Imóveis

 de  Renda  #1  

Como  Comprar  “Certo”  
Mark  Morgan  Ford  

Poderíamos  começar  o  Imóveis  de  Renda  de  diversas  maneiras  –  

definindo  conceitos  básicos  ou  mesmo  respondendo  a  perguntas  
frequentes.  Mas  penso  que  a  melhor  forma  de  dar  início  seja  com  a  
regra  mais  importante  do  investimento  em  imóveis:  compre  certo.  

Você  provavelmente  já  ouviu  esse  aviso  antes.  Ou  então  um  
equivalente:  "Não  se  faz  dinheiro  vendendo  imóveis;  mas  sim  
comprando."  

A  regra,  por  mais  simples  que  pareça,  é  frequentemente  

incompreendida.  Para  muitas  pessoas,  quer  dizer  simplesmente  comprar  a  propriedade  
quando  seu  preço  parece  estar  barato.  Mas  essa  certamente  não  é  uma  boa  ideia.  Você  não  
quer  nenhuma  subjetividade  (do  tipo  "parece")  envolvida  em  suas  decisões  de  compra.  

A  primeira  propriedade  em  que  investi  parecia  muito  "barata"  quando  eu  a  comprei  no  final  
dos  anos  1970.  Era  um  belo  apartamento  de  um  quarto  num  condomínio  pequeno  na  Avenida  
Massachusetts,  em  Washington  DC.  A  proprietária  me  convenceu  a  comprar  o  imóvel  
mostrando  o  quanto  os  preços  tinham  sido  crescentes  nos  anos  anteriores.  Ela  me  disse  que,  
se  eu  comprasse  a  unidade  naquele  exato  momento,  iria  fazer  um  monte  de  dinheiro  com  a  
valorização  que  viria  nos  anos  seguintes.  Para  facilitar  ainda  mais  minha  decisão,  ela  me  
indicou  um  empréstimo  bancário  "criativo",  assim  eu  não  precisava  colocar  dinheiro  algum  no  
negócio  a  não  ser  as  despesas  para  fechá-­‐lo.  

Quando  K  e  eu  assinamos  a  hipoteca  e  pegamos  as  chaves,  sentimos  que  tínhamos  feito  uma  
ótima  transação.  

Mas  o  mercado  imobiliário  estava  borbulhando  em  Washington  em  meados  daquela  década,  e  
muitas  pessoas  que  não  sabiam  nada  sobre  imóveis  começaram  a  entrar  no  negócio.  Incluindo  
eu.  

Para  encurtar  uma  história  longa  e  dolorosa,  levei  anos  para  finalmente  me  livrar  do  
apartamento  (e  da  inquilina  que  não  me  pagava).  E  isso  ainda  me  custou  cerca  de  US$30.000.  

Cometi  tantos  erros  nessa  transação  que  eu  poderia  basear  toda  esta  série  de  lições  em  torno  
deles.  Por  hoje,  quero  focar  apenas  um  desses  erros:  comprar  um  imóvel  para  alugar  sem  ter  
qualquer  ideia  do  que  é  de  fato  uma  "boa  compra".  

Quando  se  trata  de  um  imóvel  para  investimento,  uma  boa  compra  envolve  garantir  o  lucro  
desde  o  início.  

De  2005  a  2008,  milhões  de  americanos  entraram  no  mercado  imobiliário.  Mas  eles  estavam  
fazendo  exatamente  o  oposto  do  comprar  certo.  Adquiriam  casas  a  preços  tão  altos  que  era  
impossível  obter  qualquer  lucro  com  aluguel.  A  única  chance  que  eles  tinham  era  se  o  imóvel  
continuasse  se  valorizando.  Em  outras  palavras,  eles  estavam  especulando  que  seriam  capazes  
de  um  dia  vender  seu  investimento  superfaturado  para  alguém  ainda  mais  tolo.  
Então  vamos  à  pergunta:  em  imóveis  de  renda,  o  que  exatamente  significa  comprar  "certo"?  

E  minha  resposta  é  a  seguinte:  se  você  pode  comprar  uma  propriedade  ou  parte  dela,  e  
reformá-­‐la  para  que  fique  pronta  para  ser  alugada,  pagando  menos  de  oito  vezes  a  renda  
anual  que  ela  irá  proporcionar,  você  está  "comprando  certo".  

Vou  lhe  mostrar  um  exemplo  específico  para  deixar  o  conceito  claro.  

Vamos  supor  que  a  casa  que  você  aluga  em  seu  bairro  lhe  custe  R$1.500  por  mês.  Isso  
representa  um  aluguel  de  R$18.000  por  ano  (R$1.500  x  12  meses).  Como  investidor  de  
imóveis,  você  não  deve  pagar  mais  de  oito  vezes  esse  valor  anual  do  aluguel  para  comprar  a  
propriedade,  se  quiser  gerar  fluxo  de  caixa.  Isso  significa  que  você  não  deve  pagar  por  ela  mais  
do  que  R$144.000  (8  x  R$18.000).  

Trata-­‐se  de  uma  regra  geral,  é  claro,  mas  tenho  investido  de  forma  rentável  no  mercado  
imobiliário  há  cerca  de  30  anos  (o  primeiro  investimento  foi  a  minha  única  perda),  então  posso  
dizer  com  segurança  que  esta  regra  é  confiável.  

Se  você  pode  comprar  um  imóvel  de  renda  respeitando  esta  proporção,  terá  uma  boa  chance  
de  fazer  cerca  de  8-­‐10%,  ao  comprar  o  imóvel  com  recursos  próprios,  ou  cerca  de  20-­‐25%,  
fazendo  uso  de  um  financiamento.  

Definição  útil:  Chamamos  a  essa  relação  de  multiplicador  de  renda  bruta  (gross  rent  multiplier  
ou  GRM).  

Oito  vezes  a  renda  anual  que  o  imóvel  proporciona  é  o  máximo  que  você  deve  pagar  por  ele.  
Se  você  mora  numa  área  com  impostos  (IPTU)  e  seguros  altos,  um  GRM  de  7  pode  ser  uma  
aposta  melhor.  Seu  objetivo  é  pagar  sempre  o  menor  GRM  que  puder  encontrar  para  um  
imóvel  a  ser  alugado.  Embora  eles  não  sejam  tão  comuns  como  eram  três  anos  atrás,  ainda  há  
lugares  no  sul  da  Flórida  onde  podemos  adquirir  propriedades  com  GRM  de  6  ou  mesmo  5.  

A  questão  principal  é  que,  quando  você  investe  em  imóveis  para  alugá-­‐los,  deve  pensar  em  
fluxo  de  caixa,  não  em  valorização.  Seu  objetivo  é  fazer  lucro  em  dinheiro  já  no  primeiro  ano.  
Se  conseguir  isso,  você  provavelmente  verá  os  lucros  aumentarem  ano  após  ano,  durante  o  
tempo  em  que  mantiver  a  propriedade.  

Fique  atento:  nem  sempre  é  possível  encontrar  imóveis  a  um  GRM  inferior  a  8.  Há  lugares  
onde  o  aluguel  é  muito  baixo,  outros  em  que  o  preço  do  imóvel  é  demasiadamente  elevado  e  
ainda  outros  com  preço  alto  e  aluguel  baixo.  Não  se  deve  investir  em  lugares  assim.  

Há  também  momentos  em  que  é  praticamente  impossível  comprar  "certo".  Em  2006,  você  
certamente  não  encontraria  um  imóvel  com  GRM  de  8  na  Flórida,  na  Califórnia,  no  Texas  e  na  
maioria  dos  estados  populosos.  Muito  menos  em  2007  ou  2008.  O  custo  dos  imóveis  na  época  
era  alto  demais  em  comparação  às  rendas  que  poderiam  gerar.  

Portanto,  a  regra  número  1  a  ser  sempre  seguida  é  investir  em  imóveis  somente  quando  puder  
adquiri-­‐los  a  um  GRM  de  8  ou  menos.  Se  fizer  isso,  alcançará  bons  resultados  como  investidor  
imobiliário  para  locação.  

Permita-­‐me  dar  alguns  exemplos  de  como  eu  usei  o  GRM  de  8.  São  investimentos  que  fiz  com  
meu  irmão,  Justin,  que  é  muito  bem  sucedido  como  promotor  imobiliário  e  investidor  na  
Flórida,  no  Texas  e  em  outros  estados.  
Por  volta  de  2004,  ficou  difícil  encontrar  no  sul  da  Flórida  imóveis  com  GRM  de  8  ou  menos.  Eu  
consegui  comprar  algumas  propriedades  e  até  mesmo  um  pouco  mais  em  2005,  mas  a  partir  
de  2006  ficou  simplesmente  impossível.  Naquela  época,  eu  comecei  a  aconselhar  amigos  e  
colegas  a  não  comprarem  mais.  

Após  o  estouro  da  bolha,  em  2008,  os  preços  foram  lá  para  baixo.  Muitas  casas  perderam  até  
70%  do  seu  valor  se  comparado  ao  preço  de  pico.  

Mas  eu  não  entrei  no  mercado  simplesmente  porque  estava  tudo  relativamente  barato.  Só  
voltei  a  comprar  novamente  quando  percebi  bons  GRMs.  Em  2009  e  2010,  já  era  possível  
comprar  com  GRM  de  5!  Um  dos  meus  clientes,  médico,  estava  comprando  casas  em  Lake  
Worth,  na  Flórida,  (cerca  de  30  minutos  ao  norte  de  onde  eu  moro)  com  GRM  de  4!  

Mas  nem  tudo  era  caro  demais  nos  primeiros  anos  da  bolha  –  de  2004  a  2006.  Justin  começou  
a  pesquisar  outros  mercados  onde  havia  crescimento  no  nível  do  emprego,  crescimento  da  
população,  uma  economia  estável  e  bem  diversificada...  e  ainda  com  baixos  GRMs.  Ele  acabou  
comprando  propriedades  em  Knoxville,  Tennessee,  Jacksonville,  Flórida  e  Texas.  

Por  exemplo,  em  Austin,  meu  irmão  comprou  apartamentos  de  quatro  unidades  passíveis  de  
serem  alugadas  separadamente.  Eram  "peças  valiosas",  onde  meu  irmão  e  seu  parceiro  local  
se  posicionaram.  

Então,  dois  anos  depois,  ele  vendeu  as  propriedades  com  ganhos  de  seis  dígitos.  Mas  a  única  
razão  pela  qual  comprou  imóveis  fora  do  estado  foi  o  baixo  GRM  de  5,5.  Isso  garantia  que,  
mesmo  se  não  conseguisse  vendê-­‐los  ao  preço  desejado,  poderia  se  dar  ao  luxo  de  mantê-­‐los,  
fazendo  um  bom  fluxo  de  caixa  no  período.  

Até  agora,  eu  parti  do  pressuposto  que  você  comprará  imóveis  com  recursos  próprios.  Eu  fiz  
isso  para  ilustrar  a  ideia  principal  (comprar  certo)  e  conservá-­‐la  simples.  

Mas,  se  você  quiser  enriquecer  investindo  em  imóveis  de  renda,  precisa  considerar  a  
possibilidade  de  comprar  por  meio  de  financiamentos.  A  razão  é  que  o  financiamento  lhe  dará  
uma  vantagem.  E  a  alavancagem  vai  aumentar  seus  retornos.  

Por  exemplo,  digamos  que  você  tenha  R$100.000  para  investir.  Você  tem  uma  escolha:  pode  
comprar  uma  propriedade  pronta  para  ser  alugada  e  receber  R$10.000  por  ano,  já  
descontados  os  impostos.  Isso  lhe  daria  um  retorno  de  10%  sobre  o  dinheiro  que  investiu.  

Ou  você  pode  comprar  cinco  propriedades  financiando  80%  do  valor,  o  que  significa  que  você  
daria  uma  entrada  de  R$20.000  em  cada  uma  delas.  O  retorno  por  propriedade  será  de  apenas  
R$5.000,  mas  você  receberá  pelas  cinco  um  total  de  R$25.000,  ou  seja,  retorno  de  25%  sobre  
os  R$100.000  investidos!  

Falaremos  mais  sobre  o  uso  de  financiamentos  em  compras  de  imóveis  em  edições  futuras.  

Por  ora,  vamos  parar  o  assunto  por  aqui  e  reiterar  o  ponto-­‐chave.  Comprar  barato  não  significa  
comprar  imóvel  quando  ele  "parece"  barato,  seja  porque  o  preço  está  subindo  ou  porque  está  
mais  barato  em  comparação  ao  que  era  antes.  

Comprar  barato  significa  comprar  propriedades  com  GRM  de  8  ou  menos.  

Se  fizer  isso,  terá  uma  ótima  chance  de  ver  sua  propriedade  gerando  caixa  pelo  tempo  que  
estiver  com  ela.  E,  quando  você  compra  com  GRM  inferior  à  média  da  região,  suas  chances  de  
ganho  de  capital  crescem  ainda  mais.  
Ao  sucesso,  

Mark