EMBRAESP/SECOVI-SP)
Lançamentos Residenciais - RMSP - VGV (EMBRAESP/SECOVI-SP)
Vendas de Imóveis Residenciais Novos - Cidade de SP - VGV (EMBRAESP/SECOVI-SP)
Vendas de Imóveis Residenciais Novos - RMSP - VGV (EMBRAESP/SECOVI-SP)
Valor nominal das vendas - Todos os empreendimentos (ABRAINC/FIPE)
Com o objetivo de analisar o comportamento “real” dos índices, ajustou-se todos pelo valor
histórico do IPCA. Para isso, fixando-se a referência em dez/2020 descontou-se, da evolução dos
índices, a taxa de inflação dada pela série histórica do IPCA.
Valor Acumulado de 12 Meses das Unidades Financiadas e

Vendidas Inflacionado por IPCA (Abr/2016 - Dez/2020)
140
115
120
100
80 68
60
40 29
18 27
20 24
21
12
-
SBPE – Unidades financiadas (ABECIP)

Lançamentos Residenciais - Cidade de SP - VGV (EMBRAESP/SECOVI)
Lançamentos Residenciais - RMSP - VGV (EMBRAESP/SECOVI)
Vendas de Imóveis Residenciais Novos - Cidade de SP - VGV (EMBRAESP/SECOVI)
Vendas de Imóveis Residenciais Novos - RMSP - VGV (EMBRAESP/SECOVI)

Número de Transferências de Posse e de Compra e Venda

Acumulada 12 meses ARISP (Jan/2013 - Dez/2020)
1.100
1.000
1.000
896
900
804
x1.000 Unidades
800
700
707
630
600
545
500
400
jan/13 jan/14 jan/15 jan/16 jan/17 jan/18 jan/19 jan/20
Transferência de posse - data da alienação - Estado de São Paulo (ARI/FIPE) (unidades)

Compra e venda - data da alienação (ARI/FIPE) (unidades)
Fonte: FIPE, ARISP
O acumulado de 12 meses do registro de transferência de posse faz referência às ações que

implicam na cessão de posse por um indivíduo e aquisição por outro por meio de diferentes
formas como, por exemplo: cessão da locação, herança e venda. Ele é calculado mensalmente
pela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e Registro de Imóveis do Brasil).
No Estado de São Paulo registra-se a compra e venda de imóveis baseando-se em dados brutos
de transferências e operações cadastradas nos cartórios de registro de imóveis associados à
ARISP (Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo), a partir de janeiro de 2012,
calculado mensalmente pela FIPE.
Até 2016 o número de transações no mercado imobiliário era decrescente e atualmente vive-se
uma inflexão desse panorama.

Para entender os números relacionados a inadimplência das vendas financiadas, apresentamos a

análise dos seguintes indicadores:
• O número de alienações fiduciária é calculado pela ARISP e FIPE mensalmente, consistindo na

modalidade onde o devedor fiduciante transfere ao credor a propriedade do bem que pretende adquirir,
até que haja o pagamento completo da dívida (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997).
• O número de Execuções Extrajudiciais é calculado pelas mesmas instituições e na mesma periodicidade

baseado no número de execuções extrajudiciais de crédito com garantia imobiliária no Estado de São
Paulo. A consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução
extrajudicial, onde o credor, no caso a instituição financeira providenciará a averbação de consolidação
da propriedade em seu nome.
• O valor de Inadimplência SBPE é calculado pela ABECIP e pelo Banco do Brasil anualmente baseado no
número de contratos de financiamento com mais de 3 prestações em atraso divididos por tipo de
garantia: alienação fiduciária ou garantia hipotecária.
Os registros de alienação fiduciária e execução extrajudiciais iniciadas são inversamente

proporcionais.
Número de Registros, Execuções Extrajudiciais e

Consolidação (Jan/2013 - Dez/2020)
1.200 1,9%
1,8%
1,7% 1,7% 1,7%
1,6%
1.000
1,4%
896
800
Mil Unidades
1,4%
600
400
200
18
- 1
jan/17
jan/13
jan/14
jan/15
jan/16
jan/18
jan/19
jan/20
out/13
out/14
out/15
out/16
out/17
out/18
out/19
out/20
abr/13
jul/13
abr/14
jul/14
abr/15
jul/15
abr/16
jul/16
abr/17
jul/17
abr/18
jul/18
abr/19
jul/19
abr/20
jul/20
Registros de alienação fiduciária - Estado de São Paulo (ARI/FIPE)
Execuções extrajudiciais iniciadas - Estado de São Paulo (ARI/FIPE)
Consolidação (retomada do imóvel) - Estado de São Paulo (ARI/FIPE)
SBPE – Inadimplência (% contratos pós 1998 com mais de 3 prestações em atraso) (ARI/FIPE)
Fonte: FIPE, ARISP

8. Loteamentos
Loteamentos
8. LOTEAMENTOS
Os valores de total de projetos e lotes aprovados são publicados anualmente desde 2010 pelo
Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo).
Desde 2017 o Secovi-SP em conjunto com a Brain e AELO realizam trimestralmente a Pesquisa
do Mercado de Lotes Urbanizados no Estado de São Paulo com o levantamento de dados de
lançamentos, vendas, oferta, dentre outros indicadores importantes para dimensionar e
acompanhar o mercado de lotes residenciais novos nas principais cidades do Estado de São
Paulo.
Projetos e Lotes Lançados, Estoque de Lotes e VGV

correspondente no Estado de SP
R$ 5,12 bi
R$ 5,01 bi
R$ 4,68 bi
R$ 4,53 bi
R$ 4,01 bi R$ 3,99 bi
119 119
105 103 100
56
39 mil
28 mil 30 mil 33 mil 30 mil
21 mil
9 mil 12 mil
3 mil 3 mil 3 mil 5 mil
2015 2016 2017 2018 2019 2020 9M
Projetos Lançados (AELO/Brain) Lotes Lançados (AELO/Brain)
Estoque (AELO/Brain) VGV de Projetos (AELO/Brain)
Fonte: Pesquisa AELO, Brain, SECOVI-SP (dados GRAPROHAB)

Loteamentos
Verificou-se aumento de estoque de lotes o que pode ser uma das razões da redução do
lançamento de novos empreendimento implicando numa diminuição no valor geral de vendas.
Desde 2018 o número de lotes e projetos aprovados aumentou, mas ainda permanece abaixo do
pico em 2013.
Total de Projetos e Lotes Aprovados no Estado de São

Paulo
530 556 534

514
460 432 446
387 398
286
155
105 103 119 100 119

34
155 mil 151 mil

148 mil
141 mil
133 mil 130 mil
111 mil 110 mil 105 mil
78 mil
53 mil
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S
Total de Lotes Aprovados (Graprohab) Total de Projetos Aprovados (Graprohab)
Projetos Lançados (AELO/Brain)
Fonte: Pesquisa AELO Brain, SECOVI (dados GRAPROHAB)
-16% Foi a redução no número de lotes aprovados anualmente entre o pico de

2013 e 2019.
-20% Foi a queda do número de projetos aprovados entre o pico de 2013 e

2019.
22% Dos projetos aprovados foram efetivamente lançados durante o primeiro

semestre de 2020.

SITES DE REFERÊNCIAS PARA A COLETA DE DADOS
FONTE Descrição Site
A B3 (Brasil, Bolsa, Balcão) é atualmente a única bolsa

de valores oficial no Brasil, sediada na cidade de São B3.com.br
Paulo.
A fundação Instituto de Pesquisa Econômica

Aplicada (Ipea) é uma fundação pública federal vinculada
ao Ministério da Economia. Suas atividades de pesquisa http://www.ipe
fornecem suporte técnico e institucional às ações do adata.gov.br/D
governo para a formulação e reformulação de políticas efault.aspx
públicas e programas de desenvolvimento. (Fonte:
Wikipedia)
O Banco Central do Brasil (também conhecido por BC,

BACEN ou BCB) é uma autarquia federal integrante do
https://www.bc
Sistema Financeiro Nacional, sendo vinculado ao
b.gov.br/
Ministério da Economia. Possui um Sistema Gerenciador
de Séries que conta com séries de dados do país.
Associação Brasileira das Entidades de Crédito

Imobiliário e Poupança (Abecip) têm como propósito
https://www.ab
desempenhar um papel decisivo na estruturação do
ecip.org.br/
crédito imobiliário do País. (Fonte: ABECIP)
O Secovi-SP, Sindicato da Habitação do Estado de São

Paulo, é o maior sindicato do mercado imobiliário da
América Latina. Faz história desde 1946 e cumpre seu
https://www.se
compromisso com o Estado de São Paulo por meio do
covi.com.br/
desenvolvimento do setor urbano ao lado de parceiros
públicos, corporativos e da grande mídia. (Fonte:
SECOVI-SP)
A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - FIPE é

um órgão de apoio institucional ao Departamento de https://www.fi
Economia da Faculdade de Economia, Administração e pe.org.br/
Contabilidade (FEA) da Universidade de São Paulo (USP).

Conheça Nossa Equipe
Giuliano Tognetti Guilherme Lapo

Giuliano é engenheiro civil formado Guilherme é engenheiro civil
na Escola Politécnica da formado na Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo e possui Universidade de São Paulo, com
MBA em Real Estate pela mesma extensão em engenharia
instituição. Tem extensão em econômica e administração
gestão de projetos pela University financeira pela University of New
of LaVerne – Califórnia (EUA). Mexico (EUA).
É mestre e foi pesquisador do Laboratório de Gerenciamento Formação em Operador de Mercado Financeiro pela
da Construção (LAGERCON) da FEC/Unicamp. Fundação Instituto de Administração (FIA). Passou por
Trabalhou previamente em empresas como a gestora de treinamentos como o TTS Financial Modeling and Corporate
fundos Pátria Investimentos e a construtora Método Valuation e o M&A and LBO Analysis.
Engenharia. Hoje, além de sócio do RExperts, é Trabalhou na gestora de fundos Pátria Investimentos, no
empreendedor imobiliário pela Vicopisano Engenharia. Banco JPMorgan. Além de sócio do RExperts, hoje é
empreendedor e consultor imobiliário.
Antonio Abrahão Caio Zuñiga

Antonio é engenheiro civil formado Caio é engenheiro civil formado
na Escola Politécnica da pela Faculdade de Engenharia
Universidade de São Paulo, com Civil, Arquitetura e Urbanismo da
extensão em engenharia de Unicamp e é apaixonado pelo
transportes e engenharia Mercado Imobiliário e pelo Setor
estrutural pela University of Illinois Elétrico. Pesquisou sobre
at Urbana-Champaign (EUA). aglomerantes alternativos ao
Possui Certificate in Finance pela Saint Paul Escola de cimento Portland que visam minimizar os impactos
Negócios. ambientais no Laboratório de Materiais de Construção
Trabalhou em obras de infraestrutura urbana e incorporação (LMC) da FEC/Unicamp. Possui extensão em Incorporações
imobiliária. Além de sócio do RExperts, é também Imobiliárias pela UniSecovi.
empreendedor no ramo de loteamentos e diretor da Panteon Caio é analista de Real Estate do RExperts e previamente
Engenharia. trabalhou na concessionária de rodovias Rota das
Bandeiras e na boutique de investimentos Imeri Capital.
Rafael Dultra
Rafael é estudante de engenharia
civil da Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo, com
ênfase em Real Estate.
Estuda e atua ativamente no
mercado imobiliário brasileiro,
contribuindo para seu
crescimento.
Atualmente Rafael é analista no RExperts tendo como foco
principal a estruturação de cursos e criação de conteúdo
para seguidores. Também atua no nicho de loteamentos,
estruturando negócios dentro deste segmento.
RExperts Consultoria
RExperts Consultoria e Educação Ltda. Endereço:
CNPJ: 28.115.991/0001-77 R. Cap. Antônio Rosa, 409 - sala 231
Contato: +55 (11) 94245-8240 Jardim Paulistano, 01443-010
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2021-03-26 - Real Estate No Brasil em Numeros

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ASSUNTOS ABORDADOS REAL ESTATE NO BRASIL – Guia Completo para

Este guia completo discute com detalhes os diferentes

QUESTÕES CONSTRUÇÃO PARA QUEM É INDICADO

Real Estate no Brasil em Números 4

PIB Nominal e Real - Brasil (1994 - 2020)

Fonte: Sistema Gerenciador de Série do Banco Central do Brasil e Banco Mundial

1,9% CAGR² do PIB Real (R$) do período entre 1994 e 2019.

R$ 8,0 tri Foi o pico do PIB Real do país em 2014.

2,5 2,4 2,4 2,4

PIB per capita US$ mil PIB Nominal (US$ Trilhões)

Foi a Redução do PIB per

-26% 2020. Este valor indica um

Foi a queda do PIB nominal

2,1% Foi o crescimento médio

Real Estate no Brasil em Números 7

Em continuação, foram analisados os impactos da força de trabalho no PIB do Brasil, sendo:

▪ População Economicamente Ativa (PEA): Número de pessoas consideradas ativas no mercado de

▪ Pessoas em Idade de Trabalhar: Pessoas de 14 anos ou mais de idade na data de referência.

É importante a análise do impacto do bônus demográfico no crescimento do PIB, pois parte do

Evolução da PEA, Pessoas em Idade para Trabalhar e da

PEA (milhões) (IBGE)

Indicador de Produtividade (1992-2014) Indicador de Produtividade (2012-2020)

+1,4% a.a. -1,8% a.a.

Real Estate no Brasil em Números 8

0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,3

PIB Real (ex-Construção)

De queda do PIB Real da Construção Civil em termos absolutos desde o

Real Estate no Brasil em Números 9

A taxa de desocupação representa o percentual de pessoas desocupadas em relação às pessoas

Variação PIB Real vs Taxa de Desocupação

-3,5% -3,3% -4,1%

Variação do PIB Real Taxa de Desocupação % (IBGE) Taxa de Desemprego

Fonte: Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central do Brasil, Ipeadata

Geração de Empregos e População Desocupada

Total 0,87 Total 0,73

Empregos Totais exceto Construção Civil (Ministéio da Economia)

Real Estate no Brasil em Números 11

Foi o aumento no número de pessoas desocupadas no país em 2020.

+30% Esse crescimento expressivo é reflexo do impacto da pandemia na

+2,9 p.p. Foi o crescimento da taxa de desocupação no período no ano de 2020

PEA, População em Idade de Trabalhar, Taxa de Desocupação e

12,0% 11,8% 11,6%

4,7% 4,6% 4,3% 4,3% 176

PEA (em milhões) (IBGE) Pessoas em Idade Para Trabalhar PNAD

Taxa de Desemprego (%) Taxa de Desocupação (%)